第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取誠意金、訂金等的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的財稅處理、納稅籌劃及風險提示

（作者：中國稅收籌劃師經(jīng)濟學(xué)博士肖太壽）

房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解資金壓力，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，采取各種方式（申請書、承諾書、訂單等）、各種名目（誠意金、vip會員費等）收取購房準業(yè)主的款項，以滿足開發(fā)項目建設(shè)的資金需要。對這些資金應(yīng)如何稅務(wù)處理呢，筆者在這進行分析。

（一）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的會計處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加大促銷力度而向購房者收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”在會計上應(yīng)在“預(yù)收賬款”還是在“其他應(yīng)付款”會計科目反映呢？這要從會計準則中找到依據(jù)。根據(jù)新會計準則的規(guī)定，“預(yù)收賬款”科目是核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購銷合同基礎(chǔ)上的。而“其他應(yīng)付款”科目是核算企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費、長期應(yīng)付款等以外的其他各項應(yīng)付、暫收的款項?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”不是按照合同約定收取的，而是按照《訂房單》（或類似憑據(jù)）約定收取的，它不受《合同法》約束。僅具有暫收應(yīng)付的性質(zhì)，因此應(yīng)該在“其他應(yīng)付款“科目核算進行核算。

（二）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務(wù)處理

1、企業(yè)所得稅

國稅發(fā)〔2009〕31號文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項（如定金、預(yù)付款等），均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費等），是不需要繳納企業(yè)所得稅的。

2、營業(yè)稅

（1）《營業(yè)稅暫行條例》（下稱“條例”）第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅?！钡谑l規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天?！?/p>

（2）《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。

第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天?！保?）《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）規(guī)定：營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當天。從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是否繳納營業(yè)稅，取決于以下幾點：

應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項，應(yīng)該繳納營業(yè)稅。而房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，應(yīng)稅行為根本就沒有發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當天，而“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”與“定金”是完全不同的兩個概念。沒有相關(guān)稅務(wù)文件規(guī)定“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”需要繳納營業(yè)稅，只有關(guān)于“定金”繳納營業(yè)稅的規(guī)定。書面合同確定的付款日期的當天，納稅人就具有了納稅義務(wù)。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條、《商品房銷售管理辦法》第十六條均明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷售商品房需要簽訂書面合同。企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，是沒有簽訂《商品房銷售合同》的，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房準業(yè)主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，按照營業(yè)稅相關(guān)稅收政策規(guī)定，是不需要繳納營業(yè)稅的。

3、土地增值稅

按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行預(yù)征土地增值稅制度。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售收入（含預(yù)售收入），是應(yīng)該預(yù)繳土地增值稅的。從企業(yè)所得稅、營業(yè)稅的分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，既不是企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入，也不是營業(yè)稅的應(yīng)稅收入。因此，同樣也不是土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，土地增值稅的應(yīng)稅收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入的基本條件是簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》，企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，根本不具備簽訂合同的法定條件。對企業(yè)和購房者而言，“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是不受《合同法》保護的，隨時均有可能退還。所以，“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的收入，僅僅是暫收應(yīng)付的款項。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，是不需要繳納土地增值稅的。

[案例]

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年8月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積為10萬平方米，土地價款為1億元，約定于2010年11月付清。該公司擬建設(shè)電梯公寓20萬平方米、商鋪2萬平方米。2011年2月取得《施工許可證》開始施工建設(shè)，工期為18個月。3月中旬，工程正在進行地下室的施工，開發(fā)商還沒有獲取《商品房預(yù)售許可證》。許多購房準業(yè)主在“申請vip會員可以享受優(yōu)惠房價”的誘惑下，沒有簽訂購房合同僅憑“vip會員申請書”，就紛紛繳付“誠意金”訂購房屋。該房地產(chǎn)公司共收取“誠意金”5000萬元，大大緩解了開發(fā)建設(shè)的資金壓力。那么，對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”5000萬元，應(yīng)如何進行會計核算和稅務(wù)處理？

[分析]

從以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的財稅處理分析來看，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》、未與購房業(yè)主簽訂《商品房預(yù)售合同》的情況下，向購房業(yè)主收取的“誠意金”5000萬元，從會計處理角度看，應(yīng)該納入?其他應(yīng)付款“科目核算，而不應(yīng)該在“預(yù)收賬款”科目核算；從稅務(wù)處理來看，“誠意金”5000萬元僅僅是暫收應(yīng)付款項，根本不是應(yīng)稅收入，不需要繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅。

（三）通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的納稅籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”可以起到融資的作用，解決房地產(chǎn)公司資金短缺的作用，同時又不要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的作用，因此，房地產(chǎn)公司完全可以在與業(yè)主沒有簽定《預(yù)售合同》或《銷售合同》之前通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃，使房地產(chǎn)公司獲得一筆無息資金的使用。

（四）通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃的風險提示

房地產(chǎn)企業(yè)在通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃時必須明確以下幾點風險提示：

1、必須在與業(yè)主沒有簽定《預(yù)售合同》或《銷售合同》之前進行；

2、房地產(chǎn)企業(yè)必須要誠信，不能超越房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的開發(fā)商品房數(shù)量而事由肆意擴大收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的數(shù)量，否則，會有非法集資的嫌疑。

第二篇：房地產(chǎn)公司收取購房誠意金的營業(yè)稅處理

房地產(chǎn)公司收取購房誠意金的營業(yè)稅處理

一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金，才享有搖號選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號并正式簽訂購房合同時，如簽訂合同則此誠意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有，那么房地產(chǎn)公司收取誠意金時需要交納營業(yè)稅嗎？簽訂合同時因購房戶不簽合同導(dǎo)致的違約金要交營業(yè)稅嗎？

首先我們來了解一下誠意金的具體涵義，析其實質(zhì)來解決問題，誠意金這一概念系來自港臺地區(qū)，我國法律上并沒有誠意金之說。

根據(jù)新修訂的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第25條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天，那么誠意金是否屬于預(yù)收帳款呢？我們再來了解一下預(yù)收帳款的定義，根據(jù)新會計準則，預(yù)收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收帳款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的，對應(yīng)于本例，即納稅人銷售不動產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，所收到的預(yù)收款應(yīng)當建立在購房合同基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠意金時，顯然是尚未簽訂購房合同的。

有人認為此項誠意金屬于訂金或定金性質(zhì)，我們認為所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預(yù)收帳款。那么另一個概念“訂金”呢？其實訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠意金屬于預(yù)付款嗎？購房戶尚沒有決定購房，何來的預(yù)付款？

由上述分析可見本例的誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠意金不應(yīng)作為預(yù)收帳款征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預(yù)收帳款的性質(zhì)，此時應(yīng)與其他房屋銷售價格與價外費用合并征收營業(yè)稅。如果購房者放棄簽訂合同，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)稅范圍，房地產(chǎn)公司取得的此項收入并不屬于營業(yè)稅法所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營業(yè)稅征收范圍，不予征收營業(yè)稅。至于購房戶是否可以索回誠意金，則是相關(guān)民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預(yù)付款，因為本例中房地產(chǎn)商規(guī)定的不購房即沒收違約金的合同本質(zhì)上違背了合同法。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車位稅務(wù)處理探討

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車位稅務(wù)處理探討[段光勛]

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位，有兩種形式，一種是車位屬于人防設(shè)施;另一種是地產(chǎn)公司擁有所有權(quán)，但是在銷售時，只能出售使用權(quán)，因為根據(jù)建筑法相關(guān)規(guī)定，車位辦不了房產(chǎn)證（包下地上或地下，各地有一定差異，現(xiàn)在有些省市可以辦理房產(chǎn)證），第二種情況還包括超規(guī)劃，不能辦理產(chǎn)權(quán)。因此，不同形式的車位，在稅務(wù)處理上，采取不同的核算方式。

一、屬于地下人防工程車位稅務(wù)處理

地下人防工程，是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)常碰到的一個項目，是房地產(chǎn)公司會計人員的一個重點和難點。

人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八條。）

對于開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強制性的特點。根據(jù)《人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！蓖瑫r，根據(jù)《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字?１９８４?９號）：“

三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設(shè)單位負責修建?！?/p>

開發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設(shè)費。根據(jù)《建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費的規(guī)定的通知》（計價格?2000?474號）：“

二、對按規(guī)定需要同步配套建設(shè)，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請易地建設(shè)?！碑斎涣?，如果要修建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來說，開發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防，盡量避免修建人員的地下人防。

在房屋測量和銷售的時候，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！睆闹锌梢钥闯?，人防工程是不包含在商品房的面積當中，當然是無法正常對外銷售的。

目前，人防工程的所有權(quán)有一定的爭議。通常，有三種意見：

1、國家所有：根據(jù)《關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財產(chǎn)”，同時各地方也有相類似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條：“人民防空工程使用人應(yīng)向人民防空主管部門申領(lǐng)人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書?！痹趯嶋H操作中。開發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當?shù)氐娜朔啦块T，當然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書，租了回來。

2、開發(fā)單位所有：根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。” 人防工程沒有包含在商品房的面積當中，也就不歸業(yè)主所有。投資者當然就是開發(fā)單位了。

3、業(yè)主全體所有：根據(jù)《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！蓖瑫r，由于開發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個銷售項目的成本當中，相當于全體業(yè)主購買了人防工程的投資。同樣根據(jù)《人民防空法》第五條，應(yīng)當屬于業(yè)主所有。

從目前的實踐來看，國家所有說占據(jù)主動。當時由于防空工程的特殊性，無論是開發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權(quán)，因此傾向于國家所有，只不過是由開發(fā)單位回租使用而已。下面的相關(guān)稅收都按照國家所有說來進行處理。

1、人防成本所得稅扣除

對人防工程費用，房地產(chǎn)企業(yè)只有兩種選擇：自建或繳納人防異地建設(shè)費，既然繳納人防費就可以進入成本，那么自建的成本理應(yīng)在所得稅前扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)?2006?31號）“（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。”

人防工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理、報竣等工作都需要當?shù)氐娜朔啦块T進行監(jiān)督，竣工后無償移交給人防部門。在實際工作中，往往無法

單獨核算，需要計算分攤?cè)朔拦こ痰某杀荆瑓R總后并入到整個項目的公共配套設(shè)施中，在所得稅前進行扣除。

2、出租時的營業(yè)稅

人防工程移交后，通常開發(fā)單位提出申請，簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，會將人防工程回租過來。這時候進行適當改造，大都改造成地下車庫，然后對外轉(zhuǎn)租。因為所有權(quán)性國家，因些只能對外租賃處理，簽定租賃合同，即使簽訂使用合同，也應(yīng)視同租賃合同處理，大都是一次**納租賃款。

對于這部分租金的收入，不能按照銷售不動產(chǎn)的稅目來走，應(yīng)按照租賃業(yè)的稅目來走。理由如下：

（1）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)［1995］076號）“

五、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)征稅問題單位和個人將承租的場地，物品，設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅?！?/p>

（2）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函[2005]83號）“

一、對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅?！?/p>

營業(yè)稅的納稅時間，由于是一次性收款，根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）“

五、單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費用、預(yù)收定金

等，下同），其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間以按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認為收入的時間為準?！笨梢园凑諘嫹矫娴囊?guī)定，分期納稅。但由于所得稅方面的要求，以及實務(wù)中的處理習慣，還是建議在收到與收款的時候，一次性繳納營業(yè)稅，以避免麻煩。

人防車位出租，在發(fā)票使用上應(yīng)使用服務(wù)業(yè)發(fā)票，而不是不動產(chǎn)發(fā)票。

3、出租時的所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，就是說在按照合同規(guī)定收到款項的時候一次性確認為收入。同時，將支付給人防部門的租金和改造的費用配比扣除。

4、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令[1988]第11號）財產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。注意，按照合同總金額一次**納。合同未到期解除合同的，印花稅不作調(diào)整。

5、房產(chǎn)稅

2005年12月31日以前，根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋

和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]8號）第十一條：“為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅?！?/p>

2006年1月1日起，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號），明確規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

人防部分由地產(chǎn)公司自己使用，不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，因為是地產(chǎn)公司從人防辦承租的，當然人防不屬于地產(chǎn)公司資產(chǎn)，在賬上也沒有體現(xiàn)。如果開發(fā)公司將人防部分對外轉(zhuǎn)租，對于轉(zhuǎn)租相關(guān)的房產(chǎn)稅，目前國家沒有統(tǒng)一明確的政策，各地對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有不同，大約有三種：

（1）、對于轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅；

（2）、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產(chǎn)稅；

（3）、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金差額收入按12%繳房產(chǎn)稅。

根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，以及各地的主流做法，還是認為轉(zhuǎn)租不應(yīng)當繳納房產(chǎn)稅：

（1）、根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。開發(fā)公司

既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此不是納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

（2）、根據(jù)《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地?1996?42號)規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人?，F(xiàn)對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，決定本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行?！?/p>

（3）、《成都市地稅局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答》(成地稅發(fā)[1994]第8號)規(guī)定，對轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，因產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應(yīng)再征房產(chǎn)稅。

（4）《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》大地稅函［2006］149號第三條規(guī)定：關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋是否征收房產(chǎn)稅問題：對轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。因此，開發(fā)公司轉(zhuǎn)租不應(yīng)當繳納房產(chǎn)稅，但建議同當?shù)氐亩悇?wù)機構(gòu)聯(lián)系，進行確認。

6、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

由于轉(zhuǎn)租人防工程沒有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也沒有轉(zhuǎn)讓建筑物的所有權(quán)，因此不涉及土地增值稅。

二、擁有所有權(quán)的車位稅務(wù)處理

對于由地產(chǎn)公司開發(fā)擁有所有權(quán)的車位，對外銷售時不管是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，都應(yīng)按銷售進行處理，在發(fā)票使用上應(yīng)開具不動產(chǎn)發(fā)票，在稅種稅率上跟銷售住宅等開發(fā)產(chǎn)品一樣處理。

以上是個人對車位稅務(wù)處理的愚見，希望大家提出寶貴意見，共同談討。上述內(nèi)容參考了網(wǎng)上相關(guān)資料。

一、地下車位應(yīng)首先明確：由人防設(shè)施形成的車位，產(chǎn)權(quán)歸人防部門，此部分成本應(yīng)從總成本中扣除，分攤到銷售或自用部分的開發(fā)成本中，做為公共配套設(shè)施費用分攤出去，因此，在財務(wù)帳上不體現(xiàn)這一部分成本。如果將此銷售出去，實為租賃業(yè)務(wù)，營業(yè)稅稅率是5%。但是，人防設(shè)施一般為地產(chǎn)公司從人防辦租賃的，由于人防辦屬于免稅部門，此項業(yè)務(wù)房產(chǎn)稅上是否為轉(zhuǎn)租行為？存在爭議，各地尚未統(tǒng)一，轉(zhuǎn)租行為，房產(chǎn)稅是免稅的，但問題是人防辦是免稅部門。

二、不論地下及地上車位如果能夠辦理產(chǎn)權(quán)的，與開發(fā)產(chǎn)品核算

一致。通常情況下對于車位，有些地區(qū)只能對整個車位辦理一個大產(chǎn)權(quán)，但是對于出售每一個車位不能辦理產(chǎn)權(quán)（有的城市可以辦理），如果是這種情況，整個車位大產(chǎn)權(quán)歸地產(chǎn)公司，對外出售的是使用權(quán)，在財務(wù)上，這部分開發(fā)成本應(yīng)做為固定資產(chǎn)核算，出售使用權(quán)時，適用的營業(yè)稅稅目及發(fā)票使用上難以確定，稅率不存在問題。土地增值稅不繳納，因為出售的不是產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)稅應(yīng)從價計征。由于營業(yè)稅稅目不知如何確定，發(fā)票的使用上存在問題，如果開具的是資產(chǎn)類發(fā)票，購買方如果是企業(yè)將不能予以一次性費用化處理，同時由于沒有產(chǎn)權(quán)，即使是分期費用性處理也存在障礙。

三、對于地面車位等不屬于開發(fā)產(chǎn)品及產(chǎn)權(quán)不歸地產(chǎn)公司的資產(chǎn)，面臨的稅務(wù)問題，是否應(yīng)界定為租賃行為，實際上為讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而不是提供服務(wù)，個人認為認定租賃處理比較公允。當然帳外處理這樣的問題將不會存在上述問題，特別是出售給個人的行為。以上僅為個人觀點！

作者：段光勛

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材料的賬務(wù)及稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材料的賬務(wù)及稅務(wù)處理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念

所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章，擔心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商品房建造成本的30％～40％。

二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定

甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；

（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第十六條規(guī)定，“除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。稅法之所以這樣規(guī)定，主要是防止納稅人將“包工包料”的建筑工程，改為以基本甲方的名義購買原材料，從而逃避營業(yè)稅收。

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）沒有明確規(guī)定裝飾工程中甲供材要不要并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。而根據(jù) 2006年8月17日《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》財稅

[2006]114號文的規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認計稅營業(yè)額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。因此，除了裝飾勞務(wù)以外的“建筑業(yè)”的甲供材（包括甲方提供設(shè)備的情形）需要并入乙方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

甲供材料，嚴格意義上講是建筑安裝工程費的組成部分。甲供材料關(guān)于扣除項目憑證的確認問題，《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]104號）這樣規(guī)定：

（1）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準，材料和設(shè)備費用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準。

（2）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準。

參照上述規(guī)定，甲方價外提供材料，可以視同自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費的增值額扣除項目，在計算土地增值稅扣除項目時，可以憑此案料和設(shè)備費用的銷售發(fā)票計算扣除。

具體問題分析如下：

1、如果材料由甲方提供施工方應(yīng)如何納稅？是否甲方應(yīng)將提供的甲供材金額報送給施工方來合并繳納營業(yè)稅？

答：根據(jù)目前新的《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則來看，對甲方提供的原材料及其他物資和動力，應(yīng)包含在提供建筑勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的納稅人的應(yīng)稅營業(yè)額中。對甲方是將提供的甲供材金額報送給施工方還是在合同中已有體現(xiàn)，或是具體是由甲方來繳納該材料部分營業(yè)稅還是由乙方來合并繳納該材料部分的營業(yè)稅，都要看具體的合同簽訂情況，而且目前沒有明確的操作規(guī)范，應(yīng)咨詢主管稅務(wù)機關(guān)或等待新法規(guī)的明確。

2、施工方應(yīng)如何開具發(fā)票給甲方？（發(fā)票額是否包含甲供材？還是只開具已提供施工勞務(wù)的金額，而甲方購買的材料用銷售方開具的發(fā)票入賬？如：施工方提供勞務(wù)1000萬，使用甲供材200萬，施工方提供的發(fā)票金額應(yīng)為1200萬，還是1000萬？）

答：對甲供材方式施工方如何開具發(fā)票給甲方，這要看具體的合同文本來確定。如果合同中規(guī)定材料由甲方自行采購并取得抬頭為甲方的發(fā)票，而施工方僅就提供的建筑勞務(wù)部分收取款項，那么此種情況下施工方應(yīng)僅就勞務(wù)部分開具建筑業(yè)發(fā)票，而甲方應(yīng)據(jù)購買該部分材料而取得的發(fā)票金額列入本企業(yè)的工程成本中，但該部分材料部分也是要繳納營業(yè)稅的。如1所說，但具體是由甲方來繳納還是由乙方來繳納還沒有明確的操作規(guī)范。

三、甲供材的賬務(wù)處理及其稅務(wù)處理

（一）甲供材的賬務(wù)處理

1、建設(shè)方對于甲供材的賬務(wù)處理

（1）建設(shè)方（甲方）從市場購入材料時：

借：工程物資 200萬元

貸：銀行存款 200萬元

這里假設(shè)建設(shè)方（甲方）非增值稅一般納稅人，取得的是普通發(fā)票，然后，該企業(yè)將這200萬的材料提供給施工方（乙方）用于工程。

（2）在建設(shè)方（甲方）將材料提供給施工方（乙方）時：

①方式一：

建設(shè)方發(fā)出材料時：

借：預(yù)付賬款 200萬元

貸：工程物資 200萬元

這種會計處理的依據(jù)是，根據(jù)國家關(guān)于工程造價的相關(guān)規(guī)定，在工程中，無論材料由誰提供，工程總造價包括全部的材料價款，且在工程總造價的核算中，所有的材料都要提稅后

計入工程總造價，即工程造價是含稅價。在總造價確認的情況下，我們將工程的總造價作為建設(shè)方應(yīng)該支付給施工方的工程價款。建設(shè)方在支付現(xiàn)金給施工方時是做預(yù)付賬款處理，同樣，建設(shè)方將材料給施工方時（就是我們所說的甲供材）也應(yīng)作為預(yù)付賬款處理。只不過一個付的是現(xiàn)金，一個付的是實物，在不存在其他誤差的情況下，該企業(yè)無論是支付現(xiàn)金還是實物，最終預(yù)付賬款總結(jié)算價款的金額應(yīng)該1200萬元。

②方式二：

建設(shè)方發(fā)出材料時：

借：在建工程200萬元

貸：工程物資200萬元

這種會計處理的依據(jù)是，建設(shè)方認為，我買的物資給施工方就是用于我的工程，因此在發(fā)出材料時直接計入我的在建工程是符合規(guī)定的。

從相關(guān)的法律法規(guī)看，目前對于甲供材究竟如何進行會計處理問題，還沒有非常明確的規(guī)定。在企業(yè)實務(wù)的會計處理中，有些建設(shè)單位發(fā)出甲供材是采取的第一種方法，有些就是采取的第二種方法。因此，從會計核算角度而言，只要能為會計信息的第三方提供真實有效的會計信息。兩種會計處理方法都是可以接受的。

2、施工方對于甲供材的賬務(wù)處理

（1）方式一的賬務(wù)處理：

①施工方收到材料時

借：工程物資200萬元

貸：預(yù)收賬款200萬元

②施工方將工程物資用于工程時

借：工程施工──合同成本 200萬元

貸：工程物資 200萬元

③施工方按工程進度確認合同毛利，主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本：

借：工程施工──合同毛利/主營業(yè)務(wù)成本

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（2）方式二的賬務(wù)處理：

由于建設(shè)方在發(fā)出材料時就直接計入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。

（二）甲供材的發(fā)票開具

以上兩種會計處理方法就帶來的下一步的施工方建筑業(yè)發(fā)票的開具問題：

1、方式一的發(fā)票開具

在該模式下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時是通過預(yù)付賬款核算的，沒有進入工程成本，因此，施工方應(yīng)該按1200萬開具建筑業(yè)發(fā)票，并按1200萬繳納營業(yè)稅。

2、方式二的發(fā)票開具

具建筑業(yè)發(fā)票時，只能按1000萬開票，如果按1200萬開票就會導(dǎo)致200萬材料在建設(shè)方重復(fù)入成本的情況。但是根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，無論施工方是按1000萬開票還是按1200萬開票，甲供材都必須要并入施工方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅，即施工方都必須按1200萬元征收營業(yè)稅，這個和方式一是一樣的。

（三）稅收風險提示

從理論上而言，對于施工方，無論建設(shè)方如何進行會計處理，他的稅收負擔是不變的，只不過是根據(jù)建設(shè)方的會計處理的不同，開票金額有所不同罷了。但現(xiàn)實中的情況是，由于營業(yè)稅是一個流轉(zhuǎn)稅，流轉(zhuǎn)稅的可轉(zhuǎn)嫁性決定了施工方所要繳納的營業(yè)稅，最終實際是轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)方身上的，至少是部分的轉(zhuǎn)嫁。因此，對于建設(shè)方而言，他傾向于采用第二種會計處理方式，在這種會計處理方式下，建設(shè)方直接將甲供材計入工程成本，這樣就不需要施工方開票了。由于稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管的原因，這部分不開票的甲供材，施工方也一般不會去主動申報繳納營業(yè)稅，而且建設(shè)方甚至在進行工程預(yù)算確定工程造價時，對這部分甲供材就沒有提稅并入工程總造價。從這個角度考慮，建設(shè)方更傾向于第二種會計處理方式。但在這種會計處理方式下，施工方承擔了很大的風險。我們知道。無論建設(shè)方會計處理如何，施工方是甲供材營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，如果稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)了問題，要求施工方補稅的話，施工方只有繳納，甚至還會承擔偷稅而被處罰的風險。無論和建設(shè)方如何處理，都必須就甲供材繳納營業(yè)稅。至于甲供材沒有提稅的問題，施工方應(yīng)自己和建設(shè)方協(xié)商或向相關(guān)工程管理部門尋求解決方法。

（四）稅務(wù)處理分析

1、方式一的稅務(wù)處理分析

在方式一的情況下，施工企業(yè)按1200萬開具建筑施工發(fā)票給建設(shè)方，按1200元在賬面上確認收入，但對于200萬這部分的甲供材，由于材料是建設(shè)方購買提供給施工方的，發(fā)票的抬頭肯定是開給建設(shè)方，且在建設(shè)方入賬的，對于這部分材料，施工企業(yè)無法取得發(fā)票，也就無法入成本。對于這部分，施工企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時如何扣除是一個大問題。為了解決這個問題，就出現(xiàn)了以下兩種處理方法：

（1）施工方對于甲供材發(fā)票入成本的問題，由雙方在工程結(jié)束，決算報告出來后，施工單位憑工程決算報告和建設(shè)方提供的購買材料的發(fā)票清單計入施工方工程成本，并允許在稅前扣除。

（2）部分國稅機關(guān)認為這是轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)：即建設(shè)單位外購物資轉(zhuǎn)售給施工企業(yè)，施工企業(yè)最后開總的發(fā)票向建設(shè)單位結(jié)算，對建設(shè)單位應(yīng)征收增值稅，至于進項稅款當然能夠得到抵扣。這樣，施工企業(yè)就能取得材料的發(fā)票了，但是建設(shè)方則必須對材料的銷售繳納增值稅。我們認為，這種處理方法是非常錯誤的。建設(shè)單位購買的材料給施工方最終還是用于建設(shè)單位自己的工程，實際上是一種自用行為，不能視為轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)征收增值稅。但是在實務(wù)中，第一種處理方法往往得不到某些稅務(wù)機關(guān)的認可，他們機械的認為只有取得發(fā)票才能入賬，其實根據(jù)《企業(yè)所得稅扣除管理辦法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)成本費用只要是真實的，并取得了合法有效憑證就可以稅前扣除。這里合法有效憑證不是僅指發(fā)票，在這種情況下，施工企業(yè)取得的工程決算報告和建設(shè)方提供的購買材料的發(fā)票清單也應(yīng)視為合法有效憑證，況且是真實發(fā)生的。為了避免與有些稅務(wù)機關(guān)不必要的爭議，一些是增值稅一般納稅人的建設(shè)單位，在購買材料時取得增值稅專用發(fā)票，并申報抵扣，隨后按原價開增值稅專用發(fā)票給施工方，這些沒有差額也不要繳納增值稅。但在實務(wù)中，大多數(shù)單位并不愿意按這種方式進行處理。

2、方式二的稅務(wù)處理分析

收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。這時，施工方按1000萬開票，也就不存在200萬甲供材無法取得發(fā)票入成本的問題。同時，考慮到稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管不到位的原因，這種會計處理方法還能少繳部分甲供材的營業(yè)稅，對兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種情況下，自身承擔了很大的風險，如果稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)了，施工方必須要繳納甲供材營業(yè)稅，甚至要按偷稅進行處罰，同時由于甲供材在工程造價時沒有和建設(shè)方按規(guī)定提稅，最終只能是自己承擔。

需要注意的是，甲供設(shè)備、裝飾勞務(wù)中的甲供材料計稅方式與上述規(guī)定有所差別。

四、結(jié)論

由于目前相關(guān)法律法規(guī)對于甲供材如何進行會計處理沒有明確的規(guī)定，因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可以的。

從稅務(wù)機關(guān)的角度講，他們更傾向于采取第一種模式，這樣能很好的將甲供材納稅收監(jiān)管的范圍。因此，有些稅務(wù)機關(guān)明確規(guī)定，對于工程，建設(shè)方不允許直接憑商業(yè)發(fā)票入工程成本，必須取得建筑業(yè)發(fā)票入工程成本。否則按未取得合法有效憑證，這部分成本不能在企業(yè)所得稅前扣除。當然，這種規(guī)定是否合理有待商榷。但這確實是一種好的監(jiān)管方法。

從企業(yè)的角度而言，如果不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問題，方式一也是比較好的。因為，建設(shè)方在發(fā)出甲供材時，材料并沒有立即用于工程，只是從建設(shè)方保管轉(zhuǎn)至施工方保管。從會計處理看，如果建設(shè)方將材料發(fā)出時，就直接計入工程成本，但實際上材料還沒有用于工程或全部用于工程，只是就計入在建工程會導(dǎo)致會計信息的失真。而且，如果采用方式二，施工方在收到材料和發(fā)出材料不進行任何會計處理，不利于在工程中對甲供材的使用和監(jiān)督管理。因此，方式二既不符合會計核算的要求，也滿足不了實際管理的需要。但考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問題，方式二似乎更優(yōu)。這種情況下，風險主要是由施工方承擔了。

既然模式一對稅務(wù)機關(guān)有利，在不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問題，對企業(yè)也有利，那么我們就要很好的解決方式一下產(chǎn)生的如何處理施工企業(yè)甲供材入成本的問題。我們認為采用施工企業(yè)根據(jù)工程決算報告和建設(shè)方提供的購買材料的發(fā)票清單入成本是完全合情合理，也是合法的，實務(wù)上大部分稅務(wù)機關(guān)對這種處理也是非常認可的。按轉(zhuǎn)售模式，由建設(shè)方向施工方材料銷售發(fā)票，從原理上講就是錯誤的，在實務(wù)中是不可取的?；蛘呶覀円部梢圆扇∑渌绞?，如由建設(shè)方為施工方提供材料供應(yīng)商，材料供應(yīng)商將材料發(fā)票直接開給施工方，這樣既能解決建設(shè)方擔心材料的質(zhì)量問題，又能解決施工方的材料所得稅前無法扣除的風險

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)收入會計與稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)收入會計與稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的企業(yè)，房地產(chǎn)主要指房產(chǎn)、地產(chǎn)，都是不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)相比，具有單位價值大、投資成本高、開發(fā)周期較長等特點。正是由于這些特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)存在一定的區(qū)別，尤其是在銷售方式上。一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷、賒銷為主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷售等，其中以預(yù)售方式為主。所謂預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并由購買人支付定金或房款的行為。預(yù)售業(yè)務(wù)一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售商品房許可證之后、房屋竣工之前。對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的處理，會計準則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會計處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。

一、預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理

根據(jù)會計準則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合收入的確認原則，所以不確認收入，而是作為負債計人預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。即：收到預(yù)售款項時，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款；房屋交給購買方時，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。

二、預(yù)售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

第一，營業(yè)稅的處理。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。所以當房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項時，應(yīng)計算并交納相應(yīng)的營業(yè)稅，根據(jù)收到的款項金額和稅率相乘即為要交的營業(yè)稅，會計分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費”，同時根據(jù)計算出應(yīng)交的城建稅及教育附加，編制會計分錄同上。

第二，土地增值稅的處理。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)符合土地增值稅的交納條件，所以在銷售房地產(chǎn)時應(yīng)交納土地增值稅。

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應(yīng)納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）。在實際工作中，分部計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目×適用稅率，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其它扣除項目。為了保護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計扣除。若是銷售的舊房，扣除項目指的是舊房的評估價格。

由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增長額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒竣工，其成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，土地增值稅暫行條例有規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項時，應(yīng)按照收到款項和各地規(guī)定的預(yù)征比例計算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅，根據(jù)計算出的土地增值稅金額借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費”。

第三，所得稅的處理。為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)預(yù)交所得稅的處理，待房屋竣工后再根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

此外，企業(yè)會計準則對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”，同時要調(diào)整該的應(yīng)納稅額。