第一篇：土地增值稅申報(bào)操作手冊(20160807周翔)
金稅三期工程
土地增值稅登記、申報(bào)用戶操作手冊
第一章 項(xiàng)目登記
1.土地增值稅納稅申報(bào)表
（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）
操作步驟
1．操作路徑：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【稅源項(xiàng)目登記】—【土地增值稅項(xiàng)目登記】
辦理人員進(jìn)入項(xiàng)目登記頁面。在項(xiàng)目界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點(diǎn)擊下一步，進(jìn)入項(xiàng)目登記頁面。
2．按規(guī)定錄入項(xiàng)目登記信息。
３.點(diǎn)擊<保存>按鈕，項(xiàng)目登記成功。系統(tǒng)自動產(chǎn)生土地增值稅項(xiàng)目編號。
注意：1.因金稅三期的土地增值稅項(xiàng)目編碼與稅友龍版生成規(guī)則不一樣，所以需要做重新登記。
第二章 申報(bào)
2.土地增值稅納稅申報(bào)表
（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）
操作步驟
1．操作路徑：【功能菜單】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【土地增值稅申報(bào)】—【土地增值稅納稅申報(bào)表
（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）】
辦理人員進(jìn)入申報(bào)頁面。在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點(diǎn)擊項(xiàng)目編號回車，彈出土地增值稅項(xiàng)目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項(xiàng)目編號，點(diǎn)擊<確認(rèn)>按鈕。
2．錄入需要的申報(bào)數(shù)據(jù)：
３.點(diǎn)擊<保存>按鈕，申報(bào)成功。
注意事項(xiàng)
1.土地增值稅預(yù)征要先完成土地增值稅預(yù)征稅種登記。
2.土地增值稅預(yù)征要選擇正確的土地增值稅項(xiàng)目編碼，否則已預(yù)繳稅款將匯總出錯(cuò)。
3.土地增值稅納稅申報(bào)表
（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）
操作步驟
1．進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【土地增值稅申報(bào)】—【土地增值稅納稅申報(bào)表
（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）】
辦理人員進(jìn)入申報(bào)頁面。在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點(diǎn)擊項(xiàng)目編號回車，彈出土地增值稅項(xiàng)目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項(xiàng)目編號，點(diǎn)擊<確認(rèn)>按鈕。
2．選擇所屬期起止，錄入開戶銀行、銀行賬號、總可售面積、自用和出租面積、已售面積、其中：普通住宅已售面積、其中：非普通住宅已售面積、其中：其他類型房地產(chǎn)已售面積及相關(guān)申報(bào)數(shù)據(jù)。
3．錄入相關(guān)的申報(bào)數(shù)據(jù)。涉及到減免的，則點(diǎn)擊減免稅額欄，系統(tǒng)自動彈出減免稅信息頁面，按規(guī)定錄入數(shù)據(jù)，點(diǎn)出確定則完成減免數(shù)據(jù)填列。
4．已繳土地增值稅額欄數(shù)據(jù)由系統(tǒng)從土地增值稅預(yù)征申報(bào)表自動獲取。該欄數(shù)據(jù)只能改小。由于系統(tǒng)不能自動獲取金三上線前已預(yù)繳的稅款，需登錄【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【資料報(bào)送與信息采集管理】—【稅源申報(bào)明細(xì)報(bào)告】。稅源標(biāo)志欄選擇“土地增值稅項(xiàng)目”，系統(tǒng)自動彈出該房地產(chǎn)企業(yè)所有的項(xiàng)目編號，按規(guī)定填寫需補(bǔ)錄的已繳稅款保存即可。
5．土地增值稅納稅申報(bào)表
（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）涉及12張附表申報(bào)，根據(jù)相關(guān)資料填寫相關(guān)附表，填寫完一張附表，點(diǎn)擊【確定】按鈕回到主申報(bào)界面。附表與主表數(shù)據(jù)未做關(guān)鏈。金三各附表申報(bào)界面如下：
（1）與收入有關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表（02）
（2）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報(bào)表（03）
（3）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報(bào)表（04）
（4）取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)申報(bào)表（05）
（5）前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表（06）
（6）建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表（07）
（7）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表（08）
（8）公共配套設(shè)施明細(xì)申報(bào)表（09）
（9）開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表（10）
（10）利息明細(xì)申報(bào)表（11）
（11）扣除項(xiàng)目匯總申報(bào)表（12）
（12）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)申報(bào)表（13）
6．錄入相關(guān)的申報(bào)數(shù)據(jù)，點(diǎn)擊【保存】按鈕，申報(bào)成功。
7．回到主申報(bào)界面，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目及納稅上報(bào)材料情況確定選擇受理通知、不予受理通知、補(bǔ)正通知，并按規(guī)定錄入后打印給納稅人。
注意事項(xiàng)
1.土地增值稅清算要先完成土地增值稅清算稅種登記。2.土地增值稅清算要選擇正確的土地增值稅項(xiàng)目編碼。
3.納稅人上報(bào)清算申報(bào)表前要先對“已繳稅款”進(jìn)行核實(shí)，如有誤則需提請稅務(wù)機(jī)關(guān)修改。
4.地方教育附加錄在教育費(fèi)附加欄。5.水利建設(shè)專項(xiàng)資金錄在代收費(fèi)用欄。
6.金稅三期的12張附表不需要報(bào)送。我省公告的附表需報(bào)送，具體方式待定。
4.土地增值稅清算申報(bào)審核
操作步驟
1.操作路徑：【功能菜單】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【土地增值稅申報(bào)】—【土地增值稅清算申報(bào)審核】
辦理人員進(jìn)入審核界面。在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點(diǎn)擊項(xiàng)目編號，回車，選擇相應(yīng)的項(xiàng)目，點(diǎn)擊確定按鈕。界面如下圖：
2.錄入相應(yīng)的申報(bào)數(shù)據(jù)，選擇審核意見下拉菜單選項(xiàng)，錄入審核意見說明、應(yīng)補(bǔ)（退）稅款辦理期限，界面如下圖：
3.點(diǎn)擊【保存】按鈕，提示保存成功。
4.點(diǎn)擊<確定>按鈕，出現(xiàn)提示：保存成功！應(yīng)補(bǔ)(退)土地增值稅稅額***元，若有疑問在下發(fā)審核通知書后,可以進(jìn)行申報(bào)更正或清算核定。
5.納稅人已清算申報(bào)表更改。操作路徑為：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【申報(bào)錯(cuò)誤更正】。
該模塊可用于對納稅人申報(bào)的土地增值稅清算表進(jìn)行修改更正。
6.點(diǎn)擊<確定>按鈕。根據(jù)實(shí)際情況選擇審核通知書一或?qū)徍送ㄖ獣谝罁?jù)欄錄入相關(guān)信息，點(diǎn)擊<保存>按鈕，點(diǎn)擊<確定>，保存成功，并打印。
6.退出打印頁面，點(diǎn)擊<推送>按鈕。點(diǎn)擊<確定>，推送成功，再點(diǎn)擊<確定>，完成土地增值稅清算審核。
注意：
1.金三清算審核程序不需操作。
2.土地增值稅清算審核結(jié)論格式仍以我省文件公告格式為準(zhǔn)。
3.查賬清算的納稅人經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，如需要更改申報(bào)表，則由納稅人根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論重新修改上報(bào)清算申報(bào)表。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人重新修訂的申報(bào)表進(jìn)行申報(bào)更正。
5.土地增值稅納稅申報(bào)表
（五）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）
操作步驟
1.進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【文書管理】—【核定類】—【土地增值稅清算核定】。辦理人員進(jìn)入頁面，在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點(diǎn)擊項(xiàng)目編號回車，彈出土地增值稅項(xiàng)目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項(xiàng)目編號，點(diǎn)擊<確認(rèn)>按鈕。錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，點(diǎn)擊保存。
（1）選擇核定征收率。
（2）選擇核定開發(fā)成本
2.點(diǎn)擊推送，逐步完成土地增值稅核定清算審核流程。
3．進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【土地增值稅申報(bào)】—【土地增值稅納稅申報(bào)表
（五）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）】
辦理人員進(jìn)入申報(bào)頁面。在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點(diǎn)擊項(xiàng)目編號回車，彈出土地增值稅項(xiàng)目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項(xiàng)目編號，點(diǎn)擊<確認(rèn)>按鈕。
4．系統(tǒng)根據(jù)土地增值稅清算核定表的信息自動帶出申報(bào)表的內(nèi)容。申報(bào)信息數(shù)據(jù)欄除了減免金額，其他的都不允許修改。
5．點(diǎn)擊【保存】按鈕，申報(bào)成功。
注意事項(xiàng)
1.如果該項(xiàng)目未做土地增值稅清算核定，會提示“請先做‘土地增值稅清算核定’流程,否則不能進(jìn)行申報(bào)！”
2.要先做土地增值稅核定清算稅種登記。3.核定開發(fā)成本方式仍在查賬清算表中操作。
6.土地增值稅納稅申報(bào)表
（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）
操作步驟
1．操作路徑：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【土地增值稅申報(bào)】—【土地增值稅納稅申報(bào)表
（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）】
辦理人員進(jìn)入申報(bào)頁面。在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點(diǎn)擊項(xiàng)目編號回車，彈出土地增值稅項(xiàng)目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項(xiàng)目編號，點(diǎn)擊<確認(rèn)>按鈕。
2．選擇主附表樹下拉菜單的清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表，錄入相關(guān)的申報(bào)數(shù)據(jù)。
3.選擇下拉菜單欄土地增值稅納稅申報(bào)表
（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用），錄入相關(guān)申報(bào)數(shù)據(jù)。對于不同清算方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其申報(bào)表邏輯設(shè)置不同。
（1）查賬清算項(xiàng)目，其適用稅率按邏輯計(jì)算后確定。
（2）核定清算項(xiàng)目，其適用稅率為核定清算率。
注意事項(xiàng)
1.土地增值稅尾盤銷售申報(bào)表要先做土地增值稅稅種登記。
２.原按已查賬清算稅負(fù)率作為尾盤銷售適用稅率的方式已不能操作。
7.土地增值稅納稅申報(bào)表
（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）操作步驟
1.操作路徑：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【土地增值稅申報(bào)】—【土地增值稅納稅申報(bào)表
（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）】
辦理人員進(jìn)入申報(bào)頁面。在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，錄入所屬起止時(shí)期，點(diǎn)擊稅源標(biāo)志下來菜單，選擇土地稅源編號或房源編號，點(diǎn)擊<確定>按鈕：
2.選擇征收品目、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)類型：提供評估價(jià)格或提供購房發(fā)票，輸入相應(yīng)的申報(bào)數(shù)據(jù)。符合減免稅優(yōu)惠條件的選擇減免性質(zhì)代碼，輸入減免稅額。
3.點(diǎn)擊【保存】按鈕，申報(bào)成功。
注意事項(xiàng)
1.非從事房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)要先做稅種登記。
8.土地增值稅納稅申報(bào)表
（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）
操作步驟
1.完成非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人土地增值稅核定流程。操作路徑：進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【文書管理】—【核定類】—【其他稅種核定】。辦理人員進(jìn)入頁面，選擇核定期限起止、稅源標(biāo)志及土地增值稅征收子目，錄入核定月征收依據(jù)，點(diǎn)擊保存。
2．進(jìn)行申報(bào)頁面進(jìn)行。操作路徑：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【土地增值稅申報(bào)】—【土地增值稅納稅申報(bào)表
（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）】
辦理人員進(jìn)入申報(bào)頁面。在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，錄入所屬起，所屬期起必須與核定文書的所屬期起一致，點(diǎn)擊稅源標(biāo)志下來菜單，選擇土地稅源編號或房源編號，點(diǎn)擊<確定>按鈕；選擇征收品目，申報(bào)表信息自動帶出應(yīng)繳土地增值稅稅額。
３．點(diǎn)擊【保存】按鈕，申報(bào)成功。
注意事項(xiàng)
1.非從事房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)要先做稅種登記。
2.申報(bào)前必須做土地增值稅核定信息流程，如未做核定信息則提示：“該項(xiàng)目不存在土地增值稅核定信息（其他稅種核定（依職權(quán)）），請使用《土地增值稅納稅申報(bào)表
（三）》。
3.土地增值稅核定選擇的核定期限起止與稅源標(biāo)志必須與申報(bào)表相關(guān)欄目相一致。
9.土地增值稅納稅申報(bào)表
（六）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）
操作步驟
1．進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報(bào)征收】—【申報(bào)】—【土地增值稅申報(bào)】—【土地增值稅納稅申報(bào)表
（二）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）】
辦理人員進(jìn)入申報(bào)頁面。在申報(bào)界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息。點(diǎn)擊稅源標(biāo)志，彈出土地稅源和土地增值稅項(xiàng)目兩個(gè)備選框。
（1）選擇土地增值稅項(xiàng)目。
（2）選擇土地稅源。
2．錄入相關(guān)的申報(bào)數(shù)據(jù)。
3．點(diǎn)擊【保存】按鈕，申報(bào)成功。
注意事項(xiàng)
1、需進(jìn)行土地增值稅稅種登記。
第二篇：土地增值稅督察操作手冊
四、土地增值稅督察操作手冊
（二）全國稅務(wù)系統(tǒng)督察審計(jì)規(guī)范（1.0版）
【業(yè)務(wù)描述】
檢查和評價(jià)稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、契稅等納稅申報(bào)審核和征收的合法性、合規(guī)性。
【資料歸集】
1．房地產(chǎn)項(xiàng)目登記相關(guān)資料。2．土地增值稅納稅申報(bào)表。3．土地增值稅清算申報(bào)表。4．開發(fā)項(xiàng)目情況報(bào)告表。5．可扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)表。
6．分類型清算扣除項(xiàng)目確認(rèn)表及相關(guān)附表等。
7．金稅三期系統(tǒng)中關(guān)于房產(chǎn)稅、印花稅和土地使用稅的相關(guān)資料。8．其他信息資料。
【疑點(diǎn)提示】
1．未按規(guī)定向企業(yè)下達(dá)土地增值稅清算通知書；下達(dá)土地增值稅清算通知書后，未督促企業(yè)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行清算。
2．符合分期清算條件的項(xiàng)目未要求納稅人進(jìn)行分期清算。3．對不符合核定征收土地增值稅的納稅人，超范圍核定征收土地增值稅。
4．未對土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目及開發(fā)成本的合法性進(jìn)行審核。5．對銷售尾盤行為的納稅人未按規(guī)定征收土地增值稅。6．房產(chǎn)稅源登記不準(zhǔn)確：有稅源登記未認(rèn)定稅種、稅源與入庫差
異過大、有房產(chǎn)稅入庫未做房產(chǎn)稅稅源登記、房屋契稅入庫房產(chǎn)稅源未增加。
7．未征或少征收非住宅購房人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。8．清算或注銷建筑項(xiàng)目印花稅征收不足。
9．土地使用稅源登記不準(zhǔn)確：有稅源與入庫差異過大、有房產(chǎn)稅入庫無土地使用稅申報(bào)、耕地占用稅入庫一年后土地使用稅未增加、土地契稅入庫次季度土地使用稅未增加、有土地使用稅入庫未做土地稅稅源登記。
【方法和路徑】
1．內(nèi)部信息比對分析
（1）查詢金稅三期系統(tǒng)土地增值稅入庫情況，核實(shí)是否存在未區(qū)分房地產(chǎn)類型，采用同一預(yù)征率征收土地增值稅的問題。
（2）查閱稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理檔案、臺賬和相關(guān)征管資料，核實(shí)項(xiàng)目管理是否到位，符合分期清算條件的項(xiàng)目未要求納稅人進(jìn)行分期清算，是否存在達(dá)到清算條件未下達(dá)清算通知書進(jìn)行清算情形，或符合可清算的情形，未作出評估，未確定清算時(shí)間；核實(shí)清算稅款是否及時(shí)組織入庫。
（3）審核以核定方式清算土地增值稅的，核定征收率是否不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%。
（4）提取土地增值稅征收方式為核定征收的納稅人名單，核實(shí)是否存在核定征收率低于預(yù)征率的問題；核實(shí)是否通過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅；核實(shí)是否符合可以實(shí)行核定征收的條件；核實(shí)是否存在全部采用核定征收方式或核
定征收比例過大的問題。
（5）查閱土地增值稅清算資料，核實(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)是否對清算項(xiàng)目進(jìn)行審核；審查土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目及開發(fā)成本的合法性審核的相關(guān)文書，核實(shí)是否存在稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅管理不到位的問題。（6）借助被督察單位住建部門外網(wǎng)篩查預(yù)售許可證發(fā)放3年以上，查詢房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓面積與可轉(zhuǎn)讓面積建筑面積占比，核實(shí)是否符合清算條件。
（7）核實(shí)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否進(jìn)行土地增值稅后續(xù)管理，是否存在納稅人按預(yù)征率、直接使用清算時(shí)實(shí)際稅負(fù)率申報(bào)的問題。
（8）查詢金稅三期系統(tǒng)，核實(shí)是否存在有房產(chǎn)登記信息未認(rèn)定房產(chǎn)稅鑒定納稅人的問題。
（9）查詢金稅三期系統(tǒng)中有房產(chǎn)登記信息且已認(rèn)定房產(chǎn)稅鑒定，但某一內(nèi)入庫房產(chǎn)稅稅額與房產(chǎn)稅稅源登記年應(yīng)納稅額的差額大于或小于×萬元的情況。
（10）核實(shí)是否存在有房產(chǎn)稅入庫而房產(chǎn)稅稅源未登記的問題。（11）核實(shí)是否存在房屋契稅申報(bào)納稅記錄的下季度，房產(chǎn)稅稅源登記未增加，或者自用房屋房產(chǎn)稅當(dāng)季度納稅額小于或等于上季度納稅額的問題。
（12）查詢金稅三期系統(tǒng)中契稅申報(bào)表數(shù)據(jù)，與印花稅數(shù)據(jù)核對，核實(shí)是否存在未按規(guī)定征收印花稅的問題。
（13）查詢金稅三期系統(tǒng)?建筑業(yè)工程項(xiàng)目注銷登記表??建筑業(yè)
工程項(xiàng)目情況登記表?數(shù)據(jù)，與印花稅數(shù)據(jù)核對，核實(shí)是否存在未按規(guī)定征收印花稅的問題。
（14）查詢金稅三期系統(tǒng)，核實(shí)是否存在繳納房產(chǎn)稅（剔除個(gè)人出租住房）而同期無城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)的納稅記錄的問題。（15）查詢金稅三期系統(tǒng)耕地占用稅納稅申報(bào)表中批準(zhǔn)占地時(shí)間滿一年后，土地使用稅當(dāng)季度納稅額小于或等于上季度納稅額的情況。（16）查詢金稅三期系統(tǒng)土地契稅納稅，且當(dāng)月無耕地占用稅納稅記錄，土地使用稅當(dāng)季度納稅額小于或等于上季度納稅額的納稅人。（17）查詢金稅三期系統(tǒng)有土地使用稅入庫，且未登記土地使用稅稅源信息。
（18）查詢金稅三期系統(tǒng)，核實(shí)是否存在已授予印花稅票代售許可的單位未在協(xié)議期內(nèi)按期結(jié)報(bào)代售印花稅的問題。
2．外部信息比對分析
【政策法規(guī)依據(jù)】
1．?中華人民共和國印花稅暫行條例?（國務(wù)院令第11號）2．?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?（國務(wù)院令第138號）3．?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?（國務(wù)院令第483號）
4．?財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〖中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〗的通知?（財(cái)法字〔1995〕6號）
5．?財(cái)政部關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知?（財(cái)法字〔1995〕7號）
6．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?（財(cái)稅字〔1995〕48號）
7．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題的通知?（財(cái)稅字〔1995〕61號）
8．?國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知?（國稅發(fā)〔1996〕4號）
9．?國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知?（國稅發(fā)〔1996〕48號）
10．?國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請示的批復(fù)?（國稅函〔1999〕112號）
11．?國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)?（國稅函〔2000〕687號）
12．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知?（財(cái)稅〔2001〕10號）
13．?國家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知?（國稅函〔2002〕615號）
14．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知?（財(cái)稅〔2003〕141號）
15．?國家稅務(wù)總局關(guān)于武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納土地增值稅的批復(fù)?（國稅函〔2003〕922號）
16．?國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知?（國稅函〔2004〕938號）
17．?國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知?（國稅發(fā)〔2005〕82號）第一條第二項(xiàng)
18．?國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知?（國稅發(fā)〔2005〕111號）
19．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知?（財(cái)稅〔2006〕21號）
20．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知?（財(cái)稅〔2006〕141號）
21．?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?（國稅發(fā)〔2006〕187號）
22．?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〖土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〗的通知?（國稅發(fā)〔2007〕132號）
23．?國家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度的通知?（國稅函〔2007〕544號）
24．?國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)?（國稅函〔2007〕645號）
25．?國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知?（國稅發(fā)〔2008〕14號）
26．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知?（財(cái)稅〔2008〕24號）
27．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知?（財(cái)稅〔2008〕137號）
28．?國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見?（國稅發(fā)〔2009〕85號）（國稅發(fā)〔2009〕85號）第三條第一項(xiàng)規(guī)定
29．?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〖土地增值稅清算管理規(guī)程〗的通知?（國稅發(fā)〔2009〕91號）
30．?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告?（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）
31．?國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知?（國稅發(fā)〔2010〕53號）第四條
32．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知?（財(cái)稅〔2010〕88號）
33．?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?（國稅函〔2010〕220號）
34．?國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復(fù)?（國稅函〔2010〕347號）
35．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知?（財(cái)稅〔2011〕116號）
36．?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知?（財(cái)稅〔2013〕101號）
【整改建議】
1．稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格各稅種申報(bào)審核和征收管理，做到應(yīng)收盡收。2．督察中發(fā)現(xiàn)違法、違規(guī)問題的，依相關(guān)規(guī)定對稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人予以責(zé)任追究。
（二）省局?地方稅種管理業(yè)務(wù)督察具體方案? 1.項(xiàng)目登記管理督察 【業(yè)務(wù)描述】
檢查和評價(jià)稅務(wù)機(jī)關(guān)落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目臺賬管理的合法性和合規(guī)性。
【所需資料】
1.土地增值稅管理情況介紹及相關(guān)資料。2.金稅三期系統(tǒng)中的項(xiàng)目登記臺賬。3.國土部門的土地出讓、轉(zhuǎn)讓信息。4.規(guī)劃部門的規(guī)劃許可信息。
5.建設(shè)部門的建筑中標(biāo)信息、建筑施工許可證明。6.房管部門的預(yù)售許可信息。7.建設(shè)部門的竣工驗(yàn)收信息。8.人防部門的驗(yàn)收信息。9.房管部門銷售信息。
10.當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門的房產(chǎn)銷售信息網(wǎng)項(xiàng)目信息?！径讲熘攸c(diǎn)、方法及依據(jù)】（1）項(xiàng)目信息登記的完整性 [方法路徑]（1）取得國土部門的土地出讓、轉(zhuǎn)讓信息，規(guī)劃部門的規(guī)劃許可信息、建設(shè)部門的建筑中標(biāo)信息及建筑施工許可信息、房管部門的預(yù)售許可發(fā)放信息分析應(yīng)列入督察臺賬的項(xiàng)目信息。
（2）查閱當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)信息網(wǎng)項(xiàng)目銷售信息。（3）調(diào)取系統(tǒng)中至督察項(xiàng)目登記信息。
（4）篩選應(yīng)列入督察臺賬應(yīng)登記未登記的項(xiàng)目信息。（5）對臺賬應(yīng)登記未登記的項(xiàng)目信息進(jìn)行調(diào)查驗(yàn)證。[政策依據(jù)]
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第六條：?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。?
（2）土地增值稅清算項(xiàng)目定性不準(zhǔn)確，符合分期清算條件的項(xiàng)目未要求納稅人進(jìn)行分期清算
[方法路徑]（1）查閱當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)銷售信息，看項(xiàng)目是否屬于不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否為分期開發(fā)。
（2）取得國家有關(guān)部門審批文件，審查屬于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位建立臺賬。
（3）屬于不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目，是否按標(biāo)準(zhǔn)普通住宅、普通住宅和非普通住宅等不同性質(zhì)歸集成本費(fèi)用核算。
（4）對以上信息的審核可實(shí)地驗(yàn)證，是否準(zhǔn)確定位土地增值稅清算項(xiàng)目，單位賬務(wù)核算是否符合條件。
[政策依據(jù)]
（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條：?土地增值稅的清算單位，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第七條：?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。?
（3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第八條：?對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。
（4）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十七條：?清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。土地增值稅清算應(yīng)以項(xiàng)目為單位，且按不同項(xiàng)目分期歸集收入、成本、費(fèi)用清算。
（3）是否有應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而未進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目
[方法路徑]（1）取得房管部門銷售信息，篩選銷售比例達(dá)到100%的項(xiàng)目；
查詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)信息網(wǎng)信息，銷售樓盤分為?新盤?、?在售?、?尾盤?、?售空?四種狀態(tài)，選取?售空?狀態(tài)的樓盤。
（2）從金稅三期系統(tǒng)（國稅）中查詢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或開發(fā)項(xiàng)目的開票信息，審查是否有整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的信息。
（3）通過篩選比對應(yīng)清算而登記臺賬狀態(tài)為?未清算?的項(xiàng)目。（4）到實(shí)地調(diào)查驗(yàn)證是否為應(yīng)清算而未進(jìn)行清算的項(xiàng)目，并預(yù)計(jì)清算稅款。
[政策依據(jù)]
（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條：?納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十一條：?對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。?
（4）可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，是否每個(gè)都進(jìn)行評估，確定不清算的理由是否合法合理，是否經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，下達(dá)土地增值稅清算通知書后，未督促企業(yè)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行清算
[方法路徑]（1）取得房管部門銷售信息，篩選銷售比例達(dá)到85%的項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注?在售?與?尾盤?信息。
（2）取得金稅三期系統(tǒng)房產(chǎn)稅登記信息，看是否有已移作自用的房產(chǎn)信息。
（3）取得房管部門的預(yù)售許可信息篩選取得預(yù)售許可證已達(dá)三年的項(xiàng)目。
（4）調(diào)取金稅三期系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷信息，是否將房地產(chǎn)注銷戶列入臺賬，是否進(jìn)行土地增值稅清算。
（5）取得金稅三期系統(tǒng)（國稅）開具發(fā)票中銷售面積達(dá)可售面積85%以上的項(xiàng)目。
（6）從以上五信息比對項(xiàng)目可能已達(dá)可清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查驗(yàn)證。
（7）篩選比對可清算而登記臺賬狀態(tài)為?未下達(dá)清算通知?的項(xiàng)目。
（8）對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形而未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知納稅人清算的項(xiàng)目，審查評估信息，確定不清算的理由、分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)記錄，內(nèi)部控制程序是否實(shí)施，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間；暫不通知清算的，每年是否均作出評估，能夠清算的項(xiàng)目是否及時(shí)通知納稅人辦理清算。
（9）到企業(yè)調(diào)查驗(yàn)證，是否可以清算，可以清算的項(xiàng)目預(yù)計(jì)清算稅款。
[政策依據(jù)]（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條：?對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十一條第二項(xiàng)：?應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。?
（3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十一條：?對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。?
（4）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十四條：?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。?
（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條規(guī)定：?土地增值
稅的清算條件：
（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。?
2.土地增值稅預(yù)征管理督察 【業(yè)務(wù)描述】
檢查和評價(jià)稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅預(yù)征管理的合法性、合規(guī)性。
【所需資料】
1.當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)制定的土地增值稅預(yù)征的文件。2.取得第三方資料，包括房管部門備案合同等信息。
3.調(diào)取金稅三期系統(tǒng)增值稅（營業(yè)稅）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)、開票信息。
4.調(diào)取金稅三期系統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表）相關(guān)信息?！径讲熘攸c(diǎn)、方法及依據(jù)】
（1）當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征率是否符合總局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) [方法路徑]（1）調(diào)取當(dāng)主管地稅務(wù)機(jī)關(guān)的文件，是否按不同類型的房屋制定不同的預(yù)征率。
（2）其規(guī)定的預(yù)征率是否符合總局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
[政策依據(jù)]
（1）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第三條：?各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條：?預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房價(jià)上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價(jià)快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。
為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。?
（2）房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)與銷售不動產(chǎn)增值
稅（營業(yè)稅）的計(jì)稅依據(jù)關(guān)聯(lián)比對
[方法路徑]（1）調(diào)取增值稅（營業(yè)稅）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)及發(fā)票開具金額。（2）調(diào)取金稅三期系統(tǒng)內(nèi)相對應(yīng)的銷售不動產(chǎn)申報(bào)土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。
（3）兩者數(shù)據(jù)（房地產(chǎn)行業(yè)及分戶的資料）相比對，是否少申報(bào)土地增值稅預(yù)征稅款的計(jì)稅依據(jù)，造成少申報(bào)預(yù)征土地增值稅。
[政策依據(jù)]（1）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第三條：?各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條：?預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房價(jià)上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價(jià)快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。?
（3）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)與財(cái)務(wù)信息比對
[方法路徑]（1）調(diào)取金稅三期系統(tǒng)中土地增值稅申報(bào)表數(shù)據(jù)。
（2）調(diào)取金稅三期系統(tǒng)中納稅人財(cái)務(wù)報(bào)表主表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)。
（3）計(jì)算口徑：預(yù)收賬款貸方本期發(fā)生額=（財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表）的預(yù)收賬款本期期末數(shù)-上期期末數(shù)）+利潤表的主營業(yè)務(wù)收入本期數(shù)
預(yù)收賬款貸方本期發(fā)生額=金稅三期系統(tǒng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅依據(jù)合計(jì)數(shù)，為正常；
預(yù)收賬款貸方本期發(fā)生額>金稅三期系統(tǒng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅依據(jù)合計(jì)數(shù)，表示可能少申報(bào)稅款；
預(yù)收賬款貸方本期發(fā)生額<金稅三期系統(tǒng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅依據(jù)合計(jì)數(shù)，表示可能財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確或逾期合并申報(bào)。
[政策依據(jù)] 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第三條：?各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。?
（4）土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)與房管部門的備案合同的預(yù)收款的關(guān)聯(lián)比對
[方法路徑]（1）取得房管部門信息系統(tǒng)備案合同，督察所屬期預(yù)收房款及至督察期間內(nèi)約定應(yīng)收款合計(jì)數(shù)。
（2）調(diào)取金稅三期系統(tǒng)督察所屬期預(yù)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)合計(jì)數(shù)。
（3）房管信息系統(tǒng)備案合同預(yù)收款加約定督察期間應(yīng)收款合計(jì)數(shù)減金稅三期系統(tǒng)預(yù)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為正數(shù)，可能少申報(bào)土地增值稅。
[政策依據(jù)] 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第三條：?各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。?
3.土地增值稅核定征收管理督察 【業(yè)務(wù)描述】
檢查和評價(jià)稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅核定征收管理的合法性和合規(guī)性。
【所需資料】
1.各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定征收率的文件。2.各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定核定征收范圍的文件。
3.金稅三期系統(tǒng)中土地增值稅核定征收信息，包括項(xiàng)目及核定征收率。
4.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅核定征收臺賬及批復(fù)手續(xù)?！径讲熘攸c(diǎn)、方法及依據(jù)】（1）超范圍核定征收土地增值稅 [方法路徑]
（1）調(diào)取核定征收方式批復(fù)資料及相關(guān)臺賬。
（2）檢查核定征收的范圍是否符合總局規(guī)定，理由是否合法、充分。
（3）通過調(diào)查驗(yàn)證，核定征收理由是否屬實(shí)。[政策依據(jù)]（1）《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第四十九號）第三十五條：?納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；
（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；
（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；
（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；
（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；
（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第七條土地增值稅的核定征收：?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)
機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。?
（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率，是否存在核定征收率低于預(yù)征率或5%的情況
[方法路徑]（1）調(diào)取當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對不同房地產(chǎn)類型制定的核定征收文件。（2）制定的核定征收率是否低于預(yù)征率，是否低于5%。[政策依據(jù)]（1）《土地增值稅清算管理規(guī)程》國稅發(fā)〔2009〕91號第三十五條：?符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。?
（2）《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國國務(wù)院令第３６２號）第四十七條：?納稅人有稅收征管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定其應(yīng)納額：
（一）參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負(fù)水平核定；
（二）按照營業(yè)收入或者成本加合理的費(fèi)用和利潤的方法核定；
（三）按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；
（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)納稅額時(shí)，可以同時(shí)采用兩種以上的方法核定。納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)采取本條規(guī)定的方法核定的應(yīng)納稅額有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，調(diào)整應(yīng)納稅額。?
（3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第四條：?對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。?
（3）核定征收程序是否合法，手續(xù)是否齊全 [方法路徑]
（1）調(diào)取核定征收方式批復(fù)資料及相關(guān)臺賬。（2）是否經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，文書是否規(guī)范。[政策依據(jù)] 《土地增值稅清算管理規(guī)程》國稅發(fā)〔2009〕91號第三十五條：?符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。?
（4）核定征收率執(zhí)行是否正確，稅款是否及時(shí)足額入庫 [方法路徑]（1）調(diào)取核定征收方式批復(fù)資料及相關(guān)臺賬。（2）調(diào)取金稅三期系統(tǒng)核定征收信息的項(xiàng)目、稅率。（3）篩選比對是否按核定的稅率征收稅款，是否及時(shí)、足額入庫。
[政策依據(jù)]
《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十五條：?符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅
務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。?
4.土地增值稅清算管理督察 【業(yè)務(wù)描述】
檢查和評價(jià)稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算的合法性和合規(guī)性?！舅栀Y料】
1.數(shù)據(jù)資料：房地產(chǎn)項(xiàng)目登記相關(guān)資料、土地增值稅納稅申報(bào)表、土地增值稅清算申報(bào)表、開發(fā)項(xiàng)目情況報(bào)告表、可扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)表、分類型清算扣除項(xiàng)目確認(rèn)表及相關(guān)附表等。
2.征管資料：土地增值稅清算通知書、土地增值稅清算調(diào)查表、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明、土地增值稅項(xiàng)目基本信息臺帳、土地增值稅稅收優(yōu)惠管理臺帳、土地增值稅清算后尾盤管理臺帳、土地增值稅清算管理臺帳、清算項(xiàng)目發(fā)票開具清單、中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資料：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。
【督察重點(diǎn)、方法及依據(jù)】（1）清算程序是否合法、合規(guī) [方法路徑]
（1）根據(jù)臺賬核對確定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人是否在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清
算通知，納稅人是否在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
（2）在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，是否按規(guī)定予以受理；對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，是否在規(guī)定限期內(nèi)要求納稅人補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，是否予以受理；對不符合清算條件的項(xiàng)目，應(yīng)不予受理。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)是否按總局要求確定了上述具體期限。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理是否存在已撤消的情形。
（4）對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，是否按規(guī)定作出評估，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，是否繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，并按規(guī)定每年都作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。
（5）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，是否按省級稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。
（6）清算審核是否包括了案頭審核、實(shí)地審核。
（7）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。
（9）土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅的期限。
[政策依據(jù)]
（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》
（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十一條：?對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十三條：?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。?
（3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十四條：?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。?
（4）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十五條：?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。?
（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十六條：?清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。?
（6）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十條：?納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。?
（7）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十二條：?土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。?
（2）土地增值稅收入是否完整，價(jià)格調(diào)整是否符合規(guī)定 [方法路徑]（1）結(jié)合增值稅（營業(yè)稅）銷售發(fā)票、銷售合同、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及房管部門的實(shí)測面積，重點(diǎn)審核建筑面積、可售面積、實(shí)測面積、已售面積，不同類型房地產(chǎn)的銷售面積、銷售收入，補(bǔ)退房款的收入調(diào)整情況是否真實(shí)，必要時(shí)，可以調(diào)取納稅人銀行賬戶資金
往來核查其收入的真實(shí)性及完整性。
（2）通過實(shí)地調(diào)查驗(yàn)證，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)（實(shí)際已出售或事實(shí)已銷售），未記入銷售收入。
（3）通過房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表單價(jià)比較，有無價(jià)格明顯偏低現(xiàn)象，稅務(wù)機(jī)關(guān)對價(jià)格明顯偏低的理由是否已審核、審核情況是否屬實(shí)。
（4）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否制定價(jià)格明顯偏低的文件，是否嚴(yán)格執(zhí)行。
（5）價(jià)格明顯偏低是否有關(guān)聯(lián)交易，是否有股東分配行為，有無將產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況，價(jià)格調(diào)整是否符合相關(guān)規(guī)定。
[政策依據(jù)]
（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十八條：?審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。
必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十九條：?非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收
入確定。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。?
（3）土地增值稅扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法 [方法路徑]
（1）審核扣除項(xiàng)目是否符合要求（總的原則）：
①在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出是否有應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)；
②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，是否是實(shí)際發(fā)生的； ③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，是否有混淆現(xiàn)象；
④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用是否是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的；
⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，是否按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；
⑥對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，是否以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（2）取得土地使用權(quán)的土地出讓合同、支付的金額的票據(jù)、契稅票據(jù)等，與企業(yè)的賬面金額比對，是否正確，是否包含了政府土地出讓金的返還。
審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
①同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確；
②是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形；
③拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)，涉及多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否予以合理分?jǐn)偅?/p>
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)是否已扣除； ⑤政府是否將土地出讓金返還企業(yè)。（3）審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
①發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目；
③是否將售樓部、建安公司活動板房等營銷費(fèi)用及非本公司建安費(fèi)用列支計(jì)算扣除項(xiàng)目；
④參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常；
⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有
無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；
⑥建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具；
⑦質(zhì)量保證金是否開具發(fā)票的，是否未開發(fā)票已列入建安費(fèi)； ⑧同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，未分別歸集建筑安裝工程費(fèi)，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。
（4）審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
①前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形； ②是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； ③多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
（5）審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
①公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，是否將移交給政府用于營利性社會公共事業(yè)或產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主的項(xiàng)目列入公共配套設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況；
②是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)；
③多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
（6）審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
①是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形；
②間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效；
③是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。（7）利息的審核應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
①是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用； ②分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?/p>
③利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
（8）加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核： ①代收費(fèi)用不得加計(jì)扣除；
②取得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許加計(jì)扣除政府規(guī)費(fèi)的文件，按文件進(jìn)行審核；
③企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。
[政策依據(jù)]（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十條：?土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。?
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條：?審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：?
（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。
（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項(xiàng)
目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>
（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
（六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。?
（3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十二條：?審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。
（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。?
（4）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十三條：?審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?
（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十四條：?審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。
（二）是否將房地產(chǎn)
開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。
（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?
（6）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十五條：?審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。
（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。
（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。?
（7）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十六條：?審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。
（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。?
（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十七條：?審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。
（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
（三）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。?
（9）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十八條：?代收費(fèi)用的審核。對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收?。划?dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。?
（10）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）：?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。?
（11）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條：?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。?
（12）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第六條：?關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣
除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。?
（4）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定土地增值稅扣除項(xiàng)目預(yù)警值的審核是否有，如有是否嚴(yán)格執(zhí)行
[方法路徑]（1）取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等造價(jià)定額預(yù)警值及運(yùn)用方法的文件。
（2）督察土地增值稅清算時(shí)扣除成本異常的審核是否按文件規(guī)定執(zhí)行，審核手續(xù)是否齊全，是否按規(guī)定的權(quán)限進(jìn)行審批。
[政策依據(jù)] 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第（二）款：?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尾盤銷售項(xiàng)目土地增值稅管理督察 【業(yè)務(wù)描述】
檢查和評價(jià)稅務(wù)機(jī)關(guān)銷售尾盤項(xiàng)目土地增值稅管理的合法性和合規(guī)性。
【所需資料】
1.土地增值稅清算臺賬。
2.調(diào)取金稅三期系統(tǒng)的尾盤銷售信息及土地增值稅申報(bào)信息?！径讲熘攸c(diǎn)、方法及依據(jù)】
（1）尾盤銷售，未按清算規(guī)定進(jìn)行申報(bào)土地增值稅 [方法路徑] 1.取得登記臺賬中已清算未清盤的項(xiàng)目。
2.從?金三?系統(tǒng)中查詢已清算項(xiàng)目在清算后仍有開票的記錄。2.調(diào)取這些項(xiàng)目清算后的銷售申報(bào)信息。
3.審核其土地增值稅是否以預(yù)征率的方式申報(bào)土地增值稅。如有，按規(guī)定的方法計(jì)算其應(yīng)扣除項(xiàng)目的總金額，按規(guī)定計(jì)算其應(yīng)繳納的土地增值稅。
[政策依據(jù)] 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條：?清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
6.土地增值稅減免管理督察 【業(yè)務(wù)描述】
檢查和評價(jià)稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅減免管理的合法性和合規(guī)性?！舅栀Y料】
1.標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的省級稅務(wù)機(jī)關(guān)文件。2.標(biāo)準(zhǔn)普通住宅政府認(rèn)定文件。
3.標(biāo)準(zhǔn)普通住宅項(xiàng)目清算資料。4.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核文書資料?！径讲熘攸c(diǎn)、方法及依據(jù)】
（1）土地增值稅減免是否符合條件、是否分別核算、分別清算 [方法路徑]（1）審核是否符合省級稅務(wù)機(jī)關(guān)文件的標(biāo)準(zhǔn)。（2）是否有政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)文書。
（3）是否符合清算條件，清算資料稅務(wù)機(jī)關(guān)是否已審核。（4）是否存在非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅，是否分開核算、分別進(jìn)行清算。（5）實(shí)地核查驗(yàn)證，情況是否屬實(shí)。[政策依據(jù)]（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令〔1993〕第138號）第八條：?有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的。?
（2）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第一條：?
一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題?！稐l例》第八條中‘普通標(biāo)準(zhǔn)住宅’和《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號）第三條‘普通住宅’的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會公布的‘中小套型、中低價(jià)位普通住房’的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。?
（3）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕141號)：?現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中‘普通標(biāo)準(zhǔn)住宅’的認(rèn)定問題通知如下：‘普通標(biāo)準(zhǔn)住宅’的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定的‘普通住房標(biāo)準(zhǔn)’的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。
第三篇：增值稅一般納稅人(外貿(mào)出口企業(yè))申報(bào)操作手冊
增值稅一般納稅人（外貿(mào)出口企業(yè)）申報(bào)操作手冊
一、專區(qū)登錄
點(diǎn)擊“國稅專區(qū)”圖標(biāo)，進(jìn)入國稅專區(qū)界面，如下圖所示：
二、申報(bào)登錄及初始化
點(diǎn)擊【納稅申報(bào)】區(qū)域里面的【國稅網(wǎng)上申報(bào)】后面的【進(jìn)入】按鈕，即可進(jìn)入“江蘇省國家稅務(wù)局網(wǎng)上辦稅服務(wù)廳”，如下圖所示：
點(diǎn)擊右下角【我要辦稅 】里面的【申報(bào)征收】，即可進(jìn)入國稅網(wǎng)上申報(bào)的界面。注意點(diǎn)：需要企業(yè)點(diǎn)擊【申報(bào)征收】文字，不要點(diǎn)擊【申報(bào)征收】文字上方的圖片。首次登錄成功后，會出現(xiàn)如下圖所示的協(xié)議界面：
選擇“我接受”選項(xiàng)，點(diǎn)擊“確定”按鈕，即可登錄辦稅服務(wù)廳申報(bào)界面，如下圖所示：
注意點(diǎn)：如果選擇“我不接受”，則不得進(jìn)入申報(bào)主界面。
進(jìn)入申報(bào)主界面，需首先確認(rèn)【所屬時(shí)期】，【所屬時(shí)期】為“稅款所屬時(shí)期”，按系統(tǒng)時(shí)間會默認(rèn)顯示當(dāng)月的“稅款所屬時(shí)期”月份，核對無誤點(diǎn)擊“確定”按鈕，進(jìn)入企業(yè)申報(bào)的列表界面。
注意點(diǎn)：如不小心選擇了錯(cuò)誤的所屬時(shí)間，可以通過界面左邊的“更換所屬時(shí)期”按鈕重新選擇。
若本所屬時(shí)期您是第一次進(jìn)入，系統(tǒng)將自動進(jìn)行本申報(bào)期數(shù)據(jù)的初始化工作。初始化時(shí)系統(tǒng)會根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)對您應(yīng)申報(bào)報(bào)表的鑒定信息來生成應(yīng)申報(bào)報(bào)表，初始化完成后，界面會顯示該所屬期的申報(bào)初始化結(jié)果，如下圖所示：
注意點(diǎn)：初始化信息如有錯(cuò)誤或與實(shí)際不符，請聯(lián)系所屬稅務(wù)機(jī)關(guān) 初始化成功后，點(diǎn)擊【返回】按鈕，進(jìn)入企業(yè)申報(bào)界面。
進(jìn)入企業(yè)申報(bào)的列表界面，首先請企業(yè)核對申報(bào)表。增值稅一般納稅人報(bào)表有：《增值稅抵扣明細(xì)表》、《增值稅納稅申報(bào)表（適用一般納稅人）》(含主表、表一和表二)、《固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況表》，如下圖所示：
注意點(diǎn)：如顯示的申報(bào)表與實(shí)際不符或缺少，請聯(lián)系所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)。
三、申報(bào)表填寫
填表順序：修改并保存增值稅抵扣明細(xì)表→自動生成增值稅納稅申報(bào)表主表和附表一、二→修改并保存增值稅納稅申報(bào)表主表和附表一、二→填寫并保存固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況表
修改并保存增值稅抵扣明細(xì)表
點(diǎn)擊《增值稅抵扣明細(xì)表》后的【修改】按鈕，打開《增值稅抵扣明細(xì)表》，如下圖所示：
系統(tǒng)會自動獲取初始化數(shù)據(jù)，顯示企業(yè)當(dāng)月認(rèn)證的發(fā)票信息。每張發(fā)票都會顯示“發(fā)票種類”、“發(fā)票號碼”、“開票日期”、“對方稅號”、“金額”、“稅率”、“稅額”、“狀態(tài)”等信息，需企業(yè)認(rèn)真核對。其中發(fā)票狀態(tài)默認(rèn)顯示為“外貿(mào)出口發(fā)票”，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。如有發(fā)票需要抵扣，狀態(tài)需調(diào)整為“專用發(fā)票抵扣”。如有按稅法規(guī)定不得抵扣的發(fā)票，請選擇“其他不得抵扣”，數(shù)據(jù)會自動流轉(zhuǎn)到附表二待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額部份。如有發(fā)票需抵扣后作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出，發(fā)票狀態(tài)應(yīng)該為“專用發(fā)票抵扣”，進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出部分，需要在附表二進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出部分欄次填寫反映。
系統(tǒng)提供按發(fā)票號碼的快速查詢功能。在發(fā)票號碼框中輸入發(fā)票號碼，點(diǎn)擊“查找”即可查到指定的發(fā)票，系統(tǒng)會將該張發(fā)票的發(fā)票號碼標(biāo)注為綠色。
報(bào)表下方按稅率分類顯示了報(bào)表中各種狀態(tài)發(fā)票的合計(jì)數(shù)據(jù)。合計(jì)數(shù)據(jù)并不代表可以抵扣的稅額，在自動生成進(jìn)入增值稅申報(bào)表時(shí)，將剔除不可抵扣部份。
注意點(diǎn)：系統(tǒng)初始化自動導(dǎo)入的發(fā)票數(shù)據(jù)不能刪除。
如發(fā)現(xiàn)當(dāng)月抵扣數(shù)據(jù)不全，可能是數(shù)據(jù)尚未全部下發(fā)，可過段時(shí)間后點(diǎn)擊申報(bào)界面下方的【重新初始化】功能，如數(shù)據(jù)還是不全，則需要聯(lián)系所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)查詢原因。
【新建發(fā)票】：如有“農(nóng)產(chǎn)品收購憑證及普通發(fā)票抵扣憑證”的企業(yè)，點(diǎn)擊新建發(fā)票按鈕，按照面票信息逐行輸入，輸入完成后，點(diǎn)擊【保存報(bào)表】按鈕，數(shù)據(jù)會自動導(dǎo)入到增值稅抵扣明細(xì)表。如下圖所示：
【修改發(fā)票】：修改通過“新建發(fā)票”功能錄入的發(fā)票信息。
【運(yùn)輸發(fā)票導(dǎo)入】：添加企業(yè)在“三小票數(shù)據(jù)采集”功能中生成的運(yùn)輸發(fā)票數(shù)據(jù)文件，添加時(shí)需要同時(shí)添加生成的二個(gè)文件，同一文件不得重復(fù)添加。在第一欄中選擇添加文件名為“CRC”的文件，在第二欄中選擇添加文件名為“JK”的文件。兩個(gè)文件同時(shí)添加完成后，點(diǎn)擊確定按鈕，添加文件的數(shù)據(jù)會自動導(dǎo)入到增值稅抵扣明細(xì)表。如下圖所示：
如果需要刪除添加的運(yùn)輸發(fā)票數(shù)據(jù)，可以點(diǎn)擊運(yùn)輸發(fā)票導(dǎo)入界面左邊的【清空運(yùn)輸發(fā)票】按鈕，如下圖所示：
點(diǎn)擊【清空運(yùn)輸發(fā)票】按鈕后，顯示確認(rèn)提示，如下圖所示：
點(diǎn)擊【確定】按鈕，完成添加運(yùn)輸發(fā)票的清空操作。
【海關(guān)完稅憑證導(dǎo)入】：添加企業(yè)在“三小票數(shù)據(jù)采集”功能中生成的海關(guān)完稅憑證數(shù)據(jù)文件，添加時(shí)需要同時(shí)添加生成的二個(gè)文件，同一文件不得重復(fù)添加。在第一欄中選擇添加文件后綴名為“.CRC”的文件，在第二欄中選擇添加文件后綴名為“.JK”的文件。兩個(gè)文件同時(shí)添加完成后，點(diǎn)擊確定按鈕，添加文件的數(shù)據(jù)會自動導(dǎo)入到增值稅抵扣明細(xì)表。
如果需要刪除添加的海關(guān)完稅數(shù)據(jù)，可以點(diǎn)擊運(yùn)輸發(fā)票導(dǎo)入界面左邊的【清空運(yùn)輸發(fā)票】按鈕，如下圖所示：
點(diǎn)擊【清空海關(guān)完稅】按鈕后，顯示確認(rèn)提示，如下圖所示：
點(diǎn)擊【確定】按鈕，完成添加海關(guān)完稅憑證的清空操作。
注意點(diǎn)：運(yùn)輸發(fā)票文件添加是針對不能進(jìn)行認(rèn)證的運(yùn)輸發(fā)票。運(yùn)輸發(fā)票和海關(guān)完稅憑證的文件添加必須同時(shí)添加生成的二個(gè)文件。如海關(guān)完稅憑證丟失，請聯(lián)系所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)處理。
在添加或?qū)胂嚓P(guān)發(fā)票數(shù)據(jù)后，核實(shí)無誤后，點(diǎn)擊報(bào)表下方的【保存狀態(tài)信息】按鈕，點(diǎn)擊【返回】按鈕返回申報(bào)界面。
自動生成增值稅納稅申報(bào)表主表和附表一、二
【自動生成】功能是將基礎(chǔ)表上的數(shù)據(jù)自動生成到指定的報(bào)表，報(bào)表編號為紅色的為基礎(chǔ)表。點(diǎn)擊申報(bào)界面下方的【自動生成】按鈕，會有如下圖所示的提示：
點(diǎn)擊【確定】按鈕，《增值稅抵扣明細(xì)表》對應(yīng)數(shù)據(jù)會流轉(zhuǎn)到增值稅主表和增值稅附表二相關(guān)欄次。系統(tǒng)會有相應(yīng)提示，點(diǎn)擊【確定】按鈕，會有“操作成功”的提示，點(diǎn)擊【請繼續(xù)】返回到申報(bào)界面。
修改并保存增值稅納稅申報(bào)表主表和附表一、二
點(diǎn)擊《增值稅納稅申報(bào)表（適用一般納稅人）》報(bào)表后的【修改】按鈕進(jìn)入報(bào)表界面，如下圖所示：
《增值稅納稅申報(bào)表（適用一般納稅人）》包含《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（表一）》、《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（表二）》、《增值稅納稅申報(bào)表》三張報(bào)表。可以點(diǎn)擊報(bào)表上方和報(bào)表下方的報(bào)表名稱按鈕進(jìn)行切換。●《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（表一）》填寫
系統(tǒng)默認(rèn)打開的是《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（表一）》，企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，填寫對應(yīng)欄次。輸入銷項(xiàng)金額時(shí)，銷項(xiàng)稅額會自動計(jì)算，如與實(shí)際稅額不符，可在一定范圍內(nèi)自行修改。外貿(mào)出口企業(yè)免稅部分的銷項(xiàng)發(fā)票需要在 “免征增值稅貨物及勞務(wù)銷售額明細(xì)”部份欄次反映。附表一數(shù)據(jù)會實(shí)時(shí)更新到增值稅納稅申報(bào)表主表。如下圖所示：
●《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（表二）》填寫
點(diǎn)擊上方《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（表二）》標(biāo)簽打開《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（表二）》。附表二相關(guān)欄次數(shù)據(jù)由《增值稅抵扣明細(xì)表》自動生成，外貿(mào)出口企業(yè)在增值稅抵扣明細(xì)表中“外貿(mào)出口退稅”狀態(tài)發(fā)票合計(jì)金額，流轉(zhuǎn)到附表二第24欄，第25欄，第26欄。如企業(yè)有進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的業(yè)務(wù)，需要手工填寫報(bào)表進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出部分。輸入相關(guān)數(shù)據(jù)后，請重點(diǎn)核對附表二第5欄，第8欄，第12欄、第24欄，第25欄，第26欄、第35欄及手工輸入欄次。附表二數(shù)據(jù)會實(shí)時(shí)更新到增值稅納稅申報(bào)表主表。如下圖所示：
●《增值稅納稅申報(bào)表》填寫
點(diǎn)擊進(jìn)入《增值稅納稅申報(bào)表》。該表上的相關(guān)欄次會根據(jù)表
一、表二自動生成；本年累計(jì)數(shù)需用鼠標(biāo)點(diǎn)擊觸發(fā)并逐行核對。如與實(shí)際不一致可手工修改。請重點(diǎn)核對該表第11欄，第12欄，第13欄，第14欄，第24欄，第25欄，第30欄，第34欄數(shù)據(jù)。如下圖所示：
增值稅納稅申報(bào)表附表
一、附表二及主表三張報(bào)表填寫完成，核實(shí)報(bào)表數(shù)據(jù)無誤后，點(diǎn)擊報(bào)表下方的【保存報(bào)表】按鈕，系統(tǒng)會有“保存成功”提示。點(diǎn)擊【請繼續(xù)】，返回到申報(bào)主界面
注意點(diǎn)：報(bào)表按鈕的介紹
【保存報(bào)表】：企業(yè)填寫報(bào)表數(shù)據(jù)核對無誤后，必須點(diǎn)擊【保存報(bào)表】按鈕，并需看到保存成功提示。如果不保存或保存不成功，報(bào)表狀態(tài)將不符合申報(bào)要求。
【暫存報(bào)表】：如企業(yè)在填寫報(bào)表時(shí)需離開，請點(diǎn)擊【暫存報(bào)表】功能，以防數(shù)據(jù)丟失。【重填報(bào)表】：恢復(fù)企業(yè)上次保存報(bào)表數(shù)據(jù)。【返回】：不保存企業(yè)對報(bào)表的任何修改。
需重點(diǎn)注意【暫存報(bào)表】和【返回】按鈕的作用，以防數(shù)據(jù)因誤操作導(dǎo)致丟失。注意點(diǎn)：
◆ 本表第1項(xiàng)“按適用稅率征稅貨物及勞務(wù)銷售額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按適用稅率繳納增值稅的應(yīng)稅貨物和應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額（銷貨退回的銷售額用負(fù)數(shù)表示）。包括在財(cái)務(wù)上不作銷售但按稅法規(guī)定應(yīng)繳納增值稅的視同銷售貨物和價(jià)外費(fèi)用銷售額，外貿(mào)企業(yè)作價(jià)銷售進(jìn)料加工復(fù)出口的貨物，稅務(wù)、財(cái)政、審計(jì)部門檢查以及納稅人自查應(yīng)按適用稅率計(jì)算調(diào)整的銷售額。“一般貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第7欄的“小計(jì)”中的“銷售額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第2項(xiàng)“應(yīng)稅貨物銷售額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按適用稅率繳納增值稅的應(yīng)稅貨物的銷售額（銷貨退回的銷售額用負(fù)數(shù)表示）。包括在財(cái)務(wù)上不作銷售但按稅法規(guī)定應(yīng)繳納增值稅的視同銷售貨物和價(jià)外費(fèi)用銷售額，以及外貿(mào)企業(yè)作價(jià)銷售進(jìn)料加工復(fù)出口的貨物?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第5欄的“應(yīng)稅貨物”中17%稅率“銷售額”與13%稅率“銷售額”的合計(jì)數(shù)。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第3項(xiàng)“應(yīng)稅勞務(wù)銷售額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按適用稅率繳納增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第5欄的“應(yīng)稅勞務(wù)”中的“銷售額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第4項(xiàng)“納稅檢查調(diào)整的銷售額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期收到稅務(wù)、財(cái)政、審計(jì)部門檢查處理決定以及納稅人自查后，應(yīng)按適用稅率計(jì)算調(diào)整的應(yīng)稅貨物和應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。但享受即征即退稅收優(yōu)惠政策的貨物及勞務(wù)經(jīng)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)偷稅的，不得填入“即征即退貨物及勞務(wù)”部分，而應(yīng)將本部分銷售額在“一般貨物及勞務(wù)”欄中反映。“一般貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第6欄的“小計(jì)”中的“銷售額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第5項(xiàng)“按簡易征收辦法征稅貨物的銷售額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按簡易征收辦法征收增值稅貨物的銷售額（銷貨退回的銷售額用負(fù)數(shù)表示）。包括本期收到稅務(wù)、財(cái)政、審計(jì)部門檢查處理決定以及納稅人自查后，應(yīng)按簡易征收辦法計(jì)算調(diào)整的銷售額。“一般貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第14欄的“小計(jì)”中的“銷售額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第6項(xiàng)“其中：納稅檢查調(diào)整的銷售額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期收到稅務(wù)、財(cái)政、審計(jì)部門檢查處理決定以及納稅人自查后，應(yīng)按簡易征收辦法計(jì)算調(diào)整的銷售額，但享受即征即退稅收優(yōu)惠政策的貨物及勞務(wù)經(jīng)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)偷稅的，不得填入“即征即退貨物及勞務(wù)”部分，而應(yīng)將本部分銷售額在“一般貨物及勞務(wù)”欄中反映。“一般貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第13欄的“小計(jì)”中的“銷售額”數(shù)。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第7項(xiàng)“免、抵、退辦法出口貨物銷售額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期執(zhí)行免、抵、退辦法出口貨物的銷售額（銷貨退回的銷售額用負(fù)數(shù)表示）?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第8項(xiàng)“免稅貨物及勞務(wù)銷售額” 欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按照稅法規(guī)定直接免征增值稅的貨物及勞務(wù)的銷售額及適用零稅率的貨物及勞務(wù)的銷售額（銷貨退回的銷售額用負(fù)數(shù)表示），但不包括適用免、抵、退辦法出口貨物的銷售額?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)，應(yīng)等于《附表一》第18欄的“小計(jì)”中的“銷售額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第9項(xiàng)“免稅貨物銷售額” 欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按照稅法規(guī)定直接免征增值稅貨物的銷售額及適用零稅率貨物的銷售額（銷貨退回的銷售額用負(fù)數(shù)表示），但不包括適用免、抵、退辦法出口貨物的銷售額?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)，應(yīng)等于《附表一》第18欄的“免稅貨物”中的“銷售額”數(shù)。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第10項(xiàng)“免稅勞務(wù)銷售額” 欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按照稅法規(guī)定直接免征增值稅勞務(wù)的銷售額及適用零稅率勞務(wù)的銷售額（銷貨退回的銷售額用負(fù)數(shù)表示）。“一般貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)，應(yīng)等于《附表一》第18欄的“免稅勞務(wù)”中的“銷售額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第11項(xiàng)“銷項(xiàng)稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按適用稅率計(jì)征的銷項(xiàng)稅額。該數(shù)據(jù)應(yīng)與“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目貸方“銷項(xiàng)稅額”專欄本期發(fā)生數(shù)一致?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第7欄的“小計(jì)”中的“銷項(xiàng)稅額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第12項(xiàng)“進(jìn)項(xiàng)稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。該數(shù)據(jù)應(yīng)與“應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目借方“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄本期發(fā)生數(shù)一致?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表二》第12欄中的“稅額”數(shù)。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第13項(xiàng)“上期留抵稅額”欄數(shù)據(jù)，為納稅人前一申報(bào)期的“期末留抵稅額”數(shù)扣減因納稅檢查、補(bǔ)申報(bào)（包括出口貨物補(bǔ)申報(bào)）、抵減欠稅等原因而抵減的留抵稅款后的余額。本項(xiàng)目大于等于零。
◆ 本表第14項(xiàng)“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人已經(jīng)抵扣但按稅法規(guī)定應(yīng)作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額總數(shù)，但不包括銷售折扣、折讓，銷貨退回等應(yīng)負(fù)數(shù)沖減當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額的數(shù)額。該數(shù)據(jù)應(yīng)與“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目貸方“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專欄本期發(fā)生數(shù)一致?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表二》第13欄中的“稅額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第15項(xiàng)“免、抵、退貨物應(yīng)退稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫退稅機(jī)關(guān)按照出口貨物免、抵、退辦法審批的應(yīng)退稅額?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第16項(xiàng)“按適用稅率計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額”欄數(shù)據(jù)，按稅務(wù)、財(cái)政、審計(jì)部門檢查以及納稅人自查確定的應(yīng)補(bǔ)稅銷售額和適用稅率計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額填寫?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第17項(xiàng)“應(yīng)抵扣稅額合計(jì)”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期應(yīng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的合計(jì)數(shù)。
◆ 本表第18項(xiàng)“實(shí)際抵扣稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期實(shí)際抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第19項(xiàng)“應(yīng)納稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按適用稅率計(jì)算并應(yīng)繳納的增值稅額。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第20項(xiàng)“期末留抵稅額”欄數(shù)據(jù)，為納稅人在本期銷項(xiàng)稅額中尚未抵扣完，留待下期繼續(xù)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。該數(shù)據(jù)應(yīng)與“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目借方月末余額一致。
◆ 本表第21項(xiàng)“按簡易征收辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按簡易征收辦法計(jì)算并應(yīng)繳納的增值稅額，但不包括按簡易征收辦法計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第12欄的“小計(jì)”中的“應(yīng)納稅額”數(shù)?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。◆ 本表第22項(xiàng)“按簡易征收辦法計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期收到稅務(wù)、財(cái)政、審計(jì)部門檢查處理決定以及納稅人自查后，按簡易征收辦法計(jì)算的納稅檢查應(yīng)補(bǔ)繳稅額?！耙话阖浳锛皠趧?wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)與“即征即退貨物及勞務(wù)”的“本月數(shù)” 欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)等于《附表一》第13欄的“小計(jì)”中的“應(yīng)納稅額”數(shù)。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第23項(xiàng)“應(yīng)納稅額減征額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期按照稅法規(guī)定減征的增值稅應(yīng)納稅額。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第24項(xiàng)“應(yīng)納稅額合計(jì)”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期應(yīng)繳增值稅的合計(jì)數(shù)。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)，應(yīng)為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第25項(xiàng)“期初未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）”欄數(shù)據(jù)，為納稅人前一申報(bào)期的“期末未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）”。
◆ 本表第26項(xiàng)“實(shí)收出口開具專用繳款書退稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期實(shí)際收到稅務(wù)機(jī)關(guān)退回的，因開具《出口貨物稅收專用繳款書》而多繳的增值稅款。該數(shù)據(jù)應(yīng)根據(jù)“應(yīng)交稅金——未交增值稅”明細(xì)科目貸方本期發(fā)生額中“收到稅務(wù)機(jī)關(guān)退回的多繳增值稅款”數(shù)據(jù)填列?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第27項(xiàng)“本期已繳稅額”欄數(shù)據(jù)，是指納稅人本期實(shí)際繳納的增值稅額，但不包括本期入庫的查補(bǔ)稅款和自查補(bǔ)申報(bào)的稅款?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第28項(xiàng)“①分次預(yù)繳稅額” 欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期分次預(yù)繳的增值稅額?！?本表第29項(xiàng)“②出口開具專用繳款書預(yù)繳稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期銷售出口貨物而開具專用繳款書向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅額。
◆ 本表第30項(xiàng)“③本期繳納上期應(yīng)納稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期上繳上期應(yīng)繳未繳的增值稅款，包括繳納上期按簡易征收辦法計(jì)提的應(yīng)繳未繳的增值稅額?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第31項(xiàng)“④本期繳納欠繳稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期實(shí)際繳納的增值稅欠稅額，但不包括繳納入庫的查補(bǔ)增值稅額和補(bǔ)申報(bào)增值稅額?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第32項(xiàng)“期末未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）”欄數(shù)據(jù)，為納稅人本期期末應(yīng)繳未繳的增值稅額，但不包括納稅檢查應(yīng)繳未繳的稅額。“本年累計(jì)”欄與“本月數(shù)”欄數(shù)據(jù)相同?！?本表第33項(xiàng)“其中：欠繳稅額（≥0）”欄數(shù)據(jù)，為納稅人按照稅法規(guī)定已形成欠稅的數(shù)額。
◆ 本表第34項(xiàng)“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”欄數(shù)據(jù)，為納稅人本期應(yīng)納稅額中應(yīng)補(bǔ)繳或應(yīng)退回的數(shù)額。
◆ 本表第35項(xiàng)“即征即退實(shí)際退稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期因符合增值稅即征即退優(yōu)惠政策規(guī)定，而實(shí)際收到的稅務(wù)機(jī)關(guān)返還的增值稅額?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第36項(xiàng)“期初未繳查補(bǔ)稅額”欄數(shù)據(jù)，為納稅人前一申報(bào)期的“期末未繳查補(bǔ)稅額”。該數(shù)據(jù)與本表第25項(xiàng)“期初未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）”欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)與“應(yīng)交稅金——未交增值稅”明細(xì)科目期初余額一致。“本年累計(jì)”欄數(shù)據(jù)應(yīng)填寫納稅人上末的“期末未繳查補(bǔ)稅額”數(shù)。
◆ 本表第37項(xiàng)“本期入庫查補(bǔ)稅額”欄數(shù)據(jù)，填寫納稅人本期因稅務(wù)、財(cái)政、審計(jì)部門檢查以及納稅人自查申報(bào)而實(shí)際入庫的增值稅款，包括：
1、按適用稅率計(jì)算并實(shí)際繳納的查補(bǔ)增值稅款；
2、按簡易征收辦法計(jì)算并實(shí)際繳納的查補(bǔ)增值稅款?！氨灸昀塾?jì)”欄數(shù)據(jù)，為內(nèi)各月數(shù)之和。
◆ 本表第38項(xiàng)“期末未繳查補(bǔ)稅額”欄數(shù)據(jù)，為納稅人納稅檢查本期期末應(yīng)繳未繳的增值稅額。該數(shù)據(jù)與本表第32項(xiàng)“期末未繳稅額（多繳為負(fù)數(shù)）”欄數(shù)據(jù)之和，應(yīng)與“應(yīng)交稅金——未交增值稅”明細(xì)科目期初余額一致?！氨灸昀塾?jì)”欄與“本月數(shù)”欄數(shù)據(jù)相同。
填寫并保存固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況表
點(diǎn)擊《固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況表》后的【創(chuàng)建】按鈕進(jìn)入報(bào)表界面，如下圖所示：
輸入數(shù)據(jù)完成后，點(diǎn)擊報(bào)表下方的【保存報(bào)表】按鈕，點(diǎn)擊【請繼續(xù)】，返回到申報(bào)界面。
注意點(diǎn)：如果企業(yè)當(dāng)月認(rèn)證的進(jìn)項(xiàng)稅額中包括固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)部分需在本表反映。本表輸入發(fā)票數(shù)據(jù)不得大于附表二35欄。
四、申報(bào)操作 數(shù)字證書申報(bào)操作
按以上填表順序操作完成后，系統(tǒng)會默認(rèn)在該組報(bào)表前“打鉤”。也可以手動點(diǎn)擊需要申報(bào)的報(bào)表組進(jìn)行“打鉤”。如下圖所示：
點(diǎn)擊下方的【預(yù)提交申報(bào)】按鈕，系統(tǒng)會提示檢查報(bào)表數(shù)據(jù)、應(yīng)交稅金是否正確，如下圖所示：
點(diǎn)擊【確定】按鈕后，系統(tǒng)會提示本次申報(bào)的應(yīng)交稅金，如有錯(cuò)誤會一并顯示。如企業(yè)可以看到【繼續(xù)預(yù)提交申報(bào)】按鈕，則表示提示信息不影響申報(bào)，企業(yè)可以點(diǎn)擊【繼續(xù)預(yù)提交申報(bào)】按鈕進(jìn)行申報(bào)。或點(diǎn)擊“返回申報(bào)主頁面”按鈕，修改數(shù)據(jù)保存后重新提示。如企業(yè)未看到【繼續(xù)預(yù)提交申報(bào)】按鈕，則表示數(shù)據(jù)不符合業(yè)務(wù)要求，不能進(jìn)行申報(bào)操作，需要企業(yè)點(diǎn)擊【返回申報(bào)主界面】按鈕，重新修改相關(guān)數(shù)據(jù)后，再進(jìn)行預(yù)提交操作。如下圖所示：
企業(yè)確認(rèn)無誤后點(diǎn)擊【繼續(xù)預(yù)提交申報(bào)】，系統(tǒng)會提示申報(bào)提交成功結(jié)果。如下圖所示：
點(diǎn)擊【返回申報(bào)主界面】按鈕。如下圖所示：
此時(shí)《增值稅納稅申報(bào)表》的狀態(tài)是“待簽名”，并且后面的二個(gè)操作欄里顯示的分別為“瀏覽”和“簽名”按鈕。企業(yè)可以通過報(bào)表右下方的【刷新】按鈕進(jìn)行刷新（建議企業(yè)預(yù)提交成功后，耐心等待10-15秒，再去點(diǎn)擊刷新按鈕）。刷新后如《增值稅納稅申報(bào)表》后面的二個(gè)操作欄里顯示的分別為“--”和“簽名”按鈕時(shí)，則可點(diǎn)擊操作欄中的【簽名】，如下圖所示：
系統(tǒng)會彈出申報(bào)報(bào)表的PDF預(yù)覽界面。點(diǎn)擊預(yù)覽界面的最下方的【進(jìn)行電子簽名】按鈕，如下圖所示：
出現(xiàn)核對簽名的數(shù)字證書提示窗口，核對無誤后點(diǎn)擊“確認(rèn)”按鈕。如下圖所示：
簽名成功后，即完成提交預(yù)申報(bào)。點(diǎn)擊【請繼續(xù)】返回到申報(bào)主界面。如下圖所示：
此時(shí)《增值稅納稅申報(bào)表》的狀態(tài)是“已簽名”，并在報(bào)表列表下方顯示【正式提交申報(bào)】按鈕。點(diǎn)擊【正式提交申報(bào)】按鈕，再次核對申報(bào)數(shù)據(jù)和應(yīng)交稅金是否正確，如下圖所示：
確認(rèn)無誤后點(diǎn)擊【確定】按鈕，系統(tǒng)將顯示正式申報(bào)提交結(jié)果，如下圖所示：
點(diǎn)擊【返回申報(bào)主界面】按鈕，可以點(diǎn)擊【查看回執(zhí)】按鈕，查看本次申報(bào)的詳細(xì)信息。如下圖所示：
回執(zhí)信息按組劃分，每組上半部分是各個(gè)報(bào)表的申報(bào)情況，下半部分是詳細(xì)信息。申報(bào)是否成功，以回執(zhí)的下半部分為準(zhǔn)。
申報(bào)成功后，需要企業(yè)等待一段時(shí)間，報(bào)表操作欄中的狀態(tài)變?yōu)椤按鏅n”時(shí)，才能打印報(bào)表。如下圖所示：
點(diǎn)擊“存檔”按鈕，即顯示報(bào)表的PDF報(bào)表，點(diǎn)擊打印按鈕即可完成打印操作，也可以點(diǎn)擊導(dǎo)出保存電子報(bào)表圖片。如下圖所示：
注意點(diǎn)：整個(gè)申報(bào)過程必須保證數(shù)字證書插在電腦的USB口。申報(bào)是否成功，以回執(zhí)的下半部分為準(zhǔn)。
軟密碼申報(bào)操作
按以上填表順序操作完成后，系統(tǒng)會默認(rèn)在該組報(bào)表前“打鉤”。也可以手動點(diǎn)擊需要申報(bào)的報(bào)表組進(jìn)行“打鉤”，如下圖所示：
點(diǎn)擊下方的【正式提交申報(bào)】按鈕，系統(tǒng)會提示檢查報(bào)表數(shù)據(jù)、應(yīng)交稅金是否正確，如下圖所示：
點(diǎn)擊【確定】按鈕后，系統(tǒng)會提示本次申報(bào)的應(yīng)交稅金，如有錯(cuò)誤會一并顯示，如下圖所示：
如企業(yè)可以看到【繼續(xù)正式提交申報(bào)】按鈕，則表示提示信息不影響申報(bào)，企業(yè)可以點(diǎn)擊【繼續(xù)正式提交申報(bào)】按鈕進(jìn)行申報(bào)?；螯c(diǎn)擊“返回申報(bào)主頁面”按鈕，修改數(shù)據(jù)保存后重新提示。如企業(yè)未看到【繼續(xù)正式提交申報(bào)】按鈕，則表示數(shù)據(jù)不符合業(yè)務(wù)要求，不能進(jìn)行申報(bào)操作，需要企業(yè)點(diǎn)擊【返回申報(bào)主界面】按鈕，重新修改相關(guān)數(shù)據(jù)后，再進(jìn)行正式提交操作。
企業(yè)確認(rèn)無誤后點(diǎn)擊【繼續(xù)提交正式申報(bào)】，系統(tǒng)會提示申報(bào)提交成功結(jié)果。如下圖所示：
點(diǎn)擊【返回申報(bào)主界面】按鈕。可以點(diǎn)擊【查看回執(zhí)】按鈕，查看本次申報(bào)的詳細(xì)信息。如下圖所示：
回執(zhí)信息按組劃分，每組上半部分是各個(gè)報(bào)表的申報(bào)情況，下半部分是詳細(xì)信息。申報(bào)是否成功，以回執(zhí)的下半部分為準(zhǔn)。
申報(bào)成功后，需要企業(yè)等待一段時(shí)間，報(bào)表操作欄中的狀態(tài)變?yōu)椤按蛴 睍r(shí)，才能打印報(bào)表。如下圖所示：
點(diǎn)擊“打印”按鈕，即顯示報(bào)表的PDF報(bào)表，點(diǎn)擊打印按鈕即可完成打印操作，也可以點(diǎn)擊導(dǎo)出保存電子報(bào)表圖片。如下圖所示：
注意點(diǎn)：
1、打印報(bào)表前首先確認(rèn)電腦上已經(jīng)安裝PDF軟件，如果電腦上未安裝PDF軟件，則會提示下載本張報(bào)表的PDF格式文件。
2、企業(yè)需要安裝PDF軟件后，才能打印PDF文件。PDF軟件可以在教學(xué)光盤中的【工具箱】中點(diǎn)擊安裝。
第四篇：土地增值稅申報(bào)納稅程序
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土地增值稅申報(bào)納稅程序
(一)房地產(chǎn)開發(fā)公司
納稅人應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并同時(shí)提供下列證件和資料：
1.房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書o
2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會計(jì)資料、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證。以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
4.根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報(bào)告。指當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定納稅人所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入或扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，不能
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 作為計(jì)稅依據(jù)，必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，由納稅人交由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)所作的評估報(bào)告。
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對上述納稅資料，包括合同或批件文本等，進(jìn)行嚴(yán)格審查。其中，涉及稅收減免和分次納稅等的審查內(nèi)容包括：
(1)簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項(xiàng)的具體日期和簽訂土地受讓合同的具體日期。以及按合同規(guī)定投入開發(fā)資金的到位情況。要求就上述合同，提供是否屬于1994年1月1日以前簽訂的有關(guān)證明材料，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定該項(xiàng)目是否征稅的參考依據(jù)。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型。要求對開發(fā)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行備案，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定對其是否征稅的參考依據(jù)。
(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式。即對一個(gè)項(xiàng)目是一次性銷售還是分次銷售，是采取現(xiàn)房銷售方式還是預(yù)售方式進(jìn)行備案，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定申報(bào)及納稅時(shí)間的參考依據(jù)。考證的路上，有你，有我，還有考試大
(二)房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人
這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并提供下列資料：
1.房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書。
2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
3.房地產(chǎn)評估報(bào)告。如果轉(zhuǎn)讓的是舊房，必須出具政府指定的評估機(jī)構(gòu)所作的評估報(bào)告。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證。
5.其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。如房地產(chǎn)的原造價(jià)或買價(jià)等。
6.納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的，還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：
(1)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?/p>
(2)因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的(此種情況應(yīng)同時(shí)提供政府要求其搬遷的批文)。
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(3)轉(zhuǎn)讓原自用住房的(這種情況應(yīng)同時(shí)提供表明其居住時(shí)間的證明，如房屋產(chǎn)權(quán)證、住房證、戶口簿等)。
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效
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錯(cuò)
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第五篇：土地增值稅自查報(bào)告
附件3:
福建省土地增值稅清算項(xiàng)目基本情況說明
一、企業(yè)基本情況
企業(yè)名稱：
成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業(yè)類型：經(jīng)營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯(lián)系電話：
二、商品房項(xiàng)目開發(fā)情況
㈠土地取得情況
本公司年月日受讓于國有建設(shè)用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權(quán)，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權(quán)利和義 1
務(wù)。
㈡立項(xiàng)情況商品房項(xiàng)目實(shí)際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通
過結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。年月日經(jīng)本縣區(qū)房地產(chǎn)管理局批
準(zhǔn)，本公司取得商品房預(yù)售許可證。年月日本
公司取得本縣區(qū)房地產(chǎn)交易中心的產(chǎn)權(quán)備案登記，商品
房項(xiàng)目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑
面積平方米）。年月日本公司項(xiàng)目全面竣工，并于年月日通過有關(guān)部門驗(yàn)收。
㈢項(xiàng)目開發(fā)面積情況
本公司開發(fā)商品房項(xiàng)目可售總建筑面積平方米，其中：
1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;
⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑
面積的%;
2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。
三、其他情況：
⑴是否有整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（填是或否）
⑵是否有直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（填有或無）⑶是否取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）
⑷納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（填是或否）
四、其他需說明情況：
企業(yè)蓋章
年月日
附送資料（原已提供過的可不再提供）：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請
2、項(xiàng)目立項(xiàng)書
3、施工許可證、預(yù)售許可證
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算書、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單
5、不動產(chǎn)銷售明細(xì)表
6、商品房分層平面圖
7、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。
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