第一篇：土地增值稅試題8

一、單項選擇題

1.下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓行為中，應(yīng)當征收土地增值稅的是（）。

A.直系親屬繼承的房屋

B.合作建房后將分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

C.房地產(chǎn)出租

D.無償贈與直系親屬的房屋

2.下列各項中，有關(guān)土地增值稅征稅范圍表述正確的是（）。

A.對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為征稅

B.無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)還是房屋和土地一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍

C.對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)未取得收入的行為征稅

D.政府出讓土地，因政府也是土地增值稅的納稅人，因此該行為征稅

3.下列項目中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的是（）。

A.耕地占用稅

B.無償移交給政府的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

C.開發(fā)間接費用

D.土地出讓金

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，以下屬于應(yīng)單獨扣除的稅金的是（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和土地增值稅

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和企業(yè)所得稅

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅

5.企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為5％；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（）萬元。

A.400

B.350

C.650

D.75011

6.某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。

A.180

B.249.7C.300

D.360

7.2008年8月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通標準住宅一幢，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅款以及有關(guān)費用合計220萬元(不含印花稅)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和有關(guān)費用為1600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出210萬元(能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明，但其中有30萬元屬于超過貸款期限的利息)。另知，該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5％。該單位應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。

A.0

B.133.5

C.142.5

D.292.5

8.某市工業(yè)企業(yè)2008年6月將未開發(fā)的土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權(quán)時支付金額420萬元，轉(zhuǎn)讓時發(fā)生相關(guān)費用6萬元。轉(zhuǎn)讓該土地行為應(yīng)繳納土地增值稅為（）萬元。

A.37.81

B.24.36

C.36.47

D.29.45

9.以下屬于主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算，而不是納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的是（）。

A.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 D.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

10.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外納稅人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申報繳納土地增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定，下列證件和資料屬于納稅人申報納稅時必須向主管稅務(wù)機關(guān)提供的是（）。

A.工商營業(yè)執(zhí)照原件

B.土地使用權(quán)證書

C.公司法人的戶口簿

D.稅務(wù)登記證原件

二、多項選擇題

1.土地增值稅的特點包括（）。

A.采用扣除法計算增值額

B.采用評估法計算增值額

C.實行超額累進稅率

D.征收管理上實行按次征收

E.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象

2.下列關(guān)于土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定，說法正確的是（）。

A.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓

B.轉(zhuǎn)讓的土地的所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有

C.土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓是否有償

D.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有

E.是既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅

3.土地增值稅規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計20％扣除項目基數(shù)是（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)成本

B.房地產(chǎn)開發(fā)費用

C.取得土地使用權(quán)所支付的金額

D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金

E.房價之外收取的代收費用

4.轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)及建筑物的土地增值稅扣除項目包括（）。

A.舊房及建筑物的評估價格

B.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款

C.支付的評估費用

D.舊房及建筑物的重置成本價

E.取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

5.以下關(guān)于土地增值稅的表述中，正確的是（）。

A.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外幣的，應(yīng)按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯率折合成人民幣

B.納稅人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除

C.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進行轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，可以加計扣除

D.納稅人即建普通住宅，又建別墅銷售的，應(yīng)該分別計算增值額

E.納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用，不得在計算土地增值稅時扣除

6.土地、房地產(chǎn)管理部門有義務(wù)向稅務(wù)機關(guān)提供（）等資料。

A.土地出讓金數(shù)額

B.土地基準地價

C.土地使用權(quán)

D.房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)

E.評估價格

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情況有（）。

A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的 C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

E.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于營利性社會公共事業(yè)的三、計算題。

1.某服裝生產(chǎn)企業(yè)，建造了一個生產(chǎn)車間，后因技術(shù)改造，轉(zhuǎn)讓了該生產(chǎn)車間，有關(guān)收入與支出如下：

（1）取得收入500萬元，并按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅費（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，印花稅稅率0.5‰，教育費附加征收率3%）。

（2）為建此樓支付地價款60萬元，投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為150萬元。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，其中：利息支出20萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但比銀行的同期同類貸款利率計算的利息多出3萬元，其他開發(fā)費用20萬元。另知，該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。

根據(jù)以上資料和稅法有關(guān)規(guī)定，回答下列問題：

(1).該企業(yè)繳納土地增值稅時可以扣除的稅金和附加是（）萬元。

A.16.5

B.27.5

C.27.65

D.27.75

(2).該企業(yè)繳納土地增值稅時可以扣除的開發(fā)費用是（）萬元。

A.30.5

B.27.5

C.21

D.21.5

(3).計算土地增值稅時準予扣除的項目合計是（）萬元。

A.225.69

B.265.25

C.254.58

D.294.36

(4).應(yīng)納的土地增值稅是（）萬元。

A.95.69

B.80.64

C.90.56

D.75.25

答案部分

一、單項選擇題

1.【正確答案】 B

【答案解析】 直系親屬繼承的房屋、無償贈與直系親屬的房屋、房地產(chǎn)出租，均不繳納土地增值稅；對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征土地增值稅，但是建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅的征收范圍。

【該題針對“土地增值稅征稅范圍”知識點進行考核】

2.【正確答案】 B

【答案解析】 轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為是違法行為；房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍；政府出讓土地的行為及取得的收入不在土地增值稅的征稅之列。

【該題針對“土地增值稅征稅范圍”知識點進行考核】

3.【正確答案】 D

【答案解析】 土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)支付的金額，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。

【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】

4.【正確答案】 B

【答案解析】 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中，允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅已列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許單獨扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。

【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】

5.【正確答案】 C

【答案解析】 該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝(400－100)+(1000 + 6000)×5％＝ 650(萬元)

【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】

6.【正確答案】 B

【答案解析】 扣除項目金額

＝50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%

＝385(萬元)

增值額＝1000－385＝615(萬元)

增值率＝615÷385＝159.74％

應(yīng)納稅額＝615×50％－385×15％

＝249.75(萬元)

【該題針對“土地增值稅應(yīng)納稅額的計算”知識點進行考核】

7.【正確答案】 A

【答案解析】 收入總額＝4000(萬元)，扣除項目金額＝1600＋900＋(210－30)＋(1600＋900)×5％＋220＋(1600＋900)×20％＝3525(萬元)；增值額＝4000－3525＝475(萬元)，增值率＝475÷3525×100％＝13.48％<20％，所以免稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

【該題針對“土地增值稅應(yīng)納稅額的計算”知識點進行考核】

8.【正確答案】 A

【答案解析】 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值額

＝560－420－6－(560－420)×5%×(1+7%+3%)－560×0.05%

＝560－433.98

＝126.02(萬元)

增值率＝126.02÷433.98×100%＝29.04%

應(yīng)繳納土地增值稅

＝126.02×30%＝37.81(萬元)

【該題針對“土地增值稅應(yīng)納稅額的計算”知識點進行考核】

9.【正確答案】 A

【答案解析】 選項B、C、D，為納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形。

【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】

10.【正確答案】 B

【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人應(yīng)當在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：(1)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；(2)土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；(3)房地產(chǎn)評估報告；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證；(5)其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

【該題針對“土地增值稅的申報和繳納”知識點進行考核】

二、多項選擇題

1.【正確答案】 ABDE

【答案解析】 土地增值稅的特點：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象、征稅面比較廣、采用扣除法和評估法計算增值額、實行超率累進稅率、實行按次征收。

【該題針對“土地增值稅的特點”知識點進行考核】

2.【正確答案】 ACE

【答案解析】 土地的所有權(quán)不得買賣，所以選項B的說法是不正確的；選項D，將屬于國家所有的范圍擴大化，土地增值稅征稅范圍標準之一是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有，地上的建筑物及其附著物不限定為國家所有。

【該題針對“土地增值稅征稅范圍”知識點進行考核】

3.【正確答案】 AC

【答案解析】 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除。對于代收費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】

4.【正確答案】 ABCE

【答案解析】 轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)及建筑物扣除項目之一是舊房及建筑物的評估價格，該價格＝舊房及建筑物的重置成本價×成新度。

【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】

5.【正確答案】 ADE

【答案解析】 納稅人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的評估價格中，因此，在計算土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除；取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進行轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，不能加計扣除；轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】

6.【正確答案】 ABCD

【答案解析】 稅法規(guī)定，土地、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提供應(yīng)稅房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。

【該題針對“土地增值稅的申報和繳納”知識點進行考核】

7.【正確答案】 ABC

【答案解析】 有關(guān)公共設(shè)施在建成之后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，其成本、費用不得扣除。

【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】

三、計算題。

1.(1).【正確答案】 D

【答案解析】 與轉(zhuǎn)讓項目有關(guān)的稅金

＝500×5%×（1＋7%＋3%）＋500×0.5‰

＝27.75（萬元）

(2).【正確答案】 B

【答案解析】 建造房地產(chǎn)的開發(fā)費用

＝（20－3）＋（60＋150）×5%

＝27.5（萬元）

(3).【正確答案】 B

【答案解析】 ①取得土地使用權(quán)支付的地價款＝60（萬元）

②建造房地產(chǎn)的開發(fā)成本＝150（萬元）

③建造房地產(chǎn)的開發(fā)費用＝27.5（萬元）

④與轉(zhuǎn)讓項目有關(guān)的稅金＝27.75（萬元）

⑤扣除項目金額合計（4項）

＝60＋150＋27.5＋27.75

＝265.25（萬元）

(4).【正確答案】 B

【答案解析】 增值額＝500－265.25＝234.75（萬元）

增值額與扣除項目金額的比率

＝234.75÷265.25≈88.50%

應(yīng)納土地增值稅稅額

＝234.75×40%－265.25×5%

＝80.64（萬元）

第二篇：土地增值稅試題10

一、單項選擇題

1．下列各項中，有關(guān)土地增值稅征稅范圍表述正確的是（）。

A對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為征稅L無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)還是房屋和土地一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍

C．對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)未取得收入的行為征稅

D．對房地產(chǎn)的出租行為征稅

2．下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓行為中，應(yīng)當征收土地增值稅的是（）。

A直系親屬繼承的房屋 B.有償轉(zhuǎn)讓的合作建房

C．房地產(chǎn)評估增值

D．無償贈與亙系親屬的房屋

3．下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（）。

A出讓國有土地

B.轉(zhuǎn)讓集體土地

C．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

D．處于抵押期間的房地產(chǎn)

4．下列可以不征或免征土地增值稅的有（）。

A某工業(yè)企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓給所投資的商業(yè)企業(yè)

B.個人之間交換的商鋪

C．企業(yè)與個人之間交換的房地產(chǎn)

D以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的

5．下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是（）。

A與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)

B．合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)

C．轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位

D繼承房產(chǎn)的子女

6．土地增值稅的稅率形式是（）。

A全額累進稅率 B超額累進稅率

C．超倍累進稅率 D超率累進稅率

7根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付金額的表述中正確的是（）。

A以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地價款

B以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為補繳的土地出讓金

C．以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為補繳的出讓金和費用

D取得土地使用權(quán)所支付的金額指取得土地使用權(quán)支付的地價款

8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（）。

A營業(yè)稅、印花稅

B房產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)稅

C．營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅

D．印花稅、城市維護建設(shè)稅

9．按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值額時，應(yīng)按照（）確定房產(chǎn)的扣除項目。

A稅務(wù)部門估定的價格

B稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格

C．房地產(chǎn)評估價格

D．房屋重置成本價

10．某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例10％計算；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”和“其他扣除項目”的金額為（）萬元。．

A1500 B.2000 C.2500 D.3000

11．企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為5％；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（）萬元。

A400 B.350 C.650 D750

12．某服裝生產(chǎn)企業(yè)2007年12月轉(zhuǎn)讓一幢90年代末建造的生產(chǎn)車間，取得轉(zhuǎn)讓收入400萬元，繳納相關(guān)稅費共計25萬元。該生產(chǎn)車間原造價300萬元，如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工資計算，建造同樣的生產(chǎn)車間需800萬元，該生產(chǎn)車間經(jīng)評估還有4成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)車間應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。

A16.5 B22.5

C.25.5 D14.5

13.2007年8月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通標準住宅一幢，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅款以及有關(guān)費用合計220萬元（不含印花稅）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和有關(guān)費用為1600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出210萬元（能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明，但其中有30萬元屬于超過貸款期限的利息）。另知該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5‰該單位應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。

A0 B.133.5

C.142.5 D292.5

14．某市房地產(chǎn)開發(fā)公司參與開發(fā)市內(nèi)新區(qū)建設(shè)項目，建成后的普通標準住宅銷售收入5000萬元，綜合樓銷售收入18000萬元，公司按稅法規(guī)定分別繳納了銷售環(huán)節(jié)有關(guān)稅金及教育費附加（教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3％，印花稅忽略不計）。公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬元，其中建造普通標準住宅占用土地支付的金額占全部支付金額的1人。公司分別計算了普通標準住宅和綜合樓的開發(fā)成本及開發(fā)費用，普通標準住宅增值額占扣除項目金額的18％；綜合樓開發(fā)成本為6000萬元。此外，該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，當?shù)厥∪嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為10％,該公司應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。

A2165 B.2225

C.2367 D2145

15．某市工業(yè)企業(yè)2007年發(fā)生以下轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：（1）轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊生產(chǎn)車間，取得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經(jīng)有權(quán)機構(gòu)評估，成新度為30％，目前建造同樣的生產(chǎn)車間需要1500萬元；轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車間時向政府補繳出讓金80萬元，發(fā)生其他相關(guān)費用20萬元。（2）轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權(quán)時支付金額420萬元，轉(zhuǎn)讓時發(fā)生相關(guān)費用6萬元。該企業(yè)2007年應(yīng)繳納土地增值稅為（）萬元。

A240.69 B.224.36

C.236.47 D214.45

16．某個人2007年5月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房（非普通住宅），房產(chǎn)于2003年8月以20萬元的價格購入，購入時繳納契稅1萬元，其他各種費用1萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入46萬元，支付各種稅金共2.475萬元（不包括個人所得稅）?，F(xiàn)在重建同樣的房屋需50萬元，經(jīng)評估房屋為七成新。該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)繳納的土地增值稅是（）萬元。

A1.28 B.3.23

C.256 D4.55

17李某因改善居住條件，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準轉(zhuǎn)讓其已居住四年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房款24萬元。經(jīng)評估，該住房的重置成本價為20萬元，成新度70‰住房轉(zhuǎn)讓時，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定交納手續(xù)費0.18萬元、評估費0.5萬元、稅金1.32萬元。李某應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。

A2.4 B.1.2 C.0.6 D.0

18．以下屬于主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算，而不是納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的是（）。

A納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 B房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 C．整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 D直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

19．根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后（）內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

A5日 B7日

C.10日 D.15日

20．納稅人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申報繳納土地增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定，下列證件和資料屬于納稅人申報納稅時必須向主管稅務(wù)機關(guān)提供的是（）。

A工商營業(yè)執(zhí)照原件

B土地使用權(quán)證書

C．公司法人的戶口簿

D．稅務(wù)登記證原件

21．個人轉(zhuǎn)讓自用3年以上的房屋繳納土地增值稅時，不需向主管稅務(wù)機關(guān)備案的資料是（）。

A房屋評估報告 B．房屋產(chǎn)權(quán)證

C．戶口簿 D住房證

22．個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需繳納土地增值稅時，如果房屋坐落地與納稅人居住地不一致，則納稅地點為（）。

A．納稅人居住地

B納稅人戶口所在地

C．辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所在地

D．房屋坐落地

23．下面情形中，不屬于主管稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的是（）。

A取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的 B整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

C．納稅人審批注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

D已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目部分銷售，其余可銷售部分自用或出租的二、多項選擇題

1．屬于土地增值稅的特點的是（）。人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象

B．單一采用扣除法計算增值額

C．實行超率累進稅率

D實行按次征收

E．征稅面廣

2．判別一項行為是否激B.土地增值稅的標準包括（）。

A．土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓

B．轉(zhuǎn)讓的土地的所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有

C．土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓是否有償

D．轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有

E．是既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅

3．下列也引項中，不屬于土地糾的菲波B.稅范圍的有（）。人以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的

B以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的 C．被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的 D以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的 E．企業(yè)與個人之間交換的房地產(chǎn)

4下列項目中，屬于立松鶴卻菲波B.稅范圍的有（）。

A抵押期滿以國有土地使用權(quán)清償?shù)狡趥鶆?wù)

B農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)

C．房產(chǎn)所有人通過當?shù)亟逃窒虍數(shù)匦W(xué)捐贈的房屋

D以房地產(chǎn)作價入股投資后將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓

E．房地產(chǎn)評估增值

5．下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，需繳÷土地增值稅的有（）。

A企業(yè)雙方出讓房產(chǎn)使用權(quán)

B．稅務(wù)機關(guān)拍賣扣押的欠稅單位的房產(chǎn)

C．某國有企業(yè)與一外國企業(yè)合作建房后出售

D．某外商投資企業(yè)以房產(chǎn)對外投資，參股分紅

E．土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為

6．下列項目中，應(yīng)征收土地增值稅的有（）。

A納稅人采取預(yù)售方式出售商品房的 B納稅人隱瞞虛報房地產(chǎn)成交價格的

C．以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營

D．因城市市政規(guī)劃需要，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 E．建造普通標準住宅出售增值額超過扣除項目金額20％的

7轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

A外商投資企業(yè) B國家機關(guān)

C．個人 D．國有企業(yè)

E．個體工商戶

8.下列項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的是（）。

A土地征用及拆遷補償費

B建筑安裝工程費

C．公共配套設(shè)施費

D前期工程費

E．廣告費

9．土地增值稅規(guī)定，允許從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅入加計20％扣除的項目是（）。

A房地產(chǎn)開發(fā)成本五房地產(chǎn)開發(fā)費用

C．取得土地使用權(quán)所支付的金額

D．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金

E．房價之外收取的代收費用

10．計算土地增值稅扣除項目金額時不得扣除的利息支出有（）。

A·發(fā)行債券交付的利息

B．境外借款利息

C．超過國家的有關(guān)規(guī)定上浮幅度的部分

D超過貸款期限的利息部分

E．加罰的利息

11．在土地增值稅計算過程中，準予按實際發(fā)生額扣除的項目是（）。

A與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的土地出讓金

B與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的建筑安裝工程費

C．房地產(chǎn)開發(fā)費用

D轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交納的營業(yè)稅

E．與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的“三通一平”支出

12．下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的有（）。

A出售新房屋及建筑物的 B出售舊房屋及建筑物的 C．虛報房地產(chǎn)成交價格的

D．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格

E．提供扣除項目金額不實的

13以下關(guān)于土地增值稅的表述中，正確的是（）。

A以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外幣的，應(yīng)按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯率折合成人民幣

B.個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除

C．取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進行轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，可以加計扣除

D．轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，按照該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額

E納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用，不得在計算土地增值稅時扣除

14．土地、房地產(chǎn)管理部門有義務(wù)向稅務(wù)機關(guān)提供（）等資料。

A土地出讓金數(shù)額 B.土地基準地價

C．土地使用權(quán)

D．房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)

E．評估價格

15．以下關(guān)于土地增值稅的繳納方法表述中，正確的是（）。

A以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機關(guān)可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小等，選擇在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性或分次繳納土地增值稅

B.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)合同規(guī)定的收款日期確定具體的納稅期限

C．項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往轉(zhuǎn)讓后才建成，此時稅務(wù)機關(guān)可對先行轉(zhuǎn)讓的項目，在取得收入時預(yù)征土地增值稅

D．以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅

E．預(yù)征方法預(yù)征土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，需要對土地增值稅進行清算，多退少補

16．按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)履行的義務(wù)有（）。

A.向稅務(wù)機關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同

B向稅務(wù)機關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料

C．按當?shù)卣囊蟀雌趫蟮婪康禺a(chǎn)的價格評估結(jié)果

D嚴格按稅法規(guī)定的辦法進行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估

E．向稅務(wù)機關(guān)如實申報房地產(chǎn)交易額及扣除項目金額

17．土地增值稅規(guī)定，下列情形中（）應(yīng)采取先按比例征收后清算稅款的征稅辦法。

A成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 B預(yù)售商品房的 C．賒銷舊有房地產(chǎn)的 D．分期收款銷售房地產(chǎn)的 E．按據(jù)方式銷售房地產(chǎn)的

18．下列對法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅地點的說法正確的是（）。

A轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅

B.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在受讓人機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅

C．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅

D．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅

19．以下情形中納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的有（）。

A直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

C．納稅人審批注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 D取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的 E．房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

20．下列情形中，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的有（）。

A擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的 B申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的

C．依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

D．符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的 E．設(shè)置賬薄，但漲簿混亂難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的

三、計算題（每題的備選項中，只有一個最符合題意，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）

某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2007年有關(guān)經(jīng)營情況如下：

（1）2月1日與當?shù)亟ㄔO(shè)銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。

（2）2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載上地使用權(quán)為60年，2月未辦完相關(guān)權(quán)屬證件。

（3）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。

（4）到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0.32萬元，共計收入16000萬元，按售房舍門規(guī)定全部款項于12月對日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理。

（5）在售房、抵債等過程中發(fā)生銷售費用1500萬元；發(fā)生管理費用（不合印花稅）900萬元。（說明：計算土地增值稅開發(fā)費用的扣除比例為10％）

要求：根據(jù)所給資料，回答下列問題：

（1）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額為（）萬元。

A633 B.600

C.700 D.620

（2）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額為（）萬元。

A6200 B6100

C.6120 D6000

（3）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他項目金額為（）萬元。

A1860 B.1936

C.1420 D2040

（4）2007年應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。

A2062 B.1965

C.2019 D.2078，參考答案及解析

一、單項選擇題

1． B

【解析】轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為是違法行為；房地產(chǎn)出租行為沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征收范圍；房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2． B

【解析】直系親屬繼承的房屋、無償贈與直系親屬的房屋、房地產(chǎn)評估增值，均不繳納土地增值稅。

3． C

【解析】政府出讓土地，不征收土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體土地，屬于違法行為；處于抵押期間的房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。

4．A

【解析】對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅，因此選項A，某工業(yè)企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓給所投資的商業(yè)企業(yè)可以免征土地增值稅；個人之間互換自有居住用的房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅，但個人之間互換經(jīng)營用房，沒有免稅的規(guī)定；企業(yè)與個人之間的房產(chǎn)互換，沒有免征或不征土地增值稅的規(guī)定；以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅的應(yīng)稅范圍。

5． D

【解析】土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，則不予征稅。

D

【解析】土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額高低為依據(jù)，按照累進原則設(shè)計的，采用四級超率累進稅率，實行分級計稅。

B

【罰析】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款；取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。

8． C

【解析】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。

9． C

【解析】對土地增值稅的納稅人提供扣除項目金額不實的，應(yīng)按房地產(chǎn)評估價格計算。房地產(chǎn)評估價格=重置成本價×成新度折扣率。

10． D

【解析】應(yīng)扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”和“其他扣除項目”的金稅＝10000×10％＋10000×20％＝ 3000（萬元）。公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，開發(fā)費用扣10％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以加計扣除費用20％，題中的有關(guān)稅金200萬元是干擾信息。

11． C

【解析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（400－100）＋（1000＋6000）×5％＝650萬元）。

12．A

【解析】收入總稅＝400（萬元），扣除項目＝800×40％＋25＝345（萬元），增值稅＝400－345＝55（萬元），增值率＝55十345 ×100％＝15.94％，適用稅率30％,應(yīng)納稅稅＝55 ×30％＝16.5（萬元）。

13．A

【解析】收入總稅＝4000（萬元），扣除項目金稅＝1600＋900＋（210—30）＋（1600＋900）×5％＋220＋（1600＋900）×20％＝3525（萬元）；增值稅＝4000－3525＝475（萬元），增值率＝475 ÷3525 ×100％＝13.48％<20％，所以免稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

14．C

【解析】

（1）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

（2）計算綜合樓應(yīng)納土地增值稅：①計算扣除項目金額取得土地使用權(quán)支付的金稅＝2000 ×（1—1/4）＝1500（萬元）支付開發(fā)成本＝6000（萬元）扣除稅金＝18000×5％×（l＋7％＋3％）＝990（萬元）（其中5％的營業(yè)稅，城建稅在營業(yè)稅稅金的基礎(chǔ)上征7％，教育費附加征3％）開發(fā)費用＝（1500＋6000）×10％＝750（萬元）加計扣除費用＝（1500＋6000）×20％＝1500（萬元）扣除項目金稅＝1500＋6000＋990＋750＋1500＝10740（萬元）②增值稅＝18000—10740＝7260（萬元）③增值額占扣除項目的比率＝7260÷10740×100％＝67.6％④應(yīng)納土地增值稅＝7260 ×40％＝10740×5％＝2904—537＝2367（萬元）

15．A

【解析】

（1）轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車間的土地增值稅＝1200－1500 ×30％＝80－20－1200 ×5％×（1＋7％＋3％）一1200－450—80－20一66一1200－616＝584（萬元）,增值率＝584÷616×100％＝94.8l％應(yīng)繳納土地增值稅＝584×40％一616×5％一233.6－30.8＝202.8（萬元）

（2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅＝560－420－6－（560－420）×5％ ×（l＋7％＋3％）一560－433.7＝1263（萬元）增值率＝126.3＋4337×100％＝29.12％,應(yīng)繳納土地增值稅＝126.3×30％＝37.89（萬元）

（3）合計應(yīng)納土地增值稅＝2028＋37.89＝240.69（萬元）

16.A

【解析】個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房（非普通住宅），經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。該個人2007年5月轉(zhuǎn)讓的自有住房，是2003年8月以20萬元的價格購入，居住時間在3年以上5年以下，按規(guī)定應(yīng)減半征收土地增值稅?？鄢椖拷鸲悾?0×70％＋2.475＝37.475（萬元）增值稅＝46－37.475＝8.525（萬元）增值率＝8.525÷37.475×100％＝22.75％＜50％，適用稅率為30％,應(yīng)納土地增值稅＝8.525×30％×50％＝l.28（萬元）

17.B

【解析】扣除項目金稅＝20 ×70％＋0.18＋0.5＋1.32＝16（萬元）；增值稅＝24－16＝8（萬元）；增值率＝8+16×100％＝50％，所以，適用稅率為30％,由于李某已住滿4年未滿5年，可以減半征稅，應(yīng)納土地增值稅＝8 ×30％×50％＝1.2（萬元）。

18．A

【解析】選項 B、C、D，為納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形。

19． B

【解析】納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

20． B

【解析】納稅人應(yīng)當在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：（）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書；（2）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；（3）房地產(chǎn)評估報告；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證；（5）其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

21．A

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓已居住原自用住房的，從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)備案，同時提供表明其居住時間的證明，如房屋產(chǎn)權(quán)證、住房證、戶口簿等。

22.C

【解析】土地增值稅原則上在房地產(chǎn)的坐落地納稅，但如果自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地不在一地時，則在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

23．A

【解析】符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、多項選擇題

1．A C DE

【解析】土地增值稅的特點：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象、征稅面比較廣、采用扣除法和評估法計算增值額、實行超率累進稅率、實行按次征收。

2．A C DE

【解析】土地的所有權(quán)不得買賣，所以選項 B的說法是不正確的。

3．A B

【解析】以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅；被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收；以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，·要繳納土地增值稅；個人與個人之間互換房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅，其他企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與個人之間互換房地產(chǎn)不存在免征的優(yōu)惠。

4A D

【解析】選項已農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是轉(zhuǎn)讓集體土地，屬于非法行為；選項 C，房產(chǎn)所有人通過當?shù)亟逃窒虍數(shù)匦W(xué)捐贈的房屋，未取得收入，不征收土地增值稅；選項E，房地產(chǎn)評估增值，未取得收入，也未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。

5．BC 【解析】選項 A，企業(yè)雙方出讓房產(chǎn)使用權(quán)，這種表述本身就不正確，企業(yè)雙方只能是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而且只是房產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是不征土地增值稅的；選項 D，外商投資企業(yè)以房產(chǎn)對外投資，參股分紅，屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫免征收；選項E，未取得收入，不是土地增值稅的征稅范圍，但并不是所有的捐贈都不繳納土地增值稅，要注意范圍限制。

6．A BE

【解析】以房產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，如果以土地（房地產(chǎn)）作價入股作為投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅；因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

7.ABCDE

【解析】根據(jù)《土地增值稅暫行條件》，無論法人與自然人、內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人、企業(yè)單位與事業(yè)單位，只要轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

8．A B C D

【解析】房地產(chǎn)并發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等；廣告費計人銷售費用，屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用。

9．A C

【解析】對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本立和，加計20％的扣除。對于代收費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數(shù)；如果代收費用本計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應(yīng)地，在計算扣除項日金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

10． C DE

【解析】財政部、國家稅務(wù)總局對扣除項目金額中利息支出的計算作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

11．A B DE

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)費用中，利息符合規(guī)定可據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之利的5％以內(nèi)扣除；利息不符合規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本立和的10％以內(nèi)扣除。

B C E

【解析】稅法規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額：出售舊房及建筑物的；隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。對于選項 D，缺少了“又無正當理由”的條件。

13AE

【解析】個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的評估價格中，因此，在計算土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除；取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進行轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，不能加計扣除；轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

14．AB C D

【解析】稅法規(guī)定，土地、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提供應(yīng)稅房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。

15． B C DE

【解析】以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機關(guān)可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅，不能分次繳納。

B D

【解析】房地產(chǎn)評估機構(gòu)的責任與義務(wù)有：（l）必須嚴格按稅法規(guī)定的辦法進行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估；（2）房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料，資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口子以拒絕。

17．A B

【解析】稅法規(guī)定，兩種經(jīng)營方式采取先按比例征收，然后清算的辦法：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的；納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。

18．A D

【解析】納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

19．A BE

【解析】取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的、納稅人審批注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的屬于主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的情況。

20．A B CE

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（l）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。選項 D必須是經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的才按核定征收辦法征收土地增值稅。

三、計算題

【答案】（l）C；（2）B；（3）D；（4）A

【解析】

（1）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金稅＝〔（2000＋800）×12000÷40000］×（50000÷60000）=700（萬元）

（2）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本金稅＝（7200 ×50000 ÷60000）＋（400 ×12000940000）×（50000÷60000）＝6100（萬元）

（3）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他項目金稅＝（700＋6100）×（10％＋20％）＝2040（萬元）（土地增值稅開發(fā)費用的扣除比例為10％）

（4）2007年應(yīng)繳納的土地增值稅。增值稅＝16000一（700＋6100＋2040＋16000×5％）一16000－9640＝6360（萬元）增值率＝6360÷9640×100％＝65.98％應(yīng)繳納土地增值稅＝6360×40％－9640×5％一2544一482＝2062（萬元）

第三篇：土地增值稅自查報告

附件3:

福建省土地增值稅清算項目基本情況說明

一、企業(yè)基本情況

企業(yè)名稱：

成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業(yè)類型：經(jīng)營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯(lián)系電話：

二、商品房項目開發(fā)情況

㈠土地取得情況

本公司年月日受讓于國有建設(shè)用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權(quán)，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權(quán)利和義 1

務(wù)。

㈡立項情況商品房項目實際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通

過結(jié)構(gòu)驗收。年月日經(jīng)本縣區(qū)房地產(chǎn)管理局批

準，本公司取得商品房預(yù)售許可證。年月日本

公司取得本縣區(qū)房地產(chǎn)交易中心的產(chǎn)權(quán)備案登記，商品

房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑

面積平方米）。年月日本公司項目全面竣工，并于年月日通過有關(guān)部門驗收。

㈢項目開發(fā)面積情況

本公司開發(fā)商品房項目可售總建筑面積平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;

⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑

面積的%;

2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（填有或無）⑶是否取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）

⑷納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（填是或否）

四、其他需說明情況：

企業(yè)蓋章

年月日

附送資料（原已提供過的可不再提供）：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請

2、項目立項書

3、施工許可證、預(yù)售許可證

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單

5、不動產(chǎn)銷售明細表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

第四篇：土地增值稅操作規(guī)程

湖南省土地增值稅操作規(guī)程

各地、州、市、縣地方稅務(wù)局：

第一條為了促進房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，發(fā)揮土地增值稅的宏觀調(diào)控作用，防止國家土地增值收益流失。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）以及省人民政府湘政辦發(fā)[1995]48號通知的有關(guān)規(guī)定，制定本操作規(guī)程。

第二條凡在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，包括國家機關(guān)、人民團體、部隊、企事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個人和國內(nèi)公民以及其他組織，應(yīng)當依照本規(guī)程辦理土地增值稅事宜，依法繳納土地增值稅。

第三條納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后七日內(nèi)，填報土地增值稅納稅申報表，并持納稅申報表、轉(zhuǎn)讓房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用證證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報手續(xù)，并在辦理納稅申報手續(xù)后3日內(nèi)繳納稅款。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同而難以在每次辦理納稅申報的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準，于每季終了后十日內(nèi)辦理申報繳納稅款手續(xù)。

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），以取得轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)入憑據(jù)的當天為納稅義務(wù)時間。納稅人以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以本期收到價款的當天或合同約定本期應(yīng)收價款日期的當天為納稅義務(wù)時間。

納稅人采用預(yù)收價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到預(yù)收價款的當天為納稅義務(wù)時間。

第五條納稅人有下列情況之一的，縣（市）地方稅務(wù)機關(guān)，可依照《實施細則》第十四條的規(guī)定，指定經(jīng)政府批準的評估機構(gòu)確定納稅人的轉(zhuǎn)讓收入及扣除項目金額，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后據(jù)以計算征收土地增值稅。

（一）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的；

（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（三）提供扣除項目金額不實的；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資格確認和有關(guān)評估辦法，另行通知。

第六條納稅人在房地產(chǎn)項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)以計算土地增值稅的，應(yīng)按照本規(guī)程的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報，稅務(wù)機關(guān)可采取按轉(zhuǎn)讓收入2％—5％的比例預(yù)征土地增值稅，預(yù)征的具體比例由地、州、市地方稅務(wù)局調(diào)查測算后確定。待單個核算項目或核算對象全部竣工之后三十日內(nèi)辦理稅款的清算手續(xù)，多退少補。清算期限超過三年的，以三年為限。

第七條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及核算項目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，應(yīng)當按照本規(guī)程第六條的規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。在結(jié)算和稅款清算時，其扣除項目金額按以下辦法計算：凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用面積占開發(fā)土地總面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物的，按照建筑物的建筑面積計算分攤其扣除項目金額。

凡核算項目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算項目的投資概算及工程進度計算分攤已取得收入的那一部分扣除項目金額。

上述方法無法計算分攤扣除項目金額，需采用其他方式計算分攤的，由縣（市）地方稅務(wù)局確定。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依照財務(wù)會計制度規(guī)定的，最基本的核算項目或核算對象為單位計算申報繳納土地增值稅。

成本核算的單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前不得變動。

第九條開發(fā)土地和新建項目及配套設(shè)施費用中的財務(wù)費用中的利息支出；凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供銀行金融機構(gòu)的證明，經(jīng)縣（市）地方稅務(wù)局審定，可據(jù)實扣除，但最高不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照《實施細則》第七條第（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五計算扣除。

凡不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤的，或不能提供銀行金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照《實施細則》第七條第（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十扣除。

第十條個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用的住房，應(yīng)提供房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書及有關(guān)證明其住居時間的材料，由縣（市）地方稅務(wù)局核實后按規(guī)定征免稅。

第十一條符合《暫行條例》和《實施細則》以及財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定免征土地增值稅的納稅人，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入未超過100萬元的，報經(jīng)縣（市）地方稅務(wù)局審批；凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入超過100萬元的，未超過400萬元的，報經(jīng)地、州、市地方稅務(wù)局審批；凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入超過400萬元的，報經(jīng)省地方稅務(wù)局審批。

單位和個人以繼承、贈予等無償方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)持有效的繼承、贈予等證明文件及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，經(jīng)縣、市地方稅務(wù)局審核后，免征土地增值稅。

第十二條納稅人建造普通標準住宅，在開工之前應(yīng)持項目計劃文件，投資概算和設(shè)計施工圖紙等資料報經(jīng)與下達該項目計劃部門同級的地方稅務(wù)局審核。未經(jīng)審核出售的普通標準住宅，不享受《實施細則》規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上不同縣、市（區(qū)）的，應(yīng)向房地產(chǎn)座落地的主管稅務(wù)機關(guān)分別申報納稅。

對于納稅地點有爭議的，由其上一級地方稅務(wù)局裁定。

第十四條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。

第十五條凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)持房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書，土地增值稅納稅憑證或稅務(wù)機關(guān)免稅文件以及縣（市）以上（含縣市）地方稅務(wù)部門開具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更稅收證明單，到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

對未持有上述資料的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)。

第十六條個人應(yīng)繳納的土地增值稅，稅務(wù)部門可以委托有關(guān)部門代征代扣。

第十七條納稅人未按本規(guī)程辦理納稅申報和繳納稅款，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第十八條本規(guī)程與湘政辦發(fā)[1995]48號文同時執(zhí)行。

第五篇：土地增值稅相關(guān)政策

土地增值稅清算相關(guān)政策

福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2007-02-05]福建省地方稅務(wù)局 文號：閩地稅發(fā)〔2007〕24號

各市、縣（區(qū)）地稅局，省、各設(shè)區(qū)市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并對有關(guān)問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、各地應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎(chǔ)資料庫，為確定科學(xué)合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎(chǔ)。土地增值稅基礎(chǔ)資料庫應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況、轉(zhuǎn)讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預(yù)征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據(jù)國稅發(fā)［2006］187號第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售的房地產(chǎn)面積。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務(wù)機關(guān)按照國稅發(fā)［2006］187號第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準。

四、各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發(fā)［2005］號印發(fā)的《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續(xù)執(zhí)行，但其中有關(guān)清（結(jié)）算條件和時間的規(guī)定以國稅發(fā)［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規(guī)定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務(wù)總局

文號：國稅發(fā)〔2006〕187號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務(wù)總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知

[發(fā)文日期：2006-11-10]

國家稅務(wù)總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進一步促進調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應(yīng)，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。

請遵照執(zhí)行。

財政部 國家稅務(wù)總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

[發(fā)文日期：2006-08-03]

國家稅務(wù)總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。

對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

抄送：各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市國家稅務(wù)局。

財政部 國家稅務(wù)總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發(fā)文日期：2005-10-14]福建省地方稅務(wù)局 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直征分局：

現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發(fā)[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結(jié)合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人），應(yīng)當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)（以下簡稱主管稅務(wù)機關(guān)）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應(yīng)按每一成本核算項目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復(fù)印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權(quán)的證明材料；

（六）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

第六條 納稅人預(yù)售房地產(chǎn)的，應(yīng)在取得預(yù)售許可證明后的15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送預(yù)售許可證明（復(fù)印件）及預(yù)售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同，應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報備。

第八條 納稅人應(yīng)于次月10日內(nèi)，將上月同一計稅項目轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的房地產(chǎn)匯總后，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的房地產(chǎn)具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結(jié)算并一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按《條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，據(jù)實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，采取預(yù)征土地增值稅辦法。除當?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓不預(yù)征外，其他房地產(chǎn)項目應(yīng)按下列預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預(yù)征。

2、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%—3%預(yù)征。

3、別墅按3%預(yù)征。

4、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高按2%—3%預(yù)征。

各設(shè)區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)，應(yīng)對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況進行調(diào)研測算后，自行確定預(yù)征率，并報省局備案。個別地區(qū)的預(yù)征率需要調(diào)整的，報經(jīng)省局批準，可在統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)征率幅度內(nèi)適當上浮或下調(diào)，但最高調(diào)整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預(yù)征率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式： 應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

第十二條 納稅人應(yīng)在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的預(yù)征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對未按預(yù)征規(guī)定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結(jié)算

第十三條 預(yù)征土地增值稅的納稅人，應(yīng)在項目竣工結(jié)算完畢后的45日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請土地增值稅納稅清結(jié)算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結(jié)算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結(jié)算申報表；

（三）支付土地使用權(quán)出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設(shè)施的證明材料；

（七）開發(fā)項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人對土地增值稅進行清結(jié)算。清結(jié)算時，對未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)部份，按其占總建筑面積的比例，相應(yīng)扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當及時對納稅人的房地產(chǎn)項目進行清結(jié)算：

（一）經(jīng)納稅評估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產(chǎn)成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務(wù)機關(guān)或其他有關(guān)單位或個人轉(zhuǎn)來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務(wù)機關(guān)認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結(jié)算時，應(yīng)準確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據(jù)。沒有真實合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務(wù)機關(guān)可以按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，核定其應(yīng)納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規(guī)定。第十八條 納稅人建造轉(zhuǎn)讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準。

第十九條 納稅人因財務(wù)制度不健全等原因?qū)е轮鞴芏悇?wù)機關(guān)難以對房地產(chǎn)項目進行清算的，稅務(wù)機關(guān)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，對整個房地產(chǎn)項目應(yīng)納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預(yù)征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結(jié)算已結(jié)束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清結(jié)算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重新清結(jié)算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)項目或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，按規(guī)定在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，該房地產(chǎn)項目在進行清結(jié)算時，應(yīng)對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結(jié)算，先計算整個項目應(yīng)繳納的土地增值稅，再按免稅和應(yīng)稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定進行處罰。

第二十三條 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局可以根據(jù)本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務(wù)局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的,以本辦法規(guī)定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結(jié)算申報表。

福建省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅若干具體政策問題的通知

[發(fā)文日期：2005-06-21]福建省地方稅務(wù)局 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直征分局：

最近陸續(xù)接到各地反映一些地方稅相關(guān)政策問題，經(jīng)研究，在國家稅務(wù)總局未作出明確之前，我省暫統(tǒng)一如下：

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)后土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，其土地使用稅從有權(quán)批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當?shù)氐囟惒块T確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預(yù)售合同中的房地產(chǎn)建筑面積合計數(shù)，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部房地產(chǎn)建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產(chǎn)稅問題。

納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

四、關(guān)于城市維護建設(shè)稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業(yè)注冊所在地確定城市維護建設(shè)稅的適用稅率。對跨地區(qū)經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營、文號：閩地稅發(fā)[2005]93號 臨時經(jīng)營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設(shè)稅暫行條例》第三條的規(guī)定執(zhí)行。

五、關(guān)于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的，應(yīng)分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知

[發(fā)文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務(wù)總局 文號：國稅發(fā)[2005]172號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，揚州稅務(wù)進修學(xué)院，局內(nèi)各單位：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經(jīng)商財政部、建設(shè)部，現(xiàn)就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內(nèi)面積進行計量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務(wù)總局

二○○五年十月二十日

國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 [發(fā)文日期：2006-05-30]

來源：國務(wù)院辦公廳 文號：國辦發(fā)[2006]37號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：

建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。當前，要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，進一步加強市場引導(dǎo)和調(diào)控。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導(dǎo)，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務(wù)院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務(wù)院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 建設(shè)部 發(fā)展改革委 監(jiān)察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務(wù)總局 統(tǒng)計局 銀監(jiān)會

去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號）和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當調(diào)整?，F(xiàn)就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（一）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知

[發(fā)文日期：2006-07-05]：國家稅務(wù)總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)營業(yè)稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；（此規(guī)定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

地方各級財稅部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，加強稅收征管，對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，及時上報財政部和國家稅務(wù)總局。

財政部 國家稅務(wù)總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務(wù)局關(guān)于經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅的通知

[發(fā)文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務(wù)局

文號：閩地稅發(fā)[2004]283號

各市、縣（區(qū)）地方稅務(wù)局，省、各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務(wù)局外稅分局，泉州、南平市地方稅務(wù)局征收分局： 近接部分市局要求明確經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題的請示，根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，對我省經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

根據(jù)建設(shè)部等四部委下發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。該辦法賦予經(jīng)濟適用住房在建設(shè)用地、行政事業(yè)性收費、貸款方面相應(yīng)的優(yōu)惠政策，沒有規(guī)定經(jīng)濟適用住房銷售免稅的優(yōu)惠。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規(guī)定，為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，不同房改成本價和標準價，因此，經(jīng)濟適用住房的銷售應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅，不能比照房改政策免征營業(yè)稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷補償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知

[發(fā)文日期：2004-03-28]福建省地方稅務(wù)局 [

文號：閩地稅發(fā)[2004]63號各市、縣（區(qū)）地方稅務(wù)局，省、各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務(wù)局外稅分局，泉州、南平市地方稅務(wù)局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設(shè)區(qū)市地稅局來文、來電請示，要求對企事業(yè)單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業(yè)稅問題予以明確。

為正確執(zhí)行營業(yè)稅稅收政策，加強對拆遷補償業(yè)務(wù)的營業(yè)稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關(guān)于加快發(fā)展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規(guī)定精神，經(jīng)研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營業(yè)稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

三、此前省局下發(fā)的文件規(guī)定中與本規(guī)定不一致的，一律按本規(guī)定執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知

[發(fā)文日期：2006-06-01]國家稅務(wù)總局 文號：國稅發(fā)[2006]74號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、各級地方稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、各級地方稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調(diào)整后的營業(yè)稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關(guān)情況，應(yīng)及時上報國家稅務(wù)總局。

三、各省級地方稅務(wù)部門要加強部門配合，積極參與本地區(qū)房地產(chǎn)市場分析監(jiān)測工作，密切關(guān)注營業(yè)稅稅收政策調(diào)整后的政策執(zhí)行效果，加強營業(yè)稅政策調(diào)整對本地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的分析評估工作。

國家稅務(wù)總局

二○○六年五月三十日

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知

[發(fā)文日期：2006-03-06]：國家稅務(wù)總局 文號：國稅發(fā)[2006]31號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問題通知如下：

一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：

１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題

（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。在納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。

（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

２．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報、預(yù)繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理。

５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認問題

開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:

1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。

五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生起，按5個納稅均攤至各的應(yīng)納稅所得額。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題

（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題

開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： 1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

5．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。

6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。

3．應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。

6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

7．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：

（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理。

（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當期應(yīng)納稅所得額。

8．開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。

9．保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。10．廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。

（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。

（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。

12．土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

14．折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。

九、關(guān)于征收管理問題

（一）開發(fā)企業(yè)在申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的； 2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

十、關(guān)于適用減免稅政策問題

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

十一、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題

本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務(wù)總局備案。

本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局

二○○六年三月六日

國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問

題的通知 [發(fā)文日期：2002-09-11] 國家稅務(wù)總局 文號：國稅發(fā)[2002]117號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局:

現(xiàn)對納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題通知如下:

一、關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收增值稅、營業(yè)稅劃分問題

納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營活動時，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入(不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入)征收營業(yè)稅:

(一)必須具備建設(shè)行政部門批準的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；

(二)簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業(yè)勞務(wù)價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。

對上所稱建筑業(yè)勞務(wù)收入，以簽訂的建設(shè)工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務(wù)價款為準。

納稅人通過簽訂建設(shè)工程施工合同，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的同時，將建筑業(yè)勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應(yīng)稅勞務(wù)征收增值稅；同時，簽訂建設(shè)工程施工總承包合同的單位和個人，應(yīng)扣繳提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個人取得的建筑業(yè)勞務(wù)收入的營業(yè)稅。

二、關(guān)于扣繳分包人營業(yè)稅問題

不論簽訂建設(shè)工程施工合同的總承包人是銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個人，還是僅銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)不提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個人，均應(yīng)當扣繳分包人或轉(zhuǎn)包人(以下簡稱分包人)的營業(yè)稅:

(一)如果分包人是銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅時的營業(yè)額為除自產(chǎn)貨物、增值稅應(yīng)稅勞務(wù)以外的價款。

(二)除本條第一款規(guī)定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅時的營業(yè)額為分包額。

三、關(guān)于自產(chǎn)貨物范圍問題

本通知所稱自產(chǎn)貨物是指:

(一)金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；

(五)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。

四、關(guān)于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個人。

納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)向營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)局出具的納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明，營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人持有的證明按本通知的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。

五、關(guān)于稅款調(diào)整及執(zhí)行時間問題本通知自2002年9月1日起執(zhí)行。

本通知發(fā)布前已按原有關(guān)規(guī)定征收稅款的不再做納稅調(diào)整，未按原有關(guān)規(guī)定征收稅款的按本通知規(guī)定執(zhí)行。