第一篇：土地開發(fā)整理工作流程是怎樣的

土地開發(fā)整理工作流程是怎樣的？

一、申請立項

提交土地開發(fā)整理可行性研究報告，內容包括：

是否符合《土地開發(fā)整理規(guī)劃》、年度計劃；土地開發(fā)的自然資源，社會經濟條件，土地利用，基礎設施等情況；土地開發(fā)限制因素分析和適宜性評價；開發(fā)規(guī)劃方案與建設內容；投資估算及資金渠道；土地開發(fā)后利用方式；效益分析；組織實施措施等。

土地開發(fā)項目，還要提出開發(fā)用地申請。

二、審查核實

國土局對申報資料進行審查，并到實地核實有關情況，指導開發(fā)整理項目承擔人在土地利用現狀圖上繪出項目區(qū)，對符合要求的，則填寫開發(fā)整理項目呈報表，報政府，再根據規(guī)定，對需上報的逐級上報。

土地開發(fā)項目，符合要求的，可先行按規(guī)定報批開發(fā)用地手續(xù)。

三、批準立項

根據申報項目的面積、資金籌措方式等不同，分為國家、省級、市

級、縣級批準立項。

四、項目規(guī)劃設計、投資計劃與預算建議

根據批準項目建設與投資控制規(guī)模、新增耕地率等編制

五、項目實施

制定實施方案、公告，同時對質量、進度等進行監(jiān)督。

六、竣工驗收

項目承擔人竣工后要寫出自查報告及初驗申請交初驗部門，初驗合格的由初驗部門寫出申請交終驗部門，終驗合格的，頒發(fā)驗收合格證

或下發(fā)批準文件。

七、成果管理

按有關規(guī)定對權屬、地類等進行劃分、登記，對開發(fā)整理的土地及

時加以利用。

八、項目運行管理及評價

寫出項目運行管理情況及評價報告，將資料整理歸檔。

第二篇：土地開發(fā)整理工作流程

土地開發(fā)整理工作流程

一、申請立項

土地開發(fā)整理項目承擔人在論證基礎上，提交土地開發(fā)整理可行性研究報告，內容包括：是否符合《土地開發(fā)整理規(guī)劃》、計劃；土地開發(fā)的自然資源，社會經濟條件，土地利用，基礎設施等情況；土地開發(fā)限制因素分析和適宜性評價；開發(fā)規(guī)劃方案與建設內容；投資估算及資金渠道；土地開發(fā)后利用方式；效益分析；組織實施措施等。

土地開發(fā)項目，還要提出開發(fā)用地申請。

二、審查核實

縣國土局對申報資料進行審查，并到實地核實有關情況，指導開發(fā)整理項目承擔人在土地利用現狀圖上繪出項目區(qū)，對符合要求的，則填寫開發(fā)整理項目呈報表，報縣政府，再根據規(guī)定，對需上報的逐級上報。

土地開發(fā)項目，符合要求的，可先行按規(guī)定報批開發(fā)用地手續(xù)。

三、批準立項

根據申報項目的面積、資金籌措方式等不同，分為國家、省級、市級、縣級批準立項。

四、項目規(guī)劃設計、投資計劃與預算建議

根據批準項目建設與投資控制規(guī)模、新增耕地率等編制（中央承擔的項目由國土部土地整理中心編制，地方承擔的項目由省國土部門編制）。

五、項目實施

制定實施方案（要包括權屬問題）、公告，同時對質量、進度等進行監(jiān)督。

六、竣工驗收

項目承擔人竣工后要寫出自查報告及初驗申請交初驗部門，初驗合格的由初驗部門寫出申請交終驗部門，終驗合格的，頒發(fā)驗收合格證或下發(fā)批準文件。

七、成果管理

按有關規(guī)定對權屬、地類等進行劃分、登記，對開發(fā)整理的土地及時加以利用。

八、項目運行管理及評價

寫出項目運行管理情況及評價報告，將資料整理歸檔。

第三篇：土地開發(fā)整理工作流程

貴州玉屏土地整理工作流程

一、申請立項

土地開發(fā)整理項目承擔人在論證基礎上，提交土地開發(fā)整理可行性研究報告，內容包括：是否符合《土地開發(fā)整理規(guī)劃》、計劃；土地開發(fā)的自然資源，社會經濟條件，土地利用，基礎設施等情況；土地開發(fā)限制因素分析和適宜性評價；開發(fā)規(guī)劃方案與建設內容；投資估算及資金渠道；土地開發(fā)后利用方式；效益分析；組織實施等。

二、審查核實

采煤塌陷地治理領導小組辦公室對申報資料進行審查，并到實地核實有關情況，指導開發(fā)整理項目承擔人在土地利用現狀圖上會出項目區(qū)，對符合要求的，則填寫開發(fā)整理項目呈報表報市政府，再根據規(guī)定，對需要上報的逐級上報。

三、批準立項

根據申報項目的面積，資金籌措方式等不同，分為國家、省級、市級、縣級批準立項。

四、項目規(guī)劃設計、投資計劃與預算建議

根據批準項目建設與投資控制規(guī)模、新增耕地率等編制（中央承擔的項目由國土資源部土地整理中心編制，地方承擔的項目由省國土資源部門編制）

五、項目實施

制定實施方案（要包括權屬問題）、公告、同時對質量、進度等進行監(jiān)督。

六、竣工驗收

項目承擔人竣工后要寫出自查報告及初驗申請交初驗部門，初驗合格的由初驗部門寫出申請交終驗部門，終驗合格的，頒發(fā)驗收合格證或下發(fā)批準文件。

七、成果管理

按有關規(guī)定對權屬、地類等進行劃分、登記，對開發(fā)整理的土地及時加以利用。

八、項目運行管理及評價

寫出項目運行管理情況及評價報告，將資料整理歸檔。

第四篇：土地開發(fā)流程

土地基本資料 項 目 規(guī)劃院 市拆遷辦 資金落實 國家政策 驗資報告 總體發(fā)展 選 址 立 項 規(guī) 劃 初步設計 《選址意見書》 總詳規(guī)劃 規(guī)劃院 地質勘察報告 《固定資產投資許可證》 土地局 需拆遷 土地騰遷 拆 遷 辦 拆遷范圍 產權認證 市房產局 房屋評估 評估公司 注銷產籍 市房產局 拆遷許可 市拆遷辦 政府拍賣所得（費用已交完）土地開發(fā)權批復 拆遷協(xié)議 區(qū)拆遷辦 拆遷安置 土地使用證 三通一平規(guī)劃局 《用地規(guī)劃許可證》 地形勘察 擴初設計 聯合會簽 可研報告 市場調查定位 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防辦 《消防審批意見書》 《衛(wèi)生防疫意見書》 項目注冊 《社區(qū)用房協(xié)議》 《人防審批意見書》 園林管理所 自來水公司 交通大隊 電業(yè)局平整 建委收費辦 《建設工程規(guī)劃許可證》 施工圖 工程招標 招標辦 施工圖審查 樹木砍伐手續(xù) 臨時水 臨時占道手續(xù) 臨時電 場 地 開工 2 開工 3 規(guī)劃局 設計院 招標文件 安置用房審批表 規(guī)劃審定書 市規(guī)劃局 勘測院 定線 驗線 標底制作 開工 1 綜合管網設計 規(guī)劃局 綜合管網審圖 給、排水、熱網、電訊、煤氣許可證

開工 1 工 商 局 質量站 合同鑒證 施工隊伍資質審查 工程施工合同 外埠施工單位備案 勞保辦 定額站 安全站 《建設工程施工許可證》 開工 市建委 開工 3 開工 2

工程監(jiān)理 技術檔案 供電 工 程 量 室內外裝修 基礎 主體 區(qū)內大配套 煤氣 供暖 環(huán)境設施 區(qū)內道路 景點綠化 殘土外運 地名辦 區(qū)建委 門 牌 號 掛信報箱 物價局 定 價 住宅辦 施 工 開 聯 栓 網 供水 排水 掛表送電 衛(wèi)生防疫 施 工 竣工 驗收 報 戶 衛(wèi)生許可證 質檢站 規(guī)劃局 消 人 防 防 驗收備案 測繪院 上 圖

衛(wèi)生防疫 設計院 街道辦事處 施工單位 項目部

房產局測繪大隊

銷售面積審核

房產局市場處

預銷售許可證

產權登記發(fā)證中心

產權出始備案登記

預銷售

銷售

入住

老鄭：目前我們開始的工作在紅框內，就如圖表所標志的：土地基本資料是土地立項開發(fā)合作的基礎，主要包含
a、項目立項批復

b、農用地轉用、征用建設項目用地申請書 c、《規(guī)劃意見書》及附圖一份和釘樁坐標成果通知 單 d、區(qū)縣人民政府建設用地申請文件 e、土地利用總體規(guī)劃對建設用地規(guī)模控制圖

項目征地及建設用地預 f、一書四方案 審 g、補充耕地位置圖及文字說明 50 天

⑾
h、建設用地勘測定界技術報告書及勘測定界圖 I、擬占用土地 1：10000 幅土地利用現狀圖 j、建設擬征地土地權屬情況匯總表 k、省級土地行政主管部門對補充耕地的驗收文件 l、新增建設用地有償使用費準備情況的說明 m、征地情況調查表 n、征地協(xié)議 書 o、？？城規(guī)劃

圖

這個階段可以由基德自主開發(fā)，然后由工程商墊資或與工程商合作開發(fā)，當中部分文件在無棣可以免掉，但紅字部分是合作方必定要看的，主要是弄清楚土地的權屬，申辦情況，上面是一個初步階段一般具備上面紅字的文件就可以和合作方談判，然后到當地看土地的實際 情況，

土地補償 辦理建設用地規(guī)劃許可證
（27）

征地審核
（33）

辦理臨時 簽訂國有土地出讓合 國有土地 10 天（市房地局）使用證（41）申報物業(yè)管理公約
a、項目立項批

2003.08.04
（44）

（交齊 100%地價款取正式國有土地使用 證）

⒆

13 天（市規(guī)委）

（24）

（35）

（市房地局）2003.07.18 同 18 天

2003.08.04
（45）

10 天（市房地局小區(qū)辦）

a、立項批復 b、建設項目規(guī)劃審批表 c、市政府征地批復 d、用地釘樁成 果 e、按規(guī)劃意見書要求取得的有關協(xié)議及批復文件 f、審定設計方案通知書

復 b、辦理土地出讓手續(xù)申請 c、審定設計方案通知書

d、土地評估報告原件 e、出讓合同附圖一式五份附圖為釘樁圖或審定設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）f、建設用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單 g、建筑面積與用途說 明 h、加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件 I、建設用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬來源證明文件（原件）j、與原用地方簽訂的土地使用權及地上物補償協(xié)議、聯建協(xié)議及相關文件 k、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書 l、外經貿委核發(fā)的外商投資企業(yè)批準合作、合資企業(yè)合同、章程的批復

市政各口方案報裝

藍框部分這是土地權比較完備的階段，到達這個階段，基本可以談土地出讓以及買賣等，上次你說的要找綠地等大公司合作必須要到這一步。

土地開發(fā)整理復墾項目審批驗收

收件
局市 縣

發(fā)件
上報項目規(guī)劃設 計與預算材料

存檔

地級以上市上 報材料

部上 門級

受理并記時
口文廳 窗辦

材料不符合要求

論證不合格 評審部 合格

送達有關市(1 天)

辦公室批轉耕 保處

處協(xié) 室辦

規(guī)劃處 地籍處

查看申報資料(1天)查看申報資料(1天)

填寫匯總意 見(1天)填寫匯總意 見(1天)會地籍處、財務 處聯合省財政廳 實地踏勘論證并 提出驗收與否的 辦理意見 組織竣 工驗收 組專家 評審(40 天)省財政 廳進行 預算審 批(10 天)打印文件(1天)存檔

處主 室辦

耕地保護處

查看申報資料(1天)

匯總并提出 審查意見

長副分 廳管

分管廳領導審 批(3天)

廳 長

第五篇：土地一級開發(fā)流程

土地一級開發(fā)流程

第一章土地一級開發(fā)流程

1、選地

由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。2、土地前期開發(fā)申請

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。3、土地開發(fā)項目預審

市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。4、土地開發(fā)實施方案預審

通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

5、土地開發(fā)方案修改

編制了開發(fā)實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。、確定土地開發(fā)單位

土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。

通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關用地手續(xù)

土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施

單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。8、確定實施規(guī)劃方案

開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預算和具體設計實施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎建設

在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷市政基礎設施建設等相關手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設。、組織驗收開發(fā)土地

建設項目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容： 審核土地前期開發(fā)成本

組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求 根據委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費 納入市土地儲備庫

11、辦理建設用地規(guī)劃許可證 辦理建設用地規(guī)劃許可證申請材料： 用地申請報告 法人營業(yè)執(zhí)照 立項批文

縣以下建制鎮(zhèn)應出具鎮(zhèn)政府證明

經審查批準詳細規(guī)劃或總平面設計圖紙（一式2 份）12、辦理建設用地委托釘樁

建設單位需委托測繪單位對建設項目規(guī)劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國有土地使用權出讓申請

國有土地使用權出讓申請一般指協(xié)議出讓申請，申請用地者應當同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報告書；

國家投資的建設項目應當提供有關部門關于建設項目的批準文件； 在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應當提供有關批準成立（設置）機構的批準文

件、營業(yè)執(zhí)照。未在 經濟特區(qū)注冊登記的國內其他公司、企業(yè)、其他組織應當提供上級主管部門的批準文件、營業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應當提供有效的營業(yè)注冊登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機關和律師事務所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個人申請用地的應當提供合法的身份證件。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點項目需提供項目建議書、環(huán)境保護分析報告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權委托書及其他應當提交的文件。14、主管部門實地勘察 房地產項目用地單位將《城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門，帶領行政主管部門的工作人員到用地現場實地勘察，查明土地狀況。、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)

建設單位委托有相關資質的土地評估公司對所規(guī)劃用地進行評估，必須經市、縣、自治縣國土局批準，并核定的地價標準登記手續(xù)。

16、土地估價報告的預審

根據《國家土地管理局土地估價報告預審制度實施方案》，對需經國家土地管理局確認估價結果的土地估價報告，承擔估價的中介機構可在向委托方提交土地估價報告前，向國家土地管理局提出預先審查申請，由國家土地管理局組織有關人員對土地估價報告進行預審，經預審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規(guī)定程序向國家土地管理局申請土地估價結果確認。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）

土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內政府優(yōu)先對土地進行招標、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權。、簽訂國有土地使用權出讓合同

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償的原則，對出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發(fā)建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協(xié)商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。國有土地使用權出讓合同應按照平等、自愿、有償的原則簽訂。、交付土地出讓金 21、領取臨時國有土地使用證、領取正式國有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。

第二章 土地一級開發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請

房地產開發(fā)公司提出用地申請時，應當提交建設項目用地申請書，申請書中應包括以下各項主要內容： 申請單位名稱

項目的基本情況，包括立項、規(guī)劃選址等情況

建設用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現狀等

房地產開發(fā)公司提出用地申請時，在建設項目用地申請書后應附具以下各項文件、資料：

用地單位有關資質證明

項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件 土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告 初步設計或者其他有關批準文件 建設項目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補充耕地方案

建設項目位于地質災害易發(fā)區(qū)的，應當提供地質災害危險性評估報告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產開發(fā)公司提出的征用申請后，應自申請之日起30 日內擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農用地轉用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現自愿、公開、公正、平等、有償的原則，既不能阻礙國家建設，又不能傷害集體和農民的利益。拆遷安置補償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應當在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內，攜帶房屋所有權證、土地使用權證或者其

他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續(xù)。4、確定補償安置方案

區(qū)、縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補償、安置方案的公告→征地補償、安置方案公告的實施→征地補

償、安置方案的意見→征地補償、安置方案的確定→征地補償、安置方案的審批要求→征地補償、安置費用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項稅費

繳納耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉到區(qū)財政局（耕地占用稅）、菜田建設費（市蔬菜辦）、征地管理費（區(qū)國土局）、糧差費（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結戶口、調查戶口核實勞動力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機關辦理戶口凍結手續(xù)。拆遷人持《建設用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結申請，調查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。、辦理農轉工工作、農轉居工作、辦理超轉人員安置工作 到市國土局核農轉非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農轉非及勞動力安置手續(xù)，辦理農轉工手續(xù)，落實需要安置農業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農業(yè)戶口轉為非農業(yè)戶口。每次轉為非農業(yè)戶口的人數，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農業(yè)戶口轉為非農業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價補償工作

拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。區(qū)、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟

組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償的，作價補償的金額可以按所拆房屋面積的重置價格結合成新，乘以130％結算。、征地結案、申請《建設用地批準書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結案函，房地產開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據 農轉非辦結證明原件 征地補償協(xié)議（復印件）征地補償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設用地批準書》的申請;市政府批準征(占)地的批文;《建設用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標成果通知單;工程進度計劃;計劃任務結轉單，但當年批準征(占)地的免交。12、委托進行拆遷工作

當房地產開發(fā)公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。、辦理拆遷申請

根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當持以下文件向當地房屋拆遷行政主管部門申領拆遷許可證： 拆遷申請書；

建設項目批準文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準文件； 建設用地批準文件附圖；

拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責任書

房屋拆遷責任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責任書。、辦理拆遷公告與通知 根據《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，建設單位的房屋拆遷申請被批準后，由當地房屋拆遷行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關行政主管部門協(xié)助；同時，房屋拆遷許可證一經發(fā)放，房屋拆遷主管部門應當將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結 18、暫停辦理相關事項

房屋征收部門在應 “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關手續(xù)。拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續(xù)期間不得進行下列活動：

房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內容，制作拆遷預分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協(xié)議必須 經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內容有：

拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限； 安置用房面積、標準和地點；

產權調換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式； 違約責任和爭議解決的方式； 當事人約定的其他條款。、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉，進行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。、發(fā)放運作拆遷補償款

發(fā)放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領款憑證→支取補償款項

23、拆遷施工現場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標準落實揚塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

26、強制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國有土地使用權劃撥用地申請

用地單位辦理劃撥用地申請時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》，計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設

項目還需提交市建委的《規(guī)劃設計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書，屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖，建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協(xié)議； 與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；

建設項目資金來源證明；

建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質批準證書。2、主管部門現場勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門。勘察：用地單位帶領行政主管部門的工作人員到用地現場實地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報批

根據《土地管理條例》，國有土地使用權劃撥應當堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃。

國有土地使用權劃撥用于非農業(yè)建設的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報省人民政府批準。

行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設

項目還需提交市建委的《規(guī)劃設計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書； 屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖；

建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協(xié)議； 與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設項目資金來源證明；

建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質批準證書。4、取得劃撥用地批準

劃撥用地申請的批準：行政主管部門代人民政府擬文批復同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設用地批準書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設用地批準書》后15 日內，應將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設用地批復、《城鎮(zhèn)建設用地批準書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準手續(xù)時，用地單位需準備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設用地批復；××市城鎮(zhèn)建設用地批準書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關稅費、地價款（土地出讓金）

地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設基金）；新增建設用地有償使用。根據《土地管理條例》，土地使用權受讓人合同生效之日起10日內支付土地使用權出讓金、余額應當在90 日內付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費

這里土地有償使用費主要指的是新增建設用地土地有償使用費。根據國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于天調整新增建設用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費

財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務處理，同時應當依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應納費額。、防洪工程建設維護管理費

防洪工程建設維護管理費按照以下各項標準收取：

對征用土地、土地使用權出讓的單位和個人，以建設用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。

對在劃撥國有土地上進行項目建設的單位和個人，以建設用地批準書確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。

對使用土地從事非農業(yè)生產的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。

5、土地閑置費

按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的知》

(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權屬調查、地籍測繪費 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標準收取。經省人民政府批準，經濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費

根據國家計委國家土地局《關于土地價格評估收費標準的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標準”執(zhí)行。一般宗地評估收費標準為最高限標準。

9、出讓土地預訂金

根據《土地管理條例》，受讓人應從土地使用權出讓合同生效之日起10 天內繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內付清，所付定金可抵充地價款。

10、征地管理費、土地補償費和安置補助費

土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產值

省范圍內征收農民集體所有土地，均根據《 省征地統(tǒng)一年產值標準》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產值標準表》標準收取。、青苗及樹木補償費

在 省范圍內依法征收農民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償的，均按《征地青苗及地上附著物補償標準》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標準由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產權人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a償標準》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準，取得產權人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。

13、地上物補償費 根據《征地青苗及地上附著物補償標準》規(guī)定，地上附著物的補償標準由各市、縣政府按照各類建筑物、構筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設施的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準。、新菜田開發(fā)建設基金

新菜地開發(fā)建設基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。15、耕地占用稅

國有農場（含縣、市、自治縣管的農、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執(zhí)行。、耕地開墾費 區(qū)域因素修正系數：

其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：

1、房屋拆遷補償費

貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房地產估價規(guī)范和有關規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。、搬家補助費

根據《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標準，付給搬家補助費。3、提前搬家獎勵費

提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標準。、臨時安置補助費（周轉費）

臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時間的，從逾期之月起，按原標準的200％付給。、停產停業(yè)綜合補助費

對因征收非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，應當給予適當補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18 個月。利潤的計算以稅務部門核準的納稅申報為準。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據以稅收為準的營業(yè)額給予補償；補償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個月平均月營業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務費

房屋拆遷服務費，由承擔拆遷服務的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。

開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應注意的法律問題

1、項目合法性問題

對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風險，因此，開發(fā)商應重視項目的合法性問題。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實踐中，有些地方政府急于進行城市建設，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開發(fā)商開始進行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風險很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風險。（2）立項文件的合法性

開發(fā)商在簽訂合同之前應認真審核項目立項文件的合法性，比如是否經有審批權限的政府批準立項、是否存在立項文件的內容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經省級政府批準但只有地方縣級政府或經濟開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現上述情形，開發(fā)商須對立項文件進行補充和完善。（3）其他相關項目文件的合法性

開發(fā)商還應認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經批準，征地拆遷文件合法性等。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產業(yè)指導目錄》等相關外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標方式確定土地一級開發(fā)商。但實踐中，很多地方政府并未嚴格遵守招標確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應建議地方政府按照規(guī)定通過招標形式簽約。當然，由于有關土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標形式通常也并不會因此導致一級開發(fā)合同無效。

3、開發(fā)商應把握的土地一級開發(fā)合同中的要點

開發(fā)商簽訂一份內容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風險，比如拆遷難風險、政策變化風險、土地出讓價格風險等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責承擔

對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發(fā)商應要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔，開發(fā)商只負責承擔相關費用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔費用：政府包干和據實支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。據實支出，即開發(fā)商根據政府拆遷安置工作的進展逐步據實支出費用。開發(fā)商可根據項目具體情況決定采取適當的費用承擔方式。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力

對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項目范圍內的土地，根據規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風險。（3）約定政策變化時由政府承擔責任

政策變化風險對開發(fā)商來說是不可預知的風險，比如國家或上級政府對項目規(guī)劃作出重大調整或被撤。對于該等風險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔政策變化風險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發(fā)成本的組成

土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應將就土地一級開發(fā)項目支出的所有費用均計入土地開發(fā)成本。但須注意的是，開發(fā)商計入的成本最終須經政府審核確認，若開發(fā)商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔該等費用。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔的合同中未列明的費用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎設施建設費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據各地規(guī)定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對開發(fā)商來說，可根據項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風險，但通常收益率不會太高。

B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發(fā)成本）×開發(fā)商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項目中出讓地塊的國有建設用地使用權，進行二級開發(fā)。實踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價格風險，有必要約定出讓價格低于開發(fā)成本時的處理方法和責任承擔。

C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權利，但政府通常會相應調低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項目公司

開發(fā)商就單個土地一級開發(fā)項目成立項目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個項目風險，避免連鎖反應。而且由于土地一級開發(fā)投資項目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設立公司在投資地進行長時間、持續(xù)性的具體操作。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。（7）約定適當的融資方式

若開發(fā)商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權融資方式，即約定通過轉讓部分股權（或設立項目公司時引入合資方的方式）的方式進行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉讓項目。

綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項目時，首先應根據當地政府發(fā)布有關土地一級開發(fā)的相關規(guī)定，審核項目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權委托的機構簽訂土地一級開發(fā)合同。若是與政府授權委托的機構簽約，開發(fā)商應注意要求簽約單位提供有權政府部門的授權委托文件。由于目前土地一級開發(fā)相關法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關要點在合同中明確約定。