第一篇：選址調(diào)查人口與購買力分析

資料由超市168管理商務(wù)平臺提供展示——http://004km.cn/ 選址調(diào)查:人口與購買力分析

有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：

1．常住人口數(shù)

2．家庭及構(gòu)成3．人口密度

4．教育程度

5．從事行業(yè)

6．自然增加率

7．社會增加率

8．家庭人均收人

9．白天流動人口數(shù)

10．年齡構(gòu)成

1１．家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)

現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。

2．人口密度

一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。

要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。

人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

3．客流量

一般在評估地理?xiàng)l件時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：

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各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。

上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。

根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：

·居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

·日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)。

火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。

體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

4．購買力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳

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第二篇：百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：

1．常住人口數(shù)

2．家庭及構(gòu)成3．人口密度

4．教育程度

5．從事行業(yè)

6．自然增加率

7．社會增加率

8．家庭人均收人

9．白天流動人口數(shù)

10．年齡構(gòu)成

1１．家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)

現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。

2．人口密度

一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。

要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其

消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。

人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

3．客流量

一般在評估地理?xiàng)l件時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：

各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。

上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。

根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：

·居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

·日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)。

火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。

體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

4．購買力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。 商圈分析的內(nèi)容和步驟 一.商圈形態(tài)

商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費(fèi)金額比較高等。

——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。

——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。

——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

二.商圈的確定

對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。

但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。

尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。

三．商圈分析的內(nèi)容與步驟

商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：

(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。

(2)勞動力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。

(3)供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。

(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。

(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動的自由度。

(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營

風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點(diǎn)分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。

(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。

(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o

(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等

下面對上述內(nèi)容作一具體分析。

先看人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、統(tǒng)計等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。

再看競爭分析。在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點(diǎn)，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；

RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；

RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。

假設(shè)在商國內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。

第三是對商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)

生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。

商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：

第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。

第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。

第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進(jìn)行確定。

第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。

第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。

最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。

第三篇：百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

百貨商店管理——選址調(diào)查與商圈分析（2）

4．購買力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

商圈分析的內(nèi)容和步驟

一.商圈形態(tài)

商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費(fèi)金額比較高等。

——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。

——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。

——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

二.商圈的確定

對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。

但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。

尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。

第四篇：屈臣氏選址調(diào)查分析

屈臣氏超市選址分析報告

零售業(yè)是服務(wù)于大眾消費(fèi)者的流通企業(yè)，它的經(jīng)營成果極大地依賴其店址選址的正確與否，所以零售業(yè)被稱為“選址決定命運(yùn)的產(chǎn)業(yè)”。國際經(jīng)營大師們認(rèn)為，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是選址-選址-選址，這也說明了零售業(yè)選址的重要性。

因此，為了屈臣氏超市未來有一個良好的發(fā)展前景，我們小組對其進(jìn)行了選址分析。

綜合杭州各方面的分析，屈臣氏超市新店開于杭州下沙的福雷德廣場，地址位于學(xué)源街文澤路。其在下沙高教園區(qū)，旁邊就是電子科技大學(xué)、理工大學(xué)、傳媒學(xué)院等各大高校。

一、新店周圍地理位置特征表述

從調(diào)查結(jié)果看目前杭州市中心主要有杭州第二百貨大樓、西城廣場購物中心、杭州大廈購物中心、銀泰百貨、國際大廈購物商場、杭州百貨大樓、物美大賣場、世紀(jì)聯(lián)華慶春店、樂購新塘路、麥德龍艮山東路、歐尚大關(guān)路等較大型的購物中心。由此可見，杭州市中心地段基本上都已經(jīng)有開設(shè)了大型的超市，而且競爭激烈。因此屈臣氏超市決定把選址定在新開發(fā)的下沙高教區(qū)的學(xué)源街文澤路上的福雷德廣場。

福雷德廣場位于位于下沙區(qū)高教園區(qū)文澤路與學(xué)林街交叉口，是下沙高教園區(qū)最核心地段。福雷德廣場地理位置十分優(yōu)越，四面環(huán)路，其中北面和東面是50M寬的學(xué)源街和文澤路，南面毗鄰杭州電子科技大學(xué)和浙江理工大學(xué)，西面過文翠路為該校研究生公寓，北面為浙江傳媒學(xué)院；位于廣場東側(cè)為占地270多畝的綠色長廊——下沙城市休閑公園。

福雷德廣場周邊的公交站點(diǎn)與公交線路有：383路（下沙城—中糧包裝）、382路（下沙綜合市場—上沙北路）、K525路（城站火車站—下沙高教文溯站）、K370路（下沙商貿(mào)城—下沙商貿(mào)城）、B支4(金色藍(lán)庭公交站—下沙高教東區(qū))、B1路（黃龍公交站—下沙高教東區(qū)）、K369路（下沙商貿(mào)城—下沙商貿(mào)城）、868路專線（海寧皮革城—大關(guān)北）、K104路（學(xué)正街公交站—四季青服裝交易中心）。

我們之所以將屈臣氏的選址定在這里，是由于福雷德廣場位于下沙高教園區(qū)最核心地段。下沙高教園區(qū)集聚了14所高校，周邊高校林立，交通便利，人流動和車流動較大，消費(fèi)的潛在能力較強(qiáng)，且周邊競爭力較弱，是一個比較合適的場所。

二、被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況

1.商圈構(gòu)成：

杭電，傳媒，福雷德用戶居民成為廣場的主要商圈，就近原則，這里有高密度的學(xué)生群，周末更是人來人往。理工、杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院成為次要商圈，由于離福雷德廣場有一定的距離，平?？赡軟]有充裕的時間去逛。下沙周邊學(xué)校構(gòu)成邊際商圈。

2.影響商圈形成的因素：

福雷德廣場規(guī)模較大，有較強(qiáng)的市場吸引力，又有眾多經(jīng)銷商的加盟，如肯德基、必勝客、蘇寧電器。不管是在生活上還是娛樂方面都為顧客提供更齊全的選擇性商品，吸引顧客的范圍也就越來越大，形成良性循環(huán)，有利于打造屬于下沙的知名品牌！

3.被選址店目前的主要競爭對手有：（1）萬寧超市

萬寧商業(yè)連鎖有限公司簡稱萬寧，是隸屬于牛奶國際有限公司（SGX：D01）的健與美連鎖超市，自1972年在香港設(shè)立第一家零售店以來，以“帶領(lǐng)業(yè)界，推動健與美風(fēng)尚，為社會大眾全面的健與美需要，提供更完善的照顧”為使命，目前店鋪總數(shù)已超過240家，店鋪中配備有專業(yè)美容師，營養(yǎng)師和藥劑師。商品以化妝品為主，占70％，保健品，藥品占20％，其他類約占10％。

2004年，萬寧進(jìn)入中國內(nèi)地市場。短短幾年間，萬寧在廣袤的內(nèi)地市場迅速發(fā)展壯大。截至2010年5月，萬寧在華東、華南、華北、西南四大區(qū)域二十多個城市開設(shè)超過135家門店。萬寧提倡“自內(nèi)而外的健康美麗”，注重與顧客的情感交流，在硬件的配置以及顏色、燈光和音樂的選擇上，都認(rèn)真考慮顧客的感受。顧客在萬寧充分享受健康的產(chǎn)品、體驗(yàn)親切的環(huán)境、感受新穎的創(chuàng)意和時尚的氣息，從而使生活更繽紛。顧客對萬寧購物環(huán)境的描述是：“溫馨、舒適、整潔、清晰、高檔”。

萬寧向來堅持為顧客提供高質(zhì)素及完善的健康、個人護(hù)理、護(hù)膚及嬰兒護(hù)理產(chǎn)品，內(nèi)地旅客現(xiàn)在來到香港萬寧各分店購物，可使用人民幣以1兌1的兌換率，十分著數(shù)。萬寧為保障消費(fèi)者購買的都是質(zhì)高價實(shí)的貨品，所有在萬寧出售的貨品均從認(rèn)可的供貨商及代理商處購入，絕對不會出售水貨，故此所有貨品均有百分百正貨保證。此外，萬寧更為客戶提供14天特長的退換貨服務(wù)，給消費(fèi)者百分百的信心。

屈臣氏和萬寧同是行業(yè)領(lǐng)先者，同為美容及保健品零售連鎖店，他們面對的是相同的目標(biāo)顧客?？梢哉f，屈臣氏與萬寧之間的競爭是相當(dāng)激烈的。（2）嬌蘭佳人

嬌蘭佳人成立于1999年，其系出名門，強(qiáng)大的體系背景是其發(fā)展重要保證之一，這使嬌蘭佳人化妝品連鎖的整體起點(diǎn)高，這比單純做化妝品零售系統(tǒng)的經(jīng)營者在全國布局上就稍勝一籌。同時，企業(yè)化大規(guī)模團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作，為未來直營系統(tǒng)的進(jìn)一步擴(kuò)張強(qiáng)化了動力系統(tǒng)，這令大多化妝品零售商難以企及。

嬌蘭佳人主營化妝品包括護(hù)膚品、彩妝、香水、洗護(hù)用品、護(hù)發(fā)用品和居家生活用品，為消費(fèi)者提供更多“美麗妝顏”、“個人護(hù)理”和“便利居家”服務(wù)。主營“知名品牌”+“嬌蘭佳人自有品牌”的經(jīng)營模式，進(jìn)一步優(yōu)化完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與格局，成為嬌蘭佳人發(fā)展的獨(dú)有資源。其主要經(jīng)營對象也為學(xué)生和年輕的女性，定位于中檔消費(fèi)的大眾人群。公司銷售網(wǎng)絡(luò)目前遍及廣東、北京、重慶等全國各地，低價折扣戰(zhàn)略吸引了眾多消費(fèi)者進(jìn)入到嬌蘭佳人的專賣店中，也讓嬌蘭佳人在推廣自有產(chǎn)品的時候如虎添翼。

經(jīng)過多年“專業(yè)專注”經(jīng)營理念的實(shí)踐，嬌蘭佳人已經(jīng)在市場建立了良好的品牌形象、品牌信譽(yù)以及高效供應(yīng)鏈條，經(jīng)銷產(chǎn)品的集中采購，不僅保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和多樣化，而且可以享受到規(guī)模采購時的低價優(yōu)惠。因此，形成了嬌蘭佳人的兩大經(jīng)營特色：一是名品正貨。與美寶蓮、強(qiáng)生、妮維雅等一線主流品牌建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，設(shè)置形象專柜，以強(qiáng)化“名品正貨”的經(jīng)營理念，為消費(fèi)者提供更多低價的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

三、新店址周圍居民及流動人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次 新店商圈內(nèi)居民及流動人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)，收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析：該屈臣氏超市的商圈內(nèi)的人口數(shù)多數(shù)為在校大學(xué)生，碩士生和少量居民。前兩者的收入較少，多為父母給的生活費(fèi)，后者的收入水平較高。到店內(nèi)的消費(fèi)中大多數(shù)為學(xué)生，消費(fèi)能力一般。

由于校點(diǎn)集中，所以每天都有370、369、104、525等多路公共汽車不停往返，再加上小巴等非正規(guī)的公共交通工具，車流量極大。從某種程度上而言，車流即意味著人流。但是，這些人流是否存在購物欲望，購物潛力如何，還需進(jìn)一步調(diào)查。

四、新店開業(yè)后預(yù)計能輻射的范圍

廣場周圍人口密度大，但大多是由學(xué)生構(gòu)成，收入水平低，少量是下沙當(dāng)?shù)赜脩?，收入較高，但是學(xué)生也是消費(fèi)者，而且消費(fèi)量較大完全可以彌補(bǔ)前者的不足。新店開店后預(yù)計能輻射的范圍：屈臣氏的消費(fèi)對象多為在校大學(xué)生，由于大學(xué)生流動范圍較大，該店的輻射能力較大，主要輻射下沙東部校區(qū)及商業(yè)區(qū)。

五、新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)

1.營業(yè)面積300平方米

新店預(yù)計為300平方米一層，共1 層，營業(yè)面積約為300平方米。2.商品結(jié)構(gòu)

商品結(jié)構(gòu)主要有：品牌護(hù)膚，彩妝，香水，臉部護(hù)理，面部清潔，唇部護(hù)理，化妝工具，紙品及棉制品，手部及身體護(hù)理品，沐浴用品，嬰兒用品，計生用品，足部護(hù)理，洗發(fā)染發(fā)護(hù)發(fā)品，頭發(fā)造型，美發(fā)工具，衛(wèi)生巾，洗液，男士臉部護(hù)理，口腔清潔，日化用品，紡織用品等。各種用品的經(jīng)營檔次由中下至中上范圍，以便滿足不同層次顧客的需要。

六、新店的市場定位和經(jīng)營特色 1.市場定位

新店的市場地位是“健與美(H&B)”型商店，即以銷售個人健康與美麗相關(guān)的產(chǎn)品為主的商店類型，簡單而言就是“個人護(hù)理商店”。

其銷售的品類包括：個人護(hù)理產(chǎn)品、化妝品、藥品以及健康食品。從消費(fèi)者定位角度來講，在任何一家屈臣氏店鋪，只要粗略地環(huán)顧四周，就能夠發(fā)現(xiàn)90%以上的消費(fèi)者都是年輕女性，只有為數(shù)不多的男性以及年齡較大的女性消費(fèi)者。然而，當(dāng)大家走進(jìn)任何一家大型的超市或賣場，所看到的就是不同的情況。這就是消費(fèi)者定位的不同!屈臣氏在消費(fèi)者群體中找到并明確了一群細(xì)分的消費(fèi)者：18至35歲的優(yōu)質(zhì)女性消費(fèi)者。這些目標(biāo)消費(fèi)者有著共同的消費(fèi)理念與習(xí)慣，在屈臣氏的購物環(huán)境中能夠獲得強(qiáng)烈的認(rèn)同感，因此會越逛越想逛，越買越想買!這就是屈臣氏，找到了準(zhǔn)確的消費(fèi)者定位，從而緊緊地抓住了目標(biāo)消費(fèi)者!2.經(jīng)營特色

屈臣氏不管遇到什么樣的風(fēng)風(fēng)雨雨都堅持著三大經(jīng)營理念：

（1）藥品及保健品始終保留著開店以來所形成的特色，倡導(dǎo)“健康”。（2）美容美發(fā)及護(hù)理用品所占比重最大，種類也最繁多，訴求“美態(tài)”概念。（3）以獨(dú)有的趣味公仔及糖果精品傳遞“樂觀”的生活態(tài)度。

其實(shí)健康、美態(tài)和樂觀，這三大理念應(yīng)該說是抽象的、不具操作性和空泛的。但是，如果將品牌理念深深“植入”到產(chǎn)品、服務(wù)、環(huán)境中，營造出“屈臣氏式體驗(yàn)”的氛圍，顧客的反應(yīng)就會立刻積極起來。

首先，秉承“健康”的品牌理念，通過地域細(xì)分和功能細(xì)分，針對廣東地區(qū)特有的清熱養(yǎng)生觀念和人文環(huán)境，以自有品牌形式推出MJ清潤系列飲料，強(qiáng)化屈臣氏“健康”的企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)了差異化突圍。屈臣氏還經(jīng)常舉辦戶外運(yùn)動等健身活動，2011年 由屈臣氏特別贊助的縱橫山野健行團(tuán)隊(duì)賽將與3月26日在杭州舉行，這已經(jīng)是第三屆了。其次，建立眼見為實(shí)的“美態(tài)”產(chǎn)品，用事實(shí)說話，與顧客分享美的感受?！扒际险麴s水”品牌標(biāo)志沿用了屈臣氏企業(yè)品牌的綠色主調(diào)，但為了凸顯“美態(tài)”主題，則改用了較為活潑的鮮綠色，既保留了屈臣氏專業(yè)和清純的形象，又彰顯了這一產(chǎn)品的朝氣和活力。特別是那流線型的瓶身、簡潔明快的綠色包裝以及獨(dú)有的雙重瓶蓋設(shè)計，把單純的“水”變成了一款獨(dú)具時尚品位的產(chǎn)品。

再次，販賣“樂觀”，制造“歡樂”。屈臣氏在創(chuàng)造全新的顧客體驗(yàn)時，特別強(qiáng)調(diào)品牌的娛樂元素。屈臣氏與美國迪士尼合作，在深圳舉行“迪士尼100周年奇幻冰上巡演”，從娛樂角度切入，突出屈臣氏的“歡樂”主題，拉近與消費(fèi)者的距離。2011年以“絢出美麗 由你演繹”為主題的第三屆屈臣氏“優(yōu)”大獎攜手土豆網(wǎng)夢想星計劃將以全新面貌登場，突破以往選秀比賽的一般套路，擲重金與土豆網(wǎng)全程攜手合作，為敢于秀出美麗的時尚男女創(chuàng)造個性演繹的平臺。

最后，在屈臣氏，活躍著一支強(qiáng)大的健康顧問隊(duì)伍，包括全職藥劑師和供應(yīng)商駐店促銷代表。他們均受過專業(yè)的培訓(xùn)，為顧客免費(fèi)提供保持健康生活的咨詢和建議。屈臣氏還在店內(nèi)陳列信息快遞《護(hù)膚易》等各種個人護(hù)理資料手冊；藥品柜臺的“健康知己”資料展架提供各種保健營養(yǎng)分配和疾病預(yù)防治療方法等。

相信與眾不同的定位策略、良好的服務(wù)態(tài)度、富有特色的經(jīng)營理念，多而全的商品將使我們在下沙地區(qū)后來居上。

七、新店址經(jīng)營效益預(yù)估

該屈臣氏店由于位于新建的福雷德廣場上，占地地理位置優(yōu)越，而且占地面積較大，其店面租金金額較大，如果效益不佳將成為較大的經(jīng)營風(fēng)險。同時，由于其產(chǎn)品主要是經(jīng)營化妝品、日常保養(yǎng)生活用品及一些國外的零食，其產(chǎn)品的單件利潤不高，但其有獨(dú)特的自有品牌戰(zhàn)略和完善的核心品種結(jié)構(gòu)、專業(yè)的商品購銷理念、倡導(dǎo)“健康、美態(tài)、歡樂”的經(jīng)營理念。

面對激烈的市場競爭，屈臣氏巧妙避開價格大戰(zhàn)的漩渦，將其在海外市場運(yùn)作成功的“我敢發(fā)誓，保證低價”策略引入中國內(nèi)地市場，也以此吸引了相當(dāng)一部分對價格敏感的顧客。屈臣氏選擇了消費(fèi)者購買最頻繁、對購買支出影響最大的1200多種保健與美容護(hù)膚商品進(jìn)行讓利，平均價格低于市場價格5%左右。其中，自有品牌產(chǎn)品占減價商品的15%，這些自有品牌產(chǎn)品的價格甚至比同類產(chǎn)品在其他超市的售價低20%—30%左右。擁有大批自有品牌產(chǎn)品是屈臣氏可以大舉進(jìn)行低價策略的主要優(yōu)勢，因此經(jīng)濟(jì)效益較好。

八、新店未來前景分析

由于該廣場剛建成，有些配套設(shè)施還未完善，同時交通也不是很便利，沒有幾班車能夠直接到達(dá)，由于下沙多為大學(xué)生，其主要的交通工具多為公交車或者打的，交通上的不便在一定程度上也會導(dǎo)致該地區(qū)的人流量不大，初期經(jīng)營可能會不太理想。可弗雷德廣場的建設(shè)目標(biāo)就是成為下沙的娛樂消費(fèi)中心，相信在不久的未來，隨著配套設(shè)施的不斷完善，隨著人氣的不斷提升，該店將人流攢動，生意火爆，經(jīng)濟(jì)效益大幅提升！

第五篇：商圈顧客購買力分析

商圈顧客購買力分析

——市場觀察法

客單價的形成除與店鋪本身經(jīng)營的商品、服務(wù)和經(jīng)營定位高度相關(guān)外，還與顧客的購買能力高度相關(guān)。同樣把店鋪開設(shè)在顧客購買能力高的地方，其客單價相應(yīng)會較高；反之，則較低。精確的做法是查看GDP等各種指標(biāo)，但是太累，所以此處給出大家兩種相對簡單的辦法以供參考。通常對它的預(yù)測方法有兩種，第一種是對競爭店及備選店址周邊的店鋪的整體觀察。第二種是將市場調(diào)查的實(shí)測數(shù)據(jù)通過統(tǒng)計方法進(jìn)行測算。本文先只敘述第一種——市場觀察法。

競爭狀態(tài)下，通過長期的運(yùn)營，商業(yè)高度發(fā)達(dá)的城市中會形成不同整體消費(fèi)水平的商業(yè)地帶。定位過高的店鋪會因?yàn)榍吆凸?、缺乏大量穩(wěn)定的消費(fèi)者而逐步退出某個地域范圍，而定位過低的店鋪則會因?yàn)闆]有足夠的收入消費(fèi)成本壓力也會逐步退出，最后在同一個地域范圍內(nèi)，經(jīng)營較好的店鋪其顧客消費(fèi)實(shí)力也大體相當(dāng)，這就是市場觀察法能夠用同一商業(yè)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購買實(shí)力進(jìn)行評估的重要原因。

選址人員只要通過對主要的競爭店或類似店鋪進(jìn)行觀測，就能大體上把握消費(fèi)者的購買實(shí)力。在具體的測評操作上，選址人員既可以從停車場的車的檔次以及顧客的實(shí)際購買過程中分析他們的平均客單價，推測這些消費(fèi)者未來可能在本店鋪中的消費(fèi)能力，也可以通過樣本店在商品種類、檔次、價格帶和促銷方式上推測顧客的消費(fèi)能力。完成此項(xiàng)工作后，選址人員從對多個商業(yè)區(qū)域進(jìn)行對比中，即可直接發(fā)現(xiàn)哪一個商業(yè)區(qū)域顧客的消費(fèi)能力更高。

另外此處給大家一個比較簡單的判斷城市商圈購買力的外在指標(biāo)，雖然不太精確，但是考慮到它的成本非常低，幾個指標(biāo)結(jié)合起來還是有一些借鑒意義的。

（1）指標(biāo)一：你到這個城市的時候是坐飛機(jī)還是火車或者大巴，第一次去不建議公司直接配車過去，因

為只有通過大眾通用的交通方式才能更好地了解市場。如果你是坐飛機(jī)過去的，那么這個城市比較發(fā)達(dá)，因?yàn)椴皇敲恳粋€城市都有飛機(jī)場，尤其是對于地級市和縣級市尤其如此，能夠有飛機(jī)場的絕對是發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，購買力不菲。往下一個層次，那就是坐火車過去的，還好，這個城市還有火車站，還不錯，再差的就是只有長途汽車了，最差的就是連長途汽車都不通，總體來說交通工具的級別能夠反映這個城市的購買力水平。

（2）指標(biāo)二：出了車站之后，你問車站的工作人員一個問題——“我現(xiàn)在想去這個城市的繁華商業(yè)區(qū)逛

逛，請問怎么走啊”，一般來說回答有三種，第一種“出了車站就是，非常近”，第二種“出了車站向前走500米左右或者坐幾路公交??”，第三種“你到底想去哪個商業(yè)區(qū)，這里有好幾個商業(yè)區(qū)，都比較繁華??”。第一種回答說明比較窮，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐墓潭ㄈ丝诓蛔阋灾纹鹨粋€繁華的商業(yè)區(qū)，不得不依靠車站帶來的流動人口。第二種回答說明城市發(fā)展了，當(dāng)?shù)氐墓潭ㄈ丝诓幌矚g車站附近臟亂差的購物環(huán)境，要求有自己的商業(yè)區(qū)，也就是商業(yè)區(qū)域車站開始分離。第三種回答意味著這個城市的商業(yè)中心已經(jīng)由單核向多核發(fā)展，這意味著城市發(fā)展程度已經(jīng)比較高了，如南京除了新街口還有湖南路、中央門、夫子廟等多個服裝時尚類的商業(yè)聚集區(qū)，這個是需要強(qiáng)大的購買力和足夠的人口來支撐。

（3）指標(biāo)三：到了繁華商業(yè)區(qū)之后到當(dāng)?shù)刈钣写硇缘拇筚u場看一看，看什么？看生鮮區(qū)所占的比重，5%以下表示很窮，老百姓離不開農(nóng)貿(mào)市場，5%-15%表示相對發(fā)達(dá)，15%-30%甚至更高，表示購買力高，越來越喜歡在大賣場購買生鮮了。

（4）指標(biāo)四：到當(dāng)?shù)赜写硇缘陌儇浌究纯?，看什么？看男女裝的比重，男女裝比重1:1，表示很窮，男人穿衣服，女人也需要穿衣服，那么只好一人一件，外在表象1:1.如果男女裝比例達(dá)到1:2，則表示比較發(fā)達(dá)，購買力開始上升，因?yàn)橐话銇碚f有錢之后，在服裝商的體現(xiàn)是把錢花在女人身上，故此女裝比重上升。如果男女裝比例達(dá)到1:3，則說明購買力特別大，女人消費(fèi)迅速上升，南京的大洋百貨女裝4個樓面，這和商場定位有關(guān)，當(dāng)然更有一個原因是購買力足夠大，才會讓女人有錢購物。