第一篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)原因、問題及對策淺析

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)原因、問題及對策淺析

摘要：三十多年的改革開放過去了，我國大體上已進(jìn)入以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的高速發(fā)展階段，進(jìn)入了傳統(tǒng)形式農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)發(fā)、走中國特色社會(huì)主義道路的重要時(shí)期，解決土地流轉(zhuǎn)問題也是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的必然要求。當(dāng)前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)問題、權(quán)利流轉(zhuǎn)受限，流轉(zhuǎn)合同簡陋，耕地面積減少等諸多問題。本作者對此淺析提出從法律，社會(huì)認(rèn)知，整體規(guī)劃等方面提出解決方案。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn) 節(jié)約型社會(huì) 現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 農(nóng)村土地制度

土地，從古至今都是人類社會(huì)最重要的生產(chǎn)和生活資料。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立和完善，國有土地已建立了一套比較完整的流轉(zhuǎn)制度，但農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)仍處于起步階段并受到很多桎梏和限制。現(xiàn)如今提倡的建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)是一個(gè)充分利用各種資源的復(fù)雜社會(huì)系統(tǒng)工程，而其中重要的是要解決高效集約利用土地稀缺資源問題。

“土地流轉(zhuǎn)將開啟城鄉(xiāng)一體化的新路徑。”華南農(nóng)業(yè)大學(xué)教授羅必良認(rèn)為，一方面通過適當(dāng)?shù)耐恋丶泻秃侠淼耐恋刂脫Q，可以減少農(nóng)村居民點(diǎn)由于住房過度分散所造成的土地浪費(fèi)，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)；另一方面“宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社?！?，有利于提高農(nóng)民非農(nóng)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力的穩(wěn)定性，從而有利于城鄉(xiāng)二元體制弱化并推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。此外，當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸是農(nóng)村金融服務(wù)嚴(yán)重滯后，而宅基地及其建筑物的流轉(zhuǎn)和抵押，無疑會(huì)有力推進(jìn)農(nóng)村金融及農(nóng)村土地的資本化與市場化。由此看來，高效集約地利用有限的土地資源，是現(xiàn)實(shí)與未來發(fā)展的需要，具有深刻的現(xiàn)實(shí)意義。

經(jīng)過資料調(diào)查顯示，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)大致有下4方面的原因：

1、土地承包經(jīng)營曾屬于高成本，低收益。農(nóng)業(yè)稅免征之前，農(nóng)民由于承包經(jīng)營土地的負(fù)擔(dān)重，收益相對較低，承包經(jīng)營土地的積極性不高。因此許多外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民紛紛將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給親友或其他農(nóng)戶，也有土地承包經(jīng)營權(quán)投股或參股。這是過去幾年土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一個(gè)最重要的原因之一。

2、由于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移出去。土地執(zhí)行二輪承包時(shí)依照“增人不增地，減人不減地”原則，使得原本存在的人多地少的矛盾更加突出。這導(dǎo)致大量勞動(dòng)力大都向本地農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或向外地轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力中有一部分帶動(dòng)全家勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，此時(shí)便會(huì)將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人。

3、鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目等的需要。因招商引資、工業(yè)園區(qū)等非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目用地需要，鎮(zhèn)、村將土地承包經(jīng)營權(quán)以租賃的方式從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)出來。

4、村中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。農(nóng)村為培植專業(yè)大戶、承包大戶，一方面鼓勵(lì)農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給被培植對象，另一方面將土地從農(nóng)戶手中以租賃或其他方式流轉(zhuǎn)出來再轉(zhuǎn)包給被培植對象。

由此可見，土地流轉(zhuǎn)這種形式只是把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，而土地所有權(quán)性質(zhì)未改變，看似農(nóng)民依然持有土地，雙方矛盾少，可操作性強(qiáng)，也已是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收的重要模式，但現(xiàn)階段仍存在一些問題，本作者將從制度，利益，管理，耕地資源等方面闡述。

一是流轉(zhuǎn)行為缺少管理，合同不規(guī)范，矛盾糾紛常見。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為嚴(yán)重不規(guī)范，主要表現(xiàn)為自行流轉(zhuǎn)多，申請變更登記的少；口頭協(xié)議多，書面協(xié)議居少；約定不明的多，約定明確的少；書面協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范的多，規(guī)范的少等。有些農(nóng)村存在連鎖流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，接受流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶又將自己享有的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶，形成鎖鏈?zhǔn)搅鬓D(zhuǎn)造成責(zé)任不明。鎮(zhèn)、村對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為普遍缺乏嚴(yán)格規(guī)范的管理。

二是部分耕地被非農(nóng)業(yè)化，存在極少量的非法流轉(zhuǎn)行為。有的耕地用于招商引資、工業(yè)園區(qū)、小城鎮(zhèn)等項(xiàng)目建設(shè)這些非農(nóng)用途。這些建設(shè)用地絕大多數(shù)履行了批準(zhǔn)手續(xù)，也有一小部分沒有被批準(zhǔn)。相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為了完成工業(yè)發(fā)展等任務(wù)，以鎮(zhèn)政府或用地單位名義，采取向農(nóng)戶租賃的方式，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到自己名下，用于非農(nóng)建設(shè)，導(dǎo)致耕地資源減少。

三是集體土地所有權(quán)的虛位和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的模糊不清。某些代表機(jī)構(gòu)的成員在為集體利益進(jìn)行判斷和選擇時(shí)，難免濫用權(quán)力，利用土地謀私。這些造成的農(nóng)村集體土地利用的規(guī)模小、經(jīng)營粗放等弊端，也損害了農(nóng)民的利益。

四是耕地流失嚴(yán)重。我國人多地少，人均耕地只有1.39畝，不到世界平均水平的40%，卻要養(yǎng)活占世界22%的人口，人口與耕地之間的矛盾已成為我國現(xiàn)代化進(jìn)程中的突出矛盾。近年來，我國部分耕地質(zhì)量降級，在農(nóng)業(yè)科技沒有重大突破的情況下，糧食單產(chǎn)的難度也在持續(xù)提高加大。

對此，本作者深入調(diào)查淺析提出以下幾條解決方案：

第一，建立健全土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)。集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。其中土地承包經(jīng)營權(quán)已有一定的制度基礎(chǔ)與操作實(shí)踐，后兩者雖有操作實(shí)踐，但仍處于法律限制狀態(tài)。因此，必須首先致力于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度變革，明確產(chǎn)權(quán)主體，完善產(chǎn)權(quán)權(quán)能，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，保障各方的利益。同時(shí)，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，奠定制度基礎(chǔ)。第二，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的管理。一是規(guī)范合同主體，完善流轉(zhuǎn)主體資質(zhì)審查制度；二是完善土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的備案、登記；三是規(guī)范合同條款，探索流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。以省為單位制定示范文本。土地流轉(zhuǎn)涉及土地所有者、土地經(jīng)營者、中介等各組織，流轉(zhuǎn)需要按規(guī)范的操作進(jìn)行，簽訂流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)形式、數(shù)量、限制、雙方權(quán)利與義務(wù)、年限等，經(jīng)過各部門審核登記。

第三，加快推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)配套措施建設(shè)，如優(yōu)惠政策要兼顧雙方利益，保證持續(xù)性和多樣性。增強(qiáng)農(nóng)村勞動(dòng)力市場的培育力度，加大對富余勞動(dòng)力的技能培訓(xùn)，加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。

第四，創(chuàng)造性探索土地流轉(zhuǎn)解決方式。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，目前先后探索和推廣多種土地規(guī)模經(jīng)營模式，具有代表性的主要有成都模式、龍崗模式等。信托公司由于具有極為靈活的屬性，算是正是參與土地流轉(zhuǎn)最為合適的金融機(jī)構(gòu)。此前，北京信托發(fā)布《中國土地信托流轉(zhuǎn)實(shí)證研究報(bào)告》指出，通過對我國現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)模式的經(jīng)驗(yàn)和存在的缺陷進(jìn)行分析，得出需要改進(jìn)的目標(biāo)，建議以信托公司作為受托人來開展農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)工作，有效保障土地信托各方當(dāng)事人基本利益的實(shí)現(xiàn)。以制度創(chuàng)新促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)將在未來經(jīng)濟(jì)增長中扮演重要角色，進(jìn)行土地信托創(chuàng)新，將開創(chuàng)信托公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的新高地。

第五，加強(qiáng)宣傳，削弱“戀土”觀念。針對在土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，部分農(nóng)民思想觀念陳舊，認(rèn)識不足的問題，要切實(shí)加大《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)的宣傳力度，要充分利用各種媒體，大力宣傳有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)和通過流轉(zhuǎn)土地增收致富的典型，讓農(nóng)民了解政策，放心流轉(zhuǎn)，特別要向農(nóng)戶講清土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不等于放棄承包經(jīng)營權(quán)，可以不直接經(jīng)營土地也可獲得穩(wěn)定收益的道理，讓農(nóng)民消除和弱化“戀土”觀念。

第六，大力扶持農(nóng)村土地股份合作。農(nóng)村第一次土地合作中途夭折主要有三大原因：一是生產(chǎn)關(guān)系超前，分配制度不合理，“皇糧國稅”重，農(nóng)民餓肚子；二是生產(chǎn)力水平低。特別是當(dāng)時(shí)沒有“兩雜”種子，單位面積產(chǎn)量低；三是二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，農(nóng)村富余勞動(dòng)力無處吸納，以致出現(xiàn)出工不出力。今天，伴隨改革開放、科技進(jìn)步和惠農(nóng)政策實(shí)施，這些不利因素皆一一消除，已經(jīng)具備“第二次土地合作化”的條件。二次合作帶來的土地集中，有利于農(nóng)民將田土進(jìn)行改造，歌能更好的適應(yīng)現(xiàn)代化的機(jī)械作業(yè)。土地合作后，農(nóng)民可參加集體作業(yè)、承包作業(yè)或自由擇業(yè)，收入扣除勞動(dòng)、物質(zhì)等成本后按土地股份分配，其權(quán)利可繼承、也可轉(zhuǎn)讓。

第七，開發(fā)區(qū)土地資源利用是土地增量的集中區(qū)域，土地資源集約利用的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，它不僅涉及當(dāng)?shù)匕l(fā)展、社會(huì)進(jìn)步和對周邊的示范效應(yīng)，而且是我國調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)與性必須認(rèn)真面對解決的基礎(chǔ)性問題。

土地是民生之本，發(fā)展之基。我國作為加速發(fā)展的最大發(fā)展中國家，土地流轉(zhuǎn)與集約利用始終是中國現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題，經(jīng)過法律政策、經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)社會(huì)倡導(dǎo)等方面的改進(jìn)，在國家宏觀調(diào)控與國民貫徹實(shí)施下，相信土地問題終會(huì)得到圓滿解決。

第二篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題（本站推薦）

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題探討

摘要：近年來，隨著酒泉市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的加快推進(jìn)，部分農(nóng)村勞動(dòng)力逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出日趨活躍的勢頭。土地流轉(zhuǎn)已成為促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的一項(xiàng)重要措施。本文針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村，土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民權(quán)益

一、保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為

完善相關(guān)法律、政策，保護(hù)好農(nóng)民對土地的流轉(zhuǎn)、收益等權(quán)益，并通過制度來規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是國家法律賦予農(nóng)民的權(quán)利，屬于用益物權(quán)性質(zhì)，農(nóng)民依法享有占有、使用、流轉(zhuǎn)和收益等權(quán)利，任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制。農(nóng)民依法自主決定其承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)形式和對象，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻礙農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)其承包地。保護(hù)農(nóng)民承包土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)。除支付必要的流轉(zhuǎn)中介費(fèi)外，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益全部歸農(nóng)民所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留和扣繳。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)意向達(dá)成后，應(yīng)按照統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同規(guī)范文本簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，并報(bào)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門登記備案，實(shí)行統(tǒng)一檔案管理。農(nóng)村土地承包農(nóng)戶既可以自己直接進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，也可以委托所在集體經(jīng)濟(jì)組織、中介組織和其他第三方進(jìn)行流轉(zhuǎn)。對于委托流轉(zhuǎn)的，承包方必須出具書面委托書，并明確委托的事項(xiàng)、期限和權(quán)限等。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，要充分考慮市場因素，原則上以實(shí)物形式確定流轉(zhuǎn)價(jià)格，以貨幣形式結(jié)算，也可由農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門進(jìn)行價(jià)格評估，確定流轉(zhuǎn)價(jià)格。

從事農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織在辦理工商稅務(wù)登記的同時(shí)，還應(yīng)在縣農(nóng)業(yè)行政主管部門備案并接受其監(jiān)督和指導(dǎo)，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務(wù)。在集中連片流轉(zhuǎn)過程中，對于個(gè)別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織出面，在尊重農(nóng)民意愿和不影響農(nóng)戶經(jīng)營收益基礎(chǔ)上通過調(diào)整和互換等多種形式來解決。在土地流轉(zhuǎn)登記過程中，要及時(shí)糾正違反法律法規(guī)的約定和行為。政府要加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)、服務(wù)和管理，防止缺位、越位和錯(cuò)位現(xiàn)象發(fā)生。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或糾紛，流轉(zhuǎn)雙方既可以自行依法協(xié)商解決，也可以請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心調(diào)解。不愿協(xié)商調(diào)解或協(xié)商調(diào)解不成的，當(dāng)事人既可以申請當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解和仲裁，也可以直

接向人民法院起訴。

二、適當(dāng)放寬農(nóng)村土地的用途范圍，拓展土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體范圍 在不損害土地耕作條件和基本農(nóng)田保護(hù)情況下，農(nóng)作物種植（包括果樹、多年生經(jīng)濟(jì)作物、苗木、大棚和設(shè)施農(nóng)業(yè)等）、禽畜養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)科學(xué)試驗(yàn)等應(yīng)視為農(nóng)業(yè)用途。允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體依托其流入土地和經(jīng)營主業(yè)，開展農(nóng)產(chǎn)品加工、物流配送、農(nóng)業(yè)技術(shù)咨詢服務(wù)和農(nóng)業(yè)觀光旅游等經(jīng)營活動(dòng)，并給予相應(yīng)的政策支持和服務(wù)。拓展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體范圍。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體既可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個(gè)人。同時(shí)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力，不得撂荒其流轉(zhuǎn)所得土地。鼓勵(lì)各種金融資本、城市資本、工商資本和民間資本等資本依法參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，培育發(fā)展專業(yè)大戶、農(nóng)庭農(nóng)場、專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體。

三、鼓勵(lì)創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式，探索農(nóng)村宅基地有限制流轉(zhuǎn) 各鄉(xiāng)村組織結(jié)合自己的實(shí)際，既可以采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租和入股等多種形式進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，也可以采取其它現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確禁止的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股方式進(jìn)行農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，成立農(nóng)民專業(yè)合作社；開展農(nóng)民以土地入股單獨(dú)興辦或與其他經(jīng)營主體聯(lián)辦專業(yè)合作社試點(diǎn)工作；鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以多種形式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)通過租賃和入股等多種形式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，建立生產(chǎn)基地。鼓勵(lì)全家進(jìn)城落戶的農(nóng)民自愿放棄其農(nóng)村宅基地及其所建房屋的使用權(quán)，由其所在集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并給予原所有權(quán)人一定數(shù)量的貨幣補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)。允許在國家基本法律的框架和范圍內(nèi)探索農(nóng)村宅基地及其所建房屋的使用權(quán)直接進(jìn)入市場交易的途徑和方法。

允許長期在外務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)戶將其農(nóng)村宅基地及其所建房屋使用權(quán)以分期或一次性付款方式進(jìn)行出租。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體通過集體經(jīng)濟(jì)組織以租賃形式獲得一定期限的農(nóng)村宅基地及其房屋的使用權(quán)。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和其他經(jīng)營主體在其依法取得的宅基地上改擴(kuò)建房屋，進(jìn)行“農(nóng)家樂”等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。貫徹農(nóng)村“一戶一宅”制度，在農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓或出租期內(nèi)，不再批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地指標(biāo)。

對于以租賃或入股方式獲得一定期限農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營主體，農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營所必需生產(chǎn)管理用房的建設(shè)用地指標(biāo)，既可以通過承租農(nóng)村宅基地來解決，也可以申請臨時(shí)建設(shè)用地的方式來解決。對于通過承租農(nóng)村宅基地獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的經(jīng)營主體，可以通過土地整理或繳納土地復(fù)墾費(fèi)等方式將其置換為生產(chǎn)管理用房的用地指標(biāo)，政府可以核發(fā)農(nóng)村建設(shè)用地使用證，所建房屋發(fā)放農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證，可以出租、抵押和擔(dān)保貸款，但其期限不得超過土地流轉(zhuǎn)期限。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體參與農(nóng)村廢棄建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過廢棄建設(shè)用地復(fù)墾獲得的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，既可享有承租農(nóng)村宅基地同等權(quán)利，還可以有償、合理流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓。

第三篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問題及對策研究

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問題及對策研究

李瑞劉興姝

(陜西省地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)總公司陜西西安710075)

【摘要】當(dāng)前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)處于較低層次的發(fā)展階段，在其發(fā)展過程中存在著農(nóng)民缺乏依法轉(zhuǎn)讓意識、流轉(zhuǎn)過程不夠規(guī)范等系列問題，因而，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地合理合法流轉(zhuǎn)，政府就必須建立規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，建立健全社會(huì)保障制度。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；權(quán)益；社會(huì)保障機(jī)制

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)又叫農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，它是指在不改變農(nóng)村土地基本用途的前提下，按照市場經(jīng)濟(jì)自愿、有償、依法的原則，由擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的用戶將土地的使用權(quán)讓渡給其他農(nóng)戶或經(jīng)營組織的過程。它是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資源優(yōu)化配置的有效形式，促進(jìn)了土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中與生產(chǎn)要素的緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的精細(xì)化和現(xiàn)代化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的范圍既包括耕地、荒地、魚塘、山地等其它農(nóng)業(yè)用地。其主體是土地承包方，客體是土地經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)方式是多種多樣的，流轉(zhuǎn)的原則是自愿平等協(xié)商。它是土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)利潤最大化的一種重要方式和途徑。

二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在我國雖然經(jīng)歷了一些歲月，但無經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律可循，在摸索中進(jìn)行，因此在實(shí)際土地流轉(zhuǎn)的過程中往往出現(xiàn)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范等問題。一方面，農(nóng)民缺乏依法轉(zhuǎn)讓意識，大多數(shù)流轉(zhuǎn)的土地往往進(jìn)行的是口頭協(xié)議，因而流轉(zhuǎn)雙方容易發(fā)生爭執(zhí)和糾紛。另一方面，我國雖然頒布了《農(nóng)村土地承包法》等法律，允許農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)土地，但對農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)的程序價(jià)格和管理缺乏明確的規(guī)定，這樣就導(dǎo)致許多經(jīng)營戶雖然簽訂了合同，但合同內(nèi)容和條款不明晰，流轉(zhuǎn)雙方缺乏在責(zé)、權(quán)、利關(guān)系上的明確規(guī)定，為以后的合同糾紛留下了許多隱患。

2、在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，權(quán)益保護(hù)意識不強(qiáng)

當(dāng)前，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，隨意改變土地承包關(guān)系，破壞土地經(jīng)營權(quán)。有些地方政府將土地流轉(zhuǎn)作為增加收入的手段或作為地方“政績”的形象工程，嚴(yán)重地?fù)p害了農(nóng)民的利益，更有甚者，有些地方政府為了短期利益，在農(nóng)民不知情的情況下，引入商戶或大戶進(jìn)行經(jīng)營，如當(dāng)前很多外來農(nóng)家樂的經(jīng)營，使得失地農(nóng)民的基本生活和生產(chǎn)失去了保障。

3、土地“惜轉(zhuǎn)”現(xiàn)象較為普遍

在我國，由于根深蒂固的思想束縛，農(nóng)民普遍存在“離土不離地”等現(xiàn)象。這樣就使得很大一部分農(nóng)民人不在，但不愿意放棄土地的經(jīng)營權(quán)，一方面，農(nóng)民無精力經(jīng)營土地造成土地的大量荒廢也不愿意流轉(zhuǎn)，另一方面，有能力經(jīng)營土地的人又缺乏經(jīng)營的土地，存在著土地資源的大量破壞和浪費(fèi)。“惜轉(zhuǎn)”現(xiàn)象普遍存在。這種現(xiàn)象嚴(yán)重制約著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，制約著土地資源的優(yōu)化配置。

4、土地收益較低，招商引資困難較大

和工業(yè)相比，農(nóng)業(yè)投資大，但收益較小，所以即使很多農(nóng)民自愿出讓土地，也未必有大量企業(yè)承包，尤其是一些邊遠(yuǎn)山區(qū)，更是少有人問津。此外，由于我國農(nóng)村環(huán)境和城市相比相對較差，軟硬環(huán)境的不具備使得土地在實(shí)際流轉(zhuǎn)的過程中困難重重，招商引資更是難上加難。

5、土地流轉(zhuǎn)的社會(huì)保障體系不健全

在農(nóng)村，土地是農(nóng)民賴以生存的生命線。因此，政府一方面呼吁和倡導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，但另一方面，失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系卻不健全，這樣農(nóng)民的收入單純依靠租賃土地來維持，嚴(yán)重影響著農(nóng)民的收入，制約著社會(huì)的發(fā)展。

三、對農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)的建議

1、轉(zhuǎn)變政府職能，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中，必須尊重市場規(guī)律，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。而要實(shí)現(xiàn)這些就要求政府轉(zhuǎn)變自身職能，克服其在土地流轉(zhuǎn)中的“越位”、“缺位”、“錯(cuò)位”等現(xiàn)象，政府要充分發(fā)揮其有形的手的作用，引導(dǎo)農(nóng)民，將土地流轉(zhuǎn)納入市場，讓其參與競爭，同時(shí)也要為農(nóng)民提供有效的信息，使其能隨時(shí)洞悉市場，更好地把握市場形勢，實(shí)現(xiàn)土地資源利用的最大化。同時(shí)，政府還應(yīng)該發(fā)揮其監(jiān)督者的作用，監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)的程序是否合法、土地流轉(zhuǎn)的合同是否規(guī)范、土地流轉(zhuǎn)的行為是否合理。禁止一些以土地流轉(zhuǎn)為名義的隨便改變農(nóng)地用途和違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)的不良行為。

2、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移

土地流轉(zhuǎn)最實(shí)質(zhì)的變化是農(nóng)民土地使用權(quán)的讓渡。通過轉(zhuǎn)讓，這樣就使得一部分農(nóng)民成為閑置人口，由于其自身素質(zhì)和文化水平相對較低，較難適應(yīng)現(xiàn)代工業(yè)化的發(fā)展。因此，要讓失地農(nóng)民能像以前一樣安居樂業(yè)，就必須加大第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是跟農(nóng)業(yè)相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣不僅有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更有利于剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。

3、建立健全規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

農(nóng)村土地要能實(shí)現(xiàn)合理流轉(zhuǎn)，必須有相應(yīng)的流轉(zhuǎn)機(jī)制作保障，如土地交易系統(tǒng)平臺，宏觀上匯總和把握信息，克服傳統(tǒng)的信息零散、易丟失等管理性失誤。同時(shí)，還需要加大管理信息化的建設(shè)，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的信息公開化、透明化，實(shí)現(xiàn)其他農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和投融資服務(wù)，從而將零散的農(nóng)村業(yè)務(wù)統(tǒng)一起來，方便管理。

4、完善土地流轉(zhuǎn)下的農(nóng)村社會(huì)保障制度

土地是農(nóng)民最基本的生存保障，在土地流轉(zhuǎn)的過程中如何實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地但不失去生存保障是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的難題。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中尚未形成統(tǒng)一的城鄉(xiāng)社會(huì)保障體系，養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等基本保險(xiǎn)仍然處于低級階段，甚至有些農(nóng)村依然處于空白狀態(tài)。因此，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)前，需要建立完善與流轉(zhuǎn)制度和政策相適應(yīng)的農(nóng)村社會(huì)保障制度。首先，為了鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)，對已經(jīng)實(shí)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民實(shí)施補(bǔ)貼，以解除其生存的后顧之憂。其次，擴(kuò)大失地農(nóng)民的社會(huì)保障范圍，設(shè)計(jì)一種符合失地農(nóng)民需要的保障制度，突破傳統(tǒng)的局限，使農(nóng)民真正得到實(shí)惠。最后，加快農(nóng)村社會(huì)保障制度和城市社會(huì)保障制度的融合，以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、和諧化。

5、培養(yǎng)市場化的土地流轉(zhuǎn)模式

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須從開始就納入市場體制，讓其參與競爭，在市

場經(jīng)濟(jì)中接受檢驗(yàn)。因此，就要以科技為龍頭，普及和推廣科技興農(nóng)，提高農(nóng)民科學(xué)種田，促進(jìn)資源的優(yōu)化利用。同時(shí)，農(nóng)村要改善自身環(huán)境，加大投資力度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和農(nóng)戶合作的模式，探索多形式的土地流轉(zhuǎn)模式，培育多樣化的土地經(jīng)營方式，加快土地流轉(zhuǎn)的速度和質(zhì)量。

綜上所述，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，增加農(nóng)民收入的重要方式和手段，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)資源優(yōu)化配置的有力武器。隨著時(shí)代的發(fā)展和農(nóng)業(yè)的不斷進(jìn)步，農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)成為大勢所趨。因此，只有適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，不斷健全和完善農(nóng)村社會(huì)保障制度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的程序和機(jī)制，才能推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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【作者簡介】

李瑞（1971-）女，陜西西安人，現(xiàn)工作于陜西省地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)總公司，主要從事土地開發(fā)整理及行政管理工作。

劉興姝（1980-）女，陜西西安人，現(xiàn)工作于陜西省地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)總公司，主要從事土地開發(fā)整理工程相關(guān)工作。

第四篇：當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、問題及對策

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、問題及對策

土地問題是解決“三農(nóng)”問題的核心和基礎(chǔ)。規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、激活農(nóng)村土地要素、轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式、發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營是推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必然要求。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)必須創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式，提高土地利用率和農(nóng)業(yè)綜合效益。如何在在堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營制度長期穩(wěn)定的前提下，激活農(nóng)村土地要素，促進(jìn)農(nóng)村土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越發(fā)展，是需要不斷研究的一個(gè)重大課題。

在我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的新階段，如何推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，盤活農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)？帶著這些問題，襄州區(qū)人大組織部分人大代表對轄區(qū)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，并提出了一些建議。

一、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

近年來,襄州區(qū)圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展不斷創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，積極引導(dǎo)農(nóng)村土地合理有序流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。據(jù)襄州區(qū)經(jīng)管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全區(qū)土地流轉(zhuǎn)總量達(dá)23.9萬畝，流轉(zhuǎn)率達(dá)21%。30畝以上規(guī)模經(jīng)營面積達(dá)11萬畝，占全部土地流轉(zhuǎn)面積的50%。但是，農(nóng)地流轉(zhuǎn)在總體上仍處于一個(gè)較低的水平。土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小、速度慢，落后于農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全區(qū)30畝以上流轉(zhuǎn)土地面積占總耕地面積的比例不足10%，100畝以上的較大規(guī)模流轉(zhuǎn)比例占5%,500畝以上大規(guī)模流轉(zhuǎn)比例占2%，導(dǎo)致農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營程度很低，不能適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的要求。

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)以下突出特點(diǎn)：

流轉(zhuǎn)面積由零散向集中連片轉(zhuǎn)變。以“寄種”方式，將農(nóng)民的土地連片集中，由專業(yè)合作社提供種子、肥料、供水、技術(shù)和產(chǎn)品收獲，農(nóng)民“零投入、零風(fēng)險(xiǎn)”負(fù)責(zé)日常田間管理，并按寄種面積獲得地租和寄種工資，同時(shí)享受增產(chǎn)分紅，走出了“公司十農(nóng)戶十基地”的新路子。據(jù)調(diào)查：程河鎮(zhèn)喬莊村以每畝1000元的價(jià)格從農(nóng)戶手中高價(jià)租賃耕地，用于建設(shè)蔬菜大棚。并成立了襄州區(qū)程河鎮(zhèn)喬莊鑫磊蔬菜專業(yè)合作社。從山東壽光縣引進(jìn)2000粒五彩椒種子，將蔬菜種植面積由150畝擴(kuò)大到1000畝。還可解決1000名農(nóng)民門口就業(yè)問題。通過集中連片流轉(zhuǎn)實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，拓寬了農(nóng)業(yè)發(fā)展空間，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，發(fā)展了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

流轉(zhuǎn)方式由單一向多樣性轉(zhuǎn)變。目前全區(qū)采取轉(zhuǎn)包方式有轉(zhuǎn)讓、互換、代耕、將承包地委托給村集體經(jīng)濟(jì)組織等，實(shí)現(xiàn)了由初期農(nóng)戶之間單一的季節(jié)性轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)向目前的多種流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)變，使土地流轉(zhuǎn)關(guān)系更加清晰，更加符合依法自愿流轉(zhuǎn)的要求。

流轉(zhuǎn)渠道由自發(fā)向組織化轉(zhuǎn)變。隨著國家一系列強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策的出臺，農(nóng)民惜地情結(jié)增強(qiáng)，土地流轉(zhuǎn)逐漸由農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)向有組織地協(xié)調(diào)推動(dòng)轉(zhuǎn)變。組織流轉(zhuǎn)一般是由農(nóng)戶委托村土地流轉(zhuǎn)合作社或由村民委員會(huì)在征得農(nóng)戶同意的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。如：黃集鎮(zhèn)毛崗村連片種植煙葉，農(nóng)戶按交易面積獲得土地租金700元/畝。自2009年以來，村委會(huì)每年連片面積在1300畝左右，占總面積的30%，農(nóng)民增收近百萬元。當(dāng)年可為村民提供打工崗位近200個(gè)，增收近50萬元，人均1000余元。但組織化流轉(zhuǎn)要有政府引導(dǎo)，規(guī)范程度較高，土地大多成片，有一定規(guī)模，價(jià)格也較統(tǒng)一，有利于更好地促進(jìn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源開發(fā)。

流轉(zhuǎn)主體由個(gè)體向多元化轉(zhuǎn)變。過去的土地流轉(zhuǎn)主要是在同村的農(nóng)戶之間進(jìn)行，經(jīng)營主體大多是單一的農(nóng)戶。隨著農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展，一些原來的種養(yǎng)大戶擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模，新的專業(yè)大戶不斷涌現(xiàn)。同時(shí)，還產(chǎn)生了一批新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主體，其中工商企業(yè)、專業(yè)合作社和科技人員等成了流轉(zhuǎn)土地的受讓主體。目前，全區(qū)工商企業(yè)、專業(yè)合作社和科技人員等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體共租賃土地13萬畝。通過公司十合作社十農(nóng)戶的方式，開發(fā)建設(shè)了水果、蔬菜、食用菌、花卉等無公害綠色農(nóng)產(chǎn)品種植基地和標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)豬、牛、羊、禽等養(yǎng)殖場及農(nóng)家樂、水泥制品廠等。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正朝著規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。

流轉(zhuǎn)收益由低收入向高效益轉(zhuǎn)變。土地二輪承包時(shí)，農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地是為了規(guī)避稅費(fèi)，很多土地撂荒無人耕種。隨著農(nóng)業(yè)費(fèi)稅取消，農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)收益逐年攀升，流轉(zhuǎn)價(jià)格從當(dāng)初無償代耕，到目前每畝500-1000元，越是種植條件優(yōu)越、效益高的地方流轉(zhuǎn)價(jià)格越高。從調(diào)查的情況看，流轉(zhuǎn)土地，特別是集中連片流轉(zhuǎn)用于發(fā)展優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物、反季節(jié)作物、畜禽養(yǎng)殖和旅游觀光等高附加值農(nóng)業(yè)的較多，用于糧食種植的較少。

二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，但又是一個(gè)漸進(jìn)的過程，在其發(fā)展過程中依然存在諸多值得關(guān)注、必須引起重視、亟待加以解決的矛盾和問題。

(一)土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全。當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)主要依靠自發(fā)進(jìn)行和行政推動(dòng)，由于缺乏健全的市場機(jī)制和必要的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，供需雙方流轉(zhuǎn)信息很難實(shí)現(xiàn)有效對接，“流不出、轉(zhuǎn)不進(jìn)”依然同時(shí)存在。缺乏統(tǒng)一規(guī)范的流轉(zhuǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，土地流轉(zhuǎn)管理職責(zé)不明、管理缺位。

(二)流轉(zhuǎn)操作程序不規(guī)范。由于流轉(zhuǎn)市場不完善，目前土地流轉(zhuǎn)仍然是以轉(zhuǎn)包和出租為主，相當(dāng)一部分流轉(zhuǎn)還是在鄰里和親戚之間進(jìn)行，處于自發(fā)階段，既缺乏明確的法律依據(jù)，又缺乏有效的市場機(jī)制，難以通過有效的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。這種方式通常以“口頭協(xié)議”私下進(jìn)行，既不遵循一定的程序、履行必要的手續(xù)，也沒有通過合同或者契約來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。而簽訂了書面協(xié)議的,有的是雙方自行草擬的，內(nèi)容極不規(guī)范;有的是村委會(huì)直接與投資業(yè)主簽訂的，沒有農(nóng)戶的書面委托，造成承包關(guān)系的混亂，為日后留下了糾紛隱患。

(三)農(nóng)民權(quán)益缺乏有效保障。由于土地流轉(zhuǎn)尚屬“買方”市場，一些地方尚未建立業(yè)主經(jīng)營能力的資格審查和評估的準(zhǔn)入機(jī)制，業(yè)主流轉(zhuǎn)土地后，因投資不足或市場變化等原因，不能及時(shí)兌現(xiàn)農(nóng)戶土地租金，甚至放棄耕種，風(fēng)險(xiǎn)常常轉(zhuǎn)嫁給農(nóng)民和政府。特別是業(yè)主在租賃土地后一般都要修建一定的基礎(chǔ)設(shè)施和臨時(shí)性建筑，并對租賃的土地進(jìn)行整理，這將打亂原有土地的界線，租賃期滿后未能及時(shí)復(fù)耕，難以恢復(fù)原貌。

(四)流轉(zhuǎn)土地“非糧化”較普遍。目前農(nóng)村流轉(zhuǎn)的土地主要用于種植經(jīng)濟(jì)作物、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，因種糧效益低，一些企業(yè)租到土地后基本不種糧，流轉(zhuǎn)土地“非糧化”較普遍。土地流轉(zhuǎn)的目的是發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，增加農(nóng)業(yè)附加值，相對于效益較低的糧食種植，發(fā)展效益農(nóng)業(yè)更具有誘惑力和競爭力。但保證一定的糧食生產(chǎn)是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)和國家穩(wěn)定的重要前提，如果流轉(zhuǎn)土地全部用于非糧食生產(chǎn)，會(huì)對保證國家的糧食安全造成一定影響。

(五)土地規(guī)模流轉(zhuǎn)比較困難。由于農(nóng)戶的承包地塊零星分散，要流轉(zhuǎn)相對集中連片的土地，需要與不同的農(nóng)戶進(jìn)行協(xié)商，既增加了土地流轉(zhuǎn)的成本，也加大了規(guī)模流轉(zhuǎn)的難度。受國家政策補(bǔ)貼方式的限制，不種糧的、甚至撂荒的都可按承包面積獲得各種惠農(nóng)補(bǔ)貼，加大了農(nóng)民對土地的依賴，加之還有部分農(nóng)民把土地視為生存保障，不愿轉(zhuǎn)出。由于農(nóng)業(yè)收入較低，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨自然和市場雙重風(fēng)險(xiǎn)，造成真正有實(shí)力的龍頭企業(yè)參與土地規(guī)模經(jīng)營的較少。

三、關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

土地流轉(zhuǎn)是調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要舉措，是推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的前提和基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為，促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須因地制宜，搞好引導(dǎo)，當(dāng)前迫切需要做好以下幾方面工作。

(一)搞好確權(quán)登記，夯實(shí)流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)。穩(wěn)定現(xiàn)有土地承包關(guān)系，認(rèn)真做好土地確權(quán)、登記、頒證工作，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度;認(rèn)真清理、規(guī)范整理和永久管理好土地承包檔案資料，做到承包地塊、合同、證書、臺帳“四相符”和“四到戶”，為土地承包經(jīng)營權(quán)依法自愿流轉(zhuǎn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

(二)健全管理制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。出臺農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法，土地流轉(zhuǎn)尤其是規(guī)?；鬓D(zhuǎn)必須簽訂統(tǒng)一規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，否則流轉(zhuǎn)無效。實(shí)行流轉(zhuǎn)合同登記、鑒證制度，通過合同登記、鑒證，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正流轉(zhuǎn)雙方違反法律政策的約定;對以轉(zhuǎn)包、出租或其他方式流轉(zhuǎn)的，要及時(shí)辦理相關(guān)備案登記，對以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，要及時(shí)辦理權(quán)證變更手續(xù)。

(三)健全管理體系，搞好流轉(zhuǎn)服務(wù)。各級政府應(yīng)從深化農(nóng)村改革、保障農(nóng)民權(quán)益、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的高度，重新審定農(nóng)村經(jīng)管系統(tǒng)的工作職能、機(jī)構(gòu)設(shè)置和手段保障問題，特別是要盡快建立健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，落實(shí)好編制、人員、經(jīng)費(fèi)等必要的工作條件，切實(shí)把土地流轉(zhuǎn)管理、指導(dǎo)和服務(wù)工作真正落到實(shí)處。同時(shí)，要建立市、縣農(nóng)村土地承包仲裁委員會(huì)，依法解決土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的各類問題，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法利益。

(四)健全市場機(jī)制，促進(jìn)有序流轉(zhuǎn)。一是搭建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺。健全市、區(qū)縣土地流轉(zhuǎn)交易市場和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，開通土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)，為農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地提供“一站式”服務(wù)。村級設(shè)立土地流轉(zhuǎn)信息員，及時(shí)收集、反映農(nóng)戶流轉(zhuǎn)信息。二是建立價(jià)格評估指導(dǎo)機(jī)制?？陀^公正地評估、發(fā)布土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)公平公正合理。三是建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。建立有效的市場準(zhǔn)入制度，對進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場的經(jīng)營主體農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力進(jìn)行資格審查和資信評估。建立風(fēng)險(xiǎn)保障金，降低土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。四是創(chuàng)新農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)形式。鼓勵(lì)農(nóng)民以土地經(jīng)營權(quán)入股組建多種形式的股份合作社，把土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，并委托合作社統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營，用市場化手段進(jìn)行資本運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，土地承包經(jīng)營權(quán)向土地股權(quán)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和農(nóng)民利益的長期有效聯(lián)結(jié)。

(五)建立支持機(jī)制，鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)。綜合運(yùn)用直接補(bǔ)貼、貨款貼息、參股、擔(dān)保、以獎(jiǎng)代補(bǔ)等手段，加大對建立土地流轉(zhuǎn)市場、股份合作社、土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)金和農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)、土地規(guī)模經(jīng)營等方面的財(cái)政性投入力度。對以土地承包經(jīng)營權(quán)入股組建股份合作社連片經(jīng)營500畝以上的，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面給予重點(diǎn)優(yōu)先扶持，并給予合作社一定的資金補(bǔ)助;對規(guī)模承轉(zhuǎn)耕地100畝以上進(jìn)行糧食種植的給予財(cái)政補(bǔ)貼，這既可以保護(hù)糧食種植者的積極性，又能使一批流轉(zhuǎn)土地最終進(jìn)行糧食生產(chǎn)。鼓勵(lì)長期外出遷入城鎮(zhèn)并有穩(wěn)定職業(yè)和固定住所的農(nóng)民自愿放棄承包土地，對自愿放棄承包土地并遷入城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民，應(yīng)享受與遷入地城鎮(zhèn)居民同等的待遇和社會(huì)保障。建立政策性投資和擔(dān)保體系，引導(dǎo)社會(huì)和金融資本向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展集聚，建議組建國有獨(dú)資性質(zhì)的市級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展投資有限公司，整合打捆各類支農(nóng)資金和土地出讓收益作為注冊資本金，主要參與農(nóng)村土地整理和土地開發(fā)，促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營以及農(nóng)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目投資;提供政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保服務(wù)，通過市場化運(yùn)作，對土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)流轉(zhuǎn)行為和農(nóng)村各類權(quán)屬證明質(zhì)押融資以及利用宅基地、農(nóng)村房屋等抵押融資進(jìn)行擔(dān)保等。

(六)強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，完善工作機(jī)制。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)既是今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的重點(diǎn)，更是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。各級各部門要形成協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)配合，完善服務(wù)，不斷提高服務(wù)水平。特別是區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村一級要加大協(xié)調(diào)力度，認(rèn)真協(xié)調(diào)解決行政區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。要進(jìn)一步強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，建立健全部門工作責(zé)任制，將土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理工作納入政府目標(biāo)考核體系，逗硬督查考核，并形成長效機(jī)制，確保農(nóng)村土地依法有序流轉(zhuǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展落到實(shí)處

第五篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題及對策

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題及對策

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的健全和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素尤其是農(nóng)用土地資源實(shí)行市場配置和規(guī)模經(jīng)營的要求越來越迫切。但據(jù)我們調(diào)查，當(dāng)前農(nóng)地資源利用存在著一些較為突出的問題：

一、承包土地少，規(guī)模生產(chǎn)難形成。平均分包土地的格局使農(nóng)民在有限的承包土地上增加收入的難度增大，擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營又沒有多余的土地，放棄承包土地又擔(dān)心生活沒有保障，有限的土地限制了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，造成了農(nóng)業(yè)土地資源的浪費(fèi)。

二、小規(guī)模生產(chǎn)，農(nóng)民收益難增加。分散零星生產(chǎn)經(jīng)營方式難以擺脫小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的桎梏，制約了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，影響農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的形成和推進(jìn)。

三、政策不具體，監(jiān)管措施難有力。提倡土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，一直是中央農(nóng)村政策的主要內(nèi)容之一，這在中央一系列農(nóng)村政策中均有涉及，但比較原則。對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政主管部門沒有具體實(shí)施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個(gè)重要原因。

四、舊習(xí)慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難。在外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去，據(jù)調(diào)查，部分地方季節(jié)性的拋荒地約占耕地面積的10%。大面積拋荒影響農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)造成一定的損失。

五、風(fēng)險(xiǎn)大，效益低，制約流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)是自然和市場雙重影響的弱勢產(chǎn)業(yè)，比較效益低，特別是前幾年，農(nóng)產(chǎn)品賣難，造成流轉(zhuǎn)也難，加之加入WTO后對農(nóng)業(yè)的影響更大，農(nóng)業(yè)增產(chǎn)難增收，如城北鎮(zhèn)的馬林村XX年大面積種植西瓜，由于品種單一，當(dāng)年氣候不好，出產(chǎn)時(shí)，市場行情看跌，造成大量爛瓜，農(nóng)民損失嚴(yán)重。

六、操作不規(guī)范。主要表現(xiàn)在：一是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內(nèi)容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經(jīng)村社集體經(jīng)濟(jì)組織審查同意；二是土地流轉(zhuǎn)有的不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標(biāo)的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時(shí)間超過了二輪承包期規(guī)定的時(shí)間等。有的曲線炒作地皮，實(shí)行耕地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；三是有的合同未經(jīng)縣鄉(xiāng)合同管理機(jī)構(gòu)審查、簽證或公證機(jī)關(guān)公證。目前，還沒有一個(gè)鄉(xiāng)有比較完整的土地流轉(zhuǎn)合同檔案，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案缺乏。

七、開發(fā)業(yè)主引進(jìn)難。由于農(nóng)業(yè)收益比較低，高收益項(xiàng)目農(nóng)業(yè)難以選擇，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風(fēng)險(xiǎn)。因 此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，真正有實(shí)力的民營企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)的比較少。目前，全縣引進(jìn)從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅(jiān)持下來并實(shí)實(shí)在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的項(xiàng)目選擇不準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一；有的盲目追求規(guī)模，管理粗放；也有的缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營能力。

要解決這些矛盾和問題，就必須在穩(wěn)定土地承包權(quán)的基礎(chǔ)上建立規(guī)范有序的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：

一、穩(wěn)定承包關(guān)系，完善土地延包工作。進(jìn)一步做好土地承包期再延長30年不變的工作，全縣自1999年開展二輪土地延包30年工作以來，各級黨委政府非常重視，做了大量艱苦細(xì)致的工作，大部分地方落實(shí)了延包政策，但極少數(shù)地方由于認(rèn)識不足，宣傳力度不夠，延包工作未真正落到實(shí)處，土地承包經(jīng)營權(quán)證還滯留在干部手中，延包合同也沒完全簽訂到戶。這些地方必須在短期內(nèi)查漏補(bǔ)缺，確保延包合同簽訂率和承包經(jīng)營權(quán)入戶率達(dá)到100%，同時(shí)要按鄉(xiāng)、村、社逐級建立好承包土地臺帳。這既是穩(wěn)定土地承包權(quán)，落實(shí)黨的農(nóng)村基本政策的要求，也是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

二、明確管理機(jī)構(gòu)和職能，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督。農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是對現(xiàn)有農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)新階段 農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展要求的局部調(diào)整，是對農(nóng)村基本經(jīng)營制度的進(jìn)一步完善，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展，是農(nóng)村經(jīng)營管理部門三大主體職能中的首要職能?？h鄉(xiāng)兩級經(jīng)營管理部門要認(rèn)真負(fù)起農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的工作責(zé)任，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、研究新情況、解決新問題，制定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的措施，使之行為規(guī)范，形成配套的流轉(zhuǎn)管理辦法和經(jīng)常性的工作制度，積極地去引導(dǎo)、實(shí)施、管理和監(jiān)督。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點(diǎn)對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進(jìn)行登記造冊，促進(jìn)土地的順利流轉(zhuǎn)。

三、創(chuàng)新觀念，推動(dòng)土地順利流轉(zhuǎn)。全縣人均耕地不到一畝，大家都停留在這塊人均不到一畝土地上，很難滿足人民生活的需要，農(nóng)民很難富起來。隨著入世，農(nóng)業(yè)面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，家庭承包經(jīng)營制度的農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營的矛盾、平均承包土地與市場自由配置土地資源之間的矛盾、分散的一家一戶小農(nóng)生產(chǎn)與社會(huì)化大生產(chǎn)之間的矛盾等等，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中將表現(xiàn)得更為明顯。因此，廣大干部要立足為民辦實(shí)事出發(fā)，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)工作的引導(dǎo)，把它列入重要的議事日程，結(jié)合各地實(shí)際，多形式、多 渠道、積極穩(wěn)妥地開展土地流轉(zhuǎn)工作，把土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)資源的合理配置，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。同時(shí)，對土地流轉(zhuǎn)法規(guī)政策要進(jìn)行廣泛的宣傳，促進(jìn)農(nóng)民積極參與土地流轉(zhuǎn)工作，改變傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)耕種模式，擴(kuò)大種植規(guī)模，防止寧肯荒地也要守著一畝地的僵化思想，有效地推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

四、堅(jiān)持政策原則，確保土地規(guī)范流轉(zhuǎn)。一是土地流轉(zhuǎn)必須在土地延包30年不變政策前提下進(jìn)行，對有些地方搞三五年就調(diào)整，或打亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經(jīng)營制度長期穩(wěn)定。二是土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持“依法、自愿、有償、規(guī)范”的原則，不能刮風(fēng)、不能下指標(biāo)、不能強(qiáng)制推行，要充分尊重農(nóng)民的意愿，一切圍繞農(nóng)業(yè)發(fā)展，一切為了農(nóng)民增收。三是要堅(jiān)持土地流轉(zhuǎn)主體是農(nóng)民。當(dāng)前，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益比較低下，農(nóng)民增收困難，各地在引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，一定要將流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)戶所有，任何組織和個(gè)人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。四是土地流轉(zhuǎn)要規(guī)范操作與管理，各級農(nóng)村經(jīng)營管理部門要切實(shí)履行職責(zé)，積極做好土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂，及時(shí)辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調(diào)解和處理土地流轉(zhuǎn)糾紛，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化發(fā)展。