第一篇：甘肅省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路模擬試題

甘肅省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房產(chǎn)用地面積測算時，需計入用地面積的是__。A．公共使用的排水溝 B．市政道路

C．權(quán)屬不明的巷道 D．房屋占地面積

2、某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡．按土地價值進行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為．【2004年考題】 A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險、人身保險、責(zé)任保險和信用保證保險是按照__不同而劃分的。A．被保險標(biāo)的 B．保險資金來源 C．保險的實施方式

D．保險責(zé)任承擔(dān)的次序

4、下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（）。A．購買房地產(chǎn)公司股票 B．購買土地使用權(quán) C．購買新建商品住房 D．購買存量商品住房

5、電氣系統(tǒng)、給排水管理、設(shè)備安裝的最低保修期限為__年。A．1 B．2 C．3 D．5

6、面積誤差比的計算公式為__。

A．面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/產(chǎn)權(quán)登記面積×100% B．面積誤差比=(合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積)/合同約定面積×100% C．面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100% D．面積誤差比=(合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積)/產(chǎn)權(quán)登記面積×100%

7、從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__。A．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 B．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 C．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 D．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

8、附息債券一般限于。A：短期債券 B：中長期債券 C：臨時債券 D：永久債券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是__。A．投資公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

10、下列不屬于無償收回土地條件的是。A：城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)

B：除因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動王開發(fā)延遲除外

C：以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地 D：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

11、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1．2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為萬元。A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、下列關(guān)于給水系統(tǒng)的升壓設(shè)備，表述不正確的是。A：屋頂水箱常用鋼板焊接制成圓形或方形

B：城市給水系統(tǒng)常采用低壓制，一般只能供十層以下用水 C：離心式水泵一般設(shè)于底層或地下室大泵房內(nèi)

D：氣壓給水裝置的缺點是水壓變化大、效率低、能耗較多，供水安全性不如屋頂水箱可靠

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當(dāng)增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用__。A．會減少 B．會增加 C．保持不變

D．可能增加也可能減少

14、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費者，也就是說（）對小型商場并不很重要。A．停車 B．位置 C．特色 D．距離

15、房地產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點是。A：行使宏觀管理權(quán)力 B：收取房地產(chǎn)權(quán)屬登記費 C：保護部門權(quán)益

D：保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為是__。A．房地產(chǎn)直接投資 B．房地產(chǎn)間接投資 C．房地產(chǎn)混合投資 D．房地產(chǎn)有效投資

17、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。A：戶型 B：樓層 C：層高 D：裝修

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元，假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％。該地區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是。A：維持現(xiàn)狀 B：改變用途 C：重新裝修 D：重新開發(fā)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是__。A．對抗要件主義 B．成立要件主義 C．產(chǎn)權(quán)登記制 D．托倫斯登記制

20、假設(shè)某項日年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，該項目投資的資本價格為750萬元，則該項目的年投資收益率為__。A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元，扣除項目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為__萬元。A．450 B．525 C．600 D．900

22、下列關(guān)于住房公積金的表述中，正確的是__。A．每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日

B．住房公積金的繳存比例一般不得低于5%，原則上不得超過15% C．職工裝修自住住房時可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額

D．個人住房公積金的利息所得與個人普通存款的利息所得有區(qū)別，應(yīng)免征個人所得稅

23、劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積150 ㎡，整個公寓剛剛經(jīng)過改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng)，市場價格為2 600元／㎡，原來安裝的供熱空調(diào)系統(tǒng)拆除費用1000元，回收價值300元，則該公寓的適宜價格為。A：43萬元 B：38．93萬元 C：39萬元

D：38．87萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人。

A：應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效 B：可以收回房屋出租給其他人 C：可以要求增加租金

D：應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的__分析。A．財務(wù)盈利能力 B．清償能力

C．資金平衡情況 D．營運能力

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有。

A：基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失 B：基礎(chǔ)租金一般高于市場租金

C：基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整

D：基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金 E：基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

2、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的__的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A．稅金 B．拍賣費用

C．土地使用權(quán)出讓金 D．土地使用成本

3、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于他物權(quán)的有__。A．所有權(quán) B．土地使用權(quán) C．地役權(quán) D．典權(quán) E．租賃權(quán)

4、根據(jù)西方經(jīng)驗，一般認(rèn)為速動比率為時比較合適。A：1：1 B：1：2 C：2：1 D：3：1 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)時，便為最高最佳使用。

A：與外部環(huán)境最協(xié)調(diào) B：達(dá)到規(guī)模遞增

C：內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng) D：外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián) E：外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

6、__是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。A．住宅建筑凈密度 B．住宅建筑毛密度 C．住宅建筑面積凈密度 D．容積率

7、人身保險主要包括。A：人壽保險 B：健康保險

C：意外傷害保險 D：信用保險

E：個人信用保險

8、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為__。A．固定價格合同 B．包工包料合同 C．獨立承包合同 D．成本加酬金合同 E．計量估價合同

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，需認(rèn)真考慮的主要因素有 A：可出租面積 B：基礎(chǔ)租金 C：室內(nèi)裝修 D：客戶類型 E：出租單元面積規(guī)劃

10、投資組合理論認(rèn)為，把不同投資項目組合起來，可以。A：提高投資收益 B：降低系統(tǒng)風(fēng)險 C：降低個別風(fēng)險 D：使投資毫無風(fēng)險 E：借款合同

11、實行物業(yè)服務(wù)收費包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括__。A．物業(yè)服務(wù)成本 B．法定稅費

C．物業(yè)管理企業(yè)的利潤 D．物業(yè)管理企業(yè)的酬金 E．物業(yè)服務(wù)支出

12、項目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括__。A．前期工程資料 B．土建資料

C．安裝方面的資料 D．設(shè)計文件 E．竣工圖

13、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有。A：財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅 B：集體土地使用人無需交納土地使用稅

C：用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅 D：土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E：因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅

14、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的負(fù)債合計為3 000萬元，資產(chǎn)合計為5 000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2 500萬元和1 250萬元，存貨為1 500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債率為。A：167％ B：80％ C：200％ D：60％

E：借款合同

15、下列不屬于拍賣規(guī)則的是。A：價高者得規(guī)則 B：低價也可行規(guī)則 C：保留價規(guī)則

D：瑕疵請求權(quán)規(guī)則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、是指現(xiàn)象在較長時期內(nèi)發(fā)生的周期性波動。A：長期趨勢 B：季節(jié)波動 C：不規(guī)則波動 D：循環(huán)波動 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、納入儲備的土地前期開發(fā)、保護、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動由__負(fù)責(zé)實施。A．開發(fā)商

B．土地儲備機構(gòu) C．建筑商

D．土地一級開發(fā)企業(yè)

18、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6％，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6％，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為萬元。A：91．76 B：142．40 C：150．94 D：160．00 E：借款合同

19、某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為__。A．75% B．79% C．81% D．84%

20、物業(yè)出租過程中的租金一般是指的租金。A：建筑面積 B：作用面積 C：可出租面積 D：居住面積 E：借款合同

21、下列關(guān)于征收集體土地的政策規(guī)定中，表述正確的是。A：建設(shè)單位征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于建設(shè)單位 B：征收土地實行兩級審批制度，即全國人大和省級人大

C：基本農(nóng)田未超過35h的，由省級人民政府審批并報國務(wù)院備案

D：征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費

E：臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑

22、下列關(guān)于價格彈性的表述中，正確的有__。A．供給價格彈性一般為正值

B．當(dāng)供給價格彈性為無窮時，稱供給完全無彈性 C．需求價格彈性永遠(yuǎn)為負(fù)值

D．當(dāng)需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性 E．一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性

23、可比實例和成交日期應(yīng)與估價時點接近。所謂“接近”是相對而言的，是指__。

A．如果房地產(chǎn)市場無論怎么變化，幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，也可選為可比實例

B．如果房地產(chǎn)的發(fā)展平穩(wěn)，以一定速度發(fā)展，則幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，可選用為可比實例 C．如果房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，但由于時間的不同，幾年前的交易相對現(xiàn)在來說，差別還相當(dāng)大，取可比實例還是相近的為好

D．如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則幾年前發(fā)生的交易用于現(xiàn)在可能仍然有效，也可選為可比實例

24、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括__。A．交易雙方曾經(jīng)有過業(yè)務(wù)聯(lián)系 B．購買相鄰房地產(chǎn) C．交易稅費由買方承擔(dān) D．賣方不了解市場行情

25、金融工具是指金融活動中以書面形式發(fā)行和流通的各種具有法律效力的憑證，包括__。

A．債權(quán)債務(wù)憑證 B．使用權(quán)憑證 C．所有權(quán)憑證 D．收益權(quán)憑證 E．分配權(quán)憑證

第二篇：2015年上半年甘肅省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路考試試題

2015年上半年甘肅省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，屬于財政政策的是__。A．提高貸款利率

B．提高購房最低首付款比例 C．提高法定存款準(zhǔn)備金率 D．提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收

2、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元．建筑物重置價格為100萬元，成新率為80％．已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％．假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為．【2004年考題】 A：43萬元 B：112．5萬元 C：123．3萬元 D：150萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、房地產(chǎn)面積測算中的房屋面積，不包括__。A．房屋建筑面積 B．房屋使用面積

C．共有建筑分?jǐn)偯娣e D．房屋占地面積

4、某項目施工圖設(shè)計階段，根據(jù)施工圖紙測算和確定的工程造價，稱為__。A．概算造價 B．投資估算 C．預(yù)算造價 D．結(jié)算價

5、住房公積金繳存比例是指。

A：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工本月平均工資的比例

B：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工下一月平均工資的比例

C：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一年平均工資的比例

D：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一月平均工資的比例 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、某公司2年前租賃某寫字樓中的500㎡用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元／(㎡·天)，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為3.5元/(㎡·天)，報酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、在會計領(lǐng)域中屬于法律層次的有，是會計法規(guī)體系中最具權(quán)威、最具法律效力的法律規(guī)范。A：《中華人民共和國注冊會計師法》 B：《中華人民共和國會計法》 C：《中華人民共和國審計法》 D：《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、__是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標(biāo)法

9、城市的總體規(guī)劃由負(fù)責(zé)組織編制。A：市人民政府建設(shè)行政主管部門 B：市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 C：市人民政府土地行政主管部門 D：市人民政府

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有__。A．更長的經(jīng)濟壽命 B．更顯著的各異性 C．更強的適應(yīng)性

D．更專業(yè)的物業(yè)管理

11、某房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)的寫字樓銷售增值額為2200萬元，按土地增值稅相關(guān)規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目金額為12000萬元，則其應(yīng)納土地增值稅適用稅率為。A： B：20％ C：30％ D：40％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是。A：高層建筑地價分?jǐn)?B：房地產(chǎn)投資價值評估

C：因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估 D：城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為__萬元。A．992.06 B．983.10 C．1080 D．832

14、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3％，運營費用增長2％，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：650 B：687 C：585 D：630 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起日內(nèi)作出裁決。A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

16、在土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿兩年尚未動工的土地使用權(quán)，可以處以__。

A．合同出讓金的20%以上罰金 B．合同出讓金的50%以上罰金 C．以原價的30%收回土地 D．無償收回土地使用權(quán)

17、某房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年6月，擬開發(fā)高檔住宅項目，預(yù)計總投資為5000萬元。按照最新政策，該項目資本金應(yīng)當(dāng)不低于萬元。A：1500 B：2500 C：3000 D：3500 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

18、C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B縣W村的40畝基本農(nóng)田以外的耕地，欲建一住宅小區(qū)。2009年5月1日，C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了出讓合同，按照規(guī)定，C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在前，支付全部地價款。A：2009年7月1日 B：2009年8月1日 C：2009年9月1日 D：2009年10月1日

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

19、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定通常不包括__部分。A．銷售收入測算 B．成本及稅金 C．借貸資金 D．利潤分配

20、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產(chǎn)的資本化率為。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、某商業(yè)店鋪的購買價格為607元，其中4073元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）A．7.1% B．12.0% C．13.1% D．19.1%

22、城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為__，在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為__，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為__。A．8%，6%，2% B．7%，5%，2% C．7%，5%，1% D．8%，5%，1%

23、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A．房地產(chǎn)的歷史價格資料 B．房地產(chǎn)的未來價格資料 C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料

D．估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

24、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是__。A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 C．銷售稅費

D．開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

25、壟斷競爭是僅與完全競爭的條件不同。A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者 B：資源完全自由流動 C：市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的 D：市場信息是完全暢通的 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有。

A：放棄這個項目

B：努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C：埋頭苦干，克服困難完成項目 D：找別人完成項目，簽自己的名

E：對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

2、當(dāng)出現(xiàn)下列情形時，買受人主張瑕疵請求權(quán)遇到障礙。A：委托人、拍賣人無過錯 B：委托人、拍賣人有過錯 C：買受人過錯 D：聲明不保證 E：聲明保證

3、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括等。A：房產(chǎn)稅

B：城鎮(zhèn)土地使用稅 C：土地增值稅 D：農(nóng)業(yè)稅 E：車購稅

4、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用（）進行衡量。A．資產(chǎn)負(fù)債率 B．成本利潤率 C．投資收益率 D．開發(fā)利潤 E．償債備付率

5、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括__等。A．可行性研究 B．獲取土地使用權(quán)

C．規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制訂 D．安排短期和長期信貸 E．開發(fā)項目保險事宜洽談

6、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的__。A．收益能夠量化 B．風(fēng)險能夠量化

C．收益或風(fēng)險其一可以量化 D．收益和風(fēng)險均能量化

7、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為__。A．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償-投資帶來的優(yōu)惠

B．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償-投資帶來的優(yōu)惠

C．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優(yōu)惠

D．資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠

8、《物業(yè)管理條例》確立的基本制度，包括。A：業(yè)主大會制度 B：業(yè)主公約制度

C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度 D：住宅小區(qū)綜合驗收制度 E：住宅專項維修資金制度

9、下列說法中不正確的是。

A：封閉型基金證券的價格波動較大 B：開放式基金的風(fēng)險較小

C：股權(quán)式基金具有較多的投機成分 D：有價證券基金著眼于二級市場 E：追加型基金證券不允許中途解約

10、現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為__。A．供給量＝存量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

B．供給量＝存量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量

C．供給量＝存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量 D．供給量＝存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

11、從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力的財務(wù)報表是__。A．全部投資現(xiàn)金流量表 B．資本金現(xiàn)金流量表 C．投資者各方現(xiàn)金流量表 D．資金來源與運用表

12、下列關(guān)于等產(chǎn)量曲線與消費者均衡分析中的無差異曲線的不同之處，在于。A：無差異曲線表達(dá)的是消費者對兩種消費品效用的主觀評價 B：無差異曲線表達(dá)的是消費者對兩種消費品效用的客觀評價 C：等產(chǎn)量曲線表達(dá)的是要素投入組合與產(chǎn)出量之間的純技術(shù)關(guān)系 D：每條等產(chǎn)量曲線代表一定數(shù)量的產(chǎn)品

E：等產(chǎn)量曲線上每一點所代表的兩種要素數(shù)量組合都是有效率的

13、股票與公司債券都是有價證券，且同屬于資本證券，二者質(zhì)的區(qū)別在于__。A．買賣和轉(zhuǎn)讓的方式不同

B．投資性質(zhì)和各自包含的權(quán)利不同 C．收益和風(fēng)險責(zé)任不同 D．投資風(fēng)險程度不等 E．流通程度不同

14、提議召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主達(dá)到__%以上，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。A．10 B．15 C．20 D．25

15、物業(yè)管理服務(wù)收費的計費方式主要包括。A：服務(wù)制 B：酬金制 C：包干制 D：管理制

E：服務(wù)和管理制

16、下列關(guān)于建筑制圖有關(guān)要求的表述中，錯誤的是__。A．圖紙幅面內(nèi)應(yīng)有標(biāo)題欄和會簽欄

B．結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例

C．凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號 D．標(biāo)高的單位用mm計

17、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有__。A．房地產(chǎn)面積測繪制度 B．房地產(chǎn)價格申報制度 C．房地產(chǎn)價格評估制度 D．房地產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)證制度

E．房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度

18、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有。(2005年試題)A：文獻查閱 B：觀察 C：專題討論 D：問卷調(diào)查 E：實驗

19、假設(shè)整個投資市場的平均收益為20％，國債的收益率為10％，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個市場的相關(guān)系數(shù)是0．4，那么房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率應(yīng)為。A：10％ B：11％ C：13％ D：14％ E：借款合同

20、優(yōu)先股可以分為三種，其中不包括__。A．累計優(yōu)先股

B．股息可調(diào)整的優(yōu)先股 C．法人優(yōu)先股

D．可轉(zhuǎn)換的優(yōu)先股

21、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有__。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補償 C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D．征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E．征收是強制性的，征用是非強制性的

22、房屋的建筑等級分為__方面。A．建筑物的耐久性等級 B．建筑物的抗震等級 C．建筑物的耐火等級 D．建筑物的環(huán)保等級 E．建筑物的重要性等級

23、根據(jù)適合原理、均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)時，便為最高最佳使用．【2006年考題】 A：與外部環(huán)境最協(xié)調(diào) B：達(dá)到規(guī)模遞增

C：內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng) D：外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián) E：外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

24、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C．有租約限制的房地產(chǎn) D．未來狀況下的房地產(chǎn) E．共有的房地產(chǎn)

25、下列關(guān)于土地使用稅的納稅人的說法，正確的是。A：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人

B：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位，不包括個人 C：土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅

D：擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納 E：土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅

第三篇：江蘇省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路試題

江蘇省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思

路試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1 000 ㎡，建筑面積為1400 ㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元／㎡和50元／㎡，則該宗土地的減價修正額為。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為．【2007年考題】

A：1765元

B：2000元

C：2069元

D：2400元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、房地產(chǎn)估價的收益法中，資本化率__報酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能沒有明顯嚴(yán)格的數(shù)學(xué)關(guān)系

4、在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用__的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗。

A．科學(xué)

B．客觀

C．準(zhǔn)確

D．全面

5、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是。

A：空間直線距離

B：交通路線距離

C：交通時間距離

D：經(jīng)濟距離

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是__。

A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

7、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和。

A：分區(qū)規(guī)劃

B：簡單規(guī)劃

C：詳細(xì)規(guī)劃

D：控制性規(guī)劃

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

8、用財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV進行項目評價時，當(dāng)__時，說明項目在財務(wù)上是可以接受的。

A．FNPV大于國家規(guī)定值

B．FNPV達(dá)到企業(yè)可以接受的水平

C．FNPV≥0 D．FNPV＜0

9、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是__。

A．流動性好

B．高現(xiàn)金匯報

C．市場價值不穩(wěn)定

D．抵御通貨膨脹

10、稅收法律、法規(guī)、規(guī)章是稅收制度的__。

A．總體

B．個體

C．主體

D．客體

11、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用表述不正確的是__。

A．青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B．征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D．地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

12、已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的__，或投資額不足總投資額25%的，或未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，視為閑置土地。

A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

13、下列關(guān)于臨時建設(shè)和臨時用地的管理說法正確的是__。

A．批準(zhǔn)臨時建設(shè)和臨時用地的使用期限，一般均不超過3年

B．臨時建設(shè)是指不須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡單、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線或其他設(shè)施

C．臨時用地是指由于建設(shè)工程施工、堆料或其他原因，需要臨時使用并不用收回的土地

D．臨時建設(shè)和臨時用地都對城市規(guī)劃的實施產(chǎn)生重要的影響

14、某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元／㎡，平均每套住房的市場租金為1500元／月，在受損情況下的市場價格為4500元／㎡；如果對該住宅樓進行修復(fù)，修復(fù)工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5％，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是。

A：該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的

B：修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元

C：該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元

D：在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6．5萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年．市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元／㎡，運營費用率為租金收入的25％．該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則該商鋪的價值為．【2006年考題】

A：521萬元

B：533萬元

C：695萬元

D：711萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8％，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5％和3％?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為。

A：103．26％

B：105．43％

C：112．06％

D：114．42％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是。

A：單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B：分部分項法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位

C：工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D：指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。

A：房地產(chǎn)開發(fā)投資

B：房地產(chǎn)置業(yè)投資

C：房地產(chǎn)間接投資

D：投資于房地產(chǎn)投資信托基金

E：借款合同

19、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是。

A：土地補償費均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍

B：安置補助費只能發(fā)放給安置單位

C：并非所有的征地都要支付青苗補償費

D：只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元． 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照 土地價值進行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。

A．選擇專業(yè)化

B．產(chǎn)品專業(yè)化

C．大量定制

D．單一市場集中化

22、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。

A．不可移動性

B．適應(yīng)性

C．弱流動性

D．相互影響性

23、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D．路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格

24、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。

A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

25、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

A．出售

B．抵押

C．轉(zhuǎn)讓

D．經(jīng)營

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為__幾個檔次。

A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

2、在運用成本法時最主要的有__。

A．區(qū)分計劃成本和實際成本

B．區(qū)分實際成本和客觀成本

C．結(jié)合實際成本來確定評估價值

D．結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價值 3、1986年9月，國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值一次減除__后的余值或房產(chǎn)的租金收入。

A．10%～20% B．20%～30% C．10%～30% D．30%～40%

4、下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊資本或出資額，表述正確的是。

A：一級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上

B：一級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上

D：二級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬元以上

5、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于__階段的工作。

A．風(fēng)險辨識

B．風(fēng)險估計

C．風(fēng)險評價

D．風(fēng)險決策

6、李某從甲公司購買商品房一套，合同約定建筑面積為126 m2，單價為4500元/m2，交房時測繪得到的建筑面積是121 m2，則李某可以選擇__。

A．退房

B．甲公司返還李某22 500元

C．甲公司返還李某27 900元

D．甲公司返還李某36 706元

E．甲公司返還李某45 000元

7、項目管理的目標(biāo)就是尋求項目的最優(yōu)均衡控制。

A：質(zhì)量

B：安全

C：成本

D：資源

E：時間

8、普通股票的國家股的持有人必須是。

A：國務(wù)院授權(quán)的部門

B：國務(wù)院授權(quán)的機構(gòu)

C：由地方人民政府授權(quán)的部門

D：由地方人民政府授權(quán)的機構(gòu)

E：由地方人民政府授權(quán)的個人

9、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有．(2005年試題)A：單元估算法

B：概預(yù)算定額法

C：工程量近似匡算法

D：蒙特卡洛模擬法

E：單位指標(biāo)估算法

10、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括__等。

A．圖書館

B．鋼鐵廠

C．空置的寫字樓

D．單純的建筑物

E．加油站

11、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是。

A：單元估算法

B：概算指標(biāo)法

C：單位指標(biāo)估算法

D：工程最近似匡算法 E：借款合同

12、拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，裁決的內(nèi)容包括等事項。

A：補償方式和補償金額

B：安置用房面積和安置地點

C：搬遷期限

D：搬遷協(xié)議

E：搬遷過渡方式和過渡期限

13、成本法中的利息計算，包括（）的利息。

A．土地取得成本和開發(fā)成本

B．土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用

C．土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和利潤

D．借貸資金

E．自有資金

14、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。

A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的C：公有住房無正當(dāng)理由閑置6個月以上

D：故意損壞房屋的行為

E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

15、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

C．房地產(chǎn)面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數(shù)點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經(jīng)營性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)

E．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記

16、關(guān)于違約和違約責(zé)任，下列說法有誤的是__。

A．當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限到來之后要求其承擔(dān)違約責(zé)任

B．履行期限到來之后，當(dāng)事人不履行或不完全履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成實際違約

C．實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當(dāng)履行、部分履行

D．違約的形式包括預(yù)期違約和實際違約

17、某開發(fā)公司支付全部土地使用權(quán)出讓金800萬元，取得某宗土地的使用權(quán)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)，按照規(guī)定，對該公司最高可以征收萬元土地閑置費。

A：100 B：150 C：160 D：200 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、分析信息是指對主要變量可以分析其__并計算平均值，同時還可以采用統(tǒng)計技術(shù)和決策模型來進行分析。

A．量化性

B．增值率

C．移換性

D．離散性

19、城市規(guī)劃確定的江、河、湖等城市地表水體保護和控制的地域界線是。

A：紫線

B：綠線

C：藍(lán)線

D：黃線

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、征收土地公告應(yīng)包括的內(nèi)容有__。

A．征收批準(zhǔn)機關(guān)、文號、時間和用途

B．被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積

C．征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑

D．辦理征地補償?shù)钠谙?、地點

E．土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式

21、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，（）是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

A．投機需求的膨脹

B．金融機構(gòu)的過度放貸

C．土地的有限性和稀缺性

D．開發(fā)商之間的博弈

22、下列可以采用劃撥方式取得土地使用權(quán)的有。

A：國家機關(guān)用地

B：商品住宅用地

C：學(xué)校用地

D：高速公路用地

E：國家重點扶持的能源項目用地

23、下列導(dǎo)致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費的有。

A：資金短缺

B：洪澇災(zāi)害

C：建材供應(yīng)短缺

D：開挖基槽發(fā)現(xiàn)重要古墓

E：規(guī)劃方案上報后審批期限超過一年

24、政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用公益房地產(chǎn)估價宜采用__。

A．比較法

B．收益法

C．成本法

D．假設(shè)開發(fā)法

25、尋找因不同估價方法的測算導(dǎo)致結(jié)果較大差異的原因，可以從等方面進行檢查。

A：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確

B：是否符合估價原則 C：估價時間的長短是否合理

D：選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的E：所搜集的資料是否全面

第四篇：安徽省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路試題

安徽省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)．在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為．【2006年考題】 A：45年 B：50年 C：52年 D：55年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、進度計劃管理通常采用橫道圖和（）。A．資金流動計劃圖 B．網(wǎng)絡(luò)圖 C．直方圖 D．控制圖

3、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負(fù)債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。A．80% B．120% C．171% D．200%

4、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

5、為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程直接費為780元／㎡，安裝工程直接費為450元／㎡(其中人工費為50元／㎡)，裝飾裝修工程直接費為900元／㎡(其中人工費為45元／㎡)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為3.5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為元／㎡。A：2204.55 B：2397.99 C：3237.60 D：3345.64 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元／㎡，正常開發(fā)成本為1500元／㎡，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元／㎡，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后地價為元／㎡。A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后天內(nèi)，持有關(guān)證件向所在地房地產(chǎn)管理部門提出申請和申報成交價格。A：120 B：90 C：60 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、估價對象房地產(chǎn)2006年的純收益為500萬元，預(yù)計2007年到2011年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，從2010年開始保持在2009年的水平上．該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命45年，土地使用權(quán)于2042年底到期，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價格為。

A：6825萬元 B：6866萬元 C：9181萬元 D：9222萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、下列有關(guān)平均指標(biāo)，表述正確的是。

A：平均指標(biāo)是指用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標(biāo)志值分散趨勢的指標(biāo) B：簡單算術(shù)平均數(shù)適用于分組的分布數(shù)列

C：數(shù)列“102、103、104、105、106、107、108”的中位數(shù)為104 D：眾數(shù)是分布數(shù)列中出現(xiàn)頻率最高的標(biāo)志值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是__。

A．零售商的財務(wù)能力 B．零售商需要的服務(wù) C．零售商組合與位置分配 D．零售商的聲譽

11、下列關(guān)于全民和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織聯(lián)營使用集體土地，表述錯誤的是。

A：全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)可以同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)，使用集體土地須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)

B：經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件 C：聯(lián)營企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)

D：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，必須計算土地補償費和各種補助費

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

12、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10 000 ㎡，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1．2，樓面地價為1500元／㎡．后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1．6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價．【2007年考題】

A：375萬元 B：450萬元 C：500萬元 D：600萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法 B：平均增減量法 C：平均發(fā)展速度法 D：移動平均法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意購買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。A．發(fā)起者 B．影響者 C．決策者 D．購買者

15、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在__下的估價結(jié)果具有近似性。A．同一估價原則、同一估價時點 B．同一估價目的、同一估價方法 C．同一估價目的、同一估價時點 D．同一估價原則、同一估價目的

16、證券是一種。A：真實資本 B：虛擬資本 C：實際資本

D：能執(zhí)行資本的職能 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、約翰·馮·杜能的地租量的計算公式是。A：地租=市場價格-生產(chǎn)成本

B：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤

C：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤率 D：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本的利息 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、在房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策中，對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按__的稅率征收。A．1% B．2% C．3% D．4%

19、下列關(guān)于寫字樓租金的表述中正確的是。A：基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

B：基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C：寫字樓市場比較理想的狀況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金

D：寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異

E：借款合同

20、由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈__的趨勢。A．向上波動 B．向下波動 C．上下波動 D．隨機波動

21、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是__。A．0.57 B．0.74 C．0.80 D．1.04

22、房屋建筑工程保修期從__起計算。A．工程竣工驗收合格之日 B．工程竣工驗收之日 C．工程竣工驗收申請之日 D．工程竣工之日

23、以下關(guān)于房地產(chǎn)面積測算方法的說法中，錯誤的是。

A：房地產(chǎn)面積測算的方法很多，按測算的形式可以分為解析法和圖解法兩大類 B：進行房地產(chǎn)面積測算，主要采用解析法 C：房屋用地面積大多采用界址點坐標(biāo)法測算 D：房屋的面積一般用幾何圖形法量算 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是。

A：路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B：路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C：運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D：路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指__所經(jīng)過的過程。A．房地產(chǎn)開發(fā)

B．獲得土地后到全部工程竣工 C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由__決定的。A．估價委托合同簽訂時間 B．估價目的

C．實地查勘估價對象的時間 D．委托人意愿

2、對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取等方式予以處置。A：國有土地出讓 B：國有土地轉(zhuǎn)讓 C：國有土地租賃

D：國有土地作價出資(入股)E：保留劃撥土地使用權(quán)

3、在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制物業(yè)需求，從而會使物業(yè)價格__。A．下降 B．上升 C．不變 D．無關(guān)聯(lián)

4、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于等引起。A：交通建設(shè) B：市場供求變化 C：人口素質(zhì)變化 D：所在地區(qū)衰落

E：城市規(guī)劃的制定與修改

5、在正常情況下，房屋建筑工程的裝修工程最低保修期限為__年。A．4 B．3 C．2 D．1

6、在市場調(diào)查的確定問題和調(diào)查目標(biāo)階段，調(diào)查項目可以分為不同類別。其中，是指通過收集初步的數(shù)據(jù)，來揭示問題的真實性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。A：試探性調(diào)查 B：描述性調(diào)查 C：因果性調(diào)查 D：假設(shè)性調(diào)查 E：借款合同

7、銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。具體體現(xiàn)在__。A．資金來源和資金運用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險 B．自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力

C．由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還 D．抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險 E．資金來源與資金流動性無關(guān)

8、各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設(shè)項目的成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成的分類不正確的一項是__。A．不可預(yù)見費用包括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅費和其他費用

B．土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費 C．房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 D．前期工程費包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費

9、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是。A：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100 B：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101 C：上述數(shù)據(jù)的算術(shù)平均數(shù)為101 D：上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

11、某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，估價收費最高為萬元。A：1.60 B：3.00 C：4.25 D：5.00 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、下列關(guān)于經(jīng)濟學(xué)中成本分析的表述中，正確的有。A：邊際成本包括短期邊際成本和長期邊際成本 B：長期總成本可以分為固定成本與可變成本

C：平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“U”形 D：短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時收支相抵 E：收益等于成本是廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則

13、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的。A：可接受性 B：保值增值性

C：現(xiàn)實社會需要程度 D：未來發(fā)展趨勢 E：同定性

14、甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價相比有__。

A．甲等于乙 B．甲大于乙 C．甲小于乙, D．難以判斷

15、定位于最大的細(xì)分市場的營銷方式是。A：無差異性營銷 B：差異性營銷 C：定制性營銷 D：集中性營銷 E：借款合同

16、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如等。A：米 B：平方米 C：立方米 D：噸 E：樘

17、設(shè)置調(diào)查項目，必須注意以下等問題。

A：對重大或敏感性強的問題應(yīng)采用單項選擇，宜采用是非提問 B：所問的問題應(yīng)便于被調(diào)查者回答 C：備選項目必須互不相容

D：問題的形式不宜太難和過于復(fù)雜 E：問題不宜太短

18、A市2007、2008商品住宅平均價格分別為2600元／、2800元。該市A市2007—2008年普通商品住宅價格的環(huán)比增長速度是。A：107．69％ B：7．69％ C：110．3％ D：10．3％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、下列需要到資質(zhì)許可機關(guān)辦理房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書變更手續(xù)的有。A：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱事項發(fā)生變更

B：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人事項發(fā)生變更 C：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的注冊資本或者出資額事項發(fā)生變更 D：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的組織形式、住所事項發(fā)生變更 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的經(jīng)營額事項發(fā)生變更 20、一級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部審批。二級及二級以下房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由__審批。A．建設(shè)部

B．市級房地產(chǎn)行政主管部門 C．省級房地產(chǎn)行政主管部門 D．地方房地產(chǎn)行政主管部門

21、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指。A：房地產(chǎn)管理投資 B：房地產(chǎn)置業(yè)投資 C：房地產(chǎn)開發(fā)投資 D：房地產(chǎn)經(jīng)營投資 E：借款合同

22、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有。A：保證 B：保險 C：質(zhì)押 D：抵押 E：信用

23、房地產(chǎn)拍賣通常需交納的稅、費項目包括等。A：企業(yè)所得稅

B：營業(yè)稅及其附加、合同和權(quán)證印花稅、契稅 C：交易手續(xù)費、評估費、登記費 D：合同公證費 E：拍賣傭金費

24、某家庭從銀行貸款100萬元購一200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為萬元。A：39.34 B：19.67 C：20.38 D：30.56 E：借款合同

25、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整吋，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括等．【2005年考題】 A：環(huán)境景觀 B：離市中心距離 C：朝向

D：城市規(guī)劃限制條件 E：地勢

第五篇：2015年上半年西藏房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路試題

2015年上半年西藏房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求

取思路試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算的，一般是__。A．造價工程師 B．結(jié)構(gòu)工程師 C．設(shè)備工程師 D．監(jiān)理工程師

2、根據(jù)購買對象的不同，可將市場分為兩大類型：個人消費市場和__。A．組織市場 B．集團消費市場 C．組團消費市場 D．企業(yè)消費市場

3、已知某項房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標(biāo)收益率為10%時，該投資項目的動態(tài)投資回收期為()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

4、地租即為土地的。A：凈價值 B：利潤 C：凈收益 D：價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構(gòu)造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

6、某縣是國家級歷史文化名城，該縣單獨編制的歷史文化名城保護規(guī)劃，應(yīng)報__審批。

A．上一級城市人民政府 B．省人民政府 C．國務(wù)院

D．建設(shè)部、國家文物局

7、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為__元/m2。A．2139 B．2146 C．2651 D．2659

8、安置補助費是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的__倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5

9、某商業(yè)店鋪的購買價格為607元，其中4073元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）A．7.1% B．12.0% C．13.1% D．19.1%

10、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是__。A．物權(quán) B．知識產(chǎn)權(quán) C．人身權(quán) D．撤銷權(quán)

11、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷估價時點一般是之日。A：建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請 B：房屋拆遷許可證頒發(fā)

C：拆遷人與被拆遷人就拆遷補償與安置達(dá)成協(xié)議 D：房屋拆遷實施 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、并稱古典地租理論之雙壁的是的地租理論。A：威廉·配第和亞當(dāng)·斯密

B：大衛(wèi)·李嘉圖和約翰·馮·杜能 C：詹姆斯·安德森和馬爾薩斯 D：理查德·坎蒂隆和馬克思 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是__。①規(guī)劃設(shè)計與方案報批；②投資機會找尋；③可行性研究；④獲取土地使用權(quán)證；⑤投資機會篩選；⑥施工建設(shè)與竣工驗收；⑦市場營銷和物業(yè)管理；⑧簽署合作協(xié)議 A．②⑤④③①⑥③⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦

14、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的__。A．市場供求關(guān)系 B．房地產(chǎn)管理部門 C．業(yè)主的愿望 D．建筑質(zhì)量

15、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

16、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是．【2006年考題】 A：交通 B：用途 C：環(huán)境 D：樓層

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是。A：發(fā)現(xiàn)地下文物

B：銀行貸款未按期到賬 C：相關(guān)建材供應(yīng)缺貨 D：更改建筑設(shè)計 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。A．合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報價單或預(yù)算書 B．圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書 C．合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙 D．圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書

19、下列關(guān)于合伙的法律特征說法不正確的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務(wù)和民事責(zé)任上都具有相對的獨立性 B．其團體性沒有法人強

C．合伙人對合伙承擔(dān)無限連帶責(zé)任是合伙這種團體區(qū)別于法人的最大特點 D．合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限 20、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是。

A：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值 B：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ C：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致

D：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前__申請續(xù)期。A．二年 B．一年 C．六個月 D．三個月

22、（）適用于已分組的分布數(shù)列。A．簡單調(diào)和平均數(shù) B．加權(quán)調(diào)和平均數(shù) C．簡單幾何平均數(shù) D．加權(quán)幾何平均數(shù)

23、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

24、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是__元/m2。A．-100 B．50 C．50 D．100

25、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是__。A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大 B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大

C．甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同 D．無法判斷

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限責(zé)任制 D：國有獨資公司 E：個人企業(yè)

3、房地產(chǎn)抵押時，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以為準(zhǔn)。

A：登記記載的內(nèi)容 B：抵押合同為準(zhǔn) C：公證書內(nèi)容

D：重新簽訂抵押合同，再重新進行抵押登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為__的方法。A．質(zhì)量控制 B．進度控制 C．合同管 D．成本控制

5、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：按房產(chǎn)余值計證的為1．2％ B：按房產(chǎn)余值計征的為2．4％ C：按房屋租金計征的3％

D：2008年3月1日起，個人出租房屋按4％的稅率征收 E：按房屋租金計征的為12％

7、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是（）。A．成本導(dǎo)向定價 B．銷售導(dǎo)向定價 C．購買者導(dǎo)向定價 D．競爭導(dǎo)向定價

8、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括等。A：可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同 B：可比實例的交易類型與估價目的吻合 C：可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

D：可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E：可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

9、某建筑物，經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為__%。A．40 B．60 C．50 D．67

10、下列保險險種中，屬于商業(yè)保險的有__。A．責(zé)任保險 B．失業(yè)保險 C．工程保險 D．人壽保險 E．勞動工傷保險

11、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（）。A．投資價值 B．賬面價值 C．市場價值 D．使用價值 E．交換價值

12、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。A．20 B．15 C．35 D．50

13、遵守合法原則應(yīng)做到。

A：在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)益權(quán)屬證明為依據(jù)

B：法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件

C：在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制為依據(jù)

D：在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)

E：在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策

14、下列有關(guān)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅種的稅率，表述不正確的是__。

A．房產(chǎn)稅實行比例稅率，按房產(chǎn)余值計征，為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征，為12% B．城鎮(zhèn)土地使用稅實行差別稅率，具體適用稅率為0.5%、10%、15%、30%5個檔次

C．土地增值稅實行四級超額累進稅率：30%、40%、50%、60% D．耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次

15、下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是__。A．將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動屬于房屋租賃

B．承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于自然終止 C．承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益

D．租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同的必備條款

16、寫字樓租戶的選擇，考慮的主要準(zhǔn)則是。A：潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽 B：財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力

C：所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 D：租戶的經(jīng)營管理水平

E：租戶對寫字樓內(nèi)其他客戶的影響

17、金融工具的一般特征包括。A：償還性 B：可轉(zhuǎn)讓性 C：安全性 D：收益性 E：決策參與陸

18、若年利率是是%，存款額為2000元，計息周期是兩年，按單利計息方式算出的利息為__元。A．320 B．1200 C．1210 D．210

19、根據(jù)消費者的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A：購買習(xí)慣 B：購買心理 C：購買動機 D：購買行為 E：借款合同 20、某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來3年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有__。A．該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押 B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元 D．若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元 E．該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

21、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價值相比有__。A．甲大于 B．甲等于乙 C．甲小于乙 D．不可比

22、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風(fēng)險分析的方法一般采用__。A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法 D．杠桿分析

23、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A．意愿 B．途徑 C．能力 D．動機

24、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的__。A．收益能夠量化 B．風(fēng)險能夠量化

C．收益和風(fēng)險其一可以量化 D．收益和風(fēng)險均能量化

25、基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地__。A．最低價格 B．最高價格 C．平均價格 D．成交價格