第一篇：2015年下半年臺灣省房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取試題

2015年下半年臺灣省房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求

取試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、仲裁實行“一裁終局”制，裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院。A：不予受理 B：予以受理 C：先予執(zhí)行 D：強制執(zhí)行

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

2、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進行公告。A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

3、房價收入比在倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補貼。A：3 B：4 C：5 D：6 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、征用集體土地的耕地補償費標(biāo)準(zhǔn)是該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的__倍，每個需安置的農(nóng)業(yè)人口安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為：__倍。A．5～10，4～6 B．5～12，3～6 C．6～10，4～6 D．3～6，2～3

5、下列房地產(chǎn)價格影響因素中．不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：樓層 C：方位

D：交通條件

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120㎡，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。則該可比實例在2005年9月末的價格為__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

8、（）是指企業(yè)按照每個消費者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個最基本的組成部件。A．全面覆蓋 B．大量定制 C．市場專業(yè)化 D．產(chǎn)品專業(yè)化

9、從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__。

A．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 B．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 C．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 D．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

10、地下室墻采用磚墻時，其厚度一般不小于mm。A：120 B：240 C：360 D：490 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得__ A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．施工許可證 C．預(yù)售許可證 D．房屋所有權(quán)證

12、物業(yè)管理的全面啟動以為標(biāo)志。A：物業(yè)的接管驗收 B：業(yè)主入住

C：日常的前期物業(yè)管理服務(wù) D：首次業(yè)主大會召開 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、在國有土地上房屋征收補償中，__應(yīng)當(dāng)給予補償 A．未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑 B．違法建筑

C．超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑

D．房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內(nèi)的改建房屋

14、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風(fēng)險。A．市場 B．財務(wù) C．政策 D．經(jīng)營

15、威廉阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。

A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B．市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格 C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D．向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

16、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)存估價對象規(guī)模的范圍之內(nèi)。A：0.5～2.0 B：1.5～2.0 C：0.5～1.5 D：1.0～1.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、教育附加費的稅率在城市一般為營業(yè)稅的__。A．1% B．3% C．5% D．7%

18、定位于最大的細(xì)分市場的營銷方式是__。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

19、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是__。A．屬永久性建筑有柱的貨棚

B．有頂蓋不封閉的永久性架空通廊 C．無頂蓋的室外樓梯

D．與室內(nèi)不相通的類似于陽臺的建筑

20、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用的估計值。A：正常 B：較低 C：平均 D：較高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在Z省A市征收基本農(nóng)田以外的耕地180畝，應(yīng)由審批。A：國務(wù)院 B：國土資源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

22、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于．【2005年考題】 A：社會因素 B：環(huán)境因素 C：人口因素 D：行政因素

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是__。A．簡單平均法 B．移動平均法

C．加權(quán)移動平均法 D．指數(shù)平滑法

24、某宗土地總面積7500㎡，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為4500元/ ㎡，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價下降1％，則理論上因容積率提高應(yīng)補交的地價款為萬元。A：1125 B：1800 C：2250 D：3375 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、以保險的實施形式為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險分為__。A．商業(yè)保險、社會保險和政策保險 B．財產(chǎn)保險和人身保險 C．自愿保險和強制保險 D．定期保險和不定值保險

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、成本控制的主要對象是主要費用中的__。A．固定費用 B．變動費用 C．經(jīng)營費用 D．原材料費用

2、是指參加競購拍賣標(biāo)的的公民、法人或其他組織。A：拍賣人 B：委托人 C：競買人 D：買受人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用為__。A．用地使用費 B．土地費用 C．土地轉(zhuǎn)讓費 D．土地租用費

4、目前我國具有征收土地審批權(quán)的部門有。A：國務(wù)院 B：國土資源部 C：省級人民政府 D：市級人民政府 E：縣級人民政府

5、各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設(shè)項目的成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成的分類不正確的一項是__。A．不可預(yù)見費用包括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅費和其他費用

B．土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費 C．房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 D．前期工程費包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費

6、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是__。A．國務(wù)院

B．國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 C．城市規(guī)劃主管部門 D．土地管理局

7、在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，僅用下限控制的規(guī)定性指標(biāo)包括。A：容積率

B：建筑紅線后退距離 C：綠地率 D：建筑密度 E：車泊位

8、分析市場趨勢的方法有。A：潛在分析法 B：宏觀環(huán)境預(yù)測法 C：銷售人員意見綜合法 D：專家意見法

E：購買者意圖調(diào)查法

9、制作深度價格修正率的要領(lǐng)是__。A．選取標(biāo)準(zhǔn)宗地 B．設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

C．將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份

D．制定單獨深度價格修正率，或?qū)为毶疃葍r格修正率轉(zhuǎn)換為累計或平均深度價格修正率

E．按深度價格修正率求取路線價

10、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的。A：用途多樣性 B：合法性

C：相互影響性 D：外部性 E：易受限制

11、房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，這個狀態(tài)是指。A：租金和價格都不發(fā)生變化 B：建造成本不發(fā)生變化 C：新增量和滅失量相等

D：房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變 E：價格與重置成本相同

12、從開發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有。A：土地 B：勞動力 C：資本 D：經(jīng)驗 E：環(huán)境

13、當(dāng)計息周期短于一年時，實際利率與名義利率的關(guān)系是 A：名義利率大于等于實際利率 B：實際利率大于名義利率 C：名義利率等于實際利率 D：實際利率小于名義利率 E：借款合同

14、住房公積金的增值收益的合法用途包括。(2004年試題)A：獎勵住房公積金管理中心職工 B：建立住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金 C：支付住房公積金管理中心的管理費用 D：建設(shè)廉租住房的補充資金 E：建設(shè)經(jīng)濟適用住房的補充資金

15、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有__。A．發(fā)行企業(yè)債券

B．向銀行借入信用貸款 C．房地產(chǎn)開發(fā)貸款

D．在公開市場上發(fā)行股票 E．土地儲備貸款

16、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

17、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的__。A．區(qū)位 B．用途

C．搬遷補助費 D．建筑面積

18、某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，估價收費最高為__萬元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

19、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A．378.49 B．678.22 C．779.14 D．804.73 20、下列屬于普通股股東享有權(quán)利的有。A：參加股東大會的權(quán)利 B：參加表決的權(quán)利 C：股票轉(zhuǎn)讓權(quán)

D：公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán) E：對公司債務(wù)負(fù)有限責(zé)任

21、保險的基本原則包括。A：最大誠信原則 B：保險利益原則 C：遠因原則 D：近因原則 E：損失補償原則

22、按貸款使用期限的長短，可將貸款分為。A：短期貸款 B：中期貸款 C：長期貸款 D：抵押貸款 E：保證貸款

23、估價報告有效期應(yīng)從__起計。A．估價時點 B．估價作業(yè)期

C．出具估價報告之日

D．簽訂估價委托合同之日

24、建筑平面設(shè)計常見的組合方式包括。A：走廊式組合 B：套間式組合 C：單間式組合 D：大廳式組合 E：整體式組合

25、項目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括__。A．前期工程資料 B．土建資料

C．安裝方面的資料 D．設(shè)計文件 E．竣工圖

第二篇：2017年上半年山東省房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取試題

2017年上半年山東省房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求

取試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、資本化率的公式為。A： B： C： D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1．5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0．5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、投資項目資本金是指__。

A．在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；項目法人可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

B．在投資項目總投資中，由政府部門認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

C．在投資項目總投資中，由項目政府部門認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

D．在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

4、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（）。A．60% B．70% C．80% D．90%

5、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／㎡，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％。已知最近1年來該地區(qū)房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0．5％，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當(dāng)市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了．因此市場需求有一個上限，稱為__。A．市場潛量 B．市場預(yù)測量 C．市場最低量 D．市場最高量

7、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4 000元/㎡，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款__元。A．40 000 B．53 600 C．66 800 D．80 000

8、影響某套住房的實物因素不包括。A：裝修 B：戶型 C：層高 D：樓層

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。A．3275 B．3287 C．3402 D．4375

10、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用__的行為。A．宅基地所有權(quán) B．空間利用權(quán) C．地役權(quán)

D．建筑物相鄰關(guān)系

11、增加了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。A：《中華人民共和國土地管理法》

B：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 C：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 D：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

12、參加民事法律關(guān)系而享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的人，是指民事法律關(guān)系的。A：主體 B：客體 C：內(nèi)容 D：形式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收__個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。A．7 B．10 C．15 D．20

14、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由__向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。A．施工單位 B．建設(shè)單位 C．監(jiān)理單位 D．設(shè)計單位

15、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元／月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8％，若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為

萬元。A：35 B：37．8 C：38．4 D：73．4 E：借款合同

16、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于__。A．物質(zhì)折舊 B．功能折舊 C．經(jīng)濟折舊 D．會計折舊

17、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過__年 A．1 B．2 C．3 D．5

18、銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是__元。A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00

19、房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。A：成交價格 B：理論價格 C：評估價值 D：市場價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是__。

A．土地補償費均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍 B．安置補助費只能發(fā)放給安置單位 C．并非所有的征地都要支付青苗補償費

D．只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

21、下列不屬于經(jīng)財政部批準(zhǔn)免征房產(chǎn)稅范圍的是。A：經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋 B：對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)

C：企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)

D：房產(chǎn)大修停用三個月以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、房地產(chǎn)抵押自合同__之日起生效。A．登記 B．工商鑒證 C．公證 D．簽訂

23、將空調(diào)系統(tǒng)分為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按__分類的。

A．安裝組合情況 B．冷凝器冷卻方式 C．設(shè)備設(shè)置情況 D．所用介質(zhì)

24、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是__。A．政府機關(guān)的辦公樓 B．武警部隊的營房 C．個人自住的住房 D．百貨公司的商場

25、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)姆课菀Y(jié)算。

A：房屋重置價格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價 B：商品房價格 C：房屋結(jié)構(gòu)差價

D：房屋重置價格結(jié)合成新差價 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指__。

A．房屋共有建筑面積 B．土地使用面積 C．房屋使用面積 D．房屋建筑面積

2、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為__元/m2。A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7

3、設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項權(quán)利登記后，該房屋的《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由__收執(zhí)。A．抵押人 B．抵押權(quán)人

C．房屋權(quán)屬登記機關(guān) D．公證機關(guān)

4、目前，我國已基本建立了以國有金融機構(gòu)為主體、其他各類金融機構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營 B：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)監(jiān)管 C：銀行、證券、保險業(yè)共同經(jīng)營 D：銀行、證券、保險業(yè)合作經(jīng)營 E：銀行、證券、保險業(yè)共同監(jiān)管

5、張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有。A：該房屋的所有權(quán)仍屬于張某

B：張某應(yīng)將該房屋交付給甲銀行使用 C：經(jīng)甲銀行同意，張某可以出售該房屋

D：未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效 E：該房屋所有權(quán)證書交給甲銀行保管

6、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于__。A．成本加成定價法 B．目標(biāo)定價法

C．認(rèn)知價值定價法 D．領(lǐng)導(dǎo)定價法

7、開發(fā)項目選址、定點審批階段主要針對以方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目。A：無償劃撥 B：協(xié)議出讓 C：掛牌 D：拍賣 E：招標(biāo)

8、業(yè)主大會履行的職責(zé)有__。

A．制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則

B．選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 C．監(jiān)督業(yè)主公約的實施

D．決定專項維修資金的使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實施 E．選聘、解聘物業(yè)企業(yè)

9、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅為元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、下列關(guān)于房產(chǎn)分丘圖，表述正確的有。A：房產(chǎn)分丘圖是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖 B：房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖 C：房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1：100—1：1000 D：房產(chǎn)分丘圖包括控制點、行政境界、丘界、房屋、附屬設(shè)施等要素和注記 E：房產(chǎn)分丘圖是在房產(chǎn)分戶圖基礎(chǔ)上進一步繪制的明細(xì)

11、某商品房合同約定建筑面積100，產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積107，該商品房的面積誤差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。A．1.00% B．2.13% C．2.22% D．2.50%

13、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：

容積率修正系數(shù)表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 F．1.3 F．1.7 F．2.0 F．2.1 F．修正系數(shù) F．0.5 F．0.6 F．0.8 F．1.0 F．1.1 F．1.2 F．1.6 F．1.8 F．1.9

14、評價會計信息質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)主要有等。A：重要性 B：客觀性 C：相關(guān)性 D：可比性 E：明晰性

15、征用土地實行__級審批制度。A．一 B．二 C．三 D．四

16、路線價法估價時需要用路線價再配合__計算出待估宗地的價格。A．深度百分率 B．資本化率 C．收益率 D．物價指數(shù)

E．其他價格修正率

17、對房地產(chǎn)投資項目進行風(fēng)險分析時，主要是針對可判斷其__的風(fēng)險因素。A．變動可能性 B．影響重要性 C．發(fā)生經(jīng)常性 D．類型歸屬性

18、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起__日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。A．10 B．15 C．20 D．30

19、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于（）。A．假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測 B．收益法中未來租金、運營費用的預(yù)測

C．成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核 D．市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整 E．某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補

20、，除業(yè)主大會另有決定外，都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。A：住宅專項維修資金的存儲利息

B：利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益 C：住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值 D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出節(jié)余

E：利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益

21、下列說法不正確的是__。

A．利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1 B．償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2 C．在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

D．一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%

22、北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A：按地域細(xì)分

B：按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C：按增量存量細(xì)分 D：按交易形式細(xì)分 E：按目標(biāo)市場細(xì)分

23、房地產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括__。A．營業(yè)稅 B．教育費附加

C．城市維護建設(shè)稅 D．房產(chǎn)稅

E．土地使用費

24、下列關(guān)于柱、梁、板，說法正確的是。

A：柱、梁和板，只能是預(yù)制的，不可在工地現(xiàn)制 B：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件

C：板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件

D：柱子在建筑中承受梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載 E：柱子是獨立支承結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件

25、房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般__。A．較低 B．較高 C．不高不低 D．為零

第三篇：江蘇省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路試題

江蘇省2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思

路試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1 000 ㎡，建筑面積為1400 ㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元／㎡和50元／㎡，則該宗土地的減價修正額為。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為．【2007年考題】

A：1765元

B：2000元

C：2069元

D：2400元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、房地產(chǎn)估價的收益法中，資本化率__報酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能沒有明顯嚴(yán)格的數(shù)學(xué)關(guān)系

4、在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用__的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗。

A．科學(xué)

B．客觀

C．準(zhǔn)確

D．全面

5、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是。

A：空間直線距離

B：交通路線距離

C：交通時間距離

D：經(jīng)濟距離

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是__。

A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

7、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和。

A：分區(qū)規(guī)劃

B：簡單規(guī)劃

C：詳細(xì)規(guī)劃

D：控制性規(guī)劃

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

8、用財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV進行項目評價時，當(dāng)__時，說明項目在財務(wù)上是可以接受的。

A．FNPV大于國家規(guī)定值

B．FNPV達到企業(yè)可以接受的水平

C．FNPV≥0 D．FNPV＜0

9、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是__。

A．流動性好

B．高現(xiàn)金匯報

C．市場價值不穩(wěn)定

D．抵御通貨膨脹

10、稅收法律、法規(guī)、規(guī)章是稅收制度的__。

A．總體

B．個體

C．主體

D．客體

11、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用表述不正確的是__。

A．青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B．征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D．地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

12、已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的__，或投資額不足總投資額25%的，或未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，視為閑置土地。

A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

13、下列關(guān)于臨時建設(shè)和臨時用地的管理說法正確的是__。

A．批準(zhǔn)臨時建設(shè)和臨時用地的使用期限，一般均不超過3年

B．臨時建設(shè)是指不須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡單、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線或其他設(shè)施

C．臨時用地是指由于建設(shè)工程施工、堆料或其他原因，需要臨時使用并不用收回的土地

D．臨時建設(shè)和臨時用地都對城市規(guī)劃的實施產(chǎn)生重要的影響

14、某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元／㎡，平均每套住房的市場租金為1500元／月，在受損情況下的市場價格為4500元／㎡；如果對該住宅樓進行修復(fù)，修復(fù)工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5％，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是。

A：該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的

B：修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元

C：該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元

D：在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6．5萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年．市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元／㎡，運營費用率為租金收入的25％．該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則該商鋪的價值為．【2006年考題】

A：521萬元

B：533萬元

C：695萬元

D：711萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8％，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5％和3％?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為。

A：103．26％

B：105．43％

C：112．06％

D：114．42％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是。

A：單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B：分部分項法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位

C：工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D：指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。

A：房地產(chǎn)開發(fā)投資

B：房地產(chǎn)置業(yè)投資

C：房地產(chǎn)間接投資

D：投資于房地產(chǎn)投資信托基金

E：借款合同

19、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是。

A：土地補償費均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍

B：安置補助費只能發(fā)放給安置單位

C：并非所有的征地都要支付青苗補償費

D：只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元． 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照 土地價值進行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。

A．選擇專業(yè)化

B．產(chǎn)品專業(yè)化

C．大量定制

D．單一市場集中化

22、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。

A．不可移動性

B．適應(yīng)性

C．弱流動性

D．相互影響性

23、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D．路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格

24、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。

A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

25、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

A．出售

B．抵押

C．轉(zhuǎn)讓

D．經(jīng)營

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為__幾個檔次。

A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

2、在運用成本法時最主要的有__。

A．區(qū)分計劃成本和實際成本

B．區(qū)分實際成本和客觀成本

C．結(jié)合實際成本來確定評估價值

D．結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價值 3、1986年9月，國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值一次減除__后的余值或房產(chǎn)的租金收入。

A．10%～20% B．20%～30% C．10%～30% D．30%～40%

4、下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊資本或出資額，表述正確的是。

A：一級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上

B：一級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上

D：二級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬元以上

5、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于__階段的工作。

A．風(fēng)險辨識

B．風(fēng)險估計

C．風(fēng)險評價

D．風(fēng)險決策

6、李某從甲公司購買商品房一套，合同約定建筑面積為126 m2，單價為4500元/m2，交房時測繪得到的建筑面積是121 m2，則李某可以選擇__。

A．退房

B．甲公司返還李某22 500元

C．甲公司返還李某27 900元

D．甲公司返還李某36 706元

E．甲公司返還李某45 000元

7、項目管理的目標(biāo)就是尋求項目的最優(yōu)均衡控制。

A：質(zhì)量

B：安全

C：成本

D：資源

E：時間

8、普通股票的國家股的持有人必須是。

A：國務(wù)院授權(quán)的部門

B：國務(wù)院授權(quán)的機構(gòu)

C：由地方人民政府授權(quán)的部門

D：由地方人民政府授權(quán)的機構(gòu)

E：由地方人民政府授權(quán)的個人

9、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有．(2005年試題)A：單元估算法

B：概預(yù)算定額法

C：工程量近似匡算法

D：蒙特卡洛模擬法

E：單位指標(biāo)估算法

10、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括__等。

A．圖書館

B．鋼鐵廠

C．空置的寫字樓

D．單純的建筑物

E．加油站

11、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是。

A：單元估算法

B：概算指標(biāo)法

C：單位指標(biāo)估算法

D：工程最近似匡算法 E：借款合同

12、拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，裁決的內(nèi)容包括等事項。

A：補償方式和補償金額

B：安置用房面積和安置地點

C：搬遷期限

D：搬遷協(xié)議

E：搬遷過渡方式和過渡期限

13、成本法中的利息計算，包括（）的利息。

A．土地取得成本和開發(fā)成本

B．土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用

C．土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和利潤

D．借貸資金

E．自有資金

14、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。

A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的C：公有住房無正當(dāng)理由閑置6個月以上

D：故意損壞房屋的行為

E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

15、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

C．房地產(chǎn)面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數(shù)點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經(jīng)營性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)

E．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記

16、關(guān)于違約和違約責(zé)任，下列說法有誤的是__。

A．當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限到來之后要求其承擔(dān)違約責(zé)任

B．履行期限到來之后，當(dāng)事人不履行或不完全履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成實際違約

C．實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當(dāng)履行、部分履行

D．違約的形式包括預(yù)期違約和實際違約

17、某開發(fā)公司支付全部土地使用權(quán)出讓金800萬元，取得某宗土地的使用權(quán)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)，按照規(guī)定，對該公司最高可以征收萬元土地閑置費。

A：100 B：150 C：160 D：200 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、分析信息是指對主要變量可以分析其__并計算平均值，同時還可以采用統(tǒng)計技術(shù)和決策模型來進行分析。

A．量化性

B．增值率

C．移換性

D．離散性

19、城市規(guī)劃確定的江、河、湖等城市地表水體保護和控制的地域界線是。

A：紫線

B：綠線

C：藍線

D：黃線

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、征收土地公告應(yīng)包括的內(nèi)容有__。

A．征收批準(zhǔn)機關(guān)、文號、時間和用途

B．被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積

C．征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑

D．辦理征地補償?shù)钠谙?、地點

E．土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式

21、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，（）是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

A．投機需求的膨脹

B．金融機構(gòu)的過度放貸

C．土地的有限性和稀缺性

D．開發(fā)商之間的博弈

22、下列可以采用劃撥方式取得土地使用權(quán)的有。

A：國家機關(guān)用地

B：商品住宅用地

C：學(xué)校用地

D：高速公路用地

E：國家重點扶持的能源項目用地

23、下列導(dǎo)致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費的有。

A：資金短缺

B：洪澇災(zāi)害

C：建材供應(yīng)短缺

D：開挖基槽發(fā)現(xiàn)重要古墓

E：規(guī)劃方案上報后審批期限超過一年

24、政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用公益房地產(chǎn)估價宜采用__。

A．比較法

B．收益法

C．成本法

D．假設(shè)開發(fā)法

25、尋找因不同估價方法的測算導(dǎo)致結(jié)果較大差異的原因，可以從等方面進行檢查。

A：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確

B：是否符合估價原則 C：估價時間的長短是否合理

D：選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的E：所搜集的資料是否全面

第四篇：2016年河北省房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試題

2016年河北省房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金__以下的土地閑置費。A．10% B．15% C．20% D．25% 2、2010年某企業(yè)的負(fù)債總額為250萬元，所有者權(quán)益總額為750萬元，則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是__。A．15% B．25% C．30% D．35%

3、土地使用稅不在__征收。A．城市 B．縣城 C．建制鎮(zhèn) D．農(nóng)村

4、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為__。A．50萬元 B．55萬元 C．60萬元

D．60萬元以上

5、在某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個綜合小區(qū)內(nèi)，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設(shè)施。開發(fā)商根據(jù)不同物業(yè)之間的成本差額、不同顧客對不同物業(yè)的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業(yè)之間的價格差距。這種定價方法屬于產(chǎn)品組合定價方法中的__。A．產(chǎn)品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產(chǎn)品束定價

6、為了規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日開始實施__，明確規(guī)定了土地的有償出讓對象。A．《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》 B．《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》 C．《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 D．《城市房地產(chǎn)管理法》

7、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20％，銷售稅費率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6％．風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25％，則該寫字樓目前的收益價格為萬元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、__是開發(fā)利潤與總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標(biāo)。A．開發(fā)利潤率 B．財務(wù)利潤率 C．項目利潤率 D．成本利潤率

9、下列關(guān)于民法的內(nèi)容，說法不正確的是__。A．在特殊情況下，國家也是民事法律關(guān)系的主體

B．智力成果是一種無形資產(chǎn)，是知識產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體 C．物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)屬于形成權(quán)

D．胎兒不具有民事權(quán)利能力，不得成為民事法律關(guān)系的主體

10、估價對象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經(jīng)營費用增長1．5％，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，最后一年不再經(jīng)營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉(zhuǎn)讓(均發(fā)生在年末)．該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價格為。

A：3173．45萬元 B：3205．26萬元 C：4971．37萬元 D：7602．76萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、某估價事務(wù)所在2004年9月20日至10月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2004年9月30日的價格之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議．現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為。A：2004年10月20日 B：2004年9月20日 C：重新估價的作業(yè)日期 D：2004年9月30日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

13、當(dāng)選擇最佳開發(fā)利用方式時，最重要的是要選擇__。A．用途

B．建筑容積率 C．覆蓋率 D．建筑式樣

14、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1999-2005年價格如下表所示：點擊查看大圖計算過程中各年加權(quán)采用的權(quán)重如下表所示：權(quán)重計算表根據(jù)平均增減量法進行估價，預(yù)測該地區(qū)該類型房地產(chǎn)2006年的價格為（）（元/m2）A．3200? B．3185? C．3257? D．3156

15、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

16、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是__。A．1.8月 B．2.5季 C．1.8年 D．0.45年

17、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用，是__。A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標(biāo)法

18、對于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)期限，最長不得超過__。A．五年 B．三年 C．兩年 D．一年

19、房地產(chǎn)抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋__其抵押財產(chǎn)。A．屬于 B．不屬于

C．根據(jù)情況確定

D．依照抵押合同規(guī)定 20、某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災(zāi)保險，則其投保價值應(yīng)為__萬元。A．100 B．70 C．60 D．40

21、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是。A：領(lǐng)導(dǎo)定價法 B：挑戰(zhàn)定價法

C：隨行就市定價法 D：價值定價法 E：借款合同

22、是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。A：房屋出租 B：房屋轉(zhuǎn)租 C：房屋承租 D：房屋租賃

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、一廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為__年。A．40 B．42 C．48 D．50

24、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預(yù)計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004．年該物業(yè)的價值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%；物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，__投資風(fēng)險更大。A．物業(yè)甲 B．物業(yè)乙 C．一樣大 D．無法判斷

25、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是．(2008年試題)A：稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費用

B：稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息 C：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關(guān)的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到16月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于__。A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m3 2、2009年5月，A縣人民法院委托委托具有B房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司，對某辦公綜合大樓進行了拍賣價值評估，該辦公綜合大樓評估價值為150萬元。根據(jù)規(guī)定，B房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司應(yīng)收房地產(chǎn)估價費為元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、下列屬于目前我國劃撥土地轉(zhuǎn)讓政策的有。

A：報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由出讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金

B：報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金

C：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續(xù)的同時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益上繳國家

4、房地產(chǎn)測繪的作用__。

A．為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù) B．為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù) C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產(chǎn)管理提供技術(shù)服務(wù)

E．房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)

5、凈利潤為等三個項目的總額減去所得稅費用之后的余額。A：營業(yè)利潤 B：營業(yè)支出 C：投資凈收益

D：營業(yè)內(nèi)收支凈額 E：營業(yè)外收支凈額

6、房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機構(gòu)服務(wù)的資金類型是。A：支付土地出讓金的貸款

B：支付開發(fā)費用的短期資金或“建設(shè)貸款” C：用于土地儲備的貸款

D：項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款” E：購房貸款

7、收益性物業(yè)管理中的費用支出一般包括建筑物的維修費用、（）和有關(guān)稅費。A．管理費 B．服務(wù)及設(shè)備費用 C．保險費 D．職員工資

8、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是__。A．土地稀缺 B．城市化進程快 C．競爭充分性 D．交易復(fù)雜性

9、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為__時點的狀態(tài)。A．現(xiàn)在 B．未來 C．過去 D．B和C

10、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為__。A．5.00% B．7.50% C．18.36% D．28.85%

11、權(quán)益狀況比較、調(diào)整的主要內(nèi)容包括__。A．土地使用年限 B．土地出讓方式

C．城市規(guī)劃限制條件 D．樓層、朝向

E．公共設(shè)施完備程度

12、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi)，取得了一塊商業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)，按照規(guī)定，該土地使用權(quán)出讓最高年限為__年。A．40 B．50 C．60 D．70

13、下列對房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的表述中，正確的有__。

A．房地產(chǎn)書面咨詢收費一般每份300～1000元，對技術(shù)難度大的咨詢報告可適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)，一般不能超過咨詢標(biāo)的的0.6% B．房地產(chǎn)評估采用差額定率累進計費的方法收費

C．房屋租賃代理收費，按租期的長短，由雙方協(xié)商一次性收取 D．房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%～2.5%計收 E．實行房屋買賣獨家代理的，由雙方協(xié)商收費，但最高不能超過成交價格的3%

14、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入 D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

15、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用__求取。A．市場比較法 B．基準(zhǔn)地價修正法 C．假設(shè)開發(fā)法 D．成本法

16、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為。A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0

17、屬于城市規(guī)劃法律體系的是。A：主干法及配套法規(guī)和規(guī)章 B：專項法 C：審批法 D：管理法

E：相關(guān)法律法規(guī)

18、下列關(guān)于代理權(quán)和代理行為，表述正確的是。

A：代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為 B：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任 C：代理權(quán)不得濫用

D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為

E：代理權(quán)應(yīng)為維護被代理人的最大利益而行使

19、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，__。A．由國家無償收回 B．自動續(xù)期

C．應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期 D．應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期

20、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標(biāo)取得一項目土地使用權(quán)進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進度支付。(2007年試題)下列關(guān)于雙方達成協(xié)議的表述中，正確的是。A：雙方達成的是一種單務(wù)合同

B：雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告 C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司開始支付的款項是一種定金 E：停止侵害

21、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是調(diào)查。A：市場需求容量 B：消費者行為 C：市場營銷因素 D：競爭情況 E：借款合同

22、拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，應(yīng)。A：由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置 B：由拆遷人對房屋所有人進行補償，對承租人進行安置

C：實行貨幣補償，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋撤銷租賃協(xié)議 D：實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換

E：被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議

23、物業(yè)服務(wù)合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為__。A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》 B．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》 C．業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》

D．業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》 E．業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《一般物業(yè)服務(wù)合同》

24、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給子補償。A：選址意見書

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D：鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證 E：農(nóng)村生產(chǎn)規(guī)劃許可證

25、荷載分為。A：永久荷載 B：恒荷載 C：可變荷載 D：偶然荷載 E：必然荷載

第五篇：江西省2016年上半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取模擬試題

江西省2016年上半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求

取模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)估價的主要難點是（）。A．市場行情變化不定 B．供需變化引起價格變化

C．房地產(chǎn)價格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握 D．房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同

2、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。

A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法” B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用

C：對于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進行估價

D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以為導(dǎo)向求取估價對象的價值。A：房地產(chǎn)供需

B：房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益

C：房地產(chǎn)預(yù)測的開發(fā)完成后的價值 D：土地利用價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、某宗房地產(chǎn)若采用市場比較法估價得出了四個估價結(jié)果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，現(xiàn)決定采用中位數(shù)，則其估價結(jié)果為__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

5、按照，環(huán)境污染分為廢氣污染、廢水污染、噪聲污染、固體廢物污染、輻射污染等。A：環(huán)境要素 B：污染物的性質(zhì) C：污染物的形態(tài) D：污染的空間

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于。A：土地總量有限 B：規(guī)劃限制 C：房地產(chǎn)不可移動 D：價值量大

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、在我國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造等都需申請領(lǐng)取施工許可證，但工程投資額在__萬元以下或建筑面積在__m2以下的建筑工程，可不申請辦理施工許可證。A．10，200 B．20，200 C．30，300 D．30，500

8、下列關(guān)于達成拆遷房屋補償協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，錯誤的是。A：拆遷當(dāng)事人達成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采取仲裁方式

B：拆遷當(dāng)事人沒有達成仲裁協(xié)議，可向人民法院提起民事訴訟 C：訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行

D：拆遷當(dāng)事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

9、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補地價為（）萬元。A．500 B．525 C．600 D．1650

10、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

11、城市用地適用性的評定要因地制宜，特別是抓住對用地影響最突出的要素，進行重點的分析與評價。A：主導(dǎo)質(zhì)量 B：主導(dǎo)環(huán)境 C：主導(dǎo)規(guī)劃 D：主導(dǎo)用途

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、在住宅旁邊修筑一條道路所帶來的汽車噪聲污染，屬于。A：點源 B：面源

C：永久性污染源 D：暫時性污染源 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的政策表述中，正確的是__。A．設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)有不少于2000萬元人民幣的實有資本

B．設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，再報城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)

C．擔(dān)保公司的實有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主 D．擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的20倍；超過20倍的，應(yīng)當(dāng)追加實有資本

14、下列與城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是__。A．城市規(guī)劃的制定

B．城市規(guī)劃的實施和管理 C．城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查

D．城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定

15、下列關(guān)于設(shè)計方案評價原則的說法不正確的是__。

A．經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進性相結(jié)．合原則是要在滿足使用者需求的前提下盡可能降低造價

B．項目全壽命費用是項目從投資一開始一直到項目建設(shè)完成投入使用所發(fā)生的一切費用

C．設(shè)計過程中要力求項目全壽命費用最低

D．設(shè)計者要兼顧近期和遠期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠期效益相結(jié)合的原則

16、某建筑物的建筑面積為2 000㎡，占地面積為3 000 ㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1 800元/㎡，則該建筑物的成新率為。A：44％ B：50％ C：67％ D：86％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、__是指土地登記機關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍的全部采地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利進行集中、統(tǒng)一的登記。A．房屋總登記 B．初始土地登記 C．房屋初始登記

D．房屋他項權(quán)利登記

18、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括__。A．大氣環(huán)境 B．聲覺環(huán)境 C．衛(wèi)生環(huán)境 D．治安環(huán)境

19、相對于現(xiàn)金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A．投資利潤率 B．投資回報率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率

20、房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以倍中誤差作為限差。A：一 B：兩 C：三 D：四

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、根據(jù)基金證券能否贖回，可將其分為__。A．公開型和內(nèi)部型 B．開放型和封閉型 C．固定型和管理型 D．契約型和公司型

22、詳細(xì)可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精度在__。A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

23、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是。A：城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B：人口數(shù)最與結(jié)構(gòu) C：土地資源狀況 D：建筑技術(shù)進步 E：借款合同

24、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是。A：商用房地產(chǎn)的風(fēng)險更高 B：商用房地產(chǎn)的收益更高 C：商用房地產(chǎn)的價值更高

D：商用房地產(chǎn)的增值潛力更大 E：借款合同

25、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于。A：變動成本的設(shè)置 B：平衡點的設(shè)置 C：固定成本的設(shè)置 D：產(chǎn)銷量的不同 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、平均利率具有以下特點。

A：隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機構(gòu)成的提高，平均利率有下降趨勢 B：平均利率具有相對穩(wěn)定性

C：平均利率的決定具有很大偶然性 D：平均利率具有政策性

E：平均利率與市場經(jīng)濟條件好壞無關(guān)

2、基本完好房的判定標(biāo)準(zhǔn)是__。A．

九、八成 B．

八、七成 C．

七、六成 D．

六、五成

3、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類__。A．主觀合理價值和公開市場價值 B．主觀合理價值和非公開市場價值 C．主觀合理價值和客觀合理價值 D．公開市場價值和非公開市場價值

4、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是。(2008年試題)A：在建工程 B：車站 C：購物中心

D：科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) E：借款合同

5、個人轉(zhuǎn)讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。A：土地增值稅 B：個人所得稅 C：營業(yè)稅 D：契稅 E：印花稅

6、北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A：按地域細(xì)分

B：按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C：按增量存量細(xì)分 D：按交易形式細(xì)分 E：按目標(biāo)市場細(xì)分

7、房地產(chǎn)行政法規(guī)包括等。A：《物業(yè)管理條例》 B：《商品房銷售管理辦法》 C：《城市私有房屋管理暫行條例》 D：《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》 E：《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》

8、下列，屬于加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施。A：附加 B：加成 C：減稅 D：免稅

E：規(guī)定起征點和免征額

9、以下不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有__。A．贈與 B．租賃 C．典當(dāng)

D．以房地產(chǎn)抵債 E．以房地產(chǎn)作價入股

10、下列有關(guān)拍賣活動的各類型特點，說法錯誤的是__。

A．拍賣目的在于將物品換價兌現(xiàn)，與清償債務(wù)不一定有直接關(guān)系

B．動產(chǎn)拍賣的成交一般以拍賣標(biāo)的物實際占有的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，不動產(chǎn)拍賣成交一般以拍賣標(biāo)的物財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志

C．在有保留價的拍賣中，再拍賣的保留價略高于一次性拍賣

D．有保留價拍賣通常用于價值較高的標(biāo)的物拍賣，如房屋、土地、文物藝術(shù)品等，無保留價拍賣通常用于價值低的標(biāo)的物的拍賣

11、中位數(shù)是指分布數(shù)列中總體各單位標(biāo)志值按大小順序排列，處在的標(biāo)志值。A：最前位次 B：中間位置 C：倒數(shù)位次 D：最后位次

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、我國城市土地使用制度改革突出表現(xiàn)在。A：征收土地使用費

B：開展土地使用權(quán)無償出讓和有償轉(zhuǎn)讓

C：制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī) D：修改憲法和土地管理法

E：制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例

13、從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力的財務(wù)報表是__。A．全部投資現(xiàn)金流量表 B．資本金現(xiàn)金流量表 C．投資者各方現(xiàn)金流量表 D．資金來源與運用表

14、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是。A：表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例 B：反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度

C：資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強 D：屬于長期償債能力指標(biāo)

E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

15、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是__萬元。A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10

16、保險公估人是指受保險人或保險客戶委托，辦理保險標(biāo)的等業(yè)務(wù)，出具有關(guān)報告或證明，并向委托人收取費用的企業(yè)。A：規(guī)劃 B：鑒定 C：估價

D：賠款清算 E：估損

17、在下列情況下，職工可以提取住房公積金。A：購買商業(yè)門市 B：大修自住住房

C：償還購房貸款本息時

D：房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時 E：職工喪失繳存條件

18、用市場法對房地產(chǎn)進行估價時，需要進行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價格 E．房地產(chǎn)狀況

19、項目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括__。A．前期工程資料 B．土建資料

C．安裝方面的資料 D．設(shè)計文件 E．竣工圖 20、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有。A：單位比較法 B：市場提取法 C：分解法

D：工料測量法 E：分部分項法

21、造成成交價格偏離正常市場價格的因素有__等。A．利害關(guān)系人之間的交易 B．供求不均衡

C．急于出售的交易

D．交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易

E．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易

22、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個__內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A．開發(fā)期

B．靜態(tài)投資回收期 C．項目經(jīng)營期 D．計算期

23、以縣為單位，人均耕地在1畝以下，耕地占用稅為每平方米__元。A．1～3 B．2～8 C．3～9 D．2～10

24、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向求取估價對象的價值。A．預(yù)期未來收益 B．預(yù)期收益能力 C．預(yù)期價格高低 D．預(yù)期價格漲落

25、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是（）。A．市場需求容量調(diào)查 B．市場營銷因素調(diào)查 C．競爭情況調(diào)查 D．消費者調(diào)查