第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款-風(fēng)險審查要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險審查要點(diǎn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款人主體資格的法律審查

為全面考察房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格，實(shí)踐中銀行可要求申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)提供下列資料：借款申請報告；公司章程、成立批文、經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本，借款授權(quán)書（股份制企業(yè)），貸款證年檢證明復(fù)印件，貸款證卡及復(fù)印件；經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報及本期財務(wù)報表；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書、工商管理部門的注冊驗(yàn)資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的決議、公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等。

實(shí)踐中銀行對房地產(chǎn)貸款申請進(jìn)行審查時，重點(diǎn)要對申請人的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行審查。

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查，主要是為了確保申請人具有法人資格，可以作為民事主體向商業(yè)銀行申請貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查包括，申請人營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容，借款人于申請貸款當(dāng)年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交該當(dāng)年的營業(yè)執(zhí)照；如借款人非于申請貸款當(dāng)年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)提交經(jīng)過該當(dāng)年年檢過的營業(yè)執(zhí)照。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的審查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需具有一般借款人都有的營業(yè)執(zhí)照，還需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，這是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為借款人特殊要求。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動應(yīng)認(rèn)定無效。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，應(yīng)著重審查以下三個方面：申請人是否取得了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、申請人取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書是否經(jīng)過年檢、申請人取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書是否與其承擔(dān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模相一致。

二、對房地產(chǎn)項(xiàng)目資料的法律審查

銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此對貸款項(xiàng)目合法性進(jìn)行審查是銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的前提。銀行對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目審查應(yīng)要求借款人提交以下項(xiàng)目資料文件：立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、可行性研究報告及項(xiàng)目預(yù)算報告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證、地價款繳交憑證復(fù)印件；施工許可證；自籌資金比例；合作項(xiàng)目需提供合作開發(fā)協(xié)議或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。實(shí)踐中商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的法律審查應(yīng)重點(diǎn)放在立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和四證上及自籌資金比例上。

（一）對房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查。

銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等四證的審查應(yīng)主要注意審查兩方面：

1、注意審查立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證的有效性

首先，要注意審查借款人提供的批準(zhǔn)文件是否有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的。其次，在審查項(xiàng)目四證時，應(yīng)注意審查四證的頒發(fā)時間，確認(rèn)四證的有效期。我國有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或建設(shè)用地超過兩年未使用，由城市規(guī)劃行政主管部門撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。開發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在6個月內(nèi)申請開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準(zhǔn)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或超過延期時限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應(yīng)注意國家法規(guī)對四證時效的規(guī)定，防止超過時效導(dǎo)致項(xiàng)目不合法。

2、注意項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及四證確定項(xiàng)目開發(fā)地域

根據(jù)中國人民銀行（銀發(fā)[2003]121號）文件的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。銀行可根據(jù)項(xiàng)目資料提供的有關(guān)信息，如批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的名稱，項(xiàng)目地塊的坐落等確保借款人申請發(fā)放的貸款項(xiàng)目在本地區(qū)之內(nèi)。

（二）商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)自籌資金的審查

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。”同時中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）文件也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。”銀監(jiān)會頒布的《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險監(jiān)管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。

為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產(chǎn)企業(yè)對自籌資金采取了靈活態(tài)度。在實(shí)踐中，銀行要區(qū)別情況認(rèn)真審查：

1、同一房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計(jì)算借款人自籌資金比率時，將企業(yè)向其他銀行融資所獲得的貸款也計(jì)入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應(yīng)接受此種自籌資金比例計(jì)算方式。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的股東或其他企業(yè)投入，但不作為企業(yè)資本金投入，而是作為房地產(chǎn)企業(yè)與其股東之間的其他往來款項(xiàng)的形式作帳。此時，對于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規(guī)和人民銀行規(guī)定要求的，股東或其他企業(yè)暫借借款人的款項(xiàng)可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應(yīng)要求借款人的股東或其他企業(yè)書面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項(xiàng)目建設(shè)和按時還貸。

（三）對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目幾種特殊情況的審查

1、對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目運(yùn)做是否規(guī)范進(jìn)行審查

我國法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)貸款中只有合法的開發(fā)主體才能享有所開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入；立項(xiàng)批準(zhǔn)文件確定的開發(fā)主體與“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致、“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致時，開發(fā)商（借款人）不是項(xiàng)目的合法建設(shè)主體。借款人不是項(xiàng)目建設(shè)的合法主體，可能引發(fā)糾紛使借款人陷入訴訟爭執(zhí)中；同時也會使借款人能否享有項(xiàng)目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來風(fēng)險。

為防止項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范而引起的風(fēng)險，銀行可采取以下措施加以防范：嚴(yán)格按照人民銀行及銀監(jiān)會的的信貸政策，審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的批準(zhǔn)文件和權(quán)證中記載的開發(fā)商的名稱是否一致，對不一致的，應(yīng)建議向銀行申請貸款的開發(fā)商（借款人）變更有關(guān)權(quán)證，使其成為項(xiàng)目建設(shè)的合法主體；對借款人非自身原因不能獲取政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及有關(guān)權(quán)證的變更批復(fù)，但政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)答復(fù)肯定了借款人項(xiàng)目開發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對銀行貸款承擔(dān)還本付息的責(zé)任。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是否合法進(jìn)行審查

房地產(chǎn)開發(fā)是一個綜合開發(fā)過程，應(yīng)與城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、城市綠化等方面協(xié)調(diào)一致，以達(dá)到綜合治理的目的。房地產(chǎn)開發(fā)的立項(xiàng)審批，涉及到城市建設(shè)、規(guī)劃、交通、水資源保護(hù)、行污排撈、環(huán)境保護(hù)、文化構(gòu)成等諸多方面的問題，一個合法的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護(hù)法、防洪法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。但是實(shí)踐中，主管房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項(xiàng)批準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目被依法撤消或項(xiàng)目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開發(fā)商投入巨大的開發(fā)成本后，項(xiàng)目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴(yán)重影響銀行貸款的安全。銀行可以從以下幾個方面進(jìn)行防范：

（1）審批人員應(yīng)熟悉與房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)的有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，如對項(xiàng)目的合法性存在疑惑，應(yīng)及時查閱有關(guān)的法律法規(guī)直至咨詢有關(guān)業(yè)務(wù)人員。

（2）要求借款人提供有效擔(dān)保，實(shí)踐中借款人多以開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)為借款提供抵押擔(dān)保，但是如果項(xiàng)目因?qū)嵸|(zhì)不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權(quán)也有可能因項(xiàng)目被撤消而無效，導(dǎo)致貸款擔(dān)保落空。因此貸款銀行在審批開發(fā)貸款時，對項(xiàng)目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問時，應(yīng)要求借款人提供除土地使用權(quán)以外的有效擔(dān)保。

（3）依法維權(quán)，保護(hù)銀行利益。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的不合法是因?yàn)檎畬徟块T的過錯造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過錯的政府審批部門承擔(dān)賠償責(zé)任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。

3、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓引發(fā)貸款風(fēng)險的審查

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指一方將已獲得的土地使用權(quán)連同項(xiàng)目規(guī)劃許可正、施工許可證等有關(guān)文件和已建成的房地產(chǎn)實(shí)物部分有償轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方去完成項(xiàng)目建設(shè)，此時如銀行已對該項(xiàng)目發(fā)放了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，則由于借款人（原項(xiàng)目開發(fā)商）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風(fēng)險。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：

（1）要求借款人提前償還貸款本息，結(jié)束房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律關(guān)系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉(zhuǎn)讓所開發(fā)項(xiàng)目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。（2）與借款人、項(xiàng)目受讓人協(xié)商，將開發(fā)貸款的借款人變更為項(xiàng)目受讓人，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)原借款人根據(jù)借款合同應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，如貸款銀行采取此種措施應(yīng)注意審查開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法性。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須符合上述條件。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須履行特定手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受讓人必須符合法定條件。由于我國對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入及資質(zhì)管理制度，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受讓人必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書且其資質(zhì)等級符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的擔(dān)保

實(shí)踐中由于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款金額大、周期長，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產(chǎn)抵押貸款，對保證、質(zhì)押及房地產(chǎn)以外其他資產(chǎn)的抵押不宜接受。

（一）商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)抵押時應(yīng)注意審查以下法律風(fēng)險及防范措施

1、在接受房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)注意審查產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性及來源的合法性。

銀行在對房地產(chǎn)抵押進(jìn)行審查時，不應(yīng)僅進(jìn)行形式上的審查，還應(yīng)對抵押人取得權(quán)屬證明是否經(jīng)過了法定程序進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。實(shí)踐中，銀行應(yīng)特別關(guān)注以下情況：

（1）應(yīng)注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，我國只有縣級以上人民政府或土地管理部門才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，而像開發(fā)區(qū)管委會等單位是無權(quán)出讓土地，更無權(quán)頒發(fā)土地證的；

（2）注意審查土地出讓金是否已經(jīng)交清。應(yīng)要求抵押人提供與合同價款相符的發(fā)票；對以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，還應(yīng)注意審查土地使用權(quán)出讓金不能低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，否則無效。

（3）對于在二級市場受讓的用于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)，注意審查該土地在轉(zhuǎn)讓時是否已經(jīng)完成了原土地出讓合同規(guī)定的開發(fā)計(jì)劃等；

（4）在接受二手房抵押貸款時，針對一些關(guān)聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。應(yīng)注意審查交易的真實(shí)性，如是否支付對價、贈予行為是否是真實(shí)意思表示、房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人身份的真實(shí)性以及房屋買賣合同是否合法有效等；

2、在接受學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產(chǎn)作抵押時應(yīng)注意的問題。根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第3款規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得設(shè)定抵押。因此，一般來說像學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設(shè)施作抵押，但學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設(shè)施以外的財產(chǎn)（如店面）為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，原則上應(yīng)當(dāng)可以接受。

一般來說，社會公益性事業(yè)單位，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。社會公益性團(tuán)體，包括紅十字會、殘疾人聯(lián)合會、環(huán)境保護(hù)協(xié)會、宗教協(xié)會等。

3、在接受光地抵押時應(yīng)注意的問題。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金25%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)，可能由于該土地超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未開發(fā)，被土地主管部門依照該規(guī)定無償收回，被抵押的土地使用權(quán)會隨之依法轉(zhuǎn)移歸國家所有，致使抵押權(quán)落空。

為避免出現(xiàn)上述風(fēng)險，銀行在接受土地使用權(quán)（光地）抵押時，應(yīng)加強(qiáng)貸后管理，及時關(guān)注土地開發(fā)進(jìn)展情況，對于未能在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)積極敦促抵押人及時到土地主管部門辦理延期開發(fā)手續(xù)，或及時采取合同中約定的違約救濟(jì)措施，避免土地使用權(quán)被國家無償收回。

4、接受集體土地使用權(quán)抵押時應(yīng)注意的問題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權(quán)中，只有抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。但鑒于集體土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)方面限制比較多，且實(shí)際價值難以判斷，如林地使用權(quán)。因此，在實(shí)踐中，一般不得接受集體土地使用權(quán)抵押。

5、辦理土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)同時抵押時應(yīng)注意的問題。

根據(jù)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。這就是通常所說的房地產(chǎn)抵押時“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時抵押，但在實(shí)踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實(shí)現(xiàn)房地同時抵押，卻是橫亙在銀行面前的一道難題。

由于我區(qū)房屋和土地是實(shí)行分別管理、分開發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無明確規(guī)定，為防范法律風(fēng)險，辦理房地產(chǎn)抵押時應(yīng)分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權(quán)人產(chǎn)生法律糾紛。

6、關(guān)于對一棟樓房僅以部分樓層抵押（或一棟房屋，其占地面積遠(yuǎn)小于其土地證面積），其土地如何辦理抵押登記的問題。對一棟樓房僅以部分樓層抵押，可以從以下兩個方面辦理土地抵押登記：（1）對于能夠辦理土地分割的，應(yīng)要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記；（2）對于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應(yīng)要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應(yīng)要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號，抵押權(quán)人及抵押金額。

7、關(guān)于抵押登記期限的問題。

根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第12條規(guī)定我國法定的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間為主合同債權(quán)訴訟時效結(jié)束后二年，只要在此期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，人民法院都應(yīng)予以認(rèn)可。根據(jù)該規(guī)定，可以認(rèn)定：其

一、物權(quán)登記機(jī)關(guān)自行設(shè)定物權(quán)擔(dān)保期限沒有法律依據(jù)，是無效的；其

二、在法定擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間即主合同債權(quán)訴訟時效結(jié)束后二年內(nèi)主張擔(dān)保物權(quán)均是合法有效的。但為了防范經(jīng)營風(fēng)險，在條件允許的情況下，銀行應(yīng)從審慎性原則出發(fā)，按時前往登記部門辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復(fù)抵押，產(chǎn)生糾紛。

8、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記問題。

根據(jù)國土資源部《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知時所作的規(guī)定，銀行在辦理以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押擔(dān)保貸款時，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門的批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。另外，銀行在測算劃撥土地的抵押率時，應(yīng)注意先行從其總價值中扣減與其在出讓時應(yīng)繳納的土地出讓金等金額相當(dāng)?shù)倪@部分價值。

9、關(guān)于在建工程抵押的問題。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開發(fā)商不得以在建工程為他人債務(wù)作擔(dān)保，也不能為自己其他性質(zhì)的的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。另外根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，在建工程在竣工驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時將在建工程抵押變更為房地產(chǎn)抵押，防止銀行抵押權(quán)落空。

（二）注意審查房地產(chǎn)抵押中涉及到的幾種法律關(guān)系

1、注意審查在建工程抵押與建設(shè)工程工程款優(yōu)先權(quán)的關(guān)系

《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行抵押優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)。最高人民法院于2002年6月11日通過的《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號)也明確規(guī)定,建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此,銀行應(yīng)注意防范建設(shè)工程式優(yōu)先受償權(quán)帶來的貸款風(fēng)險。

由于法律和司法解釋并未規(guī)定建筑工程優(yōu)先權(quán)公示制度,導(dǎo)致該建設(shè)工程式的抵押權(quán)人在接受抵押時無從了解該建設(shè)工程上是否存在承包人的優(yōu)先權(quán)。因此,假如貸款銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)時接受了在建工程抵押,但開發(fā)商并未如約支付承包人建筑工程款時,貸款銀行的抵押權(quán)很可能落空。為了最大限度的防范在建工程抵押權(quán)落空的風(fēng)險權(quán)落空的風(fēng)險,貸款銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時可以采取以下措施:（1）注意審查建筑工程承包合同對工程價款的約定。貸款銀行應(yīng)注意審查了解《建設(shè)工程合同》約定的工程總價款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設(shè)的情況，在承包商欲行使優(yōu)先受嘗權(quán)時貸款銀行應(yīng)該協(xié)助開發(fā)商。根據(jù)《建設(shè)工程合同》的約定和法律規(guī)定，對建設(shè)工程價款超過合同約定或超過預(yù)算數(shù)額時要求開發(fā)商行使拒絕權(quán)。另外最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，承包人的優(yōu)先權(quán)的行使須在建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個月之內(nèi)行使才為有效，因此貸款銀行還可根據(jù)《建設(shè)工程合同》掌握承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限，以便及時提出抗辯。

（2）在確定抵押物價值時扣除工程價款。由于承包人的工程價款優(yōu)先于貸款銀行的貸款抵押權(quán)受償，因此銀行在確定擬抵押的房地產(chǎn)（尤其是在建工程和竣工未超過6個月的房地產(chǎn)抵押）的價款抵押時，可將工程款相應(yīng)部分剔除。但是由于開發(fā)商支付承包人的價款后，承包人的優(yōu)先權(quán)自然釋放，所以銀行在辦理抵押登記時，仍然應(yīng)對抵押的房地產(chǎn)作全部、第一順序抵押權(quán)的登記，以便在優(yōu)先權(quán)終止后獲得優(yōu)先于開發(fā)商的其他抵押權(quán)人、無擔(dān)保債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（3）要求承包人提供擔(dān)保或要求承包人書面放棄優(yōu)先受償權(quán)。為了對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行可嘗試以下兩種方法：第一，貸款銀行可與承包人協(xié)商，要求承包人提供連帶責(zé)任保證，雙方還應(yīng)在合同中約定，承包人應(yīng)在貸款銀行開立帳戶，對于其行使“建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)”獲得資金應(yīng)存入該帳戶，并授權(quán)銀行進(jìn)行扣劃。第二，貸款銀行可要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的書面文件。我們認(rèn)為，法律賦予承包人對于建設(shè)工程的有限受償權(quán)是一種授權(quán)性規(guī)范，承包人有權(quán)放棄，法律應(yīng)遵守當(dāng)事人意思自治的權(quán)利。但目前無明確規(guī)定和判例的情況下，從謹(jǐn)慎原則考慮貸款銀行不應(yīng)完全依賴于承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)這一途徑，而應(yīng)結(jié)合其他方法保障銀行信貸資金的安全。

2、房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款與商品房預(yù)售所涉及的法律問題

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商如要預(yù)售商品房，必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，由于開發(fā)商已將項(xiàng)目土地使用權(quán)預(yù)先抵押給貸款銀行。

商品房預(yù)售后,項(xiàng)目土地使用權(quán)的變現(xiàn)能力將受到預(yù)售合同的限制,如開發(fā)商不能按時償還貸款,貸款銀行不能就抵押土地使用權(quán)折價、拍賣并就折價、拍賣款優(yōu)先受償。為防范此種風(fēng)險，貸款銀行可采取以下措施：

第一，要求開發(fā)商將預(yù)售款交存貸款銀行，由貸款銀行進(jìn)行監(jiān)管?！冻鞘泄芾矸ā返?4條第3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。實(shí)踐中貸款銀行可要求開發(fā)商將預(yù)售款交存我銀行，對其進(jìn)行監(jiān)管，銀行可以借此有效控制預(yù)售資金的用途，防止借款人濫用預(yù)售資金或?qū)㈩A(yù)售資金移轉(zhuǎn)用于其他項(xiàng)目的開發(fā)。

第二，要求開發(fā)商與購房人在貸款銀行辦理個人住房抵押貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)貸款的償還往往依賴于項(xiàng)目房屋的銷售收入，而房屋的銷售收入大部分又來源于銀行發(fā)放的個人住房貸款。開發(fā)貸款的發(fā)放銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，可使銀行仍取得對房屋和土地的抵押權(quán)，有利于維護(hù)銀行貸款資金的安全。為此，貸款銀行可與開發(fā)商簽定辦理按揭貸款業(yè)務(wù)合作意向書，作為向其發(fā)放開發(fā)住房開發(fā)貸款的條件。第三，要求開發(fā)商為個人住房貸款提供保證擔(dān)保。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》有關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者支付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，這就意味著銀行的抵押權(quán)也不能對抗購房人的期待權(quán)。因此商品房預(yù)售后，銀行對土地使用權(quán)的抵押權(quán)幾乎失去了變現(xiàn)能力。為了保證貸款資金的安全性，貸款銀行可要求開發(fā)商在房屋預(yù)售后，房屋產(chǎn)權(quán)證辦出之前，為購房人在銀行的抵押貸款提供連帶責(zé)任保證。

四、幾種特殊形式的房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律風(fēng)險防范

（一）借款人為企業(yè)集團(tuán)成員法律風(fēng)險防范

就房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)而言，集團(tuán)母公司或控制公司是純粹持有股份的公司，本身不參與房地產(chǎn)經(jīng)營，由集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的申報業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司有時根據(jù)需要再設(shè)立項(xiàng)目公司，具體從事特定項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)具有企業(yè)集團(tuán)固有風(fēng)險，在實(shí)踐中控制公司利用控制權(quán)損害商業(yè)銀行利益表現(xiàn)在以下幾種情況：

1、借款人資本明顯不足，借款人向控制公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，以增加資本金，以滿足貸款銀行對資本金的要求。但在銀行發(fā)放貸款后，借款人的控制公司抽回資金或?qū)①J款資金移用于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售后，控制公司要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款給控制公司或企業(yè)集團(tuán)中的其他公司，從而使貸款銀行的還貸來源落空，不僅將對項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，而且削弱了借款人的償債能力，增加了銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險。

3、在償還貸款銀行債務(wù)之前，提前分配或轉(zhuǎn)移銷售收入，為貸款銀行的貸款債權(quán)帶來了一定風(fēng)險。

因此針對上述情況，銀行在發(fā)放貸款前，與控制公司協(xié)商并可根據(jù)情況取得控制公司對下列事項(xiàng)的承諾：

（1）承諾在借款人償還商業(yè)銀行貸款前，不得抽回借款或投資、不得要求借款人償還所欠控制公司的借款，或承諾其對借款人的債權(quán)在銀行貸款債權(quán)之后獲得清償。（2）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款。（3）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得分紅。

（4）承諾在某些情況下，商業(yè)銀行可直接要求控制公司償還貸款本息。這些事項(xiàng)包括如借款人資本明顯不足、借款人存在欺詐行為、借款人的資產(chǎn)及財務(wù)與控制公司的資產(chǎn)及財務(wù)混淆不清等，事實(shí)上當(dāng)借款人發(fā)生上述事項(xiàng)時，借款人的獨(dú)立法人地位已明存實(shí)亡，銀行可運(yùn)用處理關(guān)聯(lián)企業(yè)的法律規(guī)則“揭開公司面紗”制度，要求控制公司直接對從屬公司的債務(wù)負(fù)責(zé)。

（二）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司是為開發(fā)某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而專門設(shè)立的企業(yè)。在實(shí)踐中銀行應(yīng)注意對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司進(jìn)行以下審查：

1、注意審查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司營業(yè)執(zhí)照的時效性。建設(shè)部、國家工商總局于1992年頒發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》第3條規(guī)定，項(xiàng)目公司經(jīng)營對象只限于批準(zhǔn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營完畢后，應(yīng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理核減經(jīng)營范圍的變更登記。但在實(shí)踐中，許多項(xiàng)目公司在特定項(xiàng)目開發(fā)完畢后，為避免高昂重新成立費(fèi)用及復(fù)雜的手續(xù)，并不去工商機(jī)關(guān)注銷營業(yè)執(zhí)照，而是繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、注意審查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的政府立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和有關(guān)權(quán)證。某房地產(chǎn)開發(fā)公司（股東公司）以自身名義取得了某項(xiàng)目的批文及“四證”，此后股東公司就同一項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目公司，而該項(xiàng)目公司又以自己的名義向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)貸款是否允許？根據(jù)中國人民銀行（銀發(fā)[2003]121）號各商業(yè)銀行對未取得“四證”的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款規(guī)定，銀行對未取得四證的項(xiàng)目公司不得發(fā)放貸款。在這里需要明確的是，銀行如與未取得四證的項(xiàng)目公司簽定房地產(chǎn)開發(fā)借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商業(yè)銀行向項(xiàng)目公司開發(fā)貸款并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《合同法》規(guī)定合同無效條件，借款合同不會因此無效。但由于商業(yè)銀行此種行為違反了人民銀行及銀監(jiān)會的信貸政策而可能受到監(jiān)管部門的處罰。

3、注意審查因項(xiàng)目公司股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，免卻了復(fù)雜手續(xù)和費(fèi)用，受讓方可以合法的以股東身份參與經(jīng)營管理項(xiàng)目，由于具有上述優(yōu)點(diǎn)，收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)逐漸成為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中常用的手段。

作為貸款銀行應(yīng)防止股東公司濫用權(quán)利損害債權(quán)銀行利益的情況發(fā)生，實(shí)踐中表現(xiàn)有： 其一，項(xiàng)目公司股東低價轉(zhuǎn)移股權(quán)行為造成了項(xiàng)目公司自有資產(chǎn)減少，償債能力下降。另外如受讓股權(quán)的企業(yè)資產(chǎn)較差，不僅不能給項(xiàng)目公司追加資金，而且還可能挪用項(xiàng)目資金，給銀行貸款造成風(fēng)險。

其二，項(xiàng)目公司股東因土地增殖股權(quán)高價轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本增加，項(xiàng)目利潤下降，導(dǎo)致貸款的還款來源可能落空。

按照《公司法》規(guī)定，公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不必取得債權(quán)人的同意。因此為防范股東整體轉(zhuǎn)讓股權(quán)引起的法律風(fēng)險，銀行可在借款合同中約定：如借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，應(yīng)事先取得作為債權(quán)人的商業(yè)銀行的同意。

（三）房地產(chǎn)合作開發(fā)貸款的法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指在房地產(chǎn)開發(fā)中享有土地使用權(quán)的一方與他方簽定合同，共同開發(fā)土地，建造房屋，并按投資比例分享房屋產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營行為，實(shí)踐中多稱為“連建”、“參建”。合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)應(yīng)具備以下三個要素：

1、合作開發(fā)雙方必須簽定合法有效的合作開發(fā)協(xié)議；

2、一方必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

3、一方必須取得土地使用權(quán)。

銀行在實(shí)踐中應(yīng)注意防范幾種不合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)方式：

1、名為合作開發(fā)，實(shí)為借貸的合作開發(fā)形式

在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，如雙方在合作開發(fā)合同中約定，建設(shè)方只收取固定貨幣利益，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，則這種條款構(gòu)成合作開發(fā)合同中的“保底條款”，雙方雖名為合作開發(fā)關(guān)系，實(shí)為借貸關(guān)系，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同應(yīng)屬無效。同時根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款也屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，也應(yīng)認(rèn)定無效。

2、名為合作開發(fā)，實(shí)為非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合作開發(fā)形式 實(shí)踐中主要表現(xiàn)為以下三種方式：

第一，在保底條款中約定土地使用權(quán)人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定貨幣利益。在房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的保底條款中，如雙方約定的是供地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定貨幣利益，則這種約定雖名為合作開發(fā)，實(shí)為土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓，應(yīng)認(rèn)定無效。

第二、以劃撥土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)，但未辦理審批手續(xù)，未補(bǔ)交土地出讓金。土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國有土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付其使用的行為。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》第5條、第40條的規(guī)定，如土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)取得市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金，否則此種房地產(chǎn)合作開發(fā)就因非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)而應(yīng)歸于無效。第三、改變土地用途，與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)

根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)的，如要改變土地用途的，首先要取得規(guī)劃局的同意，再報原批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)，否者合作開發(fā)可能因非法改變土地用途而無效。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點(diǎn)

一、定義

本文所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征

1、政策敏感性。

2、資金密集性。

3、區(qū)域性較強(qiáng)。

4、自償性特征。

三、項(xiàng)目審查判斷三大關(guān)鍵因素

（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型-購房群體）區(qū)位和客戶群銷售風(fēng)險完工風(fēng)險股東（股東和集團(tuán)實(shí)力、開發(fā)經(jīng)歷、、銷售排名、市場品牌）品牌和實(shí)力商住項(xiàng)目財務(wù)風(fēng)險實(shí)力：完工風(fēng)險、整體抗風(fēng)險能力品牌：銷售風(fēng)險（跌價空間-市場波動風(fēng)險、定價合理-可比項(xiàng)目成本與價格除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險管控的關(guān)鍵

四、申請人及股東審查要點(diǎn)

主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實(shí)際控制人（追溯到最高一級）的實(shí)力和市場品牌。

1、股東（實(shí)際控制人）的實(shí)力和品牌：

21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構(gòu)成有各類財務(wù)投資者，須關(guān)注是否明股實(shí)債、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權(quán)益的措施；

（2）股東主營業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)時間，開、竣工面積等；關(guān)注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團(tuán)整體經(jīng)營穩(wěn)定、綜合實(shí)力情況；

（3）市場對其品牌的認(rèn)可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。

2、在建項(xiàng)目以及土地儲備情況，關(guān)注在一、二、三四線城市的占比。

3、集團(tuán)財務(wù)情況，關(guān)注集團(tuán)整體債務(wù)壓力情況，判斷整體抗風(fēng)險能力。申請人財務(wù)情況，關(guān)注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實(shí)、申請人其他項(xiàng)目融資落實(shí)情況、本項(xiàng)目已取得的外部融資和銷售回款被集團(tuán)或其他項(xiàng)目占用等情況。

五、項(xiàng)目位置審查要點(diǎn)

主要審查項(xiàng)目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團(tuán)、配套成熟度，關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌鰧υ搮^(qū)域的認(rèn)可度

（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行判斷、歸類。

1、大型居住新區(qū)：關(guān)注政府對該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，以及當(dāng)?shù)鼐用駥υ搮^(qū)域的認(rèn)可度。是否政務(wù)/商務(wù)或居住新區(qū)核心地段等

2、其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢，針對的銷售對象。

（二）周邊生活配套設(shè)施情況

1、與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。

2、是否在學(xué)區(qū)房范圍（劃歸的重點(diǎn)小學(xué)和初中情況），六、項(xiàng)目自身審查要點(diǎn)

（一）項(xiàng)目土地審查要點(diǎn)

主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。

1、土地取得過程和取得方式。

2、土地成本和支付情況，并計(jì)算樓面地價。

3、土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。

4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃審查要點(diǎn)

主要審查項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險

1、整體規(guī)劃情況：項(xiàng)目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發(fā)進(jìn)展）。

2、授信區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。

（三）四證取得情況

主要審查已取得證照情況和預(yù)計(jì)后續(xù)取得時間。

（四）項(xiàng)目總投資和籌資計(jì)劃審查要點(diǎn)

主要審查投資成本、籌資計(jì)劃是否合理，資本金能否落實(shí)，對銷售滾動投入依賴度是否過高

1、總投資構(gòu)成以及投入情況。關(guān)注土地樓面價與周邊項(xiàng)目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當(dāng)?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；

2、籌資計(jì)劃和已投入情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實(shí)到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。

3、關(guān)注外部融資（包括本項(xiàng)目和項(xiàng)目公司其他項(xiàng)目）情況：金額、期限、利率、擔(dān)保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對措施。

（五）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度審查要點(diǎn)

項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度、計(jì)劃開盤時間和竣工入住時間。

（六）項(xiàng)目銷售審查要點(diǎn)

主要審查周邊銷售去化率和價格、本項(xiàng)目前期銷售去化和價格、授信項(xiàng)目按可比價格測算的銷售收入。

1、周邊可比項(xiàng)目銷售情況。

2、授信項(xiàng)目前期銷售情況（如有）。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。

3、授信項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析未來銷售情況。

4、計(jì)算可售面積成本、保全價格和跌價空間。

（七）封閉管理審查要點(diǎn)

1、根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實(shí)預(yù)售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。

2、經(jīng)營機(jī)構(gòu)是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項(xiàng)小組、責(zé)任人、抵解押和資金封閉管理（建設(shè)資金和預(yù)售回款）的具體要求。

（八）還款方案審查要點(diǎn)

ABC三類：根據(jù)股東情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)，并結(jié)合項(xiàng)目具體情況，以三類方案為基礎(chǔ)制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。

七、項(xiàng)目擔(dān)保方式審查要點(diǎn)

（一）抵押擔(dān)保

1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；

2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實(shí)預(yù)售階段的風(fēng)險防控措施。

3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設(shè)定。

（二）質(zhì)押擔(dān)保

1、質(zhì)押物的評估方式、估值的合理性、質(zhì)押率的設(shè)定。

2、當(dāng)?shù)剞k理相關(guān)質(zhì)押登記的相關(guān)規(guī)定、流程以及可操作性。

（三）連帶責(zé)任擔(dān)保

1、擔(dān)保人與借款人的關(guān)系。

2、擔(dān)保人的擔(dān)保履約能力：股東背景、資金實(shí)力、償債壓力等。

八、授信方案審查要點(diǎn)

制訂明確的授信方案（參照審查報告模版），主要關(guān)注是否符合總行政策和模版相關(guān)要求，風(fēng)險管控方案是否合理。

第三篇：工廠審查要點(diǎn)

工廠質(zhì)量保證能力要求

在國家認(rèn)證認(rèn)可監(jiān)督管理委員會發(fā)布的強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證實(shí)施規(guī)則中，對于認(rèn)證產(chǎn)品進(jìn)行合格評定的一個重要部分就是對工廠質(zhì)量保證能力的評價。

《強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證工廠質(zhì)量保證能力要求》是工廠質(zhì)量保證能力檢查的依據(jù)，它共包括十個要素(十個要素及理解要點(diǎn)見附件)。

一、質(zhì)量保證能力要求的主要內(nèi)容

1.對認(rèn)證產(chǎn)品進(jìn)行合格評定的一個重要內(nèi)容是對工廠質(zhì)量保證能 力進(jìn)行評價，以確定工廠是否具有生產(chǎn)與經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)確認(rèn)合格的樣品一致的產(chǎn)品的綜合能力。認(rèn)證規(guī)則中明確規(guī)定了工廠質(zhì)量保證能力要求，包括對產(chǎn)品、關(guān)鍵零部件和/或原材料，工廠應(yīng)進(jìn)行檢測的項(xiàng)目及其頻次等。

2.工廠應(yīng)按照工廠質(zhì)量保證能力要求建立質(zhì)量管理體系，至少應(yīng)包括以下文件化程序：

（1）認(rèn)證標(biāo)志的保管使用控制程序；（2）產(chǎn)品變更控制程序；（3）文件和資料控制程序；（4）質(zhì)量記錄控制程序；（5）供應(yīng)商選擇評定和日常管理程序；（6）關(guān)鍵零部件和材料的檢驗(yàn)或驗(yàn)證程序；（7）關(guān)鍵零部件和材料的定期確認(rèn)檢驗(yàn)程序；（8）生產(chǎn)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度;

1（9）例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)程序；（10）不合格品控制程序；（11）內(nèi)部質(zhì)量審核程序。

3.還應(yīng)有與質(zhì)量活動有關(guān)的各類人員的職責(zé)和相互關(guān)系、認(rèn)證產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量計(jì)劃或類似文件、必要的工藝作業(yè)指導(dǎo)書、儀器設(shè)備操作規(guī)程等。

4.工廠應(yīng)具備生產(chǎn)相應(yīng)產(chǎn)品的生產(chǎn)設(shè)備和/或工藝裝備、符合規(guī)定檢驗(yàn)要求的檢驗(yàn)試驗(yàn)設(shè)備以及與生產(chǎn)過程相適應(yīng)的環(huán)境條件。配備相應(yīng)的人力資源。

5.工廠應(yīng)建立符合要求的關(guān)鍵零部件和材料的供應(yīng)體系，以保證認(rèn)證產(chǎn)品的生產(chǎn)能夠得到合格的關(guān)鍵零部件和材料。

6.為保證產(chǎn)品持續(xù)滿足規(guī)定的要求，控制認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量的文件和資料都應(yīng)受控，已經(jīng)的涉及產(chǎn)品一致性的文件的更改應(yīng)符合人證規(guī)定要求。

7.應(yīng)按程序嚴(yán)格控制不合格的產(chǎn)品，確保貼有人證標(biāo)志的產(chǎn)品符合標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的要求方可出廠。

8.為了確保質(zhì)量保證能力和產(chǎn)品的一致性能夠持續(xù)地滿足認(rèn)證機(jī)構(gòu)的要求，工廠應(yīng)開展內(nèi)部質(zhì)量審核，自我考核質(zhì)量保證能力的符合性、有效性，并使之持續(xù)增強(qiáng)。

9.通過認(rèn)證地產(chǎn)品。使用認(rèn)證標(biāo)志及標(biāo)志管理應(yīng)符合規(guī)定要求，確認(rèn)使用標(biāo)志的產(chǎn)品，而不符和產(chǎn)品和發(fā)生變更但未經(jīng)過認(rèn)證機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的產(chǎn)品不使用標(biāo)志。

10.質(zhì)量記錄使產(chǎn)品符合規(guī)定要求的證據(jù)，也使進(jìn)行追溯的基礎(chǔ)，工廠應(yīng)按程序規(guī)定對質(zhì)量記錄實(shí)施控制。

11.認(rèn)證過程中可能涉及到申請人、制造商、工廠等多個組織，而質(zhì)量保證能力要求所指的制造場地是生產(chǎn)或組裝產(chǎn)品的場所，并由認(rèn)證機(jī)構(gòu)建立跟蹤服務(wù)。

二、汽車產(chǎn)品的工廠檢查對于例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)的具體要求

1.例行檢驗(yàn)項(xiàng)目（要求100%）至少包括：外觀及裝配質(zhì)量和以下項(xiàng)目：（1）汽車：外觀及標(biāo)記、前照燈照射位置及光強(qiáng)、轉(zhuǎn)向輪側(cè)滑量及轉(zhuǎn)向角、制動力及分配、車速表指示誤差、怠速排放或自由加速煙度等。（2）專用汽車：外觀及裝配質(zhì)量、制動及下列項(xiàng)目 罐車：標(biāo)志、罐體容量、作業(yè)噪聲、導(dǎo)靜電裝置、消防裝置、抽油試驗(yàn) 起重舉升專用車：40次作業(yè)循環(huán)、100km行駛(自制底盤300km)、起升速度、靜載試驗(yàn)、穩(wěn)定性試驗(yàn)、系統(tǒng)壓力調(diào)定、作業(yè)噪聲 其它專用車: 按出廠檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（加裝上裝后的整車匹配性能試驗(yàn)、專用裝置的相應(yīng)試驗(yàn)等）2.確認(rèn)檢驗(yàn)（按一定比例、頻次）至少應(yīng)包括：規(guī)定按批量或期限對所生產(chǎn)的產(chǎn)品按照實(shí)施規(guī)則的要求進(jìn)行外廓尺寸、轉(zhuǎn)向裝置、制

動裝置、噪聲、無線電干擾、整車排放（Ⅰ型 Ⅲ型 Ⅳ型）、發(fā)動機(jī)排放（排氣污染物、可見污染物）、刮水器和洗滌器（M1）、掛車的減壓制動。(專用車輛確認(rèn)檢驗(yàn)項(xiàng)目另附)

三、產(chǎn)品一致性檢查：

產(chǎn)品一致性檢查是工廠檢查的主要內(nèi)容，通過一致性檢查可直接獲取工廠是否具備生產(chǎn)與型式試驗(yàn)合格樣品的特性一致的產(chǎn)品的能力的證據(jù)，從而對工廠是否具備“強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證工廠質(zhì)量保證能力要求”中的基本條件作出準(zhǔn)確的判定。1.一致性檢查的依據(jù)：（1）申請書

（2）認(rèn)證證書（監(jiān)督檢查時）（3）產(chǎn)品描述

（4）型式試驗(yàn)報告（必要時）（5）產(chǎn)品變更確認(rèn)文件（監(jiān)督檢查時）（6）認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) 2.一致性檢查的內(nèi)容：

(1)產(chǎn)品名稱、型號、規(guī)格與產(chǎn)品描述、型式試驗(yàn)報告、認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)是否一致；

（2）產(chǎn)品所使用的關(guān)鍵零部件、材料與經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)確認(rèn)的是否一致；

4（3）產(chǎn)品的特性與型式試驗(yàn)合格樣品的特性是否一致，是否符合認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的要求；

（4）產(chǎn)品描述中的其他項(xiàng)目的檢查。3.一致性檢查的方法

一致性檢查是采取抽樣檢查的方法。如工廠同時有多種產(chǎn)品申請/獲得認(rèn)證，則每種產(chǎn)品至少抽取一個樣品。樣品由檢查員抽取。（1）產(chǎn)品名稱、型號、規(guī)格與產(chǎn)品描述、型式試驗(yàn)報告、認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)是否一致：

a.抽樣和檢查方法：

●初始工廠檢查時：從成品庫總抽取合格產(chǎn)品，或生產(chǎn)線的末端工廠認(rèn)為可以提交顧客的產(chǎn)品中抽??；依據(jù)“型式試驗(yàn)報告”、“產(chǎn)品描述”檢查銘牌、標(biāo)記、外包裝印刷、說明書等所描述的產(chǎn)品名稱、型號、規(guī)格，逐一核對是否與“申請書”、“型式試驗(yàn)報告”、“產(chǎn)品描述”或其它技術(shù)文件：認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)、圖樣、標(biāo)樣、照片等是否一致；

●監(jiān)督檢查時：從成品庫或生產(chǎn)線末端抽取帶有CCC標(biāo)志的產(chǎn)品；依據(jù)“認(rèn)證證書”和“產(chǎn)品變更確認(rèn)文件”。b.處置：

●檢查中如發(fā)現(xiàn)型號規(guī)格不一致的產(chǎn)品，檢查員應(yīng)與企業(yè)確認(rèn)是否為認(rèn)證產(chǎn)品。如屬認(rèn)證產(chǎn)品，則作為不符合事實(shí)予以記錄； ●如企業(yè)表示屬非認(rèn)證產(chǎn)品，則要追蹤其用途。

5(2)認(rèn)證產(chǎn)品所使用的關(guān)鍵零部件、原材料與申請材料、產(chǎn)品描述報告 等是否一致： a.抽樣和檢查方法：

●從庫房或從零部件生產(chǎn)線抽取關(guān)鍵原材料或關(guān)鍵零件；對照“產(chǎn)品描述”報告、圖樣或配方等技術(shù)文件資料核對原材料、零部件的牌號、規(guī)格結(jié)構(gòu)、關(guān)鍵特性或參數(shù)是否一致。

●或在生產(chǎn)線上隨機(jī)抽取在制的關(guān)鍵部件；對照“產(chǎn)品描述”報告、圖樣或配件等技術(shù)文件資料核對原材料、零部件的牌號、規(guī)格結(jié)構(gòu)、關(guān)鍵特性或參數(shù)是否一致，當(dāng)需要解體部件分析零件時，應(yīng)請工廠人員操作。

●或從裝配線上抽取工廠認(rèn)為合格可進(jìn)入裝配的關(guān)鍵零部件、原材料；檢查所使用的關(guān)鍵零部件、原材料，逐一核對所使用的關(guān)鍵零件、原材料的生產(chǎn)廠、型號、牌號、規(guī)格及技術(shù)參數(shù)與產(chǎn)品描述是否一致，與“產(chǎn)品描述” 報告、圖樣、標(biāo)準(zhǔn)等資料記錄的內(nèi)容是否一致？零件一致性檢查的要點(diǎn)是涉及安全及環(huán)保要求的關(guān)鍵件?！窕驈膸旆炕蜓b配線抽取合格成品；檢查認(rèn)證產(chǎn)品所使用的原材料和 零件，逐一核對其生產(chǎn)廠、型號、規(guī)格、牌號、及技術(shù)參數(shù)與產(chǎn)品描述、圖樣、標(biāo)準(zhǔn)等資料記錄的相關(guān)內(nèi)容是否一致？零件一致性檢查的重點(diǎn)是涉及安全及環(huán)保的關(guān)鍵件。當(dāng)須解體檢查時，請工廠專業(yè)人員操作。b.處置：

●發(fā)現(xiàn)不一致的情形時，要作好記錄；

●依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)判定變更后的結(jié)構(gòu)是否仍滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。注意標(biāo)準(zhǔn)對于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的眾多要求；

●“產(chǎn)品描述”、“型式試驗(yàn)報告”上未明確描述的情況。檢查員要根

據(jù)自身專業(yè)知識和標(biāo)準(zhǔn)要求判定所檢查樣品是否要進(jìn)行指定檢驗(yàn)，以

進(jìn)一步判定更改的結(jié)構(gòu)是否滿足求。

（3）指定檢驗(yàn)（一致性檢查的現(xiàn)場檢驗(yàn)項(xiàng)目）

指定檢驗(yàn)是認(rèn)證產(chǎn)品一致性檢查的一種手段。

產(chǎn)品一致性的控制效果最終應(yīng)體現(xiàn)在成品上，指定檢驗(yàn)的目的就是通過對工廠已檢合格的成品進(jìn)行指定項(xiàng)目的試驗(yàn)，從而判定工廠產(chǎn)品一致性控制的效果。

指定檢驗(yàn)的樣品應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的試驗(yàn)數(shù)量，在工廠成品庫或生產(chǎn)線末端抽取，但必須是工廠已檢合格的認(rèn)證產(chǎn)品。監(jiān)督檢查時應(yīng)是貼有CCC標(biāo)志的成品。

指定檢驗(yàn)的項(xiàng)目由檢查員根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)、工廠條件和檢查中發(fā)現(xiàn)的情況來確定，可以是例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)項(xiàng)目，也可以是認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)要求的其他項(xiàng)目。指定檢驗(yàn)通常是在工廠的現(xiàn)場進(jìn)行，在檢查員觀察下由工人操作人員按成品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的條件和方法測試。如果某項(xiàng)目工廠無條件完成，而檢查員由充分證據(jù)認(rèn)為確有必要進(jìn)行檢驗(yàn)時，可報告認(rèn)證機(jī)構(gòu)，經(jīng)批準(zhǔn)后封樣送檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)。

汽車產(chǎn)品認(rèn)證的指定檢驗(yàn)項(xiàng)目一般為在線檢測項(xiàng)目如外觀及裝配質(zhì)量、速度、制動、排放、前照燈燈光、專用裝置等。（4）其他項(xiàng)目的檢查：

工廠的文件更改是否會導(dǎo)致產(chǎn)品不符合認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的要求；申請人、持證人與生產(chǎn)場所不同時，生產(chǎn)場所是否有變更。

附件：

對于認(rèn)證規(guī)則中的工廠能力檢查的要求理解要點(diǎn)

第一節(jié) 職責(zé)和資源

1.1 職責(zé)

工廠應(yīng)規(guī)定與質(zhì)量活動有關(guān)的各類人員職責(zé)及相互關(guān)系,且工廠應(yīng)在組織內(nèi)指定一名質(zhì)量負(fù)責(zé)人,無論該成員在其他方面的職責(zé)如何,應(yīng)具有以下方面的職責(zé)和權(quán)限: a)負(fù)責(zé)建立滿足本文件要求的質(zhì)量體系,并確保其實(shí)施和保持;b)確保加貼強(qiáng)制性認(rèn)證標(biāo)志的產(chǎn)品符合認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的要求;c)建立文件化的程序,確保認(rèn)證標(biāo)志的妥善保管和使用;d)建立文件化的程序,確保不合格品和獲證產(chǎn)品變更后未經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)確認(rèn),不加貼強(qiáng)制性認(rèn)證標(biāo)志。

質(zhì)量負(fù)責(zé)人應(yīng)具有充分的能力勝任本職工作。

理解要點(diǎn)：

1)工廠（Factory），制造商自己擁有的或受制造商雇傭委托其進(jìn)行生產(chǎn)、組裝活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，包括人員、場地、設(shè)施和設(shè)備；

2)影響認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量的人員，至少包括：質(zhì)量負(fù)責(zé)人、和質(zhì)量活動相關(guān)的各級管理人員、設(shè)計(jì)人員(如果有)、采購人員、對供應(yīng)商進(jìn)行評價的人員、按制造工藝流程進(jìn)行操作的人員、檢驗(yàn)/試驗(yàn)人員、設(shè)備維修保養(yǎng)人員、計(jì)量人員（如果有）、內(nèi)部審核人員（無論其他職責(zé)如何）、從事包裝、搬運(yùn)和儲存的人

員。各類人員都應(yīng)有相應(yīng)的職責(zé)，且各職責(zé)的接口應(yīng)清晰、明確；

3)指定的質(zhì)量負(fù)責(zé)人原則上應(yīng)是最高管理層的人員，至少是能直接同最高管理層溝通的人員。工廠可指派一名質(zhì)量負(fù)責(zé)人的代理人，當(dāng)質(zhì)量負(fù)責(zé)人不在時履行相應(yīng)職責(zé)；

4)質(zhì)量負(fù)責(zé)人（無論在其它方面的職責(zé)如何）應(yīng)被賦予覆蓋1.1 a)～d)的職責(zé)和權(quán)限。他/她應(yīng)具有相應(yīng)的質(zhì)量管理工作經(jīng)驗(yàn)或經(jīng)歷，并得到相應(yīng)的授權(quán)，有能力協(xié)調(diào)、處理與認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量相關(guān)的事宜，熟悉相關(guān)認(rèn)證實(shí)施規(guī)則和認(rèn)證機(jī)構(gòu)對強(qiáng)制性認(rèn)證標(biāo)志的管理要求。

審查要點(diǎn)：

1)與質(zhì)量活動有關(guān)的各類人員的職責(zé)和相互關(guān)系是否已規(guī)定，規(guī)定的充分性、適宜性、協(xié)調(diào)性如何；

2)工廠是否指定了質(zhì)量負(fù)責(zé)人，其是否被賦予了1.1 a)～d)規(guī)定的職責(zé)和權(quán)限；

3)通過對相關(guān)過程和活動的審核，確定質(zhì)量負(fù)責(zé)人是否具有充分的能力勝任本職工作；

4)通過對相關(guān)過程和活動的審核，評定各類人員職責(zé)的履行情況。

1.2 資源

工廠應(yīng)配備必須的生產(chǎn)設(shè)備和檢驗(yàn)設(shè)備以滿足穩(wěn)定生產(chǎn)符合強(qiáng)制性認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品要求;應(yīng)配備相應(yīng)的人力資源,確保從事對產(chǎn)品質(zhì)量有影響工作的人員具備必要的能力;建立并保持適宜產(chǎn)品生產(chǎn)、檢驗(yàn)、試驗(yàn)、儲存等必備的環(huán)境。

理解要點(diǎn)：

1)本條款是對工廠資源的總要求，包括生產(chǎn)設(shè)備、檢驗(yàn)設(shè)備、人力資源和工作環(huán)境；

2)人力資源的配備應(yīng)滿足質(zhì)量活動對人員能力的要求； 3)工廠應(yīng)有足夠的生產(chǎn)及檢驗(yàn)設(shè)備，其技術(shù)性能、精度、運(yùn)行狀態(tài)等均能對認(rèn)證產(chǎn)品滿足強(qiáng)制性認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)提供保障； 4)工作環(huán)境是指保證認(rèn)證產(chǎn)品符合要求所需的環(huán)境，涉及生產(chǎn)、檢驗(yàn)、試驗(yàn)、存儲等環(huán)節(jié)，如：溫度、濕度、噪聲、振動、磁場、照度、潔凈度、無菌、防塵等方面。工廠應(yīng)識別環(huán)境要求，并提供和管理資源以滿足要求；

5)無論是由于外部原因（如：認(rèn)證制度、認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)等）或是內(nèi)部原因（人員變動、設(shè)備更換、環(huán)境發(fā)生變化等），資源發(fā)生變化，工廠應(yīng)采取相應(yīng)的措施，保證認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量滿足強(qiáng)制性認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的要求。審查要點(diǎn)：

1)工廠是否確定了對認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量有影響的各崗位人員的能力要求，通過何種措施使人員滿足崗位能力要求，目前各崗位人員的能力是否符合要求；

2)通過對相關(guān)過程和活動的審核，判定企業(yè)提供的資源是否充分和適宜，對資源是否實(shí)施了有效的管理和控制；

3)當(dāng)資源發(fā)生變化時，工廠是否有暢通的渠道以及時了解相應(yīng)的信息，是否能及時采取措施保證其資源滿足認(rèn)證產(chǎn)品穩(wěn)定生產(chǎn)

第二節(jié) 文件和記錄

2.1 工廠應(yīng)建立、保持文件化的認(rèn)證產(chǎn)品的質(zhì)量計(jì)劃或類似文件，以及為確保產(chǎn)品質(zhì)量的相關(guān)過程有效運(yùn)作和控制需要的文件。質(zhì)量計(jì)劃應(yīng)包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)過程、檢測及有關(guān)資源的規(guī)定，以及產(chǎn)品獲證后對獲證產(chǎn)品的變更（標(biāo)準(zhǔn)、工藝、關(guān)鍵件等）、標(biāo)志的使用管理等的規(guī)定。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范應(yīng)是質(zhì)量計(jì)劃的一個內(nèi)容，其要求應(yīng)不低于有關(guān)該產(chǎn)品的國家標(biāo)準(zhǔn)要求。理解要點(diǎn)：

1)關(guān)鍵件（Critical component），直接影響整機(jī)（車）產(chǎn)品認(rèn)證相關(guān)質(zhì)量的元器件、材料等。通常，這些關(guān)鍵件可以作為獨(dú)立的元器件供貨，并可按相關(guān)的獨(dú)立元器件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測和認(rèn)證；

2)工廠應(yīng)針對認(rèn)證產(chǎn)品建立并保持相關(guān)文件，文件的內(nèi)容應(yīng)覆蓋2.1條中的規(guī)定。當(dāng)產(chǎn)品和過程都比較簡單時，可用質(zhì)量計(jì)劃把所有內(nèi)容包括進(jìn)去。若無法實(shí)現(xiàn)，可將上述規(guī)定寫入不同的文件中。如質(zhì)量計(jì)劃只規(guī)定由誰及何時使用哪些程序和相關(guān)資

源；認(rèn)證產(chǎn)品變更的管理、認(rèn)證標(biāo)志使用的管理在程序文件中規(guī)定；產(chǎn)品的設(shè)計(jì)目標(biāo)在相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范中規(guī)定；產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程，監(jiān)視和測量過程，資源配置和使用等在作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程等文件中規(guī)定；

3)本文所規(guī)定的產(chǎn)品設(shè)計(jì)目標(biāo)應(yīng)至少包括滿足強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的要求；

4)實(shí)現(xiàn)過程是指認(rèn)證產(chǎn)品生產(chǎn)過程。審查要點(diǎn)：

1)按上述要求查閱針對認(rèn)證產(chǎn)品制定的質(zhì)量計(jì)劃及相關(guān)的過程管理文件或程序文件，并在現(xiàn)場審查時，注意核實(shí)質(zhì)量計(jì)劃的可行性和有效性；

2)查閱標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范一覽表（或類似文件），確認(rèn)生產(chǎn)廠使用的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范不低于強(qiáng)制性認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的要求。

2.2 工廠應(yīng)建立并保持文件化的程序以對本文件要求的文件和資料進(jìn)行有效的控制。這些控制應(yīng)確保：

a)文件發(fā)布前和更改應(yīng)由授權(quán)人批準(zhǔn)，以確保其適宜性；

b)文件的更改和修訂狀態(tài)得到識別，防止作廢文件的非預(yù)期使用；

c)確保在使用處可獲得相應(yīng)文件的有效版本。

理解要點(diǎn)：

該條款的理解基本和體系認(rèn)證的理解相同。

1)凡用于控制認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量的文件和資料都應(yīng)受控；

2)文件和資料的受控主要體現(xiàn)在：文件和資料須經(jīng)授權(quán)人批準(zhǔn)才可正式使用；在從事與認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量相關(guān)的活動中應(yīng)使用經(jīng)批準(zhǔn)的文件和資料。

審查要點(diǎn)：

1)是否制定了文件和資料的控制程序；

2)查閱程序文件，其內(nèi)容是否覆蓋了2.2 a)～c)中的規(guī)定； 3)在現(xiàn)場審查時，注意核實(shí)其規(guī)定的要求是否得到落實(shí)。

2.3 工廠應(yīng)建立并保持質(zhì)量記錄的標(biāo)識、儲存、保管和處理的文件化程序，質(zhì)量記錄應(yīng)清晰、完整以作為產(chǎn)品符合規(guī)定要求的證據(jù)。

質(zhì)量記錄應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋４嫫谙蕖?/p>

理解要點(diǎn)：

1)質(zhì)量記錄的管理要制度化、規(guī)范化，對產(chǎn)品的追溯性起重要作用的質(zhì)量記錄必須保留。也就是說，保留下來的質(zhì)量記錄要能起到證實(shí)認(rèn)證產(chǎn)品是否符合規(guī)定要求的作用。2)質(zhì)量記錄的控制要求：

a)對記錄的標(biāo)識，可采用顏色、編號等方式。

b)對記錄的儲存，應(yīng)安排適宜的環(huán)境，防止記錄的損壞或丟失。

c)對記錄的保管，應(yīng)包括對記錄的防護(hù)和管理，使記錄易于查閱。

d)對記錄的處理，應(yīng)包括記錄最終如何銷毀的要求。

3)記錄的填寫要求是：字跡清晰，不隨意涂改，按規(guī)定更改，內(nèi)容完整。

4)所有質(zhì)量記錄都應(yīng)規(guī)定保存期限。保存期限的規(guī)定應(yīng)考慮認(rèn)證產(chǎn)品特點(diǎn)、法律法規(guī)要求、認(rèn)證要求、追溯期限等因素。

審查要點(diǎn)：

1)查閱管理質(zhì)量記錄的程序文件（或類似文件），程序?qū)|(zhì)量記錄的標(biāo)識、儲存、保管、處理是否進(jìn)行了規(guī)定，規(guī)定是否充分和適宜；

2)在現(xiàn)場審查中，可隨機(jī)抽取保存的質(zhì)量記錄（一般以近期的質(zhì)量記錄為宜）和現(xiàn)場使用的質(zhì)量記錄，確認(rèn)規(guī)定和實(shí)施的符合性；

3)是否所有質(zhì)量記錄都規(guī)定了保存期限，規(guī)定是否適宜； 4)質(zhì)量記錄的填寫是否清晰、完整。

第三節(jié) 采購和進(jìn)貨檢驗(yàn)

3.1 供應(yīng)商的控制

工廠應(yīng)制定對關(guān)鍵元器件和材料的供應(yīng)商的選擇、評定和日常管理的程序，以確保供應(yīng)商具有保證生產(chǎn)關(guān)鍵元器件和材料滿足要求的能力。

工廠應(yīng)保存對供應(yīng)商的選擇評價和日常管理記錄。

理解要點(diǎn)：

1)供應(yīng)商（Suppliers)，對生產(chǎn)認(rèn)證產(chǎn)品的工廠提供元器件、材料或服務(wù)的企業(yè)或個人；

2)關(guān)鍵元器件和材料是指對產(chǎn)品的安全、環(huán)保、EMC、主要性能有較大影響的元器件和材料，如認(rèn)證實(shí)施規(guī)則中的“關(guān)鍵零部件清單”（有時可能不僅限于這些）；

3)工廠應(yīng)制定相應(yīng)的程序?qū)?yīng)商進(jìn)行控制，對選擇、評定和日常管理必須明確規(guī)定其控制方法；

4)供應(yīng)商的選擇包括確定供應(yīng)商范圍、制定選擇條件、明確選擇方法和程序等。如所采購的產(chǎn)品涉及強(qiáng)制性認(rèn)證時，在選擇準(zhǔn)則中應(yīng)有這方面的要求；

5)供應(yīng)商的評定包括制定評定依據(jù)或準(zhǔn)則，明確合格評定要求或指標(biāo)，對評定人員的要求，對評定結(jié)果審批的權(quán)限和職責(zé)，以及執(zhí)行評定的方法和程序等。對各類采購產(chǎn)品可采用不同的評定準(zhǔn)則；

6)供應(yīng)商的日常管理包括規(guī)定管理方式，確定控制程度（一般還是從嚴(yán)），明確出現(xiàn)問題時的處理方法等；

7)工廠應(yīng)保存的對供應(yīng)商選擇評價記錄包括合格供應(yīng)商名錄，供應(yīng)商質(zhì)保能力調(diào)查表等。工廠應(yīng)保存的日常管理記錄包括供貨業(yè)績，當(dāng)供應(yīng)商產(chǎn)品出現(xiàn)問題時，工廠要求其采取糾正措施及驗(yàn)證其實(shí)施的資料等；

8)以上記錄應(yīng)按⒉３條的要求進(jìn)行控制。審查要點(diǎn)：

1)是否制定了對供應(yīng)商的選擇、評價和日常管理的程序，選擇、評價的準(zhǔn)則和日常管理的方法是否明確、適宜；

2)是否按程序的要求對供應(yīng)商進(jìn)行了選擇、評定及日常管理； 3)是否保存了相應(yīng)的記錄。

3.2 關(guān)鍵元器件和材料的檢驗(yàn)/驗(yàn)證

工廠應(yīng)建立并保持對供應(yīng)商提供的關(guān)鍵元器件和材料的檢驗(yàn)或驗(yàn)證的程序及定期確認(rèn)檢驗(yàn)的程序，以確保關(guān)鍵元器件和材料滿足認(rèn)證所規(guī)定的要求。

關(guān)鍵元器件和材料的檢驗(yàn)可由工廠進(jìn)行，也可以由供應(yīng)商完成。當(dāng)由供應(yīng)商檢驗(yàn)時，工廠應(yīng)對供應(yīng)商提出明確的檢驗(yàn)要求。

工廠應(yīng)保存關(guān)鍵件檢驗(yàn)或驗(yàn)證記錄、確認(rèn)檢驗(yàn)記錄及供應(yīng)商提供的合格證明及有關(guān)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)等。

理解要點(diǎn)：

1)工廠制定的檢驗(yàn)/驗(yàn)證程序中，應(yīng)明確規(guī)定對屬于關(guān)鍵元器件的外購件、外協(xié)件進(jìn)行檢驗(yàn)/驗(yàn)證；應(yīng)制定關(guān)鍵元器件和材料的檢驗(yàn)/驗(yàn)證及定期確認(rèn)檢驗(yàn)的程序。工廠應(yīng)對供應(yīng)商提供的產(chǎn)品按程序的要求進(jìn)行檢驗(yàn)或驗(yàn)證；

2)定期確認(rèn)檢驗(yàn)是工廠為確保供應(yīng)商提供的產(chǎn)品持續(xù)符合要求而采取的確認(rèn)活動。工廠應(yīng)明確其實(shí)施的時機(jī)、頻次及項(xiàng)目等；

3)工廠應(yīng)根據(jù)所采購產(chǎn)品的重要性，自身的檢測能力，檢驗(yàn)成本及供應(yīng)商質(zhì)保能力等因素來確定檢驗(yàn)的方式和內(nèi)容。當(dāng)檢驗(yàn)是由供應(yīng)商進(jìn)行時，工廠應(yīng)對供應(yīng)商提出明確的檢驗(yàn)要求，如檢驗(yàn)的頻次、項(xiàng)目、方法等；

4)應(yīng)保存關(guān)鍵元器件檢驗(yàn)或驗(yàn)證記錄、確認(rèn)檢驗(yàn)記錄及供應(yīng)商提供的合格證明及有關(guān)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)等； 5)記錄的控制應(yīng)符合2.3條的要求。審查要點(diǎn)：

1)是否制定了關(guān)鍵元器件和材料的檢驗(yàn)/驗(yàn)證及定期確認(rèn)檢驗(yàn)的程序，程序規(guī)定是否適宜；

2)按程序文件（或類似文件）規(guī)定的要求，查閱相關(guān)記錄，確認(rèn)其符合性和有效性。

3)當(dāng)由供應(yīng)商進(jìn)行檢驗(yàn)時，工廠是否對檢驗(yàn)提出了明確的要求。4)通過查閱生產(chǎn)廠對關(guān)鍵元器件合格率或類似內(nèi)容的統(tǒng)計(jì)信息確認(rèn)生產(chǎn)廠對關(guān)鍵元器件的檢驗(yàn)/驗(yàn)證控制程序是否可行或有效。

5)相關(guān)記錄是否保存，是否符合要求。

第四節(jié) 生產(chǎn)過程控制和過程檢驗(yàn)

4.1 工廠應(yīng)對關(guān)鍵生產(chǎn)工序進(jìn)行識別，關(guān)鍵工序操作人員應(yīng)具備相應(yīng)的能力，如果該工序沒有文件規(guī)定就不能保證產(chǎn)品質(zhì)量時，則應(yīng)制定相應(yīng)的工藝作業(yè)指導(dǎo)書，使生產(chǎn)過程受控。理解要點(diǎn)：

1)過程控制（Process control）,指從關(guān)鍵元器件、材料的采購，直到加工出成品的全過程中對半成品、產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)視、修正和控制的活動；

2)過程檢驗(yàn)（Process testing），在過程控制中對關(guān)鍵元器件、材料，半成品，成品的規(guī)定參數(shù)進(jìn)行的檢測和驗(yàn)收； 3)工廠應(yīng)以明確的表達(dá)方式指明，哪些生產(chǎn)過程工序?qū)φJ(rèn)證產(chǎn)品的關(guān)鍵特性（安全、環(huán)保、EMC）起著重要的作用； 4)工廠應(yīng)對在關(guān)鍵工序崗位的人員能力提出具體要求，并保證在崗人員的能力符合規(guī)定的要求；

5)并非所有的工序都需要工藝作業(yè)指導(dǎo)書。工藝作業(yè)指導(dǎo)書是否需要及其詳略程度與操作人員的能力、作業(yè)活動的復(fù)雜程度等有關(guān)。只有在確認(rèn)沒有文件規(guī)定就不能保證認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量時，工藝作業(yè)指導(dǎo)書才是必需的；

6)通常，工藝作業(yè)指導(dǎo)書應(yīng)明確工藝的步驟、方法、要求等，必要時，可包括對工藝過程監(jiān)控的要求。

審查要點(diǎn)：

1)通過查閱相關(guān)文件和現(xiàn)場觀察，確認(rèn)工廠是否明確了關(guān)鍵生產(chǎn)工序；

2)通過查閱關(guān)鍵工序操作人員的培訓(xùn)記錄，并結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查的情況，判斷操作人員是否具備相應(yīng)的能力；

3)在現(xiàn)場審查時，注意在規(guī)定有工藝作業(yè)指導(dǎo)書的工序上，工藝作業(yè)指導(dǎo)書是否為有效版本，是否明確了控制要求。操作人員是否按工藝作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作。

4.2 產(chǎn)品生產(chǎn)過程中如對環(huán)境條件有要求，工廠應(yīng)保證工作環(huán)境滿足規(guī)定的要求。

理解要點(diǎn)：

1)環(huán)境條件包括：溫度、濕度、噪聲、振動、磁場、照度、潔凈度、無菌、防塵等；

2)工廠應(yīng)識別認(rèn)證產(chǎn)品生產(chǎn)過程中為達(dá)到其符合要求所需的工作環(huán)境，應(yīng)提供和管理相應(yīng)的資源以確保工作環(huán)境滿足規(guī)定要求。工廠還應(yīng)對這些條件作出明確的規(guī)定，包括具體的參數(shù)及控制要求（如果有）；

3)在認(rèn)證產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，必須確認(rèn)規(guī)定的條件已得到滿足，否則不能進(jìn)行生產(chǎn)活動。

審查要點(diǎn)：

1)通過詢問或查閱相關(guān)文件的方式確認(rèn)工廠是否識別出生產(chǎn)過程中對環(huán)境的要求；

2)按照規(guī)定的要求，采用查閱記錄和現(xiàn)場觀察的方法，確認(rèn)環(huán)境條件是否得到滿足。

4.3 可行時，工廠應(yīng)對適宜的過程參數(shù)和產(chǎn)品特性進(jìn)行監(jiān)控。

理解要點(diǎn)：

1)在以下兩種情況時，工廠應(yīng)對適宜的過程參數(shù)和產(chǎn)品特性進(jìn)行監(jiān)控：

a)過程的結(jié)果不能通過以后的檢驗(yàn)和試驗(yàn)完全驗(yàn)證，或者加工后無法測量或需實(shí)施破壞性測量才能得出結(jié)果； b)過程對最終產(chǎn)品的安全質(zhì)量、主要性能有重大影響。2)當(dāng)過程參數(shù)和產(chǎn)品特性失控會使認(rèn)證產(chǎn)品的質(zhì)量失去保障時，應(yīng)對此種可能做出相應(yīng)的補(bǔ)救規(guī)定；

3)當(dāng)過程參數(shù)和產(chǎn)品特性是以特定的軟件進(jìn)行監(jiān)控時，生產(chǎn)廠應(yīng)有相應(yīng)的措施或規(guī)定，保持軟件的正確使用，防止非正常使用。

審查要點(diǎn)：

1)通過查閱相關(guān)規(guī)定和調(diào)查詢問的方式，確定有無需要進(jìn)行監(jiān)控的過程參數(shù)和產(chǎn)品特性；

2)通過查閱相關(guān)記錄和現(xiàn)場觀察的方式，了解對過程參數(shù)和產(chǎn)品特性進(jìn)行監(jiān)控的情況，確認(rèn)其實(shí)施的符合性和有效性。

4.4工廠應(yīng)建立并保持對生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的制度。

理解要點(diǎn)：

1)凡是和生產(chǎn)認(rèn)證產(chǎn)品相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備都須進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)；

2)維護(hù)和保養(yǎng)制度中的規(guī)定應(yīng)確保生產(chǎn)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，處于完好的技術(shù)狀態(tài)，并能生產(chǎn)出符合要求的認(rèn)證產(chǎn)品。

審查要點(diǎn)：

1)查閱與生產(chǎn)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)的文件，了解維護(hù)保養(yǎng)的要求； 2)按文件規(guī)定的要求，抽查維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和記錄，確認(rèn)其計(jì)劃實(shí)施的符合性和有效性；

3)在現(xiàn)場通過觀察和詢問的方式了解生產(chǎn)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。

4.5工廠應(yīng)在生產(chǎn)的適當(dāng)階段對產(chǎn)品進(jìn)行檢驗(yàn)，以確保產(chǎn)品及零部件與認(rèn)證樣品一致。

理解要點(diǎn)：

1)工廠應(yīng)針對認(rèn)證產(chǎn)品的特點(diǎn)，在其形成的適當(dāng)階段設(shè)立檢驗(yàn)/試驗(yàn)點(diǎn)，并明確其要求；

2)在檢驗(yàn)/試驗(yàn)點(diǎn)上，須用明確的表示方法（如圖紙、圖片、模型、描述說明等）標(biāo)明認(rèn)證樣品的特點(diǎn)（如名稱、規(guī)格、型號、尺寸等）；

3)檢驗(yàn)的目的是為了確保認(rèn)證產(chǎn)品的一致性。審查要點(diǎn)：

1)通過查閱相關(guān)文件和詢問的方式，明確檢驗(yàn)/試驗(yàn)的工位（或類似檢驗(yàn)/試驗(yàn)點(diǎn)）；

2)通過在現(xiàn)場查閱記錄和觀察的方式，確認(rèn)其實(shí)施結(jié)果可否達(dá)到檢驗(yàn)的目的；

3)當(dāng)無法實(shí)現(xiàn)檢驗(yàn)?zāi)康臅r，請生產(chǎn)廠給出合理的解釋，并確認(rèn)其為實(shí)現(xiàn)檢驗(yàn)?zāi)康乃捎玫谋ＷC方式。

第五節(jié) 例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)

工廠應(yīng)制定并保持文件化的例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)程序，以驗(yàn)證產(chǎn)品滿足規(guī)定的要求。檢驗(yàn)程序中應(yīng)包括檢驗(yàn)項(xiàng)目、內(nèi)容、方法、判定等，并應(yīng)保存檢驗(yàn)記錄。具體的例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)要求應(yīng)滿足相應(yīng)產(chǎn)品的認(rèn)證實(shí)施規(guī)則的要求。

例行檢驗(yàn)是在生產(chǎn)的最終階段對生產(chǎn)線上的產(chǎn)品進(jìn)行的100%檢驗(yàn)，通常檢驗(yàn)后，除包裝和加貼標(biāo)簽外，不再進(jìn)一步加工。

確認(rèn)檢驗(yàn)是為驗(yàn)證產(chǎn)品持續(xù)符合標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行的抽樣檢驗(yàn)。

理解要點(diǎn)：

1)例行檢驗(yàn)（Routine test），在生產(chǎn)的最終階段對產(chǎn)品的關(guān)鍵項(xiàng)目進(jìn)行的100%檢驗(yàn)，例行檢驗(yàn)后除進(jìn)行包裝和加貼標(biāo)簽外，一般不再進(jìn)一步加工。在有些認(rèn)證機(jī)構(gòu)的文件中稱為生產(chǎn)線試驗(yàn)（Production Line Test）是產(chǎn)品認(rèn)證工廠審查時普遍要求的項(xiàng)目，也是與其他認(rèn)證制度的工廠審查不同的項(xiàng)目。其目的是剔除產(chǎn)品在加工過程中可能對產(chǎn)品產(chǎn)生的偶然性損傷，以確保成品的質(zhì)量滿足規(guī)定的要求；

2)確認(rèn)檢驗(yàn)（Verification test）, 作為質(zhì)量保證措施的一部分，為驗(yàn)證產(chǎn)品是否持續(xù)符合標(biāo)準(zhǔn)要求而由工廠計(jì)劃和實(shí)施的 23 一種定期抽樣檢驗(yàn)。其目的是考核認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性，從而驗(yàn)證工廠質(zhì)量保證能力的有效性；

3)認(rèn)證實(shí)施規(guī)則中對例行檢驗(yàn)、確認(rèn)檢驗(yàn)的要求有明確規(guī)定。工廠應(yīng)按認(rèn)證實(shí)施規(guī)則的要求制定文件化的例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)程序并執(zhí)行；

4)工廠制定的例行檢驗(yàn)的項(xiàng)目應(yīng)不少于認(rèn)證實(shí)施規(guī)則的要求，確認(rèn)檢驗(yàn)的頻次應(yīng)不低于認(rèn)證實(shí)施規(guī)則的要求。確認(rèn)檢驗(yàn)可由工廠進(jìn)行，也可由工廠委托具備能力的組織來完成；

5)例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)的記錄應(yīng)予以保存，其控制應(yīng)符合2.3條的要求。

審查要點(diǎn)：

1)是否制定文件化的例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)程序，其規(guī)定是否適宜；

2)是否按程序要求進(jìn)行例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)； 3)是否保存相關(guān)記錄。

第六節(jié) 檢驗(yàn)試驗(yàn)儀器設(shè)備

用于檢驗(yàn)和試驗(yàn)的設(shè)備應(yīng)定期校準(zhǔn)和檢查，并滿足檢驗(yàn)試驗(yàn)?zāi)芰Α?/p>

檢驗(yàn)和試驗(yàn)的儀器設(shè)備應(yīng)有操作規(guī)程，檢驗(yàn)人員應(yīng)能按操作規(guī)程要求，準(zhǔn)確地使用儀器設(shè)備。

理解要點(diǎn)：

1)生產(chǎn)廠應(yīng)根據(jù)規(guī)定的檢驗(yàn)試驗(yàn)要求來配備檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備，并確保這些設(shè)備的能力應(yīng)能滿足檢驗(yàn)試驗(yàn)的要求（如量程、精度、數(shù)量等）；

2)生產(chǎn)廠應(yīng)針對檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備制定并執(zhí)行相關(guān)規(guī)定； 3)生產(chǎn)廠配備的檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備及檢驗(yàn)人員應(yīng)能適應(yīng)檢驗(yàn)試驗(yàn)的需要。

審查要點(diǎn)：

1)查閱有關(guān)檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備的相關(guān)規(guī)定，并確認(rèn)其能否保證檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備滿足檢驗(yàn)試驗(yàn)?zāi)芰σ螅?/p>

2)在現(xiàn)場審查時，注意觀察檢驗(yàn)人員是否按操作規(guī)程使用儀器設(shè)備；

3)通過現(xiàn)場觀察和抽查檢驗(yàn)人員培訓(xùn)記錄等方式確認(rèn)檢驗(yàn)人員是否有能力準(zhǔn)確使用儀器設(shè)備。

6.1 校準(zhǔn)和檢定

用于確定所生產(chǎn)的產(chǎn)品符合規(guī)定要求的檢驗(yàn)試驗(yàn)設(shè)備應(yīng)按規(guī)定的周期進(jìn)行校準(zhǔn)或檢定。校準(zhǔn)或檢定應(yīng)溯源至國家或國際基準(zhǔn)。對自行校準(zhǔn)的，則應(yīng)規(guī)定校準(zhǔn)方法、驗(yàn)收準(zhǔn)則和校準(zhǔn)周期等。設(shè)備的校準(zhǔn)狀態(tài)應(yīng)能被使用及管理人員方便識別。

應(yīng)保存設(shè)備的校準(zhǔn)記錄。

理解要點(diǎn):

1)校準(zhǔn)（Calibration）,在規(guī)定的條件下，為確定測量儀器所指示的量值或?qū)嵨锪烤叩馁x值與對應(yīng)的由測量標(biāo)準(zhǔn)所復(fù)現(xiàn)值之間關(guān)系的一組操作。校準(zhǔn)一般不進(jìn)行結(jié)果合格與否的判定； 2)檢定（Verification），通過測量和提供客觀證據(jù)，表明規(guī)定的要求已經(jīng)得到滿足的一組確認(rèn)。檢定與測量儀器的管理有關(guān)，檢定提供了一種方法，用來證明測量儀器的指示值與被測量已知值之間的偏差，并使其始終小于有關(guān)測量儀器管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程所規(guī)定的最大允差。根據(jù)測量結(jié)果做出合格、降級使用、停用、恢復(fù)使用等決定；

3)溯源（Traceability）,通過一條具有規(guī)定不確定度的不間斷的比較鏈，使測量結(jié)果或測量標(biāo)準(zhǔn)的值能夠與規(guī)定的參考標(biāo)準(zhǔn)（國家標(biāo)準(zhǔn)或國際標(biāo)準(zhǔn)）聯(lián)系起來的可能性或過程； 4)生產(chǎn)廠應(yīng)針對檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備的具體情況或特定要求，規(guī)定其校準(zhǔn)或檢定周期；

5)生產(chǎn)廠應(yīng)選擇具有相應(yīng)資格的校準(zhǔn)和/或檢定機(jī)構(gòu)（無論是本機(jī)構(gòu)內(nèi)部或外部的）對檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備進(jìn)行校準(zhǔn)和/或檢定； 6)在檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備上使用表明校準(zhǔn)狀態(tài)的標(biāo)識。對于不能投入使用的檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備，一定要有醒目的標(biāo)識，以防非預(yù)期使用。

審查要點(diǎn)：

1)查閱檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備一覽表，確認(rèn)其中的信息（包括校準(zhǔn)或檢定周期、校準(zhǔn)或檢定狀態(tài)等）是否滿足要求；

2)通過計(jì)量溯源圖，計(jì)量機(jī)構(gòu)的聲明或類似文件了解溯源情況； 3)如有自行校準(zhǔn)的情況，應(yīng)查閱其規(guī)定，并確認(rèn)是否合理、有效；

4)抽查現(xiàn)場使用的檢驗(yàn)和試驗(yàn)設(shè)備是否有校準(zhǔn)或檢定記錄，是否有易于識別的校準(zhǔn)狀態(tài)標(biāo)識；

5)抽查保存的校準(zhǔn)或檢定記錄，確認(rèn)記錄是否保存完好。

6.2 運(yùn)行檢查

對用于例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)的設(shè)備除應(yīng)進(jìn)行日常操作檢查外，還應(yīng)進(jìn)行運(yùn)行檢查。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行檢查結(jié)果不能滿足規(guī)定要求時，應(yīng)能追溯至已檢測過的產(chǎn)品。必要時，應(yīng)對這些產(chǎn)品重新進(jìn)行檢測。應(yīng)規(guī)定操作人員在發(fā)現(xiàn)設(shè)備功能失效時需采取的措施。

運(yùn)行檢查結(jié)果及采取的調(diào)整等措施應(yīng)記錄。

理解要點(diǎn)：

1)運(yùn)行檢查（Functional check），定期對檢測儀器設(shè)備進(jìn)行的功能性檢查，以判斷該儀器能否用于進(jìn)行產(chǎn)品檢測和質(zhì)量判斷；

2)當(dāng)檢驗(yàn)/試驗(yàn)儀器設(shè)備的好壞直接影響產(chǎn)品質(zhì)量時，則不僅要求該儀器設(shè)備要按有關(guān)規(guī)定定期校準(zhǔn)，確保儀器設(shè)備準(zhǔn)確。此外，還要求對儀器設(shè)備在兩次校準(zhǔn)期間以簡單有效的方法確定設(shè)備功能是否正常；

3)需進(jìn)行運(yùn)行檢查的設(shè)備限于進(jìn)行例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)的設(shè)備；

4)工廠應(yīng)明確需進(jìn)行運(yùn)行檢查的設(shè)備，同時規(guī)定其檢查的要求、內(nèi)容、頻次和方法，使能做到一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)備功能失效時，可將上次檢測過的認(rèn)證產(chǎn)品追回重新檢測；

5)當(dāng)檢測設(shè)備在使用或運(yùn)行檢查中發(fā)現(xiàn)失準(zhǔn)或失效時，工廠應(yīng)對以往檢測結(jié)果的有效性進(jìn)行評價，并采取必要的措施； 6)有關(guān)的運(yùn)行檢查、評價結(jié)果及采取的措施須有記錄。審查要點(diǎn)：

1)對用于例行檢驗(yàn)和確認(rèn)檢驗(yàn)的設(shè)備是否規(guī)定了運(yùn)行檢查程序，其中的檢查要求是否明確；

2)用于運(yùn)行檢查的樣件是否進(jìn)行了有效控制；

3)通過查閱運(yùn)行檢查記錄和詢問的方式，了解運(yùn)行檢查是否按要求得到實(shí)施，并保存了相應(yīng)的記錄；

4)通過查閱相關(guān)規(guī)定和詢問設(shè)備操作人員的方式，了解操作人員在發(fā)現(xiàn)設(shè)備功能失效時，是否并如何采取措施；

5)工廠對發(fā)現(xiàn)設(shè)備失效時所采取的評價方法及相應(yīng)措施是否適當(dāng)；

6)抽查運(yùn)行檢查記錄，并與現(xiàn)場調(diào)查的情況相比較； 7)設(shè)備失效時的結(jié)果評價及處理措施是否進(jìn)行了記錄。

第七節(jié) 不合格品的控制

工廠應(yīng)建立不合格品控制程序，內(nèi)容應(yīng)包括不合格品的標(biāo)識方法、隔離和處置及采取糾正、預(yù)防措施。經(jīng)返修、返工后的產(chǎn)

品應(yīng)重新檢測。對重要部件或組件的返修應(yīng)作相應(yīng)的記錄，應(yīng)保存對不合格品的處置記錄。

理解要點(diǎn)：

1)不合格品的概念應(yīng)涉及產(chǎn)品形成的各個階段或步驟； 2)不合格品應(yīng)有標(biāo)識，與合格品分區(qū)存放；

3)當(dāng)不合格由內(nèi)部產(chǎn)生時，需及時糾正，并防止類似不合格再次發(fā)生；

4)關(guān)鍵元器件的返工、返修，應(yīng)按規(guī)定作好記錄；

5)應(yīng)針對不合格的性質(zhì)（如個別、批量、偶然性）及嚴(yán)重程度進(jìn)行原因分析，必要時應(yīng)采取相應(yīng)的糾正、預(yù)防措施。

審查要點(diǎn)：

1)查閱不合格品的控制程序，確認(rèn)其內(nèi)容是否滿足要求； 2)在現(xiàn)場審查的全過程，都應(yīng)注意對不合格品的控制是否按規(guī)定的要求在執(zhí)行；

3)對發(fā)現(xiàn)的不合格品是否按規(guī)定進(jìn)行了標(biāo)識、隔離和處置； 4)重點(diǎn)查閱進(jìn)貨檢驗(yàn)、過程檢驗(yàn)和最終檢驗(yàn)的不合格品記錄并注意其處置情況；

5)隨機(jī)抽查返工、返修品的記錄，確認(rèn)其操作是否按規(guī)定執(zhí)行； 6)注意調(diào)查關(guān)鍵元器件和完成品的不合格品率是否超出正常范圍；

7)對需要采取糾正和/或預(yù)防措施的不合格是否按規(guī)定采取了相應(yīng)的有效措施，效果如何。

第八節(jié) 內(nèi)部質(zhì)量審核

工廠應(yīng)建立文件化的內(nèi)部質(zhì)量審核程序，確保質(zhì)量體系的有效性和認(rèn)證產(chǎn)品的一致性，并記錄內(nèi)部審核結(jié)果。

對工廠的投訴尤其是對產(chǎn)品不符合標(biāo)準(zhǔn)要求的投訴，應(yīng)保存記錄，并應(yīng)作為內(nèi)部質(zhì)量審核的信息輸入。

對審核中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)采取糾正和預(yù)防措施，并進(jìn)行記錄。

理解要點(diǎn)：

1)預(yù)防措施（Preventive action)，為了防止?jié)撛诘牟缓细袂闆r的發(fā)生消除其發(fā)生的原因所采取的行動；

2)糾正措施（Corrective action)，對于已出現(xiàn)的不合格消除其后果以及產(chǎn)生的原因所采取的活動；

3)生產(chǎn)廠在進(jìn)行內(nèi)審時，除了審核體系的有效性外，應(yīng)將保持認(rèn)證產(chǎn)品的一致性作為內(nèi)審的重要內(nèi)容之一；

4)工廠應(yīng)根據(jù)質(zhì)量體系運(yùn)行的實(shí)際情況（如過程的復(fù)雜性、重要性、運(yùn)行情況及以往審核的結(jié)果）策劃審核方案。應(yīng)收集顧客的投訴，特別是對認(rèn)證產(chǎn)品質(zhì)量的投訴，并作為每次內(nèi)審的輸入信息。審核的頻次應(yīng)確保一年內(nèi)的審核覆蓋《工廠質(zhì)量保證能力要求》的全部內(nèi)容；

5)對審核中發(fā)現(xiàn)的問題，有關(guān)部門應(yīng)及時采取糾正和預(yù)防措施，審核人員對糾正和預(yù)防措施的實(shí)施結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證和評價；

6)內(nèi)部審核時，特別注意對產(chǎn)品一致性控制的有效性進(jìn)行審核； 7)每次內(nèi)審應(yīng)有審核報告，對質(zhì)量體系運(yùn)行的有效性及產(chǎn)品一致性做出評價。

審查要點(diǎn)：

1)抽查最近

一、兩年的內(nèi)審記錄，重點(diǎn)查閱對認(rèn)證產(chǎn)品一致性和體系有效性的審核結(jié)果；

2)在查閱內(nèi)審記錄時，注意其中的內(nèi)審輸入信息中是否包括投訴信息，特別是對認(rèn)證產(chǎn)品不符合標(biāo)準(zhǔn)要求的投訴，要予以重點(diǎn)關(guān)注；

3)通過抽查記錄、詢問調(diào)查和現(xiàn)場調(diào)查的方式，確認(rèn)內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的問題是否得到有效糾正，認(rèn)為有可能影響產(chǎn)品質(zhì)量的隱患是否采取了相應(yīng)的預(yù)防措施。

第九節(jié) 認(rèn)證產(chǎn)品的一致性

工廠應(yīng)對批量生產(chǎn)產(chǎn)品與型式試驗(yàn)合格的產(chǎn)品的一致性進(jìn)行控制，以使認(rèn)證產(chǎn)品持續(xù)符合規(guī)定的要求。

工廠應(yīng)建立產(chǎn)品關(guān)鍵元器件和材料、結(jié)構(gòu)等影響產(chǎn)品符合規(guī)定要求因素的變更控制程序，認(rèn)證產(chǎn)品的變更（可能影響與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的符合性或型式試驗(yàn)樣機(jī)的一致性）在實(shí)施前應(yīng)向認(rèn)證機(jī)構(gòu)申報并獲得批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

理解要點(diǎn)：

1)認(rèn)證產(chǎn)品的一致性（Compliance of product），使用認(rèn)證標(biāo)志的產(chǎn)品在設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)和所使用的關(guān)鍵元器件、材料方面與型式試驗(yàn)樣品一致的程度；

2)生產(chǎn)廠應(yīng)制定并執(zhí)行對于認(rèn)證產(chǎn)品變更的控制程序（或類似文件），明確規(guī)定無論由于何種原因引起認(rèn)證產(chǎn)品發(fā)生變更，都應(yīng)在變更前向認(rèn)證機(jī)構(gòu)提出變更申請；

3)凡涉及認(rèn)證產(chǎn)品的變更應(yīng)向認(rèn)證機(jī)構(gòu)做出申報，提供相應(yīng)的變更詳細(xì)資料；

4)未經(jīng)批準(zhǔn)的變更，不能在變更產(chǎn)品上加貼認(rèn)證標(biāo)志。審查要點(diǎn)：

1)當(dāng)有批量產(chǎn)品生產(chǎn)時，依據(jù)型式試驗(yàn)合格樣品的描述，確認(rèn)批量生產(chǎn)出來的認(rèn)證產(chǎn)品和樣品是否一致；

2)通過樣品描述，確認(rèn)是否有變更；如有變更，是否經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)；

3)在對生產(chǎn)廠進(jìn)行日常監(jiān)督時，應(yīng)確認(rèn)加貼認(rèn)證標(biāo)志的產(chǎn)品是否與型式試驗(yàn)合格的樣品相一致，變更是否經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)； 4)在現(xiàn)場審查時，不僅要關(guān)注整機(jī)的一致性，還包括關(guān)鍵元器件的一致性。

第十節(jié) 包裝、搬運(yùn)和儲存

工廠所進(jìn)行的任何包裝、搬運(yùn)操作和儲存環(huán)境應(yīng)不影響產(chǎn)品符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)要求。

理解要點(diǎn)：

1)生產(chǎn)廠應(yīng)明確需包裝的認(rèn)證產(chǎn)品的包裝要求，所采用的包裝材料、包裝方法、包裝過程不能對已符合標(biāo)準(zhǔn)要求的認(rèn)證產(chǎn)品產(chǎn)生任何不利影響。包裝表面的標(biāo)識應(yīng)符合中國國家標(biāo)準(zhǔn)； 2)生產(chǎn)廠對認(rèn)證產(chǎn)品的搬運(yùn)應(yīng)做出明確規(guī)定，防止因搬運(yùn)操作不當(dāng)、搬運(yùn)工具不適當(dāng)、搬運(yùn)人員不熟悉搬運(yùn)要求等原因造成認(rèn)證產(chǎn)品不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的要求。為確保搬運(yùn)質(zhì)量，對搬運(yùn)人員應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)，使其掌握必要的技能；

3)生產(chǎn)廠應(yīng)針對產(chǎn)品的特點(diǎn)設(shè)定適宜的儲存環(huán)境，保證儲存的產(chǎn)品不因儲存條件不適合而造成損壞。審查要點(diǎn)：

1)在現(xiàn)場審查時，通過查閱與包裝、搬運(yùn)和儲存相關(guān)的規(guī)定，抽查相關(guān)記錄和現(xiàn)場觀察等方式，確認(rèn)其規(guī)定是否正確實(shí)施； 2)認(rèn)證產(chǎn)品在包裝、搬運(yùn)和儲存期間是否出現(xiàn)過嚴(yán)重的質(zhì)量問題；

3)操作人員是否明確產(chǎn)品包裝、搬運(yùn)和儲存的相關(guān)要求，特別是特殊物資的控制要求。

第四篇：入黨材料審查要點(diǎn)

入黨材料審查要點(diǎn)

一、《入黨申請書》和思想?yún)R報

1、《入黨申請書》的結(jié)尾必須手簽姓名并注明時間。

2、發(fā)展對象遞交的所有《入黨申請書》都應(yīng)隨其他入黨材料一起上報，包括第一份入黨申請書。

二、《入黨積極分子培養(yǎng)考察寫實(shí)簿》和《黨校學(xué)員登記表》

1、“培養(yǎng)考察寫實(shí)欄”是記錄自確定為入黨積極分子起至確定為發(fā)展對象階段的培養(yǎng)考察情況，一般每半年記錄一次，主要內(nèi)容包括培養(yǎng)人的培養(yǎng)措施、考察對象的思想進(jìn)步過程、在學(xué)習(xí)、工作和生活中發(fā)揮先鋒模范作用的情況，存在的缺點(diǎn)，下一步努力方向等。

所有培養(yǎng)聯(lián)系人的意見都應(yīng)由培養(yǎng)人手簽姓名。

2、確定為入黨積極分子的時間距離確定為發(fā)展對象的時間至少 要滿一年，入黨積極分子至少要培養(yǎng)一年以上，才能被確定為發(fā)展對象。

3、確定為發(fā)展對象的各項(xiàng)程序（團(tuán)員推優(yōu)、培養(yǎng)人意見、民意測驗(yàn)、支部委員會確定為發(fā)展對象的意見）時間應(yīng)該接近組織發(fā)展時間，能夠做到準(zhǔn)確反映發(fā)展對象最近階段內(nèi)的表現(xiàn)。

4、公示程序要在黨總支預(yù)審?fù)ㄟ^之后，并且接收預(yù)備黨員的支部大會召開之前進(jìn)行。公示內(nèi)容的格式要嚴(yán)格按照要求整理（見《發(fā)展細(xì)則》），貼在《公示情況登記表》內(nèi)的公示原文只需提供該發(fā)展對象個人的情況部分。

三、政審材料和自傳

1、《入黨志愿書》中說明的父母親及主要社會關(guān)系的情況（包括姓名、政治面貌、工作單位和職業(yè)等）與外調(diào)材料中的情況要一致。

2、外調(diào)證明信的開具時間均要早于黨支部的綜合政審材料整理

時間，保證要在切實(shí)收到外調(diào)證明信后再得出政審結(jié)論。

3、政審過程中外調(diào)對象如果有工作單位，須由工作單位出具證明材料；如果沒有工作單位，可由居住地黨組織出具證明材料。

4、外調(diào)證明信須有基層黨委蓋章才具備證明效力，只有行政印章或者黨支部或總支印章不符合政審要求。

5、自傳應(yīng)該內(nèi)容詳細(xì)，包括個人和家庭主要成員、主要社會關(guān)系的情況、個人歷史（一般從上小學(xué)或七周歲時寫起）、思想成熟發(fā)展過程（寫明各段時間對黨組織的認(rèn)識和思想變化）等。

6、自傳結(jié)尾必須手簽姓名并注明時間。

四、最主要的一項(xiàng)獲獎證書復(fù)印件和成績單

五、《入黨志愿書》

《入黨志愿書》的填寫應(yīng)在以上所有程序完成之后進(jìn)行。

1、《入黨志愿書》第1頁“學(xué)歷”欄內(nèi)應(yīng)填寫“本科在讀”或者“研究生在讀”；“學(xué)位或職稱”一欄如果沒有內(nèi)容填寫，應(yīng)注明“無”。

2、“入黨志愿”內(nèi)應(yīng)是“我志愿加入”，而非“我志愿加入”。

3、“入黨志愿”著重闡述本人對黨的綱領(lǐng)、性質(zhì)、宗旨、指導(dǎo)思想、黨員義務(wù)和權(quán)利的認(rèn)識和理解，實(shí)事求是地表達(dá)本人對黨的認(rèn)識、入黨動機(jī)和對入黨問題的態(tài)度，要反映思想發(fā)展和認(rèn)識提高的過程，并對自己的優(yōu)缺點(diǎn)作出分析，具體表明自己如何爭取做一名合格共產(chǎn)黨員的決心和努力方向。

“入黨志愿”的寫作中存在以下問題：a.對黨的性質(zhì)的闡述不準(zhǔn)確（中國共產(chǎn)黨是中國工人階級的先鋒隊(duì)，同時是中國人民和中華民族的先鋒隊(duì)，是中國特色社會主義事業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)核心，代表中國先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展要求，代表中國先進(jìn)文化的前進(jìn)方向，代表中國最廣大人民的根本利益）；b.對黨的行動指南的表述不準(zhǔn)確（馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三

個代表”重要思想）；c.關(guān)于入黨動機(jī)的表述與端正的入黨動機(jī)仍然存在差距（端正的入黨動機(jī)是要為共產(chǎn)主義和中國特色社會主義事業(yè)奮斗終身，全心全意為人民服務(wù)）；d.論述黨的發(fā)展歷史時沒有論及當(dāng)下黨的思想理論新成果（如“科學(xué)發(fā)展觀”）和發(fā)展進(jìn)程(如十七大的召開)，顯示了對黨的認(rèn)識的滯后性；e.“入黨志愿”中較多時政評論，沒有談及自身思想成長成熟的過程；f.沒有全面分析自身的優(yōu)缺點(diǎn)；g.“入黨志愿”內(nèi)容過于簡略；h.發(fā)展對象在填寫“入黨志愿”時一般不宜作“我……已經(jīng)基本符合一名中共黨員的標(biāo)準(zhǔn)”的表述。

4、《入黨志愿書》本人經(jīng)歷一欄填寫不完整，沒有包括現(xiàn)階段經(jīng)歷。

5、《入黨志愿書》中第5頁任何一欄如果沒有內(nèi)容填寫，應(yīng)注明“無”，不得空白。

6、《入黨志愿書》中“主要社會關(guān)系情況”欄目需要注意的問題：a.正常情況下不能為空（“主要社會關(guān)系”是指本人的旁系親屬和與本人關(guān)系密切或本人受其影響較大的親友等）；b.政審中函調(diào)的主要社會關(guān)系情況應(yīng)該在《入黨志愿書》中“主要社會關(guān)系”一欄中對應(yīng)體現(xiàn);c.有工作單位的要寫明工作單位名稱，沒有工作單位的應(yīng)寫明具體所在地名稱；d.假設(shè)父母已離異或亡故的，也須注明。

7、《入黨志愿書》第7頁“需要向黨組織說明的問題”一欄如果沒有內(nèi)容填寫，應(yīng)注明“無”。

8、入黨志愿書個人簽名時間晚于介紹人意見填寫時間，組織程序不規(guī)范。

9、入黨介紹人意見必須由介紹人本人填寫，不得由他人代替，并且應(yīng)準(zhǔn)確寫明發(fā)展對象的姓名，不要全部用“該”或“其”等代替。

10、《入黨志愿書》中入黨介紹人意見欄內(nèi)介紹人單位、職務(wù)或

職業(yè)的說明應(yīng)盡量詳細(xì)，不擔(dān)任職務(wù)的一般要具體到學(xué)院、年級、專業(yè)或班級。

11、《入黨志愿書》中支部大會決議的填寫內(nèi)容是：（1）支部大會討論的意見和結(jié)論，包括對發(fā)展對象的思想、學(xué)習(xí)、工作等方面的評價以及組織對其是否已具備一名中國共產(chǎn)黨黨員條件的結(jié)論；（2）簡要敘述支部大會的基本情況，包括應(yīng)到人數(shù)、應(yīng)到正式黨員數(shù)、實(shí)到人數(shù)、實(shí)到正式黨員數(shù)、采取的表決方式、表決時贊成、反對和棄權(quán)的人數(shù)、表決結(jié)果等；（3）最后寫明支部名稱，支部書記簽名或蓋章，簽名須摁手印，落款日期應(yīng)是支部大會召開的日期。

12、總支審查意見一欄中應(yīng)準(zhǔn)確寫明發(fā)展對象的姓名，不要全部用“該”或“其”等代替。

13、《入黨志愿書》中如果有整頁替換修改的，應(yīng)在新舊頁之間加蓋黨總支印章，以示證明。望今后黨組織在組織發(fā)展對象填寫《入黨志愿書》時加強(qiáng)指導(dǎo)，盡量避免換頁情況。

附注：入黨材料要求使用16k紙張，應(yīng)盡量按照要求實(shí)行。

第五篇：信貸審查要點(diǎn)

信貸資產(chǎn)是我們農(nóng)合行主要生息資產(chǎn)和收入來源，只有貸款“放得出，收得回，有效益，無風(fēng)險”,實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，信用合作事業(yè)才會不斷向前發(fā)展。近年來，一些不良貸款戶利用合法的途徑、合規(guī)的手續(xù)，采取“一戶多貸”，“多社串貸”等不正當(dāng)方式,大肆套取農(nóng)合行的貸款，讓各級信貸管理部門束手無策。出現(xiàn)這種違規(guī)違紀(jì)貸款問題的根本癥結(jié)，就在于我們放松了貸款審查。特別是當(dāng)前農(nóng)村農(nóng)合行大額貸款日益增多,如果貸款投放把關(guān)不嚴(yán)，信貸資產(chǎn)質(zhì)量低劣，不良貸款積累到一定限度，便會拖垮一個農(nóng)合行，甚至總行，使多年經(jīng)營成果付之東流，嚴(yán)重危及到農(nóng)合行的生存,阻礙農(nóng)合行的發(fā)展。加強(qiáng)貸款審查就是要消除事實(shí)風(fēng)險，同時盡可能把可以預(yù)見的貸款風(fēng)險控制在最低限度,縮短與其他商業(yè)銀行在信貸管理上的差距，提高我們的核心競爭力。因此，根據(jù)新時期農(nóng)合行信貸管理工作的新情況和新要求，切實(shí)加強(qiáng)貸款審查顯得尤為重要。

一、基本資料審查要點(diǎn)

（一）準(zhǔn)入條件審查。受理貸款時審查其主體是否符合農(nóng)合行貸款準(zhǔn)入條件，是決定貸款的關(guān)鍵性問題，如果客戶主體不符合規(guī)定要求，則可直接退審，不必進(jìn)入下一審查環(huán)節(jié)。按照有關(guān)法律和農(nóng)合行管理規(guī)定，準(zhǔn)入條件審查主要有以下三個方面：

一是確認(rèn)客戶真實(shí)性。審查公司類客戶其經(jīng)營證照是否真實(shí)，有無涂改等造假現(xiàn)象，是否在有效期限內(nèi)，是否辦理年檢等；個人客戶要審查其身份證是否真實(shí)。

二是審查貸款項(xiàng)目的政策性、合法性。屬于特種行業(yè)的審查是否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證；屬于房地產(chǎn)開業(yè)企業(yè)的審查是否持有齊全的資質(zhì)證件；審查貸款項(xiàng)目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)的劣質(zhì)企業(yè)，以及商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域；審查個人經(jīng)營項(xiàng)目是否合法合規(guī)；審查公司或個人經(jīng)營是否正常，有無虧損；審查產(chǎn)品銷售合同是否真實(shí)等。三是審查公司（或個人）資信程度。審查公司（或個人）、關(guān)聯(lián)企業(yè)、公司股東及其配偶在金融機(jī)構(gòu)貸款情況，以親朋名義在農(nóng)合行貸款情況，對外擔(dān)保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負(fù)債或重大涉訟案件等；審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風(fēng)險等。審查報告中要對以上情況作專門介紹，并將人行和農(nóng)合行查詢記錄附后佐證。

（二）資料完整性審查。主要是對照省聯(lián)社大額貸款申報資料目錄，看資料是否齊全完整，特別是關(guān)鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應(yīng)作理由充分的說明。

（三）資料合規(guī)性審查。

一是審查資料及文本簽字要求。審查調(diào)查是否二人以上，調(diào)查人是否在調(diào)查采集的每份資料右上角加蓋“調(diào)查核對，資料真實(shí)”章，并簽名。目前多數(shù)聯(lián)社蓋的是“與原件核對相符”章，貸前調(diào)查關(guān)鍵是調(diào)查人承諾調(diào)查資料的真實(shí)性，而“與原件核對相符”章僅是確認(rèn)和辨別資料是否真實(shí)的一個環(huán)節(jié)，并不能證明該資料是否真實(shí)，也不是調(diào)查人對資料真實(shí)性的承諾，統(tǒng)一改蓋“調(diào)查核對，資料真實(shí)”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款申報審批書、調(diào)查報告、審查報告等落款處除負(fù)責(zé)人、調(diào)查人、審查人簽字外，還應(yīng)加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上要求蓋章和簽字或一人調(diào)查的申報資料，一律不予受理。二是審查調(diào)查報告應(yīng)參加調(diào)查人是否到位，是否簽字。按照省、市有關(guān)貸款管理規(guī)定，上報辦事處大額貸款，分管信貸領(lǐng)導(dǎo)、聯(lián)社業(yè)務(wù)科長等都必須參加調(diào)查，調(diào)查報告落款要注明參加調(diào)查人單位、職務(wù)，并由本人簽名，以示負(fù)責(zé)。

三是審查申報資料內(nèi)容是否銜接一致；資料是復(fù)印件的是否模糊不清等。

二、抵押貸款審查要點(diǎn)

（一）審查抵押物權(quán)利證書的真實(shí)性。股東會同意抵押的決議是否符合公司章程規(guī)定，是否符合法律文書要求；財產(chǎn)共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。

（二）審查抵押物詳細(xì)清單。內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產(chǎn)證號、土地證號、購置價（指購買價或建造成本價）、賬面價（指在報表上反映的價值）、評估價（指評估公司評定價值或農(nóng)合行初步評定價值）、抵押價（指農(nóng)合行在評估價基礎(chǔ)上，最終核定確認(rèn)的抵押作價或與產(chǎn)權(quán)人商定的抵押價，主要是防止評估公司估價虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力）。

（三）審查抵押物價值依據(jù)?！渡虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策和研究，實(shí)時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險”。所以說，貸款審查中必須防止房地產(chǎn)評估價值虛增風(fēng)險。

抵押物價值有自行認(rèn)定和評估認(rèn)定兩種：

1、自行認(rèn)定。自行認(rèn)定抵押物價值主要有三種方法：一是取得抵押物的對價支付依據(jù)。如：購買合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建筑承包合同、自建購買材料等付款憑據(jù)、交易收據(jù)，企業(yè)固定資產(chǎn)帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產(chǎn)價格。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門在報紙等媒體掛牌轉(zhuǎn)讓的土地價格。以上有關(guān)資料要復(fù)印作證明。

2、評估認(rèn)定。謹(jǐn)慎采用評估公司評估數(shù)據(jù)，必須以購置價為基礎(chǔ)，評估價為參考，合理核定抵押價，防范抵押物虛高風(fēng)險。審查中對一貫缺乏職業(yè)道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估結(jié)果一律不予認(rèn)可。此外，不同品種抵押物抵押率的計(jì)算評估，按省聯(lián)社[2006]35號文件及相關(guān)管理辦法執(zhí)行。

（四）審查抵押物狀況及抵押限制。

除《擔(dān)保法》規(guī)定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時還應(yīng)關(guān)注以下情況：1.抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施；2．抵押物權(quán)屬是否有爭議；房主抵押意圖；抵押物變現(xiàn)能力；3．以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；4．未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得《國有土地使用證》的； 5．按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；6．以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的；劃撥土地不得單獨(dú)抵押，以劃撥土地抵押的在計(jì)算抵押率時因剔減出讓金因素；7.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的；

8、在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：（1）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的編號；（2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量；（6）抵押后對抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或改變抵押房地產(chǎn)用途的限制等。

（五）審查是否提供抵押物實(shí)景彩色照片。由于貸咨會成員一般不親臨抵押物現(xiàn)場調(diào)查，將抵押物拍成實(shí)景彩色照片，主要是為了加深貸咨會成員對抵押物的直觀認(rèn)識和了解。所以凡提交辦事處的抵押物照片不要裝訂入申報資料中，以便供貸咨會成員傳閱。抵押物實(shí)景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。

三、保證貸款審查要點(diǎn)

（一）無效擔(dān)保。審查保證擔(dān)保貸款時，必須審慎考察保證人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債情況和資信程度，是否具有實(shí)際的代償能力。但實(shí)際工作中，一些農(nóng)合行追求表面上的擔(dān)保手續(xù)合規(guī)，而忽視債務(wù)擔(dān)保的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，出現(xiàn)以小保大、以弱保強(qiáng)，交叉擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保等假性擔(dān)保現(xiàn)象,即使擔(dān)保有效，也難以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的。此外，并非所有具有代為清償債務(wù)能力的單位和個人都可以作為擔(dān)保人，以下為無效擔(dān)保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人所作的擔(dān)保；（2）醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體所作的擔(dān)保；（3）國家機(jī)關(guān)所作的擔(dān)保；（4）法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)所作的擔(dān)保;（5）董事、經(jīng)理以公司名義為股東擔(dān)?；騻€人貸款所作的擔(dān)保；（6）法律、法規(guī)規(guī)定對外保證合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)的，未經(jīng)批準(zhǔn)所作的擔(dān)保。

（二）公司擔(dān)保審查

1、注意審查公司提供擔(dān)保行為是否符合公司章程規(guī)定；審查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人是否為公司股東或公司實(shí)際控制人；股東會決議是否符合法律規(guī)定，避免因股東會決議無效而帶來的信貸風(fēng)險。

2、審查公司章程對擔(dān)保額度的限制。如果公司章程規(guī)定擔(dān)?？傤~或單項(xiàng)擔(dān)保限額的，應(yīng)注意審查董事會或股東大會決議所同意的擔(dān)保額度有無超過公司章程的限額規(guī)定，同時還要注意審查決議所同意擔(dān)保的款項(xiàng)是否為對應(yīng)的貸款；訂立擔(dān)保合同的訂約人有無公司授權(quán)。

3、接受公司提供的擔(dān)保時，要注意審查公司對外提供擔(dān)保行為是否依照公司章程規(guī)定經(jīng)公司董事會或股東會決議，如不履行審慎注意義務(wù)將可能導(dǎo)致?lián)鶛?quán)落空的法律后果。

四、企業(yè)財務(wù)報表要點(diǎn)

（一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，但跨月上報辦事處的貸款，必須提供辦事處實(shí)際收到貸款申報資料日期上月報表，并對報表科目作明細(xì)分析。辦理了審計(jì)的應(yīng)提供上審計(jì)報告，關(guān)注其審計(jì)報告反映的問題，并審查其提供會計(jì)師事務(wù)所的報表與本行報表是否一致。

（二）審查資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。報表必須字跡清晰，有單位公章及相關(guān)負(fù)責(zé)人簽章；按照“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的會計(jì)平衡公式，審查借貸方是否平衡、上年結(jié)轉(zhuǎn)是否真實(shí)、近兩年來財務(wù)變動異常情況等。

（三）重點(diǎn)審查科目。應(yīng)重點(diǎn)審查的科目包括：應(yīng)收及其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、短期及長期負(fù)債、應(yīng)付及其他應(yīng)付款，所有者權(quán)益和損益類科目等。

（四）審查要求。應(yīng)收及其他應(yīng)收款，應(yīng)付及其他應(yīng)付款進(jìn)行帳齡統(tǒng)計(jì)、列出大戶名單；存貨分類統(tǒng)計(jì)、存貨積壓的原因分析；固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分類統(tǒng)計(jì)、固定資產(chǎn)清單、購置價值、入帳價值等；短期及長期負(fù)債明細(xì)，包括貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權(quán)益和損益類科目是否真實(shí)合理。

（五）現(xiàn)金流分析。分析現(xiàn)金流要從兩個方面考慮：一是現(xiàn)金流的數(shù)量，如果企業(yè)總的現(xiàn)金流為正，則表明企業(yè)的現(xiàn)金流入能夠保證現(xiàn)金流出的需要。二是現(xiàn)金流的質(zhì)量，這包括現(xiàn)金流的波動情況、企業(yè)的管理情況，如銷售收入的增長是否過快，存貨是否已經(jīng)過時或流動緩慢，應(yīng)收帳款的可收回性等等。最后是企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境，如行業(yè)前景，行業(yè)內(nèi)的競爭格局，產(chǎn)品的生命周期等。所有這些因素都會影響企業(yè)產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的能力。

五、注意法律文書的規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)

（一）審查公司董事會或股東會同意貸款的決議和同意抵押的決議合法性；審查個人貸款申請書、財產(chǎn)共有人同意抵押承諾的合法性。尤其是公司貸款要注意審核其參加董事會或股東會的人數(shù)，是否符合章程規(guī)定；董事會或股東會決議書內(nèi)容是否完整。

1、董事會或股東會同意貸款的決議書內(nèi)容應(yīng)包括：承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、還款計(jì)劃、貸款方式等。

2、董事會或股東會同意抵押的決議書內(nèi)容應(yīng)包括：借款人和承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、抵押物具體情況（含抵押物名稱、地理位置、數(shù)量、狀況等）、法律責(zé)任等。

3、個人客戶貸款申請書、財產(chǎn)共有人同意抵押承諾等可參照上述公司類貸款文書內(nèi)容撰寫。

（二）決議或承諾必須本人到場在農(nóng)合行監(jiān)督下簽字，本人因故不能到場的，應(yīng)有授權(quán)委托書，不能由法定代表人一人獨(dú)簽或找人代簽，防止因決議無效，導(dǎo)致貸款或抵押行為無效。

（三）防范股東假冒、虛假簽字的方法。一是本人出示身份證，當(dāng)場簽字，并加按手印；二是核對公司成立時的章程中股東簽字或貸款是股東提供的簽字式樣，核對筆跡。三是可查閱股東在農(nóng)合行原來貸款時的簽字資料。

（四）注意審查決議或合同所加蓋的公司印章是否為工商部門登記備案的真實(shí)印章，如果簽約人不是公司法定代表人的，還要注意審查授權(quán)委托書的真實(shí)性，避免被騙而造成貸款損失。

（五）涉及不明確的法律問題，應(yīng)由法律顧問對貸款行為及擔(dān)保情況進(jìn)行審查，并出具法律意見書。

六、補(bǔ)充資料的規(guī)定

（一）補(bǔ)充資料只能由總行業(yè)務(wù)科或貸款審查中心調(diào)查，逐項(xiàng)作答，形成簡明扼要的書面材料，調(diào)查人簽字，加蓋公章，打印上報。

（二）上級總行不直接受理農(nóng)合行或客戶調(diào)查上報的文字材料，但客戶提供的經(jīng)總行調(diào)查人員核實(shí)的證件、合同、報表、發(fā)票等證據(jù)類資料可作為附件。

（三）補(bǔ)充資料要及時、迅速，不要無故拖延，耽誤貸款審批。

七、撰寫審查報告應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）審查報告內(nèi)容：一是基本情況，包括客戶概況、經(jīng)營證照、關(guān)聯(lián)企業(yè)、資產(chǎn)負(fù)債、生產(chǎn)經(jīng)營、貸款用途、還款來源及計(jì)劃等；二是客戶資信；三是抵押物情況；四是風(fēng)險提示；五是審查意見。審查報告落款處主審人、審查中心負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)必須簽字。

（二）審查報告要求：內(nèi)容精練，重點(diǎn)突出，語言措辭嚴(yán)密,判斷得體,不得用模糊語言,不要說大話、假話、空話，少說美化色彩的好話。要對照審查目標(biāo)有重點(diǎn)地進(jìn)行取舍，去偽存真，去粗取精，抓住主要的、關(guān)鍵性的問題來寫。

（三）審查評價要客觀公正。審查中審查人員不要局限于調(diào)查報告的文字描述，要重物證、查依據(jù)、作比較，獨(dú)立審查，冷靜分析，提煉觀點(diǎn)。審查意見和建議要有針對性、可操作性。要加強(qiáng)綜合分析提煉，提出建設(shè)性的、實(shí)效性的意見和建議