第一篇：建立精細(xì)化稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制 強(qiáng)化房地產(chǎn)土地增值稅清算管理的探討

建立精細(xì)化稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

強(qiáng)化房地產(chǎn)土地增值稅清算管理的探討

王少春

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅源屬非生產(chǎn)型和服務(wù)型稅源，缺乏穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性，高度依賴政府的宏觀政策導(dǎo)向的特點(diǎn)，同時(shí)，由于稅收政策存在諸多漏洞，導(dǎo)致征收成本大、力度小、見效甚微。以稅收風(fēng)險(xiǎn)管理為機(jī)制手段強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清理管理。通過采取對(duì)稅源實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理、深度分析、征詢約談、實(shí)地核查等措施，體現(xiàn)出調(diào)查順序由事后到事前、調(diào)查項(xiàng)目由靜態(tài)到動(dòng)態(tài)、進(jìn)戶頻率由低到高、事項(xiàng)審核由表及里、服務(wù)措施由形式到實(shí)質(zhì)等方面的變化，使稅收管理對(duì)納稅人的影響程度、介入深度、管理力度明顯增強(qiáng)。通過稅收風(fēng)險(xiǎn)管理加強(qiáng)各種稅源管理事務(wù)的簡(jiǎn)并整合，提高稅源管理的效率。根據(jù)精細(xì)化管理理念，我們?cè)诙愂照鞴芄ぷ髦凶龅搅司_、細(xì)致、深入，明確職責(zé)分工，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，完善崗責(zé)體系，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，避免了大而化之的粗放式管理。緊緊抓住管理的薄弱環(huán)節(jié),通過由表及里的解剖分析，不放過每一式管理。緊緊抓住管理的薄弱環(huán)節(jié),通過由表及里的解剖分析，不放過每一個(gè)應(yīng)加強(qiáng)管理的細(xì)節(jié)，不忽視微小的管理漏洞，通過基礎(chǔ)性分戶臺(tái)賬資料的建立，建立房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算管理的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

一、在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別環(huán)節(jié)完成各類風(fēng)險(xiǎn)信息的歸集和分析，找出可能帶來稅收流失的關(guān)鍵因素。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上是查帳征收企業(yè)，由于財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)高低的不同，帶來財(cái)務(wù)核算水平的參差不齊，財(cái)務(wù)核算缺乏約束規(guī)范。目前我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)核算（包括信用支付、對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)的管理）總體上缺乏系統(tǒng)管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一、不規(guī)范，客觀上為掩蓋其在經(jīng)營(yíng)、核算和應(yīng)稅上的不法行為找到了借口。由于房屋產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、各期產(chǎn)品滾動(dòng)開發(fā)且每期產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成果不盡相同，因此，缺乏系統(tǒng)管理的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算難以正確、真實(shí)地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)和成果，很難準(zhǔn)確反映各納稅期應(yīng)納的各項(xiàng)稅收。因此找出可能帶來稅收流失的關(guān)鍵因素就成為稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重中之重。在對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)過程中出現(xiàn)的引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的各種因素進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，科學(xué)評(píng)定納稅人風(fēng)險(xiǎn)度，并根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)度和風(fēng)險(xiǎn)形成的情形，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施以實(shí)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效防范、控制和化解。

風(fēng)險(xiǎn)之一：近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，房地產(chǎn)的增值額大大增加了，而預(yù)征率未隨房屋售價(jià)上調(diào)，許多達(dá)到國(guó)家政策規(guī)定清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就故意拖延時(shí)間，只是按一個(gè)較低的預(yù)征率預(yù)征，達(dá)到繳少繳稅款目的，到2011年8月，永川區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已達(dá)到清算條件而未清算

個(gè)項(xiàng)目，而企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)進(jìn)行清算的幾乎不得。

風(fēng)險(xiǎn)之二：在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)里，其它管理部門的管理基本是在事前，審批手續(xù)、前期費(fèi)不齊，工程就不能動(dòng)工，而稅務(wù)的管理在事后，而往往房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，是最復(fù)雜、最容易出現(xiàn)問題的階段，很多涉稅事項(xiàng)就在這個(gè)時(shí)期完成的。[問題簡(jiǎn)述]：納稅人在銷售環(huán)節(jié)的收入無法實(shí)施監(jiān)控比對(duì)，在實(shí)現(xiàn)上失去了最佳控制時(shí)機(jī)，影響了稅款的正常入庫(kù)，造成了稅款的流失。在這次自查輔導(dǎo)時(shí)，重慶新奧陶就少繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅300多萬元。

風(fēng)險(xiǎn)之一：非直接銷售未作視同銷售確認(rèn)收入。[問題簡(jiǎn)述]：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)行為，未作視同銷售，并確認(rèn)土地增值稅清算收入。

風(fēng)險(xiǎn)之二：以明顯偏低價(jià)格銷售少計(jì)收入[問題簡(jiǎn)述]：某項(xiàng)目銷售時(shí)，無正當(dāng)理由以低于均價(jià)1/3的明顯偏低價(jià)格，將商鋪銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)個(gè)人。存在低價(jià)銷售的行為，價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由，故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為。

風(fēng)險(xiǎn)之三：將期間費(fèi)用列入開發(fā)成本，造成虛增開發(fā)成本，多計(jì)20%加計(jì)費(fèi)用。[問題簡(jiǎn)述]：將銷售人員工資列入開發(fā)間接費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)之四：前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)過高，但企業(yè)提供了完整的票據(jù)和合同等一系列手續(xù)，而審核人員無法找到依據(jù)對(duì)疑點(diǎn)進(jìn)行論證，結(jié)果造成該項(xiàng)目增值率低。

風(fēng)險(xiǎn)之四：借款利息全部列入開發(fā)成本利息支出[問題簡(jiǎn)述]：某房企公司未取得合法票據(jù)，列支非金融機(jī)構(gòu)借款利息479.3萬元，支付銀行罰息36.6萬元，全部列入開發(fā)成本-利息支出。

風(fēng)險(xiǎn)之五：逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)稅前扣除[問題簡(jiǎn)述]：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，既計(jì)入開發(fā)成本，作為企業(yè)所得項(xiàng)目稅前扣除，又作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入土地增值稅稅前扣除。

風(fēng)險(xiǎn)之六：印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除[問題簡(jiǎn)述]：在計(jì)算扣除額時(shí)，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，造成了印花稅的重復(fù)扣除。

風(fēng)險(xiǎn)之

七、代收費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除[問題簡(jiǎn)述]：將代收費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目予以扣除，在加計(jì)20%扣除時(shí)，未從計(jì)算的基數(shù)中剔除。

風(fēng)險(xiǎn)之九：支付地價(jià)費(fèi)用無合法憑證[問題簡(jiǎn)述]：某房企確認(rèn)一期工程項(xiàng)目地價(jià)款，結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)2421萬元，取得合法憑證地價(jià)款1157萬元，地價(jià)支付費(fèi)用無合法憑證1264萬元。

風(fēng)險(xiǎn)之十：項(xiàng)目工程建安成本高于合同標(biāo)的金額[問題簡(jiǎn)述]：某工程項(xiàng)目建安合同金額5700萬元，雙方確認(rèn)的結(jié)算金額 5700萬元，開具發(fā)票金額7349萬元。

風(fēng)險(xiǎn)之十二：公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目[問題簡(jiǎn)述]：將小區(qū)居委會(huì)、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、居民文體娛樂場(chǎng)所等公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)管理的措施及建議

1、從成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)管理角度出發(fā)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理。

（一）關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。從立項(xiàng)開始關(guān)注開發(fā)的幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)：立項(xiàng)報(bào)批環(huán)節(jié)、項(xiàng)目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)、清批環(huán)節(jié)、項(xiàng)目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)、清盤環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施，特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)地核查確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn)，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售、成本。

（二）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺(tái)帳。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（三）嚴(yán)格政策界限，強(qiáng)化成本管理?？偟脑瓌t是嚴(yán)格按照稅法要求，成本費(fèi)用的列支必須真實(shí)、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實(shí)性，防止出現(xiàn)虛開代開人為加大成本費(fèi)用的現(xiàn)象發(fā)生。抓住幾個(gè)關(guān)鍵：一是建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本，參照本地區(qū)工程造價(jià)指導(dǎo)價(jià)，查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超標(biāo)準(zhǔn)的原因；二是工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同，直接提供竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計(jì)稅成 本；三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格比分配計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，使利潤(rùn)在不同價(jià)位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。

3、建議增加開發(fā)環(huán)節(jié)、收入、成本的透明度，定期測(cè)算并公布建安成本的平均價(jià)格，對(duì)偏高的成本采取公允價(jià)規(guī)定，對(duì)于一些收入、成本異常的房地產(chǎn)企業(yè)，要充分發(fā)揮稅務(wù)稽查職能作用，嚴(yán)厲打擊偷稅收行為，努力構(gòu)建協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，形成打擊涉稅犯罪的合力。同時(shí)充分發(fā)揮新聞媒體的宣傳作用，尤其是對(duì)一些大要案進(jìn)行適時(shí)曝光，進(jìn)一步增強(qiáng)稅務(wù)稽查的威懾力。

4、根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅適時(shí)調(diào)高率土地增值稅的預(yù)征，特別是商業(yè)用房的預(yù)征率，增加納稅人主動(dòng)清算土地增值稅的積極性，對(duì)達(dá)到清算條件，而未按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清算的要加大處罰力度，并達(dá)到一種振懾作用。

3、對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)過程中容易出現(xiàn)的引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的各種現(xiàn)象及時(shí)開展專項(xiàng)輔導(dǎo)培訓(xùn)。通過召開專項(xiàng)會(huì)議，發(fā)放宣傳輔導(dǎo)手冊(cè)和文件，約談等形式，經(jīng)常性開展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的所得稅最新政策法規(guī)的宣傳輔導(dǎo)，使稅法透明度和遵從度得以提升，使企業(yè)的依法納稅形成自覺行動(dòng)。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理主要定位于稅收流失的風(fēng)險(xiǎn)，包括稅收流失的可能性和嚴(yán)重程度?；咀龇ㄊ前凑诊L(fēng)險(xiǎn)管理的流程，遵循一定的規(guī)則，在對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)過程中出現(xiàn)的引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的各種因素進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，科學(xué)評(píng)定納稅人風(fēng)險(xiǎn)度，并根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)度和風(fēng)險(xiǎn)形成的情形，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以實(shí)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效防范、控制和化解。一要核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)虛增成本偷逃稅款。二要核查企業(yè)是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程加大建筑安裝成本。三要核查企業(yè)是否虛開零星工程發(fā)票以及虛開“甲供材”發(fā)票偷稅。四要核查企業(yè)是否將土地和建筑安裝成本在不同期工程分?jǐn)偛痪倮U所得稅。五要核查企業(yè)是否把車庫(kù)和閣樓的成本加在總成本中攤?cè)肷唐贩棵娣e。六要核查“預(yù)提費(fèi)用”賬戶。對(duì)涉及項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)，檢查企業(yè)是否高估配套建設(shè)成本，且不按期結(jié)算而少繳稅款。七要核查企業(yè)是否巧立名目報(bào)銷費(fèi)用。按規(guī)定重點(diǎn)審核企業(yè)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等列支標(biāo)準(zhǔn)及其真實(shí)性、合理性。要以納稅評(píng)估督促納稅人，以稅務(wù)稽查震懾納稅人，自覺提高納稅遵從度。

4、克服信息獲取不充分，加強(qiáng)土地、房管等部門的信息交流。由于稅務(wù)部門長(zhǎng)期以來沒有與相關(guān)的行政審批部門建立有效的信息交換和共享制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，加之國(guó)、地稅部門之間信息不對(duì)稱，實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收一體化管理難以在短期內(nèi)到位，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅提供了機(jī)會(huì)。及時(shí)掌握 7 房地產(chǎn)開發(fā)的工程項(xiàng)目，建立《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開、完工及納稅記錄簿》，及時(shí)登記計(jì)劃投資、建設(shè)規(guī)模、承建單位、預(yù)收款項(xiàng)。通過對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目，每一筆收（付）款及開票情況的跟蹤管理，加強(qiáng)企業(yè)所簽合同的核對(duì)工作，科學(xué)確定企業(yè)前期開發(fā)成本。

5、建立房地產(chǎn)行業(yè)信息、數(shù)據(jù)資源庫(kù)。首先做好轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清理摸排工作，掌握內(nèi)部信息（如成立時(shí)間、投引資單位、投資規(guī)模、優(yōu)惠政策、土地儲(chǔ)備、拿地價(jià)格、開發(fā)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)樓盤、竣工時(shí)間、開盤時(shí)間、規(guī)費(fèi)繳納、銀行賬號(hào)等）和外部信息（建造合同、材料供應(yīng)、土建價(jià)格、財(cái)政返還、地稅征收等），及時(shí)收集有關(guān)的資料，形成“調(diào)查表”。其次,分戶建立征管臺(tái)賬。按照開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)分商品房、門面房、車庫(kù)登記開發(fā)面積、完工面積、已售面積等，跟蹤記錄企業(yè)完工進(jìn)度、預(yù)繳及匯繳情況、評(píng)估檢查情況、調(diào)整情況、盈虧情況、銷售收入、稅款繳納、稅負(fù)水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“調(diào)查表”和分戶臺(tái)賬是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的重要依據(jù)，也是反映所得稅管理水平的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性資料。今年我局管理部門已建立了每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本、面積、工程進(jìn)度、開發(fā)周期、當(dāng)期開發(fā)房屋數(shù)量，銷售收入及發(fā)票使用情況等信息資料檔案，設(shè)計(jì)了《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表》；《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅數(shù)據(jù)采集指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表》，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目及開發(fā)成本、銷售成本、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加等參數(shù)信息的掌握控制，為征收房地產(chǎn)企業(yè)所得稅提供可靠的信息、數(shù)據(jù)資源，取得了工作的主動(dòng)性。

第二篇：建立精細(xì)稅收風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理

建立精細(xì)稅收風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅源屬非生產(chǎn)型和服務(wù)型稅源，缺乏穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性，高度依賴于政府的宏觀政策導(dǎo)向的特點(diǎn),揚(yáng)州市直二分局以稅收風(fēng)險(xiǎn)管理為機(jī)制手段強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理，體現(xiàn)了科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求。通過采取對(duì)稅源實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理、深度分析、征詢約談、實(shí)地核查等措施，體現(xiàn)出調(diào)查順序由事后到事前、調(diào)查項(xiàng)目由靜態(tài)到動(dòng)態(tài)、進(jìn)戶頻率由低到高、事項(xiàng)審核由表及里、服務(wù)措施由形式到實(shí)質(zhì)等方面的變化，使稅收管理對(duì)納稅人的影響程度、介入深度、管理力度明顯增強(qiáng)。通過稅收風(fēng)險(xiǎn)管理加強(qiáng)各種稅源管理事務(wù)的簡(jiǎn)并整合，提高稅源管理的效率。根據(jù)精細(xì)化管理理念，我們?cè)诙愂照鞴芄ぷ髦凶龅搅司_、細(xì)致、深入，明確職責(zé)分工，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，完善崗責(zé)體系，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，避免了大而化之的粗放式管理。緊緊抓住管理的薄弱環(huán)節(jié),通過由表及里的解剖分析，不放過每一個(gè)應(yīng)加強(qiáng)管理的細(xì)節(jié)，不忽視微小的管理漏洞，通過基礎(chǔ)性分戶臺(tái)賬資料的建立，建立房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

一、在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別環(huán)節(jié)完成各類風(fēng)險(xiǎn)信息的歸集和分析，找出可能帶來稅收流失的關(guān)鍵因素。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上是查帳征收企業(yè)，由于財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)高低的不同，帶來財(cái)務(wù)核算水平的參差不齊，財(cái)務(wù)核算缺乏約束規(guī)范。目前我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)核算（包括信用支付、對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)的管理）總體上缺乏系統(tǒng)管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一、不規(guī)范，客觀上為掩蓋其在經(jīng)營(yíng)、核算和應(yīng)稅上的不法行為找到了借口。由于房屋產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、各期產(chǎn)品滾動(dòng)開發(fā)且每期產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成果不盡相同，因此，缺乏系統(tǒng)管理的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算難以正確、真實(shí)地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)和成果，很難準(zhǔn)確反映各納稅期應(yīng)納的各項(xiàng)稅收。因此找出可能帶來稅收流失的關(guān)鍵因素就成為稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重中之重。在對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)過程中出現(xiàn)的引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的各種因素進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，科學(xué)評(píng)定納稅人風(fēng)險(xiǎn)度，并根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)度和風(fēng)險(xiǎn)形成的情形，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施以實(shí)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效防范、控制和化解。

風(fēng)險(xiǎn)之一：以收據(jù)、白條支付款項(xiàng)來偷逃稅款。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目一般工期長(zhǎng)，結(jié)算方式較多，預(yù)付施工企業(yè)的工程款不按規(guī)定接收發(fā)票，而是憑收據(jù)支付工程款，有的長(zhǎng)期掛帳，開發(fā)企業(yè)不按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成開發(fā)成本失真。風(fēng)險(xiǎn)之二：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的土地征用費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝費(fèi)用等直接記入“開發(fā)成本”，而一些開發(fā)企業(yè)采用偽造、虛假增加成本、費(fèi)用等手段，不按規(guī)定在不同成本對(duì)象中準(zhǔn)確分?jǐn)偅眯吕隙惙ǖ牟町惿倮U企業(yè)所得稅。

風(fēng)險(xiǎn)之三：重復(fù)列支建筑安裝工程費(fèi)，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目一般都供應(yīng)三大材，房地產(chǎn)企業(yè)全部記入“開發(fā)成本”，而工程完工結(jié)算時(shí)建筑施工企業(yè)根據(jù)工程總價(jià)開具發(fā)票全額記入（含三大材），有的房地產(chǎn)企業(yè)又再全部記入“開發(fā)成本”。

風(fēng)險(xiǎn)之四：房地產(chǎn)企業(yè)沒有遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制和成本收入配比原則，存在任意預(yù)提各項(xiàng)成本、費(fèi)用，人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，以達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

風(fēng)險(xiǎn)之五：房地產(chǎn)企業(yè)利用開發(fā)項(xiàng)目多，工期長(zhǎng)，跨等，混淆不同工程項(xiàng)目成本、費(fèi)用，擠占當(dāng)期利潤(rùn)，這樣循環(huán)往復(fù)，以達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。有些企業(yè)就在不同項(xiàng)目間尋找少繳企業(yè)所得稅的辦法，他們通過把后開發(fā)完工項(xiàng)目的成本調(diào)節(jié)為先開發(fā)完工項(xiàng)目的成本，或把虧損項(xiàng)目的成本調(diào)節(jié)為盈利項(xiàng)目，造成企業(yè)所得稅不能及時(shí)足額入庫(kù)。

風(fēng)險(xiǎn)之六：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收的房款往往不作銷售，等房屋交付使用時(shí)才開具發(fā)票作銷售收入，由于有的房屋工期長(zhǎng)，有的房屋交付使用了，由于款項(xiàng)沒有結(jié)清，房地產(chǎn)企業(yè)無法開票結(jié)算，使企業(yè)所得稅不能及時(shí)結(jié)算。

風(fēng)險(xiǎn)之七：房地產(chǎn)企業(yè)的未確權(quán)車庫(kù)、閣樓不作為開發(fā)產(chǎn)品收入，或部分記入銷售收入，而其成本、費(fèi)用則已全部記入開發(fā)成本。有的開發(fā)單位將附屬用房收入記入下屬的工程隊(duì)，另行建帳登記，形成小金庫(kù)。

風(fēng)險(xiǎn)之八：房屋出租、以物易物不納稅。目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在開發(fā)住宅小區(qū)時(shí)，一般都建設(shè)一些臨街門面房，有的企業(yè)對(duì)地理位置優(yōu)越的門面房

不予出售，專門用于出租收取租金，租金不記入應(yīng)納稅所得額。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于資金緊張，售房又不暢，就以房屋抵頂工程款或銀行貸款，雙方均不作收入處理并按規(guī)定申報(bào)繳納稅款。

二、通過房地產(chǎn)企業(yè)所得稅精細(xì)稅收風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警機(jī)制的建立，挽回稅款流失近2000萬元。

近幾年，我局轄區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，截止2009年9月底，我局轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)25家，已開工房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)17家，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅已成為我局組織收入的重要組成部分，自07年7月房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)行專業(yè)化管理以來，累計(jì)組織入庫(kù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅8200萬元，其中，通過案頭稽核分析、專項(xiàng)評(píng)估等手段組織入庫(kù)稅金2328萬元(含滯納金95萬元)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收貢獻(xiàn)度大、稅收征管難度大、稅源流失較為嚴(yán)重的現(xiàn)象，整合征管資源，與時(shí)俱進(jìn),成立專業(yè)化征管機(jī)構(gòu)是強(qiáng)化對(duì)該行業(yè)稅收管理的有效途徑。一方面集中部分業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，精通稅務(wù)、財(cái)會(huì)、法律和房地產(chǎn)開發(fā)流程等知識(shí)的稅務(wù)干部來從事專業(yè)化征管，另一方面設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)管理。這樣可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程都由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)提高日常動(dòng)態(tài)、靜態(tài)稅源管理及納稅評(píng)估的質(zhì)量。我局專門的房地產(chǎn)業(yè)稅收征管機(jī)構(gòu)，是將轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)以及與之相關(guān)的物業(yè)管理、房屋中介、拍賣行等企業(yè)劃入一個(gè)科室進(jìn)行征管，使其在履行職責(zé)過程中能直接行使市局有關(guān)處室的職責(zé)，如負(fù)責(zé)與國(guó)土、規(guī)劃、經(jīng)委、發(fā)改委、財(cái)政、建設(shè)、房管、建管、產(chǎn)權(quán)交易中心、拍賣行等有關(guān)綜合職能部門的信息交換與聯(lián)系，直接獲取房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、變動(dòng)信息，從源頭掌握房地產(chǎn)業(yè)的基本情況，對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、征地、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)實(shí)行全過程的監(jiān)控管理，建立起以控管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收為主線，以房地產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn)，形成一個(gè)多形式、多方位的稅收征管新模式，提高對(duì)房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收監(jiān)控力度，挖掘潛在的稅源，確保地方財(cái)稅收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。我們?cè)诔浞终莆丈唐贩块_發(fā)第一手資料的情況下，要求房地產(chǎn)企業(yè)每年進(jìn)行多次稅收自查，同時(shí)根據(jù)企業(yè)自查情況和掌握的資料進(jìn)行分析，不定期地對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)專項(xiàng)評(píng)估，加大打擊偷逃稅力度，挽回稅款流失逾2000萬元。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的措施及建議

我局通過專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置，建立了房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)稅收風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警機(jī)制，不斷研究完善征管模式，不放過每一個(gè)應(yīng)加強(qiáng)管理的細(xì)節(jié)，不忽視微小的管理漏洞，采取有針對(duì)性的措施，抓緊、抓細(xì)、抓實(shí)。探索出行之有效的征管措施，在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理上取得了明顯成效。

1、從成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)管理角度出發(fā)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。

（一）關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。從立項(xiàng)開始關(guān)注開發(fā)的幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)：立項(xiàng)報(bào)批環(huán)節(jié)、項(xiàng)目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)、清盤環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施，特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)地核查確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn)，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售、成本。

（二）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺(tái)帳。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（三）嚴(yán)格政策界限，強(qiáng)化成本管理?？偟脑瓌t是嚴(yán)格按照稅法要求，成本費(fèi)用的列支必須真實(shí)、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實(shí)性，防止出現(xiàn)虛開代開人為加大成本費(fèi)用的現(xiàn)象發(fā)生。抓住幾個(gè)關(guān)鍵：一是建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本，參照本地區(qū)工程造價(jià)指導(dǎo)價(jià)，查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超標(biāo)準(zhǔn)的原因；二是工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同，直接提供竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計(jì)稅成本；三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格比分配計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，使利潤(rùn)在不同價(jià)位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。

2、對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)過程中容易出現(xiàn)的引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的各種現(xiàn)象及時(shí)開展專項(xiàng)輔導(dǎo)培訓(xùn)。通過召開專項(xiàng)會(huì)議，發(fā)放宣傳輔導(dǎo)手冊(cè)和文件，約談等形式，經(jīng)常性開展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的所得稅最新政策法規(guī)的宣傳輔導(dǎo)，使稅法透明度和遵從度得以提升，使企業(yè)的依法納稅形成自覺行動(dòng)。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理主要定位于稅收流失的風(fēng)險(xiǎn)，包括稅收流失的可能性和嚴(yán)重程度?；咀龇ㄊ前凑诊L(fēng)險(xiǎn)管理的流程，遵循一定的規(guī)則，在對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)過程中出現(xiàn)的引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的各種因素進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，科學(xué)評(píng)定納稅人風(fēng)險(xiǎn)度，并根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)度和風(fēng)險(xiǎn)形成的情形，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以實(shí)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效防范、控制和化解。一要核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)虛增成本偷逃稅款。二要核查企業(yè)是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程加大建筑安裝成本。三要核查企業(yè)是否虛開零星工程發(fā)票以及虛開“甲供材”發(fā)票偷稅。四要核查企業(yè)是否將土地和建筑安裝成本在不同期工程分?jǐn)偛痪倮U所得稅。五要核查企業(yè)是否把車庫(kù)和閣樓的成本加在總成本中攤?cè)肷唐贩棵娣e。六要核查“預(yù)提費(fèi)用”賬戶。對(duì)涉及項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)，檢查企業(yè)是否高估配套建設(shè)成本，且不按期結(jié)算而少繳稅款。七要核查企業(yè)是否巧立名目報(bào)銷費(fèi)用。按規(guī)定重點(diǎn)審核企業(yè)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等列支標(biāo)準(zhǔn)及其真實(shí)性、合理性。要以納稅評(píng)估督促納稅人，以稅務(wù)稽查震懾納稅人，自覺提高納稅遵從度。

4、克服信息獲取不充分，加強(qiáng)土地、房管等部門的信息交流。

由于稅務(wù)部門長(zhǎng)期以來沒有與相關(guān)的行政審批部門建立有效的信息交換和共享制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，加之國(guó)、地稅部門之間信息不對(duì)稱，實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收一體化管理難以在短期內(nèi)到位，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅提供了機(jī)會(huì)。及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)的工程項(xiàng)目，建立《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開、完工及納稅記錄簿》，及時(shí)登記計(jì)劃投資、建設(shè)規(guī)模、承建單位、預(yù)收款項(xiàng)。通過對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目，每一筆收（付）款及開票情況的跟蹤管理，加強(qiáng)企業(yè)所簽合同的核對(duì)工作，科學(xué)確定企業(yè)前期開發(fā)成本。

5、加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用列支的風(fēng)險(xiǎn)審核，有效遏制人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)造成稅款流失情況的發(fā)生。對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)不遵循成本收入配比原則，人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用科目進(jìn)行審核，核對(duì)預(yù)提費(fèi)用的對(duì)應(yīng)科目，確定所結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)、合理，是否有人為調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)的情況。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目成本的核算，稅務(wù)部門應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)不同項(xiàng)目的成本費(fèi)用分別核算，對(duì)不能正確劃分的，稅務(wù)部門要嚴(yán)格按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入成本配比原則進(jìn)行劃分確定。

6、結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的匯算清繳工作，強(qiáng)化不同項(xiàng)目的成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)審核與確認(rèn)工作。一般企業(yè)都是按年進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，但實(shí)行查帳企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)，易采用按項(xiàng)目匯繳和按匯繳相結(jié)合的辦法。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，平時(shí)可以按不同的開工項(xiàng)目進(jìn)行核算，對(duì)同一項(xiàng)目的成本，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)全部歸集到該項(xiàng)目中去，所發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在不同的施工項(xiàng)目中進(jìn)行分配，超時(shí)限的成本，經(jīng)主管稅務(wù)部門審核后，區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。在此基礎(chǔ)上，按單個(gè)項(xiàng)目先匯繳，一旦發(fā)現(xiàn)情況異常情況及時(shí)加以調(diào)整解決。終了，再按各個(gè)工程匯繳情況進(jìn)行匯繳清繳。這樣可以堵塞稅收漏洞，保證國(guó)家稅收及時(shí)足額入庫(kù)。

7、建立房地產(chǎn)行業(yè)信息、數(shù)據(jù)資源庫(kù)。首先做好轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清理摸排工作，掌握內(nèi)部信息（如成立時(shí)間、投引資單位、投資規(guī)模、優(yōu)惠政策、土地儲(chǔ)備、拿地價(jià)格、開發(fā)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)樓盤、竣工時(shí)間、開盤時(shí)間、規(guī)費(fèi)繳納、銀行賬號(hào)等）和外部信息（建造合同、材料供應(yīng)、土建價(jià)格、財(cái)政返還、地稅征收等），及時(shí)收集有關(guān)的資料，形成“調(diào)查表”。其次,分戶建立征管臺(tái)賬。按照開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)分商品房、門面房、車庫(kù)登記開發(fā)面積、完工面積、已售面積等，跟蹤記錄企業(yè)完工進(jìn)度、預(yù)繳及匯繳情況、評(píng)估檢查情況、調(diào)整情況、盈虧情況、銷售收入、稅款繳納、稅負(fù)水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“調(diào)查表”和分戶臺(tái)賬是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的重要依據(jù)，也是反映所得稅管理水平的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性資料。今年我局管理部門已建立了每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本、面積、工程進(jìn)度、開發(fā)周期、當(dāng)期開發(fā)房屋數(shù)量，銷售收入及發(fā)票使用情況等信息資料檔案，設(shè)計(jì)了《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表》；《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅數(shù)據(jù)采集指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表》，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目及開發(fā)成本、銷售成本、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加等參數(shù)信息的掌握控制，為征收房地產(chǎn)企業(yè)所得稅提供可靠的信息、數(shù)據(jù)資源，取得了工作的主動(dòng)性。

第三篇：論稅收預(yù)警機(jī)制的建立

依法治稅作為依法治國(guó)的重要方略，面臨前所未有的歷史使命，發(fā)揮稅收聚財(cái)職能，增強(qiáng)社會(huì)主義綜合國(guó)力，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)和監(jiān)督職能，規(guī)范和整頓稅收秩序，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，都需要加快推進(jìn)依法治稅進(jìn)程。但由于目前存在稅收征管信息不對(duì)稱、公民納稅意識(shí)不強(qiáng)等主客觀原因，基層稅務(wù)執(zhí)法缺位、越位；納稅人納稅申報(bào)信息失真、偷稅等現(xiàn)象還在一定程度穿越小說網(wǎng) http://004km.cn上存在，從而造成稅款流失和不公平競(jìng)爭(zhēng)，直接影響依法治稅工作和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，迫切需要建立稅收預(yù)警機(jī)制，以促進(jìn)稅收管理體系的進(jìn)一步完善和規(guī)范。

一、建立稅收預(yù)警機(jī)制勢(shì)在必行

（一）建立稅收預(yù)警機(jī)制是解決稅源監(jiān)控乏力問題的需要。

稅源監(jiān)控管理是稅款征收和稅務(wù)稽查的前提和基礎(chǔ)。其突出特點(diǎn)是提前性和控制性，但目前在實(shí)際工作中有以下3種失控現(xiàn)象，急需通過預(yù)警機(jī)制在內(nèi)的稅收管理措施予以解決。

1、管理性失控。是指由于稅務(wù)機(jī)關(guān)管理缺位而造成的稅源失控。如漏征漏管戶大量存在就是管理性失控的突出表現(xiàn)。有相當(dāng)一部分納稅人領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但不辦理稅務(wù)登記，也不納稅。有的納稅人雖然辦理了稅務(wù)登記，但是沒有設(shè)置賬簿，長(zhǎng)期不申報(bào)納稅。

2、機(jī)制性失控。是指由于稅收征、管、查等環(huán)節(jié)職責(zé)不明確或者相互脫節(jié)，以及國(guó)、地稅之間或稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他部門之間缺乏配合、協(xié)調(diào)而引起的稅源失控。如稅收強(qiáng)制執(zhí)行措施和保全措施得不到有關(guān)部門的配合等。

3、政策性失控。主要指?jìng)€(gè)別地方政府和行業(yè)主管部門從局部利益出發(fā)，擅自出臺(tái)一些“稅收優(yōu)惠政策”，或者違規(guī)減稅、免稅，避稅。

（二）建立稅收預(yù)警機(jī)制是解決征管信息不對(duì)稱問題的需要。

目前，受稅收信息化建設(shè)速度、公民法制觀念不強(qiáng)等因素的制約，在納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間存在信息不對(duì)稱現(xiàn)象，納稅人清楚自己的經(jīng)營(yíng)行為或納稅義務(wù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)因缺乏必要的手段和措施及部門配合，不能獲取納稅人的經(jīng)營(yíng)行為及納稅義務(wù)等方面的信息。由于受各種利益因素的驅(qū)動(dòng)，目前我國(guó)納稅人的財(cái)務(wù)核算成果在一定程度上受人為控制，存在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)造假嚴(yán)重，計(jì)稅依據(jù)失真現(xiàn)象。有的企業(yè)在銀行多頭開戶，建立假賬，資金體外循環(huán)，隱瞞銷售收入，致使很多稅源在生產(chǎn)、銷售等諸多環(huán)節(jié)中被轉(zhuǎn)移或隱匿，稅務(wù)稽查時(shí)難以從帳目上發(fā)現(xiàn)問題，造成稅收流失稅收，監(jiān)督難以真正實(shí)施到位。

（三）建立稅收預(yù)警機(jī)制是打擊偷逃騙稅、遏制稅收流失的需要。由于各種原因，我國(guó)目前偷逃騙抗稅犯罪還難以有效遏制，涉稅犯罪普遍化、社會(huì)化程度在個(gè)別地區(qū)呈進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)，每年全國(guó)大約有300多名稅務(wù)人員在與偷稅抗稅行為斗爭(zhēng)中致傷。需要通過預(yù)警機(jī)制及時(shí)得到偷逃騙抗稅方面的有關(guān)信息，采取預(yù)防措施，通過協(xié)稅、護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)、司法保障體系給偷逃騙抗稅行為以遏制和打擊。

二、建立稅收預(yù)警機(jī)制的目標(biāo)要求和職能作用

為確保新征管模式的有序運(yùn)行，推進(jìn)依法治稅進(jìn)程，應(yīng)盡快建立以“預(yù)防為主、過程監(jiān)控”為特點(diǎn)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，以執(zhí)法責(zé)任制為核心和基礎(chǔ)，涵蓋稅源監(jiān)控體系，上限報(bào)警指標(biāo)、下限報(bào)警指標(biāo)等體系在內(nèi)的稅收預(yù)警機(jī)制。即在信息集中處理和共享的基礎(chǔ)上，上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)通過預(yù)警機(jī)制網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)監(jiān)控來查詢各基層單位的征管狀況和外部單位協(xié)作情況，定期公布各單位稅收?qǐng)?zhí)法及征管質(zhì)量指標(biāo)等方面的情況；在發(fā)現(xiàn)異常情況后實(shí)時(shí)預(yù)告或警示，以便其及時(shí)處理或糾正。

按照以上指導(dǎo)思想，稅收預(yù)警機(jī)制一般要具備以下的職能作用：

（一）報(bào)警、提醒作用

從內(nèi)部管理要求來看，稅收預(yù)警機(jī)制一是要具備征管質(zhì)量指標(biāo)異常波動(dòng)報(bào)警職能。如發(fā)現(xiàn)稅務(wù)登記率、稅款入庫(kù)率明顯偏低，欠稅增長(zhǎng)率偏高，予以提醒和報(bào)警；二是要具備稅收管理缺位報(bào)警職能，如漏征漏管戶報(bào)警；三是要具備金稅工程“三率”偏低報(bào)警、發(fā)票協(xié)查報(bào)警職能；四是具備執(zhí)法行為不規(guī)范報(bào)警職能，如對(duì)違章發(fā)售發(fā)票、辦理出口退稅，稅務(wù)檢查等執(zhí)法程序違規(guī)、證據(jù)不全、文書不規(guī)范等行為予以報(bào)警。

從外部協(xié)作要求來看，稅收預(yù)警機(jī)制一是要具備納稅人不奉行報(bào)警職能，如對(duì)納稅人開出稅票但不按期到銀行繳款現(xiàn)象予以報(bào)警。二是要具備大額欠稅納稅人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、帳戶及察出境報(bào)警職能。三是要具備協(xié)稅護(hù)稅缺位報(bào)警職能，如對(duì)工商部門不及時(shí)-傳遞戶籍信息、司法機(jī)關(guān)打擊涉稅案件的不作為行為予以報(bào)警。四是要具備偷抗騙稅等大案要案發(fā)案率偏高報(bào)警職能。五是要具備稅收收入與gdp邏輯關(guān)系出現(xiàn)異?，F(xiàn)象報(bào)警能。如稅收收增長(zhǎng)速度突然低于gdp增長(zhǎng)速度，即開始報(bào)警。

（二）規(guī)范和防范作用

通過對(duì)預(yù)警機(jī)制提供信息和問題的分析，促進(jìn)崗位責(zé)任制和執(zhí)法責(zé)任制的進(jìn)一步建立健全，防范執(zhí)法過錯(cuò)問題的發(fā)生。

（三）限制作用

通過預(yù)警機(jī)制設(shè)置職權(quán)權(quán)限的“警戒線”，限定各操作崗位和領(lǐng)導(dǎo)崗位的權(quán)限，以防止違規(guī)操作、越權(quán)辦稅問題的發(fā)生。

（

第四篇：建立廉政風(fēng)險(xiǎn)早期預(yù)警機(jī)制

甘州區(qū)地稅局建立廉政建設(shè)早期預(yù)警機(jī)制

甘州區(qū)地稅局為進(jìn)一步加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，注重研究和把握廉政建設(shè)規(guī)律，分析廉政風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的幾個(gè)重要征管部位和環(huán)節(jié)，破解存在的漏洞和難題，堅(jiān)持預(yù)防為主，做到關(guān)口前移、防范在先，建立了預(yù)警機(jī)制實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組，為各基層單位培訓(xùn)了7名預(yù)警信息員、紀(jì)檢監(jiān)察員，負(fù)責(zé)做好經(jīng)常性思想工作和監(jiān)督預(yù)警工作，有效的防范和遏制了違法違紀(jì)行為的發(fā)生。

（甘州區(qū)地稅局 張曉瑛）

第五篇：土地增值稅清算管理操作指引

土地增值稅清算管理操作指引

(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)

討論稿

一、土地增值稅的前期管理

（一）開發(fā)項(xiàng)目的前期管理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)土、規(guī)劃、住建、國(guó)稅等部門的信息共享，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān) 注，對(duì)納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求分項(xiàng)目、分期，并在金三系統(tǒng)中進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目登記，合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

（二）清算資料的收集

稅務(wù)人員在清算及工作開始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面收集資料： 1．納稅人必須提供土地增值稅清算的相關(guān)資料包括：

（1）《土地增值稅清算申報(bào)表》及其他各類明細(xì)申報(bào)附表；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；（3）開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證；

（5）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同、國(guó)有土地使用權(quán)證書、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證；

（6）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付憑證、《房屋拆遷安臵補(bǔ)償協(xié)議》及拆遷補(bǔ)償費(fèi)簽收臺(tái)賬等；

（7）總層平面規(guī)劃圖及分層平面規(guī)劃圖、地下停車場(chǎng)車位分布平面圖；

（8）工程監(jiān)理報(bào)告、日志等監(jiān)理材料；

（9）工程竣工備案表；

（10）項(xiàng)目預(yù)算、概算書及竣工決算報(bào)表；

（11）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單、預(yù)算表、工程決算明細(xì)；

（12）測(cè)繪報(bào)告及房屋分戶（室）面積測(cè)繪圖紙；

（13）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售情況明細(xì)表；

（14）能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒅Ц顿J款利息的有關(guān)證明及金融機(jī)構(gòu)貸款合同；

（15）物業(yè)用房申請(qǐng)確認(rèn)單、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非盈利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；

（16）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（17）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證；

（18）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；

（19）清算期間的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；（20）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)掌握的內(nèi)部資料

稅款入庫(kù)資料：從金稅三期稅收管理系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的繳納情況、土地增值稅的預(yù)繳情況。

二、土地增值稅的清算申報(bào)

（一）土地增值稅清算條件

1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第3項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

（二）清算申報(bào) 對(duì)于符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照國(guó)稅發(fā)﹝2009﹞91號(hào)公告第三十四條規(guī)定采取核定征收方式核定其應(yīng)納稅額；或按照《稅收征收管理法》第六十二、六十四等條款對(duì)違法的納稅人實(shí)施行政處罰。

三、土地增值稅的清算受理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。受理后應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算受理通知書》并轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)報(bào)，向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書》，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。對(duì)于已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)之日起，90日（不含補(bǔ)正資料時(shí)間）內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作。情況復(fù)雜的，經(jīng)區(qū)（縣）局局長(zhǎng)批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)辦理期限，但延長(zhǎng)期限不超過30個(gè)工作日。

四、土地增值稅的清算審核

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)采取適當(dāng)方法對(duì)清算項(xiàng)目的收入、成本確認(rèn)和歸集的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核（納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還要對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核）。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

（一）對(duì)清算單位的審核 1.審核內(nèi)容

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文明確土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

清算審核時(shí)，應(yīng)審核對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型的房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2.審核資料

◆房地產(chǎn)立項(xiàng)報(bào)告、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)；

◆國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證； ◆房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告等。

3.審核過程

（1）調(diào)閱開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)受讓合同、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)售）許可證、《土地增值稅項(xiàng)目登記表》等有關(guān)資料，審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算。（2）未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，企業(yè)自行分期開發(fā)的項(xiàng)目，或者政府各部門審批的項(xiàng)目不一致，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地審核察看，結(jié)合企業(yè)核算、政府部門審批、備案的項(xiàng)目登記表，本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位并報(bào)縣區(qū)局確定后執(zhí)行。

4.注意事項(xiàng)

在實(shí)務(wù)中，各省市對(duì)于土地增值稅清算對(duì)象的具體處理觀點(diǎn)不盡相同。按照湖南省地方稅務(wù)局2014年7號(hào)公告第二條規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。

如果企業(yè)無法準(zhǔn)確分期并確定清算對(duì)象，可根據(jù)國(guó)稅發(fā)﹝2009﹞91號(hào)公告第三十四條規(guī)定實(shí)行核定征收。

（二）對(duì)收入的審核 1.審核內(nèi)容

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額；稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

納稅人因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。2.審核資料

◆電子版企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算軟件賬套數(shù)據(jù)；

◆銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)報(bào)表；

◆售房合同（根據(jù)情況抽查驗(yàn)證部分即可）、售房發(fā)票；

◆商品房購(gòu)銷合同銷售統(tǒng)計(jì)表；

◆房產(chǎn)測(cè)繪所出具的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)； ◆開發(fā)項(xiàng)目總平面圖； ◆網(wǎng)簽備案資料； ◆預(yù)售許可證信息。3.審核過程

（1）內(nèi)部資料與外部資料比對(duì)。

查閱房管部門網(wǎng)上備案資料，查詢0731房產(chǎn)網(wǎng)等有關(guān)該項(xiàng)目均價(jià)等具體信息，將其與銷售臺(tái)賬和銷售明細(xì)表比對(duì)，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性，尋找差異原因，形成差異比對(duì)表，檢查有無隱瞞收入問題。（2）案頭審核與實(shí)地查驗(yàn)結(jié)合。

在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過實(shí)地查看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況,調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售情況。

查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，詢問物管人員繳納物業(yè)管理費(fèi)的住宅、停車位等戶數(shù)，或是繳納水電費(fèi)的戶數(shù)，與企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)比對(duì)，尋找差異原因，核實(shí)計(jì)稅收入。（3）詳查與抽查并用。

抽查部分買受人,核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致.有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。

掌握地下車位的銷售情況,是否單獨(dú)作價(jià)出售。（4）關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易和視同銷售情況。

查看企業(yè)股東名冊(cè)和管理層名單，也可通過國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)關(guān)聯(lián)方等有關(guān)信息，核對(duì)銷售臺(tái)賬，重點(diǎn)核查是否存在關(guān)聯(lián)交易申報(bào)收入偏低的情況。

4.注意事項(xiàng)

（1）常見的幾種隱瞞收入的手段：

◆將預(yù)收賬款計(jì)入應(yīng)收賬款的貸方或?qū)⑺湛铐?xiàng)以“誠(chéng)意金”、“定金”、“保證金”等名目掛入其他應(yīng)付款科目或者其他往來科目下，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

◆通過簽訂虛假的借款合同，把實(shí)際收入變成借款長(zhǎng)期掛賬?！艟幵焯摷黉N售合同（比實(shí)際成交價(jià)格少），隱瞞按揭收入。◆將預(yù)售收入轉(zhuǎn)入個(gè)人銀行卡賬戶，不納入企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系，賬外循環(huán)。

◆直接用售房收入抵減工程款項(xiàng)支出、抵減銀行本息、抵付廣告費(fèi)等等，坐支收入。

◆通過委托代銷方式來隱瞞委托代銷收入，特別是關(guān)聯(lián)性質(zhì)的委托代銷。

◆對(duì)需要視同銷售的房地產(chǎn)不調(diào)整申報(bào)視同銷售收入。（2）以房抵債、抵息收入確認(rèn)的規(guī)定

以房抵債是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償給提供貸款的金融單位、建設(shè)工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)貸款利息?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵債、以房抵息應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條的規(guī)定，視為取得了經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計(jì)繳土地增值稅。（3）視同銷售收入的確定

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)；

② 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。（4）代收費(fèi)用是否計(jì)收入的問題

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可以予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。凡在銷售合同中明確約定裝修條款的，其收取的裝修價(jià)款應(yīng)合并收入，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。裝修合同單獨(dú)簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。注意審核精裝房售價(jià)的合理性，與毛坯房的售價(jià)相比對(duì)，其差價(jià)部分是否等于或高于裝修成本。

（三）對(duì)面積的審核 1.審核內(nèi)容

面積是土地增值稅清算計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的重要依據(jù)。房地產(chǎn)建筑面積有以下種類：

規(guī)劃面積：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的面積 施工面積：《建筑工程施工許可證》注明的面積 竣工面積：竣工圖及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告注明的面積

測(cè)繪面積：項(xiàng)目竣工后，由測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告上注明的面積

可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積，一般是指住建部門下發(fā)的商品房預(yù)售許可證的建筑面積、可以辦理產(chǎn)權(quán)的車位車庫(kù)面積

不可售面積：總建筑面積減去可售面積 合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積

合同面積與測(cè)繪面積有差異。在實(shí)際操作中，以完工實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

2.審核資料

◆規(guī)劃面積-《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ◆合同面積-《商品房買賣合同》 ◆驗(yàn)收面積-《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》 ◆賬面面積-財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬簿憑證等 ◆實(shí)測(cè)面積-《房屋測(cè)繪報(bào)告》 3.審核過程

（1）將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對(duì)，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問題。

（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測(cè)繪部門提供的實(shí)際測(cè)量面積比對(duì)，如有不一致，應(yīng)以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，關(guān)注是否發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況，審核是否按規(guī)定調(diào)整收入

4.注意事項(xiàng)

在審核收入和面積的過程中，應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在隱匿收入和面積的情況。

（四）對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的金額的審核 1.審核內(nèi)容

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)，其中，一級(jí)土地拍賣傭金和出讓環(huán)節(jié)受讓方支付的土地拍賣機(jī)構(gòu)費(fèi)用允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.審核資料 ◆國(guó)有土地使用權(quán)證 ◆土地出讓合同 ◆土地收據(jù) ◆契稅票據(jù) ◆銀行支付記錄 ◆與政府相關(guān)部門的協(xié)議 3.審核過程

（1）查看企業(yè)的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議,審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性，審核其受讓面積是否正確，判定是否存在政府返還（補(bǔ)貼）和以地補(bǔ)路等情況。對(duì)以地補(bǔ)路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)。

（2）在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)或各地國(guó)土資源局網(wǎng)站查詢土地出讓信息，與企業(yè)提供的有關(guān)資料核對(duì)。

（3）通過契稅票據(jù)金額推算查驗(yàn)取得土地使用權(quán)支付的金額是否正確。

4.注意事項(xiàng)

（1）關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額增加土地扣除項(xiàng)目。

（2）注意土地使用權(quán)出讓價(jià)款在稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的區(qū)別,會(huì)計(jì)上取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等作為土地開發(fā)成本計(jì)入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償”,而稅法上對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“取得土地使用權(quán)支付的金額”僅對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償”的其中一部分,不包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等支出。

（3）注意自用房土地成本的劃分上,其支付的土地出讓金應(yīng)在“無形資產(chǎn)”科目中列支與核算,而不是在“開發(fā)成本”中列支,在實(shí)際清算中也應(yīng)予以剔除。

（4）注意企業(yè)常用手法：加大早期項(xiàng)目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。

（5）注意“兩安用地”物業(yè)返還款。房地產(chǎn)企業(yè)在拍“兩安用地”時(shí)，一般要附加無償返還物業(yè)的情況，無償返還的物業(yè)價(jià)值計(jì)入土地成本，并在土地增值稅清算過程中加計(jì)扣除。實(shí)際情況有些房地產(chǎn)企業(yè)并非無償返還，而是簽定代建合同，由村委會(huì)將政府補(bǔ)償款撥款至房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資建設(shè)，建設(shè)物業(yè)的費(fèi)用既多抵扣了土地成本又多加計(jì)扣除。

（五）對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥才Z動(dòng)遷用房支出等。

2.審核資料

◆政府部門的拆遷補(bǔ)償辦法或具體拆遷安臵文件 ◆雙方簽訂的房屋拆遷安臵協(xié)議及拆遷補(bǔ)償清單 ◆房屋評(píng)估及測(cè)繪資料 ◆房屋拆遷補(bǔ)償安臵計(jì)算表

◆被拆遷房屋所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬相關(guān)資料

◆被拆遷人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織代碼證、居民身份證等證材料 ◆安臵資金結(jié)算及交付證明材料 ◆其他資料（法律公證或法院裁定）3.審核過程

（1）向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安裝補(bǔ)償協(xié)議》及《拆遷臺(tái)賬》，從中抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查了解，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安臵用房面積、安臵地點(diǎn)，核實(shí)是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）確認(rèn)相關(guān)合同和收據(jù),如是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證需一一對(duì)應(yīng)。

（3）將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單進(jìn)行比對(duì)，核查資金支付行為的真實(shí)性，核實(shí)有無資金回流情況。

4.注意事項(xiàng)

（1）關(guān)注是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)增加扣除項(xiàng)目,開發(fā)費(fèi)用應(yīng)在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開發(fā)費(fèi)用。

（2）拆遷安臵問題

根據(jù)國(guó)稅函﹝2010﹞220號(hào)文，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安臵的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）注意土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的區(qū)別,會(huì)計(jì)上將取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等均作為土地開發(fā)成本計(jì)入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”。對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，且只是其中一部分，對(duì)取得土地使用權(quán)所支付金額予以剔除。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

（5）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積分配，同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（六）對(duì)前期工程費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

2.審核資料

◆前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)算

◆招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）

◆評(píng)估、設(shè)計(jì)、認(rèn)證合同以及相關(guān)報(bào)告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票、付款記錄、決算報(bào)告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性。

（2）抽查部分合同及相應(yīng)的付款記錄，核實(shí)資金流向，審核前期工程費(fèi)是否實(shí)際支付，是否存在虛列情形。

（3）關(guān)注前期工程費(fèi)中除規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實(shí)發(fā)生,是否應(yīng)列入前期工程費(fèi)。

4.注意事項(xiàng)

（1）注意計(jì)算前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（2）前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前,防止管理費(fèi)用擠列本項(xiàng)目,關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)。

（3）關(guān)注多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的前期工程費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積（規(guī)劃）分配。

（七）對(duì)建筑安裝工程費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

2.審核資料

◆開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)總預(yù)（概）算

◆投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)書）◆施工合同

◆甲供材料（設(shè)備）的采購(gòu)合同（發(fā)票、記賬憑證）

◆施工企業(yè)領(lǐng)取甲供材料（設(shè)備）的領(lǐng)取記錄憑證（記賬憑證）◆工程款項(xiàng)支付憑證及結(jié)算發(fā)票 ◆工程竣工驗(yàn)收資料決（結(jié)）算報(bào)告

◆工程質(zhì)量保證金扣留情況（往來款項(xiàng)憑證、賬頁(yè)、工程審定造價(jià)的發(fā)票開具情況

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案文檔和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案文檔

3.審核過程

（1）審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對(duì)工程內(nèi)容，參照中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超過預(yù)算價(jià)格過高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性，關(guān)注資金流向，核實(shí)是否實(shí)際支付。

（2）對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的成本資料進(jìn)行歸集整理，同時(shí)抽查相關(guān)建筑施工合同、施工竣工決算報(bào)告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費(fèi)用發(fā)票金額加以比對(duì)，差異處應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)

（3）測(cè)算單位建安成本,是否明顯偏高,參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本（可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)網(wǎng)或當(dāng)?shù)亍豆こ淘靸r(jià)信息》雜志）,驗(yàn)證是否存在異常，對(duì)價(jià)格過高的建筑成本進(jìn)行重點(diǎn)審查。

（4）獲取企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)資料（國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)上可以查詢企業(yè)相關(guān)信息）核查是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的情況,對(duì)長(zhǎng)期掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng),與對(duì)方核實(shí)未付款項(xiàng)的真實(shí)性。（5）對(duì)營(yíng)改增前房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題。重點(diǎn)審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款，核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時(shí)查驗(yàn)建安發(fā)票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時(shí)列支的，應(yīng)予以調(diào)出。

4.注意事項(xiàng)

（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用,如為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi),如有列支應(yīng)將其調(diào)出。

（2）關(guān)注臨時(shí)售樓部和樣板房,不得作為開發(fā)間接費(fèi)用,不可計(jì)入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除,而應(yīng)作為期間費(fèi)用扣除.如果臨時(shí)售樓部或樣板房以后用于出售,則可以作為開發(fā)成本進(jìn)行扣除,并可加計(jì)扣除處理,其銷售收入也應(yīng)計(jì)入收入。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但要關(guān)注企業(yè)銷售的精裝修商品房中,是否包含電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)、窗簾、裝飾畫等可移動(dòng)或裝卸的家電家具、日用品及裝飾用品,這部分成本費(fèi)用不能在開發(fā)成本建筑安裝成本中列支。

（4）對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),施工企業(yè)對(duì)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

（6）關(guān)注營(yíng)改增前建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，營(yíng)改增后是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。

（7）如果企業(yè)無法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等開發(fā)成本的憑證或資料，根據(jù)國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（八）對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

2.審核資料 ◆基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)算

◆招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）◆評(píng)估、設(shè)計(jì)、認(rèn)證合同以及相關(guān)報(bào)告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票、付款記錄、決算報(bào)告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性。

（2）抽查部分合同及相應(yīng)的付款記錄，核實(shí)資金流向，審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否實(shí)際支付，是否存在虛列情形。

4.注意事項(xiàng)

（1）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)限定在小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用，審核時(shí)關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（2）測(cè)算基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（3）關(guān)注多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測(cè)建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測(cè)建筑面積分配。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核不能忽視實(shí)地查看。

（九）公共配套設(shè)施費(fèi) 1.審核內(nèi)容

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

2.審核資料

◆公共配套設(shè)施的規(guī)劃資料

◆無償移交政府或全體業(yè)主的證明資料 3.審核過程

（1）審核公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，在案頭審核的基礎(chǔ)上，審核人員應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看和詢問，核實(shí)公共配套設(shè)施的用途，是否有挪作他用的情況。

（2）根據(jù)合同約定的內(nèi)容、取得的合法票據(jù)和對(duì)應(yīng)款項(xiàng)審核公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。4.注意事項(xiàng)

（1）注意企業(yè)作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除的必須是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此在審核過程中應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)申報(bào)的公共配套設(shè)施費(fèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬，核實(shí)公共配套設(shè)施的面積。納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

（2）注意區(qū)分配套設(shè)施與公共配套設(shè)施。關(guān)注將配套設(shè)施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨(dú)歸集配套設(shè)施的相關(guān)成本費(fèi)用，而未擠入銷售產(chǎn)品的成本費(fèi)用扣除。根據(jù)國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)、派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電所、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除（此種情況應(yīng)查看移交公告或相關(guān)證明資料）；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除（此時(shí)應(yīng)查看無償移交的證明材料）；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用（此時(shí)應(yīng)核查是否計(jì)入收入）。

（3）測(cè)算公共配套設(shè)施費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（4）關(guān)注多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測(cè)建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測(cè)建筑面積分配。

（十）對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2.審核資料

◆直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員職責(zé)說明 ◆直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員工資薪金標(biāo)準(zhǔn)說明 ◆項(xiàng)目部人員名單、勞務(wù)合同以及工資明細(xì)表

◆項(xiàng)目部所需用的固定資產(chǎn)明細(xì)帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷的明細(xì)帳

◆支付憑證及結(jié)算發(fā)票 3.審核過程

（1）開發(fā)間接費(fèi)用一般限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，調(diào)取項(xiàng)目部人員的花名冊(cè)與工資冊(cè)進(jìn)行核實(shí)，審核是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。（2）核對(duì)項(xiàng)目開工日期和竣工日期，施工期間發(fā)生的工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等才能作為開發(fā)間接費(fèi)用扣除，抽查相關(guān)憑證，審核是否將項(xiàng)目完工后的費(fèi)用擠入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用、房地產(chǎn)銷售費(fèi)用等其他費(fèi)用擠入開發(fā)間接費(fèi)用。

4.注意事項(xiàng)

（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用,如為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi),如有列支應(yīng)將其調(diào)出。

（2）為了防止房產(chǎn)企業(yè)將管理費(fèi)用混入開發(fā)間接費(fèi)用中，加大可扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)分工，合理劃分“項(xiàng)目管理人員”與“行政管理人員”。

（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。

（十一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.審核資料 ◆發(fā)票、憑證

◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關(guān)的委托貸款合同 3.審核過程

（1）對(duì)于利息支出據(jù)實(shí)扣除的情況，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；利用閑臵借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?）重點(diǎn)審核計(jì)算基數(shù)，當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

4.注意事項(xiàng)

注意與會(huì)計(jì)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)不同。

（十二）對(duì)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核 1.審核內(nèi)容

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

2.審核資料

企業(yè)稅金賬、稅票及稅務(wù)局開票入庫(kù)系統(tǒng)數(shù)據(jù) 3.審核過程

（1）獲取或編制該項(xiàng)目各項(xiàng)稅金繳納情況明細(xì)表。

（2）從征管系統(tǒng)中核實(shí)其實(shí)際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關(guān)繳稅證明，審核是否是本項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi)，只有本項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi)才能扣除。

4.注意事項(xiàng)

（1）按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，不得重復(fù)計(jì)算扣除。

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在同一項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)中分配應(yīng)據(jù)實(shí)分?jǐn)?，和相關(guān)收入配比，不應(yīng)按已售建筑面積分?jǐn)偂?/p>

（十三）對(duì)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的審核 1.審核內(nèi)容 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是指可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。2.審核過程

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人進(jìn)行的加計(jì)扣除，應(yīng)嚴(yán)格審核確定可以加計(jì)扣除的基數(shù)，對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

3.注意事項(xiàng)

（1）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

（2）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

五、資料歸檔

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)部門在相關(guān)明細(xì)表格中簽字并加蓋公章，予以認(rèn)可，并由稅源管理部門負(fù)責(zé)土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項(xiàng)目清算小組審核會(huì)議情況表》；《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》及稅務(wù)文書送達(dá)回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偯骷?xì)表》；土地增值稅清算審核見面材料（包括土地增值稅清算審核報(bào)告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偯骷?xì)表》）及稅務(wù)文書送達(dá)回證；土地增值稅清算執(zhí)行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書；《土地增值稅清算受理通知書》、《土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書》、《土地增值稅清算不予受理通知書》及稅務(wù)文書送達(dá)回證；企業(yè)申報(bào)資料及附表（見土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書統(tǒng)一清理、順序編號(hào)。其余資料按時(shí)間順序排列，資料右下腳按頁(yè)進(jìn)行順序編號(hào)。編制文書目錄（注明頁(yè)碼），文書送達(dá)時(shí)要有送達(dá)回證，裝訂并整理歸檔。

六、后續(xù)管理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后項(xiàng)目的后續(xù)管理。根據(jù)國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

其中，單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立土地增值稅清算工作臺(tái)賬，登記土地增值稅征收情況，加強(qiáng)房屋銷售管理，改變后續(xù)管理薄弱的現(xiàn)實(shí)情況。

附：

土地增值稅清算成本計(jì)算分?jǐn)偡椒?/p>

1、總的分?jǐn)偡椒?/p>

國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文件第四條第五款規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

國(guó)稅發(fā)﹝2009﹞91號(hào)文件規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

2、土地成本的分?jǐn)?/p>

省局2014年第7號(hào)公告第四條明確了土地成本計(jì)算分?jǐn)倖栴}：對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽５珜?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

值得注意的是，關(guān)于地下車庫(kù)（位）對(duì)土地成本的分?jǐn)倖栴}，首先要明確地下車庫(kù)（位）是否計(jì)入容積率，如果計(jì)入容積率，則應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆绮挥?jì)入容積率，則不分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

3、住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題（建筑安裝工程費(fèi)）省局2014年第7號(hào)公告第五條規(guī)定，單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開發(fā)商建造綜合樓時(shí)僅對(duì)商業(yè)用房部分進(jìn)行精裝修的，如果納稅人在財(cái)務(wù)核算上能單獨(dú)確定為成本核算對(duì)象，準(zhǔn)確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對(duì)象的直接成本，在計(jì)算商業(yè)用房的增值額時(shí)可以單獨(dú)扣除，不必分?jǐn)偂?/p>