第一篇：我國(guó)老年公寓項(xiàng)目盈利模式分析及投資策略建議

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我國(guó)老年公寓項(xiàng)目盈利模式分析及投資策略建議

老年公寓項(xiàng)目盈利模式分析

老年公寓租售方式比普通住宅更為復(fù)雜，老年公寓需根據(jù)老年人的市場(chǎng)需求采取靈活多變的銷售模式，如租、售結(jié)合的方式，開(kāi)發(fā)商可將一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來(lái)滿足老年人租用、度假等需求。

（一）會(huì)員式盈利模式

一次交納多年的費(fèi)用，按照居住時(shí)間扣除相關(guān)費(fèi)用。典型機(jī)構(gòu)：上海親和源

以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備一定的醫(yī)療服務(wù)人才，入住者通常需繳納一定數(shù)額的抵押金，每月繳納少來(lái)給你的管理費(fèi)用。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。根據(jù)中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，國(guó)內(nèi)則采取記名制會(huì)員卡。

（二）逆抵押貸款購(gòu)房模式

多交納押金，利用利息來(lái)沖抵一部分的房費(fèi)。

（三）轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式

老人（或任何人）一次性購(gòu)買，并擁有產(chǎn)權(quán)。如果是投資客，也可以不居住，直接委托養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，典型機(jī)構(gòu)：武漢僑亞。

（四）分散租賃式模式

入住老人按月或按年交納房租費(fèi)用。

（五）利弊分析

中投顧問(wèn)在《2016-2020年中國(guó)老年公寓市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》中指出以上4種盈利模式在經(jīng)營(yíng)效益和資金回籠的速度上各有利弊。會(huì)員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入住門檻，在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的城市，或許能贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，但在是否能被老年群體認(rèn)可尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固然值得借鑒，但在未充分的市場(chǎng)研究之前，不可輕易的全盤照搬。

逆抵押貸款購(gòu)房的在一定程度上，比較適合較為獨(dú)立的老人，對(duì)消費(fèi)理念水平也有較高的要求，能不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求，也尚不可知。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式是目前產(chǎn)業(yè)無(wú)法分割銷售的項(xiàng)目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場(chǎng)的認(rèn)可度也會(huì)受到一定的影響。分散租賃模式對(duì)前期投入和適合服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營(yíng)狀況較好的情況下，利潤(rùn)也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。

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老年公寓項(xiàng)目投資策略建議

（一）投資企業(yè)的選擇

鼓勵(lì)有資質(zhì)、有信譽(yù)的房地產(chǎn)商獨(dú)自投資。老年公寓項(xiàng)目作為一個(gè)特殊的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)、租售，運(yùn)行和管理，由政府進(jìn)行監(jiān)管。

（二）宅基地歸并方式

通過(guò)宅基地歸并方式建設(shè)大型乃至特大型老年公寓。地方農(nóng)村人口老齡化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，在新農(nóng)村宅基地歸并過(guò)程中，將節(jié)余的集體建設(shè)用地劃出一部分用于核心老年公寓建設(shè)，通過(guò)規(guī)劃銜接，又便于將部分居住人口少或空置的宅基地房以統(tǒng)一的租賃、補(bǔ)償方式周轉(zhuǎn)出來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大老年公寓規(guī)模，鼓勵(lì)村民集資建設(shè)老年公寓并研究實(shí)施產(chǎn)權(quán)化、證券化方案，既解決村民的養(yǎng)老問(wèn)題，又面向社會(huì)吸納更多人來(lái)養(yǎng)老。

（三）BOT融資模式

BOT融資模式?？梢試L試?yán)眯碌娜谫Y方式來(lái)籌建老年公寓——BOT模式。地方政府可以通過(guò)與有資質(zhì)的企業(yè)簽訂老年公寓開(kāi)發(fā)協(xié)議，約定授予開(kāi)發(fā)企業(yè)以一定期限的特許專營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)老年公寓，并準(zhǔn)許其通過(guò)向老年住戶收取費(fèi)用以清償貸款，回收投資并賺取合理利潤(rùn)；當(dāng)特許權(quán)期限屆滿時(shí)，老年公寓無(wú)償移交給區(qū)政府。

（四）PPP融資模式

2015年5月13日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提到，將在醫(yī)療、養(yǎng)老、交通等領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式（PPP），以競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選擇包括民營(yíng)和國(guó)有企業(yè)在內(nèi)的社會(huì)資本，擴(kuò)大公共產(chǎn)品和服務(wù)供給，并依據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)給予合理回報(bào)，是轉(zhuǎn)變政府職能、激發(fā)市場(chǎng)活力、打造經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)的重要改革舉措。

2015年四川省財(cái)政廳、民政廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展運(yùn)用民辦公助機(jī)制支持社會(huì)資本建設(shè)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)試點(diǎn)工作的通知》，此次試點(diǎn)將首次采用新型民辦公助機(jī)制，即PPP模式。在四川之前，浙江就已經(jīng)在嘗試PPP模式運(yùn)用于養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域。2014年8月4日，臺(tái)州市立醫(yī)院和上海復(fù)星集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，以PPP模式合作設(shè)立醫(yī)療養(yǎng)老投資公司，建立利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。臺(tái)州市立醫(yī)院所屬的臺(tái)州市立投資公司以新院區(qū)土地評(píng)估作價(jià)1.7億元入股，占股25%，復(fù)星所屬的上海醫(yī)誠(chéng)醫(yī)院投資管理有限公司以現(xiàn)金5.11億元入股，占股75%。合資公司贊揚(yáng)公司屬股份制，設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，集團(tuán)按照《公司法》實(shí)行企業(yè)化管理，市場(chǎng)化運(yùn)行。目前全國(guó)各地都有不少企業(yè)對(duì)采用PPP模式建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目存有濃厚興趣，但擺在眼前的最大為題是：國(guó)內(nèi)PPP操作養(yǎng)老項(xiàng)目尚無(wú)案例可循。

（五）引進(jìn)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)管理主體

培育、引進(jìn)優(yōu)質(zhì)專業(yè)社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，作為老年公寓的運(yùn)營(yíng)管理主體。

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第二篇：項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷策略 盈利模式

項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷策略

針對(duì)LED照明市場(chǎng)的行業(yè)趨勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依托信息媒介的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓多元化的市場(chǎng)營(yíng)銷策略：

一、廣告營(yíng)銷

通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)廣告等營(yíng)銷產(chǎn)品，借助國(guó)內(nèi)比較大的網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)，如百度、阿里巴巴以及其他的照明燈飾門戶網(wǎng)站提升產(chǎn)品知名度；同時(shí)在國(guó)內(nèi)外各大照明展會(huì)推廣，樹(shù)立企業(yè)形象，贊助各種體育、公益事業(yè)活動(dòng)等進(jìn)行品牌建設(shè)。

二、產(chǎn)品銷售

推崇多元化的銷售模式，建立燈飾城、燈具批發(fā)商場(chǎng)、燈飾配件銷售、燈具網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)等燈具經(jīng)營(yíng)模式，積極拓展市場(chǎng)份額。

三、工程銷售

打造專業(yè)化的工程銷售團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建包括設(shè)計(jì)、安裝以及售后服務(wù)等系統(tǒng)化的銷售模式，從照明、裝飾效果、節(jié)能、售后服務(wù)等方面極大的滿足客戶的需求，提供高質(zhì)量的專業(yè)化照明服務(wù)。

項(xiàng)目產(chǎn)品獲利模式

借助項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售，我們采取不同的獲利模式，最大化的保障公司的利潤(rùn)。

一、基礎(chǔ)產(chǎn)品銷售

通過(guò)開(kāi)發(fā)不同的產(chǎn)品樣式、規(guī)格、系列，來(lái)滿足不同客戶的需求，銷售產(chǎn)品獲取利潤(rùn)，這是公司最主要的獲利模式。

二、多樣化服務(wù)

針對(duì)客戶不斷更新的需求，在燈具、光源和照明控制等方面不斷提升產(chǎn)品的各種性能,，不斷創(chuàng)新，比競(jìng)爭(zhēng)者提前進(jìn)入市場(chǎng)，維持高利潤(rùn)和領(lǐng)導(dǎo)地位。

三、專業(yè)化服務(wù)

通過(guò)打造專業(yè)化的照明服務(wù)團(tuán)隊(duì)，針對(duì)不同的客戶群體和項(xiàng)目，為客戶量身定做設(shè)計(jì)方案，提供照明效果、裝飾效果，提供照明系統(tǒng)的安裝、售后服務(wù)，極大地提高產(chǎn)品的附加價(jià)值。

第三篇：園區(qū)項(xiàng)目盈利模式分析

園區(qū)項(xiàng)目盈利模式分析

發(fā)表日期：2008年9月1日共瀏覽2619 次【編輯錄入：】

盡管國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)/園區(qū)的宏觀政策越來(lái)越嚴(yán)，但由于工業(yè)用地招拍掛及最低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的逐步實(shí)施，園區(qū)開(kāi)發(fā)越來(lái)越有利可圖，另一方面，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控讓開(kāi)發(fā)商預(yù)感前途迷茫，使得加入園區(qū)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍的民營(yíng)及外資企業(yè)越來(lái)越多。園區(qū)開(kāi)發(fā)是個(gè)大工程，既是個(gè)大蛋糕，又是個(gè)大窟窿，作為園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，一定要首先想清楚，我們究竟靠什么掙錢？賣地、賣房子、賣服務(wù)、賣產(chǎn)品還是賣股票？

無(wú)論是政府還是企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，園區(qū)項(xiàng)目盈利模式一般有如下幾種：

1．土地收益：園區(qū)賦予了成片土地特殊的產(chǎn)業(yè)定位與科學(xué)合理的規(guī)劃，提升了土地的價(jià)值，但工業(yè)用地地價(jià)較低，政府為了吸引企業(yè)入園，甚至?xí)陀趪?guó)家規(guī)定的工業(yè)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，以各種形式返還入園企業(yè)，土地純收益淪為負(fù)值。為了平衡利益，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化，往往盡量增大園區(qū)的配套住宅及商務(wù)用地，這對(duì)鄰近城鎮(zhèn)的園區(qū)是適合的。政府一般對(duì)園區(qū)土地出讓的收益并不看重，但如果是企業(yè)主導(dǎo)，土地收益如何返還也是個(gè)難題。大部分民企熱衷于園區(qū)投資，主要是看中了配套商住用地增值。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：就是正在興起的工業(yè)地產(chǎn)，類似于常規(guī)的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拿了土地蓋廠房出售或出租，也包括配套的生活商辦用房開(kāi)發(fā)，周期較長(zhǎng)，投資規(guī)模大，但收益穩(wěn)定，珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的很多民營(yíng)園區(qū)都在采取這種模式。

3．入園企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅收：政府最看重稅收，但相對(duì)比較久遠(yuǎn)，在目前各地政府與企業(yè)簽訂的園區(qū)開(kāi)發(fā)協(xié)議中，絕大部分都承諾了“稅收返還”，但入園企業(yè)稅收如何返還給民營(yíng)或外資的園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)從來(lái)沒(méi)人研究過(guò)，也沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)過(guò)。

4．園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理：包括物業(yè)管理費(fèi)、治污費(fèi)、水電管理費(fèi)、人才培訓(xùn)費(fèi)、注冊(cè)登記咨詢費(fèi)等為入園企業(yè)提供的各類服務(wù)收益。

5．自投項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益：有些基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)看中了園區(qū)規(guī)模效益，如熱力、煤氣、管網(wǎng)等，可以通過(guò)投入的經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施直接收益。也有些自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)的企業(yè)以承諾運(yùn)作園區(qū)為名降低拿地成本、獲取更多優(yōu)惠政策，在自投項(xiàng)目成功的同時(shí)也帶動(dòng)了配套企業(yè)落戶，如富士康在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)的十余個(gè)園區(qū)及香港三和國(guó)際集團(tuán)在昆山投資的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園。

當(dāng)然，也有些財(cái)大氣粗的企業(yè)，根本不是想通過(guò)做園區(qū)來(lái)直接掙錢，可能只是作為一個(gè)品牌，以確立自己在某個(gè)地區(qū)、某個(gè)行業(yè)的影響力，向社會(huì)、向政府、向客戶示威；也可能是作為一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)融資的平臺(tái)，一個(gè)上市的概念或者是遞給戰(zhàn)略投資商的名片，從資本市場(chǎng)套現(xiàn)。

第四篇：我國(guó)老年公寓發(fā)展?fàn)顩r分析

隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加劇，養(yǎng)老已成為擺在我們面前的一個(gè)大課題。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，已然面臨著家庭規(guī)模減小、照料資源匱乏等種種挑戰(zhàn)；社會(huì)養(yǎng)老作為養(yǎng)老模式的一個(gè)重要方向，已經(jīng)悄然抬頭，并正在逐漸發(fā)展。

老年公寓作為具有開(kāi)放性和產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)的老年人養(yǎng)護(hù)和生活社區(qū)，近年來(lái)開(kāi)始受到部分人士的關(guān)注，在一些城市，如北京、上海、廣州等地，老年公寓作為社會(huì)養(yǎng)老的一個(gè)主要部分，已經(jīng)逐漸發(fā)展，并初具規(guī)模，為我國(guó)老年養(yǎng)護(hù)設(shè)施及其生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化發(fā)展開(kāi)辟了新的途徑。然而在現(xiàn)階段，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不十分完善的情況下，老年公寓的發(fā)展仍然面對(duì)著種種問(wèn)題，如政策的不完善，資金的匱乏，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱等。為了進(jìn)一步探討老年公寓在我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r及其所存在的問(wèn)題，本文總結(jié)了目前我國(guó)老年公寓的三種主要類型，針對(duì)它們存在的問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

一、老年公寓的概念

老年公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫婦和單身老人提供便利和服務(wù)的一種設(shè)施，是一種既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能受到社會(huì)化服務(wù)的新型老年住宅。它不同于需要提供機(jī)體膳食服務(wù)的養(yǎng)老院，也不同于需要醫(yī)護(hù)照料的護(hù)理院，而是面向有一定經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的，為普通老人提供住宅服務(wù)的一種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是老年人獨(dú)立居住的整個(gè)住宅單元，單元內(nèi)有臥室、起居室、浴室、廁所、廚房等，公寓內(nèi)有各種服務(wù)、文化娛樂(lè)、醫(yī)療設(shè)施與專門的服務(wù)人員。

老年公寓現(xiàn)已盛行于發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有一定規(guī)模大中小相結(jié)合的新型老年公寓。它們一般是由面積不大，但功能比較齊全的獨(dú)立單元居室所組成，內(nèi)有廚房、衛(wèi)生間等設(shè)施，使老年人能在居室內(nèi)獨(dú)立生活。公寓內(nèi)設(shè)有食堂、洗衣房、活動(dòng)中心等公共服務(wù)設(shè)施，為老年人提供相應(yīng)的服務(wù)。我國(guó)目前發(fā)展起來(lái)的老年公寓，大多屬于這種類型，向老人提供居住設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)護(hù)設(shè)施等，但在具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，或有參差。

二、目前我國(guó)老年公寓的主要發(fā)展類型

按照投資和經(jīng)營(yíng)主體劃分，我國(guó)目前發(fā)展起來(lái)的老年公寓大致有：“政府辦老年公寓”、“政府投資、個(gè)人運(yùn)營(yíng)型老年公寓”和“社會(huì)辦老年公寓”這三種類型，他們?cè)诜?wù)設(shè)施、資金來(lái)源、經(jīng)營(yíng)管理等方面各有異同，發(fā)展?fàn)顩r也各有差別。

1、“政府辦老年公寓“

這類老年公寓由政府投資興建，并作為經(jīng)營(yíng)主體對(duì)公寓實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。建國(guó)以后，我國(guó)政府在養(yǎng)老福利設(shè)施上，主要是針對(duì)“五保戶”、“困難戶”等對(duì)象所建立起來(lái)的“敬老院”、“養(yǎng)老院”等，隨著人口老齡化程度的加深，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，政府在養(yǎng)老福利設(shè)施方面的認(rèn)識(shí)開(kāi)始發(fā)生變化，并且開(kāi)始鼓勵(lì)“社會(huì)福利社會(huì)化”，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與興建老年福利設(shè)施，但在另一方面，以政府為主要資金來(lái)源和主要經(jīng)營(yíng)者的老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施也在逐漸增多。

山東威海市環(huán)翠區(qū)老年公寓就是由市民政局和區(qū)民政局合資，投入5000萬(wàn)元所建成的，建成后將是山東省最大的老年公寓。又如河南鄭州，由政府投資興辦了“河南省社區(qū)老年服務(wù)中心”，一期工程投資3800萬(wàn)元，占地101畝，建筑面積12700平方米。作為河南省的一個(gè)示范性和綜合性的老年公寓，它面對(duì)的服務(wù)對(duì)象主要是離退休且能生活自理的干部。

這種類型的老年公寓由于是政府投資興辦，采取全額事業(yè)撥款，管理、護(hù)理、服務(wù)的人員多，周圍的環(huán)境好，設(shè)施內(nèi)老人學(xué)習(xí)、健身、娛樂(lè)的各種場(chǎng)所、設(shè)備齊全，而且管理規(guī)范，對(duì)外聲譽(yù)好，入住率一般保持在90％以上，在用地、用水、用電、稅收等方面的優(yōu)惠政策也能夠較好的執(zhí)行。但由于管理人員多，成本高，在運(yùn)營(yíng)方面往往存在資金不足的問(wèn)題。

2、“政府投資、個(gè)人運(yùn)營(yíng)型老年公寓”

這種類型老年公寓的主要特點(diǎn)就是由政府來(lái)劃撥土地，由政府來(lái)投資興建老年公寓的基礎(chǔ)設(shè)施，但在經(jīng)營(yíng)管理上則采用聘用制，招聘社會(huì)人員來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

一些地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，由政府部門建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，招聘人員進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，這樣硬件起點(diǎn)高，護(hù)理人員穩(wěn)定，服務(wù)質(zhì)量有保障，并且分高、中、低檔以滿足不同層次人群的需要，供不應(yīng)求，因?yàn)榻鉀Q了前期的投入，運(yùn)營(yíng)的負(fù)擔(dān)比較小，加之經(jīng)營(yíng)靈活，因而呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。煙臺(tái)市老年公寓和福建省廈門市金尚老年公寓都是屬于這種類型的公寓，它是由民政局建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，招聘人員進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)的，這些老年公寓的共同特點(diǎn)是設(shè)施齊全，漂亮美觀舒適，因?yàn)橛芯幹贫狗?wù)人員有保證，服務(wù)質(zhì)量也較好，相應(yīng)的收費(fèi)也較高，能入住的大多是離退休干部，也有一些是子女經(jīng)濟(jì)條件好，愿意資助老人入住的。

但是這類設(shè)施也存在很多困難。如醫(yī)療問(wèn)題，老年公寓的定點(diǎn)醫(yī)院和醫(yī)保的定點(diǎn)問(wèn)題有矛盾，產(chǎn)生人為的制約，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合才能使老年人安度晚年，他們迫切希望政府能夠考慮類似一卡通的醫(yī)保方式，來(lái)更好的解決這個(gè)矛盾。

3、“社會(huì)力量辦老年公寓”

由于“社會(huì)福利社會(huì)化”政策的鼓勵(lì)，近幾年，由社會(huì)力量興辦的老年公寓發(fā)展較快，有些已初步形成了一定的規(guī)模，為我國(guó)老年福利設(shè)施的社會(huì)化與市場(chǎng)化開(kāi)辟了前進(jìn)的道路。

這些由社會(huì)力量興辦的老年公寓，有些是通過(guò)改造以往的廢舊設(shè)施，盤活不良資產(chǎn)改建而成，如濟(jì)南市的康樂(lè)老年公寓。它成立于1997年9月，是通過(guò)改造原來(lái)已經(jīng)停產(chǎn)的皮鞋廠的車間和行政辦公樓改建而成，經(jīng)過(guò)幾年的奮斗，如今已趨于成熟，現(xiàn)有床位100張，已基本注滿；有些是由企業(yè)投資興建，如青島的夕陽(yáng)紅老年公寓，就是由青島夕陽(yáng)紅創(chuàng)業(yè)中心有限公司投資300萬(wàn)元建成；還有一些個(gè)人或集體興建的老年公寓，如鄭州市愛(ài)馨老年康樂(lè)苑就是由個(gè)人籌集資金建立的。而像威海的戚家夼老年公寓，則是這個(gè)村子集體興辦的老年公寓，它們以村里的龍頭企業(yè)文筆峰集團(tuán)為資金來(lái)源，每年給老年公寓投入資金20-30萬(wàn)元，作為本村老年人的一種福利，70歲以上可以入住，個(gè)人只須交納費(fèi)用的1/3，即 520元/月。

像這樣由企業(yè)、集體或個(gè)人等社會(huì)力量興建的老年公寓在大部分地區(qū)都有實(shí)例，并且隨著非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及社會(huì)福利社會(huì)化政策的實(shí)施，社會(huì)力量興辦的老年公寓正在逐漸增加，并取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，還出現(xiàn)了幾種不同的興辦模式，即“溫州模式”、“廣州模式”和“上海模式”。打破了傳統(tǒng)的由政府舉辦，政府撥款，政府派干部管理的舊模式。

“溫州模式”?！皽刂菽Ｊ健钡闹饕攸c(diǎn)就是“政府引導(dǎo)主體化、舉辦單位多元化、資金籌集多樣化、城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)一體化”。（1）政府引導(dǎo)主體化，政府主要發(fā)揮規(guī)劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用。（2）舉辦主體多元化，由國(guó)家單一包辦，逐步向國(guó)家、集體、社團(tuán)、民間、個(gè)體、港澳臺(tái)同胞一起興辦的方向發(fā)展。（3）資金籌集多樣化，由政府單一撥款，向政府撥款、企業(yè)贈(zèng)款、社會(huì)捐款、銷售福利彩票等多渠道集資方向轉(zhuǎn)變。（4）城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)一體化，倡導(dǎo)農(nóng)村敬老院和老人公寓聯(lián)辦，建立小城鎮(zhèn)社會(huì)福利中心，建立各類志愿者服務(wù)隊(duì)伍，積極探索“載體啟動(dòng)、社區(qū)聯(lián)動(dòng)、居家歡度”的“三環(huán)一鏈”的社會(huì)化模式，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

“上海模式”。上海模式的主要特點(diǎn)就是“在家托老，政府買單”，把政府的優(yōu)惠由暗補(bǔ)提升為明補(bǔ)，采取民辦公助的方式，極大的促進(jìn)了社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)事業(yè)的發(fā)展。2004年上海浦東新區(qū)出臺(tái)了《浦東新區(qū)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金補(bǔ)貼暫行辦法》：在上海浦東新區(qū)注冊(cè)的非營(yíng)利性社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將得到資金補(bǔ)貼，其補(bǔ)貼主要用于開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)；開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)根據(jù)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模給予補(bǔ)貼，最高限額為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)根據(jù)床位數(shù)內(nèi)所收養(yǎng)的老人數(shù)給予補(bǔ)貼，每收養(yǎng)一位戶籍在浦東新區(qū)的老人，每月補(bǔ)貼100元。這種方法將政府的優(yōu)惠貨幣化，緩解了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的部分資金短缺，更重要的是，它鼓勵(lì)了社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的熱情，促使了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步發(fā)展。

“溫州模式”和“上海模式”的共同點(diǎn)就是政府在社會(huì)福利社會(huì)化的浪潮中，找準(zhǔn)了自己的位置，政府不再一手包辦，而是向宏觀指導(dǎo)、統(tǒng)籌安排、積極扶持的角色轉(zhuǎn)變，采取各種措施來(lái)扶持社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，是養(yǎng)老設(shè)施民辦公助的良好典范。

而在“廣州模式”中，則突出表現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者在適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面的種種舉措?！皬V州模式”的最突出特點(diǎn)就是投資經(jīng)營(yíng)模式不斷創(chuàng)新，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展凸顯生機(jī)，如廣州壽星大廈。廣州壽星大廈是由廣州尊老康樂(lè)協(xié)會(huì)與廣州友好醫(yī)院合辦，集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂(lè)、飲食、保健等于一體的多功能賓館式民辦老年公寓。它在投資經(jīng)營(yíng)模式上不斷創(chuàng)新，利用滾動(dòng)發(fā)展的方式，不斷擴(kuò)大再生產(chǎn)，利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿，形成養(yǎng)老服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的可持續(xù)發(fā)展模式。他們采取入住老年人一次性購(gòu)買公寓使用權(quán)的辦法，購(gòu)置費(fèi)從15000元－30000元不等，由于費(fèi)用較低，大多數(shù)老人能夠接受，而且壽星大廈可以較快的回收資金，進(jìn)一步擴(kuò)大投資，這種采取滾動(dòng)式的發(fā)展，解決了絕大多數(shù)民辦養(yǎng)老設(shè)施資金短缺，入住率低，經(jīng)營(yíng)虧損的惡性循環(huán)的局面，取得了較好的發(fā)展。

以上三種模式，雖然發(fā)展的形式不同，前進(jìn)的道路各異，但他們的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：在目前的情況下，政府在政策、資金等方面的支持，是社會(huì)辦養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展的根本基礎(chǔ)，而先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、靈活的投資模式則是社會(huì)辦養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)一步發(fā)展的有力保障。但是值得注意的是，對(duì)于絕大多數(shù)社會(huì)力量辦的老年公寓來(lái)說(shuō)，他們還臨著諸多困難：如貸款有限，資金來(lái)源不足；政府給予的支持有限，優(yōu)惠政策難以切實(shí)執(zhí)行；各種社會(huì)力量辦的老年公寓缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展參差不齊，在市場(chǎng)環(huán)境中應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱等，迫切需要得到進(jìn)一步的解決。

三、目前我國(guó)老年公寓發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

盡管我國(guó)目前的老年公寓發(fā)展較快，尤其是社會(huì)力量興辦的多種投資、經(jīng)營(yíng)模式的老年

公寓，但在具體的發(fā)展過(guò)程中所凸現(xiàn)出來(lái)的種種問(wèn)題，也不容我們忽視，且亟需得到更好的解決。

一、體制層面所存在的問(wèn)題

（一）體制觀念制約

隨著人口老齡化進(jìn)程的加劇，近幾年我國(guó)老年公寓的發(fā)展較快，輿論環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境

也比較寬松，但體制觀念上的制約仍然在一定程度上阻礙著老年公寓的進(jìn)一步發(fā)展，如有些部門對(duì)發(fā)展老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施還缺乏正確的認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)一些民辦的老年公寓，在工作規(guī)劃與指導(dǎo)上并沒(méi)有完善的計(jì)劃，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與合理布局。

（二）管理體制不健全

老年公寓等老年人養(yǎng)護(hù)與服務(wù)設(shè)施是一項(xiàng)系統(tǒng)性的社會(huì)工程。服務(wù)管理機(jī)構(gòu)和工作方式需要有一個(gè)組合、協(xié)調(diào)、發(fā)展完善的過(guò)程。這類設(shè)施屬于社會(huì)福利性或公益性事業(yè)，需要社會(huì)統(tǒng)一的法制化管理和規(guī)范。目前各級(jí)政府部門未能建立起全方位、成形配套的法規(guī)體系和管理體制，因而使各級(jí)政府、各有關(guān)管理部門缺乏協(xié)調(diào)性，工作歸屬關(guān)系不明確，工作角色模糊、缺乏整合效應(yīng)。例如一些民辦老年公寓在注冊(cè)登記的時(shí)候就常常會(huì)覺(jué)得找業(yè)務(wù)主管部門批準(zhǔn)太難，如標(biāo)準(zhǔn)太高、手續(xù)繁瑣、注冊(cè)資金太多等。

二、相關(guān)的政策、法律不健全

（一）缺乏完善的扶持政策

老年公寓等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的發(fā)展起步較晚，基本上是隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加劇應(yīng)

運(yùn)而生，相關(guān)的政策也是隨著它們的發(fā)展而逐步制定的，如《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策，但在具體的發(fā)展過(guò)程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會(huì)各界的資助和扶持，往往會(huì)遇到更多的困難與問(wèn)題，需要國(guó)家制定具有針對(duì)性的扶持政策，例如醫(yī)療保障、貸款抵押、權(quán)益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。

（二）已有政策不能切實(shí)落實(shí)

政策的制定在于實(shí)施，對(duì)我國(guó)目前老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展，國(guó)家制定了一些相應(yīng)的政策，然而在政策的實(shí)施過(guò)程中，由于多方面的影響，往往不能落到實(shí)處。有些優(yōu)惠政策涉及到建設(shè)土地、費(fèi)用征收、銀行貸款、財(cái)政資金支持等具體規(guī)定，但由于涉及的部門較多，實(shí)施起來(lái)非常困難。有些經(jīng)營(yíng)者甚至不知道有什么優(yōu)惠政策，政策的宣傳與實(shí)施存在很多漏洞。

（三）缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

盡管老年公寓在近幾年來(lái)發(fā)展較快，但就目前的發(fā)展情況來(lái)看，對(duì)于什么是老年公寓、有關(guān)老年公寓的設(shè)施、人員構(gòu)成、服務(wù)內(nèi)容、居住環(huán)境等的相關(guān)指標(biāo)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格來(lái)講，老年公寓面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是一些自理狀況較好，可以獨(dú)立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓內(nèi)的一些娛樂(lè)、醫(yī)療和服務(wù)設(shè)施的老年人。但在目前已有的老年公寓來(lái)看，一些類似于養(yǎng)老院、護(hù)理院的老年機(jī)構(gòu)也叫做老年公寓，他們接收的老人有很大一部份是需要人護(hù)理、照料的老人。此外，盡管國(guó)家出臺(tái)了一些有關(guān)老年福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策規(guī)定，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》等一系列法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但在進(jìn)一步完善老年公寓的各項(xiàng)服務(wù)、設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理等方面仍然缺少相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。老年公寓的發(fā)展參差不齊，對(duì)老年公寓的服務(wù)質(zhì)量也無(wú)法進(jìn)行監(jiān)督。象香港安老院（即我們的老年公寓）條例有600多條，把護(hù)理員的資格，住所及周邊環(huán)境是否適合老年人居住，老年用品的規(guī)格等都有詳細(xì)的規(guī)定。

（四）相關(guān)的法律規(guī)定不完善

由于老年人的特殊身體狀況，他們?cè)诠?nèi)居住時(shí)，所發(fā)生的身體損傷或者醫(yī)療問(wèn)題，往往使老人及其家屬和公寓的管理及服務(wù)人員之間產(chǎn)生糾紛、發(fā)生矛盾，造成這一現(xiàn)象的根本原因就在于當(dāng)老人入住公寓時(shí)，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明晰的規(guī)定，產(chǎn)生糾紛后沒(méi)有可靠、有效的法律依據(jù)。這無(wú)論對(duì)老年人個(gè)人來(lái)講，還是對(duì)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來(lái)講，都是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。因此，建立一套完善的法律制度，確定雙方的責(zé)、權(quán)、利，是保障老人和養(yǎng)老設(shè)施雙方利益的基本要求。

三、老年公寓的整體實(shí)力需要進(jìn)一步提高

（一）資金來(lái)源渠道少，資金投入嚴(yán)重不足

嚴(yán)格來(lái)講，從目前我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來(lái)看，他們?cè)诤艽蟪潭壬线€屬于社會(huì)福利和社會(huì)公益性事業(yè)。在老年公寓發(fā)展的三種主要類型中，資金的問(wèn)題是制約他們進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸。雖然我國(guó)老年人的生活水平整體有了很大的提高，但收入水平和消費(fèi)水平依然不高，消費(fèi)觀念還很保守，擁有花錢買服務(wù)這種想法的老年人還不是主流人群。政府在發(fā)展老年公寓上的投入比較有限，許多老年公寓，尤其是小型的老年公寓都處在收支勉強(qiáng)平衡的局面，而民辦的老年公寓在貸款方面也存在著種種阻力。資金的不足限制了老年公寓進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)設(shè)施，在很大程度上阻礙了他們的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）服務(wù)項(xiàng)目比較單一，層次不高

政府辦的老年公寓往往設(shè)施比較齊全，居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量相對(duì)比較有保證，但由于要求入住的老人比較多，往往是供不應(yīng)求。隨著“社會(huì)福利社會(huì)化”政策的實(shí)施，一些合辦的、或者社會(huì)力量所辦的老年公寓也開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，但由于沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這些老年公寓往往規(guī)模大小不等，有些規(guī)模大一點(diǎn)的老年公寓設(shè)施比較齊全，但對(duì)于大部分中小規(guī)模的老年公寓來(lái)說(shuō)，他們的服務(wù)設(shè)施還不完善，在滿足老人生活、娛樂(lè)、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，服務(wù)項(xiàng)目比較單一，層次不高。

（三）服務(wù)人員素質(zhì)不高，知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)的老年公寓由于起步較晚，還沒(méi)有形成一個(gè)完善的體系，因此大多數(shù)老年公寓的工作人員和管理人員缺乏相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，整體知識(shí)水平比較低。由于工資水平較低，很多民辦老年公寓的護(hù)理服務(wù)人員多為下崗職工，學(xué)歷不高。在專業(yè)人員配套上，大多數(shù)老年公寓沒(méi)有配備或沒(méi)有意識(shí)到要配備具有專業(yè)護(hù)理、老年心理學(xué)、社會(huì)工作方面的專業(yè)人士的重要性，無(wú)法滿足老年人多方面的需求，服務(wù)質(zhì)量、管理水平也難上更高的檔次。

四、促進(jìn)我國(guó)老年公寓發(fā)展的對(duì)策建議

老年公寓作為我國(guó)目前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的一個(gè)重要部分，它的發(fā)展離不開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的整體發(fā)展。隨著社會(huì)福利社會(huì)化政策的推進(jìn)，社會(huì)化養(yǎng)老將成為我國(guó)養(yǎng)老方式的一個(gè)主要方向。在目前我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展社會(huì)化養(yǎng)老的大環(huán)境還不十分成熟的情況下，政府更應(yīng)該制訂完善的政策、法律，執(zhí)行他指導(dǎo)、規(guī)劃、服務(wù)的職能，為老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。政府在制訂政策時(shí)，應(yīng)該注意長(zhǎng)期與近期相結(jié)合；不僅要有面對(duì)所有養(yǎng)老設(shè)施的法律、政策，更要分清不同養(yǎng)老設(shè)施的特點(diǎn)，做到既有全面性又要有針對(duì)性。

（一）進(jìn)一步強(qiáng)化老齡觀念，制定、完善相關(guān)政策

由于我國(guó)目前已進(jìn)入老年型社會(huì)，國(guó)家對(duì)老齡問(wèn)題非常重視，成立了全國(guó)老齡工作委員會(huì)，頒布了《老年人權(quán)益保障法》等一系列為保障老年人的權(quán)利、提高老年人生活質(zhì)量的法律、政策。然而，就目前的情況來(lái)看，許多政府部門對(duì)老齡問(wèn)題的重要性還沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，許多地方政府部門在進(jìn)行工作規(guī)劃時(shí)，甚至沒(méi)有老齡工作的觀念，這也是阻礙老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)一步發(fā)展的重要原因。

因此，要進(jìn)一步強(qiáng)化各級(jí)部門的老齡觀念，加強(qiáng)他們對(duì)老齡工作的指導(dǎo)，發(fā)揮政府部門的政策制訂、宏觀管理智能。政府要從過(guò)去直接包辦，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M(jìn)行宏觀管理，政策指導(dǎo)，制訂政策、法律咨詢、促進(jìn)交流、輔導(dǎo)培訓(xùn)、典型推廣、指導(dǎo)服務(wù)。政府有關(guān)部門要正確判斷市場(chǎng)需求的趨勢(shì)，從宏觀上對(duì)各種養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)控和指導(dǎo)，避免盲目建設(shè)，造成資源的浪費(fèi)。執(zhí)行社會(huì)福利社會(huì)化的政策，大力扶持發(fā)展民辦老年福利設(shè)施，政府要根據(jù)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀，給予資金和政策，尤其是政策上的優(yōu)惠，使社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐步成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。同時(shí)要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極改建不同形式、不同檔次的老年福利院、護(hù)理院、公寓和托老所。各部門和單位的老年服務(wù)設(shè)施要逐步向社會(huì)開(kāi)放，計(jì)劃部門要加大對(duì)老年服務(wù)設(shè)施的投入，市和區(qū)、縣都要盡快建設(shè)示范性老年服務(wù)設(shè)施。為鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)力量積極參與，各級(jí)計(jì)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、土地、房管、市政、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、房改、金融等部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策的扶持。

（二）出臺(tái)相關(guān)的法律政策，理順入住老人與老年公寓之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

為了確保入住老人和公寓雙方的權(quán)益，一定要出臺(tái)相關(guān)的法律政策，做到有事有法可依，使老人住的安心，老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也能依據(jù)法律確認(rèn)自己需要承擔(dān)的責(zé)任，而不是一有事故發(fā)生，就只能產(chǎn)生糾紛，而不能得到妥善的解決?？梢园凑绽先说纳眢w狀況在老人入住之前就與院方簽訂有關(guān)的協(xié)議；也可以由入住老人和院方各按一定比例為老人購(gòu)買保險(xiǎn)，在事故發(fā)生之后將損失降低最低。一定要理順入住老人與老年公寓之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，確保雙方的責(zé)任和利益。

（三）成立行業(yè)協(xié)會(huì)，統(tǒng)一、完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

目前老年公寓的發(fā)展基本上處于各自發(fā)展的狀況，雖然國(guó)家出臺(tái)了一些關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的

規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但隨著社會(huì)福利社會(huì)化的發(fā)展，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在政府扶持發(fā)展的基礎(chǔ)上，可以有目的的組織一些發(fā)展較好的老年公寓的經(jīng)營(yíng)者，成立老年公寓的行業(yè)協(xié)會(huì)。一方面，政府要發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)督的職能；另一方面，要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，使發(fā)展好的帶動(dòng)發(fā)展不好的，讓協(xié)會(huì)的力量進(jìn)一步規(guī)范和協(xié)調(diào)老年公寓的發(fā)展，逐步改變我國(guó)目前老年公寓發(fā)展參差不齊的局面，在發(fā)展的過(guò)程中進(jìn)一步統(tǒng)一、完善老年公寓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如居住環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等，使再發(fā)展起來(lái)的老年公寓有章可循，做到良性循環(huán)。

（四）拓寬經(jīng)濟(jì)支持渠道，經(jīng)營(yíng)模式要靈活、多樣化

資金的制約是各地老年公寓發(fā)展的一個(gè)主要問(wèn)題，政府的資金投入有限，因此，要解決

老年公寓發(fā)展過(guò)程中的資金問(wèn)題，一方面，要確保各項(xiàng)資金優(yōu)惠政策，如貸款、稅收、水電費(fèi)等的切實(shí)執(zhí)行；另一方面，也要拓寬經(jīng)濟(jì)支持渠道，老年公寓的經(jīng)營(yíng)模式要靈活、多樣化。如可以以入住老人原住房的租金代替公寓的入住費(fèi)、或者在社會(huì)保險(xiǎn)或商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中設(shè)立職工終生醫(yī)療保險(xiǎn)和照料保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金可依法使用于被政府認(rèn)定的老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中。

（五）提高老年公寓工作、服務(wù)人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量 提高老年公寓工作人員的素質(zhì)，加強(qiáng)專業(yè)化的培訓(xùn)，特別是對(duì)服務(wù)人員的養(yǎng)老服務(wù)管理、護(hù)理等專業(yè)知識(shí)和技能的培訓(xùn)。一方面，逐漸提高養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的專業(yè)化水平，提高老年公寓工作、服務(wù)人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，也要規(guī)范老年公寓服務(wù)人員的管理制度、確保他們的權(quán)益，逐步建立起養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員的資格認(rèn)證、職稱評(píng)定體系，確保他們的職業(yè)發(fā)展。穩(wěn)定服務(wù)人員隊(duì)伍，從根本上做好服務(wù)老人的工作，促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施向管理、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展。

第五篇：我國(guó)老年公寓發(fā)展?fàn)顩r分析

我國(guó)老年公寓發(fā)展?fàn)顩r分析

來(lái)源： 民政部政策研究中心

時(shí)間：2008-07-23 14:46

陶立群

王莉莉

麻鳳利

【摘要】在社會(huì)化養(yǎng)老的趨勢(shì)下，老年公寓作為具有開(kāi)放性和產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)的老年人養(yǎng)護(hù)和生活社區(qū)，在我國(guó)正在逐漸發(fā)展。按照投資和經(jīng)營(yíng)的主體，本文詳細(xì)介紹了目前我國(guó)老年公寓的三種主要類型：“政府辦老年公寓”、“政府投資、個(gè)人運(yùn)營(yíng)型老年公寓”、“社會(huì)力量辦老年公寓”，并就它們?cè)诎l(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策建議?！娟P(guān)鍵詞】老年公寓

隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加劇，養(yǎng)老已成為擺在我們面前的一個(gè)大課題。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，已然面臨著家庭規(guī)模減小、照料資源匱乏等種種挑戰(zhàn)；社會(huì)養(yǎng)老作為養(yǎng)老模式的一個(gè)重要方向，已經(jīng)悄然抬頭，并正在逐漸發(fā)展。

老年公寓作為具有開(kāi)放性和產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)的老年人養(yǎng)護(hù)和生活社區(qū)，近年來(lái)開(kāi)始受到部分人士的關(guān)注，在一些城市，如北京、上海、廣州等地，老年公寓作為社會(huì)養(yǎng)老的一個(gè)主要部分，已經(jīng)逐漸發(fā)展，并初具規(guī)模，為我國(guó)老年養(yǎng)護(hù)設(shè)施及其生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化發(fā)展開(kāi)辟了新的途徑。然而在現(xiàn)階段，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不十分完善的情況下，老年公寓的發(fā)展仍然面對(duì)著種種問(wèn)題，如政策的不完善，資金的匱乏，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱等。為了進(jìn)一步探討老年公寓在我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r及其所存在的問(wèn)題，本文總結(jié)了目前我國(guó)老年公寓的三種主要類型，針對(duì)它們存在的問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

一、老年公寓的概念

老年公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫婦和單身老人提供便利和服務(wù)的一種設(shè)施，是一種既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能受到社會(huì)化服務(wù)的新型老年住宅。它不同于需要提供機(jī)體膳食服務(wù)的養(yǎng)老院，也不同于需要醫(yī)護(hù)照料的護(hù)理院，而是面向有一定經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的，為普通老人提供住宅服務(wù)的一種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是老年人獨(dú)立居住的整個(gè)住宅單元，單元內(nèi)有臥室、起居室、浴室、廁所、廚房等，公寓內(nèi)有各種服務(wù)、文化娛樂(lè)、醫(yī)療設(shè)施與專門的服務(wù)人員。

老年公寓現(xiàn)已盛行于發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有一定規(guī)模大中小相結(jié)合的新型老年公寓。它們一般是由面積不大，但功能比較齊全的獨(dú)立單元居室所組成，內(nèi)有廚房、衛(wèi)生間等設(shè)施，使老年人能在居室內(nèi)獨(dú)立生活。公寓內(nèi)設(shè)有食堂、洗衣房、活動(dòng)中心等公共服務(wù)設(shè)施，為老年人提供相應(yīng)的服務(wù)。我國(guó)目前發(fā)展起來(lái)的老年公寓，大多屬于這種類型，向老人提供居住設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)護(hù)設(shè)施等，但在具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，或有參差。

二、目前我國(guó)老年公寓的主要發(fā)展類型

按照投資和經(jīng)營(yíng)主體劃分，我國(guó)目前發(fā)展起來(lái)的老年公寓大致有：“政府辦老年公寓”、“政府投資、個(gè)人運(yùn)營(yíng)型老年公寓”和“社會(huì)辦老年公寓”這三種類型，他們?cè)诜?wù)設(shè)施、資金來(lái)源、經(jīng)營(yíng)管理等方面各有異同，發(fā)展?fàn)顩r也各有差別。

1、“政府辦老年公寓”

這類老年公寓由政府投資興建，并作為經(jīng)營(yíng)主體對(duì)公寓實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。建國(guó)以后，我國(guó)政府在養(yǎng)老福利設(shè)施上，主要是針對(duì)“五保戶”、“困難戶”等對(duì)象所建立起來(lái)的“敬老院”、“養(yǎng)老院”等，隨著人口老齡化程度的加深，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，政府在養(yǎng)老福利設(shè)施方面的認(rèn)識(shí)開(kāi)始發(fā)生變化，并且開(kāi)始鼓勵(lì)“社會(huì)福利社會(huì)化”，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與興建老年福利設(shè)施，但在另一方面，以政府為主要資金來(lái)源和主要經(jīng)營(yíng)者的老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施也在逐漸增多。山東威海市環(huán)翠區(qū)老年公寓就是由市民政局和區(qū)民政局合資，投入5000萬(wàn)元所建成的，建成后將是山東省最大的老年公寓。又如河南鄭州，由政府投資興辦了“河南省社區(qū)老年服務(wù)中心”，一期工程投資3800萬(wàn)元，占地101畝，建筑面積12700平方米。作為河南省的一個(gè)示范性和綜合性的老年公寓，它面對(duì)的服務(wù)對(duì)象主要是離退休且能生活自理的干部。

這種類型的老年公寓由于是政府投資興辦，采取全額事業(yè)撥款，管理、護(hù)理、服務(wù)的人員多，周圍的環(huán)境好，設(shè)施內(nèi)老人學(xué)習(xí)、健身、娛樂(lè)的各種場(chǎng)所、設(shè)備齊全，而且管理規(guī)范，對(duì)外聲譽(yù)好，入住率一般保持在90％以上，在用地、用水、用電、稅收等方面的優(yōu)惠政策也能夠較好的執(zhí)行。但由于管理人員多，成本高，在運(yùn)營(yíng)方面往往存在資金不足的問(wèn)題。

2、“政府投資、個(gè)人運(yùn)營(yíng)型老年公寓”

這種類型老年公寓的主要特點(diǎn)就是由政府來(lái)劃撥土地，由政府來(lái)投資興建老年公寓的基礎(chǔ)設(shè)施，但在經(jīng)營(yíng)管理上則采用聘用制，招聘社會(huì)人員來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

一些地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，由政府部門建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，招聘人員進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，這樣硬件起點(diǎn)高，護(hù)理人員穩(wěn)定，服務(wù)質(zhì)量有保障，并且分高、中、低檔以滿足不同層次人群的需要，供不應(yīng)求，因?yàn)榻鉀Q了前期的投入，運(yùn)營(yíng)的負(fù)擔(dān)比較小，加之經(jīng)營(yíng)靈活，因而呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。煙臺(tái)市老年公寓和福建省廈門市金尚老年公寓都是屬于這種類型的公寓，它是由民政局建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，招聘人員進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)的，這些老年公寓的共同特點(diǎn)是設(shè)施齊全，漂亮美觀舒適，因?yàn)橛芯幹贫狗?wù)人員有保證，服務(wù)質(zhì)量也較好，相應(yīng)的收費(fèi)也較高，能入住的大多是離退休干部，也有一些是子女經(jīng)濟(jì)條件好，愿意資助老人入住的。

但是這類設(shè)施也存在很多困難。如醫(yī)療問(wèn)題，老年公寓的定點(diǎn)醫(yī)院和醫(yī)保的定點(diǎn)問(wèn)題有矛盾，產(chǎn)生人為的制約，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合才能使老年人安度晚年，他們迫切希望政府能夠考慮類似一卡通的醫(yī)保方式，來(lái)更好的解決這個(gè)矛盾。

3、“社會(huì)力量辦老年公寓”

由于“社會(huì)福利社會(huì)化”政策的鼓勵(lì)，近幾年，由社會(huì)力量興辦的老年公寓發(fā)展較快，有些已初步形成了一定的規(guī)模，為我國(guó)老年福利設(shè)施的社會(huì)化與市場(chǎng)化開(kāi)辟了前進(jìn)的道路。

這些由社會(huì)力量興辦的老年公寓，有些是通過(guò)改造以往的廢舊設(shè)施，盤活不良資產(chǎn)改建而成，如濟(jì)南市的康樂(lè)老年公寓。它成立于1997年9月，是通過(guò)改造原來(lái)已經(jīng)停產(chǎn)的皮鞋廠的車間和行政辦公樓改建而成，經(jīng)過(guò)幾年的奮斗，如今已趨于成熟，現(xiàn)有床位100張，已基本住滿；有些是由企業(yè)投資興建，如青島的夕陽(yáng)紅老年公寓，就是由青島夕陽(yáng)紅創(chuàng)業(yè)中心有限公司投資300萬(wàn)元建成；還有一些個(gè)人或集體興建的老年公寓，如鄭州市愛(ài)馨老年康樂(lè)苑就是由個(gè)人籌集資金建立的。而像威海的戚家夼老年公寓，則是這個(gè)村子集體興辦的老年公寓，它們以村里的龍頭企業(yè)文筆峰集團(tuán)為資金來(lái)源，每年給老年公寓投入資金20-30萬(wàn)元，作為本村老年人的一種福利，70歲以上可以入住，個(gè)人只須交納費(fèi)用的1/3，即 520元/月。

像這樣由企業(yè)、集體或個(gè)人等社會(huì)力量興建的老年公寓在大部分地區(qū)都有實(shí)例，并且隨著非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及社會(huì)福利社會(huì)化政策的實(shí)施，社會(huì)力量興辦的老年公寓正在逐漸增加，并取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，還出現(xiàn)了幾種不同的興辦模式，即“溫州模式”、“廣州模式”和“上海模式”。打破了傳統(tǒng)的由政府舉辦，政府撥款，政府派干部管理的舊模式。

“溫州模式”?！皽刂菽Ｊ健钡闹饕攸c(diǎn)就是“政府引導(dǎo)主體化、舉辦單位多元化、資金籌集多樣化、城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)一體化”。（1）政府引導(dǎo)主體化，政府主要發(fā)揮規(guī)劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用。（2）舉辦主體多元化，由國(guó)家單一包辦，逐步向國(guó)家、集體、社團(tuán)、民間、個(gè)體、港澳臺(tái)同胞一起興辦的方向發(fā)展。（3）資金籌集多樣化，由政府單一撥款，向政府撥款、企業(yè)贈(zèng)款、社會(huì)捐款、銷售福利彩票等多渠道集資方向轉(zhuǎn)變。（4）城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)一體化，倡導(dǎo)農(nóng)村敬老院和老人公寓聯(lián)辦，建立小城鎮(zhèn)社會(huì)福利中心，建立各類志愿者服務(wù)隊(duì)伍，積極探索“載體啟動(dòng)、社區(qū)聯(lián)動(dòng)、居家歡度”的“三環(huán)一鏈”的社會(huì)化模式，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

“上海模式”。上海模式的主要特點(diǎn)就是“在家托老，政府買單”，把政府的優(yōu)惠由暗補(bǔ)提升為明補(bǔ)，采取民辦公助的方式，極大的促進(jìn)了社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)事業(yè)的發(fā)展。2004年上海浦東新區(qū)出臺(tái)了《浦東新區(qū)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金補(bǔ)貼暫行辦法》：在上海浦東新區(qū)注冊(cè)的非營(yíng)利性社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將得到資金補(bǔ)貼，其補(bǔ)貼主要用于開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)；開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)根據(jù)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模給予補(bǔ)貼，最高限額為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)根據(jù)床位數(shù)內(nèi)所收養(yǎng)的老人數(shù)給予補(bǔ)貼，每收養(yǎng)一位戶籍在浦東新區(qū)的老人，每月補(bǔ)貼100元。這種方法將政府的優(yōu)惠貨幣化，緩解了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的部分資金短缺，更重要的是，它鼓勵(lì)了社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的熱情，促使了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步發(fā)展。

“溫州模式”和“上海模式”的共同點(diǎn)就是政府在社會(huì)福利社會(huì)化的浪潮中，找準(zhǔn)了自己的位置，政府不再一手包辦，而是向宏觀指導(dǎo)、統(tǒng)籌安排、積極扶持的角色轉(zhuǎn)變，采取各種措施來(lái)扶持社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，是養(yǎng)老設(shè)施民辦公助的良好典范。

而在“廣州模式”中，則突出表現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者在適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面的種種舉措。“廣州模式”的最突出特點(diǎn)就是投資經(jīng)營(yíng)模式不斷創(chuàng)新，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展凸顯生機(jī)，如廣州壽星大廈。廣州壽星大廈是由廣州尊老康樂(lè)協(xié)會(huì)與廣州友好醫(yī)院合辦，集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂(lè)、飲食、保健等于一體的多功能賓館式民辦老年公寓。它在投資經(jīng)營(yíng)模式上不斷創(chuàng)新，利用滾動(dòng)發(fā)展的方式，不斷擴(kuò)大再生產(chǎn)，利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿，形成養(yǎng)老服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的可持續(xù)發(fā)展模式。他們采取入住老年人一次性購(gòu)買公寓使用權(quán)的辦法，購(gòu)置費(fèi)從15000元－30000元不等，由于費(fèi)用較低，大多數(shù)老人能夠接受，而且壽星大廈可以較快的回收資金，進(jìn)一步擴(kuò)大投資，這種采取滾動(dòng)式的發(fā)展，解決了絕大多數(shù)民辦養(yǎng)老設(shè)施資金短缺，入住率低，經(jīng)營(yíng)虧損的惡性循環(huán)的局面，取得了較好的發(fā)展。

以上三種模式，雖然發(fā)展的形式不同，前進(jìn)的道路各異，但他們的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：在目前的情況下，政府在政策、資金等方面的支持，是社會(huì)辦養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展的根本基礎(chǔ)，而先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、靈活的投資模式則是社會(huì)辦養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)一步發(fā)展的有力保障。但是值得注意的是，對(duì)于絕大多數(shù)社會(huì)力量辦的老年公寓來(lái)說(shuō)，他們還臨著諸多困難：如貸款有限，資金來(lái)源不足；政府給予的支持有限，優(yōu)惠政策難以切實(shí)執(zhí)行；各種社會(huì)力量辦的老年公寓缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展參差不齊，在市場(chǎng)環(huán)境中應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱等，迫切需要得到進(jìn)一步的解決。

三、目前我國(guó)老年公寓發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

盡管我國(guó)目前的老年公寓發(fā)展較快，尤其是社會(huì)力量興辦的多種投資、經(jīng)營(yíng)模式的老年 公寓，但在具體的發(fā)展過(guò)程中所凸現(xiàn)出來(lái)的種種問(wèn)題，也不容我們忽視，且亟需得到更好的解決。

（一）體制層面所存在的問(wèn)題 1.體制觀念制約

隨著人口老齡化進(jìn)程的加劇，近幾年我國(guó)老年公寓的發(fā)展較快，輿論環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境 也比較寬松，但體制觀念上的制約仍然在一定程度上阻礙著老年公寓的進(jìn)一步發(fā)展，如有些部門對(duì)發(fā)展老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施還缺乏正確的認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)一些民辦的老年公寓，在工作規(guī)劃與指導(dǎo)上并沒(méi)有完善的計(jì)劃，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與合理布局。2.管理體制不健全

老年公寓等老年人養(yǎng)護(hù)與服務(wù)設(shè)施是一項(xiàng)系統(tǒng)性的社會(huì)工程。服務(wù)管理機(jī)構(gòu)和工作方式需要有一個(gè)組合、協(xié)調(diào)、發(fā)展完善的過(guò)程。這類設(shè)施屬于社會(huì)福利性或公益性事業(yè)，需要社會(huì)統(tǒng)一的法制化管理和規(guī)范。目前各級(jí)政府部門未能建立起全方位、成形配套的法規(guī)體系和管理體制，因而使各級(jí)政府、各有關(guān)管理部門缺乏協(xié)調(diào)性，工作歸屬關(guān)系不明確，工作角色模糊、缺乏整合效應(yīng)。例如一些民辦老年公寓在注冊(cè)登記的時(shí)候就常常會(huì)覺(jué)得找業(yè)務(wù)主管部門批準(zhǔn)太難，如標(biāo)準(zhǔn)太高、手續(xù)繁瑣、注冊(cè)資金太多等。

（二）相關(guān)的政策、法律不健全

1.缺乏完善的扶持政策

老年公寓等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的發(fā)展起步較晚，基本上是隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加劇應(yīng) 運(yùn)而生，相關(guān)的政策也是隨著它們的發(fā)展而逐步制定的，如《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策，但在具體的發(fā)展過(guò)程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會(huì)各界的資助和扶持，往往會(huì)遇到更多的困難與問(wèn)題，需要國(guó)家制定具有針對(duì)性的扶持政策，例如醫(yī)療保障、貸款抵押、權(quán)益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。2.已有政策不能切實(shí)落實(shí)

政策的制定在于實(shí)施，對(duì)我國(guó)目前老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展，國(guó)家制定了一些相應(yīng)的政策，然而在政策的實(shí)施過(guò)程中，由于多方面的影響，往往不能落到實(shí)處。有些優(yōu)惠政策涉及到建設(shè)土地、費(fèi)用征收、銀行貸款、財(cái)政資金支持等具體規(guī)定，但由于涉及的部門較多，實(shí)施起來(lái)非常困難。有些經(jīng)營(yíng)者甚至不知道有什么優(yōu)惠政策，政策的宣傳與實(shí)施存在很多漏洞。

3.缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

盡管老年公寓在近幾年來(lái)發(fā)展較快，但就目前的發(fā)展情況來(lái)看，對(duì)于什么是老年公寓、有關(guān)老年公寓的設(shè)施、人員構(gòu)成、服務(wù)內(nèi)容、居住環(huán)境等的相關(guān)指標(biāo)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格來(lái)講，老年公寓面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是一些自理狀況較好，可以獨(dú)立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓內(nèi)的一些娛樂(lè)、醫(yī)療和服務(wù)設(shè)施的老年人。但在目前已有的老年公寓來(lái)看，一些類似于養(yǎng)老院、護(hù)理院的老年機(jī)構(gòu)也叫做老年公寓，他們接收的老人有很大一部份是需要人護(hù)理、照料的老人。此外，盡管國(guó)家出臺(tái)了一些有關(guān)老年福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策規(guī)定，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》等一系列法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但在進(jìn)一步完善老年公寓的各項(xiàng)服務(wù)、設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理等方面仍然缺少相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。老年公寓的發(fā)展參差不齊，對(duì)老年公寓的服務(wù)質(zhì)量也無(wú)法進(jìn)行監(jiān)督。象香港安老院（即我們的老年公寓）條例有600多條，把護(hù)理員的資格，住所及周邊環(huán)境是否適合老年人居住，老年用品的規(guī)格等都有詳細(xì)的規(guī)定。4.相關(guān)的法律規(guī)定不完善

由于老年人的特殊身體狀況，他們?cè)诠?nèi)居住時(shí)，所發(fā)生的身體損傷或者醫(yī)療問(wèn)題，往往使老人及其家屬和公寓的管理及服務(wù)人員之間產(chǎn)生糾紛、發(fā)生矛盾，造成這一現(xiàn)象的根本原因就在于當(dāng)老人入住公寓時(shí)，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明晰的規(guī)定，產(chǎn)生糾紛后沒(méi)有可靠、有效的法律依據(jù)。這無(wú)論對(duì)老年人個(gè)人來(lái)講，還是對(duì)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來(lái)講，都是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。因此，建立一套完善的法律制度，確定雙方的責(zé)、權(quán)、利，是保障老人和養(yǎng)老設(shè)施雙方利益的基本要求。

（三）老年公寓的整體實(shí)力需要進(jìn)一步提高

1.資金來(lái)源渠道少，資金投入嚴(yán)重不足

嚴(yán)格來(lái)講，從目前我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來(lái)看，他們?cè)诤艽蟪潭壬线€屬于社會(huì)福利和社會(huì)公益性事業(yè)。在老年公寓發(fā)展的三種主要類型中，資金的問(wèn)題是制約他們進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸。雖然我國(guó)老年人的生活水平整體有了很大的提高，但收入水平和消費(fèi)水平依然不高，消費(fèi)觀念還很保守，擁有花錢買服務(wù)這種想法的老年人還不是主流人群。政府在發(fā)展老年公寓上的投入比較有限，許多老年公寓，尤其是小型的老年公寓都處在收支勉強(qiáng)平衡的局面，而民辦的老年公寓在貸款方面也存在著種種阻力。資金的不足限制了老年公寓進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)設(shè)施，在很大程度上阻礙了他們的進(jìn)一步發(fā)展。2.服務(wù)項(xiàng)目比較單一，層次不高

政府辦的老年公寓往往設(shè)施比較齊全，居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量相對(duì)比較有保證，但由于要求入住的老人比較多，往往是供不應(yīng)求。隨著“社會(huì)福利社會(huì)化”政策的實(shí)施，一些合辦的、或者社會(huì)力量所辦的老年公寓也開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，但由于沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這些老年公寓往往規(guī)模大小不等，有些規(guī)模大一點(diǎn)的老年公寓設(shè)施比較齊全，但對(duì)于大部分中小規(guī)模的老年公寓來(lái)說(shuō)，他們的服務(wù)設(shè)施還不完善，在滿足老人生活、娛樂(lè)、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，服務(wù)項(xiàng)目比較單一，層次不高。3.服務(wù)人員素質(zhì)不高，知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)的老年公寓由于起步較晚，還沒(méi)有形成一個(gè)完善的體系，因此大多數(shù)老年公寓的工作人員和管理人員缺乏相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，整體知識(shí)水平比較低。由于工資水平較低，很多民辦老年公寓的護(hù)理服務(wù)人員多為下崗職工，學(xué)歷不高。在專業(yè)人員配套上，大多數(shù)老年公寓沒(méi)有配備或沒(méi)有意識(shí)到要配備具有專業(yè)護(hù)理、老年心理學(xué)、社會(huì)工作方面的專業(yè)人士的重要性，無(wú)法滿足老年人多方面的需求，服務(wù)質(zhì)量、管理水平也難上更高的檔次。

（四）促進(jìn)我國(guó)老年公寓發(fā)展的對(duì)策建議

老年公寓作為我國(guó)目前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的一個(gè)重要部分，它的發(fā)展離不開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的整體發(fā)展。隨著社會(huì)福利社會(huì)化政策的推進(jìn)，社會(huì)化養(yǎng)老將成為我國(guó)養(yǎng)老方式的一個(gè)主要方向。在目前我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展社會(huì)化養(yǎng)老的大環(huán)境還不十分成熟的情況下，政府更應(yīng)該制訂完善的政策、法律，執(zhí)行指導(dǎo)、規(guī)劃、服務(wù)的職能，為老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。政府在制訂政策時(shí)，應(yīng)該注意長(zhǎng)期與近期相結(jié)合；不僅要有面對(duì)所有養(yǎng)老設(shè)施的法律、政策，更要分清不同養(yǎng)老設(shè)施的特點(diǎn)，做到既有全面性又要有針對(duì)性。1.進(jìn)一步強(qiáng)化老齡觀念，制定、完善相關(guān)政策

由于我國(guó)目前已進(jìn)入老年型社會(huì)，國(guó)家對(duì)老齡問(wèn)題非常重視，成立了全國(guó)老齡工作委員會(huì)，頒布了《老年人權(quán)益保障法》等一系列為保障老年人的權(quán)利、提高老年人生活質(zhì)量的法律、政策。然而，就目前的情況來(lái)看，許多政府部門對(duì)老齡問(wèn)題的重要性還沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，許多地方政府部門在進(jìn)行工作規(guī)劃時(shí)，甚至沒(méi)有老齡工作的觀念，這也是阻礙老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)一步發(fā)展的重要原因。

因此，要進(jìn)一步強(qiáng)化各級(jí)部門的老齡觀念，加強(qiáng)他們對(duì)老齡工作的指導(dǎo)，發(fā)揮政府部門的政策制訂、宏觀管理職能。政府要從過(guò)去直接包辦，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M(jìn)行宏觀管理，政策指導(dǎo)，制訂政策、法律咨詢、促進(jìn)交流、輔導(dǎo)培訓(xùn)、典型推廣、指導(dǎo)服務(wù)。政府有關(guān)部門要正確判斷市場(chǎng)需求的趨勢(shì)，從宏觀上對(duì)各種養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)控和指導(dǎo)，避免盲目建設(shè)，造成資源的浪費(fèi)。執(zhí)行社會(huì)福利社會(huì)化的政策，大力扶持發(fā)展民辦老年福利設(shè)施，政府要根據(jù)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀，給予資金和政策，尤其是政策上的優(yōu)惠，使社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐步成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。同時(shí)要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極改建不同形式、不同檔次的老年福利院、護(hù)理院、公寓和托老所。各部門和單位的老年服務(wù)設(shè)施要逐步向社會(huì)開(kāi)放，計(jì)劃部門要加大對(duì)老年服務(wù)設(shè)施的投入，市和區(qū)、縣都要盡快建設(shè)示范性老年服務(wù)設(shè)施。為鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)力量積極參與，各級(jí)計(jì)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、土地、房管、市政、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、房改、金融等部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策的扶持。2.出臺(tái)相關(guān)的法律政策，理順入住老人與老年公寓之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

為了確保入住老人和公寓雙方的權(quán)益，一定要出臺(tái)相關(guān)的法律政策，做到有事有法可依，使老人住的安心，老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也能依據(jù)法律確認(rèn)自己需要承擔(dān)的責(zé)任，而不是一有事故發(fā)生，就只能產(chǎn)生糾紛，而不能得到妥善的解決?？梢园凑绽先说纳眢w狀況在老人入住之前就與院方簽訂有關(guān)的協(xié)議；也可以由入住老人和院方各按一定比例為老人購(gòu)買保險(xiǎn)，在事故發(fā)生之后將損失降低最低。一定要理順入住老人與老年公寓之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，確保雙方的責(zé)任和利益。3.成立行業(yè)協(xié)會(huì)，統(tǒng)一、完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

目前老年公寓的發(fā)展基本上處于各自發(fā)展的狀況，雖然國(guó)家出臺(tái)了一些關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的 規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但隨著社會(huì)福利社會(huì)化的發(fā)展，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在政府扶持發(fā)展的基礎(chǔ)上，可以有目的地組織一些發(fā)展較好的老年公寓的經(jīng)營(yíng)者，成立老年公寓的行業(yè)協(xié)會(huì)。一方面，政府要發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)督的職能；另一方面，要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，使發(fā)展好的帶動(dòng)發(fā)展不好的，讓協(xié)會(huì)的力量進(jìn)一步規(guī)范和協(xié)調(diào)老年公寓的發(fā)展，逐步改變我國(guó)目前老年公寓發(fā)展參差不齊的局面，在發(fā)展的過(guò)程中進(jìn)一步統(tǒng)一、完善老年公寓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如居住環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等，使再發(fā)展起來(lái)的老年公寓有章可循，做到良性循環(huán)。

4.拓寬經(jīng)濟(jì)支持渠道，經(jīng)營(yíng)模式要靈活、多樣化

資金的制約是各地老年公寓發(fā)展的一個(gè)主要問(wèn)題，政府的資金投入有限，因此，要解決 老年公寓發(fā)展過(guò)程中的資金問(wèn)題，一方面，要確保各項(xiàng)資金優(yōu)惠政策，如貸款、稅收、水電費(fèi)等的切實(shí)執(zhí)行；另一方面，也要拓寬經(jīng)濟(jì)支持渠道，老年公寓的經(jīng)營(yíng)模式要靈活、多樣化。如可以以入住老人原住房的租金代替公寓的入住費(fèi)、或者在社會(huì)保險(xiǎn)或商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中設(shè)立職工終生醫(yī)療保險(xiǎn)和照料保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金可依法使用于被政府認(rèn)定的老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中。5.提高老年公寓工作、服務(wù)人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高老年公寓工作人員的素質(zhì)，加強(qiáng)專業(yè)化的培訓(xùn)，特別是對(duì)服務(wù)人員的養(yǎng)老服務(wù)管理、護(hù)理等專業(yè)知識(shí)和技能的培訓(xùn)。一方面，逐漸提高養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的專業(yè)化水平，提高老年公寓工作、服務(wù)人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，也要規(guī)范老年公寓服務(wù)人員的管理制度、確保他們的權(quán)益，逐步建立起養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員的資格認(rèn)證、職稱評(píng)定體系，確保他們的職業(yè)發(fā)展。穩(wěn)定服務(wù)人員隊(duì)伍，從根本上做好服務(wù)老人的工作，促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施向管理、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展。

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（作者單位：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心）