第一篇：2016年營改增后房地產(chǎn)增值稅計算案例

某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）為增值稅一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，2016年7月發(fā)生如下經(jīng)營業(yè)務(wù)：

（1）甲公司將一套自行開發(fā)的房屋無償贈送給新星公司，這套房屋成本價為90萬元，按照甲公司最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定價值為111萬元（包括銷項稅額）。（2）采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款39100萬元，已開具增值稅專用發(fā)票，銷售建筑面積為49000平方米；該項目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項目取得土地支付土地出讓金40000萬元，已取得土地出讓金符合規(guī)定的有效憑證。（3）采取預(yù)收款方式銷售房屋，收到預(yù)收賬款3330萬元。

（4）銷售《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前的住宅，辦理入住并收款4200萬元。

（5）甲公司購買一臺機械設(shè)備，增值稅專用發(fā)票注明的價款為100萬元，增值稅稅額為17萬元。

（6）甲公司購入一處不動產(chǎn)，增值稅專用發(fā)票注明的價款為2000萬元，增值稅稅額為220萬元。

（7）甲公司支付房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計費636萬元，增值稅專用發(fā)票注明的價款為600萬元，增值稅稅額為36萬元。

（8）甲公司以包工包料方式將鴻達建筑工程項目通過公開招標，騰飛建筑公司中標承建該工程項目，工程結(jié)算價款為8325萬元，取得增值稅專用發(fā)票注明的價款為7500萬元，增值稅稅額為825萬元。要求：

1.作出業(yè)務(wù)（1）-業(yè)務(wù)（8）的會計分錄。2.計算甲公司2016年7月份應(yīng)納的增值稅。

二、案例解析

1.要想正確作出每筆業(yè)務(wù)的會計分錄，就要計算出每筆業(yè)務(wù)的銷項稅額、進項稅額。本案例既考核了營改增相關(guān)知識，又考核了會計基本功。

業(yè)務(wù)（1）：要按照視同銷售處理。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）第十四條第（二）款規(guī)定，下列情形視同銷售不動產(chǎn)：單位向其他單位無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！秾嵤┺k法》第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照納稅人最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定?！秾嵤┺k法》）第十五條第（2）款規(guī)定，提供銷售不動產(chǎn)，稅率為11%；《實施辦法》第二十三條規(guī)定，一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）；《實施辦法》第二十二條規(guī)定，銷項稅額=銷售額×稅率。

業(yè)務(wù)（1）銷項稅額=111÷（1＋11%）×11%=11萬元,會計分錄為： 借：營業(yè)外支出 101

貸：開發(fā)產(chǎn)品 90

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)11 業(yè)務(wù)（2）：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。國家稅務(wù)總局第18號公告第五條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】 業(yè)務(wù)（2）銷項稅額=（39100-40000×49000÷70000）÷（1+11%）×11%=1100萬元。會計分錄為：

借：現(xiàn)金或銀行存款 39100

貸：主營業(yè)務(wù)收入 38000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)1100 業(yè)務(wù)（3）：根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%，適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算。預(yù)收賬款3330萬元應(yīng)預(yù)繳增值稅=3330÷（1+11%）×3%=90萬元。會計分錄為：

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 90

貸：銀行存款 90 業(yè)務(wù)（4）：根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第八條規(guī)定，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)老項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。甲公司可以選擇簡易計稅辦法計稅。

業(yè)務(wù)（4）應(yīng)計提增值稅額=4200÷（1＋5%）×5%=200萬元。會計分錄為： 借：現(xiàn)金或銀行存款 4200

貸：主營業(yè)務(wù)收入4000

應(yīng)交稅費——未交增值稅——簡易計稅方法 200 業(yè)務(wù)（5）：進項稅額=17萬元。會計分錄為： 借：固定資產(chǎn) 100

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)17

貸：銀行存款 117 業(yè)務(wù)（6）：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)包括以直接購買形式取得的不動產(chǎn)。第四條規(guī)定，納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。業(yè)務(wù)（6）確定的2016年7月進項稅額=220×60%=132萬元，待抵扣進項稅額為=220×40%=88萬元。會計分錄為： 借：固定資產(chǎn) 2000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)132

應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 88

貸：銀行存款 2220 2017年7月會計處理如下：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)88

貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 88 業(yè)務(wù)（7）：進項稅額=36萬元，會計處理如下： 借：開發(fā)成本——前期工程費 600

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)36

貸：銀行存款 636 業(yè)務(wù)（8）：進項稅額=825萬元，會計處理如下： 借：開發(fā)成本——建筑安裝工程（鴻達項目）7500

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)825

貸：應(yīng)付賬款——騰飛建筑公司 8325

2.計算應(yīng)納增值稅（1）一般計稅方法

銷項稅額=11+1100=1111萬元 進項稅額=17+132+36+825=1010萬元

應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進項稅額=1111-1010=101萬元（2）簡易計稅方法 應(yīng)納增值稅=200萬元

（3）根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。甲公司已預(yù)繳稅款90萬元可以抵減當期應(yīng)納稅額。甲公司2016年7月應(yīng)納增值稅=101+200-90=211萬元。

第二篇：營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理

一、開發(fā)階段，歸集開發(fā)成本

1、購置土地、支付拆遷補償費、市政配套費契稅等

借：開發(fā)成本（按XX項目、成本對象進行明細核算）——土地征用及拆遷補償費

貸：銀行存款等科目

2、發(fā)生開發(fā)成本

借：開發(fā)成本（XX項目、成本對象）

——前期工程費

——基礎(chǔ)設(shè)施費

——建筑安裝工程費

——公共配套設(shè)施

——借款費用（或列開發(fā)間接費用，借款費用不能抵進項）

借：開發(fā)間接費用

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅金）

貸：銀行存款等科目

說明：如能分清成本對象則直接計入該成本對象的開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本—XX項目(對象)——XX

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

不能分清成本對象的，其支出應(yīng)先歸集至開發(fā)間接費用，再在各成本對象之間按一定標準分配。

成本分配的一般方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。

其中土地成本——按占地面積法【國稅發(fā)【2009】31號】建議：建筑面積。

二、預(yù)售階段，取得預(yù)售收入

1、未完工收到預(yù)收款

借：銀行存款等

貸：預(yù)收賬款—XX項目

2、次月預(yù)交增值稅【預(yù)售收入/(1+11%)X3%預(yù)繳】，次月繳納時：

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅

貸：銀行存款

3、次月按預(yù)繳的增值稅，預(yù)繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及繳納土地增值稅等稅費

借：應(yīng)交稅費—城、教、土增稅等

貸：銀行存款

三、完工銷售階段，確認收入、成本

1、完工分配開發(fā)間接費用

借：開發(fā)成本——各項目、成本對象

貸：開發(fā)間接費用

2、完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品

借：開發(fā)產(chǎn)品——各項目

借：固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)作出租或自用）

貸：開發(fā)成本——各明細

3、交房并符合確認收入條件

借：預(yù)收賬款等

貸：主營業(yè)務(wù)收入——XX項目（房號）

貸： 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

備注：主營業(yè)務(wù)收入為不含稅的全部價款和價外費用，按11%稅率計算銷項稅金。

4、同時，結(jié)轉(zhuǎn)交房部分所對應(yīng)的成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品——各項目（房號或附房號明細）

5、扣減收入對應(yīng)的土地價款

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

營改增抵減的銷項稅額=按上述公式計算的當期可以扣減的土地價款/（1+11%）*11%

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）

貸：主營業(yè)務(wù)成本——XX項目

月末，計算尚未繳納的增值稅=（全部銷項稅額-營改增抵減的銷項稅額）-全部進項稅額=a

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）a 貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅a

次月，申報繳納增值稅：

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅a

貸：銀行存款a

結(jié)轉(zhuǎn)當期已售面積所對應(yīng)的稅金及附加：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費--城、教、土增稅等

項目工程的前期工程費

是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建和“三通一平”費等前期費用，具體包括：

一、勘探費。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；

二、設(shè)計費。包括 總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、售樓中心設(shè)計費

三、地形圖測繪費

四、開發(fā)項目可行性編制費

五、開發(fā)土地平整

六、開發(fā)土地垃圾清運費

七、回填土費用

八、定位放線費 九、三通一平包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路

十、開發(fā)場地圍墻工程

十一、地基檢測費、臨時辦公室建設(shè)費

十二、人防異地建設(shè)費

十三、城市基礎(chǔ)配套費和綠化費

十四、墻改專項費

十五、招標代理費、服務(wù)費、公證費

十六、質(zhì)量監(jiān)督費

十七、合同鑒證費

十八、公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用

十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程 工程項目前期費都包括費用內(nèi)容如下：

(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

(2)規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。

(3)勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

(5)臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。

(6)預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。

(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等

基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費

主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污水處理等（當然如果在北方的項目，依據(jù)國家規(guī)定還會涉及采暖設(shè)施的費用）。說白了，實際上是完善房屋可達使用（包括安全）狀態(tài)，除形成房屋結(jié)構(gòu)實體以外的一些主要是有形的開支項目（大市政配套費及水電煤等的增容費雖無形但除外）。主要包括：

1、大市政配套費：按一定建筑總面積，以元/平方米向政府有關(guān)部門交納的費用。

2、上下水（上水指自來水、飲用水系統(tǒng)，下水指雨污水及環(huán)衛(wèi)工程）、電、煤、電話、有線、防雷、智能化系統(tǒng)、園林景觀（綠化購置及種植、建筑小品、廣場等）、道路、圍墻（永久性圍墻）、門衛(wèi)門樓、照明系統(tǒng)等，上述所及水電煤等含增容費及工程費。

具體核算時要考慮和結(jié)合以下不同情況，靈活處理：

1）、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，若由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）配套到小區(qū)紅線接口為止，紅線內(nèi)部鋪設(shè)由開發(fā)商自選安排的情形。

那么這部份基礎(chǔ)設(shè)施費可分為紅線內(nèi)和紅線外分別核算：接口處至各單體或門幢的鋪設(shè)費用為紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費；接口處至源頭的引入點的費用為紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費；

結(jié)構(gòu)單體內(nèi)的水電上下水等鋪設(shè)到各單體外墻或門幢的費用，應(yīng)當在建安工程成本中歸集。

2）、有的地方一般由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）從規(guī)劃設(shè)計、鋪設(shè)施工、驗收開通一桿子做到底，直接接到各單體或各幢的外墻的，決算過程中也一時難分清紅線內(nèi)外費用的界限，那么，核算時也不是硬要開發(fā)商必須分清楚的。當然開發(fā)商能按一定的合理、系統(tǒng)的方式進行分拆歸類和核算，那是更令人滿意的了。

要注意啊，單體建筑內(nèi)的管線鋪設(shè)施工，不能去混在基礎(chǔ)設(shè)施費里的，它應(yīng)該是在“建筑安裝工程費”內(nèi)歸集。

附件

一、建筑安裝工程費用項目組成（按費用構(gòu)成要素劃分）

建筑安裝工程費按照費用構(gòu)成要素劃分：由人工費、材料（包含工程設(shè)備，下同）費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金組成。其中人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤包含在分部分項工程費、措施項目費、其他項目費中（見附表）。

（一）人工費：是指按工資總額構(gòu)成規(guī)定，支付給從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項費用。內(nèi)容包括：

1.計時工資或計件工資：是指按計時工資標準和工作時間或?qū)σ炎龉ぷ靼从嫾蝺r支付給個人的勞動報酬。

2.獎金：是指對超額勞動和增收節(jié)支支付給個人的勞動報酬。如節(jié)約獎、勞動競賽獎等。3.津貼補貼：是指為了補償職工特殊或額外的勞動消耗和因其他特殊原因支付給個人的津貼，以及為了保證職工工資水平不受物價影響支付給個人的物價補貼。如流動施工津貼、特殊地區(qū)施工津貼、高溫（寒）作業(yè)臨時津貼、高空津貼等。

4.加班加點工資：是指按規(guī)定支付的在法定節(jié)假日工作的加班工資和在法定日工作時間外延時工作的加點工資。

5.特殊情況下支付的工資：是指根據(jù)國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，因病、工傷、產(chǎn)假、計劃生育假、婚喪假、事假、探親假、定期休假、停工學習、執(zhí)行國家或社會義務(wù)等原因按計時工資標準或計時工資標準的一定比例支付的工資。

（二）材料費：是指施工過程中耗費的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費用。內(nèi)容包括：

1.材料原價：是指材料、工程設(shè)備的出廠價格或商家供應(yīng)價格。

2.運雜費：是指材料、工程設(shè)備自來源地運至工地倉庫或指定堆放地點所發(fā)生的全部費用。3.運輸損耗費：是指材料在運輸裝卸過程中不可避免的損耗。

4.采購及保管費：是指為組織采購、供應(yīng)和保管材料、工程設(shè)備的過程中所需要的各項費用。包括采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗。

工程設(shè)備是指構(gòu)成或計劃構(gòu)成永久工程一部分的機電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類似的設(shè)備和裝置。

（三）施工機具使用費：是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機械、儀器儀表使用費或其租賃費。1.施工機械使用費：以施工機械臺班耗用量乘以施工機械臺班單價表示，施工機械臺班單價應(yīng)由下列七項費用組成：

（1）折舊費：指施工機械在規(guī)定的使用年限內(nèi)，陸續(xù)收回其原值的費用。

（2）大修理費：指施工機械按規(guī)定的大修理間隔臺班進行必要的大修理，以恢復其正常功能所需的費用。

（3）經(jīng)常修理費：指施工機械除大修理以外的各級保養(yǎng)和臨時故障排除所需的費用。包括為保障機械正常運轉(zhuǎn)所需替換設(shè)備與隨機配備工具附具的攤銷和維護費用，機械運轉(zhuǎn)中日常保養(yǎng)所需潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護和保養(yǎng)費用等。（4）安拆費及場外運費：安拆費指施工機械（大型機械除外）在現(xiàn)場進行安裝與拆卸所需的人工、材料、機械和試運轉(zhuǎn)費用以及機械輔助設(shè)施的折舊、搭設(shè)、拆除等費用；場外運費指施工機械整體或分體自停放地點運至施工現(xiàn)場或由一施工地點運至另一施工地點的運輸、裝卸、輔助材料及架線等費用。

（5）人工費：指機上司機（司爐）和其他操作人員的人工費。

（6）燃料動力費：指施工機械在運轉(zhuǎn)作業(yè)中所消耗的各種燃料及水、電等。（7）稅費：指施工機械按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的車船使用稅、保險費及年檢費等。2.儀器儀表使用費：是指工程施工所需使用的儀器儀表的攤銷及維修費用。

(四)企業(yè)管理費：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費用。內(nèi)容包括： 1.管理人員工資:是指按規(guī)定支付給管理人員的計時工資、獎金、津貼補貼、加班加點工資及特殊情況下支付的工資等。

2.辦公費：是指企業(yè)管理辦公用的文具、紙張、帳表、印刷、郵電、書報、辦公軟件、現(xiàn)場監(jiān)控、會議、水電、燒水和集體取暖降溫（包括現(xiàn)場臨時宿舍取暖降溫）等費用。3.差旅交通費：是指職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、住勤補助費，市內(nèi)交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工退休、退職一次性路費，工傷人員就醫(yī)路費，工地轉(zhuǎn)移費以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料等費用。

4.固定資產(chǎn)使用費：是指管理和試驗部門及附屬生產(chǎn)單位使用的屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。

5.工具用具使用費：是指企業(yè)施工生產(chǎn)和管理使用的不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具、家具、交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費。

6.勞動保險和職工福利費：是指由企業(yè)支付的職工退職金、按規(guī)定支付給離休干部的經(jīng)費，集體福利費、夏季防暑降溫、冬季取暖補貼、上下班交通補貼等。

7.勞動保護費：是企業(yè)按規(guī)定發(fā)放的勞動保護用品的支出。如工作服、手套、防暑降溫飲料以及在有礙身體健康的環(huán)境中施工的保健費用等。

8.檢驗試驗費：是指施工企業(yè)按照有關(guān)標準規(guī)定，對建筑以及材料、構(gòu)件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進行試驗所耗用的材料等費用。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗費，對構(gòu)件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用和建設(shè)單位委托檢測機構(gòu)進行檢測的費用，對此類檢測發(fā)生的費用，由建設(shè)單位在工程建設(shè)其他費用中列支。但對施工企業(yè)提供的具有合格證明的材料進行檢測不合格的，該檢測費用由施工企業(yè)支付。9.工會經(jīng)費：是指企業(yè)按《工會法》規(guī)定的全部職工工資總額比例計提的工會經(jīng)費。10.職工教育經(jīng)費：是指按職工工資總額的規(guī)定比例計提，企業(yè)為職工進行專業(yè)技術(shù)和職業(yè)技能培訓，專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育、職工職業(yè)技能鑒定、職業(yè)資格認定以及根據(jù)需要對職工進行各類文化教育所發(fā)生的費用。

11.財產(chǎn)保險費：是指施工管理用財產(chǎn)、車輛等的保險費用。

12.財務(wù)費：是指企業(yè)為施工生產(chǎn)籌集資金或提供預(yù)付款擔保、履約擔保、職工工資支付擔保等所發(fā)生的各種費用。

13.稅金：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。14.其他：包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、投標費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費、廣告費、公證費、法律顧問費、審計費、咨詢費、保險費等。

（五）利潤：是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。

（六）規(guī)費：是指按國家法律、法規(guī)規(guī)定，由省級政府和省級有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納或計取的費用。包括： 1.社會保險費

（1）養(yǎng)老保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費。（2）失業(yè)保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的失業(yè)保險費。（3）醫(yī)療保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的基本醫(yī)療保險費。（4）生育保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的生育保險費。（5）工傷保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的工傷保險費。2.住房公積金：是指企業(yè)按規(guī)定標準為職工繳納的住房公積金。

3、工程排污費：是指按規(guī)定繳納的施工現(xiàn)場工程排污費。其他應(yīng)列而未列入的規(guī)費，按實際發(fā)生計取。

（七）稅金：是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及地方教育附加。

附件

二、建筑安裝工程費用項目組成（按造價形成劃分）

建筑安裝工程費按照工程造價形成由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金組成，分部分項工程費、措施項目費、其他項目費包含人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤（見附表）。

（一）分部分項工程費：是指各專業(yè)工程的分部分項工程應(yīng)予列支的各項費用。

1.專業(yè)工程：是指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范劃分的房屋建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、通用安裝工程、市政工程、園林綠化工程、礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程等各類工程。

2.分部分項工程：指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范對各專業(yè)工程劃分的項目。如房屋建筑與裝飾工程劃分的土石方工程、地基處理與樁基工程、砌筑工程、鋼筋及鋼筋混凝土工程等。各類專業(yè)工程的分部分項工程劃分見現(xiàn)行國家或行業(yè)計量規(guī)范。

措施項目費：是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護等方面的費用。內(nèi)容包括： 1.安全文明施工費

①環(huán)境保護費：是指施工現(xiàn)場為達到環(huán)保部門要求所需要的各項費用。②文明施工費：是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項費用。③安全施工費：是指施工現(xiàn)場安全施工所需要的各項費用。

④臨時設(shè)施費：是指施工企業(yè)為進行建設(shè)工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時設(shè)施費用。包括臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除、清理費或攤銷費等。2．夜間施工增加費：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷及照明用電等費用。

3．二次搬運費：是指因施工場地條件限制而發(fā)生的材料、構(gòu)配件、半成品等一次運輸不能到達堆放地點，必須進行二次或多次搬運所發(fā)生的費用。

4．冬雨季施工增加費：是指在冬季或雨季施工需增加的臨時設(shè)施、防滑、排除雨雪，人工及施工機械效率降低等費用。

5．已完工程及設(shè)備保護費：是指竣工驗收前，對已完工程及設(shè)備采取的必要保護措施所發(fā)生的費用。

6．工程定位復測費：是指工程施工過程中進行全部施工測量放線和復測工作的費用。7．特殊地區(qū)施工增加費：是指工程在沙漠或其邊緣地區(qū)、高海拔、高寒、原始森林等特殊地區(qū)施工增加的費用。

8．大型機械設(shè)備進出場及安拆費：是指機械整體或分體自停放場地運至施工現(xiàn)場或由一個施工地點運至另一個施工地點，所發(fā)生的機械進出場運輸及轉(zhuǎn)移費用及機械在施工現(xiàn)場進行安裝、拆卸所需的人工費、材料費、機械費、試運轉(zhuǎn)費和安裝所需的輔助設(shè)施的費用。9．腳手架工程費：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運輸費用以及腳手架購置費的攤銷（或租賃）費用。

措施項目及其包含的內(nèi)容詳見各類專業(yè)工程的現(xiàn)行國家或行業(yè)計量規(guī)范。

（三）其他項目費

1.暫列金額：是指建設(shè)單位在工程量清單中暫定并包括在工程合同價款中的一筆款項。用于施工合同簽訂時尚未確定或者不可預(yù)見的所需材料、工程設(shè)備、服務(wù)的采購，施工中可能發(fā)生的工程變更、合同約定調(diào)整因素出現(xiàn)時的工程價款調(diào)整以及發(fā)生的索賠、現(xiàn)場簽證確認等的費用。

2.計日工：是指在施工過程中，施工企業(yè)完成建設(shè)單位提出的施工圖紙以外的零星項目或工作所需的費用。

3.總承包服務(wù)費：是指總承包人為配合、協(xié)調(diào)建設(shè)單位進行的專業(yè)工程發(fā)包，對建設(shè)單位自行采購的材料、工程設(shè)備等進行保管以及施工現(xiàn)場管理、竣工資料匯總整理等服務(wù)所需的費用。4暫估價

（四）規(guī)費：定義同附件1。

（五）稅金：定義同附件1。

公共配套設(shè)施

主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地等。公用設(shè)施包括道路、公交站場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、停車場、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物如公園等。

公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)和綠地(包括公園、小游園、組團綠地及其它塊狀、帶狀綠地)等設(shè)施。產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商。

第三篇：營改增后房地產(chǎn)增值稅涉稅風險防范論文

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，2015年5月正式納入營改增試點范圍。隨著2016年5月1日我國實行全國營改增試點，房地產(chǎn)營改增再次引起關(guān)注。但是目前理論界仍然熱衷于探討營改增試點對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，卻鮮有研究探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風險。實際上，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度在國內(nèi)逐漸放緩，營業(yè)成本也逐漸凸顯，涉稅風險的識別、應(yīng)對與防范對房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、推動產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、降低產(chǎn)業(yè)成本具有重要意義。鑒于此，本文基于房地產(chǎn)業(yè)營改增的基礎(chǔ)知識梳理，著重探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風險，并在此基礎(chǔ)上提出風險防范措施。期望研究結(jié)論為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與風險防范有所啟示。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；涉稅風險

在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業(yè)。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業(yè)稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業(yè)稅涉稅風險。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風險、特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風險、取得價外費用中隱含的涉稅風險、轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風險。這些風險是如何形成的且如何去規(guī)避這些風險是當下營改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)面對的增值稅風險是怎樣的，如何規(guī)避這些風險。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”概述

營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業(yè)的稅負，增加企業(yè)利潤，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業(yè)帶來稅負的增加，經(jīng)研究機構(gòu)測算我國大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測算，原來的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負成本。消極影響主要體現(xiàn)于財務(wù)報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實際上，營改增對產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。

二、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風險

(一)進項稅額扣除中的涉稅風險

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設(shè)備費用、土建工程施工費、臨時設(shè)施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發(fā)階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設(shè)施費、人防報建費、交易中心手續(xù)費、標底編制費、質(zhì)檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購進的旅客運輸服務(wù)的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。

(二)特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風險

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營改增前以固定資產(chǎn)進行利潤分配是不需要繳納營業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產(chǎn)生稅款滯納金。

(三)取得價外費用中隱含的涉稅風險

價外費用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過程中發(fā)生的除價款之外的各種性質(zhì)的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規(guī)定，但是可以通過相關(guān)法律進行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

(四)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風險

國家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積與房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現(xiàn)實中經(jīng)常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。

三、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風險防范措施

(一)強化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

增值稅與營業(yè)稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過進項稅額抵扣實現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據(jù)嚴格把關(guān)，嚴禁不合格票據(jù)報銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因為增值稅對農(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發(fā)票取得時間，減少票據(jù)時間延遲導致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長，因此企業(yè)必須與當?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關(guān)注當?shù)?、產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。

(二)強化內(nèi)部會計人員培訓

以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內(nèi)部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務(wù)人員的專業(yè)知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務(wù)風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財務(wù)人員的觀念，營業(yè)稅核算是簡單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務(wù)人員不能再以懶散、簡單的工作態(tài)度對待票據(jù)核銷，好的財務(wù)人員可以在營改增后減少企業(yè)的稅負成本，而不稱職的財務(wù)人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強化內(nèi)部財務(wù)人員計算機應(yīng)用能力，快捷、準確的填報納稅信息。

四、結(jié)語

營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國十年來驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規(guī)避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營改增實踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細以實踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進一步深入探討。

參考文獻：

[1]馮秀娟.“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風險及防范[J].財會月刊：上，2016(9)：73-75.[2]盛立中.房地產(chǎn)業(yè)營改增下的利好和風險預(yù)防[J].城市開發(fā)，2016(5)：36-37.[3]周春暖.房地產(chǎn)業(yè)營改增深度剖析與風險防范[J].中外企業(yè)家，2016(6X).

第四篇：營改增后房地產(chǎn)企業(yè)成本費用發(fā)票管理

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)成本費用發(fā)票管理

熱度 7已有 80 次閱讀2013-8-16 11:55 |個人分類:會計實務(wù)| 房地產(chǎn)企業(yè), 成本

按照國家規(guī)劃，我國“營改增”分為三步走：第一步，在部分行業(yè)部分地區(qū)進行“營改增”試點。上海作為首個試點城市2012年1月1日已經(jīng)正式啟動“營改增”。第二步，選擇部分行業(yè)在全國范圍內(nèi)進行試點。按照7.25國務(wù)院常務(wù)會議的決定，這一階段將在2013年8月1日開始，從目前的情況來看，交通運輸業(yè)以及6個部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)率先在全國范圍內(nèi)推廣的概率最大。第三步，在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)“營改增”，也即消滅營業(yè)稅。按照規(guī)劃，最快有望在十二五（2011年-2015年）期間完成“營改增”。

房地產(chǎn)企業(yè)雖然不是本次應(yīng)該增試點行業(yè)，但與2015年的大限也為時不遠，時下因試點行業(yè)的營改增已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)成本費用發(fā)票使用出現(xiàn)較多改變，本文綜合營改增試點行業(yè)在全國實施后涉及房企發(fā)票使用作以下探討。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握:支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明;國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

一、合法憑據(jù)的理解

稅法規(guī)定,允許稅前扣除的金額,必須取得合法的憑據(jù)。許多稅務(wù)人員認為,企業(yè)列入成本費用的項目都必須取得發(fā)票,這是對稅收政策的誤解。這里的“合法憑據(jù)”,是指合法的原始憑證,包括經(jīng)濟合同、出庫單、入庫單、公證書、法院判決或裁定書、個人身份證復印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機構(gòu)或有關(guān)部門的證明等等,其中,按照《發(fā)票管理辦法》的規(guī)定,應(yīng)當取得發(fā)票的,還必須取得發(fā)票。“發(fā)票,是指在購銷商品,提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中,開具、收取的收付款憑證。”

《發(fā)票管理辦法》第二十五條規(guī)定:“任何單位和個人不得自行擴大專業(yè)發(fā)票使用范圍。”

實際操作中掌握的原則是,凡屬于增值稅征稅范圍的業(yè)務(wù)(無論是否享受免稅優(yōu)惠),都必須開具增值稅發(fā)票(視具體情況分別開具專用發(fā)票或普通發(fā)票),凡屬于營業(yè)稅征稅范圍的業(yè)務(wù)(無論是否享受免稅優(yōu)惠),都必須開具營業(yè)稅發(fā)票。其中,屬于企業(yè)經(jīng)營范圍,并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準的,企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具,凡不屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的,以及個人取得的應(yīng)納增值稅或營業(yè)稅的收入,必須向稅務(wù)機關(guān)申請代為開具。另外,發(fā)票的形式多種多樣,例如火車票,雖然沒有稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)制章,但屬于經(jīng)國家稅務(wù)總局核準的特種發(fā)票。依據(jù)上述原則,下列業(yè)務(wù)無須取得發(fā)票:工資薪金支出、土地出讓金、股權(quán)受讓款、拆遷補償費、稅款、捐贈支出、違約金(交易不成立)、賠償款、接受投資的不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)、境外勞務(wù)費(廣告費、傭金、利息、動產(chǎn)租金等)、同一法人實體內(nèi)部的總分支機構(gòu)及分支機構(gòu)之間發(fā)生的營業(yè)稅勞務(wù)、總分公司之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本合法憑據(jù)掌握的原則

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[ 2009 ]31 號)文件規(guī)定,企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據(jù)時,再按規(guī)定計入計稅成本。但以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用可以在稅前扣除:(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10 %。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

開發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補償費、前期開發(fā)費、工程建筑成本、公共配套設(shè)施(費)、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握:(1)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;(2)支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;(3)支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明;(4)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

三、開發(fā)成本各項支出有關(guān)票據(jù)的具體說明

1.土地出讓金。國稅發(fā)[ 1993 ]149 號文件規(guī)定,政府出讓土地,不征營業(yè)稅。因此不得開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以國土局開具的土地出讓金收據(jù)入賬。

2.拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費,其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè),而是政府收回土地使用權(quán),再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償費方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的, 房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財稅[2004 ]134 號文件規(guī)定補交契稅。國稅發(fā)[ 1993 ]149號文件還規(guī)定,因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金,不征營業(yè)稅。因此,被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票,而應(yīng)當由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費收據(jù)”,主管稅務(wù)機關(guān)沒有上述收費收據(jù)的,可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

委托拆遷公司支付的拆遷補償費,也采用上述方式入賬。

國稅發(fā)[1993 ]149 號文件規(guī)定,拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費,應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費)整個承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票,直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理,其憑據(jù)的取得同上。3.土地整理費。支付給其他公司的土地整理費,應(yīng)取得工程所在地稅務(wù)機關(guān)出具的建筑業(yè)發(fā)票。

4.挖土費。支付給農(nóng)民工(非雇員)的挖土費等,不得采用工資表發(fā)放,應(yīng)由個人向地稅機關(guān)申請開具《稅務(wù)機關(guān)代為開具統(tǒng)一發(fā)票(地稅)》。開具發(fā)票時,由稅務(wù)機關(guān)征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。稅務(wù)機關(guān)已征收個人所得稅的,房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。5.廣告費、規(guī)劃費、設(shè)計費、鑒證咨詢費、檢測服務(wù)費、工程勘察勘探服務(wù)費

廣告服務(wù)（包括廣告代理、會展服務(wù)）屬于本次營改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—文化創(chuàng)意服務(wù)—廣告服務(wù)”

建筑設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、園林設(shè)計服務(wù)等屬于本次營改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—文化創(chuàng)意服務(wù)—設(shè)計服務(wù)”

鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)、檢測服務(wù)等屬于本次營改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—鑒證咨詢服務(wù)—認證服務(wù)”（包括會計、稅務(wù)、資產(chǎn)評估、律師、房地產(chǎn)土地評估、工程造價的鑒證、建筑業(yè)檢測服務(wù)等）

上述服務(wù)應(yīng)當取得提供服務(wù)的單位機構(gòu)所在地國稅增值稅發(fā)票。6．審圖費、工程監(jiān)理費、招標及招標代理費

上述應(yīng)稅服務(wù)不屬于本次營改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》，不納入本次營改增試點范圍，仍收取服務(wù)單位所在地地方稅務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)票。7.建筑工程。

房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。

(1)包工包料。應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。發(fā)票金額與承包額相等。(2)包工不包料(甲供材)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定,除銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。甲供材和勞務(wù)費的營業(yè)稅均由發(fā)包方承擔,施工單位是該營業(yè)稅的納稅義務(wù)人?，F(xiàn)舉例說明: 某房地產(chǎn)企業(yè)取得材料供應(yīng)商的增值稅普通發(fā)票,賬務(wù)處理如下: 借:庫存材料10000000

貸:銀行存款10000000 由于施工單位的承包額(應(yīng)結(jié)算價款)在預(yù)算時是不含甲供材的金額,但要包含甲供材部分的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加(以下簡稱“營業(yè)稅及附加”)33.3 萬元。若總工程價款中甲供材料1000 萬元,不含稅勞務(wù)費(含管理費)2000 萬元, 營業(yè)稅及附加3000/(11000 = 2103.34(萬元),應(yīng)取得施工單位開具建筑業(yè)發(fā)票的金額等于應(yīng)支付給施工單位的價款2103.34 萬元。其中: ①撥付材料時,賬務(wù)處理如下: 借:開發(fā)成本-建筑工程成本-材料成本10000000

貸:庫存材料10000000

入賬憑據(jù):材料撥付單。

根據(jù)財稅[ 2006 ]177 號文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)向異地施工單位支付工程價款應(yīng)代扣代繳營業(yè)稅。這里,應(yīng)就甲供材部分的營業(yè)稅及附加履行代扣繳義務(wù)。賬務(wù)處理如下: 借:預(yù)付賬款-施工單位344500

貸:銀行存款11500

應(yīng)交稅費-扣繳營業(yè)稅及附加333000 入賬憑據(jù):工程所在地建筑業(yè)發(fā)票34.45 萬元、營業(yè)稅及附加完稅憑證復印件(原件交由施工單位作賬)。

②撥付工程款2068.89 萬元,應(yīng)扣繳營業(yè)稅及 附加68.89 萬元。賬務(wù)處理如下: 借:預(yù)付賬款20688900

貸:銀行存款20000000

應(yīng)交稅費-扣繳營業(yè)稅及附加688900 入賬憑據(jù):工程所在地建筑業(yè)發(fā)票2068.89 萬元、營業(yè)稅及附加完稅憑證復印件(原件交由施工單位作賬)。

合計取得建筑業(yè)發(fā)票2068.89 + 34.45 = 2103.34(萬元)。③將預(yù)付工程款結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本時,賬務(wù)處理如下: 借:開發(fā)成本-建筑工程成本-施工費21033400

貸:預(yù)付賬款21033400 注意事項: ①建筑工程“甲供材”業(yè)務(wù),不應(yīng)要求施工單位開具全額(含甲供材)的建筑業(yè)發(fā)票,因為施工單位沒有材料發(fā)票作成本。只有房地產(chǎn)企業(yè)將自購材料銷售給施工單位(房地產(chǎn)企業(yè)給施工單位開具增值稅發(fā)票,并繳納增值稅),施工單位才能給房地產(chǎn)企業(yè)開具全額(含材料價款)的建筑業(yè)發(fā)票,這就不是“甲供材”業(yè)務(wù),而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司將承包工程的一部分轉(zhuǎn)包給B 建筑公司負責施工。房地產(chǎn)企業(yè)只與總承包人A 發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系,不與分包方B 結(jié)算價款?？偝邪薃 支付給分包方B的工程款項,由分包方B 給總承包人A 出具建筑業(yè)發(fā)票,與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)。8.裝飾工程。

裝飾,是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾,使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。(1)包工包料。與建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或稱甲供材)。以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指:工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購,納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。財稅[ 2006 ]114 號文件規(guī)定:“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù),按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款)確認計稅營業(yè)額?！睋?jù)此,房地產(chǎn)企業(yè)自行采購的裝飾材料直接憑增值稅發(fā)票入賬,向施工單位支付的清包工裝飾費用,應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。9.設(shè)備安裝。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備,再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的,應(yīng)當取得商家或廠家的增值稅發(fā)票,并僅就安裝費的部分,由安裝公司出具工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。安裝費營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含設(shè)備。

(2)商業(yè)企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時提供安裝服務(wù),商業(yè)企業(yè)收取的價款中既包括設(shè)備

價款,又包括安裝費,這屬于增值稅混合銷售業(yè)務(wù),全額繳納增值稅,不征營業(yè)稅。因此,商業(yè)企業(yè)應(yīng)給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負責安裝,還是商家再聘請其他安裝公司安裝,就與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)了,那是商家的成本。營業(yè)執(zhí)照名稱為某某安裝公司或某某工程公司,并且取得安裝資質(zhì)的企業(yè),如果是外購設(shè)備銷售并負責安裝,屬于商業(yè)行為,按照增值稅混合銷售業(yè)務(wù)征收增值稅,不征營業(yè)稅。應(yīng)全額開具增值稅發(fā)票,不得開具營業(yè)稅發(fā)票。但如果是房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設(shè)備或者委托安裝公司采購設(shè)備的,設(shè)備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票臺頭應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè),這種情況下,安裝公司僅就安裝費金額征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)取得安裝工程所在地建筑業(yè)發(fā)票,發(fā)票金額就是安裝費金額,不含設(shè)備價款。(3)工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負責安裝。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》、《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定,提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為,應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額,其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅,貨物銷售額繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分別取得增值稅發(fā)票和工程所在地稅務(wù)機關(guān)出具的建筑業(yè)發(fā)票。10.房屋維修。

房屋維修在稅法中稱之為“修繕”,是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善,使之恢復原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)國稅發(fā)[1993 ]149 號文件規(guī)定,房屋修繕按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費用,也應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。允許記入開發(fā)成本的房屋維修費用是指開發(fā)產(chǎn) 品完工前的維修費用。11.綠化工程。

綠化工程往往與建筑工程相連,或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如:綠化與平整土地就分不開,而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”。國稅函[ 1995 ]156 號文件規(guī)定:“為了減少劃分,便于征管,對綠化工程按’建筑業(yè)-其他工程作業(yè)’征收營業(yè)稅?！币虼?房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司,應(yīng)取得按承包金額開具的工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。如果房地產(chǎn)企業(yè)自購花草、樹木,聘請園林綠化公司負責施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)業(yè)務(wù)處理。

（以上營業(yè)稅法定代扣代繳義務(wù)已取消，需要與稅務(wù)主管機關(guān)單獨簽訂委托代征協(xié)議后才能代扣代繳）

第五篇：營改增后工程造價計算

建筑企業(yè)營改增風險管控分析及信息化應(yīng)對名師精講，編制于2015年，PDF格式，共114頁，本講義重點對建筑業(yè)營改增刑事行政、稅務(wù)管理、經(jīng)營管理風險管控分析及信息化應(yīng)對進行了全面講解，配圖豐富，值得參考：

提綱

1.刑事行政風險

2.稅務(wù)管理風險

3.經(jīng)營管理風險

4.行動“營改增”

營業(yè)稅管理模式分析

物資采購的四流合一

如何防范稅收法律風險

項目部采購、收貨收票、總部清繳

發(fā)票管理

雙包項目合同資金管理

資金管理流程

預(yù)算定額驅(qū)動

企業(yè)定額驅(qū)動

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預(yù)計與把握能掰去多少可抵扣進項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發(fā)票”。

工程造價，就是在人、材、機成本的基礎(chǔ)上，加成管理費與利潤，最后再加上營業(yè)稅金及附加。其中人材機成本是行業(yè)標準、市場行情與個人經(jīng)驗的綜合，管理費、利潤率、風險金是內(nèi)心的期望。而營業(yè)稅金呢?“3.41%“!哪怕很多人并不知道這3.41%是怎么來的。

所以，營改增之前，一位資深的項目經(jīng)理，可以非常確切地在心中估出一個簡單項目的造價。比如：一個土方工程，工作量有100方，人、材、機的成本分別是50，20，10。那么，成本就是8,000元。加上30%的管理費和20%的利潤，不考慮風險因素，合計就是12,000元。

營業(yè)稅金及附加=12,000×3.41%=409.5元

所以，最終得出的工程造價就是12,409.5元。

不論是甲方還是各投標方，都可以按自己對工作量、成本、管理費率、利潤率的認識，來形成自己的工程造價。

營改增后，可就沒這么簡單了。

根本原因在于，增值稅是“價外稅”，稅在價外，要想形成一個正確的造價，必須首先把“可抵扣的增值稅”從價格之中給“掰”出來。

住建部辦公廳趕在財稅36號文之前，發(fā)出了關(guān)于調(diào)整工程造價計算方法的通知(建辦標[2016]4號文)，這個以辦公廳而非部的名義發(fā)的通知，對工程造價進行了一個非?；\統(tǒng)的指導，大概說來分為三步：

① 先計算出不含可抵扣增值稅的成本

② 再在其基礎(chǔ)上，加上管理費和利潤等標高金

③ 再乘以111%

于是就得出了整個工程在增值稅環(huán)境之下的造價。順便可以看到，在住建部辦公廳看來，未來的工程造價，都是含可抵扣增值稅的含稅價。

這個方法近乎于紙上談兵，因為“可抵扣的增值稅”到底是多少呢?這可不是一個眉頭一皺，就能算出來的東西。

以上例那位項目經(jīng)理來說，8,000元的人材機成本中，可以抵扣的增值稅到底有多少呢?問誰都不可能問出個名堂，一切只能自己“估計”，問題是，不與供應(yīng)商討價還價一番，簡直是估無可估的。

以商混為例，市面上有按3%開票的，也有按17%開票的，不開票的我們就不討論了。從不同人手上買，掰出來的可抵扣增值稅就不同。大體說來，對于采購方而言，考慮到城建與教附的因素，報價10,000開17%專票，與報價8,660開3%專票，其成本幾乎一致。

但增值稅并非取得專用發(fā)票就能抵扣，還必須要考慮到進項抵扣對資金流與發(fā)票流的要求，這些顯然都對項目經(jīng)理們的知識面形成了新考驗。

為迎接營改增，項目經(jīng)理們必須進行充分的市場調(diào)研。聽說要開專票，供應(yīng)商一般都會要求“漲價”，假定一番討價還價之后，項目經(jīng)理們發(fā)現(xiàn)，上例中的人材機成本變成了8,500元，再加上總計50%的標高金，含稅造價就成為了：8,500×150%=12,750元。

同時，項目經(jīng)理還必須估計到，可以取得的那一疊增值稅專用發(fā)票上，“稅額”一欄加在一起的合計數(shù)是多少。例如是300元，掰掉它，稅前成本就出來了：12,750元-300元=12,450元。

現(xiàn)在還應(yīng)該盡量把城建稅與教育費附加算一算，假定稅率為10%，則本項目導致的附加稅可以表示為一個方程

((12,450+附加稅)×11%-300)×10%=附加稅

解這個方程得用到小學四年級的知識，附加稅=108元。

于是，最終工程造價出來了：

工程造價=(12,450+108)×(1+11%)=13,939元。

難吧?

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預(yù)計與把握能掰去多少可抵扣進項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發(fā)票”。

營改增后，水泥、砂石、鋼筋、機械的價格肯定會變化，營改增后，能取得多少可抵扣的增值稅專用發(fā)票肯定充滿著變數(shù)。于是，以什么價格去招標?以什么價格去投標?這就要大家——建材商、建筑商、甲方——一齊摸石頭過河了。

總公司會計們則站在河邊看著他們摸石頭，尤其對項目上專用發(fā)票的取得非常關(guān)注，甚至會出臺種種制度強迫項目上采購時必須取得專用發(fā)票，其實大可不必如此，生意的事得交給生意人，財務(wù)部要做好的，是正確的管控。

建設(shè)工程51個施工索賠機會

建筑行業(yè)市場競爭環(huán)境惡劣,投標報價一壓再壓,很多項目已然無利潤可言.在項目施工過程中,能夠抓住索賠機會點,非常重要！否則將陷入進一步虧損的境地,因為每個索賠機會點同時也是施工成本潛在增加點.為此,我們盤點了51個施工索賠機會點,供大家參考。

一、業(yè)主的行為潛在著索賠機會

1、因業(yè)主提供的招標文件中的錯誤、漏項或與實際不符，造成中標施工后突破原標價或合同包價造成的經(jīng)濟損失；

2、業(yè)主未按合同規(guī)定交付施工場地；

3、業(yè)主未在合同規(guī)定的期限內(nèi)辦理土地征用、青苗樹木補償、房屋拆遷、清除地面、架空和地下障礙等工作。導致施工場地不具備或不完全具備施工條件；

4、業(yè)主未按合同規(guī)定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至約定地點，或雖接至約定地點但沒有保證施工期間的需要；

5、業(yè)主沒有按合同規(guī)定開通施工場地與城鄉(xiāng)公共道路的通道或施工場地內(nèi)的主要交通干道、沒有滿足施工運輸?shù)男枰?、沒有保證施工期間的暢通；

6、業(yè)主沒有按合同的約定及時向承包商提供施工場地的工程地質(zhì)和地下管網(wǎng)線路資料，或者提供的數(shù)據(jù)不符合真實準確的要求；

7、業(yè)主末及時辦理施工所需各種證件、批文和臨時用地、占道及鐵路專用線的申報批準手續(xù)而影響施工；

8、業(yè)主未及時將水準點與坐標控制點以書面形式交給承包商；

9、業(yè)主未及時組織有關(guān)單位和承包商進行圖紙會審，末及時向承包商進行設(shè)計交談；

10、業(yè)主沒有妥善協(xié)調(diào)處理好施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰接建筑物、構(gòu)筑物的保護而影響施工順利進行；

11、業(yè)主沒有按照合同的規(guī)定提供應(yīng)由業(yè)主提供的建筑材料、機械設(shè)備；

12、業(yè)主拖延承擔合同規(guī)定的責任，如拖延圖紙的批準、拖延隱蔽工程的驗收、拖延對承包商所提問題進行答復等，造成施工延誤；

13、業(yè)主未按合同規(guī)定的時間和數(shù)量支付工程款；

14、業(yè)主要求趕工；

15、業(yè)主提前占用部分永久工程；

16、因業(yè)主中途變更建設(shè)計劃，如工程停建、緩建造成施工力量大運遷、構(gòu)件物質(zhì)積壓倒運、人員機械窩工、合同工期延長、工程維護保管和現(xiàn)場值勤警衛(wèi)工作增加、臨建設(shè)施和用料攤銷量加大等造成的經(jīng)濟損失；

17、因業(yè)主供料無質(zhì)量證明，委托承包商代為檢驗，或按業(yè)主要求對已有合格證明的材料構(gòu)件、已檢查合格的隱蔽工程進行復驗所發(fā)生的費用；

18、因業(yè)主所供材料虧方、虧噸、虧量或設(shè)計模數(shù)不符合定點廠家定型產(chǎn)品的幾何尺寸，導致施工超耗而增加的量差損失；

19、因業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備未按合約規(guī)定地點堆放的倒運費用或業(yè)主供貨到現(xiàn)場、由承包商代為卸車堆放所發(fā)生的人工和機械臺班費。

二、業(yè)主代表的行為潛在索培機會

20、業(yè)主代表委派的具體管理人員沒有按合同規(guī)定提前通知承包商，對施工造成影響；

21、業(yè)主代表發(fā)出的指令、通知有誤；

22、業(yè)主代表未按合同規(guī)定及時向承包商提供指令、批準、圖紙或未履行其他義務(wù)；

23、業(yè)主代表對承包商的施工組織進行不合理干預(yù)；

24、業(yè)主代表對工程苛刻檢查、對同一部位的反復檢查、使用與合同規(guī)定不符的檢查標準進行檢查、過分頻繁的檢查、故意不及時檢查。

三、設(shè)計變更潛在著索賠機會

25、因設(shè)計漏項或變更而造成人力、物資和資金的損失和停工待圖、工期延誤、返修加固、構(gòu)件物資積壓、改換代用以及連帶發(fā)生的其他損失；

26、因設(shè)計提供的工程地質(zhì)勘探報與實際不符而影響施工所造成的損失；

27、按圖施工后發(fā)現(xiàn)設(shè)計錯誤或缺陷，經(jīng)業(yè)主同意采取補救措施進行技術(shù)處理所增加的額外費用；

28、設(shè)計駐工地代表在現(xiàn)場臨時決定，但無正式書面手續(xù)的某些材料代用，局部修改或其他有關(guān)工程的隨機處理事宜所增加的額外費用；

29、新型、特種材料和新型特種結(jié)構(gòu)的試制、試驗所增加的費用；

30、施工說明等表達不嚴明，對設(shè)備、材料的名稱、規(guī)格型號表示不清楚或工程量錯誤等諸多方面的遺漏和缺陷。

四、合同文件的缺陷潛在自索賠機會

31、合同條款規(guī)定用語含糊、不夠準確；

32、合同條款存在著漏洞，對實際可能發(fā)生的情況未做預(yù)料和規(guī)定，缺少某些必不可少的條款；

33、合同條款之間存在矛盾；

34、雙方的某些條款中隱含著較大風險，對單方面要求過于苛刻，約束不平衡，甚至發(fā)現(xiàn)某些條文是一種圈套。

五、施工條件與施工方法的變化潛在著索賠機會

35、加速施工引起勞動力資源、周轉(zhuǎn)材料、機械設(shè)備的增加以及各工種交叉干擾增大工作量等額外增加的費用；

36、因場地狹窄、以致場內(nèi)運輸運距增加所發(fā)生的超運距費用；

37、因在特殊環(huán)境中或惡劣條件下施工發(fā)生的降效損失和增加的安全防護。勞動保建等費用；

38、在執(zhí)行經(jīng)甲方批準的施工組織設(shè)計和進度計劃時，因?qū)嶋H情況發(fā)生變化而引起施工方法的變化所增加的費用。

六、國家政策法規(guī)的變更潛在著索賠機會

39、每季度由工程造價管理部門發(fā)布的建筑工程材料預(yù)算價格的變化； 40、國家調(diào)整關(guān)于建設(shè)銀行貸款利率的規(guī)定；

41、國家有關(guān)部門關(guān)于在工程中停止使用某種設(shè)備、材料的通知；

42、國家有關(guān)部門關(guān)于在工程中推廣某些設(shè)備、施工技術(shù)的規(guī)定；

43、國家對某種設(shè)備、建筑材料限制進口、提高關(guān)稅的規(guī)定；

44、在一種外資或中外合資工程項目中貨幣貶值也有可能導致索賠。

七、不可抗力事件潛在著索賠機會

45、因自然災(zāi)害引起的損失；

46、因社會**、**引起的損失；

47、因物價大幅度上漲，造成材料價格、工人工資大幅度上漲而增加的費用。

八、不可預(yù)見因素的發(fā)生潛在著索賠機會

48、因施工中發(fā)現(xiàn)文物、古董、古建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)、化石、錢幣等有考古、地質(zhì)研究價值的物品所發(fā)生的保護等費用；

49、異常惡劣氣候條件造成已完工程損壞或質(zhì)量達不到合格標準時的處置費、重新施工費。

九、分包商違約潛在著索賠機會

50、甲方指定的分包商出現(xiàn)工程質(zhì)量不合格、工程進度延誤等違約情況；

51、多承包商在同一施工現(xiàn)場交叉干擾引起工效降低所發(fā)生的額外支出。

營改增后符合投標報價

施工企業(yè)必須重視“營改增”后資質(zhì)的管理、內(nèi)部投標成本測算、銷項稅的估算、合同談判和審核等工作，同時關(guān)注有關(guān)部門對工程造價修改的相關(guān)信息，積極應(yīng)對營改增對投標報價的影響。

營改增對投標報價的影響

按“營改增”后新的定額造價體系沒有建立。目前，住建部雖然下發(fā)了《關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)的調(diào)整準備工作的通知》，只是原則上做出了“價稅分離”的規(guī)定，行業(yè)定額和地區(qū)定額還沒有依據(jù)新的造價體系編制出“營改增”后的新定額，投標只能估算，影響投標報價。

實施主體與納稅主體不一致。建筑企業(yè)承攬工程項目，根據(jù)當前市場環(huán)境和資質(zhì)要求，通常以企業(yè)集團資質(zhì)中標的項目占有較大的比重，而施工通常由法人子公司所屬項目部負責實施。一般均以中標單位名義與業(yè)主簽訂工程承包合同，并向業(yè)主開具發(fā)票；但工程項目的成本、費用等均在實際施工單位發(fā)生，這種情況將造成建筑業(yè)“營改增”后工程實施主體與納稅主體不一致問題，即銷項稅在中標單位而進項稅在實際施工單位，進項稅和銷項稅不屬于同一納稅主體，從而造成增值稅抵扣鏈條斷裂，無法抵扣進項稅，導致企業(yè)集團整體增值稅稅負增大。另一方面，中標單位與實際施工單位之間一般不簽訂工程承包或分包合同，而依據(jù)內(nèi)部任務(wù)分劈文件或授權(quán)文件明確雙方的經(jīng)濟關(guān)系及職責，雙方并無合同關(guān)系，內(nèi)部總分包之間不開具發(fā)票。在建筑業(yè)“營改增”后，由于中標單位與實際施工單位之間沒有合同關(guān)系，將無法建立增值稅抵扣鏈條，實現(xiàn)進項稅抵扣。

轉(zhuǎn)包、提點大包、掛靠等無法生存。在全額轉(zhuǎn)包或提點大包的情況下，發(fā)包人因無法取得可抵扣的進項稅發(fā)票，導致稅負增加，增加幅度甚至超過收取的管理費或利潤，從而使利潤大額縮水，甚至出現(xiàn)虧損。另一種情況，如果協(xié)議簽訂的是發(fā)包方提取的管理費比例不含稅，意味著所有稅負由轉(zhuǎn)包方承擔，轉(zhuǎn)包方可能會去取得抵扣發(fā)票，也可能以降低采購價格來補償增加的稅負，但無論采取何種方式，轉(zhuǎn)包方的預(yù)期收益將會因此降低，直接導致偷工減料等影響質(zhì)量和安全的行為發(fā)生。

掛靠項目實施時，為降低采購成本，掛靠單位購買材料往往不要發(fā)票，被掛靠單位就不能獲得進項抵扣發(fā)票，稅負自然就會提高。如果開具增值稅專用發(fā)票，材料供應(yīng)商往往會趁機加價，掛靠方利潤又將大幅減少，直接導致偷工減料等影響質(zhì)量和安全的行為發(fā)生。為降低稅負，部分掛靠方鋌而走險，通過非法途徑獲得可抵扣發(fā)票，但因缺乏真實的交易行為，有騙稅嫌疑，一旦被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)，其后果將難以估計。以上在“營改增”后都不能操作，轉(zhuǎn)包、提點大包、掛靠等方式將不能生存。

營改增后投標報價的應(yīng)對措施

施工企業(yè)市場經(jīng)營部門應(yīng)對業(yè)主身份梳理和業(yè)主信息管理，建立增值稅測算模型，調(diào)整工程概預(yù)算，確定談判價格區(qū)間，根據(jù)不同類型業(yè)主制定不同的定價原則和談判策略，與法律部門修訂承包合同模板，并負責修訂經(jīng)營開發(fā)相關(guān)管理制度。投標報價

做好新項目投標的成本測算、報價、合同簽訂等方面的管控和應(yīng)對?！盃I改增”實施后，業(yè)主招投標的規(guī)則將發(fā)生相應(yīng)變化，企業(yè)的經(jīng)營思維、經(jīng)營模式需要按增值稅下報價。施工企業(yè)要組織對現(xiàn)有的施工項目進行詳細梳理，統(tǒng)計整理項目類型、行業(yè)性質(zhì)、業(yè)主身份、完工情況、驗工結(jié)算、資金撥付、供應(yīng)商身份等項目信息，掌握施工許可證及施工合同簽訂情況，摸清業(yè)主對增值稅發(fā)票的傾向性要求。

一要充分考慮企業(yè)資質(zhì)、投標模式等標前稅收籌劃工作，合理使用企業(yè)資質(zhì)，采取最優(yōu)的投標模式，優(yōu)化投標組合；

? ? 二要盡量規(guī)避甲供工程項目模式，防止企業(yè)勞務(wù)化； 三要建立新項目報價測算模型，確定投標報價方案。

企業(yè)應(yīng)跟蹤研究住建部和有關(guān)部委即將出臺的計價調(diào)整辦法，擬定企業(yè)的工程造價、市場報價體系和策略，積極適應(yīng)含稅價模式的調(diào)整變化，與市場規(guī)則緊密對接。營改增后一段時期內(nèi)沒有相關(guān)的定額，企業(yè)應(yīng)根據(jù)一些企業(yè)模擬后的測算成果進行報價，測算進項稅的比例，計算不含稅造價，估算應(yīng)交增值稅金額，測算城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整準備工作的通知》，工程造價=稅前工程造價×（1+11%）。其中，11%為建筑業(yè)征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤和規(guī)費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，相應(yīng)計價依據(jù)按上述方法調(diào)整。

管理好資質(zhì)

施工單位應(yīng)對現(xiàn)有的資質(zhì)管理辦法進行認真梳理，結(jié)合“營改增”后對企業(yè)資質(zhì)管理產(chǎn)生的影響，修改完善資質(zhì)管理辦法。盡可能減少集團內(nèi)資質(zhì)共享，企業(yè)應(yīng)盡量使用自己的資質(zhì)投標，同時限制將自己的資質(zhì)共享給其他單位，嚴禁企業(yè)向無資質(zhì)（個人）、系統(tǒng)外部掛靠單位出借資質(zhì)；嚴禁將工程項目提點大包或非法轉(zhuǎn)包。做好合同談判

一是加強合同談判，制定不同的談判策略。施工單位應(yīng)針對不同類型的業(yè)主制定不同的價格談判策略，爭取最大程度將增值稅稅負轉(zhuǎn)移給業(yè)主。最大限度消除“甲供材”不利影響。在投標階段，企業(yè)經(jīng)營部門應(yīng)積極與建設(shè)單位溝通協(xié)商，并做好各種解釋工作，改“甲供材”為“甲控材”，或者盡量降低“甲供材”比例，最大限度降低“營改增”后由于“甲供材”問題對企業(yè)所帶來的營業(yè)規(guī)模急劇下降等不利影響。

二是注重審核合同，防止造價風險。首先是合同總價格，應(yīng)分為不含稅造價，稅金和含稅造價；第二是變更索賠補差中要除造價外還要計算銷項稅，老項目要按3%，新項目按11%；第三業(yè)主計價時按計價金額開發(fā)票，還是按扣除質(zhì)保金后的金額開發(fā)票，若按計工時金額開發(fā)票，會造成未收到款企業(yè)墊付扣質(zhì)保金對應(yīng)的銷進稅，如計價100萬元，扣5%質(zhì)保金5萬元，實際收到現(xiàn)金95萬元，若按100萬元開發(fā)票，企業(yè)按100萬元計算銷項稅11萬元，企業(yè)要墊付銷項稅（11-10.45）0.55萬元，若按95萬元開發(fā)票，企業(yè)按95萬元計算銷項稅只有10.45萬元；第四獎勵款，合同一般約定由于企業(yè)提前竣工或工程質(zhì)量優(yōu)良等，業(yè)主給施工企業(yè)一定的獎勵，獎勵款應(yīng)理解為含稅價；第五合同中要約定業(yè)主給施工企業(yè)有預(yù)付款時應(yīng)明確開發(fā)票的要求。

5月1日降至，“營改增”的實施將是牽一發(fā)而動全身。不管是建企還是房企都在積極制定出應(yīng)對營改增方案，并不斷進行方案優(yōu)化，以便能夠更好地應(yīng)對營改增的實施。而且此次“營改增”對工程造價也將產(chǎn)生全面又深刻的影響。

“營改增”牽一發(fā)而動全身,工程造價九大變革

一、營改增將沖擊原有造價模式

營改增不只是稅制的變化，可能不亞于1994年的那一場分稅制改革。根據(jù)之前的營改增試點，企業(yè)稅負大幅增加。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，全額征稅；增值稅是價外稅，差額征稅。增值稅作為價外稅，其稅負理論上應(yīng)由消費者承擔，它完全顛覆了原來建筑產(chǎn)品的造價構(gòu)成。不僅對建企自身產(chǎn)生影響，而且通過企業(yè)對整個產(chǎn)業(yè)鏈、上下游產(chǎn)生影響?！盃I改增”將沖擊原有造價模式，解構(gòu)目前的造價體系，其課稅對象、計稅方式以及計稅依據(jù)都將發(fā)生重大變化，工程計價規(guī)則、計價依據(jù)、造價信息、合約規(guī)劃等都發(fā)生深刻的變革。

二、營改增的核心是抵扣鏈打通 根據(jù)理論測算，營改增減輕稅負83%；而根據(jù)實際測算，增加稅負93%，折合營業(yè)稅率5.8%，原來建筑業(yè)營業(yè)稅3%。有的明賺實虧，有的明虧實賺，這完全取決于有多少可抵扣的進項稅。營改增的核心是抵扣鏈條打通，環(huán)環(huán)相扣，層層抵銷。但由于實際操作中存在有的可抵扣，有的不能抵扣；有的抵扣多，有的抵扣少；有的是一般納稅人，有的是小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人是年應(yīng)稅銷售額標準小于500萬及不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為。小規(guī)模納稅人可以轉(zhuǎn)為一般納稅人，但一般納稅人通常不能轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人或轉(zhuǎn)換的流程復雜。

三、營改增的計價規(guī)則是“價稅分離”

因稅率不同，可抵扣規(guī)則也不同，定價、組價、計價、報價和造價就變得異常繁瑣。既然如此，營改增下的計價規(guī)則應(yīng)該“價稅分離”，全部采用“裸價”，人工、材料、機械等全部“價稅分離”，信息價和市場價采集與發(fā)布都要“價稅分離”，還須考慮市場價格上行因素，重構(gòu)計價體系。新計價體系會更加嚴謹，更加精細，更加復雜。在計算所有費用時都要分一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種，情況變得異常復雜。計價時都先了解供應(yīng)商的納稅類型，都要對銷售價格進行價稅分離和銷售不含稅價格與銷售含稅價格進行換算，這讓人崩潰。營改增是民之所惡還是所好？民之惡則去之，民之所好則給之，而不能反其道行之。

四、只有當進項稅率大于8%，建企的稅負才減輕

建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)最主要的上游供應(yīng)商，它獲得的抵扣相比下游的房地產(chǎn)企業(yè)要少。原營業(yè)稅制下的建企稅負=（結(jié)算工程造價-分包造價）×3%，各項費用均為含稅價格。（其他附加稅率不變）增值稅制下的建企增值稅稅負率=(不含稅收入-進項稅額)÷不含稅收入，只有當進項稅額率>8%，增值稅制的企業(yè)稅負率小于原營業(yè)稅率3%。但取得進項稅額率>8%談何容易。

應(yīng)納稅額=銷項稅額一進項稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）。銷售額不含稅。建企的進項稅額包括大宗材料和分包商。大宗材料如果一般納稅人增值稅率17%，可抵扣；如果小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法，征收率3%，不得抵扣。分包商如果一般納稅人增值稅率11%，可抵扣；如果小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法，征收率3%，不得抵扣。

五、如何處理營改增后的“甲供”與“專業(yè)分包”

在原有的稅制下，大宗材料“甲供”是雙刃劍，并不一定有利于甲方或乙方，對甲乙雙方都是利弊相當，因為不存在可抵扣進項稅額的規(guī)定。營改增后，誰采購進貨誰就能獲得可抵扣的進項稅額，所以，它就是利益，寸土必爭。大宗材料如果是甲供，建設(shè)單位可以享受抵扣此進項稅，而承包商失去這塊利益。所以，以后承包合同對甲供必然成為博弈的焦點。如果鋼筋和混凝土甲供，建企幾乎沒有什么進項稅可抵。

至于專業(yè)分包，幾乎就是腐敗的產(chǎn)物，就是建設(shè)單位的利益平衡，那是行業(yè)內(nèi)通行做法，建企是很無奈的。根據(jù)現(xiàn)在的承發(fā)包模式，工程肢解，造價也被肢解。說是總承包，實際只做毛壞，其他一般均采用專業(yè)分包形式，甚至土建的樁基工程、土方工程、門窗工程、防水工程、保溫工程、外墻涂料或面飾工程、金屬欄桿等均分包，這樣，建企可抵扣的進項稅沒多少，而房企的可抵扣的進項稅很多。營改增后，因涉及抵扣進項稅，所以，專業(yè)分包這些潛規(guī)則將改寫或重新約定總包費率。

六、營改增人工費如何處理

分包商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，區(qū)別太大了。由于建筑行業(yè)的勞務(wù)分包大都屬于小規(guī)模納稅人，無法抵扣，而工程造價中人工成本又是大頭，占總造價約30%。銷項稅交了很多，高達11%，但進項稅抵扣得很少甚至沒有。如果不計進項稅額，企業(yè)稅負大幅增加。即使計入進項稅額，由于取得進項稅抵扣憑證難度大，實際可抵扣的進項稅額也有限。

七、營改增合同如何簽訂

由于建筑業(yè)普遍存在掛靠、資質(zhì)共享、轉(zhuǎn)包、分包等形式，營業(yè)稅制下這些都不是大問題，然而，營改增后問題就就來了。合同簽訂主體與實際施工主體不一致，進銷項稅無法匹配，無法抵扣進項稅。中標單位與實際施工單位之間無合同關(guān)系，無法建立增值稅抵扣鏈條，不能實現(xiàn)分包成本進項稅抵扣，影響進項稅抵扣。內(nèi)部總分包之間不開具發(fā)票，總包方無法抵扣分包成本的進項稅。物資、設(shè)備機械大多采用集團集中采購模式，以降低工程成本。由于合同簽訂方與實際適用方名稱不一致，無法實現(xiàn)進項稅額抵扣。需要調(diào)整原有的經(jīng)營模式，統(tǒng)談、分簽、分付，才能抵扣。

八、營改增存在大量無法抵扣

項目零工的人工成本和建企員工的人工成本難以取得可抵扣的進項稅。為獲得進項稅額抵扣，必須全部外包，且外包單位具備一般納稅人資格。施工用的很多二三類材料(零星材料和初級材料如沙、石等)，因供料渠道多為小規(guī)模企業(yè)、私營企業(yè)或個體戶，通常只有普通發(fā)票甚至只能開具收據(jù)，難以取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票。工程成本中的機械使用費和外租機械設(shè)備一般都開具普通服務(wù)業(yè)發(fā)票。BT、BOT項目通常需墊付資金，且資金回收期長，其利息費用巨大，也無法抵扣。甲供、甲控材料建企無法抵扣。施工生產(chǎn)用臨時房屋、臨時建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施不屬于增值稅抵扣范圍。

九、營改增造價人員應(yīng)提高定價能力

如果建企不熟悉營改增的規(guī)則，不打破思維定勢，不調(diào)整投標策略，不根據(jù)新稅制進行合約規(guī)劃，不爭取到更多的可抵扣進項稅，不增強建企的定價、報價和談價能力，就會蠶食建企本就微薄的利潤。我國現(xiàn)行建筑計價模式由于存在“政府定價”“信息價”等非完全市場經(jīng)濟因素，因而存在著政策制度和實際操作上的矛盾。面對如此情景，在5月1日將至之際，建筑工程造價企業(yè)為了更好應(yīng)對“營改增”，造價人員就需提高自身定價能力。

營改增后發(fā)票使用、固定資產(chǎn)和小額材料抵扣等問題解答

問題一：固定資產(chǎn)抵扣時間與如何抵扣？

答：1994年之前叫做產(chǎn)品稅，不叫增值稅，增值稅來自于法國，1994年，中國，朱镕基改革是成功的，1994年開始，中國實行的增值稅叫做生產(chǎn)系增值稅，生產(chǎn)系增值稅是不允許企業(yè)購買固定資產(chǎn)抵扣進項稅的，1994年到2008年的12月31號，執(zhí)行的是生產(chǎn)系增值稅，任何企業(yè)購買固定資產(chǎn)不可以抵扣進項稅，但是2009年1月1日到現(xiàn)在，實行的是消費型增值稅，所謂的消費型是指啟用一些企業(yè)購買動產(chǎn)固定資產(chǎn)含有的17%的進項稅可以抵扣，因為2008年，美國的次貸危機引起了國際的金融危機，所以從2009年開始，增值稅改革叫做擴圍改革，這次是叫做第二次擴圍改革。

所以到目前為止，企業(yè)購買的動產(chǎn)固定資產(chǎn)含的17%的進項稅可以抵扣，所以營改增以后，施工企業(yè)購買的挖土機、打鉆機、升降機這些設(shè)備也可以抵扣17%，但是又一次改革，從2016年5月1日開始，企業(yè)新購買的不動產(chǎn)的進項稅金分兩年抵扣，一年抵扣60%，第二年抵扣40%，比如房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給我們的房子，5月1日賣的1110萬，就有110萬的增值稅，這110萬是分兩年抵扣的，第一年乘以60%，第二年乘以40%，抵扣不完，往后慢慢抵，但是這樣只限于5月1日新購買的不動產(chǎn)，自己新建的不動產(chǎn)，可是5月1日之前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完畢的樓盤沒有銷售完畢，5月1日以后銷售的叫做去庫存，稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司一定選擇簡易計稅，按5%算稅，因為房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有抵扣的，所以，開給我們的發(fā)票，5月1日以后，從房地產(chǎn)開發(fā)公司購買營改增之前已開發(fā)完畢的房屋只能抵扣5%，5%的進項稅分兩年抵扣，第一年乘以60%，第二年乘以40%。

所以可以這樣理解，動產(chǎn)的當年買來，有發(fā)票的當年可以全部抵扣，不動產(chǎn)的是分兩年抵扣。所以以后建筑公司要做辦公樓，就可以先做辦公樓，投入使用以后，再分兩年抵扣。但是，營改增以后，如果要辦公維修，辦公維修要有維修成本，如果維修價值超過了整棟樓在會計上入賬價值50%以上的話，要分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，如果我們的裝修成本沒有超過50%，當年全部一次性抵扣。

問題二：只有進項發(fā)票，短時間內(nèi)確定不了收入，無法開銷項發(fā)票，這段時間，進項發(fā)票使用技巧？

答：只有進項沒有銷項，增值稅專票開過來以后一定要在180天內(nèi)去認證的，當月認證、當月抵扣，先認證后抵扣，當月認證、當月抵扣，抵扣不完做留底，以后慢慢抵扣。

問題三：園林綠化工程苗木公司沒有發(fā)票，如何計成本？交企業(yè)所得稅？ 答：苗圃本身是免增值稅的，所以苗圃公司賣苗圃免增值稅，但是營改增以后，特別是房地產(chǎn)開發(fā)公司去買苗圃來栽樹，結(jié)果對方是免稅的，但是稅法規(guī)定，苗圃是列為農(nóng)產(chǎn)品系列，所以營改增以后，購買的苗圃直接按購買價乘以13%抵扣銷項稅，所以苗圃營改增以后是按農(nóng)產(chǎn)品來抵稅的，抵扣13%，有的苗圃公司沒有發(fā)票，要去當?shù)貒惥珠_購買農(nóng)產(chǎn)品收購憑證，把收購憑證開給農(nóng)民。

問題四：租賃大型機械設(shè)備，取得的租賃發(fā)票能否抵扣？

答：可以抵扣，能抵扣17%，因為農(nóng)資租賃公司早在2013年8月13號列為營改增，動產(chǎn)租賃交17%，不動產(chǎn)租賃交11%，所以租的大型機械設(shè)備，付的租金要讓他開專票過來，可以抵扣17%。

問題五：向供應(yīng)商購買小額材料，如何處理取得的專票才能抵扣？

答：向供應(yīng)商買小額材料，專票按稅法來講，票款一致，不能用現(xiàn)金，要公對公轉(zhuǎn)賬結(jié)算。營改增之前好多施工企業(yè)從公司買輔料，錢是匯給公司的法人代表，票款是分流。營改增以后，這種行為不能抵扣增值稅進項稅，必須要把錢付給公司，要票款一致。但是，一般小規(guī)模供應(yīng)商可能開不了那樣的票，在這種情況下，按國家規(guī)定，小規(guī)模供應(yīng)商沒有資格開專票，只能去稅務(wù)局買普票，所以要開只能去當?shù)囟悇?wù)局代開增值稅專票給施工企業(yè)，只能抵扣3%。

還有一個常識，個人賣東西給你，個人只能去稅務(wù)局代開普票，不能代開專票。所以工地上有很多是租個人的設(shè)備，工地上的挖土機、升降機是個人的，如果租個人的，就只能去稅務(wù)局代開增值稅普票，不能抵扣增值稅進項稅的。個人賣砂石料抵扣不了，個人賣的價格要比別人更低才合算。

問題六：分包合同5月1日之前已經(jīng)簽訂并施工，但是沒有去建委備案，5月1日以后可以選擇簡易計稅嗎，項目在外縣市。

答：分包人不需要備案，合同是5月1日之前和業(yè)主簽的合同，有工程施工許可證，這就是老項目。作為分包人要選擇簡易計稅要看是不是所由清包工，要看是不是純勞務(wù)，還是有部分輔料，所以清包工合同就可以選擇簡易增收。

問題七：施工許可證未下來之前，建筑承包合同已經(jīng)簽了，5月1日后，選擇簡易計稅還是一般計稅？

答：分三種情況，1）主體工程尚未動工；2）主體工程已經(jīng)完成；3）介于兩者之間。第三類老項目通過計算，也不需要那么麻煩，直接用簡易計稅。所以看企業(yè)本身可以選擇簡易計稅，下午談到基礎(chǔ)設(shè)施項目，根本沒有什么抵扣的，所以就選擇簡易計稅，但是要去稅務(wù)局備案。

問題八：增值稅是否必須每月都申報？增值稅怎樣抵扣企業(yè)所得稅？

答：增值稅必須每月申報。增值稅有一個180天的認證期，比如說拿一張發(fā)票，上面是5月1日開給施工企業(yè)的，超過了180天到11月1日，如果沒有去認證，就不能抵扣，出現(xiàn)這種情況，就把這筆增值稅放到成本里，以后的企業(yè)所得稅去做抵扣。比如說1170萬，拿來做專票，170萬可以抵扣，如果超過了180天以后沒有去認證，這170萬就不能抵扣增值稅了，財務(wù)上這170萬就要進成本，所以采購成本就是1170萬，以后企業(yè)所得稅減去1170萬就減掉了。如果180天內(nèi)認證了，抵扣170，成本就是1000萬，以后企業(yè)所得稅只能扣除1000萬。

問題九：如果施工企業(yè)在某一個項目中選擇簡易計稅，有利于清包或者業(yè)主原料甲供，但是公司全面項目中并不是每一個項目都是如此嗎？一旦選擇簡易計稅將36月不能更改。答：施工企業(yè)選擇一般計稅還是簡易計稅是專門針對項目來講的，不是針對企業(yè)來講的，所以談到上海有一個錯誤行為，肖博士的一個學生在央企上海分公司去辦理時，稅務(wù)局說，一旦選擇簡易計稅，所有項目都是簡易計稅，連新項目也是簡易計稅，這個觀念是錯誤的。施工企業(yè)只限三種，甲供材項目、清包工項目和老項目，針對這個項目本身，選擇簡易計稅還是一般計稅，選擇了簡易計稅以后，這個項目三年以內(nèi)不能更改，直到完工為止。但是別的項目還是可以選擇一般計稅的。不過簡易計稅有一個工控的進項稅要分配，不能抵扣。

問題十：執(zhí)行稅務(wù)機關(guān)是否可以一個項目采用一般納稅，老項目采用小規(guī)模簡易計稅，人工多的項目如水利怎樣選擇，人工費怎樣抵扣？

答：像水利工程、道路工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程的成本中人工費較多，這里含的人工費將超過50%，材料比例相對較少，所以對這類企業(yè)來講，營改增以后的新項目正常是要選擇一般計稅。除非是小規(guī)模企業(yè)，但是修路的都是幾千萬上億的項目，肯定是一般納稅人，所以這一塊和營改增之前相比，抵扣就很少。人工費只能抵扣3%，材料費雖然可以抵扣17%，但是材料費不多，所以對于這類企業(yè)來講，管理不好稅負可能將會增加，所以只有走建筑勞務(wù)分包才合算，不能走工資表。很多人走工資條，全是人工費就沒有抵扣的，稅負就會更重。

當然道路施工企業(yè)還有別的抵扣，比如買機器可以抵扣17%。對于道路施工企業(yè)，買設(shè)備、租新的辦公樓就要策劃了，可以抵扣17%，設(shè)備不買如果租也可以抵扣17%的，給公司員工做工作服也可以抵扣17%，給公司管理層買電腦，電子設(shè)備，也可以抵扣17%，公司給所有項目經(jīng)理買車產(chǎn)權(quán)注冊公司名下，維修費、油費、買車錢、保險費全抵扣。買車費抵扣17%、油費抵扣17%、維修費17%、保險費抵扣6%。產(chǎn)權(quán)要在公司名下，不要以個人名義，這樣就可以抵扣。道路施工的監(jiān)理費，路兩旁的綠化也可以抵扣13%，樹死了在重新栽植，這條路做工程概算，樹多少，覆蓋率多少，測算進去，抵扣13%，像勘探費可以抵扣6%，不同的路國家規(guī)定也不一樣，還有工程造價費抵扣6%，所以這個就要做好策劃。