第一篇：建筑企業(yè)營改增后如何計算應(yīng)繳增值稅

建筑企業(yè)營改增后如何計算應(yīng)繳增值稅

某市區(qū)的甲建筑工程公司（以下簡稱甲公司）為增值稅一般納稅人，2016年8月在項目所在地發(fā)生如下經(jīng)營業(yè)務(wù)：

（1）甲公司以包工包料方式承包翔源公司暢達建筑工程，工程結(jié)算價款為11100萬元，開具增值稅專用發(fā)票注明的價款為11100萬元，增值稅稅額為1100萬元。

（2）以清包工方式承包凱迪公司賓館室內(nèi)裝修工程，工程結(jié)算價款為1030萬元，開具增值稅專用發(fā)票注明的價款為1030萬元。

（3）承接乙公司億豪建筑工程項目，工程結(jié)算價款為2060萬元，開具增值稅專用發(fā)票注明的價款為2060萬元，億豪建筑工程項目《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前。

（4）購進工程物資1000萬元，取得增值稅專用發(fā)票，注明增值稅額170萬元；取得增值稅普通發(fā)票200萬元；甲公司自建職工宿舍領(lǐng)用工程物資100萬元（購入時取得增值稅專用發(fā)票并已抵扣進項稅額）。

（5）甲公司自購的機械設(shè)備施工中發(fā)生油費等支付585萬元，取得增值稅專用發(fā)票注明的價款為500萬元，增值稅稅額為85萬元。

（6）甲公司將暢達建筑工程分包給丙建筑公司，支付工程結(jié)算價款為222萬元，取得增值稅專用發(fā)票注明的價款為200萬元，增值稅稅額為22萬元。

（7）甲公司購買一臺設(shè)備,增值稅專用發(fā)票注明的價款為100萬元，增值稅額為17萬元。

（8）甲公司承包鴻達公司建筑工程項目，全部材料、設(shè)備、動力由鴻達公司自行采購。工程結(jié)算價款為3090萬元，開具增值稅專用發(fā)票注明的價款為3090萬元。

（9）甲公司取得華悅公司工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)獎222萬元，發(fā)生運輸費100萬元,取得增值稅專用發(fā)票,注明增值稅稅額為11萬元。

要求：

1、做出業(yè)務(wù)（1）-業(yè)務(wù)（8）的會計分錄。

2、計算甲公司2016年8月份應(yīng)納的增值稅。

案例解析：

1、要想正確做出每筆業(yè)務(wù)的會計分錄，就要計算出每筆業(yè)務(wù)的銷項稅額、進項稅額或進項稅額轉(zhuǎn)出金額等。業(yè)務(wù)（1）：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）第十五條第（2）款規(guī)定，提供建筑服務(wù)，稅率為11%；《實施辦法》第二十三條規(guī)定，一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）；《實施辦法》第二十二條規(guī)定，銷項稅額=銷售額×稅率。業(yè)務(wù)（1）銷項稅額=11100÷（1＋11%）×11%=1100萬元

會計分錄為：

借：應(yīng)收帳款--翔源公司 11100

貸：工程結(jié)算 10000

應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(銷項稅額)1100

業(yè)務(wù)（2）是清包工方式，甲公司可以選擇簡易計稅辦法計稅。根據(jù)《實施辦法》第三十四條規(guī)定，簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率；《實施辦法》第三十五條規(guī)定，簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）；增值稅征收率為3%。業(yè)務(wù)（2）銷項稅額=1030÷（1＋3%）×3%=30萬元

會計分錄為：

借：應(yīng)收帳款--凱迪公司 1030

貸：工程結(jié)算 1000

應(yīng)交稅費—未交增值稅-簡易計稅方法 30

業(yè)務(wù)（3）：《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前是建筑工程老項目，甲公司可以選擇簡易計稅辦法計稅。銷項稅額=2060÷（1＋3%）×3%=60萬元

會計分錄為：

借：應(yīng)收帳款—乙公司 2060

貸：工程結(jié)算 2000

應(yīng)交稅費—未交增值稅-簡易計稅方法 60

業(yè)務(wù)（4）：根據(jù)《實施辦法》第二十四條規(guī)定，進項稅額是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔(dān)的增值稅額。業(yè)務(wù)（4）進項稅額=170萬元，取得增值稅普通發(fā)票200萬元不得抵扣稅額?！秾嵤┺k法》第三十條規(guī)定，已抵扣進項稅額的購進貨物，發(fā)生用于集體福利的購進貨物的，應(yīng)當(dāng)將該進項稅額從當(dāng)期進項稅額中扣減。也就是做進項稅額轉(zhuǎn)出處理。

會計分錄為：

借：原材料 1000

原材料 200

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)170

貸：銀行存款1370

借：在建工程—職工宿舍 117

貸：原材料 100

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額轉(zhuǎn)出)17

業(yè)務(wù)（5）：進項稅額=85萬元。會計分錄為：

借：機械作業(yè) 500

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)85

貸：銀行存款 585

業(yè)務(wù)（6）：進項稅額=22萬元。會計分錄為:

借：工程施工—暢達工程 200

應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進項稅額)22

貸：銀行存款 222

業(yè)務(wù)（7）：進項稅額=17萬元。會計分錄為：

借：固定資產(chǎn) 100

應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進項稅額)17

貸：銀行存款 117

業(yè)務(wù)（8）：根據(jù)財稅〔2016〕36號文件有關(guān)規(guī)定，業(yè)務(wù)（8）是甲供工程，甲公司可以選擇簡易計稅辦法計稅。銷項稅額=3090÷（1＋3%）×3%=90萬元

會計分錄為：

借：應(yīng)收帳款—鴻達公司 3090

貸：工程結(jié)算 3000

應(yīng)交稅費—未交增值稅-簡易計稅方法 90

業(yè)務(wù)（9）：工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)獎的銷項稅額=222÷（1＋11%）×11%=22萬元；交通運輸服務(wù)，稅率為11%，運費的進項稅額=100×11%=11萬元。

2、計算應(yīng)納增值稅

（1）一般計稅方法

銷項稅額=1100+22=1122萬元

進項稅額=170+85+22+17+11=305萬元

進項稅額轉(zhuǎn)出=17萬元

應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進項稅額+進項稅額轉(zhuǎn)出=1122-305+17=834萬元

（2）簡易計稅方法

應(yīng)納增值稅=30+60+90=180萬元

（3）甲建筑公司2016年8月應(yīng)納增值稅=834+180=1014萬元。

第二篇：營改增后建筑工程造價計算問題

營改增后工程造價計算小議 藍敏

之所以說此輪全面增值稅試點中，建筑業(yè)是受影響最大的行業(yè)，原因之一就是增值稅對工程造價的形成，產(chǎn)生了傷筋動骨的影響。

工程造價，就是在人、材、機成本的基礎(chǔ)上，加成管理費與利潤，最后再加上營業(yè)稅金及附加。其中人材機成本是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、市場行情與個人經(jīng)驗的綜合，管理費、利潤率、風(fēng)險金是內(nèi)心的期望。而營業(yè)稅金呢？“3.41%！”哪怕他不知道這3.41%是怎么來的。

所以，營改增之前，一位資深的項目經(jīng)理，可以非常確切地在心中估出一個簡單項目的造價。比如：某縣一個土方工程，工作量有100方，人、材、機的成本分別是50，20，10。那么，成本就是8,000元。加上30%的管理費和20%的利潤，不考慮風(fēng)險因素，合計就是12,000元。

營業(yè)稅金及附加＝12,000×3.41%＝409.5元 所以，最終得出的工程造價就是12,409.5元。

不論是甲方還是各投標(biāo)方，都可以按自己對工作量、成本、管理費率、利潤率的認識，來形成自己的工程造價。

營改增后，可就沒這么簡單了。

根本原因在于，增值稅是“價外稅”，稅在價外，要想形成一個正確的造價，必須首先把“可抵扣的增值稅”從價格之中給“掰”出來。

住建部辦公廳趕在財稅36號文之前，發(fā)出了關(guān)于調(diào)整工程造價計算方法的通知（建辦標(biāo)[2016]4號文），這個以辦公廳而非部的名義發(fā)的通知，對工程造價進行了一個非?；\統(tǒng)的指導(dǎo)，大概說來分為三步：

① 先計算出不含可抵扣增值稅的成本

② 再在其基礎(chǔ)上，加上管理費和利潤等標(biāo)高金 ③ 再乘以111% 于是就得出了整個工程在增值稅環(huán)境之下的造價。順便可以看到，在住建部辦公廳看來，未來的工程造價，都是含可抵扣增值稅的含稅價。

這個方法近乎于紙上談兵，存在兩個方面的問題，首先是“可抵扣的增值稅”到底是多少呢？這可不是一個眉頭一皺，就能算出來的東西；其次是沒有考慮城建稅和教育費附加。

以上例那位項目經(jīng)理來說，8,000元的人材機成本中，可以抵扣的增值稅到底有多少呢？問誰都不可能問出個名堂，一切只能自己“估計”，問題是，不與供應(yīng)商討價還價一番，簡直是估無可估的。

以商混為例，市面上有按3%開票的，也有按17%開票的，不開票的我們就不討論了。從不同人手上買，掰出來的可抵扣增值稅就不同。大體說來，對于采購方而言，考慮到城建與教附的因素，報價10,000開17%專票，與報價8,660開3%專票，其成本幾乎一致。

但增值稅并非取得專用發(fā)票就能抵扣，還必須要考慮到進項抵扣對資金流與發(fā)票流的要求，這些顯然都對項目經(jīng)理們的知識面形成了新考驗。

為迎接營改增，項目經(jīng)理們必須進行充分的市場調(diào)研。聽說要開專票，供應(yīng)商一般都會要求“漲價”，假定一番討價還價之后，項目經(jīng)理們發(fā)現(xiàn)，上例中的人材機成本變成了8,500元，再加上總計50%的標(biāo)高金，含稅造價就成為了：8,500×150%＝12,750元。

同時，項目經(jīng)理還必須估計到，可以取得的那一疊增值稅專用發(fā)票上，“稅額”一欄加在一起的合計數(shù)是多少。例如是300元，掰掉它，稅前成本就出來了：12,750元－300元＝12,450元。

現(xiàn)在還應(yīng)該盡量把城建稅與教育費附加算一算，假定稅率為10%，則本項目導(dǎo)致的附加稅可以表示為一個方程（（12,450+附加稅）×11%－300）×10%＝附加稅

解這個方程得用到小學(xué)四年級的知識，附加稅＝108元。于是，最終工程造價出來了：

工程造價＝（12,450+108）×（1+11%）＝13,939元。難吧？

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預(yù)計與把握能掰去多少可抵扣進項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發(fā)票”。

營改增后，水泥、砂石、鋼筋、機械的價格肯定會變化，營改增后，能取得多少可抵扣的增值稅專用發(fā)票肯定充滿著變數(shù)。于是，以什么價格去招標(biāo)？以什么價格去投標(biāo)？這就要大家——建材商、建筑商、甲方——一齊摸石頭過河了。

總公司會計們則站在河邊看著他們摸石頭，尤其對項目上專用發(fā)票的取得非常關(guān)注，甚至?xí)雠_種種制度強迫項目上采購時必須取得專用發(fā)票，其實大可不必如此，生意的事得交給生意人，財務(wù)部要做好的，是正確的管控，且聽下回分解。

第三篇：建筑企業(yè)營改增應(yīng)做什么準(zhǔn)備130619

建筑企業(yè)營改增應(yīng)做什么準(zhǔn)備130619

袁利兵 李建英

根據(jù)改革部署，“營改增”試點將向郵電通信、鐵路運輸和建筑安裝等行業(yè)擴展。為了解建筑企業(yè)“營改增”主要面臨什么問題，筆者最近走訪了江蘇省南通市30家重點建筑企業(yè)。

調(diào)查顯示，當(dāng)期企業(yè)購進建材中僅70%能取得正式發(fā)票，40%可以實際抵扣，“營改增”后平均稅負或?qū)⑸仙?0%左右（以增值稅稅率11%為例）。如果原材料全部可以抵扣，“營改增”后企業(yè)稅負將與改革前接近持平；如果當(dāng)年外購設(shè)備較多，企業(yè)稅負才會有所下降。不難看出，建筑企業(yè)發(fā)票取得不完全、可抵扣進項稅額少將是稅負上升的主要因素，也是制約建筑企業(yè)“營改增”的瓶頸。

鑒于此，筆者建議，建筑企業(yè)財務(wù)人員在加強學(xué)習(xí)、熟悉增值稅核算程序的同時，應(yīng)重點關(guān)注增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購、開具、保管和核銷等要求，避免發(fā)生不規(guī)范獲取增值稅抵扣憑證的情況。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多建筑企業(yè)還是勞動密集型企業(yè)，面臨工資與成本不斷上升的壓力，以及激烈的市場競爭，利潤空間日漸狹小。因此，如何以“營改增”為契機，加大技術(shù)投入，加快技術(shù)革新，推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，不斷提升行業(yè)競爭力，是建筑企業(yè)管理者需要深入考慮的問題。筆者建議，在施工材料采購方面，一般納稅人施工企業(yè)應(yīng)盡量選取增值稅一般納稅人為采購對象，以規(guī)范進項稅額抵扣，達到降低企業(yè)稅負的目的。在費用抵扣方面，企業(yè)應(yīng)考慮加大機器裝備的投入，提高機械化施工程度，降低人工成本占比，進而降低稅收負擔(dān)。

面對“營改增”，建筑企業(yè)應(yīng)做好各項前期準(zhǔn)備工作，避免增加企業(yè)稅負。比如，轉(zhuǎn)型時期分期付款購入固定資產(chǎn)時，應(yīng)關(guān)注原始合同是否注明對方開具增值稅專用發(fā)票，以免影響“營改增”后的進項稅抵扣等。

第四篇：營改增后工程造價計算

建筑企業(yè)營改增風(fēng)險管控分析及信息化應(yīng)對名師精講，編制于2015年，PDF格式，共114頁，本講義重點對建筑業(yè)營改增刑事行政、稅務(wù)管理、經(jīng)營管理風(fēng)險管控分析及信息化應(yīng)對進行了全面講解，配圖豐富，值得參考：

提綱

1.刑事行政風(fēng)險

2.稅務(wù)管理風(fēng)險

3.經(jīng)營管理風(fēng)險

4.行動“營改增”

營業(yè)稅管理模式分析

物資采購的四流合一

如何防范稅收法律風(fēng)險

項目部采購、收貨收票、總部清繳

發(fā)票管理

雙包項目合同資金管理

資金管理流程

預(yù)算定額驅(qū)動

企業(yè)定額驅(qū)動

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預(yù)計與把握能掰去多少可抵扣進項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發(fā)票”。

工程造價，就是在人、材、機成本的基礎(chǔ)上，加成管理費與利潤，最后再加上營業(yè)稅金及附加。其中人材機成本是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、市場行情與個人經(jīng)驗的綜合，管理費、利潤率、風(fēng)險金是內(nèi)心的期望。而營業(yè)稅金呢?“3.41%“!哪怕很多人并不知道這3.41%是怎么來的。

所以，營改增之前，一位資深的項目經(jīng)理，可以非常確切地在心中估出一個簡單項目的造價。比如：一個土方工程，工作量有100方，人、材、機的成本分別是50，20，10。那么，成本就是8,000元。加上30%的管理費和20%的利潤，不考慮風(fēng)險因素，合計就是12,000元。

營業(yè)稅金及附加=12,000×3.41%=409.5元

所以，最終得出的工程造價就是12,409.5元。

不論是甲方還是各投標(biāo)方，都可以按自己對工作量、成本、管理費率、利潤率的認識，來形成自己的工程造價。

營改增后，可就沒這么簡單了。

根本原因在于，增值稅是“價外稅”，稅在價外，要想形成一個正確的造價，必須首先把“可抵扣的增值稅”從價格之中給“掰”出來。

住建部辦公廳趕在財稅36號文之前，發(fā)出了關(guān)于調(diào)整工程造價計算方法的通知(建辦標(biāo)[2016]4號文)，這個以辦公廳而非部的名義發(fā)的通知，對工程造價進行了一個非?；\統(tǒng)的指導(dǎo)，大概說來分為三步：

① 先計算出不含可抵扣增值稅的成本

② 再在其基礎(chǔ)上，加上管理費和利潤等標(biāo)高金

③ 再乘以111%

于是就得出了整個工程在增值稅環(huán)境之下的造價。順便可以看到，在住建部辦公廳看來，未來的工程造價，都是含可抵扣增值稅的含稅價。

這個方法近乎于紙上談兵，因為“可抵扣的增值稅”到底是多少呢?這可不是一個眉頭一皺，就能算出來的東西。

以上例那位項目經(jīng)理來說，8,000元的人材機成本中，可以抵扣的增值稅到底有多少呢?問誰都不可能問出個名堂，一切只能自己“估計”，問題是，不與供應(yīng)商討價還價一番，簡直是估無可估的。

以商混為例，市面上有按3%開票的，也有按17%開票的，不開票的我們就不討論了。從不同人手上買，掰出來的可抵扣增值稅就不同。大體說來，對于采購方而言，考慮到城建與教附的因素，報價10,000開17%專票，與報價8,660開3%專票，其成本幾乎一致。

但增值稅并非取得專用發(fā)票就能抵扣，還必須要考慮到進項抵扣對資金流與發(fā)票流的要求，這些顯然都對項目經(jīng)理們的知識面形成了新考驗。

為迎接營改增，項目經(jīng)理們必須進行充分的市場調(diào)研。聽說要開專票，供應(yīng)商一般都會要求“漲價”，假定一番討價還價之后，項目經(jīng)理們發(fā)現(xiàn)，上例中的人材機成本變成了8,500元，再加上總計50%的標(biāo)高金，含稅造價就成為了：8,500×150%=12,750元。

同時，項目經(jīng)理還必須估計到，可以取得的那一疊增值稅專用發(fā)票上，“稅額”一欄加在一起的合計數(shù)是多少。例如是300元，掰掉它，稅前成本就出來了：12,750元-300元=12,450元。

現(xiàn)在還應(yīng)該盡量把城建稅與教育費附加算一算，假定稅率為10%，則本項目導(dǎo)致的附加稅可以表示為一個方程

((12,450+附加稅)×11%-300)×10%=附加稅

解這個方程得用到小學(xué)四年級的知識，附加稅=108元。

于是，最終工程造價出來了：

工程造價=(12,450+108)×(1+11%)=13,939元。

難吧?

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預(yù)計與把握能掰去多少可抵扣進項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發(fā)票”。

營改增后，水泥、砂石、鋼筋、機械的價格肯定會變化，營改增后，能取得多少可抵扣的增值稅專用發(fā)票肯定充滿著變數(shù)。于是，以什么價格去招標(biāo)?以什么價格去投標(biāo)?這就要大家——建材商、建筑商、甲方——一齊摸石頭過河了。

總公司會計們則站在河邊看著他們摸石頭，尤其對項目上專用發(fā)票的取得非常關(guān)注，甚至?xí)雠_種種制度強迫項目上采購時必須取得專用發(fā)票，其實大可不必如此，生意的事得交給生意人，財務(wù)部要做好的，是正確的管控。

建設(shè)工程51個施工索賠機會

建筑行業(yè)市場競爭環(huán)境惡劣,投標(biāo)報價一壓再壓,很多項目已然無利潤可言.在項目施工過程中,能夠抓住索賠機會點,非常重要！否則將陷入進一步虧損的境地,因為每個索賠機會點同時也是施工成本潛在增加點.為此,我們盤點了51個施工索賠機會點,供大家參考。

一、業(yè)主的行為潛在著索賠機會

1、因業(yè)主提供的招標(biāo)文件中的錯誤、漏項或與實際不符，造成中標(biāo)施工后突破原標(biāo)價或合同包價造成的經(jīng)濟損失；

2、業(yè)主未按合同規(guī)定交付施工場地；

3、業(yè)主未在合同規(guī)定的期限內(nèi)辦理土地征用、青苗樹木補償、房屋拆遷、清除地面、架空和地下障礙等工作。導(dǎo)致施工場地不具備或不完全具備施工條件；

4、業(yè)主未按合同規(guī)定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至約定地點，或雖接至約定地點但沒有保證施工期間的需要；

5、業(yè)主沒有按合同規(guī)定開通施工場地與城鄉(xiāng)公共道路的通道或施工場地內(nèi)的主要交通干道、沒有滿足施工運輸?shù)男枰?、沒有保證施工期間的暢通；

6、業(yè)主沒有按合同的約定及時向承包商提供施工場地的工程地質(zhì)和地下管網(wǎng)線路資料，或者提供的數(shù)據(jù)不符合真實準(zhǔn)確的要求；

7、業(yè)主末及時辦理施工所需各種證件、批文和臨時用地、占道及鐵路專用線的申報批準(zhǔn)手續(xù)而影響施工；

8、業(yè)主未及時將水準(zhǔn)點與坐標(biāo)控制點以書面形式交給承包商；

9、業(yè)主未及時組織有關(guān)單位和承包商進行圖紙會審，末及時向承包商進行設(shè)計交談；

10、業(yè)主沒有妥善協(xié)調(diào)處理好施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰接建筑物、構(gòu)筑物的保護而影響施工順利進行；

11、業(yè)主沒有按照合同的規(guī)定提供應(yīng)由業(yè)主提供的建筑材料、機械設(shè)備；

12、業(yè)主拖延承擔(dān)合同規(guī)定的責(zé)任，如拖延圖紙的批準(zhǔn)、拖延隱蔽工程的驗收、拖延對承包商所提問題進行答復(fù)等，造成施工延誤；

13、業(yè)主未按合同規(guī)定的時間和數(shù)量支付工程款；

14、業(yè)主要求趕工；

15、業(yè)主提前占用部分永久工程；

16、因業(yè)主中途變更建設(shè)計劃，如工程停建、緩建造成施工力量大運遷、構(gòu)件物質(zhì)積壓倒運、人員機械窩工、合同工期延長、工程維護保管和現(xiàn)場值勤警衛(wèi)工作增加、臨建設(shè)施和用料攤銷量加大等造成的經(jīng)濟損失；

17、因業(yè)主供料無質(zhì)量證明，委托承包商代為檢驗，或按業(yè)主要求對已有合格證明的材料構(gòu)件、已檢查合格的隱蔽工程進行復(fù)驗所發(fā)生的費用；

18、因業(yè)主所供材料虧方、虧噸、虧量或設(shè)計模數(shù)不符合定點廠家定型產(chǎn)品的幾何尺寸，導(dǎo)致施工超耗而增加的量差損失；

19、因業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備未按合約規(guī)定地點堆放的倒運費用或業(yè)主供貨到現(xiàn)場、由承包商代為卸車堆放所發(fā)生的人工和機械臺班費。

二、業(yè)主代表的行為潛在索培機會

20、業(yè)主代表委派的具體管理人員沒有按合同規(guī)定提前通知承包商，對施工造成影響；

21、業(yè)主代表發(fā)出的指令、通知有誤；

22、業(yè)主代表未按合同規(guī)定及時向承包商提供指令、批準(zhǔn)、圖紙或未履行其他義務(wù)；

23、業(yè)主代表對承包商的施工組織進行不合理干預(yù)；

24、業(yè)主代表對工程苛刻檢查、對同一部位的反復(fù)檢查、使用與合同規(guī)定不符的檢查標(biāo)準(zhǔn)進行檢查、過分頻繁的檢查、故意不及時檢查。

三、設(shè)計變更潛在著索賠機會

25、因設(shè)計漏項或變更而造成人力、物資和資金的損失和停工待圖、工期延誤、返修加固、構(gòu)件物資積壓、改換代用以及連帶發(fā)生的其他損失；

26、因設(shè)計提供的工程地質(zhì)勘探報與實際不符而影響施工所造成的損失；

27、按圖施工后發(fā)現(xiàn)設(shè)計錯誤或缺陷，經(jīng)業(yè)主同意采取補救措施進行技術(shù)處理所增加的額外費用；

28、設(shè)計駐工地代表在現(xiàn)場臨時決定，但無正式書面手續(xù)的某些材料代用，局部修改或其他有關(guān)工程的隨機處理事宜所增加的額外費用；

29、新型、特種材料和新型特種結(jié)構(gòu)的試制、試驗所增加的費用；

30、施工說明等表達不嚴明，對設(shè)備、材料的名稱、規(guī)格型號表示不清楚或工程量錯誤等諸多方面的遺漏和缺陷。

四、合同文件的缺陷潛在自索賠機會

31、合同條款規(guī)定用語含糊、不夠準(zhǔn)確；

32、合同條款存在著漏洞，對實際可能發(fā)生的情況未做預(yù)料和規(guī)定，缺少某些必不可少的條款；

33、合同條款之間存在矛盾；

34、雙方的某些條款中隱含著較大風(fēng)險，對單方面要求過于苛刻，約束不平衡，甚至發(fā)現(xiàn)某些條文是一種圈套。

五、施工條件與施工方法的變化潛在著索賠機會

35、加速施工引起勞動力資源、周轉(zhuǎn)材料、機械設(shè)備的增加以及各工種交叉干擾增大工作量等額外增加的費用；

36、因場地狹窄、以致場內(nèi)運輸運距增加所發(fā)生的超運距費用；

37、因在特殊環(huán)境中或惡劣條件下施工發(fā)生的降效損失和增加的安全防護。勞動保建等費用；

38、在執(zhí)行經(jīng)甲方批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計和進度計劃時，因?qū)嶋H情況發(fā)生變化而引起施工方法的變化所增加的費用。

六、國家政策法規(guī)的變更潛在著索賠機會

39、每季度由工程造價管理部門發(fā)布的建筑工程材料預(yù)算價格的變化； 40、國家調(diào)整關(guān)于建設(shè)銀行貸款利率的規(guī)定；

41、國家有關(guān)部門關(guān)于在工程中停止使用某種設(shè)備、材料的通知；

42、國家有關(guān)部門關(guān)于在工程中推廣某些設(shè)備、施工技術(shù)的規(guī)定；

43、國家對某種設(shè)備、建筑材料限制進口、提高關(guān)稅的規(guī)定；

44、在一種外資或中外合資工程項目中貨幣貶值也有可能導(dǎo)致索賠。

七、不可抗力事件潛在著索賠機會

45、因自然災(zāi)害引起的損失；

46、因社會**、**引起的損失；

47、因物價大幅度上漲，造成材料價格、工人工資大幅度上漲而增加的費用。

八、不可預(yù)見因素的發(fā)生潛在著索賠機會

48、因施工中發(fā)現(xiàn)文物、古董、古建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)、化石、錢幣等有考古、地質(zhì)研究價值的物品所發(fā)生的保護等費用；

49、異常惡劣氣候條件造成已完工程損壞或質(zhì)量達不到合格標(biāo)準(zhǔn)時的處置費、重新施工費。

九、分包商違約潛在著索賠機會

50、甲方指定的分包商出現(xiàn)工程質(zhì)量不合格、工程進度延誤等違約情況；

51、多承包商在同一施工現(xiàn)場交叉干擾引起工效降低所發(fā)生的額外支出。

營改增后符合投標(biāo)報價

施工企業(yè)必須重視“營改增”后資質(zhì)的管理、內(nèi)部投標(biāo)成本測算、銷項稅的估算、合同談判和審核等工作，同時關(guān)注有關(guān)部門對工程造價修改的相關(guān)信息，積極應(yīng)對營改增對投標(biāo)報價的影響。

營改增對投標(biāo)報價的影響

按“營改增”后新的定額造價體系沒有建立。目前，住建部雖然下發(fā)了《關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)的調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》，只是原則上做出了“價稅分離”的規(guī)定，行業(yè)定額和地區(qū)定額還沒有依據(jù)新的造價體系編制出“營改增”后的新定額，投標(biāo)只能估算，影響投標(biāo)報價。

實施主體與納稅主體不一致。建筑企業(yè)承攬工程項目，根據(jù)當(dāng)前市場環(huán)境和資質(zhì)要求，通常以企業(yè)集團資質(zhì)中標(biāo)的項目占有較大的比重，而施工通常由法人子公司所屬項目部負責(zé)實施。一般均以中標(biāo)單位名義與業(yè)主簽訂工程承包合同，并向業(yè)主開具發(fā)票；但工程項目的成本、費用等均在實際施工單位發(fā)生，這種情況將造成建筑業(yè)“營改增”后工程實施主體與納稅主體不一致問題，即銷項稅在中標(biāo)單位而進項稅在實際施工單位，進項稅和銷項稅不屬于同一納稅主體，從而造成增值稅抵扣鏈條斷裂，無法抵扣進項稅，導(dǎo)致企業(yè)集團整體增值稅稅負增大。另一方面，中標(biāo)單位與實際施工單位之間一般不簽訂工程承包或分包合同，而依據(jù)內(nèi)部任務(wù)分劈文件或授權(quán)文件明確雙方的經(jīng)濟關(guān)系及職責(zé)，雙方并無合同關(guān)系，內(nèi)部總分包之間不開具發(fā)票。在建筑業(yè)“營改增”后，由于中標(biāo)單位與實際施工單位之間沒有合同關(guān)系，將無法建立增值稅抵扣鏈條，實現(xiàn)進項稅抵扣。

轉(zhuǎn)包、提點大包、掛靠等無法生存。在全額轉(zhuǎn)包或提點大包的情況下，發(fā)包人因無法取得可抵扣的進項稅發(fā)票，導(dǎo)致稅負增加，增加幅度甚至超過收取的管理費或利潤，從而使利潤大額縮水，甚至出現(xiàn)虧損。另一種情況，如果協(xié)議簽訂的是發(fā)包方提取的管理費比例不含稅，意味著所有稅負由轉(zhuǎn)包方承擔(dān)，轉(zhuǎn)包方可能會去取得抵扣發(fā)票，也可能以降低采購價格來補償增加的稅負，但無論采取何種方式，轉(zhuǎn)包方的預(yù)期收益將會因此降低，直接導(dǎo)致偷工減料等影響質(zhì)量和安全的行為發(fā)生。

掛靠項目實施時，為降低采購成本，掛靠單位購買材料往往不要發(fā)票，被掛靠單位就不能獲得進項抵扣發(fā)票，稅負自然就會提高。如果開具增值稅專用發(fā)票，材料供應(yīng)商往往會趁機加價，掛靠方利潤又將大幅減少，直接導(dǎo)致偷工減料等影響質(zhì)量和安全的行為發(fā)生。為降低稅負，部分掛靠方鋌而走險，通過非法途徑獲得可抵扣發(fā)票，但因缺乏真實的交易行為，有騙稅嫌疑，一旦被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)，其后果將難以估計。以上在“營改增”后都不能操作，轉(zhuǎn)包、提點大包、掛靠等方式將不能生存。

營改增后投標(biāo)報價的應(yīng)對措施

施工企業(yè)市場經(jīng)營部門應(yīng)對業(yè)主身份梳理和業(yè)主信息管理，建立增值稅測算模型，調(diào)整工程概預(yù)算，確定談判價格區(qū)間，根據(jù)不同類型業(yè)主制定不同的定價原則和談判策略，與法律部門修訂承包合同模板，并負責(zé)修訂經(jīng)營開發(fā)相關(guān)管理制度。投標(biāo)報價

做好新項目投標(biāo)的成本測算、報價、合同簽訂等方面的管控和應(yīng)對。“營改增”實施后，業(yè)主招投標(biāo)的規(guī)則將發(fā)生相應(yīng)變化，企業(yè)的經(jīng)營思維、經(jīng)營模式需要按增值稅下報價。施工企業(yè)要組織對現(xiàn)有的施工項目進行詳細梳理，統(tǒng)計整理項目類型、行業(yè)性質(zhì)、業(yè)主身份、完工情況、驗工結(jié)算、資金撥付、供應(yīng)商身份等項目信息，掌握施工許可證及施工合同簽訂情況，摸清業(yè)主對增值稅發(fā)票的傾向性要求。

一要充分考慮企業(yè)資質(zhì)、投標(biāo)模式等標(biāo)前稅收籌劃工作，合理使用企業(yè)資質(zhì)，采取最優(yōu)的投標(biāo)模式，優(yōu)化投標(biāo)組合；

? ? 二要盡量規(guī)避甲供工程項目模式，防止企業(yè)勞務(wù)化； 三要建立新項目報價測算模型，確定投標(biāo)報價方案。

企業(yè)應(yīng)跟蹤研究住建部和有關(guān)部委即將出臺的計價調(diào)整辦法，擬定企業(yè)的工程造價、市場報價體系和策略，積極適應(yīng)含稅價模式的調(diào)整變化，與市場規(guī)則緊密對接。營改增后一段時期內(nèi)沒有相關(guān)的定額，企業(yè)應(yīng)根據(jù)一些企業(yè)模擬后的測算成果進行報價，測算進項稅的比例，計算不含稅造價，估算應(yīng)交增值稅金額，測算城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》，工程造價=稅前工程造價×（1+11%）。其中，11%為建筑業(yè)征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤和規(guī)費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，相應(yīng)計價依據(jù)按上述方法調(diào)整。

管理好資質(zhì)

施工單位應(yīng)對現(xiàn)有的資質(zhì)管理辦法進行認真梳理，結(jié)合“營改增”后對企業(yè)資質(zhì)管理產(chǎn)生的影響，修改完善資質(zhì)管理辦法。盡可能減少集團內(nèi)資質(zhì)共享，企業(yè)應(yīng)盡量使用自己的資質(zhì)投標(biāo)，同時限制將自己的資質(zhì)共享給其他單位，嚴禁企業(yè)向無資質(zhì)（個人）、系統(tǒng)外部掛靠單位出借資質(zhì)；嚴禁將工程項目提點大包或非法轉(zhuǎn)包。做好合同談判

一是加強合同談判，制定不同的談判策略。施工單位應(yīng)針對不同類型的業(yè)主制定不同的價格談判策略，爭取最大程度將增值稅稅負轉(zhuǎn)移給業(yè)主。最大限度消除“甲供材”不利影響。在投標(biāo)階段，企業(yè)經(jīng)營部門應(yīng)積極與建設(shè)單位溝通協(xié)商，并做好各種解釋工作，改“甲供材”為“甲控材”，或者盡量降低“甲供材”比例，最大限度降低“營改增”后由于“甲供材”問題對企業(yè)所帶來的營業(yè)規(guī)模急劇下降等不利影響。

二是注重審核合同，防止造價風(fēng)險。首先是合同總價格，應(yīng)分為不含稅造價，稅金和含稅造價；第二是變更索賠補差中要除造價外還要計算銷項稅，老項目要按3%，新項目按11%；第三業(yè)主計價時按計價金額開發(fā)票，還是按扣除質(zhì)保金后的金額開發(fā)票，若按計工時金額開發(fā)票，會造成未收到款企業(yè)墊付扣質(zhì)保金對應(yīng)的銷進稅，如計價100萬元，扣5%質(zhì)保金5萬元，實際收到現(xiàn)金95萬元，若按100萬元開發(fā)票，企業(yè)按100萬元計算銷項稅11萬元，企業(yè)要墊付銷項稅（11-10.45）0.55萬元，若按95萬元開發(fā)票，企業(yè)按95萬元計算銷項稅只有10.45萬元；第四獎勵款，合同一般約定由于企業(yè)提前竣工或工程質(zhì)量優(yōu)良等，業(yè)主給施工企業(yè)一定的獎勵，獎勵款應(yīng)理解為含稅價；第五合同中要約定業(yè)主給施工企業(yè)有預(yù)付款時應(yīng)明確開發(fā)票的要求。

5月1日降至，“營改增”的實施將是牽一發(fā)而動全身。不管是建企還是房企都在積極制定出應(yīng)對營改增方案，并不斷進行方案優(yōu)化，以便能夠更好地應(yīng)對營改增的實施。而且此次“營改增”對工程造價也將產(chǎn)生全面又深刻的影響。

“營改增”牽一發(fā)而動全身,工程造價九大變革

一、營改增將沖擊原有造價模式

營改增不只是稅制的變化，可能不亞于1994年的那一場分稅制改革。根據(jù)之前的營改增試點，企業(yè)稅負大幅增加。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，全額征稅；增值稅是價外稅，差額征稅。增值稅作為價外稅，其稅負理論上應(yīng)由消費者承擔(dān)，它完全顛覆了原來建筑產(chǎn)品的造價構(gòu)成。不僅對建企自身產(chǎn)生影響，而且通過企業(yè)對整個產(chǎn)業(yè)鏈、上下游產(chǎn)生影響?！盃I改增”將沖擊原有造價模式，解構(gòu)目前的造價體系，其課稅對象、計稅方式以及計稅依據(jù)都將發(fā)生重大變化，工程計價規(guī)則、計價依據(jù)、造價信息、合約規(guī)劃等都發(fā)生深刻的變革。

二、營改增的核心是抵扣鏈打通 根據(jù)理論測算，營改增減輕稅負83%；而根據(jù)實際測算，增加稅負93%，折合營業(yè)稅率5.8%，原來建筑業(yè)營業(yè)稅3%。有的明賺實虧，有的明虧實賺，這完全取決于有多少可抵扣的進項稅。營改增的核心是抵扣鏈條打通，環(huán)環(huán)相扣，層層抵銷。但由于實際操作中存在有的可抵扣，有的不能抵扣；有的抵扣多，有的抵扣少；有的是一般納稅人，有的是小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人是年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)小于500萬及不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為。小規(guī)模納稅人可以轉(zhuǎn)為一般納稅人，但一般納稅人通常不能轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人或轉(zhuǎn)換的流程復(fù)雜。

三、營改增的計價規(guī)則是“價稅分離”

因稅率不同，可抵扣規(guī)則也不同，定價、組價、計價、報價和造價就變得異常繁瑣。既然如此，營改增下的計價規(guī)則應(yīng)該“價稅分離”，全部采用“裸價”，人工、材料、機械等全部“價稅分離”，信息價和市場價采集與發(fā)布都要“價稅分離”，還須考慮市場價格上行因素，重構(gòu)計價體系。新計價體系會更加嚴謹，更加精細，更加復(fù)雜。在計算所有費用時都要分一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種，情況變得異常復(fù)雜。計價時都先了解供應(yīng)商的納稅類型，都要對銷售價格進行價稅分離和銷售不含稅價格與銷售含稅價格進行換算，這讓人崩潰。營改增是民之所惡還是所好？民之惡則去之，民之所好則給之，而不能反其道行之。

四、只有當(dāng)進項稅率大于8%，建企的稅負才減輕

建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)最主要的上游供應(yīng)商，它獲得的抵扣相比下游的房地產(chǎn)企業(yè)要少。原營業(yè)稅制下的建企稅負=（結(jié)算工程造價-分包造價）×3%，各項費用均為含稅價格。（其他附加稅率不變）增值稅制下的建企增值稅稅負率=(不含稅收入-進項稅額)÷不含稅收入，只有當(dāng)進項稅額率>8%，增值稅制的企業(yè)稅負率小于原營業(yè)稅率3%。但取得進項稅額率>8%談何容易。

應(yīng)納稅額=銷項稅額一進項稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）。銷售額不含稅。建企的進項稅額包括大宗材料和分包商。大宗材料如果一般納稅人增值稅率17%，可抵扣；如果小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法，征收率3%，不得抵扣。分包商如果一般納稅人增值稅率11%，可抵扣；如果小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法，征收率3%，不得抵扣。

五、如何處理營改增后的“甲供”與“專業(yè)分包”

在原有的稅制下，大宗材料“甲供”是雙刃劍，并不一定有利于甲方或乙方，對甲乙雙方都是利弊相當(dāng)，因為不存在可抵扣進項稅額的規(guī)定。營改增后，誰采購進貨誰就能獲得可抵扣的進項稅額，所以，它就是利益，寸土必爭。大宗材料如果是甲供，建設(shè)單位可以享受抵扣此進項稅，而承包商失去這塊利益。所以，以后承包合同對甲供必然成為博弈的焦點。如果鋼筋和混凝土甲供，建企幾乎沒有什么進項稅可抵。

至于專業(yè)分包，幾乎就是腐敗的產(chǎn)物，就是建設(shè)單位的利益平衡，那是行業(yè)內(nèi)通行做法，建企是很無奈的。根據(jù)現(xiàn)在的承發(fā)包模式，工程肢解，造價也被肢解。說是總承包，實際只做毛壞，其他一般均采用專業(yè)分包形式，甚至土建的樁基工程、土方工程、門窗工程、防水工程、保溫工程、外墻涂料或面飾工程、金屬欄桿等均分包，這樣，建企可抵扣的進項稅沒多少，而房企的可抵扣的進項稅很多。營改增后，因涉及抵扣進項稅，所以，專業(yè)分包這些潛規(guī)則將改寫或重新約定總包費率。

六、營改增人工費如何處理

分包商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，區(qū)別太大了。由于建筑行業(yè)的勞務(wù)分包大都屬于小規(guī)模納稅人，無法抵扣，而工程造價中人工成本又是大頭，占總造價約30%。銷項稅交了很多，高達11%，但進項稅抵扣得很少甚至沒有。如果不計進項稅額，企業(yè)稅負大幅增加。即使計入進項稅額，由于取得進項稅抵扣憑證難度大，實際可抵扣的進項稅額也有限。

七、營改增合同如何簽訂

由于建筑業(yè)普遍存在掛靠、資質(zhì)共享、轉(zhuǎn)包、分包等形式，營業(yè)稅制下這些都不是大問題，然而，營改增后問題就就來了。合同簽訂主體與實際施工主體不一致，進銷項稅無法匹配，無法抵扣進項稅。中標(biāo)單位與實際施工單位之間無合同關(guān)系，無法建立增值稅抵扣鏈條，不能實現(xiàn)分包成本進項稅抵扣，影響進項稅抵扣。內(nèi)部總分包之間不開具發(fā)票，總包方無法抵扣分包成本的進項稅。物資、設(shè)備機械大多采用集團集中采購模式，以降低工程成本。由于合同簽訂方與實際適用方名稱不一致，無法實現(xiàn)進項稅額抵扣。需要調(diào)整原有的經(jīng)營模式，統(tǒng)談、分簽、分付，才能抵扣。

八、營改增存在大量無法抵扣

項目零工的人工成本和建企員工的人工成本難以取得可抵扣的進項稅。為獲得進項稅額抵扣，必須全部外包，且外包單位具備一般納稅人資格。施工用的很多二三類材料(零星材料和初級材料如沙、石等)，因供料渠道多為小規(guī)模企業(yè)、私營企業(yè)或個體戶，通常只有普通發(fā)票甚至只能開具收據(jù)，難以取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票。工程成本中的機械使用費和外租機械設(shè)備一般都開具普通服務(wù)業(yè)發(fā)票。BT、BOT項目通常需墊付資金，且資金回收期長，其利息費用巨大，也無法抵扣。甲供、甲控材料建企無法抵扣。施工生產(chǎn)用臨時房屋、臨時建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施不屬于增值稅抵扣范圍。

九、營改增造價人員應(yīng)提高定價能力

如果建企不熟悉營改增的規(guī)則，不打破思維定勢，不調(diào)整投標(biāo)策略，不根據(jù)新稅制進行合約規(guī)劃，不爭取到更多的可抵扣進項稅，不增強建企的定價、報價和談價能力，就會蠶食建企本就微薄的利潤。我國現(xiàn)行建筑計價模式由于存在“政府定價”“信息價”等非完全市場經(jīng)濟因素，因而存在著政策制度和實際操作上的矛盾。面對如此情景，在5月1日將至之際，建筑工程造價企業(yè)為了更好應(yīng)對“營改增”，造價人員就需提高自身定價能力。

營改增后發(fā)票使用、固定資產(chǎn)和小額材料抵扣等問題解答

問題一：固定資產(chǎn)抵扣時間與如何抵扣？

答：1994年之前叫做產(chǎn)品稅，不叫增值稅，增值稅來自于法國，1994年，中國，朱镕基改革是成功的，1994年開始，中國實行的增值稅叫做生產(chǎn)系增值稅，生產(chǎn)系增值稅是不允許企業(yè)購買固定資產(chǎn)抵扣進項稅的，1994年到2008年的12月31號，執(zhí)行的是生產(chǎn)系增值稅，任何企業(yè)購買固定資產(chǎn)不可以抵扣進項稅，但是2009年1月1日到現(xiàn)在，實行的是消費型增值稅，所謂的消費型是指啟用一些企業(yè)購買動產(chǎn)固定資產(chǎn)含有的17%的進項稅可以抵扣，因為2008年，美國的次貸危機引起了國際的金融危機，所以從2009年開始，增值稅改革叫做擴圍改革，這次是叫做第二次擴圍改革。

所以到目前為止，企業(yè)購買的動產(chǎn)固定資產(chǎn)含的17%的進項稅可以抵扣，所以營改增以后，施工企業(yè)購買的挖土機、打鉆機、升降機這些設(shè)備也可以抵扣17%，但是又一次改革，從2016年5月1日開始，企業(yè)新購買的不動產(chǎn)的進項稅金分兩年抵扣，一年抵扣60%，第二年抵扣40%，比如房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給我們的房子，5月1日賣的1110萬，就有110萬的增值稅，這110萬是分兩年抵扣的，第一年乘以60%，第二年乘以40%，抵扣不完，往后慢慢抵，但是這樣只限于5月1日新購買的不動產(chǎn)，自己新建的不動產(chǎn)，可是5月1日之前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完畢的樓盤沒有銷售完畢，5月1日以后銷售的叫做去庫存，稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司一定選擇簡易計稅，按5%算稅，因為房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有抵扣的，所以，開給我們的發(fā)票，5月1日以后，從房地產(chǎn)開發(fā)公司購買營改增之前已開發(fā)完畢的房屋只能抵扣5%，5%的進項稅分兩年抵扣，第一年乘以60%，第二年乘以40%。

所以可以這樣理解，動產(chǎn)的當(dāng)年買來，有發(fā)票的當(dāng)年可以全部抵扣，不動產(chǎn)的是分兩年抵扣。所以以后建筑公司要做辦公樓，就可以先做辦公樓，投入使用以后，再分兩年抵扣。但是，營改增以后，如果要辦公維修，辦公維修要有維修成本，如果維修價值超過了整棟樓在會計上入賬價值50%以上的話，要分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，如果我們的裝修成本沒有超過50%，當(dāng)年全部一次性抵扣。

問題二：只有進項發(fā)票，短時間內(nèi)確定不了收入，無法開銷項發(fā)票，這段時間，進項發(fā)票使用技巧？

答：只有進項沒有銷項，增值稅專票開過來以后一定要在180天內(nèi)去認證的，當(dāng)月認證、當(dāng)月抵扣，先認證后抵扣，當(dāng)月認證、當(dāng)月抵扣，抵扣不完做留底，以后慢慢抵扣。

問題三：園林綠化工程苗木公司沒有發(fā)票，如何計成本？交企業(yè)所得稅？ 答：苗圃本身是免增值稅的，所以苗圃公司賣苗圃免增值稅，但是營改增以后，特別是房地產(chǎn)開發(fā)公司去買苗圃來栽樹，結(jié)果對方是免稅的，但是稅法規(guī)定，苗圃是列為農(nóng)產(chǎn)品系列，所以營改增以后，購買的苗圃直接按購買價乘以13%抵扣銷項稅，所以苗圃營改增以后是按農(nóng)產(chǎn)品來抵稅的，抵扣13%，有的苗圃公司沒有發(fā)票，要去當(dāng)?shù)貒惥珠_購買農(nóng)產(chǎn)品收購憑證，把收購憑證開給農(nóng)民。

問題四：租賃大型機械設(shè)備，取得的租賃發(fā)票能否抵扣？

答：可以抵扣，能抵扣17%，因為農(nóng)資租賃公司早在2013年8月13號列為營改增，動產(chǎn)租賃交17%，不動產(chǎn)租賃交11%，所以租的大型機械設(shè)備，付的租金要讓他開專票過來，可以抵扣17%。

問題五：向供應(yīng)商購買小額材料，如何處理取得的專票才能抵扣？

答：向供應(yīng)商買小額材料，專票按稅法來講，票款一致，不能用現(xiàn)金，要公對公轉(zhuǎn)賬結(jié)算。營改增之前好多施工企業(yè)從公司買輔料，錢是匯給公司的法人代表，票款是分流。營改增以后，這種行為不能抵扣增值稅進項稅，必須要把錢付給公司，要票款一致。但是，一般小規(guī)模供應(yīng)商可能開不了那樣的票，在這種情況下，按國家規(guī)定，小規(guī)模供應(yīng)商沒有資格開專票，只能去稅務(wù)局買普票，所以要開只能去當(dāng)?shù)囟悇?wù)局代開增值稅專票給施工企業(yè)，只能抵扣3%。

還有一個常識，個人賣東西給你，個人只能去稅務(wù)局代開普票，不能代開專票。所以工地上有很多是租個人的設(shè)備，工地上的挖土機、升降機是個人的，如果租個人的，就只能去稅務(wù)局代開增值稅普票，不能抵扣增值稅進項稅的。個人賣砂石料抵扣不了，個人賣的價格要比別人更低才合算。

問題六：分包合同5月1日之前已經(jīng)簽訂并施工，但是沒有去建委備案，5月1日以后可以選擇簡易計稅嗎，項目在外縣市。

答：分包人不需要備案，合同是5月1日之前和業(yè)主簽的合同，有工程施工許可證，這就是老項目。作為分包人要選擇簡易計稅要看是不是所由清包工，要看是不是純勞務(wù)，還是有部分輔料，所以清包工合同就可以選擇簡易增收。

問題七：施工許可證未下來之前，建筑承包合同已經(jīng)簽了，5月1日后，選擇簡易計稅還是一般計稅？

答：分三種情況，1）主體工程尚未動工；2）主體工程已經(jīng)完成；3）介于兩者之間。第三類老項目通過計算，也不需要那么麻煩，直接用簡易計稅。所以看企業(yè)本身可以選擇簡易計稅，下午談到基礎(chǔ)設(shè)施項目，根本沒有什么抵扣的，所以就選擇簡易計稅，但是要去稅務(wù)局備案。

問題八：增值稅是否必須每月都申報？增值稅怎樣抵扣企業(yè)所得稅？

答：增值稅必須每月申報。增值稅有一個180天的認證期，比如說拿一張發(fā)票，上面是5月1日開給施工企業(yè)的，超過了180天到11月1日，如果沒有去認證，就不能抵扣，出現(xiàn)這種情況，就把這筆增值稅放到成本里，以后的企業(yè)所得稅去做抵扣。比如說1170萬，拿來做專票，170萬可以抵扣，如果超過了180天以后沒有去認證，這170萬就不能抵扣增值稅了，財務(wù)上這170萬就要進成本，所以采購成本就是1170萬，以后企業(yè)所得稅減去1170萬就減掉了。如果180天內(nèi)認證了，抵扣170，成本就是1000萬，以后企業(yè)所得稅只能扣除1000萬。

問題九：如果施工企業(yè)在某一個項目中選擇簡易計稅，有利于清包或者業(yè)主原料甲供，但是公司全面項目中并不是每一個項目都是如此嗎？一旦選擇簡易計稅將36月不能更改。答：施工企業(yè)選擇一般計稅還是簡易計稅是專門針對項目來講的，不是針對企業(yè)來講的，所以談到上海有一個錯誤行為，肖博士的一個學(xué)生在央企上海分公司去辦理時，稅務(wù)局說，一旦選擇簡易計稅，所有項目都是簡易計稅，連新項目也是簡易計稅，這個觀念是錯誤的。施工企業(yè)只限三種，甲供材項目、清包工項目和老項目，針對這個項目本身，選擇簡易計稅還是一般計稅，選擇了簡易計稅以后，這個項目三年以內(nèi)不能更改，直到完工為止。但是別的項目還是可以選擇一般計稅的。不過簡易計稅有一個工控的進項稅要分配，不能抵扣。

問題十：執(zhí)行稅務(wù)機關(guān)是否可以一個項目采用一般納稅，老項目采用小規(guī)模簡易計稅，人工多的項目如水利怎樣選擇，人工費怎樣抵扣？

答：像水利工程、道路工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程的成本中人工費較多，這里含的人工費將超過50%，材料比例相對較少，所以對這類企業(yè)來講，營改增以后的新項目正常是要選擇一般計稅。除非是小規(guī)模企業(yè)，但是修路的都是幾千萬上億的項目，肯定是一般納稅人，所以這一塊和營改增之前相比，抵扣就很少。人工費只能抵扣3%，材料費雖然可以抵扣17%，但是材料費不多，所以對于這類企業(yè)來講，管理不好稅負可能將會增加，所以只有走建筑勞務(wù)分包才合算，不能走工資表。很多人走工資條，全是人工費就沒有抵扣的，稅負就會更重。

當(dāng)然道路施工企業(yè)還有別的抵扣，比如買機器可以抵扣17%。對于道路施工企業(yè)，買設(shè)備、租新的辦公樓就要策劃了，可以抵扣17%，設(shè)備不買如果租也可以抵扣17%的，給公司員工做工作服也可以抵扣17%，給公司管理層買電腦，電子設(shè)備，也可以抵扣17%，公司給所有項目經(jīng)理買車產(chǎn)權(quán)注冊公司名下，維修費、油費、買車錢、保險費全抵扣。買車費抵扣17%、油費抵扣17%、維修費17%、保險費抵扣6%。產(chǎn)權(quán)要在公司名下，不要以個人名義，這樣就可以抵扣。道路施工的監(jiān)理費，路兩旁的綠化也可以抵扣13%，樹死了在重新栽植，這條路做工程概算，樹多少，覆蓋率多少，測算進去，抵扣13%，像勘探費可以抵扣6%，不同的路國家規(guī)定也不一樣，還有工程造價費抵扣6%，所以這個就要做好策劃。

第五篇：2016年營改增后房地產(chǎn)增值稅計算案例

某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）為增值稅一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，2016年7月發(fā)生如下經(jīng)營業(yè)務(wù)：

（1）甲公司將一套自行開發(fā)的房屋無償贈送給新星公司，這套房屋成本價為90萬元，按照甲公司最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定價值為111萬元（包括銷項稅額）。（2）采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款39100萬元，已開具增值稅專用發(fā)票，銷售建筑面積為49000平方米；該項目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項目取得土地支付土地出讓金40000萬元，已取得土地出讓金符合規(guī)定的有效憑證。（3）采取預(yù)收款方式銷售房屋，收到預(yù)收賬款3330萬元。

（4）銷售《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前的住宅，辦理入住并收款4200萬元。

（5）甲公司購買一臺機械設(shè)備，增值稅專用發(fā)票注明的價款為100萬元，增值稅稅額為17萬元。

（6）甲公司購入一處不動產(chǎn)，增值稅專用發(fā)票注明的價款為2000萬元，增值稅稅額為220萬元。

（7）甲公司支付房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計費636萬元，增值稅專用發(fā)票注明的價款為600萬元，增值稅稅額為36萬元。

（8）甲公司以包工包料方式將鴻達建筑工程項目通過公開招標(biāo)，騰飛建筑公司中標(biāo)承建該工程項目，工程結(jié)算價款為8325萬元，取得增值稅專用發(fā)票注明的價款為7500萬元，增值稅稅額為825萬元。要求：

1.作出業(yè)務(wù)（1）-業(yè)務(wù)（8）的會計分錄。2.計算甲公司2016年7月份應(yīng)納的增值稅。

二、案例解析

1.要想正確作出每筆業(yè)務(wù)的會計分錄，就要計算出每筆業(yè)務(wù)的銷項稅額、進項稅額。本案例既考核了營改增相關(guān)知識，又考核了會計基本功。

業(yè)務(wù)（1）：要按照視同銷售處理。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）第十四條第（二）款規(guī)定，下列情形視同銷售不動產(chǎn)：單位向其他單位無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！秾嵤┺k法》第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照納稅人最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定?！秾嵤┺k法》）第十五條第（2）款規(guī)定，提供銷售不動產(chǎn)，稅率為11%；《實施辦法》第二十三條規(guī)定，一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）；《實施辦法》第二十二條規(guī)定，銷項稅額=銷售額×稅率。

業(yè)務(wù)（1）銷項稅額=111÷（1＋11%）×11%=11萬元,會計分錄為： 借：營業(yè)外支出 101

貸：開發(fā)產(chǎn)品 90

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)11 業(yè)務(wù)（2）：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。國家稅務(wù)總局第18號公告第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。【房企財稅微信：fdccspx】 業(yè)務(wù)（2）銷項稅額=（39100-40000×49000÷70000）÷（1+11%）×11%=1100萬元。會計分錄為：

借：現(xiàn)金或銀行存款 39100

貸：主營業(yè)務(wù)收入 38000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)1100 業(yè)務(wù)（3）：根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%，適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算。預(yù)收賬款3330萬元應(yīng)預(yù)繳增值稅=3330÷（1+11%）×3%=90萬元。會計分錄為：

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 90

貸：銀行存款 90 業(yè)務(wù)（4）：根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第八條規(guī)定，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)老項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。甲公司可以選擇簡易計稅辦法計稅。

業(yè)務(wù)（4）應(yīng)計提增值稅額=4200÷（1＋5%）×5%=200萬元。會計分錄為： 借：現(xiàn)金或銀行存款 4200

貸：主營業(yè)務(wù)收入4000

應(yīng)交稅費——未交增值稅——簡易計稅方法 200 業(yè)務(wù)（5）：進項稅額=17萬元。會計分錄為： 借：固定資產(chǎn) 100

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)17

貸：銀行存款 117 業(yè)務(wù)（6）：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)包括以直接購買形式取得的不動產(chǎn)。第四條規(guī)定，納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。業(yè)務(wù)（6）確定的2016年7月進項稅額=220×60%=132萬元，待抵扣進項稅額為=220×40%=88萬元。會計分錄為： 借：固定資產(chǎn) 2000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)132

應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 88

貸：銀行存款 2220 2017年7月會計處理如下：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)88

貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 88 業(yè)務(wù)（7）：進項稅額=36萬元，會計處理如下： 借：開發(fā)成本——前期工程費 600

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)36

貸：銀行存款 636 業(yè)務(wù)（8）：進項稅額=825萬元，會計處理如下： 借：開發(fā)成本——建筑安裝工程（鴻達項目）7500

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)825

貸：應(yīng)付賬款——騰飛建筑公司 8325

2.計算應(yīng)納增值稅（1）一般計稅方法

銷項稅額=11+1100=1111萬元 進項稅額=17+132+36+825=1010萬元

應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進項稅額=1111-1010=101萬元（2）簡易計稅方法 應(yīng)納增值稅=200萬元

（3）根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。甲公司已預(yù)繳稅款90萬元可以抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額。甲公司2016年7月應(yīng)納增值稅=101+200-90=211萬元。