第一篇：超純鐵精粉項(xiàng)目分析

超純鐵精粉項(xiàng)目分析 張麗紅 | 一、項(xiàng)目概論 超純鐵粉是粉末冶金、磁性材料、永磁鐵氧體產(chǎn)品生產(chǎn)的基礎(chǔ)材料 , 消耗量大 , 應(yīng)用面積廣 , 主要應(yīng)用于汽車、摩托車、農(nóng)機(jī)、機(jī)械、焊接、火焰切割、家電、化工、航天、電子、辦公裝備、食品、醫(yī)藥、水處 理等行業(yè)。超純鐵粉還是制取還原鐵粉的優(yōu)質(zhì)原料。隨著我國(guó)粉末冶金的飛速發(fā)展，粉末冶金工業(yè)市場(chǎng)前景看好，粉末冶 金制造業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭。目前國(guó)內(nèi)許多鐵粉的品種和質(zhì)量滿足 不了市場(chǎng)需求。本項(xiàng)目采用先進(jìn)的制取工藝生產(chǎn)超純鐵粉。主要生產(chǎn) 磁性材料、粉末冶金的基礎(chǔ)材料、制取還原鐵粉的優(yōu)質(zhì)原料。為高純 鐵精礦展現(xiàn)了良好的市場(chǎng)前景。

二、市場(chǎng)需求分析 一個(gè)國(guó)家粉末冶金工業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)志是以超級(jí)鐵精礦的產(chǎn)量、品種、質(zhì)量及成本來衡量的。具不完全統(tǒng)計(jì) , 當(dāng)前我國(guó)粉末冶金每年原材料 的需求量可達(dá)數(shù)十萬噸。磁性材料產(chǎn)量已達(dá) 100 多萬噸，缺口非常大。世界磁性材料產(chǎn)量以 15 ％的年增長(zhǎng)率增加，由于一些發(fā)達(dá)國(guó)家以及 港、臺(tái)地區(qū)磁性材料工業(yè)逐步向中國(guó)轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)今后幾年內(nèi)我國(guó)磁性 材料工業(yè)將有較大的發(fā)展，對(duì)原料的需求無論在數(shù)量上還是質(zhì)量上都 將有較大幅度的增長(zhǎng)和提高。在新的形勢(shì)下，有效利用市場(chǎng)需求大、附加值高的超純鐵精粉資源可提高綜合效益。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)的磁性材料常見的是永磁鐵氧體。生產(chǎn)原料主要是氧化鐵紅、歷史老照片不能說的秘密慈禧軍閥明末清初文革晚清鐵鱗和鐵精礦。由于氧化鐵紅價(jià)高，鐵鱗量少，且質(zhì)量不穩(wěn)定，因此，超純鐵精礦憑借其質(zhì)量高、來源廣的優(yōu)勢(shì)已成為許多永磁鐵氧體預(yù)燒 料生產(chǎn)的首選原料。隨著人們的生活的不斷提高，家電、不銹鋼制品正快速進(jìn)入家庭，據(jù) 統(tǒng)計(jì)我國(guó)的產(chǎn)量目前不足 20%，國(guó)外的不銹鋼制品行業(yè)將會(huì)大量涌入 中國(guó)，中國(guó)的原材料和廉價(jià)的勞動(dòng)力使銷售價(jià)格低于國(guó)外的原材料的 成本。采用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，生產(chǎn)還原鐵粉的優(yōu)質(zhì)原料將是我們一個(gè) 非常好的發(fā)展契機(jī)，國(guó)家近期不允許再建高爐的政策導(dǎo)向，給生產(chǎn)直 接還原鐵帶來很好的發(fā)展機(jī)遇，優(yōu)質(zhì)精礦需求量可望與日俱增。如果 抓住這個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇 , 將會(huì)帶來較大的社會(huì)效益。

三、生產(chǎn)工藝流程 超純粉，一般指 TFe 含量大于 71.5 ％、Si02 小于 0.6 ％、Fe304 在 99 ％ 以上的精礦粉。它既是選礦的深加工產(chǎn)品，又是一種很有發(fā)展?jié)摿Φ?新型功能材料，不但用于粉末冶金、生產(chǎn)金屬化球團(tuán)和磁性材料，還 可用于化工、環(huán)保、食品保鮮和污水處理等領(lǐng)域。超純精礦粉是將常 規(guī)的精礦用浮選法(包括正浮選和反浮選)、磁選法、電選法等聯(lián)合流 程進(jìn)一步分選得到的。由于粗選鐵精礦品位已達(dá) 66 ％，因此，要進(jìn)一步提高鐵精礦品位，必須采用特殊的工藝處理方 法，使得精選鐵精礦品位達(dá)到超純粉的標(biāo)準(zhǔn) > 標(biāo)準(zhǔn)要求。超純鐵精礦粉生產(chǎn)還原鐵粉在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分類： 還原鐵粉的化學(xué)成分穩(wěn)定、純度高（其全鐵含量達(dá) 98.5% 以上）、雜技含量低、壓縮性高、成型性好，是一種優(yōu)質(zhì)的粉末冶金機(jī)械零件 生產(chǎn)的基礎(chǔ)原料。文中闡述了國(guó)內(nèi)外由超純鐵精礦粉生產(chǎn)還原鐵粉的 發(fā)展現(xiàn)狀及技術(shù)進(jìn)步，并指出在我國(guó)用超純鐵精礦粉還原生產(chǎn)鐵粉的 發(fā)展前景。工業(yè)鐵粉是一類技術(shù)指標(biāo)高、質(zhì)量要求嚴(yán)、量大面廣的冶金產(chǎn)品，其 工藝技術(shù)、生產(chǎn)規(guī)模、品種質(zhì)量都是衡量一個(gè)國(guó)家粉末冶金水平的重 要標(biāo)志之一。還原鐵粉作為工業(yè)鐵粉的一種，具有自身的特點(diǎn)和用途。在粉末冶金 工業(yè)中，還原鐵粉顆粒細(xì)且多內(nèi)孔，呈不規(guī)則形狀，比表面積大，多 用于低、中高密度、中高強(qiáng)度的粉末制品及薄壁、異形零件等，是潤(rùn) 滑軸承、離合器部件、凸輪等不可缺少的原材料。還原鐵粉的生產(chǎn)是利用氣體或固體燃料（如氨分解氣、H2、CO、固 體碳，或氣體和固體聯(lián)合燃料）作為還原劑，將鐵氧化物（如鐵礦精 礦粉、低碳沸騰軋鋼鐵鱗，黃鐵礦、硫酸亞鐵、氯化亞鐵、氧氣轉(zhuǎn)爐 炬鋼爐灰）在固體狀態(tài)下還原成一種金屬化程度相當(dāng)高的鐵產(chǎn)品的工 藝過程，其全鐵含量超過 98.5% 以上，C 含量小于 0.01%，P、S 含量 非常低。其原料主要是超純磁鐵精礦粉、低碳沸騰軋鋼鐵鱗。國(guó)外 80% ～ 90% 的還原失粉都是以超純鐵精礦粉為原料進(jìn)行生產(chǎn)的。在以鐵鱗為原料的還原鐵粉生產(chǎn)工藝中，對(duì)原料鐵鱗的種類要求非常 嚴(yán)格，只有低碳沸騰軋鋼鐵鱗才可以用于還原鐵粉的生產(chǎn)。但是隨著 鋼鐵工業(yè)的迅速發(fā)展，這類鐵鱗大量被冶金工業(yè)再利用，導(dǎo)致其來源 范圍變窄，價(jià)格上升，引起大量劣質(zhì)鐵鱗泛濫市場(chǎng)，這就從根本上影 響了還原鐵粉的化學(xué)成份、物理、冶金性能 / 所以難以用大批量生產(chǎn) 質(zhì)量穩(wěn)定、檔次高的粉末冶金還原鐵粉。因此，還原法生產(chǎn)鐵粉的原 料資源就成為國(guó)內(nèi)鋼鐵粉末冶金工作者期待解決的問題之一。超純鐵精礦粉既是一種選礦深加工產(chǎn)品，又是一種新型功能材料。與 鐵鱗相比較，它具有純度高，量大質(zhì)穩(wěn)，有害雜技少，特別是錳含量 極低等優(yōu)點(diǎn)。并且由于選礦深加工工藝技術(shù)的需要，使其粒度較細(xì)，-200 目的粒級(jí)含量達(dá)到 95% 以止，比表面積大，從而增加了與 CO 的 反應(yīng)速度，使得鐵粉生產(chǎn)率較鐵鱗高 36% 左右，而且該工藝具有流程 短，能耗低等特點(diǎn)。再者用它生產(chǎn)的還原鐵粉具有發(fā)達(dá)的海綿體結(jié)構(gòu)，顆粒更加疏松多孔，這樣一來，在很大程度上提高了鐵粉的成型性和 壓縮性，改善了鐵粉壓坯的燒結(jié)性能，因而它在節(jié)材省能、改進(jìn)質(zhì)量、提高產(chǎn)量方面更具有潛力。其次，用它來生產(chǎn)金屬化球團(tuán)，直接軋制 鋼材；由于失紅價(jià)格昂貴，鐵鱗成分不穩(wěn)、大多磁性材料生產(chǎn)廠家用 超純鐵精礦粉生產(chǎn)的海綿鐵快速冷卻制取非平衡材料、廢水處理、化 工顏料、蓄電池、高純度的海綿鐵，作為冶煉特種鋼的原料等等。

第二篇：“PVC-U純國(guó)標(biāo)排水管”項(xiàng)目分析報(bào)告

“PVC-U純國(guó)標(biāo)排水管”項(xiàng)目分析報(bào)告

根據(jù)我國(guó)化學(xué)建材2015年發(fā)展規(guī)劃：2015年全國(guó)新建、改建、擴(kuò)建工程中，建筑排水管道采用塑膠管道的比例須達(dá)到85％以上。其中主要有PVC、PE、PP管道三大類，而PVC管道占整個(gè)塑料塑膠管道總份額的70%左右，總體市場(chǎng)前景看好。

但由于國(guó)內(nèi)PVC-U管道系統(tǒng)長(zhǎng)期執(zhí)行的“國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)”是“非等效采用”ISO標(biāo)準(zhǔn)，和ISO標(biāo)準(zhǔn)還有一定的差距：

1.沒有規(guī)定對(duì)材料斷裂韌度的要求； 2.同時(shí)又降低材料抗沖擊性能的要求。

因此在PVC-U管道行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過程中，對(duì)管道“抗開裂、抗沖擊性能”始終沒有引起足夠重視。由此導(dǎo)致大量的“高鈣”、“非標(biāo)”管道充斥市場(chǎng)，目前碳酸鈣已成PVC-U排水管行業(yè)的“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>

因低端市場(chǎng)的生產(chǎn)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈?！皟r(jià)格戰(zhàn)”已成“唯一殺手锏”，逐漸形成了“價(jià)格越低越好銷”的惡性循環(huán)。逼迫一些大企業(yè)也要生產(chǎn)不同“檔次、價(jià)格”的管道，以適應(yīng)市場(chǎng)，求得生存空間----其實(shí)就是用管材中“添加多少比例鈣粉”的方法進(jìn)行產(chǎn)品分類。而近期相關(guān)監(jiān)理部門通過對(duì)不合格“PVC-U排水管材”的質(zhì)量分析總結(jié)，所暴露的主要質(zhì)量問題如下：

1.排水管產(chǎn)品的拉伸屈服強(qiáng)度不足。通常硬聚氯乙烯管材“拉伸屈服強(qiáng)度”會(huì)大于其“拉伸斷裂強(qiáng)度”，但一些管材由于碳酸鈣填充量過高，在試驗(yàn)過程中經(jīng)常未出現(xiàn)“屈服”而直接斷裂現(xiàn)象。

2.管材抗落錘沖擊試驗(yàn)不過關(guān)。產(chǎn)品抗落錘沖擊表征管材在“存放、運(yùn)輸、安裝、使用”過程中抵抗外物碰撞等對(duì)管材的損傷能力，如該項(xiàng)檢測(cè)不合格，則管材在上述過程中就容易出問題。

3.管材密度過大。碳酸鈣填充會(huì)提高材料密度，但過多填充鈣粉后，不但會(huì)導(dǎo)致管材抗沖擊性能下降，也會(huì)使管材無法達(dá)到 “50年的預(yù)期使用壽命”。

由于多年來國(guó)內(nèi)市場(chǎng)忽視了對(duì)PVC-U排水管的“韌性“要求，再加上國(guó)內(nèi)在施工、安裝過程中也經(jīng)常不遵守規(guī)范的現(xiàn)實(shí)，因此我國(guó)的PVC-U排水管系統(tǒng)的“事故率”也極為密集?？烧f“已犯眾怒“，成為市場(chǎng)詬病。

一些注重品質(zhì)的業(yè)主，出于對(duì)排水管市場(chǎng)的不信任，甚至直接尋找生產(chǎn)“給水、化工管道”的企業(yè)來定制“排水管”。而目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的在建工程項(xiàng)目也都對(duì)管道品質(zhì)提出了“質(zhì)

檢”要求，提出“檢驗(yàn)不達(dá)標(biāo)管材拒絕入場(chǎng)”的監(jiān)理門檻。由此甚至直接催生出“檢測(cè)管、安裝管隔離操作”的行業(yè)潛規(guī)則。

而隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多企業(yè)（業(yè)主、建筑商、房產(chǎn)商等）在獲得企業(yè)生存發(fā)展的“第一桶金”，形成企業(yè)規(guī)模后，都開始有意識(shí)提升自身的“企業(yè)形象”。目前，國(guó)內(nèi)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“鑄造品牌”的營(yíng)銷階段。

另外，在我國(guó)推廣應(yīng)用PVC-U管道系統(tǒng)，還有一個(gè)不可回避的問題：“抗震性能”。我國(guó)屬地震多發(fā)區(qū)，根據(jù)GB50011-2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》介紹，2000年底，在全國(guó)663個(gè)城市中，有582個(gè)要求抗震設(shè)防（規(guī)定6度以上），占全國(guó)城市總數(shù)的87.8%。

綜上所述，PVC-U排水管混亂的生產(chǎn)現(xiàn)狀，和市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)PVC-U排水管的需求，目前已形成對(duì)立面。國(guó)內(nèi)PVC排水企業(yè)也都開始積極研究對(duì)策，主動(dòng)改變觀念，以期拿出真正符合市場(chǎng)預(yù)期的產(chǎn)品。

不重視質(zhì)量轉(zhuǎn)型的企業(yè)，及粗制濫造的管道產(chǎn)品，其市場(chǎng)訂單會(huì)越來越少，最終難以生存。而通過我們?cè)谑袌?chǎng)上對(duì)其他排水管制造商的產(chǎn)品追蹤，發(fā)現(xiàn)像一些大型企業(yè)已經(jīng)在推出“完全達(dá)到國(guó)標(biāo)”的排水管產(chǎn)品（密度1.50~1.56g/cm3，維卡82.5℃，推算鈣粉含量15~25份左右）。這也說明市場(chǎng)對(duì)高檔排水管的需求還是客觀存在的。而像“檢測(cè)管、安裝管隔離操作”的行業(yè)潛規(guī)則之所以能流行，也側(cè)面說明了市場(chǎng)上已經(jīng)真實(shí)積聚了“需要高品質(zhì)排水管”的巨大能量。

當(dāng)然，市場(chǎng)雖然存在，但也不是那么容易開拓，積弊于過往的排水管整體市場(chǎng)形象的低落，一般客戶在選擇高品質(zhì)排水管的時(shí)候，更多考量的是制造商的“品牌號(hào)召力”。

而作為后發(fā)企業(yè)，想在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中反手占先，首先就必須破除“以企業(yè)規(guī)模劃分品牌號(hào)召力”的概念。因?yàn)槠髽I(yè)是否是“行業(yè)領(lǐng)軍人物”，一直充滿變數(shù)。自國(guó)家開放以來，各行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)都在不斷變換：“巨人”、“愛多”、“三株”、“長(zhǎng)虹”等諸多企業(yè)都先后穩(wěn)做行業(yè)霸主，可隨后就煙消云散。個(gè)中原因雖然不同，但在“順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則崛起后轉(zhuǎn)而保守，以致不能適應(yīng)市場(chǎng)變革步伐”這一點(diǎn)上，多少有些共通之處。而在市場(chǎng)主導(dǎo)時(shí)代，“適者為王”毫不過分。類似故事，在排水行業(yè)也是朝夕可見。

“##企業(yè)”目前雖然還只是排水行業(yè)里所謂的“

二、三線品牌”，但整個(gè)企業(yè)卻充滿朝氣。且能及時(shí)發(fā)覺市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的來臨，這當(dāng)然與公司領(lǐng)導(dǎo)層深度的市場(chǎng)觀察能力，及豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)有關(guān)。而在戰(zhàn)略規(guī)劃上，也已然走到前面。當(dāng)然，在“純國(guó)標(biāo)管排水管”的量產(chǎn)和運(yùn)作上，還需要更多“異質(zhì)思維”的突破與考量。

1.對(duì)于“生產(chǎn)”這一塊，我們不會(huì)“簡(jiǎn)單做個(gè)配方投產(chǎn)”就行?！白鼍鸵ψ龅骄隆保∥覀?/p>

要對(duì)“擠出設(shè)備、模具、原料”等所有細(xì)節(jié)做充分改善，并結(jié)合“配方”改良，使管材 “物性”在超越同行的基礎(chǔ)上，外觀亮度也能有一個(gè)“質(zhì)”的提升，以有效吸引市場(chǎng)眼球，并努力走在行業(yè)前端。

2.緊密抓住公司落戶“上?！钡倪@個(gè)特點(diǎn)進(jìn)行宣傳。作為一個(gè)國(guó)際化的大都市，“上?！北旧砭褪恰柏?cái)富、科技、創(chuàng)新、專業(yè)、精致、時(shí)尚”的代言人。在這個(gè)都市里，每天都會(huì)有大量“品牌”被發(fā)布，并迅速被市場(chǎng)接受。公司可以大力圍繞“藍(lán)色、科技、精致”的營(yíng)銷理念展開推廣工作。如再善用“集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)”的“資本”概念，做好“企業(yè)文化”的內(nèi)涵文章，就能在市場(chǎng)上塑造出“行業(yè)里游進(jìn)來一條大鱷魚”的形象，則“強(qiáng)勢(shì)品牌與新概念產(chǎn)品”的結(jié)合就比較容易被客戶接受（若能在有意無意間制造點(diǎn)“小道消息”，“透露”企業(yè)某些“深厚背景”來，則更易市場(chǎng)操作）。

3.從生產(chǎn)技術(shù)能力看，##主要的生產(chǎn)管理人員都擁有豐富的“低鈣標(biāo)準(zhǔn)管”的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，因此生產(chǎn)“完全國(guó)標(biāo)”的排水管，更易發(fā)揮他們的技術(shù)特長(zhǎng)。后續(xù)公司再完善“現(xiàn)代企業(yè)管理模式和薪酬制度”，努力建設(shè)/挽留人才梯隊(duì)，使員工安心工作，透過熟練工人的留任而逐漸積累技術(shù)能量，夯實(shí)企業(yè)基礎(chǔ)。

4.從工廠的場(chǎng)地看，擁有足夠的發(fā)展空間。而工廠又屬公司自建，不但沒有場(chǎng)地“租金”的困擾，還可隨意調(diào)整生產(chǎn)布局。與其他租場(chǎng)地生產(chǎn)的小企業(yè)比較，公司在市場(chǎng)上的“抗摔打能力”，無疑具有成本優(yōu)勢(shì)。

5.從營(yíng)銷角度看，一般有以下幾種營(yíng)銷模式可以組合應(yīng)用：

①市場(chǎng)代理經(jīng)銷。此種營(yíng)銷模式最為辛苦，且成效緩慢，然一旦站穩(wěn)市場(chǎng)，則可保持足夠的市場(chǎng)品牌占有率，且其市場(chǎng)份額較為穩(wěn)固。

②綁定房產(chǎn)商或建筑商，由他們協(xié)調(diào)引入市場(chǎng)。這個(gè)方法可避免售后服務(wù)的諸多“消極因素”的影響，但銷售利潤(rùn)稀薄，且不適用大項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。

③和項(xiàng)目的業(yè)主關(guān)系融洽，依托關(guān)系紐帶招攬業(yè)務(wù)。但此法不易復(fù)制擴(kuò)張。

④聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)院推薦進(jìn)入市場(chǎng)。這個(gè)辦法適于項(xiàng)目招投標(biāo)，且易于擴(kuò)張。但對(duì)“售后服務(wù)”能力要求很多，要能夠及時(shí)擺平各方面“利益參與者”的刁難，避免有始無終。

而無論采用何種模式營(yíng)銷，最終都是要先“做好產(chǎn)品”，再由市場(chǎng)評(píng)說。

綜上所述，我們可以緊密圍繞“上海”；“多元經(jīng)營(yíng)大鱷”；“藍(lán)色、科技、精致”的概念進(jìn)行包裝營(yíng)運(yùn)，則我們事業(yè)的發(fā)展，大有潛力。

第三篇：項(xiàng)目分析

鼓樓尚街項(xiàng)目分析

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

“鼓樓尚街”，地處步行街北軸，位于銀川市文化東街與湖濱街之間，及城市商圈快速發(fā)展的核心地段。東至銀基花園，南接文化東街，西至文湖巷，北靠湖濱東街。坐擁城市中心交通樞紐之地，距離鼓樓僅百米之遙。項(xiàng)目總占地約30畝，由5棟公寓樓、1棟商務(wù)樓以及沿街商業(yè)組成，總規(guī)劃建筑面積約8萬平米，其中：住宅約2.4萬平方米，商業(yè)約2.6萬平方米，辦公區(qū)及劇場(chǎng) 9000平方米，地下商業(yè)及停車場(chǎng)約2萬平方米。鼓樓尚街商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目依據(jù)Lifestyle Shopping Center的開發(fā)模式，規(guī)劃出超市、流行前線時(shí)尚賣場(chǎng)、精品時(shí)尚街、美食街、酒吧區(qū)、劇場(chǎng)影院、創(chuàng)意辦公區(qū)、精品公寓等八大功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)多元業(yè)態(tài)的組合，活力的商業(yè)混合區(qū)。鼓樓尚街旨在通過以大型超市為主力店，依靠特色餐飲、咖啡廳、酒吧、KTV、劇場(chǎng)的引入，以滿足全市年輕人的時(shí)尚消費(fèi)為出發(fā)點(diǎn)，以時(shí)尚購(gòu)物為輔助功能，從而打造出一個(gè)極具文化、休閑、娛樂、購(gòu)物特色的不夜城。

地理位置：

眾所周知，地理位置對(duì)于一個(gè)樓盤升值潛力的重要性。鼓樓北街貫穿項(xiàng)目南北，連接起步行街，文化東街、湖濱東街、組成項(xiàng)目人流的強(qiáng)有力磁場(chǎng)，由此而形成沿街精品購(gòu)物街區(qū)，讓百年商圈不再蒼老、九位一體商業(yè)讓鼓樓尚街更顯活力?！肮臉巧薪帧弊鴵砉臉巧倘诵膮^(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈新業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財(cái)富價(jià)值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。老銀川人都知道，以鼓樓為中軸的黃金地帶涵蓋了新華街商圈的各大商店和超市，是銀川市客流量最高的集中區(qū)，鼓樓周邊一直以來也是廣大商家的必爭(zhēng)之地。寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)公司正是看到了鼓樓以北的城市發(fā)展前景和未來商機(jī)，于是投巨資打造大型商業(yè)集中區(qū)，打通了鼓樓直達(dá)湖濱街的城市主干道，徹底改變這里的交通環(huán)境及居住環(huán)境。該項(xiàng)目整體規(guī)劃定位在未來城市發(fā)展階段的全新認(rèn)知之上，突出建筑品質(zhì)及景觀，它將成為銀川市區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向精品化、高端化提升的商業(yè)集中區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)升級(jí)和消費(fèi)意識(shí)升級(jí)的又一個(gè)最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街”于步行街一脈相連，集室內(nèi)精品購(gòu)物，大型超市，星級(jí)影城，大劇院，美食廣場(chǎng)，公寓，金融，酒店，商務(wù)辦公，九位一體的時(shí)尚生活商業(yè)街區(qū)，革新百年商圈新業(yè)態(tài)，為銀川新華商圈再添活力。同時(shí)，鼓樓北街打通至湖濱街也將方便市民出行，惠澤周邊商家，帶動(dòng)以鼓樓為中心的百年商圈再次騰飛。鼓樓至今為止已有193年歷史，承載著幾代寧夏人的夢(mèng)想，見證著銀川從落后到繁華，從革命基地變成如今的商業(yè)中心。時(shí)間幫我們驗(yàn)證了一切，選擇鼓樓尚街，就是選擇整個(gè)銀川未來發(fā)展的脈絡(luò)，與城市共同繁榮。

交通配套：

附近周邊配套有：酒店：錦江之星、盛世花園大酒店、七天酒店、福錦酒店 商業(yè)：玉皇超市、隆欣商場(chǎng)、中山商場(chǎng)、匯川商場(chǎng)、新華百貨、華聯(lián)商廈 文教：興慶區(qū)第十五小學(xué)、二十一小學(xué)、銀川市圖書館

銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、石嘴山銀行等 餐飲：粵珍軒、毛家飯店、香春基、鼓樓飯店、天富漢餐、天吉海砂鍋、融德餐廳等 醫(yī)院：銀川市口腔醫(yī)院

其它：萬達(dá)國(guó)際影城、金鳳凰電影文化中心、百麗體育、華君電玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交車，讓出行更加的方便。

周邊道路流線通暢，多條公交干線經(jīng)過。全方位立體交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)勢(shì)匯集來自四面八方的消費(fèi)群體。

周圍環(huán)境：

“鼓樓尚街”，一座12萬平米頂級(jí)風(fēng)范商業(yè)帝國(guó)，九位一體的商業(yè)功能模式，一座全地區(qū)，全客層，全時(shí)段，全方位市場(chǎng)定位的商業(yè)航母，一座可逛，可購(gòu)可居，可玩的24小時(shí)城市生活夢(mèng)想總站......體驗(yàn)式開放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風(fēng)情步行街 ——時(shí)尚內(nèi)街，獨(dú)秀銀川！項(xiàng)目摒棄傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費(fèi)環(huán)境，以全新Lifestyle開放式的國(guó)際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣，讓購(gòu)物者充分體驗(yàn)國(guó)際化商業(yè)街的時(shí)尚與休閑。

“鼓樓尚街”它以最優(yōu)勢(shì)的品牌資源，提升其商業(yè)整體價(jià)值，且鋪鋪臨街，營(yíng)造出獨(dú)具魅力的商業(yè)空間。一連二的商鋪結(jié)構(gòu)，空間布局合理，黃金業(yè)態(tài)組合，成就黃金旺鋪標(biāo)桿，堪稱鼓樓商圈極其稀缺的沿街旺鋪。將成為區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向精品化、高端化提升的集中商業(yè)區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)意識(shí)升級(jí)的又一個(gè)最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街“是體驗(yàn)式開放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風(fēng)情步行街——時(shí)尚內(nèi)街，獨(dú)秀銀川!項(xiàng)目摒棄了傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費(fèi)環(huán)境，以全新Lifestyle開放式的國(guó)際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣，讓購(gòu)物者充分體驗(yàn)國(guó)際化商業(yè)街的時(shí)尚與休閑。

商業(yè)情結(jié)：

作為中國(guó)古代用于報(bào)時(shí)的建筑，鐘鼓樓傳承了中華傳統(tǒng)建筑風(fēng)格和“天人合一”的文化形態(tài)。它內(nèi)積的歷史滄桑和人文內(nèi)涵也見證了其他日新月異的建筑層層更迭。經(jīng)過千百年的洗禮，鐘鼓樓不僅形成了其獨(dú)特的建筑風(fēng)格，也很好地將鐘鼓樓商業(yè)歷史文化傳承、融匯，無論是北京的南鑼鼓巷、抑或是西安的鼓樓西大街，都體現(xiàn)了中國(guó)人自古就有一份關(guān)于鼓樓的商業(yè)情結(jié)。銀川百年鼓樓因商賈云集、繁華興隆而享譽(yù)區(qū)內(nèi)外，堪稱銀川商業(yè)的發(fā)源地。

如今，鼓樓商圈已是銀川市家喻戶曉的成熟商圈，這里集美食廣場(chǎng)、時(shí)尚品牌、娛樂消遣于一體的商業(yè)氛圍為樂活的銀川人民平添精彩。時(shí)尚快樂的銀川人對(duì)美的追求也越來越高，他們尋求更便捷、更優(yōu)化、更辛辣的概念新生活，而作為舊城改造項(xiàng)目——鼓樓尚街的出現(xiàn)將牢牢抓住銀川人的眼球。通過以鼓樓尚街為代表的舊城改造項(xiàng)目，鼓樓北街以現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格為主，而鼓樓依舊是銀川歷史風(fēng)貌街區(qū)的代表。歷經(jīng)滄桑變革，她的巍峨存在提醒一代代銀川人保持從容淡定，她的深沉穩(wěn)重安撫一代代喧囂的都市情緒。時(shí)代在變，鼓樓文化的“天人合一”本性依舊是其他建筑無法取代的！尊重銀川，尊重這座城的歷史，據(jù)守百年核心商圈，“鼓樓尚街”締造九位一體時(shí)尚新生活。

繁華尚街：

2013年，承載了銀川市發(fā)展歷史的老城區(qū)——興慶區(qū)拉開了舊城改造的序幕，通過對(duì)舊城更新改造和道路暢通工程的實(shí)施，全面優(yōu)化銀川建設(shè)格局，重現(xiàn)千年文化名城風(fēng)貌，凸顯百年鼓樓歷史人文特色。被銀川市政府列為2013年舊城改造重點(diǎn)工程和重點(diǎn)道路打通工程計(jì)劃，即通過將鼓樓北街打通、延伸并進(jìn)行整體改造，打造出一條南北全長(zhǎng)174米的特色主題商業(yè)街區(qū)——“鼓樓尚街”，更是備受矚目。

食“尚”生活

銀川作為移民型城市，匯聚了全國(guó)各地的餐飲派系和資深食客，他們刺激著銀川美食行業(yè)蓬勃發(fā)展?！肮臉巧薪帧币?guī)劃設(shè)計(jì)的餐飲美食區(qū)距中心島開間3米，門前走廊開闊，店內(nèi)窗明幾凈，通透的水晶吊燈發(fā)散著慵懶的光線，舒適的沙發(fā)搭配精致裝修溫暖著你的眼。在這里，設(shè)計(jì)師充分考慮到經(jīng)營(yíng)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)需求為食“尚”空間，解決最為便利的烹飪和就餐區(qū)域，加上美食美器，藝術(shù)品一樣的餐食，填滿的將不止是你的胃。

潮流尚牌

銀川現(xiàn)有的傳統(tǒng)購(gòu)物廣場(chǎng)在空間設(shè)計(jì)上較為封閉，業(yè)態(tài)也相對(duì)單一，可供選購(gòu)的品牌同質(zhì)性較強(qiáng)。為給市民營(yíng)造出可供工作、購(gòu)物、休閑同時(shí)進(jìn)行的全面活動(dòng)空間，“尚街”引進(jìn)休閑功能強(qiáng)大的生活式購(gòu)物街區(qū)模式?！肮臉巧薪帧蔽鲄^(qū)中部打造一條以天空為頂?shù)娘L(fēng)情街，開闊明朗的視野中，每件時(shí)裝都在陽(yáng)光下呈現(xiàn)出它的真實(shí)氣質(zhì)，讓“琳瑯滿目”不只是停留在文字和影像之中。

愛尚酒吧

銀川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范圍廣、年齡跨度大。套用奧地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。銀川人三五成群，聽著音樂聊聊心情，就著“辣糊糊”喝茶水，樂知天命、及時(shí)行樂的快樂精神從小養(yǎng)成?！肮臉巧薪帧钡木瓢稍谠O(shè)計(jì)的區(qū)劃上，按酒吧類型通過客群分層，有年輕人青睞的激情嗨吧，有適合沉穩(wěn)性格的演藝吧，也有商務(wù)禮儀規(guī)格的休閑茶座。

文化尚賞

隨著“鼓樓尚街”東區(qū)的寧夏大劇院重建完成，銀川的國(guó)粹傳承又將掀起新的熱潮。寧夏京劇團(tuán)名家薈萃，流派紛呈。如今尚街提供了嶄新的環(huán)境，藝術(shù)家們的夢(mèng)想可以在更高的舞臺(tái)起飛，銀川的票友戲迷朋友們有機(jī)會(huì)一飽耳福。鼓樓北街改造后，從滿足基本生活的需求，到品質(zhì)生活的享受，從品美食逛小店，到看大片觀名劇，無論是密集的工作洽談，還是溫暖的關(guān)懷，抑或是朋友間小聚，所有要求都能在這里一站式滿足，這里既是商業(yè)的頂級(jí)盛會(huì)，亦是文化的終極盛宴，更是呈現(xiàn)在我們視覺中的亮麗風(fēng)景。

特色商區(qū)：

近年來，在國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)控下，靠投資、炒賣住宅房產(chǎn)的現(xiàn)象受到打壓。住宅市場(chǎng)受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開發(fā)商開始逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢(shì)。在銀川，自2010年萬達(dá)、綠地等中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者高調(diào)進(jìn)駐后，商業(yè)地產(chǎn)也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在各區(qū)域拔地而起。隨著城市化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入快車道，有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。

近年來銀川房市開始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現(xiàn)。通過市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著城市擴(kuò)張與舊城改造項(xiàng)目的不斷增多，越來越多的銀川周邊市民搬遷進(jìn)入市區(qū)，對(duì)商業(yè)的需求開始日益增加。而銀川市區(qū)住宅樓盤較多，商業(yè)項(xiàng)目卻屈指可數(shù)，因此隨著城鎮(zhèn)化的不斷提高，將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，目前商業(yè)地產(chǎn)也被眾多房地產(chǎn)開發(fā)商看好。在2011年，金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)獲得成功后，銀川的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，城中心有金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)、悅海新天地、城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯(lián)廣場(chǎng)、西夏萬達(dá)廣場(chǎng)，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀(jì)城??涵蓋多種業(yè)態(tài)的城市綜合體可謂在銀川不同區(qū)域遍地開花。但隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等問題也開始顯現(xiàn)。

“鼓樓尚街”也是一座城市綜合體，但它區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，依據(jù)LifestyleShoppingCenter的開發(fā)模式，精心打造沿街精品購(gòu)物街區(qū)，更強(qiáng)調(diào)生活的娛樂休閑功能，為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)新的生活空間。地下設(shè)有國(guó)際連鎖超市和大型停車場(chǎng)，購(gòu)物中心囊括高端品牌、健身會(huì)所、特色美食、露天茶座、大型影院、風(fēng)格酒吧等九位一體商業(yè)，讓鼓樓尚街更顯活力。根據(jù)最新的消費(fèi)趨勢(shì)，項(xiàng)目還增加了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比重，如動(dòng)感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在商業(yè)地產(chǎn)開始扎堆的今天，要做到差異化經(jīng)營(yíng)，引入先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)模式，打造成特色的商業(yè)地產(chǎn)才能贏得市場(chǎng)。

百年商圈：

銀川“鼓樓尚街”，鼓樓北街絕版財(cái)富要塞。春華秋實(shí)，世事變遷，一個(gè)地方，一段時(shí)間，一種文化。千年鳳城，百年商圈。鼓樓望北天賦稀貴，財(cái)富基因世家傳承。鼓樓尚街，擎領(lǐng)百年商圈核心商業(yè)理念，據(jù)守鼓樓北街財(cái)富金軸，這里傳承著近千年的鳳城文化，這里沉淀著數(shù)百年的商業(yè)基因，擁有一大批消費(fèi)人群。

“鼓樓尚街”，秉承中國(guó)兩大New lifestyle設(shè)計(jì)精髓，依托鼓樓尚街商圈延續(xù)數(shù)百年的文化與商業(yè)氣息，全新打造適合銀川本地人消費(fèi)習(xí)慣的商業(yè)巨擘，漫步鼓樓尚街仿佛時(shí)光倒流，它將過去與現(xiàn)代、懷舊與時(shí)尚巧妙安排成一場(chǎng)獨(dú)特的商業(yè)交響樂?！肮臉巧薪帧币允f平米的超大規(guī)模，更新現(xiàn)代的建筑硬件，完美的業(yè)態(tài)組合，為銀川樓市及周邊地區(qū)市民打造高檔的New lifestyle商業(yè)，承載銀川市核心區(qū)地標(biāo)商業(yè)使命，它的出現(xiàn)必將推動(dòng)銀川商業(yè)的升級(jí)換代。百年商業(yè)老圈養(yǎng)育了銀川數(shù)代商業(yè)世家之后，于2013年，賦予了鼓樓商街新的歷史使命，傳承了百年商圈財(cái)富文化基因，讓百年商圈不再蒼老，使鼓樓商街更顯活力。

如今：鼓樓商街——革新百年商圈新業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位，統(tǒng)一規(guī)劃布局，統(tǒng)一招商招租，統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，統(tǒng)一營(yíng)銷推廣，統(tǒng)一賣場(chǎng)管理。讓投資商家演商業(yè)傳奇，大作千萬人生意！步行街轉(zhuǎn)型休閑商業(yè)街，打造都市形象名片。鼓樓尚街緊臨步行街，從文化街打通至湖濱路，是銀川市今年啟動(dòng)的舊城改造項(xiàng)目之一，即銀川步行街后又一個(gè)集九位一體時(shí)尚商業(yè)新街區(qū)。鼓樓尚街涵蓋了成功的商業(yè)步行街所需的地段優(yōu)勢(shì)、文化底蘊(yùn)、全新模式，并由實(shí)力雄厚的商業(yè)季候傾力打造，前景十分廣闊。

銀川城市擴(kuò)張與舊城改造，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供歷史機(jī)遇，鼓樓尚街項(xiàng)目占據(jù)的地塊是未來很難再有的，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，使得整個(gè)項(xiàng)目具有了非常大的商業(yè)投資潛力。一種商業(yè)、一種風(fēng)格、一種時(shí)尚就在鼓樓尚街。

隨著時(shí)代科技的日新月異，大型綜合商場(chǎng)的商業(yè)模式也在不斷的發(fā)生著變化。在繼傳統(tǒng)門店、百貨商城、購(gòu)物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業(yè)模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐漸形成。而鼓樓尚街就是秉承這種New lifestyle 的商業(yè)，逐步的站立在銀川樓市的這座金字塔上，讓這種先進(jìn)的商業(yè)模式放大于銀川，讓銀川與世界同步!

“ 鼓樓尚街”用以十二萬平米的超大規(guī)模，更新?lián)Q代的建筑硬件，完善的業(yè)態(tài)組合，為銀川及周邊地區(qū)市民打造全新的高檔的New lifestyle 商業(yè)，它能夠滿足市民購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費(fèi)需求而誕生的，強(qiáng)調(diào)休閑中購(gòu)物，娛樂中享受生活。它包羅了眾多主力店和商鋪，集購(gòu)物、休閑、體驗(yàn)、娛樂、飲食、商務(wù)為一體。在銀川市各業(yè)態(tài)間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的聚合體。它的出現(xiàn)承載了銀川市核心區(qū)地標(biāo)商業(yè)的使命，它必將推動(dòng)銀川商業(yè)的升級(jí)換代。

銀川鼓樓尚街能夠推出銀川商業(yè)的全新升級(jí)，正是因?yàn)楣臉巧薪值牡乩韮?yōu)勢(shì)?！肮臉巧薪帧钡靥幇倌瓿墒焐倘?nèi)，坐擁近300萬消費(fèi)人群，地段優(yōu)勢(shì)無須解釋，周邊配套十分繁華，打通至湖濱街，周邊8條公交干線經(jīng)過，大型百貨、大型超市、高檔社區(qū)、酒店及商務(wù)辦公林立，商業(yè)氣氛極其濃厚，又配有超大型停車場(chǎng)，700余地下停車位，新華商圈獨(dú)一無二，讓消費(fèi)者不再為停車發(fā)愁。鼓樓尚街坐擁鼓樓商圈核心區(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財(cái)富價(jià)值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。

房地產(chǎn)投資分析

呂瑤 12011248875 2011級(jí)經(jīng)管系房產(chǎn)(2)班

第四篇：項(xiàng)目分析

項(xiàng)目分析

－、項(xiàng)目現(xiàn)狀（略）

二、項(xiàng)目定量分析：

1核心商圈百貨類商業(yè)定量匯總：

·核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)總體量為42300平方米，共有商戶529戶；

·核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)業(yè)態(tài)分布基本一致；一層多設(shè)超市吸引客流；二層以男裝為主；三層以女裝為主；

四層以上為皮鞋、運(yùn)動(dòng)、文體等雜類；

·百貨類商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積都在30平方米以上；

總結(jié)：

·核心商圈內(nèi)市場(chǎng)類商業(yè)總體量為103520平方米，共有商戶1608戶；

·區(qū)城市場(chǎng)類商業(yè)整體低擋、落后、無規(guī)則和明確的功能分區(qū)；硬件也跟不上；

·區(qū)城市場(chǎng)類商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)鋪位一般都為20平方米

·本案就酒店配套來說肯定是中高檔商業(yè)物業(yè)，因此中低檔市場(chǎng)定位不太適宜；

·目前市場(chǎng)類商業(yè)業(yè)戶對(duì)單鋪位面積需求較大，但同時(shí)能承受租金能力較低，一層主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本項(xiàng)目做市場(chǎng)很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化； ·地下商業(yè)普遍不被認(rèn)可；

·如本案定位百貨類，可解品牌資源提升物業(yè)資源，同時(shí)招商較容易；

3核心商圈商業(yè)定量總會(huì)

總結(jié)：核心商圈百貨類和市場(chǎng)類商業(yè)總體重145820平方米，共有商戶2137戶；該數(shù)值未包含臨街和商圈外商業(yè)，如全部計(jì)算內(nèi)，人均商業(yè)面積已超過1平方米。

總結(jié):

·核心商圈內(nèi)有效商業(yè)供應(yīng)建筑體量為71000平方米，共有商戶1433戶； ·商圈正常臨街門市使用面積租金在1-2元╱天╱平方米，供銷大樓門市達(dá)5元╱天╱平方米。中心家具門市5.5元╱天╱平方米；

三、項(xiàng)目SWOT分析：

1、優(yōu)勢(shì)

·本案位于海拉爾河西核心商圈—三角地商圈，同時(shí)本案地處河?xùn)|至河西中央大橋把頭位置，是河?xùn)|消費(fèi)者來河西的必經(jīng)之路，同時(shí)項(xiàng)目所臨橋頭街也是商圈交通主干道，交通優(yōu)勢(shì)明顯；

·本案商業(yè)處于橋頭街與東大街十字路口把角處，外立面展示較強(qiáng)，利于項(xiàng)目形象樹立和傳播；

·隨著海拉爾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商戶或消費(fèi)者對(duì)于現(xiàn)代化的商業(yè)大廈需求將進(jìn)一步提升，而本案正處于新的更新?lián)Q代環(huán)節(jié)，因此有望成為新的商業(yè)格局代表；

·本案屬新入市商業(yè)項(xiàng)目，建筑規(guī)劃、布局和硬件設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)商圈市場(chǎng)，具有吸引商戶入駐的明顯優(yōu)勢(shì)；

·本案自開發(fā)有住宅項(xiàng)目，入住后能為本案提供直接的消費(fèi)群體； ·本案地段唯一，不可復(fù)制，具有良好的升值潛力；

·商戶投資人信心潛力大，如買了龍鳳商城鋪位的商戶投資成功后有跟風(fēng)買了金龍地下街的商鋪；

·如本案為中高檔定位，投資者認(rèn)同度較高，虛擬產(chǎn)權(quán)回報(bào)的方式能被投資者認(rèn)同和接受； ·海拉爾旅游發(fā)展較好，本項(xiàng)目建立酒店迎合了消費(fèi)需求；

·項(xiàng)目屬于政府支持項(xiàng)目；

·本項(xiàng)目的開發(fā)商有多年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目成立的商業(yè)團(tuán)隊(duì)有多年的管理商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉商戶的切實(shí)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；

2、劣勢(shì)

·項(xiàng)目對(duì)面的商業(yè)步行街項(xiàng)目將有十二萬平米的商業(yè)供應(yīng)，與本案基本在同一時(shí)段入市，對(duì)本案的銷售有著直接影響；

·就這樣一個(gè)總體經(jīng)濟(jì)基數(shù)偏低、人口較少的三線城市來說，人均商業(yè)面積超過1萬平方米，商業(yè)供應(yīng)明顯飽和，因此運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的難度較大；

·06年項(xiàng)目區(qū)域金龍地下商城的成功銷售吸收了區(qū)域商戶相當(dāng)數(shù)額資金，有可能造成本項(xiàng)

目入市時(shí)，商戶無空余資金，因此本案的資金回籠在短期內(nèi)很難達(dá)到預(yù)期要求；

·區(qū)域商戶能承受總款額較低，銷售虛擬鋪位單鋪面積過大總款過高商戶承擔(dān)不了，面積小了鋪位數(shù)較多，銷售周期拉長(zhǎng)；

·主商圈內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量趨于飽和，且有一定空置，如本案商業(yè)體量過大，短期內(nèi)很難消化，對(duì)項(xiàng)目招商都不利；

·項(xiàng)目雖處商圈，但位于商業(yè)商圈邊緣相對(duì)孤立，難以借其他商業(yè)項(xiàng)目的人氣與其他主要商場(chǎng)市場(chǎng)形成人流互動(dòng)；

·該區(qū)域樓層差明顯，商戶不認(rèn)可地下商業(yè)和高層商業(yè)（金龍地下屬特殊范疇，其順應(yīng)政府政策規(guī)劃很好的緩解了該地段交通壓力，并連接各大商場(chǎng)市場(chǎng)形成區(qū)域人流互動(dòng)，地段不可復(fù)制），所以目前市場(chǎng)都無地下商業(yè)，高層也都以家具面積；

3、機(jī)會(huì)

·海拉爾房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展和提升階段，大形勢(shì)比較走好；

·海拉爾“十一五”計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展三角地核心商圈商業(yè)，為本案入市提供了合適的時(shí)機(jī)； ·海拉爾區(qū)大力進(jìn)行招商引資，隨著對(duì)外貿(mào)易的良好開展，海拉爾的經(jīng)濟(jì)水平和人民收入有可能大幅度提升，從而為項(xiàng)目帶來足夠的消費(fèi)支撐；

·目前區(qū)域市場(chǎng)類商業(yè)布局混亂且硬件設(shè)施老化，存在商業(yè)隱患并缺乏管理，區(qū)域商戶需要進(jìn)行資源重組和調(diào)整，如能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目進(jìn)行合理的商業(yè)定位，引入先進(jìn)的商業(yè)管理手段，必然會(huì)增加商業(yè)成功機(jī)會(huì)；

·目前區(qū)域內(nèi)部分商戶屬租賃二房東檔口經(jīng)營(yíng)，潛在消費(fèi)需求大； ·目前區(qū)域中高檔市場(chǎng)類商業(yè)供應(yīng)量小，對(duì)本案來說提供了機(jī)會(huì)；

·現(xiàn)有市場(chǎng)由于洛城時(shí)間較長(zhǎng)，在某些硬件和軟件上已經(jīng)跟不上消費(fèi)訴求，因此核心商圈目前破切需要一個(gè)符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的市場(chǎng)類商業(yè)載體；

·項(xiàng)目臨中央橋，是河?xùn)|區(qū)于河西區(qū)的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能夠成為城市的地標(biāo)性建筑；

4威脅

·項(xiàng)目對(duì)面的地塊規(guī)劃海拉爾商業(yè)步行街12萬平米綜合商業(yè)，與本案基本同一時(shí)間入市，該項(xiàng)目位置好、體量大，對(duì)本案造成直接威脅和影響；

·河?xùn)|區(qū)與華聯(lián)商廈正在銷售，對(duì)本案的入市有一定的影響，其目前銷售不利也產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的負(fù)面影響；

·友誼大廈正在建設(shè)酒店和寫字樓，對(duì)本案存在著一定的威脅；

·海拉爾剛剛興起房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，在建在售項(xiàng)目較多，會(huì)牽扯大量的社會(huì)資金，從而會(huì)減少可能對(duì)本項(xiàng)目投資的投資人數(shù)量，造成回款難，回款周期拉長(zhǎng)；

第五篇：鐵精粉購(gòu)銷協(xié)議

鐵精粉購(gòu)銷協(xié)議

一、2010年3月10日

1.價(jià)格：以Tfe=64%為基準(zhǔn)，含稅17%干基1060元/噸（于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)雙方再行商定）。乙方每月供貨量必須大于5000噸。

2.品位要求：Tfe≥64%，每增0.1%加2.5元/噸：含Tfe在64%~62%之間的，每下降0.1%減2.5元/噸；含Tfe在62%~61%之間的，每下降0.1%減5元/噸；含Tfe在61%~60%之間的，每下降0.1%減10元/噸；低于60%的按新鋼合同扣款處理。

3.其他元素要求：Zn≤0.08%，S≤0.8%。

二、2010年5月1日

1.發(fā)貨日期：2010年9月1日至2010年12月31日。

2.結(jié)算價(jià)格：干基含稅價(jià)為1080元/噸。

3.質(zhì)量要求及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：Tfe≥64%，每上升1%加10元/噸，下降1%扣10，下降2%扣30元/噸，下降3%扣60元/噸。61%以下拒收。其它元素雜質(zhì)符合需方要求。

三、2010年11月1日

1.品位、數(shù)量要求：Tfe≥64%，其它元素標(biāo)準(zhǔn)符合新鋼要求，甲方供精礦粉的數(shù)量5000噸。

2.結(jié)算價(jià)格：1140元/噸，價(jià)格如有變動(dòng)隨行就市。

3.品位要求：Tfe≥64%，每增0.1%加2.5元/噸：含Tfe在64%~62%之間的，每下降0.1%減2.5元/噸；含Tfe在62%~61%之間的，每下降0.1%減5元/噸；含Tfe在61%~60%之間的，每下降0.1%減10元/噸；低于60%的按新鋼合同扣款處理。

四、新余鋼鐵

燒結(jié)用鐵精礦粉買賣合同：2010年10月1日至2011年10月31日

1.規(guī)格：≤1mm，其中-200目（≤0.074mm）超過40%

2.質(zhì)量要求（化學(xué)元素含量）：Tfe≥64%，S≤0.3%，SiO2≤8%,Al2O3≤3%，P≤0.08%，As≤0.03%，Zn≤0.08%，Pb≤0.1%，K2O+Na2O≤0.2%

3.數(shù)量：在合同有效期內(nèi)，每月供應(yīng)量應(yīng)保持在10000-15000噸范圍之間。

4.計(jì)量：以買方指定汽車衡或軌道衡過磅為準(zhǔn)，扣除所有水分后干基結(jié)算，買方補(bǔ)給買方途耗1%。結(jié)算量=過磅凈重*（1-實(shí)測(cè)水分）*（1+途耗率）。

5.檢驗(yàn)：以新鋼取樣化驗(yàn)為準(zhǔn)。

（1）如標(biāo)的物中混有除鐵礦粉以外的雜物，按實(shí)測(cè)的兩倍扣除重量：用于阻漏的稻草、薄膜及表面明水按實(shí)測(cè)扣除重量。

（2）賣方若對(duì)新鋼檢測(cè)結(jié)果有異議，可申請(qǐng)會(huì)同取樣或復(fù)留樣。

（3）買方未檢測(cè)的指標(biāo)視為符合合同要求。

6.價(jià)格：標(biāo)的物由賣方負(fù)責(zé)送到買方安排的交貨地點(diǎn)，路途所發(fā)生的一切費(fèi)用均由賣方負(fù) 責(zé)，以買方檢測(cè)批次質(zhì)量指標(biāo)結(jié)算，以含Tfe64%為基數(shù)確定基準(zhǔn)價(jià)格，包干到交貨地含稅 價(jià)為1060元/噸，若市場(chǎng)變化，價(jià)格隨行就市調(diào)整，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議辦理結(jié)算。

7.質(zhì)量波動(dòng)處理辦法：

（1）Tfe＞64%，每上升0.1%加2元/噸；Tfe＞67.5%不再加價(jià)；Tfe＜64%，每下降0.1% 減2.5元/噸；Tfe＜62%，每下降0.1%減5元/噸；Tfe＜61%，每下降0.1%減10元/噸； Tfe＜60%，按基價(jià)減500元/噸。

（2）S＜0.8%，不加價(jià)、不扣款；S＞0.8%每上升0.01%減0.4%元/噸；S＞1.2%每上升0.01% 減2元/噸；S＞1.5%按基價(jià)減500元/噸。

（3）SiO2＜8%，每下降0.1%加0.5元/噸，SiO2＜6%不再加價(jià)；SiO2＞8%每上升0.1%減1.5 元/噸；SiO2＞9%每上升0.1%減3.5元/噸。

（4）Al2O3＞3%，每上升1%減10元/噸。

（5）P＞0.08%每上升0.01%減1元/噸，P＞0.1%，每上升0.01%減2元/噸，P＞0.2%每上 升0.01%減3元/噸，含P＞0.25%每上升0.01%減50元/噸。

（6）As＞0.03%，每上升0.01%減1元/噸；As＞0.07%每上升0.01%減30元/噸。

（7）月度加權(quán)平均含Zn＞0.08%，每上升0.01%減價(jià)5元/噸；Zn＞0.1%，每上升0.01%減 價(jià)10元/噸；單批Zn＞0.15%，每上升0.01%減價(jià)15元/噸；單批Zn＞0.2%，每上升0.01% 減價(jià)20元/噸。

（8）Pb＞0.1%，每上升0.01%減價(jià)3元/噸。

（9）K2O+Na2O＞0.2%，每上升0.01%減價(jià)0.5元/噸，K2O+Na2O＞0.3%，每上升0.01%減價(jià) 1元/噸；K2O+Na2O＞0.4%，每上升0.01%減價(jià)6元/噸。

（10）-200目＜40%，減價(jià)3元/噸；＞1mm的超過5%，減價(jià)10元/噸。

（11）以上加減價(jià)均按檢驗(yàn)批次進(jìn)行；；除有特別說明外，均為累計(jì)計(jì)算；質(zhì)量波動(dòng)按四舍 五入計(jì)；各項(xiàng)減價(jià)累加不超過貨價(jià)金額。

五、2010年11月8日

1.價(jià)格：以Tfe=64%為基準(zhǔn)，含稅17%干基1060元/噸（于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)雙方再行商定）。乙方每月供貨量必須大于5000噸。

2.品位要求：Tfe≥64%，每增0.1%加2.5元/噸：含Tfe在64%~62%之間的，每下降0.1%減2.5元/噸；含Tfe在62%~61%之間的，每下降0.1%減5元/噸；含Tfe在61%~60%之間的，每下降0.1%減10元/噸；低于60%的按新鋼合同扣款處理。

3.其他元素要求：Zn≤0.08%，S≤0.8%。

六、酸堿性判斷 酸堿性的確定:

根據(jù)礦石中（CaO+MgO）/(SiO2+Al2O3)的比值，可以確定礦石的酸堿性：（CaO+MgO）/(SiO2+Al2O3)值 ‖ 礦石性質(zhì)

<0.5 ‖ 酸性礦石

0.5-0.8 ‖ 半自熔礦石

0.8-1.2 ‖ 自熔性礦石

>;1.2 ‖ 堿性礦石

干基的含水為零，即有多少水份就要在結(jié)算時(shí)扣減多少，濕基通常是指從加工廠過磅時(shí)的水份，通常水份都在8%－10%左右。

酸性的鐵精粉要做成球團(tuán)才能上高爐，而堿形的就能直接上高爐