第一篇：舊村改造項目分析

3、舊村改造在城市化中的作用

舊村由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴重，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌。“城中村”改造是改善人居環(huán)境、提升城市品味，為適應已批準的城市總體規(guī)劃的需求，實施的的改建工程。其是推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城區(qū)土地日顯稀缺的現(xiàn)狀下，不僅為部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了城市發(fā)展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起點、高標準進行規(guī)劃和建設也有利于解決當?shù)氐囊?guī)劃無序的問題。改造后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊含著巨大商機，改善了當?shù)氐耐顿Y環(huán)境。同時將會給安置在該區(qū)域內(nèi)的居民（村民）提供大量的就業(yè)崗位，為居民（村民）從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，個人收入將大大提高有利于促進城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。其采用的建設標準也在節(jié)能和環(huán)保方面也起到了很大的作用?？傊?，舊村改造工程解決了城市化過程中出現(xiàn)的問題，有利于推動城市化進程的健康合理發(fā)展，推動生態(tài)文明城市的建設。

舊村改造類型

舊村改造是一項聚民心、暖民心、穩(wěn)民心的民心工程、戰(zhàn)略工程，實施好該工程，必將大大改善農(nóng)村群眾的居住環(huán)境，有效推進社會主義新農(nóng)村建設。近期，政府先后出臺加快舊村改造工作的意見，從上級工作部署來看，舊村改造勢在必行。

1、舊村改造模式和開發(fā)類型

舊村改造是一項全新的較為復雜的工程。在村莊布局、改造開發(fā)模式等方面可供借鑒參考的經(jīng)驗辦法不多、具體操作實施難度大的情況下，應根據(jù)舊村所處的區(qū)位和實際情況，區(qū)分不同的改造類型，然后根據(jù)不同類型研究制定相關政策，扎實推進舊村改造工作。根據(jù)舊村改造情況，舊村改造可以分為以下類型：撤村建居型；小城鎮(zhèn)集聚型；農(nóng)村社區(qū)型；大企業(yè)（項目）駐地及周邊村莊改造型；舊村原址改造型。

依據(jù)相關的類型可以提出不同的開發(fā)方案，目前的情況下有以下幾種開發(fā)方案：

（1）政府主導型財政直接投資是政府支持舊村改造的方式之一。在這種模式下，政府充當開發(fā)商的角色，直接投資改造舊村，解決村民的拆遷安置問題，進行開發(fā)建設，從而達到改造目標。此種模式較適合于重點項目統(tǒng)籌建設型村莊改造。

優(yōu)點：該模式政府能夠從整個城市景觀、環(huán)境效益和社會效應上按照城市規(guī)劃的要求進行更新，從根本上解決舊村問題。能夠保證改造質量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出讓金以及部分稅費的免除）。但同時要求政府一次性投入大量的財政支出。

缺點：從實踐來看，無論是公共設施的建設還是房地產(chǎn)項目的開發(fā)，想要大規(guī)模改造舊村，單憑政府的財力是負擔不起的。因用地規(guī)模、用地兼容性等因素的限制，并不適合建設這樣的項目。

所以，此種模式僅適合于局部地段的改造，或個別政府項目的建設需要。

（2）村級主導型

以村為操作主體，以村集體經(jīng)濟為基礎，自行組織實施非市場化的改造是舊村改造的實施模式之一。

優(yōu)點：該模式由村民改造，不僅容易解決拆遷補償這個重大障礙，還省去了開發(fā)商的利潤部分，總體上降低了改造項目的開發(fā)強度和改造成本。同時，能夠調(diào)動居民的積極性，從而能夠靈活、有效地吸引相當數(shù)量的小規(guī)模資金投入到改造中，也能避免由于大量人口置換 帶來的一系列社會經(jīng)濟問題。

缺點：由于村委會獨立承擔舊村改造的全部工作，對其經(jīng)濟實力、村干部的技術力量及經(jīng)營管理、協(xié)調(diào)等各方面能力都要求比較高。若村集體經(jīng)濟實力較弱，則村民自籌資金的壓力較大。

因此，該模式主要適合于：集體經(jīng)濟實力強大、村領導班子組織協(xié)調(diào)能力強、群眾基礎好的村。

（3）開發(fā)商主導型

在村投資能力有限、政府又不打算大規(guī)模投資的條件下，為推進舊村改造的進程，開發(fā)商介入值得考慮。開發(fā)商介入可有多種方式，最完全的方式是開發(fā)商主導：開發(fā)商成立項目公司，負責征地、拆遷、補償、安置、建設、銷售等，按市場化方式進行綜合開發(fā)。這種方式在舊村改造實踐中被證明是成功的經(jīng)驗，也利于促進舊村的根本轉變。

優(yōu)點：開發(fā)商經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力及技術力量強，承擔舊村的改造，將有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質。同時可借助知名開發(fā)商的品牌，樹立片區(qū)高檔次形象，提高市場價值。開發(fā)商獨立承擔可實現(xiàn)改造過程中的拆建統(tǒng)一，有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)、控制開發(fā)運作時間。

缺點：政策限制與市場化的困難。按現(xiàn)行土地政策，舊村的留用地、宅基地等建設用地均屬集體用地性質，僅可用于建設村民住宅、村公共設施、村集體經(jīng)濟發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不能轉讓，不得建房出售。在這樣的背景下，舊村改造的融資、開發(fā)商的介入等在操作上面臨困難，市場化的改造方式難以實現(xiàn)。

這種方式適用范圍比較廣，具有很大的代表性。（4）村與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型

政府指導，由開發(fā)商與村委會共同組建舊村改造公司，負責拆遷安置、土地平整、回遷返建、商品房建設等整個城中村改造的全部工作。

優(yōu)點：村委會參與整個舊村改造的開發(fā)工作，也有獲利機會，故開發(fā)積極性相應提高。村委會參與整個開發(fā)改造工作，代表村集體及村民利益，利益統(tǒng)一，有利于開展工作，確保改造順利進行。開發(fā)商與村委員會共同承擔可充分利用雙方優(yōu)勢，保證開發(fā)改造工作順利進行，同時拆建統(tǒng)一也有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)，加快開發(fā)進度。

缺點：主要在于開發(fā)商與村委會雙方共同組建的開發(fā)改造公司的企業(yè)決策、經(jīng)營管理權的分配，以及利益劃分的問題。此問題解決不好，容易產(chǎn)生矛盾，影響雙方合作意向。

在實際操作中，可探索通過不同的股權劃分、控股形式實現(xiàn)經(jīng)營管理權的分配及利益的劃分。

（5）政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型

實行政府收儲后統(tǒng)一拆遷安置，凈地招拍掛后由開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設。

優(yōu)點：該模式有利于在當前形勢下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆遷安置，政府在城中村改造過程中能夠實現(xiàn)土地收益，也有利于政府合理把握開發(fā)建設的節(jié)奏和土地投放量，實現(xiàn)村民贏環(huán)境、開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

缺點：政府融資難。解決的途徑有兩種：一是利用土地收儲貸款。二是利用國有資產(chǎn)運營公司這個融資平臺。目前形勢而言，受國家政策限制，加上我縣土地收儲數(shù)量極少，利用土地收儲貸款很難實現(xiàn)。國有資產(chǎn)運營公司這個融資平臺融資效果還可以，但大部分用于城市建設，拿不出更多的資金用于舊村改造。

因此，從目前情況來看，該模式在實際操作中存在很大的困難。以上只在對五種舊村改造開發(fā)模式進行了分析比較，在實際操作中，應結合各類舊村改造的實際和特點，創(chuàng)造性的選擇和探索改造開發(fā)模式，確保舊村改造工作取得實效。濟南市舊村改造分析

截至2011年11月中旬，濟南市超額完成省里確定的三年建設農(nóng)房20萬戶任務，共新建農(nóng)房26.5萬戶，完成三年任務的144%，其中整村遷建23.5萬戶、分散建房3萬戶；實施村莊改造項目337個，涉及村莊553個，總投資達390余億元；完成危房改造3萬余戶。濟南市的舊村改造工程取得了憂郁的成績，得到了廣大農(nóng)民的極大擁護，使農(nóng)房建設真正成為貼近群眾需求，是符合民意的一項惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快舊村改造，對于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，進一步優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境，加快推進新農(nóng)村建設，拉動內(nèi)需促進濟南市經(jīng)濟社會發(fā)展都有著極其重要的作用。但是，舊村改造是一項系統(tǒng)工程，涉及面廣，工作難度大。雖然進展比較順利，但也暴露出一些問題和困難。

（1）資金短缺問題。第一，縣鎮(zhèn)財政壓力大?！渡綎|省人民政府關于繼續(xù)推進農(nóng)村住房建設與危房改造的意見》（魯政發(fā)[2012]21號）明確要求，各級政府要設立專項資金，并對舊村改造戶加大扶持補助力度。

二、村級集體經(jīng)濟比較薄弱。就目前村集體經(jīng)濟現(xiàn)狀而言，多數(shù)村集體沒有能力承擔舊村改造工作。

三、農(nóng)民自籌難度大。近年來，農(nóng)村經(jīng)濟實現(xiàn)了較快發(fā)展，農(nóng)民收入有了大幅度提高。但建造新房是一項重大的建設性投入，同時需要大量的基礎設施配套，就目前情況而言，多數(shù)村莊農(nóng)民收入水平與建房投資相比，資金缺口比例仍然很高，部分危舊房改造戶尤其是困難戶缺少原始資金，籌款能力又比較差，這給舊村改造工作帶來更大困難。（2）群眾思想障礙問題

對于舊村改造工作，當前群眾存在三種思想傾向：一是急于改。有些群眾對舊村改造工作抱有很大希望，急切盼望開展舊村改造。二是不敢改。部分群眾擔心改造后利益得有到保障，造成“上樓致貧”問題三是不愿改。一些群眾由于受傳統(tǒng)、家族、宗派等原因的影響，看重的是手中的土地，一些“城中村”農(nóng)民由于受既得利益影響，封閉狹隘的小農(nóng)經(jīng)濟意識濃厚，怕改造后失去“房東經(jīng)濟”這塊主要經(jīng)濟來源。因此，廣大村民存在著既想改（為改善生活質量）、又怕改的等待觀望心態(tài)。

（3）政策問題。一是舊村改造涉及土地利用制度、投融資體制、行政管理體制等諸多方面問題，因而在操作上沒有統(tǒng)一的政策和成熟的模式。二是農(nóng)村住房屬于集體用地，改造后新建房屋除部分用于農(nóng)民拆遷安置外，其他部分作為商品房出售用于平衡改造資金。因這些新建房屋土地性質為集體用地，只能出售給本村村民，一般不能對外出售。

濟南市舊村改造發(fā)展前景（1）濟南市政策的大力支持

為推進舊村改造工作，省政府和市政府相繼出臺了相關政策措施，并對財政扶持、土地、費用減免等政策進行了明確。濟南市財政每年安排1億元農(nóng)房建設專項資金。濟南市財政又籌集5億元扶持資金，用于舊村改造任務的啟動和資金周轉，為充分發(fā)揮濟南市扶持資金的效益，將5億元市扶持資金的還款期限延長到2012年12月底。濟南市要求縣（市）區(qū)自籌資金支持農(nóng)房建設，各縣市區(qū)投入配套資金約合10余億元。良好的政策支持將促進濟南市的舊村改造項目發(fā)展。

（2）經(jīng)濟發(fā)展居民對住房環(huán)境改善的需求

隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，舊村的居住環(huán)境的落后就顯現(xiàn)出來。居住規(guī)劃的不合理，居住環(huán)境的臟亂差，影響著百姓對生活質量的追求。并且近年來濟南市的房地產(chǎn)價格一直比較高，超出了普通人民的承受能力。舊城改造項目可以使百姓以遠低于市場的價格得到新的住房。并且，舊村改造可以利用良好的規(guī)劃條件發(fā)展商業(yè)，具有良好的投資前景，能使該村的服務業(yè)得到很好的發(fā)展。所以，舊村改造項目具有良好的商業(yè)前景。

第二篇：舊村改造步驟

一、村向街道打報告，申請舊村改造

二、街道同意后，以街道的名義向區(qū)政府打報告。

三、辦舊村改造用地預審。

四、政府同意后由城市規(guī)化辦公室出證明到規(guī)化局辦選址。

五、做舊村改造規(guī)劃設計。

六、規(guī)劃方案批準后由城市化辦公室申批安置計劃和土地出讓方案。

七、與政府簽定三年改造目標責任書。

八、對舊村改造做出安置拆遷補償辦法,召開村民代表大會

九、對所有房屋評估，與村民簽定拆遷安置協(xié)議

十、辦建設用地,建設工程,規(guī)劃許可證做安置樓建筑工程方案，辦施工手續(xù).十一、與街道簽定土地出讓拆遷安置責任書

十二、街道、村委分別與國土局（儲備中心）簽定土地出讓 拆遷安置（承諾）協(xié)議

十三、剩余土地辦理集體土地出讓手續(xù)。

十四、辦理出讓土地招、拍、掛手續(xù)。

十五、招、拍、掛結束，出讓地內(nèi)村民拆遷。

第三篇：舊村改造流程

一、編制舊村改造項目總體策劃方案：

申報資料：

1、本村在冊戶籍人口狀況和現(xiàn)有土地狀況.(附當?shù)貞艏芾聿块T出具的在冊戶籍人口狀況證明和區(qū)國土資源管理部門出具的土地權屬、類別、面積證明)；

2、違規(guī)違法建設及處理情況；

3、初步改造意向。

（1）區(qū)政府關于村莊整合的意見；

（２）居住用地和生活保障用地（含機動用地）選址意向、范圍、面積以及是否合并重組使用的意見。擬將安置住宅建設與房地產(chǎn)開發(fā)項目捆綁實施的，可提出用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊選址意向、范圍和面積。并標注于1：2000地形圖上；

（3）需安置村民人口數(shù)量及擬建安置住宅和生產(chǎn)經(jīng)營設施建筑面積。

（4）村民拆遷安置和后續(xù)生活保障意見；

（5）舊村改造的資金籌集方式；

（6）其他需說明的問題。

承辦部門：區(qū)舊村改造領導小組。

二、總體策劃方案的報審：

申報資料：

1、總體策劃方案編竣后，由區(qū)舊村改造工作領導小組審議通過并形成審查意見，報市舊村改造工作領導小組辦公室；

2、市舊村改造辦公室組織會審，綜合各部門意見通過后，報市舊村改造工作領導小組會議審議；

3、市領導小組會議審議通過的舊村改造項目總體策劃方案，正式行文批復。承辦部門：市舊村改造領導小組。

三、申辦規(guī)劃策劃方案審批：

申報資料：

1、申辦規(guī)劃策劃方案策劃要求通知單；

辦理時限：8個工作日。

申辦程序：

出具規(guī)劃方案策劃要求通知單及附圖。通知單應包括用地性質、規(guī)劃策劃用地范圍、市政設施及村民安置、生活保障（含機動用地）、捆綁開發(fā)用地規(guī)模等規(guī)劃條件。

2、編報規(guī)劃策劃方案。（委托具有甲級或乙級城市規(guī)劃編制資質的規(guī)劃設計單位進行編制，其成果應達到修建性詳規(guī)的深度）。

辦理時限：8個工作日。

申辦程序：

規(guī)劃局出具審查意見。對確需實施招拍掛的地塊，市規(guī)劃局出具規(guī)劃指標及要求；對村民安置居住和生活保障地塊，市規(guī)劃局予以批復詳細規(guī)劃。

承辦部門：市規(guī)劃局。

四、申辦安置住宅及生活保障建設項目核準手續(xù)：

申報資料：

1、登記備案申請表及企業(yè)申請文件（分別報市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局，其中市發(fā)改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應資質的咨詢機構編制的項目申請報告（一式五份）；

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件，新設立企業(yè)尚未辦理工商登記的，須出具出資方關于項目建

設的合作協(xié)議有效文件；

4、資金落實證明；

5、項目所在地縣（市）、區(qū)發(fā)展改革部門和環(huán)保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現(xiàn)狀地形圖，并用HB鉛筆標明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進行招標的項目，應同時提報濟南市建設項目招標方案申請書，包括招標范圍、招標組織形式和招標方式等招標內(nèi)容；

9、依法必須進行地震安全性評價的項目，應同時提報相關申請材料，包括企業(yè)申請文件、項目申請報告和項目位置示意圖；

10、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

承辦部門：市發(fā)展改革委員會。

辦理時限：10個工作日。

申辦程序：

市發(fā)改委受理后3日內(nèi)，分送市國土資源局、市環(huán)保局。市國土資源局、市環(huán)保局對申報項目于5個工作日內(nèi)分別出具土地預審、環(huán)評初審等書面意見；市發(fā)改委在2個工作日內(nèi)出具安置住宅及生活保障建設項目核準文件。

五、建設用地規(guī)劃許可證：

申報資料：

1、書面申請（含建設要求和內(nèi)容）。

2、經(jīng)計劃部門批準的有效計劃文件。

3、1：500地形圖。

4、已批準的可行性研究報告。

承辦部門：市規(guī)劃局。

辦理時限：7個工作日。

申辦程序：

1、持所需材料向市規(guī)劃局提出申請。經(jīng)現(xiàn)場勘察，審查、核對相關規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復。需申請建設用地計劃指標的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《建設用地規(guī)劃許可通知書》；需制定詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設計要求通知書》。

2、到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

六、申辦舊村改造用地審核意見：

申報資料：

1、委托具有土地測量資質的專業(yè)隊伍將土地利用總體規(guī)劃確定的村建設用地的位置、范圍標繪于上1：10000土地利用現(xiàn)狀圖上（附界址點坐標）的圖件。

2、立項計劃（復印件1份，驗原件）；

3、規(guī)劃定點意見（復印件1份，驗原件）；

4、規(guī)劃范圍圖紙（復印件1份，驗原件）；

5建設用地規(guī)劃許可證（復印件1份，1份）。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：6個工作日。

申辦程序：

出具舊村改造用地審核意見及附圖，并說明村現(xiàn)狀土地利用的有關要求。

七、實施捆綁房地產(chǎn)開發(fā)用地招拍掛：

申報資料：

1、要求地對市規(guī)劃局審查通過的規(guī)劃策劃方案中確定的舊村改造捆綁房地產(chǎn)開發(fā)用地實施統(tǒng)征（收購）的申請表。

承辦部門：市國土資源局。

申辦程序：

市國土資源局審查同意后，由市土地儲備交易中心向市發(fā)改委申辦該用地的土地熟化整理項目核準手續(xù)。市發(fā)改委受理后５個工作日內(nèi)，出具項目核準文件。

八、工程建設項目立項審批：

申報資料：

1、登記備案申請表及企業(yè)申請文件（分別報市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局，其中市發(fā)改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應資質的咨詢機構編制的項目申請報告（一式五份）；

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件，新設立企業(yè)尚未辦理工商登記的，須出具出資方關于項目建設的合作協(xié)議有效文件；

4、資金落實證明；

5、項目所在地縣（市）、區(qū)發(fā)展改革部門和環(huán)保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現(xiàn)狀地形圖，并用HB鉛筆標明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進行招標的項目，應同時提報濟南市建設項目招標方案申請書，包括招標范圍、招標組織形式和招標方式等招標內(nèi)容；

9、依法必須進行地震安全性評價的項目，應同時提報相關申請材料，包括企業(yè)申請文件、項目申請報告和項目位置示意圖；

10、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

承辦部門：市發(fā)展改革委員會。

辦理時限：15個工作日。

收費標準：

如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。注意：舊村改造項目按上述程序申辦立項審批。

申辦程序：

有行政主管部門的建設單位，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的建設單位，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，建設單位在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內(nèi)的項目，由市計委負責轉報。

九、國有（集體）土地使用證：

申報資料：

（1）土地登記需要的資料

①計劃立項批文；

②建設用地規(guī)劃許可證和用地意見；

③土地登記申請書；

④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；

⑤土地登記審批表；

⑥土地登記卡。

（2）土地轉讓登記需要的資料

①國有土地使用權轉讓申請審批表；

②出讓人土地使用權證書；

③土地使用權評估報告；

④土地轉讓協(xié)議；

⑤轉讓雙方法人證明；

⑥出讓人原出讓批文；

⑦出讓方土地登記申請

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：7個工作日。

收費標準：

通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，可直接利用地塊進行建設。若因實際情況要求需要拆遷的，則需要按相關程序辦理。

申辦程序：

①申請：建設單位持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。

②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。

④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證書。

十、建設拆遷臨時用地許可證：

申報資料：

1、用地申請；

2、建設用地規(guī)劃許可證；

3、建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；

4、建設用地規(guī)劃意見。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：7個工作日。

收費標準：

須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。

申辦程序：

持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。

十一、房屋拆遷許可證：

申報資料：

1、拆遷申請書。

2、建設項目批準文件。

3、《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件。

4、《國有土地使用證》或《拆遷用地批準書》。

5、建設拆遷臨時用地許可證。

6、拆遷補償、安置資金證明。

7、拆遷計劃和拆遷方案。

8、產(chǎn)權調(diào)換和安置用房證明。

承辦部門：市拆遷辦。

辦理時限：10個工作日。

收費標準：

拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。申辦程序：

1、審查立項申請，并于收到申請后二日內(nèi)作出是否準予立項的決定。

2、批準立項的，拆遷人應自批準立項之日起三日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，交納拆遷管理費。

3、立項批準之日起五日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》，發(fā)布拆遷公告。

4、拆遷完畢，拆遷人應及時申請拆遷驗收，經(jīng)驗收合格的，取得《拆遷驗收合格證》。

第四篇：舊村改造匯報

強灣鄉(xiāng)舊村改造情況匯報

（2008年11月10日）

強灣鄉(xiāng)地處白銀市區(qū)南部14公里處，南鄰水川鎮(zhèn)，東與水川鎮(zhèn)、四龍鎮(zhèn)接壤，西北與王峴鎮(zhèn)、皋蘭縣相連，土地總面積248平方公里，屬黃土高原丘陵溝壑區(qū)，系黃河北岸高揚程灌區(qū)。全鄉(xiāng)現(xiàn)轄7個行政村，44個村民小組，2746戶，9750人，其中勞動力4905人?，F(xiàn)有耕地28643畝，其中旱地15946畝，12697畝。2007年全鄉(xiāng)生產(chǎn)總值22936萬元，其中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值2190萬元，農(nóng)民人均純收入3746元。在開展社會主義新農(nóng)村建設中，我們緊密結合自身實際，緊緊圍繞“二十字”方針的總體要求，按照《白銀區(qū)建設社會主義新農(nóng)村，推進城鄉(xiāng)一體化實施綱要》的總體安排部署，明確目標，合理定位，從基礎建設和改善村容村貌入手，逐步推進社會主義新農(nóng)村建設，現(xiàn)將舊村改造有關情況匯報如下：

一、基本情況

1、自然條件

強灣鄉(xiāng)強灣村地處白銀市區(qū)南部14公里處，是強灣鄉(xiāng)政府所在地，白崖子村地處白銀市東南部15公里，兩村都屬黃土高原丘陵溝壑區(qū)，系黃河北岸高揚程灌區(qū)，干旱少雨，水資源匱乏，加之植被稀少，生態(tài)環(huán)境惡化，自然條件差，土壤貧瘠，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟結構單一，抗御自然災害的能力脆弱，農(nóng)民生活水平不高，但從全鄉(xiāng)來說經(jīng)濟發(fā)展相對較好。隨著城郊經(jīng)濟的發(fā)展，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和扶貧開發(fā)建設項目的帶動，干部群眾脫貧致富愿望強烈，積極性高。

2、社會經(jīng)濟狀況

強灣鄉(xiāng)強灣村有7個村民小組，農(nóng)戶453戶，人口1563人，共有勞動力755人，耕地面積3713畝，其中有效面積2239畝，保灌面積2033畝，旱地1474畝，2007年農(nóng)民人均純收入3752元。

強灣鄉(xiāng)白崖子村有6個村民小組，農(nóng)戶497戶，人口1754人，共有勞動力984人，耕地面積5303畝，其中有效面積2808畝，保灌面積2113畝，旱地2495畝，2007年農(nóng)民人均純收入3761元。

二、基本原則

1.堅持保護環(huán)境，可持續(xù)發(fā)展的原則。舊村改造要著眼于長遠利益，立足于資源的節(jié)約與綜合利用，切實保護好生態(tài)環(huán)境，加強環(huán)境綜合整治，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，推廣使用新材料、新能源、新技術，建設節(jié)能省地、防震防災型住宅，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。

2.堅持規(guī)劃先行，合理有序建設的原則。舊村改造必須依據(jù)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)域規(guī)劃，做好改造村的建設規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，并按照有關程序報批，杜絕未批先建、少批多建、越權審批等違法行為。

3.堅持農(nóng)民自愿，維護農(nóng)民利益的原則。舊村改造要尊重農(nóng)民的意愿，充分發(fā)揮農(nóng)民在舊村改造中的主體作用，調(diào)動和發(fā)揮農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性，統(tǒng)籌經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)權制度改革、就業(yè)安置、社會保障等方面的工作，妥善處理農(nóng)民與集體經(jīng)濟組織的利益關系，切實維護農(nóng)民的權益，提高農(nóng)民的收入水平。

4.堅持合理推進，防止盲目開發(fā)的原則。舊村改造必須考慮本村的經(jīng)濟基礎、就業(yè)環(huán)境和改造后的問題，必須進行充分論證和可行性研究，防止急功近利，不切實際，一哄而上，搞遍地開花、低水平分散建設。

5.堅持保護耕地，集約利用土地的原則。舊村改造的建設用地要嚴格控制在村莊占地范圍內(nèi)，嚴格控制占用農(nóng)用地，嚴格禁止占用耕地，特別是基本農(nóng)田，要節(jié)約并集約利用土地，大力發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，提高土地的利用效益。

三、主要做法

1、強化組織，加大宣傳力度。

村里成立了以村委會主任為組長的新農(nóng)村建設領導小組，選出工作踏實、責任心強的村民代表為工作骨干，負責新農(nóng)村建設日常事務。利用各種宣傳方式，大力宣傳新農(nóng)村建設的意義、辦法和建設目標，進一步調(diào)動全村村民關心新農(nóng)村建設、投身新農(nóng)村建設的積極性和主動性。從而加快新農(nóng)村建設速度。

2、責任到位、分工合作、建立獎罰激勵機制。按新農(nóng)村建設標準的九項要求，村新農(nóng)村建設領導小組依任務性質不同進行了分工，將工作人員分成5組，分別負責不同工作，避免了推諉扯皮事件的發(fā)生。與此同時，經(jīng)村兩委和村民代表會議研究，制訂了切合實際的獎罰措施，充分調(diào)動工作人員的責任心和工作積極性，各工作組定計劃定目標，制訂了切實可行的工作日程表，保證了各項工作的按時完成。

3、發(fā)動社會力量，多方籌集資金，確保工程順利開展。針對新農(nóng)村建設基礎設施建設量大，需用資金多的情況，村建設領導小組發(fā)動社會各方力量，在取得多方支持的同時，借助市縣幫扶單位，籌措資金，使各項建設工程有了可靠保障。

四、基礎設施建設初步成效

根據(jù)強灣村的實際情況，主要完成以下主要項目：

1、完成2007年強灣村中低產(chǎn)田改造項目。

2、安置無房、危房、特困戶4戶。

3、完成強灣村小學和文化室基礎設施建設。

4、新建強灣村文化活動中心1處，并配套相應的文化娛樂設施

7、砂化硬化村級道路13公里。

8、完成植樹造林200畝。

9、興建生活垃圾收集場1處。

9、維修村委會辦公用房，并配套辦公設備。

10、建立相關“村規(guī)民約”等制度。

根據(jù)白崖子村的實際情況，主要完成以下主要項目：

主要是維修道路2000米，綜合開發(fā)土地400畝，新增水澆地300畝，新建50平方米泵站一座，并配套機電設備，襯砌水用隧道600米，襯砌渠道6600米，投入小尾羊200只，扶持養(yǎng)殖示范戶60戶，培訓農(nóng)民技術員600人次。

五、村容村貌改造 通過舊村改造我鄉(xiāng)強灣村、白崖子村的村容村貌有了明顯的改善。主要是：

1、通過“三池一改”項目建設，在強灣村、白崖子村建設沼氣池130座（其中：強灣村100座，白崖子村30座），合理利用清潔能源，改善了人居環(huán)境，提高了農(nóng)民生活水平。

2、通過美化白金公路，減少因水土流失對白金公路的損壞，改善生態(tài)環(huán)境，我鄉(xiāng)在白金公路沿線10公里（強灣段）進行植樹造林，栽植樹木為白楊、刺槐等樹種，在白金公路到何及溝特困群眾安居點1.5公里鄉(xiāng)村公路段栽植刺槐、白楊，在白崖子村苦水溝沿渠3公里栽植白楊等措施，增加了植被覆蓋，改善了農(nóng)民居住點生活環(huán)境，營造了一個舒適、美麗、溫馨的居住環(huán)境

3、全村完成了長久垃圾的清理以及村內(nèi)外的亂堆亂放清除，落實了四有一落實的環(huán)境衛(wèi)生長效管理機制，使村容村貌煥然一新。

4、通過強灣村陣地建設項目，建起了村衛(wèi)生室，使村公益公共設施逐步完善。白崖子村陣地建設項目正在緊張籌備中。

六、精神文明建設情況

強灣鄉(xiāng)一直把村民道德建設當作一項大事來抓，積極采取秦腔折子戲演出、張貼標語、廣播等為農(nóng)民群眾喜聞樂見的形式加強宣傳，進一步推動了創(chuàng)建文明村工作不斷向廣度和深度發(fā)展。工作中，我們一是抓制度，強化外在約束。制定了符合村情、民情的《村規(guī)民約》，并發(fā)放到各家各戶，要求各家各戶認真學習，遵照執(zhí)行，以此來不斷規(guī)范村民們的言行舉止，引導廣大村民爭做“四有”新人。二是抓載體，提高活動質量。同時，強灣鄉(xiāng)在這兩個自然村積極探索文明建設的有效載體，精心舉辦開展了“十星級文明戶”、“五好家庭”等一些村民喜聞樂見的活動，使村民在自我教育、自我評價中享受到精神文明建設的成果，從而大大調(diào)動了廣大村民參與文明村建設的積極性。三是抓風氣，推進移風易俗。近年來，強灣鄉(xiāng)出臺了婚喪嫁娶不得大操大辦、不得賭博酗酒、不得參與迷信活動、不得涉嫌違法犯罪、發(fā)現(xiàn)有違規(guī)現(xiàn)象要向村委會報告的規(guī)定，村領導班子成員向全村人民承諾，帶頭遵守有關規(guī)定，爭做移風易俗的帶頭人，一個崇尚科學、文明、健康、向上的良好社會風氣已經(jīng)形成。四是抓依法治村，保持社會穩(wěn)定。為提高農(nóng)民群眾的法律素質，我們一方面在兩村深入開展普法教育活動，引導村民自覺做到學法、用法、遵法、守法；另一方面，堅持依法進行民主選舉、突出民主決策、實行民主監(jiān)督、搞好民主測評，認真落實“依法建制、以制治村、民主管理”等制度，大大提高了廣大村民的參政議政能力，使廣大群眾充分享受到了政治上的民主權利。

七、改造中積累的經(jīng)驗和存在的問題及今后打算

（一）幾點體會

1.先行試點，科學規(guī)劃。舊村改造是一項系統(tǒng)工程，內(nèi)容繁雜，涉及面廣，必須先行選擇一批基礎條件好的村莊進行試點，并科學合理地做好試點村的規(guī)劃和建設工作，起到引導示范作用。

2.因村制宜，多種形式。由于各村之間基礎條件不同，差異性較大，因此不能搞“一刀切”，要結合本村的實際情況，本著相互合作、共同發(fā)展的原則，選擇適合于本村的改造方式，創(chuàng)出特色。

3.點面結合，帶動周邊。在規(guī)劃建設上應與新城、中心鎮(zhèn)、中心村建設、山區(qū)險村搬遷、生態(tài)移民搬遷結合起來，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上應與農(nóng)業(yè)結構調(diào)整結合起來，在基礎設施建設上應與周邊的公路干線、同時帶動周邊村向試點村聚集。

4.多元籌資，共同建設。要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，采取多種方式，多渠道籌措建設資金，形成政府、社會、企業(yè)、農(nóng)民等相結合的多元化投資渠道。

（二）存在的困難和問題

一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎薄弱，水利設施欠帳較大，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本高，直接影響著兩村農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和經(jīng)濟社會發(fā)展的步伐；二是兩村還未形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟總量低；三是資金匱乏，項目建設進度緩慢；四是部分群眾的思想有待解放，市場經(jīng)濟觀念跟不上實際需要。

（三）下一步打算

一是進一步落實白崖子舊村整治改造和強灣村新農(nóng)村建設試點各項工作，完善鄉(xiāng)文體中心和“農(nóng)家書屋”的建設，完成鄉(xiāng)衛(wèi)生院的擴建任務。二是狠抓節(jié)水灌溉，進一步加大農(nóng)田水利設施建設力度，降低農(nóng)業(yè)成本，保證糧食產(chǎn)量。三是積極與有關部門協(xié)調(diào)，爭取項目、資金，硬化鄉(xiāng)村道路15公里，對強灣、白崖子鄉(xiāng)村道路進行改造，逐步改善鄉(xiāng)村道路交通條件。四是進一步優(yōu)化種植業(yè)結構，調(diào)整抓好以日光溫室為主的蔬菜產(chǎn)業(yè)、大棚油桃、紅蔥、紅棗等特色農(nóng)產(chǎn)品，把特色產(chǎn)品做大、做強。五是立足區(qū)位和資源優(yōu)勢，面向市場需求，在規(guī)模養(yǎng)殖上下工夫。以春雨公司為龍頭，大力發(fā)展生豬養(yǎng)殖業(yè)，積極帶動、培養(yǎng)一批規(guī)模戶，力爭建成規(guī)模村、專業(yè)村，逐步向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，不斷提高畜牧業(yè)經(jīng)濟效益，促進農(nóng)民增加收入。

第五篇：義烏市舊村改造暫行辦法

義烏市舊村改造暫行辦法(義政〔2001〕113號文件)004km.cn 2008年01月28日 來源：義政〔2001〕113號

第一章

總 則

第一條 為加強村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理，高效、集約、合理利用土地，提高居住水平，推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及其它有關法律、法規(guī)，結合義烏市實際，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱舊村改造是指按照村莊建設規(guī)劃，通過村莊整體拆（搬）建、村莊整理、村莊撤并等方式進行拆舊建新，整治環(huán)境，改善村容村貌的行為。

第三條 舊村改造必須遵循“因地制宜，科學規(guī)劃，合理改造，節(jié)約用地，自籌資金，量力而行，配套建設”的原則，有計劃、有步驟的進行。

第四條 舊村改造應從廣大人民群眾的根本利益出發(fā)，實事求是，尊重群眾的意愿，鼓勵開展村莊整理。鼓勵有條件撤并自然村，建設中心村，30戶以下的自然村和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要求撤并的自然村，原則上撤并。被撤并自然村退宅還耕的，允許在中心村建設規(guī)劃范圍內(nèi)置換等同面積的土地用于村莊建設。

第五條 舊村改造由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織領導，村級組織負責具體實施，土地、建設等行政管理部門應當根據(jù)各自職責，積極做好舊村改造實施的服務、指導、監(jiān)督和管理工作。

第六條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃做好轄區(qū)內(nèi)舊村改造計劃的編制和報批工作。第二章

舊村改造實施程序及準備

第七條 舊村改造實施程序：

（一）建立鎮(zhèn)政府（街道辦事處）和村相結合的舊村改造領導小組和工作班子；

（二）村民委員會或者村集體經(jīng)濟組織（以下簡稱村級組織）提出開展舊村改造申請；

（三）確定村莊建設用地具體發(fā)展方向；

（四）制訂舊村改造實施細則；

（五）確定每戶土地補償及住宅總占地方案；

（六）村莊建設規(guī)劃編制與批準；

（七）分批次建設用地申請與批準；

（八）辦理拆遷安置補償；

（九）統(tǒng)一報批分戶用地及建房手續(xù)；

（十）統(tǒng)一定點放樣，按規(guī)劃組織實施。

第八條 申請開展舊村改造的村須具備下列條件：

（一）村級班子意見統(tǒng)一，村民代表大會表決通過；

（二）村級集體或多數(shù)村民有較好的經(jīng)濟基礎；

（三）擬規(guī)劃建設區(qū)的土地承包經(jīng)營權已調(diào)整，村級組織有權處置；

（四）用于改造的配套資金籌集措施基本落實。

不具備以上條件的村，經(jīng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）同意可編制以村莊整理為主要內(nèi)容的村莊建設規(guī)劃。

第九條 為保證舊村改造工作公正、公平、公開進行，各改造村在各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的領導下，建立舊村改造工作班子，負責處理舊村改造中的日常事務。

第十條 已成立舊村改造工作班子的村應提出開展舊村改造的申請，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）統(tǒng)籌安排、審核同意后分別報市建設和土地行政主管部門。

第十一條 市建設行政主管部門在接到舊村改造的申請半個月內(nèi)，應會同土地行政主管部門和當?shù)劓?zhèn)人民政府（辦事處）實地踏勘后確定村莊建設用地具體發(fā)展方向，并予以批復。

村莊建設用地具體發(fā)展方向必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)體系規(guī)劃。

第十二條 舊村改造實施細則應在廣泛征求本村村民意見基礎上，經(jīng)村民代表大會或全體村民大會通過后，報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準確定。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在接到舊村改造實施細則報批件之日起半個月內(nèi)作出批復。

舊村改造實施細則公布后，公證部門暫停辦理產(chǎn)權變更的公證，土地、房產(chǎn)主管部門暫停辦理土地使用權、房屋所有權變更登記手續(xù)。

第十三條 村級組織應當以本辦法和經(jīng)批復舊村改造實施細則，并根據(jù)在冊人口、舊房合法占地面積等確定每戶土地補償及住宅總占地方案。

每戶土地補償及住宅總占地方案經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核同意后公布，村民無異議后報市土地行政主管部門認可。

第三章

規(guī)劃編制

第十四條 村莊建設規(guī)劃應根據(jù)村莊建設用地具體發(fā)展方向、每戶土地補償及住宅總占地方案和必需的配套設施用地進行科學編制。

第十五條 當年已列入主城區(qū)建成區(qū)內(nèi)的村莊，在用地許可的前提下嚴格按下列標準進行規(guī)劃設計：

（一）規(guī)劃住宅占地面積不得超過住宅總占地方案的103%；

（二）建筑密度一般為23-27%；

（三）房屋間距（房屋檐口高度）南北朝向時不小于1:1.1，東西朝向時不小于1:0.8；

（四）房屋層次控制在四層以內(nèi)，房屋檐口高度控制在13米以內(nèi)；

第十六條 當年未列入主城區(qū)建成區(qū)的村莊，嚴格按下列標準進行規(guī)劃設計：

（一）一戶只能擁有一處不超限額規(guī)定的住宅，各村的戶型應根據(jù)該村的每戶土地補償方案合理設計；

（二）規(guī)劃住宅占地面積不得超過住宅總占地方案的106%；

（三）建筑密度嚴格控制在25-29%；

（四）房屋層次一般不高于三層半，房屋檐口高度控制在13米以內(nèi)。

第十七條 村莊建設規(guī)劃因村制宜進行編制。應當認真聽取村級組織的意見，充分考慮集體和群眾經(jīng)濟承受能力；注重打通道路，改善居住環(huán)境和生活環(huán)境，能保留的房屋應盡量予以保留，避免大拆大建；應當增加綠地，美化村容村貌；應合理布局住宅、公共設施和公益事業(yè)等建設，并綜合考慮交通、水利、供電、通信等因素。

第十八條 村莊建設規(guī)劃編制應注意保護古建筑物、近現(xiàn)代有紀念意義的建筑物、軍事設施、測繪標志、宗教場所、文物古跡、名貴古樹等。

第十九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊及城市規(guī)劃區(qū)外有一定規(guī)模的中心村，提倡統(tǒng)建、聯(lián)建和建設公寓式住宅。規(guī)劃編制時可按一定的比例統(tǒng)籌安排。

第二十條 市建設行政主管部門對上報的村莊建設規(guī)劃必須在半個月內(nèi)予以批復。

村莊建設規(guī)劃經(jīng)批準后，應由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）公布。

第四章

規(guī)劃實施

第二十一條 村莊建設規(guī)劃未批準前，土地、建設行政主管部門暫停辦理該村的建房用地審批、房屋翻（擴）建手續(xù)。但住房已倒塌或屬危房的，經(jīng)市土地行政主管部門批準可暫適當安排一層的臨時性過渡房用地，舊村改造時過渡房無償拆除。

第二十二條 由于國家建設需要拆除舊村房屋的，所有舊房由村級組織在村莊建設規(guī)劃范圍內(nèi)按本辦法規(guī)定先行安置，建設項目業(yè)主不再另行安置。

第二十三條 舊村改造實施必須堅持公正、公開、公平的原則，定期公布拆遷安置補償方案等，自覺接受村民監(jiān)督。

第二十四條 舊村改造的實施鼓勵統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理。

第二十五條 以村莊整體拆（搬）建、村莊撤并等方式實施舊村改造的村應堅持相對集中、連片進行建設的原則；以村莊整理方式實施舊村改造的村應根據(jù)本村實際先打通部分道路或按規(guī)劃分批拆建、分步改善環(huán)境。

第二十六條 舊村改造新居房屋建筑風格必須協(xié)調(diào)統(tǒng)一，屋頂一律采用坡屋頂，房屋式樣可由規(guī)劃設計部門設計多種方案，供村級組織選擇確定。

第二十七條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)舊村改造房屋由市建設、土地行政主管部門統(tǒng)一定點放樣。

城市規(guī)劃區(qū)外舊村改造房屋由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）建設服務中心統(tǒng)一定點放樣。

第五章

分批次建設用地審批

第二十八條 村莊建設規(guī)劃批準后，實施舊村改造的村應當持建設規(guī)劃批準文書、圖紙、實施細則、用地方案等提出分批次建設用地申請，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核同意后，報市土地行政主管部門，市土地行政主管部門必須在收件之日起半個月內(nèi)核準分批次建設用地。

舊村改造需使用農(nóng)用地的，應當依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。

第二十九條 按下列方式實施舊村改造的，可在其規(guī)劃范圍內(nèi)不限制供地：

（一）一次性整體拆建的；

（二）舊村莊整體遷建的；

（三）新房安置在舊房拆除后騰出的宅基地上的；

（四）按規(guī)劃控制、分期改造方式實施，先開通道路或者連片拆除的。

第三十條 按規(guī)劃控制，分期改造方式實施舊村改造，但不先開通道路或者不連片拆除的，前期只能使用啟動土地的50%；次期再不開通道路或不連片拆除的，前一期應當拆除或騰空的舊房而未拆除或騰空的，下一批次土地停止供給。

第六章

拆遷安置與補償

第三十一條 舊村改造拆遷安置與補償，堅持以政策為先導，實行依法拆遷，切實維護產(chǎn)權人的合法權益。

第三十二條 本辦法所稱舊村改造拆遷人（以下簡稱拆遷人）是指已取得舊村改造批準文件的村級組織。

本辦法所稱舊村改造被拆遷人（以下簡稱被拆遷人）是指在批準的舊村改造范圍內(nèi)被拆除房屋及其附屬物的所有權人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和被拆除房屋及其附屬物的使用人。

第三十三條 拆遷人與被拆遷人必須在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂舊房拆遷、安置等內(nèi)容的書面協(xié)議。拆遷人應當按照本辦法規(guī)定對被拆遷人給予安置；被拆遷人應當服從舊村改造的需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷。

第三十四條 舊村改造需拆遷依法代管或有產(chǎn)權糾紛的房屋，其安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并將拆遷協(xié)議、房屋原始證據(jù)資料和拆遷前的資料交由公證機關辦理證據(jù)保全。

第三十五條 舊村改造中需拆遷共有產(chǎn)權的房屋，均應待共有權人達成協(xié)議后再予拆遷。

第三十六條 舊村改造中需拆遷設有典權、抵押權以及產(chǎn)權糾紛的房屋，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，被拆遷當事人之間達不成協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織拆遷人對應拆遷房屋作勘察記錄，房管部門進行房產(chǎn)評估，并向公證機關辦理證據(jù)保全后實施拆遷。

第三十七條 拆遷人與被拆遷人簽訂房屋拆遷協(xié)議并確定安置方案后，被拆遷人的原土地使用證和房屋所有權證由土地和房產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權注銷手續(xù)。

第三十八條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和拆遷人都應當建立、健全舊村改造檔案制度，加強對房屋拆遷檔案、資料的管理。

舊村改造的檔案資料包括：舊村改造有關批準文件，村莊建設規(guī)劃和改造方案及其調(diào)整材料，安置協(xié)議及其結算材料，舊村改造過程中的檢查、處理文件以及其它與舊村改造相關的檔案材料。

第三十九條 舊村改造拆遷房屋補償土地面積按被拆遷房屋《房屋所有權證》、《土地使用證》上的建筑占地面積計算。兩證面積不一致的，以《土地使用證》為準。

未發(fā)放《房屋所有權證》、《土地使用證》的拆遷房屋，由發(fā)證部門予以丈量審核確定。庭院、空基、天井、天氣、滴水等不計入用地面積。

第四十條 未作處理的違章、違法建筑，一律不予土地補償。臨時建筑必須在規(guī)定的期限內(nèi)無條件自行拆除，不予任何補償。

第四十一條 本集體經(jīng)濟組織成員土地補償，按下列用地標準安置：

（一）1-3人的小戶安排108平方米以內(nèi)，其中，子女單獨立戶的父母一人安排36平方米以內(nèi)，二人安排54平方米以內(nèi)；符合立戶條件且未婚的子女安排90平方米以內(nèi)，已婚的子女安排108平方米以內(nèi)。

（二）4-5人的中戶安排126平方米以內(nèi)；

（三）6人以上的大戶不超過140平方米。

已列入主城區(qū)的規(guī)劃建設區(qū)內(nèi)的村莊，舊房合法占地面積超過戶型限額標準的，超過部分按1:0.7 的比例以半間18平方米為單位補償建房用地，補償后余數(shù)少于9平方米的，不予補償建房用地，9平方米以上（含9平方米）的湊半間補償建房用地。

第四十二條 舊村改造在戶人口應按本集體經(jīng)濟組織實有在冊人口計算。其中，獨生子女享受增計1人，現(xiàn)役軍人（不含提干）、在校學生、勞改、勞教人員在遷出戶口前屬本村集體經(jīng)濟成員的計算在戶人口。

第四十三條 村莊建設規(guī)劃設計的戶型無法單獨安置父母戶可以享受的用地限額標準的，父母戶不單獨補償建房用地。

年滿20周歲以上的子女允許單獨補償建房用地，子女分家立戶單獨補償建房用地的具體條件和標準由各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）會同舊村改造村根據(jù)本辦法在該村舊村改造實施細則批準時確定。

第四十四條 分家立戶時舊房分配不平均造成不足用地限額標準的不再按限額補足，超過限額的按本辦法補償建房用地。

第四十五條 本村集體經(jīng)濟組織成員出賣房屋后尚有部分舊房的，或非本村集體經(jīng)濟組織成員在村莊建設規(guī)劃范圍內(nèi)有祖?zhèn)骱戏ㄅf房的，原則上按1:1的比例補償，不允許按用地限額標準補足，舊房占地面積超過中戶用地限額標準部分不再安排建房用地，由村級組織折價收回。

回鄉(xiāng)落戶的職工、軍人或其他人員和回鄉(xiāng)定居的華僑、臺胞、港澳同胞、外籍華人需建造住宅的，按法律、法規(guī)參照本辦法標準執(zhí)行。

在村莊建設規(guī)劃批準前，舊房已被司法部門依法查封拍賣實無住房的，可以安排一次人均15平方米/人的建房用地。

第四十六條 本辦法公布前，村莊建設規(guī)劃已經(jīng)在實施的村，在總用地不再增加的原則下，土地補償標準仍按各村制訂的舊村改造實施細則執(zhí)行。

第四十七條 土地補償安置可采取投標、抽簽、協(xié)商等方法落實。

第四十八條 被拆遷人在得到土地補償及確定有關建設方案后，二年內(nèi)必須完成房屋主體建設。第七章

財務資金管理

第四十九條 舊村改造中收取的各項費用應?？顚Ｓ?，優(yōu)先保證道路、給排水等村莊基礎設施建設。

第五十條 舊村改造的各項帳務應當單獨列支，報鎮(zhèn)人民政府（辦事處）備案，并定期張榜公布，接受村民的監(jiān)督。

第五十一條 市建設、土管、供電、電信、廣電、供水等部門應大力支持舊村改造，盡量降低收費標準，屬行政事業(yè)性收費且本市有權減免的按標準下限的50%收取，屬服務性收費的按保本的原則收取。第八章

附 則

第五十二條 市建設、土管等行政主管部門應當按照各自的職能加強舊村改造中規(guī)劃實施、土地利用情況的監(jiān)督檢查，會同鎮(zhèn)政府（街道辦事處）根據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定及時糾正、查處違法行為。

第五十三條 在舊村改造過程中，工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予黨紀、政紀處理，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條 各級政府對舊村改造工作中有突出貢獻的單位和個人給予一定的獎勵。

第五十五條 本辦法自公布之日起施行。義政〔1999〕116號文件同時廢止。

第五十六條 本辦法由市政府法制局負責解釋。