第一篇：投資項目分析案例

投資項目分析案例

篇一：投資項目評價案例

《特色快餐店 》項目 可行性分析報告

目錄

一．快餐店項目概況

二.SWOT分析

三.經(jīng)營計劃

四.主要參數(shù)

五.項目財務(wù)評價

六.綜合分析

一.快餐店項目概況

本店發(fā)屬于餐飲服務(wù)行業(yè)，名稱為 特色快餐店。主要提供各類炒菜、特色套餐，快餐店地址位于二宮體育館附近，面積70平米左右，本店需創(chuàng)業(yè)投資204000，款項已籌集到位。

二.SWOT分析

(一)優(yōu)勢分析

地理位置：對面有大型的商場、寫字樓、學校和駕校，且體育館經(jīng)常舉行大型活動，能保證客源，有較好的地理優(yōu)勢 競爭優(yōu)勢：附近共有1家飯店，這家飯店主營海鮮，價格較貴、本店抓住了這現(xiàn)有的弊端，推出“物美價廉”等營銷策略，及本店推出送餐上門服務(wù)，力爭在激烈的市場競爭中占有一席之地。

（二）劣勢分析

本店剛開業(yè)，沒有知名度，人們平時有自己的就餐習慣，需要面臨打開市場的問題

（三）威脅

1.附近餐廳環(huán)境較優(yōu)雅舒適

2.周邊稍遠地方提供同類送餐服務(wù)的，有固定顧客群體的競爭者。

3.也會有新進入者的競爭威脅

三．經(jīng)營計劃

1.快餐店主要是面向大眾，因此菜價不太高，屬中低價位。

2.午晚餐提供經(jīng)濟型、營養(yǎng)豐富的菜肴，并提供一個干凈整潔的就餐環(huán)境。

3.為適應(yīng)市場需求，本年度設(shè)立目標是“送餐到家”服務(wù)

四.主要參數(shù)

（一）判據(jù)參數(shù)：投資回收期小型店面運作在前期做好評的話，一般在8-15個月，基準收益率ic為12%，（二）計算參數(shù)：營業(yè)稅稅率為5% 五．項目財務(wù)評價

（一）財務(wù)預算

1.總投資估算

總成本 541182元

店鋪轉(zhuǎn)讓費 150000 固定成本

204000元

房屋租金

35000元/年

店面裝修

10000元

桌椅板凳

2000元 鍋碗類

2000元

抽油煙機

1500元

消毒柜 300元

廣告費 1200元

交通工具

1000*2 2000元

變動成本

28098.5元/月*12月=337182元

人工成本 廚師4500元/人*2 服務(wù)員2500元/人*3 16500元/月

水電煤氣費1100/月

食物材料采購 9000元/月

快餐餐具0.055*90 *30 +0.5*90*30=1498.5元/月

2.銷售收入估算：

銷量160份/天，單價12元/份

(90+70)*12*360=691200元

3.利潤估算：

691200-541182=150018元

第二年

總成本=337182+35000=372182元

銷售收入估算：691200元

利潤估算：691200-372182=319018元

（二）項目財務(wù)效果分析

1.項目投資現(xiàn)金流量表

目序號 合計 建設(shè)期 投產(chǎn)期 年份現(xiàn)金流入 1382400 691200 1.1 營業(yè)收入 1382400 691200 2 現(xiàn)金流出 913364 204000 337182 達產(chǎn)期 691200 691200 372182 篇二：投資項目分析案例

廈門大學MBA研究生《投資項目效益評價》案例001 無繩電話機生產(chǎn)可行性分析報告

第一章 總論

1項目內(nèi)容、企業(yè)目標和發(fā)展戰(zhàn)略

1． 公司名稱：

·廈門國際先鋒電子股份有限公司

·ITERNATIONAL FRONTIER Industrial Co.,Ltd 2． 項目內(nèi)容

·公司成立初期，將致力于高檔無繩電話機（45%48MHz具有Caller ID功能的多手機無繩電話機、46/49MHz美國標準無繩電話機、高頻900MHz模擬和數(shù)字擴頻無繩電話機）和新型多功能電話機（如智能電話、Caller ID電話機、可視電話機、語音電話機、管理電話機等）的開發(fā)和生產(chǎn)。本公司已經(jīng)掌握關(guān)健技術(shù)和具有一定的技術(shù)儲備，具備了大批量商業(yè)化生產(chǎn)的能力。

·2000年進軍消費類電子產(chǎn)品領(lǐng)域：以DVD技術(shù)為代表的新技術(shù)，包括DVD ROM，DVD播放機，可寫DVD等。

·涉足信息工程產(chǎn)業(yè)：POS終端、IC卡、刷卡機、住處系統(tǒng)集成、電子商務(wù)軟件等。3． 公司目標：

引入嶄新的管理機制，以人為本，人盡其才。5個月內(nèi)生產(chǎn)出新型多功能電話機；8-10個月無繩電話機投產(chǎn)；2000年產(chǎn)值3000萬元；2001年7500萬元；2002年1.5億元。

2000年DVD試產(chǎn)。同時進行多元化發(fā)展方向的拓展。

在不久的將來，建成一個電氣和住處王國。先期目標是步入中國電子百強，最終成為世界級的巨型高技術(shù)公司。4． 發(fā)展戰(zhàn)略：

·方案1：以積累的人才優(yōu)勢和成熟產(chǎn)品為突破口，以特貿(mào)的資金優(yōu)勢為依托，在短期內(nèi)完成資本原始積累、管理經(jīng)驗積累、人力資源的積累和一定的市場占有率，創(chuàng)立自己的產(chǎn)品品牌。通過拓寬產(chǎn)品方向和提高產(chǎn)品檔次，條件成熟時，在國內(nèi)以O(shè)EM方式或參股、控股和企業(yè)收購等形式實施低成本的快速擴張，占領(lǐng)國內(nèi)和國際市場；力爭企業(yè)早日上市，募集發(fā)展資金，使企業(yè)的發(fā)展步入良性循環(huán)，在短期內(nèi)得以迅速發(fā)展。

·方案2：采用“抓兩頭，放中間”的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，抓技術(shù)開發(fā)和市場拓展，產(chǎn)品的生產(chǎn)可以用國內(nèi)OEM形式的實現(xiàn)。這種方式的優(yōu)點是：固定資產(chǎn)投入小、風險小、市場轉(zhuǎn)向靈活，可以集中精力很抓技術(shù)和市場兩個關(guān)鍵因素。缺點是：加工利潤被分享，利潤率低，產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量在失控時將難以保證。

2立項依據(jù)

1． 新成立的國際先鋒（ITERNATIONAL FRONTIER）電子股份有限公司，具有成熟的普通電話機、數(shù)字答錄機、Caller ID電話機、國標無繩電話機（45/48MHz）、美國無繩電話機（43/49MHz）、先進的傳呼機（BB機）、功放機和DVD技術(shù)人才，無需投入大量的前期研究開發(fā)費用即可在短期內(nèi)生產(chǎn)上述產(chǎn)品。

2． 已經(jīng)和供應(yīng)商建立良好的伙伴關(guān)系，材料的采購渠道成熟，IC供應(yīng)商的技術(shù)支持良好。

3． 國內(nèi)城市能信市場繼續(xù)走向成熟，尤其無繩電話機市場在中國剛剛起步，農(nóng)村市場潛力仍然巨大。對新產(chǎn)品的需求仍然強烈。4． 國際通信OEM市場對中國的制造能力有一定的依賴，保重OEM也是初期發(fā)展的必由之路。

5． 目前，電子行業(yè)的市場特點是市場成熟、競爭激烈、利潤微薄。必須要有自己的優(yōu)勢才能在激烈的市場中站穩(wěn)腳跟。在電子方面的發(fā)展戰(zhàn)略值得深入研究。著名的計算機產(chǎn)品供應(yīng)商DELL公司在這方面可以提供很好的發(fā)展經(jīng)驗：即低成本的生產(chǎn)成本、良好的售后服務(wù)和快帶的市場能力。項目概貌

本公司注冊資金1500萬元人民幣。其中300萬元為廠房投資，100萬元用于生產(chǎn)車間、寫字樓改造，300萬元用于設(shè)備投資，其余800萬元為流動資金，用于支付工資、購買原團料和支付銷售費用和管理費用。預計：

公司占地6000平方米

籌建期自1999年4月1日起，共5個月時間，1999年9月投產(chǎn)（先期產(chǎn)品為多功能電話機）。

員工人數(shù)：生產(chǎn)線100人，后勤25人，RD人員10人，銷售20人，合計155人。先期設(shè)計能力為日產(chǎn)國標無繩電話機1000臺左右，月產(chǎn)22000臺?；蛉债a(chǎn)普通電話機1500臺，月產(chǎn)33000臺。無繩以每臺500元產(chǎn)值計算，年產(chǎn)值13200萬元。

第二章 項目背景與發(fā)展規(guī)劃

1項目提出的背景

目前，我國的電話機生產(chǎn)的狀況是供大于求，97年1億5000萬部電話，國內(nèi)市場消化4000萬部，9000萬部出口。盡管如此，但對無繩電話機而言，國內(nèi)尚有巨大的市場空間，邊際利潤遠遠大于普通電話機。因而，已經(jīng)引起各大電話機廠家的注意。甚至象廈新、萬利達、海爾、長虹等過去與電話機無關(guān)的著名電子生產(chǎn)廠家也開始擠進無繩電話的市場。有專家斷言，無繩電話機的邊際利潤已經(jīng)趕上和超過了VCD機的利潤。

作為電話機生產(chǎn)的專業(yè)廠家，我們原來擁有的強大的專業(yè)人才優(yōu)勢，加之新公司的資金優(yōu)勢，在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，我們將力爭創(chuàng)造自己的電話機品牌，并在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

無繩電話機開發(fā)和生產(chǎn)，僅僅是作為我們事業(yè)的高起點。在完成原始資金、管理技術(shù)積累并形成自已獨特的企業(yè)文化后，我們將以品牌、企業(yè)文化和洋入資金為優(yōu)勢迅速實施低成本的擴張計劃，拓展企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，擴大企業(yè)規(guī)模，逐漸形成規(guī)模經(jīng)營和多元化經(jīng)營，使得公司規(guī)模和效益得以超常規(guī)高速發(fā)展。

2項目發(fā)展規(guī)劃

本公司將以無繩電話機的生產(chǎn)為公司發(fā)展起點，全力傾注于消費類電子產(chǎn)品和IT產(chǎn)業(yè)，具體發(fā)展規(guī)劃如下所示：

·初期第一步：普通多功能電話機和國標20信道多手機無繩電話機（一拖三）研究開發(fā)和生產(chǎn)。

·初期第二步：新型電話機、可視電話機、國際OEM無繩電話機和900MHZ無繩電話機。

·中期：家庭影劇院5。1功放、DVD影碟機、高級音箱和音響。

·長期：家用醫(yī)療電子、汽車音響、IT產(chǎn)業(yè)：計算機配件、外設(shè)、軟件。

第三章 工程技術(shù)方案

1產(chǎn)品技術(shù)構(gòu)成

初期產(chǎn)品（起步產(chǎn)品）生產(chǎn)國標無繩電話機和多功能電話機。根據(jù)市場調(diào)查，無繩電話機以一拖一較為受市場歡迎。為此，決定ITERNATIONAL FRONTIER公司的首款無繩電話機型便定位在多手機無繩+CID上。具體功能要求如下： 1． 具有CID功能的無繩電話機（模具設(shè)計時考慮LCD電池的需要）：

·多手機一拖三（可用8528方案）·20信道自動掃描（超越10信道）·通話手機轉(zhuǎn)移功能 ·手機與座機的對講功能 ·P->T功能

·座機和手機夜光健盤 ·擾碼保密功能（選項）·座機免提功能

·座機和手機10組號碼存儲功能 ·通話音量手動調(diào)節(jié)功能 ·防盜功能（防并機功能）·密碼鎖功能 ·65300密碼 ·自動對碼

·Caller ID(Type l)·LCD 顯示

·座機停電可用（手機停電可用最好）·通信距離500米

·手機停電密碼2H不丟失

2． 棋具考慮：經(jīng)分析，目前的公模很難滿足需要，款式太大眾化、外觀質(zhì)量難以保證。我們將考慮自行設(shè)計模具。利用這款模具，將可以生產(chǎn)出5種左右的機型（P/T、P/TD、P/TSD（LCD）、IC卡管理電話機、多種機無繩電話機、單手機無繩電話），然后再配以各種各樣的顏色。3． 塑膠（殼體、絲?。航◤S初期，出于資金方面的考慮，塑膠可以請別的公司代為生產(chǎn)。新產(chǎn)品的研究開發(fā)

公司設(shè)立工程部，由工程部經(jīng)理負責安排研發(fā)、電話機入網(wǎng)任務(wù)。土建工程改造

廠址暫定在湖濱北路，占用1-3層。其中1層為注塑和部分成品倉庫，2、3層為生產(chǎn)線、貨艙、寫字樓。設(shè)電話機插機線1條，裝配線生產(chǎn)線1條，設(shè)計工位各為120個，對于無繩電話機中用天的貼片PCB板，先期可以先請別的公司協(xié)助外加工。為此，需要對現(xiàn)行建筑進行土建改造，建造生產(chǎn)場所和寫字樓。

第四章 職能部門的設(shè)置

·總經(jīng)理辦公室 ·行政、人事部 ·財務(wù)部

·技術(shù)部：開發(fā)中心、IE部、電腦部、儀器校驗室、資信中心 ·廠部：生產(chǎn)部、模具部、塑膠部、設(shè)備部、·物資部：物控、計調(diào)、采購、成品倉庫、材料倉庫 ·市場部

·質(zhì)量做主部：QA、IQC部

國際先鋒（ITERNATIONAL FRONTIER）電子有限公司投資項目預算

投資項目：無繩電話機

[案例分析要求]：

1、討論上述《可行性分析報告》存在的問題及可能產(chǎn)生的后果。

2、分析影響該投資項目的關(guān)鍵或主要因素，并討論其是如何影響投資項目經(jīng)濟效益的。

3、如何根據(jù)該項目的特點，建立相應(yīng)的評價框架、評價方法和指標？

4、該投資項目是否具有顯著的經(jīng)濟效益？為什么？

篇三：投資項目管理案例分析答案

1、某公司擬投資建設(shè)一個生化制藥廠。這一建設(shè)項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下：（1）項目實施計劃。該項目建設(shè)期為3年，貸款實施計劃進度為：第一年20%，第二年50%，第三年30%，第四年項目投產(chǎn)。

（2）建設(shè)投資估算。本項目工程費與工程建設(shè)其他費的估算額為52150萬元，預備費（包括基本預備費和漲價預備費）為4500萬元。

（3）建設(shè)資金來源。本項目的資金來源為自有資金和貸款。貸款總額為19740萬元，從中國建設(shè)銀行獲得，年利率為12.36%，按季度計息。（4）生產(chǎn)經(jīng)營費用估計。建設(shè)項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力以后，全廠定員為1000人，工資和福利費按照每人每年7200元估算。每年的其他費用為855萬元。年外購原材料、燃料及動力費估算為18900萬元。年經(jīng)營成本為20000萬元，年修理費占年經(jīng)營成本10%。各項流動資金的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為：應(yīng)收賬款36天，現(xiàn)金40天，應(yīng)付賬款30天，存貨40天。問題：（1）估算項目建設(shè)期分年貸款利息；

（2）用分項詳細估算法估算擬建項目的流動資金；（3）估算擬建項目的總投資。

解：

（1）建設(shè)期貸款利息計算。

有效利率 =（1+12.36÷4）4－1 = 12.95% 貸款額度：

第一年為：19740×20%=3948（萬元）第二年為：19740×50%=9870（萬元）第三年為：19740×30%=5922（萬元）

貸款利息：

第一年為：（0+3948÷2）×12.95% = 255.63（萬元）

第二年為：[（3948+255.63）+ 9870÷2] ×12.95% = 1183.45（萬元）第三年為：[（3948+255.63+ 9870+1183.45）+5922÷2] ×12.95% =2359.24（萬元）

建設(shè)期貸款利息合計= 255.63+1183.45+2359.24=3798.32（萬元）（2）用分項詳細估算法估算流動資金。

應(yīng)收賬款= 年經(jīng)營成本/年周轉(zhuǎn)次數(shù) = 20000÷（360÷36）=2000（萬元）現(xiàn)金=（年工資福利費+年其他費）÷年周轉(zhuǎn)次數(shù)

=（1000×0.72+855）÷（360÷40）= 175（萬元）存貨：

外購原材料、燃料 = 年外購原材料、燃料動力費÷年周轉(zhuǎn)次數(shù)

= 18900÷（360÷40）= 2100（萬元）

在產(chǎn)品=（年工資福利費+年其他費用+年外購原材料、燃料動力費+年修理費）÷年

周轉(zhuǎn)次數(shù)

=（1000×0.72+855+18900+20000×10%）÷（360÷40）= 2497.22（萬元）

產(chǎn)成品 = 年經(jīng)營成本÷年周轉(zhuǎn)次數(shù) = 20000÷（360÷40）= 2222.22（萬元）存貨 = 2100+2497.22+2222.22 = 6819.44（萬元）

流動資產(chǎn) = 應(yīng)收賬款+現(xiàn)金+存貨 = 2000+175+6819.44 = 8994.44（萬元）應(yīng)付賬款 = 年外購原材料、燃料、動力費÷年周轉(zhuǎn)次數(shù)

= 18900÷（360÷30）= 1575（萬元）

流動負債 = 應(yīng)付賬款 = 1575（萬元）

流動資金 = 流動資產(chǎn) ―流動負債 = 8994.44―1575 = 7419.44（萬元）（3）

建設(shè)項目總投資估算額

= 固定資產(chǎn)投資額 + 建設(shè)期借款利息 + 流動資金

= 工程費用+工程建設(shè)其他費用+預備費+建設(shè)期借款利息+流動資金

= 52150 + 4500 + 3798.32 + 7419.44= 67867.76（萬元）

2、某建設(shè)項目有關(guān)資料如下：

（1）項目計算期10年，其中建設(shè)期2年。項目第3年投產(chǎn)，第5年開始達到100%設(shè)計生產(chǎn)能力。

（2）項目固定資產(chǎn)投資9000萬，（不含建設(shè)期貸款利息），預計8500萬元形成固定資產(chǎn)，500萬形成無形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)年折舊費為673萬元，固定資產(chǎn)余值在項目運營期末收回。

（3）無形資產(chǎn)在運營期8年中，均勻攤?cè)氤杀?。?）流動資金為1000萬元，在項目計算期末收回。（5）項目的資金投入、收益、成本等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，見表1：

（7）還款方式：在項目運營期間（即從第3年到第10年）按等額本金法

償還，流動資金貸款每年付息。長期貸款利率為6.22%（按年付息），流動資金貸款利率為3%。

（8）總成本費用的80%形成固定成本。問題：

1.計算無形資產(chǎn)攤銷費。

無形資產(chǎn)攤銷費=500÷8=62.5（萬元）

2.編制長期借款還本付息表。（把計算結(jié)果填入表2中，表中數(shù)字按四舍五入取整，下同）長期借款利息：

建設(shè)期貸款利息=4500÷2×6.22%=140（萬元）每年應(yīng)還本金=（4500+140）÷8=580（萬元）編制借款還本付息表： 3.編制總成本費用估算表。（把計算結(jié)果填入表3中）

3、某建設(shè)項目，建設(shè)期為1年，運營期為10年，固定資產(chǎn)投資為1800萬（全部形成固定資產(chǎn)），其中800萬元為自有資金，其余貸款解決，年利率為6%，本金按運營期每年等額償還，利息每年收取，固定資產(chǎn)使用年限為10年，余值在運營期末收回（按平均年限法折舊，殘值率為4%），無形資產(chǎn)為200萬元，在運營期內(nèi)均勻攤?cè)氤杀尽?/p>

流動資金為1200萬元，在運營期第一年投入，在運營期末一次收回，有一半為自有資金，另一半貸款解決，年利率為5%，每年償還利息，本金在運營期末一次償還。

運營期第二年才出現(xiàn)資金盈余（及資金來源大于資金運用），年維修費為折舊費的39.34%。年經(jīng)營成本1000萬元，年經(jīng)營成本的5%作為固定成本，且財務(wù)費用不進入固定成本。問題：

（1）填寫表4中的所需數(shù)據(jù)

表4還本付息表

單位：萬元

（2）填寫表5中的所需數(shù)據(jù)

年折舊費=[（1800+30）×（1—4%）]÷10 = 175.68（萬元）年攤銷費=200÷10=20（萬元）

固定成本=175.68 + 175.68×39.34% + 20 + 1000×5% = 314.80（萬元）

4、擬建某建設(shè)項目，固定資產(chǎn)投資總額5058.90萬（不含建設(shè)期貸款利息，但其中包括無形資產(chǎn)600萬元），建設(shè)期2年，運營期8年。

本項目固定資產(chǎn)投資來源為自有資金和貸款；自有資金在建設(shè)期內(nèi)均衡投入；貸款總額為2000萬元，在建設(shè)期內(nèi)每年投入1000萬元；貸款年利率10%（按月計息），有中國建設(shè)銀行獲得；在運營期初，按照每年最大償還能力償還；無形資產(chǎn)在運營期8年中均勻攤?cè)氤杀荆还潭ㄙY產(chǎn)殘值300萬元，按平均年限法折舊，折舊年限為12年。

本項目第3年投產(chǎn)，當年生產(chǎn)負荷達到設(shè)計生產(chǎn)能力的70%，第4年達到設(shè)計生產(chǎn)能力的90%，以后各年達到設(shè)計生產(chǎn)能力；流動資金全部為自有資金。項目的資金投入、收益、成本，見表6；貸款部分不含建設(shè)期利息。

第二篇：投資項目分析

投資項目分析

項目背景分析及規(guī)劃 ：主要包括：

1、項目背景。

2、項目建設(shè)規(guī)劃。

3、主要產(chǎn)品和產(chǎn)量。

4、工藝技術(shù)方案。

外部環(huán)境分析：主要包括：

1、外部一般環(huán)境（PEST）分析。

2、產(chǎn)業(yè)分析。

市場需求預測：主要包括：

1、國外市場需求預測。

2、國內(nèi)市場需求狀況分析。

內(nèi)部分析：主要包括：

1、項目地理位置分析。

2、資源和技術(shù)。

3、項目之 SWOT 分析。

4、項目競爭戰(zhàn)略的選擇。

財務(wù)評價：主要包括：

1、評價方法的選擇及依據(jù)。

2、項目投資估算。

3、產(chǎn)品成本及費用估算。

4、產(chǎn)品銷售收入及稅金估算。

5、利潤及分配。

6、財務(wù)盈利能力分析。

7、項目盈虧平衡分析。

8、財務(wù)評價分析結(jié)論。

融資策略：主要包括：資金籌措、資金來源、資金運籌計劃等。

價值分析判斷：主要包括：價值判斷方法的選擇，價值評估。

第三篇：投資服裝店項目分析報告

投資服裝店項目分析報告

2009級數(shù)學學院

會計五班

楊 茹

一、項目概況

開發(fā)項目服裝店鋪位于大連市興工街，比較繁華地段，這里有集商業(yè)、停車場為一體的綜合性購物商場，另有主要休閑、娛樂等集會場所，每到周末和節(jié)慶日的夜晚，廣場上可觀賞到多姿多彩的文藝表演。這里交通發(fā)達，人口密集，市場是沒問題。僅平時無論白天晚上人來人往，人流客源充足，是開服裝店的好位置，區(qū)位條件可行。隨著社會的快速發(fā)展，人們對服裝的要求也越來越高，尤其是對“個性”的需求，所以服裝店的風格也要隨之改變。

二、市場分析與價格預測

（一）市場發(fā)展前景分析

地理位置良好，已經(jīng)具備旅游商業(yè)為一體的繁華地段，深受廣大購物群體的歡迎，各個店鋪收益客觀。尤其大連為旅游城市，旅客對服裝也有很大的需求，服裝店的前景比較樂觀。

（二）客戶定位目標

客源主要是周邊的大中小學生，由于店鋪所在位置有許多高校，而學生已經(jīng)成為消費者的主要群體，他們喜歡新潮，所以購買的數(shù)量和頻次會很大。當然還有一些市區(qū)中等消費水平的群體及游客等，客源相對充足，為店鋪的經(jīng)營提供了保障。

（三）價格預算

該項目的社會折現(xiàn)率為8%。流動資金借款的利率為8%。店鋪轉(zhuǎn)讓費用：300000元；鋪租：30000元/月； 裝修費：50000元；首次進貨費用：200000元； 公關(guān)聯(lián)系費用：20000元；總投資額：800000元。預計的投資收益率為50%。

三、銷售計劃和營銷策略

1、銷售計劃

當一切都就緒之后，就準備擇期正式開幕。新開張時，開幕當天為招徠顧客，辦一些促銷活動，促銷活動采用打折、贈品及抽獎等三大類型。同時在周圍小區(qū)散發(fā)些傳單。需要有一定的備貨量，以后的銷售過程中，店內(nèi)也要保持一定的備貨量，店內(nèi)有20萬元的貨品，估計能做10000元的營業(yè)額。

2、長期發(fā)展營銷策略

（1）、原則：在保證貨品的質(zhì)量同時，每周都要有新貨上架，緊跟流行趨勢，以中檔為主，高低檔為輔（高檔點綴低檔適量）。（2）、方針：盡量把其中的每個環(huán)節(jié)作成標準化，有一個統(tǒng)一的流程和模式，以備日后發(fā)展連鎖，即模式復制。

（3）、服務(wù)：訓練營業(yè)員的基本素質(zhì)，對顧客的服務(wù)態(tài)度及服務(wù)宗旨。無論顧客是否買衣服或者買所少錢的衣服都要微笑送客讓其滿意離開，常此以往才可能有口碑相傳的美益度，也才會有回頭客。顧客的要求在可能實現(xiàn)的前提下盡可能的滿足。

四、項目經(jīng)濟財務(wù)分析

（一）資金籌措

準備投資800000元為一次性投資。其中30萬為自有資金，50萬由銀行貸款，為期5年。

（二）投資估算 每月費用分析：

1．店鋪轉(zhuǎn)讓費用：300000元，房租50000/月。2．一次性裝修費用：50000元。3．第一次衣服貨款：20000元。4．其他費用：20000元。

5．員工工資可以在第一月底結(jié)，雇傭三人，每人工資1000元/月。

6．余下資金做流動資金使用。

（三）項目經(jīng)濟效益分析

1、服裝店鋪盈利

店鋪每日經(jīng)營收入=900元

店鋪每月經(jīng)營收入=900*30=27000元 第一個月為店面裝修期，總開銷60000元，從第二個月開始營業(yè)，每月營業(yè)額為27000元，每月服裝的成本為12000元，工資1000*3=3000元，月租5000元，其他費用：如水費，電費，店面維護費等共計3000元，庫存貨物的折價率為0.2，月庫存損失費為（20000-12000）*0.2=1600元，則月毛利潤為27000-12000-5000-3000-3000-1600=2400元，每月個人所得稅（27000-12000-5000-3000-3000-1600）*0.15-125=235元，則月凈利潤為2400-235=2165元，年凈利潤為2165*12=25980元，2、銀行貸款及個人投資所得稅 銀行貸款=3萬元

總利潤=利潤折現(xiàn)值=25980*（P/A,8%,5）=25980*3.993=103738.14元

投資年收益率=年總利潤/自有資金=25980÷30000=86.6% 個人總利潤=總利潤—銀行貸款—自有資金=103738.14-30000-50000=23738.14元

投資收益率=個人總利潤/自有資金=23738.14÷30000=79.13% NPV=-80000+25980*（P/A,8%,5）=23738.14>0 內(nèi)在收益率為：0=-80000+25980*（P/A,IRR,5）則IRR=18.5% 所以，IRR>8%

五、總結(jié)評價

綜上所述，投資收益率大于預期收益率50%，NPV大于0，內(nèi)在收益率大于社會基準利率8%，因此該項目方案可以施行。

第四篇：北京安居房地產(chǎn)開發(fā)投資項目分析報告

課課程名稱：項目名稱：姓 名：班級名稱：專業(yè)名稱：完成時間:信息工程學院

程 設(shè) 計 報 告

運籌學與數(shù)據(jù)分析實踐 北京安居房地產(chǎn)開發(fā)投資項目分析

信息管理和信息系統(tǒng)

2011.12.19

信息工程學院

一、問題的提出：

北京安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，系北京市梁天房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司控股有限責任公司，也是總公司系統(tǒng)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)，主要從事北京市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售、出租、工程勘察設(shè)計、工程承包、裝飾工程等主營業(yè)務(wù)和批發(fā)、零售、代銷建筑材料、機械電器設(shè)備等兼營業(yè)務(wù)，注冊資金1000萬元。安居公司響應(yīng)總公司提出的“團結(jié)、奮進、求實、奉獻”的企業(yè)精神，先后開發(fā)了恩濟莊等6個小區(qū)，安居公司領(lǐng)導班子及全體職工本著“質(zhì)量第一”的原則，嚴把工程質(zhì)量關(guān)，創(chuàng)造出一批市優(yōu)工程。安居公司這種對社會負責任的態(tài)度得到了業(yè)內(nèi)人士和客戶的高度贊揚。

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)中競爭的日益激烈，安居公司領(lǐng)導號召全體職工在搞好本職工作的基礎(chǔ)上，努力學習市場經(jīng)濟的知識，加強風險意識，提高企業(yè)管理水平，并對未來的開發(fā)項目作出可行性研究，充分發(fā)揮決策的作用。因此，財務(wù)部門基于公司確立的這個方向，對今后三年可能投資的項目進行了一次優(yōu)選。資料如下：

安居公司在1998年末有資本280000萬元。并要求

1.進行投資的總開工面積不得低于120萬米2，并且要求全部在2001年末竣工驗收。

2.項目E必須上馬。

3.各年末項目總產(chǎn)出可以在下一年初繼續(xù)投資，以補充資金的不足另外，如果公司有剩余的資金可投資到另一個項目，每年能回收資金的本利110%，如果公司欠缺資金可用貸款方式補足，貸款每年利息為12%，問公司如何運作，可使2001年末的總產(chǎn)出最大？

二、有關(guān)數(shù)據(jù)的分析：

該題目是要求我們求出01年末的資金總額最大，即01年末的項目產(chǎn)出和贏利（正或負）之和最大。該題目的難點在于一開始建模時并不知道第一年是資金有剩余（可以進行投資）還是需要貸款（需要支付利息）。為了解決這個問題，我們首先將“借款”（資金不足）好“存款”（資金剩余）設(shè)為決策變量。此問題的一個重要約束條件就是每年的現(xiàn)金流入等于每年的現(xiàn)金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一個組成部分。他們在抽象問題本質(zhì)，表明相互關(guān)系，以及促進分析等方面有著無法估量的價值。

數(shù)學模型也是一種理想化的表示。它們采用數(shù)學符號和表達式來表示問題，在運籌學中有著極其重要的意義。

1、模型的決策變量確定

1表示是否給A,B,C,D,E五個項目投資,其中E項目必須投資；Yj表示設(shè)Xi?0，第1，2，3年的貸款額；

2、模型的目標函數(shù)確定

1999年初的可投資額為：280000?Y1； 1999年底的投資收益額為：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余資金。

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1； 2000年初的可投資額為：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2； 2000年底的投資收益額為：

75000X1?10000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2； 2001年初的可投資額為：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3； 2001年底的投資收益額為：

95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3； 因此，目標函數(shù)為：

MAX?95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3；

3、模型的約束條件確定

1999年初可投資額等于1999年實際投資額：

280000?Y1?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1； X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000化簡得：106250 2000年初可投資額等于2000年實際投資額：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2?37500X1?15000X2?24000X3?25000X4?42000?Z2

X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500 化簡：175002001年初可投資額等于2001年實際投資額：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3?43750X1?30000X2?12000X3?35000X4?32000?Z3化簡得：

31250X1?70000X2?108000X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000開

2工面積大于等于120萬米：25X1?20X2?40X3?20X4?65?120

即：25X1?20X2?40X3?20X4?55 其中Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，2，3，4；j?1，2，3

所以約束條件為：

?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000??17500X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500?X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000?31250X1?70000X2?108000?25X?20X?40X?20X?551234??2，3，4；j?1，2，3?Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，四、求解結(jié)果及分析

利用計算機求解得：

最終表：

所有5個項目都需要投資；

1999年、2000年初均需要貸款，2001年初有足夠資金投資到其他的項目；

2170萬米項目的總建筑面積，滿足題意要求。

1999年初在已經(jīng)有280000元資金的情況下，貸款91250元用來滿足5個項目全部投資，剩余資金為0；2000年初得到了1999年投入后的產(chǎn)出，并且還掉1999年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進行2000年初的投資，發(fā)現(xiàn)若要用這部分錢進行投資，還不夠，貸款58200元用來滿足2000年5個項目的投資，剩余資金為0；2001年初得到了2000年投入后的產(chǎn)出，并且還掉2000年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進行2001年初的投資，發(fā)現(xiàn)若用這部分錢進行投資，還有剩余，剩余資金144066元，用于另外項目投資。2001年末得到了2001年初的投入資金的產(chǎn)出以及投資其他項目后獲得的本利110%的回報，再扣除2001年初的貸款本利額，最后剩下的都是2001年的最終投資收益，最高收益額為500472.6元。

五、總結(jié)

本次運籌學大作業(yè)，布置之后我就開始做，從中碰到的困難還是有蠻多的。最初先把老師給的題目中的表格數(shù)據(jù)進行分析，分析完后根據(jù)所給的條件回到表格中進行更細致的分析，我所做的這道大作業(yè)中，問題中的幾個關(guān)鍵詞比較重要，如果理解錯誤就會朝一個錯誤的思路做下去，在理解題意這一方面我大花時間和功夫。在Excel編輯中也碰到了一些問題，由于一開始沒有考慮到貸款額和剩余資金可以用變量代替，一味的想通過等式的代換把結(jié)果求解出來，其中發(fā)現(xiàn)這樣做了之后就不是線性規(guī)劃了，只是一個求解問題了，我對自己求解出來的答案不自信，當時也給老師看了，老師一句設(shè)變量點醒了我。因此我的Excel中就出現(xiàn)了三種方案，這三種方案是我從開始做到最后正確解答出答案的過程。第三個方案也就是我用線性規(guī)劃真正意義上完成了此題，方案二我只是在只設(shè)了0-1變量的情況下求解出的，雖然答案是正確的，但是題目意在要我們用線性規(guī)劃求解。此次大作業(yè)的完成過程讓我收獲頗多，不僅是對我一學期學習運籌學的知識復習和鞏固，也讓我懂得解題細致、周全的去理解和看待問題是非常重要的，也折射到為人處事，我會再接再厲在以后的學習中學以致用。

第五篇：項目分析

鼓樓尚街項目分析

項目簡介：

“鼓樓尚街”，地處步行街北軸，位于銀川市文化東街與湖濱街之間，及城市商圈快速發(fā)展的核心地段。東至銀基花園，南接文化東街，西至文湖巷，北靠湖濱東街。坐擁城市中心交通樞紐之地，距離鼓樓僅百米之遙。項目總占地約30畝，由5棟公寓樓、1棟商務(wù)樓以及沿街商業(yè)組成，總規(guī)劃建筑面積約8萬平米，其中：住宅約2.4萬平方米，商業(yè)約2.6萬平方米，辦公區(qū)及劇場 9000平方米，地下商業(yè)及停車場約2萬平方米。鼓樓尚街商業(yè)街項目項目依據(jù)Lifestyle Shopping Center的開發(fā)模式，規(guī)劃出超市、流行前線時尚賣場、精品時尚街、美食街、酒吧區(qū)、劇場影院、創(chuàng)意辦公區(qū)、精品公寓等八大功能區(qū)，實現(xiàn)多元業(yè)態(tài)的組合，活力的商業(yè)混合區(qū)。鼓樓尚街旨在通過以大型超市為主力店，依靠特色餐飲、咖啡廳、酒吧、KTV、劇場的引入，以滿足全市年輕人的時尚消費為出發(fā)點，以時尚購物為輔助功能，從而打造出一個極具文化、休閑、娛樂、購物特色的不夜城。

地理位置：

眾所周知，地理位置對于一個樓盤升值潛力的重要性。鼓樓北街貫穿項目南北，連接起步行街，文化東街、湖濱東街、組成項目人流的強有力磁場，由此而形成沿街精品購物街區(qū)，讓百年商圈不再蒼老、九位一體商業(yè)讓鼓樓尚街更顯活力。“鼓樓尚街”坐擁鼓樓商圈核心區(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈新業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。老銀川人都知道，以鼓樓為中軸的黃金地帶涵蓋了新華街商圈的各大商店和超市，是銀川市客流量最高的集中區(qū)，鼓樓周邊一直以來也是廣大商家的必爭之地。寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)公司正是看到了鼓樓以北的城市發(fā)展前景和未來商機，于是投巨資打造大型商業(yè)集中區(qū)，打通了鼓樓直達湖濱街的城市主干道，徹底改變這里的交通環(huán)境及居住環(huán)境。該項目整體規(guī)劃定位在未來城市發(fā)展階段的全新認知之上，突出建筑品質(zhì)及景觀，它將成為銀川市區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念向精品化、高端化提升的商業(yè)集中區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街”于步行街一脈相連，集室內(nèi)精品購物，大型超市，星級影城，大劇院，美食廣場，公寓，金融，酒店，商務(wù)辦公，九位一體的時尚生活商業(yè)街區(qū)，革新百年商圈新業(yè)態(tài)，為銀川新華商圈再添活力。同時，鼓樓北街打通至湖濱街也將方便市民出行，惠澤周邊商家，帶動以鼓樓為中心的百年商圈再次騰飛。鼓樓至今為止已有193年歷史，承載著幾代寧夏人的夢想，見證著銀川從落后到繁華，從革命基地變成如今的商業(yè)中心。時間幫我們驗證了一切，選擇鼓樓尚街，就是選擇整個銀川未來發(fā)展的脈絡(luò)，與城市共同繁榮。

交通配套：

附近周邊配套有：酒店：錦江之星、盛世花園大酒店、七天酒店、福錦酒店 商業(yè)：玉皇超市、隆欣商場、中山商場、匯川商場、新華百貨、華聯(lián)商廈 文教：興慶區(qū)第十五小學、二十一小學、銀川市圖書館

銀行：中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行、石嘴山銀行等 餐飲：粵珍軒、毛家飯店、香春基、鼓樓飯店、天富漢餐、天吉海砂鍋、融德餐廳等 醫(yī)院：銀川市口腔醫(yī)院

其它：萬達國際影城、金鳳凰電影文化中心、百麗體育、華君電玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交車，讓出行更加的方便。

周邊道路流線通暢，多條公交干線經(jīng)過。全方位立體交通網(wǎng)絡(luò)，強勢匯集來自四面八方的消費群體。

周圍環(huán)境：

“鼓樓尚街”，一座12萬平米頂級風范商業(yè)帝國，九位一體的商業(yè)功能模式，一座全地區(qū)，全客層，全時段，全方位市場定位的商業(yè)航母，一座可逛，可購可居，可玩的24小時城市生活夢想總站......體驗式開放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風情步行街 ——時尚內(nèi)街，獨秀銀川！項目摒棄傳統(tǒng)百貨和購物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費環(huán)境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費者的購物習慣，讓購物者充分體驗國際化商業(yè)街的時尚與休閑。

“鼓樓尚街”它以最優(yōu)勢的品牌資源，提升其商業(yè)整體價值，且鋪鋪臨街，營造出獨具魅力的商業(yè)空間。一連二的商鋪結(jié)構(gòu)，空間布局合理，黃金業(yè)態(tài)組合，成就黃金旺鋪標桿，堪稱鼓樓商圈極其稀缺的沿街旺鋪。將成為區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念向精品化、高端化提升的集中商業(yè)區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街“是體驗式開放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風情步行街——時尚內(nèi)街，獨秀銀川!項目摒棄了傳統(tǒng)百貨和購物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費環(huán)境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費者的購物習慣，讓購物者充分體驗國際化商業(yè)街的時尚與休閑。

商業(yè)情結(jié)：

作為中國古代用于報時的建筑，鐘鼓樓傳承了中華傳統(tǒng)建筑風格和“天人合一”的文化形態(tài)。它內(nèi)積的歷史滄桑和人文內(nèi)涵也見證了其他日新月異的建筑層層更迭。經(jīng)過千百年的洗禮，鐘鼓樓不僅形成了其獨特的建筑風格，也很好地將鐘鼓樓商業(yè)歷史文化傳承、融匯，無論是北京的南鑼鼓巷、抑或是西安的鼓樓西大街，都體現(xiàn)了中國人自古就有一份關(guān)于鼓樓的商業(yè)情結(jié)。銀川百年鼓樓因商賈云集、繁華興隆而享譽區(qū)內(nèi)外，堪稱銀川商業(yè)的發(fā)源地。

如今，鼓樓商圈已是銀川市家喻戶曉的成熟商圈，這里集美食廣場、時尚品牌、娛樂消遣于一體的商業(yè)氛圍為樂活的銀川人民平添精彩。時尚快樂的銀川人對美的追求也越來越高，他們尋求更便捷、更優(yōu)化、更辛辣的概念新生活，而作為舊城改造項目——鼓樓尚街的出現(xiàn)將牢牢抓住銀川人的眼球。通過以鼓樓尚街為代表的舊城改造項目，鼓樓北街以現(xiàn)代中式建筑風格為主，而鼓樓依舊是銀川歷史風貌街區(qū)的代表。歷經(jīng)滄桑變革，她的巍峨存在提醒一代代銀川人保持從容淡定，她的深沉穩(wěn)重安撫一代代喧囂的都市情緒。時代在變，鼓樓文化的“天人合一”本性依舊是其他建筑無法取代的！尊重銀川，尊重這座城的歷史，據(jù)守百年核心商圈，“鼓樓尚街”締造九位一體時尚新生活。

繁華尚街：

2013年，承載了銀川市發(fā)展歷史的老城區(qū)——興慶區(qū)拉開了舊城改造的序幕，通過對舊城更新改造和道路暢通工程的實施，全面優(yōu)化銀川建設(shè)格局，重現(xiàn)千年文化名城風貌，凸顯百年鼓樓歷史人文特色。被銀川市政府列為2013年舊城改造重點工程和重點道路打通工程計劃，即通過將鼓樓北街打通、延伸并進行整體改造，打造出一條南北全長174米的特色主題商業(yè)街區(qū)——“鼓樓尚街”，更是備受矚目。

食“尚”生活

銀川作為移民型城市，匯聚了全國各地的餐飲派系和資深食客，他們刺激著銀川美食行業(yè)蓬勃發(fā)展?！肮臉巧薪帧币?guī)劃設(shè)計的餐飲美食區(qū)距中心島開間3米，門前走廊開闊，店內(nèi)窗明幾凈，通透的水晶吊燈發(fā)散著慵懶的光線，舒適的沙發(fā)搭配精致裝修溫暖著你的眼。在這里，設(shè)計師充分考慮到經(jīng)營業(yè)主的經(jīng)營需求為食“尚”空間，解決最為便利的烹飪和就餐區(qū)域，加上美食美器，藝術(shù)品一樣的餐食，填滿的將不止是你的胃。

潮流尚牌

銀川現(xiàn)有的傳統(tǒng)購物廣場在空間設(shè)計上較為封閉，業(yè)態(tài)也相對單一，可供選購的品牌同質(zhì)性較強。為給市民營造出可供工作、購物、休閑同時進行的全面活動空間，“尚街”引進休閑功能強大的生活式購物街區(qū)模式?！肮臉巧薪帧蔽鲄^(qū)中部打造一條以天空為頂?shù)娘L情街，開闊明朗的視野中，每件時裝都在陽光下呈現(xiàn)出它的真實氣質(zhì)，讓“琳瑯滿目”不只是停留在文字和影像之中。

愛尚酒吧

銀川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范圍廣、年齡跨度大。套用奧地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。銀川人三五成群，聽著音樂聊聊心情，就著“辣糊糊”喝茶水，樂知天命、及時行樂的快樂精神從小養(yǎng)成。“鼓樓尚街”的酒吧在設(shè)計的區(qū)劃上，按酒吧類型通過客群分層，有年輕人青睞的激情嗨吧，有適合沉穩(wěn)性格的演藝吧，也有商務(wù)禮儀規(guī)格的休閑茶座。

文化尚賞

隨著“鼓樓尚街”東區(qū)的寧夏大劇院重建完成，銀川的國粹傳承又將掀起新的熱潮。寧夏京劇團名家薈萃，流派紛呈。如今尚街提供了嶄新的環(huán)境，藝術(shù)家們的夢想可以在更高的舞臺起飛，銀川的票友戲迷朋友們有機會一飽耳福。鼓樓北街改造后，從滿足基本生活的需求，到品質(zhì)生活的享受，從品美食逛小店，到看大片觀名劇，無論是密集的工作洽談，還是溫暖的關(guān)懷，抑或是朋友間小聚，所有要求都能在這里一站式滿足，這里既是商業(yè)的頂級盛會，亦是文化的終極盛宴，更是呈現(xiàn)在我們視覺中的亮麗風景。

特色商區(qū)：

近年來，在國家房產(chǎn)政策的調(diào)控下，靠投資、炒賣住宅房產(chǎn)的現(xiàn)象受到打壓。住宅市場受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開發(fā)商開始逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢。在銀川，自2010年萬達、綠地等中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者高調(diào)進駐后，商業(yè)地產(chǎn)也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個商業(yè)項目在各區(qū)域拔地而起。隨著城市化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開始進入快車道，有機遇也有挑戰(zhàn)。

近年來銀川房市開始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現(xiàn)。通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著城市擴張與舊城改造項目的不斷增多，越來越多的銀川周邊市民搬遷進入市區(qū)，對商業(yè)的需求開始日益增加。而銀川市區(qū)住宅樓盤較多，商業(yè)項目卻屈指可數(shù)，因此隨著城鎮(zhèn)化的不斷提高，將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展。隨著城市化進程的發(fā)展，目前商業(yè)地產(chǎn)也被眾多房地產(chǎn)開發(fā)商看好。在2011年，金鳳萬達廣場獲得成功后，銀川的商業(yè)地產(chǎn)進入了快速發(fā)展階段，城中心有金鳳萬達廣場、悅海新天地、城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯(lián)廣場、西夏萬達廣場，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀城??涵蓋多種業(yè)態(tài)的城市綜合體可謂在銀川不同區(qū)域遍地開花。但隨著市場供應(yīng)量增多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重等問題也開始顯現(xiàn)。

“鼓樓尚街”也是一座城市綜合體，但它區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念，依據(jù)LifestyleShoppingCenter的開發(fā)模式，精心打造沿街精品購物街區(qū)，更強調(diào)生活的娛樂休閑功能，為消費者營造一個新的生活空間。地下設(shè)有國際連鎖超市和大型停車場，購物中心囊括高端品牌、健身會所、特色美食、露天茶座、大型影院、風格酒吧等九位一體商業(yè)，讓鼓樓尚街更顯活力。根據(jù)最新的消費趨勢，項目還增加了體驗式業(yè)態(tài)的比重，如動感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在商業(yè)地產(chǎn)開始扎堆的今天，要做到差異化經(jīng)營，引入先進的運營模式，打造成特色的商業(yè)地產(chǎn)才能贏得市場。

百年商圈：

銀川“鼓樓尚街”，鼓樓北街絕版財富要塞。春華秋實，世事變遷，一個地方，一段時間，一種文化。千年鳳城，百年商圈。鼓樓望北天賦稀貴，財富基因世家傳承。鼓樓尚街，擎領(lǐng)百年商圈核心商業(yè)理念，據(jù)守鼓樓北街財富金軸，這里傳承著近千年的鳳城文化，這里沉淀著數(shù)百年的商業(yè)基因，擁有一大批消費人群。

“鼓樓尚街”，秉承中國兩大New lifestyle設(shè)計精髓，依托鼓樓尚街商圈延續(xù)數(shù)百年的文化與商業(yè)氣息，全新打造適合銀川本地人消費習慣的商業(yè)巨擘，漫步鼓樓尚街仿佛時光倒流，它將過去與現(xiàn)代、懷舊與時尚巧妙安排成一場獨特的商業(yè)交響樂?！肮臉巧薪帧币允f平米的超大規(guī)模，更新現(xiàn)代的建筑硬件，完美的業(yè)態(tài)組合，為銀川樓市及周邊地區(qū)市民打造高檔的New lifestyle商業(yè)，承載銀川市核心區(qū)地標商業(yè)使命，它的出現(xiàn)必將推動銀川商業(yè)的升級換代。百年商業(yè)老圈養(yǎng)育了銀川數(shù)代商業(yè)世家之后，于2013年，賦予了鼓樓商街新的歷史使命，傳承了百年商圈財富文化基因，讓百年商圈不再蒼老，使鼓樓商街更顯活力。

如今：鼓樓商街——革新百年商圈新業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營定位，統(tǒng)一規(guī)劃布局，統(tǒng)一招商招租，統(tǒng)一裝修標準，統(tǒng)一營業(yè)時間，統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一賣場管理。讓投資商家演商業(yè)傳奇，大作千萬人生意！步行街轉(zhuǎn)型休閑商業(yè)街，打造都市形象名片。鼓樓尚街緊臨步行街，從文化街打通至湖濱路，是銀川市今年啟動的舊城改造項目之一，即銀川步行街后又一個集九位一體時尚商業(yè)新街區(qū)。鼓樓尚街涵蓋了成功的商業(yè)步行街所需的地段優(yōu)勢、文化底蘊、全新模式，并由實力雄厚的商業(yè)季候傾力打造，前景十分廣闊。

銀川城市擴張與舊城改造，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供歷史機遇，鼓樓尚街項目占據(jù)的地塊是未來很難再有的，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，使得整個項目具有了非常大的商業(yè)投資潛力。一種商業(yè)、一種風格、一種時尚就在鼓樓尚街。

隨著時代科技的日新月異，大型綜合商場的商業(yè)模式也在不斷的發(fā)生著變化。在繼傳統(tǒng)門店、百貨商城、購物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業(yè)模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐漸形成。而鼓樓尚街就是秉承這種New lifestyle 的商業(yè)，逐步的站立在銀川樓市的這座金字塔上，讓這種先進的商業(yè)模式放大于銀川，讓銀川與世界同步!

“ 鼓樓尚街”用以十二萬平米的超大規(guī)模，更新?lián)Q代的建筑硬件，完善的業(yè)態(tài)組合，為銀川及周邊地區(qū)市民打造全新的高檔的New lifestyle 商業(yè)，它能夠滿足市民購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的，強調(diào)休閑中購物，娛樂中享受生活。它包羅了眾多主力店和商鋪，集購物、休閑、體驗、娛樂、飲食、商務(wù)為一體。在銀川市各業(yè)態(tài)間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的聚合體。它的出現(xiàn)承載了銀川市核心區(qū)地標商業(yè)的使命，它必將推動銀川商業(yè)的升級換代。

銀川鼓樓尚街能夠推出銀川商業(yè)的全新升級，正是因為鼓樓尚街的地理優(yōu)勢?！肮臉巧薪帧钡靥幇倌瓿墒焐倘?nèi)，坐擁近300萬消費人群，地段優(yōu)勢無須解釋，周邊配套十分繁華，打通至湖濱街，周邊8條公交干線經(jīng)過，大型百貨、大型超市、高檔社區(qū)、酒店及商務(wù)辦公林立，商業(yè)氣氛極其濃厚，又配有超大型停車場，700余地下停車位，新華商圈獨一無二，讓消費者不再為停車發(fā)愁。鼓樓尚街坐擁鼓樓商圈核心區(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。

房地產(chǎn)投資分析

呂瑤 12011248875 2011級經(jīng)管系房產(chǎn)(2)班