第一篇：項目分析報告

項目分析報告

（一）一、項目提出的必要性和依據(jù)

鷓鴣，又名賽飛龍，是一種集野味、觀賞、保健、醫(yī)療為一體的珍禽新品種。鷓鴣生長快、繁殖力強，肉質(zhì)細(xì)嫩鮮美，清香可口，具有補中益腎，平喘，補肝腎及補腦提神之功效。鷓鴣肉中鍶和鉬的含量比 雞肉高10%以上，有預(yù)防和治療癌癥的作用，是一種理想的營養(yǎng)滋補保健品，鷓鴣肉具有強身壯體，滋補五臟氣血，增強人體免疫功能，延緩衰老等多種奇特功效。我特膳食品廠開發(fā)生產(chǎn)的鷓鴣系列產(chǎn)品已步入大城市的餐館、酒樓，成為“仔燒鵝”“乳鴿”后又一特色新品。另外養(yǎng)殖鷓鴣還具有以下優(yōu)點：

1、保險：鷓鴣是野生禽類，可適應(yīng)各種惡劣氣候，抗病力特強，不易得瘟疫，全國均可養(yǎng)殖，投資可靠保險。

2、好養(yǎng)：與家雞相似，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、青菜，用舊房間、倉庫圈養(yǎng)。一 人可養(yǎng)1000只，成年鷓鴣6只/平方米，剛出殼苗200只/平方米。

3、好賣：鷓鴣是野味，人人喜歡，酒家飯店需求與日俱增。據(jù)統(tǒng)計，僅廣東、上海等地年需求量就達(dá)5000萬只，而供應(yīng)只有350萬只，預(yù)計10年內(nèi)難以滿足市場。

4、高效：一只鷓鴣出殼養(yǎng)80天可達(dá)0.5公斤，目前市場價20-30元/只。

5、快捷：種鷓鴣6個多月產(chǎn)蛋，年產(chǎn)蛋120-180枚，開產(chǎn)幾個月就可收回投資。是投資少、見效快的好項目。所以開展鷓鴣養(yǎng)殖是一項風(fēng)險小、效益高、市場前景好的新興致富門路。

二、市場前景

據(jù)調(diào)查，一般地區(qū)級城市，酒家、飯店都在500家以上；縣城及所在周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的酒家約250家，按每個縣以他們1/10的購賣能力，每家酒店日均消費５只，年需求鷓鴣就達(dá)45萬只，而且這還是保守的數(shù)字。再加上周圍其它縣市的市場及重大節(jié)日期間普通市民的消費，一般需求量都在5-10萬只以上。另外，野味食品風(fēng)糜全國，很多肉制品廠也開始上馬野味食品生產(chǎn)線，僅我們食品廠年加工量就在500萬只以上。因此建立鷓鴣養(yǎng)殖場是穩(wěn)妥可行的。

三、項目的技術(shù)保證措施

鷓鴣適應(yīng)能力強，疾病少，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉既可喂養(yǎng)，養(yǎng)殖方式可利用舊房進行圈養(yǎng)或籠養(yǎng)。經(jīng)過1年多的努力，我們已建起了鷓鴣繁育基地。我們利用蠅蛆飼料培育出了健壯鷓鴣良種，我場的鷓鴣經(jīng)過提純復(fù)壯，多元雜交后，產(chǎn)蛋率、受精率、成活率均很高，優(yōu)于其它品種。并且我們擁有20名中高級畜牧師，摸索總結(jié)出一整套技術(shù)秘決，還有全套技術(shù)資料和良好的售后服務(wù)，可解決養(yǎng)殖中出現(xiàn)的問題，確保養(yǎng)殖順利成功。最近我們又投資百萬建起了全國首家速凍鷓鴣物流配送中心，我們的速凍鷓鴣可以及時發(fā)往全國各地，形成了產(chǎn)、供、銷的一條龍服務(wù)體系。為該項目的實施提供了有力的保證。

四、投資規(guī)模

該項目投資宜在4.9萬元左右，普通民房3-5間，初次引進種鴣100組（100公，300母）計算，300只母鴣年產(chǎn)蛋36000枚，按孵化率90%計算，可孵化商品鴣32400只。

五、投資估算及資金投入

項目總投資4.9萬元，其中固定資產(chǎn)投資：（100組×490元/組）4.9萬元，流動資金0.4萬元。為扶持發(fā)展，引種100組以上我處無嘗扶持3萬元，實際投資1.9萬元。

六、項目經(jīng)濟效益分析

1、收入預(yù)測：該項目建成飼養(yǎng)滿一年收入計算，300只母鴣預(yù)計年產(chǎn)商品鴣32400只，每只商品鴣平均體重0.5公斤計算售價15元，可收入468000元，項目建成后可獲銷售收入468000元。

2、成本分析：A、人員工資：平均每人每年按6000元計，2人共計1.2萬元。B、企業(yè)管理費：包括銷售費、業(yè)務(wù)費、差旅費，不可預(yù)見費1萬元計。C、喂養(yǎng)費：每只商品鴣按平均體重0.5公斤計算（料肉比3.5：1），飼養(yǎng)成本不足4元，在計算期內(nèi)約需飼料費129600元。D、水、電費年支約3000元，引種款等2萬元，共計開支174600元。

3、利潤計算：純利潤等于銷售收入減去費用支出：即468000—174600=311400元，年可獲純利311400元。以上經(jīng)濟效益只是在當(dāng)年，兩年后飼養(yǎng)場年純利會成倍增長，如果在當(dāng)?shù)匕l(fā)展養(yǎng)殖或加工成野味食品、工藝標(biāo)本，就地銷售利潤更高。

七、社會經(jīng)濟效益分析

養(yǎng)殖鷓鴣是一項投資少、見效快、無風(fēng)險的冷門養(yǎng)殖項目，該項目建成后可促進當(dāng)?shù)靥厍蒺B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。因此，該項目的建設(shè)經(jīng)濟效益和社會效益都很顯著。

項目分析報告

（二）野雞，又名雉雞、山雞，極為漂亮，是鳳凰的原型，最大特點就是：好看、好吃。野雞不僅是世界公認(rèn)的山珍野味，具有極高的經(jīng)濟價值，被譽為“野味之王”、“動物人參”。近年來，隨著人們生活水平的提高，野味食品已成為餐桌、宴席上不可缺少的美味佳肴。但是，野生野雞受國家法律保護，嚴(yán)禁獵殺和非法經(jīng)營，加之自然界存量極少，因此人工養(yǎng)殖野雞商機無限。

一、如何飼養(yǎng)：

野雞為野生動物，生命力、適應(yīng)力和抗病力極強，對環(huán)境要求不高，能耐46℃的高溫和-32℃的嚴(yán)寒，養(yǎng)殖技術(shù)與家雞一樣，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉即可喂養(yǎng)，可利用舊房、倉庫等進行圈養(yǎng)或籠養(yǎng)。

野雞從周齡開始到16～18周齡為育肥階段，此階段野雞體重呈直線上升趨勢。

1、合理飼喂。采用原糧飼喂野雞的養(yǎng)殖戶，可適當(dāng)增加玉米、高粱等能量飼料的飼喂比例(推薦配方：玉米40%、小麥15%、炒熟的豌豆20%、菜籽餅15%、麩皮5%、米糠4%、骨粉1%，另每噸料加入食鹽2.5公斤及適量微量元素)。采用家雞飼料飼喂的可購買肉雞生長料進行飼喂，并保證充足的飲水，此外可以添加10%～20%的青飼料。讓野雞每周至少沙浴一次，并在河沙中噴入2%的敵百蟲溶液，以殺滅體外寄生蟲。

２、控制密度。育肥初期(5～11周齡)每平方米可養(yǎng)10～12只野雞，以后可按公母、強弱、大小進行分群飼養(yǎng)，使其密度逐步降至每平方米6～8只。同時，應(yīng)設(shè)置足夠的料槽讓其均勻采食，生長一致。

３、設(shè)棲架、防啄癖。育肥野雞舍內(nèi)外應(yīng)放置棲架供野雞飛攀棲停，這樣不僅充分利用了養(yǎng)殖空間，還有利于減少野雞的啄癖。發(fā)現(xiàn)有被啄傷的野雞應(yīng)在傷口處涂紫藥水或樟腦軟膏，并隔離飼養(yǎng)。

必要時對野雞群進行調(diào)控，方法為：

(１)在舍內(nèi)掛青草或青菜，引誘野雞啄菜以分散其啄羽的精力，同時也補充了維生素和纖維素。

(２)9～11周齡時，可在飼料中加入1%的羽毛粉。

(３)飼料中的食鹽要提高到2.5%，或在飲水中添加食鹽，并保證供水充足。

４、防驚飛。盡可能保持場內(nèi)安靜，謝絕參觀，()以減少外界因素的影響。為防驚飛出現(xiàn)撞傷或撞死，可剪掉野雞一側(cè)的初級飛羽。

５、做好防疫工作。野雞舍應(yīng)每天清掃，每周用百毒殺等消毒劑進行一次消毒。8～9周齡的野雞要進行新城疫Ⅱ系疫苗飲水接種，并預(yù)防禽霍亂或球蟲病的發(fā)生。

二、開發(fā)：

1、食用價值：野雞肉質(zhì)細(xì)嫩鮮美，野味濃，其蛋白質(zhì)含量高達(dá)30%，是普通雞肉、豬肉的2倍，脂肪含量僅為0.9%，是豬肉的1/

39、牛肉的1/

8、雞肉的1/10，基本不含膽固醇（見下表），是高蛋白質(zhì)、低脂肪的野味食品。野雞因此成為歷代的皇家貢品，清代乾隆皇帝食后贊嘆不已，寫下“名震塞北三千里，味壓江南十二樓”的名句。全國政協(xié)副主席葉選平食后評價：“好看、好吃、有野味”；著名營養(yǎng)學(xué)家于若木也對野雞的營養(yǎng)成份給予很高的評價。山雞送人是高檔禮品，待客是珍稀野味，還是美國白宮招待國家元首的保留菜肴。正因為如此，每年春節(jié)前后，市場上都掀起一股送山雞的熱潮。

2、藥用：《本草綱目》記載：野雞補氣血，食之令人聰慧，勇健肥潤，止瀉痢，除久病及五臟喘息等。經(jīng)廣州中山醫(yī)科大學(xué)測定：它含有人體所必需的氨基酸21種之多，其中有多種是人體自身所無法合成的，符合世界衛(wèi)生組織規(guī)定的氨基酸模式。并富含鍺、硒、鋅、鐵、鈣等多種人體必需的微量元素，對兒童營養(yǎng)不良、婦女貧血、產(chǎn)后體虛、子宮下垂和胃痛、神經(jīng)衰弱、冠心病、肺心病等，都有很好的療效，對人體的滋補功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于久負(fù)盛名的甲魚、鰻魚等。野雞中鍶和鉬的含量比普通雞高10%，還有防治癌癥的作用。

3、觀賞：節(jié)日送山雞是我國自古就有的傳統(tǒng)，有表達(dá)吉祥如意和美好前程之意。同時還可制成漂亮又好賣的標(biāo)本。我場用野雞的皮毛做成的標(biāo)本，光彩鮮艷、栩栩如生、高貴典雅，每架200多元還暢銷各大城市工藝禮品店、旅游景點。野雞的羽毛別具特色，還可以制成羽毛扇、羽毛畫、玩具等工藝品。英國國防部還把它做成最有效的防彈衣。

三、經(jīng)濟效益分析：

1、收入預(yù)測：以引進50組（1公5母/組）野雞為例，每只母雞年產(chǎn)蛋按100枚計算（實際產(chǎn)蛋量要高得多），250只母雞年產(chǎn)蛋25000枚。種蛋合格率按95%計算，受精率、孵化率、成活率均按85%計算，則年產(chǎn)野雞為：25000×95%×85%×85%×85%=14585只。飼養(yǎng)3個多月商品雞可達(dá)1.5公斤，目前售價30-50元/只，即使按土雞價賣，也可賣24元。一年收入：14585只×24元/只=35萬元。

2、成本分析：

① 引種款1萬元。

② 飼料費：每只商品雞成本7-10元，14585只約需飼料費10-14萬元；種雞飼料費約1萬元。共計15萬元。

③ 水、電費年開支約1000元。

④ 人員工資：平均每人每年按6000元計，2人共計1.2萬元。共計開支18.7萬元。

第二篇：影視項目分析報告

影視片項目報告

一、項目狀態(tài)

1、[項目名稱]

影片名稱

2、[演示者姓名]

執(zhí)行制片人

二、狀態(tài)概況

項目題材意義及類型

本項目是否符合當(dāng)前政策，社會及市場環(huán)境以及市場現(xiàn)狀。目標(biāo)市場定位 目標(biāo)觀眾分析

項目商業(yè)元素、賣點分析及實現(xiàn)的可能及形式。

表現(xiàn)的形式（如何拍攝，如何表現(xiàn)主題使節(jié)目可看性更強）

可操作性定位（實現(xiàn)本項目需要的資源列表、技術(shù)性及可實現(xiàn)性）。我們的人、財、物及公關(guān)方面的優(yōu)勢。資金回收渠道及方式。

1、項目進度是否符合計劃（計劃產(chǎn)生的原因）

2、最終交付期限？（計劃完成周期，完成劇本及分場劇本的交付，應(yīng)確保項目交付時在市場依然具有當(dāng)前預(yù)期的價值）

3、最終成本估算（成本效益估算）

4、與其它高層計劃沖突的事件（市場和生產(chǎn)中預(yù)見上的問題，各項風(fēng)險的預(yù)見，當(dāng)最可能出現(xiàn)的風(fēng)險出現(xiàn)時的應(yīng)變方案是什么。）

（1）生產(chǎn)率（價值率、成本分割）

（2）交付：可推算的結(jié)果（利潤率，申報備案）

（3）合作伙伴，及其它（相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，希望資本來源）

（4）如何確保資金可以按時到位，如果資金是分次到位，每次的數(shù)額是多少以及如何確保每次能按時到位。

5、宣傳方案（前、中、后期）

三、進展

1、列出上述狀態(tài)內(nèi)容獲取的成績和進展（1）計劃開展的措施方法

（2）講解日程表中的依賴關(guān)系

2、強調(diào)對所取得的進展起推動作用的事件和需要注意的方面（強調(diào)對項目運作過程中的各項有利因素和必須規(guī)避的風(fēng)險的可能）

3、列出上述狀態(tài)更新以來的日程推遲和問題（1）列出所采取的糾正性措施（2）講解日程表中的依賴關(guān)系

4、確認(rèn)您對下列問題的理解

（1）導(dǎo)致推遲或阻礙進展的問題（2）問題未能預(yù)見的原因

（3）客戶是否希望與高層領(lǐng)導(dǎo)者會談

（4）項目進行前與發(fā)行放映方的接觸與談判。

四、日程

1、列出最重要的宏觀日期（實施方案的宏觀周期表）

2、確保簡潔（勿使聽眾因細(xì)節(jié)過多而分散注意力）

3、如有必要，分發(fā)詳細(xì)日程

（1）確保您熟悉計劃中的每一個細(xì)節(jié)，以便回答問題

五、交付

1、列出主要的關(guān)鍵交付日期：確定最終生產(chǎn)計劃交結(jié)日期（有一定的寬容期）

（1）從您到全組主創(chuàng)和工作人員

（2）從您到外部服務(wù)機構(gòu)（內(nèi)外景，轉(zhuǎn)場等）

（3）從外部服務(wù)機構(gòu)到您（你的關(guān)系可利用的可能量）

（4）從其他部門到您（相關(guān)部門審批和公關(guān)的可利用的可能量）（題材涉及專業(yè)部門）

2、講述您對每個交付日期能否實現(xiàn)的置信程度（1）如有必要，用幻燈片指出置信程度

六、成本

1、列出新的成本估算（可控制的成本項目以及工作效果）（1）包含以前的估算

2、理解這些數(shù)字差異的原因（突出價值率和市場評估標(biāo)準(zhǔn)）（1）回答這些問題

3、如果有超出預(yù)計的成本（可能預(yù)見的超出部分和原因）（1）概括原因

（2）列出所采取的糾正或防范措施（3）給出對未來開支的切實估算

七、技術(shù)

1、列出已解決的技術(shù)問題（如使用設(shè)備，主創(chuàng)人員能力與水平，影響力）

2、列出急需解決的技術(shù)問題（如使用設(shè)備的優(yōu)劣勢）（1）概括這些問題對項目的影響

3、列出項目所依賴的不穩(wěn)定的技術(shù)（如三維3D技術(shù)等承包商能力與水平）（1）指出疑問的來源

（2）概述采取的措施和后備計劃

八、人力資源

1、概述項目的人力資源（管理人員、參與人員）

2、主創(chuàng)人員（品牌）：導(dǎo)、攝、美、明星（演員的作用）等

（1）這些主創(chuàng)人員的能力和素質(zhì)或資質(zhì)。

（2）專職（3）兼職

（4）如果因為人力資源缺乏使項目受阻，請?zhí)岢隹赡艿慕鉀Q方案

3、請理解投資者和出品方都有這樣的心情：希望使用所有可能的資源，同時精確地控制成本。

4、下一次狀態(tài)更新的時間。

5、如有疑問，項目進展過程按規(guī)定定期匯報工作狀態(tài)。列出下一次匯報檢查的對象。

（1）將完成的特定部分（2）即將解決的問題

6、確保項目中的每個人理解計劃

第三篇：房地產(chǎn)項目分析報告

房地產(chǎn)項目分析報告

（一）一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理 和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分 析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標(biāo)客戶 的定位

目標(biāo)客戶 群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測

根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理 模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶 需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶 群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶 感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶 的購買愿望。

（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶 的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業(yè)成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）

（2）、動態(tài)分析

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82%

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價格達(dá)到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

房地產(chǎn)項目分析報告

（二）一、總論

1、項目建設(shè)背景

A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商項目可行性分析報告范文。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。該項目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項目規(guī)劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

2、項目概況

該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經(jīng)營可行性分析報告，有新山大橋與古城區(qū)相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

本項目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通酒店可行性分析報告過土地抵押和預(yù)售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。()市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方軟件項目可行性分析報告公里，古城區(qū)14.2平方公里。

三、A州市住宅市場分析1、2002年以前A州市住宅市場分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素可行性分析報告模板。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。

③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)A州人項目可行性分析認(rèn)為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。

④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

2、2002年以來A州市住宅市場分析

2002年是A州房價飛漲的一年。2001年10月份，A可行性分析報告編寫州市土地全面實行招投標(biāo)。這對于A州整個房地產(chǎn)市場是一個重要的轉(zhuǎn)折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標(biāo)，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。

①A州強化“強市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行，2002年全市經(jīng)濟繼續(xù)走強。同時，改變?nèi)芯用竦南M觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報告化、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

④加強城市建設(shè)步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區(qū)住宅市場煤炭經(jīng)營項目可行性分析報告具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價格。據(jù)A州市建設(shè)局市場調(diào)查統(tǒng)計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。

四、項目投資估算及盈利分析

1、編制依據(jù)

①建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標(biāo)準(zhǔn)及費率為依據(jù)；

②各種費率依據(jù)國家相關(guān)文件。

2、投資估算

3、銷煤炭可行性分析報告售收入

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為3300元/m2，低層商鋪均價定位為4500元/m2。

4、營業(yè)稅及附加

本項目應(yīng)計營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析

五、結(jié)論與可行性分析報告編制建議

1、用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。一方面是為了降低項目的風(fēng)險，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)可行性分析報告總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風(fēng)險，提升樓盤形象。

第四篇：企業(yè)物流項目分析報告

##企業(yè)物流項目調(diào)研分析報告

一、企業(yè)背景

二、項目簡介

三、項目分析

（一）（二）

（三）（四）……

四、項目經(jīng)驗總結(jié)

五、項目啟示及心得

……………………………………………………

第五篇：西海花園項目分析報告

兵圣策劃

西?；▓@項目分析報告

第一部分 別墅市場分析

一、濱州市區(qū)域環(huán)境分析

本世紀(jì)初以來，我國經(jīng)濟經(jīng)歷了長達(dá)七八年的持續(xù)繁榮期，伴隨國民經(jīng)濟的快速增長，國民收入水平明顯提高，人民大眾切實體會到了經(jīng)濟增長帶給自己的種種好處。

濱州市作為環(huán)渤海城市一員，一方面得益于全國大好經(jīng)濟環(huán)境，另一方面得益于上級政府支持，近幾年取得突飛猛進的發(fā)展，尤其是在孫德漢書記主持工作期間，市委市府下大力度提出“四環(huán)五海”戰(zhàn)略，城市市容市貌得到根本改變，人民群眾物質(zhì)文化生活水準(zhǔn)大幅提高。

伴隨人民收入水平的提高，部分走在時代前沿的富裕階層開始進入“別墅消費”時代，一部分精明的開發(fā)商也開始注意到別墅這塊“蛋糕”。04年、05年東海水岸、金都別墅帥先面世，東海水岸更是以其千萬售價在社會上引起廣泛關(guān)注。但是，這兩個項目均以失敗告終。經(jīng)過幾年積蓄期后，在今年中海城棕櫚灣、西?；ㄔ返软椖吭俅瓮瞥?。

二、競爭項目分析

（一）中海城棕櫚灣

中海城棕櫚灣項目位于中海岸邊，由實力雄厚的萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，主要為獨棟和雙拼別墅，一期現(xiàn)房中獨棟別墅41棟，雙拼別墅16棟32套，共計73套。

該項目戶型面積自236m2到350 m2不等，戶型共計十余種；銷售價格獨棟220萬到250萬之間，雙拼別墅總價在160萬到200萬之間。

該項目地理位置優(yōu)越，且現(xiàn)房銷售，這是該項目最大亮點，但其銷售價格偏高，一定程度上超出了其潛在客戶群的購買能力，有實力在該項目投資置業(yè)的人群普遍存在“在這買套房還不如去青島買了”的心理。

目前該項目實際銷售狀況一般，截至目前，實際銷售率不足三分之一。

（二）金都別墅

金都別墅項目位于國際會展中心西南方向七八百米位置，為純別墅住宅區(qū)，建筑類型也是獨棟與雙拼，每套建筑面積在300 m2左右，售價在4000元/平米——5000元/平米之間。

該項目入市時間較早，由于項目初期運作不利，致使其目前銷售基本處于停滯狀態(tài)。

總結(jié)來說，該項目失敗原因較多，第一，項目地周邊環(huán)境較差；第二，項目上市時機不好，其屬于第一批吃螃蟹的人；第三，項目定價在當(dāng)時偏高；第四，項目營銷推廣不利。

（三）東海明珠

東海明珠項目位于濱城區(qū)梁才辦事處境內(nèi)，毗鄰東海，故名東海明珠。該項目由梁才居委會開發(fā)，規(guī)劃建筑32棟64套雙拼別墅，戶型有290 m2和340 m2兩種，項目預(yù)計在十月份左右開工建設(shè)并進入銷售階段，預(yù)計售價在2500元/平米左右。

目前該地塊正在進入繳納土地出讓金階段。

該項目毗鄰東海，周邊環(huán)境與里則辦事處類似，距離市中心七八公里，從區(qū)位優(yōu)勢上來說與里則不相上下。但該項目為大產(chǎn)權(quán)，且售價相對低廉，預(yù)計推向市場后會在市場上引起新一輪別墅消費熱潮。

綜合來說，濱州境內(nèi)目前在售的以別墅為主的項目，除西?；ㄔ吠?，其實尚無成功案例，其失敗的原因如上所述各有不同，但歸納西?；ㄔ讽椖縿e墅部分成功的原因，應(yīng)該主要是以下幾點：

1、項目運作前期，已經(jīng)準(zhǔn)確鎖定了目標(biāo)客戶群，并根據(jù)其需求設(shè)計制造產(chǎn)品。

2、單套總價在50萬以內(nèi)，造成了別墅消費“物美價廉”的感覺。

3、項目地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境不錯，且與市區(qū)距離不遠(yuǎn)不進，處于黃金分割點位置。

4、項目針對目標(biāo)客戶消費心理在不同階段適時推出了諸如“團購”、“打折”、“返現(xiàn)”等促銷措施。

三、別墅消費群分析

從目前銷售情況來看，濱州市場上的別墅消費人群主要是私營企業(yè)主、大中型企業(yè)中高層管理者、處級以上干部、政府事業(yè)單位肥缺部門負(fù)責(zé)人等。不同的人群對應(yīng)著不同的消費觀念和消費需求，一個項目如果想操作成功，應(yīng)該明確鎖定某一消費群體，并針對其目標(biāo)客戶群開發(fā)滿足其需求的產(chǎn)品。

關(guān)于這些潛在客戶群的具體情況，諸如“他們在哪兒”、“他們的收入狀況怎么樣？現(xiàn)在居住狀況怎么樣？能夠承受多少錢的房子？”、“他們需要什么樣的房子？多大的？什么戶型的？什么配套的？”、“他們平常接觸什么樣的傳播媒體？”等，這些具體問題可以在雙方具體合作后，我方在充裕的時間內(nèi)詳細(xì)研究說明。

第二部分 項目分析與項目定位

一、項目SWOT分析

（一）機遇分析

1、經(jīng)過前些年的積累，社會上出現(xiàn)了為數(shù)不少的富裕階層。

2、黃河五路向西貫通工程將在“十一”完成，屆時從黃河五路經(jīng)220國道將直達(dá)項目地。

3、西?；ㄔ讽椖縿e墅部分的銷售在濱州市內(nèi)又掀起了一股別墅購買的熱潮。

4、通脹預(yù)期不斷加強，理性人士存在投資房產(chǎn)以抵抗通脹的心理。

5、里則辦事處境內(nèi)存在不少勢力較強的私營企業(yè)主。

（二）威脅分析

1、競爭項目較多，尤其是東海明珠項目將在近期上市。

2、全球經(jīng)濟存在二次探底可能，大環(huán)境不確定增加，北京、廣州在近期又出現(xiàn)了大幅打折銷售的情況，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，近期一線城市一手房銷售量有下降趨勢。

3、國家目前正在嚴(yán)厲打擊違規(guī)建房，民眾對小產(chǎn)權(quán)房懷疑感比較強。

（三）優(yōu)勢分析

1、項目與市區(qū)距離適當(dāng)，且毗鄰西海，地理位置優(yōu)越。

2、項目地周邊環(huán)境田園氣息濃厚。

3、項目開發(fā)成本較小。

4、地方政府大力支持該項目。

5、項目管理人員運營理念先進，先找策劃公司再進行項目設(shè)計，有利于項目真正做到“適銷對路”。

6、項目地緊鄰西?；ㄔ讽椖?，有利于前期打開市場。

（四）劣勢分析

1、小產(chǎn)權(quán)房。

2、目前項目地尚不具備進行銷售的氛圍。

3、項目地周邊相對荒涼。

二、市場形象定位

高品質(zhì)別墅住宅，標(biāo)榜人生新境界，開啟田園新生活

1、“高品質(zhì)”既強調(diào)建筑質(zhì)量優(yōu)良，又寓意生活的高品質(zhì)性。

2、“標(biāo)榜人生新境界”，將居住與人生體會相結(jié)合，“標(biāo)榜”更將別墅居住人群的“外顯性”表露無遺，意在“在此購買別墅，是一種身份地位的象征”。

3、“開啟田園新生活”從使用角度出發(fā)，闡述別墅帶給業(yè)主的切實利益，并借此將我方項目與市區(qū)競爭項目有效區(qū)分。

三、目標(biāo)客戶定位

以政府事業(yè)單位部門負(fù)責(zé)人為主要目標(biāo)客戶，同時兼顧少量的中小規(guī)模的私營企業(yè)主

第三部分 項目營銷策略

一、產(chǎn)品策略

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)計主題景觀，建議以水景為主，勿做廣場等在多層小區(qū)內(nèi)盛行的景觀。

2、小區(qū)內(nèi)獨棟、雙拼對目標(biāo)客戶區(qū)別不大，但整體設(shè)計應(yīng)該錯落有致，切忌“兵營式”布局。

3、戶型品種無需太多，但每種戶型應(yīng)盡量做樣板間。

4、主要戶型面積在300平米以內(nèi)，搭配提升小區(qū)形象的接近500平米大戶型別墅。

5、每個戶型應(yīng)做到客廳盡量大，最好面積能達(dá)到五十平米。

6、院落面積要足夠大，可以考慮采用棕櫚灣的方式，將小區(qū)內(nèi)主輔路之外的綠化全部圍到院落內(nèi)。

7、部分相對大戶型，客廳可以考慮挑高式建筑。

8、興建高爾夫練習(xí)場、娛樂中心等，全面提升項目內(nèi)涵，塑造高端形象。

二、價格策略

1、遵循高開低走策略，建議初始定價與西?；ㄔ方咏?，全盤均價達(dá)到或接近2000元/平方。

2、以套定價。

3、先期推出的實際銷售房源，總價最好控制在每套50萬以內(nèi)。

三、推廣策略

1、創(chuàng)熱點，造轟動

在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑幾套480平米左右大面積別墅，這部分房源可以放在項目運作后期建設(shè)。

項目運作前期首先在市場上推出480平米左右，不足百萬的別墅預(yù)定活動，不收定金，只接受預(yù)定。不求實際銷售，但求以其大面積、低總價形成轟動效應(yīng)，帶動小區(qū)知名度提升。

小區(qū)知名度經(jīng)過一定積累后，推出50萬以內(nèi)小面積別墅，給目標(biāo)客戶造成提升其自身身價的感覺。

2、以團購帶銷售

鑒于目標(biāo)客戶定位為“政府事業(yè)單位部門負(fù)責(zé)人”，適時開展與主要政府事業(yè)單位的團購事宜，主要目標(biāo)單位為公路局、交通局、檢察院、法院、發(fā)改委、國土資源局、地稅局、工商局等。

3、以活動造聲勢

針對目標(biāo)客戶群，適時開展有效的公關(guān)活動，例如組織企事業(yè)單位中老年人西海垂釣活動、組織開發(fā)區(qū)各部門參觀考察等，以活動造聲勢。

4、以促銷促成交

銷售過程中，不同階段推出不同促銷措施，要保證促銷措施的連貫性，爭取花樣不斷翻新。

5、充分利用主流媒體

濱州市場相對狹小，且有影響的媒體數(shù)量有限，可以利用與其長期的合作關(guān)系，多做軟文報道，力爭達(dá)到傳播效果最大化。