第一篇：物業(yè)管理制度與政策重點資料(具體)

物業(yè)管理制度與政策重點資料

1、（前言補(bǔ)充材料）物業(yè)管理產(chǎn)生的原因：業(yè)主共有財產(chǎn)的出現(xiàn)--共有財產(chǎn)什么情況下才出現(xiàn)---組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)的出現(xiàn)--導(dǎo)致住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（共有財產(chǎn)）出現(xiàn)---導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)（對應(yīng)的是專有產(chǎn)權(quán)，自己私人負(fù)責(zé)；建筑物區(qū)分所有權(quán)）--共有產(chǎn)權(quán)、共有財產(chǎn)如何管理—業(yè)主的共同管理權(quán)—管什么、怎么實現(xiàn)—業(yè)主大會和業(yè)主委員會實現(xiàn)對共有財產(chǎn)和共同利益的平衡---制定管理規(guī)約（83頁法律效力：對業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)生法律效力；對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力）和業(yè)主大會議事規(guī)則等事項---決策權(quán)和管理權(quán)分離—決策權(quán)歸業(yè)主大會（決策內(nèi)容，共10項，對全體業(yè)主有約束力，不得以沒有參加業(yè)主大會為由，拒不執(zhí)行，例如業(yè)主以其并非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。業(yè)主個人權(quán)利和業(yè)主大會決策之間的關(guān)系：業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，如果決定侵犯了業(yè)主個人權(quán)益，業(yè)主可以請求法院要求撤銷；除此之外，個人服從集體。原因是業(yè)主大會決策能夠代表全體業(yè)主的意志，條件是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加既最少雙二分之一，特殊情況雙三分之二，少數(shù)服從多數(shù)。確定業(yè)主身份：取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主；基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。業(yè)主專有部分面積的認(rèn)定辦法和業(yè)主人數(shù)的認(rèn)定辦法，見業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第23、24條），第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。（其計算公式是：專有部分面積／建筑物總面積×100％。因此，只有建筑物總面積等于專有部分面積的總和，上述公式才有意義。否則，很有可能出現(xiàn)所有業(yè)主的表決能力的總和大于100％或者小于100％的情形，這顯然是荒謬的）第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。管理權(quán)交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施---委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供公共服務(wù)，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益---委托如何實現(xiàn)--市場化是物業(yè)管理最主要的特點（雙向選擇、等價有償）---以業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之時為分界點，劃分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同---前期物業(yè)服務(wù)合同（特點：過渡性即附終止條件、要式合同，課本57頁）由建設(shè)單位和通過招投標(biāo)（住宅物業(yè)強(qiáng)制執(zhí)行，特例：協(xié)議。見課本91頁）選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂（包含物業(yè)管理不具有的內(nèi)容，課本26頁），合同的依據(jù)是業(yè)主臨時規(guī)約（建設(shè)單位制定，而且是在物業(yè)銷售前制定，這時唯一的業(yè)主既大業(yè)主是建設(shè)單位，后續(xù)購買物業(yè)的業(yè)主既小業(yè)主的利益如何保證？建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，合法權(quán)益見課本85頁；建設(shè)單位的義務(wù)見課本32頁，臨時規(guī)約的內(nèi)容，85頁）---商品房銷售合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和遵守臨時規(guī)約的承諾條款—前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容（見課本58頁）--業(yè)主大會成立（已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時可以成立業(yè)主大會，缺少對業(yè)主人數(shù)的規(guī)定，但達(dá)不到雙二分之一的規(guī)定，業(yè)主大會的決議不起作用，業(yè)主大會也就沒成立），業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同—物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果變更有交接過程（主要是與業(yè)主委員會辦理物業(yè)的承接查驗，只要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一次介入就要查驗，一共幾次？具體內(nèi)容見課本98頁，查驗出來的問題要確定維修責(zé)任，是否在保修期？不在保修期的處理）---物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，見課本36頁---物業(yè)服務(wù)的等級，見課本38頁—如何提供，三個義務(wù)，課本60頁，可以免責(zé)---責(zé)任的認(rèn)定，合同責(zé)任，64頁—--物業(yè)服務(wù)費的繳納：①違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。②已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納；③業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；④物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定；⑤物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。----物業(yè)的維護(hù)與使用：64頁、65頁

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定------物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是獨立的法人----資質(zhì)等級的認(rèn)定和承接項目標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，按一半遞減---物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人------物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

1．業(yè)主是建議權(quán)，業(yè)主大會是決策權(quán)，物業(yè)企業(yè)是管理權(quán)，2．業(yè)主大會決定的十項內(nèi)容：（必考）

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；（雙三分之二）

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（雙三分之二）

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

第一章 物業(yè)管理概述

1、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。即物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。P1

2、《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍：僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。P1

3、是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理是業(yè)主的權(quán)力P1

4、物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項交易。P2

5、《條例》調(diào)整的范圍：住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。P2

6、《條例》的適用范圍，既包括城市、也涵蓋鄉(xiāng)村。

7、物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則。市場原則是物業(yè)管理活動的前提條件，本質(zhì)是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，決策權(quán)屬于全體業(yè)主，但職能交由物業(yè)管理企業(yè)實施。P4

8、非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。P4

9、社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征；市場化是物業(yè)管理最主要的特點；雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。P5-6

10、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。P6 11、1993年，深圳人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（地方性條例），2000年中國物業(yè)管理協(xié)會成立。P10-11

12、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石。（全國性的）

13、《條例》規(guī)定物業(yè)管理的基本制度：1）創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會2）業(yè)主公約3）前期物業(yè)管理招投標(biāo)4）物業(yè)承接查驗5）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理6）物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格7）住宅專項維修資金?！稐l例》對業(yè)主財產(chǎn)權(quán)力的尊重和保護(hù)，還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。（物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房和用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神）反復(fù)提到P23

14、前期物業(yè)管理包括通常情況下物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或是看管等物業(yè)管理事項。P26

15、《條例》的法律責(zé)任的特點：（1）行政責(zé)任、民事責(zé)任并存（2）處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系（3）體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則P30

16、一、（1）業(yè)主相互之間的關(guān)系：物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是完全平等關(guān)系（3）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間是大業(yè)主與小業(yè)主的關(guān)系。

二、《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽定的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)力義務(wù)

三、開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理合同中的義務(wù)：1）制定業(yè)主臨時公約并明示買受人2）住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)方式選聘物 業(yè)管理企業(yè)3）提供必要的物業(yè)管理用房4）不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備5）在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任

四《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)力和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”P31-32 新補(bǔ)充材料（必看）：

第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第二章 物業(yè)管理服務(wù)

1、一、物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性，物業(yè)管理服務(wù)有別于單一客戶提供的特約服務(wù)，而具有為某一特定社會群體提供服務(wù)產(chǎn)品的公共性。

二、物業(yè)管理的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。這是物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別一般委托合同的一個顯著特點。

三、物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性，物業(yè)管理服務(wù)不存在流通環(huán)節(jié)，生產(chǎn)和消費處于同一過程中。P35-36

2、物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。包括兩方面的內(nèi)容：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場在進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生秩序。P36

3、物業(yè)管理服務(wù)主要包括的內(nèi)容：1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)與管理4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)7）物業(yè)檔案資料的管理8）專項維修資金的代管服務(wù)（所有權(quán)是業(yè)主，雙三分之二）P37

4、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)：（1）提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)。（2）合同以外的服務(wù)事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定（3）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。P37-38

5、于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保法服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理六方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。注：與上面八項相對應(yīng)，公示24小時服務(wù)電話，每年至少一次征詢業(yè)主意見，滿意率80%以上。P38

6、房屋管理：根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。注：載人電梯24小時正常運行，路燈、樓道燈完好率不低于95%。P39

7、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)注意的問題：

（1）《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)。

（2）《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級，級別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。P45

8、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)管理服務(wù)收費進(jìn)行管理。P48

9、物業(yè)收費的形式：包干制、酬金制

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤；包干制是普遍采用的形式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括：物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金；物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)屬代管性質(zhì)，不得用于合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。P49

10、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。P50

11、《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定。P50 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審重點1、2、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。對象：實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費項目，包括：課本45頁。市場調(diào)節(jié)價項目不用監(jiān)審。物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成： 一定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)花費的費用

不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。

和50頁內(nèi)容比較：多了一項。管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。

3、包干制收費形式：

（1）特點：除固定服務(wù)費外，花費多少由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)。（2）包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費、物業(yè)管理企業(yè)的利潤

（3）即使物價上漲，在服務(wù)收入不能增加時，合同制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能降低，否則違約

4、酬金制收費形式：

（1）特點：物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得約定酬金，其余費用均有業(yè)主承擔(dān)。（2）非住宅和高檔住宅中使用

（3）預(yù)付費，預(yù)付的物業(yè)服務(wù)支出為業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管（4）審計：

5、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任

6、未交付房屋的繳費主體：建設(shè)單位

7、依法追繳：仲裁或起訴

12、在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是唯一業(yè)主。仲裁或向人民法院起訴解決。P51

14、物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇P53

15、不同物業(yè)管理階段和不同簽約主體分為：前期物業(yè)管理合同，物業(yè)服務(wù)合同。P54

16、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1）物業(yè)管理事項2）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量3）物業(yè)服務(wù)費用4）雙方的權(quán)力義務(wù)5）專項綜合維修資金的管理與使用6）物業(yè)管理用房7）合同期限8）違約責(zé)任P54-55

17、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料；P55

18、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束。P56

19、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同，《條例》要求以書面形式簽訂?！稐l例》二十六條規(guī)定：前期物業(yè)合同可約定期限；期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同P57 20、不屬于公共服務(wù)項目的有：承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務(wù)等，也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同列明。P58

21、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式：（1）履行告知義務(wù)（2）履行制止義務(wù)（3）履行報告義務(wù)P60

22、物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止、報告三項義務(wù)后，對于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依據(jù)《民法通則》關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。P61

P51

13、對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。解決爭議可以通過

23、物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財產(chǎn)；不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。P63

24、對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。P63

25、物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的前提條件：未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種形式。P64

26、無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。P65

27、當(dāng)事業(yè)主不得擅自實施占用、挖掘行為、只有在征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實施。P66

28、《條例》規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)。P67

29、《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，主要作三個方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的事前否決權(quán)，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向。共用部位收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項維修資金。P67-68

第三章 物業(yè)管理的基本制度

1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。P69

2、《條例》規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?，F(xiàn)實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況：一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。P70

3、（指導(dǎo)規(guī)則補(bǔ)充資料）召開業(yè)主大會臨時會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的。

4、業(yè)主大會可以成立也可不成立。P74

5、（指導(dǎo)規(guī)則補(bǔ)充資料）業(yè)主大會的籌備：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料；

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊，（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)文件資料。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

6、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。P82

7、業(yè)主公約的法律效力：（1）業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律約束力。（2）業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人（即業(yè)主）自動產(chǎn)生效力。P83

8、《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。P84

9、物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾的義務(wù)，通常臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或是在合同中明確規(guī)定，要求買受人在物業(yè)買賣合同上簽字確認(rèn)。P85

10、對于發(fā)生危及的公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時進(jìn)入相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說明情況，并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但事后應(yīng)當(dāng)及時告知。P88

11、全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)力：1）配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理、共用秩序和環(huán)境的維護(hù)等方面規(guī)章制度；2）以批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。P89

12、違約責(zé)任：（1）業(yè)主違反約定，妨礙物業(yè)正常使用造成物業(yè)損害及損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院起訴；（2）業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時公約向人民法院起訴；（3）建設(shè)單位未能履行臨時公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可向人民法院起訴。P89

13、《條例》特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。《條例》的例外規(guī)定。1）對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)2）投標(biāo)人少于3個的，建設(shè)單位可采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；《條例》特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行。P91

14、邀請招標(biāo)必須向三個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。P92

15、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊，由具有經(jīng)驗的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁95

16、評標(biāo)委員會成員是5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。P95

17、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容：首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，并將記錄做為物業(yè)管理檔案。業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)在原合同終止后組織新老物業(yè)企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗活動，由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。P98

18、建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料：（1）竣工驗收資料（2）技術(shù)資料（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件（4）物業(yè)管理所必需的其他資料P98

19、《條例》第三十一條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。P99 20、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，必須具有獨立法人資格。P101

21、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級：1）一級資質(zhì)，注冊資本500萬元以上，專職管理技術(shù)人員不少于30人，中級以上職稱的人員不少于20人；2）二級資質(zhì)，注冊資本300萬元以上，專職管理技術(shù)人員不少于20人，中級以上職稱的人員不少于10人；3）三級資質(zhì)，注冊資本50萬元以上，專職管理技術(shù)人員不少于10人，中級以上職稱的人員不少于5人。P103

22、執(zhí)業(yè)資格注冊：執(zhí)業(yè)資格實行注冊登記制度，取得《執(zhí)業(yè)資格證書》者，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)到指定的注冊管理機(jī)構(gòu)辦理注冊登記手續(xù)。P113

23、物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。P115

24、考試成績實行2年一個周期的滾動管理辦法。P116

25、取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。P117

26、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)每年接受繼續(xù)教育應(yīng)當(dāng)不少于40學(xué)時。

27、一、物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力：1）掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；2）具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識；3）能夠熟練運用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；4）具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。

二、（重點掌握）物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍：1）制定并組織實施物業(yè)管理方案；2）審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算；3）查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；4）負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；5）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；6）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。P119 專項維修資金(新增內(nèi)容重點看)

1、住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。解釋：

（1）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：對公有部位、公用設(shè)施設(shè)備的管理是物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容（公共性服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，因而，專用部位的服務(wù)不在服務(wù)范圍，但該類服務(wù)可以單獨約定，單獨收費，舉例課本37頁）。分層次理解：（課本86頁）

①由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、②由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備

住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議（住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前和劃歸后該規(guī)定有無區(qū)別？）

受益人和負(fù)擔(dān)人相一致（誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t）的原則，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅ㄗ⒁夤凶》康奶厥庑?，交存主體有兩個：業(yè)主和公房單位，因而，分?jǐn)傁仍跇I(yè)主和公房單位之間進(jìn)行，分?jǐn)傄罁?jù)是交錢比例；然后在業(yè)主間分?jǐn)?，分?jǐn)傄罁?jù)是相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅?/p>

【住宅樓本體的維修由該棟樓內(nèi)專有部分占整幢樓總建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過；住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共用設(shè)施、設(shè)備的維修須由小區(qū)全體業(yè)主按照以上比例表決通過?！?/p>

（2）保修期：見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定，其中兩者保修的開始時間不同：前者規(guī)定房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算；后者規(guī)定住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。但這些保修范圍和保修期限，主要是物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備，而住宅專項維修資金是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期期滿后，有些部分保修期尚無規(guī)定，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。（3）維修的定義：大修、中修通過專項維修資金列支。小修由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修（見課本39頁、課本50頁）。維修費用如何核算：大修、中修費用不得列入物業(yè)服務(wù)成本，通過專項維修資金收回；小修費用列入物業(yè)服務(wù)成本，通過物業(yè)服務(wù)收入收回。

2、專項維修資金的所有權(quán)：業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策（既業(yè)主共同決策，雙2/3原則）、政府監(jiān)督（使用方案報主管部門備案監(jiān)管）的原則。

3、交存金額：業(yè)主按每平方米造價，不包含在房價中。公房單位繳納部分包含在房價中

4、繳納時間：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，公房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

5、續(xù)交條件：業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交

6、普通使用程序：分為劃轉(zhuǎn)前和劃轉(zhuǎn)后（劃轉(zhuǎn)給業(yè)主大會），多了一道程序，就是業(yè)主委員會審核。

7、緊急使用程序：不用業(yè)主表決，即不用雙2/3同意

8、使用禁止：依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用； 人為損害等

9、滾存使用范圍：住宅專項維修資金本身的收益：利息或國債

住宅專項維修資金的對象既共用部位和共用設(shè)施設(shè)備帶來的收益：經(jīng)營收入、報廢收入 ① 利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，如何處理？

首先是依據(jù)業(yè)主大會決議，如果業(yè)主大會沒有相關(guān)決議，轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。順序不可顛倒。遇到有關(guān)業(yè)主大會決議的題目，一定要知道業(yè)主大會的決議是第一位的，其余都是第二位的。因為業(yè)主大會具有決策權(quán)，而且決策對所有的業(yè)主具有約束力。

② 報廢問題：住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值應(yīng)該轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用（無論房屋是否存在）；而房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主

10、過戶問題：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

第四章 建筑物區(qū)分所有權(quán)重點：

1、業(yè)主：取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

2、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)：外人不得干涉，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。專有部分的管理不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，非公共服務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意（全部由利害關(guān)系的業(yè)主都同意）。

3、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)：

對專有部分以外的共有部分，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

4、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)：

（1）共同管理事項：必須掌握。業(yè)主共同決定事項，物權(quán)法規(guī)定了7項，業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定了10項，增加的三項為：

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案，（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用； 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。（2）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

（3）對共同管理權(quán)的限定：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害

業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。（4）共同管理權(quán)的行使是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來完成的。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

本規(guī)則自2010年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個人（業(yè)主委員會和業(yè)主大會不能起訴。）可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。同時，共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。

第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

1、直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律：1）《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》P127

2、規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證，”即項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。P132

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過一年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。P134

4、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之是起15 日內(nèi)依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。P136

5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。P139

6、商品房產(chǎn)預(yù)售的條件：1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3）投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。P141

7、商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。P141

8、（1）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（2）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。P142

9、商品房銷售合同的內(nèi)容：（1）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（2）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（3）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；P143

10、商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。P144

11、《住宅質(zhì)量保證書》的主要內(nèi)容：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；（屋面防水3年，管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1 個采暖期或供冷期），住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；P146

12、房屋租憑合同是面租憑合同。禁止房屋租賃的規(guī)定：1）未依法取得房屋所有權(quán)證的2）共有房屋未取得共有人同意的3）權(quán)屬有爭議的P149

13、房屋租賃的兩項登記備案制度。

（一）房屋行政主管部門魴備案

（二）公安部門登記備案P150

14、針對中介服務(wù)人員資格、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)業(yè)務(wù)作出行業(yè)管理規(guī)定。P151

15、房地產(chǎn)兩種特定抵押情況和方式：一是在建工程抵押；二是預(yù)購商品房貸款抵押P155

16、房地產(chǎn)抵押合同1）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同2）還應(yīng)在合同訂立中注明事項。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效P157

16、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度：一類是契證登記制度，一類是權(quán)證登記制度P160

17、我國基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)：（1）法律要求房地產(chǎn)權(quán)力人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記；（2）對權(quán)利申請人提供的文件進(jìn)行實質(zhì)性的審查（3）實行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)。P161

18、初始登記即指對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種：一是新建房屋進(jìn)行的初始登記；二是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記；三是城市國有土地上少量從未辦理過登記的房屋，所進(jìn)行的初始登記。P161

19、轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。權(quán)力人申請轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、當(dāng)事人身份證明、以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。P162 20、房屋權(quán)屬證書的種類：《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》《房屋他項權(quán)證》P163

21、凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；P164

2012年復(fù)習(xí)要注意兩個司法解釋和住建部的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《物業(yè)承接查驗辦法》這二個文件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第二篇：物業(yè)管理制度與政策試題

2010年物業(yè)管理師全國統(tǒng)一考試試卷《物業(yè)管理基本制度與政策》

一、單項選擇題（共60題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）

二、1．2003年9月1日，（B）的實施，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新階段。

A．物權(quán)性》B．《物業(yè)管理條例》C．《業(yè)主大會規(guī)程》D．《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》

2．關(guān)于物業(yè)管理的說法，正確的是（B）

A．物業(yè)管理的直接責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B．物業(yè)管理的對象是房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

C．物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護(hù)、管理

D．物業(yè)管理的性質(zhì)是公益性的公共服務(wù)活動

3．業(yè)主大會設(shè)立后，新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與（B）辦理承接驗收手續(xù)。

A．居民委員會 B．業(yè)主委員會C．建設(shè)單位 D．原物業(yè)服務(wù)企業(yè)

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣等單位委托，向業(yè)主代收相關(guān)費用時，（B）向業(yè)主收取額外費用。

A．可以 B．不得 C．協(xié)商D．約定

5．業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是（C）的關(guān)系。

A．管理與被管理 B．領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)C．服務(wù)與被服務(wù)D．上級與下級

6．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是一種民事行為，民事行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的（C）。

A．約束性 B．獨立性C．自愿性D．合法性

7．從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定的物業(yè)服務(wù)事項具有（D）特點。

A．臨時性 B．長期性C．專項性 D．綜合性

8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是（C）。

A．物業(yè)服務(wù)收費B．物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)C．公共性物業(yè)服務(wù) D．物業(yè)管理區(qū)域

9．關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)”的說法，錯誤的是（D）。

A．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常來自于單個業(yè)主的特殊需求

B．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)

C．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常是一種有償義務(wù)

D．單個業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，將特約服務(wù)作為物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充條款

10．《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中的二級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意率應(yīng)當(dāng)達(dá)到（A）以上。

A．75%B．80%C．85% D．90%

11．實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公告物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并不少于每（C）一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

A．季度 B．半年C．年D．二年

12．下列費用中，不屬于物業(yè)服務(wù)定價成本構(gòu)成中人員費用的是（C）。

A．管理服務(wù)人員工資

B．按規(guī)定提取的工會經(jīng)費，職工教育經(jīng)費

C．管理服務(wù)人員的獎金

D．由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的各類社會保險費用和住房公積金

13．下列費用中，不得計入物業(yè)服務(wù)成本的是（B）。

A．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

B．物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的大、中修費用

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的固定資產(chǎn)折舊

D．業(yè)主同意的其它費用

14．業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，（D）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。

A．業(yè)主大會

B．房產(chǎn)行政管理部門C．社區(qū)居民委員會

D．業(yè)主委員會

15．商品房住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是（B）。

A．房地產(chǎn)行政主管部門B．物業(yè)建設(shè)單位 C．當(dāng)?shù)亟值擂k事處D．建筑施工單位

16．關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的是（D）。

A．前期物業(yè)服務(wù)合同可以不約定期限

B．前期物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同

C．前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿的，業(yè)主委員會不得與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽 訂物業(yè)服務(wù)合同

D．前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物 業(yè)服務(wù)合同生效的，則前期物業(yè)服務(wù)合同終止

17．關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)的說法，錯誤的是（C）。

A．供水、供電、供氣等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任

B．業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事業(yè)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C．業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中，可以擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸

D．物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修，有關(guān)

業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合18．《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動時，搭建建筑

物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過城市（B）行政主管部門的批準(zhǔn)。

A．房產(chǎn)

B．規(guī)劃

C．建設(shè)

D．城管

19．關(guān)于業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)的說法，正確的是（A）。

A．業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約

B．業(yè)主應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

C．業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約提供的服務(wù)

D．業(yè)主應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會議事規(guī)劃

20．業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（B）組成。

A．多數(shù)業(yè)主B．全體業(yè)主C．業(yè)主和使用人D．全體居民

21．在物業(yè)管理活動中，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的是（B）。

A．業(yè)主委員會B．業(yè)主大會C．街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D．物業(yè)管理行政主管部門

22．業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（A）的業(yè)主參加

A．專有部分占建筑總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上

B．專有部分占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上

C．專有部分占建筑總面積3/4以上且占總?cè)藬?shù)3/4以上

D．專有部分占建筑總面積4/5以上且占總?cè)藬?shù)4/5以上

23．業(yè)主大會會議分為（C）。

A．書面征求意見和集體討論 B．定期會議和書面征求意見 C．定期會議和臨時會議 D．臨時會議和集體討論

24．當(dāng)提議召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主達(dá)到（B）以上時，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。

A．10% B．20%C．30 D．40%

25．下列事項中，需經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的是（C）。

A．制定業(yè)主大會議事規(guī)則B．制定管理規(guī)約C．改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 D．選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

26．下列事項中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意才能作出決定的是

（B）。

A．籌集電梯大修資金 B．選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．改建樓頂水箱D．監(jiān)督或協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

27．下列事項中，屬于業(yè)主委員會職責(zé)的是（A）。

A．保管業(yè)主大會及業(yè)主委員會會議記錄及有關(guān)印章，財物等

B．修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則

C．更換業(yè)主委員會成員

D．決定使用專項維修資金

28．管理規(guī)約由（C）制定。

A．開發(fā)商B．政府C．全體業(yè)主 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

29．關(guān)于管理規(guī)約效力的說法，正確的是（D）。

A．管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人不具有約束力

B．管理規(guī)約對物業(yè)使用人不具有約束力

C．管理規(guī)約對生效后新入住的業(yè)主不具有約束力

D．管理規(guī)約對尚未售完房屋的建設(shè)單位具有約束力

30．物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以（D）。

A．表示同意 B．補(bǔ)充完善 C．另行約定D．書面承諾

31．前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循的原則是公開、公平、公正和（C）。

A．質(zhì)價相符 B．資信相符 C．誠實信用 D．協(xié)商一致

32．新建現(xiàn)售商品住房項目的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作應(yīng)在現(xiàn)售前（B）日完成。

A．15 B．30 C．60 D．90

33．某小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)時，評標(biāo)委員會的組成人員中，招標(biāo)人的代表是2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于（D）人。

A．2 B．3 C．4 D．5

34．在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評分結(jié)果按規(guī)定向招標(biāo)人推薦了合格的中標(biāo)人。招標(biāo)人確定中標(biāo)人的辦法是（B）。

A．任選其中一個為中標(biāo)人

B．按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

C．報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

D．將其中報價最低的確定為中標(biāo)人

35．新建物業(yè)承接查驗時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)檔案資料的是（B）。

A．業(yè)主B．建設(shè)單位C．施工單位D．監(jiān)理單位

36．新建房屋的質(zhì)量保修，由（A）負(fù)責(zé)。

A．建設(shè)單位B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)C．業(yè)主D．施工單位

37．物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場查驗的對象是（C）。

A．物業(yè)專有部分和專用設(shè)施設(shè)備B．物業(yè)專有部分和共有部位 C．物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 D．物業(yè)專有部分和共用設(shè)施設(shè)備

38．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理多層住宅50萬平方米，高層住宅30萬平方米，辦公樓及商業(yè)大樓5萬平方米，從管理類型和規(guī)模上看，未達(dá)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)（A）資質(zhì)等級要求。

A．一級 B．二級C．三級 D．三級制定

39．物業(yè)管理師資格注冊有效期為（C）年。

A．1 B．2C．3 D．4

40．參加物業(yè)管理師資格考試全部4個科目考試的人員，必須在（C）考試內(nèi)通過全部科目。

A．一個B．兩個C．連續(xù)兩個 D．連續(xù)三個

41．注冊物業(yè)管理師每年接受繼續(xù)教育時間應(yīng)當(dāng)不少于（B）學(xué)時。

A．30 B．40C．50 D．60

42．住宅專項維修資金的管理原則是專戶存儲、?？顚Ｓ?、（B）。

A．政府決策、統(tǒng)一管理B．所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督 C．政府決策、所有權(quán)人監(jiān)督 D．所有權(quán)人決策、政府管理

43．住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循的原則是方便快捷、公開透明、（C）。

A．全體分?jǐn)侭．平均分?jǐn)?C．受益人與負(fù)擔(dān)人相一致 D．自愿分?jǐn)?/p>

44．公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金，其中，高層住宅按不低于售房款的（C）提取。

A．10%B．20%C．30%D．40%

45．《物權(quán)法》關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定。主要意義在于奠定了物業(yè)管理的（A）法律基礎(chǔ)。

A．民事B．行政 C．經(jīng)濟(jì) D．專業(yè)

46．《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的說法，正確的是（B）。

A．可以放棄權(quán)利不履行義務(wù) B．不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) C．可以通過合同約定其享有權(quán)利而不履行義務(wù) D．可以不放棄權(quán)利也可以不履行義務(wù)

47．業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)該經(jīng)（B）同意。

A．全體業(yè)主B．有利害關(guān)系的業(yè)主 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．業(yè)主委員會

48．業(yè)主對共有部分行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，除應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)（A）。

A．管理規(guī)約B．業(yè)主大會議事規(guī)則 C．專項委托合同 D．業(yè)主委員會決議

49．關(guān)于業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理權(quán)利的說法，正確的是（B）。

A．業(yè)主享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不履行義務(wù)的前提是放棄權(quán)利

B．業(yè)主依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)等的規(guī)定行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利

C．業(yè)主可以根據(jù)需要調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，改變綠地、道路、停車位等布局

D．業(yè)主專有部分出租時，可以一并轉(zhuǎn)讓共有權(quán)和共同管理權(quán)

50．關(guān)于物業(yè)管理用房的說法，錯誤的是（D）。

A．物業(yè)管理用房依法屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有

B．物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務(wù)辦公等用房和業(yè)主委員會議事活動用房

C．經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以改變物業(yè)管理用房用途

D．雖經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得改變物業(yè)管理用房用途。

51．建筑區(qū)劃內(nèi)的下列設(shè)施，應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬的是（D）。

A．公建配套設(shè)施B．共用設(shè)備使用的房屋 C．小區(qū)公共道路和綠地D．規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫

52．建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于（D）。

A．物業(yè)共有部分的養(yǎng)護(hù) B．物業(yè)共有部分的能源費支出 C．業(yè)主委員會工作經(jīng)費開支 D．物業(yè)共有部分的維修

53．業(yè)主對專有部分以外的共有部分行使共有和共同管理權(quán)的首要途徑是（A）。

A．參加業(yè)主大會，參與重大事項的決策 B．監(jiān)督業(yè)主委員會規(guī)范運作 C．監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同 D．配合政府主管部門加強(qiáng)行政監(jiān)管

54．關(guān)于管理建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的說法，錯誤的是（C）。

A．業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施

B．業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理

C．對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主大會設(shè)立后業(yè)主才有權(quán)依法

更換

D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附 屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督

55．城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，具體是（A）。

A．審定項目規(guī)劃設(shè)計和實施監(jiān)督檢查 B．核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 C．組織工程竣工驗收 D．核發(fā)施工許可證

56．房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理主要是有關(guān)行政主管部門審批、核發(fā)“一書兩證”。其中，“一書”是指建設(shè)項目選址（B）書。

A．建議 B．意見C．確認(rèn) D．通知

57．下列經(jīng)營活動中，不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的是房地產(chǎn)（C）。

A．價格評估 B．咨詢 C．開發(fā) D．經(jīng)紀(jì)

58．集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的登記是（A）登記。

A．初始 B．轉(zhuǎn)移C．變更 D．原始

59．關(guān)于房屋權(quán)屬登記的說法，錯誤的是（D）。

A．房屋權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度

B．申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納登記費和權(quán)屬證書工本費

C．無人主張權(quán)利的房屋不予登記

D．申報不實的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書

60．關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中的行為，說法正確的是（B）。

A．可以收取委托合同以外的酬金

B．不得允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)

C．同時在兩個以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)

D．在公司允許的情況下，可以同時在兩個以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)

二、多項選擇題（共20題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分）

61．我國物業(yè)管理的基本特征有（BCD）。

A．統(tǒng)一化 B．市場化C．社會化D．專業(yè)化 E．現(xiàn)代化

62．業(yè)主行使專有部分所有權(quán)，不得發(fā)生的行為有（ACD）。

A．危及建筑物安全 B．出租非經(jīng)營性用房 C．損害其他業(yè)主合法權(quán)利

D．自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房 E．進(jìn)行二次裝修

63．業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度，目的是建立（BCD）的機(jī)制。

A．質(zhì)價相符 B．民主協(xié)商 C．自我管理 D．平衡利益 E．公平競爭

64．業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人（ABCE）。

A．停止侵害 B．消除危險 C．排除妨害 D．限期搬離E．賠償損失

65．下列事項中，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的有（ABCE）。

A．房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 B．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù) C．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù) D．全面負(fù)責(zé)物管理區(qū)域內(nèi)的治安管理 E．物業(yè)檔案資料管理

66．在物業(yè)服務(wù)定價成本審核中，屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定比例計提費用的有（AB）。

A．工會經(jīng)費 B．職工教育經(jīng)費 C．住房公積金 D．失業(yè)保險費 E．養(yǎng)老保險費

67．物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循的原則有（BCD）。

A．與業(yè)主承受能力相適應(yīng)原則 B．合理原則 C．公開原則 D．費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

E．微利原則

68．實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括（ABD）。

A．物業(yè)服務(wù)成本 B．法定稅費 C．物業(yè)服務(wù)支出 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤 E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

69．根據(jù)《物業(yè)管理條例》，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)有（ABC）。

A．采取應(yīng)急措施 B．及時向有關(guān)行政管理部門報告C．協(xié)助做好救助及善后工作D．負(fù)責(zé)查明安全事故發(fā)生原因并破案 E．追究肇事者責(zé)任

70．業(yè)主委員會委員有下列（ABCD）情形的，可經(jīng)業(yè)主大會會議通過，終止其委員資格。

A．無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上B．因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力 C．以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈 D．拒不履行業(yè)主義務(wù) E．工作單位調(diào)動

71．物業(yè)管理投標(biāo)文件包括（ABD）等。

A．投標(biāo)函 B．投標(biāo)報價表 C．招標(biāo)邀請函 D．物業(yè)管理方案 E．招標(biāo)文件要求提供的其他材料

72．根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項目，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理驗收手續(xù)和資料移交的主體有（AE）。

A．建設(shè)單位 B．社區(qū)居委會 C．區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門 D．建筑施工單位 E．業(yè)主委員會

73．關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說法，正確的是（ACDE）。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本不得低于50萬元 B．新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的暫定期為二年

C．各等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) D．一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須管理兩種類型以上物業(yè) E．二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須管理兩種類型以上物業(yè)

74．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請資質(zhì)等級核定之日前一年內(nèi)有下列（ABCD）情形的，其資質(zhì)不予批準(zhǔn)。

A．聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動 B．物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料 C．超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù) D．發(fā)生重大責(zé)任事故 E．有業(yè)主投訴

75．根據(jù)《物業(yè)管理條例》，下列情形中，屬于應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的是（ACD）。

A．以欺騙手段取得資質(zhì)證書的 B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人變更的 C．挪用專項維修資金且情節(jié)嚴(yán)重的 D．將小區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人且情節(jié)嚴(yán)重的 E．聘用未取得物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理的76．物業(yè)管理師注冊機(jī)構(gòu)可以注銷物業(yè)管理師注冊的情形有（ABD）。

A．不具有完全民事行為能力的 B．申請注銷注冊的 C．脫離物業(yè)管理工作崗位一年的 D．造成物業(yè)管理項目重大責(zé)任事故的 E．嚴(yán)重違反職業(yè)道德和物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定的77．住宅專項維修資金可用于（BCD）。

A．彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費的不足 B．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修 C．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 D．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 E．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)

78．關(guān)于住宅專項維修資金的說法，正確的有（AC）。

A．業(yè)主大會設(shè)立后，應(yīng)當(dāng)建設(shè)立住宅專項維修資金管理制度 B．從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有 C．從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金是一次性提取 D．業(yè)主應(yīng)在入住后交存住宅專項維修資金 E．住宅專項維資金的使用權(quán)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)

79．下列房地產(chǎn)中，屬于依法不得轉(zhuǎn)讓的有（ABDE）。

A．在司法機(jī)關(guān)依法裁定查封期間的 B．依法收回土地使用權(quán)的 C．經(jīng)共有人書面同意的 D．權(quán)屬有爭議的 E．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的80．我國的房屋權(quán)屬登記包括（ABDE）等。

A．總登記 B．轉(zhuǎn)移登記 C.備案登記 D.他項權(quán)利登記 E．注銷登記

第三篇：物業(yè)實施方案重點講義資料

37團(tuán)恒成物業(yè)公司管理方案

一、常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

（1）棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、公共設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污

染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

（4）停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

（2）實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。

8、社區(qū)文化

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設(shè)公約。

（3）配合團(tuán)、派出所開展各項工作。

三、公司擬采取的管理方式

“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)規(guī)范化在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主提出的涉及有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。絕對禁止加劇業(yè)主與團(tuán)、團(tuán)與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

五、物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

3.規(guī)章制度制定

制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗收

1、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。

安全防范管理。裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料。

在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全且末的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如沙塵、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點關(guān)注；配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記；非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

A、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修

要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

1、給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

2）供電設(shè)備管理

供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時起用。

配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好

無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3）弱電設(shè)備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。

4）消防管理

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水

沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水

擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵

擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲

擦消火栓 1次/月 無灰塵路面 循環(huán)清掃 無雜物

路邊綠地 2次/天 無雜物

水泵結(jié)合器 1次/周 無灰塵

路燈柱 1次/周 無灰塵

11綠地 清理 2次/周 無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整

雜草 清除（每周一次）確?；緹o雜草

防蟲 病蟲害防治（一年2次）無病蟲害

養(yǎng)護(hù) 施肥（一年4次）綠化生長旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施： 羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；團(tuán)收益性服務(wù)項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運營機(jī)制充分

發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。各項活動事先計劃，爭取有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及有關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1）、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)

費用收支情況。

六、物業(yè)接管事項說明

（一）我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

（二）為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行接管驗收工作。

37團(tuán)社區(qū)

第四篇：物業(yè)管理制度與政策精選 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

考試基本要求

掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容。

熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理。了解：施工許可證制度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介

房地產(chǎn)作為物質(zhì)實體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權(quán)益包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，以及以上權(quán)益派生出來的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

由于房地產(chǎn)所有人和各方面人享有法律規(guī)定的各種權(quán)益，因此國家對房地產(chǎn)的管理制度是多方面、多角度的。直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》。國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》等。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章主要有： 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市商品房銷售管理辦法》，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市廉租住房管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》等。（重點關(guān)注相關(guān)法律，并且注意管理制度的層次）房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個方面。本章就這些管理制度中與物業(yè)管理聯(lián)系較密切的制度，結(jié)合住房制度改革有關(guān)政策，做概括介紹。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

這里提出的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概念，僅指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不包括基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)和僅針對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中商品房銷售與出租方面的內(nèi)容，并入房地產(chǎn)市場一節(jié)統(tǒng)一闡述，本節(jié)不做介紹。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實體，必須依法設(shè)立。(一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格

企業(yè)資格是該項企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)客觀情況和實際需要，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》要求的以下條件：(1)有100萬元以上的注冊資本；

(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。上述條件是針對全國基本情況提出的要求，標(biāo)準(zhǔn)較低。因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件，作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（重點關(guān)注相關(guān)數(shù)據(jù)）

企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門針對不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為4個資質(zhì)等級 一級資質(zhì)：

(1)注冊資本不低于5000萬元；(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

(3)近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

(5)上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

(7)工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。二級資質(zhì)：

(1)注冊資本不低于2000萬元；(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

(3)近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

(4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

(5)上一年房屋建筑施工面積10萬㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

(7)工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三級資質(zhì)：

(1)注冊資本不低于800萬元；(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；

(3)房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

(5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

(6)工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；

(7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；(8)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。四級資質(zhì)：

(1)注冊資本不低于100萬元；(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；(3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

(4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

(5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

(6)商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

(7)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。(二)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。2．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級制度的目的，就是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，維護(hù)市場的有序競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（重點，熟悉）

房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個階段：投資機(jī)會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。其中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項目的立項批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設(shè)計等方面工作。

城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，包括審定項目規(guī)劃設(shè)計和實施監(jiān)督檢查兩個方面。

(一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 1．城市規(guī)劃的概念

城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。國家設(shè)立城市規(guī)劃管理部門，依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，負(fù)責(zé)編制城市規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段進(jìn)行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。

城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

(1)控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有： 1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型；

2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)； 3)規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等； 4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求； 5)確定各級支路的紅線位臵、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高； 6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。(2)修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項指標(biāo)和要求，直接對建設(shè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計單位完成，主要內(nèi)容有： 1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證；

2)總平面圖布臵、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計； 3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計； 4)豎向規(guī)劃設(shè)計；

5)工程量估算和投資效益分析。2．城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)系?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！逼渲?，城市規(guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產(chǎn)開發(fā)作為城市建設(shè)的主要方式，基本都是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計，只有符合城市規(guī)劃要求，包括用地數(shù)量、用地位臵、用地強(qiáng)度、建筑用途的功能布局、建筑設(shè)計形式、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，才能有效促進(jìn)城市建設(shè)，和諧城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展。同時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實施，城市規(guī)劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定

審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的過程，就是通過對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。1．建設(shè)項目選址意見書（主要內(nèi)容）

《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！苯ㄔO(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容是，建設(shè)項目的基本情況和項目規(guī)劃管理的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目選址意見書的審批權(quán)限實行分級管理，分級管理的劃分標(biāo)準(zhǔn)，主要是根據(jù)批準(zhǔn)立項計劃的機(jī)關(guān)而確定。申報建設(shè)項目選址意見書的主要要求是：(1)項目選址的土地權(quán)屬情況；

(2)對擬建工程的說明，包括建筑位臵、使用性質(zhì)、高度、面積等；(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證（主要內(nèi)容）

《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位臵和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是：

(1)市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見；

(2)規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案。3．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。”申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)按審定設(shè)計方案要求向規(guī)劃部門提供各類工程設(shè)計圖和有關(guān)文件。(三)城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督

檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實審定的規(guī)劃和設(shè)計，是城市規(guī)劃部門的重要職能?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密?！蓖瑫r，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理(一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度

1．房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實施。因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)又是城市經(jīng)濟(jì)管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求。按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計劃。

2．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度：（重點）

(1)必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20％。(3)項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過1年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑臵費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。(5)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(6)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安臵的，原拆遷補(bǔ)償安臵合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

(7)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。同時，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任。

(8)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。(二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度

建設(shè)工程施工是一項復(fù)雜的生產(chǎn)活動，為保證建設(shè)工程和安全施工，法律法規(guī)對建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。此處僅扼要介紹開發(fā)建設(shè)單位在施工階段的有關(guān)制度。1．項目報建與施工許可證制度（了解）

為加強(qiáng)對建筑活動的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對房地產(chǎn)開發(fā)項目提出工程報建與施工許可證制度。

要求從事各類房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工。建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下：(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。

(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中，有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50％，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30％。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。2．建筑工程質(zhì)量管理制度

建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面：(1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。

(2)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料。

(3)建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

(4)建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得采購不符合設(shè)計文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

(5)涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案；沒有設(shè)計方案的，不得施工。

3．工程竣工驗收備案制度

(開發(fā)、竣工、驗收已列入取消的行政許可之列)為了加強(qiáng)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理，根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，建設(shè)部要求縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門，對各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實行竣工驗收備案制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(1)工程竣工驗收備案表；

(2)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件；

(4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；(5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。考試基本要求

熟悉：房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件和程序。了解：禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念（注意與下一節(jié)的區(qū)別）

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”顯而易見，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，張三的房屋轉(zhuǎn)為李四所有，就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。該法還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@項規(guī)定，是要求房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)保持一致，避免出現(xiàn)房屋為張三所有，房基地使用權(quán)為李四所有的情況。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有：(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的。

二、土地使用權(quán)的處理原則（區(qū)分出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由于房屋與土地物質(zhì)相連，經(jīng)濟(jì)屬性也密切相關(guān)，因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。同時，房地產(chǎn)使用的國有土地，包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。在出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，一方面會涉及土地使用權(quán)出讓合同中約定權(quán)利義務(wù)的繼承問題，另一方面要防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行炒賣土地的投機(jī)活動。在劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格包含土地轉(zhuǎn)讓價格，因此直接關(guān)聯(lián)到國家的土地收益。為解決以上問題，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，結(jié)合現(xiàn)實城市房地產(chǎn)的土地情況和實施管理的可行性，對出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則，分別作出規(guī)定。(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（重點）

1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2．對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！币蠓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，“其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！蓖瑫r，對“受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”(二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1．轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn)，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中，人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2．屬于下列情形之一的，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目；

(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（重點）1．房地產(chǎn)具有價值高、使用周期長、管理制度嚴(yán)格等特點，為保障國家和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)定了必要程序：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；

(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在3日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；

(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；

(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。2．上述程序中，房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估，是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度”的具體實施。現(xiàn)實中，有些房地產(chǎn)交易人，為了逃避國家稅費，通過制造假合同掩蓋實際成交價格，采取“隱價瞞租”方式欺騙房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)管理部門，造成國家稅費流失。為堵塞這一漏洞，房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)中，必須核實當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓情況和成交價格。對假贈與、真買賣，以及交易價格明顯低于市場價格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)管理部門可以通過現(xiàn)場查勘和委托房地產(chǎn)評估部門進(jìn)行評估，確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客觀價格，并依據(jù)該客觀價格辦理有關(guān)稅費手續(xù)。

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要文件，關(guān)系雙方當(dāng)事人的重大權(quán)益，因此當(dāng)事人必須認(rèn)真對待。針對我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同存在的問題，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和內(nèi)容：

1．雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所； 2．房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號； 3．房地產(chǎn)座落位臵、面積、四至界限； 4．土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限； 5．房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)； 6．成交價格及支付方式； 7．房地產(chǎn)交付使用的時間； 8．違約責(zé)任；

9．雙方約定的其他事項。

五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定（了解）

依據(jù)有關(guān)法律和為維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況： 1．達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；

2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)； 3．依法收回土地使用權(quán)的；

4．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 5．權(quán)屬有爭議的；

6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； 7．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 考試基本要求

掌握：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容。了解：商品房銷售爭議的解決規(guī)則。第四節(jié) 商品房銷售管理

這里提出的商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費者售賣的活動，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)商品房銷售方式不同，商品房銷售可以分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購人，由商品房預(yù)購人支付購房定金或房價款的行為。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。一．商品房預(yù)售管理

我國房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充沛，需要通過商品房預(yù)售彌補(bǔ)資金不足問題。盡管國家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。由于商品房預(yù)售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護(hù)商品房市場秩序，必須加強(qiáng)對商品房的預(yù)售管理。

(一)商品房預(yù)售的條件（掌握）

《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售規(guī)定了三項條件： 1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3．按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4．開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。(二)商品房預(yù)售管理程序

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有：(1)商品房預(yù)售許可申請表；

(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；

(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；

(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位罩、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

3．經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

5．商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，商品房預(yù)購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房現(xiàn)售條件（掌握）

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！蓖瑫r要求商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1．現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

2．取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； 3．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 4．已通過竣工驗收； 5．拆遷安臵已經(jīng)落實；

6．供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； 7．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

三、商品房銷售原則

無論商品房預(yù)售與現(xiàn)售，都必須遵守以下原則：(1)商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

(2)商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

《條例》對此亦作出相應(yīng)規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！薄敖ㄔO(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人使用房屋一定年限后，如果購房人要求收回投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人以分期還款或一次性返還購房款方式回購房屋。售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人可以將所購商品房委托其出租經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾按時向購房人支付高額租金的商品房售商方式。

返本銷售和售后包租，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為擺脫資金短缺困境，以不合常理的利益引誘投資人投資購房。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾的利益難以實現(xiàn)或根本無法實現(xiàn)，因此給購房人造成很大投資風(fēng)險，擾亂商品房市場秩序，是帶有欺詐性質(zhì)的商品房銷售方式，因此必須禁止。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。同時，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。四 商品房銷售合同與銷售方式

（一）商品房銷售合同

1．商品房的銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買賣人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

2．商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（掌握）（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項。

（二）商品房銷售程序與方式 1．商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。2．預(yù)訂商品房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)訂費用

最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，也作出如下規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！薄吧唐贩康恼J(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?3．商品房銷售價格與計價方式

商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，經(jīng)濟(jì)適用住房等國家實行指導(dǎo)價格的商品房，按照有關(guān)規(guī)定定價。商品房銷售可以按套或單元計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。為增加透明度，減少面積爭議，許多城市目前要求預(yù)售商品房必須采用套內(nèi)建筑面積計價方式。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。4．銷售代理規(guī)則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書，并如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。5．商品房交付

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

6．協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

五、商品房銷售爭議的解決規(guī)則（了解）(一)商品房銷售面積爭議 按套或單元計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套或單元計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。(二)商品房銷售中的設(shè)計變更爭議

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。其中，規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異和房價款的變更，當(dāng)事人不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。(三)商品房銷售中的房屋交付時間與質(zhì)量爭議

1．房屋交付時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。2．房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任

銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。用戶驗收后自行添臵、改動的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。3．《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》以購買者購買的套(幢)發(fā)放，每套(幢)住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（掌握）(1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

(2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；(3)正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期 1)屋面防水3年；

2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 5)門窗翹裂、五金件損壞1年； 6)管道堵塞2個月；

7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期； 8)衛(wèi)生潔具1年；

9)燈具、電器開關(guān)6個月；

10)其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（4)用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限

住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：(1)開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；(2)結(jié)構(gòu)類型；

(3)裝修、裝飾注意事項；

(4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配臵的說明；(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位臵的說明和安裝注意事項；(6)門、窗類型，使用注意事項；(7)配電負(fù)荷；(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；(9)其他需說明的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位臵和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?？荚嚮疽?/p>

掌握：房屋租賃合同的主要條款。熟悉：房屋租賃登記。第五節(jié) 房屋租賃管理

房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。其中，房屋所有權(quán)人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有權(quán)人出租房屋，既包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的情況。

為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部根據(jù)我國《民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，制定并頒布了《城市房屋租賃管理辦法》。

一、房屋租賃的主要原則

1．房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財產(chǎn)權(quán)交易的民事活動，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利的原則。

2．公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。其中，國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋，是指各級政府交由機(jī)關(guān)、部隊、團(tuán)體和企事業(yè)單位經(jīng)營管理的國有房屋。根據(jù)政府授權(quán)規(guī)定，其中有的房屋可以出租經(jīng)營，有的房屋不得出租經(jīng)營。

3．住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

4．房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)，房屋所有人仍享有對房屋的處分權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋。但是，承租人依據(jù)房屋租賃合同享有的房屋使用權(quán)同樣受法律保護(hù)。因此在租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

5．房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就會給對方造成損害。因此，出租人如果在租賃期限內(nèi)死亡，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權(quán)。

6．我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質(zhì)的特點，這種住房福利不僅限于承租人，也包括與其共同居住的家屬。因此，為保障承租人家屬的住房權(quán)利，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。

7．房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。

二、房屋租賃合同

(一)房屋租賃合同主要條款（重點掌握）

1．房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(3)租賃用途；(4)租賃期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修繕責(zé)任；(7)轉(zhuǎn)租的約定；(8)變更和解除合同的條件；(9)違約責(zé)任；(10)當(dāng)事人約定的其他條款。

2．房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。(二)房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定

出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。出租人不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。(三)關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋的規(guī)定

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同約定，從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)租房屋登記備案手續(xù)。由于轉(zhuǎn)租合同依據(jù)房屋出租合同而存在，因此轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，同時，在房屋轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

三、禁止性及相關(guān)規(guī)定(一)禁止房屋租賃的規(guī)定

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和為了維護(hù)房屋租賃市場秩序，以下情況不得進(jìn)行房屋租賃：

1．未依法取得房屋所有權(quán)證的；

2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3．共有房屋未取得共有人同意的； 4．權(quán)屬有爭議的； 5．屬于違法建筑的； 6．不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

7．已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

8．不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； 9．有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。(二)可以終止房屋租賃合同的規(guī)定

承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：

(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；(4)拖欠租金累計六個月以上的；

(5)公用住宅用房無正當(dāng)理由閑臵六個月以上的；(6)租用承租房屋進(jìn)行違法活動的；(?)故意損壞承租房屋的；

(8)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

四、房屋租賃登記（重點）

我國對房屋租賃實行兩項登記備案制度。(一)房屋行政主管部門登記備案

為維護(hù)房屋租賃市場秩序，保證國家關(guān)于房屋租賃的市場稅收，當(dāng)事人簽訂、變更、終止租賃合同，均應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書有關(guān)當(dāng)事人的合法證件等文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。(1)書面租賃合同；(2)房屋所有權(quán)證書；(3)當(dāng)事人的合法證件；

(4)城市人民政府規(guī)定的其他文件。

出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。(二)公安部門登記備案

房屋租賃市場廣泛開展以來，利用承租房屋進(jìn)行違法犯罪活動的情況大量發(fā)生，以至成為違法犯罪場所的一個特點。為維護(hù)社會治安，加強(qiáng)對違法犯罪多發(fā)生，以至成為違法犯罪場所的一個特點。為維護(hù)社會治安，加強(qiáng)對違法犯罪多發(fā)場所重點查防，公安部制定并頒布了《租賃房屋治安管理規(guī)定》。要求：

1．出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定，不準(zhǔn)出租危險房屋和違章建筑。

2．私有房屋出租人須持房屋所有權(quán)證或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請登記，單位房屋出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請登記。經(jīng)審查對符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書。3．出租人的治安責(zé)任主要有：

(1)不準(zhǔn)將房屋出租給無合法有效證件的人；

(2)承租人是外來暫住人員的，應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)其到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證；

(3)發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動或嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時向公安派出所報告；(4)停止房屋租賃的應(yīng)當(dāng)及時到公安派出所辦理注銷登記手續(xù)。4．承租人的治安責(zé)任主要有：

(1)必須持有本人身份證或其他合法證件；

(2)租賃房屋用于居住的外來暫住人員，必須按戶口管理規(guī)定在3日內(nèi)到房屋所在地派出所申報暫時戶口登記；(3)將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶎張髠浒福?4)承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆或有毒等危險物品?？荚嚮疽?/p>

掌握：房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序。熟悉：房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記。了解：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則。第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)

改革開放后，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)活動也取得重大進(jìn)展，中介機(jī)構(gòu)大量建立，在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用。但是，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員，利用中介服務(wù)損害消費者合法權(quán)益的情況也大量出現(xiàn)。為加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》制定并頒布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，針對中介服務(wù)人員資格、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)業(yè)務(wù)，作出了行業(yè)管理規(guī)定。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念（掌握）

房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各個環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動。其中主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。

房地產(chǎn)咨詢是指為進(jìn)行房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和市場價格的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理（熟悉）

房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，就包括：人員管理、機(jī)構(gòu)管理、業(yè)務(wù)管理 1．房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員

從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。2．房地產(chǎn)價格評估人員

國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價師的考試辦法，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。

房地產(chǎn)估價員必須是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試辦法，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。

三、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理（了解）

1．從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

2．設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：(1)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；(2)有固定的服務(wù)場所；(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；

(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

3．房地產(chǎn)管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

4．房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：(1)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；(2)遵守自愿、公平、誠實信用的原則；(3)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；(4)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用；(5)依法交納稅費；

(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理（熟悉）

1．房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

(1)當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；

(2)中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；(3)合同履行期限；

(4)收費金額和支付方式、時間；(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式；(6)當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場，委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓委托給具有相應(yīng)資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理，但不得增加傭金。

2．房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

(2)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；(3)同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；(4)與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；(5)法律、法規(guī)禁止的其他行為。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對有關(guān)人員追償。第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理

我國發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)以來，房地產(chǎn)抵押作為一種有效的擔(dān)保形式，得到廣泛的開展。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房市場和房地產(chǎn)二級市場中，運用房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款擔(dān)保，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人解決資金問題的主要途徑。

一、房地產(chǎn)抵押的概念

抵押是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一，抵押與質(zhì)押相區(qū)別，抵押是以不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對抵押財產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。《擔(dān)保法》規(guī)定可以作為抵押物的財產(chǎn)不只是房地產(chǎn)，還包括抵押人依法有權(quán)處分的機(jī)器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產(chǎn)。只要是不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的擔(dān)保方式，都屬于抵押擔(dān)保形式。

由于房地產(chǎn)具有價值量大、使用時間長、不可移動、產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)密等特點，因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔(dān)保中最普遍、最主要的內(nèi)容。(一)房地產(chǎn)抵押的一般概念

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

其中，在房地產(chǎn)抵押一般概念下，“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。(二)房地產(chǎn)抵押的特定概念

房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押；二是預(yù)購商品房貸款抵押。1．在建工程抵押

所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2．預(yù)購商品房貸款抵押

所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進(jìn)行按揭貸款存在著較大風(fēng)險，因此，貸款銀行在實施按揭貸款中均采取著規(guī)避風(fēng)險的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任，即只要購房人停止還貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時，貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項目，必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，以便對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金進(jìn)行監(jiān)控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進(jìn)行公證。

二、房地產(chǎn)抵押的主要原則

(一)房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則 抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律原則確定以下事項：

1．設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

2．抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定。抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

3．企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。

4．抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

(二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！薄耙砸婪ㄈ〉玫姆课菟袡?quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。

(三)抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值

房地產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債權(quán)而建立的法律關(guān)系，因此抵押物的價值必須高于所擔(dān)保的債權(quán)，否則就無法成就所擔(dān)保的債權(quán)。根據(jù)這一原則，房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人，以便抵押人測算擔(dān)保價值。對以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定（掌握）(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)必須符合以下規(guī)定： 1．國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

2．以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。

3．以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

4．以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

5．以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

6．有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

7．以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

8．以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。9．預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。10．以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。(二)不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況 1．權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

2．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 3．列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； 4．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

5．被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 6．依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)抵押合同

1．房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。2．房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項：(1)以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。(2)以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

1)《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；

2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；

3)已投入在建工程的工程款； 4)施工進(jìn)度及工程竣工日期； 5)已完成的工作量和工程量。

(3)抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

五、房地產(chǎn)抵押登記（熟悉）

抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。

六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分（了解）(一)抵押人對抵押房地產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利

已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人可以轉(zhuǎn)讓或者出租抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

(二)抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù)

抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。(三)抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則

因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人。抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

(四)抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況

(1)債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；(4)抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；(5)抵押合同約定的其他情況。

抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。同時，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn)，可以拍賣抵押房地產(chǎn)并優(yōu)先受償，也可以通過其他合法方式實現(xiàn)債權(quán)。抵押雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！稉?dān)保法》規(guī)定處分抵押物受償順序是，“抵押物已登記的先于未登記的受償；抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。”因此同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！鄙鲜鲆?guī)定既適用于房地產(chǎn)抵押，也適用于在建工程抵押。(五)處分抵押房地產(chǎn)的中止情況(1)抵押權(quán)人請求中止的；

(2)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(3)發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；(4)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；(5)其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

(六)處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序(1)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；(2)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；(3)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

(4)賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；(5)剩余金額交還抵押人。

處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分?？荚嚮疽?/p>

掌握：房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。

熟悉：房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。了解：公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況 我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。就我國各地人民政府關(guān)于房地產(chǎn)行政管理的實際情況，有的城市對房地產(chǎn)實行統(tǒng)一管理，有的城市對房屋和土地分別設(shè)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，因此頒發(fā)的權(quán)屬證件有所區(qū)別。本文主要針對房屋權(quán)屬管理制度做扼要介紹。由于房地產(chǎn)在社會生活和經(jīng)濟(jì)活動中的重要地位，世界各國和地區(qū)都對房地產(chǎn)權(quán)屬實行登記管理制度，但管理制度有所不同?？梢詣澐譃閮深?，一類是契證登記制度，一類是權(quán)證登記制度。1．契證登記制度

契證登記制度對當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對抗要件制度。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進(jìn)行實證，行政登記沒有證據(jù)效力。政府行政主管部門雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對所提供形式要件的真實性、合法性不做實質(zhì)性審查。政府行政主管部門對當(dāng)事人主張的房地產(chǎn)權(quán)利，既不頒發(fā)權(quán)屬證件，也不承擔(dān)證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的僅僅是為了公示，公眾可以借助政府登記的公簿，查閱房地產(chǎn)的權(quán)屬情況和狀態(tài)。契證登記制度所進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無公信力。契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當(dāng)事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時成立。

一旦發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利爭議，當(dāng)事人完全憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)與稅據(jù)，通過訴訟主張權(quán)利。發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭議，最終取決于法院審理后的確認(rèn)，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準(zhǔn)，政府登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)登記責(zé)任。2．權(quán)證登記制度 權(quán)證登記制度對當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。即政府登記機(jī)關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對所提供形式要件的真實性、合法性進(jìn)行實質(zhì)性審查。經(jīng)行政審查無誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機(jī)關(guān)對登記確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認(rèn)的權(quán)能。權(quán)證登記制度認(rèn)為，當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，僅僅是債權(quán)的設(shè)定、變更和解除，只能得到法律關(guān)于債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的債權(quán)文件，必須經(jīng)政府行政主管部門審查、核準(zhǔn)并頒發(fā)相關(guān)證件后，才產(chǎn)生物權(quán)效力。

如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機(jī)關(guān)同時承擔(dān)登記責(zé)任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機(jī)關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門也不代行行政權(quán)，而是判決行政登記機(jī)關(guān)撤消確權(quán)決定，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)查明的事實作出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。3．我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)有：(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

(2)對權(quán)利申請人提供的文件進(jìn)行實質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)，不符要求的不予登記。

(3)實行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動的憑證。

(4)法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤消權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用 1．保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

2．避免交易風(fēng)險實行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風(fēng)險，房地產(chǎn)交易管理部門只要查驗當(dāng)事人提供的權(quán)屬證件，核對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案記載，當(dāng)事人即可快捷、方便的完成交易。3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)活動環(huán)節(jié)很多，從取得建設(shè)用地到房屋拆遷再到開發(fā)建設(shè)、市場流通、物業(yè)管理，任何一個環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料及權(quán)屬證件的查詢和證實。房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。

二、房屋權(quán)屬登記的種類（重點掌握）房屋權(quán)屬登記分為以下幾種：(一)總登記

總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

房屋登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要對房屋權(quán)屬進(jìn)行總登記時，經(jīng)過縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗證或者換證。總登記、驗證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府具體規(guī)定。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

各地實施總登記、驗證、換證，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限開始之日30日前發(fā)布公告。(二)初始登記

1．初始登記即指對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種情況。一是新

第五篇：形勢與政策重點

國土安全問題

試分析地緣政治環(huán)境對我國周邊安全的影響

我國的安全環(huán)境存在著雙重性：一方面，相對和平穩(wěn)定的安全環(huán)境不斷得到鞏固和發(fā)展；另一方面，我國鄰國眾多、情況復(fù)雜，面臨一些不安全因素和潛在的威脅。（1）西方軍事強(qiáng)國對我國周邊安全環(huán)境的影響

在世界軍事強(qiáng)國中，美國對我國的安全環(huán)境影響最大。從主流看，美中建交后的關(guān)系是向前發(fā)展的，但是由于政治及戰(zhàn)略利益，美國對我國的安全威脅應(yīng)該是綜合的、長期的、帶有根本性的。（2）周邊熱點地區(qū)發(fā)對我國的影響

朝鮮半島：南北雙方的立場相差甚遠(yuǎn)，軍事對峙的僵局很難打破，朝核問題突出，給我國造成很大壓力。印巴問題：兩國存在民族怨恨、宗教糾紛、領(lǐng)土爭端。印度大力發(fā)展核武器，積極謀求世界大國地位，對我國的安全環(huán)境產(chǎn)生了不利的影響。

中日關(guān)系：從歷史的、發(fā)展的角度看，日本對我國的安全存在著現(xiàn)實和潛在的威脅。（3）邊界和海洋權(quán)益的領(lǐng)土爭端尚存

我國與俄羅斯、哈薩克斯坦、吉爾吉斯斯坦以及印度等國家的領(lǐng)土爭端。

我國與日本關(guān)于東海大陸架的劃分爭端、釣魚島爭端。我國與東南亞一些國家關(guān)于南沙、西沙群島主權(quán)歸屬和南海海域劃分的爭端，解決爭端的前景尚不明朗。

南海問題上中國的困境與對策

·南海問題上中國的困境

（1）多方占領(lǐng)：越南是侵占南沙島礁最多的國家；菲律賓非法將我國海域劃入其版圖并占領(lǐng)9個島礁；馬來西亞侵占了3個島礁并將南沙海域劃入其版圖；印尼和文萊雖沒有侵占南沙島礁，但侵入了我國傳統(tǒng)海域。（2）擴(kuò)充軍備：東南亞爭端各國基于海洋戰(zhàn)略利益的計量，實施海洋戰(zhàn)略，打造強(qiáng)勢海軍。（3）聯(lián)合對華：東盟在南海問題上與中國博弈，相互支持，加強(qiáng)與中國對抗與談判的實力，（4）大國介入：日本和印度加強(qiáng)與東盟的聯(lián)系，炒作南海問題，使之國際化和復(fù)雜化；美國欲通過南海問題防范和制約中國的崛起，加大了對南海地區(qū)的軍事滲透?！つ虾栴}上中國的對策

（1）經(jīng)濟(jì)政策：發(fā)展對東盟的經(jīng)濟(jì)交流合作，擱置主權(quán)、共同開發(fā)南海，形成多領(lǐng)域深層次的合作。（2）外交政策：與有關(guān)國家進(jìn)行雙邊談判；發(fā)揮國際組織的協(xié)調(diào)功能；從政治互信和經(jīng)濟(jì)合作方面加強(qiáng)與東盟的關(guān)系；加強(qiáng)與美國的合作，尋求共同利益的增長點。

（3）軍事政策：發(fā)展軍事力量，加強(qiáng)對其他國家的軍事威懾；采取海監(jiān)、海警巡航等準(zhǔn)軍事手段維護(hù)我國主權(quán)；與南海各相關(guān)國家展開非傳統(tǒng)安全的合作，促進(jìn)軍事互信。

（4）政治策略：加強(qiáng)全國人民的海權(quán)意識，保證群眾基礎(chǔ)；加強(qiáng)與臺灣地區(qū)的友好關(guān)系。

對中俄土地劃分得失的評價

中俄簽署了《中俄關(guān)于兩國邊界東段的補(bǔ)充協(xié)定》，此協(xié)定與《中蘇東段國界協(xié)定》以及《中俄西段國界協(xié)定》一起，標(biāo)志著四千三百多公里的中俄邊界線走向全部確定。雖然我方放棄了部分爭議領(lǐng)，地圖主張縮水，但收回了部分原非實際控制的領(lǐng)土。

首先需要明確的是，清政府簽訂的領(lǐng)土邊界條約，確實是不平等的，但是按照國際法公約那是主權(quán)國家的政府行為。這段歷史要尊重，我們又要照顧現(xiàn)在，考慮到實際占領(lǐng)原則，考慮到中俄戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系，現(xiàn)在這樣劃界對于中俄兩國來說應(yīng)該是最合乎理性的選擇。中俄國界全線劃定使中國的北方邊境得到穩(wěn)固，增強(qiáng)了兩國的政治互信，為兩國的國家環(huán)境和經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了安全保障。

朝鮮伊朗核問題

在伊朗核問題上，美國，伊朗各自的立場和動機(jī)

美國 立場：美國等西方國家不會接受一個有核的伊朗。

動機(jī)：（1）借機(jī)削弱伊朗，構(gòu)建“中東新秩序”。

（2）借機(jī)打壓甚至改變伊朗現(xiàn)政權(quán)，竭力把伊朗這個仇美反美的國家納入自己的政治價值體系。（3）從能源戰(zhàn)略考慮，控制伊朗的石油。

（4）擔(dān)心在海灣地區(qū)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。

（5）伊朗所處位置緊鄰重要的海上通道，不僅影響中東地區(qū)石油安全運輸，而且極具軍事威脅。

（6）伊朗與以色列的沖突。以色列的態(tài)度對英美處理中東問題所持立場極具影響。伊朗 立場：伊朗不可能放棄自己的核計劃

動機(jī)：（1）受歷史悠久的大國情結(jié)作用，舉國上下普遍支持發(fā)展核技術(shù)。

（2）維護(hù)國家安全，防范美國和以色列的需要。

（3）扼守世界油庫的大門，擁有地緣戰(zhàn)略優(yōu)勢。

（4）阿拉拍國家與美英的文化、宗教巨大差異。

國際核擴(kuò)散問題為何屢禁不止？

（1）《不擴(kuò)散核武器條約》為主的國際防核擴(kuò)散機(jī)制存在不公正性，促使某些國家產(chǎn)生發(fā)展核武器的沖動。（2）不公正、不合理的國際政治經(jīng)濟(jì)秩序致使核武器不斷擴(kuò)散。

（3）國際安全環(huán)境動蕩不定使眾多國家發(fā)展核能力的動機(jī)難以根本消除。

（4）美國的雙重標(biāo)準(zhǔn)破壞了國際防擴(kuò)散努力的公正性，出于地緣政治和當(dāng)事國與美國的關(guān)系考慮區(qū)別對待。（5）科學(xué)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展使核技術(shù)擴(kuò)散難以避免，積累核材料和獲得核武器技術(shù)變得越來越容易。

朝鮮半島局勢對中國有何影響？

朝鮮擁有核武器嚴(yán)重威脅中國的核心利益。

（1）在軍事上，美國不排除進(jìn)行軍事打擊的可能性。一旦美國攻打朝鮮，中國的“安全屏障”將失去。朝鮮半島的緊張局勢將直接威脅到中國穩(wěn)定繁榮的長遠(yuǎn)利益。

（2）朝鮮擁有核武器有可能會使東北亞地區(qū)安全局勢復(fù)雜化。朝鮮擁有核武器后東北亞地區(qū)其他國家會走向發(fā)展核武器的道路，進(jìn)而引起亞洲的軍備競賽，后果將不堪設(shè)想。

（3）北約不斷東擴(kuò)，美國勢力擴(kuò)張至中亞地區(qū)，朝鮮對中國的地緣政治更加凸顯。中國也應(yīng)當(dāng)為了維護(hù)自身安全利益而保持同朝鮮的友誼。

中國應(yīng)如何應(yīng)對朝核問題？

中國在朝核問題上根本的舉措是盡力勸和。解決朝核問題最根本的是美朝兩國重新回到談判桌上，用和平手段雙方協(xié)商解決。中國還應(yīng)積極斡旋重啟六方會談，等待朝鮮的重新加入，加強(qiáng)與美日談判爭取減弱其對朝鮮的制裁和軍事威脅帶來的壓力。要在充分尊重朝鮮主權(quán)的基礎(chǔ)上，通過密切兩國往來，加強(qiáng)經(jīng)貿(mào)合作，并且盡最大可能通過多種手段進(jìn)一步加強(qiáng)對朝鮮決策的影響力。

中國應(yīng)為朝核問題及半島未來的發(fā)展趨勢做出科學(xué)理性的判斷，并做好充分的應(yīng)對準(zhǔn)備。同時，立足于中國國家利益和東北亞地區(qū)的共同利益，中國在繼續(xù)保持中朝傳統(tǒng)友誼的同時，還應(yīng)對朝鮮明確表示我們的底線，防止美日韓三國協(xié)調(diào)體系的強(qiáng)化，防止朝核危機(jī)的進(jìn)一步升級。

臺灣問題

為什么說臺灣是中國領(lǐng)土的一部分？

（1）地理角度：臺灣是我國大陸架向東的自然延伸。

（2）歷史角度：中國最早發(fā)現(xiàn)臺灣并對其實行有效行政管轄。（3）民族構(gòu)成：臺灣人和大陸人擁有共同的祖先。（4）法律角度：《中華人民共和國憲法》《反分裂國家法》《開羅宣言》《波茨坦公告》《中美建交聯(lián)合公報》都認(rèn)定臺灣是中國領(lǐng)土；聯(lián)合國恢復(fù)中華人民共和國的合法席位，國際社會也都承認(rèn)了一個中國原則。

兩岸關(guān)系的現(xiàn)狀如何？解決臺灣問題的障礙有哪些？ ·兩岸關(guān)系的現(xiàn)狀

（1）兩岸民間往業(yè)與文化交流持續(xù)擴(kuò)大。（2）兩岸經(jīng)濟(jì)互惠互補(bǔ)并走向一體化。（3）兩岸科技交流與合作全面展開。（4）兩岸全面直航有緩慢進(jìn)展。（5）兩岸政治僵局持續(xù)，互信嚴(yán)重不足?！そ鉀Q臺灣問題的阻礙

（1）臺灣島內(nèi)臺獨勢力猖獗。

（2）兩岸政治制度不同，文化意識形態(tài)存在差異。（3）外部勢力臺灣問題，美國對臺軍售。

中國政府解決臺灣問題的立場與主張

（1）一個中國。世界上只有一個中國，臺灣是中國不可分割的一部分，這是和平解決臺灣問題的前提。（2）兩制并存。在一個中國的前提下，大陸的社會主義制度和臺灣的資本主義制度，實行長期共存，共同發(fā)展。

（3）高度自治。統(tǒng)一后，臺灣將成為特別行政區(qū)，享有高度的自治權(quán)。

（4）和平談判。通過接觸談判，以和平方式實現(xiàn)國家統(tǒng)一。和平統(tǒng)一，有利于全民族的大團(tuán)結(jié)，有利于臺灣社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展，有利于全中國的振興和富強(qiáng)。

（5）不承諾放棄使用武力解放臺灣，反對“臺獨”分裂活動決不妥協(xié)。

能源（石油）問題

中國能源消費結(jié)構(gòu)特點，以及帶來的后果，如何應(yīng)對。

(1)特點：能源資源約束明顯，人均資源量低；供需矛盾突出，利用率低；能源結(jié)構(gòu)不合理。

(2)后果：我國是煤炭資源比較豐富的國家，我國的能源消費以煤炭為主的格局在短期內(nèi)不會有根本性改變。我國能源消費結(jié)構(gòu)中，消費量排在前三位的依次是煤炭、石油和天然氣。我國現(xiàn)在已經(jīng)基本形成了煤為基礎(chǔ)，多元發(fā)展的能源生產(chǎn)和消費結(jié)構(gòu)。但煤炭在能源消費總量中所占的比重較大，給我國帶來了比較嚴(yán)重的環(huán)境污染問題。

(3)應(yīng)對：加強(qiáng)節(jié)能：建立全社會的可持續(xù)發(fā)展能效目標(biāo)；發(fā)展節(jié)能產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向低能耗方向轉(zhuǎn)變。引導(dǎo)能源需求：強(qiáng)化公眾節(jié)能意識，鼓勵社會合理的消費選擇。

建立激勵機(jī)制：完善向節(jié)能傾斜的政策，引導(dǎo)、激勵企業(yè)和社會的節(jié)能行為。

健全管理體系：強(qiáng)化政府的節(jié)能管理機(jī)構(gòu)并使其法制化和規(guī)范化。

節(jié)能降耗：改進(jìn)、鼓勵最佳可行技術(shù)和最有經(jīng)驗推廣。

發(fā)展可再生能源：開發(fā)太陽能、生物質(zhì)能、風(fēng)能、地?zé)?、海洋能等可再生能源。我國石油安全?zhàn)略的主要內(nèi)容

（1）開源節(jié)流：要加強(qiáng)國內(nèi)石油資源的勘探開發(fā)；建立能源節(jié)約型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會消費模式。（2）石油進(jìn)口來源多元化：充分利用國際石油市場，建立我國多元化的海外石油供應(yīng)體系。

（3）保衛(wèi)海上通道安全：大國的軍事威懾及日益猖獗的海盜威脅等不安全因素促使我們必須加強(qiáng)保衛(wèi)通道。（4）制定石油戰(zhàn)略儲備：實施以國家為主、企業(yè)共同參與的石油儲備戰(zhàn)略。

（5）爭取國際石油定價權(quán)：實施能源領(lǐng)域市場化改革；建立配套市場，開展中遠(yuǎn)期石油產(chǎn)品現(xiàn)貨交易。（6）與石油進(jìn)口國和國際能源組織合作：啟動在能源、油氣等方面的具體示范性合作項目，加強(qiáng)多邊能源合作。

中日關(guān)系問題

歷史問題是中日關(guān)系的核心問題嗎？日本為什么會在歷史問題上態(tài)度曖昧？ 不是，中日關(guān)系的核心是戰(zhàn)略問題。

民族觀：日本民族長期困守海島，形成單一的民族結(jié)構(gòu)，語言、歷史和文明程度高度統(tǒng)一。同時也鑄就了狹

隘的民族性格，由狹隘心理衍生出大和民族的優(yōu)越感、自命不凡、唯我獨尊的民族心態(tài)。

歷史觀：日本國內(nèi)依然存在著頑固信奉、尊崇天皇制的“皇國史觀”群體。其往往占據(jù)輿論主流，左右日本

政壇，主宰日本國家的命運。

宗教觀：日本宗教具有多樣性和隨意性。日本一些信徒對宗教的信仰缺乏一種虔誠如一的心態(tài)。作為一種心

情或基本感覺存在，成為多種多樣現(xiàn)世利益的寄托。

你認(rèn)為中日釣魚島、東海問題該如何解決？

(1)中國需從戰(zhàn)略高度認(rèn)識中日海洋權(quán)益爭端。成立跨部門的專門機(jī)構(gòu)，研究處理中日海洋權(quán)益爭端的戰(zhàn)略對策。

(2)加強(qiáng)對解決中日東海海洋劃界爭端的法律研究。對于中日東海海洋劃界爭端，中國掌握著較大的主動權(quán)，但應(yīng)該做好日方可能將該問題提交國際法院的思想準(zhǔn)備，全面加強(qiáng)對中日海洋劃界爭端的法律研究。(3)繼續(xù)進(jìn)行以“擱置爭議，共同開發(fā)”這一理性原則為指導(dǎo)的和平努力，探索和平解決中日海洋權(quán)益爭端的新途徑。依據(jù)有關(guān)國際法、國際條約，遵循以公平原則為首的各項國際原則進(jìn)行平等的磋商。

我們應(yīng)該怎樣看待中日關(guān)系？

中日關(guān)系現(xiàn)在是合作與摩擦并存的局面。兩國需要適應(yīng)磨合，中日關(guān)系必須妥善處理，從戰(zhàn)略高度，即從歷史、大局和未來角度看待和處理中日關(guān)系當(dāng)是理性選擇和最佳方式。

（1）從歷史角度看待和處理中日關(guān)系：中日關(guān)系的現(xiàn)狀很大程度上與中日關(guān)系的歷史相關(guān)，“以史為鑒，面向未來”應(yīng)成為處理中日關(guān)系的基礎(chǔ)和前提，作為指導(dǎo)中日關(guān)系的基本原則。

（2）從大局的角度看待和處理中日關(guān)系：和平和發(fā)展是當(dāng)今時代的主題，也是當(dāng)今世界的大局。在此大背景下，中日關(guān)系必須服從和服務(wù)于和平與發(fā)展的世界大局。中日關(guān)系既是重要的雙邊關(guān)系，又是重要的國際關(guān)系，既影響著雙方，又影響著世界，必須慎重處理。

（3）從未來的角度看待和處理中日關(guān)系：未來的世界應(yīng)當(dāng)是和平發(fā)展的世界，未來的國際秩序應(yīng)當(dāng)是公正合理的新秩序。中國是建立國際新秩序的倡導(dǎo)者和推動者，應(yīng)當(dāng)為建立國際新秩序作出努力、作出貢獻(xiàn)。