第一篇：花都港物流中心項目規(guī)劃

《流園區(qū)規(guī)劃與設計》期末考試

花 都 港 物 流 中 心 項 目 規(guī) 劃 方案書

策劃人：莫斯華

指導老師：黎志凱

一、花都港簡介

花都港位于廣州市花都區(qū)，提供海運方便，年吞吐能力為10萬標準箱和85萬噸散貨，520米口岸線場地5萬平方米，水深4米，可同時停泊八艘千噸級貨輪。碼頭有5-45萬噸岸吊6臺，45噸集裝箱重叉3臺，50噸汽車吊一臺，2.5-7噸叉車11臺，拖車90臺。曾起吊單重70噸以上機械設備?？尚写?00-1000噸，旱期600噸，通往香港10-12小時（108海里），通往黃浦港4小時（80公里），屬國家二類口岸。并設有海關、出入境檢驗檢疫等機構。目前正在進行河道和碼頭的擴建，2007年吞吐能力達到30萬標準箱。

二、花都港物流中心建設的意義

1.花都港物流中心的建設將為花都區(qū)建設以綜合運輸、倉儲加工、配送和電子商務為支撐的現(xiàn)代物流企業(yè)提供發(fā)展契機和實踐空間；有利于推進傳統(tǒng)交通運輸企業(yè)向現(xiàn)代流的積極轉型，有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等行業(yè)運用現(xiàn)代物流技術的改造理費用和社會協(xié)作，全面推進廣州及花都區(qū)現(xiàn)代物流中心的健康發(fā)展。

2.花都港物流中心的建設將大大促進花都區(qū)積極引進和利用國際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐，引進國外先進的物流管理運作技術，建設理念、方法，為花都區(qū)物流服務提供良好的榜樣；推動傳統(tǒng)物流企業(yè)的跨部門管理費用的節(jié)約；成為培養(yǎng)和造就推動花都區(qū)物流業(yè)產(chǎn)業(yè)提升和營運流程創(chuàng)新的孵化器，培養(yǎng)和造就花都區(qū)現(xiàn)代物流服務產(chǎn)業(yè)。

3.花都港物流中心的建設將為花都區(qū)及至更大范圍上物流基礎設施的系統(tǒng)規(guī)劃，統(tǒng)籌兼顧和物流資源有效利用進行具有開創(chuàng)意義的嘗試，并為花都區(qū)物流基礎設施的科學規(guī)劃和建設奠定良好的基礎。

三.花都港物流中心建設的必要性 花都港物流中心建成后將是廣州境內(nèi)第一個綜合性、專業(yè)化、社會化的物流中心，能為本土第三方物流企業(yè)提供良好的發(fā)展平臺，為廣州市提供完善的物流配套，從而全面提高區(qū)域物流競爭力，也能在整個廣州地區(qū)發(fā)揮典型示范效應?；ǘ几畚锪髦行捻椖康拈_發(fā)建設，有利于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應,有利于降低廣州制造企業(yè)和商貿(mào)流通企業(yè)物流成本，使港口物流業(yè)與道路物流業(yè)形成物流要素集聚和資源整合共享，促進廣州市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展?jié)M足區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展日趨復雜的物流服務需求，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，增強區(qū)域經(jīng)濟的競爭力，有利于建立健全物流服務體系，改善廣州在區(qū)域現(xiàn)代物流網(wǎng)絡中的地位，改善投資環(huán)境，完善城市配套功能，增強城市綜合服務功能和城市地位?；ǘ几畚锪髦行牡慕?，并且將能帶動一大批第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，如物流中心配套設施，包括飲食、維修、運輸、金融、保險等各類業(yè)務將迅速興起?；ǘ几壑行牡慕ǔ蓪p少由于卡車運輸給城市帶來的環(huán)境污染，解決物流規(guī)模擴大與城市環(huán)保之間的矛盾，改善城市道路通行秩序，促進河流生態(tài)城市建設。

四、花都港物流中心的戰(zhàn)略定位及建設內(nèi)容

廣州花都港物流中心是一個具有區(qū)域服務能力的物流中心，由在廣州城市、周邊地區(qū)、經(jīng)濟區(qū)域等較為廣泛物流活動相關的各種服務、經(jīng)營業(yè)態(tài)和具體物流運作綜合而成，是為專業(yè)化物流企業(yè)的物流業(yè)務、工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的物流管理提供運作設施和集成環(huán)境的大型物流中心。

花都港物流中心總的建設內(nèi)容可以歸結為： 打造兩個平臺： 物流企業(yè)聚集服務平臺，區(qū)域城鄉(xiāng)配送服務平臺

拓展九項功能： 物流信息服務功能、貨運配載服務功能、第三方物流企業(yè)總部基地功能、區(qū)域城鄉(xiāng)配送服務功能、商貿(mào)物流服務功能、專業(yè)倉儲服務功能、物流金融服務功能、物流綜合配套服務、海關監(jiān)管與集裝箱物流服務。

五、花都港物流中心發(fā)展建議

1.請政府對花都港物流中心建設項目的實施提供宏觀環(huán)境支持

2.明確花都港物流中心在物流開發(fā)和發(fā)展中的地位

3.從需求實際出發(fā)，高起點規(guī)劃，分階段實施

六、典型港口物流中心發(fā)展經(jīng)驗借鑒

新加坡港、千葉港、鹿特丹港、香港港和洛杉磯港是世界五大典型港口。

新加坡港是亞太地區(qū)最大的轉口港，也是世界最大的集裝箱港口之一，是典型的交通樞紐型港口。

千葉港主要進口貨物為石油、天然氣、鐵礦石、木材和食用農(nóng)產(chǎn)品等。千葉港與東京灣內(nèi)東京港、川崎港、橫濱港、木梗津港、橫須賀港等5個重要港口組成了獨立經(jīng)營、整體對外的東京灣港口集群，港口物流為工業(yè)帶動型。

鹿特丹港有“歐洲門戶”之稱，是西歐國際貿(mào)易主要進出口港和世界上主要的集裝箱港口之一。鹿特丹港的港口管理局擁有很大的經(jīng)營管理自主權和土地使用權，由其統(tǒng)一管理港口地區(qū)的碼頭設施，臨港工業(yè)以及其他設施用地，其港口物流為綜合型。

香港港的直接腹地是整個中國內(nèi)地和東南亞等地區(qū)。強大的腹地經(jīng)濟使香港港成為國際各種資源及產(chǎn)品的分配中心和中轉中心。香港港由港口企業(yè)自行組織專業(yè)化物流中心，利用港口的物流設施、人力和上下游業(yè)務關系開展物流業(yè)務。目前，香港已與世界上100多個國家和地區(qū)的500多個港口有航運往來，形成了一個以香港為樞紐、通過20多條主航線通達五大洲、四大洋的海上運輸網(wǎng)絡。同時，香港還是許多國際航線的中途?？空?，其港口物流為交通樞紐型。

洛杉磯港是美國西部最大的商業(yè)中心，港口腹地廣闊，是典型的腹地型國際航運中心。港口物流設施先進，物流法律法規(guī)完備。其港口物流為商業(yè)帶動型。

五大典型港口基礎設施完善、集疏運體系發(fā)達、發(fā)展模式清晰、功能定位準確，并且均為自由港，以發(fā)展第四代港口物流為現(xiàn)實選擇。

借鑒世界典型港口的物流發(fā)展管理經(jīng)驗，港口現(xiàn)代物流中心發(fā)展應該做到以下方面：

（1）積極培育港口物流供應鏈。

（2）采用靈活的經(jīng)營管理模式，實現(xiàn)投資經(jīng)營主體的多元化。

（3）加強法規(guī)建設，完善港口物流標準。

（4）完善港口基礎設施，加快信息平臺建設。

（5）積極申請保稅區(qū)域，實現(xiàn)“以港興區(qū)，以區(qū)帶港”的港區(qū)聯(lián)動。（6）開發(fā)物流增值服務項目，拓寬港口物流功能。

七、花都港發(fā)展規(guī)劃方向

（1）港口應通過港口物流投資主體多元化的融投資方式，加快港口口物流的基礎設施建設，大力開展多式聯(lián)運。

（2）加快港口物流的信息化、自動化、智能化建設。

（3）建立適應現(xiàn)代港口物流業(yè)發(fā)展的物流園區(qū)，積極吸引生產(chǎn)性企業(yè)和第三方物流企業(yè)入駐。

（4）積極獲取國家政策支持，逐步建立出口加工區(qū)、保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、保稅港區(qū)等保稅區(qū)域，推動港口現(xiàn)代物流的發(fā)展。

（5）港口應加快構建“三個平臺”（物流基礎設施平臺、信息交易平臺和物流政策平臺），建設現(xiàn)代港口物流的支撐體系。

八、花都港現(xiàn)代物流中心的發(fā)展建議

綜合上述對花都港現(xiàn)代物流中心發(fā)展階段和發(fā)展類型的分析，對典型港口的借鑒，以及對港口現(xiàn)代物流內(nèi)外部環(huán)境的分析，港口必須因地制宜，發(fā)展具有自身特色的現(xiàn)代港口物流，應考慮從以下幾方面入手。

（1）加快港口的基礎實施和集疏運體系建設，充分利用港口的區(qū)位優(yōu)勢和地區(qū)影響力，吸引挖掘客戶,盡量減少中間運作環(huán)節(jié),節(jié)省綜合費用，降低物流成本。

（2）積極營造自由貿(mào)易條件，爭取設立保稅區(qū)域，將保稅的功能優(yōu)勢與港口的區(qū)位優(yōu)勢結合起來,實現(xiàn)保稅區(qū)域與港口的區(qū)域聯(lián)動、功能聯(lián)動、信息聯(lián)動、營運聯(lián)動,提升港口功能,向國際自由港模式發(fā)展。這是吸引貨源的舉措，也是培育港口特色的戰(zhàn)略選擇。

（3）積極搭建信息交易平臺，實現(xiàn)便捷交易，改善客戶服務，降低交易成本和服務成本。建立健全先進、實用的港口信息管理系統(tǒng),實現(xiàn)生產(chǎn)調(diào)度指揮的可視化,裝卸及倉儲作業(yè)的自動化。提供一個以互聯(lián)網(wǎng)為基礎的信息系統(tǒng),為買賣雙方提供公平、公正、公開的電子商務平臺,實現(xiàn)物流運營網(wǎng)絡化和國際化。

（4）引入各類合作伙伴，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，強化物流供應鏈。港口應積極引入金融機構,與銀行、保險業(yè)建立合作關系。結算銀行應擁有先進、快速的資金劃轉網(wǎng)絡系統(tǒng)。同時，還應積極引入第三方物流企業(yè)等戰(zhàn)略合作伙伴，采取多種合作方式，搭建多元化的經(jīng)營平臺，完善和鞏固港口的物流供應鏈及其客戶服務體系。

（5）建立港口物流園區(qū)，拓展客戶的物流服務功能，提供多元化的、定制化的物流服務，以服務確立港口特色。港口應通過提供多元化服務來挖掘“第三利潤源泉”,開發(fā)包裝、流通加工、儲運、配送、免稅自由貿(mào)易等物流功能,提供融資、報關、商檢、貨運代理、貨物保險、風險規(guī)避、信息交流、專業(yè)人員培訓等增值服務,提高綜合物流效率。

（6）加強人才培訓和教育工作。我國港口普遍缺乏物流方面的專業(yè)經(jīng)營管理人才，港口應采用多種途徑培養(yǎng)和引進具有良好貨物和貨運知識、掌握現(xiàn)代物流經(jīng)營管理技術方法尤其是電子信息技術的物流經(jīng)營管理專業(yè)人才,加快港口物流發(fā)展。

第二篇：港航物流產(chǎn)業(yè)園項目策劃書

XXX縣XXX港航物流產(chǎn)業(yè)園項目策劃書

一、項目建設單位

XXX縣港航管理局，負責對轄區(qū)內(nèi)行業(yè)管理和行業(yè)許可審批；對轄區(qū)內(nèi)中、小型港口進行資源整合；負責港航基礎設施建設和港航物流產(chǎn)業(yè)園重點項目建設協(xié)調(diào)工作。

二、項目概況(一)項目類別

高端裝備制造、基礎設施、現(xiàn)代物流、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、其他。

(二)項目建設內(nèi)容及規(guī)模

項目規(guī)劃面積1.5平方公里，位于XXX縣XXX鎮(zhèn)，水陸交通極為方便。項目區(qū)實施岸線478米，預留發(fā)展岸線1172米，先期已調(diào)整項目用地1400畝，實施中的項目建設內(nèi)容為:國家二級標準進港航道、6個2000噸級碼頭及相關辦公設施，港口設計吞吐700萬噸，具備年吞吐貨物1000萬噸能力。項目投資概算33619.61萬元，項目區(qū)占地879.75畝，工期1.5年。同時依托港口工程建設1平方公里臨港物流園區(qū)。目前，已委托XXX集團規(guī)劃設計院進行項目工可修編，一旦投資主體確定，即可開展立項相關手續(xù)辦理。

(三)投資估算和資金籌措

先期通用泊位工程投資概算3.36億元；本項目總投資的35%由企業(yè)投資，總投資的65%擬申請銀行貸款，企業(yè)投資1.19億元，銀行貸款2.01億元，建設期貸款利息0.16億元。

(四)盈利模式和回收期

港口貨物吞吐、臨港物流園區(qū)倉儲配送、貨場倉房出租、傳統(tǒng)加工裝配、高端裝備制造等；回收期10年。

(五)合作方式

合資、新設企業(yè)、固定資產(chǎn)投資等。

(六)項目選址及用地方案

XXX市XXX縣XXX鎮(zhèn)。

三、項目可行性分析(一)政策優(yōu)勢

1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策支持。XXX市政府于2008年出臺《關于加快臨港物流中心建設的意見》，出臺一系列港航業(yè)發(fā)展保障措施；《XXX港總體規(guī)劃》于2013年底獲省政府批復，在我縣規(guī)劃XXX港XXX港區(qū)XXX和XXX作業(yè)區(qū)，同時依托港口發(fā)展臨港物流園區(qū)。地方政府積極落實內(nèi)河物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在項目用地指標極為緊張的情況下，積極保障港航物流產(chǎn)業(yè)園項目用地。

2、縣委、縣政府高度重視現(xiàn)代港航物流業(yè)發(fā)展，將現(xiàn)代港航物流業(yè)與旅游業(yè)作為文化、經(jīng)濟雙翼重點發(fā)展。對物流產(chǎn)業(yè)園建設專門成立項目工程建設領導小組，由相關部門負責項目立項和建設工作協(xié)調(diào)，確保項目建設順利進行。

3、整合港航資源，為港航物流產(chǎn)業(yè)打造良好的經(jīng)營環(huán)境。為清理整治非法建設港口，杜絕行業(yè)無序經(jīng)營和不良競爭，提高港航運輸整體效益，2016年，我縣開展對轄區(qū)內(nèi)非法港口碼頭進行取締工作，按照市政府非法港口清理統(tǒng)一部署，我縣運河沿線40家港口已全部依法取締。港口資源得到進一步整合，凈化了行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，為港口資源快速向港航產(chǎn)業(yè)園集聚 創(chuàng)造了有利條件。

(二)區(qū)位、交通優(yōu)勢

1、有豐富的貨物腹地資源。我縣周邊貨物資源豐富，涉及韓臺煤田及XXX鎮(zhèn)、XXX鎮(zhèn)工礦企業(yè)市場發(fā)達，大小鋼廠，港口貨物以煤炭、水泥、石子、黃沙等建材為主，往年轄區(qū)船閘通過量達1.5億噸，本作業(yè)區(qū)建成后形成我市京杭運河南部唯一一處港口貨物集散平臺，能常年滿足2000噸船舶進出港區(qū)，2020年末轄區(qū)貨物通行量可突破2億噸。

2、交通通行便捷。水路疏運通過新建進港航道連通京杭運河（實施中三級升二級）和XXX河（遠期六級升三級），極大提升本作業(yè)區(qū)貨物集疏能力，加快貨物周轉速度；陸路疏運依托等，距離**機場50公里，形成貨物陸、海、空三級聯(lián)運優(yōu)勢。

3、港口貨物輻射半徑廣。項目作為能源建材集散平臺建成后，我縣年產(chǎn)水泥1000萬噸，貨物運輸輻射半徑可由150公里增大至1000公里，增強港口吞吐綜合競爭力，拉動我縣經(jīng)濟發(fā)展。

4、減少過閘，降低運輸成本。項目位于萬年閘下游，以2000噸船舶載重噸計算，每船降低0.5元/噸，可節(jié)省1000元/船。

5、專業(yè)技術培訓優(yōu)勢。全區(qū)擁有龐大的裝備制造產(chǎn)業(yè)技術工人隊伍，XXX縣自古以來就是水路運輸要道和貨物集散地，船舶加工制造成為當?shù)刂饕庸ぶ圃飚a(chǎn)業(yè)，有著豐富的制造經(jīng)驗和先進的技術，能夠制造各種類型的拖船、駁船和特種船舶；職業(yè)教育發(fā)展很快，能夠為企業(yè)培訓大批專業(yè)性、技術性人才。

(三)市場潛力

本項目的國民經(jīng)濟效益主要體現(xiàn)在替代陸路運輸費用節(jié)約的效益方面，主要為航道建成后，原由公路、鐵路運輸?shù)牟糠重浳锔臑樗愤\輸或水路、陸路聯(lián)合運輸，噸公里運費減少，且某些貨種水路運輸距離也較陸路運距縮短。

(四)核心競爭力

1、交通網(wǎng)絡發(fā)達，能夠實現(xiàn)水、陸、空、海聯(lián)運；

2、擁有龐大的水路運輸企業(yè)，全區(qū)擁有各類運輸船舶3100艘，運力達到300萬噸，實現(xiàn)全年貨物運輸3000萬噸能力；

3、擁有兩所高等職業(yè)院校和中等教育學校，為企業(yè)提供大量專業(yè)技術型人才；

4、項目區(qū)涉及拆遷量小，項目建設成本低；

5、項目區(qū)與京杭運河和XXX河直接聯(lián)通，實現(xiàn)大型船舶進出港；

6、項目區(qū)與各大國企交通便利，能夠實現(xiàn)與企業(yè)直接物流溝通。

四、項目建設工程方案

先期建設1平方公里通用泊位工程，為企業(yè)提供水路、陸路運輸及貨物倉儲，依托港口建設臨港物流園區(qū)和加工裝備制造區(qū)，最終實現(xiàn)“一港（港區(qū)）、兩區(qū)（臨港物流園區(qū)、加工制造區(qū)）、一中心（商貿(mào)服務中心）”綜合性港航物流產(chǎn)業(yè)園。

五、項目建設進度

籌備階段

六、社會評價

本項目的建設能夠增加XXX港XXX港區(qū)的港口效益，使得XXX港XXX港區(qū)充分發(fā)揮區(qū)域港口整合的重要作用，減少船舶待泊費，區(qū)域內(nèi)通過水路運輸?shù)呢浳锪看蠓仍黾?，降低企業(yè)貨物運輸費用，減低整個社會的物流成本，促進腹地企業(yè) 和城市經(jīng)濟的更好、更快的發(fā)展。

項目建設可促進運輸業(yè)、服務業(yè)等臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而帶動疏港交通及服務設施的建設，進而增加就業(yè)機會，提高居民收入、社會保障、衛(wèi)生保健、教育文化和居民的生活質(zhì)量，使絕大部分居民受益，具有良好的社會影響和社會效益

（1）本項目建成后，區(qū)域港口資源得到整合，減少船舶待泊費，區(qū)域內(nèi)通過水路運輸?shù)呢浳锪看蠓仍黾?，降低企業(yè)貨物運輸費用，減低整個社會的物流成本。

（2）項目對擴大就業(yè)提高居民收入的影響

本項目的建設，對所在地區(qū)擴大就業(yè)提高居民收入將產(chǎn)生積極的影響。修建港口，將提供大量直接或間接的就業(yè)崗位，根據(jù)港口定員方案，可以提供就業(yè)，同時與之配套的物流、服務、環(huán)衛(wèi)等也相應提供一些間接就業(yè)崗位，從而引起關聯(lián)效應，提高當?shù)鼐用竦氖杖搿?/p>

（3）項目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 本項目施工期間大量施工人員的進場，食品需求和日常生活用品的消耗均將從當?shù)刭徺I，提高當?shù)氐南M水平，讓所在地居民獲得實際利益。

（4）項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響

本項目實施后，對所在地區(qū)的文化、教育和衛(wèi)生將產(chǎn)生較好的影響，由于就業(yè)人員的增加，將帶動文化、教育和衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展。

（5）項目建設對所在地區(qū)不同利益群體的影響

本項目建設，主要獲益的是港口生產(chǎn)管理人員及臨港工業(yè)的從業(yè)群體，項目征地為建設用地，不涉及拆遷。本項目基本上照顧了各相關利益群體的要求。（6）項目建設對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城市化進程的影響

第三篇：物流中心規(guī)劃設計原則

物流中心規(guī)劃設計的原則問題

當前許多城市都將建設物流中心提到重要的日程中進行規(guī)劃，但社會上有很多人對于物流中心的理解僅限于倉庫的范圍，而在建筑業(yè)中也將物流中心的規(guī)劃和建設定位為四五類取費標準。其實物流中心的建設是非常復雜的，需要系統(tǒng)規(guī)劃和詳細論證。

物流中心的目的：在預定的區(qū)域內(nèi)合理地布置好各功能塊相對位置是非常重要的。（1）有效地利用空間、設備、人員和能源；（2）最大限度的減少物料搬運；（3）簡化作業(yè)流程；（4）縮短生產(chǎn)周期；（5）力求投資最低；（6）為職工提供方便、舒適、安全和衛(wèi)生的工作環(huán)境。

物流中心規(guī)劃原則：（1）有效管理（2)運作效率化（3）作業(yè)單純化（4）作業(yè)須有擴展性（5）空間須有擴展性 6）在符合上述方向的前提下，成本必須經(jīng)濟。（

第四篇：磨憨四季花都項目規(guī)劃設計任務書(20110701)

錦苑磨憨四季花都地產(chǎn)項目

規(guī)劃設計任務書

2011年6月

目 錄 項目概況 規(guī)劃設計的基本原則 3 主要產(chǎn)品設計要求 4 設計成果要求 5 設計時間計劃項目概況 1.1 項目區(qū)位

錦苑磨憨四季花都項目用地位于云南省西雙版納傣族自治州勐臘縣東南邊沿的磨憨鎮(zhèn)，毗鄰磨憨邊境貿(mào)易區(qū)和老撾磨丁口岸，處于云南省與中南半島的樞紐部位，和中國向東南亞實施全方位開放的前沿窗口位置。

項目用地距離云南省省城昆明市約701公里，距離西雙版納州府景洪市約181公里，距離勐臘縣城約60公里；距離中國同老撾唯一的國家級陸路口岸——磨憨口岸不到一公里；出國境經(jīng)老撾磨丁口岸至老撾南塔省省府南塔約62公里，至老撾古都瑯勃拉邦約285公里，至老撾首都萬象約702公里。從宏觀區(qū)域看，項目用地具有較獨特的區(qū)位優(yōu)勢。圖一：項目宏觀區(qū)位圖

項目用地東側緊鄰的東盟大道（原小磨公路）是中國通往老撾的干線公路和通向東南亞最便捷的陸路要道；項目用地南側緊鄰正在修建的昆曼公路磨憨口岸路段。規(guī)劃中的泛亞鐵路中線預計也將臨經(jīng)項目用地后從磨憨口岸出境。1.2 項目地歷史沿革和發(fā)展機遇

項目所在地西雙版納州勐臘縣磨憨，是個西雙版納傣語地名?！钝屡D縣地名志》注解說：“磨：鹽井；憨：富裕；磨憨：富裕的鹽井。因以前云南旅游景點西雙版納州勐臘縣磨憨村民常煮鹽出售，經(jīng)濟收入可觀，故名?！?/p>

1992年3月3日，國務院批準磨憨為國家一類口岸，也是目前中國同老撾兩國之間唯一的國家級口岸；1994年8月國務院批準磨憨向第三國人員開放；2001年5月22日，磨憨邊境貿(mào)易區(qū)正式設立；2002年5月1日開通昆明—思茅—景洪經(jīng)磨憨至老撾萬象的國際班車；2004年9月6日，國務院批準磨憨口岸開展簽證工作。

2002年11月4日，在柬埔寨金邊召開的第六屆中國與東盟領導人會議上，正式簽署了《中華人民共和國與東南亞聯(lián)盟全面經(jīng)濟合作框架協(xié)議》，計劃用10年的時間，建成世界上人口最多、面積最大的自由貿(mào)易區(qū)。2004年1月1日中國取消了從老撾、緬甸、柬埔寨進口的202種農(nóng)副產(chǎn)品關稅。

雖然磨憨口岸開通和磨憨經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)設立已有十多年，但由于種種客觀原因，該口岸和配套經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)的發(fā)展一直遠遠落后于河口和瑞麗等周邊口岸和經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)的發(fā)展。目前，在中國?東盟自由貿(mào)易區(qū)建設的大背景下，國務院也于2011年5月批準并出臺了《關于支持云南省加快建設面向西南開放重要橋頭堡的意見》，伴隨著昆曼國際大通道和泛亞鐵路中線的規(guī)劃和修建，磨憨口岸及其周邊區(qū)域憑借著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和更加優(yōu)惠的政策扶持，將會迎來一個前所未有的較大發(fā)展機遇。

1.3 項目用地范圍及規(guī)劃指標 圖二：項目用地范圍示意圖

1.3.1 項目用地面積及地勢

項目總規(guī)劃用地面積91682.90平方米（合137.5畝），地塊地勢西北高、東南低，呈坡地，落差較明顯。1.3.2 規(guī)劃指標：

總用地面積：91682.90 m2； 容積率：

0.8-1.5； 建筑密度：

≤25％； 綠化率：

≥45％； 建筑限高：

無限高； 車位配比：

按照規(guī)劃院設計規(guī)范執(zhí)行； 退縮要求：

按照政府規(guī)劃紅線退縮； 公共設施配套：

規(guī)劃用地范圍內(nèi)無可保留和保護的古跡和珍貴樹木。1.4 項目紅線圖（另行提供）1.5 項目四至

東至已建成的東盟大道

北至坡地開挖坡腳

南至新建的昆曼公路

西至規(guī)劃的紫薇北路 1.6 道路交通

東側緊鄰東盟大道，雙向4車道，路寬40米；

南側緊鄰新建昆曼公路，雙向4車道，路寬40米。1.7 項目用地現(xiàn)狀

圖三：項目用地現(xiàn)狀實景圖（攝于2011年5月28日）1.8 周邊環(huán)境

圖四：項目用地周邊環(huán)境示意圖

項目周圍山地自然植被覆蓋良好，臨近街區(qū)已開發(fā)了大量的臨街和商業(yè)步行街店鋪以及低星級酒店。但由于磨憨邊境貿(mào)易區(qū)的商業(yè)發(fā)展滯后，同時，區(qū)域目前缺少旅游景點的依托，缺乏特色文化、娛樂、購物和休閑氛圍的營造，已建和在建的店鋪和酒店已呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。2 規(guī)劃設計的基本原則 2.1 項目定位

集倉儲、總部基地、高檔商務辦公、星級特色酒店、特色商業(yè)步行街區(qū)、主題城市廣場、高檔別墅群、佛堂寺廟、特色民族村寨和農(nóng)貿(mào)市場等于一體的中型邊陲村鎮(zhèn)綜合體。2.1.1 項目形象定位

在滿足必要的邊貿(mào)倉儲加工、商務辦公和商業(yè)活動功能的基礎上，打造具有鮮明地方民族特色、兼有東南亞異域風情和文化特色，同時，突出四季花卉景觀和花卉保健療養(yǎng)氛圍營造的情景四季花園邊陲小鎮(zhèn)。

2.1.1.2項目價值點詮釋

圍繞當?shù)卮觥⒚纭幍壬贁?shù)民族宗教和文化特色，適度引入東南亞一帶，尤其是老撾古都——瑯勃拉邦的異域文化和商貿(mào)，結合四季花卉的街區(qū)景觀打造和鮮花產(chǎn)品的綜合開發(fā)應用，營造特色邊陲浪漫花園小鎮(zhèn)以形成區(qū)域差異化形象，進而追求特色衣、食、住、行、觀、樂、養(yǎng)等修養(yǎng)觀光文化的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和獨特體驗。2.1.2 主要客戶定位

有一定經(jīng)濟能力，對當?shù)孛褡屣L情和東南亞情調(diào)生活、以及浪漫情調(diào)和花卉養(yǎng)身感興趣的公務員、私營業(yè)主、投資商、藝術家以及境外人士。2.1.3 產(chǎn)品定位

1、星級酒店別墅及酒店公寓

價值貢獻：項目價值標桿產(chǎn)品，提高容積率并兌現(xiàn)項目價值； 產(chǎn)品要點：充分體現(xiàn)入住感受的升級，突出浪漫、休閑和修養(yǎng)的特色感受。

2、具有內(nèi)外主題廣場的四季商業(yè)花街

價值貢獻：項目價值標桿產(chǎn)品，提升項目文化并兌現(xiàn)項目價值； 產(chǎn)品要點：充分體現(xiàn)特色邊陲貿(mào)易感受的升級，突出自然、浪漫和特色風情融合的室外購物感受。

3、集中商業(yè)大樓

價值貢獻：項目價值標桿產(chǎn)品，提高容積率并兌現(xiàn)項目價值； 產(chǎn)品要點：同酒店公寓結合做足產(chǎn)品品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)代、時尚和溫馨的室內(nèi)購物感受。

4、小高層寫字樓

價值貢獻：項目價值標桿產(chǎn)品，提高容積率并兌現(xiàn)項目價值； 產(chǎn)品要點：充分體現(xiàn)休閑商務辦公感受的升級，營造溫馨、愜意的休閑商務感受。

5、獨棟別墅

價值貢獻：項目價值標桿產(chǎn)品，兌現(xiàn)項目價值；

產(chǎn)品要點：充分體現(xiàn)邊陲居住感受的升級，突出獨棟別墅感，做足低密度感受。

6、佛堂寺廟

價值貢獻：項目價值配套產(chǎn)品，提升宗教文化內(nèi)涵和凝聚人氣； 產(chǎn)品要點：充分體現(xiàn)當?shù)孛褡搴蜄|南亞宗教文化，營造圣潔、祥和的宗教文化氛圍。

7、特色民族村寨

價值貢獻：項目價值配套產(chǎn)品，提升民族文化氛圍和聚集人氣； 產(chǎn)品要點：充分體現(xiàn)邊陲民族居住感受的升級，突出當?shù)孛褡迕窬犹厣兔褡逦幕?，做足坡地、低密度村寨居住感受?/p>

8、特色農(nóng)貿(mào)市場

價值貢獻：項目價值配套產(chǎn)品，提升民族文化氛圍和聚集人氣； 產(chǎn)品要點：充分體現(xiàn)邊陲民族農(nóng)貿(mào)文化，結合特色民族村寨營造邊陲民族日常生活的獨特體驗。

9、綜合辦公樓

價值貢獻：項目價值標桿產(chǎn)品，兌現(xiàn)項目價值；

產(chǎn)品要點：充分體現(xiàn)便捷、愜意的辦公感受，突出民族邊貿(mào)特色。

10、倉庫及堆場

價值貢獻：項目價值標桿產(chǎn)品，兌現(xiàn)項目價值；

產(chǎn)品要點：滿足當?shù)剡呝Q(mào)主要貨品儲運和簡單加工需求，在不影響運作和安全的前提下，創(chuàng)造可參觀和體驗的感受。

2.2 總體規(guī)劃 2.2.1 規(guī)劃原則

充分利用規(guī)劃用地區(qū)位優(yōu)勢和地處邊陲兩條交通通道交匯處的地理優(yōu)勢，結合場地坡地地勢，平面空間上要求不同功能用地實現(xiàn)相對明確又保持必要聯(lián)系的規(guī)劃布局；立面空間上利用坡地地勢，形成高低錯落有序的建筑布置和形態(tài)。2.2.1.1 整體布局原則

場地豎向設計要在保證場地適宜的坡地起伏和防止水土流失的同時，盡量減少場地內(nèi)擋土墻的布置和規(guī)模；

體現(xiàn)高檔“邊陲民族小鎮(zhèn)生活”的社區(qū)規(guī)劃，突出小區(qū)的低密度、高綠化率意向；

以四季商業(yè)花街、民族村寨、寺廟佛堂和特色農(nóng)貿(mào)市場結合，綜合展示特色邊陲民族小鎮(zhèn)生活意向；

所有產(chǎn)品及景觀設計均須以體現(xiàn)出邊陲小鎮(zhèn)民族風情和東南亞異域風情感為主，輔助現(xiàn)代建筑藝術形式體現(xiàn)時尚感；

在資源條件好，地形變化豐富，私密性及噪音小的位置，結合水景觀設計布置獨棟別墅產(chǎn)品和酒店別墅產(chǎn)品；

貨物交通和商務、居住人流交通原則上分道布置；機動車交通同行人和非機動車交通在平面布置上盡量減少平交。2.2.1.2 建筑設計的朝向要求

盡量采用正南向布局，結合坡地地形布置形成民族風格鮮明、高低錯落有序的建筑空間形式。2.2.1.3 項目內(nèi)外部景觀要求

降低建筑密度感，增加水景觀、綠化景觀和特色文化景點，以體現(xiàn)邊陲民族小鎮(zhèn)風情為原則。外部景觀考慮以聚集人氣，同時對項目邊界建立及提升項目整體形象為原則。2.2.1.4 防洪、排澇設計要求

用地周邊防洪、排澇設施按五十年一遇標準規(guī)劃設計；場地內(nèi)防洪、排澇設施按二十五年一遇標準規(guī)劃設計 2.2.1.5 人防、消防、日照間距等要求

按照國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)進行設計，人防考慮與地下停車結合。2.2 規(guī)劃建議

2.2.1 建議以民族村寨和特色農(nóng)貿(mào)市場為基本依托，以佛寺及四季花街為建筑統(tǒng)領，與酒店別墅、特色酒店公寓和集中商業(yè)共同圍合成為建筑尺度適宜的聚集場所；

2.2.2 磨憨地處亞熱帶區(qū)域，項目周邊缺少水景觀和戲水娛樂場所，建議盡量利用雨水收集和中水回用增加水景觀設計和休閑、娛樂場所設置；

2.2.3 別墅和四季花街商鋪的布置，要避免規(guī)整和統(tǒng)一的布置形式，盡量利用坡地地勢形成高低錯落有致的布局。3 主要產(chǎn)品設計要求 3.1 總體產(chǎn)品設計要求

產(chǎn)品總體設計要求以地方民族特色和東南亞風情為主，點綴現(xiàn)代建筑藝術，達到整體建筑形式協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3.2 主要產(chǎn)品設計要求： 3.2.1星級酒店別墅

酒店別墅以三層獨棟別墅為主，東南亞建筑風格。3.2.2具有內(nèi)外主題廣場的四季商業(yè)花街

三層聯(lián)排店鋪為主，部分區(qū)域可采用騎樓的形式，結合內(nèi)外主題廣場和四季花卉街景，營造自然、輕松、浪漫的室外購物環(huán)境。3.2.3酒店公寓和集中商業(yè)大樓

充分利用兩主路交界扇形地塊，采用半環(huán)形圍合、玻璃幕墻外墻面，形成下部三層集中商業(yè)和上部九層酒店公寓的地標性現(xiàn)代建筑。其中，上部酒店公寓盡量采用落地大窗設計，營造良好的通風、采光和觀景氛圍。3.2.4小高層寫字樓

利用場地西南角臨路高塊，采用玻璃幕墻，營造良好的通風、采光環(huán)境和愜意的休閑辦公氛圍。3.2.5獨棟別墅

獨棟別墅以三層東南亞建筑風格獨棟別墅為主。在資源條件好，地形變化豐富，私密性及噪音小的位置可布置帶私家泳池別墅產(chǎn)品。3.2.6佛堂寺廟

通過帶有傣族和東南亞佛教元素的建筑風格和文化沉淀，打造濃郁的佛教氣氛及建筑特色。3.2.7特色民族村寨

以傣族文化為主，苗和瑤族文化為輔，利用坡地地勢和特色農(nóng)貿(mào)市場，打造建筑錯落有致，觀賞、餐飲和休閑娛樂結合的邊陲民族鄉(xiāng)村生活氛圍。3.2.8特色農(nóng)貿(mào)市場

三層雙中空景觀設計，營造良好的通風、采光條件和具有濃烈邊陲民族特色的農(nóng)貿(mào)氛圍。3.2.9綜合辦公樓

帶東南亞元素的建筑風格五層綜合辦公建筑，坡頂樓面和外立面風格要與佛寺、民族村寨和商業(yè)街、坡地別墅建筑風格相協(xié)調(diào)； 3.2.10倉庫及堆場

在滿足使用需求的基礎上，場地布置和建筑風格要盡量與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，同時考慮營造一定的可觀賞性。4 設計成果要求

4.1 設計成果必須符合本任務書的設計原則、規(guī)劃設計要求、建筑設計要求等有關要點的規(guī)定。4.2 設計圖紙和文本文件所有文字說明和方案標注必須采用中文版本，尺寸標注必須采用國家標準計量單位，并做到清晰、完整、準確，同類圖紙規(guī)格應盡量統(tǒng)一； 4.3 設計成果文件要求： ? 項目總體規(guī)劃構思設計說明。

? 提供展示圖一套，圖紙內(nèi)容為：設計說明、總體規(guī)劃設計圖、總體規(guī)劃鳥瞰圖，場地豎向設計圖、交通組織及配套布置分析圖、防洪和排水系統(tǒng)布置分析圖、特色代表構筑物外觀效果圖、四季商業(yè)花街規(guī)劃圖和效果圖、民族村寨規(guī)劃及效果圖、廣場布置景觀效果圖、夜景觀效果圖、市政道路景觀效果圖、佛寺外立面及酒店前廳大堂效果圖、銷售中心外立面及內(nèi)部布置效果圖。

? 所有單體提供各層平面、兩個主要立面、剖面圖。? 提供準確的經(jīng)濟技術指標及戶型統(tǒng)計表。

? 所有設計圖紙及文件以A3（297mm*420mm）規(guī)格編排裝訂成冊，一式8份。

4.4 設計成果電子文件要求：

? 全部設計成果均應制作成電子文件，設計方案文本文件采用Microsoft word和doc格式文件；設計方案圖形文件采用Auto CAD 2008的dwg格式文件；如有電腦動畫或電腦渲染圖的電子文件應采用中國較為普及的應用軟件。所有電子文檔制作成光盤一套。4.5 以上要求未提及的部分按照國家或西雙版納地區(qū)的規(guī)劃設計規(guī)范執(zhí)行。設計時間計劃

? 提交初步方案的時間為：? 專家組方案評審時間為：? 提交最終方案的時間為：

年年年 日

日

日 2011 月2011 月2011 月

第五篇：物流項目規(guī)劃設計任務書

規(guī) 劃 設 計 任 務 書

項目名稱： 項目地點： 建設單位：

編制說明：

1、本設計任務書是我公司基于現(xiàn)狀以及對項目綜合研判的基礎上，對項目前期定位的總結和對規(guī)劃設計要求提出的一些分析和結論性意見，對規(guī)劃設計的進行起指導作用；

2、本設計任務書僅作為xxx有限公司和設計單位進行項目設計溝通時的相關參考資料；

3、本設計任務書中確定的相關技術經(jīng)濟指標均為現(xiàn)狀及前期市場研判得出的結論性定位，設計單位可以再進行調(diào)整；

4、本設計任務書主要針對xxx項目整體規(guī)劃提出。

5、xxx規(guī)劃局關于工業(yè)用地出讓規(guī)劃設計要求僅供參考。

§

1、項目簡介

一、用地地點

本項目位xxx區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，緊臨京杭大運河、寧通高速公路；揚霍道路從門前經(jīng)過。

二、周邊道路

南側：第三橫向干道； 西北：龍泉路（主入口）； 東北：揚霍公路。

三、周邊環(huán)境

由于該項目位于廣陵新區(qū)，周邊的各類生活配套設施、服務設施較差，整體配套的綜合能力不佳。

四、用地面積

工程占地面積116909㎡。

五、基地簡況

本項目基地形狀為“鉆石”型，場地內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)田及荒地，擬建物流商務中心大樓、倉儲、堆場、物流加工區(qū)、配套設施、停車場，使之形成一個有機整體。

六、地理概況

規(guī)劃地塊內(nèi)南側現(xiàn)有一條自然河道，向東接入沙河，大部分為空地，區(qū)域內(nèi)以人工造景為主，新建綠地綠化率達到國家規(guī)定的要求。

§

2、規(guī)劃設計理念、宗旨、主題

一、港區(qū)的方案設計理念

以人氣為本，以物流暢通為榮，人無我有，人有我優(yōu)。

二、港區(qū)的方案設計宗旨

一流的外觀，一流的內(nèi)涵；一流的管理、一流的設施。

三、港區(qū)的設計主題

舒適、環(huán)保、快捷、安全。

§

3、規(guī)劃設計依據(jù)

一、電子地形圖和用地紅線圖。

二、xx市國土資源管理局：土資國字[2006]地廣字21、22號文。

三、國家、省內(nèi)有關的規(guī)劃設計法規(guī)及相關設計規(guī)范。

四、xx市規(guī)劃局規(guī)劃設計要求（僅供參考）。

五、本項目方案設計任務書綱要。

§

4、規(guī)劃設計要求

一、設計任務說明

本項目一次規(guī)劃設計，分三期實施，每期均具備獨立完整的實施方案，以利于分期投入使用。

二、設計特點

根據(jù)開發(fā)意向，需重點體現(xiàn)物流區(qū)的人無我有、人有我優(yōu)的特點，使人一見即想進駐，激發(fā)人們進入物流市場的欲望。

1、根據(jù)所取得地塊的地形地貌制定出整個港區(qū)的規(guī)劃設計方案，以形成獨特的風格和形象。

2、在平面布置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在實用和充分利用的前提下出奇、出新。

3、設計應在方便市場管理和使用的同時還要能夠引導市場需求，指導人們市場觀念的新理念、新思維。

4、在港區(qū)智能化或綜合配套方面采納最好的或最有特色的規(guī)劃，保證方便管理。

三、功能布局系統(tǒng)

（一）建筑面積14萬平米

1、物流商務中心大樓（包含辦公中心、管理中心、信息中心、商務中心、商務后勤服務）約3～4萬平米。

2、辦公區(qū)、員工宿舍、駕駛員公寓約2萬平米。

3、倉儲、堆場約4萬平米。

4、物流加工區(qū)約2萬平米。

5、配套設施約2萬平米。

（二）停車場及道路（占地）約3萬平米。

四、道路交通及給排水系統(tǒng)

1、在現(xiàn)有的港區(qū)主大門布置上合理設計主干道與支干道，避免主干道與支干道的沖突。

2、港區(qū)內(nèi)道路應考慮消防的要求，盡量采用人車分流。

3、港區(qū)內(nèi)場地水流流向排至龍泉路及南側規(guī)劃路，要求雨污分流。

4、保留南側自然河道。

五、建筑布局系統(tǒng)

1、物流商務中心大樓為小高層建筑（原有建筑是否保留問題，可結合整體布局最優(yōu)化來考慮）。

2、主干道底層為商業(yè)網(wǎng)點或物流窗口，房屋布置朝向應注意與周邊道路的主干道方向相一致。

3、宜采用現(xiàn)代建筑風格為主流的形式，線條流暢，富有詩意和個性。

4、建筑布局及結構應體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，同時要考慮降低造價，真正體現(xiàn)房美價廉。

5、房型要求：設計時應根據(jù)市場管理的需求，安排好辦公室、會議室、機房控制室等。

6、設計適當?shù)年柵_或露臺，可采用異形內(nèi)、外結合式(分觀賞和休閑用)，外觀造型別致、美觀，尤其要體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，以增加室外造型的美觀。

7、采用凸窗、拐角窗時要保證外觀造形活躍。

8、設置排煙道、管道井、衛(wèi)生間設置排氣管道。

9、水、電要求：考慮消防及每個功能單元的空調(diào)用電。

10、外觀異同，倉儲、物流加工區(qū)要設有貨運電梯。

11、外墻色調(diào)要求：與港區(qū)環(huán)境設計相協(xié)調(diào)。

12、入口應特別注意設計醒目，以增強第一印象；也可考慮少量的建筑裝飾作為標志性建筑。

六、綠化環(huán)境系統(tǒng)

1、多層次的立體綠化。

2、少量的園林小品、雕塑。

3、重點體現(xiàn)綠化。

七、配套設施系統(tǒng)

1、擬建有大會議室。

2、擬建有汽車維修廠。

3、擬建有生活用品超市、職工食堂、小型酒吧、歌廳、浴室、美容美發(fā)店等。

八、指標要求

1、建筑容積率：≥0.7,≤1.2。

2、綠化率:≥20,≤25。

3、建筑間距符合消防、日照、通風、衛(wèi)生要求。

§

5、成果要求

本方案分二步進行要求設計。

一、初步設計

（一）方案設計綜合說明書（含設計特點和周圍環(huán)境）；

（二）總平面圖及功能分區(qū)(彩頁)；

（三）港區(qū)鳥瞰圖(不小于1號圖紙)；

（四）光盤；

二、深化設計

在初步設計的基礎上增加：

（一）建筑透視效果圖（臨主要道路立面效果圖）；

（二）主要建筑單體方案圖（平、立、剖面圖，比例1：

（三）灌塑彩色效果圖（采色總平面、單體透視圖）；

（四）港區(qū)道路布置圖；

（五）港區(qū)管網(wǎng)布置圖；

（六）投資估算及經(jīng)濟指標分析。）；100