第一篇：項目物流規(guī)劃主體思路

項目物流規(guī)劃主體思路

概述

為了貫徹落實中央“***工程”和“***超市”項目，使項目運作得到切實保障，本規(guī)劃將遵循完善服務(wù)、合理投資、增值反哺的建設(shè)路徑，密切項目進程，隨著項目不斷發(fā)展而發(fā)展，隨著項目物流的社會化服務(wù)功能逐步強大，將給**項目創(chuàng)造更多經(jīng)濟和社會效益

業(yè)務(wù)目標

在供應(yīng)鏈協(xié)同管理的環(huán)境下，力爭在三年內(nèi)建立和健全一體化的倉儲和配送中心及物流信息化管理系統(tǒng)，全面滿足覆蓋全國所有一、二級城市的3000家**超市商品的物流保障服務(wù)需求。

網(wǎng)點結(jié)構(gòu)設(shè)計

以北京（北庫）、廣州（南庫）、成都（西庫）、武漢（中庫）、上海（東庫）五地為國家一級倉儲基地為龍頭，匯集全國各地愛心超市的主打商品；

在北京、武漢、鄭州、****、上海、廣州、濟南、福州、南京、重慶、南昌、西安、沈陽、呼和浩特等十四個城市建立區(qū)域性二級物流配送中心，全面覆蓋全國華北、東北、華東、中南、華南、西北、西南28省和300個地市的***超市；

在二級物流配送中心骨干網(wǎng)的基礎(chǔ)上，隨著**超市的開店速度和規(guī)模及網(wǎng)點分布配套建設(shè)300家市級補貨終端。

國家一級倉儲基地主要功能

常溫平面?zhèn)}庫，單庫自用面積不低于15000平方米。大宗項目商品（半成品）的存儲、調(diào)撥、包裝、加工等業(yè)務(wù)，另外可開展對外租賃等關(guān)聯(lián)增值服務(wù)；運輸車輛主要以社會車輛為主，實施跨區(qū)域干線運輸業(yè)務(wù)

區(qū)域性二級物流配送中心主要功能

常溫平面?zhèn)}庫，單庫自用面積不低于3000平方米。負責(zé)所轄區(qū)域和網(wǎng)點的商品集貨、存儲、配送、退換貨、包裝、加工等業(yè)務(wù)，另外可開展對外租賃等關(guān)聯(lián)增值服務(wù)；運輸車輛主要以社會車輛為主自有配送為輔，實施省內(nèi)支線運輸和直送超市業(yè)務(wù)

市內(nèi)**補貨終端主要功能

常溫平面?zhèn)}庫，單庫自用面積不低于800平方米。負責(zé)所轄網(wǎng)點的商品存儲、日配、退換貨、包裝、加工等業(yè)務(wù)，另外可開展對外租賃等關(guān)聯(lián)增值服務(wù)；運輸車輛主要以自有車輛為主（不少于1000輛），實施直送超市業(yè)務(wù)

主體計劃

第一階段（籌備階段）4個月，完成物流規(guī)劃通過報審，部分選址**和物流建設(shè)資金計劃的獲批，項目主要管理人員到位等工作。5-10人組成的項目籌備小組。

第二階段（初建階段）12個月，完成北、南、東、西、中庫和部分二**網(wǎng)點的建設(shè)及實現(xiàn)商品存儲、區(qū)域調(diào)撥、超市配送等主要物流服務(wù)功能及較穩(wěn)定的實體運行。不低于800人的編制規(guī)模。

第三階段（規(guī)模建設(shè)階段）18個月，完成80%以上物流網(wǎng)絡(luò)的布局和全業(yè)務(wù)物流服務(wù)能力。不低于2000人的編制規(guī)模。

項目費用預(yù)測

倉儲類費用:基礎(chǔ)建設(shè)、倉儲設(shè)施裝備、辦公設(shè)備用品等

運輸類費用：車輛及其配套設(shè)施和裝備等

管理類費用：調(diào)研、咨詢、市場公關(guān)、品牌建設(shè)

運營類費用：日常消耗品、流動資金、加工包裝費用和運營性墊支費用

人工費用：工薪、福利、保險、培訓(xùn)、教育等費用

項目總費用將不低于15億元人民幣

參考網(wǎng)站：

第二篇：物流項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

規(guī) 劃 設(shè) 計 任 務(wù) 書

項目名稱： 項目地點： 建設(shè)單位：

編制說明：

1、本設(shè)計任務(wù)書是我公司基于現(xiàn)狀以及對項目綜合研判的基礎(chǔ)上，對項目前期定位的總結(jié)和對規(guī)劃設(shè)計要求提出的一些分析和結(jié)論性意見，對規(guī)劃設(shè)計的進行起指導(dǎo)作用；

2、本設(shè)計任務(wù)書僅作為xxx有限公司和設(shè)計單位進行項目設(shè)計溝通時的相關(guān)參考資料；

3、本設(shè)計任務(wù)書中確定的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標均為現(xiàn)狀及前期市場研判得出的結(jié)論性定位，設(shè)計單位可以再進行調(diào)整；

4、本設(shè)計任務(wù)書主要針對xxx項目整體規(guī)劃提出。

5、xxx規(guī)劃局關(guān)于工業(yè)用地出讓規(guī)劃設(shè)計要求僅供參考。

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1、項目簡介

一、用地地點

本項目位xxx區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，緊臨京杭大運河、寧通高速公路；揚霍道路從門前經(jīng)過。

二、周邊道路

南側(cè)：第三橫向干道； 西北：龍泉路（主入口）； 東北：揚霍公路。

三、周邊環(huán)境

由于該項目位于廣陵新區(qū)，周邊的各類生活配套設(shè)施、服務(wù)設(shè)施較差，整體配套的綜合能力不佳。

四、用地面積

工程占地面積116909㎡。

五、基地簡況

本項目基地形狀為“鉆石”型，場地內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)田及荒地，擬建物流商務(wù)中心大樓、倉儲、堆場、物流加工區(qū)、配套設(shè)施、停車場，使之形成一個有機整體。

六、地理概況

規(guī)劃地塊內(nèi)南側(cè)現(xiàn)有一條自然河道，向東接入沙河，大部分為空地，區(qū)域內(nèi)以人工造景為主，新建綠地綠化率達到國家規(guī)定的要求。

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2、規(guī)劃設(shè)計理念、宗旨、主題

一、港區(qū)的方案設(shè)計理念

以人氣為本，以物流暢通為榮，人無我有，人有我優(yōu)。

二、港區(qū)的方案設(shè)計宗旨

一流的外觀，一流的內(nèi)涵；一流的管理、一流的設(shè)施。

三、港區(qū)的設(shè)計主題

舒適、環(huán)保、快捷、安全。

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3、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)

一、電子地形圖和用地紅線圖。

二、xx市國土資源管理局：土資國字[2006]地廣字21、22號文。

三、國家、省內(nèi)有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計法規(guī)及相關(guān)設(shè)計規(guī)范。

四、xx市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要求（僅供參考）。

五、本項目方案設(shè)計任務(wù)書綱要。

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4、規(guī)劃設(shè)計要求

一、設(shè)計任務(wù)說明

本項目一次規(guī)劃設(shè)計，分三期實施，每期均具備獨立完整的實施方案，以利于分期投入使用。

二、設(shè)計特點

根據(jù)開發(fā)意向，需重點體現(xiàn)物流區(qū)的人無我有、人有我優(yōu)的特點，使人一見即想進駐，激發(fā)人們進入物流市場的欲望。

1、根據(jù)所取得地塊的地形地貌制定出整個港區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案，以形成獨特的風(fēng)格和形象。

2、在平面布置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在實用和充分利用的前提下出奇、出新。

3、設(shè)計應(yīng)在方便市場管理和使用的同時還要能夠引導(dǎo)市場需求，指導(dǎo)人們市場觀念的新理念、新思維。

4、在港區(qū)智能化或綜合配套方面采納最好的或最有特色的規(guī)劃，保證方便管理。

三、功能布局系統(tǒng)

（一）建筑面積14萬平米

1、物流商務(wù)中心大樓（包含辦公中心、管理中心、信息中心、商務(wù)中心、商務(wù)后勤服務(wù)）約3～4萬平米。

2、辦公區(qū)、員工宿舍、駕駛員公寓約2萬平米。

3、倉儲、堆場約4萬平米。

4、物流加工區(qū)約2萬平米。

5、配套設(shè)施約2萬平米。

（二）停車場及道路（占地）約3萬平米。

四、道路交通及給排水系統(tǒng)

1、在現(xiàn)有的港區(qū)主大門布置上合理設(shè)計主干道與支干道，避免主干道與支干道的沖突。

2、港區(qū)內(nèi)道路應(yīng)考慮消防的要求，盡量采用人車分流。

3、港區(qū)內(nèi)場地水流流向排至龍泉路及南側(cè)規(guī)劃路，要求雨污分流。

4、保留南側(cè)自然河道。

五、建筑布局系統(tǒng)

1、物流商務(wù)中心大樓為小高層建筑（原有建筑是否保留問題，可結(jié)合整體布局最優(yōu)化來考慮）。

2、主干道底層為商業(yè)網(wǎng)點或物流窗口，房屋布置朝向應(yīng)注意與周邊道路的主干道方向相一致。

3、宜采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主流的形式，線條流暢，富有詩意和個性。

4、建筑布局及結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，同時要考慮降低造價，真正體現(xiàn)房美價廉。

5、房型要求：設(shè)計時應(yīng)根據(jù)市場管理的需求，安排好辦公室、會議室、機房控制室等。

6、設(shè)計適當?shù)年柵_或露臺，可采用異形內(nèi)、外結(jié)合式(分觀賞和休閑用)，外觀造型別致、美觀，尤其要體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，以增加室外造型的美觀。

7、采用凸窗、拐角窗時要保證外觀造形活躍。

8、設(shè)置排煙道、管道井、衛(wèi)生間設(shè)置排氣管道。

9、水、電要求：考慮消防及每個功能單元的空調(diào)用電。

10、外觀異同，倉儲、物流加工區(qū)要設(shè)有貨運電梯。

11、外墻色調(diào)要求：與港區(qū)環(huán)境設(shè)計相協(xié)調(diào)。

12、入口應(yīng)特別注意設(shè)計醒目，以增強第一印象；也可考慮少量的建筑裝飾作為標志性建筑。

六、綠化環(huán)境系統(tǒng)

1、多層次的立體綠化。

2、少量的園林小品、雕塑。

3、重點體現(xiàn)綠化。

七、配套設(shè)施系統(tǒng)

1、擬建有大會議室。

2、擬建有汽車維修廠。

3、擬建有生活用品超市、職工食堂、小型酒吧、歌廳、浴室、美容美發(fā)店等。

八、指標要求

1、建筑容積率：≥0.7,≤1.2。

2、綠化率:≥20,≤25。

3、建筑間距符合消防、日照、通風(fēng)、衛(wèi)生要求。

§

5、成果要求

本方案分二步進行要求設(shè)計。

一、初步設(shè)計

（一）方案設(shè)計綜合說明書（含設(shè)計特點和周圍環(huán)境）；

（二）總平面圖及功能分區(qū)(彩頁)；

（三）港區(qū)鳥瞰圖(不小于1號圖紙)；

（四）光盤；

二、深化設(shè)計

在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上增加：

（一）建筑透視效果圖（臨主要道路立面效果圖）；

（二）主要建筑單體方案圖（平、立、剖面圖，比例1：

（三）灌塑彩色效果圖（采色總平面、單體透視圖）；

（四）港區(qū)道路布置圖；

（五）港區(qū)管網(wǎng)布置圖；

（六）投資估算及經(jīng)濟指標分析。）；100

第三篇：規(guī)劃思路

對田新青棗園片區(qū)規(guī)劃的簡單思路

重點1：前期策劃

1、分區(qū)規(guī)劃與地方控規(guī)編制技術(shù)規(guī)范文件學(xué)習(xí)，理解與常規(guī)不同之處，并留有記錄；

2、針對一些區(qū)域協(xié)調(diào)、功能定位及較復(fù)雜的現(xiàn)狀條件，編制系列調(diào)查表格和調(diào)查要求規(guī)則；

4、根據(jù)控規(guī)編制工作的一般規(guī)則，對規(guī)劃資料進行搜索。

重點2：現(xiàn)狀調(diào)研分析

1、現(xiàn)場踩點；

2、接收由國土或者規(guī)劃設(shè)計院提供的地形圖，調(diào)研外圍及內(nèi)部已確定的“六線”（道路、綠地、河道、文保、市政、高壓下走廊）和背景資料；

3、聽取規(guī)劃設(shè)計院對片區(qū)概況、發(fā)展態(tài)勢及有關(guān)規(guī)劃、近期建設(shè)動向和相關(guān)專業(yè)規(guī)劃的介紹；

4、進行系統(tǒng)的土地利用、產(chǎn)權(quán)屬性和建筑、風(fēng)貌景觀等開展田野調(diào)查，根據(jù)制訂的調(diào)查規(guī)則進行圖上作業(yè)、標注、拍照等，同時對重要企事業(yè)單位、大用地單位、重要建筑、可能進行規(guī)劃調(diào)整的產(chǎn)權(quán)單位和設(shè)施進行發(fā)展調(diào)查；

5、系統(tǒng)對所屬有關(guān)部門、社區(qū)、業(yè)主單位或其上級主管部門進行調(diào)查，如人口、公共設(shè)施和市政設(shè)施等；

6、系統(tǒng)對相關(guān)規(guī)劃及管理信息進行調(diào)查；

7、進行土地利用等現(xiàn)狀圖件的電子版匯總制作，發(fā)現(xiàn)問題及時進行補充調(diào)查。備注：補充了解建設(shè)用地控制指標體系：用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑控制高度、綠地率、人口毛密度、停車位配建和出入口方位、建筑風(fēng)格等內(nèi)容。（細節(jié)部分）

重點3：方案編制

1、編制現(xiàn)狀調(diào)研分析報告，與規(guī)劃設(shè)計院進行討論交流，重點在于城市關(guān)系和片區(qū)理解，及與周邊規(guī)劃關(guān)系研討；

2、對發(fā)展思路、空間布局進行多方案比較，在此基礎(chǔ)上匯總形成概念性初步方案。

重點4：如何組織與控制。規(guī)劃重點１、發(fā)展分析。通過對自然環(huán)境、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、建設(shè)條件和土地使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)屬性、城市空間、景觀資源進行全面調(diào)查和綜合評價的基礎(chǔ)上，與城市總規(guī)、地區(qū)和園區(qū)發(fā)展動力等要求相結(jié)合，按照現(xiàn)代城市發(fā)展、更新、再開發(fā)的一般規(guī)律，制訂本青棗園片區(qū)的總體發(fā)展策略和功能定位、形象定位，明確此片區(qū)的功能分工。２、空間布局在發(fā)展分析基礎(chǔ)上進行方案比較、功能布局與開發(fā)強度及景觀控制，突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展和重要基礎(chǔ)設(shè)施控制、人居環(huán)境改善、動靜交通有序、與綠地水景等周邊環(huán)境相銜接及區(qū)域特色建立、重點節(jié)點城市設(shè)計構(gòu)想等內(nèi)容，通過本規(guī)劃謀求地區(qū)持續(xù)、和諧和特色化發(fā)展。

如何做好修建性詳細規(guī)劃 2011-9-6來源：總師辦——龔華瀏覽：2406《如何做好修建性詳細規(guī)劃》

一、概念闡述

1、什么是修建性詳細規(guī)劃？以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。是城市詳細規(guī)劃的一種。

2、修建性詳細規(guī)劃主要包括的內(nèi)容：

1、建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證；

2、作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖；

3、道路交通規(guī)劃設(shè)計；

4、綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；

5、工程管線規(guī)劃設(shè)計；

6、豎向規(guī)劃設(shè)計。

3、修建性詳細規(guī)劃與控制性詳細規(guī)劃及建筑設(shè)計的區(qū)別 控制性詳細規(guī)劃是以城市總?cè)?guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求?？刂菩栽敿氁?guī)劃的主要任務(wù)是：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求?？刂菩栽敿氁?guī)劃包括下列內(nèi)

容：（1）詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件允許建設(shè)建筑類型；（2）規(guī)定各地塊的控制指標（包括：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機動車出入口方位

等）；（3）確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高；（4）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；（5）制定相應(yīng)的土地使用及建筑管理規(guī)定。文檔沖億季，好禮樂相隨修建性詳細規(guī)劃（site plan）是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。是城市詳細規(guī)劃的一種。修建性詳細規(guī)劃的主要任務(wù)是：滿足上一層次規(guī)劃的要求，直接對建設(shè)項目做出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計，并為下一層次建筑、園林和市政工程設(shè)計提供依據(jù)。源：對于當前要進行建設(shè)的地區(qū)，應(yīng)當編制修建性詳細規(guī)劃，用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工。修建性詳細規(guī)劃包括下列內(nèi)容：（1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證；（2）作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖；（3）道路交通規(guī)劃設(shè)計；（4）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；（5）工程管線規(guī)劃設(shè)計；（6）豎向規(guī)劃設(shè)計；（7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。通常所說的建筑設(shè)計，是指“建筑學(xué)”范圍內(nèi)的工作。它所要解決的問題，包括建筑物內(nèi)部各種使用功能和使用空間的合理安排，建筑物與周圍環(huán)境、與各種外部條件的協(xié)調(diào)配合，內(nèi)部和外表的藝術(shù)效果，各個細部的構(gòu)造方式，建筑與結(jié)構(gòu)、建筑與各種設(shè)備等相關(guān)技術(shù)的綜合協(xié)調(diào)，以及如何以更少的材料、更少的勞動力、更少的投資、更少的時間來實現(xiàn)上述各種要求。其最終目的是使建筑物做到適用、經(jīng)濟、堅

固、美觀。

4、修建性詳細規(guī)劃的特點 從修建性詳細規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃及建筑設(shè)計的區(qū)別可以看出其具有以下特點：（1）可實施性：和其他規(guī)劃不同，修建性詳規(guī)是在短時間內(nèi)付諸于實際施工的規(guī)劃設(shè)計。（2）針對性：由于每個修建性詳細規(guī)劃所面臨的區(qū)位、現(xiàn)狀條件、上次層次規(guī)劃要求、開發(fā)單位的開發(fā)策略以及客戶群的千差萬別，修建性詳細規(guī)劃的針對性比其他規(guī)劃更強。（3）嚴謹性：由于修建性詳細規(guī)劃是直接作為建筑擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計的依據(jù)，因此它在嚴謹性上的要求高于其他規(guī)劃，否則會直接造成施工及以后使用上的問題。（4）整體性：和建筑設(shè)計相比，修建性詳細規(guī)劃需要對規(guī)劃地塊里的所有建筑單體進行統(tǒng)一布局，考慮建筑與建筑，建筑群與建筑群之間功能、風(fēng)格、交通的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及變化。（5）全面性：修建性詳細規(guī)劃還需要將建筑與城市，建筑與環(huán)境、建筑與空間，時間的關(guān)系綜合考慮。

二、如何做好修建性詳細規(guī)劃（以新里城為案例）

1、項目前期的準備工作 前期的準備工作非常重要，需要項目甲方和設(shè)計單位共同協(xié)作完成。包括了解項目的現(xiàn)狀情況、設(shè)計條件、上位和周邊規(guī)劃約束；進行充分的市場調(diào)研；以及與規(guī)劃管理部門進行溝通和聽取意見；收集規(guī)劃階段所需資料等。前期工作的充分與否將直接關(guān)系到項目的質(zhì)量和進展速度。

2、對項目的難點和矛盾集中點的分析及解決方法 每個項目都會有其難點及矛盾所在，需要在規(guī)劃初期就對其有所預(yù)見，并進行細致的分析和充分的思考，研究出解決的方法；不要等到項目實施階段再亡羊補

牢。

3、做出有針對性，有特色的規(guī)劃設(shè)計。使方案既可以解決實際面臨的問題，又可以營造出自己的特點。每個項目由于其所處區(qū)位的不同、功能的不同、現(xiàn)狀條件的不同、服務(wù)的人群不同等等因素，都會體現(xiàn)出其獨特性和一定的不可復(fù)制性。也正是這些特殊的因素和需要解決的問題使我們需要針對每個項目的特點做出有特色的規(guī)劃設(shè)計。

4、方案要在注重經(jīng)濟性、實用性的同時，追求形態(tài)、空間和景觀的營造，提高項目的品質(zhì)。修建性詳細規(guī)劃和其他類型的規(guī)劃不同，它是直接指導(dǎo)工程建設(shè)的規(guī)劃，因此修建性詳細規(guī)劃首先需要充分考慮到工程的經(jīng)濟型和實用性。但在注重這些的同時，形態(tài)、空間和景觀的營造對規(guī)劃來說也是非常重要的，它直接關(guān)系到項目的品質(zhì)、形象的打造和以后的使用。

三、居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃設(shè)計需要注意的問題： 1．規(guī)劃理念 結(jié)合本地塊的現(xiàn)狀特點，提出自己的概念，做出自己的獨特性。2．空間結(jié)構(gòu)規(guī)模分級，根據(jù)規(guī)模設(shè)置不同等級的空間系統(tǒng)；功能分區(qū)的合理性。3．住宅擺放滿足容積率、日照、通風(fēng)、景觀等多種需要。4．公共設(shè)施布置不同等級的公共設(shè)施（為整個社區(qū)服務(wù)的以及為組團內(nèi)部服務(wù)的），功能的混合使用，和景觀系統(tǒng)的結(jié)合布置。5．綠地系統(tǒng)綠地網(wǎng)絡(luò)化（1+1>2,可形成生態(tài)系統(tǒng)），集中綠地必須形成一定規(guī)模。6．道路系統(tǒng)人車分流，步行系統(tǒng)組織，道路尺度，順而不暢，停車問題。7．專項規(guī)劃 給水、排水、電力、電信、燃氣、消防等設(shè)計

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理思路

對開發(fā)商做好設(shè)計管理的一些認識和做法

開發(fā)商對設(shè)計管理好壞直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目開發(fā)的的成敗。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司以及具體開發(fā)項目，由于設(shè)計管理工作做得不到位，致建設(shè)項目進度緩慢、開發(fā)周期延長、成本無節(jié)制地增加、產(chǎn)品質(zhì)量達不到要求、報建審圖通不過、招標采購延遲等。

初期我們可能會認為是設(shè)計院配合不積極，方案達到甲方滿意，施工圖設(shè)計不負責(zé)任，二次設(shè)計多，設(shè)計漏項、錯項造成設(shè)計變更、簽證增加。最終無法控制的項目既定的目標成本，項目利潤得不到保障。

廣浩地產(chǎn)跟許多開發(fā)商所走過的路都差不多，在若干年內(nèi)都沒有對設(shè)計管理引起太大的重視。對設(shè)計院過度依賴，自己設(shè)計管理人才的匱乏，造成項目開發(fā)過程管理的蹣跚前行。

自2010年公司進行組織創(chuàng)新和變革以來，在咨詢公司（康達信）協(xié)助下，按地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)價值鏈重新進行了組織架構(gòu)的調(diào)整和設(shè)置，規(guī)范和明確了各環(huán)節(jié)和模塊的職能、職責(zé)。例如：設(shè)計管理部必須做好以下核心職能工作，1，設(shè)計前期管理（設(shè)計院的甄選、設(shè)計招標合同的標準化、設(shè)計任務(wù)書的祥擬）；2，設(shè)計過程的管理（出圖計劃的制定、設(shè)計過程的督促、外部專家參與的方案成果的評審）；3，設(shè)計后期的管理（技術(shù)交底、施工現(xiàn)場指導(dǎo)和設(shè)計變更的審核、驗收）；4，項目的設(shè)計后評估，沉淀技術(shù)、標準、數(shù)據(jù)、案例等。

雖然當前我們在設(shè)計管理上還有許多工作要做，像限額設(shè)計、設(shè)計部品標準規(guī)劃等等，但較之以前，設(shè)計管理有了長足的進步和改善。

對設(shè)計公司合理準確的采購，對設(shè)計過程進行精確規(guī)劃、嚴格管理，設(shè)計成果的用心評審、充分的技術(shù)交底、詳細的設(shè)計后評估工作的推進，對房地產(chǎn)項目的順利進行至關(guān)重要。以下是房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)計管理工作在每個階段的基本的任務(wù)，必須做好：

1.項目啟動階段。設(shè)計管理工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。

設(shè)計部管理門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進明細產(chǎn)品的總體定位。通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計過程管理階段。這個階段也可以分為設(shè)計采購管理和產(chǎn)品設(shè)計管理兩個階段。

1)設(shè)計采購管理：選擇合適的設(shè)計公司通過合同的形式承包項目的產(chǎn)品設(shè)計工作。設(shè)計采購可以用兩種方式進行，直接指定設(shè)計公司和招投標選擇設(shè)計公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計公司、設(shè)計師，這可以根據(jù)以往項目經(jīng)驗、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計公司建立合同關(guān)系。方案招投標可以分內(nèi)部招標

和公開招標，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。特別要提醒的是項目設(shè)計主導(dǎo)設(shè)計師人選的工作經(jīng)歷對設(shè)計成果的輸出很重要。

2)產(chǎn)品設(shè)計管理：在概念設(shè)計的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計，這包括方案設(shè)計和初步設(shè)計。方案設(shè)計的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計方案、景觀綠化設(shè)計方案、建筑單體設(shè)計方案。作為一個完整的房地產(chǎn)項目，這三項內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設(shè)計階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報審總圖、市政設(shè)計方案、景觀綠化初步設(shè)計、建筑單體初步設(shè)計。房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

首先是項目投資人或發(fā)起人的認可，我們暫且把項目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項目的設(shè)計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規(guī)劃設(shè)計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計而是整個項目的管理。

其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多吸取同類項目的經(jīng)驗作為本項目的風(fēng)險。

3.工程計劃階段。這是整個項目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購也應(yīng)該在這個過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細表述，這其中也包括專項設(shè)計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設(shè)計、住宅項目的燃氣設(shè)計等。各專業(yè)施工圖設(shè)計越細致項目成本預(yù)算就越完整詳細，項目質(zhì)量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。對于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項目，此時已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計部門必須提供準確的詳細的設(shè)計信息，把設(shè)計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

4.項目施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計管理要及時準確地審核各種變更，提出準確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術(shù)可以提高工程進度和質(zhì)量。

5，竣工驗收階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設(shè)計管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項

目的完整歷史紀錄會成為其他新項目的可以參照的模版、風(fēng)險庫、數(shù)據(jù)庫。從而會少走很多彎路，開發(fā)成本也會降低許多，開發(fā)周期的正?；?，財務(wù)收益就有了保障。

第五篇：花都港物流中心項目規(guī)劃

《流園區(qū)規(guī)劃與設(shè)計》期末考試

花 都 港 物 流 中 心 項 目 規(guī) 劃 方案書

策劃人：莫斯華

指導(dǎo)老師：黎志凱

一、花都港簡介

花都港位于廣州市花都區(qū)，提供海運方便，年吞吐能力為10萬標準箱和85萬噸散貨，520米口岸線場地5萬平方米，水深4米，可同時停泊八艘千噸級貨輪。碼頭有5-45萬噸岸吊6臺，45噸集裝箱重叉3臺，50噸汽車吊一臺，2.5-7噸叉車11臺，拖車90臺。曾起吊單重70噸以上機械設(shè)備?？尚写?00-1000噸，旱期600噸，通往香港10-12小時（108海里），通往黃浦港4小時（80公里），屬國家二類口岸。并設(shè)有海關(guān)、出入境檢驗檢疫等機構(gòu)。目前正在進行河道和碼頭的擴建，2007年吞吐能力達到30萬標準箱。

二、花都港物流中心建設(shè)的意義

1.花都港物流中心的建設(shè)將為花都區(qū)建設(shè)以綜合運輸、倉儲加工、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代物流企業(yè)提供發(fā)展契機和實踐空間；有利于推進傳統(tǒng)交通運輸企業(yè)向現(xiàn)代流的積極轉(zhuǎn)型，有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等行業(yè)運用現(xiàn)代物流技術(shù)的改造理費用和社會協(xié)作，全面推進廣州及花都區(qū)現(xiàn)代物流中心的健康發(fā)展。

2.花都港物流中心的建設(shè)將大大促進花都區(qū)積極引進和利用國際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐，引進國外先進的物流管理運作技術(shù)，建設(shè)理念、方法，為花都區(qū)物流服務(wù)提供良好的榜樣；推動傳統(tǒng)物流企業(yè)的跨部門管理費用的節(jié)約；成為培養(yǎng)和造就推動花都區(qū)物流業(yè)產(chǎn)業(yè)提升和營運流程創(chuàng)新的孵化器，培養(yǎng)和造就花都區(qū)現(xiàn)代物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

3.花都港物流中心的建設(shè)將為花都區(qū)及至更大范圍上物流基礎(chǔ)設(shè)施的系統(tǒng)規(guī)劃，統(tǒng)籌兼顧和物流資源有效利用進行具有開創(chuàng)意義的嘗試，并為花都區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施的科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。

三.花都港物流中心建設(shè)的必要性 花都港物流中心建成后將是廣州境內(nèi)第一個綜合性、專業(yè)化、社會化的物流中心，能為本土第三方物流企業(yè)提供良好的發(fā)展平臺，為廣州市提供完善的物流配套，從而全面提高區(qū)域物流競爭力，也能在整個廣州地區(qū)發(fā)揮典型示范效應(yīng)?；ǘ几畚锪髦行捻椖康拈_發(fā)建設(shè)，有利于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng),有利于降低廣州制造企業(yè)和商貿(mào)流通企業(yè)物流成本，使港口物流業(yè)與道路物流業(yè)形成物流要素集聚和資源整合共享，促進廣州市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展?jié)M足區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展日趨復(fù)雜的物流服務(wù)需求，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強區(qū)域經(jīng)濟的競爭力，有利于建立健全物流服務(wù)體系，改善廣州在區(qū)域現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)中的地位，改善投資環(huán)境，完善城市配套功能，增強城市綜合服務(wù)功能和城市地位?；ǘ几畚锪髦行牡慕?，并且將能帶動一大批第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，如物流中心配套設(shè)施，包括飲食、維修、運輸、金融、保險等各類業(yè)務(wù)將迅速興起?；ǘ几壑行牡慕ǔ蓪p少由于卡車運輸給城市帶來的環(huán)境污染，解決物流規(guī)模擴大與城市環(huán)保之間的矛盾，改善城市道路通行秩序，促進河流生態(tài)城市建設(shè)。

四、花都港物流中心的戰(zhàn)略定位及建設(shè)內(nèi)容

廣州花都港物流中心是一個具有區(qū)域服務(wù)能力的物流中心，由在廣州城市、周邊地區(qū)、經(jīng)濟區(qū)域等較為廣泛物流活動相關(guān)的各種服務(wù)、經(jīng)營業(yè)態(tài)和具體物流運作綜合而成，是為專業(yè)化物流企業(yè)的物流業(yè)務(wù)、工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的物流管理提供運作設(shè)施和集成環(huán)境的大型物流中心。

花都港物流中心總的建設(shè)內(nèi)容可以歸結(jié)為： 打造兩個平臺： 物流企業(yè)聚集服務(wù)平臺，區(qū)域城鄉(xiāng)配送服務(wù)平臺

拓展九項功能： 物流信息服務(wù)功能、貨運配載服務(wù)功能、第三方物流企業(yè)總部基地功能、區(qū)域城鄉(xiāng)配送服務(wù)功能、商貿(mào)物流服務(wù)功能、專業(yè)倉儲服務(wù)功能、物流金融服務(wù)功能、物流綜合配套服務(wù)、海關(guān)監(jiān)管與集裝箱物流服務(wù)。

五、花都港物流中心發(fā)展建議

1.請政府對花都港物流中心建設(shè)項目的實施提供宏觀環(huán)境支持

2.明確花都港物流中心在物流開發(fā)和發(fā)展中的地位

3.從需求實際出發(fā)，高起點規(guī)劃，分階段實施

六、典型港口物流中心發(fā)展經(jīng)驗借鑒

新加坡港、千葉港、鹿特丹港、香港港和洛杉磯港是世界五大典型港口。

新加坡港是亞太地區(qū)最大的轉(zhuǎn)口港，也是世界最大的集裝箱港口之一，是典型的交通樞紐型港口。

千葉港主要進口貨物為石油、天然氣、鐵礦石、木材和食用農(nóng)產(chǎn)品等。千葉港與東京灣內(nèi)東京港、川崎港、橫濱港、木梗津港、橫須賀港等5個重要港口組成了獨立經(jīng)營、整體對外的東京灣港口集群，港口物流為工業(yè)帶動型。

鹿特丹港有“歐洲門戶”之稱，是西歐國際貿(mào)易主要進出口港和世界上主要的集裝箱港口之一。鹿特丹港的港口管理局擁有很大的經(jīng)營管理自主權(quán)和土地使用權(quán)，由其統(tǒng)一管理港口地區(qū)的碼頭設(shè)施，臨港工業(yè)以及其他設(shè)施用地，其港口物流為綜合型。

香港港的直接腹地是整個中國內(nèi)地和東南亞等地區(qū)。強大的腹地經(jīng)濟使香港港成為國際各種資源及產(chǎn)品的分配中心和中轉(zhuǎn)中心。香港港由港口企業(yè)自行組織專業(yè)化物流中心，利用港口的物流設(shè)施、人力和上下游業(yè)務(wù)關(guān)系開展物流業(yè)務(wù)。目前，香港已與世界上100多個國家和地區(qū)的500多個港口有航運往來，形成了一個以香港為樞紐、通過20多條主航線通達五大洲、四大洋的海上運輸網(wǎng)絡(luò)。同時，香港還是許多國際航線的中途?？空?，其港口物流為交通樞紐型。

洛杉磯港是美國西部最大的商業(yè)中心，港口腹地廣闊，是典型的腹地型國際航運中心。港口物流設(shè)施先進，物流法律法規(guī)完備。其港口物流為商業(yè)帶動型。

五大典型港口基礎(chǔ)設(shè)施完善、集疏運體系發(fā)達、發(fā)展模式清晰、功能定位準確，并且均為自由港，以發(fā)展第四代港口物流為現(xiàn)實選擇。

借鑒世界典型港口的物流發(fā)展管理經(jīng)驗，港口現(xiàn)代物流中心發(fā)展應(yīng)該做到以下方面：

（1）積極培育港口物流供應(yīng)鏈。

（2）采用靈活的經(jīng)營管理模式，實現(xiàn)投資經(jīng)營主體的多元化。

（3）加強法規(guī)建設(shè)，完善港口物流標準。

（4）完善港口基礎(chǔ)設(shè)施，加快信息平臺建設(shè)。

（5）積極申請保稅區(qū)域，實現(xiàn)“以港興區(qū)，以區(qū)帶港”的港區(qū)聯(lián)動。（6）開發(fā)物流增值服務(wù)項目，拓寬港口物流功能。

七、花都港發(fā)展規(guī)劃方向

（1）港口應(yīng)通過港口物流投資主體多元化的融投資方式，加快港口口物流的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力開展多式聯(lián)運。

（2）加快港口物流的信息化、自動化、智能化建設(shè)。

（3）建立適應(yīng)現(xiàn)代港口物流業(yè)發(fā)展的物流園區(qū)，積極吸引生產(chǎn)性企業(yè)和第三方物流企業(yè)入駐。

（4）積極獲取國家政策支持，逐步建立出口加工區(qū)、保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、保稅港區(qū)等保稅區(qū)域，推動港口現(xiàn)代物流的發(fā)展。

（5）港口應(yīng)加快構(gòu)建“三個平臺”（物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺、信息交易平臺和物流政策平臺），建設(shè)現(xiàn)代港口物流的支撐體系。

八、花都港現(xiàn)代物流中心的發(fā)展建議

綜合上述對花都港現(xiàn)代物流中心發(fā)展階段和發(fā)展類型的分析，對典型港口的借鑒，以及對港口現(xiàn)代物流內(nèi)外部環(huán)境的分析，港口必須因地制宜，發(fā)展具有自身特色的現(xiàn)代港口物流，應(yīng)考慮從以下幾方面入手。

（1）加快港口的基礎(chǔ)實施和集疏運體系建設(shè)，充分利用港口的區(qū)位優(yōu)勢和地區(qū)影響力，吸引挖掘客戶,盡量減少中間運作環(huán)節(jié),節(jié)省綜合費用，降低物流成本。

（2）積極營造自由貿(mào)易條件，爭取設(shè)立保稅區(qū)域，將保稅的功能優(yōu)勢與港口的區(qū)位優(yōu)勢結(jié)合起來,實現(xiàn)保稅區(qū)域與港口的區(qū)域聯(lián)動、功能聯(lián)動、信息聯(lián)動、營運聯(lián)動,提升港口功能,向國際自由港模式發(fā)展。這是吸引貨源的舉措，也是培育港口特色的戰(zhàn)略選擇。

（3）積極搭建信息交易平臺，實現(xiàn)便捷交易，改善客戶服務(wù)，降低交易成本和服務(wù)成本。建立健全先進、實用的港口信息管理系統(tǒng),實現(xiàn)生產(chǎn)調(diào)度指揮的可視化,裝卸及倉儲作業(yè)的自動化。提供一個以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的信息系統(tǒng),為買賣雙方提供公平、公正、公開的電子商務(wù)平臺,實現(xiàn)物流運營網(wǎng)絡(luò)化和國際化。

（4）引入各類合作伙伴，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，強化物流供應(yīng)鏈。港口應(yīng)積極引入金融機構(gòu),與銀行、保險業(yè)建立合作關(guān)系。結(jié)算銀行應(yīng)擁有先進、快速的資金劃轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。同時，還應(yīng)積極引入第三方物流企業(yè)等戰(zhàn)略合作伙伴，采取多種合作方式，搭建多元化的經(jīng)營平臺，完善和鞏固港口的物流供應(yīng)鏈及其客戶服務(wù)體系。

（5）建立港口物流園區(qū)，拓展客戶的物流服務(wù)功能，提供多元化的、定制化的物流服務(wù)，以服務(wù)確立港口特色。港口應(yīng)通過提供多元化服務(wù)來挖掘“第三利潤源泉”,開發(fā)包裝、流通加工、儲運、配送、免稅自由貿(mào)易等物流功能,提供融資、報關(guān)、商檢、貨運代理、貨物保險、風(fēng)險規(guī)避、信息交流、專業(yè)人員培訓(xùn)等增值服務(wù),提高綜合物流效率。

（6）加強人才培訓(xùn)和教育工作。我國港口普遍缺乏物流方面的專業(yè)經(jīng)營管理人才，港口應(yīng)采用多種途徑培養(yǎng)和引進具有良好貨物和貨運知識、掌握現(xiàn)代物流經(jīng)營管理技術(shù)方法尤其是電子信息技術(shù)的物流經(jīng)營管理專業(yè)人才,加快港口物流發(fā)展。