第一篇：高級商務寫字樓的物業(yè)管理

高級商務寫字樓的物業(yè)管理

隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，區(qū)域環(huán)境的日趨成熟，在目前一直以硬件設施著稱的商務辦公寫字樓成為一種標識時，對其進行物業(yè)管理這一“管家”的作用也日益凸現(xiàn)出來。

在昆明本地物業(yè)管理企業(yè)中，大潮物業(yè)所管理的“三合商利”寫字樓一直以其獨特的管理模式吸引了眾多商家的云集，現(xiàn)已成為東風西路上一道風景線。大潮物業(yè)開辟了寫字樓先進管理模式的先河，根據(jù)大潮物業(yè)多年成功的管理經(jīng)驗，針對寫字樓物業(yè)管理總結(jié)出以下幾個方面：

第一：安全問題至關(guān)重要

安全問題在物業(yè)中永遠占據(jù)著核心的地位。安全防范應當遵循人技兩防原則，在保證設備到位的同時，物業(yè)管理人員的安全意識也尤為重要。有很強的責任心，居安思危的意識，安防人員強烈的責任心是安全防范的重中之重。第二：質(zhì)量認證帶來服務保障

在業(yè)主(客戶)接受物業(yè)服務的過程中，通過引入第三方專業(yè)的物業(yè)服務質(zhì)量評估機制，定期進行物業(yè)管理服務質(zhì)量的評估，業(yè)主(客戶)就能清楚及時地知曉目前所接受的物業(yè)服務質(zhì)量的綜合水平，提高業(yè)主忠誠度的同時也提高了企業(yè)的信譽度。第三：認真做好“管家婆”

顧名思義，物業(yè)公司在管理中應該做到面面俱到。硬件管理是基礎，軟件的管理才是根本。物業(yè)公司在滿足業(yè)主現(xiàn)有需求的同時應不斷改進和預見業(yè)主(客戶)的潛在服務需求。通過調(diào)查和走訪主動做好“管家婆”的組織宣傳工作，如搭建信息平臺、企業(yè)人才沙龍、上門送餐、搬運服務、信息查詢、商務等服務，以細微周到、持續(xù)永恒的信念做好“管家婆”。

第四：建設并賦予樓宇文化生命力

在建設樓宇文化之前，我們應先明白建設的目的及過程中的難點是什么。首先，物業(yè)公司做好樓宇文化建設旨在創(chuàng)造一個寬松、舒適、整潔、和諧的辦公環(huán)境，使每一個企業(yè)之間增進了解，互助互愛，從而營造良好的辦公氣氛。其次在過程實施中應注意，每棟樓宇自身的業(yè)主(客戶)和服務需求是多樣性的，因此物業(yè)公司在做樓宇文化建設的同時應避重就輕，探索并找到業(yè)主(客戶)共性的事物和需求予以開展實施，并保證過程的控制，這樣的樓宇文化建設才會得以持續(xù)，才擁有生命力。

如今大潮物業(yè)憑借其規(guī)范化的物業(yè)管理服務和先進科學管理理念已經(jīng)躋升全國優(yōu)秀物業(yè)管理行列，所管理的純商務辦公樓宇“三合商利”曾榮獲“寫字樓成功管理模式”等多項榮譽，現(xiàn)已成為昆明寫字樓管理的典范。

淺析寫字樓的物業(yè)管理

核心提示：寫字樓對物業(yè)管理服務質(zhì)量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點，要針對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務。

(一)寫字樓物業(yè)的特點和管理特點

寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進行日常辦公或開展經(jīng)營活動的場所。寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個特點：

(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。

(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。

(3)物業(yè)的機電設備設施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。

(4)物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點。

(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關(guān)系復雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務費等費用拖欠嚴重。

(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。(8)因為是辦公場所，單個物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設施、財產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點之一。(二)寫字樓的物業(yè)管理

1.寫字樓對物業(yè)管理服務質(zhì)量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達到一定標準。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強管理，努力提高物業(yè)管理服務質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標準的要求。2.寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴、求穩(wěn)，一定要在員工服務意識和服務禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務的更高要求。

3.針對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質(zhì)量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務的有效性，尤其是物業(yè)維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產(chǎn)生極大的影響力。

淺析寫字樓物業(yè)的服務

寫字樓物業(yè)是相對住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型而言的，是商業(yè)物業(yè)的主要類型。寫字樓物業(yè)的管理服務既要遵循物業(yè)管理的一般規(guī)律，又具有鮮明的獨特性，決定了寫字樓物業(yè)的管理服務與其它類型的物業(yè)服務有著明顯的區(qū)別。

在集團開發(fā)的本地物業(yè)中，寫字樓物業(yè)有國貿(mào)大廈、商業(yè)大廈、商住大廈、皇城廣場、天安大廈等，在集團物業(yè)管理業(yè)務中占據(jù)十分重要的地位，做好寫字樓物業(yè)的管理服務意義深遠。

一、寫字樓物業(yè)的服務對象

物業(yè)管理服務對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，但與住宅等物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)的服務對象明顯不同。首先，寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人以法人為主，且以營利性法人居多，以國貿(mào)商業(yè)大廈為例，共有140位用戶，全部為法人用戶或其分支機構(gòu)，而小區(qū)則以自然人為主；其次，業(yè)主與物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中所扮演的角色區(qū)別較大，一般來說，業(yè)主作為投資主體享有物業(yè)的收益權(quán)，而使用物業(yè)的往往是業(yè)主的租戶，即物業(yè)使用人，如商業(yè)大廈140位用戶中，業(yè)主使用物業(yè)的只有24位，比率僅為17%；另外，在對物業(yè)的使用上，法人將物業(yè)作為經(jīng)營場所，與住宅用戶將物業(yè)作為居家場所不同。

法人用戶是一種團體性組織，即物業(yè)管理公司的服務對象不是固定的個人，而是一個群體。一般情況下，與物業(yè)公司直接接觸較多的是用戶的前臺、后勤（總務）、財務人員，其他人員則主要通過保安、保潔、公共設施設備等公共服務項目對物業(yè)公司形成大概印象，而用戶滿意度是用戶所有人員對物業(yè)公司印象的集合，因此，理論上講，只有用戶的所有人員都滿意，用戶對物業(yè)公司的服務才可能是滿意的。由于用戶的人員是流動的，加上用戶本身的流動，物業(yè)公司的服務只有保持連續(xù)穩(wěn)定性才能維持用戶的滿意度。

二、寫字樓物業(yè)服務對象的需求

法人用戶為各種各樣的商業(yè)組織（公司），不同的公司對物業(yè)服務的需求不盡相同。如有的用戶希望看到物業(yè)公司員工每天的工作，而有些用戶希望需要的時候才見到物業(yè)公司的員工。用戶對物業(yè)服務的需求具有不同的層次，大至可分為：

1、用戶的核心需求：營利性企業(yè)要維持其正常的運作，就必須要有最基本的利潤來源，追求利潤是企業(yè)的基本需求，為實現(xiàn)利潤最大的經(jīng)營目標，企業(yè)必須利用一切可供使用的資源來為其經(jīng)營目標服務。因此，物業(yè)服務中能夠為企業(yè)經(jīng)營目標的項目就成為用戶第一層次的需要，如良好物業(yè)的形象（外觀）、知名度、廣告服務等，對業(yè)主來說，還有物業(yè)的租賃服務。寫字樓宇多處繁華路段，結(jié)構(gòu)新穎、裝飾華麗，用戶入住本身就是實力的象征，若物業(yè)服務做得到位，使樓宇內(nèi)外保持干凈整潔、環(huán)境優(yōu)美，則更能提升用戶在其客戶中的形象；若物業(yè)公司能利用公眾傳媒提高樓宇知名度，對用戶和業(yè)主來說更是錦上添花；有些小型用戶，希望利用樓宇公共部位，以相對低廉的成本發(fā)布廣告，進行自我宣傳，如外墻廣告；業(yè)主的核心需求則是其物業(yè)容易出租，能以最好的價位出租，減少空置期。

2、用戶的舒適性需求：用戶的舒適性需求集中體現(xiàn)在受尊重的程度上，主要有物業(yè)公司員工的服務態(tài)度、物業(yè)公司對用戶需求的重視程度、對用戶權(quán)利和利益的重視程度、用戶辦事的便利程度等等，如用戶的報修服務，物業(yè)公司能很快派人處理；如窗口式辦公，用戶辦事，只要與負責接待的人接觸，事情就能很快辦理；再如濟南審計廳辦公樓在早上列隊迎接用戶上班等。如果能讓用戶在與物業(yè)公司交往中處處感受到自己受到重視和尊重，感受到辦事的方便快捷，其自然感覺到服務的舒適，其需求也得到滿足。

3、用戶的和諧性需求：人有從眾心理，不論是住宅小區(qū)的居民還是寫字樓里的工作人員，都希望左鄰右舍關(guān)系融洽、和睦相處，最起碼不至于緊張或整天提防或鬧矛盾，在商業(yè)樓宇內(nèi)更帶上濃厚的商業(yè)色彩，因此，用戶就有溝通的需求，有社區(qū)文化的需求，有商業(yè)往來的需求，如有些用戶要求物業(yè)公司對租戶進行選擇或加以控制；如國貿(mào)商業(yè)大廈用戶在非典時期有自愿上門提供免費消毒的需求，既是一種鄰里溝通，更是一種商業(yè)促銷；再如，在用戶意見調(diào)查中，社區(qū)文化的需求越來越突出。好的物業(yè)管理服務，能夠充分尊重用戶的需要，適時引導用戶營造良好的社區(qū)氛圍，在用戶間的交往中扮演重要的中間人角色。

4、用戶的安全性需求：用戶對安全的需求是一種較為基礎的需求，對需求的滿足程度要求也較高。安全才能產(chǎn)生信賴，如果樓宇內(nèi)經(jīng)常發(fā)生刑事案件或盜竊案件，或者經(jīng)常有不明身份的人上門推銷，或者經(jīng)常發(fā)生火警、跑水事件，使用戶財產(chǎn)或人身受到侵犯，可以想象用戶對物業(yè)公司的態(tài)度會是怎樣。

5、用戶的基本需求：寫字樓用戶對物管服務的基本需求是指保障日常工作正常開展所必不可少的需求，主要有水、電、空調(diào)的正常供應，電梯、通訊系統(tǒng)的正常運行，公共部位的清潔衛(wèi)生等。

三、寫字樓物業(yè)的服務

寫字樓物業(yè)服務應以提高用戶滿意度為出發(fā)點，能夠根據(jù)用戶的需求提供相應的服務，才能達到較好的效果，一般來說，以下三種服務是用戶所希望的：

1、驚喜服務：驚喜服務是指出乎用戶意料之外、又在用戶急切需求之內(nèi)，物業(yè)公司能夠提供的服務。在用戶的需求中，核心需求和舒適性需求的滿足可以大幅提高滿意度。由于每個用戶的核心需求都不盡相同，甚至千差萬別，不具有普遍性，物業(yè)公司較難以達到，有的物業(yè)公司便吸取國外經(jīng)驗，成立專門小組，通過個性化服務來滿足主要用戶的需求。舒適性需求是物業(yè)公司應努力滿足的，可通過加強服務意識、服務理念的培訓，轉(zhuǎn)變觀念來推動服務水平的提高。

2、滿意服務：滿意服務是指用戶認為物業(yè)公司應該提供、合同中難以明確約定或難以衡量的服務。用戶的舒適性需求、和諧性需求是大多數(shù)物業(yè)公司應努力實現(xiàn)的，在住宅物業(yè)中，有的物業(yè)公司以社區(qū)文化見長，形成自己的特色。在寫字樓物業(yè)中受工作時間和場地的影響，開展社區(qū)文化活動具有一定的難度，但一個融洽、祥和的環(huán)境是眾人所向往的，物業(yè)公司所作的努力能夠換來用戶較高的滿意度。

3、合格服務：合格服務是指物業(yè)公司合同明確約定，必須提供的服務。安全的需求和基本需求是用戶的普遍需求，是物業(yè)公司必須努力滿足的，也是物業(yè)公司日常工作的重點，因此，把主要人力、物力和財力用于滿足用戶較低層次的需求是開展其它各種服務的基礎。早期寫字樓的物業(yè)管理由于設備眾多、物業(yè)公司發(fā)展歷史和體制原因，長期以來有重管理、輕服務的偏向，物業(yè)公司的設備管理隊伍龐大、分工細致，對設備管理積累了比較豐富的經(jīng)驗，初步形成了以設備管理見長的經(jīng)營特色。但隨著社會的發(fā)展，業(yè)主、用戶維權(quán)意識和服務需求的不斷提高，物業(yè)公司必將愈來愈重視服務水平的提高，所提供的服務也越來越細化、越周到，朝著人性化、柔性化方向發(fā)展，以適應“以人為本”的社會潮流和用戶不斷增長的服務需求。

第二篇：寫字樓物業(yè)管理合同

物業(yè)管理委托合同

第一章 總 則

第一條: 本合同當事人： 委托方（甲方）： 受委托方（乙方）：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、委托業(yè)主方簽訂的《物業(yè)管理合同》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同,供雙方共同信守。

第二條: 物業(yè)基本情況: 物業(yè)類型：非住宅型； 坐落位置：； 占地面積：平方米；

建筑面積：平方米，地下層、地上層。委托管理的物業(yè)構(gòu)成：

第三條：乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應分別同受托方簽訂本合同，并履行本合同，承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條：房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等。

第五條： 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、電信、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。

第六條： 市政公共設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理、包括道路、室外上、下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場等。第七條： 公共綠地、花木、建筑小區(qū)等的養(yǎng)護與管理。第八條： 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所等。

第九條： 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

第十條： 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條：維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。第十二條：管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條：負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理費：元/平方米/月

2、保潔費：＿＿＿＿＿元/平方米/月

3、保安費：＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

4、房屋設備運行費：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

5、維修養(yǎng)護費：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

第十四條：業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養(yǎng)護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條：對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、要求恢復等措施。

第三章 委托管理期限

第十七條： 委托管理期限為年：

自＿＿＿年＿＿月日時起至＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿時止。

第四章 甲、乙雙方權(quán)利義務

第十八條： 甲方權(quán)利、義務：

1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3、審定乙方擬訂的物業(yè)管理方案；

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度執(zhí)行情況；

5、審議乙方物業(yè)管理服務計劃、資金使用計劃及決算報告；

6、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供；

7、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責催交或以其他方式償付；

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

9、本合同終止時，甲方必須向乙方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第十九條： 乙方權(quán)利、義務：

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

3、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；

4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由乙方組織實施；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關(guān)限制條件，并負責監(jiān)督；

7、負責編制物業(yè)管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8、嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質(zhì)量，向業(yè)主及物業(yè)使用人提供質(zhì)價相稱的服務。

9、每六個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次收費收支使用賬目。

10、對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施。

11、在合同生效之日起兩天內(nèi)向甲方提供＿＿＿＿平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬乙方），由甲方按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用。

第五章 物業(yè)管理服務要求標準

第二十條： 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方綜 合管理滿意率達到90%，其中：

1、房屋外觀：90%；

2、設備運行：90%；

3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：90%

4、公共環(huán)境：90%；

5、綠 化：90%；

6、交通秩序：90%；

7、保 安：90%；

8、急 修：90%；

9、小 修：90%；

滿意率由物業(yè)公司每季度末后15天內(nèi)，通過向業(yè)主和全體物業(yè)使用人發(fā)專項調(diào)查問卷統(tǒng)計得出，并公布結(jié)果。如果滿意率未達到本合同規(guī)定的指標，物業(yè)公司應公布存在的問題、改進措施，并限期整改。

第六章 物業(yè)管理服務費用

第二十一條 ：物業(yè)管理服務費

1、物業(yè)管理費已包括在大廈業(yè)主同租戶簽訂的《租賃及物業(yè)管理合同》所確定的價格中，雙方約定按該合同所確定的價格執(zhí)行，本合同中不再約定該事項。

2、未出租的空置面積由第一業(yè)主方按已出租面積物業(yè)管理費價格的50%交納物業(yè)管理費，當出租率達到70%以后，第一業(yè)主不再交空房物業(yè)管理費；

3、保潔費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

4、保安費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

5、本體維修基金按每月元/平米收取，根據(jù)合同中所確定的租賃面積平方米，每月維修基金總額為元，甲方應于每月30日前向乙方交清本月本體維修基金費用。本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米元計收。

6、甲方有權(quán)依照法律、法規(guī)政策及業(yè)主公約，本廣場各項物業(yè)管理規(guī)定，對違反物業(yè)管理法規(guī)的行為進行處理，包括責令違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金，對無故不繳有關(guān)費用，或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、停止空調(diào)供應等，直至由法律途徑解決等催繳、催改措施。

7、物業(yè)管理費不含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人生保險、財產(chǎn)保管、保險費用等。

8、本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米10元計收。代水電部門收取水電費。

9、高層住宅電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

10、管理服務費標準的調(diào)整，按荊州市場價格調(diào)整；

11、業(yè)主或物業(yè)使用人應于每月10號前到物業(yè)公司交清上月的各項費用。

12、對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理及其他費用的，乙方可以從逾期之日起按每天應繳費用的千分之一加收滯納金。逾期15天以上的，物業(yè)公司有權(quán)停止為其提供物業(yè)管理服務、并追討逾期款項。

第二十二條： 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收??；(對入住住戶提供免費停車的優(yōu)惠)

1、露天車位：＿＿＿＿＿＿元/月

2、車庫車位：＿＿＿＿＿＿元/月

第二十三條： 乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。

第二十四條： 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：

1、2、第二十五條： 房屋共用部位、共用設備、設施、公共場地的維修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人按照各自擁有的租賃區(qū)建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。第七章 違約責任

第二十六條：甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。第二十七條：乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；但經(jīng)政府主管部門批準的情況除外。

第二十八條： 甲、乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應向?qū)?方支付千分之五的違約金。第八章 附 則

第三十條： 自本合同生效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。

第三十一條： 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。

第三十二條： 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十三條：本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空白部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條： 本合同一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條：本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十六條：本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可以依法向人民法院起訴。

第三十七條：合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿一個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十八條：本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

法定代表人（或被授權(quán)人）： 法定代表人（或被授權(quán)人）： 日期： 日期：

第三篇：寫字樓物業(yè)管理方案

前期介入

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。

物業(yè)重點關(guān)注的安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設備、空調(diào)安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同應與地產(chǎn)方研討并形成書面資料，以備復查。涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。

前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。

規(guī)劃設計階段---對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容。

規(guī)劃設計評估準備

項目評估細則

規(guī)劃設計評估的程序

此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務關(guān)系類型，責任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

營銷策劃階段---物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內(nèi)容。施工建設階段-----電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。

第四篇：寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理方案

篇一：寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理服務規(guī)范

范圍

本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、綠化擺放與養(yǎng)護服務、專項特約服務等內(nèi)容及要求。

本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務活動。

術(shù)語和定義

本標準采用以下術(shù)語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。

2.2 物業(yè)管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2.3 物業(yè)管理承接驗收

以保證寫字樓物業(yè)管理服務正常實施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

2.4 顧客

接受寫字樓物業(yè)管理服務的組織或個人。

示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。

2.5 專項特約服務

寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在《物業(yè)管理服務合同》約定的服務內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。

在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質(zhì)災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

基本要求

3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求

從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質(zhì)，符合建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。

3.2 物業(yè)管理承接驗收

3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收；

3.2.2 物業(yè)管理承接驗收的條件應符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見》的規(guī)定；

3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進行了約定；

3.2.4 完成了承接驗收備案。

3.3 管理機構(gòu)與人力資源配置要求

3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構(gòu)，配備適當?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務人員；

3.3.2 管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應取得相應專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。

3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設施設備。

3.3.4 管理服務人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。

3.5 管理服務要求

3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業(yè)管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業(yè)標準，并認真執(zhí)行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；

3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；

3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內(nèi)容和標準、公開辦事流程）；

3.5.5 公示24小時服務電話；

3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。

3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應包括：

3.6.2.1 物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；

3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；

3.6.2.3 顧客資料檔案；

3.6.2.4 物業(yè)服務日常管理檔案。

3.7 財務管理

3.7.1建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、特約服務等費用須單獨結(jié)算的應準確計算；

3.7.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范；

3.7.3 實行酬金制的，應向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

3.8 顧客滿意度

3.8.1寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務的滿意度不低于合同約定標準；

3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3； 3.8.3 對調(diào)查結(jié)果進行分析，有改進措施。

3.9 專項特約服務

寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

3.10 節(jié)能管理

寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。

3.11 突發(fā)性公共事件處理

寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應對管理服務過程中可能出現(xiàn)的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關(guān)部門，并采取相應措施。顧客服務

4.1 接待服務

——有條件的寫字樓物業(yè)管理應設置總服務臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；

——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構(gòu)應設置服務窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。

4.1.1 入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，應按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。

4.1.2 報修接待服務

顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。

4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務

4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；

4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；

4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內(nèi)送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關(guān)記錄）；

要退回郵局。

4.3 裝修管理服務

4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務；

4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。

4.4 投訴處理

4.4.1 寫字樓物業(yè)管理thldl.org.cn機構(gòu)直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；

4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應在一個工作日內(nèi)回復處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日；

4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應查明事實，確認證據(jù)，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應工作；

4.4.4 向公安機關(guān)報案的投訴，應協(xié)助公安部門處理；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。

4.5 專項特約服務受理

對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內(nèi)回復；在物業(yè)管理機構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。

房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務

5.1 房屋共用部位維護管理

5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；

5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整；

5.1.4 根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 篇二：寫字樓物業(yè)管理方案(doc)『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

目錄

◎ 物業(yè)概況?()◎ 編制依據(jù)?()◎ 管理目標?()◎ 管理原則?（）◎ 管理辦法?（）◎ 服務項目?（）◎ 具體方案?（）早期物業(yè)管理介入階段???（）前期物業(yè)管理階段?（）接管驗收管理方案 ??（）

業(yè)主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

綠化保潔方案 ???（）

房屋、設施設備管理方案 ??()娛樂設施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

財務管理方案 ???（）

質(zhì)量管理方案 ???（）

十一、檔案資料管理 ???（）

十二、人力資源管理

??（）

◎智能化系統(tǒng)的管理和維護?（）◎機構(gòu)設置及人員配置??()◎物業(yè)管理收支預算 ???()

物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設施、具體情況及環(huán)境風格描述）

位于，周邊

周邊設施，交通便利，地理條件優(yōu)越。

由 開發(fā)建設，占地面積平方米，『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

總建筑面積，大廈內(nèi)設中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設施，配有

臺

電梯。

編制依據(jù)（按照國家或建設部等有關(guān)法律規(guī)定以及當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）《浙江省物業(yè)管理服務收費暫行辦法》

《杭州市物業(yè)管理條例》

《杭州市物業(yè)管理服務收費實施辦法》

樓書

浙江綠城物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定

管理目標（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對（小區(qū)）實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。

管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。

『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈）

組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。

（四）導入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。

（六）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用CIS系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。

（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經(jīng)營。

物業(yè)管理服務項目

『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

（一）公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）：

1、協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發(fā)；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內(nèi)物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；

8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務；

9、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。

『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

一、管理內(nèi)容：

1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；

2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關(guān)公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關(guān)意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；

9、提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關(guān)管理意見；

10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

學習、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業(yè)管理方案

第一章提高物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃

一、認識與定位

（一）全國戰(zhàn)略長沙重點

（二）項目定位

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

（二）零風險工程

三、指導思想、管理模式、管理目標

（一）指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔

（二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式

（三）管理目標兩項承諾四、四大優(yōu)勢

（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則）

（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設備管理技術(shù)支持

（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務

（四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務的實踐五、八項措施

第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備

一、管理方式

二、工作計劃

三、物資裝備

第二章 管理人員配備、培訓與管理

一、管理人員的配備

（二）管理處人員配置

（三）各部門人員素質(zhì)要求

二、管理人員的培訓

三、管理人員的管理

第三章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

一、管理規(guī)章制度的建立

二、檔案資料的建立與管理

第五章指標的承諾及其措施

第六章管理成本測算和管理費標準

一、物業(yè)管理費標準

二、對物業(yè)管理處財務管理的認識

三、管理處控制成本主要措施

四、機關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費用測算

第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入

一、物業(yè)管理的前期介入

（一）施工期的物業(yè)管理

（二）辦公大樓設施設備調(diào)試期物業(yè)管理

（三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理

二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入

三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施

第八章社區(qū)文化和便民服務

一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認識

（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。

（二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。

（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應和物業(yè)管理相聯(lián)系。

（一）社區(qū)環(huán)境特點

（二）社區(qū)總體目標

（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施

三、便民服務

第九章機電設備設施的管理

一、系統(tǒng)的日常運行

二、設備系統(tǒng)的應急處理方案

（一）設備故障處理規(guī)程

（二）發(fā)生火警處理規(guī)程

（三）電梯困人救援規(guī)程

（四）供電電源停電故障處理規(guī)程

（五）停水及故障處理規(guī)程

（六）空調(diào)故障處理規(guī)程

三、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

（一）維護保養(yǎng)工作方式

（二）日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制

（三）主要系統(tǒng)定檢工作要點

（四）設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準

四、節(jié)能管理

五、技術(shù)改造、更新

六、技術(shù)資料的收集、管理、使用

第十章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

一、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍

二、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護運作

三、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護周期

四、房屋本體部分維修計劃、標準

五、公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準

第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務

一、事務管理

三、保安及消防管理

五、設施管理

第一章

提高物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃

零風險工程 —— 解除后顧之憂

一種模式—— [經(jīng)營型]物業(yè)管理

二項承諾—— 示范大廈、滿意率

三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務

四大優(yōu)勢—— 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套

八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、質(zhì)保體系、成本控制、遠程網(wǎng)絡、服務創(chuàng)新

一、認識與定位

（一）全國戰(zhàn)略

長沙重點

岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經(jīng)濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關(guān)新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進政府機關(guān)后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務重點，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市場，引導消費，主動地拓展業(yè)務規(guī)模。近年來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國各地多項大型綜合物業(yè)管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經(jīng)驗。

CPM將機關(guān)新大院項目作為跨世紀業(yè)務首選，高度重視這項著名

物業(yè)的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關(guān)新大院的真誠愿望，更有信心為機關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)管理服務。

（二）項目定位

長沙市委、市政府機關(guān)新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關(guān)新大院項目整體形象定位是

開放、高效、親和

?開放

體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式

?高效

展示長沙市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和

高效率

?親和

象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界的和諧關(guān)系

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

CPM以客戶導向理論為依據(jù)，從長沙市委、市政府的角度分析機

關(guān)新大院的物業(yè)管理服務需求，確定了物業(yè)管理服務的三項工作重點：

重點一：樹立政府物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控

制、管理服務人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。

重點二：樓宇設備管理

機關(guān)新大院樓宇設備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設備國產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設備管理的技術(shù)實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調(diào)試，熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要

第五篇：寫字樓的物業(yè)管理

淺析寫字樓的物業(yè)管理

作者：佚名 文章來源：本站搜集整理 點擊數(shù)：

313 更新時間：2008-9-

312:49:28

核心提示：寫字樓對物業(yè)管理服務質(zhì)量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點，要針

對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務。

(一)寫字樓物業(yè)的特點和管理特點

寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進行日常辦公或開展經(jīng)營活動的場所。

寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個特點：

(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。

(3)物業(yè)的機電設備設施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。(4)物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點。

(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關(guān)系復雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。

(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務費等費用拖欠嚴重。

(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。

(8)因為是辦公場所，單個物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設施、財產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點之一。

(二)寫字樓的物業(yè)管理

1.寫字樓對物業(yè)管理服務質(zhì)量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達到一定標準。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強管理，努力提高物業(yè)管理服務質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標準的要求。

2.寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴、求穩(wěn)，一定要在員工服務意識和服務禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務的更高要求。

3.針對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質(zhì)量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務的有效性，尤其是物業(yè)維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產(chǎn)生極大的影響力

寫字樓物業(yè)管理的特點

時間：2008-11-23 22:32:30來源：網(wǎng)絡作者：未知點擊：

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（一）保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通

寫字樓內(nèi)辦公人員眾多，電腦、打印機、復印機、傳真機、通信設備等各種辦公設備全天使用，因此，必須保證供電系統(tǒng)的正常運行。否則，將直接影響樓內(nèi)辦公人員的工作效率。同時，如果電力供應的中斷將會給客戶帶來巨大損失，導致客戶的投訴或索賠。

由于寫字樓內(nèi)人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風管道進行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢提的亞前到鉆弱強X定期對空調(diào)系統(tǒng)風道進行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國家的相關(guān)標準。

為了保證樓內(nèi)辦公人員正常的生活用水，必須對樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)設備進行定期的維修養(yǎng)護及按時對生活水箱進行清洗消毒以保證樓內(nèi)辦公人員的用水安全。

對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會給樓內(nèi)辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養(yǎng)制度，通過合理的運行和科學的養(yǎng)護，提高電梯運行的安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。

保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通，是現(xiàn)代化智能寫字樓物業(yè)管理的重要任務之一。

在當今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關(guān)重要的，是帶來巨大經(jīng)濟效益的前提，通過對樓內(nèi)通訊設備日常及定期的維護，保證寫字樓內(nèi)通訊系統(tǒng)設備的安全運行以滿足樓內(nèi)辦公人員的使用需求。

（二）提供安全保障，常備不懈

寫字樓內(nèi)的消防工作非常重要，一旦發(fā)生火災后果難以設想，因此，物業(yè)管理工作中除了要遇正逍換設備設施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患，加強寫字樓內(nèi)的裝修管理、加強員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應做到常備不懈。必須加強樓內(nèi)各區(qū)域的定時巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，并通過嚴格的監(jiān)督檢查機制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實施。因此，要建立完善的應急預案。

（三）要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅

現(xiàn)代化的寫字樓，系統(tǒng)設備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問題。為了創(chuàng)造干凈，整潔、優(yōu)雅，舒適的辦公環(huán)境，寫字樓內(nèi)衛(wèi)生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應由專業(yè)保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。

樓內(nèi)垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當?shù)幕ɑ芎途G色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環(huán)境。

（四）質(zhì)量要求高，科技含量大

由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，集各種先進技術(shù)設備之大成，例如，中央空調(diào)系統(tǒng)設備、高檔電梯、樓宇自控設備、保安監(jiān)控設備、火災自動報告系統(tǒng)設備、辦公自動化系統(tǒng)設備等，這無疑對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。物業(yè)管理工程部的人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相適應的專業(yè)技術(shù)知識，只有這樣，才能夠駕馭這些設備，才能夠擔負起管理和維護這些設備系統(tǒng)的責任。同時，應指導客戶正確地使用這些設備，避免因不正常的使用操作而導致設備的提前損壞。

廣州物業(yè)管理三大發(fā)展趨勢

2002.07.0

1有專家指出，好的物業(yè)管理是樓盤升值的保障。但要做到真正的好的物業(yè)管理，除了物業(yè)管理公司自身要不斷提高整體素質(zhì)、變管理為服務之外，還需要不斷完善的法律法規(guī)來支撐。所以，未來物業(yè)管理的發(fā)展方向主要是專業(yè)化、法律化和人性化。

一、專業(yè)化

現(xiàn)在許多人都有這樣的認識：物業(yè)管理不就是伺候人嗎？用得著什么技術(shù)和學歷嗎？是個人就能干——也正是受這些認識左右，在許多小區(qū)還保留著房管所年代管理員的工作作風，物業(yè)公司工作人員學歷低、年紀大、缺少服務意識成為普遍現(xiàn)象。其實，物業(yè)管理是一門專業(yè)，既需要高學歷、高素質(zhì)的人才，也需要網(wǎng)絡等先進科技，同時也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。無人化管理、智能化管理都是未來物業(yè)管理的發(fā)展方向。

二、法律化

如何妥善處理開發(fā)商的遺留問題？被炒掉的物業(yè)公司不走人怎么辦？業(yè)主管理委員會有法律地位卻沒有法人地位如何能體現(xiàn)其作用？如何約束沒有公德意識的鄰居??現(xiàn)在幾乎所有的業(yè)主，包括一些物業(yè)管理專業(yè)人員都在慨嘆：物業(yè)管理的法律法規(guī)太少，且缺少操作性。像香港及國外那樣擁有詳盡物業(yè)管理方面的法律文本是未來幾年內(nèi)物業(yè)管理的大勢所趨。

三、人性化

下雨天打車到樓下，保安能打著傘接你進樓；家中電表沒電了，維修工能友善提醒；車輛損壞，保安員不是第一句話就是“這與我無關(guān)”??物業(yè)管理的核心工作是服務人，要想服務好，必須在不增加或少增加成本的前提下盡量體現(xiàn)服務的人情味兒。

香港物管＝“雇工”

據(jù)了解，在香港，物業(yè)管理公司扮演的是雇工的角色，小業(yè)主如果對物業(yè)管理公司的工作感到不滿意，只要半數(shù)以上表決，就可以選擇另外的物業(yè)公司。目前廣東省、廣州市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中雖然也有類似的規(guī)定，但是在實踐中并沒有得到很好的執(zhí)行。

此外，香港物業(yè)管理的目的，不僅是要為業(yè)主或租戶提供一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境，及保障業(yè)主和租戶的利益，同時更是為了提高物業(yè)的投資回報率。所以，其服務內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，還旨在通過這些物業(yè)，去推動和協(xié)調(diào)這些物業(yè)內(nèi)業(yè)主或租客之間的社會與人際關(guān)系，使他們建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品得以發(fā)揮最高的效益。

有專家表示，以后廣州市大小樓盤如果都向著這個方向發(fā)展，無論是對于業(yè)主來說，或者對于廣州市的房地產(chǎn)發(fā)展來說，都是很有利的。