第一篇：物業(yè)管理在未來住宅產(chǎn)業(yè)中的發(fā)展地位 最終

物業(yè)管理在未來住宅產(chǎn)業(yè)中的發(fā)展地位

公事管082 黃小燕 2113008215 摘要：隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)也面臨著改革的需要。本文通過介紹住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)出物業(yè)管理在住宅產(chǎn)業(yè)中的發(fā)展現(xiàn)狀，分析物業(yè)管理發(fā)展的影響因素，從而預(yù)測物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 住宅產(chǎn)業(yè) 發(fā)展趨勢

一、物業(yè)管理的發(fā)展

經(jīng)過幾十年的改革和發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。我國住宅建設(shè)順利完成了由計劃經(jīng)濟型發(fā)展方式向市場導(dǎo)向型發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變的第一次重大轉(zhuǎn)折，住宅產(chǎn)業(yè)已進入了持續(xù)、健康發(fā)展的新時期。新時期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是堅持以需求為中心，面向百姓，面向未來。面向百姓，就是面向現(xiàn)實的有效需求，面向廣大不同消費層次的需求；面向未來，就是面向需求特點的變化，面向需求的趨勢。保持住宅建設(shè)持續(xù)健康發(fā)展的根本保證是堅持以需求為中心。需求決定著發(fā)展，發(fā)展適應(yīng)需求，需求刺激發(fā)展是市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律。提高住宅質(zhì)量，降低住宅生產(chǎn)成本的根本出路是依靠科技創(chuàng)新和科技進步，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是新時期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。所以，住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展對物業(yè)管理也提出了新的要求。

二、物業(yè)管理在住宅產(chǎn)業(yè)中的現(xiàn)狀

物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。現(xiàn)在，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍

然而，物業(yè)管理中葉存在著諸多問題。

1、物業(yè)收費難，收繳率低

2、物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系不協(xié)調(diào)

3、物業(yè)管理公司和業(yè)主對“物業(yè)管理”這一新生事物缺乏正確的認識和心理上的準備。

尤其重要的是，21世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現(xiàn)一個競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。

三、物業(yè)發(fā)展趨勢

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標準工業(yè)廠房以及住宅小區(qū)日益增多，它們在交付使用后，都面臨著管理、養(yǎng)護、修繕的問題；不僅是新建樓宇、住宅小區(qū)是如此，歷代保存下來的原有老房屋也存在著定期養(yǎng)護修繕的問題。在商品經(jīng)濟體制下，房屋的管理、修繕、服務(wù)，出路只有一個—走改革的路。借鑒國際經(jīng)驗，推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。

從國內(nèi)外的實踐證明，物業(yè)管理的作用有：

(一)物業(yè)管理可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮房產(chǎn)物業(yè)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞。如震力、重力、風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等。二在使用過程中要受到人為因素的作用而受到破壞。

(二)物業(yè)管理能為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境 物業(yè)管理，基本分為管理和服務(wù)兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設(shè)備等方面的管理工作；掌握房產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能；把房屋的數(shù)量、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄，是管理方面的一項經(jīng)常性工作。

(三)物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一辦理，如清潔、保安、環(huán)境綠化、水電等，每個產(chǎn)業(yè)人或租住人只需面對物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和住宅環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門。物業(yè)管理公司可以將房屋的環(huán)境衛(wèi)生承包給專業(yè)的清潔公司打掃；向?qū)I(yè)保安公司雇聘保安人員；將小區(qū)環(huán)境綠化承包給專業(yè)綠化隊，住戶只需根據(jù)物價部門批準的收費標準，按管理企業(yè)收費通知單連同租金按時一次性交付。

（四)完善的物業(yè)管理不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值物業(yè)管理的好，不斷“追加勞動”，通過維修，進行舊房更新改造、室內(nèi)裝修，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，使物業(yè)保值和增值，即使是在市場比較疲軟的景況下，也能夠容易地招襪顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤或租金，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟效益。

物業(yè)管理再住宅產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮著不可替代的作用，加之隨著國名經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們對于住宅需求的增加，豐富的勞動力資源又行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證。物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟。整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場為專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)提供了快速發(fā)展的時機。專項維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂。業(yè)主大會制度較好地解決了對業(yè)主委員會缺乏有效的監(jiān)督機制的問題。行業(yè)自律、公平競爭，行業(yè)素質(zhì)不斷提高。物業(yè)管理經(jīng)過改革完善后，必將具有光輝的前景。

第二篇：物業(yè)管理地位分析

物業(yè)管理地位分析：對手VS伙伴 管理VS服務(wù)

物業(yè)公司是舶來品，進入中國之后至今仍然水土不服，這與長期的計劃經(jīng)濟體制有著直接的關(guān)系。目前，在與房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域中，小區(qū)物業(yè)管理問題成了最引人關(guān)注的問題之一。在與居委會等有著行政背景的組織博弈的過程中，物業(yè)公司面臨著爭奪生存空間的壓力，可以借用的經(jīng)濟力量在政治權(quán)力的擠壓下往往無法施展空間；但是在與業(yè)主之間的利益分配上，物業(yè)公司卻又可以轉(zhuǎn)而以強勢的面貌出現(xiàn)，以自身所有的經(jīng)濟優(yōu)勢，強行保證自己的利益不受侵犯。在強勢與弱勢之間，中國物業(yè)管理面臨著多方面的問題。

對手VS伙伴：物業(yè)公司與居民委員會

在傳統(tǒng)的街道辦事處中，居委會是管理社區(qū)的唯一機構(gòu)，但是隨著商品房數(shù)量的不斷增加，物業(yè)公司像楔子一樣釘進了居委會的管轄范圍。物業(yè)公司的運作需要與居委會進行全面的合作，但是居委會卻沒有能夠及時調(diào)整自身的職能，這兩者和諧共處還需要進一步磨合。

1、“市場”與“自治”：管理主體處于不同系統(tǒng)

社區(qū)作為“社會生活的共同體”，其主要功能是滿足直接發(fā)生在家門前的衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教等生活性要求，以及安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便等心理性需求。對于這些個性化、多樣化和非組織化的社會生活需求，任何龐大發(fā)達的行政系統(tǒng)都是難以照顧周全的。這正是物業(yè)管理發(fā)生、發(fā)展、并逐步占領(lǐng)服務(wù)市場的緣故。

但是目前的情況卻是基層物業(yè)轄區(qū)中存在著明顯的“兩張皮”現(xiàn)象：某些居委會慣性地管理著綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、違章建筑、樓房公用部位整治、社區(qū)綜合服務(wù)等工作，傳統(tǒng)體制的慣性，可謂強大；機制轉(zhuǎn)換，可謂艱難。與老百姓直接打交道的居委會，自覺或不自覺地在執(zhí)行著“全能管理”的模式。按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，本應(yīng)交由“市場”配置的社區(qū)資源，“政府派出機關(guān)”也有意或無意地參與配置了。這種情況不僅造成了社區(qū)資源的極大浪費，也直接影響了物業(yè)管理市場的正常發(fā)育。要實現(xiàn)“小政府、大社會”的目標，政府職能與市場職能相區(qū)分是必由之路。

物業(yè)管理是由市場化操作的企業(yè)來完成的，而作為群眾性自治組織的居委會，其主要職能是扮好自治角色，貫徹好國家政策法規(guī)?？傮w來說，應(yīng)該對社區(qū)管理實施計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)和服務(wù)的政府職能，對社區(qū)內(nèi)的市場經(jīng)濟活動給予支持、當(dāng)好裁判、履行監(jiān)督職責(zé)。例如：物業(yè)公司亂收費，應(yīng)予制裁；業(yè)戶投訴，應(yīng)予調(diào)處；物業(yè)公司與相關(guān)部門的錯綜復(fù)雜的關(guān)系，應(yīng)予協(xié)調(diào)等等。

歸結(jié)起來，物業(yè)管理處于市場的系統(tǒng)之中，而居委會的管理則是處于自治的系統(tǒng)之中。物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)，它是社區(qū)管理的重要組成部分，同社區(qū)管理一樣具有服務(wù)居民的功能，它與社區(qū)管理其他部分最大的不同在于它是通過市場化運作的，是有償?shù)摹?/p>

2、“物業(yè)管理”與“社區(qū)建設(shè)”管理行為相互重疊

從理論上講，社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理分屬于不同的系統(tǒng)，但是他們在很多時候是重疊在一起難以分割的，如它們都具有相同的區(qū)域?qū)傩裕际窃谀硞€限定的區(qū)域內(nèi)的人的活動。它們之間的關(guān)系可以這樣描述：物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理的好壞將直接影響居民的安居，而這正是社區(qū)建設(shè)的首要功能，良好的物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要保證。其次，社區(qū)建設(shè)也會直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響：一個秩序良好、道德高尚的社區(qū)對于物業(yè)管理而言必然會降低其管理的成本。

不過，我國傳統(tǒng)的全能型居委會的社區(qū)建設(shè)，不只是執(zhí)行著政府的職能，也執(zhí)行著市場的職能。在物業(yè)公司出現(xiàn)之后，居委會能不能將市場職能的部分剝離出去，交由“市場”來承擔(dān)，直接決定著物業(yè)公司與居委會的關(guān)系融洽與否。

物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，具有“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”的性質(zhì)特點和提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)商品的本質(zhì)要求，因而責(zé)無旁貸地成為市場性作業(yè)行為的主要承擔(dān)者，并由此成為新型社區(qū)管理的重要支柱。

居委會組織則代表政府，以相對超脫的市場活動管理者（不是直接參與者）的身份，一方面承接改革中不斷調(diào)整轉(zhuǎn)換的社會管理職能，另一方面充分運用行政的和非行政的手段，實施對物業(yè)管理的間接管理，包括輔助指導(dǎo)、監(jiān)督檢查、系統(tǒng)協(xié)調(diào)等。將服務(wù)的執(zhí)行權(quán)利交與市場，由物業(yè)公司來承擔(dān)，而街道居委會回歸《城市居民委員會組織法》中的定位，有利于從根本上解決“物業(yè)管理”與“社區(qū)建設(shè)”管理領(lǐng)域相互重疊，管理職能相互交叉的問題。

管理VS服務(wù)：物業(yè)公司定位偏差

在市場的系統(tǒng)中，物業(yè)公司本應(yīng)該依附于業(yè)主的雇傭而存在，業(yè)主是購買者，物業(yè)公司是服務(wù)提供者，從這個意義上講，業(yè)主是上帝，但是在很多情況之下，物業(yè)公司卻以上帝的姿態(tài)，決定著業(yè)主的生活質(zhì)量。這和中國物業(yè)公司出現(xiàn)的特殊背景有著密切的關(guān)系，很多物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)商或者由街道居委會投資興辦，強勢的經(jīng)濟、政治地位讓物業(yè)公司反客為主，相對于業(yè)主而言成為了強勢。

1、關(guān)系緊張的業(yè)主與物業(yè)公司

業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾，首先表現(xiàn)在對小區(qū)出現(xiàn)的各種問題時，相互指責(zé)，互相推諉責(zé)任。業(yè)主抱怨物業(yè)公司說話不算數(shù)，承諾不兌現(xiàn)，環(huán)境差、不安全；但物業(yè)公司的代表則提出，業(yè)主素質(zhì)差、生活習(xí)慣有問題，沒有公德心。其次，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾集中體現(xiàn)在收費問題上，許多業(yè)主抱怨物業(yè)公司價格高，亂收費；而物業(yè)公司則宣稱收費難，甚至已經(jīng)到“入不敷出”的境地。

為了在與物業(yè)公司的博弈中取得平等的地位，業(yè)主們選擇選舉業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)公司對話。所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表

組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間，是一種特殊的平等的新型民事合同關(guān)系。這種“合同”的主體是物業(yè)公司、全體業(yè)主與業(yè)主委員會，合同的客體是物業(yè)公司提供的集管理與服務(wù)于一體的綜合性專業(yè)服務(wù)；合同雙方當(dāng)事人是平等的民事法律關(guān)系主體，他們在自愿、公平、誠實信用基礎(chǔ)上建立平等的民事法律關(guān)系，業(yè)主按照自己的條件和要求通過業(yè)主委員會以向社會聘請的方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟實體，也是自愿受托于業(yè)主并為其提供有償

服務(wù)應(yīng)對物業(yè)公司的挑戰(zhàn)而成立，因而很多業(yè)主委員會從成立之初就定位為對物業(yè)公司的不配合。

2、物業(yè)公司的非正常介入

在業(yè)主謀劃成立業(yè)委會，對抗物業(yè)公司的同時，物業(yè)公司當(dāng)然也不會坐視利益的流失，他們積極地努力，期望能夠限制業(yè)委會的功能，甚至直接由他們出面組織。

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。從市場關(guān)系上講，物業(yè)公司是受雇于全體業(yè)主，為業(yè)主提供物業(yè)管理的服務(wù)，并取得報酬。

業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事合同關(guān)系，這意味著合同未到期或未被依法宣布無效之前，業(yè)主委員會不能隨意解聘物業(yè)公司，物業(yè)公司也不能想“辭職”就辭職，只有在出現(xiàn)法定或約定的違約情形時，一方才能行使此項權(quán)利。否則，擅自解約，只能視為違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，只要雙方能夠恪守諾言，就能有效防止業(yè)委會隨意炒物業(yè)公司的“魷魚”，物業(yè)公司與業(yè)委會相互掣肘等尷尬局面的發(fā)生。

但是，目前的情況是，少數(shù)物業(yè)公司為了避免業(yè)主委員會力量的威脅，直接介入了業(yè)主委員會的選舉，通過自身的資源優(yōu)勢，影響乃至阻礙業(yè)主委員會的選舉，直接導(dǎo)致了業(yè)主委員會的代表性降低和業(yè)主對業(yè)主委員會的不信任。

業(yè)主委員會的產(chǎn)生和換屆不能體現(xiàn)出廣大業(yè)主的意愿。一方面是由于法律法規(guī)對業(yè)主委員會選舉的規(guī)定比較原則化，另一方面，也因為一些物業(yè)管理公司插手其中。這些都為日后業(yè)主委員會的運作困難埋下了隱患。物業(yè)公司主導(dǎo)業(yè)主委員會的問題需要居委會持有客觀公正的立場來解決（當(dāng)然，這又涉及到上文中所提及的社區(qū)居委會退出可以由市場分擔(dān)的服務(wù)領(lǐng)域的問題）。

當(dāng)然，物業(yè)管理的問題也不全是物業(yè)公司的原因。目前，業(yè)主委員會也存在著一系列問題，比如定位模糊，職責(zé)不清，缺乏有效的監(jiān)督和約束，侵權(quán)行為時

有發(fā)生等等。現(xiàn)行的法律法規(guī)對業(yè)主委員會的定位比較模糊，對權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的界定也不夠準確，這在客觀上導(dǎo)致了業(yè)主委員會不能有效地履行職責(zé)，同時對其侵權(quán)行為缺乏有效監(jiān)督和約束，使得業(yè)主委員會能否正常運作，取決于業(yè)委會成員的責(zé)任感和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

目前，物業(yè)管理的主管部門也無力關(guān)注到每一個小區(qū)組織業(yè)主委員會的籌備，即便是在中國改革的試驗田深圳，業(yè)主委員會成立率也一樣比較低——成立比例不到40％，而這些方面的問題，牽扯到制度管理等多個方面，單純從業(yè)委會內(nèi)部進行解決會比較困難。在與物業(yè)管理公司進行博弈的過程中，既要避免過激行為的出現(xiàn)，又要維護業(yè)主的權(quán)益，這就需要居委會的加入。但前提是居委會與業(yè)委會的責(zé)任清晰，如此才可以收到事半功倍的效果。

結(jié)論：準確定位相互配合是提高物業(yè)管理水平的必由之路

隨著我國住宅商品化進程不斷深入，物業(yè)管理與人民生活的關(guān)系越來越緊密，搞好物業(yè)管理，對于社會的穩(wěn)定具有深遠的意義。在此過程中，所涉及的三個主體，居委會、物業(yè)公司和業(yè)主委員會，都必須找準自己的定位：居委會需要為物業(yè)公司留足生存的空間，回歸自治服務(wù)的功能，把可以交由市場運作的部分分割出去，認真執(zhí)行監(jiān)督的職能；物業(yè)公司需要規(guī)范運作，不能把侵犯業(yè)主委員會合法權(quán)利當(dāng)作盈利的手段，要踏踏實實地為業(yè)主服務(wù)；而業(yè)主委員會也需要積極配合居委會和物業(yè)公司的工作，同心同德。如此，我國的物業(yè)管理的水平一定會上一個新的臺階。

第三篇：員工素質(zhì),在物業(yè)管理服務(wù)中的地位之我見

員工素質(zhì)，在物業(yè)管理服務(wù)中的地位之我見

物業(yè)管理服務(wù)走過了近三十年風(fēng)風(fēng)雨雨的歷程，隨著《山東省物業(yè)管理條例》的頒行，將逐步邁入規(guī)范化、法制化的軌道，物業(yè)管理服務(wù)市場環(huán)境日臻成熟，這也為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展機遇，同時也面臨著挑戰(zhàn)，面對機遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)加快發(fā)展是擺在物業(yè)企業(yè)面前的新課題，毛澤東同志說過：“正確的政治路線確定之后，人就是第一因素?！彼晕飿I(yè)員工素質(zhì)在物業(yè)管理服務(wù)中占有相當(dāng)重要的地位。

一、文化素質(zhì)：文化知識的積淀是一個人整體素質(zhì)的基礎(chǔ)，當(dāng)今社會是知識爆炸的時代。知識的更新日新月異，各種新思想新文化大量涌入，作為物業(yè)管理服務(wù)人員，必須隨時注重學(xué)習(xí)，不斷更新提升自己的知識層面，才能趕上時代潮流，才能不斷提升自己的服務(wù)理念并有所創(chuàng)新，物業(yè)公司要建立和諧文明、文化小區(qū)就必須有一支有一定文化素質(zhì)的員工隊伍，因此，提高員工的文化素質(zhì)，是提升物業(yè)管理服務(wù)的先決條件之一。

二、心理素質(zhì)，物業(yè)管理服務(wù)所面對的是人，俗話說“千人千模樣，萬人萬秉性”，物業(yè)從業(yè)人員在服務(wù)過程中，必然會接觸到各種不同秉性的人，而與之交流就應(yīng)該因人而異，所以員工就必須具備與各種不同素養(yǎng)的人打交道的心理準備。以不變應(yīng)萬變，所謂“不變”就是業(yè)主滿意，做事小心謹慎，說話和風(fēng)細雨，面對種種誤解與刁難，要做到既不激化矛盾又要有理、有力、有節(jié) 這樣的心理素質(zhì)，必須經(jīng)過較長時期的積淀和修煉，以自己溫暖周到細心地服務(wù)去影響感化業(yè)主。而一旦形成，在物業(yè)管理服務(wù)中就會得心應(yīng)手，駕輕就熟。

三、形體素質(zhì)：隨著物業(yè)管理質(zhì)量的提升，小區(qū)的環(huán)境越來越干凈、整潔、美觀。那么與之相匹配的應(yīng)該是一支著裝整齊、朝氣蓬勃、青春靚麗的員工隊伍，因此，每位物業(yè)從業(yè)人員，在形體上要給業(yè)主以利索、干練的第一印象，使業(yè)主每天看到的好似一群愛崗敬業(yè)、生龍活虎的物業(yè)服務(wù)人員，這對他們也是一種心理安慰，從這一角度講，員工的個人形象已超出了個人的范疇，是與公司的形象息息相關(guān)的，員工形體素質(zhì)在物業(yè)管理服務(wù)中也是不容忽視的一個方面。

四、語言素質(zhì)：作為物業(yè)從業(yè)人員，其語言素質(zhì)包括兩個方面，一是說話應(yīng)簡潔明快，在與業(yè)主溝通時應(yīng)要三言兩語表達完你所要表達的意思，不能唯唯諾諾，啰里啰嗦，因為業(yè)主大多很忙，如果你說了一大堆話意思還沒表達清楚，勢必引起業(yè)主的反感，其交流效果就會大打折扣；二是要較為熟練地使用普通話，這樣才能更好地與業(yè)主交流，消除許多不必要的交流障礙，也是尊重業(yè)主的一個重要方面。

五、交際素質(zhì)：物業(yè)服務(wù)的對象是業(yè)主，學(xué)會與業(yè)主溝通交流，是做好物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)素質(zhì)之一，現(xiàn)實中往常會看到這樣的現(xiàn)象：同樣的問題不同的人去解決往往會產(chǎn)生不同的結(jié)果。比如：水電費的收繳，制止在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建等等問題，有的員工到場后三言兩語問題很快便得以解決，而有的員工費盡九牛二虎也解決不好，有時還會使矛盾更加激化，這就是交際能力的具體體現(xiàn)，作為物業(yè)管理服務(wù)人員如果不具備這樣的素質(zhì)和能力，工作起來會感到非常吃力，甚至?xí)械绞置δ_亂。

六、技能素質(zhì)。這是員工搞好物業(yè)管理服務(wù)的最基本的素質(zhì)，管理、維修、保潔等各項工作都需要一定的技能，例如，電器及用電線路的維修，高技能的電工很快就能找出原因，盡快解決，有的憋屈半天也弄不好，自己滿頭大汗、業(yè)主也很失望，所以，大練基本功，刻苦鉆研技能，對于每位員工十分重要，對于物業(yè)公司來說，擁有一支高技能的員工隊伍，就能夠自立于當(dāng)今物業(yè)公司之林。

自80年代第一家物業(yè)公司成以來，作為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍，物業(yè)管理服務(wù)的好壞，與員工的一些基本素質(zhì)有直接的關(guān)系，即使物業(yè)公司的管理理念很先進、規(guī)章

制度很配套，如果沒有一支高素質(zhì)的員工隊伍。要想滿足業(yè)主不斷增長的管理與服務(wù)要求也十分困難，因此，員工的素質(zhì)在偉業(yè)管理和服務(wù)中占有相當(dāng)重要的地位。

濟陽縣 雅居園物業(yè)公司史宗木

第四篇：創(chuàng)新,住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路

創(chuàng)新，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場里，產(chǎn)品設(shè)計和營銷策劃的關(guān)系已越來越緊密，兩者具有不可分割性和對項目成功運作的重要作用。在產(chǎn)品同質(zhì)化日益明顯的今天，一個樓盤項目若想在競爭中取得優(yōu)勢，除了地段、環(huán)境、實力等因素外，重要的是要有特色，也即是產(chǎn)品創(chuàng)新，由此形成自身樓盤的個性，從而提高競爭力優(yōu)勢。產(chǎn)品設(shè)計與營銷策劃是項目成功開發(fā)的兩個重要環(huán)節(jié)，兩者的優(yōu)勢互動是實現(xiàn)項目銷售目標的前提保證。

規(guī)劃設(shè)計已出爐并頗具新意，接下來便是局部細節(jié)的設(shè)計創(chuàng)意。本人根據(jù)目前房地產(chǎn)市場動態(tài)參考網(wǎng)上有關(guān)信息，對即將開展的本工程項目單體設(shè)計談點想法。

1.以住宅部品標準化為前提。根據(jù)1999年12月建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于在住宅建設(shè)中淘汰落后產(chǎn)品的通知》，如禁止使用實心粘土磚等，對直接影響到生態(tài)、住宅建設(shè)質(zhì)量的產(chǎn)品予以淘汰。我國即將進入WTO，在住宅領(lǐng)域，中國與國際之間的融合速度加快，住宅部品技術(shù)評價體系也在盡快與國際接軌，應(yīng)提升住宅部品品質(zhì)。

2．屋頂綠化屋頂綠化有許多好處，夏天可以吸熱防曬，對改善建筑屋頂?shù)母魺嵝阅苡酗@著作用；冬天屋頂上種植層又起到了保溫作用。首先要對綠化的植物品種進行篩選，選出本地耐旱型植物。為使植物種植后能形成有活力的生態(tài)系統(tǒng)，植物品種要進行合理搭配，一般要多于9個種類。屋頂?shù)姆N植層由小卵石、礦渣等組成，一般7到9厘米厚。屋頂綠化后，由于種植層有大量孔隙，下雨后可吸收50％的雨水，供屋頂植物使用，因此一般可不需對屋頂植被進行專門管理。將頂層陽臺設(shè)計成與標準層不同的大型露天式陽臺，可供業(yè)主裝飾空中花園引發(fā)購買興趣。某樓盤就因該創(chuàng)意頂層住宅銷售一空。

3.水資源的循環(huán)利用為了節(jié)約用水雨水可收集利用。所有住宅的屋檐下都安裝半圓形的檐溝和雨落管收集屋面的雨水。收集起來的雨水可用作沖廁和淋花。

4.臨街靠馬路和東西向的窗戶采用雙層玻璃窗。可有效減少噪音和光輻射，還可增強保溫效果節(jié)省空調(diào)能量。目前，在上海和廣東廣泛推廣一種節(jié)能安全玻璃貼膜，將它貼到普通浮法玻璃上，便能改變浮法玻璃的物理性能，使之成為具有隔熱節(jié)能、防爆、防紫外線、美化外觀等特點的高性能窗用玻璃。對其他住宅可考慮使用該種產(chǎn)品。

5．建筑外墻采用耐用不易褪色的裝修材料，可長期保持新鮮，有助于銷售。因有人評價某樓盤：“這房子剛出來的時候看著還可以，沒想到才過了一兩年就不行了，從外觀看顯得較舊，可能是外墻顏色的原因，再加上兩邊機動車的轟鳴，很多人都認為不值那個價錢?！?/p>

6.朝北的戶型最不受購房者歡迎，因為它存在著采光不好等方面的問題。如何讓朝向相對不好的戶型同樣能吸引購房者的眼球呢？應(yīng)該盡量突出其他方面?zhèn)€性化的東西來彌補和淡化不足之處，比如，搞個采光浴室，留出一定空間來做景觀餐廳，采用大面積的弧型玻璃等。

在結(jié)構(gòu)設(shè)計上打破傳統(tǒng)的方形，使居住者在視覺上感覺到比實際的面積更為寬廣和奢華。另外，在房間的四面都開有玻璃外窗，增強室內(nèi)的采光效果。屋內(nèi)的陽臺面積擴大到９平方米以上，既可閑坐觀景又可與客會晤。這些就是其個性化的地方，揚其長而避其短，只有這樣，才能打動購房者，被個性化的設(shè)計吸引而淡化了某些方面的關(guān)注和苛求。朝向欠佳的戶型面積不能做的過大，超過１５０平方米以上，其進深過長會影響到采光。同時，要充分提高它的內(nèi)部使用率，不要浪費功能面積如樓道過長等。

7.有資料表明我國將在近幾年內(nèi)淘汰推拉窗。推拉窗的主要缺點有以下三點：一是最大開啟度只能達到整個窗戶面積的1/2；二是在風(fēng)雨天，窗戶只能關(guān)閉而無法換氣，經(jīng)受過非典災(zāi)難后人們尤其注重通風(fēng)；三是擦玻璃比較困難，要擦到玻璃朝外的一面很困難。采用性能優(yōu)越的內(nèi)平開窗尤其是內(nèi)平開上懸窗（即內(nèi)平開翻轉(zhuǎn)窗）正好能夠很好解決.8.利用大面積水域建造人工濕地吸引水鳥，使之成為區(qū)內(nèi)一大特色景觀。

9.讓綠色私有化?，F(xiàn)在許多綠地動不動就立一個牌子：不要踐踏。這表明，現(xiàn)在大多數(shù)的小區(qū)還只是停留在滿足人的觀賞性上，對于綠地的生態(tài)效益、功能性、實用性并沒有做太多的研究。讓擁有別墅的業(yè)主可以自由栽種果樹或菜蔬，別墅建成之后在房屋周圍還有一些空地，別墅的主人可用來種上一些果樹,到收獲時可以盡情享用。也可以利用土地種上一些自己喜愛的緊俏蔬菜，因此對有別墅的業(yè)主允許

其在自己的別墅周圍種上蔬菜自產(chǎn)自用,給業(yè)主一個地主的感覺.若對此加以宣傳，相信許多人會對此感興趣的。

10.為老人和殘疾人作一些特殊的設(shè)計

（1）衛(wèi)生間便器：用蹲式便器極易使老人腦顱壓升高造成腦溢血。因此，應(yīng)將蹲式便器改為老人專用的坐式便器，旁邊的墻上設(shè)置扶手，便器高度不宜太低，離地高度建議采用43～46厘米，以減少腿膝壓力。

浴缸：通常浴缸離地面較高，進出浴缸時身體很容易失去平衡，發(fā)生事故較多，建議降低浴缸安裝高度，使老人能方便地跨進和跨出；浴缸邊上設(shè)置扶手，以便抓扶；有困難的老人可選購帶有寬邊的浴缸，或放一條凳子，以方便老人進入浴缸和進行休息；浴缸底面進行防滑處理。

淋浴器：通常淋浴器的冷熱水管是分開的，但對于年老體衰觸覺減弱的老年人來說，很容易被熱水燙傷，這也是養(yǎng)老院里經(jīng)常引起護理糾紛的一個問題。建議把冷熱水混合在一個水管內(nèi)，或安裝防燙傷裝置，便于老人使用；墻上安裝扶手，以便淋浴時保持身體平衡。

（2）廚房廚房也是老年人活動較頻繁、發(fā)生事故較多的地方。地面：為防摔防滑，可考慮鋪橡皮磚。

器具：降低或升高器具設(shè)備的安裝高度，以便于拿取，盡可能使老人不需踮腳或彎腰操作。

水龍頭：老人體弱，應(yīng)考慮將旋轉(zhuǎn)型水龍頭換成水平關(guān)啟的龍

頭。

（3）起居室照明：為了防止夜間發(fā)生事故，起居室與衛(wèi)生間的通道晚上設(shè)置腳燈。

色彩：由于老年人視力減退，辨色力差，為了便于識別，墻面和地面選用反差較鮮明的顏色，室內(nèi)易碰撞部位明顯地作出色彩標志。

床：部分老人起床會有困難，考慮在床邊設(shè)置扶手；并設(shè)呼救系統(tǒng)。

（4）室外無障礙坡道：在入口處設(shè)置取代臺階的坡道，坡度不大于45度。

踏步：踏步沿口不應(yīng)突出，以防勾絆；每層的最后一階踏步，安裝一條色彩鮮艷的防滑帶或地面材料紋理變化，強調(diào)樓層變化。門：不應(yīng)有門檻，老人握力下降，不宜采用球形把手，宜選用較省力的旋轉(zhuǎn)臂較長的水平把手。

以上措施也可成為一個不錯的賣點。

11.家居智能化是21世紀的發(fā)展趨勢。吊燈、吸頂燈、臺燈??各種不同的燈光照明設(shè)備，只需按下手中的無線遙控板，便可控制其開關(guān)或?qū)艄饬炼冗M行漸變調(diào)整。一個電話大小的設(shè)備，竟是無所不能的智能中控器。主人可以通過它瀏覽所在小區(qū)的信息以及時事新聞、天氣預(yù)報，查詢家中水、電、煤等的用量和費用。一旦家里發(fā)生緊急情況，按下緊急呼叫按鈕，它就會自動撥打預(yù)先設(shè)定的求救電話。

與上述近距離控制技術(shù)相比，遠程控制更能讓人領(lǐng)教智能家居的神奇之處。在辦公室里就能打開家里的熱水器，為自己放上一缸適宜溫度的洗澡水。通過互聯(lián)網(wǎng)或者電話，便能指揮定時噴灌系統(tǒng)，給家中的花草自動澆灌。肇慶地區(qū)目前尚未推廣，若能在本項目別墅里率先使用家居智能化必將受到歡迎。

12.不少樓盤因垃圾站設(shè)置問題引發(fā)業(yè)主投訴，垃圾處理也頗讓物業(yè)管理部門頭疼。建立垃圾壓縮處理站可有效解決這個矛盾。垃圾壓縮收集處理已在國外廣泛使用。目前垃圾壓縮機在我國使用最多的是上海，其新建小區(qū)一律采用壓縮式垃圾收集處理方式，收到了較好的效果。

不少樓盤創(chuàng)意非凡開發(fā)非常成功，但業(yè)主入住后卻出現(xiàn)諸多投訴，連人才濟濟專業(yè)分工細致的著名大型房地產(chǎn)公司也不例外。究其原因主要是因施工質(zhì)量問題引起，而根本問題在于施工管理方法。通常為了搶進度邊施工邊修改而疏于計劃程序控制，其結(jié)果卻欲速不達惟有降低質(zhì)量。市場專家預(yù)言，隨著買家對房地產(chǎn)市場認識的深入，房地產(chǎn)專業(yè)知識的提高，以及受市場供大于求的影響，提供更高設(shè)計質(zhì)量與建筑質(zhì)量的房子來爭奪買家，將是一個不可逆轉(zhuǎn)的市場趨勢。因此工程質(zhì)量的控制應(yīng)從源頭---施工圖設(shè)計開始，有效運用

PMI項目管理知識進行該項目工程的管理，將會起到事半功倍的作用。

第五篇：在大廈物業(yè)管理中

在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內(nèi)容：

1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：

? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術(shù)防范：

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責(zé)任心；

2、強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；

3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；

4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；

5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

（一）管理內(nèi)容：

1、做好消防監(jiān)控中心的管理；

2、做好消防設(shè)施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

4、定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；

8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標。

（一）管理內(nèi)容：

1、綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

（5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；（6）定期對建筑小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。

2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；

（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；

（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

（7）定期進行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；

4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內(nèi)容：

1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。

（1）業(yè)主已領(lǐng)房：

? 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；

? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；

? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設(shè)備設(shè)施維護：

（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；

（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；（5）中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；

（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；

3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；

4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達98%以上。

七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）

確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。

（一）管理內(nèi)容

1、每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應(yīng)有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢；

（二）管理措施

1、小區(qū)設(shè)安全檢查負責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減）

通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。

（一）管理內(nèi)容

1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；

2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。

九、財務(wù)管理方案：

通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

（一）管理內(nèi)容：

1、加強現(xiàn)金收支管理；

2、搞好財務(wù)核算；

3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好預(yù)算和決算工作；

5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

（二）管理措施：

1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；

2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、加強成本控制；

5、加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。

十、質(zhì)量管理方案：

導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助

于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。

（一）管理內(nèi)容：

1、參照ISO9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；

4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；

2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；

4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

（一）管理內(nèi)容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；

2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；

2、專人管理（由負責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；

3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內(nèi)容：

1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；

3、加強思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；

4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統(tǒng)的管理和維護

（一）建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設(shè)備運行及維護專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。

（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。

（四）建立設(shè)備運行檔案

建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。

（六）日常巡視與定期保養(yǎng)

日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運行。

機構(gòu)設(shè)置及人員配置

（一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備

1、機構(gòu)設(shè)置

根據(jù)_________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：