第一篇：長沙市鴨子鋪社區(qū)城中村改造調(diào)查

長沙市鴨子鋪社區(qū)“城中村”改造調(diào)查

劉政

一、調(diào)查緣起

（一）調(diào)查背景

1、“城中村”概要

“城中村”是中國城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種新的社會問題，也可以說是現(xiàn)代城市高速發(fā)展出現(xiàn)的一種城市弊病。

在城市發(fā)展的起始階段，政府部門以及開發(fā)商在遇到一些開發(fā)難度高，建設(shè)成本大的城建區(qū)時(shí)，把它們做了圈地遺留，只選擇了建設(shè)成本低、收效快的城區(qū)。因此，隨著城市大部地區(qū)的建設(shè)完成和不斷完善，城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)性慢慢顯露出來了。當(dāng)初的城市遺留圈地雖有一定程度的發(fā)展，但與城市整體形象格格不入，如社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理制度與生活方式等。由于管理的缺位，“城中村”建設(shè)沒有規(guī)范化的秩序，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，環(huán)境臟、亂、差等問題嚴(yán)重影響了城市現(xiàn)代化建設(shè)和城市整體功能的發(fā)揮，阻礙了城市化進(jìn)程。

2、長沙市“城中村”現(xiàn)狀闡述

長沙市作為湖南省的省會，近年來的發(fā)展取得了令人矚目的成績，但城中村問題也進(jìn)一步凸顯，主要體現(xiàn)在城市發(fā)展的空間環(huán)境問題、社會管理問題、經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題三個(gè)方面。

城市的空間環(huán)境問題。主要表現(xiàn)在土地使用不合理，規(guī)劃指導(dǎo)與管理不到位，土地利用結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)。住房用地，工業(yè)與商業(yè)用地所占比例有大幅度增長，而衛(wèi)生、道路、娛樂場、綠化地、廣場用地等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地比例明顯偏低。與此同時(shí)，超“紅線”占地開發(fā)情況極為嚴(yán)重，導(dǎo)致了政府、村民、開發(fā)商的土地爭奪矛盾；村內(nèi)的宅基地，集體用地建設(shè)管理混亂、標(biāo)準(zhǔn)不一；建筑擁擠，分布混亂，違章建筑屢禁不止化趨勢愈演愈烈。再就是表現(xiàn)為環(huán)境景觀差。綠地少，綠化景觀保留不夠，垃圾等污染物得不到及時(shí)處理，嚴(yán)重影響了城市的整體形象與外觀。

社會管理問題。體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是管理落后?！俺侵写濉笔且环N塊狀管理方式，管理缺乏靈活性。村委會幾乎是獨(dú)攬村里的如衛(wèi)生清潔、市場管理等一切大小事務(wù)，又管村集體經(jīng)濟(jì)，政企不分。二是存在公共安全隱患?！俺侵写濉苯?jīng)濟(jì)的發(fā)展，為外來人口提供住房的同時(shí)，也成為了滯留低素質(zhì)無業(yè)人員的大本營。最后，形成了復(fù)雜的人口結(jié)構(gòu)和社會文化生活環(huán)境，不僅成為城市、城市管理、社會安全的“定時(shí)炸彈”和城市災(zāi)害的中心，也成為影響城市整體發(fā)展水平的因素之一。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。表現(xiàn)在一是產(chǎn)業(yè)層次低端化?！俺侵写濉钡闹饕?jīng)濟(jì)來源依靠的是低檔次的物業(yè)經(jīng)濟(jì)，房屋出租，土地租借，以及其他的如服務(wù)業(yè)和加工制造業(yè)等，生產(chǎn)過程單一，產(chǎn)業(yè)鏈較短，從業(yè)人員素質(zhì)低。二是“城中村”充斥著大量的非正式或地下經(jīng)濟(jì)。所謂“非正式經(jīng)濟(jì)”是指處于政府管理、監(jiān)督之外，不合法、不公開、藏身于“地下”的經(jīng)濟(jì)行為。包括“城中村”土地的不合理使用，出現(xiàn)了以建房為由的亂占亂建等的一些違法違規(guī)現(xiàn)象。也包括村內(nèi)設(shè)的各種罰款與亂收費(fèi)，地下工廠的違規(guī)生產(chǎn)和加工，盜版、賭博、走私以及盜竊銷贓等違背市場規(guī)律的行為。

客觀方面來講，“城中村”的存在可以緩解城市發(fā)展的壓力，為解決外來人口的住房問題起到了市場補(bǔ)缺的作用。但不能回避的是，隨著改建步伐的加速，“城中村”在經(jīng)濟(jì)、社會、文化、生活等方面的問題與城市和諧發(fā)展的矛盾日益凸顯。阻礙了城市的健康和諧發(fā)展，對于我國的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會文化發(fā)展，物質(zhì)形態(tài)空間發(fā)展，城市管理等方面產(chǎn)生了諸多不良影響。

二、鴨子鋪社區(qū)城中村改造考察

（一）社區(qū)簡介

鴨子鋪社區(qū)是洪山街道辦事處內(nèi)轄區(qū)內(nèi)最大的一個(gè)社區(qū)，坐落在瀏陽河畔以北，319國道以南，毗鄰東二環(huán)，火星北路，二環(huán)聯(lián)絡(luò)道貫穿社區(qū)。鴨子鋪社區(qū)與四方坪社區(qū)，烈士公園，火星社區(qū)隔河相望，轄區(qū)南北西三面環(huán)水，高空鳥瞰，像一個(gè)巨大的鴨嘴。鴨嘴鋪因此而得名，后因俗語逐漸喊成鴨子鋪。沿用至今，又有民間傳說是因本地有一口名叫“湖汐塘”的水洼，常年有一群鴨子在此嬉戲，而方圓數(shù)公里以內(nèi)有大大小小數(shù)十口魚塘，水鴨唯獨(dú)湖汐塘情有獨(dú)鐘。

鴨子鋪轄區(qū)面積1﹒66平方公里，有耕地面積560畝。轄區(qū)內(nèi)有常住人口3259人，流動人口4710人，總戶數(shù)1210戶。

鴨子鋪社區(qū)的發(fā)展與整個(gè)長沙市開福區(qū)規(guī)劃發(fā)展息息相關(guān)，但是目前鴨子鋪社區(qū)存在著環(huán)境、就業(yè)、公共設(shè)施等多方面問題嚴(yán)重影響了整個(gè)開福區(qū)甚至是長沙市市容，鴨子鋪社區(qū)改造迫在眉睫，我們必須將目光集中在這樣一個(gè)將有可能對整個(gè)城中村改造有示范作用的地區(qū)，把握各方面人力物力財(cái)力加快對這個(gè)地方改造，使之跟上長沙市的發(fā)展節(jié)奏，和諧發(fā)展。

（二）、現(xiàn)實(shí)問題思考

1、易發(fā)的自然災(zāi)害及較為落后的防洪防汛設(shè)施。（1）易發(fā)的自然災(zāi)害 1998年長江流域發(fā)生百年一遇的罕見洪水。鴨子鋪社區(qū)位于瀏陽河畔防洪大堤下，且三面環(huán)江，因而遭受了洪水的猛烈侵襲。據(jù)相關(guān)報(bào)道、資料及村民反映，當(dāng)時(shí)洪水漫過防洪大堤淹沒了整個(gè)鴨子鋪社區(qū)（當(dāng)時(shí)屬長沙市綜合農(nóng)場），所有農(nóng)作物皆被浸泡而死，顆粒無收；村民的住房亦被洪水淹了大半層，大量家具、裝飾被浸壞，以及大量家禽、牲畜丟失或死亡，給當(dāng)?shù)厝嗣裨斐闪司薮蟮呢?cái)產(chǎn)損失。同時(shí)近幾年來，由于全球氣候多變，我國自然災(zāi)害大增，湖南長沙地區(qū)亦面臨著日益嚴(yán)峻的自然災(zāi)害，洪澇、干旱、冰凍等災(zāi)害頻發(fā)。而鴨子鋪社區(qū)由于其特殊的地理位置和地形，成為整個(gè)長沙地區(qū)自然災(zāi)害的頻發(fā)地。

（2）較為落后的防洪抗旱設(shè)施

第一、防洪設(shè)施的缺陷。多年來，鴨子鋪社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子非常重視本地自然災(zāi)害的預(yù)防工作，投入了大量的人力、物力、財(cái)力用于防洪抗旱設(shè)施建設(shè)。但是由于社區(qū)資金等方面的問題，始終無法建成完備的防洪抗旱體系。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鴨子鋪社區(qū)沿河防洪大堤仍然為自然形成的泥土結(jié)構(gòu)，并且越來越窄，而河對岸則是由鋼筋混泥土澆鑄的大堤。同時(shí)社區(qū)沿瀏陽河地帶有幾處采砂場，常年不合理的采砂使得河床嚴(yán)重受損，另外大量的重型運(yùn)沙車的進(jìn)出致使部分河堤段出現(xiàn)坍塌現(xiàn)象。這都為今后防洪防汛埋下了隱患。

第二、抗旱設(shè)施的缺乏。鴨子鋪社區(qū)面積達(dá)1.66平方公里，戶籍人口3300多人，流動人口4000余人，共計(jì)560余畝耕地，只有幾處小型水塘，水利設(shè)施很不完善。每當(dāng)伏旱季節(jié)則極易出現(xiàn)大面積缺水現(xiàn)象，嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

2、社區(qū)規(guī)劃的缺失，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后。

盡管在空間布局上鴨子鋪社區(qū)納入了長沙市城區(qū)范圍，但社區(qū)整體布局混亂無序，缺少必需的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。道路規(guī)劃與建設(shè)：除主干道外，其他道路縱橫交錯(cuò)無序。1、2、3、4、5、10、11隊(duì)居民聚居地，道路狹窄、曲折，多斷頭路。6、7、8、9、12隊(duì)道路崎嶇不平，道路硬化不足。這些都不能很好的滿足居民正常出行需求，更不能滿足消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車輛的正常通行，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量。

公共市政設(shè)施嚴(yán)重短缺：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有東二環(huán)聯(lián)絡(luò)道上鋪有下水道，其他地方主要為建房時(shí)居民自修的排水溝，排水性能極差，容易造成積水。垃圾、糞便處理設(shè)施嚴(yán)重不足，若不能及時(shí)處理，甚至?xí)T發(fā)某些傳染性疾病。長此以往，社區(qū)環(huán)境惡化，極大地影響了城市整體的環(huán)境品質(zhì)。

住宅建筑布局混亂，呈無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)：連片的樓房挨擠的堆在一起，磚瓦結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)、鋼筋水泥??根據(jù)調(diào)查圖片顯示，社區(qū)內(nèi)存在大量“連體式”“貼面式”等獨(dú)特景觀。

3、安全隱患較多，社會管理難度大。

根據(jù)鴨子鋪社區(qū)居委會資料顯示，鴨子鋪社區(qū)共有在籍人口3000多人，而流動人口達(dá)4000多人。另外社區(qū)大量青壯年勞動力在外務(wù)工或經(jīng)商，留守家中的多為老、弱、病、幼等人群，而居住社區(qū)的流動人口多為在長沙務(wù)工外地青壯年勞動力。社區(qū)內(nèi)人口混雜，并且缺乏有序的管理，導(dǎo)致鴨子鋪社區(qū)成為治安問題復(fù)雜的地區(qū)。根據(jù)調(diào)查問卷結(jié)果顯示，認(rèn)為鴨子鋪社區(qū)治安狀況很好的僅占3%，絕大多數(shù)的認(rèn)為社區(qū)治安狀況不好。在訪談中，一位姓李的老爺爺談及此事感觸頗多，他說：“在路邊（東二環(huán)聯(lián)絡(luò)道）那個(gè)麻將館，有一群外來年輕人，整天坐在里面打麻將，而又不做事，他們的錢哪來的??”

三、同城經(jīng)驗(yàn)簡述

（一）留地集中安置的咸嘉模式 1993年的咸嘉新村還是長沙市西郊的農(nóng)村，隨著長沙市“區(qū)域帶行政村推進(jìn)城鎮(zhèn)化”政策的推行，目前已發(fā)展成“安置模式好、居民安居樂業(yè)好、社區(qū)環(huán)境好、文化氛圍濃”的全國十佳城市社區(qū)，失地農(nóng)民成功轉(zhuǎn)型為城市居民。究其因，緣于“留地集中安置，綜合開發(fā)建設(shè)”的大膽嘗試。

1、“政府主導(dǎo)型”的拆遷安置模式：統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償，留地集中安置。其一，集中管理全村土地，統(tǒng)一進(jìn)行拆遷補(bǔ)償

其二，統(tǒng)一規(guī)劃安置用地，集中安置農(nóng)民住宅

2、“開發(fā)商主導(dǎo)型”的開發(fā)建設(shè)模式: 堅(jiān)持市場運(yùn)作，綜合開發(fā)建設(shè)。其一，政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作

其二，組團(tuán)建設(shè)，綜合開發(fā)

3、“業(yè)主主導(dǎo)型”的集體資產(chǎn)管理模式：集中使用補(bǔ)償安置金，綜合管理集體資產(chǎn)。

其一，集中使用土地補(bǔ)償安置費(fèi)，統(tǒng)一安排農(nóng)民生產(chǎn)生活。

其二，依托優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，綜合管理集體資產(chǎn)

（二）天馬小區(qū)的城中村改造模式

天馬小區(qū)的改造模式總體的來說可以概括為“政府指導(dǎo)、依托市場，自拆自建”模式，這其中可以看出天馬小區(qū)的主要特色在于與市場結(jié)合，充分利用自己的資源，既節(jié)約了一定的財(cái)物花費(fèi)，同時(shí)又把自己小區(qū)的居民的建設(shè)積極性激發(fā)起來了。天馬小區(qū)的改造模式具體來說可以分為以下三個(gè)階段：

1、聯(lián)戶統(tǒng)建，重建安置。是在“街道以組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督為主，村以建設(shè)、管理為主”的原則下，實(shí)行一戶一基聯(lián)戶統(tǒng)建和公寓安置相結(jié)合的重建安置方式。

2、政府指導(dǎo)，高校參與。在考慮到自己的地緣優(yōu)勢的情況下，天馬小區(qū)開創(chuàng)了這種高校后勤服務(wù)社會化的新模式。在執(zhí)行過程中特別注重政府的指導(dǎo)性、協(xié)調(diào)性。在立項(xiàng)之初，區(qū)委、區(qū)政府和街道充分考慮到省委領(lǐng)導(dǎo)提出的“三個(gè)優(yōu)先”，即“優(yōu)先考慮街道、村里的公司，優(yōu)先考慮農(nóng)民的利益，優(yōu)先考慮從高校后勤服務(wù)社會化改革中剝離出來的公司”的指示精神，在多次與高校協(xié)商、論證后，促成了天馬小區(qū)與湖南大學(xué)之間的合作。

3、依托市場，多方介入。在天馬小區(qū)的發(fā)展進(jìn)入一定的有序的階段后，天馬小區(qū)的發(fā)展更多的是考慮到小區(qū)的長期的持續(xù)性發(fā)展問題。在此基礎(chǔ)上，天馬小區(qū)開始更多的與市場接軌，充分利用市場的靈活性和調(diào)節(jié)性，與利用生產(chǎn)發(fā)展用地與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)曙光地產(chǎn)項(xiàng)目，把獲得的收入用于彌補(bǔ)安置小區(qū)建設(shè)的虧損。利用生產(chǎn)發(fā)展用地與中環(huán)集團(tuán)合作開發(fā)錦繡瀟湘文化廣場,建立四星級賓館一棟,利用生產(chǎn)安置用地建設(shè)天馬賓館。還利用現(xiàn)有安置房與中環(huán)集團(tuán)聯(lián)合打造金蘋果創(chuàng)意（業(yè)）大市場，獲得更為豐厚的利潤來把小區(qū)發(fā)展成為品牌社區(qū)。

（三）洞井鎮(zhèn)的新型“兩安”模式

洞井鎮(zhèn)地處長沙市南大門，轄新城、新裕、商貿(mào)城3個(gè)社區(qū)，在長株潭一體化加速的過程中失地農(nóng)民的安置問題日益凸顯，迫使該鎮(zhèn)進(jìn)行“兩安”（生活安置和生產(chǎn)安置）長效機(jī)制的探索。從2003年失地農(nóng)民“兩安”辦公室的設(shè)立到目前“生產(chǎn)生活兩分離，生活安置公寓化、生產(chǎn)安置集約化、工程建設(shè)規(guī)范化、居住管理社區(qū)化”的四化一分離安置模式的成型，洞井鎮(zhèn)走出了一條維護(hù)失地農(nóng)民利益、實(shí)現(xiàn)失地農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展的路子，并取得明顯成效。

（四）蓮湖村“兩型”理念的節(jié)地模式

長沙市雨花區(qū)蓮湖村共有集體土地2433畝，農(nóng)業(yè)人口2255人，是一個(gè)典型的人多地少的城郊村。如果按照傳統(tǒng)粗放型安置模式，生活安置需300多畝土地，由此必然擠占生產(chǎn)用地。該村采用“高層公寓安置模式”，全村按人均60平方米建2棟高樓僅需80畝地，僅占到傳統(tǒng)安置模式的約四分之一，可節(jié)省土地200多畝。對節(jié)約下來的土地，蓮湖村采取“以土入股、招商引資、合作開發(fā)、利益分成”的方式，統(tǒng)一經(jīng)營，走出了一條共同致富的道路。單就蓮湖汽配大市場，每年村里可獲租金600萬元，并享有2.1萬平方米商業(yè)門面的永久產(chǎn)權(quán)，村民人均10平方米，而且每位村民通過村委會所占股份每年可分紅利2700元。由此保障了村民的生產(chǎn)生活需求以及可持續(xù)發(fā)展的需要。

（五）“兩轉(zhuǎn)一納”的黎托新模式

為實(shí)踐鐵路客貨分離，國家啟動了武廣客運(yùn)專線建設(shè)，為保證建設(shè)項(xiàng)目拆遷安置工作的順利進(jìn)行，在長沙市黎托新區(qū)率先試點(diǎn)實(shí)施“一納入兩轉(zhuǎn)變?nèi)健钡男掳仓媚Ｊ剑阂患{入即拆遷農(nóng)民分年齡段納入城市居民社保體系；兩轉(zhuǎn)變即集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?；三同步即拆遷、安置、社保同步啟動。

由于實(shí)行社保新辦法，黎托新區(qū)被征地農(nóng)民拆房騰地完畢后，即納入社會保障體系，享受養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等待遇，每月可領(lǐng)取基本生活保障費(fèi)用，極大地調(diào)動了失地農(nóng)民的熱情，確保了武廣項(xiàng)目的順利推進(jìn)。同時(shí)，也保證了“集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍⑥r(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘛眱蓚€(gè)轉(zhuǎn)變的快速推進(jìn)。其成功經(jīng)驗(yàn)昭示了失地農(nóng)民安置模式的新方向。

四、改造前的民意考察 為了全面了解鴨子鋪社區(qū)的具體情況，我們向當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)放問卷、個(gè)人訪談了解到大量信息，并根據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)和訪談記錄列出了下列居民集中放映的問題?？偟膩碚f居民還是支持改造工作的，但是也有一部分居民因?yàn)楦鞣N各樣的顧慮反對改造。如表1所示：

而主要的問題如下：

（一）拆遷安置問題。

城中村的改造問題，用一句更通俗的話來講就是拆遷安置問題?？梢哉f如果把拆遷安置這個(gè)主要矛盾解決了，其他次要矛盾也就容易解決了。拆遷安置問題引發(fā)的糾紛亦是近幾年來全國各地拆遷安置工作中矛盾的突發(fā)點(diǎn)，甚至也因此爆發(fā)過多次惡性事件。拆遷安置問題主要反映在拆遷安置補(bǔ)償款、安置地、安置房和就業(yè)問題這四方面：

1、拆遷安置補(bǔ)償款問題

（1）拆遷安置補(bǔ)償款的確定。在調(diào)查中筆者了解到，大部分居民對現(xiàn)行的103號令所規(guī)定的補(bǔ)償款很不滿意，普遍認(rèn)為補(bǔ)償款太低了。如果真正按照103號令來確定補(bǔ)償款，也許很多居民拿著補(bǔ)償款而買不起安置房。同時(shí)103號令取消了宅基地的配置，傾向于采取高層安置，這更引起了居民的反對。而60號令確定的補(bǔ)償款相對較高，且為每戶居民配置了宅基地，因而更受居民歡迎。據(jù)村民所說，在馬欄山等地的拆遷安置中使用60號令，其補(bǔ)償款更高，而103號令明顯少了很多。因此村民基本上希望政府在拆遷安置過程中使用60號令。如表2所示：

表2 拆遷適用政策的選擇意愿 政策適用 103號令 60號令

比例 85.5% 14.5%

（2）拆遷安置補(bǔ)償款的核算。據(jù)村民反映說：“我們隔壁的房子的面積、用料等基本上一樣，但是他家可以得到100多萬，而我家就三四十萬，我都不知道這個(gè)是怎么算出來的?！蓖ㄟ^調(diào)查筆者了解到，在修建東二環(huán)高架橋時(shí)進(jìn)行的拆遷就存在這樣的問題。而后在修建二環(huán)聯(lián)絡(luò)道的時(shí)候又進(jìn)行了一次拆遷，這個(gè)問題再次突現(xiàn)出來。筆者在其他隊(duì)亦都聽到了相似的說法。基本上所有受訪居民表示拆遷安置補(bǔ)償款的核算必須按政策辦事，必須進(jìn)行公示等。

（3）拆遷安置補(bǔ)償款的發(fā)放。目前長沙市大多采用補(bǔ)償款先發(fā)放到村委會，然后由村委會逐戶發(fā)放的形式。但是很多村民反映說，款是到了村委會，但是村委會沒有按時(shí)、按量發(fā)放，常常出現(xiàn)克扣現(xiàn)象，甚至個(gè)別村民的房屋被拆了、地被征了，卻沒有得到一分錢安置費(fèi)。（具體數(shù)據(jù)詳見表3）

上表表明，絕大多數(shù)村民（96.24%）希望補(bǔ)償款直接發(fā)放到他們自己手中。

2、安置地問題 現(xiàn)階段，全國各地均采用就地安置、異地安置或就地安置與異地安置相結(jié)合的方式（見圖1）。

圖1 安置途徑意見統(tǒng)計(jì)圖

高達(dá)96.42%的村民希望采用就地安置，安土重遷的村民認(rèn)為畢竟是祖祖輩輩生活的地方。但筆者在訪談中也了解到，村民希望就地安置，但對異地安置也不抵觸。他們要求，異地安置必須是整個(gè)村子安置在一個(gè)或二、三個(gè)地方，不能出現(xiàn)一地僅一戶或幾戶。而且希望異地安置地交通區(qū)位等條件要適當(dāng)，不能太偏等，安置地基礎(chǔ)設(shè)施配套完整等。

3、安置房問題

目前全國范圍內(nèi)，普遍使用的是劃一塊宅基地給村民，然后由村民自建安置房，或開發(fā)商代建安置房然后由村民以低于市場價(jià)的價(jià)格購買。這一做法，得到了廣大村民的歡迎，雖然在其他方面存在一些問題，但是村民無不希望有一塊自己的宅基地和一套獨(dú)立的安置房。因此，針對現(xiàn)在慢慢出現(xiàn)的，采取高層安置的方式，遭到了村民的強(qiáng)烈抵抗。

在鴨子鋪社區(qū)的調(diào)查中，幾乎所有的村民都要求必須有宅基地，如果沒有宅基地，其他的一概不談（如表4）。傳統(tǒng)村民本就具有極強(qiáng)烈的土地占有意識，更何況宅基地對于鴨子鋪居民而言意義至關(guān)重要，它既是房屋出租的保障，也是做小生意的大本營，是避免幾世同堂尷尬局面的安全閥，是減免物業(yè)管理費(fèi)的有效途徑。這些涉及居民自身利益的事情上，居民明顯不作任何讓步，這也是以后改造中可能激發(fā)雙方矛盾的一個(gè)導(dǎo)火索。所以，在鴨子鋪社區(qū)居民的反應(yīng)下，我們應(yīng)該更多的思考如何在政策的制定上以及行動方案的實(shí)施中結(jié)合考慮居民能夠接受的條件，雙方才可能實(shí)現(xiàn)共贏。為此，我們將就這些問題的解決對策上結(jié)合國內(nèi)其他地區(qū)以及長沙市本土做的相對比較成功的社區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)中，提出可有效應(yīng)對鴨子鋪社區(qū)改造中可能出現(xiàn)的問題的的對策和建議，以期能緩和各利益相關(guān)方之間的矛盾。

4、就業(yè)問題

就業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的大問題，鴨子鋪社區(qū)居民大都以兩種收入為主要經(jīng)濟(jì)來源（如表

7、表8）。一是出租業(yè)，主要是住房出租和倉庫出租、菜地出租。二是種菜，鴨子鋪社區(qū)以前是國營農(nóng)場，既有優(yōu)越的自然條件，又有純熟的種菜技術(shù)，因此種菜也能帶來比較高的利潤?？傊?，這兩項(xiàng)收入能保障當(dāng)?shù)鼐用癖３州^高的生活水平。

鴨子鋪社區(qū)的改造勢在必行，很多當(dāng)?shù)鼐用窦磳⒊蔀槭У剞r(nóng)民，失去他們賴以生存的房屋和菜地。改造之后，沒有失業(yè)保險(xiǎn)的鴨子鋪居民將如何轉(zhuǎn)變職業(yè)角色，靠什么養(yǎng)家糊口呢？這些問題都是值得深入思考的問題。

（二）改造主體問題。

目前我國各地對城中村的改造主體主要有三種：政府、開發(fā)商、居民（村集體）。改造主體的選擇亦會對城中村改造過程和結(jié)果產(chǎn)生重要影響，因此必須謹(jǐn)慎對待。（見圖2）

圖2 改造主體意見反饋表

可見居民亦沒有明顯的傾向，這說明當(dāng)?shù)鼐用竦目紤]變的更加多樣化。在訪談中，他們亦給我們分析了他們選擇哪個(gè)改造主體的原因。選擇政府為改造主體：政府作為國家行政機(jī)關(guān)，更具有權(quán)威性，改造所需要的過程和時(shí)間更短。

選擇開發(fā)商為改造主體：開發(fā)商資金雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富，可能得到的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)更高，更容易協(xié)商解決。

選擇居民自身為改造主體：居民自己更了解自己所需，改造過程更有針對性，改造阻力小。

對城中村改造主體的選擇各有利弊，雖然在受訪居民中對各個(gè)主體的選擇差別不大，但亦可以看出選擇“政府”相對于其他三項(xiàng)略低。絕大多數(shù)的居民都強(qiáng)調(diào)說：“政府要改造我們是大力支持的，我們雖然沒有讀過什么書，但是我們都還是希望國家不斷發(fā)展，希望我們長沙市不斷發(fā)展。但哪個(gè)級別的地方政府（湖南省政府、長沙市政府、開福區(qū)政府、洪山街道辦事處），這個(gè)必須要搞清楚。如果是區(qū)政府或其以上級別政府來改造，我們的擔(dān)憂就小了很多，可如果就是一個(gè)辦事處甚至是社區(qū)來唱主角，那個(gè)具體的操作就會問題更大，搞不好是要出問題的?！?/p>

（三）政務(wù)公開問題和財(cái)務(wù)公開問題。

政務(wù)公開和財(cái)務(wù)公開在我國是一個(gè)老生常談的問題，鴨子鋪社區(qū)作為長沙市政府規(guī)劃的一個(gè)城中村改造社區(qū)，其政務(wù)和財(cái)務(wù)的公開就顯得尤為重要。

在以往其他城市城中村改造的過程中，政務(wù)、財(cái)務(wù)不公開帶來了嚴(yán)重的后果。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，幾乎每個(gè)村民都提到了村務(wù)、財(cái)務(wù)公開這一問題。

村（政）務(wù)問題：基本上所有被訪者認(rèn)為，鴨子鋪社區(qū)目前的村務(wù)極不公開，大多數(shù)村民對長沙市政府的城中村拆遷安置政策、社會保障政策、計(jì)劃生育政策、新型農(nóng)村合作醫(yī)療政策等不甚了解。如對60號令、以及2008年4月開始實(shí)施的103號令的內(nèi)容不清楚，或僅僅聽說過有這些個(gè)政策而不知其內(nèi)容，只有極少部分村民看過相關(guān)的政策或聽說過其中的一些具體措施。

財(cái)務(wù)問題：鴨子鋪社區(qū)的財(cái)務(wù)問題是村民反映特別強(qiáng)烈的一個(gè)問題，尤其體現(xiàn)在房屋拆遷安置款這一問題上。被訪者幾乎都認(rèn)為，政府制定的政策不論是60號令或是103號令都是從人民利益出發(fā)的，但關(guān)鍵是在下面的實(shí)施過程中存在太多的暗箱操作。致使村民得不到其合理的賠償，甚至有村民反映有有個(gè)別人的房子拆了，既沒有得到補(bǔ)償款，也沒有得到安置房，情況極為可憐。這些亦成為矛盾的焦點(diǎn)所在。

（四）惡劣的環(huán)境問題。

鴨子鋪社區(qū)原屬于長沙市綜合農(nóng)場。長沙市綜合農(nóng)場的建場目的就是為了向長沙市市區(qū)提供瓜果蔬菜，而原來的鴨子鋪社區(qū)則作為蔬菜種植基地，向市區(qū)供應(yīng)蔬菜。由于其三面環(huán)水、周高中低的特殊地形，又沒有專用的排水、灌溉渠道，致使社區(qū)內(nèi)部排水、灌溉極為不便，因而形成了家家有地、家家有池的現(xiàn)象。同時(shí)，村民的環(huán)境保護(hù)意識、科技利用意識較弱，往往把牲畜糞便、生產(chǎn)生活垃圾隨處堆放，而社區(qū)又缺少足夠的環(huán)衛(wèi)人員和設(shè)備，道路狀況亦不佳，從而環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)不來，垃圾運(yùn)不出去，致使社區(qū)“臟、亂、差”的情況普遍。

在調(diào)查訪談中，筆者了解到，社區(qū)7、8隊(duì)有很多的外來人口租房、租地，建房、搭棚養(yǎng)豬，大量的豬糞堆放在一個(gè)或幾個(gè)從不清理的糞池中，臭氣熏天，蚊蠅亂飛，讓人聞之欲嘔，環(huán)境問題極為突出。

五、鴨子鋪社區(qū)城中村改造的措施建議

城中村是我國城鄉(xiāng)二元體制的特殊國情下，由于快速城鎮(zhèn)化而出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象。然而，由于各地的歷史背景、文化底蘊(yùn)、社會經(jīng)濟(jì)條件、農(nóng)民思想觀念等差異很大，改造模式及路徑的選擇很難統(tǒng)一。城中村的改造并非易事，我們將面臨大量問題和矛盾。因此我們結(jié)合鴨子鋪的實(shí)際問題，總結(jié)已有的理論和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)對策和建議。

(一）實(shí)現(xiàn)全“城”統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理

“城中村”改造的目的是為了促進(jìn)城市的和諧發(fā)展，因此，鴨子鋪的改造不應(yīng)該局限于此村此地的改造，而應(yīng)該把鴨子鋪“城中村”改造納入到長沙市發(fā)展的總體規(guī)劃之中，從而促進(jìn)各區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，只有進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，鴨子鋪才能與城市的整體發(fā)展接軌，按照城市發(fā)展要求健康、有序的發(fā)展。

（二）形成改造主體多元的格局

改造城中村需要巨大的資金投入，因而需要積極擴(kuò)充資金來源，采取靈活多樣的融資渠道，多元化融資，形成政府、村集體、開發(fā)商、民間多渠道籌措資金的格局。從目前各地的做法來看，城中村改造資金籌措主要有三種做法：一是政府主導(dǎo)的方式。這種方式以政府出資為主。二是村集體主導(dǎo)的方式。三是市場（開發(fā)商）主導(dǎo)的方式。前面已經(jīng)介紹了三種主體各具備的優(yōu)勢。如果單以政府、村集體或者開發(fā)商中任意一個(gè)做為改造主體，都難以讓居民滿意。而我們考慮到鴨子鋪社區(qū)村集體的自身能力的不足，建議鴨子鋪社區(qū)采取政府與開發(fā)商結(jié)合的模式，利用政府的信度及影響力，引進(jìn)開發(fā)商的資金，對鴨子鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一改造，而村集體則主要做為居間協(xié)調(diào)者存在，這更便于預(yù)防和解決可能出現(xiàn)的問題。

（三）創(chuàng)新居民安置新方法

鴨子鋪居民的安置要分為兩個(gè)部分，一部分是土生土長的本地居民，另一部分則是流動人口?！俺侵写濉备脑?，首當(dāng)其沖的是鴨子鋪本地居民，土地與房屋在他們心中被認(rèn)為是私有財(cái)產(chǎn)，并且相當(dāng)一部分的人靠蔬菜種植、經(jīng)營買賣或者出租房屋為生，因此，改造應(yīng)盡量做到自力更生、就地安置。為了避免由于標(biāo)準(zhǔn)不一而陷入二次改造的困境，原則上不給宅基地。鴨子鋪流動人口占了很大的比重，多是租住在本地居民閑置的房子里，他們的去向具有不確定性的特點(diǎn)，加強(qiáng)對外來人口的疏導(dǎo)安置，是解決違法私房的有效途徑。建設(shè)流動人口安置小區(qū)，營造良好的投資、工作、生活環(huán)境，減少治安刑事案件。以低廉的價(jià)格、高水平的服務(wù)，完善的配套設(shè)施，良好的治安環(huán)境，規(guī)范化的管理，吸引外來流動人口居住。

（四）切實(shí)完善“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民就業(yè)、社會保障機(jī)制

“城中村”農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后的就業(yè)政策，要納入城市就業(yè)管理范圍。第一，社區(qū)勞動就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為城中村居民開設(shè)專門的技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)居民自己只要出一部分，另一部分由社區(qū)專項(xiàng)資金補(bǔ)貼。第二，通過推薦就業(yè)和政策優(yōu)惠來解放剩余勞動力。充分利用市、區(qū)、街道、居委會各級勞動就業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)先為“城中村”居民推薦就業(yè)，并通過減免稅收等手段鼓勵創(chuàng)業(yè)。第三，通過招商引資，就地建廠，解決就業(yè)問題，在調(diào)查中筆者了解到，鴨子鋪大部分居民已經(jīng)具備某種技能，如：駕駛、烹飪、會計(jì)，但是找不到就業(yè)單位。因此，他們希望能政府出面與工廠聯(lián)系，按工廠所需培訓(xùn)，立即培訓(xùn)，合格上崗。

與此同時(shí)，我們在問卷中發(fā)現(xiàn)鴨子鋪居民對社會保障問題也很擔(dān)心（如表9）。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在社會保障方面，村民最關(guān)心的是養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。依據(jù)我國的國情和鴨子鋪的經(jīng)濟(jì)水平，都不可能同時(shí)為所有的村民建立一個(gè)全面的、高水平的保障體系，只能循序漸進(jìn)，逐步擴(kuò)大覆蓋面積，提高保障水平。鴨子鋪處在“城中村”改造的風(fēng)口浪尖上，因此可以考慮“以土地?fù)Q保障”的農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。“以土地?fù)Q保障”就是以土地補(bǔ)償費(fèi)，人頭費(fèi)和部分使用權(quán)出讓金及部分因項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的新增財(cái)力為資金來源，通過設(shè)立專門的資金機(jī)構(gòu)的方式，給達(dá)到一定年齡的農(nóng)民發(fā)放養(yǎng)老保險(xiǎn)金。當(dāng)然，以家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老的非正式制度也應(yīng)給予鼓勵和支持，同時(shí)，也要鼓勵有經(jīng)濟(jì)能力的村民參與商業(yè)保險(xiǎn)，以提高自身的保障水平。另外，政府部分應(yīng)幫助解決貧困戶、特困戶的基本生活問題，如提供城市低保、社會救濟(jì)等。

表9 居民對社會保障滿意度 滿意程度

很滿意

比較滿意

不滿意

很不滿意

百分比 3.54% 23.23% 65.49% 7.74%

（五）培育新型農(nóng)民向城市居民轉(zhuǎn)變

“城中村”村民的之所以不愿意拆遷改造，很大程度上是因?yàn)樗麄冇袘偻燎楣?jié)，對“城中村”改造缺乏理性認(rèn)識，更重要的是懼怕失去土地后，由于文化程度低，就業(yè)機(jī)會小，而沒有生活保障。所以，應(yīng)注意加強(qiáng)對“城中村”改造長遠(yuǎn)利益的宣傳，加強(qiáng)對村民的技能訓(xùn)練，提高村民素質(zhì)和就業(yè)技能只有提升“城中村”村民文化和各方面素質(zhì)，他們才能轉(zhuǎn)變觀念真正融入到城市生活當(dāng)中，為城市發(fā)展注入新鮮活力，從而促進(jìn)城市的又好又快發(fā)展，提高城市的城市化水。

（六）綜合診治環(huán)境問題

鴨子鋪社區(qū)環(huán)境“臟、亂、差”情況普遍，由于建筑密度過高，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏公共綠地和活動場所，很多居民希望能興修公園、廣場等休閑基地和加強(qiáng)綠化建設(shè)。另外，鴨子鋪社區(qū)坐落在瀏陽河畔以北，洪澇災(zāi)害頻繁。筆者對鴨子鋪的環(huán)境的凈化、美化、優(yōu)化改造提出以下發(fā)展策略。一，樹立可持續(xù)發(fā)展的觀念，優(yōu)化居民生活方式，更新居民生活理念。這需要兩方面的努力，一是發(fā)展居民優(yōu)化生活方式所需要的各種服務(wù)業(yè)，二是普及可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)理論知識，讓他們了解到不僅要為自己著想，更要為子孫后代謀福利。二，通過城中村建設(shè)改善鴨子鋪的人居環(huán)境，加強(qiáng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，豐富群眾精神文化生活，加強(qiáng)綠化設(shè)施建設(shè)，提高綠化覆蓋率和質(zhì)量，從而改善鴨子鋪空氣質(zhì)量。三，加強(qiáng)道路綜合整治和環(huán)境綜合整治，改善交通環(huán)境，搞好道路綠化，控制噪聲和粉塵污染等。四，增加污水處理、垃圾集散等環(huán)衛(wèi)設(shè)施和用地，嚴(yán)格禁止工業(yè)、企業(yè)以任何形式向水體或地下水排放未經(jīng)處理的污水、廢水。五，完善防洪措施，建立預(yù)警機(jī)制，盡量做好充足的準(zhǔn)備工作減少洪澇造成的生命財(cái)產(chǎn)損失。

（七）加強(qiáng)黨員、干部作風(fēng)建設(shè)，保持黨的先進(jìn)性

城中村的改造既是思想觀念的轉(zhuǎn)變，又是利益格局的調(diào)整，還是體制機(jī)制的創(chuàng)新，同時(shí)隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，還會有新的城中村的出現(xiàn)。政府做為城市規(guī)劃的主體，其作用就顯得尤為重要，必須要清楚政府職能和職權(quán)所在。一是要科學(xué)制定城市整體規(guī)劃，把城中村改造納入城市整體規(guī)劃中去。二是要對規(guī)劃內(nèi)的城中村項(xiàng)目要進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，但不越權(quán)。三是要加大監(jiān)督力度，杜絕所有可能出現(xiàn)的違規(guī)操作等問題，并要接受群眾的監(jiān)督?？傊?，要把城中村改造作為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、為民辦實(shí)事的具體行動，以高度的政治責(zé)任感和對群眾高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，把這件造福于民的好事辦實(shí)。

六、結(jié)語

城中村改造已經(jīng)是我國城市化進(jìn)程中不能回避的話題，我們必須在充分認(rèn)識該問題產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，以實(shí)地調(diào)查為基礎(chǔ)，全面掌握第一手資料，獲得改造地區(qū)的直接信息，并及時(shí)向改造方反饋居民意見，減少因改造主體之間的矛盾造成的損失和沖突。鴨子鋪社區(qū)的城中村改造是長沙市城中村改造全面執(zhí)行的開始，政府的高度重視和居民的特殊關(guān)注給這個(gè)改造地區(qū)帶來了契機(jī)和挑戰(zhàn)。筆者通過對鴨子鋪社區(qū)改造前的一系列可能產(chǎn)生問題的調(diào)查、訪談，總結(jié)出改造可能帶來的問題，以及居民對這些問題的解決期望，希望為日后改造工作提供可行性參考，同時(shí)借鑒長沙市較為成功的社區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)為這些問題的解決提出了一些建議，以期為居民為社區(qū)為城市建設(shè)貢獻(xiàn)自己的一份力量，同時(shí)也希望長沙市城中村改造在該項(xiàng)目進(jìn)行上能取得好的成就，構(gòu)建美好和諧長沙。

第二篇：城中村改造

附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見

依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關(guān)行政許可內(nèi)容，需市級主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目有4項(xiàng)：

一、（一）行政許可事項(xiàng)名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù): 本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限: 12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級審批時(shí)間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護(hù)管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護(hù)管理?xiàng)l例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

二、（一）行政許可事項(xiàng)名稱: 臨時(shí)占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù): 本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）申請表: 《**市園林局臨時(shí)占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時(shí)限: 12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級審批時(shí)間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

三、（一）行政許可事項(xiàng)名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限：12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級審批時(shí)間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

四、（一）行政許可事項(xiàng)名稱：公共綠地改變使用性質(zhì)批準(zhǔn)(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級審批時(shí)間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：新建項(xiàng)目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。

（八）申請條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書；

2、**市園林局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項(xiàng)：

一、（一）項(xiàng)目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地許可

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時(shí)占用公園土地的。

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地申請書；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項(xiàng)目工程需穿越公園或臨時(shí)占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用公園綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

（七）申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間）；特殊情況下可延長10日

（十）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

二、（一）項(xiàng)目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線行政許可

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、**區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負(fù)責(zé)行政許可。

2、新建或臨時(shí)架設(shè)架空線路必須符合國家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定;搭掛線纜須符合國家或行業(yè)有關(guān)合桿的規(guī)定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設(shè)計(jì)圖紙。

5、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統(tǒng)一格式的《架空線路建設(shè)申請表》：建設(shè)單位的全稱、加蓋建設(shè)單位公章；申報(bào)項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)；建設(shè)目的、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容（起止點(diǎn)位置、路徑長度、線纜長度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設(shè)施名稱及數(shù)量）、計(jì)劃開工時(shí)間、工期；臨時(shí)架空線的使用天數(shù)、拆除時(shí)間。

2、擬建架空線路的設(shè)計(jì)圖紙，須由專業(yè)部門繪制，內(nèi)容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關(guān)系。

3、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

三、（一）項(xiàng)目名稱：臨時(shí)占用城市道路批準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《城市道路管理?xiàng)l例》第三十一條（1996年國務(wù)院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務(wù)院令第198號《城市道路管理?xiàng)l例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時(shí)設(shè)施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時(shí)間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時(shí)，應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（十）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

四、（一）項(xiàng)目名稱：挖掘城市道路批準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條（1996年國務(wù)院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個(gè)人姓名、申請的理由、地點(diǎn)、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設(shè)主管部門施工許可；

3、設(shè)計(jì)完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實(shí)可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時(shí)，應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

（七）申請條件的依據(jù)：

1、《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（十）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（十一）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十二）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

五、（一）項(xiàng)目名稱：建設(shè)工程配套環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施竣工驗(yàn)收許可

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)計(jì)方案；

3、符合**市公共廁所建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套實(shí)行指標(biāo)》；

5、符合《**市無障礙設(shè)施建設(shè)和管理?xiàng)l例》第八條第（五）項(xiàng)；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設(shè)施配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證書（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

2、中標(biāo)文書或建設(shè)合同（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍(lán)圖或復(fù)印件）；

4設(shè)施工程質(zhì)量的合格文件（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的平立剖圖（1：100藍(lán)圖或復(fù)印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

六、（一）項(xiàng)目名稱：新建擴(kuò)建改建城市公園竣工驗(yàn)收

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災(zāi)避險(xiǎn)等功能；

3、有管理機(jī)構(gòu)、管理制度和負(fù)責(zé)人；

4、公園的綠化用地比例應(yīng)當(dāng)不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的設(shè)施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴(kuò)建公園竣工驗(yàn)收申請表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關(guān)綠化、服務(wù)、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)。

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

七、（一）項(xiàng)目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實(shí)施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設(shè)方案行政許可申請表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實(shí)景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件加蓋公章）；

10、設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)（復(fù)印件加蓋公章）；

11、施工安全認(rèn)證（復(fù)印件加蓋公章）；

12、夜景照明構(gòu)思；

13、照明方案、設(shè)計(jì)說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計(jì)算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細(xì)和技術(shù)資料；

19、重點(diǎn)部位燈具安裝方法、結(jié)構(gòu)示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達(dá)和備案

（七）辦理時(shí)限：25個(gè)工作日

（八）費(fèi)用情況：不收費(fèi)

（九）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié) 附件11：用地批準(zhǔn)

一、用地單位持市（區(qū)）國土局預(yù)審批復(fù)向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請辦理立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預(yù)審批復(fù)、立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見材料到區(qū)國土分局辦理用地申報(bào)審批手續(xù)。

三、區(qū)國土分局按國家及市有關(guān)規(guī)定和要求組織編制用地報(bào)批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國土分局的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見

（二）用地單位填寫的建設(shè)用地申請表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項(xiàng)目計(jì)劃部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)和可行性報(bào)告批準(zhǔn)文件

（四）區(qū)國土分局的地質(zhì)災(zāi)害認(rèn)定表

（五）區(qū)國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術(shù)報(bào)告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補(bǔ)償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區(qū)國土分局的土地情況調(diào)查表

（十二）區(qū)國土分局代區(qū)政府撰寫的建設(shè)用地申請文件

（十三）區(qū)國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區(qū)國土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案，不需要調(diào)整的免。

（十六）區(qū)國土分局的土地權(quán)屬情況匯總表（十七）區(qū)國土分局的公示、聽證情況說明

四、區(qū)國土分局將建設(shè)項(xiàng)目用地申報(bào)審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報(bào)市國土局審核后，報(bào)市政府審批。

五、繳納有關(guān)稅費(fèi)并落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。市國土局在用地單位繳齊各種稅費(fèi)和征地補(bǔ)償費(fèi)后將市政府用地批復(fù)下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復(fù)后，在10日內(nèi)將批復(fù)內(nèi)容在被征地的村委會所在地進(jìn)行公告。

八、用地單位持用地批復(fù)和相關(guān)材料在全部支付征地補(bǔ)償費(fèi)后向市國土局領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書。注：辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征用土地的審批權(quán)限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項(xiàng)目名稱：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項(xiàng)目類別：許可

三、項(xiàng)目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費(fèi)依據(jù)：不收費(fèi)

五、辦理時(shí)限：30個(gè)工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理?xiàng)l件：列入本拆遷計(jì)劃的拆遷項(xiàng)目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號，建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號后登陸填報(bào)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào)，兩級拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進(jìn)行網(wǎng)上審批，同時(shí)提交以下材料：

（一）用地批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃批準(zhǔn)文件；

（三）拆遷實(shí)施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

八、辦理程序：網(wǎng)絡(luò)受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項(xiàng)目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項(xiàng)目類別：許可

三、項(xiàng)目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費(fèi)依據(jù)：不收費(fèi)

五、辦理時(shí)限：30個(gè)工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理?xiàng)l件：列入本拆遷計(jì)劃的拆遷項(xiàng)目

按網(wǎng)上審批的要求進(jìn)行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號，建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號后登陸填報(bào)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào)，兩級拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。同時(shí)提交以下材料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準(zhǔn)文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明文件。

（六）拆遷計(jì)劃，包括項(xiàng)目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時(shí)間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚(yáng)塵污染責(zé)任書和房屋拆除施工單位的資質(zhì)證書。

（十）委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（同附件10）附件15：辦理征地結(jié)案表

一、辦理國家建設(shè)用地征地結(jié)案申請報(bào)告；

二、市政府用地批準(zhǔn)文件；

三、征地補(bǔ)償協(xié)議書；

四、國家建設(shè)征用土地結(jié)案證明；

五、征地補(bǔ)償款憑證。

第三篇：城中村改造

6月13日,縣長牛春堡，縣委常委、副縣長方業(yè)生在縣政府辦、財(cái)政、發(fā)改、國土、住建、公安等部門和孫口鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)同志陪同下，先后到孫口鄉(xiāng)高莊村、曹嶺村，城關(guān)鎮(zhèn)臺前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現(xiàn)場調(diào)研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細(xì)查看工程建設(shè)進(jìn)展情況，詳細(xì)了解目前工程開發(fā)建設(shè)存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導(dǎo)性意見。

牛春堡指出，城中村改造是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要環(huán)節(jié)，是提高縣城整體對外形象、改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件的有力抓手，各級各有關(guān)部門一定要站在關(guān)注民生、改善民生的高度，切實(shí)把這項(xiàng)惠及群眾的好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。牛春堡要求：一要科學(xué)調(diào)度，加快項(xiàng)目建設(shè)。要結(jié)合城中村改造村的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的工作方案，按照既定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造工作，力爭項(xiàng)目工程早開工、早建成、早見效。二要科學(xué)規(guī)劃，搞好配套建設(shè)。要充分利用和挖掘現(xiàn)有資源，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃，強(qiáng)化精品意識，確保工程質(zhì)量，打造改造開發(fā)亮點(diǎn)。同時(shí)，要統(tǒng)籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設(shè)施建設(shè)，做到城中村改造與配套設(shè)施同步建設(shè)。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實(shí)維護(hù)好群眾利益，堅(jiān)決杜絕和避免與民爭利的現(xiàn)象發(fā)生。四要強(qiáng)化宣傳，營造良好氛圍。要深入細(xì)致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實(shí)做細(xì)、做透、做實(shí)群眾思想工作，爭得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺行動。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設(shè)環(huán)境。孫口鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)和縣發(fā)改、住建、國土、財(cái)政、公安等部門要各司其職，各負(fù)其責(zé)，加快辦理項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)手續(xù)，全力為城中村改造工作搞好服務(wù)，積極為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽市人民政府關(guān)于印發(fā)《濮陽市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則》的通知

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市人民政府有關(guān)部門：

《濮陽市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○八年八月二十一日 濮陽市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)濮陽市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，合理利用城市用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)，制定本細(xì)則。

第二條 城中村改造建設(shè)范圍濮陽市城中村改造建設(shè)的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村改造建設(shè)的重點(diǎn)是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。范圍確定在盤錦路以西、湯臺鐵路以北、濮上路兩側(cè)、綠城路兩側(cè)的城中村。該范圍以外的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村，條件成熟一個(gè)改造一個(gè)。

第三條 堅(jiān)持政府引導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運(yùn)作的原則，積極吸引社會資金參與城中村改造建設(shè)。

第四條 通過改造建設(shè)，逐步完成村民變?yōu)槭忻?，集體土地變?yōu)閲型恋?，行政村變?yōu)樯鐓^(qū)，村民待遇變?yōu)槭忻翊龅乃膫€(gè)轉(zhuǎn)變。

第二章 規(guī)劃建設(shè)管理

第五條 城中村改造的各項(xiàng)建設(shè)活動，實(shí)行統(tǒng)一的監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照法定的建設(shè)審批程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。

第六條 城中村的改造建設(shè)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，因地制宜、節(jié)約用地，合理進(jìn)行建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

第七條 城中村改造建設(shè)確定的建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他需要依法保護(hù)的用地，禁止擅自改變用途。

第八條 城中村改造建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)。城中村改造建設(shè)總體規(guī)劃批復(fù)后，建設(shè)單位應(yīng)編制項(xiàng)目申請報(bào)告報(bào)市發(fā)改部門核準(zhǔn)，同時(shí)附用地預(yù)審意見。

第九條 以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送市發(fā)改部門核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請選址意見書。

第十條 以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市發(fā)改部門核準(zhǔn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由市規(guī)劃主管部門依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條 以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向市規(guī)劃主管部門申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

第十二條 進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條

件的，由市規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。

第十三條 涉及修改控制性詳細(xì)規(guī)劃和經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 土地管理

第十四條 城中村改造必須使用國有土地。城中村土地未轉(zhuǎn)為國有土地的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；未經(jīng)批準(zhǔn)私自進(jìn)行開發(fā)改造的，按違法用地查處。

第十五條 在城市建成區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉(zhuǎn)為國有。村(組)使用的土地，經(jīng)村民(股東)大會或代表大會同意，按土地利用現(xiàn)狀依照法定程序轉(zhuǎn)為國有后，依法確認(rèn)國有土地劃撥使用權(quán)，辦理國有土地使用證。

第十六條 在城市建成區(qū)外，城中村改造項(xiàng)目按照土地利用總體規(guī)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批手續(xù)后，將集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國有。

第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施房、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條 用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補(bǔ)償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地一起按招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第十九條 用于補(bǔ)償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第二十條 規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。

濮陽市人民政府關(guān)于印發(fā)濮陽市城中村建設(shè)改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號）

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市人民政府各部門：

《濮陽市城中村建設(shè)改造管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○七年九月十一日

濮陽市城中村建設(shè)改造管理辦法

第一條 為加強(qiáng)濮陽市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，把我市城中村改造建設(shè)成為城市新型社區(qū)，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等國家、省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 城中村建設(shè)改造的范圍和重點(diǎn)濮陽市城中村建設(shè)改造的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村建設(shè)改造的重點(diǎn)是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。

第三條 建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)：通過城中村的建設(shè)改造，使其各項(xiàng)建設(shè)有利于保障城市總體規(guī)劃的順利實(shí)施，將這些村莊改建成為基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理匹配的城市新型社區(qū)。工副業(yè)用地的安排應(yīng)符合城市總體規(guī)劃用地布局，住宅應(yīng)建設(shè)為多層和高層住宅，各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)滿足城市景觀規(guī)劃要求，成為城市建設(shè)新的亮點(diǎn)。建設(shè)改造的目標(biāo)：通過城中村的建設(shè)改造，改善城中村居民的生產(chǎn)生活條件，使集體經(jīng)濟(jì)組織和村民從形式到內(nèi)容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經(jīng)營性不動產(chǎn)為主要載體轉(zhuǎn)制成立股份制公司，村民成為股民，取得長期生產(chǎn)生活與經(jīng)營發(fā)展條件。逐步完成村民變?yōu)槭忻?、集體土地變?yōu)閲型恋?、行政村變?yōu)樯鐓^(qū)的三個(gè)轉(zhuǎn)變。通過城中村的建設(shè)改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會資金完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，促進(jìn)社會治安的好轉(zhuǎn)，減輕勞動就業(yè)壓力，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第四條 城中村建設(shè)改造的基本方針堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作，群眾自愿，區(qū)級負(fù)責(zé)，統(tǒng)一規(guī)劃，因地制宜，一村一案，有序?qū)嵤?/p>

第五條 城中村建設(shè)改造的基本原則

（一）城中村的建設(shè)改造，應(yīng)充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環(huán)境，保障其經(jīng)濟(jì)來源，充分關(guān)注中低收入人群，維護(hù)社會穩(wěn)定和公共安全。

（二）城中村規(guī)劃編制應(yīng)遵循節(jié)約用地的原則。城中村居民住宅區(qū)一律按城市居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不得采用單門獨(dú)戶的住宅建設(shè)模式；其它各項(xiàng)建設(shè)用地也必須按城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。

（三）城中村建設(shè)改造規(guī)劃編制應(yīng)服從城市總體規(guī)劃用地布局，其居住、商服、工副業(yè)用地的安排應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和地段控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，避免各項(xiàng)用地混雜現(xiàn)象。工業(yè)項(xiàng)目必須安排在工業(yè)區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)的城中村村辦企業(yè)用地可由政府出面協(xié)調(diào)進(jìn)行土地置換。

（四）城中村建設(shè)改造要貫徹高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的原則，在保障土地合理利用的同時(shí)，注重城市景觀環(huán)境的創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

（五）城中村建設(shè)改造要堅(jiān)持陽光作業(yè)，提高拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，?shí)行政務(wù)公開，接受城中村居民和社會各界的監(jiān)督。

第六條 城中村建設(shè)改造工作的組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)對城中村建設(shè)改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)城中村建設(shè)改造工作。華龍區(qū)、高新區(qū)在市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村建設(shè)改造的組織實(shí)施工作。市建設(shè)、國土資源、財(cái)政、發(fā)改、監(jiān)察、審計(jì)、人防、公安、消防、電力、通訊等有關(guān)部門應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好城中村建設(shè)改造的管理和服務(wù)工作，按法定程序辦理城中村建設(shè)改造的各種手續(xù)。

第七條 城中村建設(shè)改造工作實(shí)行市、區(qū)兩級管理，各自的主要職責(zé)是：市政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡稱“市改造辦”）的主要職責(zé)：①出臺政策。負(fù)責(zé)擬定和出臺我市城中村改造的有關(guān)政策。②規(guī)劃控制。負(fù)責(zé)審定各城中村建設(shè)改造的具體方案、提出規(guī)劃條件和技術(shù)要求。③組織審批。審批各區(qū)上報(bào)的城中村建設(shè)改造方案。④監(jiān)督管理。監(jiān)督管理城中村改造建設(shè)資金征收與使用，監(jiān)督管理各區(qū)及改造村的安置住宅與公共用房、集體經(jīng)濟(jì)用房和開發(fā)房的建設(shè)實(shí)施。⑤協(xié)調(diào)調(diào)控。協(xié)調(diào)城中村改造過程中與相關(guān)部門的關(guān)系，調(diào)控城中村改造中跨村、跨區(qū)規(guī)劃用地調(diào)整及資金調(diào)控等問題。區(qū)級政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡稱“區(qū)改造辦”）的主要職責(zé)：①篩選改造村。負(fù)責(zé)對本區(qū)城中村進(jìn)行調(diào)查摸底，篩選改造試點(diǎn)村和實(shí)施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規(guī)劃擬定改造試點(diǎn)村、實(shí)施改造村的改造方案。③組織申報(bào)。將城中村建設(shè)改造方案上報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室審批。④組織實(shí)施。按照批準(zhǔn)的建設(shè)改造實(shí)施方案，組織拆遷、安置、建設(shè)等實(shí)施過程中的具體工作。⑤群眾工作。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)村委會、居委會、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監(jiān)管。監(jiān)督管理本區(qū)城中村的建設(shè)改造資金，負(fù)責(zé)各方資金分配與平衡。

第八條 城中村建設(shè)改造規(guī)劃編制及審批程序

（一）區(qū)改造辦按照村莊現(xiàn)狀情況提出建設(shè)改造申請報(bào)市改造辦審批，申請書應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1．村莊建成區(qū)1/1000 現(xiàn)狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現(xiàn)狀圖；

3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總?cè)丝?、分年齡段（5 年）人口數(shù)、男女比例；

4．村集體現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)體基本情況說明；

5．村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)想，包括村集體經(jīng)濟(jì)管理模式，股份制企業(yè)成立方案；

6．村莊總體規(guī)劃設(shè)想，包括各類建設(shè)用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。

（二）市改造辦根據(jù)城-市總體規(guī)劃和區(qū)改造辦的申請核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，其內(nèi)容包括：

1．城中村規(guī)劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業(yè)、商業(yè)市場等）、補(bǔ)償建設(shè)投入的開發(fā)用地范圍；

2．各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；

3．對村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方案的審定。

（三）區(qū)改造辦根據(jù)市改造辦的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門編制村莊總體規(guī)劃。

（四）區(qū)改造辦將編制的規(guī)劃方案成果報(bào)市改造辦審批。由市改造辦組織有關(guān)部門和專家進(jìn)行評審，并將評審結(jié)果上報(bào)濮陽市規(guī)劃建設(shè)聯(lián)席會議研究，經(jīng)批準(zhǔn)后方可組織實(shí)施。

第九條 城中村規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線。

（二）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖（工副業(yè)用地部分可從略）。

（五）對住宅、學(xué)校、敬托院和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。

（六）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。并應(yīng)規(guī)定城中村內(nèi)部道路的紅線、斷面、控制點(diǎn)座標(biāo)及標(biāo)高。

（七）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線綜合。

（八）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（九）估算工程、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。

第十條 城中村規(guī)劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說明書、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告、圖紙及電子文件。

第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用

為了促進(jìn)我市城中村建設(shè)改造工作，凡按照本辦法進(jìn)行規(guī)劃編制和建設(shè)改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進(jìn)行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。

（二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場的生活保障用地，具體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進(jìn)行控制，該類用地按留地安置方式供地。

（三）用于補(bǔ)償城中村建設(shè)改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，具體比例根據(jù)實(shí)際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實(shí)的本條一、二項(xiàng)建設(shè)改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項(xiàng)類型用地的前提下，規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政

府統(tǒng)一收購儲備。市國土部門應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定辦理各類相關(guān)手續(xù)，村集體及個(gè)人除應(yīng)得的補(bǔ)償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應(yīng)計(jì)劃。以出讓方式供應(yīng)的土地出讓金，應(yīng)全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。

第十二條 優(yōu)惠政策

城中村的建設(shè)改造及相關(guān)開發(fā)建設(shè)同時(shí)享受下列優(yōu)惠政策：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項(xiàng)目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設(shè)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)，由財(cái)政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行“收支兩條線”管理，先征后返，專項(xiàng)使用；共享收費(fèi)項(xiàng)目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費(fèi)及各類經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半收取。

第十三條 城中村規(guī)劃的實(shí)施

城中村規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，其建設(shè)除享受本辦法第十二條規(guī)定的優(yōu)惠政策外，所有建設(shè)項(xiàng)目必須按正常程序進(jìn)行報(bào)建，并按規(guī)定接受有關(guān)部門的監(jiān)督檢查，竣工驗(yàn)收合格后方可辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。各相關(guān)部門對涉及城中村建設(shè)改造的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先辦理，減少中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

第十四條 市政府鼓勵并支持已按原批準(zhǔn)的村莊規(guī)劃實(shí)施建設(shè)的村莊（以單門獨(dú)戶住宅為主）進(jìn)行以多層和高層住宅為主的建設(shè)改造，進(jìn)行建設(shè)改造的村莊享受本辦法規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十五條 市、區(qū)兩級有關(guān)行政主管部門要對經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)給予支持，涉及社會保障、計(jì)劃生育政策等問題，按照國家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，依法進(jìn)行監(jiān)管。

第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。以前本市有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村莊規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行。

發(fā)布部門： 發(fā)布日期：2007年09月11日 實(shí)施日期：2007年09月11日(地方法規(guī))

第四篇：城中村改造

以人為本改造舊城區(qū)

本報(bào)?？?月22日訊（記者范南虹）廣西北海珠海路，道路兩邊的南洋騎樓內(nèi)，是酒吧、咖啡廳、餐廳，倘佯其中，有一種時(shí)空錯(cuò)換的迷離與驚喜；海口也有一條這樣的老街，騎樓里卻少了珠海路騎樓閑適的風(fēng)韻雅致。

“這是因?yàn)楹？谂f城區(qū)改造不到位”，省人大代表邢詒川告訴記者，今天下午，他為此向大會遞交了《以人為本，有效推進(jìn)舊城改造工作的建議》。

舊城改造迫在眉睫

邢詒川說，海南自然風(fēng)光優(yōu)美自不待言，但海南的城市面貌卻跟不上旅游的發(fā)展。在海口還有不少臟亂差的城中村。

邢詒川對此進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查。據(jù)他介紹，?？谑械某侵写寮碍h(huán)境較差的街區(qū)近80個(gè)片區(qū)，占地面積10余平方公里，涉及居民約22.4萬人，占城市人口的20%。這些城區(qū)和城中村多在市中心，如道客村、博愛路一帶等，這些舊城區(qū)違規(guī)用地和違章建筑比比皆是，人居環(huán)境惡劣，臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發(fā)生較大的災(zāi)害，后果不堪設(shè)想。據(jù)統(tǒng)計(jì)，?？谑薪衲暌患径劝l(fā)生的火災(zāi)主要集中在老城區(qū)。

“不獨(dú)?？谟泻芏嗯f城區(qū)，三亞以及一些市縣都存在這樣的問題，與國際旅游島建設(shè)發(fā)展嚴(yán)重不符，舊城改造刻不容緩?！毙显r川說。

改造不必都大拆大建

“舊城改造不應(yīng)只是把街面和外墻粉刷一下、裝飾一下就大功告成?！痹谛显r川眼里，舊城改造是提升舊城區(qū)居民的生活品質(zhì)，是推動城市發(fā)展，是國際旅游島旅游夢想的訴求表達(dá)，“所以，要有長遠(yuǎn)的眼光，要有科學(xué)合理的規(guī)劃，要從內(nèi)至外地進(jìn)行改造?！彼J(rèn)為，舊城區(qū)的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根據(jù)舊城區(qū)原有的建筑、區(qū)位、居民習(xí)俗等，進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。他希望海南能通過舊城改造，沉淀出海南獨(dú)特的民俗文化，提升城市品位，讓游客在欣賞海南自然之美的同時(shí)，也能感受海南獨(dú)特的城市之美。

應(yīng)鼓勵企業(yè)參與改造

“改造舊城區(qū)，只要政策到位，政府不用花錢也能成功完成舊城改造。”邢詒川在《建議》中提出，舊城改造可以采用市場運(yùn)作的方式，讓企業(yè)和舊城區(qū)居民共同來推進(jìn)、完成舊城區(qū)的改造。

“政府獨(dú)家運(yùn)作舊城改造，弊端很多?！毙显r川說，工作方法單一，資金滯后，人力不足，政府既當(dāng)舊城改造的“裁判員”，又當(dāng)舊城改造的運(yùn)動員，不是很妥當(dāng)。

作為海南現(xiàn)代科技集團(tuán)董事長，邢詒川正在努力嘗試改造海口市龍華區(qū)丁村，希望將這一片區(qū)打造成社會主義新農(nóng)村。

邢詒川建議要以完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展為目的，對全省舊城改造進(jìn)行整體規(guī)劃，科學(xué)制定改造方案；采取“政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場運(yùn)作”的模式，大膽引進(jìn)社會資金，鼓勵企業(yè)參與舊城改造；出臺優(yōu)惠政策，制定合理的供地方式，維護(hù)投資人合法利益；改造舊城，不忘民生，要以人為本，在制定拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)配套政策時(shí)，向舊城區(qū)居民傾斜。

“舊城改造是一項(xiàng)重要的民生工程，我希望看到海南的城市越來越美，越來越有自己的味道?！辈稍L結(jié)束時(shí)，邢詒川表達(dá)了一個(gè)城市建設(shè)者的期望。

第五篇：城中村改造

從行政法角度分析昆明城中村拆遷改造

楊永梅段紅平

摘要:城中村改造是21 世紀(jì)中國市長們經(jīng)營城市的最重要的工作。但城中村改造涉及到地方財(cái)政、開發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門的經(jīng)驗(yàn)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異也相當(dāng)懸殊。盡管村民對待城中村改造態(tài)度不一，但政府強(qiáng)勢推進(jìn)的態(tài)勢十分明顯。

關(guān)鍵詞城中村補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征地

作者簡介：楊永梅，云南師范大學(xué)歷史與行政學(xué)院；段紅平，云南大學(xué)公共管理學(xué)院。中圖分類號：D67 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-0592(2011)02-188-02 從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全

部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變

成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指

在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城

市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

城中村改造實(shí)質(zhì)是調(diào)節(jié)政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表公共利益，處于主導(dǎo)地位。但政府主導(dǎo)并不在于大

包大攬，而在于遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過市場化運(yùn)作，培育市場和 發(fā)現(xiàn)微觀利益主體，促使市場主體自行組織資金力量來推動城中

村土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而法院主要是依法公正審理相關(guān)案

件，明晰產(chǎn)權(quán)，理順關(guān)系，化解各方矛盾，為城中村改造掃清障礙。昆明市委市政府在《關(guān)于加快推進(jìn)“城中村”重建改造工作的指導(dǎo)意見》中指出，在快速城市化的過程中，“城中村”普遍存在建 筑抗震安全未設(shè)防和火險(xiǎn)隱患突出、環(huán)境臟亂差、市政設(shè)施不配

套、治安混亂等問題，造成了諸多的社會隱患和城市問題，已成為 城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴(yán)重障礙。從法律角度講，“城中村”的改造也

是十分必要的。

一、昆明城中村拆遷改造的法律依據(jù)

昆明城中村改造的法律依據(jù):（1）《土地管理法》——集體土

地上附著物的拆遷；（2）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》——國有土地

上房屋拆遷；（3）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》——違章、違法建筑的拆除；（4）《物權(quán)法》——對于私有房產(chǎn)的保護(hù)。

城中村房屋拆遷中強(qiáng)制措施的法律依據(jù):《土地管理法》：國

家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府

予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴?/p>

部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洠弧秾?shí)施條例》：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī) 定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主

管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。實(shí)踐中很少采用司法強(qiáng)遷，而農(nóng)民沒有救濟(jì)手段，上訪現(xiàn)象突出。昆明市城中村改造的法律依據(jù)除了上述內(nèi)容,還包括昆明市

已出臺的相關(guān)政策: 一是市政府《關(guān)于加快推進(jìn)城中村重建改造

工作的指導(dǎo)意見》；二是昆明市城中村征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意

見；三是關(guān)于昆明市城中村村改居人員勞動就業(yè)和社會保障工作的意見；四是昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法；五是昆明市城中 村改造土地出讓收支管理使用暫行辦法；六是昆明市城中村改造 土地公開交易辦法；七是五華區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)重建改造實(shí)施辦 法；八是具體村社拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則。

二、昆明城中村拆遷改造的流程

昆明市城中村改造項(xiàng)目運(yùn)作的基本流程如下：（1）國土部門、規(guī)劃部門提前介入，基層組織、企業(yè)共同參與，區(qū)（縣）政府編制擬 改造片區(qū)《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》；（2）在取得國土部門、規(guī)劃部門 審核意見的前提下，將《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》提交基層組織依法 表決并出具承諾文件；（3）區(qū)（縣）政府將《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》 上報(bào)市規(guī)委審批；（4）區(qū)（縣）政府將經(jīng)審批的《城中村改造專項(xiàng)規(guī) 劃》上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組備案；（5）區(qū)（縣）政府將擬改造片區(qū)用地報(bào)征收 回后報(bào)入市土地儲備中心；（6）以《城中村專項(xiàng)規(guī)劃》為條件進(jìn)行 土地處置和公開交易；（7）中標(biāo)企業(yè)按《城中村專項(xiàng)規(guī)劃》完善項(xiàng) 目立項(xiàng)及相關(guān)行政許可；（8）進(jìn)入正常項(xiàng)目運(yùn)作程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。

三、昆明城中村拆遷改造中存在的問題

拆遷不屬于交易，拆與不拆沒有商量。拆遷的目的不是獲得 房屋，而是獲得土地。拆遷的實(shí)質(zhì)是土地征用, 是另一個(gè)主體利 用政府權(quán)力征用,而不是政府征用。拆遷的結(jié)果是土地由一個(gè)民 事主體變更為另一個(gè)主體，這個(gè)主體可能是政府，也可能是另一 個(gè)民事主體。拆遷屬于產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的剝奪，法律上叫作征 收、征用。

昆明市城中村拆遷改造中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè) 方面:

(一)拆遷人的法律地位

拆遷人的法律地位有問題，賦予一個(gè)民事主體拆遷另一個(gè)民 事主體的房屋，民事主體法律地位是平等的，雙方之間的法律行 為就應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則，但是拆遷民事主體卻能夠借助行政 強(qiáng)制力完成拆遷。

(二)拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤

承擔(dān)拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤，根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順

序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國家 土地管理部門出讓獲得，則國家土地管理部門應(yīng)當(dāng)先行收回已經(jīng) 出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補(bǔ)償及退還出讓金，因 此，補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)為國家而不是開發(fā)商或者領(lǐng)取拆遷許可證的其他 人。

(三)拆遷補(bǔ)償問題

政府為了獲得更多的土地出讓金，在開發(fā)商與被拆遷者利益 ◆社會觀察

2011 · 02（中）

之間，會首選開發(fā)商，考慮和保護(hù)被拆遷者利益自然就少。昆明 市根據(jù)《昆明市主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋改造拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》規(guī) 定，拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被拆遷房屋評估價(jià)格，參照同時(shí)期、同結(jié)構(gòu)、同用途、同類區(qū)域二手房的市場交易價(jià)格確定。主城區(qū)

城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償參考指導(dǎo)價(jià)為：市中心一環(huán)以內(nèi)6500 元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間5500 元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間4500 元/平方米；北邊片區(qū)4500 元/平方米；東邊片區(qū)3500 元/平方米； 南邊片區(qū)4500 元/平方米；西邊片區(qū)4000 元/平方米。按這個(gè)補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)，老百姓拿著這點(diǎn)錢在原來居住的房子周邊再去買房子，根本就買不起。

作為拆遷房屋的所有人和使用人，其合法權(quán)益都應(yīng)受到保

護(hù)。《民法通則》第71 條也可理解為：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。可見，對非住宅使用人拆遷補(bǔ)償問題 解決得好壞，直接影響房屋拆遷的進(jìn)程。而且，非住宅使用人一 般為法人單位，拆遷對他們造成的損失肯定大于住宅拆遷的損 失。而目前我國的立法又滯后于實(shí)踐，所以，《拆遷條例》要求兼 顧拆遷房屋使用人的補(bǔ)償，做到有法可依，維護(hù)他們的合法權(quán)益。

(四)政府角色錯(cuò)位

城市拆遷中提出的‘政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場化運(yùn)作’的口 號，本身就有問題。政府的職能或者角色應(yīng)該是服務(wù)和指導(dǎo)，而 不應(yīng)該是主導(dǎo)，城中村改造涉及已經(jīng)取得的土地使用權(quán)和房屋所 有權(quán)，村民才應(yīng)該是主體，應(yīng)該由他們來主導(dǎo)才對。

政府既是強(qiáng)制拆遷的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)，又是拆遷糾紛的仲裁機(jī)關(guān)，既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員，這與基本的法制理念是有沖突的。老百 姓習(xí)慣聽政府的話，相信政府。但在自己的利益受損時(shí)，政府支 持的卻是開發(fā)商，加上被拆遷人的利益訴求渠道不暢通，法律的 救濟(jì)途徑不完善。面對法律的不公、開發(fā)商的強(qiáng)勢，又沒有政府 撐腰，被拆遷戶感到十分無助。有些地方政府、拆遷公司和開發(fā) 商還合署辦公，老百姓進(jìn)拆遷指揮部根本分不清哪些是政府的 人，哪些是開發(fā)商的人，哪些是拆遷公司的人。

政府的角色定位錯(cuò)位，凸顯了開發(fā)商的強(qiáng)勢和被拆遷人與開 發(fā)商之間利益的不平等，導(dǎo)致了城中村改造項(xiàng)目利益沖突事件屢 屢發(fā)生。

拆遷問題表面上看是一個(gè)城建糾紛問題，實(shí)際上它已牽涉法

律、政府職能、公眾利益等多個(gè)方面。在城中村房屋拆遷中，由于 拆遷管理工作不到位、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定機(jī)制不完善等多方面的 原因，致使拆遷過程中的侵權(quán)、違約現(xiàn)象屢禁不止，使相關(guān)當(dāng)事人 的權(quán)益得不到相應(yīng)的保護(hù)。

城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜而艱難的城市經(jīng)濟(jì)活動，政府直接參 與拆遷補(bǔ)償談判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政 策優(yōu)勢的政府應(yīng)作為操作主體，以系統(tǒng)、完整的城中村改造規(guī)劃 為對話平臺和判斷標(biāo)準(zhǔn)，將城市的公共利益放在首位，在前期直 接介入與村民的談判，對推動和促進(jìn)城中村改造的進(jìn)展是十分重 要的。

行政法是指調(diào)整行政法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。行政法的基本原則包括:行政合法性原則和行政合理性原則。行政合法 性原則的基本內(nèi)容包括三項(xiàng):（1）主體合法原則,即一切國家行政 主體必須嚴(yán)格執(zhí)行行政法律規(guī)范,一切行政相對人應(yīng)嚴(yán)格遵守并

執(zhí)行行政法律規(guī)范；（2）職權(quán)合法原則,即任何行政職權(quán)的行使都 必須依據(jù)法律、遵守法律；（3）程序法定原則。行政合理性原則又 稱為行政適當(dāng)性原則,它要求行政主體的行政行為不僅要合法,而 且同時(shí)要合理、適當(dāng)。

昆明城中村拆遷改造過程中有相關(guān)法律為依據(jù),昆明市城中

村改造項(xiàng)目有其運(yùn)作的基本流程,雖然滿足了程序合法原則,但在 昆明城中村拆遷改造中也存在問題: 比如拆遷人的法律地位；拆 遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤；拆遷補(bǔ)償問題；政府角色錯(cuò)位不滿足行政行 為必須符合法律的原則,因此昆明城中村拆遷改造中不符合行政 法中的合法性原則,行政合理性原則它要求行政主體的行政行為 不僅要合法, 而且同時(shí)要合理、適當(dāng)。因昆明市城中村拆遷改造 中行政主體的行政行為有些不符合法律,比如說拆遷人的法律地 位有問題；拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤；拆遷補(bǔ)償問題；政府角色錯(cuò)位, 同時(shí)在拆遷賠償中賠償標(biāo)準(zhǔn)也不合理。因此昆明城中村拆遷改 造也不符合行政法中的合理性原則。

城中村改造過程中涉及的具體法律問題包括:（1）城中村改

造過程中土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬確認(rèn)問題；（2）政府與城 中村集體經(jīng)濟(jì)組織或開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議的性質(zhì)與地 位；（3）拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理的程序及實(shí) 體問題；（4）村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機(jī)構(gòu)合 作中的法律問題；（5）村外其他機(jī)構(gòu)參加城中村改造競拍過程中 的法律問題；（6）對違章建筑特殊處理的法律問題；（7）簽訂拆遷 補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意的法律問題；（8）拆遷補(bǔ)償協(xié)議履行糾紛的處理；

（9）對產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進(jìn)行拆遷的法律問題；（10）拆遷過程 中的證據(jù)保全問題；（11）對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的爭議處理程序和 法律依據(jù)；（12）對拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題。城中村拆遷改造是一個(gè)利國利民的好事。通過改造，改變了

城市的面貌，提高了城市品位；能拉動地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會；開發(fā)企業(yè)和施工單位通過上繳稅金，增 加了政府的財(cái)政收益。同時(shí)，城中村拆遷改造是一項(xiàng)政策性很強(qiáng) 的工作，而且也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具體的開發(fā)改造模式還 需要實(shí)事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實(shí)踐?？傊?，“城中村”的改造，將是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)和工作，國家尚 沒有對城中村的改造進(jìn)行立法，也暫時(shí)沒有立法的計(jì)劃。正在制 定的《征收征用法》在一定程度上會涉及對農(nóng)村集體所有資產(chǎn)的 征用問題，但是城中村的改造，在目前法律框架下，實(shí)際上是尋找 城鄉(xiāng)二元管理體制的接口的過程。隨著改造的實(shí)施和完成，村變 為社區(qū)，農(nóng)民變?yōu)榫用袷忻瘢至训墓芾眢w系、保障體系合而為 一，不僅將為城市的發(fā)展創(chuàng)造新空間，也將使曾經(jīng)的農(nóng)村居民享 受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，為和諧社會的構(gòu)建發(fā)揮積極 作用。__