第一篇：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明

社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明

一、社區(qū)劃分說(shuō)明

（一）按規(guī)模劃分

1、大型社區(qū)—居住區(qū)，是指大規(guī)模、公建設(shè)施配套完整的聚居地，人口規(guī)模3萬(wàn)人以上或用地規(guī)模60公頃以上。

2、中型社區(qū)—小區(qū)，人口規(guī)模10000-30000人或用地規(guī)模15-60公頃。

3、小型社區(qū)—組團(tuán)，規(guī)模一般較小，人口10000人以下或用地規(guī)模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區(qū)建設(shè)時(shí)間劃分

1、老社區(qū)

是指2000年以前建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)尚無(wú)充分規(guī)劃的社區(qū)。

2、新建社區(qū)

是指2000年（含）以后建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)有比較完善規(guī)劃的社區(qū)。

3、在建社區(qū)

是指已完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)劃，且正在建設(shè)當(dāng)中的社區(qū)。

二、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明

（一）社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬(wàn)平方米以內(nèi)，集購(gòu)物、餐飲及其他服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心。

商業(yè)街是指社區(qū)內(nèi)配置包括購(gòu)物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商業(yè)服務(wù)設(shè)施一般臨街設(shè)立。

（二）餐飲店

是指即時(shí)加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場(chǎng)所和設(shè)備的經(jīng)營(yíng)單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開(kāi)架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。

（六）維修店

是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)單位。

（八）美容美發(fā)店

美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。

美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務(wù)

是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

（十一）書店、音像店

是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營(yíng)書籍、音像制品的經(jīng)營(yíng)單位。

（十二）照相館

運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲(chǔ)卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過(guò)后期加工等技法，來(lái)塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營(yíng)單位和機(jī)構(gòu)。

社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范之二(新建社區(qū))

總體要求：

1、大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.9平方米，中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心。

3、各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4、各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)證件齊全，合法經(jīng)營(yíng)，有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

5、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在布局上充分實(shí)現(xiàn)便利性。

6、社區(qū)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)相對(duì)集中，住宅和商業(yè)的相對(duì)分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

7、社區(qū)商業(yè)應(yīng)有品牌店或連鎖店，貨真價(jià)實(shí)。

8、社區(qū)商業(yè)服務(wù)人員應(yīng)著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。社區(qū)商業(yè)中心： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)商業(yè)中心的輻射半徑約2000米，與居住區(qū)的距離不少于100米。

1.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上，商業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業(yè)與生活服務(wù)業(yè)。如超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店、維修店、家庭服務(wù)、書店、音像店等。2.便利性

2.1社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)在交通便利處。2.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)。

2.3與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)相配套，如銀行、郵局、醫(yī)院等。3.設(shè)備設(shè)施

3.1各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有必要的裝飾裝潢，與社區(qū)檔次相協(xié)調(diào)。3.2各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有足夠的營(yíng)業(yè)面積，滿足選購(gòu)和消費(fèi)需求。3.3商業(yè)、服務(wù)設(shè)施齊備。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1社區(qū)商業(yè)中心規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并由相應(yīng)的資質(zhì)。餐飲店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備餐飲店,應(yīng)有單店面積在500平方米以上的店鋪，應(yīng)有社會(huì)知名的餐飲店。1.2社區(qū)應(yīng)提供早餐服務(wù)。

1.3社區(qū)的最遠(yuǎn)就餐距離不超過(guò)600米。1.4餐飲店與居民樓的距離應(yīng)超過(guò)10米。2.便利性

2.1應(yīng)提供電話訂餐及送餐服務(wù)。2.2餐飲店應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.3大型社區(qū)應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的餐飲店。2.4應(yīng)有提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)的餐飲店。3.設(shè)備設(shè)施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應(yīng)有分隔，冷葷的制作有獨(dú)立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。3.2原料、成品、餐具、用具等應(yīng)分別存放。3.3有洗涮消毒設(shè)備。3.4有空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境衛(wèi)生、安全設(shè)施

4.1餐飲店內(nèi)應(yīng)保持清潔，清理及時(shí)，加工制作應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。4.2 餐飲店周圍環(huán)境應(yīng)干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應(yīng)超過(guò)30米。4.3應(yīng)有符合環(huán)境保護(hù)要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5、服務(wù)

5.1餐飲店應(yīng)有不同的種類，大型社區(qū)應(yīng)有多種風(fēng)味的餐飲店（包括清真店）。5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。5.3餐飲的檔次及價(jià)格應(yīng)與社區(qū)的消費(fèi)水平相適應(yīng)。超市： 1.規(guī)模

1.1大型社區(qū)至少有一個(gè)面積6000平米以上的大型超市或兩個(gè)以上的超市，中型社區(qū)至少有一個(gè)超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。2.便利性

2.1超市營(yíng)業(yè)時(shí)間在12個(gè)小時(shí)以上，大型超市有不少于營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng)。2.2超市經(jīng)營(yíng)商品種類不得少于5000種。2.3社區(qū)居民距超市的最遠(yuǎn)距離不超過(guò)2000米。2.4超市應(yīng)有刷卡通道。3.設(shè)備設(shè)施

3.1超市應(yīng)具有冷藏、冷凍、保鮮設(shè)施。3.2超市的收銀通道應(yīng)與超市的規(guī)模相適應(yīng)。3.3超市應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境、安全設(shè)施 4.1超市內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2銷售、加工制作的食品應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.3超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分開(kāi)，不應(yīng)交叉。4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1理貨員應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充商品，收銀員收銀迅速。5.2超市規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，食品加工制作人員定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。便利店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于16小時(shí)，應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的便利店。2.2便利店的商品種類在3000種左右，應(yīng)包括生活必需品。

2.3便利店應(yīng)提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復(fù)印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區(qū)的便利店應(yīng)提供網(wǎng)上購(gòu)物、電話購(gòu)物等電子商務(wù)服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1便利店應(yīng)具有冷藏設(shè)施（冷柜、冰箱等）、衛(wèi)生消毒設(shè)施。3.2便利店應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1便利店內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1有相應(yīng)的規(guī)章制度。

5.2熟食加工制作人員應(yīng)定期進(jìn)行體檢。美容美發(fā)店： 1.規(guī)模

1.1大中型社區(qū)應(yīng)配備美容美發(fā)店，每千人美容美發(fā)店建筑面積應(yīng)不少于15平方米。1.2至少應(yīng)有一家單店?duì)I業(yè)面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠(yuǎn)消費(fèi)距離500米。2.2營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

3、設(shè)備設(shè)施

3.1具有與所經(jīng)營(yíng)的服務(wù)項(xiàng)目相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。3.2應(yīng)具有相應(yīng)的衛(wèi)生消毒設(shè)備和措施。

4、環(huán)境、安全

4.1及時(shí)清理，保持店內(nèi)外的清潔。4.2從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)衛(wèi)生部門的健康檢查。

5、服務(wù)

5.1應(yīng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，服務(wù)人員應(yīng)持證上崗。5.3向消費(fèi)者提供與服務(wù)有關(guān)的真實(shí)信息，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。維修店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。1.2大中型社區(qū)每千人維修店建筑面積應(yīng)約30平方米。其中家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)單店的建筑面積不少于50平方米。2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2家電維修應(yīng)提供上門服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

3.2有齊備的維修設(shè)備以及必要的測(cè)試設(shè)備。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1維修店應(yīng)及時(shí)清理，保持店內(nèi)外清潔。4.2應(yīng)配備消防設(shè)施。5.服務(wù)質(zhì)量

5.1接待區(qū)應(yīng)有服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表，上門維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)出示維修服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表。5.2維修服務(wù)及時(shí)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。洗染店: 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應(yīng)至少有一家連鎖店。2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2應(yīng)提供必要的立等可取的服務(wù)項(xiàng)目。2.3應(yīng)提供上門取送服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施 3.1應(yīng)有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。4.服務(wù)

4.1應(yīng)有必要的客衣標(biāo)識(shí)管理，避免錯(cuò)收錯(cuò)發(fā)。4.2應(yīng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。照相館： 1.規(guī)模

1.1每千人照相館建筑面積應(yīng)不少于10平方米。1.2應(yīng)有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2最遠(yuǎn)消費(fèi)距離在800米左右。

2.3應(yīng)提供照相、膠卷沖洗、擴(kuò)印、膠卷銷售等服務(wù)。2.4應(yīng)提供立等可取的證件照服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相適應(yīng)的器材、設(shè)備。3.2營(yíng)業(yè)室、照相室與加工附屬用房應(yīng)分開(kāi)。4.服務(wù)

4.1應(yīng)明示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。舊貨廢棄物回收站： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應(yīng)不少于6平方米。2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2應(yīng)提供上門服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有封閉的廢品存放處。4.服務(wù)

4.1及時(shí)清理，貨品擺放有序，應(yīng)保持回收站內(nèi)外的清潔。4.2回收站應(yīng)每天進(jìn)行物資清理、轉(zhuǎn)運(yùn)。4.3上門服務(wù)應(yīng)及時(shí)。家庭服務(wù)： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)有家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)。1.2家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)半徑為1000米。2.設(shè)備設(shè)施

2.1應(yīng)有與家庭服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。3.服務(wù)質(zhì)量

3.1服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。書店、音像店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。1.2每千人書店、音像店建筑面積應(yīng)超過(guò)15平方米。2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1音像店應(yīng)提供試聽(tīng)設(shè)備。

社區(qū)商業(yè)全國(guó)示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配 項(xiàng)目 比重 % 總體要求 10.5 商業(yè)中心 8 餐飲店 18 超市 12.5 便利店 8 維修店 8 洗染店 8 美發(fā)美容店 9 回收店 5 家庭服務(wù) 3 書店、音像店 5 照相館 5 總分 100

社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范之三(在建社區(qū))

總體要求：

1.商業(yè)從空間上和時(shí)間上實(shí)現(xiàn)便利性，便利居民的消費(fèi)，便利服務(wù)的提供。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)布局實(shí)現(xiàn)商業(yè)的相對(duì)集中及住宅和商業(yè)的相對(duì)分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

3.各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4.社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例為購(gòu)物：餐飲：其他服務(wù)約為：4：3：3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置： 1.小型社區(qū)應(yīng)配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發(fā)店、舊貨廢棄物回收站等。2.大中型社區(qū)應(yīng)配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及舊貨廢棄物回收站等。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局：

1.大中型社區(qū)應(yīng)按人口、地塊條件配置多點(diǎn)式便利商業(yè)組合，小型社區(qū)可結(jié)合自身情況集中配置便利社區(qū)商業(yè)組合。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施應(yīng)配置在社區(qū)對(duì)外開(kāi)放、人流多、道路相對(duì)寬敞，便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置。

3.大中型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街等集中式商業(yè)形式。社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)中心與居住區(qū)的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區(qū)的規(guī)劃中應(yīng)有社區(qū)商業(yè)中心。

社區(qū)商業(yè)物件要求：

1.集中獨(dú)立商業(yè)

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過(guò)3層。滿足不同招商目標(biāo)對(duì)于面寬進(jìn)深比的要求和房屋荷載的要求及業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。設(shè)置貨流通道，設(shè)置適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?/p>

獨(dú)立商業(yè)根據(jù)未來(lái)用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件。2.底商

要求層高最低3.5米，層數(shù)不超過(guò)2層，面寬與進(jìn)深之比1：2為宜，不低于1：3。預(yù)留水、電、氣、污等各項(xiàng)設(shè)施的接駁。預(yù)留商家招牌的設(shè)置。

社區(qū)商業(yè)全國(guó)示范社區(qū)（在建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配

項(xiàng)目 比重 % 總體要求 35 業(yè)態(tài)設(shè)置 15 規(guī)劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。

（二）、國(guó)外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國(guó)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國(guó)、日本、法國(guó)等西方國(guó)家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開(kāi)始大規(guī)模發(fā)展起來(lái)。

國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。購(gòu)物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國(guó)的《零售辭典》對(duì)購(gòu)物中心是這樣定義的：“購(gòu)物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購(gòu)物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來(lái)去便利?！?/p>

國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍，不僅增強(qiáng)對(duì)人們“一站式”購(gòu)物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，因此社區(qū)購(gòu)物中心在國(guó)外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國(guó)為例，2000年全國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購(gòu)物中心（3205億美元）和區(qū)域購(gòu)物中心（1429億美元），約占美國(guó)商業(yè)總零售額的40.68％。

西方各個(gè)國(guó)家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區(qū)商業(yè)的功能

國(guó)外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂(lè)等綜合性需求的功能。社區(qū)購(gòu)物中心提供的商品包括便利品和選購(gòu)品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂(lè)設(shè)施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購(gòu)物、娛樂(lè)過(guò)程中的飲食問(wèn)題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成

國(guó)外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購(gòu)物中心形式，購(gòu)物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購(gòu)物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國(guó)的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國(guó)家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購(gòu)物中心靠它們來(lái)提升對(duì)附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營(yíng)。各種連鎖經(jīng)營(yíng)品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3）社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)，國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的

其中，英國(guó)、新加坡等國(guó)家，政府對(duì)社區(qū)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開(kāi)發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開(kāi)發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國(guó)，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開(kāi)發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢(shì)丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購(gòu)物中心在上述國(guó)家到處可見(jiàn)。國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)

國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購(gòu)物中心的任何一部分都能吸引大批的購(gòu)物者。購(gòu)物中心重視對(duì)承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對(duì)引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購(gòu)物中心面積的約40％，其位置最先確定。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目必須相互避開(kāi)。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。

（三）、國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況

1、國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 我國(guó)的社區(qū)商業(yè)相對(duì)落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。

我國(guó)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購(gòu)物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂(lè)休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

2、國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

我國(guó)社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來(lái)社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：

? 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開(kāi)展網(wǎng)上銷售、電話訂購(gòu)、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)

? 居民日常購(gòu)物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成

? 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場(chǎng)。這個(gè)綜合性商業(yè)市場(chǎng)不同于大型商場(chǎng)，它的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)居民。

? 社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。

從發(fā)展趨勢(shì)判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來(lái)商業(yè)投資的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來(lái)兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個(gè)，放心早點(diǎn)店200個(gè)，中小超市、便利店300個(gè)。

第二篇：社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明

社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明

一、社區(qū)劃分說(shuō)明

（一）按規(guī)模劃分

1、大型社區(qū)—居住區(qū)，是指大規(guī)模、公建設(shè)施配套完整的聚居地，人口規(guī)模3萬(wàn)人以上或用地規(guī)模60公頃以上。

2、中型社區(qū)—小區(qū)，人口規(guī)模10000-30000人或用地規(guī)模15-60公頃。

3、小型社區(qū)—組團(tuán)，規(guī)模一般較小，人口10000人以下或用地規(guī)模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區(qū)建設(shè)時(shí)間劃分

1、老社區(qū)

是指2000年以前建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)尚無(wú)充分規(guī)劃的社區(qū)。

2、新建社區(qū)

是指2000年（含）以后建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)有比較完善規(guī)劃的社區(qū)。

3、在建社區(qū)

是指已完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)劃，且正在建設(shè)當(dāng)中的社區(qū)。

二、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明

（一）社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬(wàn)平方米以內(nèi)，集購(gòu)物、餐飲及其他服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心。

商業(yè)街是指社區(qū)內(nèi)配置包括購(gòu)物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商業(yè)服務(wù)設(shè)施一般臨街設(shè)立。

（二）餐飲店

是指即時(shí)加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場(chǎng)所和設(shè)備的經(jīng)營(yíng)單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開(kāi)架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。

（六）維修店

是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)單位。

（八）美容美發(fā)店

美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。

美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務(wù)

是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

（十一）書店、音像店

是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營(yíng)書籍、音像制品的經(jīng)營(yíng)單位。

（十二）照相館

運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲(chǔ)卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過(guò)后期加工等技法，來(lái)塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營(yíng)單位和機(jī)構(gòu)。

社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范之二(新建社區(qū))

總體要求：

1、大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.9平方米，中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心。

3、各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4、各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)證件齊全，合法經(jīng)營(yíng)，有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

5、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在布局上充分實(shí)現(xiàn)便利性。

6、社區(qū)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)相對(duì)集中，住宅和商業(yè)的相對(duì)分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

7、社區(qū)商業(yè)應(yīng)有品牌店或連鎖店，貨真價(jià)實(shí)。

8、社區(qū)商業(yè)服務(wù)人員應(yīng)著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。

社區(qū)商業(yè)中心：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)商業(yè)中心的輻射半徑約2000米，與居住區(qū)的距離不少于100米。

1.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上，商業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業(yè)與生活服務(wù)業(yè)。如超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店、維修店、家庭服務(wù)、書店、音像店等。

2.便利性

2.1社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)。

2.3與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)相配套，如銀行、郵局、醫(yī)院等。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有必要的裝飾裝潢，與社區(qū)檔次相協(xié)調(diào)。

3.2各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有足夠的營(yíng)業(yè)面積，滿足選購(gòu)和消費(fèi)需求 3.3商業(yè)、服務(wù)設(shè)施齊備。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1社區(qū)商業(yè)中心規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并由相應(yīng)的資質(zhì)。

餐飲店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備餐飲店,應(yīng)有單店面積在500平方米以上的店鋪，應(yīng)有社會(huì)知名的餐飲店。

1.2社區(qū)應(yīng)提供早餐服務(wù)。

1.3社區(qū)的最遠(yuǎn)就餐距離不超過(guò)600米。

1.4餐飲店與居民樓的距離應(yīng)超過(guò)10米。

2.便利性

2.1應(yīng)提供電話訂餐及送餐服務(wù)。2.2餐飲店應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.3大型社區(qū)應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的餐飲店。

2.4應(yīng)有提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)的餐飲店。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應(yīng)有分隔，冷葷的制作有獨(dú)立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。

3.2原料、成品、餐具、用具等應(yīng)分別存放。

3.3有洗涮消毒設(shè)備。

3.4有空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境衛(wèi)生、安全設(shè)施

4.1餐飲店內(nèi)應(yīng)保持清潔，清理及時(shí)，加工制作應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.2 餐飲店周圍環(huán)境應(yīng)干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應(yīng)超過(guò)30米。

4.3應(yīng)有符合環(huán)境保護(hù)要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。

4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5、服務(wù)

5.1餐飲店應(yīng)有不同的種類，大型社區(qū)應(yīng)有多種風(fēng)味的餐飲店（包括清真店）。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。

5.3餐飲的檔次及價(jià)格應(yīng)與社區(qū)的消費(fèi)水平相適應(yīng)。

超市：

1.規(guī)模

1.1大型社區(qū)至少有一個(gè)面積6000平米以上的大型超市或兩個(gè)以上的超市，中型社區(qū)至少有一個(gè)超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。

2.便利性

2.1超市營(yíng)業(yè)時(shí)間在12個(gè)小時(shí)以上，大型超市有不少于營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng)。

2.2超市經(jīng)營(yíng)商品種類不得少于5000種。

2.3社區(qū)居民距超市的最遠(yuǎn)距離不超過(guò)2000米。

2.4超市應(yīng)有刷卡通道。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1超市應(yīng)具有冷藏、冷凍、保鮮設(shè)施。

3.2超市的收銀通道應(yīng)與超市的規(guī)模相適應(yīng)。

3.3超市應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1超市內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2銷售、加工制作的食品應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.3超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分開(kāi)，不應(yīng)交叉。

4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1理貨員應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充商品，收銀員收銀迅速。

5.2超市規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，食品加工制作人員定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。

便利店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。

2.便利性

2.1便利店的營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于16小時(shí)，應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的便利店。

2.2便利店的商品種類在3000種左右，應(yīng)包括生活必需品。

2.3便利店應(yīng)提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復(fù)印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區(qū)的便利店應(yīng)提供網(wǎng)上購(gòu)物、電話購(gòu)物等電子商務(wù)服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1便利店應(yīng)具有冷藏設(shè)施（冷柜、冰箱等）、衛(wèi)生消毒設(shè)施。

3.2便利店應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1便利店內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1有相應(yīng)的規(guī)章制度。

5.2熟食加工制作人員應(yīng)定期進(jìn)行體檢。

美容美發(fā)店：

1.規(guī)模

1.1大中型社區(qū)應(yīng)配備美容美發(fā)店，每千人美容美發(fā)店建筑面積應(yīng)不少于15平方米。

1.2至少應(yīng)有一家單店?duì)I業(yè)面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠(yuǎn)消費(fèi)距離500米。

2.2營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

3、設(shè)備設(shè)施

3.1具有與所經(jīng)營(yíng)的服務(wù)項(xiàng)目相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。

3.2應(yīng)具有相應(yīng)的衛(wèi)生消毒設(shè)備和措施。

4、環(huán)境、安全

4.1及時(shí)清理，保持店內(nèi)外的清潔。

4.2從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)衛(wèi)生部門的健康檢查。

5、服務(wù)

5.1應(yīng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，服務(wù)人員應(yīng)持證上崗。

5.3向消費(fèi)者提供與服務(wù)有關(guān)的真實(shí)信息，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。

維修店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪

1.2大中型社區(qū)每千人維修店建筑面積應(yīng)約30平方米。其中家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)單店的建筑面積不少于50平方米。

2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2家電維修應(yīng)提供上門服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

3.2有齊備的維修設(shè)備以及必要的測(cè)試設(shè)備。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1維修店應(yīng)及時(shí)清理，保持店內(nèi)外清潔。

4.2應(yīng)配備消防設(shè)施。

5.服務(wù)質(zhì)量

5.1接待區(qū)應(yīng)有服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表，上門維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)出示維修服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表。5.2維修服務(wù)及時(shí)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

洗染店: 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應(yīng)至少有一家連鎖店。便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2應(yīng)提供必要的立等可取的服務(wù)項(xiàng)目。

2.3應(yīng)提供上門取送服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。

4.服務(wù)

4.1應(yīng)有必要的客衣標(biāo)識(shí)管理，避免錯(cuò)收錯(cuò)發(fā)。

4.2應(yīng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

照相館：

1.規(guī)模

1.1每千人照相館建筑面積應(yīng)不少于10平方米。

1.2應(yīng)有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2最遠(yuǎn)消費(fèi)距離在800米左右。

2.3應(yīng)提供照相、膠卷沖洗、擴(kuò)印、膠卷銷售等服務(wù)。

2.4應(yīng)提供立等可取的證件照服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相適應(yīng)的器材、設(shè)備。

3.2營(yíng)業(yè)室、照相室與加工附屬用房應(yīng)分開(kāi)。

4.服務(wù)

4.1應(yīng)明示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

舊貨廢棄物回收站：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應(yīng)不少于6平方米。

2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí) 2.2應(yīng)提供上門服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有封閉的廢品存放處。

2.4.服務(wù)

4.1及時(shí)清理，貨品擺放有序，應(yīng)保持回收站內(nèi)外的清潔。

4.2回收站應(yīng)每天進(jìn)行物資清理、轉(zhuǎn)運(yùn)。

4.3上門服務(wù)應(yīng)及時(shí)。家庭服務(wù)：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)有家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)。

1.2家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)半徑為1000米。

2.設(shè)備設(shè)施

2.1應(yīng)有與家庭服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。

3.服務(wù)質(zhì)量

3.1服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

書店、音像店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。

1.2每千人書店、音像店建筑面積應(yīng)超過(guò)15平方米。

2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1音像店應(yīng)提供試聽(tīng)設(shè)備。

社區(qū)商業(yè)全國(guó)示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配

項(xiàng)目

比重 % 總體要求

10.5 商業(yè)中心

餐飲店

超市

12.5 便利店

維修店

洗染店

美發(fā)美容店

回收店

家庭服務(wù)

書店、音像店照相館

總分

社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范之三(在建社區(qū))

總體要求：

1.商業(yè)從空間上和時(shí)間上實(shí)現(xiàn)便利性，便利居民的消費(fèi)，便利服務(wù)的提供。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)布局實(shí)現(xiàn)商業(yè)的相對(duì)集中及住宅和商業(yè)的相對(duì)分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

3.各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4.社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例為購(gòu)物：餐飲：其他服務(wù)約為：4：3：3

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置：

1.小型社區(qū)應(yīng)配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發(fā)店、舊貨廢棄物回收站等。

2.大中型社區(qū)應(yīng)配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及舊貨廢棄物回收站等。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局：

1.大中型社區(qū)應(yīng)按人口、地塊條件配置多點(diǎn)式便利商業(yè)組合，小型社區(qū)可結(jié)合自身情況集中配置便利社區(qū)商業(yè)組合。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施應(yīng)配置在社區(qū)對(duì)外開(kāi)放、人流多、道路相對(duì)寬敞，便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置。

3.大中型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街等集中式商業(yè)形式。社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)中心與居住區(qū)的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區(qū)的規(guī)劃中應(yīng)有社區(qū)商業(yè)中心。

社區(qū)商業(yè)物件要求：

1.集中獨(dú)立商業(yè)

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過(guò)3層。滿足不同招商目標(biāo)對(duì)于面寬進(jìn)深比的要求和房屋荷載的要求及業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。設(shè)置貨流通道，設(shè)置適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?/p>

獨(dú)立商業(yè)根據(jù)未來(lái)用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件。

2.底商

要求層高最低3.5米，層數(shù)不超過(guò)2層，面寬與進(jìn)深之比1：2為宜，不低于1：3。預(yù)留水、電、氣、污等各項(xiàng)設(shè)施的接駁。預(yù)留商家招牌的設(shè)置。

社區(qū)商業(yè)全國(guó)示范社區(qū)（在建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配

項(xiàng)目 比重 % 總體要求 35 業(yè)態(tài)設(shè)置 15 規(guī)劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

第三篇：商業(yè)業(yè)態(tài)介紹

商業(yè)業(yè)態(tài)介紹(轉(zhuǎn)載)

商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)介

商業(yè)形態(tài)簡(jiǎn)析

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為零售功能房地產(chǎn)、娛樂(lè)功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。

零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場(chǎng)、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。

娛樂(lè)功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂(lè)城、KTV等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨(dú)體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。

餐飲功能房地產(chǎn)也呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展，同時(shí)在項(xiàng)目中也開(kāi)始發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國(guó)內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，被越來(lái)越多的運(yùn)用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國(guó)內(nèi)大型城市。

目前，大中MALL在國(guó)內(nèi)的發(fā)展勢(shì)頭極為強(qiáng)勁。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。我項(xiàng)目的業(yè)態(tài)依據(jù)此點(diǎn)是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。我現(xiàn)將我項(xiàng)目?jī)?nèi)預(yù)計(jì)出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個(gè)簡(jiǎn)單描述。、體育場(chǎng)館

體育場(chǎng)館原來(lái)在招商前期我們的建設(shè)初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂(lè)為一體的，但這樣的投資面臨2大問(wèn)題，投資金額巨大和相對(duì)維修成本的高昂，在國(guó)外每5年維護(hù)游泳館的費(fèi)用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對(duì)行業(yè)的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時(shí)體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營(yíng)的類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開(kāi)的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)體育產(chǎn)業(yè)可分為體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)和體育商品產(chǎn)業(yè)。體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要包括：競(jìng)技觀賞、健身娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)（消費(fèi)者為健身購(gòu)買運(yùn)動(dòng)器材，租用體育場(chǎng)館或設(shè)施，接受健身訓(xùn)練指導(dǎo)，參與體育旅游活動(dòng)等）。體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質(zhì)條件的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關(guān)體育用品的銷售市場(chǎng)。

摘錄：體育比賽除了為運(yùn)動(dòng)員展現(xiàn)實(shí)力向人類極限挑戰(zhàn)及促進(jìn)運(yùn)動(dòng)技術(shù)水平的提高等功能外，已越來(lái)越多地成為商業(yè)開(kāi)發(fā)的手段和機(jī)會(huì)，而且以?shī)W運(yùn)會(huì)、世界杯等為前導(dǎo)，賽事規(guī)模

越來(lái)越大，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越好。通過(guò)組織大型比賽，可以帶動(dòng)城市建設(shè)、旅游、就業(yè)等多方面發(fā)展，并帶來(lái)許多潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。無(wú)疑，下個(gè)世紀(jì)將有更多從綜合到單項(xiàng)的體育賽事成為各國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。大型比賽的投資主要有三個(gè)方面：舉辦城市的基礎(chǔ)市政建設(shè)、場(chǎng)館及食宿接待設(shè)施建設(shè)、組織比賽的直接費(fèi)用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運(yùn)會(huì)在此三方面的投資均已達(dá)到十幾億美元。由此可見(jiàn)與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見(jiàn)的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。直接經(jīng)濟(jì)收入的主要渠道有：出售電視轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標(biāo)志商品特許權(quán)、廣告權(quán)、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀(jì)念幣、紀(jì)念章，企業(yè)及個(gè)人的贊助和捐贈(zèng)等。許多國(guó)際體育活動(dòng)，透過(guò)衛(wèi)星電視的轉(zhuǎn)播，幾乎傳到世界每一個(gè)角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。

2、連鎖超市

超市是源于法國(guó)家樂(lè)福1963年創(chuàng)建的特級(jí)市場(chǎng)，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機(jī)結(jié)合，它倡導(dǎo)：超大的營(yíng)業(yè)面積、一站式的購(gòu)物消費(fèi)、超低的價(jià)格體系、自動(dòng)式的消費(fèi)方式，以家庭消費(fèi)為目標(biāo)客戶。超市從商品結(jié)構(gòu)來(lái)看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費(fèi)形態(tài)來(lái)看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)的會(huì)員制賣場(chǎng)、家友在杭州翠苑的倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)、廣州沃爾瑪類似購(gòu)物中心的休閑賣場(chǎng)、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補(bǔ)形賣場(chǎng)。百貨零售業(yè)態(tài)始于19世紀(jì)中葉，伴隨著超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品價(jià)格、便利、品類深度、環(huán)境、購(gòu)物體驗(yàn)等多種因素，將“特色”與“專營(yíng)”凸現(xiàn)出來(lái)，給傳統(tǒng)的精于有限產(chǎn)品、高價(jià)格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來(lái)沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，逐步成為追求高購(gòu)物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購(gòu)整合、連鎖化、專業(yè)化三個(gè)方向。

超市是一種以價(jià)格低廉及商品一站式消費(fèi)來(lái)吸引購(gòu)物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來(lái)店頻率與提高平均消費(fèi)客單價(jià)。具體系于2點(diǎn)：如何使客戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來(lái)店顧客增加購(gòu)物物品項(xiàng)數(shù)與購(gòu)物的平均單價(jià)。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價(jià)格、宣傳廣告、經(jīng)營(yíng)方式都要進(jìn)行仔細(xì)設(shè)計(jì)。

3、便利店

便利店最早起源于美國(guó)，是在20世紀(jì)40年代末作為超市的補(bǔ)充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)、品類少、日常生活服務(wù)性強(qiáng)、地處于人口密集區(qū)域等特征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在100M2左右，而在某個(gè)區(qū)域內(nèi)可存在數(shù)量依據(jù)消費(fèi)需求、競(jìng)爭(zhēng)情況、周圍人流而定，隨著這一業(yè)態(tài)的發(fā)展，在西方已經(jīng)不再作為超市的一種補(bǔ)充業(yè)態(tài)，開(kāi)始慢慢成為人們消費(fèi)密不可分的一種主導(dǎo)業(yè)態(tài)，有些地區(qū)已經(jīng)代替超市成為第一零售業(yè)態(tài)。便利店在我國(guó)現(xiàn)在也開(kāi)始迅速開(kāi)始，有相當(dāng)規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢(shì)還不明顯，暫時(shí)還無(wú)法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”O(jiān)UTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場(chǎng)。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場(chǎng)之間起補(bǔ)充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不

大，多位于城市郊區(qū)，地價(jià)較低的地區(qū)，購(gòu)物環(huán)境簡(jiǎn)潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價(jià)讓利于消費(fèi)者，所經(jīng)營(yíng)的貨品都采用指定品牌加工，采購(gòu)量大，折扣店商品價(jià)格比一般大賣場(chǎng)還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進(jìn)

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購(gòu)物中心。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購(gòu)物中心視為三大重量級(jí)業(yè)態(tài)：到百貨店購(gòu)物是體驗(yàn)時(shí)尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購(gòu)便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國(guó)外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá)80%，比較少的也達(dá)到60%左右，國(guó)內(nèi)折扣店經(jīng)營(yíng)范圍還是偏少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫(kù)存及換季商品，消費(fèi)者對(duì)于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。

5、商業(yè)街

商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂(lè)、品嘗風(fēng)味食品、享受綜合服務(wù)。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。

依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬(wàn)典武對(duì)商業(yè)街的類型劃分，可分4類：

Ⅰ.鄰里型商業(yè)街

地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長(zhǎng)度100-200M，商業(yè)設(shè)施1-2層，商業(yè)密度為50%-80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購(gòu)物。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目50家、行業(yè)數(shù)目20家，核心為副食品店或商品超市。該街區(qū)采購(gòu)單次數(shù)額低，但較頻繁。

Ⅱ.地域型商業(yè)街

地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長(zhǎng)度500-700M，商業(yè)設(shè)施2-4層，商業(yè)密度為70-90%，自身人口為3萬(wàn)人，可輻射人口為10萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬(wàn)人，來(lái)此購(gòu)物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹狀結(jié)構(gòu)，商店數(shù)目300-400家、行業(yè)數(shù)目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購(gòu)單次購(gòu)物數(shù)額大，而且周頻率高。

Ⅲ.地區(qū)型商業(yè)街

地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為30萬(wàn)人，可輻射人口為100萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬(wàn)人，該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。商店數(shù)目1000-3000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營(yíng)商店。來(lái)此購(gòu)物的頻率較大。

Ⅳ.大型商業(yè)街

地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長(zhǎng)度為1000-5000M，商業(yè)設(shè)施為6層或6層以上，商業(yè)密度為80%-100%。其城市人口為100萬(wàn)以上，可輻射人口為300萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級(jí)娛樂(lè)中心，行業(yè)數(shù)目為300個(gè)，核心為高級(jí)時(shí)裝店、大型游樂(lè)場(chǎng)所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場(chǎng)所、汽車商店等。來(lái)此街購(gòu)物的人群購(gòu)買頻率低但數(shù)額巨大。

綜合下來(lái)可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠(yuǎn)期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。從國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的案例來(lái)看沒(méi)有特色不具備引導(dǎo)消費(fèi)的商業(yè)街門可羅雀。

6、專賣店

專賣店是專營(yíng)店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機(jī)械設(shè)備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進(jìn)行宣傳推廣自己的重要平臺(tái)，是人們購(gòu)買力提高、購(gòu)物環(huán)境改變和消費(fèi)心理變化而形成發(fā)展的。專賣店的經(jīng)營(yíng)方式可分為廠家直營(yíng)和加盟代理，區(qū)別對(duì)待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。

注：由于大家都于廠家進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不多作說(shuō)明了。

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

SHOPPING MALL簡(jiǎn)稱MALL，與購(gòu)物中心、商業(yè)街不能等同，美國(guó)對(duì)MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求和日常生活的商業(yè)場(chǎng)所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂(lè)等企業(yè)。MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀(jì)中葉在美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)美國(guó)人均GDP已達(dá)一萬(wàn)美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購(gòu)物和吃喝娛樂(lè)有新的需求，這是產(chǎn)生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國(guó)借鑒了美國(guó)的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉(cāng)庫(kù)商品、專業(yè)店等均已成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對(duì)衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開(kāi)發(fā)建立。

我國(guó)部分城市人均GDP已達(dá)數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購(gòu)物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場(chǎng)的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們?nèi)司鵊DP預(yù)計(jì)也只有2000美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達(dá)到5000-10000美元；同時(shí)考慮到國(guó)家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車

場(chǎng)、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應(yīng)當(dāng)采取務(wù)實(shí)做法，采取循序漸進(jìn)和變通的辦法進(jìn)行。

第四篇：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準(zhǔn)確把握消費(fèi)群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進(jìn)行有針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)計(jì)。以人為本，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)最基本的原則。如在天津某大型居住區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)研究過(guò)程中，對(duì)于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過(guò)對(duì)社區(qū)消費(fèi)人群的購(gòu)物時(shí)間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進(jìn)行“模擬感受”之后所確定的。

規(guī)劃布局

在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。

■主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用；

■必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；

■特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最先確定(如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點(diǎn)處)，利用聚合效應(yīng)有意識(shí)地引導(dǎo)。組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。對(duì)于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費(fèi)人群從有意識(shí)的目的性購(gòu)買轉(zhuǎn)化為游走體驗(yàn)，從而增加商機(jī)和人氣。

再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開(kāi){如醫(yī)療診所

與餐飲店}。

業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”是進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的關(guān)鍵原則，通過(guò)對(duì)前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購(gòu)物、服務(wù)、娛樂(lè)等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對(duì)合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補(bǔ)；項(xiàng)目實(shí)施后則可通過(guò)專業(yè)化管理，運(yùn)用市場(chǎng)手段，利用級(jí)差地租對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)

整。

此外，不同的業(yè)態(tài)對(duì)于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場(chǎng)所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對(duì)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略

布局指導(dǎo)空間規(guī)劃(或條件預(yù)留)，使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。

第五篇：社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設(shè)計(jì)

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0755-83513598 QQ:69031789 社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設(shè)計(jì)

很多開(kāi)發(fā)商一直想做好社區(qū)商鋪，卻總感到力不從心，原因往往在于無(wú)法很好地控制業(yè)態(tài)。在目前看來(lái)，對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行控制最有效的方法，就是對(duì)租售比進(jìn)行控制。

有一些開(kāi)發(fā)商嘗試的做法較為新穎，即與廣大商家結(jié)成“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”，從而形成更為緊密的互動(dòng)型合作。一些在業(yè)態(tài)組合上有獨(dú)到經(jīng)驗(yàn)的樓盤商業(yè)街，正在成為杭城社區(qū)商鋪的行業(yè)樣板。

“主力店效應(yīng)”帶熱商圈

早上在知味觀吃點(diǎn)心，然后到世紀(jì)聯(lián)華超市挑選新鮮食品或日用品；也可以在新華書店買一本書，然后到兩岸咖啡點(diǎn)一杯“摩卡”享受一個(gè)下午的悠閑時(shí)光??這是坤和·親親家園社區(qū)商業(yè)帶給三墩居民的悠閑生活。

傍晚下班后換上在樓下KAPPA店新買的運(yùn)動(dòng)服，然后到藍(lán)仕堡健身中心去活動(dòng)一下，8點(diǎn)左右結(jié)束運(yùn)動(dòng)時(shí)，健身中心樓下的浮力森林會(huì)有最后一批現(xiàn)烤的芝士面包出爐，去買上幾個(gè)，踱到隔壁的星巴克或者必勝客坐上一會(huì)，把身子陷進(jìn)軟軟的沙發(fā)中，透過(guò)大面積的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影??這是紅石·中央花苑社區(qū)商業(yè)提供給湖墅南路附近居民的小資享受。

隨著大批主力店鋪進(jìn)駐，杭城一些樓盤的社區(qū)商鋪在經(jīng)營(yíng)上獲得了突破性的進(jìn)展。所謂主力店，就是一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中有大品牌的商家進(jìn)入占據(jù)主要位置和大部分的經(jīng)營(yíng)面積。目前的主力店多定位在一些外資的大型商業(yè)。這些主力店的進(jìn)入所產(chǎn)生的主力店效應(yīng)，首先體現(xiàn)在會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)出租或銷售上。國(guó)際商業(yè)品牌的選址通常都由一些專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，并且有一套科學(xué)嚴(yán)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們的選擇更可信。對(duì)于許多沒(méi)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的投資人士來(lái)說(shuō)，與其去花時(shí)間自己學(xué)習(xí)掌握選址方法，不如跟隨國(guó)際商業(yè)品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設(shè)在哪兒，就去哪里投資。同時(shí)，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，主力店會(huì)帶來(lái)人流和客源，使其周圍的其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)者受益。

有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。

繼世紀(jì)聯(lián)華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店等品牌商家相中了三墩大盤坤和·親親家園的親親生活廣場(chǎng)后，花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店也迅速跟進(jìn)，不僅方便了親親家園的業(yè)主，還吸引了整個(gè)三墩區(qū)域的居民前往消費(fèi)。再如朝暉路上的廣廈·綠洲花園引入了“華潤(rùn)萬(wàn)家生活超市”，帶動(dòng)了商鋪價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)了88.25％的社區(qū)商鋪銷售率。紅石·中央花苑自2005年10月底交房至今僅僅一年多的時(shí)間，就形成成熟的商業(yè)氛圍。今年年初，星巴克率先入駐，開(kāi)業(yè)當(dāng)天，就達(dá)到了100％的上座率；緊接著世界上最大的餐飲集團(tuán)——百勝全球餐飲集團(tuán)旗下的兩大品牌必勝客和肯德基也先后入駐，湖墅南路一下子熱鬧了起來(lái)?！靶前涂?、必勝客和肯德基這三顆棋子一落定，整個(gè)社區(qū)商業(yè)街的大局基本上也就形成了?！奔t石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國(guó)英介紹說(shuō)?？吹搅诉@里的超強(qiáng)人氣，去年11月份，健身品牌藍(lán)仕堡從西湖邊的大型商場(chǎng)遷到這里，開(kāi)出杭州旗艦店，雖然3000平方米的實(shí)用面積比之前高出了兩倍，到晚上卻還是供不應(yīng)求。同時(shí)，耐克、阿迪達(dá)斯等運(yùn)動(dòng)名牌也紛紛進(jìn)駐，意大利的背靠背Kappa在這里開(kāi)起了全國(guó) 《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前幾年開(kāi)發(fā)的樓盤中，大多沒(méi)有完善的社區(qū)配套規(guī)劃。商業(yè)物業(yè)大多采取出售的方式。由于業(yè)權(quán)歸業(yè)主所有，所以經(jīng)營(yíng)比較混亂，商鋪業(yè)態(tài)也比較雜亂，大部分是“被動(dòng)填充”，還有一些樓盤交付了兩三年，商鋪至今還空置著。

隨著政策環(huán)境的變化和社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式的更新?lián)Q代，像shoppingmall等大商鋪才有的先租后售模式開(kāi)始成為越來(lái)越多社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)商的選擇。社區(qū)商鋪采取只租不售或先租后售的模式，有利于統(tǒng)一招商，能使配套在短時(shí)間內(nèi)成熟起來(lái)，從而促進(jìn)項(xiàng)目住宅部分的銷售；另外，持有一定的固定資產(chǎn)，每年能獲取固定的回報(bào)，這也是規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的需要。

“國(guó)家逐步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)控，良好地段的商業(yè)用地供應(yīng)越發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開(kāi)發(fā)商更有想法自行持有物業(yè)，享受長(zhǎng)遠(yuǎn)租金收益?！惫ヂ誀I(yíng)銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人祝軍華認(rèn)為，在杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個(gè)階段之后，目前已經(jīng)產(chǎn)生了大量頗具實(shí)力的本土開(kāi)發(fā)商，他們已經(jīng)有能力持有物業(yè)，因此可能會(huì)更多考慮只租不售。從中小商鋪投資者的角度來(lái)看，他們也越來(lái)越理性，對(duì)于購(gòu)物中心式的產(chǎn)權(quán)商鋪也開(kāi)始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現(xiàn)的想法再也難以實(shí)現(xiàn)，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動(dòng)了只租不售的發(fā)展。

調(diào)查顯示，目前已經(jīng)推出和將推出的底層商鋪中，開(kāi)發(fā)商直接持有、只租不售的小區(qū)越來(lái)越多。位于錢塘江南岸的順發(fā)·佳境天城、六合·天寓、銀色港灣等樓盤開(kāi)發(fā)商也紛紛表示只租不售。同時(shí)，為了吸引品牌業(yè)態(tài)進(jìn)入，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)給予一定的免租期，進(jìn)駐時(shí)間越早，免租期越長(zhǎng)。紅石·中央花苑的社區(qū)商業(yè)街70％物業(yè)只租不售。紅石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國(guó)英表示：“只租不售讓我們對(duì)小區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)有了很好的控制，對(duì)重點(diǎn)商戶和主力商家考慮優(yōu)先分配位置，給予一定的優(yōu)惠條件，有條件的話在建設(shè)中就按照要求進(jìn)行了部分功能的改造?！?/p>

同時(shí)，杭城還有的樓盤推出可租可售。比如廣宇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的河濱公寓，一期社區(qū)商鋪共1.4萬(wàn)平方米左右，其中地下1萬(wàn)多平方米租給了樂(lè)購(gòu)超市，租期為15年；地上有部分租給必勝客，租期10年，部分被隔成小鋪出售。其二期6000多平方米商鋪即將推出，也是采取可租可售方式。

“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”引發(fā)關(guān)注

在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不缺開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，也不缺尋找商業(yè)物業(yè)的商家，遺憾的是，雙方總是在相互尋找中失之交臂。

“開(kāi)發(fā)商與商家之間合作條件難以達(dá)成共識(shí)，這是很大的問(wèn)題?！蔽覑?ài)我家事業(yè)發(fā)展部副經(jīng)理沈靜以超市行業(yè)為例分析說(shuō)，超市行業(yè)是微利行業(yè)，利潤(rùn)是靠做量、做規(guī)模創(chuàng)造的，因此，在合作方式上首選租賃方式，以緩解巨額成本低額壓力，同時(shí)零售商進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)，一般需要3―5年的市場(chǎng)培育期，前幾年的租金需要得到開(kāi)發(fā)商的配合，以實(shí)現(xiàn)最終的共贏。而房產(chǎn)公司投入開(kāi)發(fā)以后，希望通過(guò)出售快速回籠資金，出租租金定價(jià)比較高，所以雙方很難達(dá)成共識(shí)。

基于對(duì)杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商家在社區(qū)商業(yè)招商過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)需求，日前漢嘉機(jī)構(gòu)百盛招商還倡議成立了“杭州社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”。漢嘉機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁梅杰介紹說(shuō)，社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的成立將實(shí)現(xiàn)社區(qū)商家之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提升與開(kāi)發(fā)商的談判層次、減少開(kāi)發(fā)商社區(qū)商業(yè)招商過(guò)程中的各項(xiàng)阻力，促進(jìn)杭州郊區(qū)大盤生活配套的快速成熟，從而推進(jìn)住宅郊區(qū)化的實(shí)現(xiàn)。

早在2002年，坤和建設(shè)就嘗試著構(gòu)建社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，為的就是聯(lián)合社會(huì)各界優(yōu)勢(shì)品牌和投資者，形成三方緊密盟友，以科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)，統(tǒng)一開(kāi)業(yè)，統(tǒng)一宣傳包裝，包括返利等經(jīng)營(yíng)支持，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三贏的經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，坤和建設(shè)已經(jīng)成功運(yùn)作了山水人家、親親家園的社區(qū)商業(yè)。

《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 為了確保親親家園高品質(zhì)完全功能社區(qū)的定位以及整個(gè)三墩商業(yè)品位，坤和建設(shè)在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，一律與購(gòu)買者簽訂《商業(yè)用房品質(zhì)經(jīng)營(yíng)保證協(xié)議》，對(duì)該商業(yè)物業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、開(kāi)業(yè)時(shí)間等一系列問(wèn)題進(jìn)行設(shè)定，并采取相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)政策。在今天，我們看到的親親家園生活廣場(chǎng)上許多開(kāi)業(yè)的商家，包括新華書店、世紀(jì)聯(lián)華，可以說(shuō)都是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商精挑細(xì)選，按照不同業(yè)態(tài)規(guī)劃控制并采取諸多銷售、返利等優(yōu)惠政策所引進(jìn)的。正是由于社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的作用，許多商家對(duì)親親家園高規(guī)格的商業(yè)配套設(shè)計(jì)以及6000多位業(yè)主的入住規(guī)模、未來(lái)三墩近40萬(wàn)人口的巨大消費(fèi)潛力充滿信心，紛紛主動(dòng)與坤和建設(shè)洽談社區(qū)商鋪的購(gòu)買和進(jìn)駐事宜。開(kāi)發(fā)商在社區(qū)商鋪銷售的同時(shí)，自己實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)的社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，在杭州也屬首次，這為今后杭州乃至整個(gè)浙江的房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)提供了借鑒。此外，為了使親親家園生活廣場(chǎng)開(kāi)街購(gòu)物節(jié)能夠順利開(kāi)幕，坤和建設(shè)還針對(duì)商家推出了開(kāi)業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策。凡在規(guī)定時(shí)間前開(kāi)張營(yíng)業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購(gòu)買的商家，不包括租戶)，均獲得價(jià)值不菲的獎(jiǎng)勵(lì)，且贈(zèng)送安裝新風(fēng)系統(tǒng)和除濕機(jī)。

社區(qū)商業(yè)的銷售難、招租難、經(jīng)營(yíng)難，一直是備受關(guān)注的一個(gè)行業(yè)話題。實(shí)際上，除了招商能力與業(yè)態(tài)組合，社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)也是非常關(guān)鍵的。如果布局及尺度設(shè)計(jì)不當(dāng)，商鋪很可能就會(huì)成為“傷鋪”。

一字排開(kāi)未必聚財(cái)

“‘一’字和‘U’字的區(qū)別在哪里？從長(zhǎng)度上看，‘U’字型顯然比‘一’字型更長(zhǎng)，而且‘U’字型比‘一’字型更富有節(jié)奏變化。”這并不是為了對(duì)中西文字進(jìn)行比較，而是建筑師林松在分析社區(qū)商鋪的沿街面問(wèn)題。

林松是林松建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師，在商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)上擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為把社區(qū)商鋪的沿街面設(shè)計(jì)成“U”字型，不僅可以增長(zhǎng)人們逛商街的時(shí)間，而且使整條社區(qū)商業(yè)街富有更明顯的節(jié)奏變化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以讓張揚(yáng)的商店進(jìn)駐到凸出來(lái)的商鋪，而相對(duì)內(nèi)斂的則可以進(jìn)駐到凹進(jìn)去的商鋪中。

但是，在杭州的大多數(shù)樓盤中，更多的社區(qū)商鋪沿街面還是“一”字型設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)師們經(jīng)常把這類社區(qū)商鋪形象地稱作“沿街繡花邊、路邊一層皮”。既然“U”字型比“一”字型更有優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商卻寧愿選擇“一”字型呢？林松直截了當(dāng)?shù)亟忉屨f(shuō)，利益使然。由于在通常情況下商鋪價(jià)格高于住宅價(jià)格，許多開(kāi)發(fā)商將其視為利潤(rùn)的重要來(lái)源，因而只要條件允許，開(kāi)發(fā)商就會(huì)盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設(shè)計(jì)成內(nèi)街，商鋪高達(dá)3層甚至更高的案例。過(guò)多的商鋪設(shè)計(jì)不但影響了社區(qū)的居住品質(zhì)，也為過(guò)剩埋下了隱患。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值，一個(gè)城市人口與商業(yè)面積的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之間，而非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過(guò)1平方米/人。

開(kāi)發(fā)商為了做足容積率，通常讓小區(qū)住宅部分有更大的花園景觀，商鋪一般會(huì)貼近馬路，緊靠建筑紅線做。當(dāng)然也有例外。如紅石·中央花苑在紅線范圍內(nèi)做了后退，并且做出了“U”字型的社區(qū)商鋪沿街面。“紅石·宜家道商鋪一般在紅線范圍內(nèi)后退了12米，最深的地方后退了22米?！奔t石房產(chǎn)工程部經(jīng)理陳榮蘭介紹說(shuō)：“‘U’字型商鋪，使沿街面更長(zhǎng)，立面更為豐富。人流比較不容易快速通過(guò)，會(huì)停留更長(zhǎng)時(shí)間，商業(yè)氛圍更加濃厚?？粘隽舜髩K面積，為整個(gè)區(qū)域形成廣場(chǎng)的效應(yīng)，不僅可以聚集更多的人群，也為日后的停車創(chuàng)造了有利的條件?！?/p>

商與住“互補(bǔ)不互擾”

建筑師林松認(rèn)為，如何在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中處理好底商與上層住宅的關(guān)系，也將影響到商鋪日后的招商經(jīng)營(yíng)。

比如在風(fēng)力等因素影響下，住宅陽(yáng)臺(tái)上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。這種情況其實(shí)完全可以避免，只是需要開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)把上層住宅的整體進(jìn)深向后5—10米，與底商保持一定的距離，在底商屋頂設(shè)置有廣告的同時(shí)，那么高樓墜物就無(wú)法對(duì)底商的消費(fèi)者造成人身傷害。當(dāng)然，為了彌補(bǔ)這部分空間的損失，可以根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)卦跇潜P的另一面將住宅超出底商3—5米。

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0755-83513598 QQ:69031789 開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，對(duì)于底商應(yīng)該有一定的彈性，要方便投資者進(jìn)行改造。要最小化上層戶型方面對(duì)底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結(jié)構(gòu)，這樣可以避免框減等結(jié)構(gòu)的過(guò)多的承重墻對(duì)商場(chǎng)的影響，但是框架結(jié)構(gòu)，也會(huì)因?yàn)槌兄刂^(guò)多對(duì)商場(chǎng)的劃分、使用面積造成影響，這需要開(kāi)發(fā)商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變得寬大，失去部分中小戶型的購(gòu)買群體。

不論是框架還是其它的建筑結(jié)構(gòu)，其上層住宅業(yè)主使用的公共設(shè)施：商品房的底層大堂、電梯井、消防通道、上下水管道等設(shè)施必定會(huì)占據(jù)底商的使用面積，一般來(lái)說(shuō)，為了提升項(xiàng)目的檔次，拉升住宅銷售價(jià)格，底層大堂空間較為寬敞，這樣降低了底商的實(shí)際使用面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項(xiàng)目住宅的銷售工作就會(huì)不順暢。最常見(jiàn)的思路是將上層的出入口設(shè)置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會(huì)占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。

此外，底商定位相關(guān)的法規(guī)、辦法，對(duì)于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響樓盤上層、社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。如果實(shí)際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，那么開(kāi)發(fā)商要做到餐飲的油煙出口另行設(shè)計(jì)，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區(qū)的居民。

布局定位要貼近社區(qū)

許多社區(qū)商鋪在設(shè)計(jì)之初并未考慮建成后適應(yīng)何種商業(yè)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致一些商家難以入住，如超市對(duì)凈高和荷載的要求，餐飲對(duì)排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對(duì)安防的要求，以及其他業(yè)態(tài)對(duì)空調(diào)外機(jī)位、停車位、電力負(fù)荷的要求等，如果未能體現(xiàn)在商鋪的設(shè)計(jì)中，則建成后的招商難度較大。

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問(wèn)題，商鋪的布局很重要?！必?fù)責(zé)紅石·宜家道規(guī)劃和招商的紅石房產(chǎn)副總經(jīng)理祁國(guó)英，曾經(jīng)先后在杭州大廈和西湖時(shí)代廣場(chǎng)從事過(guò)招商工作，對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)有著自己獨(dú)到的見(jiàn)解。在宜家道的定位之初她就強(qiáng)調(diào)，“社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理一樣都不能偏廢，才能保證良好的運(yùn)營(yíng)。”

個(gè)別社區(qū)商鋪設(shè)計(jì)成三樓甚至更高，是違反商業(yè)規(guī)律的。一般來(lái)說(shuō)，店鋪的商業(yè)價(jià)值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數(shù)業(yè)態(tài)會(huì)用到三樓及以上樓層外，大多數(shù)適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會(huì)選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經(jīng)營(yíng)將十分困難。通和·都市楓林的臨街商鋪控制得比較嚴(yán)格，局部采用上下雙層設(shè)計(jì)，一層層高3.6米，二層層高2.95米，開(kāi)間3.6—7.2米以上，單鋪面積36—360平方米。

底層商鋪上面的住宅，特別是高層住宅，對(duì)商鋪的影響很大，有些開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，不設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，導(dǎo)致住宅的柱網(wǎng)、剪力墻、大型管道(井)直接下到店鋪中，使得店鋪在空間設(shè)計(jì)時(shí)相當(dāng)困難。最典型的例子是，柱距不當(dāng)導(dǎo)致汽車銷售、汽車美容、汽車修理等需要較大開(kāi)間的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐。

因此，當(dāng)初建筑設(shè)計(jì)院欲將宜家道商鋪設(shè)計(jì)成杭州大多數(shù)社區(qū)商鋪普遍采用的4米左右短開(kāi)間時(shí)，紅石房產(chǎn)堅(jiān)持要把開(kāi)間做成8米以上，還要做上下兩層的商鋪。這樣的想法直接遭到了建筑設(shè)計(jì)師的反對(duì)，因?yàn)檫@種做法非常冒險(xiǎn)，意味著每家商鋪的使用面積比一般的底商增大了一倍，面積的增大一方面可能會(huì)直接影響今后商鋪的銷售，另一方面也淘汰了一般的小業(yè)主，對(duì)于日后招商的要求也更高了。

當(dāng)然，提出這樣大膽的定位是經(jīng)過(guò)了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。從面積上進(jìn)行區(qū)分，前幾年杭州可供選擇的租戶類型呈現(xiàn)出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過(guò)一萬(wàn)平方米的超市、百貨、家居等大型租戶；另一種是單位所需面積較小的服裝類商家，市場(chǎng)上相對(duì)缺乏面積需求在1000～5000平方米之間中型商家租戶，此種現(xiàn)實(shí)狀況對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合形成了限制。自商業(yè)零售市場(chǎng)對(duì)外資開(kāi)放以來(lái)，品牌商家的數(shù)量在近兩年得以明顯提升，中型租戶亦發(fā)展迅速，中型租戶的增加使購(gòu)物中之業(yè)態(tài)組合具備了更多靈活選擇的可能。

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