第一篇：三方商業(yè)業(yè)態(tài)對比報(bào)告

三方商業(yè)業(yè)態(tài)對比報(bào)告

一、商業(yè)位置： 1.地理位置方面：

龍園位于御河西岸、御河西路東側(cè)，市區(qū)的東南端。御錦源位于御河西岸、御河西路東側(cè)，龍園的南面。凱德世家位于迎賓街東端，友誼街東側(cè)，御河西路西側(cè)之間。優(yōu)勢：龍園、御錦源同在“一軸雙城”的“軸”御河西路上，其中兩區(qū)之間還有兩條在建的東西方向規(guī)劃路，特別是御錦源南端毗鄰建設(shè)中的南環(huán)御河大橋，是東西兩城區(qū)交通要道口處。可以說以上兩小區(qū)交通便利，交通資源豐富位于城市規(guī)劃發(fā)展方向區(qū)域內(nèi)。凱德世家位于大同市的形象街迎賓街上，東緊鄰迎賓街和御河西路交通崗，這是迎賓街匯合御河西路后東延伸直上迎賓大橋去往御東新城的必經(jīng)之路；其后，凱德世家處于友誼路、迎賓街、御河西路三條交通要道之間，友誼路生活氣息濃厚，迎賓街又是城市的高檔餐飲、金融、市政中心，御河西路在地緣上“軸”的作用可見是交通之大動(dòng)脈，城市規(guī)劃發(fā)展的過渡帶?？梢妱P德世家確實(shí)是交通便利、周邊生活配套齊全、大同商務(wù)核心、傍臨城市兩大政府行政要地的稀缺，不可復(fù)制的黃金地段。

劣勢：龍園、御錦源雖臨交通要道御河西路，但主要出入口也只能在其路上。此路是城市主干道，又是高速南出入口的必經(jīng)之路，道路狀況良好也因此車速很快且車流量大，小區(qū)在此路設(shè)計(jì)主要出入口有兩個(gè)問題：一是交通安全問題；二是交通擁堵問題，后期隨著商戶的進(jìn)駐這一問題將有增無減。雖然小區(qū)有東門、南門，但城市建設(shè)和小區(qū)自身建設(shè)短期內(nèi)沒有推進(jìn)到一定程度的情況下是不會(huì)分流多少人流和車流的。

凱德世家在商戶引進(jìn)上要注意友誼街一旦形成以餐飲為主體的商業(yè)態(tài)勢，加之友誼街是小街巷交通管制不會(huì)太嚴(yán)，這種情況下將不可避免的造成車輛的亂停亂放；尤其是友誼街歷來是周邊居民活動(dòng)頻繁的一條街區(qū)，這樣友誼街將不堪重負(fù)造成雜亂擁堵現(xiàn)象。小區(qū)的有車一族會(huì)意識上的放棄小區(qū)友誼街的出入口，從而加重小區(qū)迎賓街主出入口的交通負(fù)荷，影響到主出入口的商業(yè)經(jīng)營。2.風(fēng)水方面：

龍園、御錦源同位于東南方向?qū)偾帻埼?，可影響到家人的學(xué)業(yè)和財(cái)運(yùn)，地勢需高，但其兩盤地勢低洼，易經(jīng)上說東南方如地勢低洼則利于見水，但污水或無水就不利于家人健康和事業(yè)，現(xiàn)在那是沒水，不知道將來會(huì)不會(huì)有。還有兩側(cè)忌動(dòng)土，據(jù)調(diào)查御河生態(tài)園要在該區(qū)域內(nèi)開工建設(shè)，易經(jīng)上屬白虎煞。御錦源南端是南環(huán)路大橋、龍園自己在御河路主出入口建天橋易經(jīng)上屬低壓煞。另外龍園B、C區(qū)和G、H區(qū)，南端的E、F區(qū)和御錦源的北端區(qū)域商鋪將來霓虹燈、招牌等晚上會(huì)對射對方光線，易經(jīng)上屬光煞，對其房主人有精神不好，多事非、多煩惱的影響。凱德世家位于正東方向亦屬青龍位，正是東方應(yīng)略高，謂之青龍?zhí)ь^，進(jìn)財(cái)進(jìn)祿，陽光灑射之方。謂之青龍得水常青流長，故小區(qū)要有水的建設(shè)。3.生態(tài)方面： 優(yōu)勢：龍園有百分之65的綠化率，御錦源也有百分之45，兩者加上可坐享御河及御河生態(tài)園現(xiàn)有的綠色生態(tài)資源，有水的御河會(huì)使小區(qū)濕潤而沒有塵土?？芍^是生態(tài)資源豐富優(yōu)良。

凱德世家自己又百分之55的綠化率，其離生態(tài)園也不遠(yuǎn)可分享生態(tài)資源，身處新建干凈、綠化良好的三條街內(nèi)，人文環(huán)境不復(fù)雜好管理，周邊整潔，沒有老街區(qū)的臟亂差環(huán)境，資源可和以上兩個(gè)區(qū)域?qū)Φ取?/p>

劣勢：其一龍園、御錦源大的綠化面積和緊鄰生態(tài)園必然在夏季帶來嚴(yán)重的蚊蟲侵?jǐn)_，如果物業(yè)處理，會(huì)有增加費(fèi)用負(fù)擔(dān)；其二生態(tài)園畢竟是市民的，到時(shí)會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的小區(qū)以外人員途徑、駐足那里（垂釣、健身、游玩）。這樣會(huì)不會(huì)有人混入小區(qū)做一些不利于小區(qū)的事情（例如偷盜、破壞小區(qū)公共設(shè)施、綠地、破壞私人財(cái)產(chǎn)等）人多且雜的流動(dòng)人口給小區(qū)管理、安防上造成較大的工作壓力。

二、商業(yè)持有模式： 龍園基本情況：

1.水泉灣龍園商業(yè)共分A、B、C、D、E、F、G、H八個(gè)區(qū)域。其分布為：A區(qū)和D區(qū)位于小區(qū)西面緊臨御河西路，東西朝向、南北走向；B區(qū)和C區(qū)位于A、D之間，小區(qū)西門口東西走向的一條街區(qū)上，也是小區(qū)主要出入口處。B區(qū)坐北朝南，C區(qū)坐南朝北。均為東西走向；E區(qū)和F區(qū)位于小區(qū)的南面，臨規(guī)劃路。兩區(qū)之間隔有小區(qū)南門，均為坐北朝南、東西走向；G區(qū)和H區(qū)位于小區(qū)東面緊鄰御河生態(tài)園，兩區(qū)之間隔有小區(qū)東門及由B區(qū)和C區(qū)通過的一條小區(qū)路。G區(qū)坐南朝北，H區(qū)坐北朝南，和B、C區(qū)一樣兩區(qū)相對、東西走向。其中G區(qū)和H區(qū)沒有二層。A區(qū)設(shè)計(jì)商鋪20戶；B區(qū)設(shè)計(jì)商鋪13戶；C區(qū)設(shè)計(jì)商鋪為9戶；D區(qū)設(shè)計(jì)商鋪14戶；E區(qū)設(shè)計(jì)商鋪為21戶；F區(qū)設(shè)計(jì)商鋪為24戶；G區(qū)設(shè)計(jì)商鋪為10戶；H區(qū)設(shè)計(jì)商鋪為6戶；八區(qū)商鋪共計(jì)：117戶。

2.B區(qū)最大面積是由西向東第十三戶：一層245.24平米、二層245.2平米，套內(nèi)490.44平米，建筑面積502平米；最小面積是第三戶：一層117.24平米、二層150.53平米，套內(nèi)267.77平米，建筑面積274平米。C區(qū)最大面積是第一戶、四戶、七戶：一層178.86平米、二層203.7平米，套內(nèi)382.56平米，建筑面積394平米。E區(qū)最大面積是第四戶：一層187.94平米、二層187.94平米，套內(nèi)375.88平米，建筑面積385平米。F區(qū)最大面積是第一戶：G區(qū)最大面積是第一戶、二戶：一層207.87平米，套內(nèi)207.87平米，建筑面積214平米。H區(qū)最大面積是第三戶：一層155.07平米，套內(nèi)155.07平米，建筑面積161平米。

3.A區(qū)已經(jīng)賣完，其中A區(qū)1、2、3、4、11、12、13、18、19、20號商鋪為三層，均為300左右的大平米。A區(qū)價(jià)格均在21000元左右。

4.D區(qū)價(jià)格在15000——18000元左右；B、C、E、F區(qū)價(jià)格相同 在13000元左右。5.G、H區(qū)均為單層。6.自己建設(shè)的幼兒園也賣，小區(qū)東面臨生態(tài)園東北、和東南有可能也要打造成商業(yè)區(qū)

持有模式全部為出售，一次性付全款能優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，沒有其他付款方式?jīng)]有中介。由小區(qū)統(tǒng)一管理收取物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在金色水岸龍園是1.2元，估計(jì)這也不會(huì)高出太多。目前龍園A區(qū)以全部預(yù)定 御錦源基本情況：

1.御錦源一期主要分三大區(qū)域九小塊商業(yè)。第一大區(qū)域位于小區(qū)北門沿在建中的規(guī)劃路和龍園E、F區(qū)隔路相望，東西走向坐南朝北。包括1——3塊小區(qū)域，總規(guī)劃有29戶；第二大區(qū)域位于小區(qū)的西門（主要出入口）御河西路沿線南北走向坐東朝西。包括4——6塊小區(qū)域，總規(guī)劃有27戶；第三大區(qū)域位于小區(qū)一期南門沿柳行里東延伸段東西走向坐北朝南，總規(guī)劃有19戶。

2.其中第一區(qū)域最大面積是860平米，最小面積是253平米；第二區(qū)域最大平米是4000多平米，最小660平米；第三區(qū)域最大面積是991平米，最小是290平米。

3.第二大區(qū)域沿御河西路均為三層商鋪，已有部分預(yù)定出去；一和三區(qū)域?yàn)槎由啼仭?/p>

4.第一大區(qū)域中的1區(qū)在規(guī)劃路和御河西路交匯處小區(qū)西北角上價(jià)格為16000元/平米，2區(qū)小區(qū)北面中段為14600元/平米，3區(qū)小區(qū)北面東段為14000元/平米；第二大區(qū)域包括4、5、6區(qū)價(jià)格均在17800元/平米；第三大區(qū)域中的7區(qū)小區(qū)西南角上價(jià)格為16000元/平米，8區(qū)小區(qū)南門附近為15200元/平米，9區(qū)小區(qū)東南角上為14000元/平米。持有模式全部為出售，一次性付款方式找關(guān)系能優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，無其他付款方式，沒有中介代理。物業(yè)費(fèi)未定。

劣勢：龍園、御景園全為一次性出售，自己的物業(yè)統(tǒng)一管理。不保留自己的持有型商業(yè)物業(yè)，還是快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠、快速拿地的單一循環(huán)獲利模式，現(xiàn)如今地產(chǎn)開發(fā)商的大趨勢是由單一的開發(fā)向運(yùn)營轉(zhuǎn)變，都會(huì)根據(jù)自己的規(guī)模，企業(yè)發(fā)展程度保留一定比例自己的持有型商業(yè)，對項(xiàng)目前期的規(guī)劃、定位、招商、業(yè)態(tài)選擇是很有益處的，再個(gè)就是對企業(yè)自身優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、樹立企業(yè)品牌是有巨大助推力的。

凱德世家保留一定比例的持有型商業(yè)對項(xiàng)目品牌的梳理、帶動(dòng)其他商業(yè)升值、企業(yè)的發(fā)展是很有益處的。

三、運(yùn)作目的性：

龍園、御景園不保留持有型商業(yè)，整體出售有其為了迅速回籠資金和不想增加管理成本的原因。因?yàn)檫\(yùn)營有償商業(yè)對于資金困乏、實(shí)力單薄的開發(fā)商來說是很難做的，需要大量的資金基礎(chǔ)。其二，龍園、御錦源缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力，及沒有長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，對自己項(xiàng)目分析不夠租售比例不明確，不知道哪個(gè)該持有，哪個(gè)該出售。

四、客戶定位：

龍園設(shè)定在住宅樓下的商戶不能開飯店和KTV，除此之外沒有什么定向要求。這樣看來龍園A區(qū)的上段、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)中段、E區(qū)、F區(qū)不會(huì)有飯店和KTV。G區(qū)和H區(qū)位于小區(qū)東門，臨御河生態(tài)園均為一層，商業(yè)價(jià)值不大，聽售樓介紹主要想做些為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的生活配套商業(yè)，如干洗店等。御錦源有這方面的傾向但不是硬性的。有為業(yè)主著想的因素。其次，均為出售商業(yè)，不用承擔(dān)一些附加費(fèi)用，減少管理成本。但客戶必然散雜，管理上被動(dòng)，不能有效的為業(yè)主服務(wù)。如果出租并制定業(yè)主需要的商業(yè)業(yè)態(tài)將有效的使服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，使其很好的享受到配套物業(yè)服務(wù)，對小區(qū)品質(zhì)的打造及企業(yè)形象的樹立就有很好促進(jìn)作用。

五、規(guī)模

龍園共有八個(gè)區(qū)域117戶商鋪，如果設(shè)定業(yè)態(tài)分布將能形成一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)域，不僅能很好為業(yè)主服務(wù)還能吸引投資，不斷提升商業(yè)升值空間，起到宣傳小區(qū)的作用。但龍園整體商業(yè)規(guī)模體量較大，相對獨(dú)立，周邊沒有形成的市場，將難租難賣，市場培育期慢，一旦招商工作不夠精化，將形成有價(jià)無市的局面，造成萬象空洞的場景，對項(xiàng)目及企業(yè)的品質(zhì)是很不利的。

御錦源一期分三個(gè)區(qū)域共75戶商鋪，加上二期的也會(huì)有成片的體量更大商業(yè)規(guī)模，會(huì)和龍園遇到相同的問題。

凱德世家商鋪相對集中而且體量小，加之周邊已有成熟的商業(yè)態(tài)勢，會(huì)很快融入為一體，不存在市場培育期。有計(jì)劃的設(shè)計(jì)規(guī)劃，能有效的整合商業(yè)，獨(dú)一家業(yè)態(tài)模式有足夠的吸引力招商快。真正為業(yè)主服務(wù)，對口碑宣傳，項(xiàng)目品牌建設(shè)，均有促進(jìn)作用。商業(yè)會(huì)很快且很高的升值空間。

六、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

龍園大部分為兩層商業(yè)，其面積落差也不是很大，A區(qū)有三層的。價(jià)格除A區(qū)21000元/平米以外，D區(qū)15000元——18000元，剩下的均在13000元。大體可以看出有三個(gè)價(jià)位段，是根據(jù)商鋪所在位置的不同大體制定了籠統(tǒng)的價(jià)格，并無細(xì)分。其并沒有明顯的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。通過綜合前面的持有模式、運(yùn)作目的性、客戶定位等方面分析，龍園也沒有必要作細(xì)致的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)?？蛻粼谶x購上會(huì)出現(xiàn)價(jià)位低的或者地段好的優(yōu)先考慮，而剩下的會(huì)無人問津，對商業(yè)業(yè)態(tài)選擇上也產(chǎn)生了局限性。

御錦源第二大區(qū)域均為三層商鋪，其中還有4000平米的超大面積；

一、三區(qū)域?yàn)閮蓪?，面積也參差不齊、類型很多樣。價(jià)格在14000元——17800元/平米，落差不是太大。這樣明顯看出御錦源有前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)業(yè)態(tài)分布考量。這樣由于御錦源面積種類多樣，價(jià)格落差不大，能滿足更多的各種商業(yè)存在，對于同處一個(gè)區(qū)域的龍園來說要更具有吸引力，會(huì)更快的形成區(qū)域商業(yè)市場。

凱德世家做了前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，有效整合商業(yè)資源，做到真正為業(yè)主服務(wù)；針對定位設(shè)計(jì)，有針對性；雖前期設(shè)計(jì)難度大但更加趨于合理，更加科學(xué)理性，能有效減少規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，避免商業(yè)和現(xiàn)有戶型、面積不對稱、不配套，增加成本預(yù)算。

七、成本控制：

龍園到時(shí)會(huì)為了滿足商業(yè)的多樣性需求而改變原先的設(shè)計(jì)，這樣會(huì)增加成本預(yù)算，是成本預(yù)算不可控制；或者不去為了商鋪的具體需求而改變原先設(shè)計(jì)，但會(huì)造成商鋪的堆砌和單一化，不能真正為業(yè)主服務(wù)，形不成成熟而多元化的商業(yè)分布。

御錦源由于前期面積設(shè)計(jì)多樣，價(jià)格區(qū)間不大，情況會(huì)比龍園要好一些。凱德世家由于做了大量的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、客戶定位、規(guī)模分析、明確運(yùn)作模式等一系列工作，會(huì)使成本控制方面做得最好，預(yù)算和結(jié)算出入不大。

八、經(jīng)營管理： 龍園和御錦源都是一次性售出模式，由其自身統(tǒng)一對商鋪收取一定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理費(fèi)用，傳統(tǒng)式被動(dòng)化得管理模式，不能和商業(yè)業(yè)主良性互動(dòng)，會(huì)使商業(yè)業(yè)主和小區(qū)形成兩不相干甚至對立局面，長此下去對企業(yè)、對商鋪、對小區(qū)的業(yè)主、對商業(yè)升值空間都會(huì)產(chǎn)生不利的影響。

凱德世家打破傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，租售并舉，選擇性強(qiáng)，轉(zhuǎn)變職能創(chuàng)造服務(wù)性經(jīng)營管理模式，主動(dòng)和商業(yè)業(yè)主交流溝通，收集業(yè)主的訴求及商業(yè)的服務(wù)要求，時(shí)刻觀察商業(yè)發(fā)展動(dòng)向、變化并想方設(shè)法幫助商業(yè)業(yè)主更好的經(jīng)營，更好的服務(wù)于小區(qū)。前期規(guī)劃到位，商業(yè)不會(huì)很復(fù)雜加上主動(dòng)式管理，物業(yè)要求是在可預(yù)見、可控制范圍內(nèi)的。

第二篇：商業(yè)業(yè)態(tài)介紹

商業(yè)業(yè)態(tài)介紹(轉(zhuǎn)載)

商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)簡介

商業(yè)形態(tài)簡析

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。

零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。

娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運(yùn)營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨(dú)體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。

餐飲功能房地產(chǎn)也呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點(diǎn)，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展，同時(shí)在項(xiàng)目中也開始發(fā)揮越來越重要的作用。

健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，被越來越多的運(yùn)用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國內(nèi)大型城市。

目前，大中MALL在國內(nèi)的發(fā)展勢頭極為強(qiáng)勁。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。我項(xiàng)目的業(yè)態(tài)依據(jù)此點(diǎn)是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢。我現(xiàn)將我項(xiàng)目內(nèi)預(yù)計(jì)出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個(gè)簡單描述。、體育場館

體育場館原來在招商前期我們的建設(shè)初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂為一體的，但這樣的投資面臨2大問題，投資金額巨大和相對維修成本的高昂，在國外每5年維護(hù)游泳館的費(fèi)用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對行業(yè)的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時(shí)體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營的類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開的。簡單來說體育產(chǎn)業(yè)可分為體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)和體育商品產(chǎn)業(yè)。體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要包括：競技觀賞、健身娛樂消費(fèi)市場（消費(fèi)者為健身購買運(yùn)動(dòng)器材，租用體育場館或設(shè)施，接受健身訓(xùn)練指導(dǎo)，參與體育旅游活動(dòng)等）。體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質(zhì)條件的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關(guān)體育用品的銷售市場。

摘錄：體育比賽除了為運(yùn)動(dòng)員展現(xiàn)實(shí)力向人類極限挑戰(zhàn)及促進(jìn)運(yùn)動(dòng)技術(shù)水平的提高等功能外，已越來越多地成為商業(yè)開發(fā)的手段和機(jī)會(huì)，而且以奧運(yùn)會(huì)、世界杯等為前導(dǎo)，賽事規(guī)模

越來越大，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益越來越好。通過組織大型比賽，可以帶動(dòng)城市建設(shè)、旅游、就業(yè)等多方面發(fā)展，并帶來許多潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。無疑，下個(gè)世紀(jì)將有更多從綜合到單項(xiàng)的體育賽事成為各國競爭的目標(biāo)，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。大型比賽的投資主要有三個(gè)方面：舉辦城市的基礎(chǔ)市政建設(shè)、場館及食宿接待設(shè)施建設(shè)、組織比賽的直接費(fèi)用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運(yùn)會(huì)在此三方面的投資均已達(dá)到十幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。直接經(jīng)濟(jì)收入的主要渠道有：出售電視轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標(biāo)志商品特許權(quán)、廣告權(quán)、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀(jì)念幣、紀(jì)念章，企業(yè)及個(gè)人的贊助和捐贈(zèng)等。許多國際體育活動(dòng)，透過衛(wèi)星電視的轉(zhuǎn)播，幾乎傳到世界每一個(gè)角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。

2、連鎖超市

超市是源于法國家樂福1963年創(chuàng)建的特級市場，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機(jī)結(jié)合，它倡導(dǎo)：超大的營業(yè)面積、一站式的購物消費(fèi)、超低的價(jià)格體系、自動(dòng)式的消費(fèi)方式，以家庭消費(fèi)為目標(biāo)客戶。超市從商品結(jié)構(gòu)來看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費(fèi)形態(tài)來看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購自運(yùn)的會(huì)員制賣場、家友在杭州翠苑的倉儲(chǔ)賣場、廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補(bǔ)形賣場。百貨零售業(yè)態(tài)始于19世紀(jì)中葉，伴隨著超市、倉儲(chǔ)商店及網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品價(jià)格、便利、品類深度、環(huán)境、購物體驗(yàn)等多種因素，將“特色”與“專營”凸現(xiàn)出來，給傳統(tǒng)的精于有限產(chǎn)品、高價(jià)格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購整合、連鎖化、專業(yè)化三個(gè)方向。

超市是一種以價(jià)格低廉及商品一站式消費(fèi)來吸引購物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費(fèi)客單價(jià)。具體系于2點(diǎn)：如何使客戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項(xiàng)數(shù)與購物的平均單價(jià)。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價(jià)格、宣傳廣告、經(jīng)營方式都要進(jìn)行仔細(xì)設(shè)計(jì)。

3、便利店

便利店最早起源于美國，是在20世紀(jì)40年代末作為超市的補(bǔ)充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時(shí)間長、品類少、日常生活服務(wù)性強(qiáng)、地處于人口密集區(qū)域等特征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在100M2左右，而在某個(gè)區(qū)域內(nèi)可存在數(shù)量依據(jù)消費(fèi)需求、競爭情況、周圍人流而定，隨著這一業(yè)態(tài)的發(fā)展，在西方已經(jīng)不再作為超市的一種補(bǔ)充業(yè)態(tài)，開始慢慢成為人們消費(fèi)密不可分的一種主導(dǎo)業(yè)態(tài)，有些地區(qū)已經(jīng)代替超市成為第一零售業(yè)態(tài)。便利店在我國現(xiàn)在也開始迅速開始，有相當(dāng)規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢還不明顯，暫時(shí)還無法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”O(jiān)UTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場之間起補(bǔ)充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不

大，多位于城市郊區(qū)，地價(jià)較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價(jià)讓利于消費(fèi)者，所經(jīng)營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價(jià)格比一般大賣場還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進(jìn)

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購物中心。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級業(yè)態(tài)：到百貨店購物是體驗(yàn)時(shí)尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá)80%，比較少的也達(dá)到60%左右，國內(nèi)折扣店經(jīng)營范圍還是偏少，經(jīng)營規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費(fèi)者對于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。

5、商業(yè)街

商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風(fēng)味食品、享受綜合服務(wù)。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。

依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬典武對商業(yè)街的類型劃分，可分4類：

Ⅰ.鄰里型商業(yè)街

地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長度100-200M，商業(yè)設(shè)施1-2層，商業(yè)密度為50%-80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目50家、行業(yè)數(shù)目20家，核心為副食品店或商品超市。該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁。

Ⅱ.地域型商業(yè)街

地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度500-700M，商業(yè)設(shè)施2-4層，商業(yè)密度為70-90%，自身人口為3萬人，可輻射人口為10萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹狀結(jié)構(gòu)，商店數(shù)目300-400家、行業(yè)數(shù)目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購單次購物數(shù)額大，而且周頻率高。

Ⅲ.地區(qū)型商業(yè)街

地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為30萬人，可輻射人口為100萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。商店數(shù)目1000-3000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此購物的頻率較大。

Ⅳ.大型商業(yè)街

地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長度為1000-5000M，商業(yè)設(shè)施為6層或6層以上，商業(yè)密度為80%-100%。其城市人口為100萬以上，可輻射人口為300萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業(yè)數(shù)目為300個(gè)，核心為高級時(shí)裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數(shù)額巨大。

綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠(yuǎn)期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。從國內(nèi)出現(xiàn)的案例來看沒有特色不具備引導(dǎo)消費(fèi)的商業(yè)街門可羅雀。

6、專賣店

專賣店是專營店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機(jī)械設(shè)備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進(jìn)行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環(huán)境改變和消費(fèi)心理變化而形成發(fā)展的。專賣店的經(jīng)營方式可分為廠家直營和加盟代理，區(qū)別對待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。

注：由于大家都于廠家進(jìn)行了很長時(shí)間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

SHOPPING MALL簡稱MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場，能滿足消費(fèi)者的購物需求和日常生活的商業(yè)場所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀(jì)中葉在美國開始出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)美國人均GDP已達(dá)一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產(chǎn)生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉庫商品、專業(yè)店等均已成熟，競爭激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開發(fā)建立。

我國部分城市人均GDP已達(dá)數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們?nèi)司鵊DP預(yù)計(jì)也只有2000美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達(dá)到5000-10000美元；同時(shí)考慮到國家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車

場、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應(yīng)當(dāng)采取務(wù)實(shí)做法，采取循序漸進(jìn)和變通的辦法進(jìn)行。

第三篇：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)說明

社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

一、社區(qū)劃分說明

（一）按規(guī)模劃分

1、大型社區(qū)—居住區(qū)，是指大規(guī)模、公建設(shè)施配套完整的聚居地，人口規(guī)模3萬人以上或用地規(guī)模60公頃以上。

2、中型社區(qū)—小區(qū)，人口規(guī)模10000-30000人或用地規(guī)模15-60公頃。

3、小型社區(qū)—組團(tuán)，規(guī)模一般較小，人口10000人以下或用地規(guī)模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區(qū)建設(shè)時(shí)間劃分

1、老社區(qū)

是指2000年以前建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)尚無充分規(guī)劃的社區(qū)。

2、新建社區(qū)

是指2000年（含）以后建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)有比較完善規(guī)劃的社區(qū)。

3、在建社區(qū)

是指已完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)劃，且正在建設(shè)當(dāng)中的社區(qū)。

二、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

（一）社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)，集購物、餐飲及其他服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心。

商業(yè)街是指社區(qū)內(nèi)配置包括購物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商業(yè)服務(wù)設(shè)施一般臨街設(shè)立。

（二）餐飲店

是指即時(shí)加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場所和設(shè)備的經(jīng)營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實(shí)際營業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。

（六）維修店

是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營單位。

（八）美容美發(fā)店

美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。

美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務(wù)

是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

（十一）書店、音像店

是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營書籍、音像制品的經(jīng)營單位。

（十二）照相館

運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲(chǔ)卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營單位和機(jī)構(gòu)。

社區(qū)商業(yè)評價(jià)規(guī)范之二(新建社區(qū))

總體要求：

1、大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.9平方米，中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心。

3、各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4、各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)證件齊全，合法經(jīng)營，有固定的營業(yè)場所。

5、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在布局上充分實(shí)現(xiàn)便利性。

6、社區(qū)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)相對集中，住宅和商業(yè)的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

7、社區(qū)商業(yè)應(yīng)有品牌店或連鎖店，貨真價(jià)實(shí)。

8、社區(qū)商業(yè)服務(wù)人員應(yīng)著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。社區(qū)商業(yè)中心： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)商業(yè)中心的輻射半徑約2000米，與居住區(qū)的距離不少于100米。

1.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上，商業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業(yè)與生活服務(wù)業(yè)。如超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店、維修店、家庭服務(wù)、書店、音像店等。2.便利性

2.1社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)在交通便利處。2.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)。

2.3與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)相配套，如銀行、郵局、醫(yī)院等。3.設(shè)備設(shè)施

3.1各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有必要的裝飾裝潢，與社區(qū)檔次相協(xié)調(diào)。3.2各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有足夠的營業(yè)面積，滿足選購和消費(fèi)需求。3.3商業(yè)、服務(wù)設(shè)施齊備。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1社區(qū)商業(yè)中心規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并由相應(yīng)的資質(zhì)。餐飲店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備餐飲店,應(yīng)有單店面積在500平方米以上的店鋪，應(yīng)有社會(huì)知名的餐飲店。1.2社區(qū)應(yīng)提供早餐服務(wù)。

1.3社區(qū)的最遠(yuǎn)就餐距離不超過600米。1.4餐飲店與居民樓的距離應(yīng)超過10米。2.便利性

2.1應(yīng)提供電話訂餐及送餐服務(wù)。2.2餐飲店應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.3大型社區(qū)應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的餐飲店。2.4應(yīng)有提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)的餐飲店。3.設(shè)備設(shè)施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應(yīng)有分隔，冷葷的制作有獨(dú)立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。3.2原料、成品、餐具、用具等應(yīng)分別存放。3.3有洗涮消毒設(shè)備。3.4有空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境衛(wèi)生、安全設(shè)施

4.1餐飲店內(nèi)應(yīng)保持清潔，清理及時(shí)，加工制作應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。4.2 餐飲店周圍環(huán)境應(yīng)干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應(yīng)超過30米。4.3應(yīng)有符合環(huán)境保護(hù)要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5、服務(wù)

5.1餐飲店應(yīng)有不同的種類，大型社區(qū)應(yīng)有多種風(fēng)味的餐飲店（包括清真店）。5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。5.3餐飲的檔次及價(jià)格應(yīng)與社區(qū)的消費(fèi)水平相適應(yīng)。超市： 1.規(guī)模

1.1大型社區(qū)至少有一個(gè)面積6000平米以上的大型超市或兩個(gè)以上的超市，中型社區(qū)至少有一個(gè)超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。2.便利性

2.1超市營業(yè)時(shí)間在12個(gè)小時(shí)以上，大型超市有不少于營業(yè)面積40%的停車場。2.2超市經(jīng)營商品種類不得少于5000種。2.3社區(qū)居民距超市的最遠(yuǎn)距離不超過2000米。2.4超市應(yīng)有刷卡通道。3.設(shè)備設(shè)施

3.1超市應(yīng)具有冷藏、冷凍、保鮮設(shè)施。3.2超市的收銀通道應(yīng)與超市的規(guī)模相適應(yīng)。3.3超市應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境、安全設(shè)施 4.1超市內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2銷售、加工制作的食品應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.3超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分開，不應(yīng)交叉。4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1理貨員應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充商品，收銀員收銀迅速。5.2超市規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，食品加工制作人員定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。便利店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的營業(yè)時(shí)間不少于16小時(shí)，應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的便利店。2.2便利店的商品種類在3000種左右，應(yīng)包括生活必需品。

2.3便利店應(yīng)提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復(fù)印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區(qū)的便利店應(yīng)提供網(wǎng)上購物、電話購物等電子商務(wù)服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1便利店應(yīng)具有冷藏設(shè)施（冷柜、冰箱等）、衛(wèi)生消毒設(shè)施。3.2便利店應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1便利店內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1有相應(yīng)的規(guī)章制度。

5.2熟食加工制作人員應(yīng)定期進(jìn)行體檢。美容美發(fā)店： 1.規(guī)模

1.1大中型社區(qū)應(yīng)配備美容美發(fā)店，每千人美容美發(fā)店建筑面積應(yīng)不少于15平方米。1.2至少應(yīng)有一家單店?duì)I業(yè)面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠(yuǎn)消費(fèi)距離500米。2.2營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

3、設(shè)備設(shè)施

3.1具有與所經(jīng)營的服務(wù)項(xiàng)目相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。3.2應(yīng)具有相應(yīng)的衛(wèi)生消毒設(shè)備和措施。

4、環(huán)境、安全

4.1及時(shí)清理，保持店內(nèi)外的清潔。4.2從業(yè)人員必須經(jīng)過衛(wèi)生部門的健康檢查。

5、服務(wù)

5.1應(yīng)在營業(yè)場所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，服務(wù)人員應(yīng)持證上崗。5.3向消費(fèi)者提供與服務(wù)有關(guān)的真實(shí)信息，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。維修店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。1.2大中型社區(qū)每千人維修店建筑面積應(yīng)約30平方米。其中家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)單店的建筑面積不少于50平方米。2.便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2家電維修應(yīng)提供上門服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有固定的營業(yè)場所。

3.2有齊備的維修設(shè)備以及必要的測試設(shè)備。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1維修店應(yīng)及時(shí)清理，保持店內(nèi)外清潔。4.2應(yīng)配備消防設(shè)施。5.服務(wù)質(zhì)量

5.1接待區(qū)應(yīng)有服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表，上門維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)出示維修服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表。5.2維修服務(wù)及時(shí)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。洗染店: 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應(yīng)至少有一家連鎖店。2.便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2應(yīng)提供必要的立等可取的服務(wù)項(xiàng)目。2.3應(yīng)提供上門取送服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施 3.1應(yīng)有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。4.服務(wù)

4.1應(yīng)有必要的客衣標(biāo)識管理，避免錯(cuò)收錯(cuò)發(fā)。4.2應(yīng)在營業(yè)場所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。照相館： 1.規(guī)模

1.1每千人照相館建筑面積應(yīng)不少于10平方米。1.2應(yīng)有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2最遠(yuǎn)消費(fèi)距離在800米左右。

2.3應(yīng)提供照相、膠卷沖洗、擴(kuò)印、膠卷銷售等服務(wù)。2.4應(yīng)提供立等可取的證件照服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有與經(jīng)營項(xiàng)目相適應(yīng)的器材、設(shè)備。3.2營業(yè)室、照相室與加工附屬用房應(yīng)分開。4.服務(wù)

4.1應(yīng)明示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。舊貨廢棄物回收站： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應(yīng)不少于6平方米。2.便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2應(yīng)提供上門服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有封閉的廢品存放處。4.服務(wù)

4.1及時(shí)清理，貨品擺放有序，應(yīng)保持回收站內(nèi)外的清潔。4.2回收站應(yīng)每天進(jìn)行物資清理、轉(zhuǎn)運(yùn)。4.3上門服務(wù)應(yīng)及時(shí)。家庭服務(wù)： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)有家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)。1.2家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)半徑為1000米。2.設(shè)備設(shè)施

2.1應(yīng)有與家庭服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。3.服務(wù)質(zhì)量

3.1服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。書店、音像店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。1.2每千人書店、音像店建筑面積應(yīng)超過15平方米。2.便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1音像店應(yīng)提供試聽設(shè)備。

社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配 項(xiàng)目 比重 % 總體要求 10.5 商業(yè)中心 8 餐飲店 18 超市 12.5 便利店 8 維修店 8 洗染店 8 美發(fā)美容店 9 回收店 5 家庭服務(wù) 3 書店、音像店 5 照相館 5 總分 100

社區(qū)商業(yè)評價(jià)規(guī)范之三(在建社區(qū))

總體要求：

1.商業(yè)從空間上和時(shí)間上實(shí)現(xiàn)便利性，便利居民的消費(fèi)，便利服務(wù)的提供。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)布局實(shí)現(xiàn)商業(yè)的相對集中及住宅和商業(yè)的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

3.各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4.社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例為購物：餐飲：其他服務(wù)約為：4：3：3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置： 1.小型社區(qū)應(yīng)配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發(fā)店、舊貨廢棄物回收站等。2.大中型社區(qū)應(yīng)配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及舊貨廢棄物回收站等。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局：

1.大中型社區(qū)應(yīng)按人口、地塊條件配置多點(diǎn)式便利商業(yè)組合，小型社區(qū)可結(jié)合自身情況集中配置便利社區(qū)商業(yè)組合。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施應(yīng)配置在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置。

3.大中型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街等集中式商業(yè)形式。社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)中心與居住區(qū)的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區(qū)的規(guī)劃中應(yīng)有社區(qū)商業(yè)中心。

社區(qū)商業(yè)物件要求：

1.集中獨(dú)立商業(yè)

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標(biāo)對于面寬進(jìn)深比的要求和房屋荷載的要求及業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。設(shè)置貨流通道，設(shè)置適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?/p>

獨(dú)立商業(yè)根據(jù)未來用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件。2.底商

要求層高最低3.5米，層數(shù)不超過2層，面寬與進(jìn)深之比1：2為宜，不低于1：3。預(yù)留水、電、氣、污等各項(xiàng)設(shè)施的接駁。預(yù)留商家招牌的設(shè)置。

社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（在建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配

項(xiàng)目 比重 % 總體要求 35 業(yè)態(tài)設(shè)置 15 規(guī)劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。

（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。

國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利?！?/p>

國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68％。

西方各個(gè)國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區(qū)商業(yè)的功能

國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場所。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成

國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的

其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。

國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)

國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項(xiàng)目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。

（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況

1、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。

我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，但是從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

2、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：

? 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)

? 居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成

? 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個(gè)綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。

? 社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。

從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個(gè)，放心早點(diǎn)店200個(gè)，中小超市、便利店300個(gè)。

第四篇：第一章 商業(yè)業(yè)態(tài)概述

一、零售

零售：向最終消費(fèi)者個(gè)人或社會(huì)集團(tuán)出售生活消費(fèi)品及相關(guān)服務(wù)，以供其最終消費(fèi)之用的全部活動(dòng)。這一定義包括以下幾點(diǎn)：

1．零售是將商品及相關(guān)服務(wù)提供給消費(fèi)者作為最終消費(fèi)之用的活動(dòng)。如零售商將汽車輪胎出售給顧客，顧客將之安裝于自己的車上，這種交易活動(dòng)便是零售。若購買者是車商，而車商將之裝配于汽車上，再將汽車出售給消費(fèi)者則不屬于零售。

2．零售活動(dòng)不僅向最終消費(fèi)者出售商品，同時(shí)也提供相關(guān)服務(wù)。零售活動(dòng)常常伴隨商品出售提供各種服務(wù)，如送貨、維修、安裝等，多數(shù)情形下，顧客在購買商品時(shí)，也買到某些服務(wù)。

3．零售活動(dòng)不一定非在零售店鋪中進(jìn)行，也可以利用一些使顧客便利的設(shè)施及方式，如上門推銷、郵購、自動(dòng)售貨機(jī)、網(wǎng)絡(luò)銷售等，無論商品以何種方式出售或在何地出售，都不會(huì)改變零售的實(shí)質(zhì)。

４．零售的顧客不限于個(gè)別的消費(fèi)者，非生產(chǎn)性購買的社會(huì)集團(tuán)也可能是零售顧客。如公司購買辦公用品，以供員工辦公使用；某學(xué)校訂購鮮花，以供其會(huì)議室或宴會(huì)使用。所以，零售活動(dòng)提供者在尋求顧客時(shí)，不可忽視團(tuán)體對象。在我國，社會(huì)集團(tuán)購買的零售額平均達(dá)10%左右。

二、零售商活動(dòng) 1.零售商活動(dòng)特點(diǎn)

（1）交易規(guī)模小，交易頻率高。（2）即興購買多，且受情感影響較大。（3）去商店購物仍是顧客的主要購物方式。

三、零售業(yè)

零售業(yè)是指以向最終消費(fèi)者（包括個(gè)人和社會(huì)集團(tuán)）提供所需商品及其附帶服務(wù)為主的行業(yè)。

零售業(yè)是一個(gè)國家最古老的行業(yè)之一。

零售業(yè)也是一個(gè)國家最重要的行業(yè)之一。零售業(yè)的每一次變革和進(jìn)步，都帶來了人們生活質(zhì)量的提高，甚至引發(fā)了一種新的生活方式。零售業(yè)是反映一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的晴雨表。國民經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是否合理，首先在流通領(lǐng)域，特別是在消費(fèi)品市場上表現(xiàn)出來。

零售業(yè)是一個(gè)國家和地區(qū)的主要就業(yè)渠道。由于零售業(yè)對勞動(dòng)就業(yè)的突出貢獻(xiàn)，很多國家甚至把扶持、發(fā)展零售業(yè)作為解決就業(yè)問題的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策?，F(xiàn)代零售業(yè)是高投資與高科技相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在，零售商們運(yùn)用著最先進(jìn)的計(jì)算機(jī)和各種通信技術(shù)對變化中的消費(fèi)需求迅速做出反應(yīng)。

三、西方零售業(yè)四次重大變革

零售業(yè)中的某些變化之所以能提升到重大變革的高度，必須滿足三方面的條件，一是革新性，即這一變化應(yīng)產(chǎn)生一種全新的零售經(jīng)營方式、組織形式和管理方法，并取得支配地位；二是沖擊性，即新的零售組織和經(jīng)營方式將對舊組織和舊方式帶來強(qiáng)烈的沖擊，同時(shí)也影響著顧客購物方式的變化和廠商關(guān)系的調(diào)整；三是廣延性，即這場變革不是轉(zhuǎn)瞬即逝，而是擴(kuò)展到一定的空間、延續(xù)到一定的時(shí)間。從這幾個(gè)方面考察，西方零售業(yè)歷史上曾出現(xiàn)過三次重大變革。

（一）、第一次零售變革：百貨商店的誕生

零售業(yè)的第一次重大變革是以具有現(xiàn)代意義的百貨商店的誕生為標(biāo)志的。學(xué)術(shù)界稱之為“現(xiàn)代商業(yè)的第一次革命”，足見其劃時(shí)代的意義。盡管當(dāng)時(shí)百貨商店被稱為具有革新性的經(jīng)營手法現(xiàn)在看來十分平常，諸如明碼標(biāo)價(jià)和商品退換制度；店內(nèi)裝飾豪華，顧客進(jìn)出自由；店員服務(wù)優(yōu)良，對顧客一視同仁；商場面積巨大，陳列商品繁多，分設(shè)若干商品部，實(shí)施一體化管理等。但這些改革對當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)零售商來說，已是一個(gè)質(zhì)的飛躍。

1． 銷售方式上的根本性變革

百貨商店是世界商業(yè)史上第一個(gè)實(shí)行新銷售方法的現(xiàn)代大量銷售組織。其新型銷售方法，概括起來就是：

? 顧客可以毫無顧忌地、自由自在地進(jìn)出商店；

? 商品銷售實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”，商品都有價(jià)格標(biāo)簽，對任何顧客都以相同的價(jià)格出售；

? 陳列出大量商品，以便于顧客任意挑選； ? 顧客購買的商品，如果不滿意時(shí)，可以退換。

這些銷售方式，在現(xiàn)在看來雖然是一件十分平常的事情，但它是由百貨商店的誕生及其對零售銷售的變革而來的。

2． 經(jīng)營上的根本性變革

當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的百貨商店最大一個(gè)特點(diǎn)是，設(shè)有若干不同的商品部，這些商品就像是一個(gè)屋頂下的“商店群”，即把許多商品按商品類別分成部門，并由部門來負(fù)責(zé)組織進(jìn)貨和銷售。而且，百貨商店主要以生活用品為中心，實(shí)行綜合經(jīng)營的大量銷售組織。按不同商品和不同銷售部位來經(jīng)營，雖然每個(gè)部位的經(jīng)營規(guī)模不大，但由于它是匯聚在一個(gè)經(jīng)營體之中的，因而這種綜合經(jīng)營的規(guī)模比起之前的雜貨店和專門店來說就十分龐大。因此，百貨商店實(shí)行綜合經(jīng)營也是其適應(yīng)大量生產(chǎn)和大量消費(fèi)的根本性變革內(nèi)容之一。

3． 組織管理上的根本性變革

傳統(tǒng)的城市零售店和鄉(xiāng)村雜貨店，店主不僅親自營業(yè)，而且自行負(fù)責(zé)人、錢、物的管理。與此根本性不同，百貨商店由于同時(shí)經(jīng)營若干系列的商品，企業(yè)規(guī)模龐大，因而其經(jīng)營活動(dòng)分化成相對獨(dú)立的專業(yè)性部門，實(shí)行分工和合作；而管理工作則是分層進(jìn)行的，企業(yè)訂有統(tǒng)一的計(jì)劃和組織管理原則，然后由若干職能管理部門分頭執(zhí)行。因此，百貨商店是在一個(gè)資本的計(jì)劃和統(tǒng)制下，按商品系列實(shí)行分部門、分層次組織和管理的。

（二）第二次零售變革：超級市場的誕生 1．革命性變化

超級市場標(biāo)志著一場零售革命的爆發(fā)，其對零售業(yè)的革新和發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)的變化帶來了以下影響：

? 開架售貨方式流行。開架售貨盡管不是超級市場首創(chuàng)，但它卻是因超級市場而發(fā)揚(yáng)光大的，超級市場采用的自選購物方式，作為一個(gè)重要的競爭手段不僅沖擊了原有的零售形態(tài)，而且影響了新型的零售業(yè)態(tài)，后來出現(xiàn)的折扣商店、貨倉式商店、便利店等都采取了開架自選或完全的自我服務(wù)方式。

? 人們購物時(shí)間大大節(jié)省。隨著女性工作時(shí)間增多，閑暇時(shí)間減少，人們已不把購物當(dāng)作休閑方式，要求購物更方便、更快捷，超級市場恰好滿足了人們的這種新要求，將原本分散經(jīng)營的各類商品集中到一起，大大節(jié)省了人們的購物時(shí)間，使人們能將有限的閑暇時(shí)間用于旅游、娛樂、健身等活動(dòng)，創(chuàng)造了一種全新的現(xiàn)代生活方式。超級市場實(shí)施的統(tǒng)一結(jié)算和關(guān)聯(lián)商品陳列，也大大節(jié)省了人們選購商品和結(jié)算時(shí)間。? 舒適的購物環(huán)境普及。超級市場所營造的整齊、干凈的舒適購物環(huán)境，取代了原先臟亂嘈雜的生鮮食品市場，使人們相信購買任何商品都能享受購物樂趣。

? 促進(jìn)了商品包裝的變革。開架自選迫使廠商進(jìn)行全新的商品包裝設(shè)計(jì)，展開包裝、標(biāo)識等方面的競爭，出現(xiàn)了大中小包裝齊全、裝潢美觀、標(biāo)識突出的眾多品牌，這也使商場顯得更整齊、更美觀，造就了良好的購物環(huán)境。2．產(chǎn)生背景

超級市場的出現(xiàn)和發(fā)展現(xiàn)在看來有其歷史的必然，其產(chǎn)生背景是： ? 經(jīng)濟(jì)危機(jī)是超級市場產(chǎn)生的導(dǎo)火線。20世紀(jì)30年代席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得居民購買力嚴(yán)重不足，零售商紛紛倒閉，生產(chǎn)大量萎縮，店鋪?zhàn)饨鸫蟠蠼档?，超級市場利用這些租金低廉的閑置建筑物，采取節(jié)省人工成本的自助購物方式和薄利多銷的經(jīng)營方針，實(shí)現(xiàn)了低廉的售價(jià)，因而受到了當(dāng)時(shí)被經(jīng)濟(jì)危機(jī)困擾的廣大消費(fèi)者歡迎。

? 生活方式的變化促成了超級市場。二戰(zhàn)后，越來越多的婦女參加了工作，人們生活、工作節(jié)奏加快，加上城市交通擁擠，原有零售商店停車設(shè)施落后，許多消費(fèi)者希望能到一家商場，停車一次，就購齊一周所需的食品和日用品，超級市場正是適應(yīng)消費(fèi)者的這種要求而產(chǎn)生的。

? 技術(shù)進(jìn)步為超級市場創(chuàng)造了條件。制冷設(shè)備的發(fā)展為超級市場儲(chǔ)備各種生鮮食品提供了必要條件，包裝技術(shù)的完善為超級市場中的顧客自選提供了極大的方便；而后來的電子技術(shù)在商業(yè)領(lǐng)域的推廣運(yùn)用，更是促進(jìn)了超級市場利用電子設(shè)備，提高售貨機(jī)械化程度。此外，冰箱和汽車在西方家庭中的普及使消費(fèi)者的大量采購和遠(yuǎn)距離采購成為可能。

（三）第三次零售變革：連鎖商店的興起 連鎖商店是現(xiàn)代大工業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，是與大工業(yè)規(guī)?；纳a(chǎn)要求相適應(yīng)的。其實(shí)質(zhì)就是通過社會(huì)化大生產(chǎn)的基本原理應(yīng)用于流通領(lǐng)域，達(dá)到提高協(xié)調(diào)運(yùn)作能力和規(guī)模化經(jīng)營效益的目的。連鎖商店的基本特征表現(xiàn)在四個(gè)方面： ? 標(biāo)準(zhǔn)化管理。在連鎖商店中，各分店統(tǒng)一店名，使用統(tǒng)一的標(biāo)識，進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，在員工服飾、營業(yè)時(shí)間、廣告宣傳、商品價(jià)格方面均保持一致性，從而使連鎖商店的整體形象標(biāo)準(zhǔn)化。

? 專業(yè)化分工。連鎖商店總部的職能是連鎖，而店鋪的職能是銷售。表面上看，這與單體店沒有太大的區(qū)別，實(shí)際上卻有質(zhì)的不同。總部的作用就是研究企業(yè)的經(jīng)營技巧，并直接指導(dǎo)分店的經(jīng)營，這就使分店擺脫了過去靠經(jīng)驗(yàn)管理的影響，大大提高了企業(yè)管理水平。

? 集中化進(jìn)貨。連鎖總部集中進(jìn)貨，商品批量大，從廠家可以得到較低的進(jìn)貨價(jià)格，從而降低進(jìn)貨成本，取得價(jià)格競爭優(yōu)勢。由于各店鋪是有組織的，因此，在進(jìn)貨上克服了盲目性，不需要過大的商品庫存，就能保證銷售需要，庫存成本又得到降低。各店鋪專門負(fù)責(zé)銷售，就有更多的時(shí)間和手段組織推銷，從而加速了商品周轉(zhuǎn)。

? 簡單化作業(yè)。連鎖商店的作業(yè)流程、工作崗位上的商業(yè)活動(dòng)盡可能簡單，以減少經(jīng)驗(yàn)因素對經(jīng)營的影響，由于連鎖體系龐大，在各個(gè)環(huán)節(jié)的控制上都有一套特定的運(yùn)作規(guī)程，要求精簡不必要的過程，達(dá)到事半功倍的效果。

(四)信息技術(shù)孵化零售業(yè)第四次變革

信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展對零售業(yè)的影響是巨大的，它的影響絕不亞于前三次生產(chǎn)方面的技術(shù)革新對零售業(yè)影響的深度和廣度。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引發(fā)了零售業(yè)的第四次變革，它甚至改變了整個(gè)零售業(yè)。這種影響具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1.網(wǎng)絡(luò)技術(shù)打破了零售市場時(shí)空界限，店面選擇不再重要。店面選擇在傳統(tǒng)零售商經(jīng)營中，曾占據(jù)了極其重要的地位，有人甚至將傳統(tǒng)零售企業(yè)經(jīng)營成功的首要因素歸結(jié)為：“Place Place Place”（選址、選址、還是選址），因?yàn)闆]有客流就沒有商流，客流量的多少，成了零售經(jīng)營至關(guān)重要的因素。連鎖商店之所以迅速崛起，正是打破了單體商店的空間限制，贏得了更大的商圈范圍。而在信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)突破了這一地理限制，任何零售商只要通過一定的努力，都可以將目標(biāo)市場擴(kuò)展到全國乃至全世界，市場真正國際化了，零售競爭更趨激烈。對傳統(tǒng)商店來說，地理位置的重要性將大大下降，要立足市場必須更多地依靠經(jīng)營管理的創(chuàng)新。

2.銷售方式發(fā)生變化，新型業(yè)態(tài)崛起。信息時(shí)代，人們的購物方式將發(fā)生巨大變化，消費(fèi)者將從過去的“進(jìn)店購物”演變?yōu)椤白屹徫铩?，足不出戶，便能輕松在網(wǎng)上完成過去要花費(fèi)大量時(shí)間和精力的購物過程。購物方式的變化必然導(dǎo)致商店銷售方式的變化，一種嶄新的零售組織形式——網(wǎng)絡(luò)商店應(yīng)運(yùn)而生，其具有的無可比擬的優(yōu)越性將成為全球商業(yè)的主流模式并與傳統(tǒng)有店鋪商業(yè)展開全方位的競爭，而傳統(tǒng)零售商為適應(yīng)新的形勢，也將引入新型經(jīng)營模式和新型組織形式來改造傳統(tǒng)經(jīng)營模式，嘗試在網(wǎng)上開展電子商務(wù)，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)商店的商流長處和傳統(tǒng)商業(yè)的物流長處綜合發(fā)揮最大的功效。零售業(yè)的變革不再是一種小打小鬧的局部創(chuàng)新，而是一場真正意義上的革命。

3.零售商內(nèi)部組織面臨重組。信息時(shí)代，零售業(yè)不僅會(huì)出現(xiàn)一種新型零售組織——網(wǎng)絡(luò)商店，同時(shí)，傳統(tǒng)零售組織也將面臨重組。無論是企業(yè)內(nèi)的還是企業(yè)與外界的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)都將代替零售商原有的一部分渠道和信息源，并對零售商的企業(yè)組織造成重大影響。這些影響包括：業(yè)務(wù)人員與銷售人員的減少、企業(yè)組織的層次減少、企業(yè)管理的幅度增大、零售門店的數(shù)量減少，虛擬門市和虛擬部門等企業(yè)內(nèi)外部虛擬組織盛行。這些影響與變化，促使零售商意識到組織再造工程的迫切需要。尤其是網(wǎng)絡(luò)的興起，改變了企業(yè)內(nèi)部作業(yè)方式，以及員工學(xué)習(xí)成長的方式，個(gè)人工作者的獨(dú)立性與專業(yè)性進(jìn)一步提升。這些都迫使零售商進(jìn)行組織的重整。

4.經(jīng)營費(fèi)用大大下降，零售利潤進(jìn)一步降低。信息時(shí)代，零售商的網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，實(shí)際上是新的交易工具和新的交易方式形成過程。零售商在網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營中，內(nèi)外交易費(fèi)用都會(huì)下降，就一家零售商而言，如果完全實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，可以節(jié)省的費(fèi)用包括：企業(yè)內(nèi)部的聯(lián)系與溝通費(fèi)用；企業(yè)人力成本費(fèi)用；避免大量進(jìn)貨的資金占用成本、保管費(fèi)用和場地費(fèi)用；通過虛擬商店或虛擬商店街銷售的店面租金費(fèi)用；通過Internet進(jìn)行宣傳的營銷費(fèi)用和獲取消費(fèi)者信息的調(diào)查費(fèi)用等。另外，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)大大克服了信息溝通的障礙，人們可以在網(wǎng)絡(luò)上漫游、搜尋，直到最佳價(jià)格顯示出來，因而將使市場競爭更趨激烈，導(dǎo)致零售利潤將進(jìn)一步降低。

商圈部分：

一、商圈構(gòu)成及影響因素

商圈（trading area）也稱零售交易區(qū)域，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡言之，就是零售商吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購買商品的顧客所居住的地理范圍。商店的商圈一般由以下三部分組成：

? 主要商圈（primary trading area），這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店的55%-70%的顧客來自主要商圈。

? 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店15%-25%的顧客；

? 邊際商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。影響商圈形成的因素：

影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。主要有： ? 商店規(guī)模。? 經(jīng)營商品的種類。? 商店經(jīng)營水平及信譽(yù)。? 促銷策略。? 家庭與人口因素。? 競爭對手的位置。? 交通狀況。

二、商圈劃定方法 1雷利法則

在劃定商圈方面，美國學(xué)者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法則，?稱為“零售引力法則”，也稱“雷利法則”。雷利認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。雷利法則的基本內(nèi)容是：在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點(diǎn)上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點(diǎn)到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。

此法則用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城鎮(zhèn)人口

Ｐb : 表示Ｂ城鎮(zhèn)人口

ｄ : 城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離

2赫夫法則

赫夫法則是美國零售學(xué)者戴偉·赫夫于20世紀(jì)60年代提出的在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測的空間模型。赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時(shí)間及不同類型顧客對路途時(shí)間不同的重視程度這三個(gè)方面出發(fā)，來對一個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。赫夫認(rèn)為，一個(gè)商店的商圈取決于它的相關(guān)吸引力，商店在一個(gè)地區(qū)，以及其他商店在這個(gè)地區(qū)對顧客的吸引力能夠被測量。在數(shù)個(gè)商業(yè)區(qū)（或商店）集中于一地時(shí)，顧客利用哪一個(gè)商業(yè)區(qū)（或商店）的概率，是由商業(yè)區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離決定的，即一個(gè)商店對顧客的相關(guān)吸引力取決于兩個(gè)因素：商店的規(guī)模和距離。商店的規(guī)?？梢愿鶕?jù)營業(yè)面積計(jì)算，距離為時(shí)間距離和空間距離。大商店比小商店有較大的吸引力，近距離商店比遠(yuǎn)距離商店更有吸引力。赫夫法則的數(shù)學(xué)模型是：

Sj / Tλ ij

Pij =

n

∑ Sj / Tλij j=1 式中： Pij：i地區(qū)的消費(fèi)者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率； Sj：j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積； Tij：i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店的時(shí)間距離或空間距離；

λ：通過實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對時(shí)間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；

Sj / Tλ ij ：j商店或j商業(yè)區(qū)對i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力；

∑： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。3．實(shí)驗(yàn)法 ? 實(shí)地調(diào)查。? 電話詢問。? 郵寄問卷。? 提供服務(wù)。

三、商圈分析的要點(diǎn) 1．人口統(tǒng)計(jì)分析

這是對商圈區(qū)域內(nèi)人口增長率、人口密度、收入情況、家庭特點(diǎn)、年齡分布、民族、學(xué)歷及職業(yè)構(gòu)成等方面的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢做調(diào)研。通過這些統(tǒng)計(jì)資料調(diào)查，有利于把握商圈內(nèi)未來人口構(gòu)成的變動(dòng)傾向，并為市場細(xì)分和企業(yè)定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集這些人口變動(dòng)信息，如我國每10年進(jìn)行的一次人口普查，普查結(jié)果以各種形式發(fā)行。上面除了對每個(gè)家庭進(jìn)行基本的人口統(tǒng)計(jì)外，還對一定比例的家庭進(jìn)行深入的問卷調(diào)查，這就意味著可以通過計(jì)算機(jī)統(tǒng)計(jì)有關(guān)區(qū)域家庭住房情況、家庭財(cái)產(chǎn)、就業(yè)情況和家庭收入等。但是，人口普查每10年才進(jìn)行一次，而且不能及時(shí)公布，因而很難滿足商圈分析的需要。此外，零售商也可以從各地的統(tǒng)計(jì)年報(bào)中得到一些相關(guān)信息，也可以請專門的市場調(diào)研公司幫助收集相關(guān)信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。2．經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力分析

在進(jìn)行商圈分析時(shí)，零售商應(yīng)該考察以下一些經(jīng)濟(jì)因素：各行業(yè)或各類行業(yè)從業(yè)人員的比例，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，銀行機(jī)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)對地區(qū)或行業(yè)的影響，某些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展前景等。在分析中，一個(gè)有關(guān)需求的指標(biāo)尤其應(yīng)引起重視，這就是購買力指數(shù)。比較不同商圈的購買力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費(fèi)市場提供依據(jù)。購買力指數(shù) = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險(xiǎn)費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)等）；B：是商圈內(nèi)零售總額；C：是具有購買力的人口數(shù)量。

3．競爭狀況分析

商圈飽和度是判斷某個(gè)地區(qū)商業(yè)競爭激烈程度的一個(gè)指標(biāo)，通過計(jì)算或測定某類商品銷售的飽和指標(biāo)，可以了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。通常位于飽和程度低的地區(qū)，商店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對于新開設(shè)商店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標(biāo)（IRS）計(jì)算公式為：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)

Ｃ ：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)

ＲＥ：某地區(qū)每一顧客平均購買額

ＲＦ：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 4．基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施為商店的正常運(yùn)作提供了基本保障。連鎖經(jīng)營的零售企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。此外，還與區(qū)域內(nèi)軟性基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，包括相關(guān)法律、法規(guī)、執(zhí)法情況的完善程度等，都需要認(rèn)真分析。

第三節(jié)

商店位置選擇

一、商店選址的原則

１、方便消費(fèi)者購買。

２、方便貨品運(yùn)送。３、有利于競爭。４、有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充。

二、商店位置類型的設(shè)計(jì) ? 孤立店

這是指商店獨(dú)立開店，不與其它競爭對手比鄰相設(shè)。

優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物；

劣勢：如果商店規(guī)模不足夠大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較小；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。? 經(jīng)規(guī)劃的購物中心

這是經(jīng)過仔細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)并集中管理的商店群，通常是由房地產(chǎn)公司事先規(guī)劃設(shè)計(jì)，興建完工后再把各鋪面出租或出售給零售商等。一個(gè)典型的購物中心有一家或一家以上的主力商店，及各種各樣較小的商店，還包括餐館、快餐店、郵局、銀行以及一些游樂場所，適合家庭購物及閑游。

優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車場，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及消閑。劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。? 自然形成的商業(yè)中心

這是指未經(jīng)規(guī)劃自然發(fā)展起來的商業(yè)中心。這種自然形成的商業(yè)中心可以分為中心商業(yè)區(qū)、次級商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)和商業(yè)街四種類型。

中心商業(yè)區(qū)（central business district，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。在此開店，可以借商業(yè)群體效應(yīng)吸引較多較遠(yuǎn)的顧客群，但開辦費(fèi)用一般較高，新建店址難以尋找，這種商業(yè)繁華區(qū)是百貨商店或?qū)Ｙu店的首選地址。

次級商業(yè)區(qū)（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口，至少有一家百貨商店或大買場和幾家專業(yè)店或?qū)Ｙu店，此外周圍還聚集許多小商店，這一商業(yè)區(qū)主要面向城市的某一區(qū)域消費(fèi)者，以銷售家庭用品和日常用品居多。在這里設(shè)店，交通比較便利，人員不太擁擠，店址也相對好找，但供應(yīng)的商品和服務(wù)不均衡，難以吸引較遠(yuǎn)的顧客。

鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhood business district，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成，如標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、沖印店、快餐店、干洗店、美容院等，在鄰里商業(yè)區(qū)設(shè)店競爭程度低，最接近顧客，能保持良好的顧客關(guān)系，但商圈小，價(jià)格通常也不優(yōu)惠。專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。在許多歷史悠久的城市往往會(huì)自發(fā)形成一條條特色商品街，這是城市發(fā)展積淀下來的商業(yè)文化，極大地豐富和活躍了城市居民的消費(fèi)生活。

三、位置選擇因素分析 1．客流規(guī)律 ? 客流性質(zhì) ? 潛在固定顧客 ? 流動(dòng)顧客 2.周邊商店聚集狀況 ? 異種零售業(yè)的聚集 ? 有競爭關(guān)系的零售業(yè)的聚集 ? 有補(bǔ)充關(guān)系的零售業(yè)聚集 ? 多功能聚集

3．競爭對手分析

對競爭對手的分析主要包括以下內(nèi)容：

? 競爭店與所開設(shè)新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢； ? 競爭店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位 ? 競爭店的目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)； ? 競爭店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特色； ? 競爭店的實(shí)力和管理水平。4．交通地理?xiàng)l件 ? 交通的便利性。? 街道特點(diǎn)。? 地形特點(diǎn)。5．城市發(fā)展規(guī)劃 6.周圍環(huán)境 7.物業(yè)成本

四、店址評估 1.新店?duì)I業(yè)潛力

新店?duì)I業(yè)潛力可通過預(yù)測商店銷售額來確定。這種預(yù)測可以根據(jù)過去在類似環(huán)境中的經(jīng)驗(yàn)，同行業(yè)的一般水平，或者經(jīng)過調(diào)查后采用統(tǒng)計(jì)分析方法計(jì)算出來。有一種測算方式比較簡單易行，即根據(jù)已知的商店商圈內(nèi)消費(fèi)者的戶數(shù)、離店的遠(yuǎn)近、月商品購買支出比重及新商店在該區(qū)域內(nèi)市場占有率四個(gè)因素來估算。2.開店投資與經(jīng)營費(fèi)用測算

通過商圈調(diào)查可以估算新店的營業(yè)額，但該新店是否值得經(jīng)營，還必須把營業(yè)額與投資額相比較，評估出損益狀況。? 開店前期投資預(yù)估 ? 開店后經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估

五、選址分析報(bào)告

商店選址分析報(bào)告的內(nèi)容如下：

1.新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）； 2.被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況；

3.新店址周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次； 4.新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍； 5.新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)； 6.新店的市場定位和經(jīng)營特色； 7.新店址經(jīng)營效益預(yù)估。8.新店未來前景分析。

六、兩種具體的選址方法 1．市場需求與供應(yīng)密度分析方法

這種選址方法是通過對一個(gè)區(qū)域市場的零售潛力（需求密度）狀況，再結(jié)合當(dāng)?shù)匾延械牧闶凵痰昵闆r和可供選擇的店址（供應(yīng)密度）進(jìn)行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的一種選址方法。該方法相對簡化了商圈分析內(nèi)容，對大型商店的選址較為適用。2．多因素組合分析法

這種方法是先確定影響商店位置的各種因素及其重要程度，然后對各個(gè)備選店址進(jìn)行評分，最后確定最佳店址的方法。

第五篇：社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

一、社區(qū)劃分說明

（一）按規(guī)模劃分

1、大型社區(qū)—居住區(qū)，是指大規(guī)模、公建設(shè)施配套完整的聚居地，人口規(guī)模3萬人以上或用地規(guī)模60公頃以上。

2、中型社區(qū)—小區(qū)，人口規(guī)模10000-30000人或用地規(guī)模15-60公頃。

3、小型社區(qū)—組團(tuán)，規(guī)模一般較小，人口10000人以下或用地規(guī)模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區(qū)建設(shè)時(shí)間劃分

1、老社區(qū)

是指2000年以前建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)尚無充分規(guī)劃的社區(qū)。

2、新建社區(qū)

是指2000年（含）以后建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)有比較完善規(guī)劃的社區(qū)。

3、在建社區(qū)

是指已完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)劃，且正在建設(shè)當(dāng)中的社區(qū)。

二、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

（一）社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)，集購物、餐飲及其他服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心。

商業(yè)街是指社區(qū)內(nèi)配置包括購物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商業(yè)服務(wù)設(shè)施一般臨街設(shè)立。

（二）餐飲店

是指即時(shí)加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場所和設(shè)備的經(jīng)營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實(shí)際營業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。

（六）維修店

是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營單位。

（八）美容美發(fā)店

美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。

美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務(wù)

是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

（十一）書店、音像店

是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營書籍、音像制品的經(jīng)營單位。

（十二）照相館

運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲(chǔ)卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營單位和機(jī)構(gòu)。

社區(qū)商業(yè)評價(jià)規(guī)范之二(新建社區(qū))

總體要求：

1、大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.9平方米，中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心。

3、各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4、各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)證件齊全，合法經(jīng)營，有固定的營業(yè)場所。

5、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在布局上充分實(shí)現(xiàn)便利性。

6、社區(qū)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)相對集中，住宅和商業(yè)的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

7、社區(qū)商業(yè)應(yīng)有品牌店或連鎖店，貨真價(jià)實(shí)。

8、社區(qū)商業(yè)服務(wù)人員應(yīng)著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。

社區(qū)商業(yè)中心：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)商業(yè)中心的輻射半徑約2000米，與居住區(qū)的距離不少于100米。

1.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上，商業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業(yè)與生活服務(wù)業(yè)。如超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店、維修店、家庭服務(wù)、書店、音像店等。

2.便利性

2.1社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)。

2.3與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)相配套，如銀行、郵局、醫(yī)院等。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有必要的裝飾裝潢，與社區(qū)檔次相協(xié)調(diào)。

3.2各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有足夠的營業(yè)面積，滿足選購和消費(fèi)需求 3.3商業(yè)、服務(wù)設(shè)施齊備。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1社區(qū)商業(yè)中心規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并由相應(yīng)的資質(zhì)。

餐飲店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備餐飲店,應(yīng)有單店面積在500平方米以上的店鋪，應(yīng)有社會(huì)知名的餐飲店。

1.2社區(qū)應(yīng)提供早餐服務(wù)。

1.3社區(qū)的最遠(yuǎn)就餐距離不超過600米。

1.4餐飲店與居民樓的距離應(yīng)超過10米。

2.便利性

2.1應(yīng)提供電話訂餐及送餐服務(wù)。2.2餐飲店應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.3大型社區(qū)應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的餐飲店。

2.4應(yīng)有提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)的餐飲店。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應(yīng)有分隔，冷葷的制作有獨(dú)立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。

3.2原料、成品、餐具、用具等應(yīng)分別存放。

3.3有洗涮消毒設(shè)備。

3.4有空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境衛(wèi)生、安全設(shè)施

4.1餐飲店內(nèi)應(yīng)保持清潔，清理及時(shí)，加工制作應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.2 餐飲店周圍環(huán)境應(yīng)干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應(yīng)超過30米。

4.3應(yīng)有符合環(huán)境保護(hù)要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。

4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5、服務(wù)

5.1餐飲店應(yīng)有不同的種類，大型社區(qū)應(yīng)有多種風(fēng)味的餐飲店（包括清真店）。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。

5.3餐飲的檔次及價(jià)格應(yīng)與社區(qū)的消費(fèi)水平相適應(yīng)。

超市：

1.規(guī)模

1.1大型社區(qū)至少有一個(gè)面積6000平米以上的大型超市或兩個(gè)以上的超市，中型社區(qū)至少有一個(gè)超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。

2.便利性

2.1超市營業(yè)時(shí)間在12個(gè)小時(shí)以上，大型超市有不少于營業(yè)面積40%的停車場。

2.2超市經(jīng)營商品種類不得少于5000種。

2.3社區(qū)居民距超市的最遠(yuǎn)距離不超過2000米。

2.4超市應(yīng)有刷卡通道。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1超市應(yīng)具有冷藏、冷凍、保鮮設(shè)施。

3.2超市的收銀通道應(yīng)與超市的規(guī)模相適應(yīng)。

3.3超市應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1超市內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2銷售、加工制作的食品應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.3超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分開，不應(yīng)交叉。

4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1理貨員應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充商品，收銀員收銀迅速。

5.2超市規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，食品加工制作人員定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。

便利店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。

2.便利性

2.1便利店的營業(yè)時(shí)間不少于16小時(shí)，應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的便利店。

2.2便利店的商品種類在3000種左右，應(yīng)包括生活必需品。

2.3便利店應(yīng)提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復(fù)印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區(qū)的便利店應(yīng)提供網(wǎng)上購物、電話購物等電子商務(wù)服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1便利店應(yīng)具有冷藏設(shè)施（冷柜、冰箱等）、衛(wèi)生消毒設(shè)施。

3.2便利店應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1便利店內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1有相應(yīng)的規(guī)章制度。

5.2熟食加工制作人員應(yīng)定期進(jìn)行體檢。

美容美發(fā)店：

1.規(guī)模

1.1大中型社區(qū)應(yīng)配備美容美發(fā)店，每千人美容美發(fā)店建筑面積應(yīng)不少于15平方米。

1.2至少應(yīng)有一家單店?duì)I業(yè)面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠(yuǎn)消費(fèi)距離500米。

2.2營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

3、設(shè)備設(shè)施

3.1具有與所經(jīng)營的服務(wù)項(xiàng)目相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。

3.2應(yīng)具有相應(yīng)的衛(wèi)生消毒設(shè)備和措施。

4、環(huán)境、安全

4.1及時(shí)清理，保持店內(nèi)外的清潔。

4.2從業(yè)人員必須經(jīng)過衛(wèi)生部門的健康檢查。

5、服務(wù)

5.1應(yīng)在營業(yè)場所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，服務(wù)人員應(yīng)持證上崗。

5.3向消費(fèi)者提供與服務(wù)有關(guān)的真實(shí)信息，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。

維修店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪

1.2大中型社區(qū)每千人維修店建筑面積應(yīng)約30平方米。其中家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)單店的建筑面積不少于50平方米。

2.便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2家電維修應(yīng)提供上門服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有固定的營業(yè)場所。

3.2有齊備的維修設(shè)備以及必要的測試設(shè)備。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1維修店應(yīng)及時(shí)清理，保持店內(nèi)外清潔。

4.2應(yīng)配備消防設(shè)施。

5.服務(wù)質(zhì)量

5.1接待區(qū)應(yīng)有服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表，上門維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)出示維修服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表。5.2維修服務(wù)及時(shí)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

洗染店: 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應(yīng)至少有一家連鎖店。便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2應(yīng)提供必要的立等可取的服務(wù)項(xiàng)目。

2.3應(yīng)提供上門取送服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。

4.服務(wù)

4.1應(yīng)有必要的客衣標(biāo)識管理，避免錯(cuò)收錯(cuò)發(fā)。

4.2應(yīng)在營業(yè)場所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

照相館：

1.規(guī)模

1.1每千人照相館建筑面積應(yīng)不少于10平方米。

1.2應(yīng)有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2最遠(yuǎn)消費(fèi)距離在800米左右。

2.3應(yīng)提供照相、膠卷沖洗、擴(kuò)印、膠卷銷售等服務(wù)。

2.4應(yīng)提供立等可取的證件照服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有與經(jīng)營項(xiàng)目相適應(yīng)的器材、設(shè)備。

3.2營業(yè)室、照相室與加工附屬用房應(yīng)分開。

4.服務(wù)

4.1應(yīng)明示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

舊貨廢棄物回收站：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應(yīng)不少于6平方米。

2.便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí) 2.2應(yīng)提供上門服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有封閉的廢品存放處。

2.4.服務(wù)

4.1及時(shí)清理，貨品擺放有序，應(yīng)保持回收站內(nèi)外的清潔。

4.2回收站應(yīng)每天進(jìn)行物資清理、轉(zhuǎn)運(yùn)。

4.3上門服務(wù)應(yīng)及時(shí)。家庭服務(wù)：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)有家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)。

1.2家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)半徑為1000米。

2.設(shè)備設(shè)施

2.1應(yīng)有與家庭服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。

3.服務(wù)質(zhì)量

3.1服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

書店、音像店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。

1.2每千人書店、音像店建筑面積應(yīng)超過15平方米。

2.便利性

2.1營業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1音像店應(yīng)提供試聽設(shè)備。

社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配

項(xiàng)目

比重 % 總體要求

10.5 商業(yè)中心

餐飲店

超市

12.5 便利店

維修店

洗染店

美發(fā)美容店

回收店

家庭服務(wù)

書店、音像店照相館

總分

社區(qū)商業(yè)評價(jià)規(guī)范之三(在建社區(qū))

總體要求：

1.商業(yè)從空間上和時(shí)間上實(shí)現(xiàn)便利性，便利居民的消費(fèi)，便利服務(wù)的提供。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)布局實(shí)現(xiàn)商業(yè)的相對集中及住宅和商業(yè)的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

3.各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4.社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例為購物：餐飲：其他服務(wù)約為：4：3：3

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置：

1.小型社區(qū)應(yīng)配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發(fā)店、舊貨廢棄物回收站等。

2.大中型社區(qū)應(yīng)配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及舊貨廢棄物回收站等。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局：

1.大中型社區(qū)應(yīng)按人口、地塊條件配置多點(diǎn)式便利商業(yè)組合，小型社區(qū)可結(jié)合自身情況集中配置便利社區(qū)商業(yè)組合。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施應(yīng)配置在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置。

3.大中型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街等集中式商業(yè)形式。社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)中心與居住區(qū)的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區(qū)的規(guī)劃中應(yīng)有社區(qū)商業(yè)中心。

社區(qū)商業(yè)物件要求：

1.集中獨(dú)立商業(yè)

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標(biāo)對于面寬進(jìn)深比的要求和房屋荷載的要求及業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。設(shè)置貨流通道，設(shè)置適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?/p>

獨(dú)立商業(yè)根據(jù)未來用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件。

2.底商

要求層高最低3.5米，層數(shù)不超過2層，面寬與進(jìn)深之比1：2為宜，不低于1：3。預(yù)留水、電、氣、污等各項(xiàng)設(shè)施的接駁。預(yù)留商家招牌的設(shè)置。

社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（在建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配

項(xiàng)目 比重 % 總體要求 35 業(yè)態(tài)設(shè)置 15 規(guī)劃布局 25 建筑要求 25 總分 100