第一篇：商業(yè)步行街應(yīng)注重業(yè)態(tài)和文化特色

商業(yè)步行街應(yīng)注重業(yè)態(tài)和文化特色

話題緣起

商業(yè)步行街作為一種最具活力的商業(yè)業(yè)態(tài)和最具成長(zhǎng)空間的商鋪形式，受到投資者的熱烈追捧。在近年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱中，商業(yè)步行街占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?，究其原因，無(wú)非是商業(yè)步行街不僅銷售價(jià)值高，而且發(fā)展商可以根據(jù)步行街的街鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的特征，輕松甩掉招商經(jīng)營(yíng)的包袱。

步行街不僅好賣，賣了還可以不管，于是乎步行街開發(fā)開始熱過(guò)了頭，放任自流過(guò)了頭。目前全國(guó)各地開發(fā)的商業(yè)步行街，有的開發(fā)了一期，第二期便難以為繼，生意冷清甚至無(wú)法開街者也比比皆是。

目前在惠州市區(qū)及周邊縣市，還缺少大規(guī)模的購(gòu)物公園式街區(qū)、社區(qū)商業(yè)中心型商業(yè)步行街，即使是各種中小型商業(yè)街也較少。由于這些步行街大都以銷售為導(dǎo)向，且商鋪價(jià)格高，較易出售，因而開發(fā)商可以嘗試選擇其中一條或者幾條作為開發(fā)的方向，但是千萬(wàn)要遵循商業(yè)步行街開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本規(guī)律，使商鋪銷售后成為良性物業(yè)。

協(xié)辦單位：

深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 第13期

商業(yè)步行街，以其獨(dú)特的街區(qū)特征，成為商鋪投資者的首選，也得到越來(lái)越多開發(fā)商的青睞。

但令人遺憾的是，國(guó)內(nèi)近年開發(fā)的商業(yè)步行街很多都人氣稀落、生意蕭條，究其原因，主要在于：選址不當(dāng)，在非城市中心和商業(yè)中心位置硬性規(guī)劃步行街，卻不知步行街離不開商業(yè)積淀；規(guī)模超標(biāo)，不論城市消費(fèi)人口多少，動(dòng)輒就是幾十萬(wàn)平方米大開發(fā)等。步行街的開發(fā)熱潮與冷清的人氣，引發(fā)了一股到底是“步行街”還是“不行街”的反思浪潮。

其實(shí)，商業(yè)步行街的開發(fā)也應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)的工程，從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，就要從后續(xù)經(jīng)營(yíng)出發(fā)，一切以可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為指導(dǎo)，充分尊重零售市場(chǎng)規(guī)律，解決好五個(gè)方面的問(wèn)題。

地段選擇

縱觀全國(guó)成功步行街的發(fā)展軌跡，從其地段的角度來(lái)看，無(wú)一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如深圳的東門步行街、廣州的上下九步行街、長(zhǎng)沙的黃興路步行街、武漢的江漢路步行街等。而惠州的西湖步行街，處于惠城區(qū)的老商業(yè)街區(qū)，并憑借西湖商圈的核心位置，在惠州市同樣具有相當(dāng)?shù)挠绊懥Α?/p>

發(fā)展商在進(jìn)行步行街開發(fā)之初，首先要研究一下意向開發(fā)區(qū)域的地段因素和商業(yè)條件。步行街的開發(fā)，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，一個(gè)偏離城市商業(yè)中心、居住中心的商業(yè)步行街，即使規(guī)劃再完美，也是無(wú)本之末。

規(guī)?？刂?/p>

近年的商業(yè)步行街開發(fā)，出現(xiàn)了一股貪大求洋的風(fēng)氣，規(guī)模越做越大，幾萬(wàn)平方米司空見慣，十萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平方米比比皆是，甚至一個(gè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)的縣級(jí)市，也蓋上十幾萬(wàn)平方米的步行街。

商業(yè)步行街的規(guī)?？刂疲梢赃m當(dāng)超前，但更要量體裁衣，必須立足于城市居民數(shù)量、社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)量等指標(biāo)，同時(shí)結(jié)合自身的地理位置，考評(píng)城市現(xiàn)有商業(yè)的容量，確定實(shí)際的商圈半徑。缺乏科學(xué)的調(diào)研分析，忽視商業(yè)規(guī)律，一味要做“最大”，其結(jié)果只能是有街無(wú)市。

文化魅力

步行街之所以能夠擔(dān)綱城市商業(yè)代表的重任，并非偶然，而是因?yàn)椴叫薪值莫?dú)特文化和商業(yè)魅力所致。

商業(yè)步行街的文化魅力，最為核心的體現(xiàn)就是在步行街的建筑、環(huán)境景觀規(guī)劃上，要力求挖掘本土建筑文化的精髓，使步行街成為城市商業(yè)建筑的典范和藍(lán)本。

同時(shí)在環(huán)境景觀方面，要力求從未來(lái)經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)，對(duì)本土民俗文化進(jìn)深入發(fā)掘，通過(guò)環(huán)境景觀誘發(fā)市民的歷史情節(jié)和認(rèn)同，這不僅僅會(huì)對(duì)本土市民產(chǎn)生強(qiáng)大的人氣磁力，更是步行街成為城市標(biāo)志的重要因素，使步行街成為一個(gè)城市文化發(fā)展的濃縮和代表。

一個(gè)沒(méi)有文化和歷史作為載體的商業(yè)步行街，是沒(méi)有靈魂的。

業(yè)態(tài)整合步行街的開發(fā)，必須充分重視業(yè)態(tài)規(guī)劃。

首先，在連鎖超市、百貨、電器等成為零售商業(yè)生力軍的今天，步行街必須大力引進(jìn)主力店為經(jīng)營(yíng)的核心和龍頭，要借助于品牌大商家的知名度和超強(qiáng)的聚客能力，為步行街的經(jīng)營(yíng)提供助推。由于龍頭商家租賃面積大、租金要求低、位置要求好，一些開發(fā)商往往追求銷售面積最大化，不少步行街項(xiàng)目或未引進(jìn)主力店，或引進(jìn)主力店不足。

其次，要注重業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，目前各地步行街二層以上的商鋪空置率達(dá)七成，其原因主要在于二層以上物業(yè)在業(yè)態(tài)選擇上雷同于首層的定位。如果對(duì)二層以上進(jìn)行餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)類定位，就會(huì)扭轉(zhuǎn)這一局面。如惠州的數(shù)碼街三層引進(jìn)了游戲廳、特色飲食街，在定位方面與一、二層的服飾、鞋包形成互補(bǔ)，其經(jīng)營(yíng)狀況并非慘淡，反而較火爆。

協(xié)調(diào)銷售與招商矛盾

步行街作為一種最受追捧的商業(yè)物業(yè)，往往市場(chǎng)投資熱情高漲，一些開發(fā)商因此對(duì)步行街的售價(jià)寄予較高的期望。

誠(chéng)然，以什么價(jià)格銷售出去，能獲得多大的利潤(rùn)，是任何一個(gè)發(fā)展商都非常關(guān)心的問(wèn)題，但

仍需要講究一個(gè)度，商業(yè)地產(chǎn)一旦盲目追求銷售價(jià)值的最大化，就會(huì)帶來(lái)銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾，導(dǎo)致后續(xù)招商和經(jīng)營(yíng)的壓力。

售價(jià)、回報(bào)、租金收益是被緊緊牽系在一起的，若過(guò)高地榨取了銷售收益，勢(shì)必會(huì)提升租金，當(dāng)商鋪超過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)的租金水平后，就導(dǎo)致了商戶的不認(rèn)同和經(jīng)營(yíng)壓力，步行街經(jīng)營(yíng)不起來(lái)就不值得奇怪了。

商業(yè)步行街的開發(fā)要走系統(tǒng)化的道路，要著重考慮但又不局限于上述降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的五個(gè)問(wèn)題，包括發(fā)展商在保證銷售收益的同時(shí)，保留一定的自有物業(yè)作為商業(yè)步行街的配套區(qū)域，包括成立步行街管理辦公室，立足經(jīng)營(yíng)，著眼未來(lái)等，都是商業(yè)步行街成功的必要條件。

第二篇：商業(yè)業(yè)態(tài)介紹

商業(yè)業(yè)態(tài)介紹(轉(zhuǎn)載)

商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)簡(jiǎn)介

商業(yè)形態(tài)簡(jiǎn)析

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為零售功能房地產(chǎn)、娛樂(lè)功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。

零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場(chǎng)、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。

娛樂(lè)功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂(lè)城、KTV等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨(dú)體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。

餐飲功能房地產(chǎn)也呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展，同時(shí)在項(xiàng)目中也開始發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國(guó)內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，被越來(lái)越多的運(yùn)用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國(guó)內(nèi)大型城市。

目前，大中MALL在國(guó)內(nèi)的發(fā)展勢(shì)頭極為強(qiáng)勁。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。我項(xiàng)目的業(yè)態(tài)依據(jù)此點(diǎn)是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。我現(xiàn)將我項(xiàng)目?jī)?nèi)預(yù)計(jì)出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個(gè)簡(jiǎn)單描述。、體育場(chǎng)館

體育場(chǎng)館原來(lái)在招商前期我們的建設(shè)初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂(lè)為一體的，但這樣的投資面臨2大問(wèn)題，投資金額巨大和相對(duì)維修成本的高昂，在國(guó)外每5年維護(hù)游泳館的費(fèi)用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對(duì)行業(yè)的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時(shí)體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營(yíng)的類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)體育產(chǎn)業(yè)可分為體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)和體育商品產(chǎn)業(yè)。體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要包括：競(jìng)技觀賞、健身娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)（消費(fèi)者為健身購(gòu)買運(yùn)動(dòng)器材，租用體育場(chǎng)館或設(shè)施，接受健身訓(xùn)練指導(dǎo)，參與體育旅游活動(dòng)等）。體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質(zhì)條件的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關(guān)體育用品的銷售市場(chǎng)。

摘錄：體育比賽除了為運(yùn)動(dòng)員展現(xiàn)實(shí)力向人類極限挑戰(zhàn)及促進(jìn)運(yùn)動(dòng)技術(shù)水平的提高等功能外，已越來(lái)越多地成為商業(yè)開發(fā)的手段和機(jī)會(huì)，而且以?shī)W運(yùn)會(huì)、世界杯等為前導(dǎo)，賽事規(guī)模

越來(lái)越大，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越好。通過(guò)組織大型比賽，可以帶動(dòng)城市建設(shè)、旅游、就業(yè)等多方面發(fā)展，并帶來(lái)許多潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。無(wú)疑，下個(gè)世紀(jì)將有更多從綜合到單項(xiàng)的體育賽事成為各國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。大型比賽的投資主要有三個(gè)方面：舉辦城市的基礎(chǔ)市政建設(shè)、場(chǎng)館及食宿接待設(shè)施建設(shè)、組織比賽的直接費(fèi)用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運(yùn)會(huì)在此三方面的投資均已達(dá)到十幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。直接經(jīng)濟(jì)收入的主要渠道有：出售電視轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標(biāo)志商品特許權(quán)、廣告權(quán)、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀(jì)念幣、紀(jì)念章，企業(yè)及個(gè)人的贊助和捐贈(zèng)等。許多國(guó)際體育活動(dòng)，透過(guò)衛(wèi)星電視的轉(zhuǎn)播，幾乎傳到世界每一個(gè)角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。

2、連鎖超市

超市是源于法國(guó)家樂(lè)福1963年創(chuàng)建的特級(jí)市場(chǎng)，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機(jī)結(jié)合，它倡導(dǎo)：超大的營(yíng)業(yè)面積、一站式的購(gòu)物消費(fèi)、超低的價(jià)格體系、自動(dòng)式的消費(fèi)方式，以家庭消費(fèi)為目標(biāo)客戶。超市從商品結(jié)構(gòu)來(lái)看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費(fèi)形態(tài)來(lái)看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)的會(huì)員制賣場(chǎng)、家友在杭州翠苑的倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)、廣州沃爾瑪類似購(gòu)物中心的休閑賣場(chǎng)、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補(bǔ)形賣場(chǎng)。百貨零售業(yè)態(tài)始于19世紀(jì)中葉，伴隨著超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品價(jià)格、便利、品類深度、環(huán)境、購(gòu)物體驗(yàn)等多種因素，將“特色”與“專營(yíng)”凸現(xiàn)出來(lái)，給傳統(tǒng)的精于有限產(chǎn)品、高價(jià)格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來(lái)沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，逐步成為追求高購(gòu)物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購(gòu)整合、連鎖化、專業(yè)化三個(gè)方向。

超市是一種以價(jià)格低廉及商品一站式消費(fèi)來(lái)吸引購(gòu)物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來(lái)店頻率與提高平均消費(fèi)客單價(jià)。具體系于2點(diǎn)：如何使客戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來(lái)店顧客增加購(gòu)物物品項(xiàng)數(shù)與購(gòu)物的平均單價(jià)。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價(jià)格、宣傳廣告、經(jīng)營(yíng)方式都要進(jìn)行仔細(xì)設(shè)計(jì)。

3、便利店

便利店最早起源于美國(guó)，是在20世紀(jì)40年代末作為超市的補(bǔ)充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)、品類少、日常生活服務(wù)性強(qiáng)、地處于人口密集區(qū)域等特征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在100M2左右，而在某個(gè)區(qū)域內(nèi)可存在數(shù)量依據(jù)消費(fèi)需求、競(jìng)爭(zhēng)情況、周圍人流而定，隨著這一業(yè)態(tài)的發(fā)展，在西方已經(jīng)不再作為超市的一種補(bǔ)充業(yè)態(tài)，開始慢慢成為人們消費(fèi)密不可分的一種主導(dǎo)業(yè)態(tài)，有些地區(qū)已經(jīng)代替超市成為第一零售業(yè)態(tài)。便利店在我國(guó)現(xiàn)在也開始迅速開始，有相當(dāng)規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢(shì)還不明顯，暫時(shí)還無(wú)法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”O(jiān)UTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場(chǎng)。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場(chǎng)之間起補(bǔ)充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不

大，多位于城市郊區(qū)，地價(jià)較低的地區(qū)，購(gòu)物環(huán)境簡(jiǎn)潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價(jià)讓利于消費(fèi)者，所經(jīng)營(yíng)的貨品都采用指定品牌加工，采購(gòu)量大，折扣店商品價(jià)格比一般大賣場(chǎng)還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進(jìn)

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購(gòu)物中心。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購(gòu)物中心視為三大重量級(jí)業(yè)態(tài)：到百貨店購(gòu)物是體驗(yàn)時(shí)尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購(gòu)便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國(guó)外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá)80%，比較少的也達(dá)到60%左右，國(guó)內(nèi)折扣店經(jīng)營(yíng)范圍還是偏少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫(kù)存及換季商品，消費(fèi)者對(duì)于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。

5、商業(yè)街

商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂(lè)、品嘗風(fēng)味食品、享受綜合服務(wù)。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。

依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬(wàn)典武對(duì)商業(yè)街的類型劃分，可分4類：

Ⅰ.鄰里型商業(yè)街

地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長(zhǎng)度100-200M，商業(yè)設(shè)施1-2層，商業(yè)密度為50%-80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購(gòu)物。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目50家、行業(yè)數(shù)目20家，核心為副食品店或商品超市。該街區(qū)采購(gòu)單次數(shù)額低，但較頻繁。

Ⅱ.地域型商業(yè)街

地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長(zhǎng)度500-700M，商業(yè)設(shè)施2-4層，商業(yè)密度為70-90%，自身人口為3萬(wàn)人，可輻射人口為10萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬(wàn)人，來(lái)此購(gòu)物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹狀結(jié)構(gòu)，商店數(shù)目300-400家、行業(yè)數(shù)目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購(gòu)單次購(gòu)物數(shù)額大，而且周頻率高。

Ⅲ.地區(qū)型商業(yè)街

地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為30萬(wàn)人，可輻射人口為100萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬(wàn)人，該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。商店數(shù)目1000-3000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營(yíng)商店。來(lái)此購(gòu)物的頻率較大。

Ⅳ.大型商業(yè)街

地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長(zhǎng)度為1000-5000M，商業(yè)設(shè)施為6層或6層以上，商業(yè)密度為80%-100%。其城市人口為100萬(wàn)以上，可輻射人口為300萬(wàn)人。來(lái)此區(qū)域購(gòu)物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級(jí)娛樂(lè)中心，行業(yè)數(shù)目為300個(gè)，核心為高級(jí)時(shí)裝店、大型游樂(lè)場(chǎng)所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場(chǎng)所、汽車商店等。來(lái)此街購(gòu)物的人群購(gòu)買頻率低但數(shù)額巨大。

綜合下來(lái)可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠(yuǎn)期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。從國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的案例來(lái)看沒(méi)有特色不具備引導(dǎo)消費(fèi)的商業(yè)街門可羅雀。

6、專賣店

專賣店是專營(yíng)店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機(jī)械設(shè)備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進(jìn)行宣傳推廣自己的重要平臺(tái)，是人們購(gòu)買力提高、購(gòu)物環(huán)境改變和消費(fèi)心理變化而形成發(fā)展的。專賣店的經(jīng)營(yíng)方式可分為廠家直營(yíng)和加盟代理，區(qū)別對(duì)待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。

注：由于大家都于廠家進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不多作說(shuō)明了。

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

SHOPPING MALL簡(jiǎn)稱MALL，與購(gòu)物中心、商業(yè)街不能等同，美國(guó)對(duì)MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求和日常生活的商業(yè)場(chǎng)所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂(lè)等企業(yè)。MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀(jì)中葉在美國(guó)開始出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)美國(guó)人均GDP已達(dá)一萬(wàn)美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購(gòu)物和吃喝娛樂(lè)有新的需求，這是產(chǎn)生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國(guó)借鑒了美國(guó)的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉(cāng)庫(kù)商品、專業(yè)店等均已成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對(duì)衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開發(fā)建立。

我國(guó)部分城市人均GDP已達(dá)數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購(gòu)物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場(chǎng)的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們?nèi)司鵊DP預(yù)計(jì)也只有2000美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達(dá)到5000-10000美元；同時(shí)考慮到國(guó)家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車

場(chǎng)、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應(yīng)當(dāng)采取務(wù)實(shí)做法，采取循序漸進(jìn)和變通的辦法進(jìn)行。

第三篇：九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街概述

新九龍品牌策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

寧夏〃固原

?九龍國(guó)際?文化旅游商業(yè)步行街

摘要：寧夏南部片區(qū)，固原市地理區(qū)域內(nèi)，旅游景點(diǎn)及具備特色旅游文化的景點(diǎn)較多，固原市撤地立市13年時(shí)間內(nèi)，固原市政府及主管領(lǐng)導(dǎo)曾多次強(qiáng)調(diào)主抓固原市旅游景區(qū)的推廣及特色建設(shè)，書記李文章曾明確表示固原的發(fā)展?坐不住?、?等不起?、?慢不得?的緊迫感。還圍繞發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)談了他的觀點(diǎn)和思路。他說(shuō)：?固原市的一大優(yōu)勢(shì)，是文化旅游資源豐富，加快文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展是固原轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要途徑，是固原實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的新的增長(zhǎng)極。市上已經(jīng)成立了六盤山旅游集團(tuán)公司，正在制定全市文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)全市文化旅游資源進(jìn)行整合，加快文化旅游體制創(chuàng)新，全面加強(qiáng)文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)支持開發(fā)建設(shè)‘兩山一寨’(六盤山、須彌山和火石寨)、‘兩館一園’(固原博物館、紅軍長(zhǎng)征紀(jì)念館和西吉紅軍長(zhǎng)征會(huì)師紀(jì)念園)，帶動(dòng)其他景區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，全力打造固原文化旅游品牌，構(gòu)建以固原為中心，輻射陜甘寧蒙的‘中國(guó)西部地區(qū)獨(dú)具特色和魅力的旅游目的地’。

關(guān)鍵詞：旅游產(chǎn)業(yè)整合、景區(qū)聯(lián)動(dòng)、特色文化、發(fā)展；

一、當(dāng)前固原旅游商業(yè)簡(jiǎn)述

1、當(dāng)前景區(qū)分析：

當(dāng)前固原市轄區(qū)內(nèi)涵蓋的旅游景區(qū)大致有：須彌山石窟、火石寨九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街+86-0954-7288888

地質(zhì)森林公園、六盤山國(guó)家森林公園、老龍?zhí)毒皡^(qū)、野荷谷景區(qū)、六盤山紅軍長(zhǎng)征紀(jì)念館、紅軍長(zhǎng)征會(huì)師紀(jì)念園、震湖等近十多個(gè)被國(guó)家認(rèn)定并推出旅游市場(chǎng)并得到廣大游客好評(píng)的景區(qū)，還在醞釀階段的特色旅游景區(qū)更多的數(shù)不勝數(shù)；如：彭陽(yáng)茹河瀑布；掛馬溝林場(chǎng)生態(tài)森林公園、古城鎮(zhèn)皇普謐文化廣場(chǎng)、特色文化飲食等諸多旅游商業(yè)項(xiàng)目更待開發(fā)。

二、九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街的誕生：

1、響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召：

習(xí)主席訪問(wèn)俄羅斯期間，發(fā)表了一個(gè)演講：未來(lái)5年，單一門店將消失。取而代之的是團(tuán)隊(duì)及創(chuàng)新的商業(yè)模式！這是大趨勢(shì)！要順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，敢于創(chuàng)新！要實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)，必須有每個(gè)公民的參與。在目前，再靠個(gè)人能力已經(jīng)做不了什么大事了，未來(lái)是資源整合時(shí)代，是團(tuán)隊(duì)合作時(shí)代！任何人要實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想都不是靠個(gè)人能完成的。

2、九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街

九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街從開始前期審批土地開始，就準(zhǔn)備著手打造寧夏南部片區(qū)的文化旅游商業(yè)綜合體。所以當(dāng)宗地交易成功后，土地的使用亦是文化、娛樂(lè)用地。

3、九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街從項(xiàng)目初期定位，就定位為固原市集紅色革命老區(qū)、旅游文化、飲食、民間藝術(shù)、民族特色、古玩字畫等業(yè)態(tài)展示；并在游客游覽初期可為所有游客提供周邊旅游線路引導(dǎo)和先期景區(qū)微縮了解及休閑娛樂(lè)、住宿等。體現(xiàn)我固原特色旅游及滿足各地游客游覽完周邊景區(qū)后進(jìn)入市區(qū)的一個(gè)固原周邊景區(qū)特

色依據(jù)業(yè)態(tài)分布的內(nèi)景街區(qū)；涵蓋各個(gè)景區(qū)的微縮景觀各個(gè)景區(qū)的特色紀(jì)念品及固原市民族特色文化詮釋的一個(gè)整合體。

三、延伸?固原市第一屆美食文化節(jié)?

通過(guò)?固原市第一屆美食文化節(jié)?的引導(dǎo)作用，提升固原最大的文化旅游商業(yè)航母 ?九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街?的成熟，順應(yīng)固原市政府建設(shè)大固原的決心，提速固原市旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)的超越發(fā)展。并帶動(dòng)固原市當(dāng)?shù)孛袼滋厣嬍澄幕陌l(fā)揚(yáng)及活躍城市鄉(xiāng)村居民的文化生活。拉動(dòng)新一輪文化旅游創(chuàng)新的商業(yè)模式，圓夢(mèng)固原市文化旅游特色商業(yè)整合發(fā)展；帶動(dòng)固原市文化旅游特色經(jīng)濟(jì)的整體規(guī)模。

以節(jié)慶日帶動(dòng)固原市綜合收入的提高，大型文化旅游商業(yè)綜合體的開發(fā)和創(chuàng)新，以九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街文化旅游商業(yè)鏈條拉動(dòng)固原市其他區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群的一個(gè)可持續(xù)發(fā)展。

為體現(xiàn)固原市文化旅游特色，快速建立固原市內(nèi)文化旅游的特色窗口；利于九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街后期打造文化旅游特色品牌窗口，為提高固原市經(jīng)濟(jì)總量和人均收入水平打下良好基礎(chǔ)

九龍〃國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街，意欲從2014年開始；和固原市相關(guān)單位做無(wú)縫結(jié)合，每年在當(dāng)?shù)卣块T的支持下，配合項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)，推出類似的大型體現(xiàn)當(dāng)?shù)芈糜?、人文特色、地方特征的文化類活?dòng)。

固原市九龍國(guó)際文化旅游商業(yè)步行街2014-7-8

第四篇：第一章 商業(yè)業(yè)態(tài)概述

一、零售

零售：向最終消費(fèi)者個(gè)人或社會(huì)集團(tuán)出售生活消費(fèi)品及相關(guān)服務(wù)，以供其最終消費(fèi)之用的全部活動(dòng)。這一定義包括以下幾點(diǎn)：

1．零售是將商品及相關(guān)服務(wù)提供給消費(fèi)者作為最終消費(fèi)之用的活動(dòng)。如零售商將汽車輪胎出售給顧客，顧客將之安裝于自己的車上，這種交易活動(dòng)便是零售。若購(gòu)買者是車商，而車商將之裝配于汽車上，再將汽車出售給消費(fèi)者則不屬于零售。

2．零售活動(dòng)不僅向最終消費(fèi)者出售商品，同時(shí)也提供相關(guān)服務(wù)。零售活動(dòng)常常伴隨商品出售提供各種服務(wù)，如送貨、維修、安裝等，多數(shù)情形下，顧客在購(gòu)買商品時(shí)，也買到某些服務(wù)。

3．零售活動(dòng)不一定非在零售店鋪中進(jìn)行，也可以利用一些使顧客便利的設(shè)施及方式，如上門推銷、郵購(gòu)、自動(dòng)售貨機(jī)、網(wǎng)絡(luò)銷售等，無(wú)論商品以何種方式出售或在何地出售，都不會(huì)改變零售的實(shí)質(zhì)。

４．零售的顧客不限于個(gè)別的消費(fèi)者，非生產(chǎn)性購(gòu)買的社會(huì)集團(tuán)也可能是零售顧客。如公司購(gòu)買辦公用品，以供員工辦公使用；某學(xué)校訂購(gòu)鮮花，以供其會(huì)議室或宴會(huì)使用。所以，零售活動(dòng)提供者在尋求顧客時(shí)，不可忽視團(tuán)體對(duì)象。在我國(guó)，社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買的零售額平均達(dá)10%左右。

二、零售商活動(dòng) 1.零售商活動(dòng)特點(diǎn)

（1）交易規(guī)模小，交易頻率高。（2）即興購(gòu)買多，且受情感影響較大。（3）去商店購(gòu)物仍是顧客的主要購(gòu)物方式。

三、零售業(yè)

零售業(yè)是指以向最終消費(fèi)者（包括個(gè)人和社會(huì)集團(tuán)）提供所需商品及其附帶服務(wù)為主的行業(yè)。

零售業(yè)是一個(gè)國(guó)家最古老的行業(yè)之一。

零售業(yè)也是一個(gè)國(guó)家最重要的行業(yè)之一。零售業(yè)的每一次變革和進(jìn)步，都帶來(lái)了人們生活質(zhì)量的提高，甚至引發(fā)了一種新的生活方式。零售業(yè)是反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的晴雨表。國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是否合理，首先在流通領(lǐng)域，特別是在消費(fèi)品市場(chǎng)上表現(xiàn)出來(lái)。

零售業(yè)是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的主要就業(yè)渠道。由于零售業(yè)對(duì)勞動(dòng)就業(yè)的突出貢獻(xiàn)，很多國(guó)家甚至把扶持、發(fā)展零售業(yè)作為解決就業(yè)問(wèn)題的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策?，F(xiàn)代零售業(yè)是高投資與高科技相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在，零售商們運(yùn)用著最先進(jìn)的計(jì)算機(jī)和各種通信技術(shù)對(duì)變化中的消費(fèi)需求迅速做出反應(yīng)。

三、西方零售業(yè)四次重大變革

零售業(yè)中的某些變化之所以能提升到重大變革的高度，必須滿足三方面的條件，一是革新性，即這一變化應(yīng)產(chǎn)生一種全新的零售經(jīng)營(yíng)方式、組織形式和管理方法，并取得支配地位；二是沖擊性，即新的零售組織和經(jīng)營(yíng)方式將對(duì)舊組織和舊方式帶來(lái)強(qiáng)烈的沖擊，同時(shí)也影響著顧客購(gòu)物方式的變化和廠商關(guān)系的調(diào)整；三是廣延性，即這場(chǎng)變革不是轉(zhuǎn)瞬即逝，而是擴(kuò)展到一定的空間、延續(xù)到一定的時(shí)間。從這幾個(gè)方面考察，西方零售業(yè)歷史上曾出現(xiàn)過(guò)三次重大變革。

（一）、第一次零售變革：百貨商店的誕生

零售業(yè)的第一次重大變革是以具有現(xiàn)代意義的百貨商店的誕生為標(biāo)志的。學(xué)術(shù)界稱之為“現(xiàn)代商業(yè)的第一次革命”，足見其劃時(shí)代的意義。盡管當(dāng)時(shí)百貨商店被稱為具有革新性的經(jīng)營(yíng)手法現(xiàn)在看來(lái)十分平常，諸如明碼標(biāo)價(jià)和商品退換制度；店內(nèi)裝飾豪華，顧客進(jìn)出自由；店員服務(wù)優(yōu)良，對(duì)顧客一視同仁；商場(chǎng)面積巨大，陳列商品繁多，分設(shè)若干商品部，實(shí)施一體化管理等。但這些改革對(duì)當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)零售商來(lái)說(shuō)，已是一個(gè)質(zhì)的飛躍。

1． 銷售方式上的根本性變革

百貨商店是世界商業(yè)史上第一個(gè)實(shí)行新銷售方法的現(xiàn)代大量銷售組織。其新型銷售方法，概括起來(lái)就是：

? 顧客可以毫無(wú)顧忌地、自由自在地進(jìn)出商店；

? 商品銷售實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”，商品都有價(jià)格標(biāo)簽，對(duì)任何顧客都以相同的價(jià)格出售；

? 陳列出大量商品，以便于顧客任意挑選； ? 顧客購(gòu)買的商品，如果不滿意時(shí)，可以退換。

這些銷售方式，在現(xiàn)在看來(lái)雖然是一件十分平常的事情，但它是由百貨商店的誕生及其對(duì)零售銷售的變革而來(lái)的。

2． 經(jīng)營(yíng)上的根本性變革

當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的百貨商店最大一個(gè)特點(diǎn)是，設(shè)有若干不同的商品部，這些商品就像是一個(gè)屋頂下的“商店群”，即把許多商品按商品類別分成部門，并由部門來(lái)負(fù)責(zé)組織進(jìn)貨和銷售。而且，百貨商店主要以生活用品為中心，實(shí)行綜合經(jīng)營(yíng)的大量銷售組織。按不同商品和不同銷售部位來(lái)經(jīng)營(yíng)，雖然每個(gè)部位的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，但由于它是匯聚在一個(gè)經(jīng)營(yíng)體之中的，因而這種綜合經(jīng)營(yíng)的規(guī)模比起之前的雜貨店和專門店來(lái)說(shuō)就十分龐大。因此，百貨商店實(shí)行綜合經(jīng)營(yíng)也是其適應(yīng)大量生產(chǎn)和大量消費(fèi)的根本性變革內(nèi)容之一。

3． 組織管理上的根本性變革

傳統(tǒng)的城市零售店和鄉(xiāng)村雜貨店，店主不僅親自營(yíng)業(yè)，而且自行負(fù)責(zé)人、錢、物的管理。與此根本性不同，百貨商店由于同時(shí)經(jīng)營(yíng)若干系列的商品，企業(yè)規(guī)模龐大，因而其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分化成相對(duì)獨(dú)立的專業(yè)性部門，實(shí)行分工和合作；而管理工作則是分層進(jìn)行的，企業(yè)訂有統(tǒng)一的計(jì)劃和組織管理原則，然后由若干職能管理部門分頭執(zhí)行。因此，百貨商店是在一個(gè)資本的計(jì)劃和統(tǒng)制下，按商品系列實(shí)行分部門、分層次組織和管理的。

（二）第二次零售變革：超級(jí)市場(chǎng)的誕生 1．革命性變化

超級(jí)市場(chǎng)標(biāo)志著一場(chǎng)零售革命的爆發(fā)，其對(duì)零售業(yè)的革新和發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)的變化帶來(lái)了以下影響：

? 開架售貨方式流行。開架售貨盡管不是超級(jí)市場(chǎng)首創(chuàng)，但它卻是因超級(jí)市場(chǎng)而發(fā)揚(yáng)光大的，超級(jí)市場(chǎng)采用的自選購(gòu)物方式，作為一個(gè)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段不僅沖擊了原有的零售形態(tài)，而且影響了新型的零售業(yè)態(tài)，后來(lái)出現(xiàn)的折扣商店、貨倉(cāng)式商店、便利店等都采取了開架自選或完全的自我服務(wù)方式。

? 人們購(gòu)物時(shí)間大大節(jié)省。隨著女性工作時(shí)間增多，閑暇時(shí)間減少，人們已不把購(gòu)物當(dāng)作休閑方式，要求購(gòu)物更方便、更快捷，超級(jí)市場(chǎng)恰好滿足了人們的這種新要求，將原本分散經(jīng)營(yíng)的各類商品集中到一起，大大節(jié)省了人們的購(gòu)物時(shí)間，使人們能將有限的閑暇時(shí)間用于旅游、娛樂(lè)、健身等活動(dòng)，創(chuàng)造了一種全新的現(xiàn)代生活方式。超級(jí)市場(chǎng)實(shí)施的統(tǒng)一結(jié)算和關(guān)聯(lián)商品陳列，也大大節(jié)省了人們選購(gòu)商品和結(jié)算時(shí)間。? 舒適的購(gòu)物環(huán)境普及。超級(jí)市場(chǎng)所營(yíng)造的整齊、干凈的舒適購(gòu)物環(huán)境，取代了原先臟亂嘈雜的生鮮食品市場(chǎng)，使人們相信購(gòu)買任何商品都能享受購(gòu)物樂(lè)趣。

? 促進(jìn)了商品包裝的變革。開架自選迫使廠商進(jìn)行全新的商品包裝設(shè)計(jì)，展開包裝、標(biāo)識(shí)等方面的競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)了大中小包裝齊全、裝潢美觀、標(biāo)識(shí)突出的眾多品牌，這也使商場(chǎng)顯得更整齊、更美觀，造就了良好的購(gòu)物環(huán)境。2．產(chǎn)生背景

超級(jí)市場(chǎng)的出現(xiàn)和發(fā)展現(xiàn)在看來(lái)有其歷史的必然，其產(chǎn)生背景是： ? 經(jīng)濟(jì)危機(jī)是超級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生的導(dǎo)火線。20世紀(jì)30年代席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得居民購(gòu)買力嚴(yán)重不足，零售商紛紛倒閉，生產(chǎn)大量萎縮，店鋪?zhàn)饨鸫蟠蠼档?，超?jí)市場(chǎng)利用這些租金低廉的閑置建筑物，采取節(jié)省人工成本的自助購(gòu)物方式和薄利多銷的經(jīng)營(yíng)方針，實(shí)現(xiàn)了低廉的售價(jià)，因而受到了當(dāng)時(shí)被經(jīng)濟(jì)危機(jī)困擾的廣大消費(fèi)者歡迎。

? 生活方式的變化促成了超級(jí)市場(chǎng)。二戰(zhàn)后，越來(lái)越多的婦女參加了工作，人們生活、工作節(jié)奏加快，加上城市交通擁擠，原有零售商店停車設(shè)施落后，許多消費(fèi)者希望能到一家商場(chǎng)，停車一次，就購(gòu)齊一周所需的食品和日用品，超級(jí)市場(chǎng)正是適應(yīng)消費(fèi)者的這種要求而產(chǎn)生的。

? 技術(shù)進(jìn)步為超級(jí)市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。制冷設(shè)備的發(fā)展為超級(jí)市場(chǎng)儲(chǔ)備各種生鮮食品提供了必要條件，包裝技術(shù)的完善為超級(jí)市場(chǎng)中的顧客自選提供了極大的方便；而后來(lái)的電子技術(shù)在商業(yè)領(lǐng)域的推廣運(yùn)用，更是促進(jìn)了超級(jí)市場(chǎng)利用電子設(shè)備，提高售貨機(jī)械化程度。此外，冰箱和汽車在西方家庭中的普及使消費(fèi)者的大量采購(gòu)和遠(yuǎn)距離采購(gòu)成為可能。

（三）第三次零售變革：連鎖商店的興起 連鎖商店是現(xiàn)代大工業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，是與大工業(yè)規(guī)?；纳a(chǎn)要求相適應(yīng)的。其實(shí)質(zhì)就是通過(guò)社會(huì)化大生產(chǎn)的基本原理應(yīng)用于流通領(lǐng)域，達(dá)到提高協(xié)調(diào)運(yùn)作能力和規(guī)?；?jīng)營(yíng)效益的目的。連鎖商店的基本特征表現(xiàn)在四個(gè)方面： ? 標(biāo)準(zhǔn)化管理。在連鎖商店中，各分店統(tǒng)一店名，使用統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)，進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，在員工服飾、營(yíng)業(yè)時(shí)間、廣告宣傳、商品價(jià)格方面均保持一致性，從而使連鎖商店的整體形象標(biāo)準(zhǔn)化。

? 專業(yè)化分工。連鎖商店總部的職能是連鎖，而店鋪的職能是銷售。表面上看，這與單體店沒(méi)有太大的區(qū)別，實(shí)際上卻有質(zhì)的不同?？偛康淖饔镁褪茄芯科髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)技巧，并直接指導(dǎo)分店的經(jīng)營(yíng)，這就使分店擺脫了過(guò)去靠經(jīng)驗(yàn)管理的影響，大大提高了企業(yè)管理水平。

? 集中化進(jìn)貨。連鎖總部集中進(jìn)貨，商品批量大，從廠家可以得到較低的進(jìn)貨價(jià)格，從而降低進(jìn)貨成本，取得價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于各店鋪是有組織的，因此，在進(jìn)貨上克服了盲目性，不需要過(guò)大的商品庫(kù)存，就能保證銷售需要，庫(kù)存成本又得到降低。各店鋪專門負(fù)責(zé)銷售，就有更多的時(shí)間和手段組織推銷，從而加速了商品周轉(zhuǎn)。

? 簡(jiǎn)單化作業(yè)。連鎖商店的作業(yè)流程、工作崗位上的商業(yè)活動(dòng)盡可能簡(jiǎn)單，以減少經(jīng)驗(yàn)因素對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響，由于連鎖體系龐大，在各個(gè)環(huán)節(jié)的控制上都有一套特定的運(yùn)作規(guī)程，要求精簡(jiǎn)不必要的過(guò)程，達(dá)到事半功倍的效果。

(四)信息技術(shù)孵化零售業(yè)第四次變革

信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展對(duì)零售業(yè)的影響是巨大的，它的影響絕不亞于前三次生產(chǎn)方面的技術(shù)革新對(duì)零售業(yè)影響的深度和廣度。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引發(fā)了零售業(yè)的第四次變革，它甚至改變了整個(gè)零售業(yè)。這種影響具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1.網(wǎng)絡(luò)技術(shù)打破了零售市場(chǎng)時(shí)空界限，店面選擇不再重要。店面選擇在傳統(tǒng)零售商經(jīng)營(yíng)中，曾占據(jù)了極其重要的地位，有人甚至將傳統(tǒng)零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的首要因素歸結(jié)為：“Place Place Place”（選址、選址、還是選址），因?yàn)闆](méi)有客流就沒(méi)有商流，客流量的多少，成了零售經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要的因素。連鎖商店之所以迅速崛起，正是打破了單體商店的空間限制，贏得了更大的商圈范圍。而在信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)突破了這一地理限制，任何零售商只要通過(guò)一定的努力，都可以將目標(biāo)市場(chǎng)擴(kuò)展到全國(guó)乃至全世界，市場(chǎng)真正國(guó)際化了，零售競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。對(duì)傳統(tǒng)商店來(lái)說(shuō)，地理位置的重要性將大大下降，要立足市場(chǎng)必須更多地依靠經(jīng)營(yíng)管理的創(chuàng)新。

2.銷售方式發(fā)生變化，新型業(yè)態(tài)崛起。信息時(shí)代，人們的購(gòu)物方式將發(fā)生巨大變化，消費(fèi)者將從過(guò)去的“進(jìn)店購(gòu)物”演變?yōu)椤白屹?gòu)物”，足不出戶，便能輕松在網(wǎng)上完成過(guò)去要花費(fèi)大量時(shí)間和精力的購(gòu)物過(guò)程。購(gòu)物方式的變化必然導(dǎo)致商店銷售方式的變化，一種嶄新的零售組織形式——網(wǎng)絡(luò)商店應(yīng)運(yùn)而生，其具有的無(wú)可比擬的優(yōu)越性將成為全球商業(yè)的主流模式并與傳統(tǒng)有店鋪商業(yè)展開全方位的競(jìng)爭(zhēng)，而傳統(tǒng)零售商為適應(yīng)新的形勢(shì)，也將引入新型經(jīng)營(yíng)模式和新型組織形式來(lái)改造傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，嘗試在網(wǎng)上開展電子商務(wù)，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)商店的商流長(zhǎng)處和傳統(tǒng)商業(yè)的物流長(zhǎng)處綜合發(fā)揮最大的功效。零售業(yè)的變革不再是一種小打小鬧的局部創(chuàng)新，而是一場(chǎng)真正意義上的革命。

3.零售商內(nèi)部組織面臨重組。信息時(shí)代，零售業(yè)不僅會(huì)出現(xiàn)一種新型零售組織——網(wǎng)絡(luò)商店，同時(shí)，傳統(tǒng)零售組織也將面臨重組。無(wú)論是企業(yè)內(nèi)的還是企業(yè)與外界的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)都將代替零售商原有的一部分渠道和信息源，并對(duì)零售商的企業(yè)組織造成重大影響。這些影響包括：業(yè)務(wù)人員與銷售人員的減少、企業(yè)組織的層次減少、企業(yè)管理的幅度增大、零售門店的數(shù)量減少，虛擬門市和虛擬部門等企業(yè)內(nèi)外部虛擬組織盛行。這些影響與變化，促使零售商意識(shí)到組織再造工程的迫切需要。尤其是網(wǎng)絡(luò)的興起，改變了企業(yè)內(nèi)部作業(yè)方式，以及員工學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的方式，個(gè)人工作者的獨(dú)立性與專業(yè)性進(jìn)一步提升。這些都迫使零售商進(jìn)行組織的重整。

4.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用大大下降，零售利潤(rùn)進(jìn)一步降低。信息時(shí)代，零售商的網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上是新的交易工具和新的交易方式形成過(guò)程。零售商在網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)中，內(nèi)外交易費(fèi)用都會(huì)下降，就一家零售商而言，如果完全實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)，可以節(jié)省的費(fèi)用包括：企業(yè)內(nèi)部的聯(lián)系與溝通費(fèi)用；企業(yè)人力成本費(fèi)用；避免大量進(jìn)貨的資金占用成本、保管費(fèi)用和場(chǎng)地費(fèi)用；通過(guò)虛擬商店或虛擬商店街銷售的店面租金費(fèi)用；通過(guò)Internet進(jìn)行宣傳的營(yíng)銷費(fèi)用和獲取消費(fèi)者信息的調(diào)查費(fèi)用等。另外，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)大大克服了信息溝通的障礙，人們可以在網(wǎng)絡(luò)上漫游、搜尋，直到最佳價(jià)格顯示出來(lái)，因而將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，導(dǎo)致零售利潤(rùn)將進(jìn)一步降低。

商圈部分：

一、商圈構(gòu)成及影響因素

商圈（trading area）也稱零售交易區(qū)域，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡(jiǎn)言之，就是零售商吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來(lái)店購(gòu)買商品的顧客所居住的地理范圍。商店的商圈一般由以下三部分組成：

? 主要商圈（primary trading area），這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店的55%-70%的顧客來(lái)自主要商圈。

? 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店15%-25%的顧客；

? 邊際商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有顧客。影響商圈形成的因素：

影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。主要有： ? 商店規(guī)模。? 經(jīng)營(yíng)商品的種類。? 商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)。? 促銷策略。? 家庭與人口因素。? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置。? 交通狀況。

二、商圈劃定方法 1雷利法則

在劃定商圈方面，美國(guó)學(xué)者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法則，?稱為“零售引力法則”，也稱“雷利法則”。雷利認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。雷利法則的基本內(nèi)容是：在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購(gòu)買，即在這一中介點(diǎn)上，兩城鎮(zhèn)商店對(duì)此地居民的吸引力完全相同，這一地點(diǎn)到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。

此法則用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城鎮(zhèn)人口

Ｐb : 表示Ｂ城鎮(zhèn)人口

ｄ : 城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離

2赫夫法則

赫夫法則是美國(guó)零售學(xué)者戴偉·赫夫于20世紀(jì)60年代提出的在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測(cè)的空間模型。赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營(yíng)面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時(shí)間及不同類型顧客對(duì)路途時(shí)間不同的重視程度這三個(gè)方面出發(fā)，來(lái)對(duì)一個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。赫夫認(rèn)為，一個(gè)商店的商圈取決于它的相關(guān)吸引力，商店在一個(gè)地區(qū)，以及其他商店在這個(gè)地區(qū)對(duì)顧客的吸引力能夠被測(cè)量。在數(shù)個(gè)商業(yè)區(qū)（或商店）集中于一地時(shí)，顧客利用哪一個(gè)商業(yè)區(qū)（或商店）的概率，是由商業(yè)區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離決定的，即一個(gè)商店對(duì)顧客的相關(guān)吸引力取決于兩個(gè)因素：商店的規(guī)模和距離。商店的規(guī)?？梢愿鶕?jù)營(yíng)業(yè)面積計(jì)算，距離為時(shí)間距離和空間距離。大商店比小商店有較大的吸引力，近距離商店比遠(yuǎn)距離商店更有吸引力。赫夫法則的數(shù)學(xué)模型是：

Sj / Tλ ij

Pij =

n

∑ Sj / Tλij j=1 式中： Pij：i地區(qū)的消費(fèi)者在j商業(yè)區(qū)或商店購(gòu)物的概率； Sj：j商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營(yíng)業(yè)面積； Tij：i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店的時(shí)間距離或空間距離；

λ：通過(guò)實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對(duì)時(shí)間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；

Sj / Tλ ij ：j商店或j商業(yè)區(qū)對(duì)i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力；

∑： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。3．實(shí)驗(yàn)法 ? 實(shí)地調(diào)查。? 電話詢問(wèn)。? 郵寄問(wèn)卷。? 提供服務(wù)。

三、商圈分析的要點(diǎn) 1．人口統(tǒng)計(jì)分析

這是對(duì)商圈區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)率、人口密度、收入情況、家庭特點(diǎn)、年齡分布、民族、學(xué)歷及職業(yè)構(gòu)成等方面的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)做調(diào)研。通過(guò)這些統(tǒng)計(jì)資料調(diào)查，有利于把握商圈內(nèi)未來(lái)人口構(gòu)成的變動(dòng)傾向，并為市場(chǎng)細(xì)分和企業(yè)定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集這些人口變動(dòng)信息，如我國(guó)每10年進(jìn)行的一次人口普查，普查結(jié)果以各種形式發(fā)行。上面除了對(duì)每個(gè)家庭進(jìn)行基本的人口統(tǒng)計(jì)外，還對(duì)一定比例的家庭進(jìn)行深入的問(wèn)卷調(diào)查，這就意味著可以通過(guò)計(jì)算機(jī)統(tǒng)計(jì)有關(guān)區(qū)域家庭住房情況、家庭財(cái)產(chǎn)、就業(yè)情況和家庭收入等。但是，人口普查每10年才進(jìn)行一次，而且不能及時(shí)公布，因而很難滿足商圈分析的需要。此外，零售商也可以從各地的統(tǒng)計(jì)年報(bào)中得到一些相關(guān)信息，也可以請(qǐng)專門的市場(chǎng)調(diào)研公司幫助收集相關(guān)信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒(méi)有人口增加的潛在趨勢(shì)。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。2．經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力分析

在進(jìn)行商圈分析時(shí)，零售商應(yīng)該考察以下一些經(jīng)濟(jì)因素：各行業(yè)或各類行業(yè)從業(yè)人員的比例，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，銀行機(jī)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)對(duì)地區(qū)或行業(yè)的影響，某些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展前景等。在分析中，一個(gè)有關(guān)需求的指標(biāo)尤其應(yīng)引起重視，這就是購(gòu)買力指數(shù)。比較不同商圈的購(gòu)買力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)提供依據(jù)。購(gòu)買力指數(shù) = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險(xiǎn)費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)等）；B：是商圈內(nèi)零售總額；C：是具有購(gòu)買力的人口數(shù)量。

3．競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

商圈飽和度是判斷某個(gè)地區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的一個(gè)指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算或測(cè)定某類商品銷售的飽和指標(biāo)，可以了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)是過(guò)多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。通常位于飽和程度低的地區(qū)，商店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對(duì)于新開設(shè)商店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標(biāo)（IRS）計(jì)算公式為：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)

Ｃ ：某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客人數(shù)

ＲＥ：某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額

ＲＦ：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 4．基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施為商店的正常運(yùn)作提供了基本保障。連鎖經(jīng)營(yíng)的零售企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。此外，還與區(qū)域內(nèi)軟性基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，包括相關(guān)法律、法規(guī)、執(zhí)法情況的完善程度等，都需要認(rèn)真分析。

第三節(jié)

商店位置選擇

一、商店選址的原則

１、方便消費(fèi)者購(gòu)買。

２、方便貨品運(yùn)送。３、有利于競(jìng)爭(zhēng)。４、有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充。

二、商店位置類型的設(shè)計(jì) ? 孤立店

這是指商店獨(dú)立開店，不與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比鄰相設(shè)。

優(yōu)勢(shì)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購(gòu)物或便利購(gòu)物；

劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不足夠大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較小；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。? 經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心

這是經(jīng)過(guò)仔細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)并集中管理的商店群，通常是由房地產(chǎn)公司事先規(guī)劃設(shè)計(jì)，興建完工后再把各鋪面出租或出售給零售商等。一個(gè)典型的購(gòu)物中心有一家或一家以上的主力商店，及各種各樣較小的商店，還包括餐館、快餐店、郵局、銀行以及一些游樂(lè)場(chǎng)所，適合家庭購(gòu)物及閑游。

優(yōu)勢(shì)：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車場(chǎng)，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購(gòu)物及消閑。劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。? 自然形成的商業(yè)中心

這是指未經(jīng)規(guī)劃自然發(fā)展起來(lái)的商業(yè)中心。這種自然形成的商業(yè)中心可以分為中心商業(yè)區(qū)、次級(jí)商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)和商業(yè)街四種類型。

中心商業(yè)區(qū)（central business district，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。在此開店，可以借商業(yè)群體效應(yīng)吸引較多較遠(yuǎn)的顧客群，但開辦費(fèi)用一般較高，新建店址難以尋找，這種商業(yè)繁華區(qū)是百貨商店或?qū)Ｙu店的首選地址。

次級(jí)商業(yè)區(qū)（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口，至少有一家百貨商店或大買場(chǎng)和幾家專業(yè)店或?qū)Ｙu店，此外周圍還聚集許多小商店，這一商業(yè)區(qū)主要面向城市的某一區(qū)域消費(fèi)者，以銷售家庭用品和日常用品居多。在這里設(shè)店，交通比較便利，人員不太擁擠，店址也相對(duì)好找，但供應(yīng)的商品和服務(wù)不均衡，難以吸引較遠(yuǎn)的顧客。

鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhood business district，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成，如標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、沖印店、快餐店、干洗店、美容院等，在鄰里商業(yè)區(qū)設(shè)店競(jìng)爭(zhēng)程度低，最接近顧客，能保持良好的顧客關(guān)系，但商圈小，價(jià)格通常也不優(yōu)惠。專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營(yíng)類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。在許多歷史悠久的城市往往會(huì)自發(fā)形成一條條特色商品街，這是城市發(fā)展積淀下來(lái)的商業(yè)文化，極大地豐富和活躍了城市居民的消費(fèi)生活。

三、位置選擇因素分析 1．客流規(guī)律 ? 客流性質(zhì) ? 潛在固定顧客 ? 流動(dòng)顧客 2.周邊商店聚集狀況 ? 異種零售業(yè)的聚集 ? 有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的零售業(yè)的聚集 ? 有補(bǔ)充關(guān)系的零售業(yè)聚集 ? 多功能聚集

3．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析主要包括以下內(nèi)容：

? 競(jìng)爭(zhēng)店與所開設(shè)新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢(shì)； ? 競(jìng)爭(zhēng)店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位 ? 競(jìng)爭(zhēng)店的目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)； ? 競(jìng)爭(zhēng)店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色； ? 競(jìng)爭(zhēng)店的實(shí)力和管理水平。4．交通地理?xiàng)l件 ? 交通的便利性。? 街道特點(diǎn)。? 地形特點(diǎn)。5．城市發(fā)展規(guī)劃 6.周圍環(huán)境 7.物業(yè)成本

四、店址評(píng)估 1.新店?duì)I業(yè)潛力

新店?duì)I業(yè)潛力可通過(guò)預(yù)測(cè)商店銷售額來(lái)確定。這種預(yù)測(cè)可以根據(jù)過(guò)去在類似環(huán)境中的經(jīng)驗(yàn)，同行業(yè)的一般水平，或者經(jīng)過(guò)調(diào)查后采用統(tǒng)計(jì)分析方法計(jì)算出來(lái)。有一種測(cè)算方式比較簡(jiǎn)單易行，即根據(jù)已知的商店商圈內(nèi)消費(fèi)者的戶數(shù)、離店的遠(yuǎn)近、月商品購(gòu)買支出比重及新商店在該區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)占有率四個(gè)因素來(lái)估算。2.開店投資與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算

通過(guò)商圈調(diào)查可以估算新店的營(yíng)業(yè)額，但該新店是否值得經(jīng)營(yíng)，還必須把營(yíng)業(yè)額與投資額相比較，評(píng)估出損益狀況。? 開店前期投資預(yù)估 ? 開店后經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估

五、選址分析報(bào)告

商店選址分析報(bào)告的內(nèi)容如下：

1.新店周圍地理位置特征表述（附圖說(shuō)明）； 2.被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況；

3.新店址周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次； 4.新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍； 5.新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)； 6.新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色； 7.新店址經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估。8.新店未來(lái)前景分析。

六、兩種具體的選址方法 1．市場(chǎng)需求與供應(yīng)密度分析方法

這種選址方法是通過(guò)對(duì)一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的零售潛力（需求密度）狀況，再結(jié)合當(dāng)?shù)匾延械牧闶凵痰昵闆r和可供選擇的店址（供應(yīng)密度）進(jìn)行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的一種選址方法。該方法相對(duì)簡(jiǎn)化了商圈分析內(nèi)容，對(duì)大型商店的選址較為適用。2．多因素組合分析法

這種方法是先確定影響商店位置的各種因素及其重要程度，然后對(duì)各個(gè)備選店址進(jìn)行評(píng)分，最后確定最佳店址的方法。

第五篇：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明

社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明

一、社區(qū)劃分說(shuō)明

（一）按規(guī)模劃分

1、大型社區(qū)—居住區(qū)，是指大規(guī)模、公建設(shè)施配套完整的聚居地，人口規(guī)模3萬(wàn)人以上或用地規(guī)模60公頃以上。

2、中型社區(qū)—小區(qū)，人口規(guī)模10000-30000人或用地規(guī)模15-60公頃。

3、小型社區(qū)—組團(tuán)，規(guī)模一般較小，人口10000人以下或用地規(guī)模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區(qū)建設(shè)時(shí)間劃分

1、老社區(qū)

是指2000年以前建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)尚無(wú)充分規(guī)劃的社區(qū)。

2、新建社區(qū)

是指2000年（含）以后建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)有比較完善規(guī)劃的社區(qū)。

3、在建社區(qū)

是指已完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)劃，且正在建設(shè)當(dāng)中的社區(qū)。

二、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明

（一）社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬(wàn)平方米以內(nèi)，集購(gòu)物、餐飲及其他服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心。

商業(yè)街是指社區(qū)內(nèi)配置包括購(gòu)物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商業(yè)服務(wù)設(shè)施一般臨街設(shè)立。

（二）餐飲店

是指即時(shí)加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場(chǎng)所和設(shè)備的經(jīng)營(yíng)單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。

（六）維修店

是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)單位。

（八）美容美發(fā)店

美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。

美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務(wù)

是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

（十一）書店、音像店

是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營(yíng)書籍、音像制品的經(jīng)營(yíng)單位。

（十二）照相館

運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲(chǔ)卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過(guò)后期加工等技法，來(lái)塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營(yíng)單位和機(jī)構(gòu)。

社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范之二(新建社區(qū))

總體要求：

1、大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.9平方米，中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心。

3、各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4、各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)證件齊全，合法經(jīng)營(yíng)，有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

5、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在布局上充分實(shí)現(xiàn)便利性。

6、社區(qū)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)相對(duì)集中，住宅和商業(yè)的相對(duì)分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

7、社區(qū)商業(yè)應(yīng)有品牌店或連鎖店，貨真價(jià)實(shí)。

8、社區(qū)商業(yè)服務(wù)人員應(yīng)著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。社區(qū)商業(yè)中心： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)商業(yè)中心的輻射半徑約2000米，與居住區(qū)的距離不少于100米。

1.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上，商業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業(yè)與生活服務(wù)業(yè)。如超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店、維修店、家庭服務(wù)、書店、音像店等。2.便利性

2.1社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)在交通便利處。2.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)。

2.3與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)相配套，如銀行、郵局、醫(yī)院等。3.設(shè)備設(shè)施

3.1各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有必要的裝飾裝潢，與社區(qū)檔次相協(xié)調(diào)。3.2各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有足夠的營(yíng)業(yè)面積，滿足選購(gòu)和消費(fèi)需求。3.3商業(yè)、服務(wù)設(shè)施齊備。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1社區(qū)商業(yè)中心規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并由相應(yīng)的資質(zhì)。餐飲店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備餐飲店,應(yīng)有單店面積在500平方米以上的店鋪，應(yīng)有社會(huì)知名的餐飲店。1.2社區(qū)應(yīng)提供早餐服務(wù)。

1.3社區(qū)的最遠(yuǎn)就餐距離不超過(guò)600米。1.4餐飲店與居民樓的距離應(yīng)超過(guò)10米。2.便利性

2.1應(yīng)提供電話訂餐及送餐服務(wù)。2.2餐飲店應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.3大型社區(qū)應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的餐飲店。2.4應(yīng)有提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)的餐飲店。3.設(shè)備設(shè)施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應(yīng)有分隔，冷葷的制作有獨(dú)立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。3.2原料、成品、餐具、用具等應(yīng)分別存放。3.3有洗涮消毒設(shè)備。3.4有空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境衛(wèi)生、安全設(shè)施

4.1餐飲店內(nèi)應(yīng)保持清潔，清理及時(shí)，加工制作應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。4.2 餐飲店周圍環(huán)境應(yīng)干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應(yīng)超過(guò)30米。4.3應(yīng)有符合環(huán)境保護(hù)要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5、服務(wù)

5.1餐飲店應(yīng)有不同的種類，大型社區(qū)應(yīng)有多種風(fēng)味的餐飲店（包括清真店）。5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。5.3餐飲的檔次及價(jià)格應(yīng)與社區(qū)的消費(fèi)水平相適應(yīng)。超市： 1.規(guī)模

1.1大型社區(qū)至少有一個(gè)面積6000平米以上的大型超市或兩個(gè)以上的超市，中型社區(qū)至少有一個(gè)超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。2.便利性

2.1超市營(yíng)業(yè)時(shí)間在12個(gè)小時(shí)以上，大型超市有不少于營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng)。2.2超市經(jīng)營(yíng)商品種類不得少于5000種。2.3社區(qū)居民距超市的最遠(yuǎn)距離不超過(guò)2000米。2.4超市應(yīng)有刷卡通道。3.設(shè)備設(shè)施

3.1超市應(yīng)具有冷藏、冷凍、保鮮設(shè)施。3.2超市的收銀通道應(yīng)與超市的規(guī)模相適應(yīng)。3.3超市應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境、安全設(shè)施 4.1超市內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2銷售、加工制作的食品應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.3超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分開，不應(yīng)交叉。4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1理貨員應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充商品，收銀員收銀迅速。5.2超市規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，食品加工制作人員定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。便利店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于16小時(shí)，應(yīng)至少有一家24小時(shí)服務(wù)的便利店。2.2便利店的商品種類在3000種左右，應(yīng)包括生活必需品。

2.3便利店應(yīng)提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復(fù)印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區(qū)的便利店應(yīng)提供網(wǎng)上購(gòu)物、電話購(gòu)物等電子商務(wù)服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1便利店應(yīng)具有冷藏設(shè)施（冷柜、冰箱等）、衛(wèi)生消毒設(shè)施。3.2便利店應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1便利店內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1有相應(yīng)的規(guī)章制度。

5.2熟食加工制作人員應(yīng)定期進(jìn)行體檢。美容美發(fā)店： 1.規(guī)模

1.1大中型社區(qū)應(yīng)配備美容美發(fā)店，每千人美容美發(fā)店建筑面積應(yīng)不少于15平方米。1.2至少應(yīng)有一家單店?duì)I業(yè)面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠(yuǎn)消費(fèi)距離500米。2.2營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

3、設(shè)備設(shè)施

3.1具有與所經(jīng)營(yíng)的服務(wù)項(xiàng)目相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。3.2應(yīng)具有相應(yīng)的衛(wèi)生消毒設(shè)備和措施。

4、環(huán)境、安全

4.1及時(shí)清理，保持店內(nèi)外的清潔。4.2從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)衛(wèi)生部門的健康檢查。

5、服務(wù)

5.1應(yīng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，服務(wù)人員應(yīng)持證上崗。5.3向消費(fèi)者提供與服務(wù)有關(guān)的真實(shí)信息，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。維修店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。1.2大中型社區(qū)每千人維修店建筑面積應(yīng)約30平方米。其中家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)單店的建筑面積不少于50平方米。2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2家電維修應(yīng)提供上門服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

3.2有齊備的維修設(shè)備以及必要的測(cè)試設(shè)備。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1維修店應(yīng)及時(shí)清理，保持店內(nèi)外清潔。4.2應(yīng)配備消防設(shè)施。5.服務(wù)質(zhì)量

5.1接待區(qū)應(yīng)有服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表，上門維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)出示維修服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表。5.2維修服務(wù)及時(shí)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。洗染店: 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應(yīng)至少有一家連鎖店。2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。

2.2應(yīng)提供必要的立等可取的服務(wù)項(xiàng)目。2.3應(yīng)提供上門取送服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施 3.1應(yīng)有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。4.服務(wù)

4.1應(yīng)有必要的客衣標(biāo)識(shí)管理，避免錯(cuò)收錯(cuò)發(fā)。4.2應(yīng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)明示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。照相館： 1.規(guī)模

1.1每千人照相館建筑面積應(yīng)不少于10平方米。1.2應(yīng)有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2最遠(yuǎn)消費(fèi)距離在800米左右。

2.3應(yīng)提供照相、膠卷沖洗、擴(kuò)印、膠卷銷售等服務(wù)。2.4應(yīng)提供立等可取的證件照服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相適應(yīng)的器材、設(shè)備。3.2營(yíng)業(yè)室、照相室與加工附屬用房應(yīng)分開。4.服務(wù)

4.1應(yīng)明示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。舊貨廢棄物回收站： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應(yīng)不少于6平方米。2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。2.2應(yīng)提供上門服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有封閉的廢品存放處。4.服務(wù)

4.1及時(shí)清理，貨品擺放有序，應(yīng)保持回收站內(nèi)外的清潔。4.2回收站應(yīng)每天進(jìn)行物資清理、轉(zhuǎn)運(yùn)。4.3上門服務(wù)應(yīng)及時(shí)。家庭服務(wù)： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)有家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)。1.2家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)半徑為1000米。2.設(shè)備設(shè)施

2.1應(yīng)有與家庭服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。3.服務(wù)質(zhì)量

3.1服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。書店、音像店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。1.2每千人書店、音像店建筑面積應(yīng)超過(guò)15平方米。2.便利性

2.1營(yíng)業(yè)時(shí)間不少于12小時(shí)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1音像店應(yīng)提供試聽設(shè)備。

社區(qū)商業(yè)全國(guó)示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配 項(xiàng)目 比重 % 總體要求 10.5 商業(yè)中心 8 餐飲店 18 超市 12.5 便利店 8 維修店 8 洗染店 8 美發(fā)美容店 9 回收店 5 家庭服務(wù) 3 書店、音像店 5 照相館 5 總分 100

社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范之三(在建社區(qū))

總體要求：

1.商業(yè)從空間上和時(shí)間上實(shí)現(xiàn)便利性，便利居民的消費(fèi)，便利服務(wù)的提供。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)布局實(shí)現(xiàn)商業(yè)的相對(duì)集中及住宅和商業(yè)的相對(duì)分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

3.各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4.社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例為購(gòu)物：餐飲：其他服務(wù)約為：4：3：3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置： 1.小型社區(qū)應(yīng)配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發(fā)店、舊貨廢棄物回收站等。2.大中型社區(qū)應(yīng)配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及舊貨廢棄物回收站等。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局：

1.大中型社區(qū)應(yīng)按人口、地塊條件配置多點(diǎn)式便利商業(yè)組合，小型社區(qū)可結(jié)合自身情況集中配置便利社區(qū)商業(yè)組合。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施應(yīng)配置在社區(qū)對(duì)外開放、人流多、道路相對(duì)寬敞，便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置。

3.大中型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街等集中式商業(yè)形式。社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個(gè)以上。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)中心與居住區(qū)的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區(qū)的規(guī)劃中應(yīng)有社區(qū)商業(yè)中心。

社區(qū)商業(yè)物件要求：

1.集中獨(dú)立商業(yè)

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過(guò)3層。滿足不同招商目標(biāo)對(duì)于面寬進(jìn)深比的要求和房屋荷載的要求及業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。設(shè)置貨流通道，設(shè)置適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?/p>

獨(dú)立商業(yè)根據(jù)未來(lái)用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件。2.底商

要求層高最低3.5米，層數(shù)不超過(guò)2層，面寬與進(jìn)深之比1：2為宜，不低于1：3。預(yù)留水、電、氣、污等各項(xiàng)設(shè)施的接駁。預(yù)留商家招牌的設(shè)置。

社區(qū)商業(yè)全國(guó)示范社區(qū)（在建社區(qū)）各項(xiàng)目比重分配

項(xiàng)目 比重 % 總體要求 35 業(yè)態(tài)設(shè)置 15 規(guī)劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。

（二）、國(guó)外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國(guó)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國(guó)、日本、法國(guó)等西方國(guó)家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來(lái)。

國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。購(gòu)物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國(guó)的《零售辭典》對(duì)購(gòu)物中心是這樣定義的：“購(gòu)物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購(gòu)物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來(lái)去便利?！?/p>

國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍，不僅增強(qiáng)對(duì)人們“一站式”購(gòu)物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，因此社區(qū)購(gòu)物中心在國(guó)外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國(guó)為例，2000年全國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購(gòu)物中心（3205億美元）和區(qū)域購(gòu)物中心（1429億美元），約占美國(guó)商業(yè)總零售額的40.68％。

西方各個(gè)國(guó)家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區(qū)商業(yè)的功能

國(guó)外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購(gòu)物、服務(wù)、娛樂(lè)等綜合性需求的功能。社區(qū)購(gòu)物中心提供的商品包括便利品和選購(gòu)品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂(lè)設(shè)施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購(gòu)物、娛樂(lè)過(guò)程中的飲食問(wèn)題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場(chǎng)所。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成

國(guó)外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購(gòu)物中心形式，購(gòu)物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購(gòu)物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國(guó)的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國(guó)家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購(gòu)物中心靠它們來(lái)提升對(duì)附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營(yíng)。各種連鎖經(jīng)營(yíng)品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的

其中，英國(guó)、新加坡等國(guó)家，政府對(duì)社區(qū)購(gòu)物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國(guó)，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。

國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢(shì)丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購(gòu)物中心在上述國(guó)家到處可見。國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)

國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購(gòu)物中心的任何一部分都能吸引大批的購(gòu)物者。購(gòu)物中心重視對(duì)承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對(duì)引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購(gòu)物中心面積的約40％，其位置最先確定。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目必須相互避開。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國(guó)外社區(qū)購(gòu)物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。

（三）、國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況

1、國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 我國(guó)的社區(qū)商業(yè)相對(duì)落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。

我國(guó)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購(gòu)物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂(lè)休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

2、國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

我國(guó)社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來(lái)社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：

? 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購(gòu)、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)

? 居民日常購(gòu)物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成

? 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場(chǎng)。這個(gè)綜合性商業(yè)市場(chǎng)不同于大型商場(chǎng)，它的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)居民。

? 社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。

從發(fā)展趨勢(shì)判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來(lái)商業(yè)投資的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來(lái)兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個(gè)，放心早點(diǎn)店200個(gè)，中小超市、便利店300個(gè)。