第一篇：環(huán)境分析小結(精)

環(huán)境分析小結

一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

1、宏觀環(huán)境分析

（1）9月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈反彈趨勢 ——房地產(chǎn)開發(fā)投資額恢復到7月水平

成都市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1－9月成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到311.72億元，同比增長59.1％。開發(fā)投資額略有反彈，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額35.01億元，8月為29.77億元，9月為34.22億元，接近7月投資額。受房交會影響，9月商品住宅開盤數(shù)量和可供應量較上月有所提高，同時也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的回升。

（2）1－9月銷售面積降幅減小，呈現(xiàn)回暖勢頭

今年年初，商品房銷售面積下降29.9%。6-9月房地產(chǎn)銷售面積降幅分別為11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，銷售面積降幅逐月遞減。1-9月全市商品房銷售（預售+現(xiàn)房銷售）面積為784.4萬平方米，下降0.2%。商品房預售面積為680.81萬平方米，增長16.9%。銷售降幅減小且期房所占比例上升，新政帶來的短期需求萎縮現(xiàn)象開始慢慢改變，市場正逐步回暖。（3）1－9月商品房空置面積持續(xù)下降，樓市逐步恢復活力 1－9月，商品房空置面積為143.26萬平方米，下降3.7%，其中，住宅空置55.80萬平方米，下降19.2%；商業(yè)營業(yè)用房空置55.13萬平方米，增長29.0%，大大高于全國4.2％的增長率。從商品房空置特性來看，空置期在一年以內(nèi)的“待銷房”為79.92萬平方米，增長16.3%。空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”為63.34萬平方米，下降21.9%，其中：住宅空置24.62萬平方米，下降36.4%；商業(yè)營業(yè)用房空置23.95萬平方米，增長33.9%。由此可見，成都的住宅房地產(chǎn)市場狀態(tài)良好，而商業(yè)房地產(chǎn)市場前景不容樂觀。（4）9月商品房銷售額增幅加快

受去年商品房開工面積持續(xù)多月下降的影響，商品房的竣工面積繼續(xù)呈下降態(tài)勢，竣工面積為360.18萬平米，下降20%，比上月降幅低3.6個百分點?？⒐っ娣e的減少和去年銷售旺盛空置房大幅下降，導致商品房銷售面積持續(xù)下降。九月，繼續(xù)下滑的勢頭得到抑制；銷售面積與去年基本持平，僅略有下降，為0.2%，其中：預售繼續(xù)加快，面積為680.81萬平米，增長16.9%，比上月增幅提高2個百分點；現(xiàn)房銷售下降繼續(xù)減弱，面積為103.59萬平米，下降49.1%，下降幅度比上月低0.9個百分點。這使商品房銷售額增速加快，為249.47億元，增長16.7%，比上月快1.1個百分點。（5）1－9月房價“溫柔”上漲，新政作用明顯 今年1～7月，商品住宅均價為3677元／平方米，比去年同期上漲16.95%。受新政影響，6月、7月漲幅從5月的21.93%降低到15%左右。從8月份開始，成都房價出現(xiàn)回升，到9月20日止，成都樓市整體均價已回升至3750元／平方米。預計，成都房價在今年年末仍將小幅上漲。

點評：以上數(shù)據(jù)顯示，在新政實施的最初4個月中成都房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從需求強勁到需求滯緩的變化，但到了9月后，成都房地產(chǎn)市場已經(jīng)適應了新政實施帶來的變化，正逐步回暖，樓市也在慢慢回復活力，市場由此進入了需求回升階段。

2、房地產(chǎn)政策及影響 重點政策解讀

成都市物管企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見

我市首部《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見》日前全面出臺，于９月１日起正式施行。《意見》針對物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理時容易出現(xiàn)４種易產(chǎn)生糾紛與矛盾的情形，分別對物管企業(yè)和業(yè)主委員會等做了不同的要求。若不按照《意見》規(guī)定，擅自退出物業(yè)項目管理的物管企業(yè)，將被記入企業(yè)信用檔案，并作為不良行為記錄向社會公布。該《意見》的出臺不僅能有效的避免物管企業(yè)交接管理物管區(qū)域時可能出現(xiàn)的真空情況，還能避免因多頭管理而產(chǎn)生的矛 盾，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。但是《意見》中對物業(yè)管理公司退出小區(qū)后，小區(qū)的各種收益的管理未作出明文規(guī)定，特別是業(yè)主委員會未成立的小區(qū)，小區(qū)的收益管理仍然會出現(xiàn)真空現(xiàn)象?！兑庖姟窇獙Υ饲闆r作出明確規(guī)定，以確保全體業(yè)主利益不受損害。

3、市政發(fā)展動態(tài)

（1）成都地鐵7條線路規(guī)劃，放射路網(wǎng)連接六大衛(wèi)星城 成都市總體規(guī)劃明確了成都市的城市布局以及中心城與外圍組團的發(fā)展關系，為此，成都地鐵線網(wǎng)規(guī)劃也根據(jù)總體規(guī)劃的調(diào)整進行了調(diào)整。新的線網(wǎng)規(guī)劃是原有線網(wǎng)規(guī)劃的延伸，新線網(wǎng)的覆蓋面、所涉及的區(qū)域也擴大了，過去的快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃只是連接中心城區(qū)與南部、東部兩個城市副中心，而新的線網(wǎng)所擁有的７條線路將形成一個放射性的路網(wǎng)，貫穿３１６８平方公里的成都市市區(qū)，將中心城區(qū)與６個大型的外圍組團連接在一起。這６個外圍組團分別是新都－青白江組團、郫筒組團、東升組團、雙流組團、龍泉組團、溫江組團。（2）北新干道高架橋破土動工，城北增值有望

9月8日，北新干線高架橋正式破土動工，標志著城北又一出城快速通道即將形成，成都中心城區(qū)與周邊衛(wèi)星城的快速交通 4 功能將得到進一步強化。對于一直被低估、發(fā)展相對滯后的城北而言，這個消息無疑是極大的利好。

據(jù)悉，北新干道高架橋預計在明年底全部完工，總長4.1公里。高架橋路寬35米，6車道，為雙幅高架橋，起于一環(huán)路北三段二道橋路口附近，沿著小沙河向北延伸，跨過二環(huán)路直達三環(huán)路鳳凰立交橋附近，與北新干道相連。建成通車后最高行駛速度為每小時60公里，從城北一環(huán)路開車到達城北三環(huán)路需6分鐘、到城北外環(huán)路只需11分鐘，一舉繞過長期梗塞城北交通的火車北站和荷花池商圈，對城北的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。

（3）武侯區(qū)將對老成都民俗公園進行改造

武侯區(qū)將從本月內(nèi)開始對老成都民俗公園進行改造，年底全面完成改造工作。改造后的老成都民俗公園將會更加配套完善，同時進一步提升城市形象。此次改造包括四大項目：一是提檔升級。對破損的雕塑作翻新改造，重新整理園內(nèi)的文字說明，改造部分地面鋪裝，更換具有民俗特色的園林燈。二是完善功能。增加老成都民俗活動區(qū)、傳統(tǒng)手工藝作坊、民俗園藝景觀區(qū)，并通過增加青石欄桿和景觀花臺來規(guī)范游人的瀏覽路線，增加市民休息的坐椅。三是周邊店鋪業(yè)態(tài)改造。清理民俗公園周邊店鋪，改變生態(tài)，引進書畫、藝術品商家，統(tǒng)一店招。四 5 是椅面景觀改造。在橋面上設置標識牌，突出民俗公園地理位置，形成橋面上的標識景觀。

（4）全市拆違建筑面積已達46萬平方米

截止到9月16日，五城區(qū)及高新區(qū)已依法組織拆除違法建筑累計954處，拆除違法建筑面積達465360平方米。9月9日至9月16日，五城區(qū)及高新區(qū)拆除違法建筑新增36456平方米，其中：青羊區(qū)拆除違法建筑15095平方米，錦江區(qū)拆除違法建筑14784平方米，成華區(qū)拆除違法建筑5957平方米，武侯區(qū)拆除違法建筑500平方米，金牛區(qū)拆除違法建筑100平方米，高新區(qū)拆除違法建筑20平方米。（5）武侯區(qū)人防路整治改造工程開工

人防路整治改造工程全面啟動，計劃在XX年春節(jié)前完工。改造后的人防路寬16米，基礎設施齊全，將會改變附近居民的生活環(huán)境和居住環(huán)境。人防路（原名永盛路）位于二環(huán)路外側，是連結外雙楠至老川藏路的重要通道，全長580米，兩側有眾多的新建小區(qū)（如愛家馨城、新希望房產(chǎn)等）。（6）我市最大的屋頂花園在武侯區(qū)建成

天府匯城屋頂花園已于8月底修建完成，目前該花園尚屬我市最大的屋頂花園，面積達25600平方米。該屋頂花園位于二環(huán)路南段科華中路路口天府匯城建筑群樓頂，寬闊的屋頂上喬、灌、花草錯落有致，綠意盎然，既美化了城市環(huán)境，又給市民們提供了一個休閑、娛樂的好去處，預計9月底可正式迎接市民。

（7）雙流縣華陽鎮(zhèn)舊城改造全面鋪開

由雙流縣建設局承擔的雙流縣華陽鎮(zhèn)舊城改造“六路一橋”工程，前期工作已準備完成，全面改造即將開始，這標志著華陽城市建設已由宣傳階段轉入實施階段，華陽鎮(zhèn)將發(fā)生日新月異的變化。

（8）北湖率先開園

備受關注的北湖景區(qū)環(huán)境完成一期工程建設宣布開園，這是我市五大郊野森林公園中首家開園迎客。北湖景區(qū)大致分動、靜兩大塊，景觀照明定位為“生態(tài)、自然、靜謐”，在老龍青路以南的動區(qū)采用明亮的燈光，通過多種燈光烘托出北湖大壩的靜謐迷人的夜景；老龍青路以北的靜區(qū)則采用稀少、低亮度的燈光進行功能性點綴，以利于白鷺、水鴨、鴿子等鳥兒棲息。光彩工程采取分期進行的方式展開，燈具以安全、低壓、低能耗等為主。第一期光彩工程主要針對大壩、荷花棧道、漁人碼頭、單雙橋等重要景點及道路，安裝各種燈具約１８０００多盞。同時穿越北湖景區(qū)的老龍青路、龍青環(huán)線也全面點亮。全 7 長５．６公里的龍青環(huán)線安裝了各種燈柱１７０多柱，老龍青路安裝了燈柱近２００柱。

4、房地產(chǎn)市場動態(tài)

（1）西部12城市房產(chǎn)商齊聚成都“英雄會”

本月23日~24日，“中國房地產(chǎn)西部論壇”在成都隆重舉行。國家建設部相關專家將出席論壇，在成都向西部12座省會城市的政府官員、近百名品牌開發(fā)商代表作主題講演，國務院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部部長、經(jīng)濟學家張軍擴，城市研究專家、廈門大學易中天教授出席論壇并做主題演講，著名策劃人王志綱擔任主持。

點評：“中國房地產(chǎn)西部論壇”是一場西部品牌開發(fā)商在成都展開的“思想盛宴”，論壇結果將對促進西部12座城市乃至全國的房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展起到積極作用。

（2）成都要建草堂2號，打造成都頂級高端休閑商業(yè)聚集地 據(jù)了解，成都將在浣花溪歷史文化風景區(qū)核心區(qū)域打造草堂2號。志在以高端文化為載體，集合國際、國內(nèi)在餐飲、酒吧、咖啡、家居飾品、工藝品、時尚精品中最為著名的高端品牌，打造成都頂級高端休閑商業(yè)聚集地。

據(jù)悉，草堂2號項目占地面積27畝、規(guī)劃建筑面積9142平方米。項目在規(guī)劃上融入了中國傳統(tǒng)哲學觀“天人合一”的觀點。建筑風格以中國古典審美哲學為導向，并融入國際化的建筑時尚元素，整體形態(tài)上融合了典型的川西民居建筑特色。點評：作為成都市打造中國詩歌文化中心的重要組成部分，坐落于風景秀麗的浣花溪風景區(qū)核心區(qū)域，左鄰杜甫草堂，右靠浣花溪頂級別墅群的草堂2號，解決了成都頂級住宅區(qū)沒有頂級高端休閑商業(yè)配套的尷尬。

（3）9月開拆東方新城二期，城東供地上千畝

占地1300畝的“東方新城”二期于本月正式拆遷，整理后的逾千畝二期地塊以千畝大盤的形式將于明年進入拍賣市場。這是繼卓錦城之后，城東的又一千畝地塊。如果保守的按去年萬科以60萬元/畝拍得的一期地塊的價格來計算，二期地塊的總價將高達7～8億元。算上隨著區(qū)域的成熟帶來的土地增值，價格將會更高，如果開發(fā)商以100萬元/畝的價格拿下，那二期地塊的總價將沖破13億元大關，城東地王將在此誕生！總占地面積達3400畝的“東方新城”，位于成渝高速以南，東三環(huán)路線兩側，規(guī)劃用地為二類居住用地，共分為三期開發(fā)。一期推出的666畝土地已經(jīng)被萬科收入囊中，打造出的城東標志性居住新城——萬科魅力之城，已經(jīng)在業(yè)界、市場引起 轟動效應。在城市的三環(huán)區(qū)域，城東三環(huán)沿線率先成為高品質大盤密集的區(qū)域。

（4）交行將集中處置抵債資產(chǎn)，拍賣會２１日在成都錦江賓館舉行

交通銀行將與四川商品拍賣中心聯(lián)手，把交行分布于全國7個省、直轄市近30個城市的318項、賬面價值達12.28億元的抵債資產(chǎn)進行集中公開拍賣。涉及四川的抵債資產(chǎn)約18項，總價值2.024億元。其中成都占了九成，包括位于西玉龍街、面積達9018平方米的外貿(mào)大廈商場，參考價4000萬元；位于一環(huán)路、面積達18698平方米的物貿(mào)中心二期工程，參考價為3624萬元；而位于太升南路旁、面積5070平方米的興隆酒店（部分）參考價為1400萬元。

二、土地市場分析 1、9月土地出讓公告總體情況

9月成都土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地39宗，共計1848.0875畝。其中主城區(qū)（三環(huán)以內(nèi)）12宗，共計404.2畝；其余27宗分布在郊區(qū)，共1423.8872畝，在供應面積上是主城區(qū)的3倍多。

（1）臨近主城區(qū)的郊區(qū)（縣）土地供應量大（本節(jié)略）

10（2）郊區(qū)土地供應比例大（本節(jié)略）

(3)地塊多面積小，主城區(qū)土地平均規(guī)模小于郊區(qū)（本節(jié)略）

2、土地交易情況分析（1）總體情況

9月共計交易土地7宗，成交面積384.12畝，地塊的平均交易單價為每畝290萬元，總成交金額為111539萬元。城北成交土地3宗共214.75畝，成交金額68311萬元；城東成交土地也是3宗共161.1畝，成交金額36979萬元；城中只有1宗土地成交，面積8.28畝，成交金額6249萬元。（2）供給特征分析（本節(jié)略）

三、新盤供應分析

1、住宅物業(yè)市場（1）新增供應綜述

成都市9月共推出25個住宅項目，供應量為333.4萬平方米，住宅均價為3420元/平方米。新開盤中，多層為主的項目居多，占到了住宅項目總數(shù)的55%，其次則是小高層項目。各區(qū)域新盤特征分析

城東本月推出2個新盤均以電梯公寓為主，含有部分的多層住宅，均價由于地段不同相差較大，1-2環(huán)新盤均價4800元/平方米，2-3環(huán)均價僅為2930元/平方米；

城南本月僅一個住宅項目——君悅尚都，該項目是高層酒店式電梯公寓，建筑面積1.4萬平方米，均價4500元/平方米； 城西是主城區(qū)中9月樓盤放量最大的區(qū)域，共有新開住宅樓盤4個，供應體量96.55萬平方米，以多層和小高層為主，住宅類型包括普通住宅、電梯公寓、多層電梯小戶型、酒店式公寓和別墅等多種類型；

城北本月也只有1個住宅項目——金荷名邸開盤，該項目建筑面積4.1萬平方米，為小高層電梯公寓，均價每平方米3680元；

城中本月兩個住宅項目開盤，以高層和小高層電梯公寓和小戶型電梯公寓為主，均價在4200/平方米元到4700元/平方米； 郊區(qū)本周開盤住宅項目15個，占9月開盤項目總數(shù)的60%，開發(fā)總量約為225.8萬平方米，以多層項目為主，純多層項目就占到了2/3，主要是普通住宅和花園洋房，區(qū)域均價為2941元/平方米。

（2）新盤供應特征分析（本節(jié)略）

2、商業(yè)物業(yè)市場（1）市場動態(tài)

百佳進駐新城市廣場，騾馬商圈日益成熟

李嘉誠旗下的百佳集團于9月下旬正式進駐騾馬商圈新城市廣場，隨著百佳超市的開張，騾馬商圈的商業(yè)競爭烽煙再起，該片區(qū)的商業(yè)發(fā)展將進入一個全新的高速發(fā)展階段，商鋪的隨之升值是情理之中的事情。近兩年以來，隨著錢江鉑金時代、新城市廣場、五星商業(yè)廣場、金色夏威夷等名盤的陸續(xù)面世，為該區(qū)域商業(yè)復蘇準備了良好的口岸條件，使舊時曾以騾馬交易而聞名的騾馬商圈再度勃發(fā)生機并日益成熟。而隨著家樂福、五星電器、太平洋百貨、屈臣氏等著名商家的紛紛入駐，人民中路恢復雙行，騾馬商圈舊日的繁榮面貌終于得以再現(xiàn)，并以迅猛之勢一躍而成與春熙商圈、鹽市口商圈并列的成都市三大商圈之一。

價格空置率偏高商務部調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)欲嚴控投機

國家宏觀調(diào)控之后,商業(yè)地產(chǎn)投資有急劇膨脹之勢。據(jù)商務部有關調(diào)研報告顯示,XX年全年，我國商業(yè)地產(chǎn)空置面積已經(jīng)達到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%，然而在空置率不斷攀升的同時，價格上漲的速度也未停歇。去年價格就上漲了5.2%，而且這一趨勢在XX年呈現(xiàn)延續(xù)之勢。今 年1-5月份,全國商業(yè)地產(chǎn)投資高達458億元,與去年同期相比增長38.7%,在建項目面積同比增長94.7%，開工面積達1.34億平方米,比去年同期增加兩成以上。在成都，從XX年起就掀起了空前高漲的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)狂潮，XX年成都市區(qū)累計供應商業(yè)用房面積127.44萬平方米，同比增長32.63％，銷售面積81.38萬平方米，同比增長6.34％，這說明XX年成都商業(yè)用房市場供應增長較快而需求相對疲軟。成都市區(qū)的商業(yè)用房已經(jīng)相對過剩，且由于供應過快，需求與供應之間的差距已經(jīng)越來越大。

（2）新增項目綜述

9月新開商業(yè)樓盤3個，供應面積總量34000平方米，價格從每平方米4000元到35000元不等。（3）區(qū)域商業(yè)新盤特征分析（本節(jié)略）

3、寫字樓市場（1）新增項目綜述

本月城中的多層寫字樓項目正成·商翼開盤，其有別于普通寫字樓的設計引起了業(yè)內(nèi)人士的關注，該項目層高5.6米，可創(chuàng)雙層辦公空間，且每戶有小花園，被稱為有想法的寫字樓，均價每平方米7800元。

城南中?！じ窳滞纬堑膶懽謽琼椖恐泻V場本月開盤，該項目30層，單位面積90—170平方米，項目單價定位適中，均價5500元/平方米，產(chǎn)品優(yōu)勢為70年的土地使用年限，具有一定的競爭優(yōu)勢。四、二手市場動態(tài)

1、市場動態(tài)

（1）實力最強配套最完善成都打造西南最大二手房市場 在本月23日至27日舉行的成都秋季房交會上，成都市房地產(chǎn)交易中心借此機會打造了西南片區(qū)乃至全國規(guī)模最大、實力最強、配套最完善的二手房交易市場。目前已經(jīng)有34家中介公司進入該市場，在房交會上共同為消費者提供萬余條二手房房源信息。

本次秋交會二手房交易市場設在房地產(chǎn)大廈1-2樓，分為交易區(qū)、自助租房特區(qū)（免中介費）和配套展區(qū)三個部分。其中交易展區(qū)共設立展位44個，目前已有順馳、富房、東方人家等34家外來和本地的知名公司進駐該展區(qū)；自助租賃區(qū)是市場新增的供租賃者自由交易的租賃特區(qū)，凡有住房出租的市民可將自己的房屋詳細信息統(tǒng)一在“自助租賃區(qū)”發(fā)布，租房者可以和房東直接聯(lián)系看房談價，本活動不收取任何費用；配套展區(qū)中請入銀行、公證、擔保、評估、公積金管理中心等相關機構 為提供資金支持和保障。要申請貸款的消費者可以享受到“天天受理、天天簽合同”的快速辦件模式；購買二手房的消費者還可以享受貸款擔保手續(xù)費減半、服務費八折的優(yōu)惠。另外，新推出的“直貸式”個人住房貸款業(yè)務將打破單一的商品房按揭貸款模式，為購房者提供一種全新的直接、方便、快速、安全的商品房貸款模式。

值得一提的是，本次加入二手房交易市場的二手房中介公司，要給交易市場交納誠信交易金，作為被消費者投訴時的賠償保障。秋交會結束后，二手房展區(qū)仍將作為西南地區(qū)最大的二手房交易市場長期存在。

（2）“禁租令”解除大學生校外租房熱漲

XX年6月，針對日漸突出的大學生校外租房問題，教育部明確發(fā)文表示：原則上不允許學生自行在校外租房居住。時隔僅一年，教育部在７月１９日下發(fā)的《高校學生住宿管理通知》（以下簡稱《通知》）中又提出：如果大學生堅持在校外租房，高校將不再強行干預，而是制定相關管理措施，對于大學生校外租房不再禁止。進入9月后，各高校大學生陸續(xù)返校，短短一個月內(nèi)，高校周邊學生租房熱已表現(xiàn)出強勁勢頭，高校周邊出租房源十分緊俏。

2、區(qū)域租售價格分析 9月典型區(qū)域租售價格分布

由于秋交會上二手房的火爆銷售，9月二手房市場開始整體回暖，僅在秋交會5天內(nèi)就成交608套，成交面積4.58萬平方米，成交金額1.15億元，房源量和客源咨詢量均有明顯提升，交易旺季已經(jīng)到來。

從二手房售價來看，由于秋交會上二手房的熱銷，9月二手房價格穩(wěn)中有升，各大區(qū)域均價較上月有了每平方米幾十元的漲幅。市中心仍為全市售價最高的區(qū)域；

城南的棕北、紫荊、大世界區(qū)域由于社區(qū)成熟、配套完善售價相差不大，都在每平方米4000元左右。而玉林區(qū)域由于是老社區(qū)，小區(qū)規(guī)模、檔次較低，房屋品質較差，均價在每平方米3500元左右。

從出租情況來：由于每個片區(qū)都存在著房屋的新舊之分，所以每個區(qū)的租金也有一定的價格差異。相對8月來說，9月租賃需求持續(xù)火爆，僅秋交會5天，出租房源近300套。其中涵蓋月租金200元的單間房至月租金15000元以上的別墅等，各類高中低檔房源供應、需求均較活躍。

五、本月市場熱點透析 “秋交會”樓市轉折點

事件：９月２３日，成都市第２６屆房地產(chǎn)交易會盛情揭幕?！靶抡尘啊?、“持幣觀望”等諸多樓市熱門語賦予了本屆房交會特別的意義，甚至不少業(yè)內(nèi)人士將秋交會看作了成都樓市發(fā)展歷史上極為重要的轉折點之一。根據(jù)成都市房管局提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，為期５天的秋交會共計成交１７．７３億元，成交各類房屋５１８２套，成交面積５１．２５萬平方米。其中，商品房（含住宅、非住宅）成交４６．６７萬平方米，比春交會降低７．５２％；成交金額１６．５８億元，比春交會下降４．４６％。秋交會１７．７３億元的成交額比春交會下降４．３８％。

影響：雖然與春交會相比，秋交會成交量有所下降，但相比新政之后的兩個月，市場信心已經(jīng)大大恢復。從5天的秋交會共計成交金額17.73億元，成交各類房屋5182套，成交面積51.25萬平方米就可以看出，市場向好發(fā)展的趨勢非常明顯。從秋交會體現(xiàn)出來的旺盛供需，預言著成都樓市在未來一段時間內(nèi)的樂觀走勢。

1、價格趨穩(wěn)

據(jù)成都房管局數(shù)據(jù)顯示，本次秋交會供應樓盤價格較春交會略有上升。但除去各種優(yōu)惠以外，實際價格與春交會基本持平。表面上基本延續(xù)了最初的價格策略，但卻采取了較多的暗降手法。而且在交易會期間簽約，還可以享受較高的折扣。如果再 進一步分析，秋交會所供應的樓盤較春交會檔次和成熟度都有提高，在這樣一種情況下卻沒有提高價格，反應了成都房地產(chǎn)價格趨穩(wěn)的形勢。

另外，就當前推出項目來說，很多是在去年以招拍掛形勢獲得的土地。由于地價居高的壓力，產(chǎn)品價格下降空間較為有限，各樓盤的定價目前都已經(jīng)接近底線；同時，由于競爭激烈、消費者成熟等原因，各項目的品質也越來越高。因此，未來成都房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的局面仍會持續(xù)。

2、供應量增加

秋交會參展樓盤為201個，與春交會數(shù)量持平。但這種數(shù)量主要受制于交易場地的限制而表現(xiàn)出一致性。根據(jù)我們的了解，春交會展位預定還相對寬松，而秋交會預定展位則非常困難，有相當多的開發(fā)商沒有定到位置。從此側面可見成都房地產(chǎn)市場供應量的放大。

從另外一個角度來看，新政出臺后，有相當一部分原準備今年推出的項目轉到了明年。這樣使原本分散供應的項目會轉為集中放量。應該說，新政對成都樓市的影響在逐漸過去。供應量增加而引起的激烈競爭，是明年開始各開發(fā)商所要面對的主要問題。

3、開發(fā)行業(yè)集中度提高 從本次秋交會的表現(xiàn)來看，有兩個比較明顯的趨勢。一是項目集中度越來越高，即少數(shù)樓盤占有了比較多的市場份額；二是企業(yè)集中度越來越高，即少數(shù)企業(yè)推出的樓盤，占有了比較多的市場份額。象中海、萬科這樣的大型企業(yè)，同時展出3-4個樓盤，而且每個樓盤的體量都比較大。再加上和記皇埔等開發(fā)企業(yè)，未來20%企業(yè)開發(fā)80%產(chǎn)品的樓市定律會在成都應驗。

4、品質提升趨勢明顯

在本次房交會上，住宅項目呈現(xiàn)出百花齊放的局面，一樓和四樓展館的精品樓盤在本次表現(xiàn)格外突出，集聚了大量人氣。匯集了文殊院保護區(qū)、諾丁山、藍谷地、麓島國際社區(qū)、麓山國際社區(qū)、藍山美樹、中海國際社區(qū)、華潤·翡翠城等一大批中高端樓盤。產(chǎn)品品質有明顯提升，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 房型設計日趨優(yōu)化——代表性的如上?；▓@推出通透性極強的“蝶型房”，可以270度觀景；鷺島國際社區(qū)推出的水景國際公寓，每戶擁有5個觀景陽臺，270度觀景面，配備豪華進口觀光電梯，更有4戶擁有獨立私家游泳池的空中別墅。社區(qū)規(guī)劃日趨國際化——代表項目如麓山國際社區(qū)的麓鎮(zhèn)組團，集北美鄉(xiāng)村風格、坡地高爾夫景觀于一體；中海國際社區(qū)通過八大國際人文居住標準體系全面打造。

合作單位實力化——項目的好壞和一個項目的合作單位有密切關聯(lián)，從前期定位開始、到項目規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、物管服務單位等等，都能體現(xiàn)出一個樓盤的整體質素。而從目前成都市場所推出的幾大新盤來看，對合作單位的選擇也愈發(fā)呈現(xiàn)出多方強強聯(lián)手的趨勢，開發(fā)商大力加強與國外先進機構的合作，為項目注入更多內(nèi)涵和產(chǎn)品理念，有效提升了項目的品質。

5、新興板塊出現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域得到進一步拓展，新興熱點板塊不斷形成，從本次秋交會的參展樓盤分布來看，除城東、城西、雙流、龍泉仍是開發(fā)集中區(qū)域之外，郊縣板塊中的新都、郫縣的房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。兩個板塊均是以組團參展的形式參加，其中郫縣有7個項目，新都有5個項目參展。隨著新城規(guī)劃帶動、以及1、2號地鐵線、北新干道等的修建，屆時這些周邊區(qū)域將得到快速發(fā)展，城市化進程有望提速。特別是北部新城區(qū)域，目前已有眾多開發(fā)商將目光投向此地，其中，萬科雙水岸已經(jīng)開始亮相，成為市場的關注焦點所在。尺度預計在明年的樓市中，北部新城的市場比重無論從供應量和需求量而言都將得到一個較大的提升，市場亦面臨更為激烈的競爭格局。

此外，受大盤開發(fā)帶動影響，部分板塊重新啟動、煥發(fā)活力。代表性的如高新西區(qū)板塊，之前的樓盤開發(fā)多是以普通住宅和少量高端別墅為主，區(qū)域樓盤發(fā)展相對成熟，但周邊配套遲遲未能改善。而隨著中海國際社區(qū)這一超大規(guī)模綜合性項目的啟動，將使得該區(qū)域的居住環(huán)境和生活配套得到有效改善，高新西區(qū)再次成為房地產(chǎn)熱點消費板塊。

總結：雖然經(jīng)過了新政的洗禮，但與春交會相比，此次秋交會價格穩(wěn)中有升并且供應量也有所上升。秋交會中各高端品牌樓盤十分搶手，體現(xiàn)出購房者的購買力越來越強，各實力雄厚的開發(fā)企業(yè)也加強了樓盤的品質提升。從項目分布地段來看，三環(huán)以外的項目達到了101個，說明隨著市中心土地資源減少，交通便捷的提高，“住在郊區(qū)”趨勢越來越明顯。

此次房交會是新政實施后成都第一次大型房地產(chǎn)集中交易會，經(jīng)過對新政的適應和調(diào)整，開發(fā)企業(yè)和投資者都趨于理性，市場也逐漸趨于平穩(wěn)。經(jīng)過了新政實施帶來的短期萎縮后，成都房地產(chǎn)市場借助此次秋交會開始復蘇。

第二篇：環(huán)境分析小結（xiexiebang推薦）

一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

1、宏觀環(huán)境分析

（1）9月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈反彈趨勢

——房地產(chǎn)開發(fā)投資額恢復到7月水平

成都市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1－9月成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到311.72億元，同比增長59.1％。開發(fā)投資額略有反彈，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額35.01億元，8月為29.77億元，9月為34.22億元，接近7月投資額。受房交會影響，9月商品住宅開盤數(shù)量和可供應量較上月有所提高，同時也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的回升。

（2）1－9月銷售面積降幅減小，呈現(xiàn)回暖勢頭

今年年初，商品房銷售面積下降29.9%。6-9月房地產(chǎn)銷售面積降幅分別為11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，銷售面積降幅逐月遞減。1-9月全市商品房銷售（預售+現(xiàn)房銷售）面積為784.4萬平方米，下降0.2%。商品房預售面積為680.81萬平方米，增長16.9%。銷售降幅減小且期房所占比例上升，新政帶來的短期需求萎縮現(xiàn)象開始慢慢改變，市場正逐步回暖。

（3）1－9月商品房空置面積持續(xù)下降，樓市逐步恢復活力

1－9月，商品房空置面積為143.26萬平方米，下降3.7%，其中，住宅空置55.80萬平方米，下降19.2%；商業(yè)營業(yè)用房空置55.13萬平方米，增長29.0%，大大高于全國4.2％的增長率。從商品房空置特性來看，空置期在一年以內(nèi)的“待銷房”為79.92萬平方米，增長16.3%。空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”為63.34萬平方米，下降21.9%，其中：住宅空置24.62萬平方米，下降36.4%；商業(yè)營業(yè)用房空置23.95萬平方米，增長33.9%。由此可見，成都的住宅房地產(chǎn)市場狀態(tài)良好，而商業(yè)房地產(chǎn)市場前景不容樂觀。

（4）9月商品房銷售額增幅加快

受去年商品房開工面積持續(xù)多月下降的影響，商品房的竣工面積繼續(xù)呈下降態(tài)勢，竣工面積為360.18萬平米，下降20%，比上月降幅低3.6個百分點?？⒐っ娣e的減少和去年銷售旺盛空置房大幅下降，導致商品房銷售面積持續(xù)下降。九月，繼續(xù)下滑的勢頭得到抑制；銷售面積與去年基本持平，僅略有下降，為0.2%，其中：預售繼續(xù)加快，面積為680.81萬平米，增長16.9%，比上月增幅提高2個百分點；現(xiàn)房銷售下降繼續(xù)減弱，面積為103.59萬平米，下降49.1%，下降幅度比上月低0.9個百分點。這使商品房銷售額增速加快，為249.47億元，增長16.7%，比上月快1.1個百分點。

（5）1－9月房價“溫柔”上漲，新政作用明顯

今年1～7月，商品住宅均價為3677元／平方米，比去年同期上漲16.95%。受新政影響，6月、7月漲幅從5月的21.93%降低到15%左右。從8月份開始，成都房價出現(xiàn)回升，到9月20日止，成都樓市整體均價已回升至3750元／平方米。預計，成都房價在今年年末仍將小幅上漲。

點評：以上數(shù)據(jù)顯示，在新政實施的最初4個月中成都房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從需求強勁到需求滯緩的變化，但到了9月后，成都房地產(chǎn)市場已經(jīng)適應了新政實施帶來的變化，正逐步回暖，樓市也在慢慢回復活力，市場由此進入了需求回升階段。

2、房地產(chǎn)政策及影響

重點政策解讀

成都市物管企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見

我市首部《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見》日前全面出臺，于９月１日起正式施行?！兑庖姟丰槍ξ飿I(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理時容易出現(xiàn)４種易產(chǎn)生糾紛與矛盾的情形，分別對物管企業(yè)和業(yè)主委員會等做了不同的要求。若不按照《意見》規(guī)定，擅自退出物業(yè)項目管理的物管企業(yè)，將被記入企業(yè)信用檔案，并作為不良行為記錄向社會公布。

該《意見》的出臺不僅能有效的避免物管企業(yè)交接管理物管區(qū)域時可能出現(xiàn)的真空情況，還能避免因多頭管理而產(chǎn)生的矛盾，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。但是《意見》中對物業(yè)管理公司退出小區(qū)后，小區(qū)的各種收益的管理未作出明文規(guī)定，特別是業(yè)主委員會未成立的小區(qū)，小區(qū)的收益管理仍然會出現(xiàn)真空現(xiàn)象?！兑庖姟窇獙Υ饲闆r作出明確規(guī)定，以確保全體業(yè)主利益不受損害。

3、市政發(fā)展動態(tài)

（1）成都地鐵7條線路規(guī)劃，放射路網(wǎng)連接六大衛(wèi)星城

成都市總體規(guī)劃明確了成都市的城市布局以及中心城與外圍組團的發(fā)展關系，為此，成都地鐵線網(wǎng)規(guī)劃也根據(jù)總體規(guī)劃的調(diào)整進行了調(diào)整。新的線網(wǎng)規(guī)劃是原有線網(wǎng)規(guī)劃的延伸，新線網(wǎng)的覆蓋面、所涉及的區(qū)域也擴大了，過去的快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃只是連接中心城區(qū)與南部、東部兩個城市副中心，而新的線網(wǎng)所擁有的７條線路將形成一個放射性的路網(wǎng)，貫穿３１６８平方公里的成都市市區(qū)，將中心城區(qū)與６個大型的外圍組團連接在一起。這６個外圍組團分別是新都－青白江組團、郫筒組團、東升組團、雙流組團、龍泉組團、溫江組團。

（2）北新干道高架橋破土動工，城北增值有望

9月8日，北新干線高架橋正式破土動工，標志著城北又一出城快速通道即將形成，成都中心城區(qū)與周邊衛(wèi)星城的快速交通功能將得到進一步強化。對于一直被低估、發(fā)展相對滯后的城北而言，這個消息無疑是極大的利好。

據(jù)悉，北新干道高架橋預計在明年底全部完工，總長4.1公里。高架橋路寬35米，6車道，為雙幅高架橋，起于一環(huán)路北三段二道橋路口附近，沿著小沙河向北延伸，跨過二環(huán)路直達三環(huán)路鳳凰立交橋附近，與北新干道相連。建成通車后最高行駛速度為每小時60公里，從城北一環(huán)路開車到達城北三環(huán)路需6分鐘、到城北外環(huán)路只需11分鐘，一舉繞過長期梗塞城北交通的火車北站和荷花池商圈，對城北的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。

（3）武侯區(qū)將對老成都民俗公園進行改造

武侯區(qū)將從本月內(nèi)開始對老成都民俗公園進行改造，年底全面完成改造工作。改造后的老成都民俗公園將會更加配套完善，同時進一步提升城市形象。此次改造包括四大項目：一是提檔升級。對破損的雕塑作翻新改造，重新整理園內(nèi)的文字說明，改造部分地面鋪裝，更換具有民俗特色的園林燈。二是完善功能。增加老成都民俗活動區(qū)、傳統(tǒng)手工藝作坊、民俗園藝景觀區(qū)，并通過增加青石欄桿和景觀花臺來規(guī)范游人的瀏覽路線，增加市民休息的坐椅。三是周邊店鋪業(yè)態(tài)改造。清理民俗公園周邊店鋪，改變生態(tài)，引進書畫、藝術品商家，統(tǒng)一店招。四是椅面景觀改造。在橋面上設置標識牌，突出民俗公園地理位置，形成橋面上的標識景觀。

（4）全市拆違建筑面積已達46萬平方米

截止到9月16日，五城區(qū)及高新區(qū)已依法組織拆除違法建筑累計954處，拆除違法建筑面積達465360平方米。9月9日至9月16日，五城區(qū)及高新區(qū)拆除違法建筑新增36456平方米，其中：青羊區(qū)拆除違法建筑15095平方米，錦江區(qū)拆除違法建筑14784平方米，成華區(qū)拆除違法建筑5957平方米，武侯區(qū)拆除違法建筑500平方米，金牛區(qū)拆除違法建筑100平方米，高新區(qū)拆除違法建筑20平方米。

（5）武侯區(qū)人防路整治改造工程開工

人防路整治改造工程全面啟動，計劃在XX年春節(jié)前完工。改造后的人防路寬16米，基礎設施齊全，將會改變附近居民的生活環(huán)境和居住環(huán)境。人防路（原名永盛路）位于二環(huán)路外側，是連結外雙楠至老川藏路的重要通道，全長580米，兩側有眾多的新建小區(qū)（如愛家馨城、新希望房產(chǎn)等）。

（6）我市最大的屋頂花園在武侯區(qū)建成天府匯城屋頂花園已于8月底修建完成，目前該花園尚屬我市最大的屋頂花園，面積達25600平方米。該屋頂花園位于二環(huán)路南段科華中路路口天府匯城建筑群樓頂，寬闊的屋頂上喬、灌、花草錯落有致，綠意盎然，既美化了城市環(huán)境，又給市民們提供了一個休閑、娛樂的好去處，預計9月底可正式迎接市民。

（7）雙流縣華陽鎮(zhèn)舊城改造全面鋪開

由雙流縣建設局承擔的雙流縣華陽鎮(zhèn)舊城改造“六路一橋”工程，前期工作已準備完成，全面改造即將開始，這標志著華陽城市建設已由宣傳階段轉入實施階段，華陽鎮(zhèn)將發(fā)生日新月異的變化。

（8）北湖率先開園

備受關注的北湖景區(qū)環(huán)境完成一期工程建設宣布開園，這是我市五大郊野森林公園中首家開園迎客。北湖景區(qū)大致分動、靜兩大塊，景觀照明定位為“生態(tài)、自然、靜謐”，在老龍青路以南的動區(qū)采用明亮的燈光，通過多種燈光烘托出北湖大壩的靜謐迷人的夜景；老龍青路以北的靜區(qū)則采用稀少、低亮度的燈光進行功能性點綴，以利于白鷺、水鴨、鴿子等鳥兒棲息。光彩工程采取分期進行的方式展開，燈具以安全、低壓、低能耗等為主。第一期光彩工程主要針對大壩、荷花棧道、漁人碼頭、單雙橋等重要景點及道路，安裝各種燈具約１８０００多盞。同時穿越北湖景區(qū)的老龍青路、龍青環(huán)線也全面點亮。全長５．６公里的龍青環(huán)線安裝了各種燈柱１７０多柱，老龍青路安裝了燈柱近２００柱。

4、房地產(chǎn)市場動態(tài)

（1）西部12城市房產(chǎn)商齊聚成都“英雄會”

本月23日~24日，“中國房地產(chǎn)西部論壇”在成都隆重舉行。國家建設部相關專家將出席論壇，在成都向西部12座省會城市的政府官員、近百名品牌開發(fā)商代表作主題講演，國務院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部部長、經(jīng)濟學家張軍擴，城市研究專家、廈門大學易中天教授出席論壇并做主題演講，著名策劃人王志綱擔任主持。

點評：“中國房地產(chǎn)西部論壇”是一場西部品牌開發(fā)商在成都展開的“思想盛宴”，論壇結果將對促進西部12座城市乃至全國的房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展起到積極作用。

（2）成都要建草堂2號，打造成都頂級高端休閑商業(yè)聚集地

據(jù)了解，成都將在浣花溪歷史文化風景區(qū)核心區(qū)域打造草堂2號。志在以高端文化為載體，集合國際、國內(nèi)在餐飲、酒吧、咖啡、家居飾品、工藝品、時尚精品中最為著名的高端品牌，打造成都頂級高端休閑商業(yè)聚集地。

據(jù)悉，草堂2號項目占地面積27畝、規(guī)劃建筑面積9142平方米。項目在規(guī)劃上融入了中國傳統(tǒng)哲學觀 “天人合一”的觀點。建筑風格以中國古典審美哲學為導向，并融入國際化的建筑時尚元素，整體形態(tài)上融合了典型的川西民居建筑特色。

點評：作為成都市打造中國詩歌文化中心的重要組成部分，坐落于風景秀麗的浣花溪風景區(qū)核心區(qū)域，左鄰杜甫草堂，右靠浣花溪頂級別墅群的草堂2號，解決了成都頂級住宅區(qū)沒有頂級高端休閑商業(yè)配套的尷尬。

（3）9月開拆東方新城二期，城東供地上千畝

占地1300畝的“東方新城”二期于本月正式拆遷，整理后的逾千畝二期地塊以千畝大盤的形式將于明年進入拍賣市場。這是繼卓錦城之后，城東的又一千畝地塊。如果保守的按去年萬科以60萬元/畝拍得的一期地塊的價格來計算，二期地塊的總價將高達7～8億元。算上隨著區(qū)域的成熟帶來的土地增值，價格將會更高，如果開發(fā)商以100萬元/畝的價格拿下，那二期地塊的總價將沖破13億元大關，城東地王將在此誕生！

總占地面積達3400畝的“東方新城”，位于成渝高速以南，東三環(huán)路線兩側，規(guī)劃用地為二類居住用地，共分為三期開發(fā)。一期推出的666畝土地已經(jīng)被萬科收入囊中，打造出的城東標志性居住新城——萬科魅力之城，已經(jīng)在業(yè)界、市場引起轟動效應。在城市的三環(huán)區(qū)域，城東三環(huán)沿線率先成為高品質大盤密集的區(qū)域。

（4）交行將集中處置抵債資產(chǎn)，拍賣會２１日在成都錦江賓館舉行

交通銀行將與四川商品拍賣中心聯(lián)手，把交行分布于全國7個省、直轄市近30個城市的318項、賬面價值達12.28億元的抵債資產(chǎn)進行集中公開拍賣。涉及四川的抵債資產(chǎn)約18項，總價值2.024億元。其中成都占了九成，包括位于西玉龍街、面積達9018平方米的外貿(mào)大廈商場，參考價4000萬元；位于一環(huán)路、面積達18698平方米的物貿(mào)中心二期工程，參考價為3624萬元；而位于太升南路旁、面積5070平方米的興隆酒店（部分）參考價為1400萬元。

二、土地市場分析1、9月土地出讓公告總體情況

9月成都土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地39宗，共計1848.0875畝。其中主城區(qū)（三環(huán)以內(nèi)）12宗，共計404.2畝；其余27宗分布在郊區(qū)，共1423.8872畝，在供應面積上是主城區(qū)的3倍多。

（1）臨近主城區(qū)的郊區(qū)（縣）土地供應量大（本節(jié)略）

（2）郊區(qū)土地供應比例大（本節(jié)略）

(3)地塊多面積小，主城區(qū)土地平均規(guī)模小于郊區(qū)（本節(jié)略）

2、土地交易情況分析

（1）總體情況

9月共計交易土地7宗，成交面積384.12畝，地塊的平均交易單價為每畝290萬元，總成交金額為111539萬元。城北成交土地3宗共214.75畝，成交金額68311萬元；城東成交土地也是3宗共161.1畝，成交金額36979萬元；城中只有1宗土地成交，面積8.28畝，成交金額6249萬元。

（2）供給特征分析（本節(jié)略）

三、新盤供應分析

1、住宅物業(yè)市場

（1）新增供應綜述

成都市9月共推出25個住宅項目，供應量為333.4萬平方米，住宅均價為3420元/平方米。新開盤中，多層為主的項目居多，占到了住宅項目總數(shù)的55%，其次則是小高層項目。

各區(qū)域新盤特征分析

城東本月推出2個新盤均以電梯公寓為主，含有部分的多層住宅，均價由于地段不同相差較大，1-2環(huán)新盤均價4800元/平方米，2-3環(huán)均價僅為2930元/平方米；

城南本月僅一個住宅項目——君悅尚都，該項目是高層酒店式電梯公寓，建筑面積1.4萬平方米，均價4500元/平方米；

城西是主城區(qū)中9月樓盤放量最大的區(qū)域，共有新開住宅樓盤4個，供應體量96.55萬平方米，以多層和小高層為主，住宅類型包括普通住宅、電梯公寓、多層電梯小戶型、酒店式公寓和別墅等多種類型；

城北本月也只有1個住宅項目——金荷名邸開盤，該項目建筑面積4.1萬平方米，為小高層電梯公寓，均價每平方米3680元；

城中本月兩個住宅項目開盤，以高層和小高層電梯公寓和小戶型電梯公寓為主，均價在4200/平方米元到4700元/平方米；

郊區(qū)本周開盤住宅項目15個，占9月開盤項目總數(shù)的60%，開發(fā)總量約為225.8萬平方米，以多層項目為主，純多層項目就占到了2/3，主要是普通住宅和花園洋房，區(qū)域均價為2941元/平方米。

（2）新盤供應特征分析（本節(jié)略）

2、商業(yè)物業(yè)市場

（1）市場動態(tài)

百佳進駐新城市廣場，騾馬商圈日益成熟

李嘉誠旗下的百佳集團于9月下旬正式進駐騾馬商圈新城市廣場，隨著百佳超市的開張，騾馬商圈的商業(yè)競爭烽煙再起，該片區(qū)的商業(yè)發(fā)展將進入一個全新的高速發(fā)展階段，商鋪的隨之升值是情理之中的事情。近兩年以來，隨著錢江鉑金時代、新城市廣場、五星商業(yè)廣場、金色夏威夷等名盤的陸續(xù)面世，為該區(qū)域商業(yè)復蘇準備了良好的口岸條件，使舊時曾以騾馬交易而聞名的騾馬商圈再度勃發(fā)生機并日益成熟。而隨著家樂福、五星電器、太平洋百貨、屈臣氏等著名商家的紛紛入駐，人民中路恢復雙行，騾馬商圈舊日的繁榮面貌終于得以再現(xiàn)，并以迅猛之勢一躍而成與春熙商圈、鹽市口商圈并列的成都市三大商圈之一。

價格空置率偏高 商務部調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)欲嚴控投機

國家宏觀調(diào)控之后,商業(yè)地產(chǎn)投資有急劇膨脹之勢。據(jù)商務部有關調(diào)研報告顯示, XX年全年，我國商業(yè)地產(chǎn)空置面積已經(jīng)達到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%，然而在空置率不斷攀升的同時，價格上漲的速度也未停歇。去年價格就上漲了5.2%，而且這一趨勢在XX年呈現(xiàn)延續(xù)之勢。今年1-5月份,全國商業(yè)地產(chǎn)投資高達458億元,與去年同期相比增長38.7%,在建項目面積同比增長94.7%，開工面積達1.34億平方米,比去年同期增加兩成以上。在成都，從XX年起就掀起了空前高漲的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)狂潮，XX年成都市區(qū)累計供應商業(yè)用房面積127.44萬平方米，同比增長32.63％，銷售面積81.38萬平方米，同比增長6.34％，這說明XX年成都商業(yè)用房市場供應增長較快而需求相對疲軟。成都市區(qū)的商業(yè)用房已經(jīng)相對過剩，且由于供應過快，需求與供應之間的差距已經(jīng)越來越大。

（2）新增項目綜述

9月新開商業(yè)樓盤3個，供應面積總量34000平方米，價格從每平方米4000元到35000元不等。

（3）區(qū)域商業(yè)新盤特征分析（本節(jié)略）

3、寫字樓市場

（1）新增項目綜述

本月城中的多層寫字樓項目正成·商翼開盤，其有別于普通寫字樓的設計引起了業(yè)內(nèi)人士的關注，該項目層高5.6米，可創(chuàng)雙層辦公空間，且每戶有小花園，被稱為有想法的寫字樓，均價每平方米7800元。

城南中?！じ窳滞纬堑膶懽謽琼椖恐泻V場本月開盤，該項目30層，單位面積90—170平方米，項目單價定位適中，均價5500元/平方米，產(chǎn)品優(yōu)勢為70年的土地使用年限，具有一定的競爭優(yōu)勢。

房型設計日趨優(yōu)化——代表性的如上?；▓@推出通透性極強的“蝶型房”，可以270度觀景；鷺島國際社區(qū)推出的水景國際公寓，每戶擁有5個觀景陽臺，270度觀景面，配備豪華進口觀光電梯，更有4戶擁有獨立私家游泳池的空中別墅。

社區(qū)規(guī)劃日趨國際化——代表項目如麓山國際社區(qū)的麓鎮(zhèn)組團，集北美鄉(xiāng)村風格、坡地高爾夫景觀于一體；中海國際社區(qū)通過八大國際人文居住標準體系全面打造。

合作單位實力化——項目的好壞和一個項目的合作單位有密切關聯(lián)，從前期定位開始、到項目規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、物管服務單位等等，都能體現(xiàn)出一個樓盤的整體質素。而從目前成都市場所推出的幾大新盤來看，對合作單位的選擇也愈發(fā)呈現(xiàn)出多方強強聯(lián)手的趨勢，開發(fā)商大力加強與國外先進機構的合作，為項目注入更多內(nèi)涵和產(chǎn)品理念，有效提升了項目的品質。

5、新興板塊出現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域得到進一步拓展，新興熱點板塊不斷形成，從本次秋交會的參展樓盤分布來看，除城東、城西、雙流、龍泉仍是開發(fā)集中區(qū)域之外，郊縣板塊中的新都、郫縣的房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。兩個板塊均是以組團參展的形式參加，其中郫縣有7個項目，新都有5個項目參展。隨著新城規(guī)劃帶動、以及1、2號地鐵線、北新干道等的修建，屆時這些周邊區(qū)域將得到快速發(fā)展，城市化進程有望提速。特別是北部新城區(qū)域，目前已有眾多開發(fā)商將目光投向此地，其中，萬科雙水岸已經(jīng)開始亮相，成為市場的關注焦點所在。尺度預計在明年的樓市中，北部新城的市場比重無論從供應量和需求量而言都將得到一個較大的提升，市場亦面臨更為激烈的競爭格局。

此外，受大盤開發(fā)帶動影響，部分板塊重新啟動、煥發(fā)活力。代表性的如高新西區(qū)板塊，之前的樓盤開發(fā)多是以普通住宅和少量高端別墅為主，區(qū)域樓盤發(fā)展相對成熟，但周邊配套遲遲未能改善。而隨著中海國際社區(qū)這一超大規(guī)模綜合性項目的啟動，將使得該區(qū)域的居住環(huán)境和生活配套得到有效改善，高新西區(qū)再次成為房地產(chǎn)熱點消費板塊。

總結：雖然經(jīng)過了新政的洗禮，但與春交會相比，此次秋交會價格穩(wěn)中有升并且供應量也有所上升。秋交會中各高端品牌樓盤十分搶手，體現(xiàn)出購房者的購買力越來越強，各實力雄厚的開發(fā)企業(yè)也加強了樓盤的品質提升。從項目分布地段來看，三環(huán)以外的項目達到了101個，說明隨著市中心土地資源減少，交通便捷的提高，“住在郊區(qū)”趨勢越來越明顯。

此次房交會是新政實施后成都第一次大型房地產(chǎn)集中交易會，經(jīng)過對新政的適應和調(diào)整，開發(fā)企業(yè)和投資者都趨于理性，市場也逐漸趨于平穩(wěn)。經(jīng)過了新政實施帶來的短期萎縮后，成都房地產(chǎn)市場借助此次秋交會開始復蘇。

第三篇：企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析

汽車制造業(yè)宏觀環(huán)境分析

摘要：汽車制造業(yè)是我國目前的支柱型行業(yè)，在我國GDP中占有舉足輕重的地位。宏觀環(huán)境分析又稱PEST分析。宏觀環(huán)境的不斷變化，要求企業(yè)經(jīng)營者在進行經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇時必須認真分析其企業(yè)所在的外部環(huán)境。本文以我國的汽車制造業(yè)為研究對象，從政治和法律、經(jīng)濟、社會和文化、技術四方面具體分析我國汽車制造業(yè)面臨的外部環(huán)境，從而幫助決策者制定正確的戰(zhàn)略決策，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標。

關鍵詞：汽車制造業(yè)；戰(zhàn)略分析；宏觀環(huán)境分析 0引言

當今世界，經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，中國汽車制造業(yè)開始進入爆發(fā)式增長階段，特別是隨著私人消費的興起，轎車需求量開始迅速攀升，并成為推動中國汽車發(fā)展的一股重要力量。而政治、經(jīng)濟、文化、技術的不斷變化要求汽車制造業(yè)明確其外部環(huán)境，并對其進行分析分析，作出決策。1宏觀環(huán)境分析相關回顧

宏觀環(huán)境分析又稱PEST分析。一般來說，宏觀環(huán)境因素可以概括為以下四類：政治和法律因素；經(jīng)濟因素；社會和文化因素；技術因素。宏觀環(huán)境的不斷變化，要求企業(yè)經(jīng)營者在進行經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇時必須認真分析其企業(yè)所在的外部環(huán)境，考慮這些宏觀環(huán)境因素會對企業(yè)的發(fā)展造成怎樣的影響，從而明確企業(yè)自身面臨的機遇與威脅，以便企業(yè)把握機遇，消除或減少威脅帶來的損失。企業(yè)只有在把握宏觀環(huán)境發(fā)展變化趨勢的基礎上順勢而為，才能在專業(yè)化經(jīng)營和多元化發(fā)展的選擇中做出最優(yōu)決策。2汽車制造業(yè)宏觀分析詳介 2.1政治和法律環(huán)境

（1）稅收政策對汽車行業(yè)的刺激

“十二五”期間，將通過綜合利用金融、稅收、經(jīng)貿(mào)等政策，鼓勵引進先進技術設備、節(jié)能和新能源汽車關鍵技術、關鍵零部件等。在國家政策上，近年來陸續(xù)推出了汽車補貼政策，汽車下鄉(xiāng)政策，還有汽車貸款政策，小排量車的減征購置稅等。（2）小排量汽車解禁

2006年1月國家發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)出通知,，要求取消一切針對節(jié)能環(huán)保型小排量汽車行駛路線和出租車運營等方面的限制。這直接促進了小排量汽車的銷售。為我國汽車制造業(yè)提供了新的思路，即加大小排量汽車的生產(chǎn)。（3）弘揚自主創(chuàng)新精神是我國的國家戰(zhàn)略

在我國十一五規(guī)劃中，自主創(chuàng)新作為國家戰(zhàn)略被提出，為我國汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。改革開放以來，合資和引進為中國的汽車制造業(yè)打開了思路。通過消化和吸收，在產(chǎn)品檔次、生產(chǎn)管理水平、設備改進、人才培養(yǎng)等方面都有了大幅度的提高，積累和掌握了一些與世界汽車制造水平同步或者接近的經(jīng)驗，為國內(nèi)各大汽車集團自主創(chuàng)新奠定了很好的基礎。（4）公路建設是國家投入重點

十一五規(guī)劃國家提出投入1000億加快農(nóng)村公路建設，十一五末基本實現(xiàn)全國所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、東中部所有具備條件的建制村通瀝青路或水泥路，西部地區(qū)基本實現(xiàn)具備條件的建制村通公路。并且重點建設國家高速公路網(wǎng)，基本形成國家高速公路網(wǎng)骨架。繼續(xù)完善國道、省道干線公路網(wǎng)絡，打通省際間通道，發(fā)揮路網(wǎng)整體效率。公路總里程達到 230萬公里，其中高速公路6.5萬公里。各等級公路網(wǎng)發(fā)展和完善必將促進汽車市場的擴大。（5）國家相關法律法規(guī)

近年來我國出臺了一系列法律法規(guī)保證汽車行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。如《乘用車燃料消耗量限值》、《汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》、《二手車市場管理辦 法》、《汽車產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要》等。2.2經(jīng)濟環(huán)境

（1）GDP 及其增長速度

改革開放后我國的GDP一直保持著平穩(wěn)高速的增長.2003年我國人均GDP首次突破突破1000美元，標志著我國經(jīng)濟進入了一個新的歷史時期，即總體小康。近年來更是飛速發(fā)展。

（2）城鄉(xiāng)人民收入發(fā)展現(xiàn)狀與轎車保有量

從全國范圍來看，2014年我國人均GDP已經(jīng)達到7575美元，居民消費結構正在從萬元級向10萬元級過渡,主要的消費品是汽車，住房以及通訊、教育等。伴隨著經(jīng)濟的快速增長，可以預計的是居民的購買力還將不斷增強。而隨著市場化程度的不斷提高，經(jīng)濟增長的內(nèi)生性、穩(wěn)定性進一步增強,，內(nèi)需將會進一步擴大。這些都將為汽車消費增長帶來巨大潛力。與此同時，據(jù)公安部交通管理局發(fā)布的消息，截至2014年底，我國汽車保有量新增1707萬輛，目前全國機動車保有量達2.64億輛，其中汽車1.54億輛。據(jù)悉，隨著我國經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展，廣大群眾購車剛性需求旺盛，汽車保有量呈快速增長趨勢，2014年新注冊登記的汽車達2188萬輛，保有量凈增1707萬輛，均為歷史最高水平。2014年，國內(nèi)小型載客汽車達1.17億輛，其中以個人名義登記的小型載客汽車(私家車)達到1.05億輛，占小型載客汽車的90.16%，全國平均每百戶家庭擁有25輛私家車。

（3）廣闊的消費市場

我國汽車行業(yè)有廣闊的外部市場。中國自加入ＷＴＯ之后，擁有了更為廣闊的外部市場，汽車行業(yè)的國際化正在成為新的發(fā)展趨勢。

我國汽車行業(yè)有雄厚的內(nèi)部市場。2014年，國內(nèi)汽車市場仍處于剛性需求階段，大約保持在十年左右的時間。國內(nèi)汽車市場需求潛力巨大，雖然出現(xiàn)了需求向三四線城市轉移的跡象，但一二線城市仍然是潛力巨大。各地方政府將汽車市場列為支柱產(chǎn)業(yè)的總方針沒有變，同時各地方政府對汽車市場的支持力度也在不斷加大。與此同時，關于汽車市場營銷模式的變化給中國的汽車制造業(yè)帶來了新的銷售發(fā)展方向。網(wǎng)上車市或互聯(lián)網(wǎng)車市，對國內(nèi)汽車銷售市場和消費市場正在形成重大影響。（4）資本市場的發(fā)展

資本市場的發(fā)展和不斷完善，使汽車制造業(yè)有了更多的資金的可能來源。不少企業(yè)在謀求上市融資，外資也增資中國市場。在國際汽車市場上，各汽車集團一致看好中國汽車市場的誘人前景，紛紛從各自的全球戰(zhàn)略角度出發(fā)，在對中國市場進行戰(zhàn)略布局的基礎上，積極地展開有效的進入和競爭策略。（5）能源供應及油價

化石燃料成為我國能源供應所面臨的主要挑戰(zhàn)：過度依賴化石燃料，對資源的可持續(xù)供應造成壓力。這要求尋找新能源、環(huán)保能源、替代能源成為汽車制造業(yè)接下來發(fā)展的重點。2.3社會和文化環(huán)境（1）勞動力成本優(yōu)勢 我國在勞動力成本方面有明顯優(yōu)勢，汽車制造業(yè)的勞動力成本基本上比發(fā)達國家的勞動力成本低10至20倍。（2）道路和停車場問題的制約

由于城市道路長度和面積的增長速度低于汽車保有量的增加速度以及交通管理水平的低下，道路網(wǎng)結構和客貨運輸結構不合理等原因，部分大型城市交通狀況日趨緊張，而且公路交通總量少，密度低，質量差，通行能力不足。在城市建設中沒能很好地兼顧汽車配套設施，停車難在部分城市出現(xiàn)，表現(xiàn)為停車設施不足，管理落后，使得一邊是停車場利用不足，一邊是亂占道現(xiàn)象嚴重。（3）交通環(huán)境目前情況尚待加強

目前我國的交通環(huán)境還很糟糕。搶道的、頻繁變線的、變線不打轉向燈的，類似的情況比比皆是。交通事故頻發(fā)，促生了消費者對于汽車消費的不安心理。（4）消費個性化時代即汽車定制時代

調(diào)查顯示，30~45 歲的新興知識經(jīng)理階層或者專業(yè)人士是中高端汽車消費的主力，更關注品牌的內(nèi)在品質和個性品位，中高端汽車的消費文化也將更趨于國際化、個性化與多樣化。2.4技術環(huán)境（1）自主開發(fā)能力弱

我國汽車產(chǎn)業(yè)通過“以市場換技術”的合資發(fā)展模式并沒有如愿以償?shù)負Q來核心技術與自主研發(fā)能力。中國汽車企業(yè)在近兩年發(fā)展迅速絕大多數(shù)為引進的、模仿的，真正的自主開發(fā)產(chǎn)品很少，只有奇瑞汽車、中華汽車、東南汽車、夏利汽車等10家企業(yè)，而且企業(yè)的開發(fā)能力有限，無法與外資企業(yè)競爭。（2）汽車專業(yè)人才匱乏

專業(yè)人員包括兩個方面，一是汽車設計制造人才，二是汽車營銷人才。國家人事部公告顯示，以北京地區(qū)為例，汽車及其相關產(chǎn)業(yè)的人才需求保持在每月7000名左右。巨大的人才缺口已成為我國汽車行業(yè)發(fā)展的瓶頸。（3）汽車零部件發(fā)展滯后

目前中國汽車零部件工業(yè)只能滿足中低檔車型的基本配套要求，對代表未來技術發(fā)展趨勢的零部件產(chǎn)品特別是關乎汽車節(jié)能、環(huán)保、安全的汽車電子類零部件產(chǎn)品尚沒有形成相應的研發(fā)和生產(chǎn)能力。（4）汽車制造業(yè)有關環(huán)保的科技創(chuàng)新有待加強 目前環(huán)境問題日益突出，汽車的污染問題得到了廣泛關注。而如何解決汽車的污染問題，如何生產(chǎn)環(huán)保汽車，尋找環(huán)保能源成為汽車制造業(yè)接下來發(fā)展的重點。3總結

目前，我國汽車制造業(yè)總體外部環(huán)境較好。政治和法律環(huán)境，經(jīng)濟環(huán)境總體良好，可以看出目前我國的汽車制造業(yè)還是有巨大的發(fā)展空間與潛力。而社會文化環(huán)境與技術環(huán)境尚存在不少的問題，急待解決，從而實現(xiàn)汽車制造業(yè)的巨大飛躍發(fā)展。

文獻參考：

[1]李云彪.基于專利分析的中國汽車行業(yè)技術創(chuàng)新戰(zhàn)略分析[J].工業(yè)技術經(jīng)濟,2012，12.[2]李皓.中國汽車行業(yè)特點及戰(zhàn)略環(huán)境分析[J].科技信息，2009，20.[3]梅林晨.中國汽車行業(yè)戰(zhàn)略轉型必要性及路徑選擇分析[J].價值工程，2014，21.

第四篇：人力資源環(huán)境分析

第一章 人力資源規(guī)劃環(huán)境分析

1.1戰(zhàn)略環(huán)境分析

一、戰(zhàn)略環(huán)境分析的目的

（一）戰(zhàn)略環(huán)境分析的定義

戰(zhàn)略環(huán)境分析是指對企業(yè)所處的內(nèi)外部競爭環(huán)境進行分析，以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的核心競爭力，明確企業(yè)的發(fā)展方向、途徑和手段。

戰(zhàn)略環(huán)境分析是戰(zhàn)略管理過程的第一個環(huán)節(jié)，也是制定戰(zhàn)略的開端。戰(zhàn)略環(huán)境分析的目的是展望企業(yè)的未來，這是制定戰(zhàn)略的基礎，戰(zhàn)略是根據(jù)環(huán)境制定的，是為了使企業(yè)的發(fā)展目標與環(huán)境變化和企業(yè)能力實現(xiàn)動態(tài)的平衡。

（二）環(huán)境分析的目的

1.環(huán)境分析師企業(yè)制定人力資源戰(zhàn)略、進行人力資源規(guī)劃的基礎。

2.通過環(huán)境分析，結合長虹集團現(xiàn)有人力資源情況能夠幫助企業(yè)識別所面臨的人力資源方面的挑戰(zhàn)，為企業(yè)的發(fā)展提供人力資源保障。

3.隨著電子產(chǎn)業(yè)日新月異的變化，企業(yè)惟有適應環(huán)境的變化，才能求得自身的生存與發(fā)展，在原有的基礎上擴展自身的發(fā)展，所以，人力資源環(huán)境分析作為企業(yè)的一項基礎性工作，對處于變化迅速的動態(tài)環(huán)境中的企業(yè)非常重要。

二、戰(zhàn)略環(huán)境分析的內(nèi)容

一個企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境決定了它的整體競爭戰(zhàn)略。也就是說隨著生產(chǎn)經(jīng)營活動的不斷拓展，企業(yè)人力資源與企業(yè)的其他資源一樣，總是受到外部環(huán)境和內(nèi)部條件的制約和影響，因此，在制定企業(yè)人力資源戰(zhàn)略方案時，必須充分地把握企業(yè)內(nèi)外部各種影響因素及其作用的程度，才能切實保證戰(zhàn)略方案的科學性、合理性和可行性

（一）企業(yè)的戰(zhàn)略目標

長虹集團未來三至五年的發(fā)展目標已經(jīng)敲定：2013年力爭實現(xiàn)銷售收入破1000億元、凈資產(chǎn)倍增至400億元，2015年計劃整體收入突破1500億元。公司內(nèi)部已經(jīng)展開了對智能戰(zhàn)略、商業(yè)模式、產(chǎn)業(yè)提升、資產(chǎn)增值等方面的探討，明確以價值發(fā)展和規(guī)模發(fā)展作為突破方向；此次千億企業(yè)的目標，不是只強調(diào)規(guī)模的成長，而是將價值增長放在核心地位，力爭實現(xiàn)以價值增長促進和實現(xiàn)規(guī)模增長的目標

（二）影響戰(zhàn)略環(huán)境的因素 1.外部環(huán)境因素 企業(yè)外部環(huán)境是對企業(yè)外部的政治環(huán)境、社會環(huán)境、技術環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等的總稱。由存在于組織外部、通常短期內(nèi)不為企業(yè)高層管理人員所控制的變量所構成。

2.內(nèi)部環(huán)境因素

企業(yè)內(nèi)部環(huán)境由存在于組織內(nèi)部、通常短期內(nèi)不為企業(yè)高層管理人員所控制的變量所構成，具體包括企業(yè)的組織結構、文化、資源三部分

2.1人力資源外部環(huán)境分析

一、外部宏觀環(huán)境

（一）政治法律環(huán)境

企業(yè)經(jīng)營離不開國家特定的政治制度、方針政策和法律環(huán)境的影響。企業(yè)制定和實施任何人力資源戰(zhàn)略，都必須符合國家和地方政府主管部門發(fā)布的各種勞動法律、法令和法規(guī)，這是企業(yè)能夠正常、永續(xù)經(jīng)營的重要保證。目前，我國已經(jīng)實施的《勞動法》《工會法》《婦女法》等法規(guī)對人力資源管理實踐有重要的影響。

目前，我國正處于經(jīng)濟騰飛期間，根據(jù)“十二.五”國家發(fā)展規(guī)劃，在此期間的重要目標包括發(fā)展5個左右具有綜合競爭實力的國際化企業(yè)集團，培育3～5個國際知名品牌，龍頭企業(yè)自主品牌出口比例達到本企業(yè)出口量的50%以上?！蹦壳?，在我國家電行業(yè)中已經(jīng)取得規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)包括海爾、海信(科龍)、美的、格力、志高、格蘭仕、長虹、康佳、創(chuàng)維、TCL等企業(yè)。在這10家企業(yè)中，已經(jīng)成功跨越千億元門檻的企業(yè)有海爾、和美的。這也意味著要成為5家企業(yè)之一，家電企業(yè)首先需要跨越規(guī)模關。

（二）經(jīng)濟環(huán)境

經(jīng)濟環(huán)境是影響人力資源管理的主要外部環(huán)境因素、國家經(jīng)濟發(fā)展狀況直接影響著社會的勞動力供需，從而對企業(yè)人力資源戰(zhàn)略產(chǎn)生重要影響。經(jīng)濟發(fā)展強勁必然拉動各行業(yè)的發(fā)展，使勞動力需求增加，勞動力價格上升，企業(yè)人力資源成本也勢必提高。相反，如果經(jīng)濟發(fā)展緩慢，則勞動力需求降低，價格下降，企業(yè)勞動力成本將會大大降低。

放眼國內(nèi)近兩年的家電市場，盡管受到國際金融危機的影響，但是在家電下鄉(xiāng)、家電以舊換新、出口退稅等政策的拉動下，國內(nèi)的家電市場迎來了新的繁榮期。來自中怡康的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年，家電國內(nèi)市場規(guī)模首破萬億元大關，全年國內(nèi)家電銷售增速超18%，創(chuàng)下過去10年之最。消費者對家電的消費需求越來越高，并且消費能力越來越強。

（三）勞動力市場 勞動力市場是企業(yè)外部的人員儲備，從這個市場中可以找到企業(yè)所需要的各種員工，因此勞動力市場的變化也影響到企業(yè)的勞動力的變化。在勞動力市場中勞動力參與率、人口平均壽命、特定崗位的素質和技能要求、經(jīng)濟發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結構等都會影響市場中勞動力的變化。企業(yè)制定人力資源戰(zhàn)略，必須確定一定時期內(nèi)勞動力需求的種類和數(shù)量，必須了解社會勞動力的供給、構成以及對特定人力資源的市場需求，才能有的放矢，掌握主動。

長虹集團要在未來3年實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，意味著需要大量的人才。其中包括中高層管理人員，企業(yè)要擴大規(guī)模發(fā)展，提高管理績效重要；尖端技術人員，開發(fā)和更新產(chǎn)品，以滿足顧客不斷變化的需求；銷售人員，將產(chǎn)品推出市場，打開消費者渠道。

我國目前的勞動力市場有大量的中層技術人員和銷售人員，但缺乏高端的管理技術人才。

（四）自然環(huán)境

自然資源日益短缺，能源成本趨于提高，環(huán)境污染日益嚴重，政府對自然資源管理的干預不斷加強。所有這些都直接或間接地給企業(yè)帶來威脅或機會。

目前我們面臨的自然環(huán)境相當穩(wěn)定。

（五）科學技術環(huán)境

企業(yè)經(jīng)營中的技術變革對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生了深刻的影響，隨著技術與產(chǎn)品更新周期越來越短，導致現(xiàn)有崗位不斷發(fā)生著變化，不斷出現(xiàn)的新崗位要求更多掌握著新知識、新技術、新技能的員工來勝任。因此企業(yè)要密切關注科技發(fā)展動向，預測本企業(yè)業(yè)務及崗位對工作技能需求的變化，制定和實施有效的人力資源開發(fā)計劃。

目前，電器行業(yè)的技術水平不斷提高，我們未來的產(chǎn)品也將定位在智能產(chǎn)品。虹傾力于集成電路設計、嵌入式軟件設計、工程技術、變頻技術、可靠性技術、工業(yè)設計等六大核心基礎能力建設，構建起了智能平臺、智能應用、智能操控三大體系：建立了統(tǒng)一的多元化開放式智能操作系統(tǒng)，實現(xiàn)人機交互；建立了內(nèi)容服務和軟件服務運營商店，通過軟硬件的系統(tǒng)升級，實現(xiàn)差異化的增值服務；通過體感應用、多屏互動等實現(xiàn)智能操控。

在此基礎上，長虹大力推進以智能電視為中心的智能家居，以智能手機等為主的移動智能終端的研制，滿足人機對話、自動操控等應用需求，為消費者創(chuàng)造自在快樂的生活空間，以終端+服務為突破口，打造智能終端生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，并積極參與由終端、運營服務、芯片和軟件、內(nèi)容以及消費者共同構成的智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈建設。這是長虹基于當前產(chǎn)業(yè)環(huán)境、時代背景下對“智能戰(zhàn)略”的思考。

（六）社會文化環(huán)境

社會文化環(huán)境是指一個國家和地區(qū)的民族特征、文化傳統(tǒng)、價值觀、宗教信仰、教育水平、社會結構、風俗習慣等情況。社會文化是經(jīng)過于百年逐漸形成的，它影響和制約著人們的觀念和思維，影響著人們的行為。社會文化的影響主要反映在人們的基本信仰和行為方面。隨著社會的進步，社會文化向多元化發(fā)展，逐漸更加開放，重視“人“的理念，而長虹集團責堅持以人為本的發(fā)展理念。

二、外部微觀環(huán)境

產(chǎn)業(yè)就是提供類似產(chǎn)品或服務的企業(yè)的集合。在戰(zhàn)略分析中，產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析的重點是對產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭程度的評估。邁克爾·波特提出的五種力量模型是最具代表性并被廣泛應用的產(chǎn)業(yè)競爭分析框架。按照邁克爾·波特的理論，產(chǎn)業(yè)中存在五種基本的競爭力量：

1.潛在的進入者;長虹集是為電視、空調(diào)、冰箱、IT、通訊、網(wǎng)絡、數(shù)碼、芯片、能源、商用電子、電子部品、生活家電及新型平板顯示器件等產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務為一體的多元化、綜合型跨國企業(yè)集團。

壁壘低：對于中國家電行業(yè)來說，由于規(guī)模經(jīng)濟的影響，該領域存在較低的進入壁壘，潛在競爭者進入的風險低；

需求量大：中國內(nèi)的家電市場的需求潛力巨大，所以這也在客觀上吸引了更多的企業(yè)進入這個領域。隨著“家電下鄉(xiāng)”的進行，將會從政策上鼓勵更多家電行業(yè)新進入者；

外來品牌:隨著外國家電品牌大舉進攻中國家電市場的同時，我國家電行業(yè)的品牌一個個在被蠶食著。新進入的外國公司將對長虹市場份額和行業(yè)地位產(chǎn)生影響。

2.供應商的議價能力;供應商議價能力，指的是現(xiàn)有企業(yè)向供應商購買原料時，供應商爭取獲得較好價格的能力。

價格：家電生產(chǎn)的供應商可能會通過提高價格或降低產(chǎn)品的質量來對行業(yè)內(nèi)的競爭 企業(yè)顯示自己的力量 ；

壟斷：對于中國家電業(yè)來說，該行業(yè)集中程度較高，家電產(chǎn)品的銷售被國美，蘇寧 等少數(shù)供應商壟斷；

質量：如果生產(chǎn)企業(yè)無法通過價格結構消化增長的成本，采購總成本影響到價值鏈，它的利潤就會由于供應商的行為而降低。

3.購買者的議價能力;買方議價能力是指買方采用壓低價格、要求較高的產(chǎn)品質量或索取更多的服務項目等競爭手段，從賣方與競賣者彼此對立的狀態(tài)中獲利的能力。

為吸引客戶，各家電企業(yè)競相降價并給予折扣；客戶在相當程度上可以對守家、擔保及其它服務項目進行討價還價；企業(yè)管理者逐漸采用服務等級來衡量銷售績效，這些等級常常用來決定經(jīng)銷權的機會、獲得廣告資金和其他經(jīng)濟優(yōu)惠的標準。

4.替代品;如果一種物品價格的上升引起另一種物品需求的增加，則這兩種物品被稱為替代品。電器產(chǎn)品的替代品較少。

裝飾化方向：一是具備裝飾功能的家電產(chǎn)品其使用成本和相關費用并不因產(chǎn)品具 備裝飾化功能而增加；二是具備裝飾化功能的家電產(chǎn)品其使用方法和使用風險并不因產(chǎn)品

具備裝飾化功能而增加；三是具備裝飾化功能的家電產(chǎn)品其使用收益大于同類產(chǎn)品； 智能化方向：隨著信息技術的發(fā)展，高檔家電產(chǎn)品將實現(xiàn)網(wǎng)絡化的升級，使家電產(chǎn)品在網(wǎng)絡支持的條件下，更加智能化、人性化；

環(huán)?；较颍弘S著環(huán)保壓力加大，我國擬對空調(diào)和家用電冰箱推行可再生利用率指標限定值和目標值的國家標準，能環(huán)保家電產(chǎn)品逐漸成為市場趨勢。

5.現(xiàn)有競爭者之間的競爭

在一直競爭激烈，熱鬧非凡的“家電江湖”中，群雄爭霸的故事從未停止。在我國家電行業(yè)中已經(jīng)取得規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)包括海爾、海信(科龍)、美的、格力、志高、格蘭仕、長虹、康佳、創(chuàng)維、TCL等企業(yè)。在這10家企業(yè)中，已經(jīng)成功跨越千億元門檻的企業(yè)有海爾、和美的。

1.3人力資源內(nèi)部環(huán)境分析

一、財務資源

資產(chǎn)負債率：一般認為，資產(chǎn)負債率應保持在50%左右，這說明企業(yè)有較好的償債能力，又充分利用了負債經(jīng)營能力。資產(chǎn)負債率=（負債總額/資產(chǎn)總額）×100% 連續(xù)三年的資產(chǎn)負債率分別為13.9% 10.67% 25.33%。長虹集團的連續(xù)三年的資產(chǎn)負債率都在26%以下，說明本企業(yè)的自有資金比較充裕，沒有較好的利用財務杠桿。

二、組織資源

長虹實行直線職能制。隨著長虹銷售額的日益擴大，這種職能型組織結構使得公司高層領導者工作繁雜，無暇深入研究和妥善解決生產(chǎn)經(jīng)營中的戰(zhàn)略性問題。

從1994年開始，長虹開始采用事業(yè)部制的組織結構。然而，對于各個事業(yè)部來說，事業(yè)部制組織結構仍是集權式，不利于事業(yè)部的長遠發(fā)展。

長虹再次對事業(yè)部制進行了調(diào)整，建立了事業(yè)本部制組織結構，即在事業(yè)部的基礎上成立了兩級利潤中心，一級成本中心。集團總部下設集團本部一級利潤中心，本部下設事業(yè)部二級利潤中心，工廠為成本中心。在兩級利潤中心，集團本部是很重要的協(xié)調(diào)部門，重要的利潤職能在二級利潤中心。

隨著企業(yè)外部環(huán)境由賣方市場向買方市場轉變，長虹再次調(diào)整組織結構即業(yè)務流程再造，將事業(yè)部下面的職能部門合并。

三、技術資源

模仿創(chuàng)新階段，為盡早打開本地市場，其管理焦點放在了產(chǎn)品質量上。通過學習、消化，長虹突破了內(nèi)部技術瓶頸，并進行模仿創(chuàng)新，推出新產(chǎn)品。

創(chuàng)造模仿階段，長虹產(chǎn)品逐步系列化，擬以低成本、高質量擴大本地市場，并打開海外市場。此時，在實施全面質量管理的同時，其管理焦點向降低成本轉移。針對中國市場的特點，開發(fā)出了適合國情的家電產(chǎn)品。

改進創(chuàng)新階段，長虹實現(xiàn)了產(chǎn)品多樣化，積極拓寬市場。在“日清日高、日事日畢”的管理模式下，長虹把管理焦點置于改進產(chǎn)品性能上。在這個階段，長虹的研發(fā)活動的重點在于對已有技術的改進。瞄準新的市場需求，以改進性產(chǎn)品創(chuàng)新為主，利用技術積累，走上了自主創(chuàng)新之路。

后二次創(chuàng)新階段，長虹產(chǎn)品門類已相當齊全，其主導戰(zhàn)略演化為市場設計、生產(chǎn)、營銷的三位一體化。在市場鏈理念下，其管理焦點重在增強創(chuàng)新意識。在這個階段，長虹研發(fā)活動的重點一方面在于對現(xiàn)有技術的整合創(chuàng)新，如把變頻技術運用到冰箱中，開發(fā)出變頻冰箱；把現(xiàn)代信息技術運用到冰箱中，開發(fā)出網(wǎng)絡冰箱；另一方面，力求緊密跟蹤世界前沿技術，通過在發(fā)達國家和地區(qū)建立信息分中心和設計網(wǎng)絡，及時獲取國際最新資訊。

2、企業(yè)能力分析

一般認為速動比率1：1是合理的，速動比率若大于1，企業(yè)短期償債能力強，但獲利能力將下降。速動比率若小于1，企業(yè)將需要依賴出售存貨或舉借新債來償還到期債務。

? ? ? 200620072008

速速速

動動動

比比比

率率率

===

（（（3957791985.62-851206917.963844586247.27-878113672.6***.82-1348205036.6

2）））/783450638.89=3.97 /721725212.96=4.11 /2106939648.04=2.01 本企業(yè)三年的速動比率都大于1，說明本企業(yè)短期償債能力很強

（2）財務 營銷能力 資源分析

在一、二級市場上以店中店、長虹產(chǎn)品專柜為主，原則上不設專賣店，在三級市場和部分二級市場建立專賣店。

四、五級網(wǎng)絡是二、三級銷售渠道的延伸，主要面對農(nóng)村市場。同時，長虹鼓勵各個零售商主動開拓網(wǎng)點。目前長虹已經(jīng)在國內(nèi)建立營銷網(wǎng)點近10000個，但在中小城市特別是農(nóng)村地區(qū)建立的銷售渠道有限。

第五篇：2011環(huán)境分析報告

北重六小環(huán)境教育普及調(diào)查分析報告

我校堅持落實《全國環(huán)境宣傳教育行動綱要》,結合包頭市創(chuàng)建國家級環(huán)保模范城市的有利時機，在學校深入開展環(huán)境教育和環(huán)境建設，把優(yōu)化教育環(huán)境、培養(yǎng)高素質人才為重要內(nèi)容來抓。學校把環(huán)境育人的理念注入到學校的管理、校園的建設和教育教學工作中?，F(xiàn)將我校今年環(huán)境教育普及情況匯報如下：

一、成立領導小組，提高管理意識 我校成立以校長為組長的環(huán)境教育領導小組，制定了《北重六小環(huán)境建設方案》，對學校的環(huán)境教育和環(huán)境建設進行統(tǒng)一規(guī)劃和安排，并納入學校工作計劃中，切實保障創(chuàng)建綠色學校的人力、物力、財力。同時，積極協(xié)調(diào)各部門工作，確保創(chuàng)建工作正常運轉。

二、開展環(huán)保宣傳教育增強師生環(huán)保意識

1、學校發(fā)揮現(xiàn)代教育信息技術優(yōu)勢，引導學生上網(wǎng)閱覽或下載環(huán)保資料，作為組織活動和寫作有關環(huán)保材料的重要參考。學校還在學校網(wǎng)站是專門制作“環(huán)保學?！本W(wǎng)頁，收集大量資料供師生欣賞學習。

2、為增強師生的生態(tài)環(huán)境意識和綠色文明意識，我校設置了環(huán)境教育宣傳欄，或圖或文進行宣傳。在校園中設置固定綠化教育標語，如“花草樹木賞心悅目，還需你我共同愛護”、“保護環(huán)境，從我做起”等，廣泛宣傳綠化的重要意義。

3、學校通過舉辦講座、主題班會、興趣小組、出版手抄報、1張貼宣傳圖片等向學生宣傳環(huán)保知識，大隊部經(jīng)常組織有關環(huán)?；顒?，如組織參加植樹種草，清掃校園衛(wèi)生，參加區(qū)衛(wèi)生大掃除勞動，參加創(chuàng)衛(wèi)生城市活動，協(xié)助居委會滅“四害”，向群眾和家長宣傳環(huán)保知識，組織衛(wèi)生勸導隊上街督查衛(wèi)生，收到良好成效。有些同學運用剛學到的環(huán)境噪聲監(jiān)測等基本知識，測定學校高音喇叭的噪聲，并向學校反映。學校從去年起，將所有的高音喇叭換成中低音喇叭，避免了對周邊單位、周圍單位造成的環(huán)境噪聲污染。

4、學校堅持每學期至少開設2次以上的環(huán)保專題講座，邀請環(huán)保局的專家或者學科的教師講座，內(nèi)容豐富，形式多樣，反響良好。

5、我校利用植樹節(jié)、世界環(huán)境日等機會，精心組織開展活動。如通過 “國旗下講話”、《倡儀書》、環(huán)保墻報、宣傳標語、知識競賽、征文比賽等形式向全校師生作環(huán)保宣傳，營造濃厚的教育氛圍，讓綠色意識深深地扎根于每一位師生的心中。通過這些活動，引導了學生把興趣放到周圍環(huán)境的了解和認識上，從而培養(yǎng)了環(huán)保意識，增長環(huán)保知識。

三、開展主渠道環(huán)保教育加強環(huán)保的持續(xù)性

課堂是對學生進行環(huán)境教育的重要渠道。為此，學校充分發(fā)動教師挖掘各個學科隱含的環(huán)境教育資源，有目的、有計劃、有組織地在課程教學中進行環(huán)境知識的滲透教學。

1、學校對環(huán)境教育高度重視，各處室、各學科 在制訂學期、學年計劃時都把它列為學校工作及教學方面的一項重要內(nèi)容，期末都做到認真總結，從而使環(huán)境教育落到實處。

2、通過地方選修課、參觀調(diào)查等多種形式，加強對學生的環(huán)保教育。學校對地方選修課有總體安排，環(huán)保是其中最受學生歡迎的科目之一。學校還經(jīng)常組織學生做環(huán)保項目的調(diào)查，通過潛移默化的教育，學生環(huán)保意識大大增強。每年的3月12日，學校都要組織學生參加植樹活動；結合“野生動物保護宣傳月”、“環(huán)境日”、“地球日”、“水日”等開展各種宣傳教育活動；開展“綠色生活行動”，提倡自覺節(jié)能節(jié)水，購買綠色產(chǎn)品，少用“一次性”餐具和塑料袋，清除白色污染，分類回收生活垃圾，拒食野生動物等。通過開展這些活動，使學生牢固樹立環(huán)保意識，促進學校環(huán)境教育的全面實施

校園是廣大學生密集的地方，在水資源的利用問題上不可避免地存在如浪費等各種問題。為了充分、合理利用水資源，我們根據(jù)我校的實際情況制定了“校園節(jié)水方案”。該方案以校園實際情況為基礎，通過增加一些簡易管道、裝置以及蓄水設備，再利用廢水、雨水，來達到預期的充分、合理利用水資源的目的。主要項目有：

1、樹木草地節(jié)水灌溉方案。

2、水沖廁方案。該方案實用性強，受限制少，易推廣，一般在條件允許的地區(qū)都可以借鑒、普及。

四、加大資金投入，各項措施到位

建設一個綠、凈、美的優(yōu)雅環(huán)境，是創(chuàng)建綠色學校乃至國家

級示范性高中的重要內(nèi)容之一。我校把創(chuàng)建綠色學?；顒雍徒ㄔO優(yōu)質、高效、一流名校工作結合起來，真正讓環(huán)境發(fā)揮育人的功能。2011年新教學樓建成，我校有計劃地砍伐部分老樹，補種低矮常綠的風景樹，大面積在水泥路和運動場之外種草栽花、培育樹（花）苗，壘搭花壇……學校從一無草坪綠化校園發(fā)展到現(xiàn)在種在12塊草坪，包括在教學樓內(nèi)種植了小型花草，整潔的校園為孩子們創(chuàng)造了怡人的學習氛圍，幽雅的環(huán)境，怡人的氛圍，喚起了六小學生愛護環(huán)境、保護環(huán)境的使命感和責任感。

五、加強環(huán)境管理，保持校園優(yōu)美整潔

有了優(yōu)雅、舒適的校園環(huán)境，還需有廣大師生共同管理和愛護，才能永葆學校的綠色，才能促進精神文明建設再上新的臺階。為此，我校結合推行學生自主管理制度，劃分班級綠化責任區(qū)，校園清潔衛(wèi)生由學生會負責安排各班輪值，全天候保持校園整潔，德育處和大隊部組織學生參加校園勞動，植樹種草栽花，清除灰塵雜草，人人參與，既培養(yǎng)了良好的勞動習慣，又提高環(huán)境意識?，F(xiàn)在，大多數(shù)學生能按要求自覺地把垃圾分類放入學校設置的分類垃圾桶內(nèi)。校園整潔美觀，鮮花常開，綠意盎然。

六、師生環(huán)保意識高，創(chuàng)建工作卓有成效

隨著學校創(chuàng)建活動的深入開展，廣大師生環(huán)保意識不斷提高，能自覺地參與創(chuàng)建活動，珍愛美麗的校園，參與社區(qū)環(huán)保綠化活動，得到上級和社會各界的充分肯定，近些年來，學校先后獲得“包頭市精神文明標兵”、“包頭市綠色學?！?、“包頭市愛

國衛(wèi)生先進單位”“青山區(qū)無煙學?！钡葮s譽稱號。

七、存在問題及差距

1、由于受資金等因素的影響，校園的整體建設項目不全，綠化有待向多樣化、立體化發(fā)展。

2、我校二機廠門前、甲爾壩附近，不少學生來自農(nóng)村，環(huán)保意識較薄弱，環(huán)保意識直接影響著學生，一些學生的環(huán)境意識還不強，使有些學生還未養(yǎng)成文明的衛(wèi)生習慣。

3、師生自覺向群眾宣傳環(huán)保知識，自覺調(diào)查和監(jiān)測社區(qū)污染等方面仍做得不夠。

4、由于受學習的影響，學校安排用于環(huán)境教育的時間不夠多，各個環(huán)保課題研究小組的活動時間不夠多，以至學生的研究成果太少。

八、改進措施

1、繼續(xù)籌措資金，加大校園綠化、美化的資金投入，加快校園建設步伐，提高綠化美化檔次。

2、發(fā)揮科學、品德等課教師的作用，積極組織學生開展環(huán)境教育研究性學習。

3、進一步開展豐富多彩的校內(nèi)外環(huán)境教育活動，不斷提高學生的環(huán)保意識和環(huán)保能力，帶動和影響家庭、社區(qū)環(huán)保行動，將我校的環(huán)?；顒由钊氤志玫亻_展下去。

2011年11月