第一篇：2009年房地產市場總結與2010年行業(yè)形勢

2009年房地產市場總結與2010年行業(yè)形勢(分析篇）

序 言

2009年即將結束，關于房地產市場的是是非非基本塵埃落定，2010年即將迎來，在這里，仕一邦房地產投資研究中心通過本文對即將過去的2009年房地產市場所經過的變化與起伏進行總結，并利用敏銳的宏觀剖析對2010年房地產行業(yè)形勢進行分析。

本文的立足點是“宏觀經濟分析”，分析的基礎來源是各種“數(shù)據”與政策指導分析，仕一邦房地產投資研究中心并不只通過簡單的數(shù)據闡述，而是透過數(shù)據本身深入分析并詳細闡述宏觀經濟政策對房地產市場的影響以及應變。

目錄

第一部分：2009年房地產市場總結與分析 …………………………………… P5

一、2009年經濟發(fā)展狀況概述 ………………………………………………… P5 1、2009年大陸宏觀經濟呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢 …………………………… P5

2、經濟運行中存在著許多突出矛盾和問題 …………………………………… P7

二、2009年宏觀經濟運行情況與房地產之關聯(lián) …………………………………P8

1、投資保持高位，基礎建設及房地產投資仍然維持推動經濟增長的動力…… P9

2、消費者信心好轉，零售總額保持穩(wěn)定增長…………………………………… P12

3、全球經濟開始復蘇，出口繼續(xù)企穩(wěn)回升…………………………………… P13

4、通貨膨脹壓力減輕，四季度CPI轉正……………………………………… P14

5、房地產在宏觀經濟中的表現(xiàn)………………………………………………… P16

三、2009年全國房地產運行情況與分析……………………………………… P18 1、2009年房地產市場急劇升溫………………………………………………… P18

2、多種因素促進房地產市場逆勢上揚，房價持續(xù)高漲……………………… P20

四、2009年底“新”政影響…………………………………………………… P21

1、從行業(yè)發(fā)展周期來看，大陸上一輪房地產市場的調整是不充分的.........P21

2、房價偏高，調整空間較大………………………………………………… P23

五、2009年行業(yè)總結…………………………………………………………… P24

1、三分之一年剛性需求，三分之二年投資投機………………………………… P24

2、政策一“放”就“火爆”，一“緊”就“低迷”………………………… P24

3、資本盛宴：61家開發(fā)商融資4000億……………………………………… P24

4、地王兇猛…………………………………………………………………… P24

5、房價瘋狂…………………………………………………………………… P24

6、二手房井噴………………………………………………………………… P24

7、年底新政，“遏制”當頭…………………………………………………… P25 第二部分：2010年房地產行業(yè)形勢與展望分析……………………………… P25

一、大陸房地產市場再次、繼續(xù)調整的方向分析…………………………… P25

二、2010年房地產市場發(fā)展形勢與分析……………………………………… P26

1、房地產開發(fā)投資增速將繼續(xù)增長…………………………………………… P262、2010年全國房價大幅上漲的可能性不大，小幅下跌可能最大…………… P27

3、全國房地產市場風險主要集中在一線城市………………………………… P27

4、保障性“政策房”上市數(shù)量將增大，但對房地產市場長期影響意義深遠，短期影響不會很…… P28

5、供需變化趨向“供大于求”………………………………………………… P29

6、房地產開發(fā)企業(yè)資金壓力可能會加大……………………………………… P29

7、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展受到“抑制”，行業(yè)“盤整”預期增大………………P30

三、2010年房地產行業(yè)發(fā)展問題及應對……………………………………… P31

1、堅持有保有壓、區(qū)別對待，對不同需求采取不同政策…………………… P31

2、財政貨幣政策多管其下，抑制不合理需求………………………………… P31

3、完善供給結構，進一步增加保障性住房建設……………………………… P32

4、引導銀行業(yè)因地制宜、有保有壓地實行差別化信貸政策………………… P32

四、2010年整體行業(yè)展望……………………………………………………… P32

第一部分：2009年房地產市場總結與分析

一、2009年經濟發(fā)展形勢狀況概述：

2009年全年，大陸政府在應對國際金融危機而制定的一攬子計劃的積極干預下，經濟發(fā)展狀態(tài)遏制了急劇下滑的勢頭，09年二季度開始經濟形勢逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢，09年全年GDP增長約為8.5%左右，但大陸經濟仍面臨著部分行業(yè)產能過剩、自主增長動力不足、銀行不良資產潛在風險逐步增大等問題。1、2009年大陸宏觀經濟呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢。

國際金融危機爆發(fā)以來，大陸政府有針對性地出臺了投資刺激計劃、產業(yè)振興規(guī)劃、加大科技投入、改善民生、穩(wěn)定出口等多項政策，一攬子計劃遏制了大陸經濟快速下滑，穩(wěn)定了主要區(qū)域內投資者和消費者信心，促進了經濟穩(wěn)定回升。

(1)、內需逐步回升

主要區(qū)域內投資與消費成為拉動經濟增長的主要動力。

前三季度，資本形成拉動經濟增長約為7.3個百分點，最終消費拉動約為4個百分點，內需共拉動經濟增長約為11.3個百分點，內需增長速度高于大陸改革開放三十年來主要區(qū)域內經濟平均近10%的增長速度。

投資高速增長。

前三季度城鎮(zhèn)固定資產投資累計同比增長33.3%，比上年同期加快了5.6個百分點。大陸政府主導的基礎投資成為本輪投資高速增長的重要力量，1-9月國有及國有控股投資名義增長近40%，高于平均水平近5.5個百分點；從到位資金來看，大陸國家預算內資金投資增長約83%，高于平均水平近43.6個百分點。同時，農業(yè)、鐵路、醫(yī)療、環(huán)保等基礎設施與民生領域投資大幅提高，投資結構得到優(yōu)化。

消費穩(wěn)步提高。

前三季度社會消費品零售額增長15.1%，扣除價格因素后實際增長17.0%，實際增幅高于去年同期3.2個百分點。住房、汽車等消費品市場十分活躍，1-9月全國商品房銷售面積增速由年初的負增長回升至43%左右，汽車銷售增長近30%，家電、建材、家具等相關產品消費形勢良好。

（2）、工業(yè)生產加快

前三季度大陸規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長8.7%，其中一季度增長5.1%，二季度增長9.1%，三季度增幅達到12.3%。發(fā)電量呈逐月回升態(tài)勢，1-9月份，發(fā)電量累計增長1.9%，特別是8、9月份發(fā)電增速回升至9%以上。自5月份以來，貨運周轉量增速穩(wěn)步回升，1-9月份貨運周轉量由1-5月的增長1.8%回升到5%。

（3）、物價下降勢頭得到遏制

受上年翹尾因素和總需求相對不足的影響，大陸居民消費價格、工業(yè)品出廠價格都出現(xiàn)同比下降的走勢，前三季度居民消費價格下降1.1%，工業(yè)品出廠價格下降-6.4%。但自7月份以來，大陸價格下降的勢頭得到遏制，7月份，居民消費價格環(huán)比止跌趨穩(wěn)，8、9月份，居民消費價格環(huán)比上漲了0.5%和0.4%，工業(yè)品出廠價格已連續(xù)6個月環(huán)比上漲。價格環(huán)比水平開始上漲表明擴內需一攬子政策已經消除了通貨緊縮，有助于強化企業(yè)和居民對未來經濟增長的信心。

（4）、經濟景氣穩(wěn)步回升

大陸政府的“中國大陸宏觀經濟景氣監(jiān)測預警系統(tǒng)”顯示，與工業(yè)生產同步的一致合成指數(shù)在2009年2月份見底，3-9月份連續(xù)7個月回升，可以判斷大陸宏觀經濟下滑勢頭得到遏制并形成企穩(wěn)回升態(tài)勢。領先工業(yè)增長約6個月的經濟先行指數(shù)在2008年11月份觸底，此后連續(xù)9個月穩(wěn)步回升，表明在未來6個月內，工業(yè)生產會繼續(xù)回升。反映工業(yè)企業(yè)信心的全國制造業(yè)采購經理指數(shù)持續(xù)回升，連續(xù)六個月位于臨界點50%以上，2009年8月為54.0%，高于上月0.7個百分點，表明未來3-6月制造業(yè)將持續(xù)增長。預計今年三季度經濟同比增長9%，四季度達到10%，全年增長8.5%，實現(xiàn)全年保8%的目標已成定局。

2、經濟運行中存在著許多突出矛盾和問題。

在肯定成績的同時，仕一邦房地產投資研究中心清醒認識到，大陸經濟發(fā)展還面臨不少的矛盾和問題，有的問題還在進一步積累。

（1）、大陸政府產能過剩問題突出，有些行業(yè)仍在重復建設

目前，大陸產能過剩問題較為突出，從低端到高端產能、從內需到外需產能、從傳統(tǒng)到新興產能均不同程度面臨過剩問題。同時，部分項目存在前期工作不扎實、項目管理不規(guī)范、項目趨同化傾向突出等問題，重復建設有所顯露。一是外需行業(yè)產能過剩問題難以解決。受金融危機影響，2009年以來，中國大陸出口呈現(xiàn)急劇下滑趨勢，導致大部分為外需服務的生產能力出現(xiàn)過剩，其中不僅包括紡織、鞋帽、箱包等低端產能，而且還包括多晶硅、光伏太陽能電池等高端產能。二是鋼鐵、有色、建材、化工等傳統(tǒng)行業(yè)產能已經過剩，但在建和新建項目仍有加大的規(guī)模。據統(tǒng)計，2008年底大陸粗鋼產能6.6億噸左右，目前實際需求為4.7億噸左右，1.9億噸左右產能出現(xiàn)閑置。水泥行業(yè)總產能達到17-18億噸，而市場需求量大約為14億噸，存在3-4億噸過剩產能。三是部分新興行業(yè)也顯露產能過剩跡象。新能源、新材料等行業(yè)目前在大陸屬于新興產業(yè)，發(fā)展處于起步階段，需求市場尚未充分建立。但是在本輪大規(guī)模投資的刺激下，部分新興行業(yè)由于新建項目快速增長，產品需求相對滯后，已經出現(xiàn)了產能過剩跡象。

（2）、經濟增長主要依賴政策拉動，支撐經濟增長的內生動力不強

2009年初以來，大陸經濟呈現(xiàn)出“增長靠投資、投資靠政府”的特征。在政府大規(guī)模投資和寬松貨幣政策的配合下，出現(xiàn)了國進民退和國有資本與民爭利的局面，部分國有資本大規(guī)模進入競爭性領域，擠出了社會投資。如國有企業(yè)在各地土地拍賣中頻頻成為“地王”，中糧收購蒙牛，國有虧損企業(yè)山東鋼鐵收購民營盈利企業(yè)日照鋼鐵公司，民營航空公司基本退出航空運輸領域。社會投資由于受到市場信心、國外需求、融資約束、市場準入限制等影響，增長乏力，尚未出現(xiàn)由政府投資向民間投資的增長動力轉換趨勢。當前的消費增長也主要靠政策引導和鼓勵，在國民收入分配體制沒有根本性改變的情況下，穩(wěn)定的消費增長內生機制尚難形成。

（3）、地方政府投融資平臺貸款潛藏系統(tǒng)性金融風險

地方政府出于融資和保障基礎設施項目資金供給而建立了各種政府投融資平臺，作為承貸主體統(tǒng)一向銀行貸款，然后再將貸款轉貸給企業(yè)或項目，使債務信貸化。今年新增貸款的增量大部分流向地方政府融資平臺公司。據人民銀行的調研，2009年5月末，共有政府投融資平臺3800多家，總資產近9萬億元，平均資產負債率約60%，平均資產利潤率不到1.3%，特別是縣級平臺幾乎沒有盈利。政府投融資平臺總體負債率較高，盈利能力較低，透明度較低，銀行對平臺及地方政府的整體債務水平難以準確評估，信貸資金監(jiān)管難度較大，政府投融資平臺貸款潛藏著系統(tǒng)性金融風險

二、2009年宏觀經濟運行情況與房地產之關聯(lián)：

2009年前三季度，中國大陸宏觀經濟繼續(xù)保持回暖之勢，而除了基礎設置的大幅透支投資外，廣泛的內需并未完全成為推動經濟復蘇的主要動力。

其中，固定資產投資過快增長，房地產及與之相關聯(lián)的投資繼續(xù)成為投資增長點，而廣泛消費并未保持快速增長。從外需來看，總體仍在底部徘徊，年末受到西方國家節(jié)日消費的需求，四季度出口同比降幅收窄并開始有所增長。

貨幣信貸看，在貨幣政策動態(tài)微調的背景下，7、8月份的整體信貸規(guī)模較上半年明顯收縮，但結構分析顯示信貸資金支持經濟增長的力度并未見明顯減弱。從物價水平來看，通縮壓力減輕，CPI在09年年底轉為正增長。

第四季度，宏觀經濟有逐步復蘇的跡象，投資增速仍將處于高速，繼續(xù)成為拉動經濟增長的主力，第四季度CPI迎來拐點，而通貨膨脹的壓力初現(xiàn)，出口繼續(xù)緩慢增長，信貸將延續(xù)四季度的投放速度。

從宏觀經濟引申至房地產行業(yè)：

1、投資保持高位，基礎建設及房地產投資仍然維持推動經濟增長的動力：

自09年一季度至三季度直至四季度，固定資產投資繼續(xù)保持較高速度增長，繼續(xù)拉動經濟增長。根據國家統(tǒng)計局公布數(shù)據，7月份城鎮(zhèn)固定資產投資累計同比增長 32.9%，8 月份累計同比增長 33.0%，當月同比增長 30%。

圖表 1：固定資產投資繼續(xù)保持高位增長

資料來源: CEIC，聯(lián)合證券研究所

2009年上半年固定資產投資主要依靠政府投資拉動。到四季度，政府投資雖然繼續(xù)在固定資產投資中占據重要地位，但是角色已經減弱，與政府投資相關的行業(yè)投資經歷了上半年的高速增長后開始減速。另一方面，地方政府投資和中央地方政府投資表現(xiàn)出不同的趨勢，前者繼續(xù)表現(xiàn)強勢，后者則因為政策傾向以及宏觀經濟調整方向等原因開始調整減速。

圖表 2：政府投資相關行業(yè)固定資產投資增速開始放緩

資料來源: WIND 圖表 3：中央投資和地方投資的不同表現(xiàn)

資料來源: WIND

09年一季度末開始的房地產市場的回暖帶動了房地產投資的重新高漲，09年二季度初逐步成為開始房地產投資成為拉動投資的增長點。1-8月房地產開發(fā)完成投資 21147億元，累計增長 14.7%，其中7月單月增速為 19.6%，8月單月增速為 34.6%，較上月有大幅度提升。

1-8 月房屋新開工面積 6.31 億平方米，累計同比增長-5.9%，7 月份同比增加 0.3%，8月份同比增加 24.2%。不斷加速的房地產投資將成為下半年投資保持高增長的支撐性力量。

圖表 4：1、2、3季度房地產投資強勁增長

資料來源: WIND 圖表 5：全國商品房新開工與施工面積同比增速（%）

資料來源: WIND

09年下半年信貸的收緊一度引發(fā)市場對固定資產投資增長的擔憂。貸款增速的下降不一定會引發(fā)固定資產投資的下降，首先，自有資金而不是銀行貸款是固定資產投資的主要資金來源；再者，最近的新增貸款收縮主要來源于票據融資，而票據融資本來也并非用于固定資產投資。

圖表 6：月度新增貸款和投資規(guī)模沒有必然相關性

資料來源: CEIC 圖表 7：國內貸款占固定資產投資比重比較小

資料來源：高盛全球經濟

2009年二季度開始的的高投資帶來了一些行業(yè)的產能過剩，目前政府開始關注經濟結構的調整，將會限制一些投資項目的審批。另外，目前因為房價的過快上漲而使得房屋銷售量出現(xiàn)下滑的趨勢形勢預期，并且09底房地產市場已經進入了宏觀政策調整期，房貸政策執(zhí)行層面也有所收緊，可能會在一定程度上制約房地產行業(yè)未來的投資能力。這些因素是下一個階段投資高位增長的限制因素。

總結，09年下半年固定資產投資保持高位增長，但是未來上升的空間有限，預計2009年固定資產投資增速為30%左右。

2、消費者信心好轉，零售總額保持穩(wěn)定增長：

繼09年二季度末開始國內消費需求繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。1-8月份，社會消費品零售總額 78763億元，同比增長15.1%，比 1-7月份加快 0.1個百分點。8月份，社會消費品零售總額 10116億元，同比增長 15.4%，比上月加快 0.2個百分點，剔除掉通縮因素，實際增長更為強勁。

零售總額增幅提高主要是由于汽車及與汽車和房地產相關的耐用消費品銷售持續(xù)強勁。7 月份汽車類銷售同比增長 32%，8月份同比增長 34.8%；家具類 7 月同比增長42.5%，8月份同比增長 41.6%；建筑及裝潢材料類7月同比增長 25.8%，8月份同比增長 36.6%。大部分生活基本品的銷售仍保持穩(wěn)健增長。

從城市和農村的消費品零售增速變化來看，城市的消費品零售增速在8月份繼續(xù)擴大到15.3%，較上月上升0.3%，縣及縣以下的農村消費零售增速在6月份見底后再次出現(xiàn)增長的跡象。

目前中國大陸正在逐漸走出通貨緊縮，在未來進入到溫和通脹階段。溫和的通貨膨脹預期在一定程度上可以刺激消費的增長?？梢灶A計在不久的2010年，零售總額將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。

3、全球經濟開始復蘇，出口繼續(xù)企穩(wěn)回升：

自09年三季度末開始，世界各國的經濟刺激政策開始發(fā)揮效果，許多國家開始出現(xiàn)復蘇跡象。從美、日、歐國家經濟增長情況看，美、日、歐 GDP 環(huán)比均已于二季度出現(xiàn)快速回升，尤其是美國，從一季度的環(huán)比增長-6.4%回升至二季度的-1.0%，環(huán)比增長迅速，預計三季度可能回升至 2.0%的正增長水平，復蘇態(tài)勢日益明顯。而歐洲亦從一季度的-2.5%回升至-0.1%，日本從一季度的-2.6%回升至-0.2%，均好于市場預期。而且歐洲和日本的GDP 同比增速亦開始出現(xiàn)好轉，觸底回升。

圖表 8：美、日、歐 GDP 環(huán)比都出現(xiàn)快速回升

資料來源: Bloomberg

金融危機爆發(fā)后，中國大陸的出口遭受重創(chuàng)，從2008年四季度起大幅下滑，但是進入到2009年二季度后，隨著海外市場的好轉，出口開始逐步恢復，出口環(huán)比增速由負轉正，三、四季度延續(xù)了這一趨勢。

圖表 9：中國大陸出口同比降幅縮小，環(huán)比逐步改善

資料來源: ：CEIC

中國大陸的出口表現(xiàn)滯后于歐美經濟一個季度左右。歐美經濟在二季度仍然處于衰退之中，所以中國大陸三季度的出口復蘇比較緩慢。隨著歐美和日本在三季度的經濟都走出衰退的深淵，中國大陸制造業(yè)的外需環(huán)境正在改善，因此可以期待2010年出口將進一步復蘇。

不過，未來出口的不利因素主要是貿易保護主義。9月11日，美國政府宣布對中國大陸輸美乘用車與輕型卡車輪胎，在未來三年內分別征收 35%、30%和 25%的從價關稅。美國此舉動勢必產生示范效應，不僅會誘使美國國內其他產業(yè)相繼效仿，也必然引起世界其他國家對中國大陸進行出口限制，引起新一輪的貿易保護主義浪潮。

4、通貨膨脹壓力減輕，四季度 CPI 轉正：

09年三季度起，中國大陸通貨緊縮的壓力已經減輕。CPI 指數(shù)仍然維持在負值的位置，這主要是因為去年的翹尾因素，但進入四季度，CPI已經轉正。月份，居民消費價格（CPI）同比下降1.8%，比上月降幅擴大 0.1個百分點?？紤]翹尾因素，7 月份是-1.4%，6月份是-1.3%，因此 CPI 環(huán)比實際上是持平的。隨著翹尾因素的減弱，進入四季度底CPI轉為正值。

中國大陸CPI指數(shù)編制中，食品價格指數(shù)有比較大的權重（33.6%），因此，食品價格的變動對于 CPI 指數(shù)的變動意義重大。到了 8 月份，居民消費價格（CPI）同比下降 1.2%，環(huán)比轉為正值，其中食品 CPI 作出了最大貢獻。

令人擔憂的是貨幣因素。如果一個經濟體貨幣供給增加過快，也有可能誘發(fā)通貨膨脹。貨幣供應和通貨膨脹的這種關系，不僅存在于經濟學理論中，還被經驗事實所證明。

貨幣供給量的增加和CPI的變動存在著時滯，在中國大陸，這個時滯大概是6個月。譬如，2007年8月M1增速達到22.8%的近期新高，2008年2份 CPI也隨即創(chuàng)出了 8.7%低于6月份的 15300 億元，也遠低于09年上半年的每月平均信貸增量 12277 億元。

信貸增速放緩的原因有如下幾個：

（一）新增信貸下半年往往出現(xiàn)季節(jié)性回落。隨著上半年貸款的高速投放，主要銀行要完成全年投放指標，已經沒有業(yè)績上的壓力。

（二）判斷銀行的放貸能力，可以看兩個指標，一個是存貸比，另一個是資本充足率。目前中小銀行的存貸比已經上升到比較高的高位，這制約了這些銀行的放貸能力。

圖表 10：上市銀行的存貸比

資料來源：中銀國際研究

自09年二季度起各家銀行貸款加速增長，使風險加權資產增速過快，各主要銀行，特別是股份制銀行，資本充足率下降幅度相對較大，已經觸及到監(jiān)管的底線。貨幣政策機構出于防范銀行業(yè)風險的考慮，對此出臺了新的監(jiān)管措施，加強了對銀行業(yè)資本金的要求。

2009年8月25日，銀監(jiān)會向商業(yè)銀行發(fā)布《關于完善商業(yè)銀行資本補充機制的通知（征求意見稿）》，主要商業(yè)銀行發(fā)行次級債補充附屬資本，核心資本充足率不得低于 7%，其他銀行不得低于 5%。

隨著信貸增量回落至正常區(qū)間，貸款結構的變化比貸款增量更值得關注。票據融資減少，一般性貸款增加，是三季度后信貸結構的特征，貸款結構得到進一步的改善。

其中在三季度里，中長期貸款成為新增貸款的主要部分，并且保持了穩(wěn)定的增長。其中，居民中長期貸款得到了較大的增長，原因在于房地產市場的回暖。但是，09年9月份的開始，房地產市場進入了新一段高速“火熱”期，居民的中長期貸款繼續(xù)增加。

貨幣供應量的增加繼續(xù)表現(xiàn)出活期化趨勢。所謂的活期化，是指銀行存款結構中定期存款的相對減少，活期存款的相對增多。事實上，從7月份開始，居民存款開始環(huán)比減少，比上一個月減少了 192 億元，09年8月后延續(xù)了這種趨勢，居民存款環(huán)比減少800億元。這表明了“儲蓄搬家”現(xiàn)象的存在。

“儲蓄搬家”與資本市場和房地產市場的回暖不無關系。股市的連續(xù)上漲，吸引了眾多的資金進入。還有一部分存款轉化為購房的首付，進入到樓市。

企業(yè)活期存款比重在08年下降后，也逐漸觸底回升。這反映企業(yè)經營狀況轉好，另一方面，也顯示出企業(yè)的流動性改善，在經濟回暖的大趨勢下，企業(yè)盈利面將逐漸好轉。09年7月份，銀行間利率水平開始顯著上浮，當月銀行間市場同業(yè)拆借月加權平均利率但仍然高于7月以前的利率水平。

5、房地產在宏觀經濟中的表現(xiàn)：

09年1-8月房地產開發(fā)完成投資21147億元，累計增長14.7%，其中7月單月增速為 19.6%，8月單月增速為 34.6%。

1-8月房屋新開工面積 6.31 億平方米，累計同比增長-5.9%，7月份同比增加 0.3%，8月份同比增加24.2%。

作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，房地產行業(yè)有著眾多的上下游企業(yè)。房地產投資的增加也會帶動其他相關產業(yè)的復蘇。因此，房地產投資成為拉動投資增加的新的支撐點。

圖表 11：房地產投資成為拉動投資的新支撐點

資料來源：WIND 上海證券

由于房地產銷售領先于房地產投資，所以三季度開始后的房地產投資的高漲實際上是受益于房地產銷售市場的火熱。房地產銷售的火爆也帶動了家具、建筑裝潢等消費行業(yè)的快速增長。

圖表 12：房地產銷售帶動了房地產投資的高漲

資料來源：WIND 上海證券

三、2009年全國房地產運行情況與分析1、2009年房地產市場急劇升溫

在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，09年大陸房地產市場表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。（1）．投資增長：逐季加快，回升勢頭好于08年預期

在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來大陸房地產開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個百分點；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個百分點。測算表明，9月份當月，房地產開發(fā)投資增速達37%，高出8月份2個百分點，連續(xù)第二個月高于同期城鎮(zhèn)固定資產投資增速。此前業(yè)界預測今年房地產投資增長在10%以內甚至出現(xiàn)負增長，目前來看今年前三季度增速已經達到17.7%，全年增速預計在20%左右，遠遠好于08年預期。

（2）．銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增

進入2009年中旬以來，隨著市場的迅速升溫，房地產銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國商品房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售總額達27532億元，同比增長73.4%，而去年同期是下降了15%。

分地區(qū)來看，2008年市場調整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區(qū)成交量持續(xù)回升。1-9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。

（3）．價格上漲：同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù)上行

在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第3個月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。

分地區(qū)看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增加了26個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳11.1%、溫州8.2%、金華7.7%、銀川6.1%、寧波4.9%；價格下降的城市有13個，比上半年減少31個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊下降3.7%、吉林下降3.3%、岳陽下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。近期北京、上海等一線城市房價漲幅較大，房價屢創(chuàng)新高，同時西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價加速上漲趨勢也更大，更創(chuàng)歷史新高，表明大陸房地產市場的漲價潮正在從一線城市蔓延至二、三線城市，并且全國房地產行業(yè)“漲”聲一片，持續(xù)高漲的房價已經引起中央政府的高度重視，由此開始了09年底出臺的“國四條”等連續(xù)抑制政策，這對2010年的房地產市場造成較大影響，也對明年的市場預期更加謹慎。

（4）．資金來源充裕：國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快

受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，09年以來房地產開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。僅僅前三季度，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8%，增速比上半年提高了15.2個百分點，比去年同期提高了28.2個百分點。尤其值得關注的是，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內貸款增速達47.2%，同比加快了近40個百分點，占資金來源的比重達21%，同比提高了2個百分點；個人按揭貸款增速達107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提高了6.6個百分點。

（5）．供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈

僅僅前三季度，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比上半年提高2.7個百分點，這是今年以來施工面積增速連續(xù)4個月實現(xiàn)正增長。房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產市場的“量價齊升”和去庫存化進程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復，企業(yè)擴大投資的意愿正在不斷增強。

（6）．國房景氣指數(shù)持續(xù)走高

09年的9月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.08，比8月份提高1.00點，比6月份提高4.5點，是今年以來連續(xù)第2個月保持在100以上。從分類指數(shù)看：房地產開發(fā)投資分類指數(shù)為100.01，比8月份提高2.26點；本年資金來源分類指數(shù)為107.75，比8月份提高1.93點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.93，比8月份提高0.68點；商品房空置面積分類指數(shù)為90.32，比8月份提高1.01點；房屋施工面積分類指數(shù)為99.06，比8月份提高4.11點。

2、多種因素促進房地產市場逆勢上揚，房價持續(xù)高漲：（1）．寬松的貨幣政策是直接原因

房地產是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對房地產運行有決定性影響。今年以來，為應對國際金融危機、促進住房消費，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，同時出臺了降低了首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費等一系列優(yōu)惠政策，有效刺激了住房消費。供給方面，適度寬松的貨幣政策為開發(fā)商提供了充裕的資金，緩解了開發(fā)商資金緊張的局面；需求方面，數(shù)次下調存貸款利率，降低購房首付款比例，導致包括自住和投資投機在內的市場需求被同時放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場需求得到集中釋放，從而引起了房價的大幅上漲。

（2）．通脹預期是間接誘因

基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內外經濟觸底回升勢頭好于預期，投資者對未來通貨膨脹的預期越來越強烈，尤其是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大，在經濟不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為大陸高收入者資產保值增值的首選。如果說今年一季度，房地產市場需求還是以自住型和改善型需求為主的話，那么進入二季度以來，投資和投機型需求則成為市場需求主體和房價上漲的主力軍。進入三季度，隨著貨幣政策的動態(tài)微調（如收緊二套房貸），投資投機需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎縮，出現(xiàn)“價升量滯”的局面。但進入四季度，由于對通貨膨脹預期的恐慌以及對2010年政策預期的謹慎，部分城市外來投資資金的大量進入，供應量不足等影響，房價持續(xù)高漲，屢創(chuàng)新高，造成大部分城市房地產市場“火爆”異常，這種形勢由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市逐漸蔓延開來。

(3)．消費結構升級是重要基礎 ：

國際經驗表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費結構中基礎性生存性消費如食品、衣著類在消費支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費支出中比重上升（即恩格爾系數(shù)不斷下降）。2008年大陸人均GDP達到3266.8美元，09年大陸人均GDP將超過3500美元，根據居民消費結構的變動規(guī)律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是大陸居民消費結構升級的主力軍。今年以來房市升溫，除了投資投機需求集中釋放而外，也是與大陸居民結構持續(xù)升級，對住房的消費需求不斷增加分不開的。

四、2009年底“新”政影響

臨近09年末政府連續(xù)出臺多個新政策，并提出“遏制”房價，打擊投機行為的政府基調，以此來調整或調控“火爆”異常的房地產市場，但無論是從行業(yè)發(fā)展周期來看，還是從目前的價格水平來看，大陸房地產市場未來調控和調整的空間和可能性依然存在，甚至還比較大。

1．從行業(yè)發(fā)展周期來看，大陸上一輪房地產市場的調整是不充分的：

在宏觀經濟景氣循環(huán)的四個階段（蕭條、復蘇、繁榮和衰退），經濟增長和物價之間依次有“低增長、低物價”、“高增長、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合。實際上，房地產行業(yè)也有著類似的循環(huán)規(guī)律：

（1）一般而言，房地產市場的調整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現(xiàn)所謂“量跌價升”階段；

（2）接著價格和成交量會雙雙下降，即“量價齊跌”階段；

（3）隨著價格的下跌，有效需求不斷增加，成交量開始回升，進入“量升價低”階段；

（4）最后隨著宏觀經濟的好轉和成交量的持續(xù)增加，投機需求不斷活躍，進而演化為“量價齊升”階段。

從一個階段發(fā)展到另一階段所需時間主要取決于房地產自身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。

根據行業(yè)發(fā)展周期，可以把2000年以來大陸房地產發(fā)展過程分為三個階段：

第一階段（2000-2002年）：“量升價低”階段。這一階段全國房價漲幅較小，三年間房屋銷售價格指數(shù)年均漲幅為2.0%。由于住房制度改革之前累積的大量真實需求得到集中釋放，再加上價格漲幅較小，導致該階段市場成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。

第二階段（2003-2007年）：“量價齊升”階段。從2003年開始，受經濟景氣周期上升、籌辦北京奧運等多種因素影響，全國房屋銷售持續(xù)增加（年均增幅24%左右）；與此同時，全國房價也步入快速上升通道，5年期間全國房屋銷售價格指數(shù)年均漲幅超過了7%。

第三階段（2008年）：“量跌價升”階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增加，全國房價繼續(xù)增長，但不斷攀升的高房價將大部分自住改善性購房者擠出市場，加上2008年上半年國家宏觀調控的抑制和下半年全球金融危機的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年全國房屋成交量下降近兩成，為1998年房改以來的首年下降。

根據行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國際經驗，房地產市場調整周期一般在3年以上，而大陸從2008年開始的房市調整持續(xù)還不到1年，如果以房價環(huán)比負增長為調整標志，上輪調整僅持續(xù)了7個月時間（2008年8月到2009年2月）。進入2009年，受國家經濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束調整?？梢姡弦惠喆箨懛康禺a市場的調整是不完全和不充分的。

2．房價偏高，調整空間較大：

衡量房價高低的方法很多，這里我們通過絕對價格法、房價收入比和價格租金比三種方法來衡量大陸房價總水平的高低。（1）房價收入比總體偏高：

當住房用來滿足自住性需求時，支撐房價高低的主要是居民的實際購買能力，通常用“房價收入比”來表示。聯(lián)合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，當超過6倍時，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。根據測算，2007年大陸房價收入比已高達7.8：1，北京、上海、深圳等一線城市房價收入均突破了10：1，北京核心區(qū)更是達到22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。

（2）價格租金比逐年提高，市場泡沫和風險不斷積聚：

當房產作為投資需求時，決定房價的重要因素就是房屋租金，國際上通常用“價格租金比”來表示房價水平的高低。受數(shù)據可得性的限制，這里我們采用國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)之比來表示房價與租金價格的相對變化。如果比值大于1，說明價格租金比較高，投機成分和市場泡沫增大；反之，如果比值小于1，則說明價格租金比較低，市場的投機成分和泡沫在減少。表3數(shù)據顯示，近年來，大陸房地產市場“價格租金比”持續(xù)大于1，2003年全國為1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也達到1.04。價格租金比持續(xù)高于1，說明近年來隨著房價的不斷上升，大陸房地產市場的投機和泡沫成分在不斷增大。

（3）從絕對水平來看，大陸一線城市房價已經接近甚至超過了發(fā)達國家：

2008年，在美國芝加哥，一套面積200平方米的獨棟別墅，新房銷售中間價為每套26.4萬美元，按此計算單價約9240元/平方米；日本東京市區(qū)一套面積80平方米的公寓樓再加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣192萬元，每平方米約為2.4萬元。反觀國內，北京2009年四環(huán)以內70%以上樓盤售價達到2萬元/平方米?？紤]到購買力平價、大陸住房只有70年的土地使用權，再考慮到美國、日本的人均收入超過大陸數(shù)十倍甚至幾十倍，像大陸北京、上海和深圳這樣的一線城市房價實際上已遠遠超過了發(fā)達國家。

因此，不論從行業(yè)發(fā)展周期還是從衡量房價的三大指標來看，當前大陸房價總水平明顯偏高，調整的空間和可能都是存在的，甚至可以說還比較大。

五、2009年行業(yè)總結

1、三分之一年剛性需求，三分之二年投資投機：

2009年房地產市場，大概用三分之一年剛性需求，三分之二年投資投機；三分之一年惶恐，三分之二年癲狂較為合適。

2、政策一“放”就“火爆”，一“緊”就“低迷”：

從09年房地產可以充分認識到政策傾向的重要性及影響力度，但執(zhí)行力度更重要！

3、資本盛宴：61家開發(fā)商融資4000億：

不管上市沒上市，集體發(fā)公司債。2009年，地產企業(yè)盡情享受一餐異常豐富的資本盛宴。

4、地王兇猛：

房價瘋狂，比房價更瘋狂的是地價！

5、房價瘋狂：

如果要用一個字來形容樓市，非“漲”字莫屬。如果要在這個字前加一個限定字，“瘋”字絕對合適。

6、二手房井噴：

2009年房價上漲是瘋狂的一年，成交量翻番、價格飛漲、供小于求、購房者恐慌，特別是二手房市場，更是出現(xiàn)了前所未有的井噴之勢。

7、年底新政，“遏制”當頭:

09年底連續(xù)出臺的相關政策，給2010年房地產市場定基調。

第二部分：2010年房地產行業(yè)形勢與展望分析

1.一、大陸房地產市場再次、繼續(xù)調整的方向分析：

2009年以來，在經濟刺激政策等多種因素的影響下，大陸房地產市場提前結束調整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。從發(fā)展趨勢來看，盡管大陸2010年房地產市場調整比較大，但宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結構升級等因素將使2010年房地產投資將繼續(xù)保持較快增長，房價繼續(xù)上漲的可能性小于盤整下挫的可能性，故房價明顯下跌的可能性更大。

第一階段政策調整：已經從2009年底開始作出宏觀及政策調整——2009年房地產市場房價過快上漲，屢創(chuàng)新高等問題，應引起中央政府高度重視。為穩(wěn)定房價，抑制投資投機性購房，國務院常務會議提出按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。

連續(xù)多條政策就是基于此來推出的，新政策的出臺基調：在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

下一階段政策傾向：應按照有保有壓、區(qū)別對待的原則，把鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展作為下一階段制定房地產調控政策的基本方針。

繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。同時，加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度，加強房地產信貸風險管理是下一階段的政策傾向。

需要關注的未來新政策是：差別化金融政策和土地有效供應政策的提出，可能會隨后導致金融部門和土地部門出臺不同政策，來落實2009年底“國四條”精神，打壓房價是基調。此外，2010年的更多新政策，執(zhí)行力度的關注應該來源于整治市場亂相，包括囤地、捂盤、假按揭、亂收定金、哄抬房價等等。接下來，土地招拍掛可能做調整，上海預申請制度可能被全國推廣；商品房預售將被嚴格執(zhí)行，可能會提高預售標準等等。

二、2010年房地產市場發(fā)展形勢與分析：

大幅調整的可能性不大，但房價繼續(xù)上漲的可能性小于盤整下挫的可能性。

盡管大陸房地產市場再次調整的可能性較大，但調整的具體時間和幅度主要取決于政策尤其是貨幣政策和宏觀經濟走勢兩大因素。

從政策因素來看，隨著經濟企穩(wěn)回升態(tài)勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產市場調整；

但從宏觀經濟運行來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已經過去，明年經濟形勢好于今年，這又對房地產市場起到促進作用?？傮w判斷，盡管大陸房地產市場存在調整的可能性，但2010年全國房市調整即房價和成交量大幅下降的可能不大，但基于2009年底政府“遏制”政策傾向出臺的原因，2010年房地產打壓性調控方向已經定性，房價繼續(xù)上漲的可能性小于盤整下挫的可能性。繼續(xù)出臺新的政策應該是未來的政策傾向發(fā)展方向，但如果不出臺新的調控政策，不排除明年房價又會延續(xù)價格非理性平穩(wěn)上漲的可能，但大漲的可能性極小。

1．房地產開發(fā)投資增速將繼續(xù)增長;

2010年房地產開發(fā)投資將繼續(xù)增長，房屋新開工面積負增長的情況將明顯改善。

首先，09年以來房價上漲和銷售回升將推動2010年開發(fā)投資增加。

其次，09年以來國家降低房地產開發(fā)項目資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，增強開發(fā)商的投資能力，但這種局面預計將在2010年作出相應調整，這對2010年的房地產市場將有極大的影響。

第三，2009年房地產市場的“火爆”，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資的可能。

第四，自09年底出臺的“抑制”政策表明，中央政府2010年的政策基調，但從根本上無法撼動明年繼續(xù)增長的房地產投資增長的繼續(xù)，但投資入場的門檻將提高，這對于市場行業(yè)的深入“盤整”有極大的影響。

第五，2010年穩(wěn)定經濟發(fā)展速度，十大產業(yè)振興規(guī)劃的繼續(xù)深入將對相關產業(yè)的投資起到刺激作用，必將帶動商業(yè)營業(yè)用房投資較快增長。再加上政府對保障性住房的建設力度不斷擴大，預計明年房地產開發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長。

2．2010年全國房價大幅上漲的可能性不大，小幅下跌最大可能：

隨著09年相繼推出的“抑制”政策出臺，房價繼續(xù)高漲的局面將會得到相應的“遏制”，特別是相關貨幣政策趨緊的預期，投資和投機性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現(xiàn)房價和成交量出現(xiàn)下降的可能。但總體上看，受宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐，明年房價大幅下跌的可能性不大。

但在平穩(wěn)上漲的同時出現(xiàn)小幅下挫的可能性極大。

3．全國房地產市場風險主要集中在一線城市：

這里仍采用“房價收入比”來衡量實際房價的高低及其泡沫程度，我們測算了全國34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。結果顯示，（1）絕大多數(shù)城市房價收入比偏高。在大陸大陸35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低于6.0：1的只有2個，高于6.0：1小于8：1的地區(qū)有12個，介于8：1和10：1的地區(qū)也有12個，高于10：1的有9個。

（2）房價收入比偏高的城市主要集中在一線城市和經濟發(fā)達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發(fā)達城市，房價收入比均超過了10：1，大多數(shù)中西部地區(qū)城市房價收入比普遍較低。

（3）中西部地區(qū)的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區(qū)的蘭州和西安，西南地區(qū)的成都、南寧和昆明，中部地區(qū)的南昌和太原等。

4、保障性“政策房”上市數(shù)量將增大，但對房地產市場長期影響意義深遠，短期影響不會很大：

在2009年12月18日上午召開的2010年全國建設工作會議中，住建部表示，并明確提出大陸明年將繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設，計劃建180萬套廉租房和130萬套經濟適用房。其中經適房的面積將嚴格執(zhí)行60平方米的標準。各地可根據建設的實際情況，適當放寬和調整購買經濟適用房人群的收入標準。

發(fā)展方向——

（1）、2010年將加大保障性“政策房”加大資金投入：

加快保障性安居工程的建設，既是保障民生的需求，也是拉動經濟的需求。在拉動內需，促進經濟發(fā)展的同時，房地產業(yè)，特別是保障性住房建設是一個很好的結合點。一方面解決了社會關心的民生問題，解決了中國大陸百姓住房的困難問題，另一方面能夠促進整個社會經濟的發(fā)展，提供更多的就業(yè)機會。

（2）、貨幣補貼豐富保障形式：

隨著住房保障體系日益完善，越來越多的低收入群體通過政府提供幫助的方式解決住房問題，其他群體更多地通過在市場上購買或租賃普通住房來解決。與此同時，保障性住房可以從實物配租向貨幣補貼轉變的發(fā)展趨勢日益成為可能，也就是說政府給中低收入人群貼錢讓其自己解決租房問題已經提到日程上來。

（3）、保障性住房短期不會“擠壓”商品房市場：

雖然國家出臺加快建設保障性住房措施，但由于保障性住房面對的消費群體是城鄉(xiāng)低收入家庭，因收入所限，無論國家是否出臺保障性住房建設的措施，他們都沒有能力對原有的房地產市場產生實際的消費需求，也就是說，他們沒有能力去購買商品住房，進而也不會對房地產市場產生實際影響。他們的住房需求只有政府采取措施予以保障?；诖?，所謂政府加快保障性住房建設政策的“擠出效應”應該說是站不住腳的。政府采取這樣的措施，既可以帶動各方資金投入房地產市場，也可帶動相關產業(yè)的發(fā)展，最終重塑社會各界對房地產市場的信心，從而促進大陸房地產市場有序健康發(fā)展。

（4）房地產市場的“二元化”劃分：

其實，通過住房市場的“二元化”劃分，可以切斷兩個市場資金和價格的互動，形成兩個相對獨立的住房市場系統(tǒng)，從而可以維護最中低收入居民的基本生活權利，同時也保障了高收入群體改善居住條件、投資房地產獲取投資收益的客觀需要，提高了整個社會效率和福利。

5、供需變化趨向“供大于求”：

(1)、明年市場供應量大：

2009年的土地成交數(shù)量相當驚人。不少項目會在2010年進入市場。

同時由于2009年樓市的飛漲，已經讓許多開發(fā)商加大開工量，2010年中旬開始將集中上市，屆時市場供需可能出現(xiàn)倒轉，即供應量大于需求量。

（2）、購買力大量釋放，2010年需求減少：

2009年面對形勢一片“火爆”的市場，不少開發(fā)商加快了推盤的步伐，同時購房者出于對通貨膨脹預期的恐慌、對房價上漲預期等原因，造成09年房地產市場購買力極大釋放，對于2010年，特別是上旬利來的房地產市場淡季，經過上旬后，中旬開始整個市場供應量增大，將極大影響房地產行業(yè)市場的供需變化趨勢。

6、房地產開發(fā)企業(yè)資金壓力可能會加大：

無可否認，經歷了近一年的火熱運行，當前的市場形勢和信心已經全面恢復。

但一片歡歌的背后，開發(fā)商要清醒的認識到。如果是已經上市的開發(fā)商，要發(fā)展，要做業(yè)績。有些是想上市，要儲備土地。加上今年財政政策和貨幣政策寬松，融資渠道通暢，所以才會有這么多地王。但從成本角度分析，不少項目的樓面地價偏高。市場恢復信心的同時，明年的競爭也會進一步加劇。不少項目運作的空間很狹窄，風險也很高。

當下許多開發(fā)商的確“不差錢”，但不差錢是基于什么樣的結構呢？數(shù)據表明，1-10月，開發(fā)商在國內貸款、自籌資金保持高增長的同時，以定金及預售款和個人按揭貸款為主的其他資金來源增速進一步提高，1-10月達671.11億元，增長67.3%，其總額比國內貸款和自籌資金的總和還高54.23億元。

目前為樓市適度降溫已經是不可回避的問題，特別是明年全球央行加息成為一致的動作行為，中國大陸央行明年加息幾乎已是必然，同時不排除對個人二套房貸利率收緊可能。當市場遇冷，銷售回款一旦收縮，開發(fā)商面臨的資金壓力就會撲面而來。

7、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展受到“抑制”，行業(yè)“盤整”預期增大：

（1）土地價格增長，對開發(fā)商資金門檻增大：

首先，2009年突飛猛進的地價成為房價上漲的第二大動力。但也成了開發(fā)商入市門檻增大必然，特別是對中小開發(fā)商的壓力增大，開發(fā)商如要發(fā)展，必須有更多可開發(fā)的土地資源，但持續(xù)上漲的地價，對中小開發(fā)企業(yè)的資金要求增大，這將不可避免的抑制企業(yè)本身的高速發(fā)展。

（2）、提高土地出讓金比例，開發(fā)商資金鏈壓力更大：

12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

目前全國各個城市對于分期繳納土地出讓價款及首付比例并無統(tǒng)一規(guī)定，出讓土地會分別簽訂合同，約定首付比例和分期繳納時間，大部分在20%-30%之間，遠低于此次五部委通知的規(guī)定。該通知的實質就是全國統(tǒng)一并普遍提高了開發(fā)商拿地的首付款，由此會對其資金鏈形成壓力。同時，文件的出臺，會擠出開發(fā)商手中的部分資金，進而促進開發(fā)商加快樓盤銷售，回籠獎金。

這一政策對資金充裕的公司影響有限，對勢力弱的小房產公司會有打擊。并且這個政策應該只是個開始，政府應該還喲后續(xù)動作，這樣會對整個行業(yè)形成“綜合打擊”。

（3）后續(xù)政策預期，增加開發(fā)商壓力：

以住建部、國土部等部門牽頭的調控措施政策正在醞釀之中，其基本思路是增加普通商品房的供給。其中，國土部關于加強房地產批后監(jiān)管、嚴厲打擊閑置土地等措施已具雛形，只待發(fā)布時機。思路是，與金融管理機構聯(lián)手增加土地市場透明度，重點監(jiān)管典型“地王”和閑置地。政策框架可以預期的是，強化推進公共租賃住房已是板上釘釘；加強預售交易環(huán)節(jié)監(jiān)管和市場透明度方面也或有新規(guī)。

以上對于房地產開發(fā)企業(yè)的行業(yè)影響意義深遠，對于中小開發(fā)企業(yè)影響更大，2010年行業(yè)“盤整”預期增大。

三、2010年房地產行業(yè)發(fā)展問題及應對：

盡管2009年以來房市升溫對擴內需和保增長發(fā)揮了積極作用，但房價過高、上漲過快也不利于行業(yè)發(fā)展和宏觀經濟金融穩(wěn)定。因此，未來一段時間大陸房地產市場調控將以“穩(wěn)”字優(yōu)先，堅持增加供給和抑制不合理需求并舉，把鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。

1．堅持有保有壓、區(qū)別對待，對不同需求采取不同政策：

當前大陸房地產市場消費不足和消費過度并存，消費不足是指廣大中低收入者的住房需求沒有得到根本性的解決，消費過度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房，存在多占、濫占住房資源。因此，針對大陸房價總體偏高和價格漲幅過快的情況，根據大陸房地產市場消費不足和消費過度并存的現(xiàn)象，未來大陸房地產調控政策應把增加供給和抑制不合理需求作為政策調控的重中之重，滿足自住性和改善性需求，抑制投資性和投機性需求，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

2．財政貨幣政策多管齊下，抑制不合理需求

嚴格執(zhí)行按揭貸款首付比例政策，中止年初出臺的包括利率七折優(yōu)惠、降低首付款比例和減免交易環(huán)節(jié)稅等在內的房地產刺激政策。嚴格限制信貸資金違規(guī)進入房地產市場。隨著經濟回升和物價進一步升高（如達到3%），適時上調利率。進一步加大對外資進入房地產市場的監(jiān)管和限制。對非本地居民購房出臺一定的政策限制。加快推出征收物業(yè)稅政策，抑制投資投機性需求。

3．完善供給結構，進一步增加保障性住房建設

盡管近年來國家加大了保障性住房建設步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重以及中低收入家庭的住房需求來看，大陸保障性住房供應依然不足，建設步伐依然緩慢。未來幾年，國家應進一步加大保障性住房建設力度，增加市場有效供給，達到平抑房價、滿足需求和促進房地產健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。對國有大型企業(yè)進入房地產市場，爭當“地王”，助推地價和房價進行政策限制。

4．引導銀行業(yè)因地制宜、有保有壓地實行差別化信貸政策

堅持因地制宜、有保有壓，引導商業(yè)銀行根據各地的經濟發(fā)展、市場需求、房價水平、建造成本、居民收入和地理環(huán)境等多種因素，實行差別化的信貸政策。擴大對房價比較合理、泡沫和風險比較小的地區(qū)的信貸投放。

四、2010年整體行業(yè)展望：

■在市場供給方面，由于企業(yè)資金實力加強后加大供給成為自然選擇、國土資源部近期加大“囤地”調查力度以及住建部及地方政府將采用“窗口指導”方式督促企業(yè)開工，仕一邦認為原則上大部分城市并不存在短期內供給不足的局面。

■在成交量方面，預計2010年一些省市交易量受高房價的影響會下降，但多數(shù)中西部地區(qū)特別是三四線城市，由于房價絕對水平和漲幅仍較低，交易量仍可能增長，全國總的銷售量會比較平穩(wěn)，但由于2009年全年購買力的極大釋放，2010年相比2009年成交量會長時間低迷?！鲈诓粍赢a確權價格走勢方面，預計2010年不動產確權價格缺少空間和動能繼續(xù)不斷上行；而不動產確權價格繼續(xù)上漲的可能性遠遠小于短期內盤整下挫的可能性；主要原因在于： 抑制及遏制投資投機需求的調控政策影響深遠；

09年購買力極大釋放，09年銷售價格的大幅上揚已經遠遠超過07年； 寬松的貨幣政策收緊預期； 主要城市成交量預期低迷；

購房者對不動產保值增值及通貨膨脹預期恐慌的心理變化； 以及由上述原因引起的開發(fā)企業(yè)加大快速推盤及回籠資金壓力； 部分城市商品房供過于求等。

第二篇：房地產市場形勢分析與展望

房地產市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場 的調控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產市場調整是市場經濟內在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其 根本原因是市場內在規(guī)律對房地產行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實施 房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調整的程度。

雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調整是對前幾年房地產業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更 加合理。這次調整是我國房地產業(yè)自198年市場化改革以來，經

歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業(yè)將 更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎。

三、影響209年房地產市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預期變化的因素分析

2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策

影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政 策的調整，消費者預期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經將支持房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年 經濟增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0．5倍下調到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經過一 年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經濟的差異性，各地區(qū)調整的進度和幅度不盡一致。一 些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經出臺較多的調控政策條件下，2009年政策的立足

點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調整中，應以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應注重發(fā)揮市場機制調節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進行業(yè)的 調整和市場洗牌，促進行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價

房建設和銷售中出現(xiàn)的問題。應適時調整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房 和限價房的發(fā)標價格，選擇交通方便的地點。對于建設經濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機構)低價收購部分存量房，用于做周 轉宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產業(yè)健康發(fā)展的體制、機制

問題，應抓住調整機遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，如地方財 政與房地產業(yè)的關系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產融資機制創(chuàng)新 等，為房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎。

(國務院發(fā)展研究中心廖英敏)

經濟復蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經濟指標看，經濟運行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經濟指標和先行指標明顯好轉。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點。可以判斷，一季度應為本輪經濟回落的底部，二季度經 濟增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經濟普遍低迷的情 況下，我國經濟有望率先復蘇。

值得注意的是，目前經濟回升的基礎尚不穩(wěn)固，復蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導的內需擴張缺乏有力支撐。經 濟增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預期均產生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農民工就業(yè)機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續(xù)擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經存在的產能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經濟效益比上年四季度進一步下降。通過產業(yè)關聯(lián)和收入

第三篇：房地產市場發(fā)展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執(zhí)行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產發(fā)展投資機構、房地產開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。

項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業(yè)可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更

第四篇：當前房地產市場形勢與發(fā)展任務分析(二)

當前房地產市場形勢與發(fā)展任務分析

（二）中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、秘書長：顧云昌

第二個問題：樓市發(fā)展的趨勢

現(xiàn)在有些地方的房地產同行有些迷惑，是不是現(xiàn)在又要打壓房地產啦？房地產又要像９２、９３年那樣了？我個人認為歷史不會重演，現(xiàn)在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現(xiàn)在是旺盛的需求帶動房地產市場，而十年前則是投資拉動市場。我們現(xiàn)在進入住房、汽車時代，消費由住房、汽車領先，房地產業(yè)在國務院文件里定位為支柱產業(yè)，我們的產業(yè)是萬歲事業(yè)，發(fā)展空間還很大。就當前而言，一是宏觀經濟處于新周期的上升期，老百姓對經濟發(fā)展的預期比較好，有利于我們產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)正遇到千年等一回的發(fā)展良機；二是產業(yè)發(fā)展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個旺盛的需求不變?，F(xiàn)在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號文件指導我們這個行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。１８號文件是本屆政府指導房地產發(fā)展的綱領性文件。房地產不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因為近２０年是全面建設小康的２０年，過去說：小康不小康，關鍵看住房；現(xiàn)在說：全面建小康，住房定興旺。

在認清發(fā)展機遇的同時，又應看到我們面臨的挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一，如何有節(jié)奏的釋放需求。在當前宏觀經濟下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業(yè)用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰(zhàn)之二，結構性矛盾的調整。從全國看，中低價位房子供不應求的情況還較突出。長沙或者說整個湖南這個矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經濟適用住房量比例大有關系。國家有關經濟適用住房管理辦法出臺，提出要實現(xiàn)兩個控制：一是控制銷售對象，一是控制供應面積。這樣一來必然導致市場結構發(fā)生變化。

開發(fā)辦的領導跟我說整個長沙、湖南的房價不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個判斷。挑戰(zhàn)之三，注意地區(qū)的差異，要謹防過熱。房地產市場和一般市場有兩個最大的不同點：第一政府主導性強，第二地區(qū)差異性大。為什么說政府主導呢？房地產市場需要土地，而土地是政府壟斷的，開發(fā)需要融資，目前負責融資的四大銀行都是國有的。加上決定需求的房屋拆遷的數(shù)量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應量，就會決定整個市場的供求情況。房屋拆遷量決定了相當比例的需求情況。所以在現(xiàn)在市場經濟情況下，最大的考驗是政府調控能力的考驗、政府對土地和資金供應量多少的把握。

房地產市場的地區(qū)差異性與市場的政府主導性有關。同樣是發(fā)達城市，由于各地政府在市場調控中的方法和力度有差異，房地產市場的表現(xiàn)就有很大的差別。上海、杭州、長三角地區(qū)房價這幾年漲得很快，遏制房價的繼續(xù)快速上升成為重點。而在廣州等地，在房價連續(xù)數(shù)年穩(wěn)中有降的情況下，促進房價穩(wěn)中有升，減少空置房成為市場健康發(fā)展的重點。而在北京，近兩年平均房價穩(wěn)中有降。實際上北京單個的樓盤的房價沒有降而是穩(wěn)步上升。原因是經濟適用住房和郊區(qū)樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續(xù)健康發(fā)展在于進一步搞活二手房市場，規(guī)范多種市場行為，繼續(xù)保持供求平穩(wěn)。

當前中國的房地產市場發(fā)展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應量很大，開發(fā)商開發(fā)的樓盤很多，造成了市場供大于求，空置房增加，房價下跌。這種過熱現(xiàn)象容易產生，也容易調整，一般靠市場自身力量就可以調整。空置量過多了，開發(fā)商放慢步伐，政府土地少批一點，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現(xiàn)與盲目性過熱是相反的，市場表現(xiàn)不是供大于求是供不應求，賣得比蓋得快，房價漲得快，開發(fā)商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現(xiàn)泡沫。什么是泡沫？泡沫是價格的表現(xiàn)。商品房的銷售價均遠遠超過實際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應求造成了房價上升，第二，投資者介入進一步加大供不應求，特別是炒房者介入越多房價會越炒越高。泡沫有大有?。盒∨菽?、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價格已經到了頂點了，上不去了，崩盤了，房價一落千丈，對社會和經濟造成嚴重影響和損害。我認為，當前中國房地產市場總體不存在過熱，長沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續(xù)健康發(fā)展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房價上面。盲目性過熱表現(xiàn)房價下跌，泡沫性過熱表現(xiàn)房價上升。在正常情況下，一般房價穩(wěn)步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應求造成的，供不應求可能是由于實際需求拉動，也可能實際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風險。特別當前中國的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風險都掛在銀行賬上。

第五篇：2012年房地產行業(yè)形勢分析報告與預測

2012年房地產行業(yè)形勢分析

2012年國家仍然延續(xù)上的公民福利政策之路，房地產業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強成長。

由于上對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉，房地產業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下半年。

2012年房地產業(yè)仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產政策調整

2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業(yè)健康發(fā)展。

1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進一步完善房地產土地分類供應政策；

3、一線城市征收房產稅將陸續(xù)出臺；開征房產稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

4、國家按區(qū)域性調整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調整，調整幅度不會太大。

二、土地供應量走勢

土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。1

對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，政策性商品住房將是土地供應主體。

1、保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量15%。

2、政策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。

3、商品住房土地供應方式：以市場經濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。

三、房地產資金走勢

對房地產金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調整不到位；

2、連續(xù)出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區(qū)域性產業(yè)結構趨同化現(xiàn)象沒有進行合理調整，政府需構建防范經濟

泡沫風險圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財政與

地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子；

5、仍然要利用房地產把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。

所以，2012年金融管理對房地產資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產業(yè)政策就會松動，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設監(jiān)管，加強對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方政府公共產品指令性任務按分配，納入中央與地方政府財政預算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來

保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調配，要等到2013年啟動。

五、政策性商品住房——限價房走勢

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪圈。土地在市場經濟模式下循環(huán)，建設在計劃經濟模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產開發(fā)商轉向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產業(yè)的一個危險信號。

三線城市商品房：這里的房地產商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產業(yè)必須完成地方財政稅收。

四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應該說四線城市房地產商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

七、商品房價格走勢一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。，二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產業(yè)產業(yè)質量標準化走勢

在房地產業(yè)的大調整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產品質量問題。

2012年房地產業(yè)的產品標準化會有四點突破：

1、房地產業(yè)的產品標準化；

2、房地產業(yè)產品工藝化；

3、房地產業(yè)配套產品標準化；

4、房地產業(yè)配套產品工藝化。

現(xiàn)行粗框大面積房地產業(yè)建設，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質量。產品質量標準化與質量工藝化是我國房地業(yè)必經之路。

九、2012年房地產業(yè)的警示

1、房地產企業(yè)由于大市場原因不得已轉入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實力，進入商品辦公用房開發(fā)請三思。

2、2012年房地產開發(fā)商根據房地產政策對土地的供應及土地價格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產商將轉入商品辦公用房開發(fā)時，房地產泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設資金鏈斷裂。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結束語

2012年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

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