第一篇：商鋪物業(yè)基礎(chǔ)知識(小寧商鋪)寧吉濤

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 商鋪物業(yè)分類 1． 按產(chǎn)權(quán)年限分類（1）70年產(chǎn)權(quán)

位于住宅裙樓的商業(yè)，與住宅產(chǎn)權(quán)年限一樣。在同樣的地段，產(chǎn)權(quán)越長，投資價值越高。（2）40年產(chǎn)權(quán)

為純商業(yè)物業(yè)。純商業(yè)物業(yè)地塊出讓價格一般都比住宅物業(yè)地塊價格高，通常位于一個區(qū)域的繁華商業(yè)地段或政府規(guī)劃中的未來重點商業(yè)圈。2． 按商鋪在經(jīng)營上的獨立性分類（1）室內(nèi)虛擬商鋪：（2）室內(nèi)獨立商鋪：（3）沿街獨立商鋪：

3． 按所經(jīng)營業(yè)態(tài)在物流供應(yīng)鏈中的位置分類（1）專業(yè)市場：

B2B模式，指以批發(fā)為主的商品交易市場，進(jìn)駐商家主要為生產(chǎn)廠商、各級代理商，商品銷售對象主要為次級代理商、終端經(jīng)銷商。（2）零售市場：

B2C模式，進(jìn)駐商家主要為各級代理商和終端經(jīng)銷商，商品銷售對象主要為終端消費者。包括百貨商場、超市、主題商場、折扣店、品牌專賣店、便利店等等。（3）服務(wù)市場：

B2C模式，包括餐飲、娛樂、休閑、金融、證券、票務(wù)等等。

當(dāng)然，上述分類尚不能概括完整的商業(yè)形式。隨著商業(yè)經(jīng)營模式的不斷創(chuàng)新，一些新型商業(yè)模式開始兼具多種市場類型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用現(xiàn)代零售商業(yè)經(jīng)營模式，很難用“專業(yè)市場”或“零售市場”來界定。二．商鋪物業(yè)建筑基礎(chǔ)知識 1． 開間與進(jìn)深：

開間與進(jìn)深的比例在1：3以內(nèi)最為合適，開間越寬，商鋪價值相對就越高。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 2． 柱距：

在框架結(jié)構(gòu)建筑中，支撐整個建筑的鋼筋水泥柱與柱之間的距離為柱距。

柱距越寬，越有利于商品的布置和人流的交通組織，當(dāng)然，柱距越大，建筑成本越高。

通常來說，一般商業(yè)柱距在8米-10米之間，但一些倉儲式超市和建材超市需要12米-15米的超寬柱距。3． 層高/凈高

層高指相鄰兩層樓板中間之垂直距離；凈高指經(jīng)過室內(nèi)裝修后地面至天花之間的垂直距離。

為營造開敞、舒適的購物環(huán)境，商鋪對層高的要求較高，一般來說商業(yè)首層層高應(yīng)在5.5米以上，裝修及安裝中央空調(diào)后凈高在4米以上；二層以上層高在4.5米以上，凈高在3.5米以上。

但越來越多的現(xiàn)代商業(yè)對建筑層高的要求越來越高，比如OBI（歐倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首層層高不低于8米，以便在垂直方向貨架載貨量最大，最大化節(jié)約倉儲成本。4． 水平交通組織

指商業(yè)人流在水平方向的組織路徑。通暢、舒適、便捷的水平交通組織有利于營造高素質(zhì)的購物環(huán)境，提高商業(yè)人流量，促進(jìn)顧客購買決策。

（1）出入口：指商業(yè)人流、貨流進(jìn)出商場的通路。一般分為人流主出入口、次出入口和貨流出入口。（2）人行通道：指顧客購物行走的路徑。一般來說，通道越寬，商場檔次越高，購物環(huán)境越舒適。通常通道寬度在1.5米-2.5米，不應(yīng)低于1.2米。5．垂直交通組織

指商業(yè)人流在垂直方向的組織路徑。通暢、快速、便捷的垂直交通組織有利于商業(yè)人流向上層流動，提升上層商業(yè)價值。商場垂直交通組織主要通過以下設(shè)施完成：（1）自動扶梯（2）人行扶梯（3）封閉電梯（4）透明觀光電梯 6．荷載

指商場地面每平方米的最大承重能力。不同業(yè)態(tài)、商品的商業(yè)對地面荷載的要求不盡相同，經(jīng)營商品單位重量越重的，對地面荷載的要求越高。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 7．中庭

指商場中數(shù)層連通鏤空的空間。中庭通常擺放商業(yè)利潤最高的商品或最容易積聚人氣的商品，或作為促銷區(qū)域、休閑區(qū)域，是大型商場重要的商業(yè)空間構(gòu)成。8．廣告位

位于商場室內(nèi)及建筑外墻的可供入駐商家做廣告的部位。廣告為有利于營造濃郁的購物氛圍、提示購物信息，同時也是吸引重要商家入駐的優(yōu)惠籌碼。9．配套設(shè)施（1）中央空調(diào)（2）電梯/扶梯（3）洗手間（4）室內(nèi)休閑椅（5）室外休閑設(shè)施（6）地面/室內(nèi)停車場：

隨著家庭汽車擁有量的不斷增長，現(xiàn)代商業(yè)對停車位的要求越來越高，如山姆會員店要求停車場面積為室內(nèi)商業(yè)經(jīng)營面積一樣。在深圳，真正現(xiàn)代化的商場應(yīng)每50平米配備一個車位，比如一個2萬平方米的商場至少應(yīng)配備400個停車位。

通常來說，地面停車位面積為25平米/車位，地下停車場為35平米/車位。三．商業(yè)經(jīng)營管理基礎(chǔ)知識

不同的商業(yè)類型有不同的經(jīng)營管理模式： 1．獨立經(jīng)營

商家租賃一個獨立的商鋪自主經(jīng)營，整個交易過程全部在本商鋪內(nèi)完成。2．“租賃式”統(tǒng)一經(jīng)營管理

商家按月向商業(yè)管理人交納固定租金及管理費用，由商業(yè)管理人統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售形象、統(tǒng)一收銀。3．“扣點式”統(tǒng)一經(jīng)營管理

商家進(jìn)場經(jīng)營，由商業(yè)管理人統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售形象、統(tǒng)一收銀，無須向商業(yè)管理人交納固定租金及管理費用，而是在每月銷售額中提取固定比例作為租金和管理費。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 四．商鋪物業(yè)價值要素

1．影響商鋪物業(yè)價值的兩個最核心素（1）商業(yè)人流量：

人氣就是財氣，所有影響商鋪人流量的因素都是影響商鋪價值的因素。（2）業(yè)態(tài)租金承受度：

不同的業(yè)態(tài)可承受的租金是不同的，能夠承受越高租金的業(yè)態(tài)，其商鋪價值就越高。比如大百貨、大超市、大家具商場，其所能承受的租金非常低，相應(yīng)商鋪價值就越低；而化妝品、精品、裝飾品等占地小、毛利高、銷量大，其所能承受的租金較高，相應(yīng)商鋪價值就越高。2．商業(yè)人流量的決定因素（1）商業(yè)物業(yè)所在的商圈（2）商業(yè)物業(yè)所在商圈的地段（3）具體商鋪的位置—銀邊金角 n 距離主出入口的遠(yuǎn)近n 距離扶梯的遠(yuǎn)近n 幾面開口迎客 n 開間：進(jìn)深之比例（4）具體商鋪的樓層 五．商鋪物業(yè)投資基礎(chǔ)知識 1．投資品種分類

房地產(chǎn)：商鋪、住宅、寫字樓/儲蓄：定期、活期等/外匯（炒匯）股票（炒股）基金/保險/珠寶/古玩/郵票/錢幣/紀(jì)念品等等。

2．商鋪投資“12字真經(jīng)”---投入少、回報穩(wěn)、風(fēng)險低、升值快（成長性高）

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第二篇：商鋪租賃注意事項(小寧商鋪)寧吉濤

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商鋪租賃注意事項

商鋪租賃時應(yīng)注意以下幾個問題:

1,必須訂立正式的租賃合同,所謂正式的租賃合同就是經(jīng)工商備案認(rèn)可的租賃合同.你可以到當(dāng)?shù)毓ど滩块T購買.2,必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書原件和身分方證件.如系共有產(chǎn)權(quán)的,需共有人一起簽字方可生效.3,在訂立合同時,除租金外還必須明確其他各項費用的承擔(dān)方,如房屋租賃稅金,物業(yè)管理費,修繕費用等.4,如所租商鋪需經(jīng)裝修后方可使用的,需明確裝修的范圍.5,如商鋪所有權(quán)人在租賃期間出售或抵押商鋪的,須在合同中明確應(yīng)保證承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利,否則出租方需賠償損失.6,應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人.7,訂立合同時,所有權(quán)人和共有人需同時到場簽字并蓋章.不可由他人代替.簽定合同之前要做調(diào)查

1調(diào)查商鋪的檔案

承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。

2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。

3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

2免租裝修期

商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。

簽定合同發(fā)生的費用

3租賃保證金

俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。

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4稅費承擔(dān)

按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費：

1、出租：

營業(yè)稅及附加租金*5.55%

房產(chǎn)稅租金*12%

個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）

印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。）

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實際征收為準(zhǔn)。

2、轉(zhuǎn)租：

營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%

印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%[FS:PAGE]

在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。

雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時，無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內(nèi)容

5營業(yè)執(zhí)照

承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：

1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；

2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；

3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；

4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；

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5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。

對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。

6裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：

1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。

2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。

3、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

7水、電、電話線等

因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。

簽定合同之后的疑慮

8租賃登記

租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：

1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；

2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另[FS:PAGE]外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。

9轉(zhuǎn)租問題

商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：

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1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的，亦會受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費用時，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

10買賣與租賃

許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：

1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。

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第三篇：商鋪基礎(chǔ)知識

住宅商鋪的基礎(chǔ)知識：

1、住宅底商（住宅底層商鋪）：是指位于住宅等建筑物底層的商用鋪位，是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式。

2、按服務(wù)區(qū)間可將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和外部兩種：

內(nèi)部：有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在設(shè)定上要看小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店面相對來說投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。? 外部：其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于服務(wù)于小區(qū)外部的，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)情況、街區(qū)功能來確定底商功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)中心，投資回報率才得以保障。

3、按市場劃分：

? 思路型（概念型）

? 規(guī)劃型（有潛力存在一定風(fēng)險）? 商圈型（在繁華的商業(yè)中心）

4、投資住宅底商的影響因素：

? 商情因子(E)： 住宅底商的目標(biāo)商情因子是E級，但是各類住宅底商商情因子會有以下變化空間：概念型住宅底商的商情因子首先為E級，主要以社區(qū)居民為主要客戶對象，運(yùn)做成功的話，可能提升到D、C級；潛力型住宅底商的商情因子為D級，主要以包括所在社區(qū)并跨社區(qū)的周邊居民及客流為主要客戶對象，另外，這類住宅底商隨市場發(fā)展，其商情因子有提升到B，甚至A級的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能會達(dá)到D、C級，其主要消費者將包括周邊居民，甚至區(qū)域消費者。

從以上商情因子來看，我們并不能得出哪種住宅底商更有投資價值的結(jié)論，但可以判定的是：商鋪投資者需要判斷擬投資的住宅底商的商情因子的成長空間到底有多大，商情因子的成長空間將一定程度上決定住宅底商價值的升值空間。需要指出的是，不同社區(qū)的檔次是不同的，所以盡管商情因子相同，但因為社區(qū)居住人口檔次不同，消費能力會有天地之別，從而住宅底商的價值出現(xiàn)顯著差異。

? 客流量(Po)：住宅底商的客流量主要來自社區(qū)居住人口及周邊建筑的居住人口。

商鋪投資者在選擇住宅底商時，需要謹(jǐn)慎判斷哪個位置的鋪面客流量最大、比較大，但需要注意的是，不能夠?qū)⑷肆髁垮e誤的判斷為客流量。

? “可視性”因子(Vi)：住宅底商的“可視性”和整個項目的宏觀布局都有關(guān)。住宅底商開發(fā)過程中，使盡可能多的商鋪的“可視性”保持相當(dāng)?shù)?、良好的水平，是絕大多數(shù)商鋪價值得到提升的表現(xiàn)。很少出現(xiàn)因為部分商鋪“可視性”低引起的銷售難、出租難的問題。一個成功的住宅底商項目就是一個里面商鋪的“可視性”最大化的項目。

? 交通條件(T)：住宅底商因為主要服務(wù)于隸屬的社區(qū)，所以交通條件對商鋪價值的影響不是很大。交通條件對住宅底商價值的影響比對商業(yè)街商鋪、市場類商鋪的影響都低。

? 停車條件(P)：住宅底商的停車條件依賴于社區(qū)自身的停車設(shè)施?？紤]到可能吸引外部消費者，所以在依賴社區(qū)停車設(shè)施的基礎(chǔ)上，開發(fā)商依然需要專門為這些住宅底商開設(shè)一定數(shù)量的停車泊位。鑒于餐飲設(shè)施是住宅底商的重要商戶，而餐飲設(shè)施的規(guī)模有日趨增大的趨勢，又因為餐飲設(shè)施對停車有相應(yīng)的需求，所以投資者在選擇底層商鋪時必須對停車需求給予更大關(guān)注。

? 整個項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性(D—Design)：住宅底商項目的規(guī)劃設(shè)計不僅需要體現(xiàn)“可視性”原則、而且設(shè)計指標(biāo)廣泛適應(yīng)性原則，可以適用各種業(yè)態(tài)投資的需要，如加入排煙通風(fēng)系統(tǒng)以方便以后進(jìn)行餐飲投資。整個項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)與否對于住宅底商價值至關(guān)重要，投資者需要特別的關(guān)注。

? 硬件條件(C)：住宅底商的硬件條件主要涉及到面寬、進(jìn)深、層高等設(shè)計參數(shù)，其他諸如水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性設(shè)施通常在服務(wù)型社區(qū)商鋪里牽涉到，一般都容易解決。容易發(fā)生問題的情況是，有些住宅底商項目在商鋪面寬、進(jìn)深、層高數(shù)據(jù)的選擇上，出現(xiàn)問題，專家建議住宅底商有效商鋪面寬為7-8米左右，層高至少為3.5米，進(jìn)深最好控制在12米以內(nèi)，并且商鋪內(nèi)部方正，無柱網(wǎng)的分布。? 經(jīng)營商品的類型(G)即經(jīng)營業(yè)態(tài) ：住宅底商一般服務(wù)對象是社區(qū)內(nèi)的住戶，因此經(jīng)營的業(yè)態(tài)一般應(yīng)選擇生活日常用品，餐飲及相關(guān)服務(wù)。

? 隸屬項目的運(yùn)營特點(M)：住宅底商必然會受隸屬項目的影響，如果隸屬住宅項目定位高、規(guī)模大，這些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言，住宅底商項目的投資形式、定位、管理水平等，對商鋪的價值影響是不言而喻的。

? 商鋪初始售價(Pc)：商鋪投資者在進(jìn)行住宅底商投資時，必須清楚，住宅底商初

始售價是否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價值，而不是經(jīng)過開發(fā)商對該社區(qū)商鋪包裝后、偏離了商鋪真正價值的價格。這個問題，在現(xiàn)階段商鋪投資市場是一個極為敏感的問題，因為開發(fā)商深諳市場火暴將為它們打開的廣闊的操作空間，這恰恰是商鋪投資者要絕對清醒的，能否將社區(qū)商鋪包裝的因素合理剔除，避免以熱炒過的價格成交，將是商鋪投資者最需要警惕的內(nèi)容。商鋪價值一旦被開發(fā)商所透支，商鋪投資者的投資會遭受損失，惡劣情況下，這類商鋪投資者簽約付款之時就是被高位“套牢”之日。另外，投資者需要對住宅底商項目里面不同的商鋪做出價值判斷，這是另一個重要的問題。

? 商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(Re)：住宅底商周邊各類房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢對住宅底商價值的影響是直接的，也會很大。我們說的住宅底商并非某一個住宅社區(qū)的商鋪，隨著經(jīng)營商經(jīng)營活動的延續(xù)，極有可能成為一個地區(qū)、幾個住宅項目的社區(qū)商鋪。事實上，住宅底商價值隨著周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價值升值收益很具有想象力。商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時，要注意挖掘周邊各類房地產(chǎn)發(fā)展落后的住宅底商，未來周邊大型的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，將會推動其價值的上漲。

5、投資步驟

（1）住宅底商項目選擇：各項因素對商鋪投資決策的影響力度是不同的，各因素對最終住宅底商項目選擇決策的影響力按照重要程度降低順序排列如下：隸屬項目的運(yùn)營特點(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(Re)、商鋪初始售價(Pc)、“可視性”因子(Vi)、、停車條件(P)、整個項目規(guī)劃的科學(xué)性(D)等。以上內(nèi)容可以做以下解讀：商鋪投資者應(yīng)該選擇這樣的住宅底商項目進(jìn)行投資：初步選擇定位在較高端客戶、規(guī)模較大的住宅社區(qū)為目標(biāo)，如果該社區(qū)未來客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的2-3倍，那么該住宅底商項目可以初步選定。

（2）住宅底商最終選擇過程中，需要按照以下從重到輕的順序?qū)ο率鲆蛩剡M(jìn)行考慮：“可視性”因子(Vi)、樓層(F)、客流量(Po)、商鋪初始售價(Pc)、硬件條件(C)等。

6、目前市場上住宅底商投資者考慮的問題：

（1）地段：地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時第一要考慮到的問題。即使是在一個小區(qū)域內(nèi)相比也要選擇相對繁華的地段而，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，則應(yīng)選址在主要的繁華大街之上，相對高的房價也會帶來相對高的回報。在這一點上，投資與回報是成

正比的。

（2）流量：在這里，流量指的是在單位時間內(nèi)經(jīng)過你的店鋪門前的人數(shù)。足夠的客流量是商鋪盈利的根本。可以在觀察流量時注意觀察一下未來客戶所占的比例。如，想開家兒童用品店，可以仔細(xì)觀察一下附近小孩的數(shù)量。這種有的放矢的觀察對有效流量的確定有很大的幫助。

（3）購買力：通俗一點的說，購買力指的是店鋪周圍人群的富裕程度。有個小故事說明了購買力的重要性：“一個服裝店老板對另一個服裝店老板說，我做窮人的生意，因為窮人比富人多10倍！另一個搖搖頭說，可我要做富人的生意，因為富人的衣服比窮人多100倍！”故事雖然有些偏頗，但也從一個側(cè)面反映了購買力的重要性。

（4）競爭度：詳細(xì)了解店鋪附近與自己產(chǎn)生競爭關(guān)系的店鋪數(shù)量和實力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的實力比對手強(qiáng)，也建議盡量回避與老手的直接競爭。競爭的成敗往往不能只靠實力說話。有一些老店已經(jīng)形成多年，經(jīng)營成熟、渠道穩(wěn)定、與客戶之前關(guān)系良好。這些都是不得不考慮到的對手的優(yōu)勢。

（5）出售或出租的簡易度：很多投資者在購買商鋪（底商）的初衷就是用來出租或是出售。那么在購買之前就應(yīng)該認(rèn)真考慮該商鋪日后出售或出租的簡易度了。一般來講，在生活小區(qū)周圍，適合開超市、發(fā)廊、飯館、音像店、干洗店這樣的商鋪比較容易出售或出租。

（6）增值能力：商鋪的增值能力取決于很多方面的因素。如地段好、流量高、購買力強(qiáng)、競爭度低、轉(zhuǎn)手方便的商鋪當(dāng)然是保值、增值能力高的。但除此之外還有很多因素需要考慮，如周圍環(huán)境的整潔度、安防設(shè)施的完善度、道路交通的方便度都需要考慮在內(nèi)，甚至門前是否有獨立的停車位都要考慮進(jìn)去。

第四篇：步行街小商鋪物業(yè)服務(wù)合同

步行街商鋪物業(yè)服務(wù)協(xié)議

甲方： 法定代表人： 注冊地址： 郵編： 資質(zhì)等級： 證書編號：

乙方： ； 法定代表人：

住所地： ； 坐落位置：

建筑面積：平方米 郵編：

乙方所租賃物業(yè)合同編號： 乙方所租賃物業(yè)基本情況： 類 型： 商 用

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主公約之約定，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就甲方為乙方提供物業(yè)服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 物業(yè)管理服務(wù)事項

1、甲方根據(jù)國家、地方政府規(guī)定及本協(xié)議約定為乙方提供成都復(fù)城國際（“本物業(yè)”）共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修、保養(yǎng)管理服務(wù)；

2、提供本物業(yè)公用區(qū)域的保潔、安防、公共綠地養(yǎng)護(hù)等項目的服務(wù)；

3、本物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。第二條 物業(yè)管理服務(wù)期限：

1、本協(xié)議自商鋪正式交付乙方之日起生效。當(dāng)乙方所承租商鋪租賃合同終止時，本協(xié)議自動終止。

2、執(zhí)行地方政府規(guī)定。第三條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1、對本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共綠化、公共環(huán)境衛(wèi)生等項目維護(hù)、修繕，并提供公共區(qū)域的安防服務(wù)；

2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的《業(yè)主臨時公約》和物業(yè)管理規(guī)定并書面（或以公告的方式）告知乙方；

3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；

4、對違反物業(yè)管理法規(guī)政策、《業(yè)主臨時公約》及本協(xié)議的行為進(jìn)行處理，包括但不限于責(zé)令停止違章行為，要求違約業(yè)主、租戶賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金，對不按時足額繳納有關(guān)費用或拒不改正違章行為者，有權(quán)停止提供物業(yè)服務(wù)（包括但不限于停止安防、保潔、空調(diào)、進(jìn)貨通道、照明、停車、供暖、供水等管理服務(wù)），并采取符合本協(xié)議約定的催繳催改措施。

5、甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將整體責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方；

6、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)服務(wù)費用及其他服務(wù)費用；

7、編制物業(yè)服務(wù)及財務(wù)計劃；

8、由雙方協(xié)商向乙方提供本協(xié)議約定以外的服務(wù)項目，報酬由雙方另行約定，但不得損害其他業(yè)主、租戶之合法權(quán)益及社會公共權(quán)益。

9、及時向全體業(yè)主、租戶通告本管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項，及時處理投訴，接受相關(guān)政府部門的指導(dǎo)，接受業(yè)主、租戶的監(jiān)督。

10、對本物業(yè)實施統(tǒng)一的經(jīng)營管理，包括：統(tǒng)一招商和調(diào)整布局，統(tǒng)一組織開業(yè)儀式，統(tǒng)一商鋪裝修管理，統(tǒng)一宣傳推廣和營銷活動，統(tǒng)一日常營運(yùn)管理，統(tǒng)一收取經(jīng)營質(zhì)量保證金和促銷費用等。

11、接受發(fā)展商委托對發(fā)展商保留的建筑部位及設(shè)施設(shè)備，包括但不限于外墻體廣告位、經(jīng)營性停車場、內(nèi)外廣場、樓頂?shù)冗M(jìn)行經(jīng)營管理，并收取相關(guān)費用。

12、協(xié)助政府相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作，制止本物業(yè)管理

調(diào)整，但須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)或備案。

2、物業(yè)服務(wù)費中包含了以下費用：

（1）本物業(yè)的公共區(qū)域、共用部位能耗費用、共用設(shè)施設(shè)備及其配套設(shè)施的安全防范、保潔、工程維護(hù)保養(yǎng)公攤費用。

（2）物業(yè)管理公司的成本費用：包括行政辦公費、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等。

（3）用于投保物業(yè)結(jié)構(gòu)及其公共區(qū)域、共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的保險費。（4）物業(yè)整體共用能耗及服務(wù)費（如水、電、煤氣、電話網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等）。（5）公共環(huán)境園藝綠化、美化、休閑設(shè)施養(yǎng)護(hù)費。（6）物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費。（7）相關(guān)稅費。

（8）物業(yè)管理公司的合理利潤。

（9）其他為進(jìn)行物業(yè)的管理服務(wù)而發(fā)生的合理費用。

本物業(yè)服務(wù)費中不包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新改造費。

3、物業(yè)服務(wù)費計收時間為乙方接收所租賃物業(yè)之日起；

4、為確保乙方（或物業(yè)使用人）按照本協(xié)議約定支付物業(yè)服務(wù)費用，乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日一次性繳納相當(dāng)于 個月的物業(yè)服務(wù)費作為履約保證金和 個月的物業(yè)服務(wù)費，計 元人民幣。如乙方（或物業(yè)使用人）未能按照本條款之約定向甲方支付物業(yè)服務(wù)費、能源費或滯納金，甲方有權(quán)扣留全部或部分物業(yè)服務(wù)保證金沖抵，其沖抵金額相當(dāng)于乙方（或物業(yè)使用人）的前述欠費。保證金不足以沖低前述欠費的，甲方有權(quán)向乙方追償。乙方應(yīng)在接到甲方書面通知后將保證金補(bǔ)足，否則，按本協(xié)議第九條有關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務(wù)，甲方應(yīng)在30個工作日內(nèi)將保證金無息退還給乙方；

5、除前述預(yù)繳的首期物業(yè)服務(wù)費外，此后的物業(yè)服務(wù)費按自然月結(jié)算，乙方須在每月15日前（含15日）以現(xiàn)金、支票等形式繳納下一個自然月的物業(yè)服務(wù)費用。如當(dāng)天為法定假日，則繳納物業(yè)服務(wù)費用的期限順延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的，按本協(xié)議第九條有關(guān)協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任；

2、非因甲方故意不執(zhí)行本協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)造成乙方損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任；

3、如乙方逾期支付或補(bǔ)足物業(yè)管理費、保證金或其它應(yīng)繳費用的，乙方除應(yīng)如數(shù)支付或補(bǔ)足外，每逾期一日，按應(yīng)付未付金額的3‰向甲方支付違約金。逾期達(dá)15日的，甲方還有權(quán)按本協(xié)議第三條第一項有關(guān)約定停止提供物業(yè)服務(wù)；

4、如乙方違反物業(yè)管理各項規(guī)定的，甲方有權(quán)要求乙方糾正，逾期仍不糾正的，甲方有權(quán)按《業(yè)主臨時公約》或本協(xié)議有關(guān)約定追究乙方違約責(zé)任，并有權(quán)停止提供物業(yè)服務(wù)。

5、雙方約定，以下條件所致的損害可構(gòu)成對甲方的免責(zé)事由：

（1）因不可抗力導(dǎo)致的服務(wù)中斷或物業(yè)價值的貶損。（2）因物業(yè)本身固有瑕疵造成的損害。

（3）因維修、養(yǎng)護(hù)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備需要而暫時停水、停電或停止公用設(shè)施設(shè)備的使用。

（4）因非甲方責(zé)任造成的供水、供電、空調(diào)、通訊、有線電視及其他公用設(shè)施設(shè)備的中斷、障礙及損失。

（5）乙方欠交物業(yè)服務(wù)費用期間的人身財產(chǎn)及其他相關(guān)損害。（6）乙方責(zé)任致使甲方無法完成物業(yè)服務(wù)或達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（7）經(jīng)業(yè)主委員會同意的工程改造或商鋪調(diào)整導(dǎo)致的個別相關(guān)損害。第十條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方財產(chǎn)損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任，其他事宜雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第十一條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第十二條 本協(xié)議的效力及于乙方的員工、家人、訪客等相關(guān)人員，該等人員違反本協(xié)議約定的，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

第十三條 本協(xié)議附件均為合同的有效組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。

第五篇：商鋪物業(yè)服務(wù)協(xié)議

商鋪物業(yè)管理協(xié)議

本合同雙方當(dāng)事人：

物業(yè)管理單位（以下簡稱甲方）： 商鋪業(yè)主（以下簡稱乙方）：

為確保亞美清和苑商鋪（以下簡稱：本物業(yè)）商鋪物業(yè)管理服務(wù)的有序?qū)嵤ＷC物業(yè)管理活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，將商鋪營造成一個整潔優(yōu)美、舒適安全、文明禮貌的購物場所，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其它物業(yè)管理法律、法規(guī)的有關(guān)要求，在平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就商鋪的物業(yè)管理服務(wù)簽訂本協(xié)議，并共同遵守。具體如下：

第一條

乙方所購物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：商鋪

坐落位臵： 號

面積：平方米

乙方所購商鋪合同編號：

第二條

雙方的權(quán)利義務(wù)

1、對商鋪公用部位、公用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全燈項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。

2、為檢查、維護(hù)本物業(yè)的任何一部分或為履行管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必須的工具、設(shè)備及材料進(jìn)入本物業(yè)任何一部分，如有必要，可進(jìn)入任何商鋪的內(nèi)部，但應(yīng)提前向有關(guān)商鋪業(yè)主（租戶）說明原因。

3、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的各項物業(yè)管理制度，并采取公告或書面通知等形式告知乙方。

4、有權(quán)進(jìn)入正在裝修的商鋪內(nèi)，以檢查并確定是否違反裝修守則，如發(fā)現(xiàn)任何業(yè)主或租戶聘用的承建商及其工人違反裝修守則，有權(quán)禁止該等人士進(jìn)入本物業(yè)，并要求違反者限期整改、賠償因此造成公共部位或毗鄰房屋的損失及承擔(dān)其他一切責(zé)任。

5、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

6、制止違反本物業(yè)有關(guān)管理制度的行為。

7、甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

8、向乙方收取物業(yè)管理費用及其他相關(guān)費用。第三條

乙方的權(quán)利義務(wù)

1、依法享有所購/租賃商鋪的使用權(quán)。

2、依法享有合理使用共用部位及共用設(shè)備、設(shè)施的權(quán)利，但須遵守甲方指定的管理規(guī)定。

3、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

4、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理有關(guān)問題向甲方提出意見、建議或投訴，但不得直接懲戒（如打、罵等）甲方之員工或甲方聘請的專業(yè)公司之員工。

5、遵守本物業(yè)的各項管理制度和物業(yè)管理人員的管理安排。

6、按時向甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費及其他有關(guān)費用（如：空調(diào)費、電梯費等）。

7、裝飾裝修商鋪時，須遵守房屋裝飾裝修管理規(guī)定及管理人員的管理。

8、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

9、出租或轉(zhuǎn)讓商鋪時，要事先書面通知甲方，并與承租方或受讓方向甲方辦理相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)費用后，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

10、對租賃人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度造成的損失、損害,承擔(dān)民事責(zé)任.11、做好各自商鋪內(nèi)的放火防盜、衛(wèi)生及其他安全工作.12、按照安全、公平、合理的原則,正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系,不得侵害他人的合法權(quán)益.13、對商鋪的管道堵塞或水管、天花板、地板摻水或漏水等情況給予及時(或配合)維修、處理,如未對該等情況處理及時(或配合)維修、處理而影響或造成其他商戶、公共部分、共用部位損失的,須承擔(dān)因此產(chǎn)生的所有責(zé)任.14、自行舉辦營銷、慶典活動、需要占用公共區(qū)域的,需書面向甲方提出申請,征得甲方同意后,在指定的區(qū)域內(nèi)開展活動.但需經(jīng)政府相關(guān)部門審核的,乙方應(yīng)自行辦理有關(guān)手續(xù),甲方給予必要的協(xié)助,乙方承擔(dān)費用。

第三條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、商鋪共用部位的維護(hù)和管理

公共部位是指：房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊通道、樓梯道、樓層給排水總管、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、治安監(jiān)控消防室等。

二、商鋪公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理

公共設(shè)施設(shè)備是指：綠地、道路、共用的給排水管道、、垃圾中轉(zhuǎn)站、水箱、加壓水泵、電梯、天線、信報箱、廣告燈箱、供電線路、通訊線路、照明、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

三、環(huán)境衛(wèi)生及綠化

1、由專業(yè)清潔隊伍對商鋪公共環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行處理。

2、公共部位清潔設(shè)施擺放整潔，垃圾日產(chǎn)日清（由于以經(jīng)營為目的所產(chǎn)生的大型垃圾如：機(jī)油、油漆、包裝箱等除外）。

3、定期消殺“四害”。

四、秩序維護(hù)及消防

1、維護(hù)公共區(qū)域的秩序安全防范。

2、采取防范措施，預(yù)防火災(zāi)及其他安全隱患。

五、交通秩序及車輛停放

1、車輛需按規(guī)定線路行駛、進(jìn)場后需按指定位臵停放。

2、巡邏人員負(fù)責(zé)疏散和維護(hù)公共區(qū)域內(nèi)的交通秩序。

3、禁止載有有毒、有害或危險物品的車輛進(jìn)入商鋪公共區(qū)域內(nèi)。

六、商鋪裝飾裝修管理

按裝飾裝修管理、安全責(zé)任書及有關(guān)裝修規(guī)定內(nèi)容實施。不得占用、損壞物業(yè)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能，不得妨礙其他商戶正常使用物業(yè)。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事前書面申請，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可使用，并在約定的期限內(nèi)回復(fù)原裝，造成損失的負(fù)賠償責(zé)任。

第四條

費用收取

一、商鋪的物業(yè)管理服務(wù)費按合約面積計算： 元/平方/月收取。

二、乙方交納物業(yè)管理服務(wù)等相關(guān)費用時間：自開發(fā)商通知商鋪業(yè)主、租戶入住之日或登報通知入伙之日起，開始向甲方繳納。乙方在辦理物業(yè)交接時，須預(yù)繳3個月的物業(yè)服務(wù)及其費用。

三、交費時間：每季度首月10日前交納當(dāng)季各項物業(yè)相關(guān)費用。如當(dāng)天為法定假日，則繳費期限順延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付，除如數(shù)補(bǔ)交欠費外，還須承擔(dān)每天千分之三的違約金，直至補(bǔ)齊欠費為止。乙方欠費超過十五個工作日，經(jīng)甲方催繳后三日內(nèi)仍未足額補(bǔ)繳應(yīng)付費用的，甲方有權(quán)停止服務(wù)，由此引起的一切損失和責(zé)任均由乙方承擔(dān)。

四、乙方自行出租商鋪，須交情轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用及其他相關(guān)費用。

五、非因甲方原因而空臵物業(yè)的，仍需全額繳納物業(yè)管理費用。

六、物業(yè)管理服務(wù)及其他相關(guān)費用按面積收取。未辦理房產(chǎn)證的，按《商品房買賣（預(yù)售）合同》、租賃合同中約定面積進(jìn)行收?。灰艳k理房產(chǎn)證的，按房產(chǎn)證的面積對已收的費用實行多退少補(bǔ)。

七、對于甲方根據(jù)乙方要求而提供的其他有償服務(wù)，經(jīng)甲方同意按有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收費。

八、甲方可提供水費、電費、制冷制熱費、垃圾費等代收代繳服務(wù)（不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用），屬于市場定價的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)市場規(guī)律定價。

九、相鄰商鋪共用一套水、電、燃?xì)?、制冷制熱費計量表等設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)費用的由各共用該等設(shè)施設(shè)備的商鋪業(yè)主（租戶）分?jǐn)偝袚?dān)。第五條

物業(yè)專項維修資金的收集、管理與使用

專項維修資金的收集、管理和使用按國家最新的法律法規(guī)執(zhí)行。第六條

保險

乙方的財產(chǎn)與人身安全的保險由乙方自行負(fù)責(zé)。第七條

商鋪管理規(guī)定

一、商鋪應(yīng)以方便客戶，按規(guī)定的統(tǒng)一規(guī)定時間營業(yè)。（另見通知）

二、商鋪的經(jīng)營項目應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理公司，以便對所有商鋪的經(jīng)營項目進(jìn)行宏觀調(diào)控，并避免擾民的經(jīng)營活動。

三、商業(yè)用房上面若有居住的（包括居民樓之間的連廊商鋪）不得經(jīng)營餐飲、娛樂等影響住戶正常生活的商業(yè)（具體約定的除外），各類經(jīng)營活動以及各自設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的噪音應(yīng)符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

四、須取得工商部門核發(fā)的（營業(yè)執(zhí)照）及稅務(wù)部門核發(fā)的（稅務(wù)登記證）等合法經(jīng)營的證照，并按審批的經(jīng)營范圍進(jìn)行經(jīng)營。

五、不得銷售假冒偽 商品，要做到文明經(jīng)商、禮貌待客、公平交易，不得欺行霸市、強(qiáng)買強(qiáng)賣。

六、商鋪裝修前須先辦理裝修手續(xù)，交納裝修垃圾清運(yùn)費、特約服務(wù)費、裝修原則為不損壞房屋結(jié)構(gòu)安全，不破壞外立面，不影響相鄰商戶利益，消防部分須經(jīng)消防部分審批。

七、統(tǒng)一門牌廣告形象，設(shè)計須征得城管規(guī)劃部門的許可。

八、商鋪不得安裝自行防盜門、網(wǎng)。

九、商鋪的使用范圍僅限于各自的商鋪內(nèi)，未經(jīng)本物業(yè)管理辦公室及物業(yè)管理許可，不得占用公共區(qū)域經(jīng)營或在公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備上作任何擺放、堆放、懸掛、張貼廣告等行為。

十、不得私自占用、取用或移動公共配套設(shè)施設(shè)備（如公共水、電、消防栓、垃圾桶等）

十一、垃圾須按照規(guī)定時間統(tǒng)一放臵在指定位臵，餐飲業(yè)的泔水須自行處理，不得隨意亂倒、亂拋。

十二、不得在商鋪外任何地方存放易燃易爆危險物品。

十三、若因商鋪的疏忽，導(dǎo)致水、電、氣、煙或其他有關(guān)物體外泄，造成他人人身、財產(chǎn)或公用設(shè)施設(shè)備受損的，須承擔(dān)一切責(zé)任。

十四、公共閥門、消防栓、配電等公共設(shè)施設(shè)備如設(shè)臵在商鋪內(nèi)，須維修時，必須給予配合，不得阻礙維修。

十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)秩序維護(hù)員只協(xié)助治安部門對公共部位的安全防范，自用部位的安全須自行負(fù)責(zé)。

十六、搬運(yùn)貨物離開本物業(yè)的，須按規(guī)定提前到物業(yè)服務(wù)中心辦理物品放行手續(xù)。

十七、每間商鋪須確定一名安全防火責(zé)任人（業(yè)主或租戶），并做好各項安全防火工作。

十八、商鋪內(nèi)須按規(guī)定自行配臵有效的滅火器（每50平方米至少配臵一個不少于4KG的滅火器），放于明顯位臵；商鋪內(nèi)貨物的擺放不得阻擋消防噴淋頭、消防栓、消防廣播、空調(diào)控制器等設(shè)施，不得亂拉亂搭電線。

十九、商鋪的負(fù)責(zé)人(業(yè)主或租戶須將通信地址、正常聯(lián)系電話燈書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)資料如有更改，必須及時書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)更改，否則須負(fù)責(zé)因此而產(chǎn)生的一切責(zé)任。

二十、1、如乙方需加時（例如：超過規(guī)定商場營業(yè)時間）服務(wù)，則加時管理服務(wù)費及其他費用按成本價另計；

2、乙方因經(jīng)營需要可申請延長營業(yè)時間，所產(chǎn)生的能耗、管理費由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。第八條 違約責(zé)任

一、甲方違反協(xié)議，未按協(xié)議要求提供服務(wù)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任。

二、乙方違反協(xié)議，給甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任。

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的，乙方有權(quán)要求甲方退回多收、亂收費用。

第八條

免責(zé)事項

因下列事由所致的損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對甲方的免責(zé)事由，甲方均不承擔(dān)以下責(zé)任：

一、不可抗拒因素，如天災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭等事由所致的損害；

二、暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損壞，但因甲方故意或過失所致者，不在此限；

三、因商鋪固有瑕疵損害；

四、因乙方或第三者之故意、過失所致?lián)p害；

五、因甲方書面建議乙方改善自用部分（含部位、設(shè)施設(shè)備）或改進(jìn)管理措施，而乙方未采納所致的損害；

六、因業(yè)戶延遲交納物業(yè)服務(wù)費及其他費用所致的損害；

七、車輛被竊、被破壞或車內(nèi)財物被竊的損害。第九條

其他事項：

一、為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，為避免造成更大損失時、甲乙雙方不得拒絕，并積極配合。必要時甲方可采取應(yīng)急措施（事后給予修復(fù)）。

二、在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

三、本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具同等法律效力。

四、本協(xié)議中的某條款無效，不影響其他條款的有效性。

五、本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

六、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向人民法院起訴。

七、本協(xié)議的有效期限從雙方簽署之日起至甲方不再作為本物業(yè)的管理者為止。

八、本協(xié)議正本共12頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方簽章：

代表人：

日期：

代表人： 日期： 乙方簽章：