第一篇：物業(yè)項目設(shè)備接管驗收工作總結(jié)

中鐵六局設(shè)備接管驗收工作總結(jié)

根據(jù)中鐵六局（下稱甲方）傳達(dá)的精神，大唐物業(yè)管理有限公司（下稱乙方）受甲方委托，對中鐵六局大廈設(shè)備進行接管驗收工作。在甲方組織下，經(jīng)與總包及各分包商協(xié)商后，乙方積極組織驗收小組且制定了驗收日程，并以書面形式呈交給甲方及總包，由總包協(xié)調(diào)各分包商于2007.2.5開始按驗收日程配合乙方驗收小組進行驗收工作。

此次驗收工作乙方高度重視在許多相關(guān)資料沒有到位的情況下，為了盡快熟悉各個系統(tǒng)從而使驗收工作得以順利進行，乙方由總公司抽調(diào)了各個涉及驗收系統(tǒng)的業(yè)務(wù)骨干組成了一支高素質(zhì)、高專業(yè)的驗收小組，同時物業(yè)工程部也組織各專業(yè)人員展開了數(shù)次地毯式的摸排工作，發(fā)現(xiàn)了大量遺留問題，并將這些問題匯集成表格并注明維修等級，以書面形式呈交甲方及總包。

在此次驗收過程中，為了配合人防的驗收，乙方及時調(diào)整驗收日程，將驗收工作進行了壓縮調(diào)整，且以書面形式呈交給甲方及總包，由此可見乙方對驗收工作采取了積極主動的準(zhǔn)備工作。但盡管如此，在實際驗收工作過程中還是出現(xiàn)了種種令人意想不到的事情，其結(jié)果直接導(dǎo)致驗收工作無法順利開展完成，例如承接上下水及排污系統(tǒng)的分包商派來的并非是熟知系統(tǒng)的專業(yè)人員，而是簡單的故障記錄員；承接土建及玻璃幕墻工程的分包商始終沒有派遣相關(guān)人員到場；承接消防系統(tǒng)的分包商對驗收小組提出的問題拒絕回答，配合不力；另外還有部分系統(tǒng)未竣工完善，如視頻會議系統(tǒng)由于硬件問題導(dǎo)致無法調(diào)試使用，在驗收工作進行中，電梯系統(tǒng)的調(diào)試由于廠家還在進行，因此只得將初步發(fā)現(xiàn)的問題進行了檢查并提出了整改意見，且以書面形式通知了廠家并呈交甲方；消防水箱消毒柜電源未安裝到位；中控系統(tǒng)局部未安裝到位；初步經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)的故障通知后維修維護未能盡快落實到位。凡此種種，使得驗收工作難以順利進行完成。

綜上所述，由甲方委托乙方的驗收工作難以進行完成，但為了保證中鐵六局大廈設(shè)備的正常運行，乙方將一如既往地積極開展摸排工作，對發(fā)現(xiàn)故障尋根求源，對各個系統(tǒng)加深了解，同時也期盼甲方對總包及各分包商進行督促，為完成驗收工作打下基礎(chǔ)。

北京大唐物業(yè)管理有限公司

2007.2.8

第二篇：物業(yè)接管驗收

集中檢查，是建設(shè)方向物業(yè)企業(yè)移交前由物業(yè)公司組織的，從客戶使用和物業(yè)服務(wù)角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設(shè)備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內(nèi)和公共區(qū)域兩種，根據(jù)建設(shè)進度戶內(nèi)檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區(qū)域按配電、給排水、環(huán)境、弱電、消防等專業(yè)根據(jù)工程進度分部分項開展。本章節(jié)主要講解室內(nèi)檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業(yè)返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業(yè)技術(shù)部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學(xué)院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業(yè)檢查整改聯(lián)系人，檢查標(biāo)準(zhǔn)、返修流程向施工單位、監(jiān)理交底。（3）制定計劃根據(jù)預(yù)驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預(yù)驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準(zhǔn)備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓(xùn)。

（5）檢查 物業(yè)工程負(fù)責(zé)人組織員工進行檢查，分片區(qū)負(fù)責(zé)制。

（6）記錄反饋原始資料物業(yè)保存，復(fù)印件當(dāng)天或次日由總包在物業(yè)簽字領(lǐng)取，分發(fā)到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復(fù)檢

整改結(jié)束，監(jiān)理進行檢查，合格通知物業(yè)復(fù)檢。（9）資料維護物業(yè)工程負(fù)責(zé)人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據(jù)項目進度制定檢查計劃，在業(yè)主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標(biāo)準(zhǔn)的掌握是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證。戶內(nèi)檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內(nèi)容.xls》 《戶內(nèi)檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標(biāo)卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標(biāo)準(zhǔn)（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內(nèi)墻面之間凈距極差20mm以內(nèi) l凈高偏差值-20mm以內(nèi)，極差在20mm以內(nèi) l非矩形的主要功能房間內(nèi)墻凈距差可不做檢查。

（2）現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫板厚應(yīng)符合設(shè)計要求，偏差符合施工質(zhì)量驗收規(guī)范； 現(xiàn)澆樓板不應(yīng)有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設(shè)計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數(shù)量符合設(shè)計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結(jié)牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應(yīng)有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結(jié)牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應(yīng)有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構(gòu)造符合設(shè)計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內(nèi)陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關(guān)注較多）：

檢查室內(nèi)標(biāo)示（給排水管、管線預(yù)留孔洞、強弱電線盒、開關(guān)、插座等均應(yīng)做相應(yīng)的標(biāo)示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應(yīng)檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應(yīng)作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應(yīng)在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質(zhì)及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應(yīng)使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當(dāng)玻璃臨空高度達(dá)到5m及以上時，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。）：室內(nèi)護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設(shè)置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應(yīng)密實平整；平開窗鎖鉤風(fēng)撐安裝穩(wěn)固使用靈無明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應(yīng)開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹；推拉窗應(yīng)有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應(yīng)作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設(shè)置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應(yīng)與戶位號一致。）：

戶內(nèi)給水管檢查（戶內(nèi)總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴(yán)無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球?qū)嶒灒ㄇ蚰軓臏y試點被水沖至被測管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應(yīng)安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應(yīng)設(shè)置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設(shè)計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內(nèi)各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設(shè)置高度檢查：1.8m室內(nèi)裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內(nèi)電氣元件規(guī)格、型號、數(shù)量符合設(shè)計要求標(biāo)示完好，標(biāo)識清楚、動作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數(shù)、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標(biāo)準(zhǔn)、流程培訓(xùn)，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責(zé)任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經(jīng)理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產(chǎn)反饋，并落實處理方法。

（2）重點關(guān)注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質(zhì)量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區(qū)責(zé)任制；

2）返修材料準(zhǔn)備，與項目部落實供貨期較長的材料供應(yīng)及時性，確保整改進度；

3）整改質(zhì)量、進度出現(xiàn)異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業(yè)技術(shù)部會議解決。

第三篇：物業(yè)項目接管

工程項目竣工之后，驗收機構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進技術(shù)或成套設(shè)備 的合同文件和國外提供的設(shè)計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。

由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗收的一般 標(biāo)準(zhǔn)如下：

(1)工程項目按設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

(2)所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設(shè)備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。

(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進行檢驗后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。

經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān) 的所有技術(shù)資料。

驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗收程序。

(1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3、住宅小區(qū)綜合驗收程序

①住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出 住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月 內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)

境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工 程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住 宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管 部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。

驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費用。

物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料

1、原有房屋接管驗收應(yīng)檢索提交的資料。

(1)產(chǎn)權(quán)資料

①房屋所有權(quán)證；

②土地使用權(quán)證；

③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

(2)技術(shù)資料

①房地產(chǎn)平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

2、新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料。

(1)產(chǎn)權(quán)資料

①項目批準(zhǔn)文件；

②用地批準(zhǔn)文件；

③建筑執(zhí)照；

④拆遷安置資料。

(2)技術(shù)資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質(zhì)勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預(yù)決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告。

物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在 驗收簽字的同時就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操 作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其 向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預(yù)交水電費押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。

物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認(rèn)，尤其是要查 對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

交接雙方的責(zé)任

1、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時 簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并 商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。

3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

4、新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向 接 管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5、新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān) 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。

接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn) 物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。

物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料： 工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè) 備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。

竣工驗收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進行保修。

各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；

(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié) 接管驗收注意事項

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項

物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收 工作。

2、物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

3、接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4、落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。

5、開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

6、物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

7、接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項

1、接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操 作 過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任。近幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成 管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機制的轉(zhuǎn)換需要一個相當(dāng)長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都 有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了 一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。

接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本

一、合同的概述

(一)物業(yè)管理合同的特征

1、物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因 處 理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

2、物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的 必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3、物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。

4、物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并 不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

3、物業(yè)管理服務(wù)的事項；

4、物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

5、物業(yè)管理服務(wù)的費用；

6、物業(yè)管理服務(wù)的期限；

7、違約責(zé)任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當(dāng)事人雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使 用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管 理；(7)物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項外，還可以約定下列服務(wù)事項：(1)業(yè)主或使用 人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事 項。

第四篇：物業(yè)接管驗收作業(yè)指導(dǎo)書

工程驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．電梯層門應(yīng)設(shè)置1％的坡度，且門檻高于地坪5MM； 第1、2、3、4、5、6條根據(jù)《電梯安全使用制度》

2．夏季最高溫度超過40度，且設(shè)在樓宇頂層的電梯機房應(yīng)考慮空調(diào)的設(shè)置，預(yù)留空調(diào)洞和空調(diào)板及空調(diào)用電并考慮與中心報警連接；

3．電梯噪聲對住戶的影響應(yīng)在40分貝以下

4．電梯機房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用，排氣扇應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門可以考慮設(shè)置不透光向上的百葉通風(fēng)（規(guī)格250mm*250mm），優(yōu)先考慮在電梯機房安裝溫度自動控制的送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)

5．轎廂風(fēng)扇要保證內(nèi)通風(fēng)，封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施

6．控制中心有電梯的運行指示，消防電梯應(yīng)具備消防迫降功能

7．電梯應(yīng)設(shè)置五方（底坑、轎廂、轎頂、電梯機房、監(jiān)控中心）對講系統(tǒng)且手機信號應(yīng)覆蓋轎廂，電梯監(jiān)控單獨取電

8電梯鋼纜規(guī)范平層標(biāo)識，電梯機房配標(biāo)識對應(yīng)的平層對照表，塑封貼于顯著位置處

9．電梯用鋼絲繩滿足GB8903-2005，鋼絲繩直徑損耗為原直徑的1/10時即需更換

10．電梯曳引機須滿足 GB/T13485-1992

11．電梯啟動、運行、停止時轎箱內(nèi)無較大震動和沖擊，制動可靠。超載實驗必須能安全啟動、運行和停止

12．電梯底坑排水通暢，無雜物，緩沖器能正常運行

13．極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠。急停、檢修轉(zhuǎn)換等按鈕和開關(guān)的動作必須靈活可靠

14．電梯電源應(yīng)專用，并設(shè)置雙電源、機房照明、井道照明、轎廂照明應(yīng)與電梯電源分開專用，電源與應(yīng)急電源能正?？焖偾袚Q

15．隨行電纜應(yīng)使用60線的通信電纜，電機推薦使用永磁同步電機，限速器一般采取1.15倍動作 高低壓配電

第五篇：物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

一、接管驗收應(yīng)提交的資料

1、新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料：

1)竣工驗收備案表 復(fù)印件 ；

2)建筑工程竣工消防審核意見書 復(fù)印件 ； 3)供水合同復(fù)印件 ； 4)供電合同復(fù)印件 ； 5)供氣合同復(fù)印件； 6）有線電視協(xié)議書 7）通信設(shè)施協(xié)議書

8)銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等）復(fù)印件。

2、技術(shù)資料：

1)建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

2)竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、有隱蔽管線的全套圖紙 原件；

3）工程設(shè)計變更通知書 復(fù)印件； 4）隱蔽工程驗收記錄 復(fù)印件； 5）竣工驗收證明書 復(fù)印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的試壓報告； 7）其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件； 8)各分項工程施工單位資料 復(fù)印件 ；

9)供電、給排水、供暖、電梯、消防、弱電、中央空調(diào)、防雷系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)資料。

A、各系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料 復(fù)印件 ； B、主要配件合格證、說明書、系統(tǒng)調(diào)（測）試報告、系統(tǒng)使用許可證、系統(tǒng)圖；

C、隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、設(shè)備機房布置圖、技術(shù)圖紙、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件 ；

D、重要系統(tǒng)軟件（程序、密碼、編碼等）

E、系統(tǒng)檢測報告、設(shè)備檢驗報告、試運行記錄、運行許可證 原件 ；

二、房屋建筑驗收標(biāo)準(zhǔn)：

1.墻面

1)墻面平整、垂直度4㎜、陰陽角方正4㎜、無空鼓、開裂、滲水現(xiàn)象。

2)墻面涂料面層涂料均勻，無明顯色差、無漏刷、無剝落、污漬、無脫皮、霉點、開裂、起殼、起砂、麻面等缺陷。

2、塊料(如瓷磚)面層

1)表面平正度2㎜、粘貼牢固, 接縫均勻順直、砂漿飽滿、無缺棱掉角;2)面層無裂紋、損傷、色澤一致;3)對縫砂漿、飽滿、線條須直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂漿地面

1)平整度4㎜、無空鼓、裂縫、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房間樓地面的埋地管線，包括采暖、給水、電氣等管線的位置及走向，采用墨線標(biāo)識出管道埋設(shè)位置及寬度，并注明管道名稱和走向指示箭頭必須清晰。

3)衛(wèi)生間、陽臺、廚房地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水滲漏。

4.頂棚

1)抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮;2)無裂紋、無空鼓、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。5.屋面

1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通、不積水，不滲漏。

2)陽臺和屋面有組織排水，天溝、天臺無積水現(xiàn)象，出水口、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密。

3)屋面平整、干凈，無損壞。6.門窗

1)窗開啟自如,目視零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,無翹曲變形。安裝平整度、垂直度3㎜；窗縫隙嚴(yán)密；表面無裂痕、刮傷。

2)門開啟靈活，目視零配件裝配齊全，表面干凈，關(guān)閉到位。

3)窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷

4)防護裝置高度不小于1.05m,豎桿間距不大于110mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致。

7、電子對講可視門

1）開啟靈活,通話器完好無損，不銹鋼門無刮花痕跡。2)防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

8、樓梯、扶手

1）樓梯: 表面平整、無裂縫。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致

三、供配電接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 1．變壓器

1）變壓器起動運行平穩(wěn)，無異常噪聲，溫開正常。2）測溫裝置指示應(yīng)正確，整定值符合要求。3）冷卻裝置運行正常，聯(lián)動正確。2．配電室及配電箱柜

1）配電室光線明亮、通風(fēng)、無滲水漏雨，地面鋪有絕緣橡膠板。

2）配電箱柜的固定及接地應(yīng)可靠，設(shè)備標(biāo)識齊全，箱柜表面漆層完好、清潔。

3）箱柜內(nèi)開關(guān)動作靈活可靠，回路編號標(biāo)識準(zhǔn)確。4）操作主開關(guān)、聯(lián)絡(luò)開關(guān)，測試有效、可靠。5）系統(tǒng)指示燈、儀表正常

四、弱電智能化接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 1．防盜報警系統(tǒng)

1）控制器工作穩(wěn)定可靠，避免出現(xiàn)誤報和漏報。2）室外探測器應(yīng)具有防雨、防霧、遮陽功能。3）周邊防范系統(tǒng)報警靈敏、可靠。

4）電子巡更系統(tǒng)工作穩(wěn)定、可靠。2．電視監(jiān)控系統(tǒng)

1）室外攝像機具有耐高、低溫，防雨和防塵功能。2)監(jiān)視器圖像清晰、穩(wěn)定，硬盤錄像機存儲性能穩(wěn)定，操作控制可靠。

3、可視對講系統(tǒng)

1)分機熒屏圖像清晰、穩(wěn)定。2)電控鎖開關(guān)門動作正常。

3)對講時語言清晰，信噪比高，失真度低。

五、給排水系統(tǒng)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1、安裝牢固無搖晃,管道完好無損,無滲漏水、無銹跡。

2、二次供水需經(jīng)衛(wèi)生防疫部門檢測合格，并提交檢測報告。

3、控制閥門操作靈活，控制有效、可靠。

4、給排水泵控制正常，運行時不得有異常噪聲和振動。

5、衛(wèi)生潔具，安裝牢固,配件齊全,完好元損,面層無污跡和刮花痕跡，便器水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

六、消防器材配置齊全，標(biāo)識清晰，消防監(jiān)控設(shè)備工作性能良好,末端探測設(shè)備動作可靠，設(shè)備安裝牢固, 表面完好無損，機房干燥、通風(fēng)、采光良好，疏散指示標(biāo)識齊全完好。

七、照明系統(tǒng)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．照明燈具及其配件齊全完好，無機械損傷、變形、涂層剝落和燈罩破裂等缺陷，打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常。

2．燈具開關(guān)固定牢固可靠,目視開關(guān)無損壞;開關(guān)靈活,開啟接觸效果良好。

3．插座安裝牢固方正,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞，相序正確。

4、應(yīng)急照明燈具按設(shè)計配備齊全完好。

八、電梯系統(tǒng)：運行平穩(wěn)，有電梯運行許可證。

九、中央空調(diào)系統(tǒng)：工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

十、采暖系統(tǒng)：管道安裝橫平豎直，試壓合格，無堵塞。相關(guān)安裝技術(shù)符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

十一、發(fā)電機系統(tǒng)：工作性能良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

十二、防雷設(shè)施：防雷網(wǎng)、避雷針、接地線完好無損，有檢測合格證。

十三、景觀、設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐可靠，無蟻害，外觀無變形，表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，釘帽無外露。防腐措施必須符合規(guī)范規(guī)定。

2．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)無變形、裂縫，飾面磚表面清潔，粘貼牢固，陰陽角與線條順直，無掉角。

3．水景、燈光安裝應(yīng)達(dá)到設(shè)計要求，水下燈、地埋燈必須安全可靠接地，水池池底清潔。

4.噴泉應(yīng)設(shè)供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空設(shè)施，回水管上應(yīng)設(shè)濾網(wǎng)。

十四、防水工程接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

屋面、衛(wèi)生間、陽臺、露臺、天溝需做防水的部位不得有滲漏水現(xiàn)象。

十五、公共場所及配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1．室外排水系統(tǒng)的管道應(yīng)順直且排水暢通，雨水井、檢查井、化糞池內(nèi)無雜物，上水閥門井、強、弱電井標(biāo)識清楚。井蓋應(yīng)擱置平穩(wěn)。

2．室外道路路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；路面平整、無起砂、不積水，不開裂。

3． 庭院柵欄各排高度一致，安裝垂直牢固，油漆無脫落,色澤一致,表面平滑。

4．交通標(biāo)識線、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，標(biāo)識清楚，配件齊全，安裝牢固。6．樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚

7．垃圾箱密封良好，裝飾完整，油漆完好，使用方便。8．保安崗?fù)ぐ惭b牢固，標(biāo)識清楚，完好無損。9．道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

10．停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。

11．自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。

12．臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

13．信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

15．招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。16．路燈基礎(chǔ)固定可靠，地腳螺栓備帽齊全，燈具的接線盒防水密封墊完整。