第一篇：百戰(zhàn)經(jīng)典二手房買賣合同糾紛勝訴全記錄

律師百戰(zhàn)經(jīng)典：二手房買賣合同糾紛勝訴全記錄 來源：大律師網(wǎng)

2007年7月11日，我到XX律師業(yè)務(wù)所作業(yè)沒幾天，就有一個女客戶叫徐XX的帶了一些資料上門來找我所主任咨詢。主任組織了作為主任助理之一的小朱(實(shí)習(xí)律師，武漢大學(xué)法學(xué)院碩士研究生)接待了她。在他們攀談的過程中，我聽到徐小姐有些咱們韶關(guān)人的口音，就下知道地看了她一眼，并笑著打了個招待，用廣州話問好了下對方是哪里的啊之類的疑問。徐小姐也很有禮貌地允許淺笑，并一樣用廣州話予以回復(fù)，互相都知道大家是韶關(guān)同鄉(xiāng)?？催^徐小姐帶過來的資料后，小朱沒有當(dāng)場表態(tài)，只是說讓她把資料留下來。而我作為從法院不久的實(shí)習(xí)律師，手上也有些活，在旁時斷時續(xù)地聽了他們的說話。由于不是自個經(jīng)辦的案子，我就沒再關(guān)懷這事。小朱后來向主任作了報告。過幾天，徐小姐又上門來取資料，仍是小朱接待了徐小姐，徐還沒來得及喝茶，小朱就開口說：你這個案子，咱們主任說了，要輸?shù)陌缸釉蹅儾唤?，這些資料你拿回去吧。徐小姐心驚膽戰(zhàn)，一手接過資料，雙眼睜得大大的,大聲說：啥，我這個案子會輸?!小朱所以就說：你買的房子是人家的產(chǎn)業(yè)，沒有經(jīng)過共有人贊同，歸于無效合同。這個《城市辦理法》有詳細(xì)的規(guī)則。如今你做的話必定會輸。徐小姐此刻言語的邏輯思維現(xiàn)已紊亂，只管東拉西扯地說理，說啥他們早就不是夫妻了之類的話。邊說邊走向門邊，預(yù)備脫離咱們律師業(yè)務(wù)所。就在徐小姐的手行將拉開玻璃門的一剎那，我叫了她回來，讓她把資料給我看下。由于我在前幾天他們攀談時所聽到的還浮光掠影，感受這案子是有戲的。徐小姐所以將資料遞過我，我招待她到回會議室里坐。邊看資料，邊問她疑問。我在案卷材猜中看到了原告廖X有的申述狀、依據(jù)、法院開庭傳票和舉證告訴書等等。這案子在20多天后的八月份開庭。一同，我要徐小姐供給她手上現(xiàn)有的依據(jù)。都看完了。我心里有底了。所以找小朱說，這個案子能夠接下來辦。勝訴的可能性很大。小朱有些為難，說拿不定主意，這個要主任決議。我所以敲主任的門，進(jìn)入和主任說了，聽完我說，主任一開口就問，你說這個案子能贏，你能把法令依據(jù)找給我看嗎，我所以找來法條書，就把詳細(xì)的法條找了出來。主任看了，就說，你已然以為能夠贏，能夠和談下把案子收下來。徐小姐此刻心情很急，也敲門進(jìn)來聽我和主任談案情。我所以再和徐小姐談案情，為她剖析，案子會贏在哪里，如果輸了如何才干防止丟失。我在法院十三年的作業(yè)經(jīng)驗(yàn)此刻暴露無遺。很快就讓徐小姐服氣。由于徐小姐也問過N多人，也去過N多當(dāng)?shù)刈稍儭：苌偃苏f她的能贏，大部分人說她會輸。并且有些人還煞有介事地說，報紙啥時分登了一樣的事例，象她這種狀況，輸光光了。所以她一向云里霧里，無從知曉。這今后就談到收律師費(fèi)的疑問，我所以叫財務(wù)幫她核算，103萬元的標(biāo)的金額約要律師費(fèi)52000多元。我所以說已然是韶關(guān)同鄉(xiāng)，尾數(shù)2000多元就不收了，只收一個整數(shù)，5萬元。沒想第二天一早，徐小姐就從銀行轉(zhuǎn)帳，交清了此款。

二、案子的承辦 我從門邊撿回來的案子，天然由我主辦。我在厘清案情的基礎(chǔ)上，將訴訟資料分門別類，進(jìn)行有序辦理后，就著手寫、編排我方的依據(jù)、我方的依據(jù)清單、對對方舉證的質(zhì)證定見、對對方觀念的辯駁定見以及。一同預(yù)備了法令條文和法令依據(jù)。并對需求取證的項(xiàng)目做了計劃。案情： 徐X華與廖X有、林X奇配偶是街坊，都在梅林X村寓居，廖林寓居的這一套房子，原掛號報價56萬元。僅署了林X奇的名。后來廖、林因長期不和在法院訴訟離婚，歷經(jīng)一，終究由中級人民法院判定離婚。由于兩邊都沒有在一審中提出切割房子的懇求。一審判定后，廖不服費(fèi)的處理，雖在上訴狀中提過要獨(dú)占房子，但沒有供給房子的任何依據(jù)。所以一二審法院都沒有處理這套房子。兩審判定書上連這房子提都沒有提。終究法院判定收效后，林X奇將房子交掛牌銷售。恰好，徐X華也想買多一套房子，擴(kuò)展寓居面積，所以在地產(chǎn)中介處發(fā)現(xiàn)了林X奇的房子，中介向徐說已查過檔，沒疑問后，一同林向徐出示了中級法院的離婚判定書，言明他們已無夫妻聯(lián)系。所以兩街坊經(jīng)過中介達(dá)到《房子生意合約》即陽合同(經(jīng)過建行轉(zhuǎn)按揭借款)，定價103萬元(實(shí)收)。徐先付40萬元幫林還清林欠招行借款40萬元。拿出原件后，徐向建行借款70萬元，在過戶后再向林付出余款63萬元。需求闡明的是，房子其時有X印刷公司出資讓其人事司理在租住。但林向徐確保，租期差不多就到了，過戶后會讓他走人，或許由徐收房錢。另在房地產(chǎn)買賣中心存案的《二手》的標(biāo)的金額是56萬元，仍依照本來的掛號價。目的是為了省稅錢。而陰合同定價是103萬元。沒想過戶后沒多久，遠(yuǎn)在北京作業(yè)的廖就來電話找徐，說房子是他的，他老婆是私自出賣，是沒效的;而徐驚詫，答你們不是離婚了嗎，怎樣仍是他老公。說本來房產(chǎn)證上沒有他的名。這些說話，都被廖錄音了，作為依據(jù)提交到法院。不久，廖就請律師(聲稱執(zhí)業(yè)十年以上)訴至法院，將林X奇和徐X華一同告上。請求法院判定房子歸其一切，請求承認(rèn)《二手房子生意合同》(即陽合同)無效(1)。另請求二被告補(bǔ)償原告誤工、交通等經(jīng)濟(jì)丟失2萬多元。在法院斷定案由時對方律師對法院斷定的吊銷(合同)權(quán)膠葛的案由沒有持貳言(2)。一同對方律師耍小聰明，把標(biāo)的物定價為56萬元。以圖減交訴訟費(fèi)(3)。注(1)：這是對方律師的失誤，陽合同逃稅，當(dāng)然是無效合同。而原告想贏，真實(shí)的方針是把陰合同斷定為無效。該寫的沒寫，這兒應(yīng)當(dāng)將陰陽合同一同寫上，這才是一個較完美的訴求。注(2)：對方律師又一個失誤，法院斷定案由不正確，律師作為人應(yīng)當(dāng)請求法院及時糾正過來，以防署理方的權(quán)益受到影響，由于建議的事由、案由不一樣，權(quán)益維護(hù)的內(nèi)容就不一樣，建議錯了，法院不會支撐。你不提貳言，法院以為你認(rèn)可了。注(3)：對方律師又一初級失誤，早早算準(zhǔn)訴訟費(fèi)，讓當(dāng)事人好預(yù)備，即是大闊佬，有卡在身有時也不記得暗碼。法院的訴訟費(fèi)，你那么簡單省的嗎。這案后來原告就吃了苦頭，在敗訴前老老實(shí)實(shí)去將欠交的一萬多元訴訟費(fèi)交齊了。沒多久，又要交一大筆上訴費(fèi)。手頭緊的話，這官司底子無法打下去。

三、略施小計玩法院 未判之前見分曉 在我方舉證的一同，我想陽合同逃避稅收，標(biāo)的金額這條款無效是必定的了，陰合同還能夠保住有用。對方只要請求法院宣告陰陽合同均無效，法院也是這么判定了，那么我方就輸光。此種狀況下，法院有可能會追加房子的現(xiàn)，建行深圳分行做，由于陰陽合同均無效，涉及到產(chǎn)業(yè)各自返還，那么法院必然要讓建行深圳分行知曉，并參與到訴訟中來。由于房子從頭易主，會影響到建行權(quán)的行使，借款給徐小姐的70萬元也存在還款不能的危險，與本案的處理有法令上的利害聯(lián)系。不動產(chǎn)和動產(chǎn)一樣也適用好心獲得制度，這是物權(quán)法明確規(guī)則的，訴訟時物權(quán)法現(xiàn)已在施行了。民通定見的好心獲得并沒有掃除不動產(chǎn)，它說的是產(chǎn)業(yè)，那當(dāng)然將動產(chǎn)和不動產(chǎn)都包含在內(nèi)。思考一再，我覺得該測驗(yàn)下法院的情緒，假設(shè)法院真的追加建行深圳分行作第三人，那么這案子就懸了，可是從另一個視點(diǎn)看，也不是說一點(diǎn)好處也沒有，即從銀行資金的安全視點(diǎn)看，建行會做咱們的同盟軍，建行它也不想房子生意合同無效，主合同無效會致使從合同即典當(dāng)合同無效，影響建行的典當(dāng)權(quán)的行使和70萬元借款本息的資金安全。假設(shè)不追加，那么案子拿下來一點(diǎn)疑問都沒有。可是實(shí)踐中都是由原告列明或申請追加第三人的，由被告方申請追加第三人是很少見。所以我捉緊時刻，寫好兩份追加建行深圳分做法第三人的申請書，讓徐小姐簽好名，在舉證期限內(nèi)由我送一份到法院信箱里。沒多久，法官助理打電話給我，說法官以為建行深圳分行與本案無利害聯(lián)系，不贊同追加該銀做法第三人。并請求我去法院收取有關(guān)告訴。我所以興沖沖到法院把這份告訴拿回來。心里愈加有數(shù)了。沒利害聯(lián)系，那是說得很明白了，至少在主審法官眼里，這個案子在處理上，不會對建行的既得利益造成影響。不追加建做法第三人，就闡明從合同在法官的眼里是有用的，從合同都有用，那么主合同會無效嗎?主合同也由于有用而不至于致使從合同無效。明知法院不會追加第三人，可是為了預(yù)知法院的判定成果，煞有介事導(dǎo)演追而不加的一場戲，這是從事律師業(yè)以來，本律師用訴訟竅門游玩法令、法院比照快樂的一次。

四、庭前花絮 由于林X奇拿到賣房款后作了人間蒸發(fā)，法院不能直接送達(dá)到位。所以采用公告送達(dá)的方法，所以開庭拖后兩個多月。陰陽合同的存在，陽合同標(biāo)的金額的條款因逃稅將會沒效。廖X有為了勝訴，現(xiàn)已全力以赴了。常常上門找徐小姐搗亂。乃至用鐵鏈反鎖她家的門，現(xiàn)已屢次由警方處理了。后來我還為徐小姐寫了一份律師函，嚴(yán)正向其住處的物業(yè)辦理公司提出定見，請求該公司不得聽任已不是業(yè)主的廖X有入小區(qū)樓層，上徐家搗亂。我想廖必定會去稅務(wù)機(jī)關(guān)找徐小姐的費(fèi)事，所以我找徐說了我的主意，也即是讓她及早到地方稅務(wù)局存案，一來闡明白此作業(yè)，二來承認(rèn)過錯，爭奪寬大處理?？墒切煨〗悴辉?，說這么會讓她補(bǔ)交許多的稅，由于約定的103萬成交價是實(shí)收價。我所以如數(shù)家珍地向她說道理，但她仍是很猶疑，處處問稅務(wù)人員有關(guān)法令后果。問到的一些 有身份的 稅務(wù)官吏，定見竟然和我的相反!竟然給她出餿主意，說深圳還沒處理過陰陽合同的，包含罰款，更談不上追查刑事責(zé)任了。說自投羅網(wǎng)是自討苦吃。由于徐偏信這些專業(yè)人士，拖了兩個多月，在與上門搗亂的廖X有爭持中，廖說出我要去稅局告你這些話，我得知后，在我催促下后來徐總算遵從了，我所以為她寫了一個接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的《補(bǔ)稅確保書》加上依據(jù)如陰陽合同的復(fù)印件、房產(chǎn)證、稅票等到地方稅務(wù)局，和徐小姐親身去了一趟，表明晰隨時補(bǔ)稅的情緒，承認(rèn)了逃稅的過錯。去的時分，咱們一闡明來意，地方稅務(wù)局的人就說，那個廖X有現(xiàn)已來投訴了，請求加大力度查你們。這時，徐小姐才沒懊悔聽我的話。開庭前夕，對方為了能不戰(zhàn)而勝，竟然請求我方與之商洽。在飯店里，兩邊見面坐下來談。廖及其律師提出，要徐小姐承認(rèn)陰陽合同都沒有用。讓咱們有意輸了這個官司，讓廖贏個爽快。說今后都找林X奇算帳。咱們反唇相譏，有用的東西咱們怎樣能夠以為無效呢。找林X奇追償?shù)淖鳂I(yè)仍是你這個前夫去做好。商洽決裂不歡而散。

五、開庭 首次開庭，局面嚴(yán)重、劇烈，真刀真槍干上了，我作為主辦人，一點(diǎn)點(diǎn)沒對對方謙讓。駁斥對方說二被告歹意勾結(jié)的責(zé)備，由于報價是最重要的要素，只要把報價搞得過低了才可能是歹意勾結(jié)，提出依據(jù)闡明房子市場價僅76萬元(建行委托行評價)，而對方底子舉不出依據(jù)，證實(shí)房子市值遠(yuǎn)在103萬以上。一同提出，就算是歹意勾結(jié)，只要危害權(quán)利人的合法權(quán)益時，才干算是無效做法。買賣價103萬比照76萬的市評價怎樣可能危害權(quán)利人的權(quán)益呢。法庭對其歹意勾結(jié)，建議合同無效的說法底子不予采用。一同我引證第四十七條的規(guī)則，夫妻兩邊離婚時一方躲藏、變賣夫妻共有產(chǎn)業(yè), 離婚后另一方發(fā)現(xiàn)的能夠提起再次切割共同產(chǎn)業(yè)的訴訟。稱假設(shè)原告以為被告林X奇有上述躲藏、變賣夫妻共有產(chǎn)業(yè)的做法，應(yīng)當(dāng)提起的是切割之訴。并且切割的對象是63萬元純房款，而不可能是已過戶的房子。由于假若房子不算是林X奇的，是夫妻共有產(chǎn)業(yè)，也適用好心獲得。我乃至在旁枝上作文章，捉弄對方，向?qū)Ψ竭B連發(fā)問，原告提出了兩個不一樣的版別，一個是在他與林X奇離婚時的，一個是在本案中新提出來的，闡明他薪酬高能夠出資采購首付。我問他，終究哪一個薪酬證實(shí)是真的，哪一個是假的。廖說兩個都是真的，此刻法官們都咧開了嘴，我所以深刨，再問為啥兩個都能夠是真的，廖說，根據(jù)需求來定。啥時分需求低薪酬版別，就啥時分供給，高的薪酬版也一樣的道理。這時法官們都要用手來捂口了。爭辯時對方律師啞口無言也硬說，被我撿了個便宜，他說在X年X月X日，林X奇就早已搬出去了(其實(shí)是被廖打走的)，由廖找人租住，這表明林對房子是沒有產(chǎn)權(quán)的。應(yīng)當(dāng)歸廖一人一切。我所以立刻辯駁，說這是啥邏輯，搬遷就意味著損失房子產(chǎn)權(quán)，那么全國沒有人敢搬遷了。最關(guān)鍵是原告律師對法院斷定的的案由沒貳言，主審法官說吊銷就意味著你認(rèn)可合同都有用，由于只要有用的合同才存在吊銷的疑問，一同原告律師在訴狀中只是請求承認(rèn)陽合同無效，陰合同則沒有提(申述時對方也沒有陽合同)，這是原告律師書寫訴狀的失誤，你即是不知陰合同的名稱，你能夠用模糊詞語代替，如我以為能夠這么寫 請求人民法院承認(rèn)二被告簽定的房子生意合同均無效。庭上法官提示對方，是不是僅承認(rèn)陽合同無效，對方律師此刻才想起還要承認(rèn)陰合同無效。法官此刻都在教對方律師打官司了，當(dāng)然我是不能教他的了，不能提示對方訴求搞錯了，法庭即戰(zhàn)場，是有你沒我的聯(lián)系。法官提示他應(yīng)當(dāng)改變訴訟懇求，提合同無效之訟。當(dāng)事人對合同性質(zhì)知道過錯，訴訟懇求和其真實(shí)意思不一致，法庭根據(jù)依據(jù)規(guī)則是有權(quán)提示的，這個法條我很明白，所以不多說。我抓住對方改變訴訟懇求這一點(diǎn)，以為原告是在增加了訴訟懇求，一同抓住原告在交訴訟費(fèi)時是按陽合同56萬元的標(biāo)的交的費(fèi)，以為原告應(yīng)當(dāng)依照其建議的房子價值150萬交費(fèi)。應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交訴訟費(fèi)，法官也覺得有道理。請求廖依照103萬的標(biāo)的再交訴訟費(fèi)。由于原告當(dāng)庭在法官的教訓(xùn)下增加了訴訟懇求，合議庭所以另定開庭時刻，進(jìn)行第2次的開庭。再過兩個多月后，又進(jìn)行了第2次開庭，這次原告及其律師為了闡明林與徐是彼此勾結(jié)，徐不是好心獲得，而是歹意勾結(jié)獲得，即是為了闡明善、惡這兩個字的意義，竟然把字典也拿來當(dāng)依據(jù)用，我所以不失時機(jī)調(diào)侃了對方一番，我說：原告方自已善惡不分就算了，也當(dāng)咱們包含法官們也善惡不分，莫非要你對咱們進(jìn)行識字教導(dǎo)和補(bǔ)課，話音未落，主審法官氣不打一處來，沒有制止我說話，她自已就大聲說起來了，重重一法槌砸在審判臺上，原告你交的啥依據(jù)，把字典都搬上法庭來了，上法庭來給咱們遍及文化教育......唉，這個時分我反而憐惜對方了。主審法官還沒完，原告在庭上還交一大堆沒用的東西上來，我說過了舉證期限，不予質(zhì)證，原告一個勁地請求法官收下，法官不贊同收，說過了舉證期限，被告也不贊同質(zhì)證，并質(zhì)問，原告你交那么多的依據(jù)上來，沒幾個有用的。還把檔案袋都撐破了。一同我還認(rèn)真發(fā)現(xiàn)對方并沒有補(bǔ)交夠訴訟費(fèi)，所以提示法庭。法庭立刻開單讓原告期限交納。開庭結(jié)束時，我把寫了八頁的署理詞交給法庭。這種局面和法官們的情緒，我的當(dāng)事人已很定心了，主任也很快樂?，F(xiàn)已勝訴在望了。

六、判定和跋文 兩個月后，手機(jī)鈴聲響起，法官助理已告知了判定下來了，并且提示，判定對咱們有利，不要宣傳判定成果才，避免給法院送達(dá)作業(yè)帶來費(fèi)事。由于原告在北京，領(lǐng)判定書的時刻會稍遲些。要是對方知道會輸，不去領(lǐng)要法院別的送達(dá)就搞苦了。到法院，領(lǐng)到一審勝訴的判定書(判定駁回了原告悉數(shù)的訴訟懇求)，心里盡管快樂。但我想到的是下一步的事了。對方會上訴的。其實(shí)二審也沒有啥懸念，也贏了。終審保持一審判定。一切都在掌控中。寫這篇文章前，人間蒸發(fā)多時的林X奇總算呈現(xiàn)了，慕名而來(在其前夫處了解到咱們的信息，據(jù)說是搶到其訴訟資料)咱們所找我和主任，她說要我?guī)退鍪?，一是申述廖請求其付出小孩撫養(yǎng)費(fèi)，二是請求我?guī)退郎p稅，由于久不出面，不到稅務(wù)機(jī)關(guān)闡明狀況，她被罰款幾萬元，加上她是賣房的一方，逃稅幾萬元也主要由她付出，加起來約有十幾萬。我說我沒有才能幫她做到。由于與我之前效勞徐小姐的署理業(yè)務(wù)有抵觸。所以你的事我做不了，更不能收費(fèi)署理。也是這個林告訴我，徐只是花了一萬元補(bǔ)稅，由于我的因素，提前叫她去地方稅務(wù)局反映狀況和作補(bǔ)稅確保，所以沒有被罰款。如今林愁死了，再不補(bǔ)稅和繳交罰款，有被追查刑事責(zé)任的危險。這種成果我在帶徐小姐去地方稅務(wù)局前現(xiàn)已是料想到了的，只不過，沒想到自動認(rèn)錯和確保補(bǔ)稅這么會使我的當(dāng)事人的利益最大化。更不必憂慮有牢獄之災(zāi)。初出茅廬的第一戰(zhàn)干的真實(shí)漂亮。訴訟贏了并不算是高層次的法令效勞，只要為當(dāng)事人有備無患，防備、掃除危險，免卻今后之憂才是治標(biāo)治本的法令效勞的高度。一切都要向這個高度看齊，才是做律師應(yīng)有的境地。情緒決議命運(yùn)，細(xì)節(jié)決議勝敗，經(jīng)驗(yàn)和學(xué)問對我協(xié)助甚大，我很憂慮今后還能不能做得比這非常好，總歸需求不斷總結(jié)，謙虛進(jìn)步終有斬獲。

第二篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風(fēng)險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務(wù)

1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。

4.合同的內(nèi)容不完整

1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))

律師咨詢：132，4296，6417(免費(fèi))

執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)

律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層

第三篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

XX律師事務(wù)所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動。通過開庭前對本案的調(diào)查了解并結(jié)合剛才的法庭調(diào)查，現(xiàn)針對本案爭議的問題，結(jié)合相關(guān)規(guī)定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告于2010年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實(shí)有效。從合同簽訂的主體、內(nèi)容、標(biāo)的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對標(biāo)的房屋的買賣意思表示真實(shí)，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，而且在合同簽訂的當(dāng)日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經(jīng)開始履行。

二、關(guān)于對《二手房買賣合同》變更的認(rèn)定。

合同當(dāng)事人可以通過協(xié)商一致的方式對合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，包括但不限于標(biāo)的數(shù)量的增減、價款的變化、履行時間、地點(diǎn)、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對原合同中購房資金監(jiān)管條款的變更。

原合同中約定2010年11月30日前監(jiān)管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據(jù)《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》簽訂的時間為2010年12月6日，金額為100萬，該協(xié)議簽署的主體為原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協(xié)議的行為即是對首期監(jiān)管行為的認(rèn)可，雖然時間、金額與原合同約定不符，但是這份協(xié)議是原被告雙發(fā)共同簽署的，可以認(rèn)定為對原合同的協(xié)議變更。（案例中原告提供的《關(guān)于限期履行合同義務(wù)的通知函》具體的時間不詳，如果在2010年12月6日前則對前述行為認(rèn)定不造成影響，若在2010年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）

（二）2011年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對原合同中購房款支付方式的變更。

原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達(dá)成一致簽訂《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》，變更購房款支付方式為一次性現(xiàn)金支付，并且將監(jiān)管的首期款100萬的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月6日。這一系列行為足以認(rèn)定為對原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。

合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2010年12月6日監(jiān)管首期款100萬。截止2010年12月6日前述三項(xiàng)金額正好等于標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格2000萬元，至此合同義務(wù)履行完畢。

在2011年3月1日原、被告雙方對原合同進(jìn)行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監(jiān)管購房資金550萬，此時監(jiān)管資金共計650萬，當(dāng)日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業(yè)務(wù)合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據(jù)X）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬，并按照行業(yè)慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時進(jìn)行放款。由于買賣合同具有雙務(wù)和同時履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時支付購房尾款合乎交易習(xí)慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務(wù)，遵循誠實(shí)信用的原則積極促成合同目的的達(dá)成。

四、原告（反訴被告）的行為構(gòu)成違約。

合同簽訂后，標(biāo)的房產(chǎn)解除抵押的時間一直處于不確定狀態(tài)，原告（反訴被告）也沒有用實(shí)際行動積極消除標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關(guān)于價款支付的義務(wù)，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標(biāo)的房產(chǎn)的抵押，懈怠履行標(biāo)的權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。

被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務(wù)，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復(fù)和配合而且還在2011年3月25日將標(biāo)的房產(chǎn)抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續(xù)。由此可見，原告（反訴被告）的行為

表明其沒有誠意履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

依據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標(biāo)的房產(chǎn)抵押，導(dǎo)致原合同目的無法實(shí)現(xiàn)構(gòu)成根本性違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持被告（反訴原告）的正當(dāng)請求，使其權(quán)益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請法庭充分考慮。

XX律師事務(wù)所

律師：

XX年XX月XX日

第四篇：二手房買賣合同糾紛辦案小結(jié)

二手房買賣合同糾紛辦案小結(jié)

最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險意識淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將重點(diǎn)分析其中幾個較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范

1.委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約'補(bǔ)充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

2.逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實(shí)行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實(shí)行。存量房實(shí)行網(wǎng)上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內(nèi)容不完整

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費(fèi)用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內(nèi)容語蔫不詳。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實(shí)踐操作，一般來說，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

在此提醒購房者，房款的支付時間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風(fēng)險，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟(jì)。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中對補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

陳召利

第五篇：二手房買賣合同糾紛的法律問題

二手房買賣合同糾紛的法律問題

最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險意識淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將重點(diǎn)分析其中幾個較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范 1.委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約’補(bǔ)充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。2.逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實(shí)行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實(shí)行。存量房實(shí)行網(wǎng)上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內(nèi)容不完整

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費(fèi)用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內(nèi)容語蔫不詳。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實(shí)踐操作，一般來說，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

在此提醒購房者，房款的支付時間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風(fēng)險，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟(jì)。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中對補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購房者應(yīng)當(dāng)如何向開發(fā)商主張違約責(zé)任？

案情簡介

2005年4月12日，原告章國強(qiáng)與被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，該合同約定：（1）原告章國強(qiáng)購買被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司開發(fā)承建的“天隆城小區(qū)”12號樓三單元b2003室商品房1套，房屋建筑面積87.97平方米，總房款暫定為502000元；（2）被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)在辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》后，于2005年12月31日前將房屋交付給原告章國強(qiáng)使用。如被告逾期交房，原告章國強(qiáng)有權(quán)按已付房價款的0.3?,按日計算追索違約金；（3）原告章國強(qiáng)認(rèn)可被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在取得《新建住宅交付使用許可證》后即具備該房屋的交付條件，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”。

嗣后，原告章國強(qiáng)向被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司實(shí)際支付總房價款504528元。2005年12月30日，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未履行交付房屋的義務(wù)，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》，于4月3日履行了交付房屋的義務(wù)，但被告在交付房屋時未取得房屋大產(chǎn)權(quán)。2006年4月4日，原告與被告雙方結(jié)清了自2006年1月1日至同年4月3日期間的違約金。直至2006年11月14日，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司才取得房屋的“大產(chǎn)證”。

原告章國強(qiáng)認(rèn)為，2005年4月12日，其與被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》一份，該合同約定，其向上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司購買商品房1套，房屋總價款為502000元（實(shí)際支付504528元），被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承諾于2005年12月31日交付房屋，交付房屋時須辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》（即“大產(chǎn)證”）。但被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司卻在2006年11月14日才取得房屋的“大產(chǎn)證”，其逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購房合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

雙方當(dāng)事人在協(xié)商未果的情況下，原告章國強(qiáng)于2006年3月24日依法向上海市浦東區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金20260元。

被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司認(rèn)為，雙方簽訂的購房合同屬實(shí)，本公司雖違約在前，但違約金的計算期間應(yīng)從2006年1月1日計算至2006年4月3日。因?yàn)殡p方在購房合同中已約定房屋交付的標(biāo)志為取得《新建住宅交付使用許可證》，故該約定印證了其交房并不需要“大產(chǎn)證”。而且本公司已將上述違約期間的違約金支付給原告，可以證實(shí)本公司已經(jīng)承擔(dān)了違約責(zé)任。更何況，雙方已在2006年4月3日辦理了房屋交接書，故本公司不存在違約事實(shí)，原告向法院提起的訴訟請求沒有法律事實(shí)和法律依據(jù)，故請求法院駁回原告章國強(qiáng)的訴訟請求。

法院判決

上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)的意思表示，合同約定的內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未按合同約定在規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋的大產(chǎn)權(quán)，其交付房屋的條件存在瑕疵，故其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購房合同中的約定承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司已在辦理“大產(chǎn)證”期間向房地產(chǎn)管理部門提交了相關(guān)的手續(xù)材料，但違約金計算的數(shù)額應(yīng)扣除雙方約定的給予被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司90天的寬限期及被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司先前已支付的違約金。據(jù)此，上海市浦東區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第85條、第111條、第112條之規(guī)定，判決如下：

被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國強(qiáng)償付逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)證違約金16208元。

被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司不服一審法院作出的判決，遂向上海市第二中級人民法院提起上訴，其上訴后認(rèn)為，本公司根據(jù)購房合同的約定，取得《新建住宅交付使用許可證》后即已滿足了房屋交付的條件，故不應(yīng)承擔(dān)取得《新建住宅交付使用許可證》至取得房屋“大產(chǎn)證”期間的違約金?？梢?，一審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯誤，故請求二審法院依法改判，駁回原告章國強(qiáng)的訴訟請求。

上海市第二中級人民法院經(jīng)審理查明，上訴人上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司與被上訴人章國強(qiáng)于2006年4月3日簽訂《房屋交接書》后即交付了房屋，現(xiàn)被上訴人章國強(qiáng)向上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司主張自2006年4月4日起至同年h月13日止的違約金。

上海市第二中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方真實(shí)的意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。在本案中，原告章國強(qiáng)按合同約定支付了房價款，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司亦應(yīng)當(dāng)按合同約定交付房屋，取得房屋的“大產(chǎn)證”。按雙方購房合同中的約定，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”，但其未在合同約定的期限取得“大產(chǎn)證”，屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于合同僅約定被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司不能如期交房的違約責(zé)任，對其不能如期取得“大產(chǎn)證”的違約責(zé)任未作約定，因此本案的違約金不應(yīng)按合同約定的方式計算?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條是針對買受人未取得房屋權(quán)屬證書（即“小產(chǎn)證”）作出的規(guī)定，而本案是約定“大產(chǎn)證”取得時間上的違約，前提條件略有差異，故可按原告章國強(qiáng)已付購房款總額，從交房后第91天起算至被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司取得“大產(chǎn)證”時止，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。至于被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司關(guān)于其取得《新建住宅交付使用許可證》后已經(jīng)滿足房屋交付的條件、己方?jīng)]有違約的上訴理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。另外，原審法院所作出被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司酌情向原告章國強(qiáng)償付違約金16028元的判決不當(dāng)。

據(jù)此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第（二）、（三）項(xiàng)，《中華人民共和國合同法》第8條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條之規(guī)定，判決如下：

上訴人上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國強(qiáng)償付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期間的違約金（以504528元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息計算）。

爭議焦點(diǎn)

開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購房者應(yīng)當(dāng)如何向開發(fā)商主張違約責(zé)任？

律師點(diǎn)評

本案是一起購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商約定交房與取得房屋“大產(chǎn)證”相分離的糾紛案件，本案的爭議焦點(diǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦理“大產(chǎn)證”是否構(gòu)成違約以及如何承擔(dān)違約責(zé)任？

一、在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司逾期取得房屋“大產(chǎn)證”，其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在本案中，首先要明確的是，這里所指的違約，并不是指被告強(qiáng)隆地產(chǎn)公司與原告章國強(qiáng)已經(jīng)自行解決的違約部分，而是指被告強(qiáng)隆地產(chǎn)公司是否因逾期辦理“大產(chǎn)證”構(gòu)成違約？在司法實(shí)踐中，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動產(chǎn)物權(quán)的憑證，對內(nèi)容真實(shí)、符合法定條件的物權(quán)，登記機(jī)關(guān)在辦理登一記后，應(yīng)當(dāng)給權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議，權(quán)屬證書可以用作確權(quán)的證據(jù)。因此，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是對財產(chǎn)擁有或交易事實(shí)的確認(rèn)，它原則上是公開的正式的法律文書，可供公眾查閱，起到向社會公眾公開所有權(quán)的作用，故其具有直接表征所有權(quán)的能力。在我國，實(shí)行的是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在商品房買賣法律關(guān)系中，買受人在接受房屋后，雖然擁有了房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)并不隨著房屋的交接而轉(zhuǎn)移，出賣人在產(chǎn)權(quán)登記以前對房屋仍擁有所有權(quán)。如果出賣人此時將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原來買受人的權(quán)益就會受到侵害。因此，買受人在房屋交付后，應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。而房屋出賣人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是房屋出賣人最基本的一項(xiàng)義務(wù)。據(jù)此，房屋出賣人應(yīng)按合同約定的時間和方法交付房屋。房屋的交付包含實(shí)物交付和權(quán)利交付。所謂實(shí)物交付，是指出賣人將房屋騰空交付買受人占有、使用。所謂權(quán)利交付，是指房屋出賣人將房產(chǎn)證交付買受人，并協(xié)助實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在實(shí)務(wù)操作中，房屋買賣一般都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手續(xù)之間需要一段時間。

綜上，在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在對原告章國強(qiáng)履行交付房屋義務(wù)的行為中，實(shí)物交付與權(quán)利交付是相分離的。被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在實(shí)物交付與權(quán)利交付時都應(yīng)按約履行，才能被認(rèn)為完全按約履行義務(wù)，否則就需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，本案中的被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司認(rèn)為其履行了實(shí)物交付義務(wù)就是按約履行了義務(wù)，不應(yīng)再承擔(dān)違約責(zé)任的觀點(diǎn)是錯誤的。因?yàn)楸桓嫔虾?qiáng)隆地產(chǎn)公司履行的只是實(shí)物交付義務(wù)，權(quán)利交付的義務(wù)并未按約履行，因而是不適當(dāng)履行合同的行為，其應(yīng)對不按時不適當(dāng)履行權(quán)利交付義務(wù)的行為承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，即在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未按購房合同約定的時間取得房屋的大產(chǎn)權(quán)證，其逾期取得房屋“大產(chǎn)證”的行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、在本案中，被告逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)證構(gòu)成違約，應(yīng)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。

在本案中，一、二審法院判決一致認(rèn)為，合同約定交房后90天內(nèi)辦理“大產(chǎn)證”，是給予被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司的寬限期，如果要追究其違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)扣除這一寬限期?，F(xiàn)被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在此后再逾期辦理“大產(chǎn)證”，其行為違反了雙方購房合同中約定的期限，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但本案存在的問題在于被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司對此應(yīng)承擔(dān)何種形式的責(zé)任以及其違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算？ 在本案中，一審法院判決被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承擔(dān)原告章國強(qiáng)違約金16208元，而根據(jù)二審法院的判決，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)給付原告章國強(qiáng)違約金14303.37元，比一審判決的違約金數(shù)額少了1724.63元。出現(xiàn)這一差別的原因在于，一審法院是按照當(dāng)事人合同約定的計算違約金的方法加以確定的，而二審法院在認(rèn)定合同有效，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司逾期取得“大產(chǎn)證”是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任這一基礎(chǔ)上，又鑒于當(dāng)事人在合同中對逾期辦理“大產(chǎn)證”的違約情況應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任沒有作出明確約定的情況下，二審法院參照了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，即“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：??商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日??合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”

綜上所述，在本案中，雙方當(dāng)事人對于逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任未作出明確約定，二審法院根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，依法判決被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金是正確的，亦是符合法律規(guī)定的。

二手房買賣中的幾個法律問題研究

近兩年，全國不同的地區(qū)均出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，這是我國改革開放以來出現(xiàn)的第二次房地產(chǎn)熱。而二手房市場的逐漸成熟是推動這次房地產(chǎn)熱的一個重要原因。正是二手市場的形成使房屋不再是一種單純的生活用品，而逐漸成為一種真正意義上的商品，商品的有序流轉(zhuǎn)又加速了二手市場的進(jìn)一步完善和成熟。相對于一手房來說，二手房交易中形式的多樣性和交易手續(xù)的繁雜性決定了其復(fù)雜性。筆者想就二手房買賣中存在的幾個法律問題談一點(diǎn)自己的意見，并求教于方家。

二手房買賣的幾種表現(xiàn)形式。

1、買賣雙方均為一次性付款購房。指二手房賣方以一次性付款方式購得原始房屋，而二手房買方也欲以一次性付款方式購房。由于交易中房權(quán)證的過戶及房款的交付都不存在任何不便之處，因此此種交易為二手房買賣中最簡單的方式。只要結(jié)清房款，辦理好房權(quán)證過戶手續(xù)就可順利完成交易。

2、賣方以一次性付款方式購房，買方欲以銀行按揭方式購房。由于賣方采用一次性付款方式購房，其持有房權(quán)證。買方以按揭方式購房，需先與提供按揭的銀行簽訂貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評估機(jī)構(gòu)評估后，確定買方貸款額度及年限。買方需將非貸款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房產(chǎn)過戶后，賣方可收到此款項(xiàng)。買方持房權(quán)證到銀行辦理按揭手續(xù)，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性轉(zhuǎn)入賣方賬戶。交易完成。

3、賣方以按揭方式購房，買方欲以一次性付款方式購房。當(dāng)房產(chǎn)是由賣方以銀行按揭方式購買時，必須先付清賣方的購房貸款余額，將房權(quán)證由銀行贖出，才可將房權(quán)證拿到房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。與第一種方式相比，多了一道贖證手續(xù)。

4、買賣雙方均以銀行按揭方式購房。此種形式是二手房交易中最繁瑣、也較常見的形式。首先賣方需到按揭銀行將房權(quán)證贖出（在賣方資金不足的情況下，可與買方協(xié)商，由買方出資代為贖出。如買方也無力一次性支付余款，則可通過融資機(jī)構(gòu)的介入來解決）。其次，買方與為其提供按揭的銀行簽定貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評估機(jī)構(gòu)評估后，確定貸款額度及年限。買方需將房款中的非貸款額交由中介公司托管。同時，持房權(quán)證到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。過戶后，賣方可先收到非貸房款部分，在買方到銀行辦理完按揭手續(xù)后，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給賣方。由于該方式手續(xù)繁瑣，一般都需要中介公司介入，協(xié)助辦理贖證及房產(chǎn)過戶手續(xù)。值得一提的是，近前幾年各銀行開始推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)大大簡化了此類交易手續(xù)，也促進(jìn)了二手房市場的發(fā)展。對此問題后文將專門述及。

二手房買賣中賣方的風(fēng)險。

由于賣方在交易中占有較為主動的地位，其風(fēng)險相對于買方較小。賣方的交易風(fēng)險最有可能出現(xiàn)于買方以按揭方式購房的交易形式中。即上述的第2和第4種交易形式。

由于買方欲以按揭方式購房，若不辦理房屋抵押，提供按揭的銀行不會發(fā)放貸款。這就要求賣方在尚未得到房款的情況下將房產(chǎn)過戶到買方名下，由買方持房權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，然后在銀行發(fā)放貸款后將房款付清。從房產(chǎn)過戶到銀行發(fā)放貸款一般有一個月左右的時間。而這對賣方來說是存在一定風(fēng)險的。要有效的規(guī)避風(fēng)險應(yīng)當(dāng)做到：

通過房屋中介公司交易。賣方將房權(quán)證交給中介公司，由中介公司的工作人員陪同雙方到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，發(fā)下的新證仍由中介公司掌管，再由中介公司陪同買方辦理房屋抵押登記手續(xù)。由于房權(quán)證一直由中介公司保管，到不了買方手中，能夠有效地避免因買方違約而給賣方帶來的風(fēng)險。

貸款應(yīng)當(dāng)通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式劃入賣方開立的賬戶，而不經(jīng)買方之手。

3、簽訂一份完備的《房屋買賣合同》是非常有必要的，尤其要在合同中明確約定違約責(zé)任和違約金的計算方法，一旦買方違約，能夠有效地通過法律救濟(jì)。

二手房買賣中買方的風(fēng)險。

相對于賣方來說，買方在交易中的風(fēng)險更大一些。因?yàn)樵谌魏我环N交易方式中，買方都需要預(yù)付一部分房款，若付款后賣方反悔或買方根本就是遭遇欺詐，則會給自己帶來重大損失。尤其是在賣方以按揭方式購房的交易形式中，買方有可能先行墊款為賣方贖證，此間風(fēng)險更大。而要避免風(fēng)險也應(yīng)做到：

1、通過房屋中介公司交易。買方將預(yù)付款交給中介公司，由中介公司陪同賣方到銀行贖證，贖出的房權(quán)證由中介公司保管而不到賣方手中。

2、應(yīng)當(dāng)簽訂一份完備的合同，要使用定金條款并約定違約金。

3、由于是二手房，買方在接房時一定要查明該房屋的物業(yè)費(fèi)、水電熱氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用是否已在交付前結(jié)清，否則后患無窮。

談?wù)勚薪榉矫媾R的法律問題。

中介公司在二手房交易中扮演著越來越重要的角色，一些復(fù)雜的交易要想沒有中介公司的參與而順利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出現(xiàn)的新鮮事物，已有相當(dāng)長的歷史。近年二手房市場的繁榮為中介公司提供了一片廣闊的活動天地，所以房屋中介公司如雨后春筍般地涌現(xiàn)了出來。但由于法律法規(guī)的不配套和監(jiān)管措施的不力，使得中介公司良莠不齊，交易雙方吃“黑中介”之虧的事例經(jīng)常見之報端，嚴(yán)重影響了中介公司的形象，致使人們買房賣房都不愿意通過中介。但不通過中介的房屋交易出現(xiàn)糾紛的機(jī)率又較大，從而影響了二手市場的正常發(fā)展。近年法律法規(guī)的出臺以及主管部門對中介市場的大力整治，使其規(guī)范了許多。但一個市場的成熟是需要相當(dāng)長的時間的，需要所有的中介公司共同努力，依法經(jīng)營，并切實(shí)維護(hù)自己的權(quán)益，才能保護(hù)自己的市場并使其有序發(fā)展。

筆者認(rèn)為，中介公司應(yīng)當(dāng)解決好以下幾個問題：

1、遠(yuǎn)離惡意競爭。一個地區(qū)的二手房市場并不是一塊無限大的蛋糕，人人都想吃一口。價格戰(zhàn)是中介公司經(jīng)常采取的競爭手段。中介公司一般收取房屋成交價1%至2%的傭金，為爭市場，中介公司不惜將傭金壓得更低。但微薄的利潤不足以維持此類中介公司的生存，只有以其他方式尋求利潤，所以就出現(xiàn)了一系列的暗箱操作以賺取非法利潤。但這種短視的違規(guī)行為只會坑人害己，損壞了中介公司的形象，擾亂了二手市場的秩序，影響了二手市場的發(fā)展，這恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。

2、規(guī)范合同文本。目前并沒有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買賣合同。而一份規(guī)范完備的中介合同和買賣合同無論對中介方還是買賣雙方均是非常重要的。中介公司應(yīng)當(dāng)委托律師制定一份能夠切實(shí)維護(hù)自己權(quán)益又不侵害交易雙方利益的中介合同，更應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易的不同形式，制定出與之適用的房屋買賣合同。因?yàn)榻灰椎陌踩晚樌M(jìn)行對中介公司來說是至關(guān)重要的，也是保持自己市場保有量和擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的保證。

3、如何對付“甩中介”的行為。暗箱操作不允許，約買賣雙方見面又可能出現(xiàn)買賣雙方甩開中介私下交易的情況，這是中介公司最為頭痛的。這種情況只有通過簽訂完備的中介合同來避免。應(yīng)當(dāng)在合同中約定甩開中介私下交易的違約條款，約定懲罰性違約金，這是有合同法依據(jù)的。一旦出現(xiàn)這種情況，中介公司可以通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。

關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的一點(diǎn)思考。

由于交易雙方均以按揭方式購房的交易方式的普遍出現(xiàn)，為二手房的交易平添了許多復(fù)雜性。如上述第4種交易方式。在這種情況下，許多銀行適時地推出了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

所謂的轉(zhuǎn)按揭，就是轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款的行為。但我國目前推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)并不是真正意義上的轉(zhuǎn)按揭，它包括兩個方面，一是原借款人（賣方）提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷抵押登記；二是新借款人（買方）申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。

可見，目前的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)包括四個環(huán)節(jié)：原債務(wù)的償還、新債務(wù)的建立、原有抵押擔(dān)保的撤銷和新抵押擔(dān)保的建立。目前這四個環(huán)節(jié)相互獨(dú)立。如果能將某些相關(guān)環(huán)節(jié)連結(jié)起來，無疑能節(jié)省時間，提高工作效率，降低交易成本。

其實(shí)完全可以這樣做：一是實(shí)現(xiàn)新舊債務(wù)的連結(jié)，可以考慮在原有借款合同不變的基礎(chǔ)上，銀行、賣方、買方簽定補(bǔ)充借款協(xié)議，將賣方的債務(wù)轉(zhuǎn)移給買方。二是抵押擔(dān)保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移，在房屋產(chǎn)權(quán)過戶的同時辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。這是真正意義的轉(zhuǎn)按揭，即債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，其有合同法上的依據(jù)，也是香港和國外的通行做法。另外銀行應(yīng)當(dāng)推出跨行轉(zhuǎn)按揭。目前開辦跨行轉(zhuǎn)按揭的癥結(jié)在于一定時期內(nèi)原貸款抵押擔(dān)保懸空，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)過戶之前，原貸款銀行要撤銷抵押權(quán)，否則不能轉(zhuǎn)讓，而只有等到辦妥新的抵押登記，新貸款銀行對買方發(fā)放了貸款，買方才能支付房款給賣方，賣方才有錢償還原貸款，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放，原貸款銀行無法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意在賣方未還清貸款的情況下撤銷抵押，致使轉(zhuǎn)按揭無法順利操作。要解決這個問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入賣方在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔(dān)保不落實(shí)給銀行貸款造成損失。但即使如此，這種非真正意義上的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推出，也大大推動了二手房市場的發(fā)展。此業(yè)務(wù)雖與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)相比存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著政府主管部門和金融部門對此業(yè)務(wù)的不改進(jìn)和完善，必將刺激二手市場的進(jìn)一步繁榮。