第一篇：第1講 永遠的福音與圣所制度

大家好！或許我們在有關(guān)預言的《啟示錄講座》或有關(guān)福音的《羅馬書書講座》等以往的圣經(jīng)講座當中見過，或者是初次見面，特別歡迎大家！現(xiàn)在我們要一同來學習更新更重要的內(nèi)容，既是福音也是預言，那就是：“圣所——福音的唯一藍圖”！

什么是福音呢？羅馬書1章16節(jié)中保羅是這樣說的“我不以福音為恥；這福音本是上帝的大能，要救一切相信的?！备Ｒ舨粌H僅只是意味著救贖的好消息，還是上帝救贖人類的方法和力量。福音是上帝實實在在地救贖我們脫離罪的力量或能力。

而圣所制度，就是一個實際的預表，說明了上帝是如何施行救贖的大能的。圣所就是上帝如何解決人類罪的問題的唯一藍圖。

（“福音”——上帝救贖人類的大能）人類因為罪而與上帝分離，并且失去了永生。

罪是我們心中的問題；犯罪的行為只是內(nèi)心隱藏的思想動機的外在表現(xiàn)。上帝所進行的工作正是要一一解決我們隱藏的罪的問題。

首先，以前所犯的罪得到饒?。蝗缓?，從現(xiàn)在正在轄制我們的罪的力量中得到解放，這樣我們才成為了以順從上帝的旨意和律法為喜樂的人。上帝救贖我們，不是裝裝樣子，把罪人包裹起來，使他的罪姑且不被看見。救贖乃是一種力量，這力量使惡的人成為義的人，讓他們帶著義的心，過著義的生活。同時，隨之而來的是上帝審判的工作，就是在全宇宙面前表明上帝救贖的工作是公義的，從而誰也不再對上帝存在疑惑。這就是福音的工作和力量。

而圣所是實物教訓，教導我們因信得到救贖的經(jīng)驗是什么，我們?nèi)绾纬蔀榱x的。這是上帝所啟示的福音的唯一藍圖。

我們再看啟示錄14章6-7節(jié)這樣記著說：“我又看見另有一位天使飛在空中，有永遠的福音要傳給住在地上的人，就是各國、各族、各方、各民。他大聲說：應當敬畏上帝，將榮耀歸給他，因他施行審判的時候已經(jīng)到了，應當敬拜那創(chuàng)造天、地、海和眾水泉源的?！痹谶@警告的信息中，我們看到了一位天使飛在天空，將永遠的福音傳給這個世界的情景。這是啟示給我們現(xiàn)時代的信息，因為啟示錄13章中講到了獸的印記的患難，這位天使的信息正是要我們?yōu)橹鳒蕚涞木妗?/p>

（“永遠的福音”——不改變的福音）

“永遠”是不改變的意思?！坝肋h的福音”這樣的表達暗示一個事實，也就是在福音的道理上改變了、妥協(xié)了。所以我們不能妥協(xié)，要傳播那通過圣經(jīng)而傳承下來的完整的福音。如今的時代，為了使人中聽，福音被改變了。如今的時代是妥協(xié)的時代，福音的道理變得非常廉價。所以，這個時代所需要的是永遠的福音，沒有被歪曲的、原原本本的福音真理。這樣的福音是指什么呢？圣所制度正是教導了這原本的福音。

我們再看馬太福音24:14，耶穌說“這天國的福音要傳遍天下，對萬民作見證，然后末期才來到?！边@里說天國的福音、正確的福音被傳播到全世界，世界的結(jié)局就來到了。

（“天國的福音”——要傳遍天下）

換句話說，通過圣所制度，理解永遠的福音而發(fā)生變化的人，才能建立這末世的教會。天國的福音并不是當今一般所說的福音。耶穌曾經(jīng)傳揚的福音就是天國的福音，毫無攙雜而單純的福音。使我們成義的恩典，和圣化的能力，最終實實在在地接受審判，包含這一切的就是完全的天國的福音。

現(xiàn)代基督教界廣傳福音的事實雖然值得高興，但是想到在這個世界上，每天約有33萬名新生兒誕生的時候，我們不禁意識到，如果要實現(xiàn)主的圣言“這天國的福音要傳遍天下，對萬民作見證，然后末期才來到”(太24:14)，靠著人的力量去傳播這樣的福音幾乎是不可能的。而且，對于其它各種宗教信仰的人，如何做才能使他們得到救贖，如何向他們教導真正的福音，這個問題也是深遠的。雖然基督教的福音已經(jīng)廣傳，但是如何對付逐漸變惡的人心，這個問題也是重大的。但是按照現(xiàn)在我們傳播福音的速度和現(xiàn)時代教會的狀況，即使經(jīng)歷很長的歲月，耶穌也不會來。想到這些的時候，我們要思考，一方面真正的福音真理是什么，另一方面如何得到從天而來的傳揚真理的能力。我們堅信耶穌在圣經(jīng)中所說他將速來的應許，為了這應許的成就而祈禱，我們要懇切地祈求晚雨圣靈沛降。五旬節(jié)的時候，主的門徒們接受了早雨圣靈沛降，福音傳遍了天下；同樣，若是沒有晚雨圣靈沛降的話，我們也無法擔當這樣的使命和義務(wù)。

我們現(xiàn)在為什么不能得到晚雨圣靈充滿呢？我們怎樣才能體驗到可以完全改變世界的圣靈的能力呢？從圣所中可以得到答案。圣所制度告訴了我們目前面臨困境的原因，同時也仔細地說明了真正的救贖是如何成就的。

再打開圣經(jīng)，詩77:13記著說：“上帝啊，你的作為是潔凈的；有何神大如上帝呢？”KJV英文圣經(jīng)對于這段經(jīng)文的翻譯更加準確：“Thy way,O God,is in the sanctuary:who is so great a God as our God?”翻譯成中文是：“上帝啊，你的道路就在圣所里；有何神大如上帝呢？”上帝通過圣所制度展現(xiàn)并且說明了他到底要如何救贖人類，將人類從罪中恢復的計劃。所以圣所制度是說明上帝真福音的唯一藍圖。

（圣所中展現(xiàn)的救贖事業(yè)——如何解決罪的問題）

上帝為了暴露撒但的欺騙和反叛，恢復全宇宙天使和居民以往對自己的信賴，特別是為了救贖和恢復墮落的人類，而開始了救贖的工作。那么，救贖就是解決罪的問題。但救贖并不僅僅是簡單的饒恕，在此之上還包含更大的作為和能力。上帝如何解決并且除去罪呢？圣所制度詳細地展現(xiàn)了這一切。

當研究圣所簡單的建筑樣式，和圣所制度里的儀式的時候，我們就可以知道上帝想要說明的旨意。通過圣所我們必須知道的是：罪人牽著羊，為了得到饒恕走向圣所，最終的目的地是至圣所，來到上帝的約柜前。

因著罪我們從上帝面前被趕走。上帝是創(chuàng)造主，是生命的根源，同時上帝本身又是愛。而我們的目的是在這樣的上帝面前，不再死亡，永遠地活著。但是，我們帶著罪時，是不能看見上帝或與上帝同在的。因為上帝臨格的榮光(shekinah)會燒毀罪人。我們?nèi)绾卧谏系鄣臉s光面前存活，上帝如何處理罪的問題？圣所制度告訴了我們每一步！

通過圣所人類可以知道，為了看見上帝必須經(jīng)歷怎樣的過程。完全的救贖意味著罪人再次站在上帝的榮光面前時能永遠地存活。而要在上帝的榮光面前能以存活，就必須解決罪人罪的問題。賽59:2，“但你們的罪孽使你們與上帝隔絕，你們的罪惡使他掩面不聽你們?！?/p>

所以圣所制度的設(shè)立，乃是為了使罪人能夠走向上帝的榮光(shekinah)面前，能看見在至圣所里圣潔的上帝。也就是教導我們：罪如何得到饒恕，怎樣過無罪的生活，最終將如何解決罪的問題。

為了幫助大家理解這些問題，我們一起看下面的例子。幾年前，我在家門前的田里將白菜和幾種蔬菜一起種了下去。一到秋天，一顆顆散發(fā)著清香的大白菜茁壯地成長起來，看起來十分令人喜愛。陽光是賦予白菜生命、活力和喜樂的泉源?？墒俏覀兯幼〉哪莻€地方下了早霜。奇怪的是，被霜打的白菜在接受日光照射之后，漸漸枯萎。過了幾天后，同樣的陽光卻給白菜帶來了死亡和毀滅。陽光是不會變化的，而是被霜打的白菜其本質(zhì)發(fā)生了變化，變成了無法在陽光下生存。

罪攔阻了我們與上帝之間的關(guān)系。人類本是在上帝的臨格面前充滿喜樂、擁有永生。但是因犯罪本性改變了，無法在天國生存。所以上帝要救贖人類，使得人類能夠再次回到天國，而要實現(xiàn)這個目的，并非是通過適當?shù)匮谏w住罪惡、或單單饒恕罪惡的方法，而是要完全解決我們里面的罪的問題。

如果上帝和人類不合作的話，這項工作是無法完成的。那么，上帝為了救贖我們發(fā)明了怎樣的方法呢？我們到底要經(jīng)歷怎樣的經(jīng)驗，才能來到上帝面前，和所思念的創(chuàng)造主面對面永遠地生活呢？從此刻開始，就讓我們通過圣所這偉大的藍圖來研究這些問題吧。

請看，出25:8-9，“又當為我造圣所，使我可以住在他們中間。制造帳幕和其中的一切器具，都要照我所指示你的樣式?！鄙系勖钅ξ鹘ㄔ焓ニ⑶液茉敿毜叵蛩宫F(xiàn)了天上圣所的樣式。因為地上的圣所是天上圣所的影子，所以向摩西展現(xiàn)了圣所的樣式后，囑咐他要準確地按照原樣建造圣所。

天上的上帝如何成就救贖人類的事業(yè)，圣所就是明確的藍圖，因而按照人的設(shè)想是不可能建立圣所的。（“為我造圣所”——居住在人類中間的上帝）而且上帝建造圣所的目的，是為了使他可以居住在人類中間?！坝之敒槲以焓ニ刮铱梢宰≡谒麄冎虚g?！?出25:8)假設(shè)我們在某位朋友家生活一年，和他們一起吃飯，一起睡覺，我們就會很詳細地了解那位朋友喜歡什么、討厭什么、吃什么東西、做什么事情、過著怎樣的家庭生活。同樣的道理，上帝來到罪人中間，與罪人同在，就是希望使我們可以正確地認識到他是怎樣的一位上帝。同時也告訴我們他來重新找回罪人的愛，他為了救贖我們而要付出怎樣的犧牲。

所以，地上的圣所是基督道成肉身的表象。圣所的所有器具、材料、樣式都生動地告訴了我們耶穌是怎樣的一位，他又是如何擔當救贖之工的。

圣所儀式的所有部分象征著耶穌的工作。圣所的外院象征著耶穌在十字架上成就贖罪的工作；圣所象征著耶穌復活升天，在天上做中保的工作；至圣所象征著救贖工作中最后的審判和罪的涂抹。僅僅饒恕罪并不意味著就結(jié)束了。因為還要通過審判的工作，在宇宙天使面前證明：上帝的能力能夠使罪人成為義人。

所以，圣所制度是出于上帝的智慧，是為了說明全部天國福音的計劃而設(shè)立的。我們越是研究這智慧的結(jié)晶的時候，就越發(fā)感到上帝的智慧，也不禁嘆服上帝的愛和奇妙，頌贊上帝的作為！

上帝在西奈山向摩西展現(xiàn)了圣所的啟示，并且命令他按照所指示的模樣準確地建造圣所。來8:5，“他們供奉的事本是天上事的形狀和影像，正如摩西將要造帳幕的時候，蒙上帝警戒他，說：你要謹慎，作各樣的物件都要照著在山上指示你的樣式?！钡?，（關(guān)于圣所的第一個啟示——上帝設(shè)立獻祭制度的意義）上帝在此之前已經(jīng)把救贖的藍圖，圣所的啟示，告訴了我們的始祖亞當和夏娃。從創(chuàng)世記3章的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)關(guān)于圣所的第一個啟示。

關(guān)于圣所的第一個啟示記載在創(chuàng)世記3:20-21節(jié)?！皝啴斀o他妻子起名叫夏娃，因為她是眾生之母。”亞當夏娃犯罪后，上帝宣判了他們死刑，地也受了咒詛。亞當聽到這樣的宣判后，隨后轉(zhuǎn)身給自己的妻子起了新的名字?！皬拇四愕拿纸邢耐蓿瑥默F(xiàn)在開始你要成為眾生之母。”就幾分鐘前因罪的結(jié)果而接受必死的判決的亞當，他為什么要這么做呢？

亞當是在犯罪之后而非犯罪之前給自己的妻子起了夏娃的名字。從而我們可以看到亞當?shù)男判?。為什么這么說呢？從21節(jié)可以找到答案。創(chuàng)3:21，“耶和華上帝為亞當和他妻子用皮子作衣服給他們穿。”如果要穿上動物的皮，就必須先殺掉動物。罪的結(jié)果出現(xiàn)之后，為了防備變化了的氣候，必須殺掉作為犧牲的羊，然后用羊皮來遮掩赤身露體的人。然而這不是最重要的原因。

人類因為犯罪而失去了榮光之衣。穿上動物的皮，就是主教導他們：在對罪當即的審判中，救贖主的義袍是可以遮掩人類的。讓我們想象一下當時的場面。

上帝命令亞當喚來在遠處天真玩耍的兩只小羊。這個時候，亞當吹了口哨，兩只小羊在毫不知情之下蹦蹦跳跳地跑了過來，一只“吧嗒”一下鉆進了亞當?shù)膽牙?，另一只鉆進了夏娃的懷里。亞當和夏娃撫摸著兩只可愛的小羊，這時上帝又對他們說：“亞當啊，看見那邊的石頭了嗎？”“是的，上帝！”“把那兩塊石頭拿過來，互相敲打，使它變得鋒利?！眮啴敯凑丈系鄣拿顚⑹^打磨得鋒利，上帝又對亞當說：“用那石頭擊打羊的頭?！薄笆裁?？用這石頭擊打羊的頭，羊會死的啊，是讓我殺死羊嗎？”“趕緊按照我說的做！”亞當在上帝權(quán)威的話語前不得不用鋒利的石頭砸向了羊的頭?！案昧c！”第二次砸下的時候，小羊睜大了眼睛，好象是在說“為什么要這樣打我呢？”帶著恐怖的表情，流著血漸漸地死去了。亞當?shù)谝淮慰匆娏怂劳龅目植溃@恐地發(fā)抖著，立刻把羊的尸體扔到了地上，問上帝：“上帝，我們犯了罪，也要這么悲慘地被殺死嗎？”“不是的，亞當，不是你們死，而是我要為你們這樣死去！”

聽到上帝救贖人類的計劃之后，我們的始祖跪在了上帝的面前，呼喊道：“上帝啊，如果因為我們的罪，主必須要這樣犧牲的話，我們真的非常憎惡這樣的罪。使得主犧牲的罪，我們不愿再犯了！”圣所的目的就是為了讓罪人恨罪愛義。這個目標在我們心中得以實現(xiàn)的時候，就是救贖得以實現(xiàn)的時候。

這就是圣所的第一個啟示。

我們繼續(xù)看創(chuàng)世記3章的內(nèi)容。我們常?？吹疆嫾谊P(guān)于創(chuàng)世記3章的內(nèi)容的作品。其中有這樣的一幅畫：面目可怕的天使手持帶火焰的劍，站在伊甸園的入口處，被驅(qū)逐的亞當和夏娃害怕而顫抖地瞥向后面的天使。但是，讓我們思考一下：充滿愛的上帝為亞當和夏娃用羊皮做衣服給他們穿。這樣一位上帝怎么可能使正在顫抖著站在那的兩個人陷入恐怖之中？還從伊甸園驅(qū)逐他們且轉(zhuǎn)眼不看他們呢？

上帝的確是設(shè)立了看守的天使阻止人類接近生命樹，但是我們必須了解一個事實。創(chuàng)3:24節(jié)，“于是把他趕出去了。又在伊甸園的東邊安設(shè)基路伯，和四面轉(zhuǎn)動發(fā)火焰的劍，要把守生命樹的道路?！边@里出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)動發(fā)火焰的劍”，轉(zhuǎn)動發(fā)火焰的劍是在基路伯之間。那么在基路伯之間的是誰呢？詩99:1，“耶和華作王，萬民當戰(zhàn)抖。他坐在二基路伯上，地當動搖。”基路伯是在上帝的寶座前，護衛(wèi)在上帝臨格之處的天使。以西結(jié)書1章和10章中記載了基路伯在上帝的寶座兩旁。

（基路伯之間上帝的榮光——向罪人顯現(xiàn)的上帝的形象）

在上帝向摩西顯現(xiàn)的場面中，描述在基路伯之間來回走動的上帝就好象發(fā)出的火焰一樣。所以是否也可以用“轉(zhuǎn)動發(fā)火焰的劍”來描述呢？“轉(zhuǎn)動”，即來回走動，坐立不安的樣子。上帝看著離開的亞當和夏娃，充滿憐憫，囑咐他們說：“要常常來敬拜，要學習關(guān)于救贖的真理?！边@樣的場面難道不讓人聯(lián)想到看著離開家的子女，坐立不安、滿心哀思的父母嗎？

人類被驅(qū)逐出伊甸園之后的一段時間內(nèi)，伊甸園仍然存在于地上。創(chuàng)4:16有話說，“于是該隱離開耶和華的面，去住在伊甸東邊挪得之地?！笨梢娫诤荛L的一段時間內(nèi)，墮落的人類是被允許瞻仰那沒有罪惡的樂園的。入口處雖然有天使把守，但是上帝的榮光顯現(xiàn)在基路伯天使侍奉的樂園的門前。大家可以想到，在以色列人敬拜的中心至圣所中，上帝的榮光在基路伯之間顯現(xiàn)，后來稱為“shekinah[Fi‘kainE]”，意思是臨格。請參考出25:22，詩80:1，賽37:16。

伊甸園的門口曾是亞當和他的兒子們敬拜上帝的地方。因著不順從被趕出伊甸園的人類，在這里立約要順從上帝的律法。該隱和亞伯獻祭的地方很可能就是在伊甸園前面。始祖來到伊甸東面敬拜上帝，上帝向他們教導了圣所制度，告訴他們上帝將如何饒恕罪人的罪，如何處置罪和叛逆的問題。

當然，上帝在伊甸園入口設(shè)立基路伯的另一個原因，是為了阻擋撒但的接近和欺騙。

以上從創(chuàng)世記3章的內(nèi)容中，我們可以看到上帝向人類展現(xiàn)的第一個關(guān)于圣所的啟示。這是我們的希望。但我們也要記住，上帝為了饒恕我們的罪，付出了無限大的犧牲。關(guān)于圣所的第一個啟示闡明了一個非常鮮明的事實：面對因自己的罪而犧牲的羊，人類將體驗兩種經(jīng)歷：第一，認識到罪的后果并且厭惡罪；第二，生出愛義的心，寧死也不愿再違背上帝的律法。

好了，這一講我們學習了圣所講座的緒論部分，我們開始談到了圣所制度與永遠的福音的關(guān)系；我們最后學習了關(guān)于圣所的第一個啟示。下一講我們將學習在圣所外院稱義的經(jīng)驗、并圣所的獻祭及其意義，是非常重要的內(nèi)容，我們下一堂課再見！

第二篇：第7講 收養(yǎng)制度

第7講

收養(yǎng)制度

收養(yǎng)關(guān)系圖

生父母

收養(yǎng)與公養(yǎng)

收養(yǎng)與寄養(yǎng)

二、保障被收養(yǎng)人和收養(yǎng)人合法權(quán)益的原則

收養(yǎng)關(guān)系涉及到收養(yǎng)人和被收養(yǎng)人雙方的利益，保障被收養(yǎng)人和收養(yǎng)人合法權(quán)益的原則體現(xiàn)在我國收養(yǎng)法中，如

被收養(yǎng)人一般應為不滿14周歲的處于特殊生活狀態(tài)下的未成年人;

收養(yǎng)人一般需年滿30周歲，無子女，并且具備撫養(yǎng)教育被收養(yǎng)人的能力;

生父母送養(yǎng)子女，須雙方共同送養(yǎng);

收養(yǎng)人、送養(yǎng)人要求保守收養(yǎng)秘密的，其他人應當尊重其意愿，不得泄露。

三、平等自愿的原則

收養(yǎng)關(guān)系屬于民事法律關(guān)系的范疇，收養(yǎng)關(guān)系也必須遵循平等自愿原則。平等自愿原則體現(xiàn)在我國收養(yǎng)法中，如收養(yǎng)人收養(yǎng)與送養(yǎng)人送養(yǎng)，須雙方自愿;收養(yǎng)年滿10周歲以上未成年人的，應當征求被收養(yǎng)人的同意。收養(yǎng)人與送養(yǎng)人可以協(xié)議解除收養(yǎng)關(guān)系，如果養(yǎng)子女年滿10周歲以上的，應當征得本人同意。收養(yǎng)關(guān)系當事人各方或者一方要求辦理收養(yǎng)公證的，應當?shù)接匈Y格的公證機構(gòu)辦理收養(yǎng)公證。

四、不得違背社會公德的原則

收養(yǎng)行為不僅關(guān)系著當事人的切身利益，而且還直接涉及到社會公共利益，所以，有必要從維護社會公德的立場，對收養(yǎng)子女的行為加以必要的制約。不得違背社會公德的原則體現(xiàn)在我國收養(yǎng)法中，如無配偶的男性收養(yǎng)女性的，收養(yǎng)人與被收養(yǎng)人年齡應相差40周歲以上。收養(yǎng)人不履行收養(yǎng)義務(wù)，有虐待、遺棄等侵害未成年人養(yǎng)子女合法權(quán)益行為的，送養(yǎng)人有權(quán)要求解除養(yǎng)父母與養(yǎng)子女的收養(yǎng)關(guān)系。因養(yǎng)子女成年后虐待、遺棄養(yǎng)父母而解除收養(yǎng)關(guān)系的，養(yǎng)父母可以要求養(yǎng)子女補償期間支出的生活費和教育費。

五、不得違背計劃生育的法律和法規(guī)的原則

我國收養(yǎng)法特別規(guī)定，收養(yǎng)人一般應為無子女者。送養(yǎng)人不得以送養(yǎng)子女為理由違反計劃生育的規(guī)定再生育子女。收養(yǎng)人只能收養(yǎng)一名子女。

3、對孤兒、棄兒或者殘疾兒童收養(yǎng)的特殊規(guī)定?！妒震B(yǎng)法》規(guī)定：收養(yǎng)孤兒、殘疾兒童或者收養(yǎng)由社會福利機構(gòu)撫養(yǎng)的兒童的，不受收養(yǎng)人無子女和收養(yǎng)一名的限制。法律之所以放寬此類收養(yǎng)的條件，是因為這些收養(yǎng)行為具有援助弱者的人道主義性質(zhì)，國家實際是鼓勵此類收養(yǎng)的。放寬條件，并不是沒有條件，為了確保被收養(yǎng)人能夠健康的成長，收養(yǎng)人除不受上述條件限制外，《收養(yǎng)法》對收養(yǎng)人的其他條件限制仍然適用 ?

4、繼父母對繼子女的收養(yǎng)?！妒震B(yǎng)法》第14條規(guī)定：“繼父或者繼母經(jīng)繼子女的生父母的同意，可以收養(yǎng)繼子女，并可以不受本法第4條第3項，第5條第3項，第6條和被收養(yǎng)人不滿14周歲的限制?！奔床皇芤韵聴l件的限制：

(1)不受被收養(yǎng)人為生父母由特殊困難無力撫養(yǎng)的子女和不滿14周歲的條件限制;

(2)不受送養(yǎng)人為有特殊困難無力撫養(yǎng)子女的生父母的條件限制;

(3)收養(yǎng)人不受年滿30周歲，無子女，有撫養(yǎng)教育被收養(yǎng)人的能力，未患有在醫(yī)學上認為不應當收養(yǎng)子女的疾病以及只能收養(yǎng)一名子女等條件的限制。?

5、隔代收養(yǎng)

? 收養(yǎng)孫子女，稱謂不同而已，與養(yǎng)父母和養(yǎng)子女的權(quán)利義務(wù)一樣。

6、收養(yǎng)成年人只有兩種情況下可以：

? A、收養(yǎng)人收養(yǎng)三代以內(nèi)的同輩旁系血親的子女

? B、繼父或繼母收養(yǎng)繼子女，被收養(yǎng)人才可以不受不滿14周歲的限制

第四節(jié) 收養(yǎng)的效力

（一）、協(xié)議解除的條件

1、當事人須有解除收養(yǎng)關(guān)系的合意。?

2、當事人必須具有完全民事行為能力。?

3、夫妻共同收養(yǎng)者，其終止收養(yǎng)須夫妻共同解除收養(yǎng)關(guān)系。?

（二）、協(xié)議解除的程序

1、養(yǎng)子女為未成年人。養(yǎng)父母要求解除收養(yǎng)關(guān)系的 ?

2、養(yǎng)子女為未成年人。送養(yǎng)人要求解除收養(yǎng)關(guān)系的

3、在被收養(yǎng)人成年以后，養(yǎng)父母與成年養(yǎng)子女關(guān)系惡化，一方要求解除收養(yǎng)關(guān)系的

4、關(guān)于養(yǎng)父母死亡后可否終止收養(yǎng)關(guān)系的問題

林某與吳某婚后多年未生養(yǎng)，便收養(yǎng)孤兒小華做養(yǎng)子。后來，夫妻倆因感情不合而離異，小華隨養(yǎng)母林某生活。2003年3月林某下崗沒有了生活來源，眼看小華就要到上學的年齡十分為難，便要求吳某出一部分養(yǎng)子的生活費和教育費，吳某以小華并非自己親生加以拒絕。

? 問題：作為養(yǎng)父的吳某該支付養(yǎng)子的撫養(yǎng)費嗎？

第三篇：第23講第二節(jié)建設(shè)用地制度與政策

第二節(jié) 建設(shè)用地制度與政策

大綱要求：

建設(shè)用地使用權(quán)出讓； 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥。

《憲法》、《物權(quán)法》和《土地管理法》規(guī)定了我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式土地所有制的適用范圍，以及土地的使用管理制度。本節(jié)所稱的建設(shè)用地制度與政策，僅包括國有土地中的建設(shè)用地制度與政策。

現(xiàn)階段，按照國家有關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有：(1)通過行政劃撥方式；(2)通過國家出讓方式；(3)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈與或其他合法方式）；(4)通過土地或房地產(chǎn)租賃方式。

本節(jié)主要介紹通過出讓方式和行政劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)制度和政策。

知識點一：建設(shè)用地使用權(quán)出讓（?？键c）

建設(shè)用地使用權(quán)出讓，簡稱土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（一）土地使用權(quán)出讓的主體

土地使用權(quán)出讓的主體，包括出讓方和受讓方。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權(quán)的出讓方是國家，具體由市、縣人民政府土地管理部門代表。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。土地使用權(quán)受讓方是土地使用者，具體可以分為公司、企業(yè)、其他組織和個人。

（二）土地使用權(quán)出讓的方式（?？键c）

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，我國現(xiàn)行國有建設(shè)用地土地使用權(quán)的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。在具體實施土地使用權(quán)出讓時，由國有土地代表按照法律規(guī)定，并根據(jù)實際情況決定采用哪種方式，對地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預計投資回報率高的地塊，一般應當采用招標、拍賣或者掛牌方式；對于公益性和政策性項目，可適當采用協(xié)議方式。

1．招標出讓

招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標形式競標某地塊的使用權(quán)，由招標小組經(jīng)過開標、評標，最后根據(jù)招標結(jié)果擇優(yōu)確定中標的土地使用者的行為。招標出讓方式，有利于公平競爭，主要適用于需要優(yōu)化土地布局，以及重大工程的較大地塊的投資項目。

2．拍賣出讓

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，有利于增加財政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利潛力大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

3．掛牌出讓

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4．協(xié)議出讓

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指政府作為土地所有人（出讓人）與選定的土地使用人（受讓人）磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓方式主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金，不得低于國家規(guī)定的最低價。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式有必要加以限制，以免造成不公平競爭、權(quán)力尋租及國有資產(chǎn)流失。

（三）土地使用權(quán)出讓的年限 土地使用權(quán)的最高使用年限，是指法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。

土地使用權(quán)年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。

出讓土地使用權(quán)的最高年限不是唯一年限，具體出讓項目的實際年限由國家根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點和用地項目情況確定或與用地者商定，土地使用權(quán)出讓的實際年限不得高于法律規(guī)定的最高年限。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（注）按照出讓土地的不同用途，規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：

(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。

（四）土地使用權(quán)出讓合同

建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應當簽訂書面出讓合同。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，用于規(guī)范和指導國有土地使用權(quán)的出讓行為。

土地使用權(quán)出讓合同一般包括以下幾方面的內(nèi)容：(1)出讓土地的位置、面積、界線等土地自然狀況；(2)出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；(3)土地使用期限；

(4)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件，也稱使用條件；(5)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；(6)定金及違約責任。（出讓方兩項權(quán)利）

一是受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償； 二是受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，出讓方（土地管理部門）有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

（出讓方兩項義務(wù)）

第一，按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)； 第二，向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。（受讓方三項義務(wù)）

第一，規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。

第二，依土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

第三，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。

取得土地使用權(quán)后，土地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地使用人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應當經(jīng)有關(guān)行政部門批準。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同，使用期限由當事人約定但不能超過建設(shè)用地剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

知識點二：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

（一）建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥，簡稱土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進行轉(zhuǎn)讓。

（二）土地使用權(quán)劃撥的范圍 《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》提出，嚴格控制劃撥用地范圍，推進土地資源的市場化配置。

依據(jù)《劃撥用地目錄》，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權(quán)：

(1)國家機關(guān)用地；(2)軍事用地；(3)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；(4)公益事業(yè)用地；

(5)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

（三）土地使用權(quán)劃撥的管理

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：

1．劃撥土地的轉(zhuǎn)讓

劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種形式：一是報有批準權(quán)的人民政府審批予以轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。凡向國家上繳土地收益的，仍按劃撥土地進行管理。

2．劃撥土地使用權(quán)的出租

房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的出租，應當應將租金中所含土地收益上繳國家； 用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃；

租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。3．劃撥土地使用權(quán)的抵押

劃撥土地使用權(quán)抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權(quán)下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權(quán)屬。4．擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為的處置

對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

5．國企改制中的劃撥土地處置

對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置，將原無償無期限變有償有期限。

下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：(1)國有企業(yè)改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團；(2)國有改組為股份合作制的；(3)國有租賃經(jīng)營的；(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)。

6．劃撥土地使用權(quán)的收回

國家無償收回土地時，對地上物應當給予補償。國家無償收回劃撥土地，主要有以下七種原因：

(1)因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；(2)為了公共利益和城市規(guī)劃要求的；(3)司法部門沒收財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的；(4)土地使用者自動放棄土地使用權(quán)；(5)未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用；(6)不按批準用途使用；

(7)鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。

第四篇：物業(yè)管理基本制度與政策講義 第27講第六節(jié)

第六節(jié)??房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策

大綱要求：

房地產(chǎn)登記制度；

房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

知識點一：房地產(chǎn)登記制度

一、房地產(chǎn)登記制度概述

（一）房地產(chǎn)登記概念

房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度。

房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應當記載的事項在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

（二）房地產(chǎn)登記制度的類型

根據(jù)登記的內(nèi)容和形式不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

1．契據(jù)登記制

契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義。契據(jù)登記制認為，當事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進行實證，行政登記沒有證據(jù)效力。

政府行政主管部門雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對所提供形式要件的真實性、合法性不做實質(zhì)性審查。

契據(jù)登記制度所進行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無公信力。契據(jù)登記制度注重當事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時成立。

發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭議，最終取決于法院審理后的確認，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準，政府登記機關(guān)也不承擔登記責任。

2．產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制度的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。在產(chǎn)權(quán)登記制度下，政府登記機關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對所提供形式要件的真實性、合法性進行實質(zhì)性審查。經(jīng)行政審查無誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機關(guān)對登記確認的房地產(chǎn)權(quán)屬負有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認的權(quán)能。

產(chǎn)權(quán)登記制下，如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機關(guān)同時承擔登記責任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門也不代行行政權(quán)，而是判決行政登記機關(guān)撤銷確權(quán)決定，由行政機關(guān)根據(jù)查明的事實做出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。

（三）我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用產(chǎn)權(quán)登記制度，主要表現(xiàn)在以下四個方面：

(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

(2)對權(quán)利申請人提供的文件進行實質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準，不符要求的不予登記。

(3)實行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進行房地產(chǎn)活動的憑證。

(4)法律確認房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤銷權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義

1．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是保護房地產(chǎn)權(quán)利人的需要

2．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是保證房地產(chǎn)交易安全的需要

3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

4．房地產(chǎn)權(quán)屬登記是城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的科學依據(jù)。

（五）房地產(chǎn)登記的原則

1．權(quán)利主體一致的原則

2．屬地管理原則

知識點二：房屋權(quán)屬登記（輪換考點）

（一）房屋權(quán)屬登記的種類（六項）

1．總登記

總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。房屋登記機關(guān)認為需要對房屋權(quán)屬進行總登記時，經(jīng)過縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證?？偟怯?、驗證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府具體規(guī)定。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應當在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

2．初始登記

(1)初始登記即指對房屋產(chǎn)權(quán)進行的原始登記。一般有三種情況。

一是新建房屋進行的初始登記；

二是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進行的初始登記；

三是城市國有土地上少量從未辦理過登記的房屋，所進行的初始登記。

(2)新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。

申請人應當提交的文件有：

①用地證明文件或者土地使用產(chǎn)權(quán)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證；④施工許可證；⑤房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

(3)集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應當自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起30日內(nèi)，向登記機關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。

3．轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會發(fā)生轉(zhuǎn)移。

當事人申請轉(zhuǎn)移登記的，應當自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

權(quán)利人申請轉(zhuǎn)移登記，應當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、當事人身份證明，以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。

4．變更登記

變更登記是針對房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進行的登記。房屋狀況發(fā)生變化包括房屋坐落地點名稱和門牌號碼的變更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所發(fā)生的物理狀況變更。權(quán)利人申請變更登記，應當自變更事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請，并提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件。

5．他項權(quán)利登記

他項權(quán)利是指當事人針對房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。由于承租權(quán)周期暫短，變化很快，目前房地產(chǎn)行政主管部門不作為房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)的登記事項，僅由房屋交易管理機構(gòu)做房屋租賃備案登記。

申請房屋他項權(quán)利登記，權(quán)利人應當自他項權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請，并提交房屋權(quán)屬證書，和設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書，以及相關(guān)的證明文件。

6．注銷登記

注銷登記即是指房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿等情況，對房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷手續(xù)。

原權(quán)利人應當于發(fā)生房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿之日起30日內(nèi)申請注銷登記。申請辦理注銷登記，應當提交房屋權(quán)屬證書、房屋他項權(quán)利證書，以及房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿的有關(guān)合同、協(xié)議和相關(guān)文件。

（二）房屋登記的基本要求（?？键c）

1．以共同申請為原則，以單方申請為例外

2．以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看

3．按房屋基本單元進行登記

（三）房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則

1．房屋權(quán)屬登記程序

房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進行登記。

登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。經(jīng)登記機關(guān)審查登記申請，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。

2．房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

(1)登記機關(guān)依法直接代為登記。

以下情況由登記機關(guān)代為進行房屋權(quán)屬登記：

①依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋；②無人主張權(quán)利的房屋；③法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。其中，房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，是指由政府依據(jù)法律程序和有關(guān)政策代行管理的房屋，不包括房屋所有權(quán)人依據(jù)民法規(guī)定委托代管的房屋。由登記機關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

(2)暫緩登記。

以下情況申請人可以申請暫緩登記：

①因正當理由不能按期提交證明材料的；

②按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的；

③法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。

(3)不予登記。

下列情況登記機關(guān)不予登記：

①屬于違章建筑的；

②屬于臨時建筑的；

③法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(4)注銷房屋權(quán)屬證書。

下列情況登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

①申報不實的；②涂改房屋權(quán)屬證書的；③房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；④因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。注銷房屋權(quán)屬證書，由登記機關(guān)作出書面決定送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

（四）房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書

1．房屋登記簿

房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本情況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應當?shù)怯浭马椀奶囟ú緝浴?/p>

房屋登記簿記載內(nèi)容主要為：

(1)房屋自然狀況部分；(2)房屋權(quán)利狀況部分；(3)補換證記錄部分；(4)限制情況部分；(5)其他情況部分。登記簿可以采取電子介質(zhì)，也可以采用紙介質(zhì)。

根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》的要求，房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)永久保存并妥善保管。

登記簿如有損毀，房屋登記機構(gòu)應及時補造。

2．房屋權(quán)屬證書

房屋權(quán)屬證書有以下三種：

(1)《房屋所有產(chǎn)權(quán)》。

由房屋所有權(quán)人收執(zhí)。

(2)《房屋共有產(chǎn)權(quán)》。

共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有產(chǎn)權(quán)書，其余共有人各執(zhí)房屋共有產(chǎn)權(quán)書1份。房屋共有產(chǎn)權(quán)書與房屋所有產(chǎn)權(quán)書具有同等的法律效力。

(3)《房屋他項產(chǎn)權(quán)》。

由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護。

房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機關(guān)查驗需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，由登記機關(guān)作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的，予以補發(fā)。

單選例題

1.規(guī)定房屋權(quán)屬總登記、驗證、換證期限的部門是()。

a．縣級以上人民政府

b．縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門

c．縣級以上人民政府土地和房屋管理部門

d．縣級以上人民政府土地管理部門

答案：a

2.當事人申請轉(zhuǎn)移登記的，應當自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起()內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

a．30

b．60

c．90

d．180

答案：c

3.房屋的權(quán)屬登記可以分為（）。

a．總登記

b．初始登記

c．轉(zhuǎn)移登記

d．變更登記

e．權(quán)利登記

答案：abcd

4.我國房屋權(quán)屬登記的種類包括()。

a．總登記和初始登記

b．轉(zhuǎn)移登記和變更登記

c．他項權(quán)利登記和注銷登記

d．房屋使用權(quán)登記

e．國有土地所有權(quán)登記

答案：abc

5.房屋權(quán)屬證書的種類包括()。

a．房屋所有權(quán)證

b．房屋共有權(quán)證

c．房屋他項權(quán)證

d．房屋使用權(quán)證

e．房屋租賃權(quán)證

答案：abc

第五篇：物業(yè)管理基本制度與政策講義 第18講，第四節(jié)

第四節(jié)??物業(yè)承接查驗制度

大綱要求：

物業(yè)承接查驗的定義；

物業(yè)承接查驗制度的必要性；

物業(yè)承接查驗應遵循的基本原則和指導思想；

物業(yè)承接查驗的主要依據(jù)和條件；

物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和程序；

建設(shè)單位的義務(wù)和責任；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責任；

物業(yè)承接查驗記錄、協(xié)議與備案；

保護業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定。

2010年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)承接查驗辦法》，將《條例》的有關(guān)規(guī)定進行細化、補充和完善，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)。

知識點一：物業(yè)承接查驗的定義（常考點）

《物業(yè)承接查驗辦法》第二條規(guī)定：“物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動?！?/p>

物業(yè)管理早期實踐中，將物業(yè)承接查驗混同于工程竣工驗收的情況較為常見，有必要對二者進行明確的區(qū)分。

物業(yè)承接查驗，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受建設(shè)單位委托開展前期物業(yè)管理工作的前提條件。

工程竣工驗收，是指建設(shè)工程項目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備供應等單位，對該工程項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行的全面檢驗，是承包單位向建設(shè)單位交付工程項目的前提條件。

知識點二：物業(yè)承接查驗制度的必要性

（一）物業(yè)承接查驗制度是規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同行為的需要

（二）物業(yè)承接查驗制度是保護業(yè)主物權(quán)的需要

（三）物業(yè)承接查驗制度是促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的需要

物業(yè)承接查驗制度，通過強化建設(shè)單位在承接查驗工作中的義務(wù)和責任，通過加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中的指導和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件，以促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

知識點三：物業(yè)承接查驗制度的基本原則和指導思想

物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

物業(yè)承接查驗制度的指導思想如以下4項：

(1)以《合同法》、《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的契約自由；以維護業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市場秩序為目標，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導和監(jiān)督職能。

(2)正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺失的現(xiàn)實，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗工作中的專業(yè)優(yōu)勢。

(3)規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中的責任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動順利開展創(chuàng)造條件。

(4)強化物業(yè)承接查驗工作的針對性和實用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性地進行相關(guān)制度設(shè)計；強化物業(yè)承接查驗工作的程序性和可操作性，通過具體詳細的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導相關(guān)主體在實踐中適用實施。

知識點四：物業(yè)承接查驗的依據(jù)和條件

（一）物業(yè)承接查驗的依據(jù)（輪換考點）

實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：

(1)物業(yè)買賣合同；

(2)臨時管理規(guī)約；

(3)前期物業(yè)服務(wù)合同；

(4)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；

(5)建設(shè)單位移交的圖紙資料；

(6)建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。

應當約定物業(yè)承接查驗相關(guān)內(nèi)容的三個契約性文件。

(1)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準；

(2)建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定；

(3)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。

（二）物業(yè)承接查驗的條件（輪換考點）

在各地取消綜合性驗收的大背景下，為保證物業(yè)硬件符合交付使用條件，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下7個條件：

(1)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

(4)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

(6)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

知識點五：物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和程序

（一）物業(yè)承接查驗的內(nèi)容（?？键c）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備進行檢查和驗收。

(1)共用部位。一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。

(2)共用設(shè)備。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。

(3)共用設(shè)施。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（一）物業(yè)承接查驗的內(nèi)容（?？键c）

建設(shè)單位應當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。

現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。

（二）物業(yè)承接查驗的程序（?？键c）

物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

(1)確定物業(yè)承接查驗方案；

(2)移交有關(guān)圖紙資料；

(3)查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(4)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

(5)確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；

(6)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

(7)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

知識點六：建設(shè)單位的義務(wù)和責任

（一）建設(shè)單位在承接查驗中的義務(wù)（輪換考點）

為了加強對建設(shè)單位的約束，督促建設(shè)單位切實做到誠實信用，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中，應當履行以下8項義務(wù)：

(1)建設(shè)單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

(2)建設(shè)單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

(3)建設(shè)單位應當在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

①竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；②共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；④物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；⑤承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

(4)建設(shè)單位應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面通知，及時解決現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量不符合規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。

(5)建設(shè)單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

(6)建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

(7)建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

(8)建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

（二）建設(shè)單位在承接查驗中的法律責任（輪換考點）

《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定建設(shè)單位的四項法律責任：

(1)物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任；

(2)物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建沒單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應當依法承擔賠償責任；

(3)建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施沒備的保修責任；

(4)建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。

知識點七：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責任

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的義務(wù)（輪換考點）

《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中應當履行以下4項義務(wù)：

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施沒備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在現(xiàn)場查驗中，將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情況，書面通知建設(shè)單位。

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的法律責任

《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責任：

(1)自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任；

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。

知識點八：物業(yè)承接查驗記錄、協(xié)議與備案（輪換考點）

（一）物業(yè)承接查驗記錄（輪換考點）

(1)現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。

(2)交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。

（二）物業(yè)承接查驗協(xié)議

在物業(yè)承接查驗全過程中，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。

簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，既是對現(xiàn)場查驗結(jié)果的確認，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的先決條件。

物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責任：

(1)物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容應當包括物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等；

(2)物業(yè)承接查驗協(xié)議是前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力；

(3)物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應當承擔違約責任

（三）物業(yè)承接查驗備案（輪換考點）

為了加強日常監(jiān)管工作，《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后30日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的文件資料辦理備案手續(xù)。申請辦理物業(yè)承接查驗備案手續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提交以下文件資料：(1)前期物業(yè)服務(wù)合同；(2)臨時管理規(guī)約；(3)物業(yè)承接查驗協(xié)議；(4)建設(shè)單位移交資料清單；(5)查驗記錄；(6)交接記錄；(7)其他承接查驗有關(guān)的文件。

知識點九：保護業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定

為防止前期物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒交物業(yè)承接查驗檔案，《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有；

為發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)承接查驗中的主觀能動性，《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主；

為保障物業(yè)承接查驗的經(jīng)費來源，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)承接查驗費用的承擔，沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔；

為發(fā)揮各方主體的監(jiān)督作用，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證，物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。

1.為了加強日常監(jiān)管工作，《物業(yè)承接查驗辦法》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后（）日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的文件資料辦理備案手續(xù)。

a．10

b．20

c．30

d．60

答案：c