第一篇：關(guān)于“XX創(chuàng)意(快捷)酒店”、“XX賓館”酒店群(四星級)建設(shè)項目投資分析

關(guān)于“XX創(chuàng)意（快捷）酒店”、“XX賓館(四星級)” 酒店群建設(shè)項目投資分析

—、投資商概況

廣東XXXX生態(tài)村有限公司（以下簡稱：生態(tài)村）系黃山XX集團、香港XX集團合力投資的項目，生態(tài)村以生態(tài)旅游、商務(wù)會議、酒店、高端房地產(chǎn)開發(fā)為主，集自然生態(tài)、地方文化、旅游觀光、體育健身、休閑娛樂、教育培訓(xùn)、會議酒店、度假居住等為一體；而XX集團是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，兼營工程建筑、物業(yè)管理、文化傳媒、旅游開發(fā)等產(chǎn)業(yè)多元化企業(yè)。

二、項目概述

（一）、項目介紹

項目名稱：“XX創(chuàng)意（快捷）酒店”、“XX賓館(四星級)”、（“XX大酒店<五星級>”暫略）“酒店群”建設(shè)項目（以下簡稱“項目”）,是總占地面積5000畝（其中水域面積1500畝，山坡地面積3500畝）的生態(tài)村中一個功能配套項目。

（二）、地域情況

項目位于XX市云翠湖（寒媽水庫）畔生態(tài)村內(nèi)，距離市中心區(qū)域僅3公里，又毗鄰XX高速XX出入口；隨著國道“324”修建正常通車，XX“空港區(qū)”、“海港區(qū)”及周邊地區(qū)一批戰(zhàn)略性投資項目的形成，促進了與周邊地區(qū)互為市場的格局必將得到平衡發(fā)展，項目將成為XX及周邊地區(qū)旅游度假、體育健身、休閑娛樂、教育培訓(xùn)、會議酒店、投資居住等綜合服務(wù)的重要基地。

（三）、功能布局

項目中XX創(chuàng)意酒店分布在1號樓，1F酒店前廳部，3—6F為房務(wù)樓層客房76間。

XX賓館由XX大廈改建主樓層、1—2F裙樓而成，保留原有生態(tài)村房產(chǎn)展示中心區(qū)、現(xiàn)代化商務(wù)中心(視聽室)區(qū)、XXXX公司辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)（銀行）等；計劃改建酒店客房部分：豪華套房6間、商務(wù)間2間、單人標準房8間、雙人標準房80間；貴賓接待室、可容納160—200人的大型會議室、可容納80—120人的中型會議室、3間小型會議室（公司辦公區(qū)內(nèi)）等；酒店餐飲部分：自助（早）餐廳、咖啡廳（休閑茶吧）、可容納240人以上的大型宴會廳、19間中餐廳豪華包廂。

（四）項目背景

依照“造環(huán)境、聚人氣、創(chuàng)價值”的戰(zhàn)略定位，以景區(qū)建設(shè)為抓手，以品牌打造為依托，以經(jīng)濟發(fā)展為目標，著力打造AAAA景區(qū)的基礎(chǔ)上，將生態(tài)村建設(shè)發(fā)展成為一個文化產(chǎn)業(yè)園，加上動漫文化產(chǎn)業(yè)形成，逐漸升級發(fā)展成為現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)園，使公司走上穩(wěn)健而快速的多元化持續(xù)發(fā)展之路。

項目創(chuàng)意酒店建成后，將形成更大的居住、度假建筑群，大大提高整個生態(tài)村的住宿接待吐納能力，更為下一步建造五星級酒店，打造高星級旅游酒店經(jīng)營管理打下堅實的基礎(chǔ)和儲備更多的資源。

項目中XX賓館改造方案調(diào)整后，實現(xiàn)了從單一功能轉(zhuǎn)變?yōu)閄X賓館、XX接待中心、XX培訓(xùn)中心、XX展示中心、XX指揮中心等多功能一體化項目?！熬频耆骸钡慕ㄔO(shè)和運營，將有力地提升生態(tài)村旅游觀光、投資考察接待規(guī)模和檔次。因此，項目是XX集團的一個展示窗口，也是成員企業(yè)的培訓(xùn)中心，更是集團籌集舉辦各類房產(chǎn)展示、促銷活動的平臺，推動房地開發(fā)、銷售、管理與旅游業(yè)的完美結(jié)合與體現(xiàn)，對樹立“XX”形象、打造“XX”品牌有著深遠影響和重大的意義。

（五）項目必要性

1、優(yōu)化配置、降低成本、滾動投資、提高收益

項目有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的滾動開發(fā)投資，也有利于確保資產(chǎn)保

值增值。由于生態(tài)村規(guī)模較大,屬于長線項目,而市場需求尚有許多不確定因素,低密度高檔住宅的市場銷售可能會有一定的時間差,現(xiàn)金流的測算與資金運作難度都相當高。對改造并實施統(tǒng)一化管理的大廈，能實現(xiàn)有效降低成本和更高財務(wù)獲利能力，確保大廈實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

2、樹立形象 抓住機遇，樹立形象、打造品牌 項目的實施正是行業(yè)精品戰(zhàn)略地實施，高級商務(wù)寫字樓和高星級酒店的有機組合對大廈來說，是全新高效的主題式商業(yè)組合，兩者商業(yè)模式既相對獨立又互為補充。項目是生態(tài)村第一座功能完整的大樓，是生態(tài)村的標志性建筑。酒店與寫字樓互為補充的結(jié)構(gòu)調(diào)整，生態(tài)村的開發(fā)，迎合了XX“空港區(qū)”、“海港區(qū)”等經(jīng)濟戰(zhàn)略的最好契機，這一區(qū)位優(yōu)勢也將使項目成為生態(tài)村樹立形象、打造品牌發(fā)展戰(zhàn)略的橋頭堡，促進生態(tài)村發(fā)展發(fā)揮了不可替代的作用。

3、造環(huán)境、聚人氣、創(chuàng)價值、精包裝

生態(tài)村集XX廣場、青梅種植示范觀光區(qū)、酒店會議接待區(qū)、體育健身活動區(qū)、水上樂園娛樂區(qū)、異域風情商業(yè)區(qū)、休閑度假生態(tài)居住區(qū)、老年人養(yǎng)生居住區(qū)、科研文化教育區(qū)等九大功能區(qū)于一體。項目的建設(shè)和運營，為打造AAAA景區(qū)打前鋒，樹立旅游文化精品形象、打造旅游知名品牌，展示出生態(tài)村強大的生命力和市場競爭力，推動生態(tài)村通過挖掘整理、包裝提煉文化奇葩，發(fā)展建設(shè)成為一個文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加上動漫文化產(chǎn)業(yè)形成，逐漸升級發(fā)展成為現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)園。

三、市場分析

（一）、周邊旅游市場現(xiàn)狀

度假酒店經(jīng)營季節(jié)性強，講究人與自然的充分融合，對酒店區(qū)域內(nèi)的環(huán)境設(shè)計要求高，對娛樂設(shè)施的配套要求較完善。周邊目前較有規(guī)模檔次的度假休閑酒店類型只有XXX溫泉度假村。市區(qū)多為商務(wù)型、經(jīng)濟型酒店，且規(guī)模不等、檔次不同、服務(wù)水準參差不齊，相對于度假休閑酒店而言，對旅游資源還有相當依賴性。

（二）發(fā)展趨勢預(yù)測

隨著居民生活水平的提高及對更高生活質(zhì)量的追求，人們對高品質(zhì)度假村的需求正在逐漸增加。隨著生態(tài)村建設(shè)進度的逐漸推進，園內(nèi)生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施的不斷完善，大多數(shù)政府行政、企事業(yè)單位出于封閉性和交流性的考慮，將選在設(shè)施服務(wù)較好的度假村中進行，增加了社會對高層次度假村的需求。生態(tài)村目前啟動運行的僅為水上樂園、水上餐廳等設(shè)施，原生態(tài)村辦公樓轉(zhuǎn)變規(guī)劃為梅園賓館，正是此契機背景下應(yīng)運而生，迎合市場需求，填補生態(tài)村目前功能配套不完整、接待住宿功能的空白地帶。

（三）市場定位

項目的定位為“創(chuàng)意酒店”和“四星級酒店”，通過項目“硬件”上的“創(chuàng)意”和“四星級”配套，與“軟件”上的“管理”與“服務(wù)”有機地結(jié)合，讓旅游者真正體驗與自然的完美融合，讓投資置業(yè)者真正感受享有最高生活品質(zhì)——星級酒店禮遇服務(wù)和星級物業(yè)管家服務(wù)。公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本項目將承接調(diào)整前公司的展示中心、會議中心和培訓(xùn)中心功能；在吸引游客在項目下榻入住度假，來景區(qū)及其周圍旅游觀光方面，主要以普寧市區(qū)為中心、向毗鄰的周邊城鎮(zhèn)輻射為主，爭取一些會議和培訓(xùn)班，并不斷從周邊地區(qū)繼續(xù)輻射延伸到其他地區(qū)一些旅游團體。項目優(yōu)越的地理位置和便捷的交通，對吸引周邊旅游度假客源均有—定優(yōu)勢。尤其是對各種會議和培訓(xùn)班的吸引力很大，這是最大的潛在優(yōu)勢 也將可能發(fā)展成為潛在的投資置業(yè)者。

（四）市場細分

近期目標市場：XX市主城區(qū)及XX、XX、XX等周邊區(qū)縣游客；項目正能滿足人回歸自然、放松身心、陶冶情操游客的接待需要。隨著旅游產(chǎn)品的深度開發(fā)及交通等基礎(chǔ)條件的逐步完善，生態(tài)村正在成為觀光、度假、會議、科教、探險、旅游和投資的理想目的地。

中期目標市場：隨著XXX國道的正常通車和生態(tài)村建設(shè)推進，會進一步輻射吸引XX主城區(qū)、XX、XX、XX、XX、XX主城區(qū)等地區(qū)近程短線旅游游客。

遠期目標市場：隨著知名度的提高，吸引省內(nèi)、國內(nèi)其他地區(qū)游客和商務(wù)游客等機會客源市場。

同時，景區(qū)的提檔升級將對國內(nèi)較遠距離的客源市場及海外回鄉(xiāng)客源市場逐漸形成吸引力。

（五）經(jīng)營模式

經(jīng)營上采用全新的經(jīng)營管理模式，強化市場開發(fā)，拓展客源市場，積極開展全方位、多渠道、大規(guī)模的促銷公關(guān)宣傳活動，擴大酒店的知名度和美譽度；整合生態(tài)村旅游資源，推行酒店會員制或業(yè)主會員制，拉動連帶消費或推行捆綁營銷；客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機構(gòu)合作，降低酒店對某一渠道的依賴度，不斷開辟新興客源市場；隨著景區(qū)的不斷開發(fā)建設(shè)，以及日益火熱的旅游潮流，廣大游客必將由目前的旅游觀光向綜合旅游發(fā)展，極力推動生態(tài)村開發(fā)、銷售及管理的發(fā)展，加速旅游觀光、度假、會議、商務(wù)、健身、娛樂及投資等多形式、多層次的發(fā)展，推進真正意義上的AAAA級景區(qū)旅游房產(chǎn)走向成熟。

四、投資測算

（一）建設(shè)投資

項目改造建設(shè)計劃總計投資XXXX萬元。

（二）年度經(jīng)營效益測算：收入預(yù)測，預(yù)計第—年營業(yè)收入在1572.43萬元左右 ；從經(jīng)營期第二年開始，在正常成本費用按一定比率下浮情況下，各項營業(yè)收入將按一定比率上浮遞增。

1、營業(yè)收入：營業(yè)收入合計1572.43萬元。

1）客房收入：經(jīng)營期第—年旺季、淡季和平季取日均租金XX創(chuàng)意酒店148元、XX賓館248元，出租率70%,當年客房租金收入為895.68萬元，其中：

XX創(chuàng)意酒店287.39 萬元，即76間.套×148元/天×365天×70%＝287.39萬元；

XX賓館608.29 萬元，即96間.套×248元/天×365天×70%＝608.29萬元。

2）餐飲收入：酒店設(shè)計可供430人同時就餐，經(jīng)營期第—年旺季、淡季和平季取上座率50%、人均消費40元、日開餐二次，當年營業(yè)收入為641.49萬元，其中：

咖啡廳（休閑茶吧）13.69 萬元，即60座×25元/人×365天×25%＝ 13.69萬元；

中餐廳（宴會廳）627.80 萬元，即430座×2餐×365天×40元/人×50%＝627.80萬元。

3）會議室收入:大型會議取場次租金880元，中型會議室取場次租金480元，出租率30%,當年會議室租金收入為29.78萬元，即1360元×2×365天×30%＝29.78萬元。

4）商務(wù)中心收入 ：5.48 萬元，即150元×365天＝5.48萬元。

2、營業(yè)稅金及附加(大約按總收入的5.5%)86.48萬元，即營業(yè)稅+增值稅+城建稅 +教育費附加＝86.48。

3、營業(yè)成本：營業(yè)成本合計263.65萬元。

1）餐飲成本 256.60萬元，即641.49 ×40%＝256.60萬元；

2）其他成本 7.05萬元，即29.78×20%＋5.48×20%＝7.05萬元。

4、各項費用 ：各項費用合計: 573.94萬元，其中：

1）工資及福利費用：212.28萬元，即營業(yè)收入的13.5%(包括:職工養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、大病保險、工傷保險、生育保險等及其他有關(guān)職工福利費)；

2）能源費用：157.24萬元，即營業(yè)收入的10%；

3）日常維修費用：23.59萬元，即營業(yè)收入的1.5%；

4）營業(yè)部門費用 : 78.62萬元，即營業(yè)收入的5%（包括：客用品、免費食品、裝飾費用、清潔用品、賣房傭金、布草、器皿、酒吧費用、布草洗滌費、音樂娛樂費、印刷費、廚房用具等）；

5）市場推廣費用:23.59萬元，即營業(yè)收入的1.5%；

6）一般管理費用:78.62萬元，即營業(yè)收入的5%（包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓(xùn)費用、工作餐費、工作服裝費及不可預(yù)見費用等）。

營業(yè)利潤=營業(yè)收入-營業(yè)稅金及附加-營業(yè)成本-各項費用=648.36萬元。

（三）固定資產(chǎn)折舊:假設(shè)折舊期為50年，自營業(yè)之年起計算,年折舊額為XX萬元。

（四）收回成本年限：X年（不含建設(shè)期）。

五、結(jié)論

項目的建設(shè),一是經(jīng)濟效益好，具有很好的財務(wù)獲利能力，投資年利潤達648余萬元，有利于資金滾動再投資開發(fā)，投資回收期短，且每年為地方創(chuàng)造近百萬元稅收。二是社會效益好，該項目的建成有利于改善目前接待容量不足、接待檔次不高的局面；同時，又能為展示良好形象起窗口作用。綜上所述，該項目市場前景樂觀，有—定的抗風險能力，規(guī)劃構(gòu)思基本切合實際，改建條件良好，經(jīng)營方案靈活多樣，開發(fā)具有切實可行性，在整個生態(tài)村房產(chǎn)開發(fā)、銷售及管理中，有著巨大的潛在的推動作用。

酒店管理部：XXX二O一二年五月十七日

第二篇：快捷酒店投資分析

快捷酒店投資分析

快捷酒店的目標市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等?？旖菥频暌话阋赃B鎖化的加盟或特許經(jīng)營模式為主，通過連鎖經(jīng)營達到規(guī)模經(jīng)濟，提高品牌價值?？旖菥频晔窍鄬τ趥鹘y(tǒng)的全面服務(wù)酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài)。其最大的特點是房價便宜，服務(wù)模式為“b&b”（住宿+早餐）。

快捷酒店在中國經(jīng)過十多年的發(fā)展，產(chǎn)生了如家快捷酒店、尚客優(yōu)快捷酒店、錦江之星旅館、格林豪泰酒店、宜必思酒店、速

8、漢庭快捷酒店、7天連鎖酒店等十大快捷酒店品牌。

快捷酒店是經(jīng)濟型酒店的一種，經(jīng)濟型酒店的特點是功能簡化，把服務(wù)功能集中在住宿上，力求在該核心服務(wù)上精益求精，而把餐飲、購物、娛樂功能取消，床+早餐是快捷酒店的真實寫照，因而快捷酒店投入的運營成本大幅降低。

快捷酒店不等于廉價酒店，連鎖的品牌的快捷酒店在市場競爭力，知名度，統(tǒng)一化管理，客源等多方面有著明顯的優(yōu)勢。因為具有統(tǒng)一的連鎖管理體系和標準化的運作方式，快捷酒店的管理水平較高、管理成本低，有效的降低了管理的投入。但是在酒店房價上，快捷酒店的房價高于一般單體酒店，具有更高的盈利水平。

比如經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規(guī)模排名全國第六。制定了專做中小城市、中小規(guī)模連鎖酒店的科學(xué)管理體系，使尚客優(yōu)快捷酒店成為三線城市連鎖酒店第一品牌。尚客優(yōu)快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規(guī)連鎖酒店品牌的市場定位，并首創(chuàng)符合中國二三線城市連鎖酒店運營的管理體系。

第三篇：快捷酒店投資風險及發(fā)展分析

快捷酒店投資風險及發(fā)展分析

為了滿足客戶出差住宿現(xiàn)在還無法講求排場，傳統(tǒng)的招待所安全、衛(wèi)生、舒適等條件又無法滿足的情況下，快捷酒店應(yīng)運而生?？旖菥频陱浹a了基本需求和平民價格這兩個條件下的龐大的市場空白。

國內(nèi)領(lǐng)先的快捷酒店品牌如雨后春筍般的迅猛的發(fā)展起來。投資人是誰并不是最關(guān)鍵的，最重要的是有沒有一個專業(yè)的經(jīng)理人團隊和深諳快捷酒店內(nèi)涵的企業(yè)文化。

國外快捷酒店品牌的進入，國內(nèi)快捷酒店的盲目投資都將沖擊現(xiàn)有的經(jīng)營格局?？梢哉f，目前市場上的主要快捷酒店品牌都將受到一系列挑戰(zhàn)，概括一下，中國快捷酒店將面臨來自內(nèi)部、外部等諸多方面的挑戰(zhàn)。從外部來看，一方面快捷酒店面臨這成本模型的考驗，另一方面又面臨著市場規(guī)范的考驗。快捷酒店的相對低價格來自于良好的成本控制。可以說，對快捷酒店最大的挑戰(zhàn)就是控制成本。

國內(nèi)的能源的短缺，也導(dǎo)致能源的成本變動，不斷變動的能源成本也構(gòu)成了對經(jīng)濟型酒店的巨大影響。所以很多知名快捷酒店集團相繼推出了快捷酒店升級品牌，例如尚客優(yōu)推出駿怡城際酒店、漢庭推出的全季酒店、錦江推出的白玉蘭，都是快捷酒店升級品牌。

尚客優(yōu)快捷酒店專注于二三線城市連鎖服務(wù)業(yè)管理，通過旗下連鎖品牌的發(fā)展，致力于提高二三線城市連鎖服務(wù)業(yè)品質(zhì)，為二三線城市投資者提供專業(yè)的連鎖管理服務(wù)。2014年全國分店數(shù)量將超1100家?！吧锌蛢?yōu)速度”震驚中國酒店領(lǐng)域。

第四篇：2014年快捷酒店投資前景分析報告

2014年快捷酒店投資前景分析報告

快捷酒店業(yè)概況

我國快捷酒店的概念誕生于1996年，至今已有近20年的發(fā)展歷史，從無到有，再到不斷拓展，不同的發(fā)展時期由于國家政策和市場動態(tài)的不同，快捷酒店呈現(xiàn)出了不同的發(fā)展面貌。如今，走過快捷酒店黃金期的一線城市，快捷酒店已經(jīng)趨于飽和，并且，由于近年來土地租金和雇傭人工費用的上漲，一線城市快捷酒店的利潤率下降，一線城市快捷酒店開始紛紛向中檔精品酒店轉(zhuǎn)型升級，而三線城市則迎來快捷酒店投資的高峰！

三線城市快捷酒店投資環(huán)境

三線城市由于地理位置以及國家政策的影響，發(fā)展落后于沿海開放城市以及北京、上海、廣州等一線大城市，酒店市場主要以單體老舊家庭式旅館和招待所為主，隨著國家城鎮(zhèn)化的快速推進，三線城市為快捷酒店的發(fā)展提供了巨大的生存空間！

首先，2013年5月，民航局宣布了對設(shè)立新獨立航空公司的限制，并在11月取消國內(nèi)機票價格下限，這標志著乘坐飛機進行旅游的成本大大降低，將促進短途微旅游的興盛，為快捷酒店帶來豐富的客源。

其次，國家反浪費的政策導(dǎo)向也對高端酒店帶來了直接的沖擊，快捷酒店迎來新的發(fā)展契機。

再次，2013年4月，新旅游法的實施，刺激了整個旅游市場,傳統(tǒng)旅游盈利方式發(fā)生改變，團隊游價格大幅度上漲，自助游開始得到大眾的追捧。三線城市快捷酒店投資產(chǎn)品現(xiàn)狀

目前，我國主要的快捷酒店品牌有尚客優(yōu)、如家、7天、格林豪泰、錦江之星，各快捷酒店都有不同的市場定位，就城市來說，尚客優(yōu)定位于三線城市，成為國內(nèi)三線城市連鎖酒店第一品牌，并創(chuàng)立了一套符合三線城市特點的成熟的快捷酒店管理體系，獲得了快速發(fā)展，在三線城市贏得了非常高的聲譽，深受快捷

酒店投資商的喜愛。而如家、7天等快捷酒店主要定位于一線城市，現(xiàn)在也逐漸向二三線城市發(fā)力。

快捷酒店投資趨勢對策

針對國內(nèi)快捷酒店出現(xiàn)的同質(zhì)化現(xiàn)狀，尚客優(yōu)快捷酒店以“創(chuàng)新”為突破口，在2014年初進行了U3大升級，對酒店內(nèi)外進行了全新設(shè)計裝修，在國內(nèi)率先推出了科技感和人文情懷十足的“養(yǎng)心房”“影視房”和“風情房”，一舉成為國內(nèi)最漂亮的連鎖酒店品牌。

快捷酒店的未來，必然是與創(chuàng)新相聯(lián)系的，三線城市將為尚客優(yōu)快捷酒店的發(fā)展壯大提供廣闊的天地！

第五篇：酒店式公寓投資分析

酒店式公寓投資分析

高檔的硬件配置、星級的服務(wù)品質(zhì)、相對獨立穩(wěn)定的客源、相當可觀的租金收益——這些酒店式服務(wù)公寓的投資優(yōu)勢是不言而喻的，然而傳統(tǒng)的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數(shù)投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場競爭壓力的增大，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的酒店式公寓轉(zhuǎn)租為售。在京城房地產(chǎn)投資市場火熱、公寓租賃市場整體滑坡的形勢下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務(wù)公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？

4月3日國貿(mào)春季房展會上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調(diào)的升級品質(zhì)，均價卻只有7400元／平方米，遠低于一期9300元／平方米的價位，突出的性價比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼?zhèn)淞俗≌途频旯δ艿木频晔焦?，在提升了品質(zhì)的背景下，價格卻普遍下調(diào)，因而也令這類產(chǎn)品在投資市場上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢更洶：昆泰中心、尚都國際、華貿(mào)中心、怡景園三期等重量級項目，都將陸續(xù)推出這類產(chǎn)品。

作為一種異軍突起的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。

什么是酒店式公寓？

酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬

件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌：它能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店多了“家”的味道，而且租價更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。按照銷售方式，這種物業(yè)可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發(fā)商自有和管理，以前京城市場上出現(xiàn)的多半是這類物業(yè)，如國貿(mào)世紀公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓指的是第二類，它將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以可以認為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。如財富中心、旺座、鼎極等。

酒店式公寓的投資價值

酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業(yè)內(nèi)專家普遍認為在地理位置和硬件品質(zhì)相當、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：

1.保證投資回報率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務(wù)系統(tǒng)等；但同時，額外的服務(wù)項目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調(diào)整各出租房屋的內(nèi)部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經(jīng)營公司能根據(jù)市場行情調(diào)控租價的高低，保證最終的收益。

2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的服務(wù)，其風險更小。

3.保證租金穩(wěn)定性。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式，如可以將利益捆綁在一起，各業(yè)主根據(jù)收益分成，保證了物業(yè)的整體租價。事實上，酒店式公寓的這種優(yōu)勢早已顯現(xiàn)。近兩年京城的租賃市場，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續(xù)下滑的趨勢銳不可擋，有些物業(yè)跌幅達50%以上。然而在整體下滑的大勢之中，類似國貿(mào)中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級酒店式公寓卻有上漲趨勢，實際成交租價總體上下浮動不超過5%；上世紀90年代初建造的麗園，是一個大小業(yè)主混合的酒店式公寓項目，目前租價下降了1／3，月租價為每平方米20美金，而周邊當年同檔次的恒基中心，月租價已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅挺。

后期服務(wù)嚴重影響投資收益

“在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素?！痹谏虾⑴c建設(shè)、管理酒店式公寓的張寅說。他認為，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業(yè)，如今的租價都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢也在于此。但是，酒店式公寓產(chǎn)生的費用高，小業(yè)主眾口難調(diào)，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公

司進門服務(wù)客戶等狀況發(fā)生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結(jié)果與住宅物業(yè)管理公司并無二致，酒店式服務(wù)和管理就會名存實亡。當年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。

對此戴德梁行的樊驥也持類似觀點：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。而目前國內(nèi)酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌?！?/p>

投資前景喜中亦有憂

酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場條件，這幾年在市場上快速發(fā)展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前京城包括大、小業(yè)主在內(nèi)的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經(jīng)理蔣凌峰認為奧運和WTO效應(yīng)，將會有更多的國內(nèi)外企業(yè)來北京設(shè)立公司和辦事機構(gòu)，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機。

值得一提的是，針對業(yè)權(quán)分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內(nèi)專家提醒小業(yè)主保持謹慎的投資態(tài)度。

酒店式服務(wù)的長期性難以保證

首先，酒店式公寓所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務(wù)公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務(wù)的長期性有阻力。

其次，目前市場上出現(xiàn)兩種處理分割業(yè)權(quán)的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，根據(jù)收益分成；另一種是只對一部分房屋做酒店式入室服務(wù)。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關(guān)鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務(wù)和分攤內(nèi)容做細化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分攤和收費等，否則將導(dǎo)致業(yè)主分配不勻、利益不公的狀況發(fā)生。面臨激烈的競爭壓力

由于業(yè)權(quán)分割的原因，小業(yè)主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業(yè)主也愿意雇傭鐘點工為房客服務(wù)，因此，酒店式公寓中服務(wù)、品質(zhì)低的項目優(yōu)勢難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業(yè)權(quán)分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發(fā)商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態(tài)度。這不由令人聯(lián)想到戀日國際，當初該項目的開發(fā)商把他的產(chǎn)品稱之為“獨立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對這方面的顧忌。