第一篇：咖啡項目分析資料

咖啡項目分析資料

一、市場資料

1、咖啡廳每月咖啡豆的用量：10-100磅不等。

2、80平方左右的咖啡廳投資約15-20萬元，咖啡廳的還本時間約3年。

3、真鍋咖啡廳的營業(yè)額1萬元/月，其中：

1、咖啡成本約1000元，2、人工（3人）

4000元，3、租金2000元，合計：7000元，盈利3000元/月，利潤30%。3年回本的話，投資只能控制在10.8萬元。

4、網(wǎng)絡(luò)銷售員的薪酬制度：銷售額3000元內(nèi)提成600元，銷售額5000元提成800

元，銷售額10000元提成1500元。

5、一杯咖啡的成本，僅為其售價的10％，也就是說，咖啡店賣一杯咖啡的毛利是

90％，這遠比普通餐飲業(yè)45％－50％的毛利高得多，從這個角度看，完全可以

將開咖啡店稱之為暴利行業(yè)。“雖然有不少人投資咖啡店，但能將咖啡店經(jīng)

營成功的并不多?！?/p>

6、這類型的店還為客戶提供大到店面裝修、器皿的配套、服務(wù)定位咨詢、服務(wù)流

程、沖泡咖啡的技術(shù)、如何選用咖啡和員工的培訓(xùn)、營業(yè)管理等等，如果客戶選

擇是整個一條龍的咨詢服務(wù)，一般服務(wù)費是整個咖啡屋投資總額的3％－5％，而目前市場上的咖啡店小到三五萬，大到幾百上千萬，檔次各有不同，而絕大多

數(shù)的咖啡店的投資額都是13萬到20萬不等，這樣的咨詢服務(wù)，這些平均下來每單業(yè)務(wù)都有6000左右的收入，每個月平均能有2－3單，如此算來一個月的咨詢

經(jīng)營收入就有1萬多元，而這些服務(wù)咨詢費在店鋪的經(jīng)營中占一半左右。

7、2007年4月7日 19：30中信廣廠星巴克外面有15張臺，里面有30張臺，外面

30人，里面35人，服務(wù)員7人，每張臺最多可坐4人。

二、開咖啡廳的費用測算

依據(jù)： 150平方的咖啡廳，裝修的投資每平方400-800元，150平方9萬元（600元/平方計）； 租金：200元/平方（因地方而異）

1、設(shè)計費：1萬元

2、裝修1個月期間的租金 3萬元

3、租金押金2個月 6萬元

4、空調(diào)設(shè)備、咖啡器具、原材料費用 8萬元

5、裝修費：9萬元

6、裝修期間的員工工資、培訓(xùn)等雜費：3萬元

7、流動資金：5萬元

上述費用合計：35萬元（其中：固定資產(chǎn)費用24萬元）

固定資產(chǎn)投入按3年計提，那么每年應(yīng)提取8萬元，每個月應(yīng)拿回成本6667元。因此：每月的營運成本（不含原材料）：

1、租金：3萬元

2、人員工資：0.6萬元

3、水電費：0.2萬元

4、稅費：0.2萬元

5、計提成本：0.67萬元

合計：4.67萬元

假設(shè)人均消費30元/人，每日人流量200人，那么，每日營業(yè)額6000元?？Х葟d的原料成本大約為12%的營業(yè)額，因此,每月的毛利為：6000*88%*30=15.84萬元。每年盈利：12*（15.84-4.67）=134萬元。

三、關(guān)于星巴克的一些情況

其早期經(jīng)營的獲利來源為：賣咖啡，其他附帶販售咖啡豆、器具，以百分之二十的產(chǎn)品，創(chuàng)造百分之八十的利潤。而以目前喝咖啡族群的習(xí)慣來看，上班族佔了大部份的客群，其中百分之九十只是為了找個地方坐，百分之十是屬於老饕級的顧客，所以，展店的地點選擇要考量商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)。以目前來看，愈是靠近上班族聚集的地方，愈是展店的好地方。

西雅圖極品咖啡首開國內(nèi)咖啡連鎖店先例，推出外送服務(wù)，凡湊齊五樣以上的產(chǎn)品，打外送專線訂購，就可外送到府，不論飲料、咖啡、蛋糕等餐點都包括在內(nèi)，不但免收運費，而且原本咖啡外帶可享九折扣也照舊。劉增祥說，這項服務(wù)是為了方便上班時間不便外出的上班族，可以在辦公室喝到熱騰騰的西雅圖極品咖啡，用這樣的低價格、高服務(wù)策略，劉增祥說主要是為了提昇各店營業(yè)額，拓展消費族群，也算是服務(wù)消費者的內(nèi)在改革。

星巴克研究的對象以及經(jīng)營策略是以青少年和上班族為主，所以展點是在鬧市區(qū)或上班族聚集的地方。

1、星巴克的優(yōu)劣勢分析

一、星巴克的優(yōu)勢

(一)店內(nèi)空間裝潢舒適、良好的賣場氣氛

商店外觀及商店週遭環(huán)境，不但會影響消費者對商店整體的認知及印象也會影響顧客停留店內(nèi)時間的長短。星巴克的空間裝潢為主要的競爭優(yōu)勢之一。

(二)寬敞乾淨的餐飲空間

星巴克擁有寬敞乾淨的空間，在與其它競爭者的比較之下，消費者對此方面的評價最高，此亦為其主要競爭優(yōu)勢之一。

(三)產(chǎn)品種類眾多

「星巴克」提供的點心種類眾多，包含了麵包類、烘焙三明治、以及各式精心調(diào)配的咖啡，可滿足消費者做更多的選擇。

(四)食物衛(wèi)生程度很好

根據(jù)我們訪談的數(shù)據(jù)顯示，有超過80%的消費者認為星巴克的食物衛(wèi)生程度是非常衛(wèi)生的，而星巴克不僅使消費者感到安心與信賴。

(五)餐點內(nèi)容清晰

星巴克的餐點內(nèi)容感到清晰、明白，而且分類也很詳細，因此，消費者對很容易就選到自己喜愛的餐點。在星巴克店內(nèi)，一進門就可以在看板上看見清楚的餐點，看板的內(nèi)容清晰，分類詳細，不僅明白的將產(chǎn)品告知顧客。

(六)服務(wù)迅速

星巴克採用馬上點，馬上拿餐的自助式的餐點方式，簡化及縮短了等待服務(wù)的過程與時間。

二、星巴克的劣勢

(一)廣告曝光率極低

廣告的目的是為達成各種目標，一為知覺目標，主要在讓所有潛在顧客都知道該企業(yè)或產(chǎn)品的存在。雖然星巴克在全球相當知名，但是還是有少部份的人不知道星巴克，所以應(yīng)該加強星巴克的廣告曝光率。另一則為消售目前主要在建立品牌偏好、擴大市場佔有率並鼓勵

採取購買行動。一般來說，星巴克確實缺乏此方面的促銷活動，消費者普遍認為其廣告曝光率極低，首次前往消費的顧客大多是經(jīng)由親友的介紹而前往消費。

(二)無折扣促銷.有一些的消費者，會因有折扣或開幕減價時前往消費，所以業(yè)者應(yīng)加強其促銷策略，推出更多的套餐組合或下午茶點心組合，以提高滿意程度，增加競爭能力。另一方面星巴克向來沒有任何折扣優(yōu)惠活動，本研究小組建議業(yè)主能夠以折扣方式發(fā)行餐卷抵用消費，或以累積消費的方式提供優(yōu)惠，如此將有助於防止顧客外流並增強消費忠誠度。

(三)餐點價位高

一般餐飲店是獨資成立，使產(chǎn)品生產(chǎn)量低，相對的總成本也較高，其產(chǎn)品單價也高，故價 格合理化及無差別訂價為價格方面的優(yōu)勢。雖然星巴克走的是平價路線，但仍有不少的消費 者認為其咖啡價格高。其主要原因，其消費群以學(xué)生及年輕上班族為主，其零用錢及所能有 限，但其消費次數(shù)頗高。因此，本小組仍然建議能以低價促銷方式鼓勵顧客累積消費。

(四)無使用信用卡消費

因現(xiàn)在塑膠貨幣盛行，人們?yōu)楸苊鈹y帶太多錢幣出門，故而都使用信用卡，因此，可增設(shè)使用信用卡來增加顧客消費。

三、機會

1.(一)商圈繁榮

不管任何的商店都是需要人潮來增加自己收入，如果星巴克可以利用商圈的繁榮吸引人潮，再加上自己本身的優(yōu)勢，我想星巴克要擊倒其他的競爭對手難度並不大。

(二)週休二日使消費人潮增多

由於政府的週休二日政策，現(xiàn)在忙碌的上班族及學(xué)生們，紛紛利用休假時間到餐飲店相聚，排除平常的疲勞及彼此相互談心。所以，週休二日會使消費人潮增多，應(yīng)多加把握此時段，加強人員之服務(wù)訓(xùn)練，提高服務(wù)品質(zhì)。

四、威脅

(一)競爭者眾多

星巴克的競爭者眾多，主要競爭者有布蘭奇、真鍋以及摩多倫等等，各個競爭者在市場上都佔有一席之地。如何在這些餐飲店中脫穎而出，則是星巴克必須努力的方向。本研究小組建議星巴克能發(fā)展更創(chuàng)新的產(chǎn)品組合、價格適當調(diào)整、通路區(qū)域擴大並加強推廣宣傳，以期發(fā)展出更大的市場空間。

(二)其他競爭者促銷活動多

由於星巴克的促銷活動不多的，而其他競爭者有較積極的促銷活動。因此，本小組建議星巴克應(yīng)有更多具競爭力的促銷策略，如：(1)咖啡組合的價格優(yōu)惠比如麵包加咖啡只需99元，(2)每日咖啡，(3)VIP卡的優(yōu)惠活動(4)集點累計優(yōu)惠，(5)餐卷折價販售。

(三)廣告宣傳

星巴克的廣告宣傳活動極少，絕大多數(shù)的消費者皆是透過親朋好友介紹而前來光顧。基本上，星巴克的媒體曝光率並不是很高，消費者對其訊息的得知並不容易。相反的，競爭者廣告出現(xiàn)率高，除了能讓顧客知道一些餐飲資訊，更能吸引顧客前去消費。

第六章結(jié)論

在我們所做的卡方交叉圖分析研究中，我們知道：

一、(一)消費動機與人口統(tǒng)計變數(shù)有顯著關(guān)係，不同年齡層所到星巴克消費的動機有不同的差異。

1.20歲以下的年輕消費者族群大多認為至星巴克消費不完全只是想找個地方可以聊天，而是流行趨勢。

2.30歲以下的成年消費群則認為在星巴克可以聊天喝咖啡，可能的是把星巴克定為家庭公司之外的第三去處。

3.40歲以下的消費族群，在我們的調(diào)查受訪者中，有些動機與30歲的成年消費群類似，有些則單純只是愛喝咖啡。

(二)消費金額與人口統(tǒng)計變數(shù)有顯著關(guān)係：

1.20歲以下青年族群消費金額由於金錢來源大多是由父母親所給，所以消費金額大多不

高以100~300元金額為主。

2.30歲以下之成年族群則因大多為上班族，景氣的好壞影響著這些族群的金額。

3.40歲以下的消費族群則大多與30歲的差異不大，這可能因臺灣30歲、40歲的年齡層

都是有相同因素有關(guān)。

(三)前往對象與人口統(tǒng)計變數(shù)有顯著差異：

1.20歲以下之年輕族群大多與同儕，例如同學(xué)、好友共同前往。

2.30歲以下成年族群則大多與上司同事或部屬前往。

3.40歲以下者除了同事之外，有些也與家人共同前往。

二、(一)消費動機與人口統(tǒng)計變數(shù)---性別有顯著差異關(guān)係：

1.男性消費者：早上男性消費者會至星巴克喝咖啡，提振精神，以應(yīng)付全天的忙碌。

2.女性消費者：在受訪者中，有上班族、也有家庭主婦，在上班族中，大多把至咖啡店視

為一個除了家與公司之外的第三各去處，而家庭駐負責已認為咖啡店環(huán)境可以紓解整日在家的煩悶。

(二)消費金額愈人口統(tǒng)計變數(shù)---性別有顯著關(guān)係

1.男性消費者：因消費時間多在上班前或是中午午飯時間，所以停留時間並不長，消費金

額也不高。

2.女性消費者：不同於男性消費者，女性多以閒適的心情前往消費，所以金額多於男性消

費者一級。

(三)前往對象與人口統(tǒng)計變數(shù)---性別有顯著關(guān)係：

1.男性消費者：男性消費群大多一人前往或是與同事前往，不過還是以單獨前往者為居多。

2.女性消費者：與好友、三五成群共同前往為多數(shù)。

星巴克於1998年正式由統(tǒng)一企業(yè)引進臺灣，在臺北成立第一家後，漸漸的臺灣各大都會都陸陸續(xù)續(xù)的成立了。在臺灣，連鎖咖啡除了星巴克之外，還有羅多倫布蘭奇、西雅圖咖啡等規(guī)模較大的連鎖咖啡店，也都分布於各大都會區(qū)，很明顯的，這些業(yè)者都把其所訂的消費族群，鎖定在這些居住在城市中的人口，但是不同的經(jīng)營策略所造就出的風(fēng)格，卻是這些連鎖業(yè)者最大相同之處。

進入羅多倫看看其環(huán)境、看看它的價位表，沒錯，明亮的環(huán)境令人願意進入消費，價格雖低廉，但咖啡卻能有相當高的品質(zhì)，也令人願意掏出口袋中的錢買一杯羅多倫咖啡，坐在這個環(huán)境明亮的地方來好好品嘗咖啡的美味；相較於羅多倫、西雅圖咖啡走向精緻，但價格提高的方式，但好咖啡是不受其價格所影響的，喜歡西雅圖咖啡的人，依舊喜歡在環(huán)境優(yōu)雅舒適之下品嚐咖啡；而星巴克則不同於前者，其空間環(huán)境令人感到輕鬆閒適，而其世界級的咖啡才是真正吸引著熱愛咖啡的人上門消費的主因。

第二篇：項目分析

鼓樓尚街項目分析

項目簡介：

“鼓樓尚街”，地處步行街北軸，位于銀川市文化東街與湖濱街之間，及城市商圈快速發(fā)展的核心地段。東至銀基花園，南接文化東街，西至文湖巷，北靠湖濱東街。坐擁城市中心交通樞紐之地，距離鼓樓僅百米之遙。項目總占地約30畝，由5棟公寓樓、1棟商務(wù)樓以及沿街商業(yè)組成，總規(guī)劃建筑面積約8萬平米，其中：住宅約2.4萬平方米，商業(yè)約2.6萬平方米，辦公區(qū)及劇場 9000平方米，地下商業(yè)及停車場約2萬平方米。鼓樓尚街商業(yè)街項目項目依據(jù)Lifestyle Shopping Center的開發(fā)模式，規(guī)劃出超市、流行前線時尚賣場、精品時尚街、美食街、酒吧區(qū)、劇場影院、創(chuàng)意辦公區(qū)、精品公寓等八大功能區(qū)，實現(xiàn)多元業(yè)態(tài)的組合，活力的商業(yè)混合區(qū)。鼓樓尚街旨在通過以大型超市為主力店，依靠特色餐飲、咖啡廳、酒吧、KTV、劇場的引入，以滿足全市年輕人的時尚消費為出發(fā)點，以時尚購物為輔助功能，從而打造出一個極具文化、休閑、娛樂、購物特色的不夜城。

地理位置：

眾所周知，地理位置對于一個樓盤升值潛力的重要性。鼓樓北街貫穿項目南北，連接起步行街，文化東街、湖濱東街、組成項目人流的強有力磁場，由此而形成沿街精品購物街區(qū)，讓百年商圈不再蒼老、九位一體商業(yè)讓鼓樓尚街更顯活力?！肮臉巧薪帧弊鴵砉臉巧倘诵膮^(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈新業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。老銀川人都知道，以鼓樓為中軸的黃金地帶涵蓋了新華街商圈的各大商店和超市，是銀川市客流量最高的集中區(qū)，鼓樓周邊一直以來也是廣大商家的必爭之地。寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)公司正是看到了鼓樓以北的城市發(fā)展前景和未來商機，于是投巨資打造大型商業(yè)集中區(qū)，打通了鼓樓直達湖濱街的城市主干道，徹底改變這里的交通環(huán)境及居住環(huán)境。該項目整體規(guī)劃定位在未來城市發(fā)展階段的全新認知之上，突出建筑品質(zhì)及景觀，它將成為銀川市區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念向精品化、高端化提升的商業(yè)集中區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街”于步行街一脈相連，集室內(nèi)精品購物，大型超市，星級影城，大劇院，美食廣場，公寓，金融，酒店，商務(wù)辦公，九位一體的時尚生活商業(yè)街區(qū)，革新百年商圈新業(yè)態(tài)，為銀川新華商圈再添活力。同時，鼓樓北街打通至湖濱街也將方便市民出行，惠澤周邊商家，帶動以鼓樓為中心的百年商圈再次騰飛。鼓樓至今為止已有193年歷史，承載著幾代寧夏人的夢想，見證著銀川從落后到繁華，從革命基地變成如今的商業(yè)中心。時間幫我們驗證了一切，選擇鼓樓尚街，就是選擇整個銀川未來發(fā)展的脈絡(luò)，與城市共同繁榮。

交通配套：

附近周邊配套有：酒店：錦江之星、盛世花園大酒店、七天酒店、福錦酒店 商業(yè)：玉皇超市、隆欣商場、中山商場、匯川商場、新華百貨、華聯(lián)商廈 文教：興慶區(qū)第十五小學(xué)、二十一小學(xué)、銀川市圖書館

銀行：中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行、石嘴山銀行等 餐飲：粵珍軒、毛家飯店、香春基、鼓樓飯店、天富漢餐、天吉海砂鍋、融德餐廳等 醫(yī)院：銀川市口腔醫(yī)院

其它：萬達國際影城、金鳳凰電影文化中心、百麗體育、華君電玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交車，讓出行更加的方便。

周邊道路流線通暢，多條公交干線經(jīng)過。全方位立體交通網(wǎng)絡(luò)，強勢匯集來自四面八方的消費群體。

周圍環(huán)境：

“鼓樓尚街”，一座12萬平米頂級風(fēng)范商業(yè)帝國，九位一體的商業(yè)功能模式，一座全地區(qū)，全客層，全時段，全方位市場定位的商業(yè)航母，一座可逛，可購可居，可玩的24小時城市生活夢想總站......體驗式開放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風(fēng)情步行街 ——時尚內(nèi)街，獨秀銀川！項目摒棄傳統(tǒng)百貨和購物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費環(huán)境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費者的購物習(xí)慣，讓購物者充分體驗國際化商業(yè)街的時尚與休閑。

“鼓樓尚街”它以最優(yōu)勢的品牌資源，提升其商業(yè)整體價值，且鋪鋪臨街，營造出獨具魅力的商業(yè)空間。一連二的商鋪結(jié)構(gòu)，空間布局合理，黃金業(yè)態(tài)組合，成就黃金旺鋪標桿，堪稱鼓樓商圈極其稀缺的沿街旺鋪。將成為區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念向精品化、高端化提升的集中商業(yè)區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街“是體驗式開放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風(fēng)情步行街——時尚內(nèi)街，獨秀銀川!項目摒棄了傳統(tǒng)百貨和購物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費環(huán)境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費者的購物習(xí)慣，讓購物者充分體驗國際化商業(yè)街的時尚與休閑。

商業(yè)情結(jié)：

作為中國古代用于報時的建筑，鐘鼓樓傳承了中華傳統(tǒng)建筑風(fēng)格和“天人合一”的文化形態(tài)。它內(nèi)積的歷史滄桑和人文內(nèi)涵也見證了其他日新月異的建筑層層更迭。經(jīng)過千百年的洗禮，鐘鼓樓不僅形成了其獨特的建筑風(fēng)格，也很好地將鐘鼓樓商業(yè)歷史文化傳承、融匯，無論是北京的南鑼鼓巷、抑或是西安的鼓樓西大街，都體現(xiàn)了中國人自古就有一份關(guān)于鼓樓的商業(yè)情結(jié)。銀川百年鼓樓因商賈云集、繁華興隆而享譽區(qū)內(nèi)外，堪稱銀川商業(yè)的發(fā)源地。

如今，鼓樓商圈已是銀川市家喻戶曉的成熟商圈，這里集美食廣場、時尚品牌、娛樂消遣于一體的商業(yè)氛圍為樂活的銀川人民平添精彩。時尚快樂的銀川人對美的追求也越來越高，他們尋求更便捷、更優(yōu)化、更辛辣的概念新生活，而作為舊城改造項目——鼓樓尚街的出現(xiàn)將牢牢抓住銀川人的眼球。通過以鼓樓尚街為代表的舊城改造項目，鼓樓北街以現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格為主，而鼓樓依舊是銀川歷史風(fēng)貌街區(qū)的代表。歷經(jīng)滄桑變革，她的巍峨存在提醒一代代銀川人保持從容淡定，她的深沉穩(wěn)重安撫一代代喧囂的都市情緒。時代在變，鼓樓文化的“天人合一”本性依舊是其他建筑無法取代的！尊重銀川，尊重這座城的歷史，據(jù)守百年核心商圈，“鼓樓尚街”締造九位一體時尚新生活。

繁華尚街：

2013年，承載了銀川市發(fā)展歷史的老城區(qū)——興慶區(qū)拉開了舊城改造的序幕，通過對舊城更新改造和道路暢通工程的實施，全面優(yōu)化銀川建設(shè)格局，重現(xiàn)千年文化名城風(fēng)貌，凸顯百年鼓樓歷史人文特色。被銀川市政府列為2013年舊城改造重點工程和重點道路打通工程計劃，即通過將鼓樓北街打通、延伸并進行整體改造，打造出一條南北全長174米的特色主題商業(yè)街區(qū)——“鼓樓尚街”，更是備受矚目。

食“尚”生活

銀川作為移民型城市，匯聚了全國各地的餐飲派系和資深食客，他們刺激著銀川美食行業(yè)蓬勃發(fā)展。“鼓樓尚街”規(guī)劃設(shè)計的餐飲美食區(qū)距中心島開間3米，門前走廊開闊，店內(nèi)窗明幾凈，通透的水晶吊燈發(fā)散著慵懶的光線，舒適的沙發(fā)搭配精致裝修溫暖著你的眼。在這里，設(shè)計師充分考慮到經(jīng)營業(yè)主的經(jīng)營需求為食“尚”空間，解決最為便利的烹飪和就餐區(qū)域，加上美食美器，藝術(shù)品一樣的餐食，填滿的將不止是你的胃。

潮流尚牌

銀川現(xiàn)有的傳統(tǒng)購物廣場在空間設(shè)計上較為封閉，業(yè)態(tài)也相對單一，可供選購的品牌同質(zhì)性較強。為給市民營造出可供工作、購物、休閑同時進行的全面活動空間，“尚街”引進休閑功能強大的生活式購物街區(qū)模式?！肮臉巧薪帧蔽鲄^(qū)中部打造一條以天空為頂?shù)娘L(fēng)情街，開闊明朗的視野中，每件時裝都在陽光下呈現(xiàn)出它的真實氣質(zhì)，讓“琳瑯滿目”不只是停留在文字和影像之中。

愛尚酒吧

銀川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范圍廣、年齡跨度大。套用奧地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。銀川人三五成群，聽著音樂聊聊心情，就著“辣糊糊”喝茶水，樂知天命、及時行樂的快樂精神從小養(yǎng)成?！肮臉巧薪帧钡木瓢稍谠O(shè)計的區(qū)劃上，按酒吧類型通過客群分層，有年輕人青睞的激情嗨吧，有適合沉穩(wěn)性格的演藝吧，也有商務(wù)禮儀規(guī)格的休閑茶座。

文化尚賞

隨著“鼓樓尚街”東區(qū)的寧夏大劇院重建完成，銀川的國粹傳承又將掀起新的熱潮。寧夏京劇團名家薈萃，流派紛呈。如今尚街提供了嶄新的環(huán)境，藝術(shù)家們的夢想可以在更高的舞臺起飛，銀川的票友戲迷朋友們有機會一飽耳福。鼓樓北街改造后，從滿足基本生活的需求，到品質(zhì)生活的享受，從品美食逛小店，到看大片觀名劇，無論是密集的工作洽談，還是溫暖的關(guān)懷，抑或是朋友間小聚，所有要求都能在這里一站式滿足，這里既是商業(yè)的頂級盛會，亦是文化的終極盛宴，更是呈現(xiàn)在我們視覺中的亮麗風(fēng)景。

特色商區(qū)：

近年來，在國家房產(chǎn)政策的調(diào)控下，靠投資、炒賣住宅房產(chǎn)的現(xiàn)象受到打壓。住宅市場受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開發(fā)商開始逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢。在銀川，自2010年萬達、綠地等中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者高調(diào)進駐后，商業(yè)地產(chǎn)也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個商業(yè)項目在各區(qū)域拔地而起。隨著城市化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開始進入快車道，有機遇也有挑戰(zhàn)。

近年來銀川房市開始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現(xiàn)。通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著城市擴張與舊城改造項目的不斷增多，越來越多的銀川周邊市民搬遷進入市區(qū)，對商業(yè)的需求開始日益增加。而銀川市區(qū)住宅樓盤較多，商業(yè)項目卻屈指可數(shù)，因此隨著城鎮(zhèn)化的不斷提高，將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展。隨著城市化進程的發(fā)展，目前商業(yè)地產(chǎn)也被眾多房地產(chǎn)開發(fā)商看好。在2011年，金鳳萬達廣場獲得成功后，銀川的商業(yè)地產(chǎn)進入了快速發(fā)展階段，城中心有金鳳萬達廣場、悅海新天地、城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯(lián)廣場、西夏萬達廣場，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀城??涵蓋多種業(yè)態(tài)的城市綜合體可謂在銀川不同區(qū)域遍地開花。但隨著市場供應(yīng)量增多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重等問題也開始顯現(xiàn)。

“鼓樓尚街”也是一座城市綜合體，但它區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念，依據(jù)LifestyleShoppingCenter的開發(fā)模式，精心打造沿街精品購物街區(qū)，更強調(diào)生活的娛樂休閑功能，為消費者營造一個新的生活空間。地下設(shè)有國際連鎖超市和大型停車場，購物中心囊括高端品牌、健身會所、特色美食、露天茶座、大型影院、風(fēng)格酒吧等九位一體商業(yè)，讓鼓樓尚街更顯活力。根據(jù)最新的消費趨勢，項目還增加了體驗式業(yè)態(tài)的比重，如動感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在商業(yè)地產(chǎn)開始扎堆的今天，要做到差異化經(jīng)營，引入先進的運營模式，打造成特色的商業(yè)地產(chǎn)才能贏得市場。

百年商圈：

銀川“鼓樓尚街”，鼓樓北街絕版財富要塞。春華秋實，世事變遷，一個地方，一段時間，一種文化。千年鳳城，百年商圈。鼓樓望北天賦稀貴，財富基因世家傳承。鼓樓尚街，擎領(lǐng)百年商圈核心商業(yè)理念，據(jù)守鼓樓北街財富金軸，這里傳承著近千年的鳳城文化，這里沉淀著數(shù)百年的商業(yè)基因，擁有一大批消費人群。

“鼓樓尚街”，秉承中國兩大New lifestyle設(shè)計精髓，依托鼓樓尚街商圈延續(xù)數(shù)百年的文化與商業(yè)氣息，全新打造適合銀川本地人消費習(xí)慣的商業(yè)巨擘，漫步鼓樓尚街仿佛時光倒流，它將過去與現(xiàn)代、懷舊與時尚巧妙安排成一場獨特的商業(yè)交響樂?！肮臉巧薪帧币允f平米的超大規(guī)模，更新現(xiàn)代的建筑硬件，完美的業(yè)態(tài)組合，為銀川樓市及周邊地區(qū)市民打造高檔的New lifestyle商業(yè)，承載銀川市核心區(qū)地標商業(yè)使命，它的出現(xiàn)必將推動銀川商業(yè)的升級換代。百年商業(yè)老圈養(yǎng)育了銀川數(shù)代商業(yè)世家之后，于2013年，賦予了鼓樓商街新的歷史使命，傳承了百年商圈財富文化基因，讓百年商圈不再蒼老，使鼓樓商街更顯活力。

如今：鼓樓商街——革新百年商圈新業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營定位，統(tǒng)一規(guī)劃布局，統(tǒng)一招商招租，統(tǒng)一裝修標準，統(tǒng)一營業(yè)時間，統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一賣場管理。讓投資商家演商業(yè)傳奇，大作千萬人生意！步行街轉(zhuǎn)型休閑商業(yè)街，打造都市形象名片。鼓樓尚街緊臨步行街，從文化街打通至湖濱路，是銀川市今年啟動的舊城改造項目之一，即銀川步行街后又一個集九位一體時尚商業(yè)新街區(qū)。鼓樓尚街涵蓋了成功的商業(yè)步行街所需的地段優(yōu)勢、文化底蘊、全新模式，并由實力雄厚的商業(yè)季候傾力打造，前景十分廣闊。

銀川城市擴張與舊城改造，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供歷史機遇，鼓樓尚街項目占據(jù)的地塊是未來很難再有的，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，使得整個項目具有了非常大的商業(yè)投資潛力。一種商業(yè)、一種風(fēng)格、一種時尚就在鼓樓尚街。

隨著時代科技的日新月異，大型綜合商場的商業(yè)模式也在不斷的發(fā)生著變化。在繼傳統(tǒng)門店、百貨商城、購物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業(yè)模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐漸形成。而鼓樓尚街就是秉承這種New lifestyle 的商業(yè)，逐步的站立在銀川樓市的這座金字塔上，讓這種先進的商業(yè)模式放大于銀川，讓銀川與世界同步!

“ 鼓樓尚街”用以十二萬平米的超大規(guī)模，更新?lián)Q代的建筑硬件，完善的業(yè)態(tài)組合，為銀川及周邊地區(qū)市民打造全新的高檔的New lifestyle 商業(yè)，它能夠滿足市民購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的，強調(diào)休閑中購物，娛樂中享受生活。它包羅了眾多主力店和商鋪，集購物、休閑、體驗、娛樂、飲食、商務(wù)為一體。在銀川市各業(yè)態(tài)間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的聚合體。它的出現(xiàn)承載了銀川市核心區(qū)地標商業(yè)的使命，它必將推動銀川商業(yè)的升級換代。

銀川鼓樓尚街能夠推出銀川商業(yè)的全新升級，正是因為鼓樓尚街的地理優(yōu)勢?！肮臉巧薪帧钡靥幇倌瓿墒焐倘?nèi)，坐擁近300萬消費人群，地段優(yōu)勢無須解釋，周邊配套十分繁華，打通至湖濱街，周邊8條公交干線經(jīng)過，大型百貨、大型超市、高檔社區(qū)、酒店及商務(wù)辦公林立，商業(yè)氣氛極其濃厚，又配有超大型停車場，700余地下停車位，新華商圈獨一無二，讓消費者不再為停車發(fā)愁。鼓樓尚街坐擁鼓樓商圈核心區(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。

房地產(chǎn)投資分析

呂瑤 12011248875 2011級經(jīng)管系房產(chǎn)(2)班

第三篇：項目分析

項目分析

－、項目現(xiàn)狀（略）

二、項目定量分析：

1核心商圈百貨類商業(yè)定量匯總：

·核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)總體量為42300平方米，共有商戶529戶；

·核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)業(yè)態(tài)分布基本一致；一層多設(shè)超市吸引客流；二層以男裝為主；三層以女裝為主；

四層以上為皮鞋、運動、文體等雜類；

·百貨類商業(yè)的標準鋪位使用面積都在30平方米以上；

總結(jié)：

·核心商圈內(nèi)市場類商業(yè)總體量為103520平方米，共有商戶1608戶；

·區(qū)城市場類商業(yè)整體低擋、落后、無規(guī)則和明確的功能分區(qū)；硬件也跟不上；

·區(qū)城市場類商業(yè)標準鋪位一般都為20平方米

·本案就酒店配套來說肯定是中高檔商業(yè)物業(yè)，因此中低檔市場定位不太適宜；

·目前市場類商業(yè)業(yè)戶對單鋪位面積需求較大，但同時能承受租金能力較低，一層主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本項目做市場很難實現(xiàn)商業(yè)價值最大化； ·地下商業(yè)普遍不被認可；

·如本案定位百貨類，可解品牌資源提升物業(yè)資源，同時招商較容易；

3核心商圈商業(yè)定量總會

總結(jié)：核心商圈百貨類和市場類商業(yè)總體重145820平方米，共有商戶2137戶；該數(shù)值未包含臨街和商圈外商業(yè)，如全部計算內(nèi)，人均商業(yè)面積已超過1平方米。

總結(jié):

·核心商圈內(nèi)有效商業(yè)供應(yīng)建筑體量為71000平方米，共有商戶1433戶； ·商圈正常臨街門市使用面積租金在1-2元╱天╱平方米，供銷大樓門市達5元╱天╱平方米。中心家具門市5.5元╱天╱平方米；

三、項目SWOT分析：

1、優(yōu)勢

·本案位于海拉爾河西核心商圈—三角地商圈，同時本案地處河?xùn)|至河西中央大橋把頭位置，是河?xùn)|消費者來河西的必經(jīng)之路，同時項目所臨橋頭街也是商圈交通主干道，交通優(yōu)勢明顯；

·本案商業(yè)處于橋頭街與東大街十字路口把角處，外立面展示較強，利于項目形象樹立和傳播；

·隨著海拉爾的經(jīng)濟發(fā)展，商戶或消費者對于現(xiàn)代化的商業(yè)大廈需求將進一步提升，而本案正處于新的更新?lián)Q代環(huán)節(jié)，因此有望成為新的商業(yè)格局代表；

·本案屬新入市商業(yè)項目，建筑規(guī)劃、布局和硬件設(shè)施遠遠高于現(xiàn)商圈市場，具有吸引商戶入駐的明顯優(yōu)勢；

·本案自開發(fā)有住宅項目，入住后能為本案提供直接的消費群體； ·本案地段唯一，不可復(fù)制，具有良好的升值潛力；

·商戶投資人信心潛力大，如買了龍鳳商城鋪位的商戶投資成功后有跟風(fēng)買了金龍地下街的商鋪；

·如本案為中高檔定位，投資者認同度較高，虛擬產(chǎn)權(quán)回報的方式能被投資者認同和接受； ·海拉爾旅游發(fā)展較好，本項目建立酒店迎合了消費需求；

·項目屬于政府支持項目；

·本項目的開發(fā)商有多年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，為本項目成立的商業(yè)團隊有多年的管理商業(yè)經(jīng)驗，熟悉商戶的切實經(jīng)驗，能夠保證項目的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；

2、劣勢

·項目對面的商業(yè)步行街項目將有十二萬平米的商業(yè)供應(yīng)，與本案基本在同一時段入市，對本案的銷售有著直接影響；

·就這樣一個總體經(jīng)濟基數(shù)偏低、人口較少的三線城市來說，人均商業(yè)面積超過1萬平方米，商業(yè)供應(yīng)明顯飽和，因此運作商業(yè)項目的難度較大；

·06年項目區(qū)域金龍地下商城的成功銷售吸收了區(qū)域商戶相當數(shù)額資金，有可能造成本項

目入市時，商戶無空余資金，因此本案的資金回籠在短期內(nèi)很難達到預(yù)期要求；

·區(qū)域商戶能承受總款額較低，銷售虛擬鋪位單鋪面積過大總款過高商戶承擔不了，面積小了鋪位數(shù)較多，銷售周期拉長；

·主商圈內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量趨于飽和，且有一定空置，如本案商業(yè)體量過大，短期內(nèi)很難消化，對項目招商都不利；

·項目雖處商圈，但位于商業(yè)商圈邊緣相對孤立，難以借其他商業(yè)項目的人氣與其他主要商場市場形成人流互動；

·該區(qū)域樓層差明顯，商戶不認可地下商業(yè)和高層商業(yè)（金龍地下屬特殊范疇，其順應(yīng)政府政策規(guī)劃很好的緩解了該地段交通壓力，并連接各大商場市場形成區(qū)域人流互動，地段不可復(fù)制），所以目前市場都無地下商業(yè)，高層也都以家具面積；

3、機會

·海拉爾房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展和提升階段，大形勢比較走好；

·海拉爾“十一五”計劃重點發(fā)展三角地核心商圈商業(yè)，為本案入市提供了合適的時機； ·海拉爾區(qū)大力進行招商引資，隨著對外貿(mào)易的良好開展，海拉爾的經(jīng)濟水平和人民收入有可能大幅度提升，從而為項目帶來足夠的消費支撐；

·目前區(qū)域市場類商業(yè)布局混亂且硬件設(shè)施老化，存在商業(yè)隱患并缺乏管理，區(qū)域商戶需要進行資源重組和調(diào)整，如能夠?qū)Ρ卷椖窟M行合理的商業(yè)定位，引入先進的商業(yè)管理手段，必然會增加商業(yè)成功機會；

·目前區(qū)域內(nèi)部分商戶屬租賃二房東檔口經(jīng)營，潛在消費需求大； ·目前區(qū)域中高檔市場類商業(yè)供應(yīng)量小，對本案來說提供了機會；

·現(xiàn)有市場由于洛城時間較長，在某些硬件和軟件上已經(jīng)跟不上消費訴求，因此核心商圈目前破切需要一個符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的市場類商業(yè)載體；

·項目臨中央橋，是河?xùn)|區(qū)于河西區(qū)的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能夠成為城市的地標性建筑；

4威脅

·項目對面的地塊規(guī)劃海拉爾商業(yè)步行街12萬平米綜合商業(yè)，與本案基本同一時間入市，該項目位置好、體量大，對本案造成直接威脅和影響；

·河?xùn)|區(qū)與華聯(lián)商廈正在銷售，對本案的入市有一定的影響，其目前銷售不利也產(chǎn)生對產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的負面影響；

·友誼大廈正在建設(shè)酒店和寫字樓，對本案存在著一定的威脅；

·海拉爾剛剛興起房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，在建在售項目較多，會牽扯大量的社會資金，從而會減少可能對本項目投資的投資人數(shù)量，造成回款難，回款周期拉長；

第四篇：星巴克咖啡背景資料[范文]

星巴克咖啡背景資料

一、企業(yè)概況

星巴克是全球著名的咖啡連鎖店，1971年成立，總部位于美國華盛頓州的西雅圖帕克市場。原星巴克市場部經(jīng)理霍華德〃舒爾茨于1987年3月買下了星巴克門店，并于同年8月打造全新的星巴克。從此，星巴克跳出原有的框架，開始出售咖啡飲品，并逐漸從西雅圖寧靜的咖啡豆零售小店，轉(zhuǎn)變成國際性連鎖店。

1992年星巴克在納斯達克掛牌上市，分店上升到165家。1997年星巴克與日本SAZABYInc.合資，在日本開店，此時全球分店數(shù)為1015家。1998年星巴克陸續(xù)在海外建立分店，包括中國、新加坡、瑞士、德國等60多個國家。2004年全球分店已達8600多家。

星巴克旗下零售產(chǎn)品包括30多款全球頂級的咖啡豆、手工制作的濃縮咖啡和多款咖啡冷熱飲料、新鮮美味的各式糕點食品以及豐富多樣的咖啡機、咖啡杯等商品。

二十幾年來，星巴克以其豐厚的文化底蘊和現(xiàn)代化的經(jīng)營模式迅速占領(lǐng)全球市場： 1.“星巴克”這個名字來自小說《大白鯨》中一位愛喝咖啡的大副；2.1971年星巴克咖啡公司成立于美國西雅圖，最開始是從做咖啡豆生意起家；

—1—

3.1987年，霍華德.舒爾茨收購星巴克公司，從此帶領(lǐng)公司跨越了數(shù)座業(yè)務(wù)發(fā)展的里程碑，不斷將星巴克從北美擴展到拉丁美洲、歐洲、中東甚至環(huán)太平洋地區(qū)。

在中國，星巴克的連鎖門店從無到有，至今已超過七百家：1.1999年1月進入中國大陸，在北京國貿(mào)開設(shè)第一家門店。目前（2013年1月22日）在中國大陸共有門店707家。2.2005年底，星巴克在上海成立了大中華區(qū)總部，主要負責星巴克大中華區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展、市場開拓和營運等事務(wù)。到2011年，星巴克先后在中國長沙、榕城、廈門等大城市開店營業(yè)。3.星巴克計劃擴展中國市場，使中國成為美國市場以外最大的市場─“第二本土市場”。

二、企業(yè)LOGO及其變遷

星巴克的標志經(jīng)歷了幾次變遷，新LOGO取代舊LOGO。新的商標其實就是在舊商標的基礎(chǔ)上進行的簡化，把“咖啡”的單詞從商標中去除，并擴綠色女妖圖案，這也意味著星巴克不再滿足于“專注咖啡”的品牌形像，將擴展到更多新的食物領(lǐng)域，比如瓶裝飲料、冰淇淋等。

星巴克(Starbucks Coffee)在2011年推出了全新的LOGO。

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三、企業(yè)文化核心價值觀

1.尊重自己的員工，依靠自己員工來宣傳品牌 星巴克公司內(nèi)有一套被廣泛接受的原則：

（1）培訓(xùn)員工是最好的廣告。星巴克公司通過分權(quán)管理機制，賦予員工更多的權(quán)利。星巴克視員工為品牌的最好詮釋者，采取了與以前打廣告、做促銷等截然不同的宣傳方式；

（2）員工應(yīng)成為主人。星巴克是第一家給予員工優(yōu)先股權(quán)的公司，并且員工的范圍擴大到臨時工。舒爾茨意識到員工在品牌傳播中的重要性，尊重員工，讓員工享有公司成

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功的利益與好處，這就是星巴克文化的核心精髓。

2.尊重自己的顧客，把顧客當成自己的朋友

星巴克認為他們的產(chǎn)品不單是咖啡，而且是咖啡店的體驗。每個咖啡生都要求能夠預(yù)感客戶的需求，在耐心解釋咖啡的不同口感、香味的時候，大膽地進行眼神接觸。星巴克征求客戶的意見，每個星期總部的項目領(lǐng)導(dǎo)人都當眾宣讀客戶意見反饋卡。星巴克努力遵循三條原則：（1）符合顧客口味；（2）創(chuàng)新為的是顧客；（3）尊重顧客，營造溫馨氛圍。顧客至上、文化親情，給顧客一種家的感覺，這就是星巴克成功的文化基礎(chǔ)。

3.尊重所有的供貨商，與合作者利益共享

（1）尊重延伸到供貨商。星巴克希望與供貨商長期合作，它對供貨商的第一要求是高品質(zhì)的產(chǎn)品，其次是服務(wù)，價格僅排在第三位。星巴克與供應(yīng)商之間良好的關(guān)系不僅為其帶來了穩(wěn)定的貨源，提高了知名度，擴大了星巴克的影響力。

（2）與合作者利益共享。星巴克同別的公司合作并沒有侵占它們的主營業(yè)務(wù)，而是與合作公司進行利益上的共享。

4.回報社會

回報社會、關(guān)心社會疾苦，這是每一個優(yōu)秀企業(yè)的責任，星巴克可以做得更好。

四、管理團隊

星巴克有一個非常高效的高管團隊，它之所以能成功，—4—

就是它的領(lǐng)導(dǎo)力符合發(fā)展所需。關(guān)鍵的成員CEO，他為公司貢獻了愿景；還有公司零售的高級副總裁，他打造了星巴克非常成功的運作；還有史密斯，他曾經(jīng)是公司首席運行執(zhí)行官，現(xiàn)在是首席財務(wù)執(zhí)行官，他打造了公司非常高效的系統(tǒng)。除了這幾個人之外，還有其他一些優(yōu)秀人才，總之，星巴克具有非常優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)力團隊。

也就是說，星巴克的成功，不能只是看到某個人的貢獻，它是一個團隊的貢獻。星巴克原來的CEO退休后，開始參與一些其他的活動，比如說贊助一些籃球隊，等等?，F(xiàn)在，星巴克新的CEO，他從前任手上接過領(lǐng)導(dǎo)力的一棒。星巴克一直喜歡自己培養(yǎng)CEO，只有這樣，才能更好地符合公司文化。

星巴克除了最優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)力團隊外，還有一個非常強勁的二級管理團隊。星巴克理念是“如果你表現(xiàn)好的話，就留在公司；否則，就做不下去”。因此，公司從高管往下，將這樣的理念灌輸?shù)蕉壒芾韺印?/p>

星巴克一個主要的競爭戰(zhàn)略就是：在咖啡店中同客戶交流，特別重要的是咖啡侍應(yīng)生同客戶之間的溝通。每一個咖啡侍應(yīng)生都要接受不少于24小時的崗前培訓(xùn)，具體包括客戶服務(wù)、基本銷售技巧、咖啡基本知識、咖啡的制作技巧等?？Х仁虘?yīng)生須能預(yù)感客戶的需求，在耐心解釋咖啡的不同口感、香味的時候，大膽地用眼神與客戶接觸。

五、星巴克擴張的原則

（一）星巴克跨地區(qū)發(fā)展的統(tǒng)一性

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1.文化理念：將星巴克打造成家和辦公室之外的“第三空間”。咖啡只是一種載體。而正是通過咖啡這種載體，星巴克把一種獨特的格調(diào)傳送給顧客。

2.指導(dǎo)原則：提供完善的工作環(huán)境，并創(chuàng)造相互尊重和相互信任的工作氛圍 ；秉持多元化是企業(yè)經(jīng)營的重要原則 ；采用最高標準進行采購烘焙，并提供最新鮮的咖啡。

（二）星巴克跨地區(qū)發(fā)展的創(chuàng)新性

星巴克連鎖店的每一家店本身就是一個形象推廣，這是星巴克商業(yè)鏈條上的一環(huán)。他們專門在美國成立了一個設(shè)計室，為全球每一家新店創(chuàng)造豐富的視覺元素和統(tǒng)一的風(fēng)格，從而使顧客和過路客賞心悅目，達到推廣品牌的目的。這種推廣方式被稱為“Tie-in”，就是把咖啡館形象和顧客緊密聯(lián)系起來。

（三）本土化

在中國，星冰樂、粽子、月餅和芒果雞肉卷等本土化產(chǎn)品問世后，星巴克將推出結(jié)合茶和咖啡的新型飲品。

六、星巴克在不同地區(qū)的連鎖經(jīng)營模式

（一）歐美和亞洲其他地區(qū)

1.星巴克占100%股權(quán),比如在英國、泰國和澳大利亞等地;2.星巴克占50%股權(quán),比如在日本、韓國等地;3.星巴克不占股份,只是純粹授權(quán)經(jīng)營,比如在菲律賓、新加坡、馬來西亞和北京等地。

（二）中國

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1.初始，星巴克占股權(quán)較少,一般在5%左右,比如在中國的臺灣、香港、上海等一級市場；

2.星巴克正在中國進行一次全面的策略調(diào)整，自2003年起，增加對上海統(tǒng)一星巴克，廣東美心星巴克的控股，由授權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)換為合作伙伴關(guān)系，將最初進入中國市場時采用的與代理商合作的方式，逐步轉(zhuǎn)為全面獨資直營模式。

七、星巴克在中國的連鎖經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變步驟 1.星巴克剛進入中國市場的時候，采用的是授予代理權(quán)的模式，控股較少，一般為5%。

2.自2003年開始，星巴克開始了中國的獨資直營模式，將上海統(tǒng)一星巴克部分股份買下，股份由5%狂飆到50%，合作關(guān)系有授權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹献骰锇榈年P(guān)系。

3.增持廣東美心星巴克股份51%，并且緊鑼密鼓的進行特許公司的回購。

4.注資5400萬，收購了北京美大星巴克的90%的股權(quán) 5.與青島陽光百貨協(xié)議，在青島建立大陸第一家獨資直營店。隨后加快了在西南市場的步伐。逐步增加獨資直營店的數(shù)量。

6.星巴克對外宣稱，將全面展開直營模式的連鎖經(jīng)營。

八、是什么決定了星巴克在中國連鎖經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變？ 資料顯示，2001年上海星巴克的收入超過6000萬元，2002年超過1億元。一位從事餐飲業(yè)審計工作的審計師表示，餐飲行業(yè)，尤其是咖啡飲料店的毛利約在50％，凈利潤也有20％-30％，照此推算，上海星巴克在兩年內(nèi)就獲得了3200

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萬以上的利潤。這在世界上任何一個國家都是沒有過的，在其他國家星巴克一般都需要投資好幾年才能扭虧為贏。但按照當時的股權(quán)結(jié)構(gòu)，星巴克僅能分得5％的利潤，即160萬元左右。根據(jù)以上數(shù)據(jù)得出的結(jié)論如下：

1.在星巴克剛進入中國市場的時候，處于市場風(fēng)險和其他經(jīng)濟、社會條件的考慮，星巴克采取的是特許合資的經(jīng)營模式；

2.隨著國內(nèi)市場形式的一路走好，消費群體也逐步趨向穩(wěn)定，特許合資的經(jīng)營模式已經(jīng)不能夠滿足星巴克中國的發(fā)展需要了，僅僅5%的控股不能滿足星巴克的利潤追求，星巴克需要掌握更多的股份來追求利潤的最大化；

3.那時候，中國有關(guān)特許經(jīng)營的法律法規(guī)還不夠完善，僅有十余年的時間,容易滋生問題和糾紛；

4.星巴克作為一個在世界范圍內(nèi)都享有盛譽的品牌企業(yè)，各方面已經(jīng)滿足在中國的進行獨資直營的能力。

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第五篇：物業(yè)項目分析

物業(yè)項目分析

一、總體分析

由于xxxxxxxxxxxxxxxxx項目的整體定位是處于中檔水平，相應(yīng)的物業(yè)管理

服務(wù)檔次、水平也需要同物業(yè)本身的價值相匹配，故此我公司擬將xxxxxxxxxx的物業(yè)管理服務(wù)標準定位于天津市物業(yè)服務(wù)當準的二級水平。以確定中心能在承

受消費水平的前提下，得以享受到適宜‘便捷、舒適的服務(wù)。

二、具體分析

1、由于該物業(yè)項目對于環(huán)境養(yǎng)管水平要求較高，物業(yè)公司在接管后必須保

證項目內(nèi)花卉數(shù)目、綠的的生長良好，才能保證項目整體環(huán)境質(zhì)量不下降，才能

保證業(yè)主的物業(yè)保值增值，從而體現(xiàn)出物業(yè)公司做業(yè)主稱職“管家的價值。

2、項目位置相對偏遠，易為不法分子所覬覦，業(yè)主必然會對物業(yè)公司的公

共秩序管理水平和防范能力要求很高，以切實保證中心正常的生活秩序避免不法

之徒的破壞。

3、電梯、水泵、智能化等機電設(shè)施，設(shè)備配置齊全，這就要求物業(yè)公司在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下要采取一拖N式（指維修中心對項目維修的托管難以管理）

管理、專一多能的專業(yè)團隊、專業(yè)化標準化的作業(yè)流程、節(jié)能降耗方案，菜單式

有償服務(wù)、等可行性舉措。最大程度的降低運營成本、提高收益，以保證項目的正常運行。