第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

（一）一、項(xiàng)目概況

（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車(chē)庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿(mǎn)足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線(xiàn)電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理 和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶(hù)對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分 析

根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變

房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶(hù) 的定位

目標(biāo)客戶(hù) 群主要分為四類(lèi)：

一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車(chē)位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣(mài)公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿(mǎn)足2006年開(kāi)工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，2007年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附表1）。

3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理 模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略

1、銷(xiāo)售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為四年：2006年銷(xiāo)售收入5612萬(wàn)元；2007年銷(xiāo)售收入9984.2萬(wàn)元；2008年銷(xiāo)售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷(xiāo)售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測(cè)算（見(jiàn)附表2）。

2、營(yíng)銷(xiāo)策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù) 需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù) 群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù) 感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù) 的購(gòu)買(mǎi)愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù) 的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見(jiàn)附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。（見(jiàn)附表4）

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見(jiàn)附表5）

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬(wàn)元/畝；

營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；

平均銷(xiāo)售單價(jià)3,705.27元/平方米；

營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬(wàn)元；

費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元；

貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5）

（2）、動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見(jiàn)附表6）。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）

銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷(xiāo)售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷(xiāo)售量的92.82%

銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷(xiāo)售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷(xiāo)售單價(jià)的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以?xún)?nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

（二）一、總論

1、項(xiàng)目建設(shè)背景

A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開(kāi)發(fā)水平在全國(guó)來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開(kāi)。

2、項(xiàng)目概況

該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經(jīng)營(yíng)可行性分析報(bào)告，有新山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來(lái)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通酒店可行性分析報(bào)告過(guò)土地抵押和預(yù)售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長(zhǎng)江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。()市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方軟件項(xiàng)目可行性分析報(bào)告公里，古城區(qū)14.2平方公里。

三、A州市住宅市場(chǎng)分析1、2002年以前A州市住宅市場(chǎng)分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：

①土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素可行性分析報(bào)告模板。土地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。

②整個(gè)A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。

③居民居住觀念沒(méi)有改變。大多數(shù)A州人項(xiàng)目可行性分析認(rèn)為，過(guò)了運(yùn)河就覺(jué)得離開(kāi)了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。

④消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)A州市的房?jī)r(jià)。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢(qián)去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

2、2002年以來(lái)A州市住宅市場(chǎng)分析

2002年是A州房?jī)r(jià)飛漲的一年。2001年10月份，A可行性分析報(bào)告編寫(xiě)州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于A州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開(kāi)發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。

①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。

②規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報(bào)告化、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開(kāi)發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區(qū)住宅市場(chǎng)煤炭經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告具體分析

A州去年10月份拍賣(mài)的土地中還沒(méi)有一塊形成樓盤(pán)，而許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤(pán)價(jià)格。據(jù)A州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：A州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。

四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析

1、編制依據(jù)

①建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；

②各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。

2、投資估算

3、銷(xiāo)煤炭可行性分析報(bào)告售收入

根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/m2。

4、營(yíng)業(yè)稅及附加

本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬(wàn)元。

5、盈利能力分析

五、結(jié)論與可行性分析報(bào)告編制建議

1、用分期開(kāi)發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)可行性分析報(bào)告總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶(hù)型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤(pán)形象。

第二篇：房地產(chǎn)可研報(bào)告項(xiàng)目分析

目 錄

第一章市場(chǎng)分析 5

一、宏觀環(huán)境因素分析 5

1.1柳州經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析 5

二、柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7

2.1柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 7 2.2柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 9 2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 10 2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析 12 2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì) 12

三、項(xiàng)目提案的原則及思路 16

四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析 17 4.1商用物業(yè)的類(lèi)型 17 4.2商用物業(yè)的特征 18

五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 21

六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 23 6.1商業(yè)布局總體分布 23

6.2主要商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 24

6.3 2001年-2002年柳州市商用物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析 25

6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的總結(jié) 28 6.5商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析 29 6.6商用物業(yè)市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題 30

七、柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及市民消費(fèi)行為分析 33

7.1柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及主要商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額分析 33

7.2居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 35 7.3柳州市民消費(fèi)心理分析 38 7.4主要商業(yè)地段經(jīng)營(yíng)者分析 43

八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查 46 8.1調(diào)查目的 46

8.2五星商圈主要街區(qū)功能分析 46 ⑴龍城路街區(qū)功能分析 46 ⑵解放路街區(qū)功能分析 47 ⑶文惠路街區(qū)功能分析 49 8.3五星商圈主要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析 50 8.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響 54

九、客戶(hù)群體分析 56 9.1目標(biāo)客戶(hù)群體 56

9.2目標(biāo)客戶(hù)群的需求分析 57

第二章項(xiàng)目分析 58

一、地理位置 58

二、項(xiàng)目規(guī)模 59

三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 59

四、項(xiàng)目的資源整合 60 4.1與城市規(guī)劃前景的整合 60

4.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整合 61 4.3與商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能的整合 62 4.4與步行街文化的整合 62 4.5與旅游資源的整合 63 4.6與電子商務(wù)資源的整合 63 4.7與事件營(yíng)銷(xiāo)策略的整合 63

五、項(xiàng)目SWOT分析 65 5.1總表 65

5.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）66 5.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）69 5.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）71 5.5項(xiàng)目威脅分析（T）74

第三章競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 76

一、概述 76

2.1區(qū)位因素（商圈因素）77 2.2產(chǎn)品因素（規(guī)模因素）78 2.3經(jīng)營(yíng)因素（經(jīng)營(yíng)定位）79

三、主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 80 3.1五星商業(yè)街 80 3.2藍(lán)色港灣 82

3.3谷埠街國(guó)際商城 83 3.4新時(shí)代商業(yè)港 84 3.5溫州商貿(mào)城 85 3.6潤(rùn)和·時(shí)代廣場(chǎng) 87

第四章項(xiàng)目定位 88

一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 88 1.1 市場(chǎng)定位理念 88 1.2市場(chǎng)定位： 88

二、項(xiàng)目形象定位 89 2.1形象主題定位： 89 2.2支持點(diǎn)： 89 2.3 項(xiàng)目名稱(chēng)建議 89

三、項(xiàng)目功能定位 90 3.1商場(chǎng)1-4層的區(qū)位劃分 90 3.2商場(chǎng)的商品定位及功能定位 91 3.3商品定位 92 3.4功能定位 92

四、商場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)定位 93

4.1租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析 93 4.2商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群分析 93 4.3商場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析 95 第五章整體規(guī)劃建議 97

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 97 1.1 MALL的概念 97

1.2建立具有中國(guó)特色的MALL 98

二、建筑風(fēng)格建議 99 2.1大廈建筑設(shè)計(jì)建議 99 2.2具體建議 99

三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議 101 3.1花的海洋 101

3.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū) 102 3.3音樂(lè)無(wú)限 102 3.4藝術(shù)之都 102

四、設(shè)施配套建議 103 4.1商用項(xiàng)目的主要配套 103 4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 103 4.3具體配套建議 104

五、商鋪間隔建議 105

5.1大、小商鋪間隔的對(duì)比分析 105 5.2相關(guān)建議 106

5.3商鋪間隔具體建議： 107 5.4商戶(hù)組合建議 108

六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 109 6.1物業(yè)管理提前介入的工作 109 6.2商業(yè)管理提前介入的工作 110

七、商場(chǎng)其他規(guī)劃建議 111 7.1人流引導(dǎo) 111 7.2交通組織 111 7.3物流輸送 112

7.4輔助性服務(wù)設(shè)施 113

八、住宅部分規(guī)劃建議 114 8.1指導(dǎo)原則 114 8.2具體建議 118

第六章總體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 119

一、總體推廣戰(zhàn)略思路 119

二、營(yíng)銷(xiāo)策略 121 2.1總體營(yíng)銷(xiāo)思路 121 2.2總體策劃思路分析 122

三、主題宣傳推廣策略 126

3.1成立商業(yè)管理公司，同時(shí)制定招商政策 126

3.2“利潤(rùn)分成”計(jì)劃 127

3.3“購(gòu)鋪易”計(jì)劃 128

四、事件營(yíng)銷(xiāo)策略 129

五、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的包裝策略 130 5.1銷(xiāo)售環(huán)境的整體包裝設(shè)計(jì) 130 5.2銷(xiāo)售中心的設(shè)計(jì)和布置 131 5.3展示未來(lái)經(jīng)營(yíng)空間 133

六、項(xiàng)目定價(jià)策略 135 6.1定價(jià)考慮因素 135 6.2商場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格建議 136 6.3住宅部分價(jià)格建議 136

七、招商策略 137

7.1策略一：提前介入制定招商政策 137 7.2策略二：有意識(shí)選擇商戶(hù) 139

7.3策略三：經(jīng)營(yíng)商品類(lèi)別與商場(chǎng)定為一致 141

八、營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)施建議 142 8.1銷(xiāo)售條件及銷(xiāo)售時(shí)機(jī) 142 8.2分階段銷(xiāo)售總體戰(zhàn)略 143 8.3銷(xiāo)售實(shí)施計(jì)劃 144 8.4銷(xiāo)售控制計(jì)劃 148

8.5銷(xiāo)售促進(jìn)計(jì)劃的主要操作細(xì)則 150 8.6宣傳推廣策略 152 8.7媒體組合宣傳重點(diǎn) 154 8.8銷(xiāo)售人員培訓(xùn) 157

第三篇：項(xiàng)目分析報(bào)告

項(xiàng)目分析報(bào)告

（一）一、項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)

鷓鴣，又名賽飛龍，是一種集野味、觀賞、保健、醫(yī)療為一體的珍禽新品種。鷓鴣生長(zhǎng)快、繁殖力強(qiáng)，肉質(zhì)細(xì)嫩鮮美，清香可口，具有補(bǔ)中益腎，平喘，補(bǔ)肝腎及補(bǔ)腦提神之功效。鷓鴣肉中鍶和鉬的含量比 雞肉高10%以上，有預(yù)防和治療癌癥的作用，是一種理想的營(yíng)養(yǎng)滋補(bǔ)保健品，鷓鴣肉具有強(qiáng)身壯體，滋補(bǔ)五臟氣血，增強(qiáng)人體免疫功能，延緩衰老等多種奇特功效。我特膳食品廠(chǎng)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的鷓鴣系列產(chǎn)品已步入大城市的餐館、酒樓，成為“仔燒鵝”“乳鴿”后又一特色新品。另外養(yǎng)殖鷓鴣還具有以下優(yōu)點(diǎn)：

1、保險(xiǎn)：鷓鴣是野生禽類(lèi)，可適應(yīng)各種惡劣氣候，抗病力特強(qiáng)，不易得瘟疫，全國(guó)均可養(yǎng)殖，投資可靠保險(xiǎn)。

2、好養(yǎng)：與家雞相似，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、青菜，用舊房間、倉(cāng)庫(kù)圈養(yǎng)。一 人可養(yǎng)1000只，成年鷓鴣6只/平方米，剛出殼苗200只/平方米。

3、好賣(mài)：鷓鴣是野味，人人喜歡，酒家飯店需求與日俱增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅廣東、上海等地年需求量就達(dá)5000萬(wàn)只，而供應(yīng)只有350萬(wàn)只，預(yù)計(jì)10年內(nèi)難以滿(mǎn)足市場(chǎng)。

4、高效：一只鷓鴣出殼養(yǎng)80天可達(dá)0.5公斤，目前市場(chǎng)價(jià)20-30元/只。

5、快捷：種鷓鴣6個(gè)多月產(chǎn)蛋，年產(chǎn)蛋120-180枚，開(kāi)產(chǎn)幾個(gè)月就可收回投資。是投資少、見(jiàn)效快的好項(xiàng)目。所以開(kāi)展鷓鴣養(yǎng)殖是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)小、效益高、市場(chǎng)前景好的新興致富門(mén)路。

二、市場(chǎng)前景

據(jù)調(diào)查，一般地區(qū)級(jí)城市，酒家、飯店都在500家以上；縣城及所在周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)的酒家約250家，按每個(gè)縣以他們1/10的購(gòu)賣(mài)能力，每家酒店日均消費(fèi)５只，年需求鷓鴣就達(dá)45萬(wàn)只，而且這還是保守的數(shù)字。再加上周?chē)渌h市的市場(chǎng)及重大節(jié)日期間普通市民的消費(fèi)，一般需求量都在5-10萬(wàn)只以上。另外，野味食品風(fēng)糜全國(guó)，很多肉制品廠(chǎng)也開(kāi)始上馬野味食品生產(chǎn)線(xiàn)，僅我們食品廠(chǎng)年加工量就在500萬(wàn)只以上。因此建立鷓鴣養(yǎng)殖場(chǎng)是穩(wěn)妥可行的。

三、項(xiàng)目的技術(shù)保證措施

鷓鴣適應(yīng)能力強(qiáng)，疾病少，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉既可喂養(yǎng)，養(yǎng)殖方式可利用舊房進(jìn)行圈養(yǎng)或籠養(yǎng)。經(jīng)過(guò)1年多的努力，我們已建起了鷓鴣繁育基地。我們利用蠅蛆飼料培育出了健壯鷓鴣良種，我場(chǎng)的鷓鴣經(jīng)過(guò)提純復(fù)壯，多元雜交后，產(chǎn)蛋率、受精率、成活率均很高，優(yōu)于其它品種。并且我們擁有20名中高級(jí)畜牧師，摸索總結(jié)出一整套技術(shù)秘決，還有全套技術(shù)資料和良好的售后服務(wù)，可解決養(yǎng)殖中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保養(yǎng)殖順利成功。最近我們又投資百萬(wàn)建起了全國(guó)首家速凍鷓鴣物流配送中心，我們的速凍鷓鴣可以及時(shí)發(fā)往全國(guó)各地，形成了產(chǎn)、供、銷(xiāo)的一條龍服務(wù)體系。為該項(xiàng)目的實(shí)施提供了有力的保證。

四、投資規(guī)模

該項(xiàng)目投資宜在4.9萬(wàn)元左右，普通民房3-5間，初次引進(jìn)種鴣100組（100公，300母）計(jì)算，300只母鴣年產(chǎn)蛋36000枚，按孵化率90%計(jì)算，可孵化商品鴣32400只。

五、投資估算及資金投入

項(xiàng)目總投資4.9萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資：（100組×490元/組）4.9萬(wàn)元，流動(dòng)資金0.4萬(wàn)元。為扶持發(fā)展，引種100組以上我處無(wú)嘗扶持3萬(wàn)元，實(shí)際投資1.9萬(wàn)元。

六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、收入預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目建成飼養(yǎng)滿(mǎn)一年收入計(jì)算，300只母鴣預(yù)計(jì)年產(chǎn)商品鴣32400只，每只商品鴣平均體重0.5公斤計(jì)算售價(jià)15元，可收入468000元，項(xiàng)目建成后可獲銷(xiāo)售收入468000元。

2、成本分析：A、人員工資：平均每人每年按6000元計(jì)，2人共計(jì)1.2萬(wàn)元。B、企業(yè)管理費(fèi)：包括銷(xiāo)售費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1萬(wàn)元計(jì)。C、喂養(yǎng)費(fèi)：每只商品鴣按平均體重0.5公斤計(jì)算（料肉比3.5：1），飼養(yǎng)成本不足4元，在計(jì)算期內(nèi)約需飼料費(fèi)129600元。D、水、電費(fèi)年支約3000元，引種款等2萬(wàn)元，共計(jì)開(kāi)支174600元。

3、利潤(rùn)計(jì)算：純利潤(rùn)等于銷(xiāo)售收入減去費(fèi)用支出：即468000—174600=311400元，年可獲純利311400元。以上經(jīng)濟(jì)效益只是在當(dāng)年，兩年后飼養(yǎng)場(chǎng)年純利會(huì)成倍增長(zhǎng)，如果在當(dāng)?shù)匕l(fā)展養(yǎng)殖或加工成野味食品、工藝標(biāo)本，就地銷(xiāo)售利潤(rùn)更高。

七、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析

養(yǎng)殖鷓鴣是一項(xiàng)投資少、見(jiàn)效快、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的冷門(mén)養(yǎng)殖項(xiàng)目，該項(xiàng)目建成后可促進(jìn)當(dāng)?shù)靥厍蒺B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都很顯著。

項(xiàng)目分析報(bào)告

（二）野雞，又名雉雞、山雞，極為漂亮，是鳳凰的原型，最大特點(diǎn)就是：好看、好吃。野雞不僅是世界公認(rèn)的山珍野味，具有極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，被譽(yù)為“野味之王”、“動(dòng)物人參”。近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，野味食品已成為餐桌、宴席上不可缺少的美味佳肴。但是，野生野雞受?chē)?guó)家法律保護(hù)，嚴(yán)禁獵殺和非法經(jīng)營(yíng)，加之自然界存量極少，因此人工養(yǎng)殖野雞商機(jī)無(wú)限。

一、如何飼養(yǎng)：

野雞為野生動(dòng)物，生命力、適應(yīng)力和抗病力極強(qiáng)，對(duì)環(huán)境要求不高，能耐46℃的高溫和-32℃的嚴(yán)寒，養(yǎng)殖技術(shù)與家雞一樣，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉即可喂養(yǎng)，可利用舊房、倉(cāng)庫(kù)等進(jìn)行圈養(yǎng)或籠養(yǎng)。

野雞從周齡開(kāi)始到16～18周齡為育肥階段，此階段野雞體重呈直線(xiàn)上升趨勢(shì)。

1、合理飼喂。采用原糧飼喂野雞的養(yǎng)殖戶(hù)，可適當(dāng)增加玉米、高粱等能量飼料的飼喂比例(推薦配方：玉米40%、小麥15%、炒熟的豌豆20%、菜籽餅15%、麩皮5%、米糠4%、骨粉1%，另每噸料加入食鹽2.5公斤及適量微量元素)。采用家雞飼料飼喂的可購(gòu)買(mǎi)肉雞生長(zhǎng)料進(jìn)行飼喂，并保證充足的飲水，此外可以添加10%～20%的青飼料。讓野雞每周至少沙浴一次，并在河沙中噴入2%的敵百蟲(chóng)溶液，以殺滅體外寄生蟲(chóng)。

２、控制密度。育肥初期(5～11周齡)每平方米可養(yǎng)10～12只野雞，以后可按公母、強(qiáng)弱、大小進(jìn)行分群飼養(yǎng)，使其密度逐步降至每平方米6～8只。同時(shí)，應(yīng)設(shè)置足夠的料槽讓其均勻采食，生長(zhǎng)一致。

３、設(shè)棲架、防啄癖。育肥野雞舍內(nèi)外應(yīng)放置棲架供野雞飛攀棲停，這樣不僅充分利用了養(yǎng)殖空間，還有利于減少野雞的啄癖。發(fā)現(xiàn)有被啄傷的野雞應(yīng)在傷口處涂紫藥水或樟腦軟膏，并隔離飼養(yǎng)。

必要時(shí)對(duì)野雞群進(jìn)行調(diào)控，方法為：

(１)在舍內(nèi)掛青草或青菜，引誘野雞啄菜以分散其啄羽的精力，同時(shí)也補(bǔ)充了維生素和纖維素。

(２)9～11周齡時(shí)，可在飼料中加入1%的羽毛粉。

(３)飼料中的食鹽要提高到2.5%，或在飲水中添加食鹽，并保證供水充足。

４、防驚飛。盡可能保持場(chǎng)內(nèi)安靜，謝絕參觀，()以減少外界因素的影響。為防驚飛出現(xiàn)撞傷或撞死，可剪掉野雞一側(cè)的初級(jí)飛羽。

５、做好防疫工作。野雞舍應(yīng)每天清掃，每周用百毒殺等消毒劑進(jìn)行一次消毒。8～9周齡的野雞要進(jìn)行新城疫Ⅱ系疫苗飲水接種，并預(yù)防禽霍亂或球蟲(chóng)病的發(fā)生。

二、開(kāi)發(fā)：

1、食用價(jià)值：野雞肉質(zhì)細(xì)嫩鮮美，野味濃，其蛋白質(zhì)含量高達(dá)30%，是普通雞肉、豬肉的2倍，脂肪含量?jī)H為0.9%，是豬肉的1/

39、牛肉的1/

8、雞肉的1/10，基本不含膽固醇（見(jiàn)下表），是高蛋白質(zhì)、低脂肪的野味食品。野雞因此成為歷代的皇家貢品，清代乾隆皇帝食后贊嘆不已，寫(xiě)下“名震塞北三千里，味壓江南十二樓”的名句。全國(guó)政協(xié)副主席葉選平食后評(píng)價(jià)：“好看、好吃、有野味”；著名營(yíng)養(yǎng)學(xué)家于若木也對(duì)野雞的營(yíng)養(yǎng)成份給予很高的評(píng)價(jià)。山雞送人是高檔禮品，待客是珍稀野味，還是美國(guó)白宮招待國(guó)家元首的保留菜肴。正因?yàn)槿绱?，每年春?jié)前后，市場(chǎng)上都掀起一股送山雞的熱潮。

2、藥用：《本草綱目》記載：野雞補(bǔ)氣血，食之令人聰慧，勇健肥潤(rùn)，止瀉痢，除久病及五臟喘息等。經(jīng)廣州中山醫(yī)科大學(xué)測(cè)定：它含有人體所必需的氨基酸21種之多，其中有多種是人體自身所無(wú)法合成的，符合世界衛(wèi)生組織規(guī)定的氨基酸模式。并富含鍺、硒、鋅、鐵、鈣等多種人體必需的微量元素，對(duì)兒童營(yíng)養(yǎng)不良、婦女貧血、產(chǎn)后體虛、子宮下垂和胃痛、神經(jīng)衰弱、冠心病、肺心病等，都有很好的療效，對(duì)人體的滋補(bǔ)功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于久負(fù)盛名的甲魚(yú)、鰻魚(yú)等。野雞中鍶和鉬的含量比普通雞高10%，還有防治癌癥的作用。

3、觀賞：節(jié)日送山雞是我國(guó)自古就有的傳統(tǒng)，有表達(dá)吉祥如意和美好前程之意。同時(shí)還可制成漂亮又好賣(mài)的標(biāo)本。我場(chǎng)用野雞的皮毛做成的標(biāo)本，光彩鮮艷、栩栩如生、高貴典雅，每架200多元還暢銷(xiāo)各大城市工藝禮品店、旅游景點(diǎn)。野雞的羽毛別具特色，還可以制成羽毛扇、羽毛畫(huà)、玩具等工藝品。英國(guó)國(guó)防部還把它做成最有效的防彈衣。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析：

1、收入預(yù)測(cè)：以引進(jìn)50組（1公5母/組）野雞為例，每只母雞年產(chǎn)蛋按100枚計(jì)算（實(shí)際產(chǎn)蛋量要高得多），250只母雞年產(chǎn)蛋25000枚。種蛋合格率按95%計(jì)算，受精率、孵化率、成活率均按85%計(jì)算，則年產(chǎn)野雞為：25000×95%×85%×85%×85%=14585只。飼養(yǎng)3個(gè)多月商品雞可達(dá)1.5公斤，目前售價(jià)30-50元/只，即使按土雞價(jià)賣(mài)，也可賣(mài)24元。一年收入：14585只×24元/只=35萬(wàn)元。

2、成本分析：

① 引種款1萬(wàn)元。

② 飼料費(fèi)：每只商品雞成本7-10元，14585只約需飼料費(fèi)10-14萬(wàn)元；種雞飼料費(fèi)約1萬(wàn)元。共計(jì)15萬(wàn)元。

③ 水、電費(fèi)年開(kāi)支約1000元。

④ 人員工資：平均每人每年按6000元計(jì)，2人共計(jì)1.2萬(wàn)元。共計(jì)開(kāi)支18.7萬(wàn)元。

第四篇：影視項(xiàng)目分析報(bào)告

影視片項(xiàng)目報(bào)告

一、項(xiàng)目狀態(tài)

1、[項(xiàng)目名稱(chēng)]

影片名稱(chēng)

2、[演示者姓名]

執(zhí)行制片人

二、狀態(tài)概況

項(xiàng)目題材意義及類(lèi)型

本項(xiàng)目是否符合當(dāng)前政策，社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境以及市場(chǎng)現(xiàn)狀。目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)觀眾分析

項(xiàng)目商業(yè)元素、賣(mài)點(diǎn)分析及實(shí)現(xiàn)的可能及形式。

表現(xiàn)的形式（如何拍攝，如何表現(xiàn)主題使節(jié)目可看性更強(qiáng)）

可操作性定位（實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目需要的資源列表、技術(shù)性及可實(shí)現(xiàn)性）。我們的人、財(cái)、物及公關(guān)方面的優(yōu)勢(shì)。資金回收渠道及方式。

1、項(xiàng)目進(jìn)度是否符合計(jì)劃（計(jì)劃產(chǎn)生的原因）

2、最終交付期限？（計(jì)劃完成周期，完成劇本及分場(chǎng)劇本的交付，應(yīng)確保項(xiàng)目交付時(shí)在市場(chǎng)依然具有當(dāng)前預(yù)期的價(jià)值）

3、最終成本估算（成本效益估算）

4、與其它高層計(jì)劃沖突的事件（市場(chǎng)和生產(chǎn)中預(yù)見(jiàn)上的問(wèn)題，各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見(jiàn)，當(dāng)最可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)的應(yīng)變方案是什么。）

（1）生產(chǎn)率（價(jià)值率、成本分割）

（2）交付：可推算的結(jié)果（利潤(rùn)率，申報(bào)備案）

（3）合作伙伴，及其它（相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，希望資本來(lái)源）

（4）如何確保資金可以按時(shí)到位，如果資金是分次到位，每次的數(shù)額是多少以及如何確保每次能按時(shí)到位。

5、宣傳方案（前、中、后期）

三、進(jìn)展

1、列出上述狀態(tài)內(nèi)容獲取的成績(jī)和進(jìn)展（1）計(jì)劃開(kāi)展的措施方法

（2）講解日程表中的依賴(lài)關(guān)系

2、強(qiáng)調(diào)對(duì)所取得的進(jìn)展起推動(dòng)作用的事件和需要注意的方面（強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的各項(xiàng)有利因素和必須規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)的可能）

3、列出上述狀態(tài)更新以來(lái)的日程推遲和問(wèn)題（1）列出所采取的糾正性措施（2）講解日程表中的依賴(lài)關(guān)系

4、確認(rèn)您對(duì)下列問(wèn)題的理解

（1）導(dǎo)致推遲或阻礙進(jìn)展的問(wèn)題（2）問(wèn)題未能預(yù)見(jiàn)的原因

（3）客戶(hù)是否希望與高層領(lǐng)導(dǎo)者會(huì)談

（4）項(xiàng)目進(jìn)行前與發(fā)行放映方的接觸與談判。

四、日程

1、列出最重要的宏觀日期（實(shí)施方案的宏觀周期表）

2、確保簡(jiǎn)潔（勿使聽(tīng)眾因細(xì)節(jié)過(guò)多而分散注意力）

3、如有必要，分發(fā)詳細(xì)日程

（1）確保您熟悉計(jì)劃中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以便回答問(wèn)題

五、交付

1、列出主要的關(guān)鍵交付日期：確定最終生產(chǎn)計(jì)劃交結(jié)日期（有一定的寬容期）

（1）從您到全組主創(chuàng)和工作人員

（2）從您到外部服務(wù)機(jī)構(gòu)（內(nèi)外景，轉(zhuǎn)場(chǎng)等）

（3）從外部服務(wù)機(jī)構(gòu)到您（你的關(guān)系可利用的可能量）

（4）從其他部門(mén)到您（相關(guān)部門(mén)審批和公關(guān)的可利用的可能量）（題材涉及專(zhuān)業(yè)部門(mén)）

2、講述您對(duì)每個(gè)交付日期能否實(shí)現(xiàn)的置信程度（1）如有必要，用幻燈片指出置信程度

六、成本

1、列出新的成本估算（可控制的成本項(xiàng)目以及工作效果）（1）包含以前的估算

2、理解這些數(shù)字差異的原因（突出價(jià)值率和市場(chǎng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)）（1）回答這些問(wèn)題

3、如果有超出預(yù)計(jì)的成本（可能預(yù)見(jiàn)的超出部分和原因）（1）概括原因

（2）列出所采取的糾正或防范措施（3）給出對(duì)未來(lái)開(kāi)支的切實(shí)估算

七、技術(shù)

1、列出已解決的技術(shù)問(wèn)題（如使用設(shè)備，主創(chuàng)人員能力與水平，影響力）

2、列出急需解決的技術(shù)問(wèn)題（如使用設(shè)備的優(yōu)劣勢(shì)）（1）概括這些問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目的影響

3、列出項(xiàng)目所依賴(lài)的不穩(wěn)定的技術(shù)（如三維3D技術(shù)等承包商能力與水平）（1）指出疑問(wèn)的來(lái)源

（2）概述采取的措施和后備計(jì)劃

八、人力資源

1、概述項(xiàng)目的人力資源（管理人員、參與人員）

2、主創(chuàng)人員（品牌）：導(dǎo)、攝、美、明星（演員的作用）等

（1）這些主創(chuàng)人員的能力和素質(zhì)或資質(zhì)。

（2）專(zhuān)職（3）兼職

（4）如果因?yàn)槿肆Y源缺乏使項(xiàng)目受阻，請(qǐng)?zhí)岢隹赡艿慕鉀Q方案

3、請(qǐng)理解投資者和出品方都有這樣的心情：希望使用所有可能的資源，同時(shí)精確地控制成本。

4、下一次狀態(tài)更新的時(shí)間。

5、如有疑問(wèn)，項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程按規(guī)定定期匯報(bào)工作狀態(tài)。列出下一次匯報(bào)檢查的對(duì)象。

（1）將完成的特定部分（2）即將解決的問(wèn)題

6、確保項(xiàng)目中的每個(gè)人理解計(jì)劃

第五篇：企業(yè)物流項(xiàng)目分析報(bào)告

##企業(yè)物流項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告

一、企業(yè)背景

二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

三、項(xiàng)目分析

（一）（二）

（三）（四）……

四、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

五、項(xiàng)目啟示及心得

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