第一篇：3--前期調(diào)研工作方案

南充市高坪區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)規(guī)劃

調(diào)研工作方案

一、調(diào)查的主要任務(wù)

本次現(xiàn)場調(diào)研重點(diǎn)是深入了解商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展情況，多層次、多角度、多方位地為規(guī)劃編制做好第一手資料準(zhǔn)備。根據(jù)合同所確定的規(guī)劃范圍，本次調(diào)查的主要任務(wù)有：

1、現(xiàn)場踏勘；

2、收集本次規(guī)劃編制所需資料；

3、與相關(guān)政府部門進(jìn)行座談。

二、日程安排

10月28日（周四）：項(xiàng)目組抵達(dá)。

10月29日（周五）：與高坪區(qū)商務(wù)局召開座談會，收集相關(guān)資料；

11月30日-1日（周六、日、一）：現(xiàn)場調(diào)研。

11月2日-4日（周二、三、四）：安排相關(guān)部門座談會。11月5日（周五）：與高坪區(qū)商務(wù)局座談總結(jié)調(diào)研情況。11月6日（周六）：項(xiàng)目組返回北京。

附1

高坪區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)規(guī)劃

調(diào)研資料清單

一、資料清單[下列資料請于6月16日前準(zhǔn)備好]

*

1、南充市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（文本、說明、圖紙）

*

2、高坪區(qū)總體規(guī)劃及其片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（文本、說明和圖則），城市總體規(guī)劃圖紙需要提供dwg格式的電子文件；

*

3、南充市第二次經(jīng)濟(jì)普查第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)要求見附件2）；

4、高坪區(qū)2010年政府工作報(bào)告；

5、高坪區(qū)十二五期間的商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展思路；

*

6、城市現(xiàn)有零售網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場的基礎(chǔ)資料（含工商部門的市場統(tǒng)計(jì)資料）；

7、南充市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃；

*

8、統(tǒng)計(jì)年鑒，包括南充市2001-2010年統(tǒng)計(jì)年鑒；

9、南充市物流業(yè)、交通、旅游等專項(xiàng)規(guī)劃；

10、城市規(guī)劃中已確定的商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目及在建、擬建項(xiàng)目；

11、其他與本次規(guī)劃相關(guān)的資料。

以上標(biāo)注*的為必需資料，其他資料根據(jù)實(shí)際情況盡可能提供。

二、資料可能涉及到的部門

上述資料可能涉及到政府、商務(wù)、規(guī)劃、發(fā)改、統(tǒng)計(jì)、國土、交通、工商等部門。

附2

第二次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)要求

所需數(shù)據(jù)為南充市高坪區(qū)、高坪區(qū)、嘉陵區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的基本情況。

一、綜合情況表

主要指標(biāo)包括：批發(fā)和零售業(yè)法人企業(yè)基本情況綜合表、批發(fā)和零售業(yè)法人企業(yè)商品購銷存綜合表、住宿和餐飲業(yè)法人企業(yè)基本情況綜合表、住宿和餐飲業(yè)法人企業(yè)經(jīng)營情況綜合表以及個體戶、物流、居民服務(wù)等行業(yè)的綜合表。

二、明細(xì)信息表

主要包括批發(fā)、零售、住宿餐飲、生活服務(wù)業(yè)數(shù)據(jù)明細(xì)表，具體格式為：

1、對限額以上零售、限額以上批發(fā)、限額以下零售、限額以下批發(fā)四類網(wǎng)點(diǎn)，檢索字段為：

調(diào)查對象名稱，鎮(zhèn)，街（村、門牌號），街道辦事處，居（村）委會，主要業(yè)務(wù)活動（或主要產(chǎn)品），行業(yè)代碼，年末零售營業(yè)面積，年末從業(yè)人員合計(jì)，全年?duì)I業(yè)收入合計(jì)，利潤總額

2、對限額以上餐飲、限額以下餐飲兩類網(wǎng)點(diǎn)，檢索字段為： 調(diào)查對象名稱，鎮(zhèn)，街（村、門牌號），街道辦事處，居（村）委會，主要業(yè)務(wù)活動（或主要產(chǎn)品），行業(yè)代碼，年末餐飲營業(yè)面積，年末從業(yè)人員合計(jì)，餐位數(shù)，主營業(yè)務(wù)收入，利潤總額

3、對限額以上住宿、限額以下住宿兩類網(wǎng)點(diǎn)，檢索字段為： 調(diào)查對象名稱，鎮(zhèn)，街（村、門牌號），街道辦事處，居（村）

委會，主要業(yè)務(wù)活動（或主要產(chǎn)品），行業(yè)代碼，年末餐飲營業(yè)面積，年末從業(yè)人員合計(jì)，客房數(shù)，床位數(shù)，主營業(yè)務(wù)收入，利潤總額

4、對個體零售、個體批發(fā)、個體餐飲、個體住宿、個體生活服務(wù)業(yè)五類網(wǎng)點(diǎn)，檢索字段為：

調(diào)查對象名稱，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道），村（居）委會，調(diào)查小區(qū)門牌號，主要經(jīng)營活動，行業(yè)類別，生產(chǎn)經(jīng)營用房面積，從業(yè)人員數(shù)，營業(yè)收入，營業(yè)支出，利潤總額。

附3

座談會相關(guān)內(nèi)容

需要安排座談的部門及其座談會內(nèi)容要點(diǎn)：

1、商務(wù)部門（討論對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的總體設(shè)想及對零售業(yè)、批發(fā)業(yè)及物流業(yè)的設(shè)想）；

2、規(guī)劃部門（討論城市總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃方面的問題）；

3、發(fā)改部門（討論城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)調(diào)整等方面的問題、十二五發(fā)展的基本思路）。

4、交通部門（了解交通規(guī)劃及未來重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的分布）

5、重點(diǎn)企業(yè)（龍頭企業(yè)自身發(fā)展情況、對城市商業(yè)發(fā)展的建議）

6、政府部門（聽取主要相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對于本次規(guī)劃的思路及建議）

第二篇：前期調(diào)研分析

前期調(diào)研分析

通過實(shí)地踏查，該塊地位于第一教學(xué)樓主樓前面。地形相對比較平坦。植被主要是以草坪和喬木為主，四周喬木圍繞成一塊長約為200米，寬約為100米的草地，為華農(nóng)四大草海之一。整個草坪上只有一條斜長的園路，沒有任何構(gòu)筑物及水體。土壤相對比較干燥。

該塊地北面正對第一教學(xué)樓，東面為第三教學(xué)樓，南面與洪澤湖相隔一條主道路，西面則為華農(nóng)大5號樓和校史館。該地三面都圍繞著標(biāo)志性建筑，和一面臨水。

方案設(shè)計(jì)說明

一． 項(xiàng)目概況

該塊綠地一草坪和喬木為主，長約200米，寬約100米，為華農(nóng)四大草海之一。東、北兩面分別是第三教學(xué)樓和第一教學(xué)樓。南面有一洪澤湖泊，西面相鄰華農(nóng)5號樓和校史館。草坪紙上沒有任何構(gòu)筑物和水體景觀。二．設(shè)計(jì)依據(jù)

《風(fēng)景園林規(guī)劃設(shè)計(jì)》 《園林設(shè)計(jì)》 相關(guān)景觀資料

二． 設(shè)計(jì)構(gòu)思

1.指導(dǎo)思想

對該綠地的規(guī)劃，主要功能是襯托主樓建筑，美化環(huán)境，疏散人流等。因其位置北面正對第一教學(xué)樓，考慮到教學(xué)樓的采光問題，要求形成開朗明快，整潔的環(huán)境氣氛，因此，根據(jù)其環(huán)境及應(yīng)用還是以大片草坪為主，配以花壇、水池、噴泉等構(gòu)筑物。

2.設(shè)計(jì)原則

在不破壞該地的自然環(huán)境，以人為本，在該塊綠地上進(jìn)行再設(shè)計(jì)。

3.設(shè)計(jì)理念

根據(jù)彼德沃克極簡主義理念，采用西方園林風(fēng)格，進(jìn)行綠地再設(shè)計(jì)。

4.植物種植設(shè)計(jì)

根據(jù)該地的項(xiàng)目概況，在該塊地的北面，東西兩側(cè)種植大量喬木，以南洋楹、鳳凰木、羊蹄甲等喬木為主，形成生態(tài)林區(qū)。在該地的中部，設(shè)計(jì)花壇，種植灌木，分布在次道路周圍。在該塊地的東南角種植竹林，里面設(shè)有桌凳，在這樣優(yōu)美的環(huán)境下，或休憩，或看書學(xué)習(xí)，是一件相當(dāng)美妙的事。在該地的西南角種植大量紫荊，樹下設(shè)有凳椅，可觀賞遠(yuǎn)處噴泉美景以及紫荊花的美麗，亦可休息，也可提供情侶私人空間。整塊地都是以可休憩型草坪為主，是華農(nóng)不可多得的一塊寶地。

第三篇：前期調(diào)研行動淺談

前期調(diào)研行動淺談

有一句俗話叫做“兵馬未動，糧草先行”，引用于房地產(chǎn)開發(fā)便成為“項(xiàng)目未動，策劃先行”，到了今天，準(zhǔn)確地說就是“項(xiàng)目未動，調(diào)研先行”。在房地產(chǎn)市場競爭愈來愈激烈的今天，發(fā)展商大多數(shù)已經(jīng)認(rèn)識到項(xiàng)目前期調(diào)查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發(fā)展商會花費(fèi)數(shù)萬元對地塊進(jìn)行調(diào)查分析，研究有無投資價(jià)值，從而為決策提供參考。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)其數(shù)。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓(xùn)對后來者的啟示是，在激烈的市場競爭中，對項(xiàng)目的定位和把握十分重要，一個成功的項(xiàng)目，前期市場調(diào)研必不可少。

在深港兩地知名度頗高的中國海外公司一直以來十分重視對市場的調(diào)查研究，公司專門設(shè)有調(diào)研部，并且對工作人員素質(zhì)要求很高，以往所有的項(xiàng)目調(diào)查都是由調(diào)研部進(jìn)行，其市場調(diào)查便是從拿地開始。如位于深圳中心區(qū)的中海華庭，該項(xiàng)目最初的調(diào)查研究地塊的價(jià)值，然后對項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定項(xiàng)目的檔次和客戶群之后，再對目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分：這些客戶的家庭成員如何？個人有偏好？這些問題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設(shè)計(jì)。

對地塊進(jìn)行價(jià)值分析，對項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定客戶群，在客戶對象確定以后，再對特定客戶進(jìn)行調(diào)查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什么？最后確定一個主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個主題展開，包括建筑風(fēng)格、園藝設(shè)計(jì)、會所設(shè)施、甚至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問卷調(diào)查，還有定向客戶座談會。此外，發(fā)展商還舉行過房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會，聽取專家們對該項(xiàng)目的建議，應(yīng)該說，該項(xiàng)目的前期調(diào)研工作十分扎實(shí)。

項(xiàng)目前期調(diào)查作用不可小看，一些發(fā)展商及房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為項(xiàng)目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個最有效的方式。發(fā)展商進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查時(shí)應(yīng)該注意注意調(diào)查方式的不同可能帶來的不同結(jié)果（網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、實(shí)地考察）。如果因?yàn)轫?xiàng)目定位出現(xiàn)偏差，在工程上那怕作一個小小的改動，如打掉一面墻，就能損失數(shù)萬元，如果作比較大的改動，損失的資金就是以百萬來計(jì)算。一些寫字樓改住宅、大戶型改小戶型這樣的項(xiàng)目，所涉及的資金更是以千萬來計(jì)算，這其中還不算因?yàn)閼粜透膭釉谑蹆r(jià)和銷售成本上的損失。

許多項(xiàng)目就是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確最終成為積壓樓盤。這些項(xiàng)目是動工以后再進(jìn)行修改，不僅在資金上損失很大，而且，修改過的產(chǎn)品都或多或少會留下一些痕跡，對銷售的負(fù)面影響是不言而喻的，前期調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)不能省略。

一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(一)軟環(huán)境調(diào)查

?宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)則（國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策）

?地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)（支柱產(chǎn)業(yè)）、經(jīng)濟(jì)效益和居民收入水平

?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展（農(nóng)、工、商、建筑業(yè)的結(jié)構(gòu)比重，分析是以農(nóng)業(yè)為主、還是以工業(yè)為主、抑或以商業(yè)為主、又或者以旅游業(yè)??針對不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展不同的項(xiàng)目，要注意不要絕對化）

(二)硬環(huán)境調(diào)查

?該區(qū)域政府建設(shè)規(guī)劃 

?該區(qū)域土地供應(yīng)量 

?該區(qū)市政交通設(shè)施、通訊設(shè)施、能源設(shè)施情況（道路、供水、電、氣、暖、排水等）

?該區(qū)生活配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、商場、超市、書店、車站、銀行、郵政、電信等）

?區(qū)域建材資源及價(jià)格 

?區(qū)域施工力量狀況（技術(shù)裝備、骨干隊(duì)伍、人力資源、工程情況等）

二、周邊環(huán)境

(一)土地性質(zhì)調(diào)查

?地理位置

?功能位置（城市有其獨(dú)特的資源分區(qū)，資源分區(qū)是相關(guān)資源的空間聚集地，是能有效發(fā)揮某種特定城市功能的地域空間，是城市有機(jī)體的一部分。一般有商務(wù)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、文教區(qū)、風(fēng)景區(qū)、綜合區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)）

?地質(zhì)地貌狀況 

?土地類別、使用權(quán)類型 

?土地面積及紅線圖

?規(guī)劃用地紅線、規(guī)劃要點(diǎn)

?七通一平現(xiàn)狀(給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⒁约皥龅仄秸臈l件)

(二)地塊周邊調(diào)查

?地塊周邊的建筑物 

?綠化景觀 

?自然景觀 

?歷史人文景觀 

?環(huán)境污染狀況

(三)地塊交通調(diào)查

?地塊周邊的市政路網(wǎng)及公共交通現(xiàn)狀和發(fā)展、遠(yuǎn)景規(guī)劃 

?項(xiàng)目對外的水、陸、空交通狀況 

?地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

(四)配套設(shè)施調(diào)查

?購物場所 

?文化教育 

?醫(yī)療衛(wèi)生 

?金融服務(wù) 

?郵政服務(wù) 

?娛樂、餐飲、運(yùn)動 

?游樂休憩設(shè)施 

?周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素 

?歷史人文區(qū)位影響

三、市場供給與市場需求調(diào)研

(一)市場供給調(diào)研

?該區(qū)房地產(chǎn)市場近5年價(jià)格及變化趨勢、價(jià)格組成、波動因素 

?該區(qū)各類房產(chǎn)在不同地段的價(jià)格水平

?該區(qū)可供房屋的規(guī)格、數(shù)量和質(zhì)量 

?該區(qū)公開銷售樓盤的總數(shù)、面積及區(qū)域分布 

?該區(qū)多層、高層、單體、綜合體、別墅比例 

?該區(qū)住宅、寫字樓、商用房比例 

?該區(qū)的物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、環(huán)境及物業(yè)管理 

?該區(qū)主要物業(yè)規(guī)模、容積率、綠化率、主力戶型等 

?該區(qū)物業(yè)的銷售價(jià)格及付款方式、交房時(shí)間、交房狀況 

?該區(qū)物業(yè)的主要宣傳方式、推廣方式及銷售進(jìn)度 

?該區(qū)物業(yè)供應(yīng)的潛力、供應(yīng)面臨的困難和問題 

?開發(fā)商和代理商的實(shí)力資質(zhì)、品牌效應(yīng)、經(jīng)營思路、發(fā)展規(guī)劃。

(二)市場需求調(diào)研

?區(qū)域人口數(shù)量及構(gòu)成、發(fā)展趨勢、波動情況 

?企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 

?居民收入水平情況 

?居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式、消費(fèi)欲求 

?目標(biāo)消費(fèi)群群總量預(yù)計(jì) 

?目標(biāo)消費(fèi)群欲購房目的、地塊、交通、周邊環(huán)境。

?目標(biāo)消費(fèi)群欲購房類型、面積區(qū)間、戶型、風(fēng)格、總體規(guī)劃、配套環(huán)境 

?購房投入資金及所需付款方式 

?物業(yè)管理、服務(wù)項(xiàng)目、物管費(fèi)用 

?理想的交房狀態(tài) 

?市場潛在需求量的調(diào)查 

?消費(fèi)群體調(diào)查（消費(fèi)對象，群體大小，多少購買力，理性消費(fèi)需求等）

四、市場調(diào)研的具體內(nèi)容

(一)市場環(huán)境

1.政治法律環(huán)境調(diào)查 

?國家、省、市有關(guān)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。（如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格、稅收、金融政策、土地制度、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策）

?政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定 

?有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 

?國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征（經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度、和效益）

?項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況 

?當(dāng)前利率水平、獲取貸款的可能性及預(yù)期的通貨膨脹率 

?國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 

?國民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平

?項(xiàng)目地區(qū)對外的開放程度和經(jīng)濟(jì)合作情況、外貿(mào)、外商投資發(fā)展情況 

?與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

3.社區(qū)環(huán)境調(diào)查

?社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣、水源質(zhì)量及景觀等

(二)市場需求和消費(fèi)行為

?消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)總需求量及飽和點(diǎn)、市場需求發(fā)展趨勢 

?房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查 

?需求動機(jī)調(diào)查（購買意向、影響動機(jī)因素、動機(jī)分類）

?購買行為調(diào)查（不同購買行為、購買模式、影響購買的社會因素及心理因素）

(三)產(chǎn)品調(diào)查

?區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期 

?當(dāng)前房產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)環(huán)境、功能、格局、某產(chǎn)品接受程度及售后服務(wù)的意見等?新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料等在產(chǎn)品上的應(yīng)用情況

?本項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場的銷售潛力及市場占有率 

?建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的相關(guān)情況

(四)價(jià)格調(diào)查

?影響價(jià)格變化的因素。（政府價(jià)格政策）

?房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況的變化及趨勢 

?房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小 

?開發(fā)商各種價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響 

?國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格 

?開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格 

?價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)

(五)促銷調(diào)查

?房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測定 

?房地產(chǎn)廣告媒體使用情況 

?房地產(chǎn)廣告預(yù)算 

?人員促銷的配備情況 

?各種公關(guān)活動對租售績效的影響 

?各種營業(yè)推廣活動的租售績效

(六)營銷渠道調(diào)查

?房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整 

?市場營銷方式的采用情況和發(fā)展趨勢 

?租售代理商的數(shù)量及情況 

?房地產(chǎn)租售客戶對代理商的評價(jià)

(七)競爭項(xiàng)目（競品）調(diào)查 

?競爭者（包括潛在競爭者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查 

?對競爭者的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)分析 

?對競品房價(jià)和定價(jià)情況的研究 

?競爭者廣告的監(jiān)視、廣告費(fèi)用和廣告策略的研究 

?對競品銷售渠道的使用情況調(diào)查和分析 

?對未來競爭情況的分析和估測

五、總結(jié)

房地產(chǎn)前期的市場調(diào)查，實(shí)質(zhì)就是對項(xiàng)目所在的區(qū)域做詳細(xì)情況梳理。針對項(xiàng)目本身篩選有用信息，整合信息資源，并結(jié)合對市場情況和項(xiàng)目本身提出建設(shè)性的意見?？傊?，市場調(diào)查追求的詳細(xì)性、準(zhǔn)確性、客觀性和及時(shí)性。調(diào)查只能代表一個階段，要針對項(xiàng)目進(jìn)展情況作市場信息的更新。

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2013-5-8

第四篇：前期物業(yè)管理服務(wù)工作方案

1、準(zhǔn)備工作

與銷售部門銜接好小區(qū)管理方面的交叉性工作(銷售情況和管理情況等工作)1.1招投標(biāo)工作

1.1.1與項(xiàng)目高管對接

1.1.2項(xiàng)目考察（類似項(xiàng)目）1.1.3市場調(diào)研

1.1.4進(jìn)行項(xiàng)目管理（承接前）單體、整體方案的綜合預(yù)算與評估 1.1.5商務(wù)標(biāo)書制作 1.1.6技術(shù)標(biāo)書制作

1.1.7再次與項(xiàng)目高管對接 1.1.8參與項(xiàng)目招投標(biāo)工作

1.2 前期工作

1.2.1成立物業(yè)公司籌備工作辦公室

1.2.2配合開發(fā)商做好與物業(yè)工作相關(guān)的常規(guī)工作和日常工作（與銷售銜接性工作等）

1.2.3進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作市場調(diào)研工作

1.2.4擬訂物業(yè)管理服務(wù)單項(xiàng)和整體項(xiàng)目綜合費(fèi)用的測算 1.2.5擬訂物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)協(xié)會和兄弟單位拜訪工作方案 1.2.6擬訂物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)工作

1.2.7參與項(xiàng)目總體規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)審查、提交物業(yè)各功能房需求 1.2.8協(xié)助完成物業(yè)公司的注冊 1.2.9開始物業(yè)公司建章立制工作 1.2.10開始物業(yè)小區(qū)整體CI設(shè)計(jì) 1.2.11開始策劃網(wǎng)站建設(shè)

1.2.12開始策劃編寫物業(yè)商業(yè)租（鋪）戶招商資料

1.2.13繼續(xù)進(jìn)行市場調(diào)研（物業(yè)公司組建、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招聘、培訓(xùn)、管理方案、招商與運(yùn)營等）

1.2.14編寫物業(yè)管理服務(wù)方案，協(xié)助開發(fā)商擬定銷售合同所需附件，如關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的約定、業(yè)主臨時(shí)公約、公共管理制度等。

1.2.15擬定裝修協(xié)議、保潔協(xié)議、綠化協(xié)議、房屋（空置房）托管協(xié)議 1.2.16選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)主要專業(yè)人員 1.2.17選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)服務(wù)骨干人員 1.2.18選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)一般人員

1.3課程設(shè)計(jì)（進(jìn)行物業(yè)公司各崗位集中培訓(xùn)的編制工作）

1.3.1管理知識方面。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識（如物業(yè)管理、公共關(guān)系等）、財(cái)務(wù)知識、法律知識（要非常精通行業(yè)法律法規(guī)，熟悉必要的法律知識），1.3.2專業(yè)技能方面。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化 1.3.3人際交往技能 1.3.4服務(wù)態(tài)度

1.3.5不定期對秩序維護(hù)員的實(shí)施培訓(xùn)，主要從“業(yè)務(wù)知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強(qiáng)其服務(wù)意識方面的培養(yǎng)，把“讓主戶滿意”作為秩序維護(hù)員工作的準(zhǔn)則，把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細(xì)、更好。

1.3.6完成物業(yè)管理服務(wù)各級崗位人員招聘與培訓(xùn)工作

1.3.7主要內(nèi)容有物業(yè)管理基本知識、相關(guān)法律法規(guī)和本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案主要內(nèi)容、公約和規(guī)約的關(guān)鍵條款。

2、物業(yè)的接管驗(yàn)收前工作（規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)）

2.1成立前期介入小組

2.2參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè) 2.3會審圖紙

2.4參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試 2.5編制物業(yè)管理方案

2.6進(jìn)行物業(yè)小區(qū)單體、整體CI設(shè)計(jì)

2.7進(jìn)行物業(yè)獨(dú)立辦公用房和功能性用房的CI設(shè)計(jì) 2.8進(jìn)行物業(yè)獨(dú)立辦公用房和功能性用房的裝修設(shè)計(jì)

2.9策劃和擬定《物業(yè)接管驗(yàn)收工作組》成立大吉慶典儀式活動方案 2.10成立物業(yè)的接管驗(yàn)收小組 2.11編制驗(yàn)收計(jì)劃

2.12組織全員進(jìn)行《驗(yàn)收計(jì)劃》和工作流程等科目的集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)2.13集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》 2.14進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作責(zé)任制

3、預(yù)驗(yàn)收（按專業(yè)分工進(jìn)行）

3.1查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，遞交書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》給移交單位，3.2并要求限期整改完成 3.3樓宇本體的接管驗(yàn)收

3.3.1對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進(jìn)行專門檢驗(yàn) 3.3.2逐套檢驗(yàn)項(xiàng)目包括（10多個方面）3.3.3建筑結(jié)構(gòu)、3.3.4地面、3.3.5墻面、3.3.6防水、3.3.7室內(nèi)電氣安裝 3.3.8五金配件 3.3.9消防

3.3.10填寫《檢驗(yàn)結(jié)果表》

3.4驗(yàn)收組長負(fù)責(zé)落實(shí)“兩會”、“一報(bào)告”’制度：

3.5每日早上上班前1小時(shí)，召開樓宇本體的接管驗(yàn)收工作任務(wù)分工會議，實(shí)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作責(zé)任制；

3.6每日下午下班前1小時(shí)，召開樓宇本體的接管驗(yàn)收工作階段性小結(jié)會議，進(jìn)行問題分類、匯總，分析解決問題的方法或建議；

3.7驗(yàn)收組長次日早上遞交書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》給移交單位，并要求限期整改完成。

3.8公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收 3.9正式驗(yàn)收（按專業(yè)分工進(jìn)行）

3.10正式驗(yàn)收是在預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格，而進(jìn)行的正式驗(yàn)收

3.10.1“一符合”是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合

3.10.2“二符合”是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合 3.10.3“三符合”是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計(jì)的功能符合

3.10.4“一完整”是圖紙資料完整，如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗(yàn)收證明書及3.11設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合格證書等。3.12進(jìn)行正式驗(yàn)收儀式

3.13加強(qiáng)小區(qū)鑰匙領(lǐng)、借用管理

4、檔案管理

4.1建立健全物業(yè)小區(qū)（業(yè)主）檔案管理制度 4.1.1建立健全檔案管理系統(tǒng) 4.1.2文件材料的收集管理

4.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 4.1.4落實(shí)保密制度

5、信息管理

5.1建立健全物業(yè)小區(qū)（業(yè)主）信息管理制度 5.1.1 建立健全信息管理系統(tǒng) 5.1.2文件材料的收集管理

5.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 5.1.4落實(shí)保密制度

6、小區(qū)樣板房的裝修與管理工作 6.1定期或不定期指定專人對小區(qū)空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

6.2指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進(jìn)行通風(fēng) 6.3指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進(jìn)行保潔

5、前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔

5.1物業(yè)清潔的開荒工作；

5.1.1安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作 5.1.2對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理； 5.1.3對玻璃、5.1.4地面、5.1.5墻面等處所沾灰塵、污垢的清除；

5.1.6對公用部位（消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等）、5.1.7辦公房以及設(shè)施的清掃

6、業(yè)主入伙

6.1編制業(yè)主入伙工作計(jì)劃 6.2成立業(yè)主入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組 6.3進(jìn)行業(yè)主入伙工作責(zé)任制

6.4組織全員進(jìn)行《業(yè)主入伙工作計(jì)劃》集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)6.5集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主入伙工作計(jì)劃》工作流程 6.6策劃和編制業(yè)主入伙邀請書樣式

6.7策劃和擬定《業(yè)主入伙》大吉慶典儀式活動方案

6.8依據(jù)購房合同以有相關(guān)法律文件，如《房屋竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》、《房屋竣工測量報(bào)告》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》公共設(shè)施設(shè)備移交清單等文件，認(rèn)真準(zhǔn)備業(yè)主入伙資料文件并由組長負(fù)責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作

6.9組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關(guān)組織 6.10清楚說明入伙的條件

6.11指定專業(yè)資深人員做好業(yè)主入伙期間的答疑釋惑工作

6.12要求客服人員（全體物業(yè)工作者）顧大局，塑形象，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高服務(wù)水平

6.13發(fā)出業(yè)主入伙邀請書

6.13.1依據(jù)購房合同以有相關(guān)法律文件，集中統(tǒng)一辦理業(yè)主入伙手續(xù) 6.13.2由接待人員核對身份后，在《業(yè)主簽到表》簽到

6.13.3辦理入伙手續(xù)簽署的相關(guān)文件，如：《業(yè)主管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《防火責(zé)任書》、《業(yè)戶手冊》、《家庭住戶成員登記表》、《銀行委托協(xié)議》等。

6.13.4房屋驗(yàn)收交接時(shí)，物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員與業(yè)主共同對住宅室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面等項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)交接，雙方逐項(xiàng)查驗(yàn)，逐項(xiàng)登記，如發(fā)現(xiàn)問題記錄下來，存檔管理，督促相關(guān)部門限期整改；如經(jīng)查驗(yàn)無問題，與業(yè)主確認(rèn)水、電、氣表底度，并在《驗(yàn)房交接表》上簽字認(rèn)可移交房屋鑰匙。

6.13.5處理好三者關(guān)系，物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對業(yè)主反映的問題，如房屋質(zhì)量問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，本著“誰受理，誰跟進(jìn)，誰回復(fù)”的原則，及時(shí)快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門，積極協(xié)調(diào)各方妥善解決，在最短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問題。

7、小區(qū)空置房和托管房管理

7.1建立完善小區(qū)空置房和托管房管理制度

7.2建立小區(qū)業(yè)主入住情況、空置房情況和托管房情況及代租（售）房（含長短期借親戚和朋友住房）情況等動態(tài)情況的信息收集和管理，并建立小區(qū)房產(chǎn)動態(tài)情況一覽表（懸掛在物業(yè)辦公室醒目位置，便于及時(shí)掌握小區(qū)房產(chǎn)動態(tài)情況，和時(shí)時(shí)更新）

7.4擬定小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議

7.5物業(yè)與當(dāng)事人簽訂小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議

7.6物業(yè)簽訂小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議，履行質(zhì)價(jià)服務(wù)

7.7定期或不定期指定專人對小區(qū)空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

7.8指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進(jìn)行通風(fēng) 7.9指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進(jìn)行保潔

7.10定期向業(yè)主通報(bào)空置房和托管房管理情況（需要征詢業(yè)主實(shí)施）

8、搬遷管理

8.1編制業(yè)主搬遷工作計(jì)劃 8.2成立業(yè)主搬遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組 8.3進(jìn)行業(yè)主搬遷工作責(zé)任制

8.4組織全員進(jìn)行《業(yè)主搬遷工作計(jì)劃》集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)8.5集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主搬遷工作計(jì)劃》工作流程 8.6入伙現(xiàn)場要營造出喜慶的氛圍 8.7車輛/行人進(jìn)出有序

8.8服務(wù)人員著裝整齊、熱情、禮貌大方

8.9入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式進(jìn)行，發(fā)展商、施工單位、公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場辦公 8.10小區(qū)大門崗，嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān)，對來訪人員實(shí)行“來訪登記”制度，裝飾裝修人員憑證進(jìn)出，杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū)； 8.11物品持《物品放行條》放出

8.12加強(qiáng)小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時(shí)處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時(shí)報(bào)案。8.13在遇到特殊緊急情況時(shí)，住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時(shí)，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時(shí)，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等）見證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失

8.14是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如電子門禁、可視對講、監(jiān)控?cái)z像機(jī)等設(shè)備，減少失竊案件發(fā)生機(jī)率

8.15抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo)，有利于維護(hù)小區(qū)交通秩序，避免車輛亂停亂放

8.16各種運(yùn)送裝修材料的車輛，要及時(shí)裝卸，避免長時(shí)間停留，以減少小區(qū)交通壓力

8.17車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對車、對人、對卡

8.18建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索

8.19功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運(yùn)行

二次裝修管理監(jiān)督工作

8.20成立業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作領(lǐng)導(dǎo)小組 8.21進(jìn)行業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作責(zé)任制

8.22組織全員進(jìn)行《業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督巡查方法》的集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)8.23集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作流程》

8.24根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前，8.25物業(yè)公司要履行告知義務(wù)，將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知（如

裝修時(shí)間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點(diǎn)、裝修人員和材料進(jìn)出通道等），以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。8.26房屋裝修期的清潔工作

8.27選定二次裝修垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)，并設(shè)立醒目的導(dǎo)示牌

8.29裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時(shí)糾正，做好說服解釋工作

8.30在房屋裝修動工之前，需再次與業(yè)戶或裝修單位確認(rèn)室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài)，方可發(fā)放《裝修許可證》。

8.31對裝修施工單位的資質(zhì)審查，要求其提供資質(zhì)證明文件、并復(fù)印存檔 8.32加強(qiáng)對裝修、施工人員的辦證和統(tǒng)一監(jiān)督管理

8.33按照《物權(quán)法》的相關(guān)管理規(guī)定，對裝修施工單位和裝修業(yè)主收取二次裝修管理質(zhì)量保證金

8.34按照《物權(quán)法》的相關(guān)管理規(guī)定，對裝修施工單位和裝修業(yè)主收取二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)

8.35按照《小區(qū)消防安全工作管理規(guī)定》加強(qiáng)巡查，對裝修部位實(shí)施動態(tài)監(jiān)督管理，并租配置相應(yīng)數(shù)量的滅火器材，收取提供安全服務(wù)器材租金 8.36實(shí)施二次裝修《動火證》審批制度

8.37掌握業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn)，裝修管理員亦就明白日常巡檢的重點(diǎn)，在業(yè)主材料進(jìn)場和水電路改造或地墻面做防水階段，每天最少巡查2次以上，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢4次以上，及時(shí)制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。8.38在巡查裝修施工的過程中，重點(diǎn)要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對廁浴間進(jìn)行防水實(shí)驗(yàn)，避免入住后給其它業(yè)主造成損失。8.39認(rèn)真填寫《裝修巡查記錄》

8.40對違章裝修的要嚴(yán)厲制止，并使其控制在萌芽狀態(tài)，以便控制事態(tài)的擴(kuò)展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》，讓業(yè)主簽字確認(rèn)，將復(fù)印件存放于檔案袋中，在處理違章裝修過程中，始終堅(jiān)持以規(guī)服人，以理服人，以禮悅?cè)说脑瓌t，以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對裝修監(jiān)管工作的理解與支持。

9、常規(guī)（正常運(yùn)營）管理

9.1設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù) 9.2車輛交通管理

9.3小區(qū)公共秩序維護(hù)（安防、技防、人防、物防、群防）9.4 綠化、環(huán)境衛(wèi)生 9.5公共服務(wù)

9.6社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化

第五篇：換屆前期準(zhǔn)備工作方案

黎城縣第九屆村民委員會及村黨組織

換屆前期準(zhǔn)備工作方案

今年是第九屆村民委員會及農(nóng)村基層黨組織集中換屆之年，為扎實(shí)做好換屆選舉工作，經(jīng)部務(wù)會研究，決定由部領(lǐng)導(dǎo)分包鄉(xiāng)鎮(zhèn)，深入各村及早進(jìn)行調(diào)查研究，做到早部署、早安排、早謀劃，積極穩(wěn)妥地抓好村“兩委”換屆選舉前期準(zhǔn)備工作，為第九屆村委會、村黨組織換屆工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、設(shè)立工作機(jī)構(gòu)

第九屆村委會及村黨組織換屆的前期準(zhǔn)備工作設(shè)立摸底調(diào)查工作組，由副部長帶隊(duì)，分4個小組深入所包鄉(xiāng)鎮(zhèn)各村進(jìn)行走訪調(diào)查，具體分組為：何亞波副部長分包東陽關(guān)鎮(zhèn)和停河鋪鄉(xiāng)；李宏偉副部長分包西井鎮(zhèn)和黃崖洞鎮(zhèn)；孟洪波副部長分包黎侯鎮(zhèn)、洪井鄉(xiāng)和程家山鄉(xiāng)；霍曉勇副部長分包上遙鎮(zhèn)和西仵鄉(xiāng)。

二、主要任務(wù)

為確保第九屆村委會、村黨組織換屆工作順利進(jìn)行，各工作組要按照“超前謀劃、統(tǒng)籌兼顧、積極穩(wěn)妥、全面推進(jìn)”的思路，主要抓好以下五方面工作：

一是做好調(diào)研村情民意工作。

二是對下屆“兩委”班子候選人進(jìn)行調(diào)查了解。三是分析現(xiàn)任“兩委”班子人員的年齡和知識結(jié)構(gòu)。四是做好大學(xué)生村干部參選的宣傳動員工作。五是對所包鄉(xiāng)鎮(zhèn)的換屆工作進(jìn)行全程指導(dǎo)。