第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議及注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議及注意事項(xiàng)

背景：在今天這個(gè)房地產(chǎn)遍地開(kāi)花的時(shí)代。物業(yè)形態(tài)層出不窮，產(chǎn)品不斷翻新。從最初的筒子樓到現(xiàn)在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫(xiě)字樓、社區(qū)商鋪、商業(yè)街、SHOPINGMAILL等等。產(chǎn)品形態(tài)多樣，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿到某塊土地以后做什么產(chǎn)品，怎么做？困惑著各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層們。房地產(chǎn)大鱷可以憑借著自己雄厚的實(shí)力，豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，健全的部門(mén)配備降低風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)拓市場(chǎng)。而作為一些新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，怎么辦？本人結(jié)合近年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議如下，如有不妥還望斧正。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體來(lái)講分為五步：第一步，土地獲得；第二步，規(guī)劃設(shè)計(jì)；第三步，項(xiàng)目招標(biāo)，施工建設(shè)；第四步，項(xiàng)目銷(xiāo)售；第五步，竣工入住。

第一步 土地獲得。

自改革開(kāi)放以來(lái)，特別是2001-2005年5月之前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，市場(chǎng)需求激增，開(kāi)發(fā)企業(yè)只要能夠拿到土地，就能賺到錢(qián)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量的囤積土地，只要有地就賣(mài)，即使最后無(wú)錢(qián)開(kāi)發(fā)，倒賣(mài)土地也能獲得豐厚的回報(bào)。但是自2005年開(kāi)始國(guó)家連續(xù)兩次的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)上一些物業(yè)出現(xiàn)了空置，房產(chǎn)出現(xiàn)滯銷(xiāo)，一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金短缺，項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)發(fā)下去。越來(lái)越的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地。

那么在土地獲得階段怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？

開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要成立一個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部，由開(kāi)發(fā)部進(jìn)行土地信息收集，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，區(qū)域規(guī)劃了解，公建配套調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行初判，分析市場(chǎng)。對(duì)地塊進(jìn)行SWOT分析，對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)、房產(chǎn)政策、投資環(huán)境等進(jìn)行分析。同土地所有方接觸，了解出讓方式和出讓款項(xiàng)，及能否調(diào)整。了解建安成本、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況，作成本分析，估算利潤(rùn)空間。從而確定是否購(gòu)買(mǎi)土地。

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部人員構(gòu)成：銷(xiāo)售部2-3人、工程部1人、主管會(huì)計(jì)1人、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研員2人。

確定購(gòu)買(mǎi)某幅土地以后，由銷(xiāo)售部、工程部、財(cái)務(wù)部對(duì)該地塊進(jìn)行深判。

銷(xiāo)售部參與市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶(hù)分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等。區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議報(bào)公司高層討論確定。

工程部、財(cái)務(wù)部根據(jù)公司高層決議進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和成本預(yù)算。三部門(mén)共同合作根據(jù)土地的開(kāi)工條件、市場(chǎng)情況，共同制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏，報(bào)公司高層討論確定。制定可行性分析報(bào)告一份。

如果公司資金不足，可以進(jìn)行前期項(xiàng)目招商，由法務(wù)代表起草合作方案，簽署并實(shí)施。辦公室主任（開(kāi)發(fā)部主任）進(jìn)行前期的關(guān)系維護(hù)，及各種證件的辦理。制定投標(biāo)書(shū)，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，報(bào)公司高層確定土地價(jià)格上限，價(jià)格敏感性分析，制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)。

掛牌拍賣(mài)，摘牌獲得土地。法務(wù)協(xié)助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件。財(cái)務(wù)繳納政府凈收益、契稅、交易費(fèi)。

辦公室依據(jù)開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行各種證件的辦理工作。

以上是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初始階段，有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司及有自己的開(kāi)發(fā)部的房地產(chǎn)公司可以自己進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析。如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用行規(guī)為總標(biāo)底的千分之二至千分之五，標(biāo)底很小的傭金不能低于10萬(wàn)元。

第二步 規(guī)劃設(shè)計(jì)

土地獲得以后，銷(xiāo)售部策劃部?jī)蓚€(gè)部門(mén)要密切配合，對(duì)土地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)作一次深入詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)各類(lèi)房產(chǎn)的現(xiàn)有體量、未來(lái)一年內(nèi)市場(chǎng)建設(shè)體量、土地放量。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷(xiāo)售情況進(jìn)行調(diào)研分析。走訪當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)同行、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門(mén)、路邊隨即調(diào)研等了解當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣、喜好，了解當(dāng)?shù)匚幕?，了解?xiàng)目所在地的歷史變革等。通過(guò)一系列的市場(chǎng)調(diào)研分析，確定項(xiàng)目定位（高檔物業(yè)、中檔物業(yè)、低檔物業(yè)）、產(chǎn)品定位（獨(dú)棟別墅、聯(lián)派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經(jīng)濟(jì)適用房等）、宣傳推廣方式定位。提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議，報(bào)公司討論。確定方案，工程部根據(jù)公司高層會(huì)議精神，聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖。銷(xiāo)售部、工程部、策劃部對(duì)藍(lán)圖進(jìn)行會(huì)審，對(duì)于部分施工工藝比較復(fù)雜或者不符合公司意圖部分進(jìn)行修改。最終確定藍(lán)圖。

由銷(xiāo)售部、策劃部、工程部、財(cái)務(wù)部共同協(xié)商確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏。銷(xiāo)售部、策劃部根據(jù)市場(chǎng)分析，做項(xiàng)目入市計(jì)劃表一份。內(nèi)容包括：宣傳推廣節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)周期建議。做前期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，確定項(xiàng)目的VI系統(tǒng)及公司的CI系統(tǒng)。明確推廣思路和推廣方式，報(bào)公司高層確認(rèn)。

工程部制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏表和

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

文章標(biāo)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展是擴(kuò)大新城區(qū)的保證，因此一定要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，加強(qiáng)宏觀調(diào)控與引導(dǎo)，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

1、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保有序發(fā)展。要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理，使我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上規(guī)范化和法制化軌道。一要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。加強(qiáng)商

品管理；加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，未經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)算審核的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)行銷(xiāo)（預(yù)）售，交易中心拒絕受理其申辦權(quán)證；限制投機(jī)性購(gòu)房、遏制惡意炒房、哄抬房?jī)r(jià)，以免價(jià)格大起大落，保持房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。二要健全完善相關(guān)管理法規(guī)制度。包括拆遷、物業(yè)、房地產(chǎn)交易、中介管理等方面的規(guī)定，創(chuàng)建公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和住房消費(fèi)環(huán)境。三要強(qiáng)化資質(zhì)管理。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理實(shí)行資格審批制度，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須進(jìn)行資格審批后才能領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事?tīng)I(yíng)業(yè)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需先參加培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格后方能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員定期年檢、審核，方可繼續(xù)從業(yè)，否則停止?fàn)I業(yè)。四要嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。五要強(qiáng)化租賃管理。將租賃隱形市場(chǎng)顯化，規(guī)范房屋租賃行為，保障租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。由房管、工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)協(xié)作管理。

2、建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系。在對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行控制的同時(shí)，對(duì)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、空間布局、使用條件等也要進(jìn)行計(jì)劃，這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市土地經(jīng)營(yíng)的要求。計(jì)劃體系應(yīng)具備總體控制、具體操作、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等多種層次，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃、土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收益分配計(jì)劃等多種計(jì)劃的有機(jī)結(jié)合。還要有長(zhǎng)期、中期與的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其中長(zhǎng)期計(jì)劃是一種戰(zhàn)略性的計(jì)劃，主要規(guī)定目標(biāo)與基本策略，周期一般在10年左右；中期計(jì)劃主要是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的任務(wù)和調(diào)節(jié)措施加以規(guī)定，并作為計(jì)劃的依據(jù)，其周期一般為5年左右；并應(yīng)隨著計(jì)劃環(huán)境的變化進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整。在計(jì)劃的編制上則應(yīng)注意增強(qiáng)其具體操作性和對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度。比如，房產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，應(yīng)調(diào)整計(jì)劃，加大土地供應(yīng)量。

3、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理。首先，要搞好土地存儲(chǔ)，建立并完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控，通過(guò)土地的前期開(kāi)發(fā)整理，既可以降低土地開(kāi)發(fā)成本，又有利于實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，對(duì)于暫時(shí)閑置的地塊，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)整理，還有助于進(jìn)行臨時(shí)出租，高效利用現(xiàn)存土地。其次，實(shí)施土地供應(yīng)“陽(yáng)光工程”，保持合理的土地供應(yīng)量。土地“陽(yáng)光工程”主要是指堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)性土地的招標(biāo)拍賣(mài)與掛牌出讓?zhuān)就恋匦畔?，使土地市?chǎng)交易的全過(guò)程置于監(jiān)管之下，從而提高市場(chǎng)透明度，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。實(shí)施土地“陽(yáng)光工程”，有助于杜絕與土地有關(guān)的尋租活動(dòng)，保持政府職能的完整和嚴(yán)肅；有助于維護(hù)市場(chǎng)秩序；也有助于保護(hù)開(kāi)發(fā)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。第三加強(qiáng)監(jiān)督與查處違法用地的工作力度，對(duì)于非法獲得土地使用權(quán)、違反有關(guān)規(guī)劃與土地利用計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

4、建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)。一要建立房地產(chǎn)“超市”（交易中心）。使住宅能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面活躍。交易中心吸納了稅務(wù)、土地、金融、公證等部門(mén)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)場(chǎng)，提供“咨詢(xún)--登記--勘測(cè)--評(píng)估--收稅（費(fèi)）--發(fā)證”一門(mén)式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時(shí)間，提高辦事效率。二要建立房地產(chǎn)信息發(fā)布體系、預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)信用檔案（包括開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案），服務(wù)房產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。三要培植中介企業(yè)。為方便群眾，達(dá)到調(diào)劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣(mài)、置業(yè)、擔(dān)保、評(píng)估、廣告等中介企業(yè)。堅(jiān)不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環(huán)境，并與市工商、稅務(wù)等部門(mén)協(xié)調(diào)，最大限度地減免中介企業(yè)的各種稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的組建，將促使個(gè)人購(gòu)房貸款大突破。四要搞好物業(yè)管理。引入“洋管家”，增強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的吸引力，引入境外服務(wù)模式，使物業(yè)增值保值，逐步推行星級(jí)“管家”服務(wù)。五要搞好輿論引導(dǎo)。為搞活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，強(qiáng)化輿論作用，充分運(yùn)用新聞媒體，通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙等大眾傳媒，促進(jìn)了居民觀念的更新，使之從一個(gè)全新的角度去看待房地產(chǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。

5、立足市場(chǎng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級(jí)消費(fèi)”。從市場(chǎng)出發(fā)，著力構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)體系，加大中低價(jià)位配套商品房的供應(yīng)量。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通型商住樓建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)性用房比例，滿足多層次住房消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)適用房、小戶(hù)型、普通商品房、公寓、別墅構(gòu)成的住房一級(jí)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)體系基本形成后，帶動(dòng)梯級(jí)消費(fèi)和一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。

一、二

手房市場(chǎng)的良好互動(dòng)，從而形成房地產(chǎn)的“梯級(jí)消費(fèi)”，以促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)于存量房的消費(fèi)。通過(guò)賣(mài)舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯(lián)動(dòng)起來(lái)，促進(jìn)多次置業(yè)者的增多，使購(gòu)房進(jìn)入升級(jí)換代的高峰時(shí)期，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

6、樹(shù)立品牌意識(shí)，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn)。首先，塑造誠(chéng)信企業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)上乘房產(chǎn)。其次，完善配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)人居環(huán)

境，強(qiáng)化物業(yè)管理，打造精品房產(chǎn)；樹(shù)立創(chuàng)新理念，創(chuàng)建現(xiàn)代樓房。再而，應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，建設(shè)順應(yīng)潮流又適合消費(fèi)者的住房。

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第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題現(xiàn)狀及建議

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷(xiāo)售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方

出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。

因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購(gòu)房戶(hù)簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶(hù)名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉(zhuǎn)戶(hù)，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購(gòu)房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷(xiāo)售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無(wú)法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。

涉稅信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監(jiān)督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓?zhuān)嗷?zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門(mén)從規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。

稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒(méi)有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依

靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無(wú)法實(shí)施同步監(jiān)控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫(kù)。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷(xiāo)手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即

卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。

二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議

（一）開(kāi)展針對(duì)性的稅法宣傳。進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開(kāi)發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運(yùn)用；三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專(zhuān)職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為

（二）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。

（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。

1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。

2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門(mén)定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。

3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況

4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。

（四）針對(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶(hù)建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶(hù)建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶(hù)建房合同、聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主名單、聯(lián)戶(hù)建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶(hù)建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶(hù)業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權(quán)，誰(shuí)就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。

（五）加大震懾性的查處力度。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展是擴(kuò)大新城區(qū)的保證，因此一定要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，加強(qiáng)宏觀調(diào)控與引導(dǎo)，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

1、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保有序發(fā)展。要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理，使我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上規(guī)范化和法制化軌道。一要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。加強(qiáng)商品管理；加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，未經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)算審核的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)行銷(xiāo)（預(yù)）售，交易中心拒絕受理其申辦權(quán)證；限制投機(jī)性購(gòu)房、遏制惡意炒房、哄抬房?jī)r(jià)，以免價(jià)格大起大落，保持房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。二要健全完善相關(guān)管理法規(guī)制度。包括拆遷、物業(yè)、房地產(chǎn)交易、中介管理等方面的規(guī)定，創(chuàng)建公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和住房消費(fèi)環(huán)境。三要強(qiáng)化資質(zhì)管理。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理實(shí)行資格審批制度，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須進(jìn)行資格審批后才能領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事?tīng)I(yíng)業(yè)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需先參加培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格后方能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員定期年檢、審核，方可繼續(xù)從業(yè)，否則停止?fàn)I業(yè)。四要嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。五要強(qiáng)化租賃管理。將租賃隱形市場(chǎng)顯化，規(guī)范房屋租賃行為，保障租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。由房管、工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)協(xié)作管理。

2、建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系。在對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行控制的同時(shí)，對(duì)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、空間布局、使用條件等也要進(jìn)行計(jì)劃，這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市土地經(jīng)營(yíng)的要求。計(jì)劃體系應(yīng)具備總體控制、具體操作、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等多種層次，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃、土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收益分配計(jì)劃等多種計(jì)劃的有機(jī)結(jié)合。還要有長(zhǎng)期、中期與的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其中長(zhǎng)期計(jì)劃是一種戰(zhàn)略性的計(jì)劃，主要規(guī)定目標(biāo)與基本策略，周期一般在10年左右；中期計(jì)劃主要是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的任務(wù)和調(diào)節(jié)措施加以規(guī)定，并作為計(jì)劃的依據(jù)，其周期一般為5年左右；并應(yīng)隨著計(jì)劃環(huán)境的變化進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整。在計(jì)劃的編制上則應(yīng)注意增強(qiáng)其具體操作性和對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度。比如，房產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，應(yīng)調(diào)整計(jì)劃，加大土地供應(yīng)量。

3、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理。首先，要搞好土地存儲(chǔ)，建立并完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控，通過(guò)土地的前期開(kāi)發(fā)整理，既可以降低土地開(kāi)發(fā)成本，又有利于實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，對(duì)于暫時(shí)閑置的地塊，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)整理，還有助于進(jìn)行臨時(shí)出租，高效利用現(xiàn)存土地。其次，實(shí)施土地供應(yīng)“陽(yáng)光工程”，保持合理的土地供應(yīng)量。土地“陽(yáng)光工程”主要是指堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)性土地的招標(biāo)拍賣(mài)與掛牌出讓?zhuān)就恋匦畔?，使土地市?chǎng)交易的全過(guò)程置于監(jiān)管之下，從而提高市場(chǎng)透明度，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。實(shí)施土地“陽(yáng)光工程”，有助于杜絕與土地有關(guān)的尋租活動(dòng)，保持政府職能的完整和嚴(yán)肅；有助于維護(hù)市場(chǎng)秩序；也有助于保護(hù)開(kāi)發(fā)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。第三加強(qiáng)監(jiān)督與查處違法用地的工作力度，對(duì)于非法獲得土地使用權(quán)、違反有關(guān)規(guī)劃與土地利用計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

4、建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)。一要建立房地產(chǎn)“超市”（交易中心）。使住宅能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面活躍。交易中心吸納了稅務(wù)、土地、金融、公證等部門(mén)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)場(chǎng)，提供“咨詢(xún)--登記--勘測(cè)--評(píng)估--收稅（費(fèi)）--發(fā)證”一門(mén)式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時(shí)間，提高辦事效率。二要建立房地產(chǎn)信息發(fā)布體系、預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)信用檔案（包括開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案），服務(wù)房產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。三要培植中介企業(yè)。為方便群眾，達(dá)到調(diào)劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣(mài)、置業(yè)、擔(dān)保、評(píng)估、廣告等中介企業(yè)。堅(jiān)不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環(huán)境，并與市工商、稅務(wù)等部門(mén)協(xié)調(diào)，最大限度地減免中介企業(yè)的各種稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的組建，將促使個(gè)人購(gòu)房貸款大突破。四要搞好物業(yè)管理。引入“洋管家”，增強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的吸引力，引入境外服務(wù)模式，使物業(yè)增值保值，逐步推行星級(jí)“管家”服務(wù)。五要搞好輿論引導(dǎo)。為搞活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，強(qiáng)化輿論作用，充分運(yùn)用新聞媒體，通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙等大眾傳媒，促進(jìn)了居民觀念的更新，使之從一個(gè)全新的角度去看待房地產(chǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。

5、立足市場(chǎng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級(jí)消費(fèi)”。從市場(chǎng)出發(fā)，著力構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)體系，加大中低價(jià)位配套商品房的供應(yīng)量。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通型商住樓建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)性用房比例，滿足多層次住房消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)適用房、小戶(hù)型、普通商品房、公寓、別墅構(gòu)成的住房一級(jí)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)體系基本形成后，帶動(dòng)梯級(jí)消費(fèi)和一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。

一、二手房市場(chǎng)的良好互動(dòng)，從而形成房地產(chǎn)的“梯級(jí)消費(fèi)”，以促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)于存量房的消費(fèi)。通過(guò)賣(mài)舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯(lián)動(dòng)起來(lái)，促進(jìn)多次置業(yè)者的增多，使購(gòu)房進(jìn)入升級(jí)換代的高峰時(shí)期，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

6、樹(shù)立品牌意識(shí)，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn)。首先，塑造誠(chéng)信企業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)上乘房產(chǎn)。其次，完善配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境，強(qiáng)化物業(yè)管理，打造精品房產(chǎn)；樹(shù)立創(chuàng)新理念，創(chuàng)建現(xiàn)代樓房。再而，應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，建設(shè)順應(yīng)潮流又適合消費(fèi)者的住房。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)注意事項(xiàng)

一、索取五證

五證的范圍、申請(qǐng)順序及作用

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》（《商品房預(yù)售許可證》）

項(xiàng)目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個(gè)證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類(lèi)別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開(kāi)工許可證》，此證件是申請(qǐng)可以合法施工。

第四申辦的是《國(guó)有土地使用證》，這是開(kāi)發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家交納相應(yīng)的國(guó)有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國(guó)有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷(xiāo)售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買(mǎi)賣(mài)的商品房。是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買(mǎi)賣(mài)的房屋。

二、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題及相應(yīng)的審計(jì)取證

（一）收入

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)具體準(zhǔn)則-收入》的定義作為判斷的基礎(chǔ)，同時(shí)要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購(gòu)房戶(hù)僅繳納所購(gòu)房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購(gòu)房戶(hù)根據(jù)同銀行達(dá)成的協(xié)議，在以后，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶(hù)已辦妥銀行按揭并收到按揭款時(shí)確認(rèn)收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款時(shí)即確認(rèn)收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應(yīng)收賬款科目核算，特別是對(duì)于年終促銷(xiāo)的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)形成很大一筆應(yīng)收賬款。

審計(jì)取證：

（1）索取商品房預(yù)售許可證，看企業(yè)已售并確認(rèn)收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。

（2）索取企業(yè)提供的銷(xiāo)售清單，與銷(xiāo)售部的房屋買(mǎi)賣(mài)合同統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行對(duì)比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。

（3）抽查部分購(gòu)房合同，特別是交樓時(shí)間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關(guān)注交鑰匙的手續(xù)及客戶(hù)辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關(guān)資料。

（4）從銷(xiāo)售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計(jì)表，并對(duì)照認(rèn)購(gòu)書(shū)、企業(yè)銷(xiāo)售清單，看三者是否一致。

（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計(jì)表。對(duì)已售商品房進(jìn)行抽查，看業(yè)主入住情況，并對(duì)未售樓宇進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。同時(shí)可結(jié)合對(duì)售樓處銷(xiāo)售樓宇銷(xiāo)售進(jìn)度表進(jìn)行判斷已開(kāi)發(fā)商品房的銷(xiāo)售情況。

（6）關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表日后收款情況，對(duì)應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長(zhǎng)期未辦妥按揭的客戶(hù)。

（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開(kāi)發(fā)商調(diào)節(jié)利潤(rùn)的主要工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計(jì)將房產(chǎn)成本分為地上、地下兩部分，將其進(jìn)行人為的割離，這樣地下基礎(chǔ)部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔(dān)。地上部分的成本就大幅下降，造成結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本嚴(yán)重失實(shí)。還有不少企業(yè)不能用于銷(xiāo)售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達(dá)到降低成本的目的。

審計(jì)取證：

（1）分析賬面是否有大額的預(yù)付賬款掛帳，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，預(yù)付賬款大多數(shù)是開(kāi)發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預(yù)付賬款掛帳。

（2）索取開(kāi)發(fā)商完整的預(yù)算資料及大項(xiàng)變更資料，從工程部門(mén)索取工程完工進(jìn)度報(bào)告，從合同管理部門(mén)索取企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，分析開(kāi)發(fā)商是否足額預(yù)計(jì)商品房開(kāi)發(fā)成本及與之對(duì)應(yīng)的應(yīng)付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，應(yīng)索取施工方報(bào)審的結(jié)算資料，企業(yè)往往對(duì)應(yīng)合理估計(jì)的變更成本不入賬，等決算出來(lái)時(shí)進(jìn)行調(diào)整，這種做法實(shí)際上可用來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)并虛減了負(fù)債。

（4）索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復(fù)核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進(jìn)行結(jié)算，但收入是按實(shí)際銷(xiāo)售，造成了收入成本的嚴(yán)重不配比。關(guān)注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷(xiāo)售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售部分按制定的分配方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

（5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對(duì)總承包商，可向總包方詢(xún)問(wèn)截止資產(chǎn)負(fù)債表日，開(kāi)發(fā)商應(yīng)付施工單位的結(jié)算工程款情況。

（三）稅金

房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)稅與所得稅往往按預(yù)收的售房款的一定比例預(yù)交。對(duì)預(yù)收賬款的余額、應(yīng)交的稅款進(jìn)行測(cè)算并與待攤費(fèi)用的預(yù)交稅金進(jìn)行比較，計(jì)算是否少提稅金。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務(wù)部門(mén)一般根據(jù)預(yù)收售房款預(yù)計(jì)所得稅，年終，根據(jù)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的查賬報(bào)告，經(jīng)審計(jì)后的凈利潤(rùn)，按確定的稅率，計(jì)算實(shí)際應(yīng)征收的所得稅。因此，完工商品房銷(xiāo)售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確與否，對(duì)企業(yè)所得稅及凈利潤(rùn)計(jì)算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤(rùn)的一種手段。

房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中核算，不計(jì)提折舊，也不按視同銷(xiāo)售計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)公司目前稅費(fèi)漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納?；蛑焕U納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見(jiàn)的少繳稅款還有印花稅。

（四）關(guān)于利息資本化

一般企業(yè)與購(gòu)建固定資產(chǎn)有關(guān)的專(zhuān)門(mén)借款在滿足一定的條件下，專(zhuān)門(mén)借款所發(fā)生的利息允許計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本當(dāng)中，即所謂的利息資本化；同時(shí)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利息支出在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進(jìn)行利息資本化全部記入當(dāng)期費(fèi)用。主要應(yīng)關(guān)注加大利息資本化部分。

審計(jì)取證：

1、索取借款合同，關(guān)注借款合同是否與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)、借款利率、借款期限，結(jié)合已資本化的利率，看其計(jì)算是否正確。

2、結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收記錄，判斷資本化期間是否合理。

3、集團(tuán)公司通過(guò)集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類(lèi)子公司為從集團(tuán)取得借款用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。

（五）借款抵押

對(duì)于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會(huì)有大額的銀行借款，由于金融市場(chǎng)融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔(dān)保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設(shè)備價(jià)值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤(pán)，我們要特別關(guān)注是否將已售出的樓盤(pán)用于抵押。

審計(jì)取證：

索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類(lèi)型、價(jià)值、所在地點(diǎn)，如抵押物為在售樓盤(pán)，應(yīng)將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表的未銷(xiāo)售面積進(jìn)行比較，如前者大于后者則說(shuō)明將已銷(xiāo)售的樓盤(pán)用于抵押。

（六）虛假銷(xiāo)售

虛假銷(xiāo)售一般分為虛假按揭、與關(guān)系人達(dá)成默契尤其在公司需要利潤(rùn)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，等房屋實(shí)際賣(mài)出時(shí)在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房沒(méi)有真正銷(xiāo)售的情況下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與所謂的“購(gòu)買(mǎi)人”達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買(mǎi)家”實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找來(lái)的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒(méi)有找到真正的購(gòu)房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷(xiāo)售氣氛，吸引其他購(gòu)房者，以達(dá)到間接促銷(xiāo)的目的。關(guān)系人購(gòu)房的金額往往較大，所購(gòu)的樓盤(pán)為利潤(rùn)較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤(rùn)。

審計(jì)取證：

（1）索取銷(xiāo)售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫(xiě)不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時(shí)，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項(xiàng)給銀行，同時(shí)虛掛一家企業(yè)；

（3）關(guān)注大額的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，索取合同、交付使用情況記錄、款項(xiàng)的收取情況，往往虛假的銷(xiāo)售都是100％收款，但卻沒(méi)有交付使用記錄。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關(guān)事宜。尤其要注意后期的銷(xiāo)售退回，對(duì)此類(lèi)銷(xiāo)售應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)去看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置可能存在問(wèn)題。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷(xiāo)售往往不會(huì)辦理這些手續(xù)的。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒(méi)有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個(gè)人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個(gè)人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開(kāi)發(fā)的土地

房地產(chǎn)公司申請(qǐng)到土地后沒(méi)有及時(shí)開(kāi)發(fā)或沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，隨著市場(chǎng)的發(fā)展土地不斷的升值，但待開(kāi)發(fā)的土地又不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)不按審批用途開(kāi)發(fā)的土地由國(guó)土局收回另行處理。企業(yè)往往會(huì)采用如聯(lián)合開(kāi)發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。

應(yīng)關(guān)注對(duì)待開(kāi)發(fā)的土地是否進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（八）應(yīng)索取的與其他企業(yè)不同的資料

成本分?jǐn)偙恚ㄖ饕浅杀痉謹(jǐn)偟囊罁?jù)是什么，如按預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售金額為基數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅?、?xiàng)目決算資料、項(xiàng)目驗(yàn)收資料。

（可參閱）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，把管理審計(jì)工作和目標(biāo)管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，推行項(xiàng)目管理審計(jì)制度，這對(duì)改進(jìn)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的內(nèi)容

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)角度來(lái)講，管理審計(jì)應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：

1、對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的審查。審查項(xiàng)目投資決策是否具有科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)可行性，審查項(xiàng)目決策中各分項(xiàng)目標(biāo)是否具有明確性。

2、對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的審查。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，審查企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性、人員配備情況，審查項(xiàng)目計(jì)劃的編制深度、計(jì)劃的可落實(shí)性、可考查性，審查計(jì)劃的可行性。尤其重要的是，審查項(xiàng)目決策后的項(xiàng)目目標(biāo)的制訂和落實(shí)情況等。

3、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過(guò)程管理審計(jì)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)定期進(jìn)行審查，審查項(xiàng)目階段性目標(biāo)完成情況、項(xiàng)目變化管理的科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性。

4、項(xiàng)目目標(biāo)成果管理審計(jì)。項(xiàng)目完成后，要集中審查項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理，審查項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中采取措施、調(diào)整目標(biāo)的合理性。

二、項(xiàng)目管理審計(jì)目標(biāo)體系的建立

在企業(yè)內(nèi)審對(duì)項(xiàng)目投資決策審計(jì)時(shí)，應(yīng)該同時(shí)形成項(xiàng)目管理審計(jì)目標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的目標(biāo)體系包括：

1、銷(xiāo)售目標(biāo)?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場(chǎng)調(diào)研確定項(xiàng)目定位，并初步確立銷(xiāo)售方案，從而形成項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃，體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”中的銷(xiāo)售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。所以，從可行性報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷(xiāo)售計(jì)劃的銷(xiāo)售價(jià)格、合同簽約率（進(jìn)度）和資金回籠進(jìn)度，就形成了該項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作管理審計(jì)目標(biāo)。

2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)。項(xiàng)目在決策分析時(shí)已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度安排做了計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度做出項(xiàng)目的資金安排計(jì)劃。項(xiàng)目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，而且銷(xiāo)售計(jì)劃也與項(xiàng)目的形象進(jìn)度有關(guān)。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項(xiàng)工作的進(jìn)度結(jié)點(diǎn)要求，從而形成項(xiàng)目進(jìn)度管理審計(jì)目標(biāo)。

3、項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。項(xiàng)目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項(xiàng)成本的總額和支出進(jìn)度，分項(xiàng)成本包括土地成本、前期開(kāi)發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進(jìn)一步細(xì)化，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況分解形成項(xiàng)目成本管理審計(jì)目標(biāo)。

4、項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個(gè)概念。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設(shè)施配置上，而施工質(zhì)量是項(xiàng)目必須達(dá)到的基本目標(biāo)。綜合項(xiàng)目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項(xiàng)目質(zhì)量管理審計(jì)目標(biāo)。

5、項(xiàng)目融資目標(biāo)。項(xiàng)目可行性研究的資金安排計(jì)劃就是項(xiàng)目的融資目標(biāo)，包括融資金額和時(shí)間結(jié)點(diǎn)。

6、費(fèi)用控制目標(biāo)。包括項(xiàng)目的三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。

三、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過(guò)程管理審計(jì)

根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)體系，按照各職能和各時(shí)間段確立具體責(zé)任人在具體工作階段的工作目標(biāo)。項(xiàng)目目標(biāo)制訂并落實(shí)到各責(zé)任人后，各責(zé)任人就圍繞各自的目標(biāo)開(kāi)展工作，在出現(xiàn)各分目標(biāo)矛盾需相互協(xié)調(diào)時(shí)，應(yīng)以組織的共同愿景、總體目標(biāo)來(lái)統(tǒng)一。

企業(yè)內(nèi)審應(yīng)定期對(duì)投資項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過(guò)程，圍繞以下幾方面開(kāi)展審計(jì)工作：

1、了解項(xiàng)目目標(biāo)或遠(yuǎn)期目標(biāo)劃分為階段工作目標(biāo)和目標(biāo)預(yù)測(cè)的情況。每個(gè)階段各責(zé)任人應(yīng)按照PDCA（計(jì)劃——做——檢查——行動(dòng)）循環(huán)，檢查自己的工作對(duì)完成分目標(biāo)有什么貢獻(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)各分目標(biāo)及總目標(biāo)的可能完成情況。尋找項(xiàng)目總體目標(biāo)或分目標(biāo)要求的行為與當(dāng)前行為之間的差距，尋找工作努力的重點(diǎn)，把精力集中于解決主要矛盾。審計(jì)人員應(yīng)把握各責(zé)任人對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的掌握和了解程度，審查他們每階段目標(biāo)和對(duì)下階段預(yù)測(cè)的合理性，提出預(yù)警意見(jiàn)。

2、發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項(xiàng)目管理組織進(jìn)行診斷，予以糾正。在定期的項(xiàng)目管理審計(jì)中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響分目標(biāo)的完成、從而影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的完成，就必須立刻督促項(xiàng)目管理組織探尋量化的差異是什么、對(duì)目標(biāo)影響大小等問(wèn)題，并提出糾正行動(dòng)方案。對(duì)偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當(dāng)然找原因也是需要的），主要立足點(diǎn)在于分析對(duì)目標(biāo)的影響。

3、對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程管理審計(jì)的重點(diǎn)。既要允許項(xiàng)目管理組織根據(jù)實(shí)際情況、依據(jù)企業(yè)變化管理的思路在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo)，又要防止項(xiàng)目組夸大客觀事實(shí)、隨意調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)。在實(shí)際工作中，要把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差對(duì)目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項(xiàng)目責(zé)任人員的主觀努力性。

4、實(shí)施有效的評(píng)估。階段性對(duì)各分目標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)估，傳統(tǒng)上一般主要針對(duì)“完成與否”的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單化考察，再加上對(duì)“客觀原因”的酌情評(píng)定。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標(biāo)確因不可抗力造成無(wú)法完成而影響了對(duì)責(zé)任人的評(píng)估；另一方面也助長(zhǎng)了評(píng)估人員主觀評(píng)定的風(fēng)氣，使評(píng)估失去客觀基礎(chǔ)。

項(xiàng)目管理審計(jì)要實(shí)現(xiàn)有效的評(píng)估應(yīng)主要集中于實(shí)際績(jī)效與目標(biāo)的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。管理審計(jì)內(nèi)容分兩個(gè)方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對(duì)偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對(duì)措施，以及建立糾正行動(dòng)方案的合理性，即評(píng)估責(zé)任人應(yīng)對(duì)變化的能力。因?yàn)橐怀刹蛔兊哪繕?biāo)是不可能的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程面對(duì)的是多因素變化的環(huán)境，只有能夠準(zhǔn)確把握變化、具有積極采取糾正行動(dòng)能力的責(zé)任人，才有可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。

四、項(xiàng)目目標(biāo)成果管理審計(jì)

項(xiàng)目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的成果進(jìn)行綜合審計(jì)，從完成情況對(duì)項(xiàng)目的投資決策、實(shí)施過(guò)程等環(huán)節(jié)進(jìn)行事后審查，以全新的角度審計(jì)項(xiàng)目的全過(guò)程。

1、重新審查項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見(jiàn)性。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見(jiàn)的，哪些是無(wú)法預(yù)見(jiàn)的。

2、重新審查對(duì)預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、重新審查企業(yè)的項(xiàng)目管理能力。審查項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目實(shí)施中完成的情況，項(xiàng)目完成情況與項(xiàng)目決策目標(biāo)的偏差，項(xiàng)目完成情況與社會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目平均水平的偏差。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)的管理審計(jì)工作是一項(xiàng)全新的工作，是企業(yè)內(nèi)審在管理審計(jì)領(lǐng)域的延伸，運(yùn)用得好可以幫助項(xiàng)目管理組織挖掘潛力、分析問(wèn)題，有助于促進(jìn)項(xiàng)目目標(biāo)的完成。所完成的審計(jì)報(bào)告給企業(yè)今后的項(xiàng)目決策、實(shí)施都能提供很好的資料，從而不斷促進(jìn)企業(yè)決策水平、管理水平的提高。