第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)過程所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類：

1、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；

2、建筑工程承包合同；

3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；

4、房屋拆遷安置補償合同；

5、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；

6、建設(shè)工程物資采購合同；

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

8、商品房（預(yù)）銷售合同。

一、所有合同的簽訂都應(yīng)注意的問題

1、主體是否合法，是否具有相應(yīng)的主體資格。具體應(yīng)該包括：對方是否具有相應(yīng)的資質(zhì)、是否具有履約能力、信譽狀況等。

2、合同內(nèi)容不得違反國家的禁止性規(guī)定。這就要求法務(wù)人員對國家的相關(guān)法律法規(guī)有詳細的了解。

3、合同條款要否完備、明確。合同條款中應(yīng)對合同的標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履約期限、履約方式、交付地點等都應(yīng)該加以約定，且約定應(yīng)盡可能地清晰、明確、完整，決不能含混不清或者模棱兩可。

4、對有可能出現(xiàn)的違約情況要加以考慮，規(guī)定相應(yīng)的違約責任（包括合同的解除）。對我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責任；對對方條款的審查，則恰恰相反。

5、應(yīng)約定爭議管轄權(quán)條款。盡量將約定由我方所在地人民法院管轄。不能達成一致的，則應(yīng)約定雙方所在地人民法院都有管轄權(quán)。

6、明確合同簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取得我方公安機關(guān)對涉嫌犯罪案件的管轄權(quán)。

7、對方的簽約人人是否具備相應(yīng)的權(quán)限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權(quán)的經(jīng)辦人。應(yīng)該要求簽約人出示相應(yīng)的證明文件，并仔細核查證明文件。

8、簽章應(yīng)包括對方單位的公章以及授權(quán)代表的簽字。如果對方公章為法人的分支機構(gòu)公章或內(nèi)設(shè)機構(gòu)，還應(yīng)要求其提供所屬法人機構(gòu)的授權(quán)書。對方為自然人的，簽章應(yīng)由本人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應(yīng)清晰完整。

9、合同落款處應(yīng)有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應(yīng)留下具體的時間。

10、盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應(yīng)注意擔保條款是否可以得到落實：如由擔保人提供擔保的，應(yīng)審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力；如提供擔保財產(chǎn)的，應(yīng)審查擔保財產(chǎn)是否可以抵押，并盡量辦理抵押登記（部分財產(chǎn)必須辦理登記）。

11、合同附件應(yīng)與主合同相一致。

12、合同訂立之后如要變更，應(yīng)采取書面形式。

二、房地產(chǎn)合同應(yīng)注意的問題

（一）土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同

1、審查出讓方的資質(zhì)。如果出讓方為行政機關(guān)，應(yīng)注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。如果出讓方為民事主體的，應(yīng)注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權(quán)和使用期限。

2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人）；

3）與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。

3、在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明

4、應(yīng)注意出讓土地的價格不得低于當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否則合同無效。

5、在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對轉(zhuǎn)讓登記的時間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，6、應(yīng)對出讓方式加以明確規(guī)定。

7、應(yīng)盡量規(guī)定價金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時進行。

（二）建筑工程承包合同

1、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會信譽、財務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責任的分擔等問題。同時還應(yīng)注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。

2、合同中應(yīng)對下列問題進行明確的規(guī)定：雙方一般責任、施工組織設(shè)計和工期、質(zhì)量與檢驗、合同價款及支付方式、材料供應(yīng)、設(shè)計變更、竣工與結(jié)算等。

3、下列問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標準。4）材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點應(yīng)該具體而且明確。同時應(yīng)約定供應(yīng)方承擔的具體責任。還應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法

4、應(yīng)對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。同時禁止分包單位再分包。

5、應(yīng)對工程的質(zhì)量等級進行明確規(guī)定。

6、應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)該在交房同時提交施工技術(shù)資料，否則，應(yīng)承擔違約責任，向發(fā)包方繳納工程總價款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產(chǎn)權(quán)證書，造成損失。

（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

1、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：

1）合作方的資質(zhì)、信譽等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3)合作方是否取得了項目開發(fā)所需的審批文件

2、合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：

1）應(yīng)明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構(gòu)如股東會董事會、經(jīng)營管理

人員及其運作機制進行約定；

2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責任；

3）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；

4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；

5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人；

6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；

7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計算以及分配方式；

8）在當事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；

9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；

10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。

11）應(yīng)付項目的工期進行明確的規(guī)定。

12）應(yīng)對合作各方在合作中的職責進行明確約定。

（四）房屋拆遷安置補償合同

1、前期審查主要有兩方面

1)審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。

2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應(yīng)的民事能力。

2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容

1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在基本情況中注明。

2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。

3）拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。

4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。

5）違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還

可約定違約責任及爭議解決辦法。

（五）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；

1、前期工作

如果我方為出讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容

１）辦理項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；

２）辦理項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

３）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；

４）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；

５）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。

如果我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容

1）轉(zhuǎn)讓方是否已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證；

2）轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

3）項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；

4）轉(zhuǎn)讓人是否是項目所有人。

2、合同中所應(yīng)注意的事項

1）轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；

2）項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；

3）已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；

4）成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；

5）未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

6）轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；

7）項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；

8）項目轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；

9）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓前已實行預(yù)（銷）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責任的處理方法；

10）以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的應(yīng)約定：項目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。

（六）建設(shè)工程物資采購合同；

1、審查對方資質(zhì)。

2、雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。

3、合同條款注意事項

1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動局面。

2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。

3）應(yīng)對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風險留給供貨方。

4）應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。

5）明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責任予以明確規(guī)定。

（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；

設(shè)我方為開發(fā)商。

1、前期審查。除了審查對方的信譽外，還應(yīng)注意，我國《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定。

2、在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面

1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。

2）應(yīng)對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。

3）明確代理銷售的期限以及銷售任務(wù)，即要寫明在多長時間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。

4）對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負擔應(yīng)明確規(guī)定。

5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。

6）除在代理合同里設(shè)獎勵條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。

7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權(quán)對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔的責任。

（八）商品房預(yù)（銷）售合同；

1、前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應(yīng)審查其是否具有購房資格。同時我方應(yīng)取得國有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證，以免預(yù)（銷）售合同被宣布無效。

2、在合同條款中應(yīng)注意以下方面。

1）應(yīng)詳細規(guī)定預(yù)（銷）售房的位置、土地使用年限。

2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時，應(yīng)詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。

3）應(yīng)該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時間。同時應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責事由。

4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價款應(yīng)說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應(yīng)規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。

5）應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。

6）應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間以及方式。

7）應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。

8）應(yīng)規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負。

9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。

10）應(yīng)對房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進行規(guī)定。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同

三通一平是房地產(chǎn)專用語，指的是通水、通電、通路，平整土地。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同

1、前期考察報告委托協(xié)議

包括對市場、工程建設(shè)營利性等分析的考察報告

2、土地使用權(quán)的取得

《國有土地使用權(quán)出讓合同》※ 《房屋拆遷補償協(xié)議》※

根據(jù)取得方式不同可能會涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)等協(xié)議。

3、房地產(chǎn)工程的設(shè)計 《營銷策劃合同》

《建設(shè)工程勘查合同》※ 《建設(shè)工程設(shè)計合同》※

《建設(shè)工程環(huán)境評價委托合同》

4、房地產(chǎn)工程施工階段

《建設(shè)工程招標合同》及相關(guān)文件

《建設(shè)工程施工合同》※（可能分別包括樁基工程、土建、水電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、消防等施工合同）及補充協(xié)議（如承諾函）《建設(shè)工程監(jiān)理合同》※ 《建設(shè)工程裝飾合同》※ 《建設(shè)工程采購協(xié)議》 《綠化工程施工合同》 《建設(shè)工程保險合同》 《建設(shè)工程融資合同》

以及在工程施工過程中可能會涉及工程場所臨時建筑的《廣告位使用協(xié)議》、《攤位租賃協(xié)議》等等。

5、房屋交易階段

《認購書》※或《房屋預(yù)訂合同》 《商品房買賣合同》※ 《銷售代理協(xié)議》※

6、物業(yè)管理

《前期物業(yè)管理協(xié)議》※

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房地產(chǎn)開發(fā)各階段及涉及的合同、法律（轉(zhuǎn)）

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

（一）兩種類型：

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立（新設(shè)公司）。辦理工商登記（取得資質(zhì)）、省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)事先將其資質(zhì)證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地建設(shè)部門和工商行政管理部門備案。

（2）、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議（合作開發(fā)）

（二）具體合同：

1、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議

2、項目建議書（說明以下內(nèi)容：開發(fā)者、開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊資本），交主管部門申請立項審批，經(jīng)批準允許建設(shè)的，下發(fā)給批準文件。

3、建設(shè)項目可行性研究合同、項目可行性研究報告、（簽委托合同、組建工作小組、制定工作計劃）

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計委托協(xié)議

環(huán)境影響評價委托合同

建設(shè)工程勘察招、投標

建設(shè)工程勘察合同

建設(shè)工程設(shè)計合同

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套 報審市政配套方案

上述一、二的申報程序：

申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書

獲取選址規(guī)劃意見通知書

可行性研究報告的編制及申請審批

申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證

辦理建設(shè)用地批準書

申請建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件及建設(shè)項目規(guī)劃、設(shè)計方案

申報初步設(shè)計

獲取初步設(shè)計批復(fù)

申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證

申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

辦理拆遷許可證

三、土地使用權(quán)的取得

（一）、協(xié)議或招投標、拍賣方式取得：

1、國有土地使用權(quán)的出讓（1）招投標

程序：A由土地管理部門會同建設(shè)部門共同編制招標文書，由土地管理部門發(fā)布招標公告；

B投標者按招標文書規(guī)定交付投標保證金，提供投標文書，參加投標； C由土地管理部門會同建設(shè)部門共同主持開標、評標、決標，并在決標之日起七日內(nèi)向中標者發(fā)出中標通知書，向未中標者退還其投標保證金（不計利息）；

D中標者在中標通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；

E中標者在中標通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同。

（2）拍賣

程序：A由土地管理部門會同建設(shè)部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門發(fā)布拍賣公告；

B土地管理部門會同建設(shè)部門按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣； C競投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競投；

D拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當場宣布競投得主，并向其他競投者退還拍賣保證金（不計利息）；

E競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；

F競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同。

（3）協(xié)議出讓

（4）掛牌交易方式

2、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)的劃撥

3、集體土地的征用，辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù) 國有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓或成片出讓？）國有土地使用權(quán)競標文件 征地協(xié)議

（二）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式（通過收購房地產(chǎn)公司股權(quán)來間接實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)獲得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓模式：

（1）以項目公司股權(quán)并購（兼并或并購）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目

（2）以項目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益（合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、合作方外部轉(zhuǎn)讓）

轉(zhuǎn)讓程序：向董事會提出申請、召集股東會作出決議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢修改公司章程并辦理股權(quán)過戶手續(xù)、公司變更登記 項目轉(zhuǎn)讓合作合同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 股東大會決議

（三）涉及法律 城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及實施細則、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市規(guī)劃法、關(guān)于進一步推進招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知、關(guān)于辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等有關(guān)問題的通知、招標投標法

四、拆遷安置 房屋拆遷補償協(xié)議

法律：城市房屋拆遷管理條例

五、工程施工

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作（領(lǐng)施工許可證）

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

（四）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

1、施工合同

建設(shè)工程施工合同

建筑裝飾工程施工合同

建筑安裝工程施工合同

2、監(jiān)理合同

3、采購合同

4、保險合同

（五）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

1、單項工程驗收

2、綜合驗收

（六）、法律

建筑法、招標投標法、工程建設(shè)項目招標代理機構(gòu)資格認定辦法

第二部分：商品房銷售

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

（申領(lǐng)《商品房預(yù)售證》）商品房預(yù)售合同、預(yù)訂合同（或認購書）

房地產(chǎn)代理銷售合同

商品房買賣合同

法律：城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預(yù)售管理辦法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋

第三部分：物業(yè)管理

一、物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

法律：物業(yè)管理條例

*********************************************** 房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項

仔細研究房地產(chǎn)的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類：

1、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；

2、建筑工程承包合同；

3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；

4、房屋拆遷安置補償合同；

5、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；

6、建設(shè)工程物資采購合同；

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

8、商品房（預(yù)）銷售合同。

一、所有合同的簽訂都應(yīng)注意的問題(基本原則)

1、主體是否合法，是否具有相應(yīng)的主體資格。具體應(yīng)該包括：對方是否具有相應(yīng)的資質(zhì)、是否具有履約能力、信譽狀況等。

2、合同內(nèi)容不得違反國家的禁止性規(guī)定。這就要求法務(wù)人員對國家的相關(guān)法律法規(guī)有詳細的了解。

3、合同條款要否完備、明確。合同條款中應(yīng)對合同的標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履約期限、履約方式、交付地點等都應(yīng)該加以約定，且約定應(yīng)盡可能地清晰、明確、完整，決不能含混不清或者模棱兩可。

4、對有可能出現(xiàn)的違約情況要加以考慮，規(guī)定相應(yīng)的違約責任（包括合同的解除）。對我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責任；對對方條款的審查，則恰恰相反。

5、應(yīng)約定爭議管轄權(quán)條款。盡量將約定由我方所在地人民法院管轄。不能達成一致的，則應(yīng)約定雙方所在地人民法院都有管轄權(quán)。

6、明確合同簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取得我方公安機關(guān)對涉嫌犯罪案件的管轄權(quán)。

7、對方的簽約人人是否具備相應(yīng)的權(quán)限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權(quán)的經(jīng)辦人。應(yīng)該要求簽約人出示相應(yīng)的證明文件，并仔細核查證明文件。

8、簽章應(yīng)包括對方單位的公章以及授權(quán)代表的簽字。如果對方公章為法人的分支機構(gòu)公章或內(nèi)設(shè)機構(gòu)，還應(yīng)要求其提供所屬法人機構(gòu)的授權(quán)書。對方為自然人的，簽章應(yīng)由本人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應(yīng)清晰完整。

9、合同落款處應(yīng)有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應(yīng)留下具體的時間。

10、盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應(yīng)注意擔保條款是否可以得到落實：如由擔保人提供擔保的，應(yīng)審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力；如提供擔保財產(chǎn)的，應(yīng)審查擔保財產(chǎn)是否可以抵押，并盡量辦理抵押登記（部分財產(chǎn)必須辦理登記）。

11、合同附件應(yīng)與主合同相一致。

12、合同訂立之后如要變更，應(yīng)采取書面形式。

二、房地產(chǎn)合同應(yīng)注意的問題

對于上面已經(jīng)敘述過的內(nèi)容以及房地產(chǎn)合同必備條款，不再進行表述，僅敘述該類合同的個性事項。

（一）土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同（在該類合同中，設(shè)我方為受讓方）

1、審查出讓方的資質(zhì)。如果出讓方為行政機關(guān)，應(yīng)注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。如果出讓方為民事主體的，應(yīng)注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權(quán)和使用期限。

2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人）；3）與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。

3、在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明

4、應(yīng)注意出讓土地的價格不得低于當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否則合同無效。

5、在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對轉(zhuǎn)讓登記的時間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，6、應(yīng)對出讓方式加以明確規(guī)定。

7、應(yīng)盡量規(guī)定價金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時進行。

（二）建筑工程承包合同 設(shè)我方為發(fā)包方。

1、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會信譽、財務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責任的分擔等問題。同時還應(yīng)注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。

2、合同中應(yīng)對下列問題進行明確的規(guī)定：雙方一般責任、施工組織設(shè)計和工期、質(zhì)量與檢驗、合同價款及支付方式、材料供應(yīng)、設(shè)計變更、竣工與結(jié)算等。

3、下列問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標準。4）材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點應(yīng)該具體而且明確。同時應(yīng)約定供應(yīng)方承擔的具體責任。還應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法

4、應(yīng)對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。同時禁止分包單位再分包。

5、應(yīng)對工程的質(zhì)量等級進行明確規(guī)定。

6、應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)該在交房同時提交施工技術(shù)資料，否則，應(yīng)承擔違約責任，向發(fā)包方繳納工程總價款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產(chǎn)權(quán)證書，造成損失。

（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

1、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：

1）合作方的資質(zhì)、信譽等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3)合作方是否取得了項目開發(fā)所需的審批文件

2、合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：

1）應(yīng)明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構(gòu)如股東會董事會、經(jīng)營管理人員及其運作機制進行約定；

2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責任；

3）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；

4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；

5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人；

6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照； 7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計算以及分配方式；

8）在當事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為； 9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；

10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。11）應(yīng)付項目的工期進行明確的規(guī)定。

12）應(yīng)對合作各方在合作中的職責進行明確約定。

（四）房屋拆遷安置補償合同

1、前期審查主要有兩方面

1)審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。

2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應(yīng)的民事能力。

2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容

1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在基本情況中注明。

2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。

3）拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。

5）違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。

（五）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；

1、前期工作

如果我方為出讓方，則應(yīng)該做以下工作

１）辦理項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)； ２）辦理項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

３）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理； ４）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；

５）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。如果我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容

1）轉(zhuǎn)讓方是否已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證； 2）轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

3）項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；

4）轉(zhuǎn)讓人是否是項目所有人。

2、合同中所應(yīng)注意的事項

1）轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等； 2）項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；

3）已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)； 4）成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；

5）未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意； 6）轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；

7）項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；

8）項目轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；

9）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓前已實行預(yù)（銷）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責任的處理方法；

10）以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)約定：項目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。

（六）建設(shè)工程物資采購合同；

1、審查對方資質(zhì)。

2、雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。

3、合同條款注意事項

1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動局面。2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。

3）應(yīng)對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風險留給供貨方。

4）應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。

5）明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責任予以明確規(guī)定。

（七）房地產(chǎn)銷售代理合同； 設(shè)我方為開發(fā)商。

1、前期審查。除了審查對方的信譽外，還應(yīng)注意，我國《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span>

2、在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面 1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。

2）應(yīng)對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。

3）明確代理銷售的期限以及銷售任務(wù)，即要寫明在多長時間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。

4）對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負擔應(yīng)明確規(guī)定。5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。

6）除在代理合同里設(shè)獎勵條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。

7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權(quán)對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔的責任。

（八）商品房預(yù)（銷）售合同；

1、前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應(yīng)審查其是否具有購房資格。同時我方應(yīng)取得國有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證，以免預(yù)（銷）售合同被宣布無效。

2、在合同條款中應(yīng)注意以下方面。

1）應(yīng)詳細規(guī)定預(yù)（銷）售房的位置、土地使用年限。

2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時，應(yīng)詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。

3）應(yīng)該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時間。同時應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責事由。

4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價款應(yīng)說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應(yīng)規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。

5）應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。6）應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間以及方式。

7）應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。

8）應(yīng)規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。

10）應(yīng)對房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進行規(guī)定。

資料總結(jié)

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出讓合同）

1）海南省三亞市亞龍工貿(mào)（集團）公司與海南遼經(jīng)貿(mào)實業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案——受讓方失誤原因：所簽聯(lián)合開發(fā)合同實質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且出讓方簽署合同時并未取得土地使用權(quán)。

2）中國寶安集團股份有限公司與廣東深圳鹽田港集團有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：約定出讓土地位置不明確。

3）《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同研究》 a土地使用權(quán)及地上物之基本狀況轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。b房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。c如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。d在轉(zhuǎn)讓合同中對轉(zhuǎn)讓登記加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，甚為重要e但新《合同法》確立了債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隱瞞有關(guān)工程款支付的事實，就為承包方向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的買受人主張權(quán)利提供了可能性。調(diào)查建設(shè)工程合同的履行情況就會是受讓人防范風險的必要手段。f在進行不動產(chǎn)交易前，先請律師對有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況進行全面調(diào)查，并提供法律意見g我國現(xiàn)有的信用體系無法使轉(zhuǎn)讓人準確判斷受讓人的支付能力，故所有轉(zhuǎn)讓行為都具有潛在支付風險。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同又屬于不動產(chǎn)物權(quán)合同，土地使用權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓登記，即使轉(zhuǎn)讓款尚未付訖，受讓人仍可享有不動產(chǎn)物權(quán)，轉(zhuǎn)讓人只能向受讓人主張債權(quán)，因此，何時進行轉(zhuǎn)讓登記成為控制風險的關(guān)鍵。

4）《土地出讓合同糾紛的主要表現(xiàn)形式》a按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會的名義簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，就應(yīng)當被認定為無效。b經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，則該價格條款可被認定無效c因土地使用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛c比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無效。比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會因為出讓標的不符合法律規(guī)定而被認定無效

2、建筑工程承包合同；

1）北京興隆公園有限公司與原中國人民解放軍總后工程總隊等建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：雙方約定的工程造價不明確、對質(zhì)量鑒定單位未約定。

2）云南省第五建筑工程公司訴昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案——糾紛原因：保修期滿后未以約定支付保修金。

3）甘肅省敦煌國際大酒店有限公司與中國建筑西北設(shè)計研究院、甘肅省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程質(zhì)量糾紛案——糾紛原因：a、工程結(jié)算方式規(guī)定不清；b、工程質(zhì)量不合格；

4）太平洋俱樂部有限公司與江蘇南通市第七建筑安裝工程有限公司建筑施工承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、訂立了兩份合同，前后合同關(guān)于工程款結(jié)算的規(guī)定不一致；b、關(guān)于是否進行過招標有爭議；c、關(guān)于工程造價的計算方式發(fā)生爭議。

5）浙江義烏市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與浙江義烏市建筑工程有限公司建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、未約定開工時間；b、合同履行過程中是否交付物資用以抵充工程款發(fā)生爭議。

3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；

1）北京成銘大廈有限公司與北京紅都集團公司房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛上訴案——糾紛原因：對于雙方在合作開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的約定不明確。

2）海南三利開發(fā)公司與海南省房地產(chǎn)開發(fā)總公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、對合作期間雙方各自的職責劃分不明確；b、對雙方投資的約定不明確。3）海南山盟科技投資有限公司與海南廣發(fā)房地產(chǎn)實業(yè)公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：投資合作開發(fā)的土地使用權(quán)性質(zhì)審查不明。4）海南省演出公司訴海口龍興房地產(chǎn)開發(fā)公司合作建房合同糾紛案——糾紛原因：a、分房的具體方法約定不明；b未約定合作開發(fā)期間費用的承擔。5）某市華豐企業(yè)總公司訴某市宏華房地產(chǎn)開發(fā)總公司等聯(lián)建合同糾紛仲裁案——糾紛原因：a以土地使用權(quán)作為合作投資的一方，未辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)b未約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。6）上海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司與永新實業(yè)發(fā)展有限公司因合作開發(fā)協(xié)議糾紛案——a合同未對合同性質(zhì)和效力進行約定；b雙方對投資方式約定不明；c對合作協(xié)議的解除未作約定；d合作項目的利潤分配不明。

4、房屋拆遷安置補償合同；

1）山東省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與山東大學土地補償合同糾紛上訴案——糾紛原因：補償款約定發(fā)生爭議。

2）《芻議城市房屋拆遷補償安置合同糾紛的審理》——a違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇b屋所有權(quán)爭議雙方難以取得一致意見的，筆者認為還是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式予以補償安置好，當然，安置的面積的現(xiàn)有價值應(yīng)以被拆除房屋的貨幣補償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，c被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人d被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在基本情況中注明。被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。

3）《拆遷安置合同糾紛的處理》——a對共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價補償?shù)?，可進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。b拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋，當時城市規(guī)劃部門認為不屬于嚴重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，可以享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補償?shù)拇觥τ诓鸪R時建筑物，如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補償。c 對于合同約定的地點、面積等不明確，易產(chǎn)生歧義的，應(yīng)按照有利于被拆遷人的解釋處理，對于還建結(jié)算問題有合同的按合同約定處理，沒有約定的應(yīng)按照《條例》和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行；

5、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；

1）萬順(湖南)置業(yè)發(fā)展有限公司與湖南開元置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案——雙方失誤原因：出讓方未取得土地使用權(quán)且未完成項目開發(fā)投資總額的25%，違反了國家的禁止性規(guī)定，導(dǎo)致合同無效。

2）黑龍江北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)總公司項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：簽訂合同時未考察簽約人是否為項目的權(quán)利人，也未深入了解出讓項目的具體情況。

3）《房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的若干法律問題》——房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下條件：（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；（２）轉(zhuǎn)讓方已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證；（３）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；（４）項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

6、建設(shè)工程物資采購合同；

1）上海華傲電器有限公司清算小組與上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司購銷合同貨款糾紛上訴案——糾紛原因：是否訂立口頭合同無法達成一致（應(yīng)訂立書面合同）2）《采購瓷磚合同注意事項》——仔細的閱讀相關(guān)的條款，對一些有歧義的、不合理的條款要和商家落實清楚。以免出現(xiàn)問題時，解決起來非常的麻煩。a 要求商家在銷售合同上注明產(chǎn)品的品牌、型號、單價、數(shù)量，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。b銷售單要加蓋銷售單位或者市場的公章落實退補貨原則現(xiàn)在市場上的商家對于瓷磚的退補貨問題，都會有一些約定，多長時間可以退貨，什么樣的產(chǎn)品可以退貨，也要落實清楚。c對于富余的產(chǎn)品或者不夠的產(chǎn)品，要盡快到商家處辦理，以免出現(xiàn)退不了和沒有相同色號的問題。d在訂購合同上注明產(chǎn)品的等級，防止商家以次沖好。適當?shù)慕灰恍┒ń穑鹊截浰偷郊液?，驗收無誤后再付全款。E 同時最好約定產(chǎn)品不符合要求，有條件要求無條件退貨，退回定金。

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

1）紹興市嘉承房地產(chǎn)有限責任公司訴杭州市中原房地產(chǎn)營銷代理有限公司委托代理合同糾紛案——糾紛原因：a雙方未將采用何種代理銷售方式（一般代理、獨家代理還是包銷）在合同中加以規(guī)定。B違約責任在合同中不明確。2）《開發(fā)商如何避免房產(chǎn)廣告糾紛》——a是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計尚未通過政府批準之前，不應(yīng)在廣告。中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況作詳細描述，以免誤導(dǎo)廣告受眾；b是廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實，特別是對那些內(nèi)容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應(yīng)實事求是、切合實際c是涉及小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計等可能發(fā)生變更的情況，應(yīng)向買受入說明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細注明；d是對委托銷售代理機構(gòu)對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應(yīng)從前述幾點對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴格審查。

3）《商品房銷售管理辦法》——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

8、商品房預(yù)（銷）售合同；

1）岑建根等訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：對于預(yù)（銷）售合同撤銷前已入住的購房者在何種情況下應(yīng)繳納房屋使用費的規(guī)定不明確、具體。

2）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商不能如期交付房產(chǎn)，則應(yīng)退還定金。3）海南新疆尉犁房地產(chǎn)開發(fā)海南興海公司與海南海成房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：在簽訂銷售合同后，未取得土地使用權(quán)證，亦未辦理預(yù)（銷）售許可證。

4）湖北武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴廣東省中振投資有限公司預(yù)（銷）售商品房糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：對于遲延交付后的責任規(guī)定比較明確。5）陳偉群訴上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋預(yù)（銷）售糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未能在交付前取得房屋交付使用許可證，優(yōu)點：規(guī)定了在某種情況下可以免除逾期交付責任的免責條款。

6）李美燕訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未規(guī)定逾期付款利息的計算方式。

7）李光輝等訴深圳市即達行國際投資有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：購房者不得要求開發(fā)商限期辦好房屋竣工驗收手續(xù)。8）良友木業(yè)（私人）有限公司訴北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：逾期交房。

9）彭慶東訴大慶石油管理局房屋建設(shè)開發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用證、開工許可證和商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，即開工建設(shè)，并對外預(yù)（銷）售房屋，違反了有關(guān)法律規(guī)定。10）益景彬訴上海松風房地產(chǎn)公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得系爭房屋預(yù)（銷）售許可證的情況下簽訂預(yù)（銷）售合同，合同應(yīng)為無效合同

11)趙毅等與上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：開發(fā)商未能全面按照預(yù)（銷）售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項

12）重慶市涪陵興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴韋濟國等商品房預(yù)（銷）售合同付款糾紛案——開發(fā)商疏漏：未規(guī)定房屋土地使用年限。

13）周良飛訴大慶市薩爾圖區(qū)人民政府、第三人大慶市大成經(jīng)貿(mào)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者預(yù)（銷）售房屋，應(yīng)當是在取得國有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證后，才能進行房屋預(yù)（銷）售

14）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：無法按合同約定期限交付房產(chǎn)。

15）《簽合同缺乏應(yīng)有注意房地產(chǎn)公司自擔過失》——開發(fā)商敗訴原因：認購協(xié)議與銷售合同不一致應(yīng)以銷售合同為準，同時要明確房產(chǎn)的裝修。

16）鄺串友與被告廣州白云房地產(chǎn)開發(fā)總公司購房合同糾紛一案——開發(fā)商敗訴原因：交樓時間延誤，未約定交樓方式。

17）北京房信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴中國聯(lián)合通信有限公司商品房購銷合同上訴案——開發(fā)商失誤原因：中國聯(lián)合通信有限公司作為中央在京企業(yè)購房時應(yīng)當具備相關(guān)審批手續(xù)。

18）廣東深圳深大電話有限公司等與廣東省深圳市鵬基物業(yè)發(fā)展公司等房屋買賣合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：銷售方銷售的房產(chǎn)不具備進入市場的資格。

19）韓玉軍訴大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：關(guān)于價款的支付方式未約定清楚。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)建議及注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)建議及注意事項

背景：在今天這個房地產(chǎn)遍地開花的時代。物業(yè)形態(tài)層出不窮，產(chǎn)品不斷翻新。從最初的筒子樓到現(xiàn)在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫字樓、社區(qū)商鋪、商業(yè)街、SHOPINGMAILL等等。產(chǎn)品形態(tài)多樣，那么對于開發(fā)企業(yè)來說，拿到某塊土地以后做什么產(chǎn)品，怎么做？困惑著各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層們。房地產(chǎn)大鱷可以憑借著自己雄厚的實力，豐富的開發(fā)經(jīng)驗，健全的部門配備降低風險開拓市場。而作為一些新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，怎么辦？本人結(jié)合近年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)建議如下，如有不妥還望斧正。

房地產(chǎn)開發(fā)總體來講分為五步：第一步，土地獲得；第二步，規(guī)劃設(shè)計；第三步，項目招標，施工建設(shè)；第四步，項目銷售；第五步，竣工入住。

第一步 土地獲得。

自改革開放以來，特別是2001-2005年5月之前，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，市場需求激增，開發(fā)企業(yè)只要能夠拿到土地，就能賺到錢。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量的囤積土地，只要有地就賣，即使最后無錢開發(fā)，倒賣土地也能獲得豐厚的回報。但是自2005年開始國家連續(xù)兩次的宏觀調(diào)控，市場上一些物業(yè)出現(xiàn)了空置，房產(chǎn)出現(xiàn)滯銷，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金短缺，項目無法正常開發(fā)下去。越來越的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始謹慎拿地。

那么在土地獲得階段怎樣規(guī)避風險呢？

開發(fā)企業(yè)首先要成立一個市場開發(fā)部，由開發(fā)部進行土地信息收集，現(xiàn)場踏勘，區(qū)域規(guī)劃了解，公建配套調(diào)研，對市場信息進行初判，分析市場。對地塊進行SWOT分析，對當?shù)胤慨a(chǎn)市場、房產(chǎn)政策、投資環(huán)境等進行分析。同土地所有方接觸，了解出讓方式和出讓款項，及能否調(diào)整。了解建安成本、政府收費項目和具體情況，作成本分析，估算利潤空間。從而確定是否購買土地。

市場開發(fā)部人員構(gòu)成：銷售部2-3人、工程部1人、主管會計1人、專業(yè)市場調(diào)研員2人。

確定購買某幅土地以后，由銷售部、工程部、財務(wù)部對該地塊進行深判。

銷售部參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。區(qū)域市場調(diào)研。通過市場調(diào)研對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議報公司高層討論確定。

工程部、財務(wù)部根據(jù)公司高層決議進行方案設(shè)計和成本預(yù)算。三部門共同合作根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏，報公司高層討論確定。制定可行性分析報告一份。

如果公司資金不足，可以進行前期項目招商，由法務(wù)代表起草合作方案，簽署并實施。辦公室主任（開發(fā)部主任）進行前期的關(guān)系維護，及各種證件的辦理。制定投標書，進行競爭對手分析，報公司高層確定土地價格上限，價格敏感性分析，制定出價戰(zhàn)術(shù)。

掛牌拍賣，摘牌獲得土地。法務(wù)協(xié)助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點坐標、用地條件。財務(wù)繳納政府凈收益、契稅、交易費。

辦公室依據(jù)開發(fā)節(jié)奏進行各種證件的辦理工作。

以上是項目開發(fā)的初始階段，有開發(fā)經(jīng)驗的公司及有自己的開發(fā)部的房地產(chǎn)公司可以自己進行市場調(diào)研和分析。如果沒有專業(yè)的團隊，可以聘請專業(yè)的市場調(diào)研公司進行市場調(diào)研。市場調(diào)研費用行規(guī)為總標底的千分之二至千分之五，標底很小的傭金不能低于10萬元。

第二步 規(guī)劃設(shè)計

土地獲得以后，銷售部策劃部兩個部門要密切配合，對土地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場作一次深入詳細的市場調(diào)研，分析市場各類房產(chǎn)的現(xiàn)有體量、未來一年內(nèi)市場建設(shè)體量、土地放量。對房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷售情況進行調(diào)研分析。走訪當?shù)胤慨a(chǎn)同行、當?shù)叵嚓P(guān)政府部門、路邊隨即調(diào)研等了解當?shù)厝说纳盍晳T、喜好，了解當?shù)匚幕?，了解項目所在地的歷史變革等。通過一系列的市場調(diào)研分析，確定項目定位（高檔物業(yè)、中檔物業(yè)、低檔物業(yè)）、產(chǎn)品定位（獨棟別墅、聯(lián)派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經(jīng)濟適用房等）、宣傳推廣方式定位。提出項目設(shè)計建議，報公司討論。確定方案，工程部根據(jù)公司高層會議精神，聯(lián)系設(shè)計單位，進行設(shè)計出圖。銷售部、工程部、策劃部對藍圖進行會審，對于部分施工工藝比較復(fù)雜或者不符合公司意圖部分進行修改。最終確定藍圖。

由銷售部、策劃部、工程部、財務(wù)部共同協(xié)商確定項目開發(fā)節(jié)奏。銷售部、策劃部根據(jù)市場分析，做項目入市計劃表一份。內(nèi)容包括：宣傳推廣節(jié)點，項目銷售節(jié)點，開發(fā)周期建議。做前期營銷策劃方案，確定項目的VI系統(tǒng)及公司的CI系統(tǒng)。明確推廣思路和推廣方式，報公司高層確認。

工程部制定開發(fā)節(jié)奏表和

第四篇：建設(shè)單位施工過程涉及所有合同

建設(shè)工程合同

1、建設(shè)工程施工合同

2、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同

3、建設(shè)工程勘察合同

4、建設(shè)工程設(shè)計合同

5、建設(shè)工程造價咨詢合同

6、建設(shè)工程施工勞務(wù)分包合同

7、工程建設(shè)項目招標代理合同8地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包 9土石方工程專業(yè)承包 10建筑幕墻工程專業(yè)承包 11建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包 12鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包 13電梯安裝工程專業(yè)承包 14消防設(shè)施工程專業(yè)承包 15建筑防水工程專業(yè)承包 16防腐保溫工程專業(yè)承包

17附著升降腳手架工程專業(yè)承包18金屬門窗工程專業(yè)承包 19機電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包 20環(huán)保工程專業(yè)承包 21特種專業(yè)工程專業(yè)承包 22起重設(shè)備安裝工程專業(yè)承包 23景觀綠化工程施工合同 24建筑智能化工程專業(yè)承包 25室內(nèi)精裝修工程專業(yè)承包 26燃氣工程專業(yè)承包

26土石方爆破工程專業(yè)承包 27擋土墻施工工程專業(yè)承包

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)合同

房地產(chǎn)開發(fā)合同范文

甲方:___________(以下簡稱甲方)

乙方:___________(以下簡稱乙方)

乙方根據(jù)法律的規(guī)定已取得_____市___區(qū)____街____畝(計____)的出讓的國有土地使用權(quán)。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意該項目由擬組建的____置業(yè)有限公司(名稱具體以工商行政管理局核準為準)獨家開發(fā),現(xiàn)就相關(guān)事宜達成如下合同:

第一條 甲、乙雙方共同投資組建____置業(yè)有限公司,開發(fā)經(jīng)營該項目,公司注冊資金萬元人民幣。甲方以現(xiàn)金出資萬元人民幣,占總股本的____%;乙方出資萬元,具體以上述_____街的____畝國有地使用權(quán)作價投入,占總股本的____%。

第二條 乙方確認投入___置業(yè)有限公司的___街的項目的土地使用權(quán)具備以下條件:

1、項目四至范圍:本項目地塊座落于市____區(qū),東至___街,西至___街,南至____巷,北至___米規(guī)劃路。

2、項目性質(zhì):商品房開發(fā)。

3、土地性質(zhì):住宅、公建綜合用地,現(xiàn)有土地使用權(quán)年限為_____年。

4、土地指標:本地塊土地使用權(quán)面積____畝(計_____平方米),總建筑面積平方米(含地下室建筑面積),建筑密度不大于_____%,現(xiàn)有審批建筑物限高____米(航空限高_____-____米),其中:

(1)一期用地______畝(計____平方米),總建筑面積____平方米以上,其中包括居住面積 ____平方米、公建面積(網(wǎng)點)____平方米、物業(yè)用房____平方米、地下車庫_____平方米。

(2)二期用地_____畝(計_____平方米),總建筑面積____平方米,包括居住面積____平方米、公建面積(網(wǎng)點)____平方米、物業(yè)用房平方米、地下車庫____平方米。

5、土地現(xiàn)狀:地 塊內(nèi)已基本平整。

上述項目概況中的座落、四至范圍、項目性質(zhì)、土地性質(zhì)、土地指標等另附政府有關(guān)部門的批準文件,并以最新批準文件為準。

第三條 乙方確認已取得投入 _____置業(yè)有限公司的項目的國有土地使用權(quán)并取得國有土地使用證,土地使用權(quán)出讓金已全部繳清,同時乙方確認該項目已取得以下批文、權(quán)證;

1、乙方已于____年______月______日取得______市文物管理辦公室的x文物號“________”。

2、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃局土地管理局的x規(guī)選字___年____號“建設(shè)項目選址意見書”。

3、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃局的______規(guī)土證字______年______號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和沈規(guī)土證附字______年______號“建設(shè)用地規(guī)劃許可證通知書”。

4、乙方已于____年______月______日取得______市人民政府辦公廳的辦綜二字59號“城市規(guī)劃委員會第三次主任會議紀要”。

5、乙方已于____年______月______日取得______市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的“長安寺公建、住宅建設(shè)項目通知書”。

6、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃局土地管理局的“關(guān)于長安寺項目規(guī)劃建筑面積指標的說明”。

7、乙方已于____年______月______日取得______市房產(chǎn)管理局的拆許字(______)第______號《房屋拆遷許可證》。

8、乙方已于____年______月____日與______市規(guī)劃和國土資源局簽訂的沈土出合字______號《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

9、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃和國土資源局的沈陽國用(______)字第______號《國有土地使用證》。

10、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃和國土資源局的沈規(guī)建審字______年______號“建筑擴初設(shè)計審定通知單”。

11、乙方已于____年______月______ 日取得______市衛(wèi)生局的______衛(wèi)預(yù)審字______號“建設(shè)項目設(shè)計衛(wèi)生審查認可書”。

12、乙方已于____年____月______日取得______市發(fā)展計劃委員會的沈計投資便字第號便函

13、乙方已于____年____月______日取得______市人民防空辦公室的人防立項字(______)號“結(jié)合民用建筑修建防空地下室立項審批通知書”。

14、乙方已于____年____月______日取得______市人防工程質(zhì)量監(jiān)督站的沈人防質(zhì)監(jiān)審字______號“結(jié)建防空地下室審批通知書”。

15、乙方已于______年____月______日取得______市公安局的沈消審(______)第(______)號“建筑工程消防設(shè)計審核意見書”。

16、乙方已于______年____月______日取得______市計劃委員會的計基______號《投資許可證》。

17、乙方已于______年______月______日取得_______________的批復(fù)。

第四條 甲、乙雙方一致確認:乙方投入到 ____置業(yè)有限公司的國有土地使用權(quán)(項目)在具備本合同第二條和第三條的前提下作價_____萬元人民幣。其中___萬元作為乙方對___置業(yè)有限公司的出資,其余萬元由______置業(yè)有限公司作為土地轉(zhuǎn)讓款支付給乙方。

本合同乙方出資變更到___置業(yè)有限公司的國有土地使用權(quán)乙方已設(shè)定了抵押,其抵押權(quán)人為中信實業(yè)銀行沈陽分行城中支行,抵押擔保的債權(quán)金額為____萬元人民幣的貸款本息,債權(quán)到期日為______年______月。

乙方確認:本合同規(guī)定的國有土地使用權(quán)除已設(shè)定抵押外,其相應(yīng)的國有土地使用權(quán)出讓金、契稅等已全部繳納完畢,所有的拆遷安置補償費等均已全部支付完畢,乙方保證在簽訂本合同時該國有土地使用權(quán)上不存在著任何權(quán)利負擔(已設(shè)定的抵押除外)。

第五條 本合同簽訂后三十天內(nèi),乙方負責按照國家有關(guān)規(guī)定和文物管理部門的要求對項目用地進行全面的地下文物勘探,并提供書面的《文物勘探報告》。項目一期用地的文物勘探費用歸乙方承擔,二期用地的文物勘探費用則由甲方或沈陽_____置業(yè)有限公司承擔。

乙方確認乙方出資的國有土地使用權(quán)不存在著“ 原地保護文物、遺址”的狀況。______置業(yè)有限公司在開發(fā)建設(shè)本項目的過程中,如發(fā)現(xiàn)文物和遺址,經(jīng)國家文物管理部門確認需原地保護的,導(dǎo)致本項目無法開發(fā)的,甲方退出本項目開發(fā),由乙方自行處理。乙方應(yīng)在收到國家文物管理部門確認需原地保護文物、遺址的文書后十天內(nèi),將甲方及甲方通過______置業(yè)有限公司投入到本項目中的所有費用歸還。

第六條 付款及付款條件

1、本合同生效后______天內(nèi),甲方向乙方支付壹仟萬元人民幣作為履行本合同的定金,乙方向甲方開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證。

2、本合同簽訂后______個月內(nèi),甲乙雙方共同按照_____市規(guī)劃和國土資源局有關(guān)國有土地使用權(quán)變更的要求和____市計劃委員會有關(guān)立項計劃變更的要求,準備齊全有關(guān)資料并向有關(guān)部門提出變更申請后,甲乙雙方共同將乙方在中信實業(yè)銀行_____分行城中支行的人民幣伍仟萬元的貸款轉(zhuǎn)貸至 ____置業(yè)有限公司名下。如因貸款銀行的原因不能將該貸款轉(zhuǎn)至_____置業(yè)有限公司名下,則甲方通過沈陽______置業(yè)有限公司向乙方支付___萬元人民幣,乙方向____置業(yè)有限公司開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證,同時由乙方負責解除開發(fā)地塊上設(shè)定的抵押。

在甲方支付上述____萬元人民幣款項時,乙方負責將本合同書第三條所述的本項目的權(quán)屬證明、各種批文等原件、備件移交給沈陽___置業(yè)有限公司。

3、在完成本條前款工作后一個月內(nèi),乙方將有關(guān)國有土地使用權(quán)和立項計劃變更至______置業(yè)有限公司名下。在完成本款手續(xù)后七日內(nèi)甲方通過______置業(yè)有限公司向乙方支付貳仟萬元人民幣,乙方向______置業(yè)有限公司開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證。

4、在乙方將本合同第三條規(guī)定的建設(shè)用地許可證等各種必要的批文全部變更到_____置業(yè)有限公司名下并在___置業(yè)有限公司成立后______個月內(nèi),乙方按甲方的要求將其持有的沈陽_____置業(yè)有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方指定的單位或個人并辦理好股權(quán)變更工商登記手續(xù),沈陽___置業(yè)有限公司將余款____萬元全部付清。

本期款項支付前乙方應(yīng)向______置業(yè)有限公司開具并提交總額為壹億貳仟捌佰萬元人民幣的可以計入______置業(yè)有限公司本項目開發(fā)成本的合法有效的 發(fā)票。

甲方按本條第一款規(guī)定支付的定金,可以抵作______置業(yè)有限公司支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

第七條 雙方的責任

(一)甲方的責任

1、負責______置業(yè)

有限公司的工商注冊登記手續(xù),費用由______置業(yè)有限公司承擔。

2、負責確保本項目______置業(yè)有限公司收購資金的落實到位,確保資金運作正常。

3、協(xié)助乙方辦理本項目的國有土地使用權(quán)和立項計劃等權(quán)屬證明和各種批文變更或備案到沈陽_____置業(yè)有限公司名下,負責其他有關(guān)批文的申領(lǐng)、延期的工作。

4、協(xié)助乙方辦理好本項目地塊的土地使用權(quán)年限調(diào)整工作。

(二)乙方的責任

;

1、在簽訂本合同書之時,乙方負責向甲方提供本合同書第三條規(guī)定的本項目的權(quán)屬證明、各種批文的復(fù)印件,同時提供原件進行復(fù)驗。

2、乙方應(yīng)解除與原合作方就______街項目簽訂的合作開發(fā)合同,負責處理相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,并向甲方提供原件、備件。

3、負責完成本項目的國有土地使用權(quán)和立項計劃等權(quán)屬證明和各種批文變更或備案到沈陽____置業(yè)有限公司名下,并協(xié)助甲方辦理其他有關(guān)批文的申領(lǐng)、延期的工作,其中本項目的國有土地使用權(quán)和立項計劃須變更到沈陽_____置業(yè)有限公司名下。

上述工作乙方應(yīng)在______置業(yè)有限公司成立后______個月內(nèi)完成,本合同另有規(guī)定的除外。

4、負責將本項目地塊的土地使用年限調(diào)整為商品房住宅用地______年,商業(yè)用地______年,但因土地使用年限調(diào)整而相應(yīng)增加應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)費用由_____置業(yè)有限公司承擔。

上述工作乙方應(yīng)在______置業(yè)有限公司成立后______個月內(nèi)完成。

5、在沈陽______置業(yè)有限公司付清第二期____萬元人民幣款項時負責以三通一平(即通水、通電、通路和土地平整)為標準將土地使用權(quán)移交給____置業(yè)有限公司,辦理通水、通電的費用由甲方或沈陽______置業(yè)有限公司承擔。

6、協(xié)助甲方辦理______置業(yè)有限公司工商注冊登記手續(xù)。

7、協(xié)助______置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)的申領(lǐng)工作。

第八條 乙方將______街項目的土地使用權(quán)(年限年)過戶到______置業(yè)有限公司名下所發(fā)生 的土地契稅由乙方和______置業(yè)有限公司共同承擔,其中乙方承擔____%,___置業(yè)有限公司承擔______%,其他過戶稅費如印花稅等由______置業(yè)有限公司承擔。

第九條 甲、乙雙方一致同意乙方在______置業(yè)有限公司的股權(quán)在______置業(yè)有限公司成立后個月內(nèi)由甲方指定的單位或個人按乙方原出資金額(即按出資金額1∶1)進行收購,股權(quán)轉(zhuǎn)讓款由收購方一次性支付給乙方,乙方應(yīng)向收購方開具相應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款發(fā)票。

第十條 甲、乙雙方確認:開發(fā)地塊的拆遷補償中的貨幣補償部分由乙方處理。甲方認可乙方于____年___月___日與中國工商銀行 ___市____支行簽訂的《拆遷合同》,甲方同意承接該合同中為乙方(______房產(chǎn)開發(fā)有限公司)設(shè)定的權(quán)利義務(wù),甲方承接乙方權(quán)利義務(wù)是本合同的組成部分,甲方不再就此事向乙方主張任何權(quán)利。

第十一條 甲、乙雙方確認:乙方按本合同的規(guī)定履行義務(wù)后,______街項目的方案設(shè)計、報批、開發(fā)建設(shè)、施工、銷售等工作均由____置業(yè)有限公司承擔,乙方對_____街項目的方案設(shè)計的報批應(yīng)予以配合,并保證經(jīng)批準的方案符合本合同第二條的經(jīng)濟指標。

第十二條 違約責任

1、任何一方對在本合同的簽訂和履行過程中獲知的對方公司的有關(guān)文件、數(shù)據(jù)等都具有保密的義務(wù)。除雙方認可的為本項目運作而使用這些文件、數(shù)據(jù)的以外,任何一方不得向第三方泄露,否則,由此造成對方損失的,應(yīng)承擔賠償損失的民事責任。

2、本合同書簽訂、甲方支付_____萬元人民幣定金后,乙方不得再以本項目為標的與第三方進行洽談、合作,否則,乙方應(yīng)雙倍向甲方返還定金。

3、______置業(yè)有限公司未按本合同規(guī)定的期限支付各期款項的,每逾期一天則甲方應(yīng)按逾期金額的萬分之二點一向乙方支付滯納金。逾期陸拾天仍未支付的,則乙方有權(quán)解除本合同,甲方前期已支付的____萬元定金不予退還,但乙方應(yīng)通過__________置業(yè)有限公司歸還甲方前期已投入的除定金以外的其他所有款項。

4、乙方未按照本合同第六條第三款規(guī)定的期限將本項目的國有土地使用權(quán)和立項計劃過戶、變更到______置業(yè)有限公司名下的,每逾期一天,則應(yīng)按甲方支付的定金總額的萬分之二點一向甲方支付違約金。逾期陸拾天乙方仍未完成的,則甲方有權(quán) 解除本合同,乙方應(yīng)向______置業(yè)有限公司返還前期發(fā)生的包括定金在內(nèi)的所有款項