第一篇：房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理分析大綱

房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理分析大綱

1緒論

1.1研究背景與選題依據(jù)

1.1.1理論背景

1.1.2現(xiàn)實(shí)背景

1.2研究目的與意義

1.2.1研究目的1.2.2研究意義

1.3國(guó)內(nèi)外研究綜述

1.3.1國(guó)外相關(guān)研究

1.3.2國(guó)內(nèi)相關(guān)研究

1.3.3國(guó)內(nèi)外研究評(píng)述

1.4研究?jī)?nèi)容及方法

1.4.1研究?jī)?nèi)容

1.4.2研究方法

2我國(guó)房地產(chǎn)稅政策演進(jìn)與我國(guó)房地產(chǎn)概況

2.1我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策回顧

2.1.1我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策歷程

2.1.2我國(guó)房地產(chǎn)稅的基本內(nèi)容

2.1.3我國(guó)房地產(chǎn)稅的功能與影響

2.2我國(guó)房地產(chǎn)稅政策現(xiàn)狀

2.2.1我國(guó)房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀概述

2.2.2我國(guó)房地產(chǎn)稅存在的問(wèn)題

2.3我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

3我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理分析

3.1我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用過(guò)程

3.2我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)理

4我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的計(jì)量分析

4.1房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量影響的計(jì)量分析

4.2房?jī)r(jià)，地方公共支出與稅收的計(jì)量分析 5總結(jié)

5.1主要結(jié)論

5.2政策建議

5.3進(jìn)一步研究方向

第二篇：稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響

稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響？不確定

“國(guó)五條”中征收“差價(jià)20%個(gè)稅”，雖然是2006年就有的“舊政策”，但其引發(fā)的后果，超出許多人的想象?！?0%個(gè)稅政策”啥時(shí)候嚴(yán)格實(shí)施？目前還未有定論。值得關(guān)注的是，不少老百姓因?yàn)閾?dān)心“被多征稅”，恐慌性地辦理二手房交易手續(xù)。記者了解到，鄭州市房管部門已有6位工作人員，因?yàn)?月2日以后長(zhǎng)期加班而暈倒，但第二天仍要堅(jiān)守在崗位上——因?yàn)檗k事老百姓太多！

秦虹認(rèn)為，稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段之一，強(qiáng)制性很強(qiáng)，它的特點(diǎn)是市場(chǎng)選擇性好。但稅收對(duì)房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制是比較復(fù)雜的，稅收政策能在一定程度上調(diào)整供求，但是它對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響，是不確定的。例如，香港去年出政策，外地人買房子交12%印花稅，銷量降下來(lái)了，但房?jī)r(jià)沒(méi)有降。因?yàn)槎愂詹幌裢恋卣吣菢?，?duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接作用。

對(duì)于買房繳個(gè)稅，任志強(qiáng)顯然有更多的抱怨。他說(shuō)，中國(guó)有兩條稅是最高的，一個(gè)是租金70年的，一起收了，第二個(gè)就是先讓你拿個(gè)人所得稅，然后讓你拿稅后的錢去買房子之后再收你房子里的稅，“這種重復(fù)性收稅首先提高了進(jìn)入市場(chǎng)的門檻?！?/p>

第三篇：貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

價(jià)格變化的趨勢(shì)顯示,1998-2004年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額與個(gè)人住房貸款余額持續(xù)上漲。其中,1998-2001年,房地產(chǎn)貸款余額保持在較為平穩(wěn)增長(zhǎng)的水平上;2002-2004年房地產(chǎn)貸款余額的絕對(duì)值則出現(xiàn)大幅上漲的趨勢(shì)。從總體趨勢(shì)看,個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)速度明顯快于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款速度,并且個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)貸款中的比重也較大。與此同時(shí),1998年以來(lái),我國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度一直保持上升趨勢(shì)。尤其是進(jìn)入2001年以后,商品住宅價(jià)格的上漲與房地產(chǎn)貸款量的擴(kuò)張表現(xiàn)為同步運(yùn)行,由此可以認(rèn)為貨幣供應(yīng)量的增加能夠在一定程度上作為解釋近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因。

2004年開(kāi)始,為抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià),中央政府相繼出臺(tái)了以提高信貸門檻和市場(chǎng)利率為標(biāo)志的適度緊縮的貨幣政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房?jī)r(jià)漲幅同比增長(zhǎng)17.8%和14%,達(dá)到歷史高位,這與信貸放量仍然較大有直接關(guān)系。2007年三季度,中國(guó)人民銀行“貨幣政策報(bào)告”顯示:2007年9月末,全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬(wàn)億元,比年初增加9410億元,同比增長(zhǎng)29.6%,增速比上年同期快5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.76萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)26.9%;購(gòu)房貸款余額2.86萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)31.4%,增速比上年同期提高13.5個(gè)百分點(diǎn)。

2007年9月27日與12月5日,中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,對(duì)利用貸款購(gòu)買住房的首付款比例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款做了更加嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和貸款利率,規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目資本金比例不到35%或未有“四證”的項(xiàng)目、有囤積土地和囤積房源行為的房地產(chǎn)企業(yè)不得發(fā)放貸款。以“二次房貸”為標(biāo)志的從緊的貨幣政策改變了過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以快速發(fā)展的金融環(huán)境,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)走低,房?jī)r(jià)明顯回落。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,2008年9月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%,環(huán)比下降0.1%。其中,深圳房?jī)r(jià)降幅最大,新房?jī)r(jià)格同比下降10.8%。這一事實(shí)表明,貨幣供應(yīng)量的減少,對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲是有一定作用的。

三、貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮

從貨幣政策影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的機(jī)理與經(jīng)驗(yàn)分析來(lái)看,貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,也是催生我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要原因,由此決定了銀行信貸潛在而現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。因此,為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展,有必要合理控制貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度和個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模,尤其是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性信貸;在國(guó)內(nèi)資金來(lái)源渠道狹窄的情況下,可適當(dāng)增加房地產(chǎn)信貸規(guī)模,營(yíng)造供略大于求的市場(chǎng)氛圍,避免因供不應(yīng)求造成購(gòu)房者心理恐慌而盲目入市,進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí),當(dāng)前部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)有所下跌的局面,雖然房?jī)r(jià)的理性回歸凸顯了宏觀調(diào)控的政策效應(yīng),但需要警惕的是,房?jī)r(jià)下跌很可能通過(guò)銀行控制信貸損失的行為,進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)的波動(dòng),從而令其負(fù)面影響產(chǎn)生放大效應(yīng)。

第四篇：“去庫(kù)存”戰(zhàn)略對(duì)房?jī)r(jià)的影響及房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析

“去庫(kù)存”戰(zhàn)略對(duì)房?jī)r(jià)的影響及房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析

[摘要]中國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，一二線城市在10年內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)近400%，正是在房?jī)r(jià)下降的呼聲高漲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的背景下，國(guó)家出臺(tái)的“去庫(kù)存”政策飽受關(guān)注與爭(zhēng)議。房，不僅是政府的支柱性產(chǎn)業(yè)，更關(guān)系到老百姓的安居樂(lè)業(yè)，樓市的動(dòng)態(tài)以及相關(guān)政策的出臺(tái)，引發(fā)了很多人的思考。為了分析經(jīng)濟(jì)下行、城鎮(zhèn)化加速的中國(guó)當(dāng)下，房?jī)r(jià)將何去何從？中央頒布的政策，到底是飲鴆止渴還是深思熟慮的良策？文章結(jié)合近幾年的房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)行為，簡(jiǎn)單分析了中國(guó)房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)。重點(diǎn)結(jié)合“去庫(kù)存”的政策內(nèi)涵，淺析經(jīng)濟(jì)下行大背景下，中央政策的真實(shí)含義。分析發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)有其剛性，不會(huì)下跌，尤其在一二線城市，房?jī)r(jià)十分堅(jiān)挺。各地方政府應(yīng)當(dāng)靈活的采用中央的“去庫(kù)存”戰(zhàn)略，真正領(lǐng)會(huì)“去庫(kù)存”的含義，基于城市發(fā)展情況的不同，采取不同程度的“去庫(kù)存”措施。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)；去庫(kù)存；經(jīng)濟(jì)下行；一二線城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181

從2008年下半年開(kāi)始，“房?jī)r(jià)”一詞就一直被掛在嘴邊，國(guó)家采取一系列措施壓制房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)依舊是居高不下，最近“房?jī)r(jià)”“樓市”字眼又位居財(cái)經(jīng)新聞榜首，不僅因?yàn)橐欢€城市房?jī)r(jià)瘋漲，讓人望而卻步，政府采取的“去庫(kù)存”政策飽受爭(zhēng)議。房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫(kù)存”無(wú)非從供給端與需求端入手，從需求端來(lái)說(shuō)，政府鼓勵(lì)農(nóng)民工買房，深化戶籍改革，推進(jìn)城鎮(zhèn)化；從供給端來(lái)說(shuō)，棚改貨幣化安置無(wú)疑是一項(xiàng)重要措施，更多人可以拿到貨幣補(bǔ)償去買房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的房子，釋放了購(gòu)房需求。為了扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)，國(guó)家采取的“去庫(kù)存”政策卻刺激了房?jī)r(jià)，不得不讓人擔(dān)憂樓市泡沫，一時(shí)之間，眾說(shuō)紛紜。有學(xué)者說(shuō)：“2015年，全國(guó)樓市猶如冰火兩重天。2015年12月下旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告中，針對(duì)“房地產(chǎn)去庫(kù)存”作出長(zhǎng)達(dá)322字的指示。另外，是宏觀經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期，2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)成謎。為了解剖房?jī)r(jià)與“去庫(kù)存”戰(zhàn)略的關(guān)系，本文從數(shù)據(jù)入手，先簡(jiǎn)單分析了2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售情況。

圖1全國(guó)商品銷售面積及銷售額增速

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2016-01-19。

由圖1可以看出，全國(guó)商品房銷售量呈上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)加快增長(zhǎng)，而且速度越來(lái)越快。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)：2015年，商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)69%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)162%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)19%。商品房銷售額87281億元，增長(zhǎng)144%，其中，住宅銷售額增長(zhǎng)166%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)269%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降07%?？梢缘贸鲛k公樓的銷售量比重較大的結(jié)論。

中國(guó)正處在大發(fā)展時(shí)代，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。對(duì)此，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是：從國(guó)際比較來(lái)看，在城市化低于30%時(shí)，增長(zhǎng)速度較慢，但是城市化高于30%以后，就會(huì)加速發(fā)展期，這個(gè)過(guò)程一直到城市化達(dá)到70%以上時(shí)，才有可能減緩。而中國(guó)的城市化水平只有40%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到減緩的水平。首先，城市的面積擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)的觸角緊隨其后；其次，城市范圍擴(kuò)大，對(duì)勞動(dòng)力的需求大幅上升，大量農(nóng)民工涌進(jìn)城市，對(duì)房子的需求增加；再次，城鎮(zhèn)化中重要一環(huán)，“拆遷”為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了大量的換房需求；最后，房地產(chǎn)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)，是地方政府主要的財(cái)政收入來(lái)源，政府通過(guò)賣地、收取房產(chǎn)稅等獲得收入，才能更好地發(fā)揮政府職能。當(dāng)然國(guó)家也不斷地采取措施，例如限購(gòu)、房產(chǎn)稅等措施抑制房?jī)r(jià)，然而效果并不顯著，原因在于房地產(chǎn)商本身是不會(huì)讓步的?？紤]到消費(fèi)心理的因素，一旦房?jī)r(jià)下跌，部分消費(fèi)者就會(huì)持觀望態(tài)度，期待新一輪下跌，那么房地產(chǎn)商在市場(chǎng)上的地位就有些被動(dòng)，所以房地產(chǎn)商不會(huì)降低房?jī)r(jià)。

從消費(fèi)者出發(fā)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)習(xí)慣也發(fā)生改變，享受主義產(chǎn)生，房子住久了就想換一套的情況也大量存在。并且房?jī)r(jià)長(zhǎng)久以來(lái)一直堅(jiān)挺，讓更多消費(fèi)者將買房作為最主要的儲(chǔ)備手段。

同時(shí)，與樓市息息相關(guān)的行業(yè)也對(duì)房?jī)r(jià)或多或少起著推動(dòng)作用。

一是建筑行業(yè)。建材價(jià)格攀升，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，并且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

二是投資行業(yè)。股市的蕭條，熔斷機(jī)制在中國(guó)的失敗運(yùn)行，人們發(fā)現(xiàn)房子依然是最堅(jiān)挺的投資方向。房子已不再僅僅用來(lái)滿足居住需求，同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品。在股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)、利率下調(diào)等因素推動(dòng)下，房子成了百姓最好的選擇。

下表為“去庫(kù)存”大背景下，各大房企的策略轉(zhuǎn)移政策，大部分房企選擇調(diào)整城市布局，聚集一二線城市，這也不無(wú)道理。城市化進(jìn)程的加快本身就會(huì)促使一二線城市的房?jī)r(jià)上漲，國(guó)家又實(shí)行“去庫(kù)存”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)商們當(dāng)然紛紛去更有市場(chǎng)的一二線城市大撈一筆。

并且，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略從需求端出發(fā)，鼓勵(lì)農(nóng)民工就地買房，深化戶籍政策改革，房地產(chǎn)行業(yè)的需求量上升，更是會(huì)刺激需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，見(jiàn)下表。

房企去庫(kù)存策略表策略執(zhí)行房企砍開(kāi)工面積、緩拿地策略萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、世茂調(diào)整城市布局，聚集一二線保利、恒大、碧桂園、龍湖、世茂、綠城調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大適銷產(chǎn)品比例保利、綠城積極合理定價(jià)，加快銷售恒大、碧桂園、綠城升級(jí)IT系統(tǒng)，加強(qiáng)存貨管理碧桂園、龍湖對(duì)不合格的區(qū)域進(jìn)行裁減世茂、碧桂園

所以結(jié)合中國(guó)國(guó)情，房?jī)r(jià)存在著剛性，伴隨著國(guó)家去庫(kù)存的戰(zhàn)略選擇，一線城市房?jī)r(jià)更是呈現(xiàn)瘋漲趨勢(shì)，二線城市小陽(yáng)春，三線四線城市保持穩(wěn)定，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略在房?jī)r(jià)上漲的進(jìn)程中主要起推動(dòng)作用。以上是對(duì)“去庫(kù)存”戰(zhàn)略背景下，房?jī)r(jià)的變動(dòng)分析。

換句話說(shuō)，在一系列政策都無(wú)法阻擋房地產(chǎn)前進(jìn)的步伐的時(shí)候，我國(guó)目前還是寬松的貨幣環(huán)境、貸款利率的降低這樣的環(huán)境，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲?！八狻蹦愫?、“豆”你玩等新名詞的出現(xiàn)，無(wú)一不直接反射到房?jī)r(jià)上。經(jīng)濟(jì)下行，物價(jià)與需求的不同步上升，讓人擔(dān)憂中國(guó)會(huì)不會(huì)形成滯脹。有學(xué)者稱在國(guó)際比較中，中國(guó)城市化水平偏低而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于工業(yè)化水平，如果政策調(diào)整到位，中國(guó)完全有可能進(jìn)入一個(gè)快速城市化的時(shí)期。伴隨著快速城市化進(jìn)程，大量進(jìn)入城市的移民能夠推動(dòng)住房需求持續(xù)上升，那么，中國(guó)的高房?jī)r(jià)就可能在一定程度上因?yàn)槌鞘谢降某掷m(xù)提高而被消化，避免房?jī)r(jià)泡沫破滅。

那么國(guó)家頒布的“去庫(kù)存”政策到底有何具體作用，會(huì)不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫呢？通過(guò)以下分析，本文一步步揭開(kāi)“去庫(kù)存”的神秘面紗。

2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，將“去庫(kù)存”納入我國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之中，以緩解經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)。產(chǎn)能過(guò)剩來(lái)自于2006年、2007年經(jīng)濟(jì)一片大好的形勢(shì)，生產(chǎn)者為獲得更多利益，大量生產(chǎn)，導(dǎo)致生產(chǎn)過(guò)剩。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了六條化解房地產(chǎn)高庫(kù)存的措施，本文簡(jiǎn)化為四條：一是降房?jī)r(jià)；二是鼓勵(lì)本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房；三是取消限購(gòu)；四是完善租房制度。

結(jié)合圖2圖3，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)家的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”戰(zhàn)略起到了一定效果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積和投資增速的雙雙回落，表現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)新樓盤的熱情在下降。國(guó)家鼓勵(lì)房?jī)r(jià)下降，從而達(dá)到促進(jìn)消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)的效果。然而前文所述，一二線城市和三四線城市要區(qū)別待遇。

就第一條降房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，結(jié)合前文所述，房?jī)r(jià)有其剛性，政府要采取措施降價(jià)是存在很大困難，要考慮到多方利益，是復(fù)雜的。

而第三條個(gè)人認(rèn)為并不可取，取消限購(gòu)釋放更多的需求，根據(jù)需求定律，價(jià)格會(huì)隨之上升。與第一條降房?jī)r(jià)是沖突的。

第二條主要是鼓勵(lì)住房難的人們提供支持，鼓勵(lì)農(nóng)民工就地買房，深化戶籍制度改革。一方面這是關(guān)注民生，緩和社會(huì)矛盾的民心措施；但另一方面，需求的增長(zhǎng)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上升，也有不妥之處。

第四條是租賃市場(chǎng)，回報(bào)率不高，推動(dòng)起來(lái)困難較大。

經(jīng)過(guò)以上分析，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略看似不大妥當(dāng)。個(gè)人以為，中央頒布去庫(kù)存措施，地方政府要把握分寸，地域區(qū)域化的去庫(kù)存至關(guān)重要。一二線城市房?jī)r(jià)瘋漲的情況下，鼓勵(lì)購(gòu)房、放寬購(gòu)房限制，尤其在經(jīng)濟(jì)下行的當(dāng)下，不少專家擔(dān)憂中國(guó)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫的情況，不加區(qū)分的刺激需求，顯然會(huì)導(dǎo)致不好的效果。有區(qū)別地在三四線城市，多加鼓勵(lì)購(gòu)房，減輕買房者負(fù)擔(dān)，讓更多人擁有優(yōu)良的生活環(huán)境，才能使中央政策發(fā)揮最大化效用。

同時(shí)配合去庫(kù)存手段，在一二線城市，適當(dāng)采取財(cái)政政策，個(gè)人占有多套房子的消費(fèi)者進(jìn)行征稅，抑制住房消費(fèi)的奢靡之風(fēng)。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)的政策措施都應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

首先，房?jī)r(jià)不能繼續(xù)瘋漲。一是要求政府抵御利益誘惑，在保證擁有支持政府發(fā)揮正常職能的前提下，減少賣地行為；二是政府在城市化進(jìn)程中采取的策略要適度，不能一味地?cái)U(kuò)張城市面積，為了城市化而城市化，這就是不得中央政策的要義了；三是政府要正確引導(dǎo)房地產(chǎn)商。

其次，房地產(chǎn)商也不應(yīng)該總是將利益放在首位，要有一定的企業(yè)社會(huì)責(zé)任感。而且，一二線城市房?jī)r(jià)一再瘋漲，必將會(huì)導(dǎo)致房市泡沫，最終也會(huì)作用于房地產(chǎn)商，讓其自食惡果。

最后，“去庫(kù)存”戰(zhàn)略要因地制宜，各地方政府要有實(shí)行有中國(guó)特色的“去庫(kù)存”，即仔細(xì)分析本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而不是各地方之間互相跟風(fēng)，要有自主性，切實(shí)領(lǐng)會(huì)中央政策。

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第五篇：限購(gòu)政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響

限購(gòu)政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)評(píng)估值影響分析

摘要：房地產(chǎn)限購(gòu)政策經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的修改和演變，成為今年最新出臺(tái)的“國(guó)八條”。這種行政直接干預(yù)的新政策，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)評(píng)估值和交易價(jià)格將產(chǎn)生積極影響，有利于抑制投機(jī)投資行為，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，緩解城市住房壓力。本文將使用房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法就第二套、第三套房限購(gòu)政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開(kāi)征三方面對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估值的影響作出分析。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令；房?jī)r(jià)評(píng)估值；影響；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限購(gòu)政策

（一）中央及各地的限購(gòu)政策

2011年1月26日國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布。國(guó)務(wù)院出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下的形勢(shì)下，從2010年初開(kāi)始，國(guó)務(wù)院便依次頒布了“國(guó)十條”、“9·29新政”，意圖對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效抑制，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。但是這些軟性措施的成效并不明顯，于是，在2011年初便出臺(tái)了“國(guó)八條”，這是多年來(lái)我國(guó)政府首次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接的行政干預(yù)。

國(guó)八條的具體內(nèi)容為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；

3、本地2套房和外地1套房家庭將停購(gòu)；

4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；

5、囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸；

6、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；

7、在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；

8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

在新國(guó)八條出臺(tái)以后，各個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，對(duì)新國(guó)八條做出了回應(yīng)。其內(nèi)容基本圍繞“國(guó)八條”為中心，具體細(xì)節(jié)有所變動(dòng)。作者現(xiàn)居城市鄭州市也在2011年初出臺(tái)了相應(yīng)政策：

“2011年1月5日起在本市建成區(qū)內(nèi)對(duì)人口過(guò)密區(qū)域和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶?gòu)政策。無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過(guò)密區(qū)域購(gòu)房，只能在其他區(qū)域新購(gòu)1套商品住房。能提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過(guò)密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購(gòu)1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過(guò)密區(qū)域暫定只能新購(gòu)一套商品住房?！?/p>

鄭州市的限購(gòu)政策是圍繞中央的限購(gòu)政策而制定的，在購(gòu)房套數(shù)上有所區(qū)別。同時(shí)又根據(jù)本市自身?xiàng)l件，增加了“本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”。

類似地，廈門、上海、杭州、寧波、深圳、福州、南京、天津、廣州等幾十個(gè)大型城市也都紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，內(nèi)容在與國(guó)八條保持基本一致的前提下，在限制范圍、限制時(shí)間、納稅以及繳納社會(huì)保障金的年限等方面依據(jù)自身情況有所更變。最大的差異則在于對(duì)“限購(gòu)”的界定。這其中，最大的分岐有兩點(diǎn)。分岐之一，限購(gòu)區(qū)域有所不同。分岐之二，對(duì)外地人的限制條件有點(diǎn)差異?？傮w而言，東部繁華地區(qū)偏嚴(yán)，中西部偏寬。從上述實(shí)例不難發(fā)現(xiàn)，這些條例、細(xì)則的核心內(nèi)容即是“限購(gòu)”。

（二）限購(gòu)的本質(zhì)

什么是限購(gòu)？其本質(zhì)是什么？

限購(gòu)指的是在市場(chǎng)上對(duì)買方或者投資方的數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對(duì)市場(chǎng)的一種干預(yù)。房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)本質(zhì)則是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場(chǎng)實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制。

限購(gòu)新政的本質(zhì)，就是采用行政手段臨時(shí)性地冷凍一部分需求，即局部性的資本管制，這是機(jī)制設(shè)計(jì)理論的具體運(yùn)用。房產(chǎn)限購(gòu)成功的關(guān)鍵在細(xì)節(jié)，在于設(shè)計(jì)一個(gè)有效甄別消費(fèi)需求和投資需求的機(jī)制。房產(chǎn)限購(gòu)是過(guò)渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，因?yàn)樗璧K或推遲了部分消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)來(lái)分析，房地產(chǎn)限購(gòu)的實(shí)質(zhì)就是做兩件事：第一，把對(duì)房地產(chǎn)的需求分拆為消費(fèi)需求和投資需求，對(duì)于消費(fèi)性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對(duì)投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個(gè)最直接的辦法。

限購(gòu)是對(duì)泡沫房?jī)r(jià)持高不下而采取的必要而強(qiáng)硬干預(yù)措施。泡沫房?jī)r(jià)即房產(chǎn)價(jià)格本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房產(chǎn)價(jià)值，如果任由房?jī)r(jià)按照現(xiàn)有趨勢(shì)增長(zhǎng)，最終必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰。例如清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為：地產(chǎn)限購(gòu)是強(qiáng)力降溫藥。“限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的。”

（三）限購(gòu)政策的演變過(guò)程

限購(gòu)并不是一個(gè)新話題，它在經(jīng)過(guò)不斷地修改、改革后，限制條例不斷明朗，條件也更加嚴(yán)厲、苛刻。

2010年4月出臺(tái)“國(guó)十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。結(jié)果只有北京在5月出臺(tái)了措施，暫時(shí)規(guī)定一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套商品住宅。

“9·29新政”中嚴(yán)厲了許多，明確要求：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20余城市也加入限購(gòu)陣營(yíng)。

中央通過(guò)“國(guó)十條”穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果欠佳的情況下，又對(duì)限購(gòu)條款進(jìn)行修改，使之更為嚴(yán)格。

于是，今年1月26日出臺(tái)的國(guó)八條中，限購(gòu)令再次升級(jí)：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

二、限購(gòu)政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)評(píng)估值的影響

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是提高銀行信貸質(zhì)量，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動(dòng)資金貸款。科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值是合理有效利用銀行信貸資金，構(gòu)筑房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的屏障。

采用市場(chǎng)法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)是：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的價(jià)格受供求規(guī)律的影響。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)中總需求大于總供給時(shí)，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上升；反之，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)下降。同樣的道理，任何時(shí)點(diǎn)的商品（資產(chǎn)）的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求狀況。

在采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)鍵是確定近期發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例、交易價(jià)格、和需要考慮的修正因素及如何對(duì)它們進(jìn)行量化。修正因素有交易情況因素、交易日期因素和房地產(chǎn)狀況因素。交易情況修正主要是修正交易實(shí)例的交易價(jià)格；交易日期修正主要是把交易實(shí)例的交易日期修正為評(píng)估基準(zhǔn)日；房地產(chǎn)狀況因素修正主要是對(duì)交易實(shí)例的區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況進(jìn)行修正。

市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式為： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格；

P’——可比交易實(shí)例價(jià)格；

A——交易情況修正系數(shù)；

B——交易日期修正系數(shù)；

C——房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

成本法是以取得被估資產(chǎn)的的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法，是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。任何投資者在購(gòu)買某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)估值等于重置一宗與待估房地產(chǎn)效用相同的房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用與一定的利潤(rùn)與稅金之和。

新建房地產(chǎn)成本評(píng)估的基本計(jì)算公式為：

新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+利潤(rùn) 成本法可以單獨(dú)使用，也可以作為市場(chǎng)法的輔助和檢驗(yàn)手段。

下面，我們將運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估原理和市場(chǎng)法、成本法計(jì)算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限購(gòu)政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開(kāi)征這些新政策對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估值的影響。

（一）第二套、第三套房屋限購(gòu)政策對(duì)房屋評(píng)估值的影響

“國(guó)八條”明確規(guī)定：本地二套房和外地一套房家庭將停購(gòu)。各地也針對(duì)自身情況相應(yīng)對(duì)購(gòu)房套數(shù)作出限制。限制購(gòu)房套數(shù)的條款限制了有房者以地產(chǎn)升值、投機(jī)倒賣為目的的購(gòu)房。

房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法的操作步驟為：交易實(shí)例收集；確定可比交易實(shí)例；進(jìn)行因素修正。因素修正包括交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正。

在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣時(shí)，由于價(jià)格的個(gè)性比較明顯，在采用交易實(shí)例時(shí)需要考慮其中交易情況的個(gè)別差異，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正。將交易實(shí)例調(diào)整為正常交易。

對(duì)購(gòu)房套數(shù)的限制屬于“政府為了對(duì)某種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶植或控制，在政策上給予某些優(yōu)惠或限制，甚至對(duì)一些房地產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)和管制”的特殊情況，需要進(jìn)行交易情況修正。限購(gòu)政策就屬于政府為了控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策上給予限制。確定了交易情況影響因素后，需要測(cè)定各因素對(duì)價(jià)格的影響程度，并量化為具體的修正比例或系數(shù)。根據(jù)修正系數(shù)調(diào)整交易價(jià)格，修正公式為：

交易情況修正后的正常價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格× =交易實(shí)例價(jià)格×

正常情況指數(shù)交易實(shí)例情況指數(shù)100

（）

聯(lián)系限購(gòu)政策實(shí)施后各地房?jī)r(jià)變化情況，可以得出房?jī)r(jià)變化是分三階段展開(kāi)。第一階段是僵持，就是一級(jí)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商并不愿意降價(jià)，但二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可能有所下降，當(dāng)然交易量會(huì)萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開(kāi)始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來(lái)價(jià)格會(huì)降。第三階段是降價(jià)和一定的交易量的回升。

經(jīng)過(guò)這樣三個(gè)階段的變化，房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的價(jià)格狂熱狀態(tài)就會(huì)緩和，居高不下的房?jī)r(jià)也會(huì)回落，而房地產(chǎn)的交易量則會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)?？傮w的結(jié)果是房?jī)r(jià)下降和交易量的減少（投機(jī)投資的減少）。

綜上可知，可比交易實(shí)例價(jià)格P’可以通過(guò)交易實(shí)例的收集得到，交易情況修正系數(shù)A，B，C則是根據(jù)正常交易情況指數(shù)、基準(zhǔn)評(píng)估日價(jià)格指數(shù)、待估對(duì)象房地產(chǎn)狀況指數(shù)與可比實(shí)例的相應(yīng)指數(shù)的比值得到的。

如果交易實(shí)例的成交價(jià)格低于正常情況下的成交價(jià)格，則分母小于100；如果交易實(shí)例的成交價(jià)格高于正常情況下的成交價(jià)格，則分母大于100。由于房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)三個(gè)階段的變化會(huì)出現(xiàn)下滑，也即交易實(shí)例成交價(jià)格高于正常情況下成交價(jià)格，此時(shí)得到A值變小，也即交易情況修正后的正常價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降。

第二套、第三套房限購(gòu)目的旨在限制投資投機(jī)行為，如本地二套房停購(gòu)這一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高價(jià)出售的行為；人口一套房停購(gòu)，抑制了一些人選擇在房?jī)r(jià)高、上漲快的城市炒房的投資行為。

這條政策實(shí)施后，最顯著的效果是各地房產(chǎn)成交量顯著下降。根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個(gè)月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%。

（二）新房貸政策對(duì)房屋評(píng)估值的影響

新房貸政策在“國(guó)八條”中體現(xiàn)為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。國(guó)務(wù)院在2011年4月17日發(fā)出的通知中再次指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。對(duì)于二套房，不僅有房貸首付方面的要求，同時(shí)規(guī)定貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在不少以投資為目的的買房者，政策的調(diào)整，會(huì)給他們帶來(lái)不小的打擊。一些投資者為減輕貸款壓力，同時(shí)也擔(dān)心新政策出臺(tái)會(huì)導(dǎo)致樓市波動(dòng)，所以選擇了在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候出售房源。同時(shí)，政策的變動(dòng)也會(huì)改變購(gòu)買者對(duì)后市的預(yù)期，一些抱著“再等等” 心態(tài)的買房群體也會(huì)出現(xiàn)。另外，一部分人還會(huì)因?yàn)槭赘犊畈蛔愣七t購(gòu)房。

運(yùn)用市場(chǎng)法基本運(yùn)算公式P=P’·A·B·C進(jìn)行分析，房貸的提高主要對(duì)交易情況修正系數(shù)A和交易日期修正系數(shù)B存在影響。根據(jù)交易情況修正后的價(jià)格公式可知，由于二套房房貸水平提高，從而使交易實(shí)際情況指數(shù)高于正常情況指數(shù)，即交易情況修正系數(shù)A小于1。

由于房貸提高，很多消費(fèi)者延緩了購(gòu)房計(jì)劃。房貸新政實(shí)施后，高房?jī)r(jià)大體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)基本穩(wěn)定，在定性分析時(shí)，不妨假定房?jī)r(jià)是以一個(gè)固定指數(shù)a%下降，而延緩購(gòu)房的月份為n，則在n個(gè)月后，交易實(shí)例進(jìn)行交易日期基準(zhǔn)價(jià)格為：

P=P’×（1-a%）n

即評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)小于交易實(shí)例交易日的價(jià)格指數(shù)，從而使得交易日期修正系數(shù)B小于1。顯然這個(gè)價(jià)格小于交易實(shí)例價(jià)格。

根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個(gè)月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%，而深圳日均成交量較之最高值下降八成。

隨著銀行開(kāi)始提高對(duì)第二套住房的房貸門檻，二手房市場(chǎng)近來(lái)已逐步呈現(xiàn)出供應(yīng)放量、需求趨緩的跡象，部分二手房中介處甚至還出現(xiàn)了房東降價(jià)銷售的新動(dòng)向。銀行房貸新政無(wú)疑已對(duì)部分房東產(chǎn)生了心理影響。在房東不再一味加價(jià)的同時(shí)，市場(chǎng)供求關(guān)系也在逐步發(fā)生變化，供給開(kāi)始放量，需求則趨緩。

（三）房產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估值的影響

國(guó)務(wù)院4月17日發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法為：按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為（按年征稅）：

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2% 房產(chǎn)稅屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為房屋。根據(jù)市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算原理，當(dāng)對(duì)房屋征收房產(chǎn)稅后，交易實(shí)例情況指數(shù)會(huì)高于正常情況指數(shù)。這時(shí)交易情況修正系數(shù)A小于1，交易情況修正后的正常價(jià)格會(huì)下降。

以美國(guó)為例，這是目前世界公認(rèn)的房?jī)r(jià)最為穩(wěn)定的國(guó)家之一。其房?jī)r(jià)穩(wěn)定的原因除了人均占有土地資源多，住房壓力小以外，還有一個(gè)重要原因，就是美國(guó)的高額房產(chǎn)稅。在美國(guó)，一套普通商品房每年要納稅幾萬(wàn)美元。房產(chǎn)稅發(fā)揮了稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，一方面抑制居民過(guò)高過(guò)快的消費(fèi)需求，另一方面，對(duì)于投資投機(jī)目的的購(gòu)房，因?yàn)槊磕暌U納高額房產(chǎn)稅，如果房子沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)手，那么房產(chǎn)稅就要由投機(jī)者承擔(dān)。這樣以來(lái)，投資投機(jī)者就必須為投機(jī)行為要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備。

對(duì)第二套、第三套房屋限購(gòu)、采用新房貸政策、開(kāi)征房產(chǎn)稅，這些政策的目的都在于改變供求關(guān)系。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法的理論依據(jù)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的

價(jià)格受供求規(guī)律的影響。當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)時(shí)，商品價(jià)格會(huì)上升；當(dāng)市場(chǎng)處于供過(guò)于求的買方市場(chǎng)時(shí)，商品價(jià)格會(huì)下降。限購(gòu)政策的實(shí)施，從表面上抑制消費(fèi)需求，采用行政手段臨時(shí)性凍結(jié)部分消費(fèi)需求，降低消費(fèi)熱度。進(jìn)而使供求關(guān)系進(jìn)一步趨于平衡。由于任何時(shí)點(diǎn)的商品（資產(chǎn)）的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求狀況，所以當(dāng)供求關(guān)系緩和時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)下降。這與我們運(yùn)用市場(chǎng)法和成本法分析得到的評(píng)估結(jié)果是一致的。

三、限購(gòu)政策下今后房?jī)r(jià)走勢(shì)

“國(guó)八條”出臺(tái)后，重點(diǎn)城市住宅量?jī)r(jià)發(fā)生變化。多數(shù)城市成交量受到影響，百城價(jià)格漲幅得到明顯遏制。

受限購(gòu)政策和傳統(tǒng)淡季春節(jié)的雙重影響，2月住宅成交量出現(xiàn)大幅下滑，第6周(1.31-2.6)達(dá)到最低點(diǎn)。①春節(jié)過(guò)后，與以往情況相同，成交量有明顯回升，但仍低于春節(jié)前水平。從環(huán)比來(lái)看，10個(gè)代表城市(北京、上海、廣州、南京、天津、杭州、青島、成都、寧波、東莞)中，只有天津和成都環(huán)比上升，漲幅分別為15.2%和2.7%，其他城市環(huán)比均有不同程度下降，其中青島下降幅度最大，降幅76.3%；但是從同比來(lái)看，僅北京、上海、青島同比下降，北京下降最大43.2%，青島最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但從最近兩周(2.28-3.13)的數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)后成交量回升的態(tài)勢(shì)并未延續(xù)。

一線城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；二三線城市中僅大連保持較大的漲幅，其余大部分城市或開(kāi)始出現(xiàn)下降苗頭或已經(jīng)大幅下降，17個(gè)城市最近兩周的總成交量在100萬(wàn)-150萬(wàn)平方米之間，明顯低于新政出臺(tái)前的200萬(wàn)平米以上。

這些數(shù)據(jù)已經(jīng)表明：一系列限購(gòu)政策正在開(kāi)始逐步發(fā)揮效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)成交量的抑制作用正在擴(kuò)散。

從價(jià)格來(lái)看，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8686元/平方米，較上月上漲0.48%，比上月縮小近一半，這表明1月出臺(tái)的新政已對(duì)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭產(chǎn)生顯著影響。其中80個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市與上月持平，18個(gè)城市環(huán)比下跌。

根據(jù)最新消息，社會(huì)科學(xué)院于2011年5月5日發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，探討了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中的熱點(diǎn)問(wèn)題，展望了“十二五”房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，根據(jù)藍(lán)皮書的預(yù)計(jì)，我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)分化格局，低檔商品房?jī)r(jià)格將走低，平均房?jī)r(jià)水平將下降。

藍(lán)皮書認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后、監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果沒(méi)有完全表現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理等問(wèn)題。

藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境仍會(huì)非常嚴(yán)厲，關(guān)于今年房地產(chǎn)政策走向，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)認(rèn)為，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在今年被迫陸續(xù)出臺(tái)。面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，我國(guó)政府不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)投機(jī)性需求仍未被有效抑 ①中國(guó)指數(shù)研究院：《國(guó)八條背景下2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只針對(duì)新增市場(chǎng)，較少觸及既得利益，進(jìn)一步嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能向存量市場(chǎng)延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來(lái)政策調(diào)控的重點(diǎn)。

關(guān)于具體的房?jī)r(jià)走勢(shì)，藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，商品住房市場(chǎng)中高檔房?jī)r(jià)將走高，低檔房?jī)r(jià)將走低，兩者形成相持的格局。而納入銷售市場(chǎng)的低檔保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍的平均房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。

藍(lán)皮書的分析肯定了新國(guó)八條及各地出臺(tái)的限購(gòu)政策起到的積極作用，并且明確肯定房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)將持續(xù)下降。

2011年房地產(chǎn)新政，無(wú)論是政策嚴(yán)厲程度還是出臺(tái)頻率，均超過(guò)2010年。近期兩會(huì)在京召開(kāi)，溫總理政府工作報(bào)告、住建部等相關(guān)部委記者會(huì)均有許多有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持強(qiáng)有力的調(diào)控力度。①溫家寶總理在兩會(huì)閉幕的記者會(huì)上提出“控制貨幣流動(dòng)性”是調(diào)房?jī)r(jià)的手段之一，并同時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)。預(yù)計(jì)在2011年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，收緊貨幣將是調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴(yán)厲執(zhí)行，而伴隨著資金、土地等相關(guān)政策的落實(shí)，保障性住房建設(shè)將逐步得到落實(shí)。

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“控制目標(biāo)”和限購(gòu)令雙重限制下，更將出現(xiàn)價(jià)格和銷售面積雙下降的局面。

一方面，“國(guó)八條”明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，住房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購(gòu)、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型預(yù)測(cè)，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)價(jià)格和銷售面積雙下降的局面，商品房銷售價(jià)格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房銷售面積下降2.8%-7.8%。明確列入限購(gòu)范圍的35個(gè)大中城市(包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市)的需求降幅將更加明顯(2010年此類城市商品房銷售面積下降3%，而全國(guó)為增長(zhǎng)10%)，這也是全國(guó)商品房銷售均價(jià)下降的主要原因(各城市價(jià)格總體基本平穩(wěn))。

具體來(lái)看，在此輪調(diào)控中，一線城市作為調(diào)控的重點(diǎn)，投資性外來(lái)購(gòu)房比重大，但市場(chǎng)供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價(jià)穩(wěn)；二線城市為本次調(diào)控?cái)U(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對(duì)溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較?。欢木€城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場(chǎng)總體量?jī)r(jià)可能上升。

其次，土地市場(chǎng)的供應(yīng)力度繼續(xù)加大，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。

2009-2010年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于2005-2008年的5億-6億公頃。根據(jù)“國(guó)八條”，2011年商品住宅用地供應(yīng)不低于過(guò)去兩年平均水平。此外，政府繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計(jì)劃2011年建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，比2010年計(jì)劃增加420萬(wàn)套。因此，房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率、施工面積增長(zhǎng)率仍將在高位運(yùn)行，但各項(xiàng)指標(biāo)增幅將明顯低于2010年。隨著監(jiān)管層嚴(yán)格控制房企開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸融資難度將會(huì)不斷加大，銷售不暢的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)在2011年將面臨更大的資金壓力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.綜上可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體都已受到限購(gòu)政策的影響。國(guó)八條等限購(gòu)政策調(diào)控效果顯現(xiàn)，已有成效。各地房?jī)r(jià)都已出現(xiàn)下滑，幅度因各地情況而異，但是房?jī)r(jià)曲線所呈現(xiàn)的下降勢(shì)頭是明顯的，預(yù)計(jì)這個(gè)勢(shì)頭今后仍將保持。實(shí)際情況和運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法原理得到的結(jié)論——限購(gòu)政策使房?jī)r(jià)評(píng)估值下降相符合。運(yùn)用供求關(guān)系原理分析，也可得到相同結(jié)論。

論文完成時(shí)間：2011年5月14日

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10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

謝

本論文是在導(dǎo)師吳尚宗教授的悉心指導(dǎo)下完成的。吳教授淵博的專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實(shí)無(wú)華、平易近人的人格魅力對(duì)我影響深遠(yuǎn)。雖然這是第二學(xué)位的論文，但是導(dǎo)師仍然嚴(yán)格要求，他認(rèn)真的態(tài)度使我深受鼓舞，也使我通過(guò)這次論文的寫作收獲到了意想不到的知識(shí)，不僅使我樹(shù)立了遠(yuǎn)大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！

本論文的順利完成，離不開(kāi)各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心和幫助。在此感謝我的同學(xué)們四年來(lái)對(duì)我學(xué)習(xí)、生活的關(guān)心和幫助。

劉鋆

2011年5月14日