第一篇：縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況調(diào)研報(bào)告

一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程

鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在“十五”期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場群體；二是政策因素，“十五”期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

二、房地產(chǎn)業(yè)的作用

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

三是促進(jìn)了社會進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

1、行業(yè)發(fā)展情況

截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級資質(zhì)不等），累計(jì)開發(fā)商品房達(dá)28萬m2（商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2），商品房銷量達(dá)19萬m2,存量達(dá)9萬m2（其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、XX年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況

（1）XX年開發(fā)情況：XX年全年計(jì)劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

（3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收“一體化”管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計(jì)表

公司

名稱

開發(fā)面積m

2銷售數(shù)量m2

存量m2

計(jì)劃

新建m2

房價(jià)元/m2

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

住房

營業(yè)房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫發(fā)

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計(jì)

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本特點(diǎn)

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個(gè)買方市場，這對鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場“井噴”現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市場。目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購房人也有投資性和投機(jī)性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對鳳岡縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實(shí)有效的措施，以對投資性購房和投機(jī)性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對鳳岡縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價(jià)格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。

第二篇：房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述

第一章

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。

第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進(jìn)行探討。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；

5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；

7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；

8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；

10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進(jìn)行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。

十年**期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會問題之一。

1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開?！?隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運(yùn)行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比如盲目建設(shè)、無證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。

房地產(chǎn)業(yè)在我國是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動作用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營程序。

1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會的過程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。

（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入正式計(jì)劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項(xiàng)目開工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序

房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序

第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng)

一、概述

開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委員會）對項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。）

二、實(shí)施程序

1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

（1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會投資處

（2）申報(bào)資料：①書面申請；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報(bào)告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。

2.建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃審批

（1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會投資處

（2）申報(bào)資料：①書面申請；②國家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上下達(dá)的投資計(jì)劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖（見程序圖一）

第二節(jié) 五證兩書的取得

第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得

一、概述

開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。

在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。

通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。

二、實(shí)施程序

（一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理

1.承辦部門：濟(jì)南市國土資源局

2.申報(bào)資料：用地申請；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個(gè)工作日）；制定一書三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個(gè)工作日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。

5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。

（二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟(jì)南市土地收購儲備中心?，F(xiàn)分述如下：

國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。濟(jì)南市國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會公開發(fā)布。

濟(jì)南市土地收購儲備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。

濟(jì)南市土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：

①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法； ④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方式等；

⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；

⑦投標(biāo)、競買保證金； 濟(jì)南市土地收購儲備中心對投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)行資格審查。對符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。

1.投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：

①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

③評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

④招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

2.拍賣會依照下列程序進(jìn)行：

①主持人點(diǎn)算競買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

④主持人報(bào)出起叫價(jià)；

⑤競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。

競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

3.掛牌依照以下程序進(jìn)行：

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；

②符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；

③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；

④出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競得人。

掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。

4.成交確認(rèn)書

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。

中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。

出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：濟(jì)南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見附錄五土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。

（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理

1.承辦部門：濟(jì)南市國土資源局

2.申報(bào)資料：

（1）土地登記需要的資料

①計(jì)劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估報(bào)告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請

3.申辦程序：

①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。

④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。

4.辦結(jié)時(shí)限：對符合登記條件的，7個(gè)工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得

1.承辦部門：濟(jì)南市國土資源局

2.申報(bào)資料：①用地申請；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見。

3.申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)800元/畝。

（二）拆遷手續(xù)的辦理

1.承辦部門：濟(jì)南市拆遷辦 2.申報(bào)資料：①拆遷申請書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4.拆遷程序圖（見程序圖二）

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過渡安置12元/平方米。

第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得

（一）概述

為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（二）實(shí)施程序

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得

(1)承辦部門： 濟(jì)南市規(guī)劃局

(2)申報(bào)資料：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計(jì)委計(jì)劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。

(3)申辦程序：

①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。

2.建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)程序

（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)

（2）申報(bào)資料：①建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。

（3）申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對發(fā)標(biāo)、評標(biāo)及方案評審等活動實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書》。

（4）辦結(jié)時(shí)限：2個(gè)工作日。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。

3.施工圖設(shè)計(jì)消防審批

（1）承辦部門：濟(jì)南市公安消防分局建審科

（2）申報(bào)資料：①計(jì)委立項(xiàng)批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；⑤設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。

（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個(gè)工作日內(nèi)；國家、省重點(diǎn)工程20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。

4.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查

（1）承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站

（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報(bào)告2份（原件）；⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱和熱工計(jì)算書；⑧房屋鑒定報(bào)告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。

（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計(jì)單位對審查意見進(jìn)行答復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報(bào)告；核發(fā)《施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，15個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉庫等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)手續(xù)辦理通常需要30個(gè)工作日。

5.地下人防工程設(shè)計(jì)與審查

（1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室

（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。

（3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來承擔(dān)，如由濟(jì)南市人防設(shè)計(jì)院或省人防設(shè)計(jì)院來設(shè)計(jì)，達(dá)到人防保護(hù)等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計(jì)處的審查后方可通過。

（4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在10個(gè)工作日以內(nèi)。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）181號《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和濟(jì)價(jià)費(fèi)字（2001）259號《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦<關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。

6.規(guī)劃許可證的辦理

（1）承辦部門：濟(jì)南市規(guī)劃局

（2）申報(bào)資料：

申請階段：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；

取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報(bào)表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當(dāng)年投資計(jì)劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。

（3）申辦程序：

申請階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》。

取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟(jì)南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟(jì)價(jià)非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計(jì)取不同的費(fèi)用。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。

（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）

（7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨的工程，要在年底到投資計(jì)劃批復(fù)部門辦理結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。

第三小節(jié) 施工許可證的取得

一、概述

申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

在市建委辦理報(bào)建證后,開發(fā)商可在濟(jì)南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。

二、實(shí)施程序

（一）項(xiàng)目報(bào)建

1.承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)委員會

2.申報(bào)資料：①計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請表。3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計(jì)劃及申請表報(bào)市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。

4.辦結(jié)時(shí)限：1個(gè)工作日。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報(bào)建證》工本費(fèi)：10元。

（二）濟(jì)南市建筑市場需辦理的手續(xù)

1.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)

（1）承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）

（2）申報(bào)資料：①計(jì)委計(jì)劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報(bào)建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。

（3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng)；集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。

（4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi),中標(biāo)價(jià)的0.55‰；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。

2.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)

造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：

（1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1.4‰

（2）造價(jià)管理費(fèi) 0.9‰（3）交易信息費(fèi) 0.6‰

以上費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積*收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)參見濟(jì)建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）

（5）勞保統(tǒng)籌費(fèi) 該費(fèi)用由濟(jì)南市建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的26‰。工程造價(jià)3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)委員會

2.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報(bào)監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請表。3.申辦程序：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。

4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。

6.應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。

7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）

第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取得

一、概述

我國實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、實(shí)施程序

1.承辦部門：濟(jì)南市拆遷管理辦公室

2.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場查勘。2.初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預(yù)售許可。

4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。

第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得

一、概述

我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。

二、實(shí)施程序

1.承辦部門：濟(jì)南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局

2.申報(bào)資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。

4.辦結(jié)時(shí)限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。對符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計(jì)收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價(jià)的0.5%計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)。

第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項(xiàng)。

《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報(bào)修的單位；5.答復(fù)和處理的時(shí)限。

《住宅使用說明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)的說明；6.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。

應(yīng)注意的事項(xiàng)：

1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；

2.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算；

3.兩書制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。

第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門進(jìn)行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此外，在建設(shè)施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實(shí)施程序

1.與自來水設(shè)施的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市自來水公司

（2）申報(bào)資料：①用水申請報(bào)告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。

（3）申辦程序：①用水申請報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的4.5%；施工費(fèi)用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；②批準(zhǔn)開戶的用戶申請只在當(dāng)年有效，跨的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個(gè)門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理； ⑤對進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。

2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市管道煤氣公司

（2）申報(bào)資料：①申請開戶書；②標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測繪院測定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。

（3）申辦程序：①申請報(bào)告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場勘察和設(shè)計(jì)；③工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。

（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開戶費(fèi)：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此費(fèi)用通過協(xié)商可減免。

3.與供電系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市供電局

（2）申報(bào)資料：①項(xiàng)目的立項(xiàng)批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。

（3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。

（4）辦結(jié)時(shí)限：

供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個(gè)月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個(gè)月。

若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。

2002年初，國家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時(shí)間不得超過前款規(guī)定期限。

4.與供熱系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu)

（2）申報(bào)資料：申請報(bào)告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。

（3）申辦程序：①提出申請報(bào)告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。

（4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)，110元/平米。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。

5.與市政排污系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處

（2）申報(bào)資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。

（4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。

（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。

6.道路占用審批手續(xù)

（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處

（2）申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機(jī)動車道、非機(jī)動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

7.道路挖掘?qū)徟掷m(xù)

（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處

（2）申報(bào)資料：①建設(shè)工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機(jī)動車道、非機(jī)動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃分析

在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。

市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性

企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費(fèi)者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。

現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查

① 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。

③ 有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

① 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

② 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

④ 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤ 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

⑧ 財(cái)政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對性的調(diào)查。

（3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

（4）房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查

① 消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

② 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。

③ 需求動機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等。

④ 購買行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等。

（5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。

① 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。

② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

⑤ 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

（6）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。

① 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

③ 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。

④ 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤ 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格。

⑥ 開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。

⑦ 價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。（7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查。

① 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定。

② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

③ 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

④ 人員促銷的配備狀況。

⑤ 各種公關(guān)活動對租售績效的影響。

⑥ 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

（8）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。

① 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

④ 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)。

（9）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。

市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

① 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。

② 對競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。

③ 對競爭者商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。

④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。

⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

⑥ 對未來競爭情況的分析與估計(jì)等。

⑦ 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

⑨ 競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向。

第二節(jié) 調(diào)查方法與條件

一、調(diào)查方法

市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。.按調(diào)查對象劃分

（1）全面普查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。

（2）重點(diǎn)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差。

（3）隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。

（4）非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會并不是相等的，非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。

2．按照調(diào)查方法劃分。

（1）訪問法。

這是最常用的市場調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。

①設(shè)計(jì)調(diào)查表。

調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。

設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問題要短。因?yàn)檩^長的問題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時(shí)直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。

②訪問法的形式

調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。

1）答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個(gè)人意見充分表達(dá)出來。

2）談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話，如召開座談會等。

3）電話調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費(fèi)者的意見的一種方法。

（2）觀察法。

這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。觀察法有三種形式。

①直接觀察法。

派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對本公司的信賴程度。

②實(shí)際痕跡測量法。

調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果好壞。

③行為記錄法。在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺，收了多長時(shí)間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時(shí)間播廣告效果最好。

（3）實(shí)驗(yàn)法。

實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對象，對他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像等。

二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件

作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。

1．樣本的數(shù)量。

一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯誤、回收率難以控制等。

2．樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。

3．問題涵蓋面的廣度。

如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。

4．調(diào)查的深度。

一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長，經(jīng)費(fèi)越高。

第三節(jié) 市場調(diào)查的程序

通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來進(jìn)行。

通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。

一、確定調(diào)查目的

這是進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。

1．探測性調(diào)查。

當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。

2．描述性調(diào)查。

描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計(jì)劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。

3．因果性調(diào)查。

這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。

二、收集信息資料

市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。

三、初步調(diào)查

初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個(gè)過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費(fèi)者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。

四、調(diào)查設(shè)計(jì)

根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的計(jì)劃。在收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。

（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。

（二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目）。

（三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。

（四）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。

五、現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。

六、調(diào)查資料的整理分析

這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。

七、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告

撰寫和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到：

（1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；（2）報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出；（3）文字精練，用語中肯；

（4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；

（5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）報(bào)告完整，印刷清楚美觀。

在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。

以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。

第四節(jié) 調(diào)查隊(duì)伍的組建

組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊(duì)伍。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下：

（一）必須具備創(chuàng)新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認(rèn)識和順應(yīng)了新的消費(fèi)動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。因此要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。

（二）要有良好的知識結(jié)構(gòu)。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗(yàn)，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才能勝任市場調(diào)查工作。

（三）要具備市場信息分析能力。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌鲂畔⑼平o決策者，并不會減少決策的難度。市場調(diào)查人員所作的適當(dāng)評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達(dá)能力分不開的。

（四）要具備較強(qiáng)的社交能力。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實(shí)踐中增長才干，更深刻地認(rèn)識社會與市場。

第五節(jié) 資料收集與運(yùn)用

資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。

一、資料獲取途徑

房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種：

（一）交易雙方當(dāng)事人。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時(shí)的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場的交易線索。

（二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進(jìn)交易成功。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。

（三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場調(diào)查工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大參考價(jià)值。一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件。

（四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士。如房地產(chǎn)估價(jià)師，可向其探詢交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費(fèi)工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時(shí)忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。

（五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進(jìn)行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。

（六）準(zhǔn)交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而所謂準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售（購買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報(bào)價(jià)資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。地方市場上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產(chǎn)市場的基本行情。

（七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。

（八）各類二手資料。

主要有政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者協(xié)會、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。

二、基本資料搜集。

資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進(jìn)行一手資料收集前，應(yīng)先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因?yàn)槔枚仲Y料有成本低廉、取得容易的特點(diǎn)。

（一）二手資料。

二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。

1．內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。例如開發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過程報(bào)告或分析報(bào)告，初期的土地購買評估報(bào)告，產(chǎn)品定位報(bào)告，銷售檢驗(yàn)報(bào)告，結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參考價(jià)值的資料。

2．外部二手資料。外部二手資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。

（1）官方資料，以統(tǒng)計(jì)類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計(jì)要覽、建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計(jì)劃及土地開發(fā)計(jì)劃等等。定期類統(tǒng)計(jì)資料可以郵購或購買，不定期類資料?？梢苑钦角浪魅　?/p>

（2）學(xué)術(shù)單位，以研究報(bào)告或論文居多。例如各大學(xué)不動產(chǎn)研究中心、建筑研究院、運(yùn)輸所等常對交通建設(shè)、市場、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問題作系統(tǒng)性的研究，因此對于前瞻性的課題很有參考價(jià)值。此類報(bào)告或論文可在大學(xué)圖書館參閱。

（3）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場資料居多。例如由房地產(chǎn)業(yè)界提供的市場調(diào)查資料，常見的有中房指數(shù)的市場報(bào)告系列，梁振英測量師行等代理行的月刊等，都是開發(fā)商可參考的雜志。其他較具學(xué)術(shù)性的則有《中國房地產(chǎn)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內(nèi)部刊物，如《萬科地產(chǎn)周刊》等。

（二）一手資料。

一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學(xué)研究中常使用。不動產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購買力、選擇區(qū)位評估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。

三、土地使用資料搜集

各個(gè)國家對土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國對土地利用方面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣（區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。目前我國已出臺的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。

四、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集

不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個(gè)方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經(jīng)濟(jì)、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進(jìn)而影響不動產(chǎn)的價(jià)格。因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特點(diǎn)及基地狀況。其中，常用的表格有基地情況調(diào)查表。它主要說明基地狀況的各項(xiàng)內(nèi)容及所搜集資料的方式。其主要內(nèi)容有：基地地理形勢、方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設(shè)施（公園、學(xué)校、市場）、附近公共設(shè)施及交通狀況。在探討基地本身?xiàng)l件及鄰近地因素時(shí)，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧靜、舒適性，其中交通設(shè)施狀況、有無影響居住環(huán)境的設(shè)施，以及居民的職業(yè)與社會結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)、生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點(diǎn)。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。

五、交通流量資料搜集

交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價(jià)值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時(shí)間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含：機(jī)車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測算，但因?yàn)檐嚪N、行人等內(nèi)容都要調(diào)查，調(diào)查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。

交通流量調(diào)查時(shí)段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時(shí)段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時(shí)段的交通流量狀況。調(diào)查一般必須擬定：

（1）調(diào)查地點(diǎn)；（2）調(diào)查日期；

（3）調(diào)查時(shí)間；（4）調(diào)查時(shí)段；

（5）調(diào)查內(nèi)容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；（6）調(diào)查表；

（7）調(diào)查結(jié)果分析方法等。

我們在搜集交通流量資料時(shí)，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)有效的方法，并區(qū)分流量的時(shí)段差異，才能搜集真正有助于項(xiàng)目定位的交通流量資料。

六、道路現(xiàn)狀資料搜集

路是人走出來的。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動產(chǎn)的發(fā)展，因此項(xiàng)目策劃人員需注意基地附近及對外道路的現(xiàn)狀。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場目測，丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。在搜集道路現(xiàn)狀資料時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)。

（一）道路形態(tài)。道路因經(jīng)過的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過觀察道路通過的車輛種類、數(shù)量、比例及道路所通達(dá)的地區(qū)來判斷道路的形態(tài)。

（二）道路使用情況。觀察道路使用情況時(shí)，可注意下列狀況。

1、道路的陰陽面。由于道路兩邊住宅的不平衡發(fā)展、不平衡車道，或單向行駛，常造

成道路兩邊商業(yè)氣息不平衡的狀況。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽面”；另一邊商業(yè)氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。

2、道路的分隔網(wǎng)。若道路為20米以上且中間有分隔網(wǎng)，道路兩邊的行人就無法通過，不過此時(shí)往往有較密集的過街天橋。

3、路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴(yán)重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。

七、運(yùn)輸系統(tǒng)資料搜集

在房地產(chǎn)市場中，交通運(yùn)輸狀況關(guān)系到產(chǎn)品的價(jià)格、產(chǎn)品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對交通運(yùn)輸系統(tǒng)相關(guān)建設(shè)問題的了解是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。而在搜集資料過程中，可區(qū)分二大信息的搜集。

（一）交通運(yùn)輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。交通運(yùn)輸系統(tǒng)可分為鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下：

1、鐵路系統(tǒng)。

鐵路的能量一般都以路線運(yùn)載能力作為主要的評估標(biāo)準(zhǔn)，路線容量受多種因素影響，其

中包括軌道數(shù)、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調(diào)度、列車運(yùn)輸方式等。但在鐵路發(fā)展過程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃；其次是交通運(yùn)輸能力，其中以貨物運(yùn)輸能力及旅客運(yùn)輸能力最為重要。這些數(shù)據(jù)資料對商業(yè)圈的發(fā)展有著重要的影響。在搜集資料時(shí)，可參考有關(guān)部門編印的地區(qū)運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計(jì)等資料。

2、道路系統(tǒng)。

城市的道路系統(tǒng)，依據(jù)道路功能與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可區(qū)分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統(tǒng)完善，對房地產(chǎn)開發(fā)都有正面影響。只有了解各項(xiàng)道路系統(tǒng)的交通量、道路服務(wù)品質(zhì)等級等，才能掌握道路對項(xiàng)目定位的影響。

（二）交通運(yùn)輸規(guī)劃。

在交通運(yùn)輸規(guī)劃資料取得過程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計(jì)劃，可由運(yùn)輸研究所、公路局、市政管委會等單位獲得；另外，可向相關(guān)研究機(jī)構(gòu)查詢一些相關(guān)的研究報(bào)告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數(shù)等。交通運(yùn)輸系統(tǒng)隱含許多與不動產(chǎn)息息相關(guān)的機(jī)會與問題，在進(jìn)行資料搜集之前，必須先確定所需運(yùn)輸系統(tǒng)資料的范圍、內(nèi)容以及時(shí)效，再選擇經(jīng)濟(jì)、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運(yùn)輸條件。

八、人文社會經(jīng)濟(jì)資料搜集

（一）人口增長率。區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)的增長，對當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)的供需有重要的影響。一般說來，人口增長率較高的區(qū)域，其不動產(chǎn)單價(jià)漲幅及銷售量也較高。

（二）職業(yè)或行業(yè)類別比例。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。高層次人士聚集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格也就高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格相比而言就要低多了。

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑?、服?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，不動產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。

（四）流動人口。區(qū)域內(nèi)流動人口的多少特性，對項(xiàng)目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)用途的空間。

除了以上幾項(xiàng)因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進(jìn)行不動產(chǎn)項(xiàng)目定位時(shí)可供參考的資料。人文社會經(jīng)濟(jì)資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由二手資料獲得。但在運(yùn)用這些二手資料時(shí)，最重要的是要以收集5年~10年長期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢。

人文社會經(jīng)濟(jì)資料是影響項(xiàng)目定位的重要參考資料。如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求狀況，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例資料中可以區(qū)分生活形態(tài)及消費(fèi)狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動人口對商業(yè)經(jīng)營形態(tài)有密切的關(guān)系，各級產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對不動產(chǎn)的需求有明顯差異性。因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商業(yè)圈是屬于何種層次水平的商業(yè)圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃時(shí)即可依照其商業(yè)圈性質(zhì)特性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)牡昝婊蛏虉隹臻g。人文社會經(jīng)濟(jì)資料對地區(qū)的發(fā)展影響很大，在各項(xiàng)資料的收集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。

九、公共設(shè)施資料搜集

公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的，其多少及完善與否直接影響不動產(chǎn)的品質(zhì)及價(jià)格。

公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)有重大影響。例如公園、綠地、學(xué)校、廣場、兒童游樂場、市場等公共設(shè)施對房地產(chǎn)都有正面的影響價(jià)值。因此上述公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料；但如果是屬于尚未進(jìn)行的計(jì)劃，則應(yīng)深入調(diào)查該項(xiàng)公共設(shè)施的性質(zhì)，并盡可能在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。

在面對帶來負(fù)面影響的公共設(shè)施時(shí)，土地規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設(shè)計(jì)雙層窗戶或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑退縮以減少干擾。對區(qū)域景觀有較大影響的，如電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種相應(yīng)措施。

十二、房地產(chǎn)市場景氣資料搜集

房地產(chǎn)市場的景氣衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。除了交易量必須注意外，影響市場景氣的因素也應(yīng)該隨時(shí)注意。有資料表明，影響預(yù)售市場、現(xiàn)房市場、土地市場景氣狀況的主要因素有：

1、金融政策

2、土地價(jià)格

3、預(yù)售市場銷售率、家庭收入、流動資金多少

4、經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)、通貨膨脹率

5、房屋價(jià)格

由上述調(diào)查結(jié)果可看出金融政策是影響整個(gè)不動產(chǎn)市場景氣的最重要因素。因此不動產(chǎn)業(yè)開發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標(biāo)有：中長期放款利率、貨幣供給額年增長率及匯率。我們以金融政策指標(biāo)與預(yù)售市場景氣的關(guān)系分析如下：中長期放款利率趨穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場即反映穩(wěn)定水平。匯率年增長率是預(yù)售市場景氣的同步、反向指標(biāo)。匯率當(dāng)年年增長率大于5%時(shí)，預(yù)售市場銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增長率是預(yù)售市場景氣的同時(shí)、同向指標(biāo)。這些金融、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料除隨時(shí)注意報(bào)道外，并應(yīng)注重長期循環(huán)及各指標(biāo)與銷售率之間的關(guān)系。

十三、銷售資料搜集

俗話說：“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”，一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目的推出是否銷售成功，依賴于其是否充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對市場了解的方式就是要掌握各競爭項(xiàng)目的銷售狀況資料，進(jìn)而了解市場上產(chǎn)品供需情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。

一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。下面就對該三大類資料進(jìn)行探討。

（一）銷售海報(bào)樓書及廣告。

海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特點(diǎn)、地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項(xiàng)目主要訴求重點(diǎn)及對象。不論銷售海報(bào)樓書或廣告，要直搗消費(fèi)者的心坎，必須全力突出個(gè)案的特色，海報(bào)上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當(dāng)?shù)鹊取?/p>

（二）銷售現(xiàn)場資料。

銷售現(xiàn)場是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接、最真實(shí)的資料。來人、來電及購買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內(nèi)容分析、購買或未購原因分析等，都是極有價(jià)值的參考資料。預(yù)訂與購買現(xiàn)房的客戶數(shù)量的比例、客戶對價(jià)格認(rèn)同的程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價(jià)及產(chǎn)品的適合性。另外，售價(jià)表也常能透露銷售的狀況，例如報(bào)價(jià)與底價(jià)的差異、價(jià)差原則，以及調(diào)價(jià)狀況等。這些資料常需至現(xiàn)場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。

（三）其他銷售資料。專業(yè)雜志如《上海房地產(chǎn)市場報(bào)告》（半月刊）每月的房屋專訊等，都會定期披露市場上已公開或即將公開的項(xiàng)目個(gè)案的產(chǎn)品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運(yùn)用時(shí)應(yīng)查證其正確性，避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。

十四、競爭項(xiàng)目資料搜集

競爭項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競爭項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項(xiàng)目，即使是同類型的，也無需作為競爭項(xiàng)目深入了解。

項(xiàng)目推出前及推出期間須掌握競爭項(xiàng)目個(gè)案狀況及動態(tài)，這是不動產(chǎn)銷售開發(fā)商、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項(xiàng)目個(gè)案必須深入了解，所以除了要與各開發(fā)公司、代理公司的項(xiàng)目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對公開的項(xiàng)目個(gè)案定期追蹤其銷售、廣告等資料。

關(guān)于競爭項(xiàng)目個(gè)案需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞?、?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗(yàn)的不動產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項(xiàng)上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。

十五、租金資料搜集。

租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：

住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品應(yīng)靠近學(xué)校、公園、市場；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。

辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機(jī)構(gòu)聚集、商業(yè)圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。

商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內(nèi)商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商業(yè)圈發(fā)展的密切性。

租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。以住宅而言，是否提供家具等設(shè)備（如電話、煤氣、熱水）及有無地下室，其租金就大不相同。以辦公樓為例，有無附屬設(shè)施（如停車位）其租金相差很多。是否一次支付等額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計(jì)價(jià)不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在收集租金資料時(shí)較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點(diǎn)。

一般收集租金資料的方式有下列三種：

（1）以欲承租者名義調(diào)查較不易受到拒絕。

（2）可至欲調(diào)查區(qū)域內(nèi)的中介公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。

（3）參考專業(yè)雜志的租金行情資料。

十六、基地資料運(yùn)用

一個(gè)理想的住宅社區(qū)，對居住者而言必須具備安全、舒適、便利、美觀等要點(diǎn)，在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)應(yīng)充分掌握基地的特性，并結(jié)合市場的需求，以規(guī)劃具備競爭力的產(chǎn)品。因此，基地內(nèi)外的生態(tài)、景觀、排水、地質(zhì)及環(huán)境影響評估等資料都對項(xiàng)目定位有舉足輕重的影響。

一般來說地區(qū)環(huán)境的好壞影響產(chǎn)品定位的難易，以及是否能有充分發(fā)揮創(chuàng)意的空間。例如大面積基地開發(fā)，建筑物的配置，不管是單元規(guī)劃或是整體開發(fā)，都較易發(fā)揮趣味性、安全性和私密性，增加空間感和安寧性等，容易塑造產(chǎn)品的風(fēng)格及特色。因此在大型社區(qū)開發(fā)過程中，住宅或商業(yè)用途的空間配置，包括鄰里所涉及的區(qū)位關(guān)系、公共設(shè)施及交通條件等，以及住宅單元所涉及的房外空間配置、尺度、大小及性質(zhì)等，都與基地社區(qū)所處的區(qū)位、環(huán)境條件、規(guī)劃密度及公共設(shè)施機(jī)能等息息相關(guān)。

近年來城市土地價(jià)格飛速上漲，土地供給有限，人口和商業(yè)活動聚集于市中心，因此小基地高層化的發(fā)展成為當(dāng)前都市景觀。鄰近變電所、公共廁所、污染、噪音、工廠、高架道路或橋梁旁的土地，其基地現(xiàn)狀必然影響定位的重點(diǎn)及方向，但就產(chǎn)品定位形態(tài)而言，仍有克服的方法，以改善基地條件的先天缺點(diǎn)。

如面臨基地道路過窄，可以退縮建筑物，增加露臺空間，減少對其沖南的壓迫感。又如高架橋或高流量的交通所造成的噪音，也可以用氣密式雙層窗處理，并退縮空地將空地綠化以阻絕噪音與壓迫感。因此，基地的外在條件如果把握準(zhǔn)確，則可以發(fā)揮潛在的優(yōu)點(diǎn)，或可以進(jìn)一步通過產(chǎn)品定位而使缺點(diǎn)變優(yōu)點(diǎn)。

十七、交通流量資料運(yùn)用

交通流量大小對不動產(chǎn)產(chǎn)品定位有極大的影響力。大家都知道交通流量大必定是商業(yè)繁榮地區(qū)，但這些交通流量必須是容易停留，或有相當(dāng)?shù)男腥肆髁浚湃菀咨逃?jì)。交通流量大，但若車流僅是通過，或行人流量缺乏，此種道路類似交通要道出口處，通常只能維持簡易的餐飲店，其他商業(yè)則甚難生存。這里所探討的交通流量，則包括除了通過型以外的交通流量。交通流量大的地點(diǎn)，在產(chǎn)品定位上傾向于規(guī)劃為商場、店面或辦公樓，在運(yùn)用交通流量資料時(shí)須注意下列事項(xiàng)。

（一）流量大對商業(yè)的影響。行人多、流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商業(yè)產(chǎn)品定位可粗分為兩種，一種為全幢作商業(yè)使用，這種形態(tài)除非是立意特佳的百貨公司，或由財(cái)團(tuán)整體經(jīng)營外，一般很難有成功的機(jī)會。有商場的地理位置不差，但產(chǎn)品定位時(shí)全以小面積持分方式出售，結(jié)果眾多所有權(quán)人無法統(tǒng)一管理，導(dǎo)致商業(yè)機(jī)能一直無法發(fā)揮。第二種方式是1層~3層或更多層作商業(yè)使用，樓上是辦公房或公寓，如北京西單高登大廈與西單勸業(yè)場。應(yīng)注意的是人車分道，以及住、商或住、辦的門廳、出入口分離，以免受到商業(yè)干擾。

（二）流量大對辦公房的影響。流量大的街道的產(chǎn)品因其具備和其他服務(wù)性機(jī)構(gòu)的便利性及易于使客戶對其產(chǎn)品形象的認(rèn)知，因此趨向于規(guī)劃為高級辦公大樓。產(chǎn)品定位上常作大面積規(guī)劃，一樓給金融機(jī)構(gòu)或其他行業(yè)作營業(yè)或展示使用。

（三）流量大對露臺的影響?；匾?guī)劃因受建筑紅線限制，每一樓層常有退縮造成露臺的，但因露臺形狀凹凸，模板難以統(tǒng)一，造成營建成本提高。因此露臺的規(guī)劃必須能兼顧容積率利用及銷售可行性。一般而言交通流量大的地點(diǎn)，露臺不宜設(shè)在低樓層。

（四）流量大對住宅產(chǎn)品的影響。平面流量大的街道，在政府規(guī)劃交通發(fā)展計(jì)劃時(shí)，常被列為主要高架快速道路設(shè)置的通過地點(diǎn)。但高架道路的完成，使住戶不得不加裝隔音板隔離車流量的噪音。

（五）流量大適合商務(wù)旅館及休閑俱樂部的設(shè)立。近年來由于國內(nèi)、外的商務(wù)游客人口增加，對商務(wù)旅館的需求不斷提高。商務(wù)旅館的坐落地點(diǎn)都是交通方便處，在銜接高速公路、快速公路附近。

交通流量大小對各種產(chǎn)品的影響各有不同，諸如商場的一樓、二樓需要交通流量大、客流集中的地方，但對住宅的安靜舒適要求則有負(fù)面的影響，此時(shí)除要隔阻噪音外，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上也需考慮面積大小或格局的調(diào)整。如室內(nèi)活動空間以面向臨路為主，起居用的臥室則以后半部為主，以阻隔因交通流量大所帶來的噪音。其次是各道路車輛流量與行業(yè)的經(jīng)營生存有直接關(guān)系，在交通要道常形成商業(yè)鼎盛的商業(yè)街或某些特定行業(yè)及可生存發(fā)展的機(jī)會。次要干道中，因車流較少，住宅適宜性較高，若能再配合基地退縮保留部分綠地，使車流噪音減低。居住的適宜性可大大提高。

十八、運(yùn)輸系統(tǒng)資料運(yùn)用

在運(yùn)輸系統(tǒng)中，大眾運(yùn)輸系統(tǒng)所經(jīng)的地區(qū)，從郊區(qū)到城市，經(jīng)過已開發(fā)地區(qū)、開發(fā)中地區(qū)及尚未開發(fā)地區(qū)，所受的影響各有其特點(diǎn)。例如，眾所皆知的車站，包括火車站、地鐵站、公交轉(zhuǎn)運(yùn)站等對地區(qū)的商業(yè)圈發(fā)展?jié)摿Χ季哂泻艽笥杏绊懥?，因此，以車站為中心的房地產(chǎn)開發(fā)附加價(jià)值最高也較容易成功。但在商業(yè)圈形成前后采取的投資策略，有著極大的差異此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異。此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異，投資開發(fā)應(yīng)因地因時(shí)制宜，所以車站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其轉(zhuǎn)運(yùn)功能（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商業(yè)機(jī)能上各有其經(jīng)營開發(fā)的重點(diǎn)。運(yùn)輸系統(tǒng)中的商場的面積大小，行業(yè)的生存形態(tài)等等。例如市區(qū)及郊區(qū)的車站，常有地域性與日常性的店鋪；如市中心的轉(zhuǎn)運(yùn)站，則常能吸引大型超市及綜合商場；而周邊郊區(qū)車站，僅適合設(shè)立當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的小型商店。所以運(yùn)輸系統(tǒng)資料的取得與應(yīng)用對項(xiàng)目定位而言相當(dāng)重要。善于運(yùn)用運(yùn)輸系統(tǒng)資料，使房產(chǎn)與交通脈絡(luò)結(jié)合，創(chuàng)造最高的附加價(jià)值。

運(yùn)輸系統(tǒng)順暢與否及其所聯(lián)系的區(qū)域特性，對不動產(chǎn)項(xiàng)目定位有相當(dāng)大的影響力。在進(jìn)行定位時(shí)，須能針對基地范圍掌握相關(guān)的運(yùn)輸系統(tǒng)資料，再結(jié)合基地本身的條件，才能真正規(guī)劃發(fā)揮地利的產(chǎn)品。

十九、公共設(shè)施資料運(yùn)用

公共設(shè)施建設(shè)在城市開發(fā)中扮演相當(dāng)重要的角色，其對不動產(chǎn)價(jià)值及市場的影響依公共設(shè)施類別及特性而不同，所以在產(chǎn)品定位的過程中，需要注意基地附近的公共設(shè)施對所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施對所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施有學(xué)校、公園、兒童游樂場、車站、廣場等。而相對地，如變電所、下水道等設(shè)施對不動產(chǎn)有較負(fù)面的影響。

在公共設(shè)施中，有些用地因尚未開發(fā)，并不知道何種用途或規(guī)劃什么，因此需深入查詢規(guī)劃狀況及開發(fā)計(jì)劃，并了解該公共設(shè)施的確定位置范圍及出入口，諸如車站、市場、停車場等出入口，對住宅的舒適性與秘密性有負(fù)面影響，但對店鋪或商場卻是有益。因?yàn)樯虡I(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品如辦公、商場、店鋪等，相當(dāng)依賴于公共設(shè)施出入口所帶來的人潮，所以項(xiàng)目基地在鄰近相關(guān)性的公共設(shè)施時(shí)，如項(xiàng)目本身規(guī)劃的出入口能與車站、廣場的出入口相呼應(yīng)，對產(chǎn)品價(jià)值或經(jīng)營潛力的挖掘，都能達(dá)到事半功倍的效果。但住宅性質(zhì)的產(chǎn)品面臨上述的公共設(shè)施時(shí)，則宜采用多元化的產(chǎn)品，例如宜辦宜住類型的套房，為消除因人潮出入所造成的吵鬧與混雜，就要避免開發(fā)大面積住宅。公共設(shè)施中對一般住宅類型產(chǎn)品的直接影響，大約可區(qū)分為兩類別，一是可帶來正面效益的公共設(shè)施，如學(xué)校、公園、車站、廣場等；一是可帶來負(fù)面效益的公共設(shè)施，如變電所、大排水道、高架道路、車船場站等。設(shè)施的影響也可分為直接影響與間接影響，如公園、綠地、學(xué)校等都為直接影響，商場、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等為間接性影響，對住宅產(chǎn)品較無強(qiáng)烈的影響效果。故在利用現(xiàn)有的公共設(shè)施時(shí)，要取其可塑造的特點(diǎn)加以發(fā)揮利用，如項(xiàng)目個(gè)案基地面臨公園綠地、廣場、兒童游憩場、學(xué)校操場，都有廣大的綠地及視野景觀，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，正面客廳、主臥室都可取其景觀視野，以利于訴求公園景觀的優(yōu)點(diǎn)，而房型格局就可借助地利優(yōu)勢，可考慮中大面積的住宅。但在面臨影響較大的負(fù)面公共設(shè)施，如變電所、高壓電塔、大排水道、高架道路、車船場站等，這些是屬于較吵鬧，潛在危險(xiǎn)性高且景觀較差的公用設(shè)施，因此在項(xiàng)目策劃、定位過程中除了降低面積，減少單價(jià)、總價(jià)，以減少因毗鄰負(fù)面影響公共設(shè)施的對抗性外，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)避免正面與負(fù)面公共設(shè)施的視覺沖突，例如可采取面對面設(shè)計(jì)，以減少這些負(fù)面公共設(shè)施的沖擊。城市規(guī)劃擬定公共設(shè)施用地，在產(chǎn)品定位時(shí)則需考慮周邊環(huán)境好壞，及既成的生活便利性狀況，并注意公共設(shè)施發(fā)展方向及趨勢，才能確保置地后產(chǎn)品定位時(shí)不致發(fā)生始料未及的偏差，影響投資開發(fā)的利益，為尚未開發(fā)用地確定規(guī)劃方案，確保銷售價(jià)位水準(zhǔn)及順利銷售。

二十、商業(yè)圈資料運(yùn)用

商業(yè)圈形態(tài)大小不同，可分為鄰里型、社區(qū)型、城市中心型三種。依照所在的地方來分，可以區(qū)分為設(shè)立于人潮稠密城市中心的都市中心型商業(yè)圈和設(shè)立于都市郊外的郊區(qū)型商業(yè)圈。商業(yè)圈的土地條件，受大小環(huán)境、公共設(shè)施、交通、人口流動量、消費(fèi)階層、購買能力、消費(fèi)形態(tài)，乃至商業(yè)圈的活動時(shí)間距離等因素的影響。一般經(jīng)營行業(yè)在決定開業(yè)地點(diǎn)時(shí)，從地點(diǎn)過去的發(fā)展到現(xiàn)在的狀況都必須納入考慮，因?yàn)樯虡I(yè)圈是因人聚集而產(chǎn)生，而人的聚集也會因使用交通工具的不同而有所改變，故客戶年齡等，關(guān)系到商業(yè)圈的發(fā)展?jié)摿εc商業(yè)空間的功能配置。從現(xiàn)有商業(yè)圈的行業(yè)種類即可大約看出端倪，一般零售業(yè)使用面積約在65平方米左右，精品店則約在30平方米左右；而展示型行業(yè)如家電、禮品、餐廳、古董等屬大面積空間需求的行業(yè)，面積約在150平方米以上。因此在現(xiàn)有商業(yè)圈中最為明顯。其次為大型商場及購物中心。商場規(guī)劃設(shè)計(jì)有通道大小、行業(yè)分區(qū)、樓層高差順序、照明設(shè)備、招牌標(biāo)示、適度的光高或挑空等重點(diǎn)；但商場攤位能否經(jīng)營成功，還要有特色，在規(guī)劃上要考慮整體功能，如地下樓及二樓以上店面或商場的使用性，以增加商場使用樓層的面積。由于客人不易被吸引到二樓或地下樓，因此出入口走道的安排規(guī)劃訴求要使二樓以上的商場再創(chuàng)價(jià)值。

商業(yè)土地條件在不同的場所和不同的商業(yè)圈，可能適合各種不同的行業(yè)。城市中心的黃金地段，對某些行業(yè)來說，并不是盡然適合。如何去創(chuàng)造發(fā)展?jié)摿Γ谏唐范ㄎ簧希裟苷莆瘴恢眠m合的用途及行業(yè)，人潮的活動頻率，活動空間范圍的擴(kuò)張，商業(yè)圈發(fā)展方向，則開發(fā)商在產(chǎn)品定位上幾乎就確定了成功的機(jī)會。

二十一、市場景氣資料運(yùn)用

影響房地產(chǎn)市場景氣的因素很多，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會、心理等諸多因素。我國大陸房地產(chǎn)大約每4年~6年會出現(xiàn)一次景氣循環(huán)，而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價(jià)波動或平穩(wěn)、政局變動、政府政策等影響市場的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn)的互動關(guān)系會特別明顯，例如下列各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到特定數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)景氣即會翻升或熱絡(luò)，其中以經(jīng)濟(jì)成長率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)若發(fā)生變化，將帶動不動產(chǎn)市場的變化，所以是不動產(chǎn)景氣的先期指標(biāo)。觀察房地產(chǎn)隨市場變化而變化的方式，可察覺市場景氣的波動，如付款方式貸款比例、面積大小及規(guī)劃設(shè)計(jì)、議價(jià)幅度、價(jià)格水平、建筑設(shè)備等。在這些適應(yīng)市場變化的方式中，與景氣較直接關(guān)連的是房屋面積小大的調(diào)整，景氣好時(shí)房屋面積朝大面積方向發(fā)展；而在不景氣時(shí)，因?yàn)橥顿Y者謹(jǐn)慎行事，不輕易將資金投入總價(jià)高的不動產(chǎn)，而開發(fā)商也不愿冒著市場風(fēng)險(xiǎn)，隨意推出大面積或高總價(jià)的產(chǎn)品，為擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，因此降低總價(jià)推出大眾較能接受的中、小面積的產(chǎn)品成為應(yīng)付不景氣的市場需求的潮流。

基于投資報(bào)酬的考慮，在不景氣時(shí)應(yīng)規(guī)劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價(jià)促銷的風(fēng)險(xiǎn)，也可在短期內(nèi)回收資金。一般而言，這類產(chǎn)品形態(tài)較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產(chǎn)品，如上述的中低樓層產(chǎn)品，或面積規(guī)劃為60平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)往宅產(chǎn)品，這些產(chǎn)品常能對抗市場不景氣。面對不同的市場狀況，必須有不同的相應(yīng)措施，正確地掌握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規(guī)劃相同的產(chǎn)品。不景氣時(shí)還可創(chuàng)造出一些高附加值的產(chǎn)品，如具實(shí)用性的公共設(shè)施、閣樓及夾層、復(fù)式組合產(chǎn)品如攤位商場及套房等，以帶動買氣及創(chuàng)造行情。在市場景氣時(shí)，商場規(guī)劃可擴(kuò)展至二、三樓及地下樓，以充分利用景氣時(shí)機(jī)。

大量且同性質(zhì)的產(chǎn)品，大都是出現(xiàn)在市場景氣低迷的后期，結(jié)果是造成市場更加疲軟，市場銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場調(diào)查研究，分析經(jīng)濟(jì)景氣狀況，探討市場成功的個(gè)案，通過資料收集、分析、判斷，找出市場間隙產(chǎn)品，進(jìn)而掌握最佳的產(chǎn)品定位，是面對景氣市場潛力需求的最佳方式。

二十二、銷售資料運(yùn)用。

任何一個(gè)營銷策略，絕對不可能無往而不勝、放諸四海而皆準(zhǔn)，但“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”卻是商場成功的不二法寶。因此，如何運(yùn)用銷售資料，以達(dá)到知已知彼的目的，是項(xiàng)目策劃人員不可或缺的能力。在銷售過程中所搜集的資料如果能適當(dāng)?shù)貐⒖挤治?，找出可行、有效的信息用于產(chǎn)品定位，則一定會有助于增加市場致勝的機(jī)會。

在不動產(chǎn)營銷過程中，客戶資料的運(yùn)用是最常見的，但懂得將銷售資料巧妙地運(yùn)用于產(chǎn)品定位的卻是不多。大都因?yàn)橘Y料記錄或分類不夠詳細(xì)，或是不夠完整，難于發(fā)掘資料的參考價(jià)值，或是缺乏運(yùn)用資料的有效方法。一般而言，最直接的銷售資料大概可區(qū)分為兩大類：

一是來人、來電分析；二是產(chǎn)品反應(yīng)分析。

在來人、來電分析中，又可細(xì)分為區(qū)域分析、年齡分析、面積需求分析、用途分析、職業(yè)分析、購買動機(jī)、媒體分析等七大項(xiàng)，這要根據(jù)項(xiàng)目個(gè)案的性質(zhì)選擇重要的因素深入分析。例如，如果產(chǎn)品無強(qiáng)烈的購買動機(jī)定位，則可從來人來電的購買動機(jī)分析中，發(fā)掘市場對該項(xiàng)目的需求動機(jī)。

在個(gè)案銷售過程中，經(jīng)過媒體廣告訴求，從來人、來電所留下的記錄，可大概歸納出該項(xiàng)目個(gè)案的購買年齡層、需求面積大小及對產(chǎn)品的偏好，如樓層、建材設(shè)備、環(huán)境偏好等。因此，在歸納分析中，如面積大小需求就可能對該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位具有參考價(jià)值。另外，根據(jù)參考項(xiàng)目已購客戶的產(chǎn)品需求分析，可發(fā)掘目前的房型、外觀造型、公共設(shè)施、建材設(shè)備等等的需求情況，這些都是在有限的銷售資料中可找到并可以應(yīng)用的信息。其次為項(xiàng)目銷售速度及銷售情況分析，也即產(chǎn)品反應(yīng)分析。從參考項(xiàng)目在銷售過程中的銷售順序及速度，可發(fā)掘市場需求的量與質(zhì)，尤其是可以從觀察房屋的單價(jià)與總價(jià)的互動關(guān)系，可發(fā)現(xiàn)市場總價(jià)或單價(jià)的接受區(qū)間，也可看出定位的不同面積大小的房屋的銷售順序，如果再經(jīng)歸納統(tǒng)計(jì)，就可發(fā)現(xiàn)銷售房屋面積大小的分布狀態(tài)及滯銷房型，因此該參考項(xiàng)目的需求狀況就可清楚地顯現(xiàn)出來。若與來人來電需求再做比較分析，即可看出一般市場需求與實(shí)際購買需求的差距，從而可以預(yù)測產(chǎn)品走勢是趨向自用需求市場，還是投資需求市場。

盡管我們可搜集到許多銷售資料，但能全部用于產(chǎn)品定位時(shí)參考的并不多，這反映出資料的價(jià)值不在于豐富，而在于運(yùn)用得當(dāng)。因此在運(yùn)用時(shí)，首先要辨別資料的參考價(jià)值，再將銷售資料應(yīng)用于產(chǎn)品定位的過程，才能使定位結(jié)果不至于偏離市場需求。

第六節(jié) 項(xiàng)目策劃簡述

生活質(zhì)量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開始，因?yàn)槿说囊簧^大多數(shù)是在屋檐下度過的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設(shè)的演變及市場競爭的加劇，更新?lián)Q代的全功能生活住宅將搶占新世紀(jì)房地產(chǎn)市場。

一、成本和品質(zhì)的關(guān)系

一個(gè)項(xiàng)目從決定到完工可能需要3至4年的時(shí)間，開發(fā)商除了時(shí)間與精力投入外，更關(guān)鍵的是資金的投入，因此開發(fā)商一般都會注意成本的控制。為了有一定實(shí)力打贏價(jià)格戰(zhàn)，就要從項(xiàng)目立項(xiàng)之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量(這與利息成本息息相關(guān))。所以在我們策劃時(shí)一定要有最穩(wěn)妥的財(cái)務(wù)安排。

第一代的物業(yè)，只要有水、有電、能遮風(fēng)避雨就能住。第二代開始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動空間、綠化率，戶型也開始追求多樣化的設(shè)計(jì)。第三代則要求高級會所、購物、娛樂、康樂、文化飲食等等都能通過物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達(dá)到第幾代，主要取決于開發(fā)商是否有超前的意識、愿不愿花錢、敢不敢花錢，因?yàn)闈撛诘目蛻羧簳S著市場在價(jià)格或品質(zhì)上的競爭不斷受到新的教育，越來越清楚什么是最好、最合適自己的。

二、前期策劃的核心

前期策劃的核心在于用最少的資金，把項(xiàng)目做起來。萬一遇到市場或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時(shí)依靠對市場的認(rèn)識、準(zhǔn)確的市場定位、良好的管理，把項(xiàng)目所需的啟動資金降到最低。因此，一個(gè)良好的項(xiàng)目定位、買家定位顯得優(yōu)為重要。

三、住宅項(xiàng)目的策劃分析 怎樣才算一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，相信每一個(gè)開發(fā)商都對此有自己的闡釋。但體現(xiàn)人文關(guān)懷，創(chuàng)造一個(gè)美好的、令人舒心的房地產(chǎn)項(xiàng)目卻是每一個(gè)開發(fā)商的共識。

從我們身邊典型的家庭分析起，一個(gè)簡單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，根據(jù)體現(xiàn)人文關(guān)懷的角度來講，我們在建房時(shí)就應(yīng)該考慮各方面條件是否照顧到小與老，以此為策劃基點(diǎn)，就將是買房時(shí)的一個(gè)買點(diǎn)：

1.地段要方便

事實(shí)上方便的地段就是指交通發(fā)達(dá)，有良好的交通，小孩上下學(xué)，老人外出訪友、活動均十分方便。從某種意義上講只要是方便小孩、老人活動，距離遠(yuǎn)近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質(zhì)，因?yàn)樾『⒖傄L大離開，老人也不會居住時(shí)間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產(chǎn)權(quán)，要有更長遠(yuǎn)考慮，在夫妻上下班、小孩與學(xué)校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。

2.周邊環(huán)境要清新

對小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對他們健康有害，應(yīng)盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或擁擠嘈雜的社區(qū)里?，F(xiàn)在大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場、大片不準(zhǔn)踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間距太小，僅有空間因?yàn)檐囄徊粔?，也成為了非法車位。沒有足夠地方種植綠色植物，就沒法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境(好地段)也要有小環(huán)境，為業(yè)主提供可以享受得到的綠。

3.戶型功能齊全

老人、小孩的健康與陽光有著密切的關(guān)系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽臺享受陽光。但理想與現(xiàn)實(shí)是有距離的，因?yàn)榧矣欣仙?，雜物就特別多，特別占地方。因此一個(gè)功能齊全的戶型應(yīng)有儲藏間堆放雜物，也需要有服務(wù)性陽臺，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽臺才能成為生活陽臺，享受樂趣、景觀、采光的最佳空間。

4.硬件配套要完善

（1）硬件配套包括電梯、暖通、水質(zhì)、保溫系統(tǒng)、供電。

（2）要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩(wěn)定，性能要好。

（3）暖氣在冬天時(shí)能保證室溫達(dá)20℃以上。

（4）要有好的采光、景觀少不了用大窗、落地窗、異形窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，建筑物的外圍要有保溫節(jié)能設(shè)計(jì)，這樣舒適的溫度才有保障。

5.生活配套要貼近生活

（1）老人小孩在社區(qū)內(nèi)最需要方便，要有室內(nèi)的活動、運(yùn)動空間，以及教育文化交流場所和應(yīng)急的醫(yī)務(wù)所。

（2）要提供一個(gè)全天候的活動、運(yùn)動場所，補(bǔ)充在冬天不能在室外活動的缺憾。

（3）托兒所、幼兒園、老人康樂中心都是為社區(qū)內(nèi)老少服務(wù)的。有了這些場所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時(shí)間、金錢、精神負(fù)擔(dān)。

（4）小型應(yīng)急醫(yī)務(wù)所，為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個(gè)性化醫(yī)療服務(wù)。

6.物業(yè)管理要有“內(nèi)涵”

物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。不但要重視開發(fā)商的實(shí)力、口碑、信譽(yù)，還要聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司。這樣的物管公司不但能提供優(yōu)質(zhì)良好的服務(wù)，還能與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù)。7.網(wǎng)絡(luò)設(shè)施要實(shí)事求是

進(jìn)入21世紀(jì)，人類與網(wǎng)絡(luò)不能分割，網(wǎng)絡(luò)正以幾何倍數(shù)迅速發(fā)展。今天最先進(jìn)的可能兩年后就被淘汰，開發(fā)商若太大投入在網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上，成本最終會轉(zhuǎn)移給買家，倒不如實(shí)在點(diǎn)，只把網(wǎng)絡(luò)的高速公路做好，適當(dāng)留出改裝、擴(kuò)充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質(zhì)量上，購房置業(yè)者也樂意接受，因?yàn)楫吘故琴彿?，不是購網(wǎng)。

綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃并不一定非是豪華住宅或浪漫經(jīng)典，而是在地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、生活配套等都深層次的體現(xiàn)著人性關(guān)懷。畢竟“以人為本，創(chuàng)造美好生活”是項(xiàng)目策劃的基本出發(fā)點(diǎn)。

四、賓館項(xiàng)目的策劃分析

對賓館項(xiàng)目的策劃分析，可從以下4個(gè)方面進(jìn)行：

是否選擇交通要道附近。

交通要道附近，流動人口多。而旅館和飯店的服務(wù)對象又恰好是流動人口。所以旅館和飯店應(yīng)建造在這段地段。

除了選擇目前合適的地段外，也可選擇規(guī)劃中將成為交通要道的地段，而且后投資低，升值潛力大。

是否以提高知名度為重點(diǎn)。

旅館和飯店的客戶，既關(guān)心方便性，也關(guān)心名望。如果名望高，則許多客戶即使遠(yuǎn)些，花費(fèi)多些，也愿意前往。為此投資者應(yīng)在擴(kuò)大知名度上花些本錢。

是否在經(jīng)營方面有吸引長期客戶的措施。

有一定數(shù)量的長期客戶，才能使賓館和飯店有穩(wěn)定的收益。通常的做法有使用貴賓卡，優(yōu)惠卡以及實(shí)行會員制等。

五、別墅項(xiàng)目的策劃分析

對別墅項(xiàng)目的策劃分析可從以下6個(gè)方面進(jìn)行： 視野景觀是否宜人。

幽雅的環(huán)境及漂亮的景觀，是別墅構(gòu)成的主要條件。別墅的地點(diǎn)應(yīng)選擇在有山有水有綠化的地段，不能建在附近有墳?zāi)?，豬舍和垃圾場地方。

建筑造型是否新穎。

別墅的品位要高。造型及格局設(shè)計(jì)上應(yīng)比市區(qū)建筑生動活潑些。別墅較大的庭院綠地，往往能襯托出回歸自然的美感。如果能配合適宜的室內(nèi)設(shè)計(jì)，使其品位不同凡響，會更受客戶歡迎。

交通聯(lián)系是否便捷。

別墅地點(diǎn)應(yīng)盡可能靠近公路，快速車道或其他交通便捷的地點(diǎn)。

服務(wù)設(shè)施應(yīng)高檔齊全。

別墅主人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很強(qiáng)，消費(fèi)要求也較高檔，所以別墅區(qū)的服務(wù)設(shè)施要齊全而且檔次要高。比如別墅區(qū)要求治安良好，就學(xué)，購物及娛樂方便等。

選擇客戶的標(biāo)準(zhǔn)是否合適。

別墅主人特別講究鄰里的素質(zhì)。房地產(chǎn)投資者在出售或出租別墅時(shí)，必須注意客戶素質(zhì)，對于那些雖然有錢但素質(zhì)很差或社會名譽(yù)不佳者，應(yīng)堅(jiān)決拒絕。

廣告宣傳力度是否到位。

為使別墅價(jià)值升高，應(yīng)注重廣告宣傳，以提高別墅知名度。

六、商業(yè)店鋪的策劃分析 對商業(yè)店鋪的投資分析可按以下五個(gè)方面進(jìn)行：

是否選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)。

在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)店鋪，在滿足購買力方面有互補(bǔ)作用，在對外宣傳上有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其獲利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過獨(dú)立的店鋪。為此，房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時(shí)，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。

位于交通運(yùn)輸站的店鋪，以上班族為主要服務(wù)對象，應(yīng)以經(jīng)營日常用品以及價(jià)格較低且便于攜帶的消費(fèi)品為主。

位于住宅附近的商鋪，以居民為主要服務(wù)對象，應(yīng)以經(jīng)營綜合性消費(fèi)品為主。

位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。

位于學(xué)校附近的商鋪，應(yīng)以文具，飲食，日常用品為主。由于學(xué)生購買能力有限，應(yīng)以中、低檔用品為主。寒、暑假對這些商鋪影響很大，房地產(chǎn)投資者對此必須有清楚認(rèn)識。

是否選擇了合適的專營店鋪的人員。

商業(yè)店鋪經(jīng)營者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵，投資者應(yīng)注重選擇好的租戶，聘請高水平經(jīng)營人員，或經(jīng)營能力強(qiáng)的人員。

是否有良好的店鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)。

高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。

是否選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別。

在火車站，汽車站附近投資批發(fā)性店鋪為宜。在居住區(qū)和辦公區(qū)，以投資零售商鋪為宜。

是否投資于專業(yè)化的商品店鋪。

在城市里，有些住宅辦公，商業(yè)混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場，雖然其優(yōu)點(diǎn)是可保證有一定的消費(fèi)者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴(yán)重，所以人員混雜，安全容易出問題，而且容易產(chǎn)生矛盾。住戶嫌公司、商場人來人住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧靜的環(huán)境，使其居住質(zhì)量受到影響。公司、商場因受到指責(zé)而認(rèn)為住戶意見太多。所以最終雙方都不愿意租購這類混合大廈。

第七節(jié) 項(xiàng)目建議書的編制

一、概述

項(xiàng)目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場預(yù)測與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段，是工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的開始，項(xiàng)目建議書不僅是確定項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)書的內(nèi)容

（一）項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、主管部門

（二）項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項(xiàng)目的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的必要性和依據(jù)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)方案 主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。

（四）建設(shè)條件 指項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。

（五）初步建設(shè)計(jì)劃 指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。

（六）項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

（七）項(xiàng)目建設(shè)投資概算及資金來源 指項(xiàng)目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的辦法和計(jì)劃。

三、項(xiàng)目建設(shè)書的編制

（一）主管部門的編制 建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議后報(bào)主管部門，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項(xiàng)目建議書，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項(xiàng)目設(shè)想，所請主管部門編制項(xiàng)目建議書，主管部門完成編制任務(wù)書并報(bào)請有關(guān)部門審批。

（二）建設(shè)單位編制 指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

（三）專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制 建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書，專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書編制書后報(bào)有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項(xiàng)目。

第八節(jié) 可性行研究報(bào)告的編制

一、概述

項(xiàng)目可行性研究指對工程項(xiàng)目建設(shè)投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法和合理的手段。它以保證項(xiàng)目建設(shè)以最小的投資耗費(fèi)取得最佳的經(jīng)濟(jì)效果，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目技術(shù)在技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理和建設(shè)上可行的科學(xué)方法。

二、項(xiàng)目可行性研究的作用

可行性研究的主要作用有以下幾點(diǎn)：

（一）可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)，決定一個(gè)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，主要依據(jù)項(xiàng)目可行性研究所用的定性的定量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。因此，它是投資決策的主要依據(jù)，只有決策后，才能編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，才能產(chǎn)生項(xiàng)目決策性的法人文件。

（二）可行性研究是籌集資金的依據(jù)。特別是需在申請銀行貸款的項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告是銀行在接受貸款項(xiàng)目前進(jìn)行全面分析、評估、確認(rèn)能否貸款的依據(jù)。

（三）可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備的依據(jù)。包括進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)備訂貨、合同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認(rèn)等，都依據(jù)可行性研究的結(jié)果。

三、組織進(jìn)行可行性研究的方法

在項(xiàng)目建設(shè)書被有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究.（一）選定項(xiàng)目研究委托單位

1、委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，一般可委托國家批準(zhǔn)的具有相應(yīng)研究資格的大、中型設(shè)計(jì)單位來承擔(dān)。

2、委托工程咨詢公司承擔(dān)。工程咨詢公司是近來年隨我國經(jīng)濟(jì)技術(shù)改革不斷深化，為適應(yīng)基本建設(shè)形勢和投資環(huán)境要求而建立起來的專門從事工程項(xiàng)目建設(shè)過程中專業(yè)技術(shù)咨詢、管理和服務(wù)的機(jī)構(gòu)。發(fā)承擔(dān)民用建筑和一般性工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)咨詢?yōu)橹?。在委托工程咨詢公司承?dān)可行性研究時(shí)，建設(shè)單位必須對其能力、包括專業(yè)技術(shù)人員的構(gòu)成、承擔(dān)研究項(xiàng)目的能力、主要承擔(dān)完成的研究項(xiàng)目及準(zhǔn)確性等進(jìn)行充分的調(diào)查。

3、委托專業(yè)銀行承擔(dān)。各種專業(yè)銀行在基本建設(shè)和技術(shù)改造貸款項(xiàng)目的管理中，積累了一定的項(xiàng)目可行性研究經(jīng)驗(yàn)，也是承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究可供選擇的單位。

（二）確定研究內(nèi)容

在選定了承擔(dān)項(xiàng)目研究單位之后，要將項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容按有關(guān)要求確定下來，作為項(xiàng)目研究委托協(xié)議的主要內(nèi)容。按照目前國家有關(guān)規(guī)定，民用建設(shè)項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容如下：

1、總論 項(xiàng)目建設(shè)背景及其必要性

2、建設(shè)條件及項(xiàng)目選址 擬建項(xiàng)目選址規(guī)劃合理程度、建設(shè)區(qū)地理位置、地質(zhì)、水文、氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案；費(fèi)用估算，環(huán)境影響情況。

3、工程設(shè)計(jì)方案 擬建項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，主體與單項(xiàng)工程布置方案；項(xiàng)目設(shè)計(jì)的外部選型及使用功能合理程度；建設(shè)技術(shù)的保證程度。

4、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與組織 項(xiàng)目建設(shè)組織管理方式的論證；工程建設(shè)總工期及各階段進(jìn)度安排。

5、投資計(jì)劃與資金來源 項(xiàng)目建設(shè)總體投資概算及各階段、各單項(xiàng)投資概算；建設(shè)總費(fèi)用估算，資金來源及保證程度，籌措資金的方式及可行性。

6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果 項(xiàng)目投資效果、貸款償還期；經(jīng)營、財(cái)務(wù)成本計(jì)算；社會效益評價(jià)。

7、結(jié)論 在多項(xiàng)論證基地上，提出可行業(yè)結(jié)論。

（三）簽訂委托可行性研究協(xié)議

建設(shè)單位在選擇了委托研究單位并確定了委托研究的內(nèi)容以后，應(yīng)當(dāng)與承擔(dān)可行性研究的單位簽訂委托協(xié)議。

四、可研報(bào)告的模式

可行性研究報(bào)告

封面：項(xiàng)目編號 項(xiàng)目名稱 承擔(dān)單位 主持人 主管部門

年 月 日

大綱：

一、項(xiàng)目簡介

二、項(xiàng)目目標(biāo)、任務(wù)、主要內(nèi)容及課題分解情況(技術(shù)路線及指標(biāo))

三、工作基礎(chǔ)

四、主要負(fù)責(zé)人及隊(duì)伍

五、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)情況

申請國家撥款(貸款)(萬元)

配套資金落實(shí)情況(萬元)

主要支出預(yù)算(包括培訓(xùn)計(jì)劃)(萬元)

六、項(xiàng)目管理體制及運(yùn)行機(jī)制

七、成果及效益分析

八、推廣及應(yīng)用前景

九、專家論證意見

十、主管部門意見

第四章 土地使用權(quán)的獲取

第一節(jié) 概述

土地是一種基本的自然資源，是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。從管理和利用的角度看，土地就是國土，是一個(gè)國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是一種有限的資源。

我國實(shí)行土地公有制，即土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。依照《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其它相關(guān)法律法規(guī)，國有土地和農(nóng)民集體土地范圍如下：

國有土地的范圍是：1.城市市區(qū)的土地；2.農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；3.國家依法征用的土地；4.依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；5.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員的集體土地；6.因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

農(nóng)民集體土地的范圍：1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；2.宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；3.土地改革時(shí)，分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；4.實(shí)行《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬于農(nóng)民集體所有。國家實(shí)行土地登記制度。屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。

國家實(shí)行國有土地有償有期限使用制度。除國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償有期限使用制度。

國家實(shí)行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。

所謂土地使用權(quán)的獲取，是指開發(fā)商通過出讓、轉(zhuǎn)讓或其它合法方式，有償有期限取得國有土地使用權(quán)的行為。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成項(xiàng)目策劃分析后，就要進(jìn)入實(shí)施階段，而實(shí)施過程中的第一步就是獲取土地使用權(quán)。

第二節(jié) 獲取土地使用權(quán)的方式

對于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，一般來說首先是獲取土地使用權(quán)，并對其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。獲得土地使用權(quán)有多種方式，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓或與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式。因此要根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目和土地的不同性質(zhì)、不同情況，通過不同途徑獲得土地使用權(quán)。

獲取土地使用權(quán)的方式：目前，我國的土地使用制度，仍處在從無償、無限期使用到有償、有限期使用的過渡階段。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，土地使用權(quán)的取得既可以通過政府行政劃撥，也可以通過有償出讓獲取土地使用權(quán)，同時(shí)，又可以在房地產(chǎn)進(jìn)入二級市場后，通過轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)。

根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，土地所有權(quán)歸國家所有，土地使用權(quán)則可依法有償、有限期的通過市場進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)國土資源部11號部令（2002年7月1日起執(zhí)行）的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類住宅經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，在房地產(chǎn)一級市場，用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地必須通過土地儲備中心，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式獲取。

現(xiàn)將有關(guān)途徑與方式分述如下：

1、土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給使用者使用的行為。在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制下，土地資源的使用和分配，主要是由政府無償撥給。

根據(jù)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地類型包括：1.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。

2、土地使用權(quán)的出讓

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（1）協(xié)議出讓

是指出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致意見的一種出讓方式。協(xié)議出讓一般有以下步驟：申請、協(xié)商、簽約。在實(shí)踐中，這種方式容易產(chǎn)生土地條件相當(dāng)而出讓金差別較大的情況，因此，2002年4月頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中已明確用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權(quán)?！兑?guī)定》自2002年7月1日起執(zhí)行。

（2）招標(biāo) 指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

招標(biāo)出讓的一般程序?yàn)椋赫袠?biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、簽約、履約五個(gè)階段。目前，招標(biāo)是土地使用權(quán)出讓方式中最常用的一種，一般由各級土地儲備中心負(fù)責(zé)辦理招標(biāo)的相關(guān)事宜。投標(biāo)人中標(biāo)后獲得其土地使用權(quán)。

（3）拍賣，又稱競投

指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣公告，將土地使用權(quán)拍賣事宜向社會公布；競買，即在拍賣場所，競投人以拍賣方式向拍賣人作出應(yīng)價(jià)；簽約，應(yīng)價(jià)高者與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權(quán)出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，獲得其土地使用權(quán)。

（4）掛牌

指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

3、國有土地使用權(quán)出讓合同

出讓土地使用權(quán)必須簽訂書面合同。我國現(xiàn)階段土地使用權(quán)出讓合同，一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的格式：如GF-94-1001 國有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓合同）、GF-94-1002國有土地使用權(quán)出讓合同（成片開發(fā)土地出讓合同）。

合同的主要條款、格式由出讓方提出，受讓方很少有修改的余地。出讓合同包括以下主要內(nèi)容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界限等；土地出讓金額的數(shù)量、支付方式和支付期限；土地使用權(quán)的出讓期限；地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件由城市規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃確定，包括建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，工程管線、豎向規(guī)劃、配建停車場或其它公共設(shè)施的要求，受讓人如要改變合同中的土地使用條件，需報(bào)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地出讓合同、并依據(jù)有關(guān)規(guī)定，調(diào)整合同條款。

4.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

《城市房地產(chǎn)管理法》在立法過程中，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加強(qiáng)市場統(tǒng)一管理，將原來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種房地產(chǎn)交易行為，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為：出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和義務(wù)的范圍一致。其實(shí)際使用年限為出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后受讓人如需改變原有土地用途的，必須經(jīng)土地轉(zhuǎn)讓方和規(guī)劃部門的同意，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定了兩種處理方式：一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，由國家土地行政主管部門向轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給受讓人。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，所以《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條見注①規(guī)定的條件的；2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定產(chǎn)或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3.依法收回土地使用權(quán)的；4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5.權(quán)屬有爭議的；6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬訂，一般應(yīng)包括：1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號；3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6.成交價(jià)格及支付方式；7.違約責(zé)任；8.雙方約定的其他事項(xiàng)。

注①：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的２５％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。

第三節(jié) 濟(jì)南市土地市場現(xiàn)狀及存在的問題

隨著濟(jì)南市城市建設(shè)的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進(jìn)一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟(jì)南市目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。

一、土地一級市場

所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權(quán)就直接進(jìn)行交易。

凡國家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設(shè)用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，均以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟(jì)南市土地收購儲備中心辦理。

濟(jì)南市政府成立濟(jì)南市土地收購儲備中心，由市政府對土地一級市場進(jìn)行調(diào)控。該中心隸屬于市國土資源局，受市政府委托負(fù)責(zé)土地收購、土地整理；土地存儲和融資。

二、土地二級市場

所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權(quán)按照市場機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營活動。

土地使用權(quán)交易時(shí)，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨(dú)或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個(gè)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對特殊原因經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補(bǔ)交或由交易對方代交。

2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設(shè)要求的。

3.完成開發(fā)建設(shè)投資總額25%以上的；成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳。但建設(shè)規(guī)模未達(dá)到建設(shè)規(guī)模25%以上的不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊登記手續(xù)。凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有辦理注冊登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無效。

三、土地市場存在的問題

目前，凡用于經(jīng)營性的各類土地都由濟(jì)南市土地收購儲備中心統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲備中心提供若干地塊，通過上述方式供開發(fā)商進(jìn)行選擇。

由于市土地儲備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲備中心，由土地儲備中心對該地塊進(jìn)行收購整理，然后按招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式進(jìn)行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發(fā)商有權(quán)優(yōu)先購買。

在濟(jì)南市土地儲備中心的招標(biāo)拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標(biāo)。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，需要按正常的程序進(jìn)行報(bào)批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權(quán)后，正式立項(xiàng)，在各職能部門辦理相關(guān)報(bào)批的手續(xù)。

這樣就產(chǎn)生了一個(gè)事實(shí)：在濟(jì)南市投資購買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進(jìn)行的（盡管我們可以通過有關(guān)非正式渠道了解有關(guān)情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標(biāo)作為城市建設(shè)的主要管理要素具有絕對的權(quán)威性和法律性，它決定了項(xiàng)目的開發(fā)方向和市場定位，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)的成敗?；诖?，在濟(jì)南地區(qū)購買土地就具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。

任何一個(gè)有頭腦的開發(fā)商都會作出如下判斷：沒有規(guī)劃條件，就無法做出可行的初設(shè)方案，從而很難判斷待開發(fā)用地的價(jià)值。

截止目前，我們尚沒有好的對策。唯一能做的就是加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通聯(lián)系，使我們的判斷更接近事實(shí)；或得到?。ㄊ校┱哪撤N承諾，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第三節(jié) 濟(jì)南市土地市場現(xiàn)狀及存在的問題

隨著濟(jì)南市城市建設(shè)的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進(jìn)一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟(jì)南市目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。

一、土地一級市場

所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權(quán)就直接進(jìn)行交易。

凡國家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設(shè)用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，均以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟(jì)南市土地收購儲備中心辦理。

濟(jì)南市政府成立濟(jì)南市土地收購儲備中心，由市政府對土地一級市場進(jìn)行調(diào)控。該中心隸屬于市國土資源局，受市政府委托負(fù)責(zé)土地收購、土地整理；土地存儲和融資。

二、土地二級市場

所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權(quán)按照市場機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營活動。土地使用權(quán)交易時(shí)，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨(dú)或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個(gè)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對特殊原因經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補(bǔ)交或由交易對方代交。

2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設(shè)要求的。

3.完成開發(fā)建設(shè)投資總額25%以上的；成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳。但建設(shè)規(guī)模未達(dá)到建設(shè)規(guī)模25%以上的不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊登記手續(xù)。凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有辦理注冊登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無效。

三、土地市場存在的問題

目前，凡用于經(jīng)營性的各類土地都由濟(jì)南市土地收購儲備中心統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲備中心提供若干地塊，通過上述方式供開發(fā)商進(jìn)行選擇。

由于市土地儲備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲備中心，由土地儲備中心對該地塊進(jìn)行收購整理，然后按招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式進(jìn)行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發(fā)商有權(quán)優(yōu)先購買。

在濟(jì)南市土地儲備中心的招標(biāo)拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標(biāo)。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，需要按正常的程序進(jìn)行報(bào)批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權(quán)后，正式立項(xiàng)，在各職能部門辦理相關(guān)報(bào)批的手續(xù)。

這樣就產(chǎn)生了一個(gè)事實(shí)：在濟(jì)南市投資購買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進(jìn)行的（盡管我們可以通過有關(guān)非正式渠道了解有關(guān)情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標(biāo)作為城市建設(shè)的主要管理要素具有絕對的權(quán)威性和法律性，它決定了項(xiàng)目的開發(fā)方向和市場定位，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)的成敗?；诖?，在濟(jì)南地區(qū)購買土地就具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。

任何一個(gè)有頭腦的開發(fā)商都會作出如下判斷：沒有規(guī)劃條件，就無法做出可行的初設(shè)方案，從而很難判斷待開發(fā)用地的價(jià)值。

截止目前，我們尚沒有好的對策。唯一能做的就是加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通聯(lián)系，使我們的判斷更接近事實(shí)；或得到?。ㄊ校┱哪撤N承諾，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第五章 房地產(chǎn)經(jīng)銷

第一節(jié) 概述

房地產(chǎn)的經(jīng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)進(jìn)行的好壞直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)活動的順利進(jìn)行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。因此，認(rèn)真研究房地產(chǎn)經(jīng)銷的方式方法就顯得十分重要。

一、房地產(chǎn)商品銷售的主要方式

現(xiàn)階段房地產(chǎn)商品的銷售主要有兩種方式，即“直接銷售”和“經(jīng)紀(jì)人銷售”。而通過經(jīng)紀(jì)人是發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場條件下主要的房地產(chǎn)銷售形式。

（一）直接銷售

在我國市場上出售的在現(xiàn)階段大多是新房，因此多由房地產(chǎn)開發(fā)公司自行直接銷售。

（二）由經(jīng)紀(jì)人銷售

經(jīng)紀(jì)人（即中介人）對其所經(jīng)營的房地產(chǎn)商品沒有所有權(quán)，而是代理商的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)際上就是房地產(chǎn)中介代理商為雙方牽線搭橋，促成交易的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有兩種形式，一是充當(dāng)買賣雙方的介紹人，二是作為交易當(dāng)事人（買方或賣方）的代理人，不僅介紹雙方聯(lián)系，而且為其安排貸款，分析財(cái)務(wù)狀況，處理有關(guān)法律事務(wù)。

房地產(chǎn)賣主與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是委托與被委托的關(guān)系，這種委托與被委托關(guān)系必須用書面合同確定下來。房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)該包括以下內(nèi)容：雙方姓名、房地產(chǎn)情況說明、經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利范圍、經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提供的服務(wù)、銷售費(fèi)用、經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬及支付方式、賣主開價(jià)、其他重要銷售條件、合同期限、協(xié)議種類等。

經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產(chǎn)最終銷售價(jià)格的一個(gè)百分?jǐn)?shù)。在出租經(jīng)紀(jì)情況下，傭金按租金的百分比支付。傭金在絕大部分情況下是由房地產(chǎn)賣出支付的，但有時(shí)買主急于尋購某種短缺的房地產(chǎn)，則將在與經(jīng)紀(jì)人簽訂的合同中規(guī)定，傭金由買主支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金數(shù)量主要受四個(gè)方面因素影響，首先是地方政府的房地產(chǎn)管理部門會公布一個(gè)供參考的傭金率表；其二，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場上，不同時(shí)期因供求關(guān)系，也會形成一個(gè)傭金率水平；其三，不同房地產(chǎn)的銷售難度不同，是確立傭金的重要因素；其四，傭金數(shù)量還要視經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)數(shù)量而定。傭金支付的形式與條件通常在雇傭合同中規(guī)定，大多數(shù)情況是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后支付傭金。因此，經(jīng)紀(jì)人很可能在許多未成交的交易中雖然花了大量的時(shí)間和費(fèi)用，但得不到傭金。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的銷售代理協(xié)議

根據(jù)國內(nèi)及國外房地產(chǎn)銷售代理的情況，房地產(chǎn)銷售代理協(xié)議主要有以下五種：

（一）公開報(bào)價(jià)

即房地產(chǎn)賣主通過恰當(dāng)形式，公開提出一個(gè)售價(jià)，通知所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。任何一位經(jīng)紀(jì)人為其找到顧客，完成交易，均能獲得傭金。這里以簽訂買賣合同在先為原則，即如果經(jīng)紀(jì)人甲先于經(jīng)紀(jì)人乙與顧客洽談并草簽意向書（即臨時(shí)協(xié)議），但經(jīng)紀(jì)人乙先于經(jīng)紀(jì)人甲完成交易、簽訂買賣合同，則賣主只向乙支付傭金。此外，如果賣主拒絕接受經(jīng)紀(jì)人介紹的買主，但爾后又直接與這位買主洽談交易，這種行為被視為欺騙。但是，在公開報(bào)價(jià)情況下賣主有權(quán)不通過經(jīng)紀(jì)人，自己出售房地產(chǎn)，而不向經(jīng)紀(jì)人支付傭金。

公開報(bào)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)在于可以為賣主提供眾多的經(jīng)銷機(jī)會，但在實(shí)際操作中，這種協(xié)議方式既不利于經(jīng)紀(jì)人也不利于賣主。對于經(jīng)紀(jì)人而言，競爭太劇烈，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人花大量時(shí)間和精力去經(jīng)銷房地產(chǎn)，結(jié)果很可能是徒勞的。對于賣主而言，采用公開報(bào)價(jià)將得不到經(jīng)紀(jì)人任何實(shí)質(zhì)性的經(jīng)銷服務(wù)。

（二）獨(dú)家代理

獨(dú)家代理就是賣主授 予經(jīng)紀(jì)人獨(dú)占的代理房地產(chǎn)出售權(quán)利，在這種協(xié)議下，如果其他經(jīng)紀(jì)人為賣主完成了交易，賣主同樣要向獲得獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人支付一份傭金。但如果賣主自己出售了房地產(chǎn)，則不必向獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人支付傭金。獨(dú)家代理協(xié)議一般有一定期限，在此期限內(nèi)賣主不得單方解約。

（三）獨(dú)家銷售權(quán)

獨(dú)家銷售權(quán)與獨(dú)家代理基本相同，唯一區(qū)別在于前者不管房地產(chǎn)最終是由誰銷售，包括由賣主自己完成交易，具有獨(dú)家銷售權(quán)的經(jīng)紀(jì)人都有權(quán)獲得傭金。

獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)顯然對經(jīng)紀(jì)人十分有利，因?yàn)椴捎眠@兩種形式，經(jīng)紀(jì)人不存在競爭威脅。

從賣主角度看，采用獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)的優(yōu)點(diǎn)在于：（1）這兩種形式有利于調(diào)動經(jīng)紀(jì)人的積極性，鼓勵經(jīng)紀(jì)人花費(fèi)時(shí)間、精力、金錢去經(jīng)銷。

（2）鼓勵經(jīng)紀(jì)人高價(jià)出售，以獲得高額傭金。

（3）可以節(jié)省賣主大量與其他經(jīng)紀(jì)人洽談的時(shí)間。

獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)形式對于賣主的不足在于經(jīng)銷機(jī)會有局限性，因?yàn)槿魏我粋€(gè)經(jīng)紀(jì)人無論他能力多大，工作多努力，都不可能象公開報(bào)價(jià)那樣獲得那么多的經(jīng)銷機(jī)會，同時(shí)獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)缺乏靈活性，一旦委托人的經(jīng)紀(jì)人無能或由于種種原因經(jīng)銷不積極，在一定期限，賣主不能隨便換人。

（四）多重開價(jià)

多重開價(jià)以開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人自發(fā)組成一個(gè)合作社為前提。合作社成員根據(jù)組社時(shí)間的長短和業(yè)務(wù)地域范圍的大小、支付會費(fèi)。一旦一位經(jīng)紀(jì)人獲得一筆獨(dú)家代理業(yè)務(wù)后，在規(guī)定的日期里這位經(jīng)紀(jì)人有權(quán)自己單獨(dú)完成這項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果規(guī)定的期限內(nèi)他未能做成這筆生意，他應(yīng)該將信息告訴合作社，然后由合作社將信息傳遞給每一個(gè)成員。這樣委托人既得到了公開報(bào)價(jià)協(xié)議的好處，又獲得了獨(dú)家代理好處。一旦房地產(chǎn)銷售出去，傭金在獲得獨(dú)家代理經(jīng)紀(jì)人與實(shí)際完成交易的經(jīng)紀(jì)人之間分配。如果獲得獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人自己完成交易，則他獲得全部傭金。但無論怎么樣，經(jīng)紀(jì)人都得將傭金的一個(gè)（很小的）百分?jǐn)?shù)交給經(jīng)紀(jì)人合作社。

（五）凈開價(jià)

凈開價(jià)實(shí)際是一種傭金支付方式，即賣主向經(jīng)紀(jì)人開出一個(gè)價(jià)格，然后實(shí)際中交易成交價(jià)格高出這開價(jià)部分便是傭金。例如，賣主一項(xiàng)房地產(chǎn)開價(jià)為100000元，如果經(jīng)紀(jì)人能以高出100000元的價(jià)格出售，那高出部分無論多少都屬經(jīng)紀(jì)人。

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)銷過程

一個(gè)成功的房地產(chǎn)經(jīng)銷過程一般大致分為兩個(gè)部分，一是為使?jié)撛诘馁I者或租客了解房地產(chǎn)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格或租金及合同條件進(jìn)行談判。它由以下幾個(gè)階段組成：

1、尋找潛在投資者

尋找潛在投資者有多種方法：

（1）廣告尋找法。經(jīng)銷人員利用各種廣告媒介尋找潛在顧客，例如可以向某一目標(biāo)區(qū)域每戶居民郵寄一份廣告，詢問是否需要房屋。此外還可以通過大眾傳播媒介作廣告，吸引潛在投資者；

（2）市場咨詢法。經(jīng)銷人員利用社會上的有關(guān)市場咨詢服務(wù)公司尋找直接的或間接的潛在投資者信息；

（3）連鎖介紹法。由已購入房地產(chǎn)的顧客推薦新的潛在投資者。

（4）委托助手法。委托他人幫助（如在親戚、同事、朋友中）尋找潛在顧客。

2、顧問資格審查

經(jīng)銷人員面對眾多的潛在顧客需要進(jìn)行審查篩選，以便集中精力對那些最有希望的顧客進(jìn)行經(jīng)銷。顧客審查的主要內(nèi)容是，購買需求和支付能力審查及潛在投資者人格審查。首先是確定經(jīng)銷對象是否真正需要房地產(chǎn)，目前要求是否迫切，如果對象并不真正需要房地產(chǎn)，經(jīng)銷人員應(yīng)該立刻停止經(jīng)銷活動。支付能力應(yīng)該包括潛在顧客的借款能力。潛在投資者的人格，這里指其是否有決策權(quán)，是否在投資方面受各種限制。根據(jù)上述審查結(jié)果可將所有潛在顧客進(jìn)行分等級。

3、接近顧客

接近包括接近準(zhǔn)備和接近兩個(gè)步驟。接近準(zhǔn)備是指經(jīng)銷員在接近顧客前，進(jìn)一步分析顧客并制訂接近顧客的方法。接近顧客可以采用面約、函約、托約、電話約以及直接主動上前搭訕等方法。

4、面談

在面談階段，經(jīng)銷人員的任務(wù)是詳細(xì)介紹房地產(chǎn)商品各方面情況，解答各種問題，啟發(fā)顧客的興趣和誘發(fā)他們的購買動機(jī)；刺激顧客的購買欲望并引導(dǎo)、催促其進(jìn)行購買決策。面談中經(jīng)銷人員應(yīng)做到五個(gè)堅(jiān)持，即堅(jiān)持針對性：針對投資者的投資動機(jī)，針對投資者的心理，針對經(jīng)銷房地產(chǎn)的特征；堅(jiān)持精確性；介紹房地產(chǎn)，回答問題要用精確、清楚的詞語；堅(jiān)持和氣待人，切不可與顧客發(fā)生不愉快的爭吵；堅(jiān)持邏輯性；經(jīng)銷員說明要符合邏輯，不要信口開河，前言不搭后語；堅(jiān)持鼓動性；經(jīng)銷人員在面談中要用自己的信心、熱情、知識去感染顧客，促使其采取行動。

5、異議處理

異議是面談過程中的一個(gè)內(nèi)容，由于它十分重要因而需要另加說明。所謂異議，指顧客對經(jīng)銷人員的介紹、提示、淙提出不同意見或相反看法。異議是顧客對經(jīng)銷的反應(yīng)和自己看法的表示。處理得好，顧客將被說服，處理不好，顧客將拒絕接受經(jīng)銷。處理顧客異議的方法有以下幾種：

（1）反駁法。提供有關(guān)事實(shí)和理由，直接否定顧客的異議。

（2）迂回法。首先表面上似乎同意顧客的異議，然后再根據(jù)有關(guān)事實(shí)和理由，間接地否定其異議。

（3）補(bǔ)償法。經(jīng)銷人說明，強(qiáng)調(diào)顧客異議以外的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)來補(bǔ)償、抵消顧客異議，使其感到心理平衡。

（4）不睬法。對顧客提出的與房地產(chǎn)經(jīng)銷無關(guān)或無效的異議，有時(shí)可視具體情況不予理睬。

（5）預(yù)防法。在顧客之有主動先提出有關(guān)異議，并給解答。上述方法應(yīng)視具體情況加以選用。

6、成交

成交就是經(jīng)銷人員與顧客達(dá)成交易協(xié)議。一切經(jīng)銷努和的目的都在于成交，如果不能成交，一切都是徒勞的。房地產(chǎn)成交應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）密切注視成交信號，成交信號是顧客的一種暗示。經(jīng)銷過程中顧客一般不愿首先提出成交，經(jīng)銷員應(yīng)隨時(shí)捕捉顧客的成交信號，立促其成交；

（2）靈活機(jī)動，抓住機(jī)會，隨時(shí)促成交易。

（3）消除經(jīng)銷員自身的各種心理障礙，不要怕失敗，不要怕被拒絕，不要等待顧客自動提出成交；

（4）耐心謹(jǐn)慎對待顧客的拒絕。隨時(shí)準(zhǔn)備繼續(xù)面談，隨時(shí)準(zhǔn)備重新提出成交。

第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售方法

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收益是指房地產(chǎn)出售或銷售收入減去經(jīng)營費(fèi)用之后的余額。租售收益的高低與租售價(jià)格有關(guān)，與其選擇的租售方法也有很密切的關(guān)系。適宜的房地產(chǎn)租售方法，可使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收益提高；反之，不當(dāng)?shù)淖馐鄯椒▽档头康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收益。

發(fā)展商可根據(jù)所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)來選擇租售方法。下面介紹幾種常見的銷售方法。

一、異地銷售

這種方法只有在特殊的情況下才能使用。它適合那些滿足人們規(guī)律性移動的房地產(chǎn)的銷售，適合那些以滿足外地用戶需要為目的而建造的房地產(chǎn)。如，瑞士中部山區(qū)是夏季歐洲人避暑勝地，該處的鄉(xiāng)間別墅對當(dāng)?shù)厝藳]有多大的吸引力，但對其周圍國家的人來講卻非常有價(jià)值。因此，采用異地銷售的方式效果很好。廈門東郊的鄉(xiāng)間別墅，采用異地銷售方式銷售，300平方米的二層小樓，售價(jià)達(dá)50萬美元；又如北京的一些高檔寫字樓的異地銷售，也取得了較高的收益。

二、預(yù)售

房地產(chǎn)預(yù)售是在房地產(chǎn)建成之前賣掉的銷售方式。它可以提前收回建房資金，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕房地產(chǎn)建設(shè)過程中的資金壓力，減少銀行貸款，因而降低投資成本，提高資金周轉(zhuǎn)率，使房地產(chǎn)開發(fā)商能及時(shí)抓住投資機(jī)會、獲取較穩(wěn)定而可觀的利潤。但鄧售在房地產(chǎn)市場處于景氣上升時(shí)期可能將一部分利潤讓予購買者。我國有關(guān)商品房的預(yù)售規(guī)定如下：

（一）預(yù)售商品房的條件

（1）全部土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)交付，已有土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

（二）辦理預(yù)售登記須提交的文件

（1）上述（1）至（3）的證明材料；

（2）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（3）工程施工合同；

（4）預(yù)售商品房分層平面圖；

（5）商品房預(yù)售方案。

（三）核發(fā)預(yù)售許可證明

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到申請30日內(nèi)給予答復(fù)，同意的核發(fā)預(yù)售許可證明，不同意的說明理由。

預(yù)售時(shí)包括中介人（經(jīng)紀(jì)人），向預(yù)購人出示這一證明。

（四）預(yù)售合同

當(dāng)事人雙方簽訂預(yù)售合同，該合同須到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門和土地管理部門備案。

預(yù)售合同應(yīng)包括：商品房建筑面積、使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

（五）辦理使用權(quán)、所有權(quán)登記手續(xù)

購買人須在商品房交付使用之日起，（現(xiàn)售房為合同簽訂之日起）90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

三、分期付款銷售

分期付款銷售是常見的房地產(chǎn)銷售方法，通常分為個(gè)人分期付款銷售和個(gè)人住房抵押貸款銷售。個(gè)人分期付款銷售的方法是由購房者與房地產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成分期付款協(xié)議的方法銷售房屋，主要對象是有穩(wěn)定的、較高收入的、信用較好的個(gè)人或是某種行業(yè)發(fā)展前景較好的公司；個(gè)人住房抵押貸款的方法是個(gè)人在購買房屋的同時(shí)向銀行申請以房屋作抵押貸款購房，購房以后，購房者只與銀行有貸款關(guān)系，按抵押貸款合同分期償還貸款本息。

采用這種方法，房地產(chǎn)發(fā)展商可以較快的得到部分建設(shè)資金，其余房款又有一定利息。另外，對分期付款銷售的價(jià)格還可以定的稍高一些，使開發(fā)商得到更多的利益。

前 言

房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動力，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)。

本課題研究的主要內(nèi)容：

從項(xiàng)目前期的市場調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、營銷等方面，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的系統(tǒng)描述。

對房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究分析。

本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會學(xué)的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。

由于編者的學(xué)識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。

第三篇：關(guān)于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)研報(bào)告

為全面了解我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，分析存在的問題，研究和提出相應(yīng)的對策建議，市發(fā)改委服務(wù)業(yè)科就我市房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)問題進(jìn)行了專題調(diào)研，報(bào)告如下：

一、我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

新中國成立至改革開放前，遼陽的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從初步發(fā)展到逐漸蕭條的過程。建國初期，遼陽市政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理，房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押活動頻繁。黨的八大以后，確立了社會主義公有制在房地產(chǎn)中的主體地位。房地產(chǎn)業(yè)失去了市場的基礎(chǔ)，作為一個(gè)行業(yè)逐漸萎縮。

上世紀(jì)70年代末至90年代初，黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位紛紛開始興建職工住宅樓，并以福利的形式分配給本單位職工。這類住宅樓大多數(shù)建造于本單位周邊的土地上，小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境較差，但總量大。在這一時(shí)期，遼陽市房地產(chǎn)企業(yè)以國有為主，數(shù)量少，開發(fā)量也小，市場化程度很低。居民以單位福利房為主要居住場所，只有極少數(shù)居民購買商品房，房地產(chǎn)市場還沒有真正走向普通市民。

隨著改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，國有土地使用權(quán)有償出讓、城鎮(zhèn)住房制度改革和住房公積金制度等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，我市房地產(chǎn)市場開始逐漸發(fā)育、成長。1998年7月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分房，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正地走向了市場，真正地走向了普通大眾。我市房地產(chǎn)業(yè)隨之進(jìn)入了快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場日趨活躍，商品房銷售快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力也逐漸增強(qiáng)，居民生活環(huán)境和居住條件都得到了改善和提高。特別是近些年，隨著我市工業(yè)化和城市化進(jìn)程的不斷加快，居民收入和消費(fèi)需求穩(wěn)步提高，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場繁榮的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也為我市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展提供了廣闊的市場空間，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額均不斷增長。2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為23.6億元，增長53.6％，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積212.3萬平方米，增長38.9%；商品房銷售面積109.9萬平方米，增長70.2%；商品房銷售額 24.6億元，增長86.6%。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資為30.8億元，同比上漲30.5％，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.1%；商品房施工面積257.6萬平方米，增長21.3%；商品房銷售面積112.6萬平方米，漲幅為2.5%；商品房銷售額29.7億元，增長20.7%。2009年（預(yù)計(jì)，下同）全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為43.2億元，比去年上升40%，占全社會固定資產(chǎn)投資的12.3%；商品房施工面積382.3萬平方米，同比上漲48.4%；商品房銷售面積130.8萬平方米，漲幅為16.1%；商品房銷售額38.8億元，比去年增長30.7%。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。2007年，商品住宅投資為19.3億元，增長 92%，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的81.8%；2008年，住宅投資為22億元，增長14%，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的71.4%。2009年，商品住宅投資為26.1億元，增長 18.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的60.4%。從上面的數(shù)據(jù)可以看出：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住宅投資數(shù)額逐年增加，這說明房地產(chǎn)開發(fā)商十分看好在遼陽投資發(fā)展的前景。但由于受到國際金融危機(jī)的沖擊，我市房地產(chǎn)業(yè)在2008年也遇到了一些困難。房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額的增速與2007年相比，分別下降了23.1個(gè)百分點(diǎn)、17.6個(gè)百分點(diǎn)、67.7個(gè)百分點(diǎn)和65.9個(gè)百分點(diǎn)。2008年末商品房空置面積為53.7萬平方米，比2007年末上升4.9%。面對嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢，市委、市政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、從容面對，出臺了一系列推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施，如《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的實(shí)施意見》（遼市政發(fā)【2008】32號）和《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的補(bǔ)充意見》（遼市政發(fā)【2008】39號），以應(yīng)對這次金融危機(jī)給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來的不利影響。2009年末，商品房空置面積為37.0萬平方米，比2008年末下降31.1%。充分說明了這些政策措施對于提振信心、活躍市場、促進(jìn)住房消費(fèi)發(fā)揮了重要作用，有效地遏止了增速明顯下滑的態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)我市房地產(chǎn)業(yè)形勢回升向好。

隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮，商品房平均銷售價(jià)格（商品房銷售額除以商品房銷售面積得出）也呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。2004年，商品房平均銷售價(jià)格為1745元/平方米，2005年上升為1935元/平方米。經(jīng)過2006年的小幅上漲，我市商品房平均銷售價(jià)格突破了2000元/平方米關(guān)口，為2050元/平方米。此后，我市商品房平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)了明顯的上升趨勢。2007年為2238元/平方米。到了2008年，商品房平均銷售價(jià)格在2007年每平方米上漲188元的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了較快的漲幅，達(dá)到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，為2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均銷售價(jià)格。在近三年的時(shí)間，我市商品房平均銷售價(jià)格由2238元/平方米上漲到2967元/平方米，漲幅為32.6%。造成我市商品房平均銷售價(jià)格呈持續(xù)走高態(tài)勢的主要原因是居民可支配收入大幅增長、百姓改善住房的實(shí)際需求、城市化進(jìn)程的加快、樓盤開發(fā)成本的增加以及市容市貌日新月異的變化。目前，我市正按照住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn) “三箭齊發(fā)”，新城地產(chǎn)、老城地產(chǎn)“雙管齊下”，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)“齊頭并進(jìn)”的思路，加速推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。河?xùn)|新城大力開展北部回遷樓、商貿(mào)娛樂城、五星級酒店、寫字樓、體育運(yùn)動公園等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；全面啟動化工新材料、工業(yè)鋁材、柴油機(jī)產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；重點(diǎn)策劃、包裝和招商中央廣場項(xiàng)目、東京城項(xiàng)目、一河兩岸濱水商業(yè)項(xiàng)目、濱水生態(tài)住宅開發(fā)項(xiàng)目、河?xùn)|醫(yī)院項(xiàng)目和大劇院項(xiàng)目。遼陽縣根據(jù)新的縣城總體規(guī)劃，加快中心鎮(zhèn)、示范鎮(zhèn)、“城中村”改造步伐，大力發(fā)展工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，特別是要加快建設(shè)高壓共軌10萬平方米、三三機(jī)床5萬平方米、萬興達(dá)3萬平方米、匯福汽車2萬平方米和山川電器1萬平方米等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。燈塔市加快實(shí)施萬寶橋村500戶居民的整體搬遷工作。重點(diǎn)對城區(qū)500畝凈地實(shí)施“招拍掛”出讓，新增城市開發(fā)面積50萬平方米。白塔區(qū)以老城區(qū)改造，產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”為重點(diǎn)。大力打造精密元件、解放小學(xué)、新運(yùn)大街西段、遼紡廠區(qū)和湖畔新園、濱湖花園、名學(xué)苑、光輝農(nóng)民新村等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，推進(jìn)西關(guān)商業(yè)區(qū)2、5、7號地塊及劇院南側(cè)地塊招商項(xiàng)目的落地。文圣區(qū)以三級以上干道沿街危舊樓房、平房區(qū)拆遷改造、城市北部開發(fā)為重點(diǎn)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。重點(diǎn)實(shí)施魁星樓復(fù)建、襄平閣、新華路北三組團(tuán)、中華大街建發(fā)高層?xùn)|側(cè)、天齊棚戶區(qū)西側(cè)、普化小學(xué)南側(cè)等地塊的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。太子河區(qū)以城市南部2.2平方公里開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，加快實(shí)施城市南部商住項(xiàng)目、實(shí)正地產(chǎn)高檔商住開發(fā)、電力開發(fā)公司住宅以及東電家園、晟雅格林、“炮旅”商住等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。宏偉區(qū)重點(diǎn)實(shí)施遼化二、三、四生活區(qū)舊城區(qū)改造、大打白村整村異地遷移工程和徐家、杜家、小打白村農(nóng)民新區(qū)建設(shè)工程，加快推進(jìn)城市南出入口和文圣路南段兩側(cè)開發(fā)改造。弓長嶺區(qū)重點(diǎn)實(shí)施以北出入口改造為重點(diǎn)的北部優(yōu)化整合工程，推進(jìn)孫家寨、新三官、小漁村等地塊的房地產(chǎn)開發(fā)和主要交通干道兩側(cè)的危舊房屋拆遷改造工程，全力推進(jìn)東鑫果園二期、陳家、龍峰園等棚戶區(qū)改造和柳河村等農(nóng)民新村建設(shè)工程。

2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)計(jì)劃完成總投資64億元，力爭完成72億元；商品房銷售額46.33億元，力爭完成49.9億元。全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)施工面積計(jì)劃總規(guī)模640萬平方米，力爭完成720萬平方米。其中：住宅地產(chǎn)479萬平方米，力爭完成539萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)86萬平方米，力爭完成97萬平方米；工業(yè)地產(chǎn)75萬平方米，力爭完成84萬平方米。

二、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中面臨的困難和問題

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，遼陽市房地產(chǎn)業(yè)正在迅速發(fā)展壯大，房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)檔次逐步提高，建設(shè)了佰億麗景茗城、羅馬假日、龍鼎山莊、文成尚品等一批精品小區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)在我市國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益突出，已成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，為我市保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生提供了強(qiáng)有力的保障，鑄造了遼陽城市變遷和人居發(fā)展的輝煌歷程。但在發(fā)展過程中也存在一些困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，出現(xiàn)“錢荒”現(xiàn)象

房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以中小企業(yè)居多，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢；但在銷售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

（二）老城區(qū)土地資源有限，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈，因此土地資源的合理利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高效、有序和可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和必備的硬件條件。由于我市老城區(qū)的建筑密度不高,沒有統(tǒng)一的格局規(guī)劃，導(dǎo)致老城區(qū)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地日益減少，從而造成我市組團(tuán)化、規(guī)模化房地產(chǎn)開發(fā)比例不高，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的規(guī)模效益，出現(xiàn)單打獨(dú)斗、見縫插針、新舊混雜、不成規(guī)模的現(xiàn)象。

（三）我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營實(shí)力不強(qiáng)

我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的8家發(fā)展到現(xiàn)在的99家，涌現(xiàn)出佰億、榮興、建發(fā)等具有一定規(guī)模的開發(fā)企業(yè)。但總體上仍處于規(guī)模不大、結(jié)構(gòu)不盡合理的狀況，整體實(shí)力不強(qiáng)。目前，我市還沒有一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二級資質(zhì)企業(yè)也僅為2家，三級資質(zhì)企業(yè)、四級資質(zhì)企業(yè)分別為27家和1家。暫定資質(zhì)企業(yè)69家。暫定資質(zhì)企業(yè)占我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例為69.7%。

（四）住宅區(qū)的配套設(shè)施尚不完善

目前，我市的部分房地產(chǎn)企業(yè)十分注重商品住宅樓的開發(fā)建設(shè)，忽視了對小區(qū)配套環(huán)境的營造，不能充分挖掘房地產(chǎn)作為特殊商品的潛在價(jià)值，也給我市今后的城市物業(yè)管理工作和人民群眾的生活帶來了許多不便。反映比較突出的問題有：小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施不到位，如供暖、排污工程未完善；小區(qū)內(nèi)綠地太少，休閑場所待續(xù)建。

（五）經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)比例不高, 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

2007年，我市開始經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，經(jīng)過3年的努力，相繼開發(fā)了裕隆、繁榮家園等小區(qū)，解決了大批困難群眾的住房問題。2007年，全市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)面積分別為5萬平方米(702套)和0.5萬平方米（100套）；2008年上升為26.5萬平方米（3883套）和2.12萬平方米（447套）；2009年達(dá)到31.4萬平方米（4012套）和9.8萬平方米（2405套）。但仍處于增長慢、建設(shè)比例小的狀況；而且部分經(jīng)濟(jì)適用房還存在空置現(xiàn)象；廉租房尚沒有形成完善的退出機(jī)制。因此，全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要問題是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)比例不高，房屋的高檔化趨勢明顯, 形成住房消費(fèi)市場的供求錯位現(xiàn)象。

（六）住房二級市場不夠活躍

近年來，我市住房二級市場（二手房交易市場）的交易量較以往有所放大。2007年，遼陽二手房交易量為41萬平方米；2008年為38萬平方米；2009年為84.5萬平方米。但我市住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后；對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消費(fèi)貪多求大

目前，我市房地產(chǎn)消費(fèi)的習(xí)慣是以全款購買自住為主，追求自有，講究“一步到位”或“盡快到位”，部分市民消費(fèi)貪多求大，存在過度消費(fèi)和嚴(yán)重超前消費(fèi)的現(xiàn)象。而這又直接導(dǎo)致了需求的膨脹，引起了房價(jià)的上漲。價(jià)格的上漲又進(jìn)一步刺激了消費(fèi)者盲目的購房沖動，形成“遲買不如早買”、“買小不如買大”的消費(fèi)預(yù)期，加重了居民的經(jīng)濟(jì)壓力。

三、促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展的建議

為進(jìn)一步加快我市房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，針對目前我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出如下建議：

（一）統(tǒng)一思想、堅(jiān)定信心是大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的前提

省委、省政府對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度重視，我市也專門出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，這為房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展提供了難得的機(jī)遇。同時(shí)，我市城鄉(xiāng)人民收入大幅度提高，消費(fèi)能力迅速增強(qiáng)。2009年，城市居民人均可支配收入達(dá)到14986元，增長13%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到7292元，增長13%。不斷增長的居民收入給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金上的保證。而且，我市城市居民人均住宅建筑面積低于全國、全省的平均值，這就形成了對住房的剛性需求，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接和內(nèi)在的動力。尤其是我市正在實(shí)施的開發(fā)建設(shè)河?xùn)|新城，打造太子河左岸經(jīng)濟(jì)帶、改造西關(guān)商業(yè)區(qū)、開發(fā)城南商住區(qū)、建設(shè)站前廣場商業(yè)區(qū)、改造城市出入口和城區(qū)主干道等一系列重點(diǎn)工程，也必然將拉動房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。因此，全市上下必須要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，對我市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。有了信心，需求才能轉(zhuǎn)化為投資，轉(zhuǎn)化為市場銷售，轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。

（二）建立多渠道、多元化的房地產(chǎn)金融體系，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道

隨著房地產(chǎn)業(yè)在我市的迅速發(fā)展，單一的融資渠道已成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸；尤其是2008年全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的相對緊張。因此，今后應(yīng)結(jié)合遼陽市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，促進(jìn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。全市各商業(yè)性銀行，對資質(zhì)等級高、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)，要進(jìn)一步加大授信額度。政府也要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運(yùn)行平臺、管理平臺，從而形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系；要繼續(xù)擴(kuò)大對外開放，抓住“南資北移”的有利時(shí)機(jī)，面向發(fā)達(dá)地區(qū)加大引資力度，吸收外來資金，發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟多元化的房地產(chǎn)融資渠道，幫助房地產(chǎn)企業(yè)破解資金難題。

（三）要采取更加有力的措施，進(jìn)一步營造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，不斷增強(qiáng)服務(wù)意識，為企業(yè)發(fā)展提供有力保障

我市各縣區(qū)、各部門要切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)，完善相關(guān)的政策措施，重點(diǎn)是要保持政策措施的連續(xù)性和穩(wěn)定性；要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，形成推動房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的合力；要緊緊圍繞“大力突破新城，改造提升老城”的總體思路，全力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市住建委要運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)建立房地產(chǎn)監(jiān)測分析、信息發(fā)布和預(yù)警體系，特別要密切關(guān)注房價(jià)收入比和租售比等重要數(shù)據(jù)，并及時(shí)向社會通報(bào)我市房地產(chǎn)市場的情況，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房；適時(shí)舉辦房地產(chǎn)交易會，為開發(fā)企業(yè)和居民購房搭建平臺；積極推進(jìn)我市棚戶區(qū)改造工作；合理制定我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。國土部門對土地資源要納入全市的統(tǒng)一調(diào)控體系，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，做到有計(jì)劃、有步驟地開發(fā)，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地供應(yīng)，合理高效地利用土地資源。市人社局要幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好人才引進(jìn)和相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)等工作。市經(jīng)信委、安監(jiān)和環(huán)保等部門要加強(qiáng)對企業(yè)管理、安全生產(chǎn)、清潔環(huán)保等方面的指導(dǎo)和服務(wù)。市外經(jīng)和招商等部門要幫助我市房地產(chǎn)企業(yè)多承攬涉外工程，擴(kuò)大勞務(wù)輸出。市財(cái)政和稅務(wù)等部門要積極開展調(diào)查研究，進(jìn)一步調(diào)整完善適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅費(fèi)征管辦法。各縣區(qū)、各部門要高度重視、精心組織、明確任務(wù)，狠抓落實(shí)，鞏固和增強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場回升向好的勢頭，積極為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（四）堅(jiān)持以創(chuàng)新為基礎(chǔ)，引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施品牌戰(zhàn)略，培育有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存并壯大，必須要以創(chuàng)新為基礎(chǔ)。企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，創(chuàng)新經(jīng)營理念，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)采取各種有效措施，樹立品牌意識，打造精品建設(shè)，創(chuàng)造品牌優(yōu)勢，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目。市有關(guān)部門也要深入開展創(chuàng)名牌、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)活動，制定專門的獎勵扶持措施，推進(jìn)品牌創(chuàng)建步伐。要加快發(fā)展我市現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)一批強(qiáng)勢企業(yè)、龍頭企業(yè)。目前我市有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2家，三級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)27家。要以這些企業(yè)為重點(diǎn)，打造以高資質(zhì)企業(yè)為龍頭、規(guī)模企業(yè)為基礎(chǔ)的富有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)梯隊(duì)，不斷增強(qiáng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生動力和活力。

（五）完善房地產(chǎn)開發(fā)中的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)保障低收入家庭基本住房需求

當(dāng)前商品房市場正發(fā)生深刻的變化，綠色、生態(tài)、人文、科技成為今后發(fā)展的新趨勢和新理念。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)和生態(tài)平衡，加快配套設(shè)施建設(shè)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從我市的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，向不同收入階層提供不同層次的商品房，構(gòu)造多層次供給體系，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。為滿足低收入家庭，特別是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相關(guān)部門要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，增加有效供給，嚴(yán)肅查處經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、交易和管理過程中的違規(guī)行為，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。建議將銷售困難的部分經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型的商品房轉(zhuǎn)為廉租房，以緩解廉租房不足、部分經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型商品房空置的矛盾；或?qū)⒉糠滞恋爻鲎尳?、公積金貸款的收益用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，以彌補(bǔ)在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)方面的資金缺口。

（六）加快住房二級市場的發(fā)展，引導(dǎo)市民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求 只有激活住房二級市場，才能為城鎮(zhèn)居民自有住房的交易提供平臺，為人民群眾財(cái)產(chǎn)性收入的增加提供條件，并在盤活存量住房的同時(shí)，進(jìn)一步激發(fā)增量住房的需求，為住房一級市場注入新的活力，實(shí)現(xiàn)住房二級市場與一級市場有機(jī)對接，以推動我市居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。因此，今后要大力宣傳二手房交易流程，疏導(dǎo)制約二手房交易的瓶頸，建立住房二級市場交易服務(wù)平臺，構(gòu)建安全、規(guī)范、高效和優(yōu)質(zhì)的住房二級市場交易服務(wù)體系，做到市場信息透明、交易信息透明、評估服務(wù)透明、中介服務(wù)透明，進(jìn)一步簡化辦事程序，明確工作時(shí)限，實(shí)行產(chǎn)權(quán)交易一體化。同時(shí)，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)的誠信服務(wù)；規(guī)范中介市場，取締非法經(jīng)營。應(yīng)當(dāng)廣泛地進(jìn)行宣傳教育，要積極引導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自身的收入水平、生活發(fā)展階段和工作情況，選擇最適合自己的方式解決住房問題，量力而行，避免落入貪大求多的消費(fèi)誤區(qū)；要鼓勵普通工薪階層家庭實(shí)行住房階梯式消費(fèi)，逐步改善住房居住條件。政府相關(guān)部門也應(yīng)注重培育住房三級市場（住房租賃市場），使住房一、二、三級市場進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

第四篇：莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

莒南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

一、房地產(chǎn)市場發(fā)展基本情況

近幾年來，我縣的房地產(chǎn)市場保持了高位運(yùn)行、快速發(fā)展的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、預(yù)銷售面積等各個(gè)方面都有較大幅度的增長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的局面。

從2005年開始，我縣的房地產(chǎn)投資規(guī)模出現(xiàn)迅速增長，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2億元，同比增長300%；新開工商品房建筑面積19.3萬平方米，同比增長260%；竣工面積5.8萬平方米，同比增長167%；預(yù)銷售面積8.8萬平方米，同比增長131%。

2006年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高位運(yùn)行，商品房投資規(guī)模保持了強(qiáng)勁的增長勢頭，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.9億元，同比增長45%；新開工商品房建筑面積32.19萬平方米，同比增長66.8%；竣工面積16萬平方米，同比增長176%；預(yù)銷售面積15.3萬平方米，同比增長198%。

2007年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.0億元，同比增長3.4%；新開工商品房建筑面積22.78萬平方米，同比降低29.2%；竣工面積28.57萬平方米，同比增長78.6%；預(yù)銷售面積23.9萬平方米，同比增長56.2%。

2008年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.77億元，同比下降7.7%；新開工商品房建筑面積18.59萬平方米，同比下降18.4%；竣工面積18.16萬平方米，同比下降36.4%；預(yù)銷售面積28.59萬平方米，同比增長19.6%。

2009年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.2億元，同比增長15.5%；新開工商品房建筑面積20.38萬平方米，同比增長9.6%；竣工面積18.32萬平方米，同比增長0.9%；預(yù)銷售面積21.55萬平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)新的高峰期，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7.2億元，同比增長125%；新開工商品房建筑面積46.74萬平方米，同比增長129%；竣工面積16.54萬平方米，同比下降9.7%；預(yù)銷售面積28.36萬平方米，同比增長31.6%。

2011年上半年，全縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.83億元，新開工商品房建筑面積16.4萬平方米，竣工面積2.68萬平方米，預(yù)銷售面積9.3萬平方米，完成預(yù)銷售額2.67億元。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的思路及做法

第 一 頁

為了進(jìn)一步落實(shí)十七大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動縣域經(jīng)濟(jì)增長，我們把搞活房地產(chǎn)市場，啟動住房消費(fèi)作為近期的主要工作目標(biāo)。通過轉(zhuǎn)變思想觀念，開拓工作思路，改進(jìn)工作作風(fēng)，規(guī)范管理，嚴(yán)格執(zhí)法，實(shí)行市場監(jiān)管、項(xiàng)目監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管“三位一體”的動態(tài)監(jiān)管模式，努力促進(jìn)我縣的房地產(chǎn)市場供需均衡，房價(jià)穩(wěn)定，保障住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

1、加快舊城改造、棚戶區(qū)改造的步伐

目前我縣舊城改造、棚戶區(qū)改造正處于啟動和發(fā)展階段，運(yùn)作模式主要依托房地產(chǎn)開發(fā)這一途徑。近幾年來，國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場首先調(diào)控了土地市場的供給和開發(fā)資金的獲取，房地產(chǎn)開發(fā)在新征土地困難的情況下，就必須充分利用存量土地做文章。舊城改造、棚戶區(qū)改造不但為房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展的平臺和新的方向，還提供了大量的存量土地和有效需求。這必將為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供新的動力。

2、北城新區(qū)的開工建設(shè)具有很大的拉動作用

從2011年開始，我縣把打造北城文化新區(qū)的工作列入縣委、縣政府工作的重要議事議程，專門成立建設(shè)指揮部，納入重點(diǎn)項(xiàng)目管理，列入縣委組織部績效考核辦考核范圍，進(jìn)行全方位的支持和扶持。北城新區(qū)項(xiàng)目的啟動，必將給我縣房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇，帶動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的增長期。

三、存在的主要問題

1、房價(jià)需進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控

目前，我縣的房地產(chǎn)市場處于高位運(yùn)行階段，供給量和需求量都比較大。據(jù)了解，全縣每年的住房需求量在60萬平方米左右，每年的供給量在30-40萬平方米，房地產(chǎn)市場供求不均衡，存在較大剛性需求，具有賣方市場的特征，整個(gè)房地產(chǎn)市場需求量大于供給量，使得許多樓盤在預(yù)售階段就基本銷售完畢。

近幾年，我縣的商品房價(jià)格在全市一直處于中等偏上價(jià)位，從去年下半年至今年上半年才出現(xiàn)了較大幅度的上漲，房價(jià)上漲除了存在剛性需求外，還存在以下幾個(gè)方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、建筑材料費(fèi)。三是地段和區(qū)位較好。四是住宅精裝修程度高。五是收費(fèi)項(xiàng)目增加及上調(diào)。六是個(gè)別公司為了應(yīng)對國家有關(guān)調(diào)控政策追求自身利益最大化。房價(jià)上漲幅度超過居民可支配收入時(shí)，勢必造成城鎮(zhèn)居民購房困難，特別是中低收入階層更承受不起過高的房價(jià)，因此對房價(jià)監(jiān)管的工作需要進(jìn)一步

加強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)市場秩序需進(jìn)一步整頓和規(guī)范

近幾年，我縣的房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在開發(fā)混亂的狀況，沒有充分發(fā)揮政府調(diào)控和城市規(guī)劃的指導(dǎo)作用。一是縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)無論是地塊大小，也不論用地性質(zhì)和規(guī)劃用途，只可容納1幢樓、2幢樓的土地都進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，形成縣城內(nèi)遍地開花的現(xiàn)象；二是開發(fā)的住宅小區(qū)大部分在幾千平方米到1—2萬平方米左右，超過10萬平方米的小區(qū)不多，這樣不僅造成縣城功能分區(qū)不清，重復(fù)配套建設(shè),浪費(fèi)資源和資金，更是脫離了“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的開發(fā)建設(shè)原則；三是舊村改造過程中，個(gè)別村居鉆政策的空子，除拆遷還建本村居民住房外，隨意擴(kuò)大商品房的開發(fā)規(guī)模，對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，造成房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊，同時(shí)造成了大量房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。

3、對房地產(chǎn)市場缺乏科學(xué)的信息化管理

目前，我縣的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制也沒形成。造成了市場信息不對稱，透明度不高，不利于及時(shí)便捷地進(jìn)行市場監(jiān)控，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

4、缺乏市場調(diào)控機(jī)制

一是土地儲備供給機(jī)制運(yùn)行效率不高，土地供應(yīng)沒有結(jié)合市場供求情況進(jìn)行有計(jì)劃有步驟供給，這很容易造成土地供給“大小年”的現(xiàn)象發(fā)生；二是沒有建立控制開發(fā)建設(shè)規(guī)模的相應(yīng)制度和具體措施。使房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求或大批積壓等失衡情況的發(fā)生。可以說，以上幾個(gè)方面的問題，是影響和制約我縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要因素。

5、開發(fā)資金不足，影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度

近幾年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的各項(xiàng)調(diào)控政策，對我縣房地產(chǎn)業(yè)最大的影響是銀行貸款難度增大。企業(yè)從土地的取得到項(xiàng)目的建設(shè)都需要大量的資金，而企業(yè)在銀行獲得的資金只占一小部分，大部分資金靠企業(yè)通過其他方式獲得，對于資質(zhì)等級低的企業(yè)則更難獲得貸款。資金的不足使得開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受到較大影響，進(jìn)而影響竣工交付時(shí)間，據(jù)了解，我縣大部分開發(fā)項(xiàng)目都存在延期交付的情況。

四、下一步加快發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的應(yīng)對措施及建議

1、加強(qiáng)規(guī)劃的龍頭作用和剛性作用

房地產(chǎn)開發(fā)必須按規(guī)劃進(jìn)行，實(shí)行成片區(qū)、成規(guī)模的開發(fā)。堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危舊棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)禁企事業(yè)單位自建自用和零星開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。房地產(chǎn)開發(fā)必須按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。

2、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)

我縣住房供給結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房供給數(shù)量少，高檔房、大面積房偏多。經(jīng)濟(jì)適用住房的供給數(shù)量，每年平均在7-8千平方米，僅能滿足不到100戶中低收入階層的購房需求，根據(jù)我縣住房收入狀況普查結(jié)果，每年的經(jīng)濟(jì)適用住房需求量在300套左右，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，造成經(jīng)濟(jì)適用住房供給緊張、價(jià)格上漲。目前我縣還沒有建立完善的廉租房供給體系，不能解決最低收入階層的住房問題。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房既是體現(xiàn)政府為民、利民、親民的形象工程，同時(shí)也對房價(jià)的過快上漲起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建設(shè)，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不要局限于提房地產(chǎn)就是買房和賣房，要著眼于房地產(chǎn)業(yè)概念的內(nèi)涵和外延，用大房地產(chǎn)業(yè)的理念來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，學(xué)習(xí)香港等地的先進(jìn)發(fā)展理念，用好現(xiàn)有資源，建一批適合低收入家庭租住的房屋，以靈活多樣的租賃方式，盤活縣域內(nèi)的房屋資源，大興房地產(chǎn)租賃業(yè)。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要規(guī)范土地市場，在當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期，政府和有關(guān)部門要從體制、機(jī)制、法制三位一體的角度，多管齊下，規(guī)范土地價(jià)格，特別是要規(guī)范土地一、二級市場，從而為降低房價(jià)打下基礎(chǔ)。

二、推廣新型建材，降低成本消耗。要堅(jiān)持采用技術(shù)含量高、建筑成本低，污染程度輕的建材；

三、加強(qiáng)招投標(biāo)管理。要通過工程技術(shù)招投標(biāo)，把技術(shù)能力高、造價(jià)成本低、管理規(guī)范的建筑企業(yè)擴(kuò)大到普通商品房建設(shè)中來；

四、剔除不合理收費(fèi)，2007年我縣房產(chǎn)成本中的各項(xiàng)費(fèi)用為213元／平方米，比重高達(dá)２６％，這其中有些不合理必須予以剔除，主要減輕住宅建設(shè)不分?jǐn)偟幕A(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)，分流基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：一是公益性和非盈利性的市政建設(shè)，如道路交通、給排水配套等應(yīng)由政府投資；二是公共服務(wù)設(shè)施，如文化教育、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生等，也應(yīng)由政府投資；三是商品性或營利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如能源供應(yīng)、通訊設(shè)施等，應(yīng)按市場經(jīng)濟(jì)原則，由相關(guān)企業(yè)投資建設(shè)，投入的資金由營業(yè)收入回收，并獲得利潤，不應(yīng)納入房價(jià)；四是住房內(nèi)部直接為生活服務(wù)的配套設(shè)施和某些外部環(huán)境，如水、電氣管道，綠地及住宅小區(qū)內(nèi)的道路等設(shè)施，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，并納入房屋建造成本，構(gòu)成房價(jià)組成部分。

5、加快房地產(chǎn)金融改革步伐、用足用好住房公積金。金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷注入新的血液、新的功能。同時(shí)，用足用好住房公積金。1996年實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革至今，我縣已收繳住房公積金3.04億元，如何用活這部分資金，加快公積金貸款，并結(jié)合商業(yè)銀行住房抵押貸款，以多種形式提高居民購房能力、努力擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有更重要的作用。

6、住房專項(xiàng)維修基金應(yīng)盡快建立

設(shè)立住房專項(xiàng)維修基金的目的就是為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為維護(hù)住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和使用創(chuàng)造必要的條件。

住房專項(xiàng)維修基金設(shè)立的有利因素：一是建立起住房專項(xiàng)維修基金，解除了人民政府、主管部門、購房人等多方面的后顧之憂。二是維修基金是為房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修和更新改造而建立的儲備資金，對延長房屋的使用壽命、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值起到了積極作用。三是維修基金的建立，可以有效地解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕、更新、改造，化解業(yè)主之間的矛盾，有利于明確物業(yè)管理收費(fèi)與維修基金的關(guān)系。因此，建議在我縣應(yīng)盡快建立住宅專項(xiàng)維修基金。

總之，我們要通過不懈的努力，使我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

第五篇：中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價(jià)無市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%；在我國東南部某些地區(qū)，房價(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房價(jià)低迷的影響下，全國土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

××中心城區(qū)房價(jià)目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房價(jià)低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時(shí)，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%；成交金額27860.29萬元，同比下降59%。××中心城區(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購買者理性應(yīng)對持觀望態(tài)度等原因造成。

二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件

房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加，三者共同作用推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。

1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財(cái)政收入增加、居民收入增長、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等；另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進(jìn)，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時(shí)期表現(xiàn)得尤為明顯。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時(shí)，工業(yè)化進(jìn)入中期。2007年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。

2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強(qiáng)中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場，出臺并實(shí)施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進(jìn)“三大戰(zhàn)役”到利用3年時(shí)間全面實(shí)施“13579”綠色工程，從實(shí)施“一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實(shí)施人口倍增計(jì)劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。2007年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比2000年擴(kuò)大26平方公里；城市化率為35.62%，比2000年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%－60%時(shí)，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段；當(dāng)城市化高速發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計(jì)劃，2012年人口將達(dá)50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計(jì)算，到2012年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此，××房地產(chǎn)市場 “低迷” 是暫時(shí)的，從長遠(yuǎn)來看，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個(gè)較長的快速發(fā)展期。

3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。2000年，××居民消費(fèi)觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求也不斷增長，消費(fèi)觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房價(jià)格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。2007年，××人均gdp為1242美元（按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計(jì)算）。依據(jù)國際統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800－4000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gdp增長率計(jì)算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間，也就是說，××房地產(chǎn)市場快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚，居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金期”還將更長。

三、幾點(diǎn)建議

近期，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn)，首次購買90平米以下住房契稅從3%－5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快

擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個(gè)方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1、繼續(xù)穩(wěn)定房價(jià)?！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場相對健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運(yùn)用國家出臺的扶持政策、財(cái)稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會等民間

組織，約定房屋價(jià)格降幅底線，避免價(jià)格巨大波動。同時(shí)，積極引導(dǎo)、鼓勵企業(yè)主動采取措施贏得市場，實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。

2、控制供地規(guī)模。2007年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場投放量達(dá)到2004、2005、2006三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。

3、加大扶持力度。一是對房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區(qū)別對待。鼓勵和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價(jià)比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項(xiàng)目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時(shí)期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價(jià)。三是適當(dāng)放寬項(xiàng)目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對開發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目用地的征地拆遷、建筑報(bào)建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費(fèi)。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅(jiān)決放開。

4、出臺購房優(yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區(qū)購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩(wěn)定、信用良好的個(gè)人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購房首付比例。五是實(shí)行購房退稅或減免稅費(fèi)。如對個(gè)人購買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補(bǔ)貼”。

5、調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策。2007年，××中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量為8萬平方米，銷售最高限價(jià)為960元/平方米，遠(yuǎn)低于商品房市場均價(jià)。要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租以及租金核減為輔方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。

6、加大土地收儲力度。土地儲備的運(yùn)作基于市場未定的預(yù)期，在一定的時(shí)期內(nèi)，市場會保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對住房價(jià)格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對住房價(jià)格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場暫時(shí)低迷時(shí)，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴(kuò)建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統(tǒng)一儲備起來，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。