第一篇：土地再劃撥的處理

土地再劃撥的處理

【案例】甲是一個(gè)國(guó)家軍事機(jī)關(guān)，經(jīng)過(guò)上級(jí)主管單位批準(zhǔn)需要若干面積的劃撥用地建設(shè)軍事機(jī)關(guān)辦公樓。乙是一個(gè)全民所有制企業(yè)法人單位，乙在某市有一塊面積若干的劃撥用地。甲經(jīng)過(guò)與乙協(xié)商擬給付乙一定數(shù)額金錢(qián)，獲得乙享有劃撥用地的使用權(quán)的土地。

問(wèn)題：甲與乙之間的法律關(guān)系的性質(zhì)，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓嗎？

評(píng)析：根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，前文提到的甲建設(shè)項(xiàng)目要獲得乙享有劃撥土地使用權(quán)的土地，是不能以購(gòu)買(mǎi)方式獲得的。甲只能在乙同意的情況下，向乙支付一定的安置、補(bǔ)償費(fèi)后，申請(qǐng)土地管理部門(mén)收回乙的劃撥土地使用權(quán)，重新劃撥給自己使用。即甲獲得乙享有使用權(quán)的劃撥用地行為的法律性質(zhì)，是劃撥用地再劃撥行為，而非劃撥用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的再劃撥行為，是一種行政行為，而非民事法律行為。甲獲得的劃撥土地使用權(quán)是一種原始取得，而非繼受取得。那么，乙獲得的貨幣對(duì)價(jià)的法律性質(zhì)是補(bǔ)償金，而非轉(zhuǎn)讓劃撥用地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

【案例】上海金明房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金明公司”）與上海某區(qū)綠化局（以下簡(jiǎn)稱“綠化局”）于1999年10月8日簽定一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。協(xié)議約定：

1、綠化局將位于其單位內(nèi)由其擁有的一幢4層職工宿舍樓轉(zhuǎn)讓給金明公司，建筑面積合計(jì)2000平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1500元每平方米，合計(jì)價(jià)款300萬(wàn)元；

2、采用分期付款方式，金明公司應(yīng)于合同訂立后十日內(nèi)向綠化局支付首期100萬(wàn)元購(gòu)房款，付款后三日內(nèi)由綠化局將宿舍樓交給金明公司使用，余款在合同訂立之日起六個(gè)月內(nèi)付清；

3、由綠化局負(fù)責(zé)辦理與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的一切法律手續(xù)。如果綠化局未能成功辦理致使轉(zhuǎn)讓無(wú)法順利進(jìn)行，則金明公司免去支付剩余款項(xiàng)的義務(wù)，并同時(shí)取得宿舍樓的永久使用權(quán)；

4、各項(xiàng)稅收、費(fèi)用由綠化局承擔(dān)。協(xié)議一開(kāi)始履行順利。金明公司如期將100萬(wàn)元?jiǎng)澲辆G化局的銀行賬號(hào)，綠化局也將宿舍樓清空完畢，交給金明公司。由于金明公司在另一地區(qū)參與開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)舊區(qū)改造過(guò)程急需安置一批動(dòng)遷居民，遂將該幢宿舍樓作為動(dòng)遷安置房使用。兩個(gè)月后，綠化局告知金明公司，在辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)以“宿舍樓所占用的土地屬于行政劃撥性質(zhì)，須補(bǔ)交土地出讓金后方可轉(zhuǎn)讓”為由要求綠化局補(bǔ)交出讓金180萬(wàn)元。綠化局提出：要么重新商定轉(zhuǎn)讓金額，要么解除合同恢復(fù)原狀，金明公司以“舊區(qū)內(nèi)房屋已拆，無(wú)法安置動(dòng)遷居民”、“綠化局不得出爾反爾”等為由加以拒絕。雙方對(duì)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)此筆費(fèi)用爭(zhēng)執(zhí)不下，訴至法院。經(jīng)查實(shí)，宿舍樓所占用的土地是1984年經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)劃撥給綠化局無(wú)償使用的。

【幾種觀點(diǎn)】

關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)支付土地出讓金、由誰(shuí)支付、案件該如何處理等一系列問(wèn)題，有以下幾種不同意見(jiàn)：

1、國(guó)家既然已經(jīng)將土地劃撥給綠化局無(wú)償使用，綠化局即擁有了對(duì)該片土地的排他的、自主的使用權(quán)。它可以留作自用，也可以轉(zhuǎn)讓給他人，無(wú)須繳納任何額外費(fèi)用；

2、雖然合同中未寫(xiě)明向政府繳納出讓金事宜及具體數(shù)額，但應(yīng)當(dāng)推定轉(zhuǎn)讓價(jià)值就應(yīng)是房地產(chǎn)的整體價(jià)值。因?yàn)橥恋嘏c其上建筑物不可分割，轉(zhuǎn)讓地上房產(chǎn)的同時(shí)土地使用權(quán)也隨之一同轉(zhuǎn)讓。合同中也明確約定：“各項(xiàng)稅收、費(fèi)用由綠化局承擔(dān)。”，所以出讓金應(yīng)由綠化局承擔(dān)，法院應(yīng)要求綠化局按約繼續(xù)履行義務(wù)；

3、由于綠化局和金明公司在訂立合同時(shí)不知道有關(guān)規(guī)定，所以可以認(rèn)定為對(duì)合同內(nèi)容存在重大誤解。何況180萬(wàn)元的出讓金相當(dāng)于雙方原約定價(jià)格的60%，且根據(jù)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的通常行情，雙方原先約定價(jià)格較之合理的房?jī)r(jià)和地價(jià)明顯偏低，如果由綠化局支付出讓金，雙方的權(quán)利義務(wù)顯然不對(duì)等，綠化局可要求撤銷合同，退還已接受的100萬(wàn)元，收回對(duì)宿舍樓的所有權(quán)。

【評(píng)析意見(jiàn)】

首先可以肯定的是，轉(zhuǎn)讓由劃撥途徑取得的土地使用權(quán)，必須繳納一定數(shù)額的出讓金。這是因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！狈芍赃@樣規(guī)定，也是為了使劃撥土地能夠切實(shí)按規(guī)劃使用，防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓謀取不合法利益，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值。所以，第一種觀點(diǎn)中“對(duì)該片土地的排他的、自主的使用權(quán)”的主張，沒(méi)有注意到土地使用權(quán)這一特殊標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓與其他物和權(quán)利的轉(zhuǎn)讓的不同之處和特殊性，忽略了劃撥土地與出讓土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的區(qū)別，以致得出了錯(cuò)誤的結(jié)論。

既然已經(jīng)明確應(yīng)當(dāng)繳納土地出讓金，那么這筆出讓金應(yīng)由買(mǎi)賣雙方誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？第二種觀點(diǎn)看似很有道理，也符合《城市房地產(chǎn)管理法》第30條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押?！钡囊?guī)定，但由此判定出讓金的承擔(dān)方既于法無(wú)據(jù)又有失公允。

首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第39條明確規(guī)定應(yīng)由受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金。當(dāng)事人之間的約定不得對(duì)抗法律的規(guī)定，屬無(wú)效約定。

其次，從權(quán)衡合同權(quán)利義務(wù)的角度講，綠化局也不應(yīng)承擔(dān)此筆巨額出讓金。由于綠化局在訂立合同時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓劃撥土地須繳納出讓金的法律規(guī)定，所以在確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，只考慮到房屋的造價(jià)、折舊等因素，未將土地使用權(quán)的成本列入其內(nèi)，而事實(shí)上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般由房屋的建造成本、取得土地使用權(quán)的成本加上合理的利潤(rùn)并參照地理位置等確定。因此，如果附加考慮土地使用權(quán)成本因素并參考當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上一般的公平交易價(jià)格，雙方約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低

因?yàn)榫G化局在訂立合同時(shí)不了解有關(guān)規(guī)定，所以可以認(rèn)定為對(duì)合同的主要內(nèi)容存在重大誤解。如以合同價(jià)格來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)，由綠化局承擔(dān)土地出讓金，則顯然不符合《民法通則》第4條和《合同法》第5條所確立的公平原則和等價(jià)有償原則。綠化局可請(qǐng)求人民法院按照《民法通則》第59條第一款和《合同法》第54條第一款的規(guī)定，認(rèn)定己方對(duì)合同內(nèi)容有重大誤解、合同顯失公平。此外，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）第71條：“行為人對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解?！焙偷?2條“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，以致雙方權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平?！钡囊?guī)定為人民法院對(duì)個(gè)案事實(shí)的考察提供了具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，法院則可依據(jù)《意見(jiàn)》第73條第一款“對(duì)于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以變更

當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或撤銷?！钡囊?guī)定，支持綠化局的訴請(qǐng)，促成房產(chǎn)按公平、合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，既保護(hù)合同雙方的合法利益不受損失，也有利于社會(huì)穩(wěn)定。最后，本案的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第40條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式?！钡囊?guī)定，對(duì)此有過(guò)錯(cuò)的一方也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

A:劃撥土地轉(zhuǎn)讓需要補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付一定的土地出讓金后方可出讓B:《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金

C:劃撥土地使用權(quán)管理的原則（1）正面疏導(dǎo)的原則（2）納入出讓軌道的原則（3）兼顧國(guó)家和轉(zhuǎn)讓、出租者利益的原則（4）合理分配土地出讓金的原則D:國(guó)有土地所有權(quán)歸國(guó)

家所有，而使用權(quán)采用劃撥和出讓兩種方式交由土地使用者使用。劃撥土地就是無(wú)償使用國(guó)有土地，出讓就是在一定期限內(nèi)有償使用國(guó)有土地，在出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，土地使用者一次性交納土地出讓金，國(guó)家為了解決中低收入家庭住房問(wèn)題，先后實(shí)施了安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房工程（包括單位房改房），這些房屋所有使用的土地采用劃撥方式取得，且目的是降低房?jī)r(jià)，解決中低收入家庭住房問(wèn)題。E:劃撥土地是指開(kāi)發(fā)商在當(dāng)初獲得土地的時(shí)候是無(wú)償獲取的，沒(méi)有向國(guó)家繳納過(guò)土地出讓金；出讓土地是指開(kāi)發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并且根?jù)評(píng)估地價(jià)的20％到50％支付了土地出讓金，這樣的土地具有使用年限。

劃撥土地在你原來(lái)取得的時(shí)候你就是無(wú)償無(wú)期限取得的 在辦理變更的時(shí)候 你就是有償有期限 你就要補(bǔ)交（土地）出讓金 出讓金是根據(jù)你交易價(jià)的1%進(jìn)行繳納 由業(yè)主買(mǎi)賣雙方來(lái)補(bǔ)交給土地管理部門(mén)F：劃撥土地使用權(quán)的管理：土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得土地使用權(quán)。無(wú)償無(wú)期限受限權(quán)利

【案例】 開(kāi)發(fā)商甲想高價(jià)竟買(mǎi)我處一宗國(guó)有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)知道另一家自稱有背景的開(kāi)發(fā)商乙宣稱跟某領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)系，威脅任何人都不要跟他競(jìng)爭(zhēng)，并私下許諾會(huì)在另一宗土地轉(zhuǎn)讓交易中幫助甲一把。使得愿意出高價(jià)競(jìng)買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商甲退出了競(jìng)買(mǎi)圈子。國(guó)有土地出讓是否必須要經(jīng)過(guò)竟買(mǎi)程序？以上出讓國(guó)有土地的行為有效嗎？

評(píng)析：我國(guó)國(guó)土資源部第11號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條明確指出：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！?/p>

另外，根據(jù)該規(guī)定第25條，在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，中標(biāo)人、競(jìng)得人如有下列行為之一的，中標(biāo)、競(jìng)得結(jié)果無(wú)效；造成損失的，中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：(一)投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人提供虛假文件隱瞞事實(shí)的；(二)中標(biāo)人、競(jìng)得人采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競(jìng)得的。根據(jù)案例情況分析，甲乙雙方的行為已經(jīng)構(gòu)成惡意串通投標(biāo)的違法行為，損害了國(guó)家利益，其取得國(guó)有土地的行為無(wú)效

A:土地使用權(quán)出讓從三個(gè)方面理解

法律關(guān)系的主體：國(guó)家和土地使用者

法律關(guān)系的客體：城鎮(zhèn)國(guó)有土地

土地使用權(quán)的出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、公開(kāi)拍賣

B:土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。C:掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，并同樣是具有公開(kāi)、公平、公正特點(diǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢(shì)：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。掛牌出讓是招標(biāo)拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。

【案例】2003年2月28日，安徽省肥西縣私自成立了長(zhǎng)安科技工業(yè)園區(qū)（現(xiàn)已被撤銷）。該園區(qū)自成立以來(lái)，分批申請(qǐng)征用農(nóng)民集體用地1831.71畝，實(shí)際圈占5000多畝土地，并在沒(méi)有任何征地批文的情況下，非法拆遷桃花鎮(zhèn)染坊村、張大郢村、田埠村近千余農(nóng)戶，目

前被圈占的農(nóng)田全部拋荒，有的已達(dá)兩年半之久。被拆遷農(nóng)戶補(bǔ)償不到位、生產(chǎn)生活無(wú)著落，引發(fā)群眾到有關(guān)部門(mén)多次上訪。

村民說(shuō)：“村里都是老實(shí)巴交的農(nóng)民，要技術(shù)沒(méi)技術(shù)、賣苦力門(mén)路少，地沒(méi)了就等于斷了子孫的后路，我們都在擔(dān)心今后的日子怎么過(guò)?！边€有村民說(shuō)，土地歸村民集體所有，征用我們的土地為啥不經(jīng)過(guò)我們同意？國(guó)家在這方面的政策法規(guī)有啥說(shuō)法？

[討論]目前我們國(guó)家土地征用中存在的問(wèn)題，有何建議？

問(wèn)題歸納:第一，政府征用農(nóng)民土地需要什么手續(xù)？

第二，征地后怎么補(bǔ)償？

第三，征用村民集體所有土地，要不要村民集體同意?

1、政府征用農(nóng)民土地需要什么手續(xù)？

首先，應(yīng)該明確的是國(guó)家可以按照公共利益的需要，決定征用集體所有的土地，然后出讓、劃撥或者出租給相應(yīng)的用地單位使用。然而，這些規(guī)定并不意味著農(nóng)村集體土地所有權(quán)可以隨意征收和剝奪。征收農(nóng)民集體土地應(yīng)當(dāng)按照以下法定程序辦理。

（一）擬訂、報(bào)批征用土地方案

（二）公告征收土地方案

（三）辦理補(bǔ)償?shù)怯?/p>

（四）公告征地補(bǔ)償安置方案

（五）交付被征收土地。

2、征地后怎么補(bǔ)償？征用農(nóng)民集體所有的土地必須給予補(bǔ)償。我國(guó)現(xiàn)行法律均明確規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征用并給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

3、關(guān)于征用村民集體所有的土地是否需要取得村民集體同意的問(wèn)題

國(guó)家在這方面沒(méi)有具體的法律規(guī)定。法律只是規(guī)定，國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地進(jìn)行征用。這就意味著在征用農(nóng)村土地問(wèn)題上，國(guó)家有主動(dòng)權(quán)和決定權(quán)，無(wú)需取得農(nóng)村集體組織或個(gè)人的同意。政府聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民意見(jiàn)只限于征地補(bǔ)償和安置方案。實(shí)際上，這就使農(nóng)民集體的土地所有權(quán)處于尷尬境地。一方面，法律規(guī)定土地歸村民集體所有；另一方面，村民對(duì)自己擁有的土地沒(méi)有處置權(quán)。

A:1.失地農(nóng)民問(wèn)題是伴隨著我國(guó)城市化的進(jìn)程出現(xiàn)的，但這個(gè)問(wèn)題的根源卻在于政府部門(mén)缺

乏統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的意識(shí)，致使在征地過(guò)程中農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益受到嚴(yán)重侵害。B:土地是農(nóng)民的命根子，是農(nóng)民生活的最基本的保障，是農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。近年來(lái)，隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)村集體土地被征用，失地農(nóng)民越來(lái)越多。如何保護(hù)“三無(wú)農(nóng)民”(務(wù)農(nóng)無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、低保無(wú)份)的合法權(quán)益，解除失地農(nóng)民的后顧之憂，保證農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)，是目前各級(jí)政府和社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)話題。為了及時(shí)了解當(dāng)前失地農(nóng)民的生活現(xiàn)狀、困難、心態(tài)和他們的希望要求，我省農(nóng)村政策研究室進(jìn)行了本次專題調(diào)查。從調(diào)查情況來(lái)看，我省失地農(nóng)民的生活總體保持穩(wěn)定，但還存在許多困難和問(wèn)題。C:

一、存在的主要困難和問(wèn)題(一)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，安置費(fèi)偏低(二)政府“低征高賣”，農(nóng)民表示不滿(三)征地工作透明度不高，缺乏公平、公正(四)許多失地農(nóng)民對(duì)今后的生活感到憂慮和擔(dān)心D:土地征用指國(guó)家興建廠礦、道路、鐵路、港口、水利、國(guó)防工程和其他文化生活福利設(shè)施，以及興建集體企業(yè)占用農(nóng)村集體所有制的土地.二、保障失地農(nóng)民合法權(quán)益的根本措施和途徑(一)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律對(duì)失地農(nóng)民給予合理的土地補(bǔ)償(二)建立健全失地農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制，以解決農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療問(wèn)題(三)提供優(yōu)惠政策，加大扶持力度(四)建立對(duì)失地農(nóng)民的再就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制D:土地征用指國(guó)家興建廠礦、道路、鐵路、港口、水利、國(guó)防工程和其他文化生活福利設(shè)施，以及興建集體企業(yè)占用

農(nóng)村集體所有制的土地。

? 鐵本事件：民營(yíng)企業(yè)江蘇鐵本鋼鐵有限公司，未經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批，違法占地近

6000畝，2003年6月在長(zhǎng)江邊開(kāi)建800萬(wàn)噸的鋼鐵項(xiàng)目，其中60％是耕地，涉及1400多戶、4000多農(nóng)民被迫搬遷。不少過(guò)上小康生活的農(nóng)民無(wú)“家”歸、無(wú)地種，有的甚至住進(jìn)窩棚、橋洞、廢棄的漁船。

? 江蘇鐵本鋼鐵有限公司自2002年初籌劃在常州市新北區(qū)魏村鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江揚(yáng)中市西來(lái)

橋鎮(zhèn)建設(shè)新的大型鋼鐵聯(lián)合項(xiàng)目。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)能力840萬(wàn)噸，概算總投資105．9億元人民幣，2003年6月進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工，2004年3月江蘇省政府責(zé)令全面停工。?經(jīng)查，2002年5月以來(lái)，為實(shí)施該項(xiàng)目，鐵本公司法人代表戴國(guó)芳先后成立7

家合資（獨(dú)資）公司，把項(xiàng)目化整為零，拆分為22個(gè)項(xiàng)目向有關(guān)部門(mén)報(bào)批。2002年9月至2003年11月，常州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、江蘇省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、揚(yáng)中市發(fā)展計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局先后越權(quán)、違規(guī)、拆項(xiàng)審批了鐵本合資公司的建設(shè)項(xiàng)目。鐵本公司未取得環(huán)保部門(mén)批復(fù)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)即開(kāi)工建設(shè)，嚴(yán)重違反了國(guó)家環(huán)境保護(hù)法、環(huán)境影響評(píng)價(jià)法的有關(guān)規(guī)定。

?2003年以來(lái)，常州高新區(qū)管委會(huì)、揚(yáng)中市政府在未依法辦理用地審批手續(xù)的情

況下非法批準(zhǔn)鐵本公司征用、占用土地，并違規(guī)組織實(shí)施征地拆遷，導(dǎo)致鐵本公司違法占用土地6541畝已無(wú)法復(fù)墾，造成大量耕地被毀。2003年12月，江蘇省國(guó)土廳違規(guī)批準(zhǔn)了常州市涉及鐵本公司的14個(gè)批次的土地5988畝，致使鐵本公司項(xiàng)目部分非法占地合法化。

?截至2004年2月末，中國(guó)銀行常州分行等銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)鐵本公司及其關(guān)聯(lián)

企業(yè)合計(jì)授信余額折合人民幣43．39億元，其中貸款25．6億元。經(jīng)檢查，鐵本公司通過(guò)提供虛假財(cái)務(wù)報(bào)表騙取銀行信用和貸款，挪用銀行流動(dòng)資金貸款20多億元用于固定資產(chǎn)投資。有關(guān)金融機(jī)構(gòu)存在貸前審查不嚴(yán)、貸后監(jiān)控不力，嚴(yán)重違反國(guó)家固定資產(chǎn)貸款審貸和現(xiàn)金管理規(guī)定等問(wèn)題。

?另?yè)?jù)檢查，鐵本公司存在大量的偷稅漏稅行為，已涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪。日前，公安

機(jī)關(guān)已對(duì)該公司法人代表戴國(guó)芳等10名犯罪嫌疑人采取了刑拘強(qiáng)制措施。

根據(jù)檢查結(jié)果，江蘇省委、省政府和銀監(jiān)會(huì)已對(duì)涉及失職違規(guī)的8名政府和有關(guān)銀行的相關(guān)責(zé)任人分別給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分及組織處理：給予常州市委書(shū)記范燕青黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分；建議依法罷免顧黑郎江蘇省常州市人大常委會(huì)副主任職務(wù)，給予留黨察看一年處分；撤銷曹建新常州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委副書(shū)記、管委會(huì)副主任，新北區(qū)委副書(shū)記職務(wù)；撤銷宦祥保揚(yáng)中市委書(shū)記職務(wù)；給予揚(yáng)中市委副書(shū)記經(jīng)顏明黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分；給予江蘇省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)、黨組成員王明詳行政記大過(guò)處分，黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分，并責(zé)令辭職；撤銷秦雁江蘇省發(fā)展和改革委員會(huì)副主任、黨組成員職務(wù)；撤銷王建國(guó)中國(guó)銀行常州分行行長(zhǎng)、黨委書(shū)記職務(wù)。專項(xiàng)檢查結(jié)束后，由公安部牽頭，有關(guān)部門(mén)配合，將繼續(xù)深入查處涉案單位和人員的經(jīng)濟(jì)犯罪等問(wèn)題，徹底查清本案，維護(hù)國(guó)家法律法規(guī)和經(jīng)濟(jì)秩序

? A:非農(nóng)建設(shè)用地實(shí)行“六不報(bào)批”，即：對(duì)土地市場(chǎng)秩序治理整頓工作驗(yàn)收不合格的不報(bào)批；未按規(guī)定執(zhí)行建設(shè)用地備案制度的不報(bào)批；城市規(guī)模已經(jīng)達(dá)到或突破土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模，年度建設(shè)用地指標(biāo)已用完的不報(bào)批;已批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地仍有閑置的不報(bào)批；未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)用地預(yù)審的不報(bào)批；建設(shè)項(xiàng)目不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的不報(bào)批?；巨r(nóng)田實(shí)行“五不準(zhǔn)”，即： 不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)占用基本農(nóng)田（法律規(guī)定的除外）；不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃減少基本農(nóng)田面積；不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)造林，發(fā)展林果業(yè)；不準(zhǔn)在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚(yú)和進(jìn)行畜禽養(yǎng)殖，以及其他嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不

準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和綠化B:基本農(nóng)田保護(hù)制度:根據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》規(guī)定，基本農(nóng)田是指根據(jù)一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對(duì)建設(shè)用地的預(yù)測(cè)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃而確定的長(zhǎng)期不得占用的耕地。是一定時(shí)期內(nèi)必須確保的耕地最低需求量，是“吃飯?zhí)铩?、“保命田”。劃定的基本農(nóng)田的面積應(yīng)當(dāng)達(dá)耕地總量的80%以上?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何建設(shè)不得占用；確需占用的，要經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，并對(duì)占用的基本農(nóng)田予以補(bǔ)劃。

? 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府行政主管部門(mén)會(huì)

同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)組織實(shí)施。C:基本農(nóng)田和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū):基本農(nóng)田是指根據(jù)一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對(duì)建設(shè)用地的預(yù)測(cè)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃而確定的長(zhǎng)期不得占用的耕地。應(yīng)該說(shuō)，基本農(nóng)田是為了滿足一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求而必須確保的耕地最低需求量。基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)是指為對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程度確定的特定保護(hù)區(qū)域。D:

一、可持續(xù)土地利用含義 ? 包括自然系統(tǒng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的持續(xù)發(fā)展，具體表達(dá)為通過(guò)技術(shù)與行政手段是一個(gè)

區(qū)域的土地利用類型的結(jié)構(gòu)、比例、空間分布與本區(qū)域的自然特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，使土地資源充分發(fā)揮其生產(chǎn)與環(huán)境功能，既滿足人類經(jīng)濟(jì)生活與環(huán)境要求，又不斷改善資源本身的質(zhì)量特征，所以，持續(xù)土地利用是一個(gè)由行政管理與科學(xué)技術(shù)相結(jié)合的區(qū)域綜合生態(tài)系統(tǒng)工程。

二、持續(xù)土地利用的原則:生產(chǎn)性、穩(wěn)定性、保護(hù)性、可行性、可承受性。

三、可持續(xù)土地利用評(píng)價(jià)：指將與土地利用有關(guān)的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各個(gè)方面的因素聯(lián)系起來(lái)，通過(guò)一系列的科學(xué)分析，指出土地利用的可持續(xù)性。（1）更加注意對(duì)土地利用可能產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的變化進(jìn)行評(píng)價(jià)；（2）對(duì)各種因素的變化趨勢(shì)要選擇或確定判斷標(biāo)準(zhǔn)，并以此反應(yīng)將來(lái)的變化形式及其對(duì)持續(xù)性的影響。E：土地集約利用：是指在單位土地面積上合理增加物質(zhì)和勞動(dòng)投入，以提高土地收益的經(jīng)營(yíng)方式。帶有一定的時(shí)代特點(diǎn);還有一定的地域性。土地利用集約度與集約利用形式：相對(duì)而言，單位土地面積上投入的資本較多時(shí)，這種土地集約利用形式稱為資本集約型；反之，單位土地面積上投入的勞動(dòng)較多時(shí)，這種土地集約利用形式稱為勞動(dòng)集約型。

第二篇：劃撥土地轉(zhuǎn)讓的處理方法

劃撥土地轉(zhuǎn)讓三種情形的不同處理

劃撥土地使用權(quán)是我國(guó)特有之概念。在改革開(kāi)放之前，我國(guó)城市土地的利用均是通過(guò)劃撥方式進(jìn)行的，即都是無(wú)償劃撥供應(yīng)的，只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。改革開(kāi)放之后，隨著外資的進(jìn)入，我國(guó)對(duì)外資企業(yè)開(kāi)始實(shí)行土地有償使用，收取土地使用費(fèi)。1990年，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的頒布與實(shí)施，標(biāo)志著出讓土地使用權(quán)制度的建立，由此開(kāi)啟了劃撥土地使用權(quán)通過(guò)辦理出讓手續(xù)可再行轉(zhuǎn)讓的歷史。而最近最高人民法院頒布的法釋(2005)5號(hào)文《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“《解釋》”)則根據(jù)司法實(shí)踐對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式作了全面的總結(jié)和規(guī)范，對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展具有直接的現(xiàn)實(shí)意義。

一、劃撥土地使用權(quán)的含義及特點(diǎn)。

那么，何謂“劃撥土地使用權(quán)”呢?根據(jù)《條例》、1992年國(guó)家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)等規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的各種方式，除繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用外或完全無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。其特點(diǎn)有：(1)取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權(quán)，其用途必須符合法律規(guī)定，并且必須經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。(2)取得的無(wú)償性。這是劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的本質(zhì)區(qū)別，即劃撥土地使用權(quán)取得者除繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)外無(wú)須向國(guó)有土地的所有權(quán)人即國(guó)家支付土地使用費(fèi);而出讓土地使用權(quán)人則必須向國(guó)有土地的所有權(quán)人即國(guó)家支付包含土地使用費(fèi)在內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金。(3)使用的無(wú)期限性。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。(4)權(quán)利的受限制性，劃撥土地使用權(quán)人不能隨意地處分其劃撥土地使用權(quán)。要處分，必須經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

二、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的歷史嬗變。

劃撥土地使用權(quán)是我國(guó)取得土地使用權(quán)的最早最原始方式。改革開(kāi)放后，許多國(guó)有企業(yè)出于經(jīng)營(yíng)需要或?yàn)榻鉀Q資金問(wèn)題，往往變相將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或作為合作條件;而機(jī)關(guān)和事業(yè)單位也以國(guó)家財(cái)政投入不足等理由將其使用的劃撥土地投入經(jīng)營(yíng)性用途。這樣實(shí)際上就形成了所謂的“土地隱形市場(chǎng)”。對(duì)這種“土地隱形市場(chǎng)”中的交易，司法實(shí)踐對(duì)其的認(rèn)可經(jīng)歷了下列之嬗變：

1、《條例》施行前，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)批準(zhǔn)而無(wú)效，但在一審訴訟期間經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)的則有效。經(jīng)批準(zhǔn)的這種轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是一種土地使用權(quán)的重新劃撥。

根據(jù)最高人民法院法發(fā)〔1996〕2號(hào)文《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第6條規(guī)定，“國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！钡?0條規(guī)定，“以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《條例》施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效?！庇纱丝梢?jiàn)，在《條例》施行前，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓只要經(jīng)過(guò)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)就可以了，并且補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的最遲時(shí)間是一審訴訟期間。由于《條例》施行前還不存在土地使用權(quán)出讓制度，因此，這種轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是一種有關(guān)主管部門(mén)對(duì)土地使用權(quán)的重新劃撥。由于原劃撥土地使用權(quán)人取得該土地使用權(quán)時(shí)，可能支付了相應(yīng)的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)可能有地上附著物或存在職工安置等問(wèn)題，受讓人對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人支付相應(yīng)的費(fèi)用亦屬合理，符合民法中的公平原則。

2、《條例》施行后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)政府批準(zhǔn)并辦理出讓手續(xù)則無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)并補(bǔ)辦出讓手續(xù)的則有效。

法發(fā)〔1996〕2號(hào)文第21條規(guī)定，“《條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！边@就是說(shuō)要走“先出讓后轉(zhuǎn)讓”

之途徑，而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的企業(yè)往往是由于缺乏資金，因此這種途徑很難操作，不具有現(xiàn)實(shí)意義。為此，《房地產(chǎn)管理法》的立法進(jìn)行了變更。

3、《房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可由受讓方直接辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。

《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！钡?，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)即簽署土地出讓合同并繳納出讓金，那么，轉(zhuǎn)讓方與受讓方的原合同是什么性質(zhì)?轉(zhuǎn)讓方還有無(wú)權(quán)利按原合同要求受讓方支付費(fèi)用?對(duì)此，《房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有予以解決，在司法實(shí)踐中易引起爭(zhēng)議。例如，2005年3月，最高人民法院終審的一個(gè)案例：1994年8月，甲公司與乙公司簽署《建設(shè)用地出讓合同》，約定甲公司將其6500平方米的劃撥土地使用權(quán)出讓給乙公司，出讓金為5000萬(wàn)元。出讓金包括動(dòng)遷、產(chǎn)權(quán)、配套等費(fèi)用，但不包括土地使用金，土地使用金由乙公司承擔(dān)。政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)了甲、乙公司間的有關(guān)協(xié)議，并由乙公司指定的公司與政府部門(mén)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。合同簽署后，乙公司沒(méi)有按約向甲公司支付全部款項(xiàng)。甲公司因此訴訟到法院。乙公司認(rèn)為，該合同無(wú)效，已支付的費(fèi)用應(yīng)予以返還，其土地使用權(quán)是依法經(jīng)政府出讓取得的。最高人民法院終審認(rèn)為：甲公司與乙公司簽訂的《建設(shè)用地出讓合同》約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是，甲公司將6500平方米劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司對(duì)甲公司對(duì)轉(zhuǎn)讓土地投入的動(dòng)遷、產(chǎn)權(quán)及配套等費(fèi)用補(bǔ)償5000萬(wàn)元。雙方簽訂的合同名為土地使用權(quán)出讓合同，實(shí)為劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓取得了有關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)，并由乙公司指定的公司與政府辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。因此，甲公司與乙公司的《建設(shè)用地出讓合同》有效，故乙公司應(yīng)支付未付的補(bǔ)償費(fèi)。

三、《解釋》實(shí)施后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分為三種情形處理。

上已表述，《房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，但由于對(duì)人民政府的批準(zhǔn)截止時(shí)間等事項(xiàng)沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，在司法實(shí)踐中遇到了難題。對(duì)此，《解釋》作了規(guī)定。

1、劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效，但在起訴前經(jīng)批準(zhǔn)并辦理出讓手續(xù)的則有效。

該《解釋》第十一條規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！边@就是說(shuō)，在起訴前，轉(zhuǎn)讓人經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，則轉(zhuǎn)讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同處理。而實(shí)際上，這時(shí)轉(zhuǎn)讓的已不是劃撥的土地使用權(quán)，而是已轉(zhuǎn)化為出讓的土地使用權(quán)。這里遵循的還是《條例》確立的“先出讓后轉(zhuǎn)讓”的原則，只不過(guò)辦理出讓手續(xù)的時(shí)間寬延到了起訴前。

2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在起訴前經(jīng)批準(zhǔn)并由受讓人辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同按補(bǔ)償性質(zhì)合同處理。該《解釋》第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。”該規(guī)定的法律依據(jù)應(yīng)為《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定，但彌補(bǔ)了《房地產(chǎn)管理法》對(duì)轉(zhuǎn)讓人與受讓人訂立的合同沒(méi)有明確定性易產(chǎn)生爭(zhēng)議的缺陷，將其明確定性為補(bǔ)償性質(zhì)的合同，并將受讓人辦理出讓手續(xù)的時(shí)間寬延到了起訴前。

3、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府決定劃撥給受讓人使用，轉(zhuǎn)讓合同按補(bǔ)償性質(zhì)合同處理。

該《解釋》第十三條規(guī)定，“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理?！痹撘?guī)定的法律依據(jù)應(yīng)為《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款的規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”而實(shí)際上，這時(shí)已不是劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是劃撥土地使

用權(quán)的重新劃撥，當(dāng)然，這里的受讓人必須按法律規(guī)定具有劃撥土地使用資格。由于原劃撥土地使用權(quán)人取得該土地使用權(quán)時(shí)，可能支付了相應(yīng)的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)可能有地上附著物或存在職工安置等問(wèn)題，新的劃撥土地使用權(quán)人支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用也符合劃撥土地使用權(quán)取得條件的法律規(guī)定。

從上可看出，今后劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須特別注意以下幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：

A、有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)。根據(jù)《條例》等規(guī)定，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是指市、縣人民政府的土地管理部門(mén)。設(shè)有區(qū)的市，其權(quán)利部門(mén)仍是市級(jí)主管部門(mén)而不是區(qū)級(jí)主管部門(mén)。

B、政府批準(zhǔn)的依據(jù)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)，那么有批準(zhǔn)權(quán)的政府依據(jù)什么來(lái)批準(zhǔn)呢?根據(jù)2002年國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！?004年10月國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)(2004)28號(hào)文《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》以最高行政命令重申，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。因此，如果原劃撥土地使用權(quán)人與受讓人協(xié)議將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，則很可能永遠(yuǎn)得不到政府的批準(zhǔn)，如此則轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

C、取得批準(zhǔn)的時(shí)限?！捌鹪V前”是該《解釋》貫徹始終的一個(gè)“無(wú)效合同”補(bǔ)正為“有效合同”的時(shí)間截止點(diǎn)，就是說(shuō)，原劃撥土地使用權(quán)人在起訴前經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)的追認(rèn)批準(zhǔn)，則轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽署的合同就有效。

第三篇：土地申請(qǐng)劃撥

關(guān)于申請(qǐng)劃撥學(xué)?？平逃玫氐膱?bào)

告

縣國(guó)土資源局：

經(jīng)安徽省人民政府皖政地[2015]號(hào)和皖政地[2016]號(hào)文件批準(zhǔn)，同意在劃撥總面積為26650㎡的土地用于城鎮(zhèn)建設(shè)。該塊土地現(xiàn)擬建學(xué)校，項(xiàng)目工程已由含發(fā)改[2016]號(hào)文件批復(fù)通過(guò)。

現(xiàn)特此報(bào)告，請(qǐng)求縣國(guó)土資源局劃撥該處土地用于學(xué)校使用。

中心學(xué)校

2016年10月18日

第四篇：劃撥土地

劃撥土地、出讓土地及區(qū)別

1、什么是劃撥土地？

劃撥土地使用權(quán)是指國(guó)家根據(jù)需要，依法定條件和程序，將一定數(shù)量的國(guó)有土地確定給某個(gè)單位或個(gè)人使用的行為，是以行政手段分配土地資源的一種方式，也稱行政劃撥。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。根據(jù)《云南省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》第三十七條規(guī)定，劃拔土地交易時(shí)按全額土地價(jià)款的20％—50%繳納土地出讓金。

2、什么是出讓土地？

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一般情況，居住用地年限為70年；工業(yè)用地為50年;科教文衛(wèi)體用地50年；綜合或者其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三、四、五章的規(guī)定：可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第五篇：(劃撥)土地證明

證 明

茲證明擁有的位于市路號(hào)，其土地用途為城鎮(zhèn)單一住宅用地，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地使用權(quán)人為，土地證號(hào)為。

特此證明

年月日