第一篇：城中村改造模式選擇與實施探討（模版）

城中村改造模式選擇與實施探討

摘要：城中村改造是中國快速化城市進程中的一個特有現(xiàn)象。從上個世紀90年代開始，逐步引起了各方面的廣泛關(guān)注。在分析9個城市城中村改造實踐的基礎(chǔ)上，指出了實施城中村改造應(yīng)該充分考慮的關(guān)鍵因素，并提出了具體實施過程中操作建議。

關(guān)鍵詞：城中村；改造；實施城中村的特征與形成“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。至少應(yīng)具有如下五個基本特征；(1)從地域空間上看?！俺侵写濉睉?yīng)該在城市總體發(fā)展規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)；(2)從土地權(quán)屬來看，“城中村”的土地為集體所有而非國家所有，這是“城中村”的核心特征之一。也是“城中村”存在的根本條件；(3)從管理體制上看，“城中村”的管理主體仍然是村民委員會，在行政隸屬上仍然以鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制為主，少部分是街道辦事處；(4)從戶籍上看，“城中村”的村民仍然是農(nóng)業(yè)戶口，因此在理論上他們?nèi)匀豢梢猿邪恋兀m然可耕種的土地數(shù)量實際上往往很少甚至已經(jīng)沒有I(5)從經(jīng)濟關(guān)系上看，“城中村”周圍已基本上形成完善的商業(yè)環(huán)境，村民的現(xiàn)代商業(yè)意識也已基本形成，更重要的是，村民的生活來源也基本上依靠二、三產(chǎn)業(yè)或全部是房租。城中村是我國快速城市化進程中出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象，在沿海發(fā)達地區(qū)城市中，表現(xiàn)得尤為突出。一般認為我國實行的城鄉(xiāng)二元土地制度是城中村產(chǎn)生的主要原因。上世紀90年代中期以前，中國城中村問題尚未顯現(xiàn)，上世紀90年代中后期，中國城市化進程提速，城市周圍土地開始被大量并且快速地征用。為了避免在農(nóng)村土地房屋補償和村民安置方面支付巨額經(jīng)濟和社會成本，城市政府選擇了繞開村落迂回發(fā)展的思路，這就直接導(dǎo)致了城中村的出現(xiàn)。城中村，既是歷史的遺留，又是現(xiàn)期的新生活體。城中村改造的主要模式

實施城中村改造，部分城市已先行一步，并取得了一定的成績和經(jīng)驗。如廣州市按照“先行試點、穩(wěn)妥進行”的原則，選擇有代表性的城中村試點改造；杭州市依照社區(qū)股份合作制的方法首先對城中村的集體資產(chǎn)進行量化改制；珠海市通過市場機制，引入房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造等。歸結(jié)起來，主要有三種模式：

(1)政府總攬，自上而下。如在石家莊等地，政府拿出資金拆舊建新，采取就業(yè)培訓(xùn)等措施，鼓勵村民融入城市生活。這種方式缺點是前期拆遷安置成本高，政府財政資金有限，難以做到資金平衡；優(yōu)點在于有利于整體規(guī)劃與快速推進。能最大地實現(xiàn)土地價值。

(2)自力更生，政府推動。在廣州市，對于規(guī)模大的“城中村”，主要采取政府提供優(yōu)惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實施改造。這種模式需要政府在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及資金等方面提供較大支持力度。

(3)引入資金，開發(fā)帶動。在經(jīng)濟較發(fā)達、市場經(jīng)濟較活躍的地區(qū)，如珠海等地，通過引入外部資金，以開發(fā)的形式帶動城中村的改造。這種模式優(yōu)點在于可以緩解政府資金的局限性，使財政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，但缺點是開發(fā)商在缺乏政府約束和指導(dǎo)的情況下，很難保障村集體和村民的利益。改造模式選擇的標準

3.1 改造實施前的歷史

城中村的發(fā)展過程也是各種錯綜復(fù)雜的關(guān)系不斷形成的過程，如：復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系、盤

結(jié)的人情往來、從不同角度伸出的利益之手，這其中最為突出的就是土地關(guān)系。(1)傳統(tǒng)體制之下，村級集體所有的土地的處置往往不是非常符合政策的規(guī)定，各種隱形的土地交易難以理清I(2)隨著城中村的發(fā)展?！按迕瘛弊鳛橐粋€利益群體其組成人員是在不斷變化的。①在上世紀60、70年代，城市和農(nóng)村的生活水平差距較大，“城中村”村民很多便利用其離城較近的地理優(yōu)勢進城工作。隨著時間的流逝，這些人往往只有戶口在村、而本人已多年不再回鄉(xiāng)。②改革開放初期，不少“城中村”村民放棄了傳統(tǒng)的農(nóng)耕，轉(zhuǎn)而從事現(xiàn)代的工商業(yè)。當(dāng)時鑒于大量土地的棄耕，不少“城中村”引入了外地人員進行承包耕種。這些外地人員部分是當(dāng)年同時轉(zhuǎn)入了戶口，部分沒有。在實際改造實施中，如何對待此類村民和原有老村民。在不少地方引起了爭議。③上世紀80年代末90年代初，由于大量不合程序的戶籍遷移，各地“城中村”大量出現(xiàn)了在本村無人認識的“本村戶籍村民”。④各地“城中村”大多在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展的高峰期興建鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。其從業(yè)人員多為老“城中村”村民，此類人員進入鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工作時。往往采取的是“押地進廠、地隨人走”的方式。由于目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展大量不佳，而這些人員往往年齡在50歲左右，欠缺謀生能力，并且是家里的“頂梁柱”，所以在改造中理應(yīng)給予適當(dāng)關(guān)注。⑤歷史原因形成的政府信譽的喪失。在“城中村”中主要表現(xiàn)為歷史上政府征用土地后承諾的條件不兌現(xiàn)，少數(shù)地方的政府甚至采用的“哄著上路、騙著實施、拖著兌現(xiàn)”的不良行政方式，嚴重損害形象。

3.2 改造實施中的現(xiàn)實

“城中村”要想順利實施改造，消除村民思想負擔(dān)、妥善處理利益分配，兼顧好國家、集體和個人是基礎(chǔ)。(1)消除思想負擔(dān)。各種調(diào)查顯示，“城中村”村民對改造主要有以下三種憂慮：①改造后生活缺乏保障。鑒于自身素質(zhì)，農(nóng)民擔(dān)心轉(zhuǎn)為居民后缺乏與城市居民競爭的能力，找不到工作；改制后的股份合作公司前景未明，收入未知；部分地方社會保障體系的不能及時跟進，養(yǎng)老、醫(yī)療缺乏預(yù)期保障。②子女上學(xué)困難。轉(zhuǎn)為居民戶口后，教育資源充分放開，在收入缺乏保障的情況下，有地方農(nóng)民反映子女到城里上學(xué)的額外開支太多，難以負擔(dān)突然提升的教育消費。③擔(dān)心政府承諾不兌現(xiàn)。有些村莊的改造是在不安的情緒下進行——擔(dān)心政府承諾不兌現(xiàn)，損失得不到合理補償。改造前，可以依托村委會進行“集體維權(quán)”；改造后一旦出現(xiàn)問題則只能“孤軍奮戰(zhàn)”?？傊?，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生活習(xí)慣讓面對與土地突然失去直接聯(lián)系的農(nóng)民不知所措。(2)合理分配利益?！俺侵写濉备脑熘械拿芗谐霈F(xiàn)在利益再分配時，這是利益在國家、集體和個人之間的再分配、再調(diào)整的問題，主要表現(xiàn)為：①土地級差地租如何分配。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，集體土地大幅升值，土地價格由每畝萬元急劇上升為幾十萬甚至上百萬。村級集體組織依靠出租土地、經(jīng)營廠房獲得巨額土地級差收益。城中村改制時，政府、企業(yè)、“城中村”的村民等如何合理地分配存量的現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)，成為改制的核心問題。②集體所有土地變性為國有土地后市場化行為所帶來的巨額收益如何分配。改制后，集體土地必將進一步變性為國有土地，除部分用作公益外，還有一部分必然面向市場開展經(jīng)營，預(yù)期的巨額收益應(yīng)做出合理分配。

3.3 改造實施后的未來

(1)“村的改造”。一個理性的人的決策往往是趨利避害的。也就是說，能否切實有效改變村民當(dāng)前生活的臟、亂、差的生活環(huán)境、為村級組織的發(fā)展打下基礎(chǔ)、村民收入長期看來是否會增加、財產(chǎn)性收入能否得到保障等等(即實現(xiàn)“村的改造”)將是調(diào)動廣大村民支持城中村改造的積極性的重中之重。(2)“人的改造”。不少村民對“城市化”有潛在的恐慌——既有對自己的勞動技能、經(jīng)營能力和文化素養(yǎng)缺乏信心，又有對眼前既得利益即將失去的無助。這在對待房租的態(tài)度上表現(xiàn)尤為明顯：現(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，改造后租金收入是升還是降?這些就要求改造的實施者必須使村民觀念由農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘校岣呶幕摒B(yǎng)、掌握

城市生存技能。實施改造模式時的工作要點

(1)抓手。縱觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。民意從何而來?從農(nóng)村基層政權(quán)組織的運行特點看，村民代表和黨員可以作為兩條民意主渠道。一方面村民代表和黨員是非常廣泛地分布在村民間，有了解民意的基本條件；另一方面現(xiàn)行的《中華人民共和國村民組織法》及《中國共產(chǎn)黨章程》等對村民代表和黨員的權(quán)利和義務(wù)有制度上的規(guī)定；最后，鑒于當(dāng)前農(nóng)村村民的學(xué)識素養(yǎng)，大量的宣傳解釋工作是必需的，而村民代表和黨員作為村內(nèi)活動的積極分子是比較好的選擇。(2)突破口。如前言，城中村要想得到順利地實施，調(diào)動村民的積極性是關(guān)鍵一環(huán)。村民積極性從何來?未來生活的改善預(yù)期就是突破口。為了形成好的改造氛圍，在實施改造之初就要把村民特別關(guān)注的一些問題妥善解決。比如：社會保障體系覆蓋到“城中村”村民(即為村民買社保)、農(nóng)業(yè)戶口改登為居民戶口、居住條件的切實改善，這些基本問題解決所取得的效果遠勝于完全口頭上的表述。

(2)注意工作重心的變化。以武漢市的改造流程為例。武漢市一個村實施“城中村”改造大致要經(jīng)歷以下幾個步驟：村級集體經(jīng)濟組織改制(以股份制方式轉(zhuǎn)變集體經(jīng)濟管理模式)、農(nóng)業(yè)戶口改登為居民戶口、村改居人員就業(yè)和社會保障、土地房產(chǎn)處置和建設(shè)規(guī)劃管理、村委會改居委會等等。在這個流程中。當(dāng)集體經(jīng)濟組織改制、參加社保以及戶口登記完成后，改造工作就會非常專業(yè)，普通村民一無時間二無能力去理解。具體到工作上，會出現(xiàn)“一增一減”兩種反向異動?！耙辉觥?，就是指村級組織的領(lǐng)導(dǎo)人員的能動性增強。改制、參加社保、戶口登記等過程是直接與村民的利益相掛鉤，并且好壞易見。在這些過程中，為了平息村民的憂慮，大多數(shù)地方都在政策上布置了剛性條件，也制定了全體村民共同參與和監(jiān)督的制度，村級領(lǐng)導(dǎo)人私下操作空間有限。開始編制規(guī)劃等流程以后，專業(yè)化讓信息的不對稱顯著提升，村民參與程度勢必下降，村級領(lǐng)導(dǎo)人將有更大的發(fā)揮空間?！耙粶p”，就是來自村民的阻力減少。村民參與程度下降的直接后果是改造決策集中化。此將出現(xiàn)兩種相反效果。一是提高辦事效率，搶占市場先機；二是村民利益難以得到保障，“一增一減”對的最大影響是使剩余工作缺乏有效抓手。一是部分村對規(guī)劃等工作的重要性認識不夠。樸素的產(chǎn)權(quán)觀點——我住在這里，這地就跑不了——依然存在。把規(guī)劃作為一種城市化進程中有效保護自身利益的途徑尚未形成普遍共識。二是部分村不能形成合理的發(fā)展思路，等、靠、要現(xiàn)象一定程度存在。等開發(fā)商上門洽談、等大型企業(yè)投資、等政府出謀劃策均已不適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展形勢。三是部分已有的發(fā)展思路不太符合上級部門規(guī)劃。積極與相關(guān)企業(yè)接觸，想方設(shè)法促進集體經(jīng)濟的發(fā)展的初衷是好的，但由于缺乏對產(chǎn)業(yè)政策的了解，做了些無用功。村級集體經(jīng)濟的發(fā)展只有融入更大的發(fā)展思路，才能越走越活。

(3)形成改造推進的長效機制。首先完善城中村改造考核體系。目前很多地方實施了績效考核，可以在對各城中村改造相關(guān)單位、部門或村的考核當(dāng)中，單列城中村改造工作，增加權(quán)重，促使備有關(guān)機構(gòu)積極發(fā)揮主體作用。其次增強改造工作透明度。與政務(wù)公開和村務(wù)公開工作相結(jié)合，把城中村改造作為村務(wù)公開的重點項目進行管理，加強對執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查力度。第三注重政策宣傳力度。武漢市硚口區(qū)長豐街長豐村啟動村級集體經(jīng)濟改制之初，相關(guān)部門明確要求翻印《武漢市城中村綜合改造政策及解答》一書3000本，做到全村男女老少人手一本，很好地起到了消除誤解、公開公正的作用。

第二篇：城中村改造模式

城中村問題是各地城市發(fā)展進程中遇到的共性問題，城中村改造不僅是一個拆遷和建設(shè)問題，更是一個復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。目 前我國關(guān)于城中村改造方面的法律政策還不夠系統(tǒng)，各地城中村改造工作的做法也各具特色。? 深圳模式：深圳的城中村改造模式是政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多主體開發(fā)的模式。政府在改造中起著引導(dǎo)作用，主要表現(xiàn)為制定 基本政策，出臺扶持和優(yōu)惠措施。改造的主體為房地產(chǎn)商（政府通過“招拍掛”出讓土地由房地產(chǎn)商籌資開發(fā)）、村集體（城 中村股份合作企業(yè)自行組織改造），以及村集體與房地產(chǎn)商聯(lián)合。城中村改造資金來源為房地產(chǎn)商、城中村集體和村民，政府 在財政上進行支持。改造方式為重建、改建與綜合整治相結(jié)合。拆遷補償為以貨幣補償為主、產(chǎn)權(quán)置換為輔，具體標準“一村 一策”。?

珠海模式： 珠海的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)房地產(chǎn)商改造開發(fā)城中村的模式。政府在改造中起著決策引導(dǎo)、制定改造規(guī)劃、出臺改造優(yōu)惠政策的作用。房地產(chǎn)商為改造的主體，政府通過公開招標引入有實力的開發(fā)商，由房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金完成改造工作。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設(shè)商品房和商品房化的安置房。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補 償比例為 1：1（補償標準以內(nèi)）和 1：1.2（未達規(guī)定面積）。?

廣州模式：廣州的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)村民自行開發(fā)改造、不允許房地產(chǎn)商進入的模式。政府在改造中起著制定基本 政策、出臺優(yōu)惠和扶持政策，積極引導(dǎo)的作用。村集體和村民為改造的主體，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，由城 中村自行改造開發(fā)，村集體和村民個人出資為主，區(qū)財政拿出一部分配套資金，不允許房地產(chǎn)商介入。改造方式為重建、改建 與綜合整治相結(jié)合。拆遷補償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。? 杭州模式：杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。政府在改造中起著主導(dǎo)和具體實施作用，市政府負責(zé) 城中村改造政策和規(guī)劃制定，區(qū)政府統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。區(qū)政府為改造主體，區(qū)政府享受市政府在土地運作 方面的部分權(quán)限，統(tǒng)一運作、統(tǒng)籌平衡撤村建居村的全部集體土地，集體土地轉(zhuǎn)為國有后，由政府招標建筑公司建設(shè)安置村民 的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓，部分地塊用于出讓以解決建設(shè)資金平衡需要，土地出讓金的 35%上交市政府，65%返還區(qū)政府用于全區(qū)城 中村改造。拆遷補償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折抵購買新建多層公寓。城中村改造資金來源統(tǒng)一在區(qū)級城 中村改造資金專戶中安排，由各區(qū)政府“區(qū)內(nèi)調(diào)控、自求平衡、包干使用”；各區(qū)城中村改造資金包干使用后有結(jié)余的，用于 其他撤村建居村的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)和本區(qū)內(nèi)撤村建居范圍各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

第三篇：“城中村”改造的杭州模式

所謂“城中村”，從狹義上講，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”；從廣義上講，是指在城市高速發(fā)展進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)?！俺侵写濉弊鳛橹袊r(nóng)村城市化的產(chǎn)物，從地域角度看，主要處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬于城市范疇，是城市地域擴張的一種自然延伸；從社會性質(zhì)看，仍保留了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的因素；從產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)看，主要以從事工商業(yè)為主；從與城市的關(guān)系看，是位于城市市區(qū)卻帶有農(nóng)村性質(zhì)的一種特殊社區(qū)。新世紀以來，杭州開始進入城市化加速期，但郊區(qū)化現(xiàn)象也隨之悄然出現(xiàn)，形成了集聚城市化和郊區(qū)化二元并存的局面。杭州“城中村”的出現(xiàn)，就是這種城鄉(xiāng)二元并存局面的典型產(chǎn)物?！俺侵写濉钡摹按迕瘛睆木幼^(qū)域、職業(yè)范疇角度看，都已完全城市化，但在土地規(guī)劃、經(jīng)濟建設(shè)、社會管理、生活方式等方面尚存在諸多深層次的城鄉(xiāng)差異，形成了具有城市與農(nóng)村雙重特征的“混合社區(qū)”，成為城市社區(qū)與傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)之間的“灰色地帶”。近年來，杭州市委、市政府在有關(guān)部門和相關(guān)城區(qū)的緊密配合下，在全市人民的大力支持下，抓住重點，因地制宜，完善措施，有序推進，“城中村”改造成效明顯，形成了符合杭州實際的“城中村”改造體系，為其它城市解決“城中村”問題提供了可供借鑒的經(jīng)驗。

杭州“城中村”問題的厘定與剖析

杭州“城中村”的定義及分類。杭州“城中村”是指在杭州市規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)，仍保留和實行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)。杭州6個老城區(qū)23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、280個行政村，絕大多數(shù)撤村建居村都未經(jīng)整體改造，名義上具有城市的性質(zhì)，實質(zhì)上仍是鄉(xiāng)村，也就是所謂的“城中村”，其余未撤村建居的村，也有相當(dāng)一部分帶有“城中村”性質(zhì)。由于形成時間和構(gòu)成因素的差異，杭州“城中村”大致可分為三種類型：一是處于繁榮市區(qū)、已完全喪失農(nóng)用地的村落，稱之為“全融入型”，如西湖區(qū)的武林村、九蓮村；二是處于市區(qū)周邊、尚保留少量農(nóng)用地和獨立農(nóng)居點的村落，稱之為“半融入型”，如古蕩的古蕩灣村、三叉村、景芳村；三是處于遠郊、仍保留大量農(nóng)用地和集體土地的村落，稱之為“未融入型”，如彭埠、筧橋和風(fēng)景名勝區(qū)等鎮(zhèn)的部分村。

杭州“城中村”問題的凸顯。隨著城市化的不斷推進，外來人口大量涌入，“城中村”與杭州城市的矛盾日益凸顯，“城中村”問題日趨嚴重，如總體規(guī)劃嚴重滯后、人口構(gòu)成復(fù)雜多變、社會治安隱患突出、物業(yè)經(jīng)濟層次偏低及農(nóng)民生活品質(zhì)難以提高等，“城中村”與杭州“天堂城市”形象形成了強烈反差，成為推進城市化的“攔路虎”、臟亂差的“代名詞”、大都市臉上的“爛瘡疤”、違法犯罪活動的“滋生地”，以及游離于現(xiàn)代城市管理之外“被歷史遺忘了的古老陳跡”。研究表明，杭州“城中村”主要面臨四大突出問題：一是量大面廣。2001年撤市設(shè)區(qū)后，杭州市區(qū)面積擴大到3068平方公里；經(jīng)三批試點已撤村建居村莊174個，2007~2011年計劃改造村莊54個，再包括蕭山、余杭區(qū)部分“區(qū)中村”在內(nèi)，杭州“城中村”共計近300個。二是規(guī)劃滯后。杭州“城中村”村民經(jīng)濟條件普遍優(yōu)越，建房已從一代樓房升級為四代別墅，居住用地與商業(yè)用地相互交織，建筑布局凌亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，“握手樓”、“接吻樓”、“一線天”隨處可見。三是環(huán)境惡劣。大多數(shù)“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施落后，缺少必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，同時，外來人員集聚，社會秩序混亂，違法犯罪現(xiàn)象滋生，人居環(huán)境惡劣。四是歷史痼疾。杭州“城中村”形成歷時20多年，期間政府的征地拆遷補償和人員安置政策經(jīng)歷較大變化，在政策兌現(xiàn)中也存在不及時和不到位情況，給村民生產(chǎn)生活造成了一定影響。

杭州“城中村”問題的剖析。與國內(nèi)眾多發(fā)達城市一樣，杭州“城中村”問題是伴隨城市化快速推進而產(chǎn)生的一種新的社會問題，主要表現(xiàn)為城鄉(xiāng)分割的戶籍制度的變更，以及由此引發(fā)的產(chǎn)權(quán)重新界定和社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)重組，主要根源在于城市高速擴張與嚴重滯后的村落變遷之間形成的巨大反差，進而引發(fā)了城市化社會理性與農(nóng)民個體非理性之間的矛盾與沖突，同時與外來人口大量集聚、城市化進程加速推進、城市規(guī)?？焖贁U展，而城市基礎(chǔ)設(shè)施配套跟不上、農(nóng)村變城市和農(nóng)民變居民工作跟不上等方面密切相關(guān)?！俺侵写濉眴栴}的出現(xiàn)，阻礙了城市化的推進，影響了城市總體功能的發(fā)揮，制約了城市品位和城市美學(xué)的提升，對城市持續(xù)發(fā)展和社會進步帶來了嚴重的負面影響。“城中村”問題解決不了，推進城市化、建設(shè)新農(nóng)村、打造“平安杭州”、構(gòu)建和諧社會都無從談起，杭州今日的“城中村”就有可能成為明天的“貧民窟”。

杭州“城中村”改造的實踐與探索

“城中村”改造是一項浩大、復(fù)雜、覆蓋面廣的系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟、社會、文化、政治、生活等各個方面。近年來，杭州市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，始終堅持“改體制、翻牌子、分房子、建機制、蓋房子”五位一體，科學(xué)破解“籌資難、征遷難、安置難、配套難、審批難、管理難、兌現(xiàn)難”等七大難題，以最大的決心、最硬的舉措、最優(yōu)的政策、最快的通道、最佳的效益，全力以赴推進“城中村”改造，實現(xiàn)“變農(nóng)村為城市、變農(nóng)民為市民”兩個歷史性轉(zhuǎn)變，走出了一條具有杭州特色的科學(xué)改造“城中村”之路。

杭州“城中村”改造的模式。杭州“城中村”改造，堅持與眾多民生項目點、線、面相結(jié)合，大拆遷、大建設(shè)、大安置、大整治，以大項目帶改造、帶整治、帶開發(fā)、帶建設(shè)。一是以“面”帶動“城中村”改造模式。錢江新城建設(shè)、東站樞紐項目、西溪濕地綜合保護，從“面”上整片推動了“城中村”改造。如錢江新城建設(shè)帶動了定海等10個村的“城中村”改造。二是以“線”帶動“城中村”改造模式。“以路帶更新”、“以河道帶更新”、沿線帶動“城中村”改造，是杭州城市有機更新的一大特色。如東部地區(qū)“十一五”重大基礎(chǔ)設(shè)施項目帶動了江干、下城、下沙三區(qū)共49個村的“城中村”改造。三是以“點”帶動“城中村”改造模式。如紫金港整治和文二路延伸段工程帶動了西湖文新街道登云圩的整村拆建；浙江大學(xué)基礎(chǔ)部項目帶動了西湖三墩浦家橋村整村拆建。四是西湖西進“景中村”整治模式。如實施湖西農(nóng)居整治和梅家塢茶文化村建設(shè)等工程，成功實現(xiàn)了對西湖景區(qū)梅家塢、茅家埠、龍井、金沙港、雙峰村、靈隱六個村的“景中村”整治。

杭州“城中村”改造的步伐。杭州“城中村”形成已有20余年，改造采取漸進方式。一是“城中村”改造試點工作(1998—2006)。杭州自1998年起實施撤村建居改革試點，2001年起推行農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)，2003年起先后在下城、江干、拱墅、西湖等4區(qū)開展30個點、40個村“城中村”改造試點。2001年以來，杭州市委、市政府陸續(xù)出臺了相關(guān)“城中村”改造和農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓建設(shè)的規(guī)范性文件，形成了一整套較為完善的政策體系，為“城中村”改造的正式啟動打下了堅實基礎(chǔ)。二是“城中村”改造五年計劃(2007—2011)。2007年3月，市政府下發(fā)了《杭州市區(qū)“城中村”改造五年計劃和2007年農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓建設(shè)開竣工目標任務(wù)的通知》，確定在5年內(nèi)實施并基本完成54個“城中村”的改造工作，并同步推進其它撤村建居村的公寓建設(shè)，計劃建成農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓400萬平方米以上。杭州“城中村”改造將以“五年計劃”為新的起點，總結(jié)經(jīng)驗，乘勢而上，實現(xiàn)“城中村”改造的新一輪發(fā)展。

杭州“城中村”改造的難題破解。杭州“城中村”改造主要面臨七大難題：一是“籌資難”。市委、市政府按照科學(xué)規(guī)劃要求，堅持“一調(diào)兩寬兩嚴”和集約節(jié)約用地的原則，進一步優(yōu)化“城中村”改造規(guī)劃，在改善環(huán)境上下功夫、多投入，科學(xué)破解了“籌資難”問題。二是“征遷難”?？茖W(xué)制定政策，維護“城中村”居民的合法權(quán)益，實現(xiàn)國家、集體、個人“三贏”，同時嚴格依法依規(guī)辦事，統(tǒng)一補償標準和征遷程序，科學(xué)破解了“征遷難”問題。三是“安置難”。堅持就近安置和農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓建設(shè)先行，科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓，積極探索貨幣安置等安置方式，科學(xué)破解了“安置難”問題。四是“配套難”。堅持分清職責(zé)、明確責(zé)任、抓好落實，確保撤村建居和“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施及時配套到位，科學(xué)破解了“配套難”。五是“審批難”。堅持“特事特辦、急事急辦、手續(xù)照辦”，下放審批權(quán)限、簡化審批手續(xù)、提高辦事效率，科學(xué)破解了“審批難”問題。六是“管理難”。按照建設(shè)新型城市社區(qū)的要求，堅持屬地管理，理順管理體制，健全社區(qū)組織，規(guī)范物業(yè)管理，強化“潔化、綠化、亮化、序化”管理長效機制，遏制違法建筑，科學(xué)破解了“管理難”問題。七是“兌現(xiàn)難”。及時修訂完善政策，大力宣傳并用足用好政策，不折不扣落實政策，科學(xué)破解了政策“兌現(xiàn)難”問題。

杭州“城中村”改造的亮點。杭州“城中村”改造模式除整體拆建外，還探索了保留人文自然景觀的整治模式，即“景中村”整治模式，成為“城中村”改造的一大亮點。整治前的“景中村”普遍存在生態(tài)環(huán)境惡化、人文景觀受損、茶園林地減少、泉池溪流枯竭、違法建筑抬頭、基礎(chǔ)設(shè)施滯后、動靜態(tài)交通受阻、村容村貌“臟亂差”等問題。自2003年以來，杭州市委、市政府圍繞實現(xiàn)“景區(qū)美、百姓富、社會穩(wěn)、班子強、素質(zhì)高”目標，堅持“整治為人民、整治靠人民、整治成果由人民共享、整治成效由人民檢驗”，連續(xù)8年實施“景中村”綜合整治工程，拆除違章建筑，完善基礎(chǔ)設(shè)施，整治房屋立面，挖掘文化內(nèi)涵，取得了明顯成效。如2003年完成梅家塢村一期、茅家埠村一期整治，2004年完成梅家塢村二期、茅家埠村二期、雙峰村整治，2005年完成龍井村整治，2006年完成靈隱農(nóng)居點整治，2007年完成滿覺隴四眼井村整治，2008年完成九溪楊梅嶺村、南山村、梅家塢村三期整治。通過綜合整治，“景中村”村容村貌煥然一新，生態(tài)環(huán)境得到保護，內(nèi)外交通顯著改善，個私創(chuàng)業(yè)空前高漲，集體經(jīng)濟得到發(fā)展，村民生活品質(zhì)明顯提高，杭州“景中村”逐步成為社會主義新農(nóng)村建設(shè)、共建共享“生活品質(zhì)之城”、世界級旅游景區(qū)“三個示范”，培養(yǎng)了一批與世界級風(fēng)景旅游區(qū)相適應(yīng)的新村民，實現(xiàn)了“景中村”村民從傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村居民向現(xiàn)代意義上的城市居民的歷史性轉(zhuǎn)變。

杭州“城中村”改造的成效與意義

杭州“城中村”改造的成效。目前，杭州主城區(qū)共有286個行政村，自1998年大規(guī)模開展撤村建居改革試點以來，已有205個村列入撤村建居改革試點。205個撤村建居村中，有10個村已全面完成整體改造，另有45個村列入整治提升計劃，剩余150個村結(jié)合大項目實施、拆遷安置房建設(shè)全面啟動“城中村”改造。截止2009年6月，拆遷安置房項目已累計開工2358萬平方米，竣工1365萬平方米，交付使用1050萬平方米。實踐證明，“城中村”改造加快了杭州城市化步伐，拓展了城市發(fā)展空間，使“臟亂差”現(xiàn)象得到根治，違法搭建有效遏制，社會治安明顯好轉(zhuǎn)，城市品位顯著提升。據(jù)調(diào)查，“城中村”改造工程在改變農(nóng)轉(zhuǎn)非居民居住環(huán)境、加快城鄉(xiāng)一體化、構(gòu)建和諧社會、提高農(nóng)民生活品質(zhì)等方面均獲得了社會各界較高的滿意度，被公認為一項城鄉(xiāng)雙贏、全民共享的“實事工程”和“民心工程”。

杭州“城中村”改造的意義。推進“城中村”改造，是杭州城市有機更新的重要組成部分，事關(guān)杭州踐行科學(xué)發(fā)展觀、城市化健康發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)、解決“三農(nóng)”問題，以及共建共享“生活品質(zhì)之城”。一是“城中村”是推進城市化的主戰(zhàn)場?！俺侵写濉备脑焓峭苿雍贾莩鞘谢闹匾疤岷突A(chǔ)，在拓展城市發(fā)展空間、更新城市形態(tài)等方面發(fā)揮了不可替代的作用，直接影響城市化進程、城鄉(xiāng)空間融合和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。二是“城中村”改造是推進城鄉(xiāng)一體化的主抓手?！俺侵写濉备脑煊欣诟淖兂墙冀Y(jié)合部面貌，改善居住方式和居住環(huán)境，提高村民生活質(zhì)量，維護村民合法權(quán)益，促進村民向居民的觀念接軌，轉(zhuǎn)變農(nóng)村生產(chǎn)、生活方式，最終實現(xiàn)農(nóng)村向城市、村民向居民兩大轉(zhuǎn)變，保障杭州社會經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。三是“城中村”改造是杭州新農(nóng)村建設(shè)的突破口。杭州作為東部沿海發(fā)達城市和大型城市，“城中村”和農(nóng)民工問題比中西部地區(qū)和經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)更早、表現(xiàn)更突出，“三農(nóng)”問題已演變?yōu)椤八霓r(nóng)一村”問題。“城中村”改造是杭州新農(nóng)村建設(shè)的題中之義，也是新農(nóng)村建設(shè)的重點、難點和突破口，是有效避免杭州老城區(qū)新農(nóng)村建設(shè)“燈下黑”的必由之路。四是“城中村”改造是杭州打造“生活品質(zhì)之城”的關(guān)鍵點?！俺侵写濉笔寝r(nóng)村居民、外來創(chuàng)業(yè)務(wù)工人員和困難群眾、弱勢群體、低收入階層的主要聚集地?！俺侵写濉备脑斓母境霭l(fā)點和最終落腳點是讓全體市民共建共享生活品質(zhì)，大幅提高“城中村”居民和外來創(chuàng)業(yè)務(wù)工人員等社會群體的生活品質(zhì)，從而真正體現(xiàn)共建共享“生活品質(zhì)之城”的內(nèi)涵與真諦。(作者單位：杭州市委辦公廳)

《政策瞭望》雜志2010年第3期

第四篇：實施城中村改造的優(yōu)勢

實施城中村改造的優(yōu)勢、困難及對策

“城中村”改造是推進城鄉(xiāng)一體化和社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容，是一項利國利民的重大民生工程。按照“先行試點、穩(wěn)妥進行”的原則，街道城中村改造試點的馬家路村已進入住戶簽約階段；我們周邊的新華、新塘等村，也在積極籌備之中。本村圍繞“城中村”改造也做了一些先期工作，并計劃在下階段開展實質(zhì)性工作。城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循八大原則：

1、實行分步改造原則。

2、實行區(qū)塊改造自求平衡原則。

3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。

4、實行補償價格與市場接軌原則。

5、實行政策平衡原則。

6、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。

7、實施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則

8、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。

下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。

（一）實施城中村改造的優(yōu)勢

周塘東村實施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。

一、良好的區(qū)位優(yōu)勢

1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤；北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園；西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計規(guī)劃。

2、良好的商業(yè)價值。新江路本村域長達0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設(shè)開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。

二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念

1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎(chǔ)。

4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢；新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開座談會、摸底調(diào)查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波高潮：第一波發(fā)展高潮是，實行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富；第二波發(fā)展高潮是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補償款建造住房或進行二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的高潮，但同時也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€時期；第三波發(fā)展高潮是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。

從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。

四、優(yōu)惠的政策激勵

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

（二）推進城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題；小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題；涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。

2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理；害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應(yīng)。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。

3、對改造后生活缺乏保障的擔(dān)憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當(dāng)多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔(dān)心自己的就業(yè)，更擔(dān)憂以后的經(jīng)濟收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔(dān)心：本村區(qū)域內(nèi)的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間（大多是違章建筑），平均每戶2.5間?，F(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。

4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達不到預(yù)期的經(jīng)濟、社會目標。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。

5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當(dāng)成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題；甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：

1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復(fù)雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、（開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復(fù)雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學(xué)就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊恿?，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。

2、改造建設(shè)成本高昂影響財務(wù)平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無序，土地權(quán)屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。

3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復(fù)雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。

（三）城中村改造的對策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成；三是堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會保障，來真正實現(xiàn) “村民得益”的改造目標；四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面；

一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當(dāng)。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)挠職?，也要有科學(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負責(zé)的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時制定城中村改造教育培訓(xùn)計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓(xùn)；對普通村民進行通識培訓(xùn)，提高他們的認識水平和城市化意識。

3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，涉及經(jīng)濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業(yè)和社會保障等各個領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)，為每個城中村設(shè)計好未來遠景，做好指導(dǎo)、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導(dǎo)下的村民自治建設(shè)行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進的行為。同時強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。

二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與

1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。一是從居住理念上引導(dǎo)。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導(dǎo)和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實際，分析當(dāng)前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當(dāng)前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導(dǎo)。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導(dǎo)致社會治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟上引導(dǎo)。通過算經(jīng)濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。本著群眾得益的原則，進一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強化推進城中村改造的政策導(dǎo)向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創(chuàng)新思路，在街道指導(dǎo)下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為。縱觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會賢達、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。

三、規(guī)劃先行，強化政策保障

1、嚴格規(guī)劃控制，引導(dǎo)城中村良性演變。嚴格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴禁非法建設(shè)永久性建筑物。

2、高起點編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價、房價的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。

3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設(shè)計，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔(dān)心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個性化的改造方案。在開發(fā)中適當(dāng)增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。

4、完善和落實各項保障措施?！耙匀藶楸尽笔强茖W(xué)發(fā)展觀的核心；時刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實經(jīng)濟政策保障措施，推進農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)功能，利用城中村改造契機，實現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會保障工作；三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作；四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極走強強聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟實體。

四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。

開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。

1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問題，開發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構(gòu)實施拆遷，實際由土地儲備機構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。

2、我們可以選擇“自力更生，政府推動”的開發(fā)模式。根據(jù)村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優(yōu)惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實施改造。同時由政府在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及資金等方面提供較大支持力度。

城中村改造是新時期中心城區(qū)農(nóng)村改革的一項最重大的工程，是發(fā)展轉(zhuǎn)折點，我們要全力以赴，穩(wěn)步推進，建設(shè)好和諧發(fā)展的周塘東村!

第五篇：城中村改造與城市設(shè)計

城市設(shè)計與城中村的改造創(chuàng)新

---以合肥葛大店為例

摘要：隨著城市化進程的加快，城中村已經(jīng)成為城市發(fā)展和延生中不得不面對的問題，城中村的問題如頑疾一般都大大的困擾著規(guī)劃師，其改造難度大且改造成本之高，并且很大的影響了城市的市容，城不是城，村也不像村所以才是城中村多帶來的尷尬，因此對于這個問題，以自己熟悉的城市中存在的村中村問題為研究對象，研究如何在城市設(shè)計的角度上來對城中村進行合理的改造，提出合理的建議，從而進一步的了解城中村。

關(guān)鍵詞：城中村，改造，城市設(shè)計，創(chuàng)新

Abstract：With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages.Keyword：village in the city，transform，city design，reformation

目錄 1.城中村改造的現(xiàn)狀......................................................(2)2.以合肥葛大店城中村為例進行探究........................................(3)2.1葛大店問題的由來....................................................(3)2.2根源分析............................................................(4)3.相關(guān)案例的分析與借鑒..................................................(4)3.1國外改造的案例分析..................................................(4)3.2國內(nèi)改造案例分析....................................................(5)4.城中村改造中規(guī)劃住宅的設(shè)計方法........................................(5)5.城中村改造對城市建筑設(shè)計的影響........................................(6)5.1城中村的改造對設(shè)計的要求............................................(6)5.2整體布局設(shè)計........................................................(6)5.3居住設(shè)計............................................................(7)6.城中村的思考..........................................................(8)結(jié)論....................................................................(9)參考文獻................................................................(9)

隨著改革開發(fā)的發(fā)展的加快，中國城市化的不斷加速，不僅僅是城市的數(shù)量上的不斷增加，而且更重要的是城市的本身的轄區(qū)也不斷的擴張，因此，以前相較于老城區(qū)的邊緣 2 地塊現(xiàn)狀漸漸成為了城市新城區(qū)的中心或者次中心地塊，大量的耕地被征用，但是仍有一些土地權(quán)屬問題，城中村存在大量農(nóng)民自建的房屋，臟亂差的現(xiàn)狀比比皆是，甚至可以稱之為，中國城市中的平民窟。

一．城中村改造的現(xiàn)狀： 世紀以來，無論大到深圳、廣州等為代表一線城市再到合肥，南京 長沙等二，三線城市都正在轟轟烈烈地大面積開展城中村改造運動，一般都是以整體拆除重建為主要途徑、爭取解決權(quán)屬問題，把原村民的集體遷離到別處。并且出來了相關(guān)的一系列的文件作為城中村改革的指導(dǎo)方案。比如深圳市頒布的《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見》中，列出了城中村的兩點更新模式：1)綜合整治，指的是不涉及拆除房屋的環(huán)境凈化、美化；[1] 2)全面改造，包括對城中村進行整體拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。從目前已經(jīng)實施的城中村更新案例看，全面改造，尤其是整體拆建已成為當(dāng)前城中村更新的主要模式。濟南市也在2011年頒布了為加快中心城區(qū)城中村改造的意見書也相應(yīng)的指明了指導(dǎo)思想[2]等等，總的看來政府確實十分的關(guān)心城市城中村的改造的問題，但是不難發(fā)現(xiàn)，這些意見書大多都是從思想上來指導(dǎo)或者是泛泛的提出應(yīng)該怎樣合理的去改造城中村，不能想著用一鍋端的或者是草草的想出幾個大概的建議就能應(yīng)對各個存在不同問題的城中村，把問題一下子就解決了。如何合理的，運用專業(yè)的規(guī)劃者的思維和能力來處理城中村的問題是一個挑戰(zhàn)和機遇。

二．以合肥葛大店城中村為例進行探究 2.1葛大店問題的由來：

1979年葛大店來說是發(fā)展標志的開始，經(jīng)濟大多為自改自足，大部分人意務(wù)農(nóng)為生，建筑也基本為小的平房，隨著國家政策，全國都在大力的發(fā)展，自然城市的也迅速的擴張，政府也將葛大店的本屬于農(nóng)業(yè)用地也進行了城市的建設(shè)，隨著高速發(fā)展，21世紀初，可以說是合肥大發(fā)展的十年，城市發(fā)生了巨大的變化，大量的外來人口來到合肥，自然帶來了巨大的居住壓力。葛大店村民也自然抓住了這個機會，原來的1-2層的樓房變成了 對外出租的房屋，層數(shù)也漸漸曾經(jīng)了4-5層，以適應(yīng)越來越多的外來人口的居住，但是問題浮現(xiàn)了出來，老村區(qū)域內(nèi)建筑大多數(shù)為單層，年久失修，卻很多都有倒塌的危險，[1]《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見》.2009.(67):34-44 [2] 濟南市《加快中心城區(qū)城中村改造的意見書》.2011（12）：66-89 不在適合人居住，可是還是有很多人居住在可能倒塌的建筑，具有很大安全隱患。而新村建設(shè)的住宅樓，建筑間距過小，市政設(shè)施的欠缺。

（圖片來源與百度地圖）

2.2根源分析

葛大店改造過程其實與大不多的舊村莊所面對的問題都是差不多了：比如建筑產(chǎn)權(quán)的不明給規(guī)劃難度的增加，拆遷補償?shù)木薮蟆?/p>

1，建筑產(chǎn)權(quán)不明；合肥如果承認城中村違法建筑的產(chǎn)權(quán)，就會很大方面鼓勵了村名違違法的行為，但是如果不承認產(chǎn)權(quán)，對部分違章建筑強制的直行拆除，則會寧改造無從進行

2，規(guī)劃難度大；葛大店現(xiàn)狀居住區(qū)開發(fā)強度很大，容積率快要接近3.0市政公用設(shè)施嚴重的欠缺，城中村就如一個雞肋，葛大店村民要出于自身利益的考慮，開發(fā)商也要考慮到呀的利益。

3.拆遷補償；巨大因為現(xiàn)狀的村民很多是以出租自己的房子為收入，前數(shù)量之多，村民自然對拆遷有很大的抵觸的情緒，這給改造單元帶來了巨大的改造成本，這常常讓開發(fā)商望而卻步

三．相關(guān)案例的分析與借鑒

3.1國外改造的案例分析

底特律城艾爾伍德的改造

在國外“城中村”這個詞匯并不存在，一般是為相同性質(zhì)的低收入人群的聚居區(qū)——貧民窟，艾爾伍德是曾為二戰(zhàn)之后從歐洲流亡到此猶太人的居住區(qū)，但是不受到重視，服務(wù)設(shè)施長期得不到維修，最終淪落到環(huán)境質(zhì)量低下，社會治安混亂的區(qū)域，被當(dāng)?shù)厝朔Q之為“黑色社區(qū)”[3]

對于艾爾伍德的改造，針對入住人群收入狀況，把住房的服務(wù)對象變?yōu)榈褪杖腚A級的人群，讓原來居住還是能夠買得起，解決了基本的舊區(qū)的人口人群，在改造方案中還設(shè)置了方便便捷的社區(qū)街道，保證了居民能夠安全自由的從家門走到居住區(qū)內(nèi)商店，公園，游玩場所。各個市政設(shè)施都得以維修和重建，不足的設(shè)施也得以及時的加以建設(shè)。

（圖片來源于道路守望者博客）

借鑒對比，充分考慮到了原住民的經(jīng)濟接受能力，改造建設(shè)定位準確，很注重了改善交通條件，方便具名生活，從各個方面避免了社會問題的可能[] 3.2 國內(nèi)改造案例分析 深圳改造最成功的城中村蔡屋圍

蔡屋圍南村片如仍然存在狹窄的過道，發(fā)黑的樓梯，脫落的墻面，樓道可以通過鐵窗看到一個胳膊之長別人的家，作為一個城中村，蔡屋圍南村的一些地方角落，同樣有不容忽視的垃圾處理與環(huán)境衛(wèi)生問題。3

作為深圳舊改范例的蔡屋圍，如今的南村雖然實質(zhì)性的改造還沒有完成

但是蔡屋圍城中村確實有很多借鑒之處，比如同樣是親密接觸的握手樓，但是樓與樓之間的巷子干凈整潔，不僅僅每棟樓都設(shè)有了樓長服務(wù)信箱，還有專門的業(yè)主委員會和出租房管理服務(wù)中心。為了借助蔡屋圍北村，以地下通道，空中連廊進行“南北攜手”形成高端金融城市綜合體。

借鑒對比，依據(jù)了國內(nèi)城中村所普遍存在的詳情，合理的分步性的，從各個方面對城中村進行調(diào)整，并且也同樣結(jié)合了地理區(qū)位和周邊環(huán)境來加速自己的革新與改造4。

[3]查理 科靈思。舊城再生——美國都市成長政策與實際保存。臺北創(chuàng)業(yè)出版社，2001：36-40 [4]鄭子龍，韓蕩。深圳城中村改造的困境及對策，特區(qū)理論與實踐2003，（11）29-31

[5]城中村改造背景下商住設(shè)計探究——對現(xiàn)實蔡臺村改造的調(diào)查研究，西安建筑科學(xué)大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版）四．城中村改造中規(guī)劃住宅的設(shè)計方法

針對城中村改造后規(guī)劃住宅的使用者有明確的對象，多數(shù)仍然是原村民，所以城中村改造應(yīng)該以鄉(xiāng)村鄉(xiāng)親為主，可以把城中村定義為一個容納居住，購物，休閑娛樂，信息交流等具有濃厚的任務(wù)色彩的城市綜合性社區(qū)。社區(qū)的環(huán)境強調(diào)空間的開放性和參與性，在提供舒適的

休閑娛樂和生活環(huán)境的同時，也應(yīng)該要體現(xiàn)出鄉(xiāng)村的概念

可以發(fā)現(xiàn)其實城中村和城市的老城區(qū)很像，但是存在著很多類似的問題，但是很大不一樣的是，老城區(qū)曾是城市的是中心，只是隨著時代的改變，城市的中心向為移，由于時代的原因，自然出現(xiàn)了一些道路或者建筑，空間上面的問題，但是城中村原本就是以鄉(xiāng)村的模式存在的，也是按照鄉(xiāng)村的模式來發(fā)展，只是隨著城市的擴張，而漸漸的被城市所包圍，卻沒有緊緊的跟著上城市的步伐，相應(yīng)的配套設(shè)施和區(qū)域文化，所以在針對城中村的設(shè)計改造中，不能完全的按照老城區(qū)的改造模式照搬照套的去做。因為每個城中村都有自己的文化。

（照片來源于實地拍攝）

五．城中村改造對城市建筑設(shè)計的影響 5.1城中村的改造對設(shè)計的要求

對于合肥葛大街的城中村的資料的查詢和實地的調(diào)研總結(jié)出了幾個具體的要求（1）增加休息娛樂空間，在查詢資料的過程中，了解到很多部分，約占60%的居民在家工作或者是游手好閑，基本上早晚外出，根據(jù)生活習(xí)慣和方式，應(yīng)該設(shè)置一些小型的廣場，娛樂休閑，交流中心等，這樣有利于人際交往的和諧發(fā)展，滿足這些具名的信息交流和情感交往的需求。

（2）道路規(guī)劃設(shè)計的要求，在道路規(guī)劃中既要便利通暢，又能滿足消防的功能（3）增加綠化面積，提高環(huán)境質(zhì)量

6（4）增設(shè)老人和少年活動空間，可以設(shè)有老年人活動場所

城市設(shè)計時對于城市中歷史文化保護的傳承和演繹，對于合肥的葛大店城中村雖然看上去被遺忘了 但是有它獨有的元素，比如有好幾所高等或職業(yè)院校，還有就是離馬鞍山路很近有很好的地理優(yōu)勢，地鐵一號線也馬上很快就通車，一系列的元素讓葛大店帶來了很大的機遇

5.2整體布局設(shè)計

社區(qū)的整體布局設(shè)計應(yīng)充分的考慮居民的日常生活的行為，提供方便 舒適的居住環(huán)境、安靜的工作空間，滿足休閑娛樂和購物等行為，體現(xiàn)人 性化的設(shè)計，創(chuàng)造出田園風(fēng)情的環(huán)境空間。城中村改造背景下西安高層商 住綜合體中住宅的布局和環(huán)境設(shè)計： 高層住宅，從環(huán)境方面來講，給予居住者及周邊的影響是很大的。城 中村改 造背景下的高層商住綜合體住宅的總體布局，要從整體居住環(huán)境和其對周邊影響的觀點出發(fā)來進行研究設(shè)計。

城中村改造中的景觀軸的設(shè)計 從整體布局來對城中村的改造，一個區(qū)域的軸向設(shè)計很重要 從形態(tài)上講，軸在社區(qū)要表現(xiàn)為以步行和綠色開放空間為主體的景觀走廊，它既是對城市外部秩序的銜接，也是對社區(qū)內(nèi)部秩 的限定。軸在社區(qū)中是一種可感知的景觀空間形式，它通過建筑物的布置、道路的走向、步行空間的延續(xù)以及綠色開放空間的分布被感知出來。由于景觀軸在空間形態(tài)上所 表現(xiàn)出來的復(fù)合性和多樣性，軸的設(shè)計使得社區(qū)具有了生命的靈魂。在以人為本的社區(qū)設(shè)計中，應(yīng)該將最有自然氣息、最有可能吸引“人氣”聚集、最能體現(xiàn)社區(qū)景觀特色的地方讓給步行的人群，以創(chuàng)造社區(qū)的精神與文化。由于步是景觀體驗最為生動細膩的方式，步行空間的景觀軸線設(shè)計是至關(guān)重要的。

（照片來源于筑龍網(wǎng)）

5.3居住設(shè)計

對于城中村最重要的城市設(shè)計當(dāng)然是居住的設(shè)計，包含居住環(huán)境和住宅的設(shè)計，確保容積率和足夠的室外開敞空間的設(shè)計 高層住宅是利用高容積率來實現(xiàn)低覆蓋率的。但是由于層數(shù)增多而造成單位面積上住戶的密度過高，要想充分保證室外足夠的開敞空間就顯得較為困難。對于地下停車庫的設(shè)計，停車難是很多小區(qū)所頭疼的問題。如果沒有地下停車場，就會讓地表就會停車場，既不安全也不能很好解決停車難的問題。因此，在對居住小區(qū)中的住宅進行規(guī)劃布局時，應(yīng)以追求土地的多重使用及高效利用的辦法，努力維護居住環(huán)境外部開敞空間的設(shè)計。

日照對于居住者來說，保證充足的日照時間是非常重要的居住環(huán)境條件。所有的住戶如果都能夠擁有南向的房間是最理想的情況，但是由于用地條件所限不能現(xiàn)的情況也有。葛大店原有的樓房破舊且樓房間距非常的小，日照很難達到標準所以在改造時候，由于大部分城中村都處于城市中心區(qū)，日照時間可按 2～4 小時來進行日照分析，從而確定兩棟高層住宅之間的間隔距離。葛大店地勢想對于比較高，加上旁邊是馬鞍山高架，所以具有良好的眺望視野，很重要，設(shè)計中如果能夠?qū)τ诟叨瘸浞值募右岳?，能夠與周邊城市環(huán)境進 行相互借用，對于改善居住者的室內(nèi)舒適度將有很大的幫助，例如，在規(guī)劃布局時要避開周圍建筑物和相鄰高層住宅的遮擋，以獲得空間上的開放感，葛大店居民就能從住宅眺望到 城市等不同的景色，比如不遠處的包河萬達等等。

社區(qū)邊界經(jīng)常有城市道路、相鄰用地邊界。邊界不同的空間形式賦予高層商住綜合體社區(qū)封閉或開放的景觀空間感受。，高層住宅生動活潑的景觀造型應(yīng)是城市景觀的重要組成部分。因此，一方面以通過 對住宅形式的改進順應(yīng)和激發(fā)多樣化的居住行為；另一方面，應(yīng)通過景觀規(guī)劃設(shè)計的手段來創(chuàng)造邊界的景觀空間特色。在城中村中城市設(shè)計中景觀設(shè)計已占有重要地位。從表面上看景觀設(shè)計是美化環(huán)境、創(chuàng)造整潔優(yōu)美的外部空間的一種手段，而實際上，景觀設(shè)計的根本目的在于通過這種以偏重建筑以外的土地利用形態(tài)和自然元素的加工組織手段，使建筑物與外部空間有機結(jié)合，使人工與自然和諧相處，創(chuàng)造理想的居住環(huán)境。從這個意義上講，景觀意向群是強化建筑群體空間特6征的一種方式，雖然它具有獨立的空間形象，并往往成為社區(qū)的核心空 間，但是它的結(jié)構(gòu)應(yīng)從屬于住宅區(qū)的整體結(jié)構(gòu)，并與建筑群的形象特征相應(yīng)。

六．城中村的思考

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科學(xué)出版社，2004 現(xiàn)有城市規(guī)劃不能真正改造而只是鏟除城中村，而城中村又是一種積極和正確的存在和真正的合肥城市特色，當(dāng)下的城市規(guī)劃；需要改造的，不是城中村，而是當(dāng)下城市規(guī)劃。

如果要把大部分城中村推倒重建成高檔樓盤，不管城市樂意與否，那些原城中村的租戶會轉(zhuǎn)移到新的區(qū)域新的犄角旮旯中，塑造新的下半身形態(tài)和機能，因為他們和城市相互需要”。啟發(fā)和改造城市規(guī)劃的，也恰恰是被城市規(guī)劃威脅的城中村。欲速則不達，結(jié)論

作為一個專業(yè)的規(guī)劃師所應(yīng)該做的 就是要上每個城中村變得獨一無二，城中村改造要體現(xiàn)自己的風(fēng)格和個性，城市就像一個人，有著自身的形象和內(nèi)涵，個性化是城市發(fā)展重要的內(nèi)在動力，是城市發(fā)展永恒的話題。因此城鎮(zhèn)“城中村”改造規(guī)劃首先應(yīng)繼承傳統(tǒng)建筑，體現(xiàn)地方特色；在編制改造規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進的規(guī)劃設(shè)計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規(guī)劃。繼承傳統(tǒng)的文化還要注意吸收外來的文化，注重創(chuàng)新，古為今用，洋為中用，使世界建筑地區(qū)化、鄉(xiāng)土建筑現(xiàn)代化。參考文獻

[1]《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見》.2009.(67):34-44 [2] 濟南市《加快中心城區(qū)城中村改造的意見書》.2011（12）：66-89 [3]查理 科靈思。舊城再生——美國都市成長政策與實際保存。臺北創(chuàng)業(yè)出版社，2001：36-40 [4]鄭子龍，韓蕩。深圳城中村改造的困境及對策，特區(qū)理論與實踐2003，（11）29-31 [5]城中村改造背景下商住設(shè)計探究——對現(xiàn)實蔡臺村改造的調(diào)查研究，西安建筑科學(xué)大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版）

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科學(xué)出版社，2004