淺析房屋拆遷問題與對(duì)策

第一篇：淺析房屋拆遷問題與對(duì)策

淺析拆遷問題與對(duì)策

隨著城市化，工業(yè)化發(fā)展，大批農(nóng)民的房屋需要被拆遷。對(duì)于絕大多數(shù)老百姓而言，房屋是他們的安身立命的地方，是其最重要的財(cái)產(chǎn)，也是其保護(hù)自己人身安全甚至其它人權(quán)的重要載體，但是在房屋拆遷中，由于拆迂管理工作不到位，拆迂法律與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)不完善，行政裁決和強(qiáng)制執(zhí)行不規(guī)范適合，被拆迂人需求的中低價(jià)位房屋供應(yīng)不足等原因引起大量的群眾性上訪事件，如何處理好房屋拆遷問題不但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，同時(shí)也是社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的需要。

一、房屋拆遷存在的突出問題

(一)從法律上看：

1、房屋拆迂沒有直接的法律法規(guī)和規(guī)章可循到目前為止我國(guó)沒有對(duì)房屋拆迂的一個(gè)專門法律和規(guī)章，僅有國(guó)務(wù)院頒布的專門針對(duì)城市居民房屋拆迂的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

2、農(nóng)村中農(nóng)民法律知識(shí)缺乏，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)政府有關(guān)單位與開發(fā)商的13頭承諾較易相信，沒有簽定任何安置補(bǔ)償協(xié)議，一旦農(nóng)民的房屋被拆遷后就將農(nóng)民的利益置之度外。

(二)從補(bǔ)償上看：

1、利、償范圍較窄(1)我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償基本上限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，而財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償中也只限于對(duì)直接損失的補(bǔ)償，事實(shí)上，被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時(shí)，已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)，而在他們的房屋被拆遷后，這部分費(fèi)用卻未完全納入補(bǔ)償范圍。(2)農(nóng)民在拆迂過程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點(diǎn)，使其生活和就業(yè)的成本增加。

2、補(bǔ)償安置不到位與不合理。(1)政府要對(duì)土地實(shí)行征用，房屋，稱安置房屋還沒有建設(shè)好，讓農(nóng)民自行安置到村的地方租房暫住，許諾安置房屋建設(shè)好就馬上遷入。但政府有關(guān)部門和開發(fā)商讓農(nóng)民遷出后就再也不認(rèn)帳了，使農(nóng)民失地、失房、失去生活來源，真是苦不堪言。另一方面，雖然將農(nóng)民拆遷戶安置好房屋，但是沒有得到有關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)與醫(yī)療保障，只是作一次性補(bǔ)償，沒有為農(nóng)民臼后的生活提供必須的安排，由于農(nóng)民不能再耕作和搞些農(nóng)村副業(yè)，使農(nóng)民基本生活得不到提高，反而比前更差。更有甚者，由于拆遷單位的資金缺乏有效監(jiān)督或因資金不足，使農(nóng)民的補(bǔ)償資金不能及時(shí)到位，給農(nóng)民帶來很大的困難，生活來源中斷，連最低生活保障也難以落實(shí)。同時(shí)農(nóng)民因房屋拆遷帶來許多不便和生活損失，如子女人學(xué)問題，生活成本增加(交通，管理費(fèi)，就醫(yī)等)，都困擾著農(nóng)民被拆迂戶。(2)脫離科學(xué)發(fā)展觀的“以人為本”的原則。在房屋安置補(bǔ)償過程中，通過對(duì)實(shí)地調(diào)查和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷的規(guī)范性文件進(jìn)行了解與分析，可從中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償上，普遍存在著一種過分地看重硬性標(biāo)準(zhǔn)的傾向，實(shí)際工作中嚴(yán)重脫離 “以人為本”的原則，取而代之的是 “以硬件為本”。如在住房安置上，根據(jù)農(nóng)民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數(shù)來確定安置房屋的面積，同時(shí)結(jié)合原住房面積的大小來折算，如一戶人有五口人，家中只有3人擁有當(dāng)?shù)貞艨冢摷彝ゾ幼∶娣e是9O平方米，而根據(jù)相關(guān)比例折算只能安置到面積5O平方米的房屋居眭。如果沒有當(dāng)?shù)卮迕駪艏膭t可能得不到補(bǔ)償。至于對(duì)拆迂房屋中弱勢(shì)群體(老人，殘疾等)，則只是統(tǒng)一給予安排，領(lǐng)取到政府給予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于為人民服務(wù)的采旨。

3、補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)偏低。政府直接規(guī)定拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)，末進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，不與被拆迂戶進(jìn)行協(xié)商，或進(jìn)行協(xié)商沒達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下，只向拆遷戶作最后的 “通牒”。

二、農(nóng)村房屋拆迂問題的對(duì)策和建議

(一)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村房屋拆遷法的制定和完善。

權(quán)力來源于法律的授權(quán)，權(quán)力的合法性也來源于法律的規(guī)定法律是保障農(nóng)民利益的根本之源。面對(duì)農(nóng)村房屋拆遷主體。補(bǔ)償安置，處理程序沒有具體的法律可適用的情形，在加強(qiáng)立法的同時(shí)，必須對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改和完善。建立農(nóng)村房屋拆遷法律制度。可以從以下方面著手。在農(nóng)村房屋拆迂的主體上，農(nóng)村房屋拆遷主體應(yīng)由政府部門及村集體組成。政府部門在組織實(shí)施房屋拆遷進(jìn)程中作出規(guī)劃，而村集體組織進(jìn)行監(jiān)督，這樣的形式，兩者共同合作。在房屋拆迂補(bǔ)償上，對(duì)于補(bǔ)償對(duì)象，所有人不得以是否有房屋產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可給權(quán)省，市及地方人民政府根據(jù)本地區(qū)的發(fā)展水平，結(jié)合被拆迂房屋的重置成本等因素綜合考慮。而大旺白沙村經(jīng)濟(jì)比較低下，因此，補(bǔ)償時(shí)必須符合實(shí)際。同時(shí)，要經(jīng)過較為科學(xué)，完善的價(jià)格評(píng)估程序，合理確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)及時(shí)足額發(fā)放到被拆遷人手中，以保證拆遷工作的順利進(jìn)行。在拆遷安置上，農(nóng)村房屋拆遷應(yīng)按照有生產(chǎn)用地，生活方便，節(jié)約用地的原則，選擇好安置點(diǎn)。要符合農(nóng)村集鎮(zhèn)和中心村建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，交通便利等。房屋拆遷后，應(yīng)為拆遷人安排好臨時(shí)居住點(diǎn)，并發(fā)給相應(yīng)的搬家補(bǔ)助費(fèi)，新房的建設(shè)問題，政府部門可授權(quán)村集體組織實(shí)施，相關(guān)費(fèi)用憑實(shí)際支出安置費(fèi)中列支?，F(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷處于無序狀態(tài)，完善農(nóng)村房屋拆迂方面的法規(guī)不容遲疑，從而使農(nóng)民房屋拆遷工作有章可循政府應(yīng)加大對(duì)農(nóng)村農(nóng)民法律知識(shí)教育，提高農(nóng)民的維權(quán)意識(shí)安排專業(yè)人員為農(nóng)民提供法律指導(dǎo)，法律咨詢和法律援助。面對(duì)補(bǔ)償資金不到位，拖欠等現(xiàn)象，引導(dǎo)農(nóng)民通過合法途徑解決，維護(hù)自身權(quán)益。政府部門也要加強(qiáng)管理與監(jiān)督，使發(fā)放給拆遷戶的資金到位。這樣做不僅有助于保護(hù)農(nóng)民利益，而且有利于整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(二)在拆遷補(bǔ)償上，可以考慮采取如下幾種補(bǔ)償方式。

一是貨幣補(bǔ)償方式，貨幣安置補(bǔ)償是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房屋拆遷一種新的安置方式，通過貨幣支付形式把被拆迂房屋戶的安置房屋推向市場(chǎng)。補(bǔ)償費(fèi)用除了包括房屋及其附屬物補(bǔ)償費(fèi)，土地使用權(quán)外，還應(yīng)包括一定的精神損害賠償金。經(jīng)濟(jì)學(xué)者茅以軾認(rèn)為必須提高現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，他建議應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上再加 1O％比較合適。④貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要以原地搬迂實(shí)物安置標(biāo)準(zhǔn)作為測(cè)算的主要依據(jù)。從價(jià)格上給房屋使用人一次性購(gòu)房款額應(yīng)達(dá)到本地段安置房的成本價(jià)比為合理。對(duì)被拆遷房屋所有人，拆遷人一般應(yīng)按房屋的安置價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償，因此拆除自有自用的私有房屋，拆遷人按上述除一次性貨幣購(gòu)房款外還應(yīng)給一筆拆除房屋補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)對(duì)被拆遷房屋戶的這種一次性貨幣補(bǔ)償?shù)?“買斷”方式，要建立相關(guān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，保障農(nóng)民拆迂戶應(yīng)享有的權(quán)利。因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)情況建立起符合村民的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，使村民能夠得到基本的生活保障。二是在住房安置時(shí)，要堅(jiān)持讓利于民，最大限度地考慮被拆遷人的利益。一方面要堅(jiān)持“以人為本”的原則，想方設(shè)法確保被拆遷戶拆遷安置后的實(shí)際生活水平有所提高，要注意照顧村中不同需求對(duì)象對(duì)住房置換面積的多樣性需求。農(nóng)村房屋拆迂需要取消以戶籍及有關(guān)條件要求為硬性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。要根據(jù)具體面積和人數(shù)來安排，在安置標(biāo)準(zhǔn)上可以這樣：(1)一至二人戶，原面積不足4o平方米，安置面積為40平方米：原面積在40至80平方米，按原面積安置：原面積超過80平方米的，安置面積為80平方米。(2)三人戶，原面積不足50-T-方米的，安置面積為5O平方米；原面積在5O至11O平方米，按原面積安置：原面積為超過1O平方米的，按原面積安置1 10平方米。(3)四人

以上戶，原人均面積不足15平方米的，人均建筑面積15平方米安置；原人均建筑面積在15至35平方米的，按原面積安置：原人均建筑面積在35平方米以上的，按人均面積3S平方米安置。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處合法住房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅房的建筑面積這樣就可以很好地照顧到不同家庭的情況。例如，對(duì)單身老人或老齡夫婦群體來說，原有面積大都在100平方米左右，還給他原有住房面積，置換成兩套住房，一套自己使用，一套出租流轉(zhuǎn)，可以輔助解決養(yǎng)老生計(jì)。他們雖然享受醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)，但已經(jīng)完全失去社會(huì)工作能力。實(shí)踐證明，以這種的置換方式，能夠有效化解相當(dāng)～部分農(nóng)村老人的生計(jì)困難。再比如，對(duì)身邊有婚齡子女同居的農(nóng)民，也應(yīng)考慮到他們子女的婚嫁住房需要，適當(dāng)調(diào)整和加大置換面積。還有，為了保障農(nóng)村獨(dú)生子女國(guó)策的長(zhǎng)效實(shí)施，住房置換也應(yīng)體現(xiàn)某種優(yōu)惠等等。另一方面對(duì)村中那些生活有特殊困難的被拆迂戶要采取一些特殊的優(yōu)惠政策，使他們親身感受到黨的政策的溫暖，千萬不要?jiǎng)硬粍?dòng)用法律法規(guī)嚇唬人，要以一個(gè)平常心進(jìn)行換位思考。在建立被拆迂房屋農(nóng)民基本生活保障制度的同時(shí)，規(guī)定對(duì)被拆迂房屋農(nóng)民中的特殊困難群體，包括以往歷次征地己安置和保養(yǎng)的人員，凡符合要求和最低生活保障條件的，允許其按照有關(guān)規(guī)定申辦和享受最低生活保障。同時(shí)可設(shè)立住房保障線，對(duì)被拆遷的特殊困難戶給予照顧，規(guī)定被拆迂農(nóng)民獲得的貨幣補(bǔ)償款金額低于本市當(dāng)年最小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其拆遷補(bǔ)償款補(bǔ)足到這一標(biāo)準(zhǔn)，保證每一戶被拆遷農(nóng)民至少都能得到一套最小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房。三是對(duì)于土地征用拆遷房屋的補(bǔ)償，可以采用 “分年補(bǔ)貼” 建立 “以土地?fù)Q社?！钡男聶C(jī)制，建立起以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為中心的股份合作制，讓農(nóng)民拆遷戶以土地入股的方式，使農(nóng)民成為集體資產(chǎn)或股份有限公司的一個(gè)股民，賦予了農(nóng)民長(zhǎng)久擁有集體資產(chǎn) 股權(quán)和分紅權(quán)利，而不至于有些農(nóng)民用完補(bǔ)償費(fèi)，使日后的生活失去了經(jīng)濟(jì)來源，成為 “貧民”。這種“分年補(bǔ)貼”的長(zhǎng)久保障方式，有效地保障了農(nóng)民生活。總之，農(nóng)村房屋拆迂補(bǔ)償應(yīng)遵循公平的原則，公平地補(bǔ)償符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有利于社會(huì)的安定。

(三)在政府行為上，要做到如下幾個(gè)方面：一是政府必須從商業(yè)性的拆遷活動(dòng)中完全退出，要轉(zhuǎn)變觀念，改變直接進(jìn)行房屋拆遷或者代替拆遷人進(jìn)行房屋拆遷的錯(cuò)誤作法。政府專心扮演裁判員的角色，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，依法行政。拆遷管理部門要與拆迂單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)分離，確保拆遷管理部門獨(dú) 立、公正地履行行政管理職責(zé)。即使是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)當(dāng)成立項(xiàng)目法人或委托具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)去承擔(dān)，主管部門決不能直接充當(dāng)拆遷人或者接受委托拆遷?？傊逯蟹课莶疬w時(shí)，本地政府都要以正規(guī)程序來進(jìn)行，有相應(yīng)部門管理。二是對(duì)于大旺本地政府轉(zhuǎn)授權(quán)行政方面，要嚴(yán)格根據(jù)立法法的規(guī)定，被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力，被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他行政機(jī)關(guān)。按照《立法法》第八條規(guī)定，涉及對(duì)民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由基本法律調(diào)整?！稇椃ā返诹l規(guī)定，基本法律的制定主體只能為全國(guó)人民代表大會(huì)。因此，從法理上說，拆遷房屋應(yīng)由憲法等相關(guān)的上位法作出規(guī)定，并符合嚴(yán)格的法定條件三是地方得到行政授權(quán)行政中，可以建立起法治化的利益表達(dá)機(jī)制，把農(nóng)民的利益表達(dá)行為納入法治化軌道，提高部分執(zhí)法人員的素質(zhì)，對(duì)于上訪的農(nóng)民要耐心積極對(duì)待，使農(nóng)民的利益能夠得到充分的表達(dá)，又能使政府行為受到嚴(yán)格規(guī)范?？傊?，完善局面房屋拆遷工作，保護(hù)被拆迂人的利益，是十分重要的，需要政府，社會(huì)、人人共同努力。

第二篇：淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問題及對(duì)策

淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問題及對(duì)策

房屋拆遷工作是城市建設(shè)中的一個(gè)重要方面和重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷工作的平穩(wěn)進(jìn)行，對(duì)推動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)，改善城鄉(xiāng)環(huán)境和廣大被拆遷人居住條件，保障各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)工程的順利實(shí)施等各方面均做出了積極貢獻(xiàn)。

在房屋拆遷工作中，房屋拆遷評(píng)估工作又是此項(xiàng)工作中不可或缺的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷評(píng)估包括對(duì)被拆遷房屋的分類評(píng)估和分戶評(píng)估。分類評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，按照區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等分類進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格的評(píng)估。分戶評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋，按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估。按照相關(guān)規(guī)定，“拆遷分類評(píng)估價(jià)格可用以指導(dǎo)拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋補(bǔ)償金額??”;“房屋拆遷管理部門在行政裁決時(shí)，對(duì)逾期不申請(qǐng)復(fù)估和評(píng)估技術(shù)鑒定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分戶評(píng)估報(bào)告確定對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償金額??”（《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》湘建房（2004）264號(hào)第七條、第二十八條）。由此可見，房屋拆遷評(píng)估的結(jié)果與拆遷當(dāng)事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。

通過評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡(jiǎn)化拆遷補(bǔ)償安置程序。通過評(píng)估確定被拆遷房屋價(jià)格，是利用市場(chǎng)手段確保被拆遷人實(shí)際損失能夠準(zhǔn)確、合理得到補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷補(bǔ)償談判無法達(dá)成一致，進(jìn)而影響到整個(gè)拆遷工作的進(jìn)展。

房屋拆遷因土地性質(zhì)的不同分為國(guó)有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。對(duì)此，筆者作為一名從事房屋拆遷評(píng)估的工作人員，結(jié)合自身體會(huì)，將在上述兩類房屋拆遷評(píng)估工作過程中遇見的問題及對(duì)策簡(jiǎn)述如下……

一、對(duì)已建項(xiàng)目性質(zhì)、用途、權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高等因素的認(rèn)定及對(duì)策

在城市房屋拆遷中，相關(guān)文件有明確規(guī)定：《湖南省實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》辦法》（湖南省人民政府令第157號(hào)）第七條：“被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn);權(quán)屬

1證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！薄逗鲜〗ㄔO(shè)廳湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》（湘建房（2004）264號(hào)）第十四條進(jìn)一步明確了：“被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn);當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)……”

以上條例，均存在一定行政管理思維。在城市拆遷中，“住改非”的情況是較多存在的，如何確定此類房屋用途、性質(zhì)也是拆遷當(dāng)事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不應(yīng)僅看其房產(chǎn)證或其他檔案記錄文件。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證明等文件記錄中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途。既然房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，那么所有人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途。這是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重，也是尊重房屋自然屬性的體現(xiàn)。當(dāng)然實(shí)際用途的是終認(rèn)定，還需要管理部門制定相應(yīng)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)需要認(rèn)定為“商業(yè)用途”的房屋，須由被拆遷人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及完稅憑證等相關(guān)資料作為實(shí)際用途認(rèn)定的依據(jù)等等，至于經(jīng)營(yíng)年限要求等細(xì)節(jié)方面要求可由相關(guān)部門根據(jù)各地實(shí)際情況予以確定。

城市房屋的用途、性質(zhì)等關(guān)鍵因素確定后，其他如結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高、樓層、朝向等均應(yīng)由估價(jià)人員在項(xiàng)目外勘時(shí)與產(chǎn)權(quán)文件一一核實(shí)查證，以上因素都應(yīng)在評(píng)估中予以考慮。評(píng)估過程中，除估價(jià)人員應(yīng)用日常經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估修正以外，相關(guān)管理部門亦應(yīng)組織制定統(tǒng)一的調(diào)整修正系數(shù)供估價(jià)人員使用，盡量地避免誤差并求得客觀公正的評(píng)估結(jié)果。

以上可見房屋產(chǎn)權(quán)資料在拆遷評(píng)估中的重要意義。它是估價(jià)時(shí)必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價(jià)工作中的難點(diǎn)，又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)，也是估價(jià)師首先要解決的問題。

但是，在進(jìn)行集體土地上的農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估過程中，筆者發(fā)現(xiàn)它們中的大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料證明，那么相關(guān)因素的認(rèn)定問題較之城市房屋拆遷來說又進(jìn)一步凸顯出來。比如：用途問題，評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人利用道路或院子搭建一些簡(jiǎn)易工棚，面積從幾個(gè)平方米至幾百平方米不等，內(nèi)置一些基本生產(chǎn)工具等，或作為加工場(chǎng)地等，被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估，這必然會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏差。對(duì)此類問題，應(yīng)由估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)將實(shí)際情況記錄在案，要求被拆遷人在記錄上簽字并有村上有關(guān)人員見證簽名，同時(shí)向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定行政規(guī)章，以求在本地區(qū)的拆遷評(píng)估有據(jù)可依;結(jié)構(gòu)問題，集體土地上的房屋情況多樣，有的是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位為木結(jié)構(gòu)；有的下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu)，評(píng)估時(shí)簡(jiǎn)單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來評(píng)都會(huì)使結(jié)果發(fā)生偏差。在評(píng)估時(shí)碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)時(shí)，可采取房屋重置價(jià)分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。在估價(jià)中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例。對(duì)橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開估價(jià)，再合二為一作為該房屋評(píng)估價(jià);建成年份問題，由于多數(shù)集體土地上的房屋缺少房產(chǎn)證也無建房資料，而在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份，極少會(huì)如實(shí)相告，同時(shí)由于部分被拆遷人可能在拆遷公告公布后又對(duì)房屋內(nèi)外墻重新進(jìn)行貼飾和粉刷，這又進(jìn)一步加大了估價(jià)人員對(duì)房屋成新認(rèn)定的難度。因此，評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)除詢問相關(guān)人員外還需作更詳細(xì)的觀察以排除內(nèi)外裝飾給房屋評(píng)估成新帶來的偏差，另外在正式出報(bào)告前打印一份被拆遷人名單，上列對(duì)被拆遷人房屋實(shí)勘所判定的結(jié)構(gòu)、估計(jì)成新率（建筑年代）、重置價(jià)等內(nèi)容，召集村長(zhǎng)、書記及群眾代表進(jìn)行預(yù)審，排除評(píng)估中偏高偏低現(xiàn)象，以求對(duì)房屋有一個(gè)正確的估價(jià);其他問題，在評(píng)估時(shí)還會(huì)碰到諸如層高不同，如有無圈梁、底層有無架空等等，如果不把工作做細(xì)，評(píng)估結(jié)果都會(huì)發(fā)生偏差。從理論上講層高不一樣造價(jià)就不一樣，按不同地區(qū)文件，層高每增加數(shù)厘米房屋價(jià)值就會(huì)按該結(jié)構(gòu)價(jià)增加數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際評(píng)估中，大梁、圈梁及底層架空層問題可套用重置價(jià)分項(xiàng)結(jié)構(gòu)價(jià)，對(duì)于平套結(jié)構(gòu)價(jià)，那么高出結(jié)構(gòu)價(jià)部分的操作可按“結(jié)構(gòu)問題”中所列進(jìn)行操作。

二、對(duì)突擊建房、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問題的認(rèn)定及對(duì)策

在評(píng)估過程中還會(huì)碰到被拆遷人在拆遷公告發(fā)布后突擊建房、突擊裝修的問題，該問題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡(jiǎn)單，因?yàn)椴疬w公告公布后房屋拆遷主管部門將“書面通知土地、規(guī)劃等有關(guān)部門暫停辦理房屋的新建改建擴(kuò)建、改變房屋用途和土地用途、房屋

租賃等有關(guān)手續(xù)?！保ā堕L(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條），因而拆遷公告公布之后的突建房屋是不可能辦到產(chǎn)權(quán)證明的，那么該突建部分可作為違章建筑認(rèn)定。又根據(jù)“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑和超過批準(zhǔn)時(shí)限的臨時(shí)建筑，以及征用土地公告頒布后擅自進(jìn)行的房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償”的政策，對(duì)此類突建房屋及突擊裝修部分的價(jià)值是不予評(píng)估且不予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

而上述突擊建房、突擊裝修的問題在農(nóng)村集體土地上房屋權(quán)屬管理不完善。所有權(quán)證資料本身不齊備的情況下，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)即使估價(jià)人員可明確判定其房屋為突擊修建、裝修的，也難以簡(jiǎn)單將其定性為違章、臨時(shí)建筑或突擊裝修的部分。解決此類問題一是要作好政策宣傳，二是由有關(guān)部門在拆遷公告公布后盡快地對(duì)各被拆遷戶的房屋面積、裝修等各項(xiàng)情況及時(shí)查勘并作好影像資料的保全記錄。此外還要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門對(duì)村民居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)面積和超標(biāo)準(zhǔn)后怎樣處理的文件，由估價(jià)人員按實(shí)情記錄評(píng)估，對(duì)超標(biāo)部分交由有關(guān)行政部門處理。還沒有制定相應(yīng)規(guī)范文件的須向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定相應(yīng)評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件等。

有些集體土地上的被拆遷人為了最大限度地得到補(bǔ)償，在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的花木、果樹等植物，你今天評(píng)他明天移，防不勝防。對(duì)于要求估價(jià)人員對(duì)此進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)估價(jià)的，解決此類問題最好的辦法是在拆遷公告公布后請(qǐng)村里的有關(guān)人員盡快地配合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)，在清單上請(qǐng)被拆遷人及村有關(guān)人簽字，這樣做才會(huì)有據(jù)可查并收到事半功倍的效果。

三、對(duì)在建工程項(xiàng)目的補(bǔ)償問題

對(duì)于城市居民或農(nóng)村集體土地上村民的正在建造的房子，當(dāng)房子造到一半土地被征用了的情況應(yīng)如何評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格呢？在實(shí)踐中，新房在建工程補(bǔ)償一般是以實(shí)際完成工程量的重置評(píng)估價(jià)格進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償。當(dāng)然，被補(bǔ)償?shù)脑诮üこ瘫仨毷且淹ㄟ^了規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，持有建房許可證等合法的在建項(xiàng)目。

四、宅基地范圍內(nèi)的副業(yè)棚舍、附屬物的補(bǔ)償問題

宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按有關(guān)國(guó)家建設(shè)征地財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國(guó)土資源部、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定和參照建設(shè)工程分類的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本市的市場(chǎng)供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、非居住房屋及附屬設(shè)施、畜禽類、水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對(duì)未列入補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補(bǔ)償不計(jì)土地使用權(quán)基價(jià)和

價(jià)格補(bǔ)貼的補(bǔ)償因素。

五、改制企業(yè)房屋的評(píng)估補(bǔ)償問題

改制企業(yè)在城市舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問題，由于改制是“一企一策”，企業(yè)改制后，其房屋所占用的土地使用性質(zhì)繁雜多樣，有出讓、轉(zhuǎn)為租賃、保留劃撥、土地使用權(quán)剝離或部分剝離等多種形式。對(duì)不同土地使用性質(zhì)的房屋評(píng)估補(bǔ)償，現(xiàn)行政策沒有明確規(guī)定。

解決改制企業(yè)的房屋評(píng)估補(bǔ)償問題，要按改制企業(yè)占有的合法權(quán)益與主張補(bǔ)償權(quán)利相一致的原則，在拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)依據(jù)改制時(shí)所付出的改制成本取得的完全權(quán)益為前提，遵循“誰投入、誰占有、誰受益”的原則進(jìn)行。凡改制企業(yè)所使用的被拆遷房屋，在改制時(shí)包括所使用的國(guó)有土地一并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估列入改制成本的，就可享有完全的房地產(chǎn)權(quán)益，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)全額補(bǔ)償給改制企業(yè)。對(duì)企業(yè)在改制中，僅對(duì)房屋建筑物作為資產(chǎn)評(píng)估，未將土地資產(chǎn)列入改制評(píng)估范圍的，因其占有的房地產(chǎn)權(quán)益不完全，補(bǔ)償不應(yīng)包含地價(jià)因素，但為了有利于拆遷，在拆遷評(píng)估時(shí)，可按照完全的房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，然后在評(píng)估額中參照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)比例扣減后，再全部補(bǔ)償給改制企業(yè)。

筆者在近期所做的拆遷評(píng)估工作中發(fā)現(xiàn)，在改制企業(yè)的補(bǔ)償評(píng)估中，許多評(píng)估人員忽視了該項(xiàng)重要因素，未能細(xì)致調(diào)查各被拆遷的改制企業(yè)的相關(guān)改制資料，其評(píng)估報(bào)告中對(duì)各被拆遷單位所適用的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（如在確定改制企業(yè)的土地類型、界定土地用途及對(duì)土地評(píng)估結(jié)論是否需扣減出讓金等）具有較大的隨意性，這可能使評(píng)估價(jià)值與實(shí)際情況相偏離，而評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性將直接影響到當(dāng)事人雙方的利益，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任。

總之，拆遷評(píng)估工作的重要性是不言而喻的，要做好這一工作，必須有行政管理等相關(guān)部門的充分重視及積極配合，相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)拆遷中出現(xiàn)的問題也進(jìn)行了深入的研究和探討，提出了完善城市房屋拆遷評(píng)估體系的建議，制定并進(jìn)一步完善與拆遷工作息息相關(guān)的各項(xiàng)拆遷評(píng)估工作的指導(dǎo)性意見、管理規(guī)定，如文中所提及的“改制企業(yè)拆遷評(píng)估指導(dǎo)性意見”、“集體土地上房屋及附屬物評(píng)估管理規(guī)定”等等。選擇有代表性的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的調(diào)節(jié)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，并進(jìn)行裝修評(píng)估指導(dǎo)價(jià)、房屋重置價(jià)、區(qū)域房屋市場(chǎng)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的適時(shí)更新……

房屋拆遷管理部門要充分認(rèn)識(shí)到做好拆遷工作對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性，增強(qiáng)緊迫性、責(zé)任感，認(rèn)真研究拆遷當(dāng)

事人關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，尋求解決老百姓反映強(qiáng)烈、矛盾突出問題的方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，積極地進(jìn)行各項(xiàng)拆遷政策的宣傳工作，使拆遷各方當(dāng)事人及被拆遷當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)、街道辦事處或者是村委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織等均能在拆遷過程中積極配合拆遷評(píng)估工作人員做好項(xiàng)目查勘，數(shù)據(jù)認(rèn)證等各項(xiàng)工作，使評(píng)估工作能更加細(xì)致到位，因?yàn)橹挥胁疬w當(dāng)事人才最了解估價(jià)對(duì)象的細(xì)節(jié)特征和獨(dú)到之處。估價(jià)人員只有仔細(xì)聽取拆遷當(dāng)事人的意見，檢查自己估價(jià)報(bào)告的完整性和準(zhǔn)確性，才能發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正或通知測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新查丈，作出客觀公證的評(píng)估報(bào)告。一份客觀公正、準(zhǔn)確完整的評(píng)估報(bào)告，也是拆遷工作順利進(jìn)行有力保證，拆遷工作順利進(jìn)行又將為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。

以上為筆者在拆遷評(píng)估工作中的數(shù)點(diǎn)淺見，未盡不足之處，望予批評(píng)指正。

第三篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權(quán)是憲法確定的私有產(chǎn)權(quán)，在涉及對(duì)這種私人產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償，有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償糾紛時(shí)有發(fā)生，從而影響了社會(huì)的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使得居民在缺乏合理依據(jù)的情況下根據(jù)自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會(huì)以此為依據(jù)提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財(cái)政負(fù)擔(dān)。

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)及其所涉及的土地問題

為了考察國(guó)有土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，必須理解什么是產(chǎn)權(quán)。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會(huì)里，資源的個(gè)人使用權(quán)(即產(chǎn)權(quán))都能得到解釋，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護(hù)”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認(rèn)為：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確

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定了每個(gè)人相應(yīng)于物時(shí)的行為規(guī)范，每個(gè)人都必須遵守他與其他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這些關(guān)系的成本?！?/p>

土地使用權(quán)雖然是不完全物權(quán)，但仍然是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，具有對(duì)世性的特征。土地使用權(quán)者直接和不特定多數(shù)人發(fā)生法律關(guān)系，也都可以獨(dú)立地行使物權(quán)請(qǐng)求以保護(hù)自己的合法權(quán)利，也可以自主決定將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，或在其權(quán)利上設(shè)定其他性質(zhì)的物權(quán)。土地使用權(quán)人實(shí)施上述法律行為時(shí)，不受土地所有權(quán)人即國(guó)家及社會(huì)任何其它個(gè)體或組織的干涉。因此，土地使用權(quán)是其使用權(quán)人的一項(xiàng)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國(guó)家所有，但這些國(guó)有土地上建立了各種不同所有權(quán)的房屋，這些房屋是因?yàn)閾碛袊?guó)有土地使用權(quán)而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，被拆遷人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成不僅涵蓋房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出土地的價(jià)值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質(zhì)卻是在公權(quán)力干預(yù)下的平等主體之間土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易。基于土地使用權(quán)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)交易應(yīng)依法實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)及拆遷行為應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，以平等協(xié)商、等價(jià)有償?shù)脑瓌t上取得土地使用權(quán)。

然而無論是相關(guān)法律理論，還是拆遷補(bǔ)償實(shí)踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質(zhì)。長(zhǎng)期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買的只是地上建筑物的所有權(quán)，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補(bǔ)償。因此，國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)的不明晰界定導(dǎo)致了對(duì)于受損失方不合理的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現(xiàn)，不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。

2、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達(dá)成一項(xiàng)合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對(duì)交易成本的具體成本支出內(nèi)容進(jìn)行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價(jià)成本，即為確定買者和賣者的真實(shí)要價(jià)而進(jìn)行的討價(jià)還價(jià)過程，此外還應(yīng)包括因無法達(dá)成合同而產(chǎn)生的訴訟賠償?shù)确矫娴某杀局С觥?/p>

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務(wù)的交換，說到底都是一種權(quán)利即“產(chǎn)權(quán)”的交換，也就是放棄對(duì)某一物品的產(chǎn)權(quán)換得對(duì)另一物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)不明確，事實(shí)上從兩個(gè)方面使交易成本上升，一方面是造成交易對(duì)象之間發(fā)生議價(jià)博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產(chǎn)權(quán)會(huì)阻礙交換行為的發(fā)生，導(dǎo)致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經(jīng)濟(jì)效率，這一由

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產(chǎn)權(quán)不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個(gè)方面，對(duì)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進(jìn)行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對(duì)其所致?lián)p失(包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))負(fù)完全責(zé)任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因?yàn)閷?duì)被損害權(quán)益的賠償總是能夠替代他們損失的市場(chǎng)價(jià)值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權(quán)即不用負(fù)完全賠償責(zé)任，他們就會(huì)堅(jiān)持這一安排，這樣輪到被拆遷方設(shè)法減少損失，采取與拆遷方進(jìn)行議價(jià)博弈的形式。進(jìn)而，在議價(jià)過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對(duì)某個(gè)地塊進(jìn)行拆遷，這個(gè)拆遷的程序是不可逆轉(zhuǎn)的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個(gè)工作完成，此時(shí)，居民就不會(huì)擔(dān)心因?yàn)樽约阂獌r(jià)過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰的情形下，原先的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)名存實(shí)亡，被拆遷方不合理地提高補(bǔ)償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預(yù)算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當(dāng)拆遷雙方就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行議價(jià)談判陷入僵局而無法達(dá)成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時(shí)，就產(chǎn)生了無窮大的無形交易成本。即當(dāng)我們以“機(jī)會(huì)成本”的觀點(diǎn)來看該問題時(shí)，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，事實(shí)上阻礙交易的實(shí)現(xiàn)，使任何交易成為不可能，事實(shí)上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。

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從這個(gè)意義上說，明確界定產(chǎn)權(quán)，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對(duì)于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認(rèn)并明晰界定被拆遷方應(yīng)有的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)，并為此建立公平合理的產(chǎn)權(quán)制度以保護(hù)公民的私人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，將會(huì)大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會(huì)資源配置效率。

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第四篇：淺談農(nóng)村房屋拆遷問題（精選）

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育課程論文（設(shè)計(jì)）課程名稱：

論文題目：淺談農(nóng)村房屋拆遷問題22鄉(xiāng)村傳播學(xué)

學(xué)生姓名張建

專業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)

層次專升本

批次102

學(xué)號(hào)w320801102061

學(xué)習(xí)中心江蘇畜牧獸醫(yī)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

2011年5月

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院制

淺談農(nóng)村房屋拆遷問題

摘要：近年來，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大批的農(nóng)民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農(nóng)村房屋拆遷引發(fā)的矛盾日趨尖銳，對(duì)抗性越來越強(qiáng)，農(nóng)民反拆遷的上訪有增無減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生，農(nóng)村房屋拆遷問題已嚴(yán)重危及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。這一問題的解決應(yīng)當(dāng)從征地規(guī)范化、拆遷合理化、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)化、安置親情化，堅(jiān)決杜絕拆遷工作中的不規(guī)范、不文明行為。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋拆遷規(guī)范化合理化標(biāo)準(zhǔn)化

房屋拆遷關(guān)系到群眾的切身利益，如何在城市化進(jìn)程中既維護(hù)公共利益的實(shí)現(xiàn)，又能讓個(gè)體利益主體得到最大限度的法律保護(hù)，這是一個(gè)涉及到城市的有序發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要問題。現(xiàn)就如何做好拆遷工作，談?wù)劚救说拇譁\看法。

一做好群眾思想工作是做好征地拆遷工作之關(guān)鍵

群眾利益無小事。征地拆遷是關(guān)系群眾切身利益的大事。征地拆遷過程說到底是利益分配調(diào)整的過程。因此，在征地拆遷工作中，要得到群眾的理解支持，我們必須時(shí)刻站在群眾的立場(chǎng)上去想問題、做工作，對(duì)被征地拆遷群眾的所想、所盼、所慮，要做到心中有數(shù)。在實(shí)施補(bǔ)償安置工作中，我們既要堅(jiān)持實(shí)事求是原則，又要有靈活性。要堅(jiān)持用足政策，凡是政策規(guī)定必須補(bǔ)償?shù)?，要不折不扣地?zhí)行；凡是可補(bǔ)可不補(bǔ)的，要堅(jiān)決補(bǔ)償；凡是被征地農(nóng)民提出的合理請(qǐng)求，都要最大限度地予以解決。在鐵山港工業(yè)區(qū)的征地搬遷工作中，我們不乏突破現(xiàn)有政策的創(chuàng)新舉措。如：異地搬遷戶人人享有的低保制度、異地搬遷戶漁業(yè)交通補(bǔ)貼制度、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)制度、房屋拆除補(bǔ)助辦法等。對(duì)被征地群眾提出的人畜飲水工程、農(nóng)村道路建設(shè)等的要求，只要政府有能力解決的都予以優(yōu)先安排。在征地拆遷工作中，工作組遇到的群眾生產(chǎn)生活困難問題，都千方百計(jì)予以解決。如為患病群眾送醫(yī)送藥、組織醫(yī)療隊(duì)伍進(jìn)村為群眾檢查治療、籌資捐款資助困難家庭學(xué)生上學(xué)等等。既解決了被征地農(nóng)民的實(shí)際困難，也增進(jìn)了與群眾的感情，大大加快了征地拆遷工作的順利推進(jìn)。

二完善和健全征地制度，實(shí)現(xiàn)征地規(guī)范化是當(dāng)務(wù)之急

嚴(yán)格征地程序，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。這是征地制度改革的重要內(nèi)容，也是保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的重要措施。沒有程序保障，就不會(huì)有真正的權(quán)利保障。程序的混亂

勢(shì)必造成權(quán)力的濫用。因此，土地征用和流轉(zhuǎn)必須制定詳細(xì)具體的程序，明確征地方和被征方各自的權(quán)利和義務(wù)。在征地程序上，要嚴(yán)格堅(jiān)持以下原則：（1）公開性原則。政府征地要頒布征地公告，告知運(yùn)作程序，保證農(nóng)民有充分的知情權(quán)；（2）參與原則。要規(guī)定農(nóng)民參與土地征用過程中的所有程序，確保他們享有參與權(quán)和異議權(quán)；（3）聽證原則。補(bǔ)償過程中要讓農(nóng)民自由參加聽證。并使農(nóng)民有充分的發(fā)言權(quán)；（4）公示原則。從規(guī)劃、征地、建設(shè)、補(bǔ)償?shù)绞褂?，采取一條龍公示制度，給農(nóng)民監(jiān)督權(quán)；（5）司法救助原則。允許農(nóng)民尋求司法保護(hù)，通過司法權(quán)制約政府和有關(guān)部門不合理的土地征用行為

三完善拆遷程序，保證其合理化理順征收、補(bǔ)償、拆遷的關(guān)系,堅(jiān)持先補(bǔ)償,再征收,最后拆遷的程序如前所述,房屋拆遷必須先依法對(duì)房屋進(jìn)行征收,而《拆遷條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷許可,且拆遷補(bǔ)償順序顛倒,存在嚴(yán)重立法缺陷。立法應(yīng)明確規(guī)定:按照市場(chǎng)價(jià)值給予被拆遷人補(bǔ)償?shù)那疤嵯抡魇諉挝缓蛡€(gè)人的房產(chǎn),然后再進(jìn)入拆遷程，一般程序如下：

(1)申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證

(2)編制拆遷計(jì)劃和方案

(3)申領(lǐng)拆遷許可證

(4)發(fā)布拆遷公告

(5)簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議

(6)實(shí)施拆遷

其中被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除已依法確認(rèn)的違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。

特別情況的處理：

(1)征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定;

(2)拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(3)違法并應(yīng)無償拆除的建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，一般不予補(bǔ)償。

(4)一拆遷范圍內(nèi)，既有國(guó)有土地、又有集體土地的，國(guó)有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。完善被拆遷人的程序權(quán)利,保護(hù)被拆遷人的合法利益

有專家指出:“一個(gè)人或一個(gè)社會(huì)集團(tuán)的貧困,大體是兩個(gè)類型的原因引起的:一個(gè)是他們的資源(資本、土地以及教育水準(zhǔn))不足,再一個(gè)是他們沒有享有與其他人一樣的平等權(quán)利?！币淖儽徊疬w人弱勢(shì)的法律地位,應(yīng)增加被拆遷人作為行政相對(duì)人應(yīng)享有的權(quán)利,主要有:請(qǐng)求權(quán);參與權(quán);知情權(quán);正當(dāng)程序權(quán);對(duì)行政主管部門及其工作人員的批評(píng)、建議權(quán);對(duì)行政主管部門及其工作人員作出的對(duì)自己不公正的行政行為的申訴、控告、檢舉權(quán);抵制違法行為權(quán);獲得權(quán)利救濟(jì)的權(quán)利,包括:申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟、申請(qǐng)國(guó)家賠償和補(bǔ)償。

3完善拆遷中的正當(dāng)法律程序,提高聽證制度效力

“不公正勝于無秩序”的法諺使得我們有理由推論,當(dāng)征收法律程序公開、透明,當(dāng)利益各方能夠充分參與到征收的各個(gè)步驟之中,“釘子戶”出現(xiàn)的概率將減少,由之引發(fā)的社會(huì)緊張局面也將逐漸減少。拆遷程序中應(yīng)逐步完善聽證制度:變事中聽證為事前聽證(前移聽證時(shí)間);變?nèi)我饴犠C為必要聽證(提高聽證地位);變形式聽證為實(shí)質(zhì)聽證(擴(kuò)大聽證內(nèi)容)。

四完善補(bǔ)償程序，以程序界定“合理補(bǔ)償”

首先征地拆遷實(shí)質(zhì)是一個(gè)利益調(diào)整過程，必須依法進(jìn)行。要把依法足額補(bǔ)償放在征地拆遷工作的首要位置，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定和安置方案的確定上，往法律規(guī)定的最高限額上靠，確保征地拆遷后群眾生活水平不下降，切實(shí)維護(hù)群眾的合法權(quán)益。要按照實(shí)事求是、人性化拆遷的原則，依法解決分歧和矛盾，對(duì)群眾的利益訴求不堵不避，不拖不壓，對(duì)群眾反映的熱點(diǎn)問題，安排專人跟蹤聯(lián)系和協(xié)調(diào)解決。要建立與村民代表座談協(xié)商制定、工作例會(huì)制度等快捷的利益表達(dá)通道和協(xié)調(diào)解決機(jī)

制，真正變“對(duì)抗”為“對(duì)話”，是拆遷戶所反映的問題能夠在最短時(shí)間內(nèi)得到妥善處理。

其次，確定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及時(shí)作為補(bǔ)償?shù)脑瓌t。（2）擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)膶?duì)象：包括房屋所在地的國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)本身，還包括房地產(chǎn)的附屬物，以及該房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失。（3）以市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)作為合理補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，等量的財(cái)產(chǎn)獲得等量的價(jià)格。首選貨幣補(bǔ)償，實(shí)物安置其次。（4）市場(chǎng)的價(jià)格確定首先是雙方當(dāng)事人在補(bǔ)償價(jià)格上能達(dá)成一致，在協(xié)議不能時(shí)選擇房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。在房屋價(jià)格評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)保證評(píng)估主體的的獨(dú)立性和市場(chǎng)化。允許房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)自主進(jìn)行評(píng)估。其次，采用市場(chǎng)化和科學(xué)化的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法。由房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合考慮各種影響房屋價(jià)格的因素并根據(jù)現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確定。

參考文獻(xiàn)

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第五篇：關(guān)于房屋拆遷問題的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房屋拆遷問題的調(diào)查報(bào)告

院校：聊大外院專業(yè)：對(duì)外漢語班級(jí)：2011級(jí)12班學(xué)號(hào)：2011201000 姓名：董霞

改革開放以來，我國(guó)經(jīng)歷計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過程，這期間城市房屋拆遷也向著規(guī)范化、人性化、法制化的方向發(fā)展。1991年國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，意味著城市房屋拆遷行為開始受到行政法規(guī)的制約，公民財(cái)產(chǎn)受到一定程度的保護(hù)。2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)，更全面地規(guī)范拆遷行為。在法律法規(guī)不斷健全的同時(shí)，我們看到城市房屋拆遷帶來的糾紛不但沒有減少，反而有愈演愈烈之勢(shì)，就其原因是條例的某些方面出現(xiàn)了漏洞和不合理，主要表現(xiàn)在：

（1）和《憲法》的精神根本抵觸。也就是說《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》是違憲的。城市房屋拆遷從政府管理角度講是屬于市政建設(shè)的范疇，而從法理角度講則是對(duì)公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的征收行為。2000年7月1日實(shí)施的《立法法》第八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)只能制定法律：

（六）對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收”。也就是說涉及到公民財(cái)產(chǎn)征收的行為只能通過全國(guó)人大制定的法律才有權(quán)規(guī)范此類重大事項(xiàng)，排除了行政規(guī)章。2004年3月14日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過的《憲法》修正案對(duì)原《憲法》第十三條修訂增加了“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”的規(guī)定。這里所說的“法律”是指狹義上的法律概念，即全國(guó)人大或者全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律，這是法律對(duì)征收私有財(cái)產(chǎn)行為進(jìn)行規(guī)范的最基本依據(jù)。既然《憲法》有如此規(guī)定，那么對(duì)城市房屋拆遷的規(guī)范就應(yīng)當(dāng)通過在法律的層面上加以實(shí)現(xiàn)，但是實(shí)際上，房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)公司只認(rèn)“拆遷條例”。盡管《物權(quán)法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，前者為上位法，后者為下位法，下位法應(yīng)該服從上位法，但是在實(shí)際執(zhí)行中，這個(gè)條例比“法律”還大。

（2）行政機(jī)構(gòu)和該“條例”將憲法和法律賦予公民的權(quán)利剝奪?！稇椃ā贰ⅰ段餀?quán)法》這兩部法律的基本精神是保護(hù)公民的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)于公民和法人的財(cái)產(chǎn)給予了各樣的保護(hù)。但是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》卻將這些保護(hù)化為烏有，因?yàn)樵摗皸l例”規(guī)定是否允許拆遷，并不在于當(dāng)事人的意愿，而是來自房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的拆遷部門。如果被拆遷人和拆遷人不能達(dá)成協(xié)議，房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)就可以裁決強(qiáng)拆。

（3）最充滿強(qiáng)橫和暴力的第十七條。該條例第十七條規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。”即在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，或者拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，經(jīng)過房屋拆遷管理部門裁決或者人民政府裁決后，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。很明顯，這是對(duì)公民的房屋所有權(quán)的粗暴侵犯，因而違背了憲法的精神。很多的暴力拆遷就是因?yàn)檫@一條實(shí)施的結(jié)果。

（4）被拆遷人的權(quán)利在拆遷流程中被逐一剝奪。拆遷人與被拆遷人本是平等的民事主體，他們之間的協(xié)議本來應(yīng)該是建立在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，但是由于該行政規(guī)章賦予地方政府相關(guān)部門極大的權(quán)力，直接導(dǎo)致行政機(jī)構(gòu)的強(qiáng)行介入雙方，使被拆遷的公民和法人處于弱勢(shì)的被宰割地位。拆遷人需取得房屋拆遷許可證，沒有許可不能拆遷，而有了許可證，一切拆遷行為就合法化，就會(huì)得到政府的支持。而這時(shí)并未征求被拆遷人是否同意的意見，行政機(jī)關(guān)即可向拆遷人發(fā)放拆遷許可證，拆遷人只要獲得來自政府行政機(jī)關(guān)的拆遷許可，被拆遷人就負(fù)有必須簽約的當(dāng)然義務(wù)，不管被拆遷人是否情愿。假如被拆遷人就補(bǔ)償問題達(dá)不成協(xié)議，拆遷人即可請(qǐng)求行政部門強(qiáng)制裁決；而一旦做出裁決，若被拆遷人拒絕執(zhí)行，拆遷人即可申請(qǐng)行政或法院強(qiáng)制執(zhí)行。由上可知，被拆遷人的權(quán)利在整個(gè)流程中逐一被剝奪。

（5）該“條例”只涉及到房屋征收，而沒有涉及到土地征收。所以對(duì)于土地的征收沒有任何補(bǔ)償。《物權(quán)法》所規(guī)定的房屋征收必然導(dǎo)致土地使用權(quán)被收回，甚至房屋征收不是目的，真正的目的是土地征收。因?yàn)?，城市房屋拆遷，本質(zhì)上是通過消滅房屋而獲取土地，拆遷只是取得建設(shè)用地的方式。目前拆遷制度的另一個(gè)缺陷是拆遷補(bǔ)償只涉及房屋，而不涉及土地或者僅象征性地給予一定的補(bǔ)償。但是，眾所周知，拆遷的主要目的是獲得土地，對(duì)土地進(jìn)行再次開發(fā)，而不是為了拆除房屋或占有使用房屋，即拆房只是取地的手段。

現(xiàn)行的拆遷制度只涉及房屋不涉及土地的重要理由是土地是國(guó)家的，房屋所有權(quán)人并不擁有土地或僅僅擁有土地使用權(quán)。但問題在于，拆遷人不是政府或國(guó)家，而是開發(fā)商，開發(fā)商就沒有理由說房屋所有權(quán)人僅擁有土地使用權(quán)就可以收回土地使用權(quán)。即使是由政府或國(guó)家出面拆遷，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條也明確規(guī)定，只有為了公共利益才允許國(guó)家提前收回出讓土地使用權(quán)。對(duì)于劃撥土地使用權(quán)，《國(guó)有城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第40條則允許地方政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求無償收回。也就是說，政府只可以收回劃撥土地使用權(quán)，而不能為了城市建設(shè)而隨意收回出讓土地使用權(quán)。

事實(shí)上，被拆遷者的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富中最重要的不是房屋，而是和房屋緊密相連的土地，土地的價(jià)值不被認(rèn)可，不予補(bǔ)償，被拆遷者即失去了最大部分的財(cái)富。暴力拆遷中的大部分深層原因是土地不予補(bǔ)償造成的。而其中的土地也并不完全是國(guó)有土地，有一部分是“集體”土地，也就是農(nóng)民世世代代居住的土地。另外一部分是祖?zhèn)鞯姆课?，?dāng)年他們的祖先購(gòu)買房屋的時(shí)候，是連土地也購(gòu)買的，事實(shí)上當(dāng)年購(gòu)買房屋時(shí)主要的是購(gòu)買的土地，而房屋常常被看成是地上建筑附屬物。關(guān)于拆遷估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的問題：估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行的。該“估價(jià)規(guī)范”由建設(shè)部主編，具體由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同國(guó)內(nèi)十個(gè)單位共同編制而成。經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)部以建標(biāo)[1999]48號(hào)文批準(zhǔn)，并會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布。據(jù)稱該規(guī)范在編制過程中，編制組總結(jié)了我國(guó)開展房地產(chǎn)估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國(guó)有關(guān)單位、專家和實(shí)際工作者的意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)等主要國(guó)家和香港、臺(tái)灣地區(qū)以及國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。但問題是，既然有如此一份“規(guī)范的”科研成果和規(guī)范文件，為什么卻還會(huì)出現(xiàn)被拆遷人抱怨：“用被拆遷房的貨幣補(bǔ)償款，在同地段買不到等面積的房屋。”，以至于發(fā)展為暴力拆遷，致使上訪、自焚、命案連綿不絕呢？有人以為是評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人串通一氣，低估了被拆遷房?jī)r(jià)格造成的，但是實(shí)際上導(dǎo)致暴力拆遷的主要原因并非如此。拆遷補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)的不合理：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》指出：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?！薄吨笇?dǎo)意見》也指出：“房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。事實(shí)上，城市拆遷范圍的房屋多為舊城區(qū)里的破舊房屋。房屋結(jié)構(gòu)差，建成年代久，按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，其價(jià)格都不會(huì)高。用評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償給被拆遷人，別說購(gòu)買等面積的新商品房，就是購(gòu)買等面積的二手房，其價(jià)格都還相差很多。用被拆遷房的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為貨幣補(bǔ)償價(jià)格，并且拆遷人也支付了相應(yīng)的搬遷補(bǔ)助費(fèi)，看似公平的拆遷補(bǔ)償價(jià)格的背后，實(shí)質(zhì)上蘊(yùn)含著實(shí)質(zhì)上的不公平，極不合理。

拆遷給被拆遷人的影響：

l拆遷人沒有補(bǔ)償被拆遷人的土地費(fèi)。

而房屋的價(jià)值很大一部分是土地的區(qū)位帶來的價(jià)值，這是最大的不合理。這些房屋的土地有些是當(dāng)年購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)附帶的，有些是祖祖輩輩居住在此的農(nóng)民，這些土地本來就是他們的不動(dòng)產(chǎn)。即使劃撥的土地，按照公允的原則，也應(yīng)該給予適當(dāng)補(bǔ)償。l由于搬家被拆遷戶原來平靜的生活被打亂了。

搬遷時(shí)鄰里關(guān)系可能要被改變，原來彼此照應(yīng)的關(guān)系也因此導(dǎo)致新變化；居住地點(diǎn)的改變導(dǎo)致要么放棄原工作，要么接受付出更長(zhǎng)時(shí)間的通勤代價(jià)；孩子要么被迫選擇新的學(xué)校，要么同樣付出更長(zhǎng)時(shí)間的上下學(xué)路途代價(jià)；市區(qū)較便利的商場(chǎng)、醫(yī)院等生活配套設(shè)施也要被改變，而這些卻都無法從拆遷補(bǔ)償價(jià)格中得到賠償，顯然并不公平。因此，被拆遷人除了應(yīng)獲得被拆遷房屋以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定的貨幣補(bǔ)償價(jià)格及相應(yīng)的搬遷補(bǔ)助費(fèi)外，還應(yīng)獲得給被拆遷人造成諸多不便的賠償，才是公平的。

l拆遷對(duì)被拆遷人可能意味著強(qiáng)迫消費(fèi)高價(jià)住宅。在城市房屋拆遷行為中，拆遷人與被拆遷人之間的關(guān)系不同于一般市場(chǎng)主體之間的關(guān)系。一般市場(chǎng)主體之間的交易是平等、自愿、等價(jià)的交易關(guān)系，交易雙方都不受任何壓力，只要有一方不愿意實(shí)施某種交易，該交易就不能實(shí)現(xiàn)。但是對(duì)于拆遷這一行為卻是一方強(qiáng)買，另一方不得不賣的關(guān)系。根據(jù)現(xiàn)行政策，城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍，拆遷就是不可逆轉(zhuǎn)的。被拆遷人不能選擇拆還是不拆，而只能在被拆后的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換之間進(jìn)行選擇。在拆遷人與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格尚未達(dá)成協(xié)議的情況下，只要履行了相應(yīng)的程序和手續(xù)并進(jìn)行證據(jù)保全，拆遷人就可以申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷。事實(shí)上在拆遷中，有很多甚至連相應(yīng)的手續(xù)和證據(jù)保全的工作都沒有做。

在城市生活的居民中還有不少居民的收入并不富裕，或許都拿不出錢來繳納新建房與舊房建筑結(jié)構(gòu)不同和新舊程度不同的差價(jià)款，或許只有少量存款但要用于小孩上學(xué)、老人治病等其他用途。如果這一部分居民所在的地段要拆遷，就逼迫他們至少要拿出新建房與舊房之間建筑結(jié)構(gòu)不同和新舊程度不同的差價(jià)款來作住房消費(fèi)，否則就無法在原處覓得一個(gè)棲身之地。舊房的建筑結(jié)構(gòu)一般較差，建成年代一般較舊遠(yuǎn)，新舊房之間建筑結(jié)構(gòu)不同和新舊程度不同的差價(jià)款就不是一個(gè)很小的數(shù)字。另外新建房無疑要考慮房屋的結(jié)構(gòu)和戶型要跟上時(shí)代的潮流，新設(shè)計(jì)戶型每一單元的建筑面積就不會(huì)很小，而經(jīng)濟(jì)較困難的被拆遷人原來住房的建筑面積往往都較小，被拆遷人還要支付每一單元新建房比舊房增加的建筑面積的市場(chǎng)價(jià)格，才有可能在原地回遷。這兩筆款項(xiàng)加起來，對(duì)于生活困難的被拆遷人來說，就是一筆很大的款項(xiàng)，有時(shí)甚至是根本無法承受的住房消費(fèi)款。l貧窮的被拆遷人無能力搬遷到郊區(qū)居住

首先，拆遷行為并不是被拆遷人引起的。原先的住房條件雖然陳舊、簡(jiǎn)陋，畢竟還可以住，甚至可以住一輩子。被拆遷人根據(jù)他的經(jīng)濟(jì)條件可以不作住房消費(fèi)。但是一旦他的住房被列入拆遷范圍，由于舊房的建成年代舊遠(yuǎn)，建筑結(jié)構(gòu)差，舊房的評(píng)估價(jià)就不可能高，因此舊房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格也就很低，使得他不得不付出一筆對(duì)他來說是可觀的住房消費(fèi)款，才有可能保留他原來住房的面積。即使異地安置，被拆遷人往往也得出一部分錢才能換得一套完整的單元房。

即便被拆遷人搬到郊區(qū)可以不作住房消費(fèi)就能獲得等面積的住房，實(shí)質(zhì)上也對(duì)被拆遷人的居住地的權(quán)益造成了侵害。

經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的被拆遷人往往從事體力勞動(dòng)和服務(wù)行業(yè)的工作，離開市區(qū)他們的就業(yè)機(jī)會(huì)就有可能減少，而他們又沒有私人交通工具的便利，離開市區(qū)將使他們?cè)诠ぷ魃钌显斐珊芏嗖槐恪?/p>

所以，在現(xiàn)行的拆遷制度體系下，表面上看已經(jīng)按照“評(píng)估規(guī)程”給予了“公正”的補(bǔ)償，而且大部分也安排了周轉(zhuǎn)房，似乎就公平合理了，而從社會(huì)生活的深層分析，這是表面的公平掩蓋著事實(shí)上的極不公平。

原因分析如下：

一、項(xiàng)目決策的盲目性和審批的封閉性

項(xiàng)目決策制度化不夠而隨意性太大。由于城市開發(fā)資金的缺乏及認(rèn)識(shí)上的差距，往往項(xiàng)目前期缺少科學(xué)合理的可行性論證，更多的是體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)意志，“一任領(lǐng)導(dǎo)，一任規(guī)劃”，這是目前較常見的中國(guó)特色領(lǐng)導(dǎo)特權(quán)。由于對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部考核機(jī)制的限制，當(dāng)一任新領(lǐng)導(dǎo)到位后，往往都會(huì)通過改變城市形象著手來凸顯政績(jī)。而地方城市建設(shè)資金來源單一，要想改變城市形象，只能從地中生財(cái)，往往地處黃金地段的老城區(qū)成為首選之地。通過大規(guī)模的拆遷和外遷人口，以及土地性質(zhì)的改變和提高容積率來獲得高額的土地收益，從而實(shí)現(xiàn)城市形象的大改變；或者通過與開發(fā)商的合作，只要開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目是盈利的，且有改造投資開發(fā)意向，地方政府領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)拍板，有關(guān)部門進(jìn)行例行審查，經(jīng)過“績(jī)效分析”及“可行性論證”等等（書面上看基本上每個(gè)項(xiàng)目都是盈利的，至于后期如何就無人去驗(yàn)證），這樣前期的論證就算完成，項(xiàng)目也就此即告成立；或者政府拿出土地“招商引資”，開發(fā)商覺得有利可圖，則一拍即合，項(xiàng)目隨之開始。城市規(guī)劃也隨之跟進(jìn)作大幅度調(diào)整，不管其科學(xué)與否，這種朝令夕改的規(guī)劃目前是普遍存在的。

審批程序的封閉性帶來很大的負(fù)面作用。首先，作為項(xiàng)目最直接、最重要的當(dāng)事人之一的居民，往往在毫不知情的情況下被列入拆遷改造范圍，由于完全是在外力推動(dòng)下被動(dòng)拆遷，居民對(duì)于改造的時(shí)間、政策、安置地點(diǎn)、補(bǔ)償方式等等一無所知，完全處于被動(dòng)狀態(tài)，也容易產(chǎn)生與政府對(duì)抗的心理。而圈入拆遷范圍這也意味著即使暫時(shí)不拆遷，居民不得對(duì)自己的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行任何建設(shè)及買賣的行為。如要拆遷則也有可能面臨短時(shí)間內(nèi)必須遷出的局面，有如“被驅(qū)逐”的心理感受，很容易導(dǎo)致社會(huì)沖突；其次，在建設(shè)過程中，居民的話語權(quán)被剝奪，民意表達(dá)缺少合適的途徑，不但原有的居民所留戀的城市特色及社區(qū)網(wǎng)絡(luò)未被保留，連居民自身對(duì)補(bǔ)償及安置住房的需求也不能被體現(xiàn)，這為以后的實(shí)質(zhì)工作的開展埋下隱患，而開發(fā)商為了提高開發(fā)效益，往往偏重提高容積率，不但擠占大量公共空間，也使得舊區(qū)改建后，城市形象卻未見明顯提升的尷尬局面。

在當(dāng)代法治理念中，程序制約是保障拆遷合法性的重要途徑。按照正當(dāng)程序要求，公民應(yīng)當(dāng)能夠參與、陳述意見并影響拆遷決定和補(bǔ)償方案的確定，從而得以在公開、公正、公平的程序中保障自身利益。實(shí)際上，城市房屋拆遷激發(fā)社會(huì)矛盾的直接誘因是補(bǔ)償?shù)墓叫詥栴}。無論是拆遷程序還是規(guī)劃審批程序的設(shè)置上，都是一種利益的較量，管理層通過在程序上的設(shè)置，使得被拆遷人的利益被合法化地侵犯。而通過在程序上的調(diào)整能有效地保障部分利益，使得被拆遷戶通過知情權(quán)及話語權(quán)來保障自身權(quán)益。我們不妨看一下美國(guó)《重要空間法》規(guī)定的征收拆遷的正當(dāng)法律程序：1)預(yù)先通告；2）政府方對(duì)擬征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；3）向被征收方送交評(píng)估報(bào)告并提出補(bǔ)償金的初次要約；被征收方可以提出反要約；4）召開公開的聽證會(huì)，說明征收行為的必要性和合理性；如果被征收方對(duì)政府的征收本身提出質(zhì)疑，可提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為；5）如果政府和被征收方在補(bǔ)償金額上無法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理；6）法庭要求雙方分別聘任的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估師提出評(píng)估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換；7）雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償金的平等協(xié)商，為和解爭(zhēng)取最后的努力；8）如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定合理的補(bǔ)償金額；9）判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償價(jià)金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)[32]。在美國(guó)，法治國(guó)家和有限政府的理念程序正義深入人心。從中我們可以看出，該程序從開始到結(jié)束處處皆有被征收方的參與，并且其參與足可影響到拆遷是否能夠繼續(xù)進(jìn)行下去。這給我們最重要的啟發(fā)是拆遷程序的設(shè)計(jì)決不能以一方為中心來構(gòu)建，而應(yīng)當(dāng)給予所有的參與者平等公正的權(quán)利。

浙江省已于2007年3月修改了省《條例》，第十條明確規(guī)定：房屋拆遷管理部門在核發(fā)拆遷許可證前，應(yīng)當(dāng)依法舉行聽證，并就拆遷許可涉及的拆遷計(jì)劃、拆遷方案和拆遷補(bǔ)償安置資金的落實(shí)情況等相關(guān)事項(xiàng)聽取意見。同樣是2007年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》得到修訂，第二十六條規(guī)定：城鄉(xiāng)規(guī)劃報(bào)送審批前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時(shí)間不得少于三十日。這兩大修改都使得公眾參與成為必須的途徑，讓更多的民意能得到體現(xiàn)。

二、補(bǔ)償安置要求和供給的矛盾

動(dòng)遷安置市場(chǎng)化與居民理想化的補(bǔ)償要求差距越來越大。在當(dāng)前《條例》的拆遷制度下，由于強(qiáng)制拆遷的存在，任一地塊一旦劃入拆遷范圍，該區(qū)塊內(nèi)所有房屋都無法避免被拆的命運(yùn)，既然無法決定房屋命運(yùn)，被拆遷戶只能在拆遷補(bǔ)償和安置上盡量為自己爭(zhēng)取更大利益，“動(dòng)遷改變命運(yùn)”成為居民堅(jiān)定的信念。

《條例》第二十三條規(guī)定，“拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。拆遷雙方對(duì)于兩種補(bǔ)償方式的不統(tǒng)一成為拆遷矛盾中的焦點(diǎn)。對(duì)于貨幣補(bǔ)償而言，補(bǔ)償價(jià)格沒有包含房屋的土地使用權(quán)這點(diǎn)成為一硬傷。盡管《條例》二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。但僅僅區(qū)位價(jià)格并不能代表公民通過轉(zhuǎn)讓等途徑獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格。實(shí)際操作中，對(duì)于被拆遷人的貨幣補(bǔ)償往往無法在類似區(qū)域購(gòu)買同等面積的房屋，究其原因就是土地價(jià)格的賠補(bǔ)未能到位。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地在房屋價(jià)格中占比越來越高，今年據(jù)全國(guó)工商聯(lián)調(diào)查的數(shù)字為58.2%，因此忽略土地使用權(quán)的補(bǔ)償是很不公平也不合理的。近些年各地城市開發(fā)高速行進(jìn)，拆遷總量不斷加大，間接地拉動(dòng)了剛性需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之不斷升溫。由于拆遷是個(gè)動(dòng)態(tài)過程，隨著時(shí)間推移房?jī)r(jià)逐步上漲，原政策規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)與市場(chǎng)價(jià)差距越拉越大時(shí)，原補(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)無法在同地段購(gòu)買類似住房，群眾的生活條件不能得到有效保障。由于這種風(fēng)險(xiǎn)，更多居民會(huì)選擇實(shí)物安置；而實(shí)物安置補(bǔ)償方式中，如果配套安置房源的建設(shè)和籌措數(shù)量遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要，或者安置房源無法按時(shí)提供，又或者安置房源距離城區(qū)太偏遠(yuǎn)與原居住地配套條件差距太大，會(huì)導(dǎo)致大量剛性的住房需求進(jìn)入商品房市場(chǎng)尋求對(duì)口的的房屋。在這兩種剛性需求的推動(dòng)下，動(dòng)拆遷情況就會(huì)變得很復(fù)雜：一是動(dòng)遷居民強(qiáng)烈要求實(shí)物安置；二是要求提高補(bǔ)償費(fèi)用以適應(yīng)市場(chǎng)變化；如果都不能實(shí)現(xiàn)，很容易讓動(dòng)遷陷入僵持狀態(tài)，隨時(shí)可以演化為群體性的社會(huì)矛盾沖突。另外，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的不規(guī)范也是造成拆遷矛盾的重要因素。首先，估價(jià)方法問題。一般來說，房屋拆遷評(píng)估應(yīng)盡量使用市場(chǎng)比較法?？紤]到部分城市拆遷量較大，為了加快評(píng)估進(jìn)度，減少評(píng)估工作量，有些省份在地方條例中規(guī)定了“基準(zhǔn)價(jià)格、修正”的估價(jià)方法。但在實(shí)踐中，地方城市政府往往并未根據(jù)城市房?jī)r(jià)變化及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格，造成評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。有的城市不經(jīng)過市場(chǎng)評(píng)估，而是由政府公布區(qū)位價(jià)、房屋重置價(jià)、裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，造成補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)背離市場(chǎng)價(jià)格。另外，由于房?jī)r(jià)上漲過快，而標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整滯后，導(dǎo)致補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，對(duì)被拆房屋的價(jià)格評(píng)估遠(yuǎn)未市場(chǎng)化。其次，目前有資質(zhì)進(jìn)行評(píng)估的單位幾乎都是政府人員轉(zhuǎn)制而來，他們與政府之間的關(guān)系是千絲萬縷的，這種關(guān)系直接影響到評(píng)估結(jié)果的公正性。即使不是政府自己的評(píng)估機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)入，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定和最終評(píng)估結(jié)果也不一定能保證結(jié)果的公平性，因?yàn)楸姸嘣u(píng)估機(jī)構(gòu)間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得他必須體現(xiàn)委托人的意志，以期獲得下個(gè)項(xiàng)目的委托權(quán)，而之前評(píng)估一般都由拆遷人直接委托，這種評(píng)估價(jià)格的公正性是值得懷疑的。浙江省的《條例》在2007修改后，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定由拆遷人與被拆遷人共同選定，這點(diǎn)在一定程度上改善了雙方敵對(duì)的矛盾。

三、行政權(quán)力的越位

隨著城市化建設(shè)的推進(jìn)，為解決嚴(yán)重的資金需求，政府開始尋求民間資本進(jìn)入危舊房改造，而同時(shí)又擔(dān)心在市場(chǎng)化的手段下拆遷效率太低下，于是與開發(fā)商站在了同一利益戰(zhàn)線，不遺余力地去推進(jìn)拆遷。從理想狀態(tài)來說，政府不應(yīng)當(dāng)有自己的經(jīng)濟(jì)訴求，然而，美國(guó)憲法之父在設(shè)計(jì)他們的國(guó)家制度時(shí)就對(duì)政府作過精辟的論斷：“如果人都是天使，就不需要任何政府了；如果是天使統(tǒng)治人，就不需要對(duì)政府有任何外來的或內(nèi)在的控制了”。正因?yàn)檎皇翘焓?，其?quán)力極容易被濫用來為自己獲取收益。尋租理論更直接地揭示了政府權(quán)力是如何進(jìn)入市場(chǎng)交易領(lǐng)域的。如果政府對(duì)某一市場(chǎng)領(lǐng)域的進(jìn)入有審批權(quán)，通過尋租，政府公權(quán)力進(jìn)入了市場(chǎng)領(lǐng)域。在城市房屋拆遷制度中政府正擁有著對(duì)該壟斷領(lǐng)域的審批權(quán)，劃定拆遷區(qū)域、發(fā)放拆遷許可證都是壟斷性的資源。在當(dāng)前房地產(chǎn)持續(xù)升溫的前提下，掌握了土地就等于掌握了財(cái)富，獲得土地使用權(quán)的一種方式就是進(jìn)行拆遷開發(fā)，所以開發(fā)商也愿意付出這種“租金”來游說政府將某塊土地劃入規(guī)劃范圍進(jìn)行拆遷，并獲得拆遷許可證。另外，代表政府行使管理權(quán)的官員也可能會(huì)為自己收取“租金”的私利而與開發(fā)商結(jié)成利益同盟，以實(shí)現(xiàn)公共利益為掩護(hù)，對(duì)被拆遷人的利益進(jìn)行剝奪。根據(jù)《條例》規(guī)定，政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)審核擬訂拆遷計(jì)劃、發(fā)放拆遷許可證、協(xié)調(diào)和裁決拆遷人與被拆遷人之間的糾紛，并不具有參與拆遷的權(quán)力。但實(shí)踐中，政府出于不同目的會(huì)想方設(shè)法保證逝遷的順利進(jìn)行，有的地方由政府直接組織拆遷指揮部，來促進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施?！昂霞魏筒疬w案”正是政府行政權(quán)力越位先例的典型。政府的職責(zé)應(yīng)當(dāng)是維護(hù)一個(gè)公平有序的社會(huì)環(huán)境，讓市場(chǎng)主體來行使自己的意志，而我們的政府往往逾越了這一界限，拆遷行政主管部門經(jīng)常借公益之名，包攬城市房屋拆遷。從另一個(gè)角度來看，行政權(quán)力的“越位”還表現(xiàn)為剝奪了被拆遷人安置補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。一些地方政府為了提高拆遷效率，下發(fā)文件規(guī)定對(duì)被拆遷戶一律采取貨幣補(bǔ)償方式，還有的地方雖然規(guī)定城市房屋拆遷安置補(bǔ)償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，卻規(guī)定產(chǎn)權(quán)調(diào)換只能異地安置，也有些地方采取抓鬮的方式確定回遷或者外遷，把被拆遷戶的正當(dāng)要求通過玩游戲般的運(yùn)氣來決定，嚴(yán)重侵犯被拆遷人安置補(bǔ)償?shù)倪x擇權(quán)。

四、公共利益被濫用

新通過的《物權(quán)法》對(duì)因公共利益而征收公民個(gè)人的房屋設(shè)置了嚴(yán)格的界限，規(guī)定了公共征收應(yīng)遵循的基本原則，但對(duì)商業(yè)拆遷卻沒有規(guī)定。為了公共利益，被拆遷人在獲得適當(dāng)補(bǔ)償后，必須配合拆遷，否則政府可以進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。而與公共利益無關(guān)，單純的商業(yè)開發(fā)的拆遷，從理論上講，只能由拆遷雙方當(dāng)事人達(dá)成的一致意愿而進(jìn)行，一般不適合進(jìn)行強(qiáng)制。但“公共利益”的界定上，我國(guó)現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定和具體標(biāo)準(zhǔn)，這既給地方政府借口公共利益濫用強(qiáng)制權(quán)力帶來方便，也容易使被拆遷人被誤當(dāng)成漫天要價(jià)的無良市民。

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”。從上述條款可以看出，《物權(quán)法》關(guān)于拆遷問題與相關(guān)法律、法規(guī)無大區(qū)別，但是強(qiáng)調(diào)了“公共利益”和“依法補(bǔ)償”，對(duì)“征收個(gè)人住宅的”，提出要保障被征收人的居住條件。這對(duì)于我們研究推進(jìn)舊區(qū)改造的方式和方法有很大意義。所謂“公共利益”，首先，要符合全社會(huì)大多數(shù)公民的利益，有利于增加社會(huì)財(cái)富，提高社會(huì)福利，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展，改善公共環(huán)境。而舊區(qū)改造恰恰是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃、優(yōu)化資源配置、提高土地利用效能、改善群眾生活條件的有效手段，這些都是“公共利益”的具體體現(xiàn)，因此可以說，舊區(qū)改造的本質(zhì)就是追求“公共利益”?；谶@一基本認(rèn)識(shí)，應(yīng)該說舊區(qū)改造動(dòng)拆遷工作的本質(zhì)與《物權(quán)法》“保護(hù)公民物權(quán)”的立法宗旨是一致的，關(guān)鍵是如何解決當(dāng)前舊區(qū)改造中存在的操作機(jī)制不規(guī)范問題，理順關(guān)系，凸顯舊區(qū)改造工作“追求公共利益”的本質(zhì)；其次，公共利益應(yīng)該是非營(yíng)利性的，征地拆遷必須有正當(dāng)性理由，如果通過這些拆遷項(xiàng)目政府或其他機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行營(yíng)利，則公民就沒有讓渡其財(cái)產(chǎn)權(quán)利的義務(wù)；最后，當(dāng)國(guó)家為了公共利益的需要征收個(gè)人和單位的私有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，“務(wù)須按照比例原則——一則要求非在必要時(shí)不可侵犯基本權(quán)利；二則，必須在最小限度范圍內(nèi)，或最輕范圍內(nèi)來限制人民之權(quán)利——庶幾，方可認(rèn)為是合憲及符合公益的限制。故比例原則之貫徹，是公益理念所堅(jiān)持?！币虼?，公共利益原則的適用還要注意到將被拆遷人的利益損失減小到最低。

五、救濟(jì)渠道不充分救濟(jì)程序包括行政救濟(jì)程序和司法救濟(jì)程序，按照《條例》規(guī)定，對(duì)于拆遷糾紛的解決存在兩種模式，如果拆遷人與被拆遷人達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，因協(xié)議的履行發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方當(dāng)事人可以請(qǐng)求仲裁或訴訟；如果拆遷人與被拆遷人無法達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的，拆遷人可以申請(qǐng)房屋拆遷管理部門裁決，對(duì)該裁決不服的，可以向人民法院起訴，但是訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！稐l例》的這項(xiàng)規(guī)定實(shí)際效果就是，無論補(bǔ)償安置協(xié)議能否達(dá)成，拆遷最終都不可避免，區(qū)別僅僅是自行拆遷還是有關(guān)部門強(qiáng)拆而已。強(qiáng)拆前，拆遷人與被拆遷人沒有簽訂補(bǔ)償或安置協(xié)議，拆遷人也不向公證機(jī)關(guān)辦理被拆房屋有關(guān)證據(jù)保全，導(dǎo)致對(duì)基本情況有異議時(shí)無據(jù)可查，這直接導(dǎo)致了公民對(duì)于保全自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)的無能為力；本來走民事訴訟是完全可行的，尤其是拆遷雙方對(duì)拆遷不存在任何異議，而僅僅是補(bǔ)償、安置問題有爭(zhēng)議的情況下，訴諸司法應(yīng)該是保障公平的的最佳途徑，但目前我國(guó)只能通過行政裁決和行政訴訟的道路。

國(guó)務(wù)院制定《條例》，首先，希望通過行政裁決來解決拆遷糾紛，是為了加強(qiáng)行政監(jiān)管力度，提高拆遷效率，盡可能降低拆遷社會(huì)成本，減少拆遷矛盾，從這個(gè)意義上看是有其合理性的。但這種行政裁決前置的做法使政府部門陷入兩難境地。政府部門作為發(fā)放拆遷許可證的主管機(jī)關(guān)，其發(fā)放拆遷許可證的行為就是已經(jīng)賦予了拆遷行為行政合法性，在此基礎(chǔ)上再由自己對(duì)拆遷中產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行裁決，審核部門和裁決部門集于一身的特殊關(guān)系使得作出的拆遷裁決難以保持公正，但卻仍然具備相應(yīng)的“行政合法性”。而目前申請(qǐng)裁決的都是拆遷人，一旦受理，管理部門必須在30日內(nèi)做出裁決，被拆遷人如果不服，可在裁決60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或在三個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟，而行政訴訟往往曠日持久，很多被拆遷人在發(fā)生糾紛時(shí)更愿意選擇上訪而不愿訴訟，而拆遷管理部門也往往為此坐上被告席，擔(dān)任出力不討好的角色。另外，這個(gè)制度也將法院推到尷尬的境地，法院對(duì)房屋拆遷行政裁決審查是的該行政裁決的合法性，對(duì)其便理性不予審查。法院依據(jù)行政訴訟原理很多時(shí)候只能對(duì)拆遷行政裁決進(jìn)行維持，這樣的后果極大損害了司法權(quán)威。

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淺析房屋拆遷問題與對(duì)策

第一篇：淺析房屋拆遷問題與對(duì)策

第二篇：淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問題及對(duì)策

第三篇：城市房屋拆遷問題

第四篇：淺談農(nóng)村房屋拆遷問題（精選）

第五篇：關(guān)于房屋拆遷問題的調(diào)查報(bào)告

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