第一篇：城市房屋拆遷中的產權問題與政府職能

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城市房屋拆遷中的產權問題與政府職能 作者：馮文艷

來源：《沿海企業(yè)與科技》2005年第04期

[摘 要] 城市房屋拆遷中暴露出來的問題引起了社會的廣泛關注。在憲法修改之后，城市房屋拆遷應當注重對公民私有財產權的保護，準確界定和衡量公共利益，運用適當合理的拆遷行為對公民的人權加以尊重和保護。而政府在房屋拆遷中應切實轉變職能，專心扮演“裁判員”的角色。

[關鍵詞]城市；房屋；拆遷；產權；政府職能

[中圖分類號]D923．2

[文獻標識碼]A

第二篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發(fā)生，從而影響了社會的穩(wěn)定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(即產權)都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確

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定了每個人相應于物時的行為規(guī)范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”

土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發(fā)生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。

盡管城市的土地按照憲法規(guī)定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易?；谕恋厥褂脵嗟莫毩a權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發(fā)及拆遷行為應當按照法律規(guī)定支付土地使用權出讓金、城鎮(zhèn)拆遷費等相關費用，以平等協(xié)商、等價有償的原則上取得土地使用權。

然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規(guī)章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發(fā)拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發(fā)展。

2、土地使用權產權不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發(fā)生的為達成一項合同而發(fā)生的成本和事后發(fā)生的監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發(fā)生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發(fā)生，導致交易規(guī)模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由

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產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發(fā)的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致?lián)p失(包括房屋所有權和土地使用權)負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發(fā)商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發(fā)商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協(xié)議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使?jié)撛跓o形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第三篇：城市房屋拆遷產權調換協(xié)議書

城市房屋拆遷產權調換協(xié)議書

拆遷人：（以下簡稱甲方）

被拆遷人：（以下簡稱乙方）

根據相關規(guī)定，甲方拆除產權屬于乙方的房屋及附屬設施，經雙方協(xié)商就房屋產權調換事宜達成如下協(xié)議：

第一條被拆遷人的房屋基本情況

（一）乙方的被拆遷房屋位于XXXX市街區(qū)段 號，產權證號，房屋所有人建筑面積m2，用途結構。

（二）乙方的倉庫m2。

第二條被拆遷房屋產權調換安置方式

（一）甲方按乙方現房屋面積1m2回1.1m2進行安置，倉房1m2回1m2。

（二）根據計算乙方可回甲方樓房m2。

（三）甲方新建xx小區(qū)x號樓做為乙方的安置用房，位置在xx號樓東側。

第三條回樓安置具體位置及面積

（一）經雙方協(xié)商，乙方回xx小區(qū)x號樓單元室，面積m2。

（二）房屋相互面積找差：

m2房款，即5800元/m2×m2 做為多出面積的價款，該款必須在本合同簽訂之日起一周內交齊。

第四條 其他約定

（一）本協(xié)議自雙方簽字，并且在該棟樓所有被拆遷戶全部簽定協(xié)議后生效。

（二）本協(xié)議在市規(guī)劃部門下發(fā)規(guī)劃條件書之日起生效。

（三）被拆遷戶簽訂協(xié)議后，必須由甲方通知搬家方可搬，否則造成一切損失由乙方負責。

(四)此次拆遷協(xié)議只是意向性協(xié)議，具體回樓時間待規(guī)劃條件書下達之后，雙方在簽訂回樓時間。

(五)待該棟樓全部簽訂本協(xié)議后，由甲方負責委托測量部門重新測定現房面積，回樓面積按測量數據為準。

（六）此次拆遷搬家費、租房費、裝修費等各種其他費用全部由乙方自理。

（七）乙方回樓后，辦理房照費用及大修基金全部由乙方自負。

（八）甲方所建回樓安置房（即xx小區(qū)x號樓）毛坯房交工，乙方入住后自行裝修，交工條件同xx小區(qū)。

（九）住戶回樓面積以房產測繪中心部門實測數據為準。

第五條本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各持一份，規(guī)劃部門一份。雙方蓋章簽字后生效。任何一方不得違約，否則賠償對方一切經濟損失。

甲方：乙方：

二〇一〇年月日

第四篇：濟南市城市房屋拆遷產權調換協(xié)議（精選）

濟南市城市房屋拆遷產權調換協(xié)議

（濟南市建設委員會監(jiān)制）

甲方：濟南市舊城改造投融資管理中心委托代理人：歷下區(qū)拆遷辦公室

乙方：委托代理人：

甲方為實施歷下區(qū)山師東路地塊土地整理熟化項目經濟建拆許字【2009】第號《濟南市城市房屋拆遷許可證》批準，需拆除乙方位于街號屋。乙方所有的私有住宅/非住宅房屋建筑面積平方米。依據《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，雙方達成以下協(xié)議：

一、按貨幣補償方式計算，乙方房屋為平房/簡易樓房、樓房，經評估確定單價為元/㎡，其住宅/非住宅房屋貨幣補償金額為元（經認證乙方符合按最低套型面積標準補償的條件，其安置）的最低套型房屋對應的建筑面積為平方米，貨幣補償額增加元。乙方應得補償費用合計為元）。乙方在甲方提供的房源中選擇安置房屋是片區(qū)區(qū)號樓單元室，建筑面積平方米，經評估該套安置房單價為元/㎡(交付時按實測面積結算，)價值為元。被拆遷房屋與安置房屋的差價為（退 交）元（拾萬仟佰拾元角分）。

二、過渡期限自乙方完成搬遷并交驗房屋之日起年月，共計各月。乙方自行過渡的，甲方從乙方交驗空房之日起按規(guī)定想乙方支付臨時安置補助費。

三、乙方應當在協(xié)議簽訂時將房屋所有權證交甲方辦理注銷手續(xù)，并于2009年月日前完成搬遷，將房屋及附屬物交由甲方拆除。

四、被拆遷房屋與安置房屋的差價由乙方承擔。乙方應當在甲方交付安置房屋時向甲方結清被拆遷房屋與安置房屋的差價。雙方結清差價后，甲方出具遷入手續(xù)，將安置房交乙方使用。

五、乙方在拆遷公告規(guī)定的搬遷截止日前簽訂協(xié)議并完成搬遷交驗空房的，甲方支付乙方搬遷獎勵費5000元；在拆遷期限屆滿前每提前一天，再發(fā)給500元元提前搬遷獎勵費。搬遷獎勵費與提前搬遷獎勵費合計不超過10000元。逾期搬遷的不予獎勵。

六、甲方應當向乙方支付房屋裝修補償費元，附屬物補償費元，一次性搬遷補助費（拾萬仟佰拾元角分）。

七、甲方提供的安置房屋應當符合國家質量技術標準，并為乙方提供能夠辦理房屋確權登記手續(xù)的證明材料。乙方應當按照規(guī)定交納稅費。

八、雙方約定的其他事項：

九、違約責任

1、甲方提供的產權調換房屋在規(guī)定期限內存在質量問題的，由甲方承擔維修責任。

2、乙方不按約定期限完成搬遷交驗空房的，甲方可向人民法院提起訴訟。

3、因甲方的責任延長過渡期限的，甲方應當從逾期之月起加倍支付給乙方臨時安置補助費。

十、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，余報有關部門存查。本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效。

甲方：（簽章）乙方：（簽章）

委托代理人：（簽章）委托代理人：（簽章）

年月日

第五篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據拆遷當事人的申請，依據有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、爭議事實和相關證據，針對平等民事主體之間因房屋拆遷發(fā)生的糾紛做出居中裁判的一種準司法性質的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項集行政執(zhí)法、準司法行為于一體的政策性、規(guī)范性、程序性、法制性都很強的特殊工作，其目的是及時、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護拆遷當事人的合法權益，保障工程建設項目的順利進行。

《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應當自收到申請之日起30日內做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責。在現行拆遷管理體制下，為了進一步提高裁決工作的質量和效率，需要對拆遷糾紛裁決工作進行實踐總結和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對矛盾

根據《條例》的規(guī)定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請裁決的當事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責、不作為;如果受理，就必須在30日內做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當拆遷人打手”的指責。如果被拆遷人對裁決這個具體行政行為不服，依照《行政復議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡稱《裁決規(guī)程》)的規(guī)定，可以在裁決書送達之日起60日內申請行政復議或者在三個月內提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應訴。即使在行政復議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請人民法院強制拆遷或者申請人民政府責成有關部門實施行政強制拆遷。這樣一來，一是拆遷管理部門在裁決、復議、訴訟、強制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費了大量精力;二是激化了與拆遷當事人的矛盾，成為信訪投訴的對象;三是忙于行政裁決，耗費了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應通過民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過行政裁決的方式干涉兩個平等的民事主體之間的合同訂立，會使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風險。對此，拆遷管理部門應當勇敢面對，充分發(fā)揮主觀能動性，想

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方設法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理條件和裁決量是保證裁決質量的必要條件

當前，各地拆遷糾紛裁決申請量一直居高不下，且呈上升趨勢。據分析，其主要原因表現在：

一是拆遷糾紛救濟途徑單一?！稐l例》規(guī)定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，當事人對裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對于達不成協(xié)議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進行裁決，法院只受理當事人對裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時準備當被告應訴。

二是拆遷管理部門提供免費裁決服務?！恫脹Q規(guī)程》沒有明確拆遷管理部門可以收取裁決費用，因此裁決申請人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費裁決服務。這就客觀上鼓勵了拆遷人設法通過免費的行政裁決來解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進行協(xié)商。

三是拆遷糾紛裁決申請條件過于寬松。餓決規(guī)程》第五條規(guī)定了拆遷入提出申請時應當提交的資料，如被拆遷房屋權屬證明、估價報

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告，補償安置方案、當事人協(xié)商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調查取證、調解、開庭審理到下達裁決書、送達到應對行政復議、應對行政訴訟、申請強制執(zhí)行等起碼要經過半年時間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時間內完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現瑕疵，裁決質量無法保證。

為進一步規(guī)范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實維護拆遷雙方當事人的合法權益尤其是被拆遷人的合法權益，裁決受理條件在符合《裁決規(guī)程》要求的前提下，各地還要結合具體裁決實踐情況進一步補充和完善，提高受理條件的針對性和可操作性。因此，拆遷入申請行政裁決時提交的資料除滿足《裁決規(guī)程》第五條規(guī)定的內容外，還應當補充以下內容：

l、補償安置資金存儲證明。核實拆遷補償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時履行補償義務。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實有效、是否辦理了必要的延期手續(xù)、是否進行了廣泛告知。

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3、評估機構資質證書及委托合同、動遷單位資質證書及委托合同。核實評估機構和動遷機構的資質情況，確保拆遷服務業(yè)務發(fā)包給有資質的單位并在其業(yè)務承攬范圍內。

4、產權調換房屋估價報告。核實產權調換房屋估價報告與被拆遷房屋估價報告是否由同一家評估機構采用同一時點、同一參數、同一評估規(guī)則做出的，確保實行產權調換安置時差價計算的公平性、合理性。

5、產權調換房屋權屬證明或施工進度證明。產權調換房屋為期房的，要提供建設工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時安置被拆遷人。

6、拆遷現場各種資料的公示證明。核實拆遷許可證、拆遷公告、各種資質證書、委托合同、評估報告、安置房源、補償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權。

7、受理裁決聽證意見書。當未達成協(xié)議戶數占總戶數一定比例如30%以上時，應當召開受理裁決申請前的聽證會，并出具聽證意見書。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請人出具的授權委托書。

三、加強裁決隊伍建設

要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機構、充實裁決人員、提高人員綜合素質、完善裁決程序。

要根據工作需要充實培養(yǎng)裁決人員。按照審理規(guī)定的要求，開庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設置二個以上的裁決室。裁決人員應當由拆遷管理部門中的行政人員擔任，但由于管理部門在編人數有限，現有人員中通曉法律、拆遷業(yè)務和裁決業(yè)務的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問題。要根據工作需要及時充實裁決人員。要加強對在崗人員的培訓，注重對政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識、裁決實務等方面的綜合培訓。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質決定了裁決工作的質量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應當具備的綜合素質包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業(yè)務知識、始終做到嚴謹細致。

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只有建設一支高水平、高素質的裁決隊伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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? 未按離婚協(xié)議履行對方能否主張違約責任 http://s.yingle.com/y/al/1050498.html

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? 獨家委托中介賣房出賣人反悔是否構成違約 http://s.yingle.com/y/al/1050494.html

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? 房屋未經手變兇宅，要求賣房人退房款 http://s.yingle.com/y/al/1050490.html

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? 非國家工作人員受賄侵犯何種社會利益 http://s.yingle.com/y/al/1050483.html

? 新刑法關于受賄罪的新規(guī)定

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? 因過路捅人十余刀，構成何罪

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? 已支付超四倍利息是否有效

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? 未進行工商變更登記是否具有股東資格 http://s.yingle.com/y/al/1050479.html

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? 妻子與他人生育丈夫索賠，能否獲得法院支持 http://s.yingle.com/y/al/1050478.html

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? 股權轉讓協(xié)議糾紛管轄

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? 轉讓已到期探礦權是否有效

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? 親生母親虐待孩子受重傷，未成年人受家庭虐待怎么辦 http://s.yingle.com/y/al/1050463.html

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? 交通事故導致殘疾賠償金可否以受害人特殊體質為由扣減 http://s.yingle.com/y/al/1050459.html

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? 持超過有效期駕駛證發(fā)生交通事故，保險公司能否拒賠 http://s.yingle.com/y/al/1050456.html

? 優(yōu)先受償權期限從何起算

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? 租住房屋被法院拍賣租賃合同還有效嗎 http://s.yingle.com/y/al/1050454.html

? 未取得商品預售許可證商品房預售合同是否有效 http://s.yingle.com/y/al/1050453.html

? 財產數額認定不一遺產糾紛如何解決 http://s.yingle.com/y/al/1050452.html

? 父親死后獲得撫恤金，死亡撫恤金可以繼承嗎 http://s.yingle.com/y/al/1050451.html

? 發(fā)行圖書使用注冊商標，是否構成侵權 http://s.yingle.com/y/al/1050450.html

? 房產公司作虛假宣傳業(yè)主可以要求承擔違約責任嗎 http://s.yingle.com/y/al/1050449.html

? 通過民間“票據貼現”取得的票據是否享有票據權利 http://s.yingle.com/y/al/1050448.html

? 張莉訴北京合力華通汽車服務有限公司買賣合同糾紛案 http://s.yingle.com/y/al/1050447.html

? 請求法院減少違約金按照何種標準進行 http://s.yingle.com/y/al/1050446.html

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? 個人體質是否是侵權責任中的過錯情形 http://s.yingle.com/y/al/1050445.html

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