第一篇：住宅小區(qū)規(guī)劃審批

摘要： 住宅小區(qū)用地選擇 住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門(mén)的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢(shì)低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件......關(guān)鍵字： 住宅小區(qū) 規(guī)劃 審批

一、住宅小區(qū)用地選擇

住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門(mén)的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢(shì)低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜地區(qū)如斷層、風(fēng)化巖層、裂縫、滑坡等，也應(yīng)避開(kāi)風(fēng)口，洪水侵襲的地區(qū)，以及地震時(shí)有崩坍陷落危險(xiǎn)的地區(qū)。住宅小區(qū)應(yīng)盡量選擇具有良好植被和小氣候環(huán)境以及有利地形、地貌的地區(qū)，必須避免嚴(yán)重的交通、噪聲干擾和工農(nóng)業(yè)有害排放物的污染和侵害。

在山地和丘陵地帶，住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25％以?xún)?nèi)的地段，其地形即使復(fù)雜，經(jīng)過(guò)一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建設(shè)困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設(shè)計(jì)受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應(yīng)注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)農(nóng)耕地作切實(shí)的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設(shè)的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對(duì)丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。

二、住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理

《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》及各地方城市規(guī)劃條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。住宅小區(qū)選址定點(diǎn)應(yīng)具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點(diǎn)的書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告；計(jì)劃部門(mén)的批件，反映建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等；有證測(cè)繪單位實(shí)測(cè)能反映擬建設(shè)位置及周?chē)嗷リP(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達(dá)計(jì)劃。

在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成選址研究報(bào)告，作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門(mén)再提出選址定點(diǎn)意見(jiàn)書(shū)，作為審批任務(wù)書(shū)的前提和作為工程征地的動(dòng)遷、安置、補(bǔ)償方案的前提。項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，由規(guī)劃部門(mén)分管，主持其中選址定點(diǎn)的審查工作。小區(qū)選址定點(diǎn)勘察及審查工作中，應(yīng)會(huì)同土地部門(mén)共同參加。

總之，小區(qū)選址定點(diǎn)審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國(guó)家有關(guān)建設(shè)方針政策。經(jīng)過(guò)小區(qū)定點(diǎn)選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)出選址意見(jiàn)書(shū)以及附圖。選址意見(jiàn)主要包括選址定點(diǎn)，與定點(diǎn)位置有關(guān)的道路紅線(xiàn)，標(biāo)出限制范圍和其他與定點(diǎn)位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以及核定規(guī)模等。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)后，即可開(kāi)展前期準(zhǔn)備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門(mén)聯(lián)系開(kāi)展動(dòng)遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對(duì)擬建地塊所涉及的城市各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行基本情況的摸底工作；開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工作等。

三、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)后，城市規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)核定其用地位置和界線(xiàn)，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。主要包括：

1．小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)可。

2．根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線(xiàn)。

3．綜合向各有關(guān)部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)后提出的綜合性意見(jiàn)。

4．該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。

5．提出城市規(guī)劃確定的道路紅線(xiàn)位置，路幅及其規(guī)劃要求。

6，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線(xiàn)退讓要求和地下管線(xiàn)走向，綠化要求以及其他控制事項(xiàng)。

7．其他有關(guān)的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，以便以此為依據(jù)進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

四、住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序

對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國(guó)家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實(shí)施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實(shí)施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡(jiǎn)取決于城市的大小及城市專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)設(shè)置的多少，建設(shè)項(xiàng)目的大小難易等。

各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序?yàn)椋?/p>

1建設(shè)單位提出申請(qǐng)報(bào)告；

2．規(guī)劃管理部門(mén)立項(xiàng)并核發(fā)工程選址意見(jiàn)書(shū)；

3．規(guī)劃管理部門(mén)審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4.經(jīng)各有關(guān)部門(mén)審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5．各有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)全部稅費(fèi)和施工許可證；

6．施工放線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)；

7．施工監(jiān)督；

8．工程驗(yàn)收；

9．竣工圖歸檔。

總的來(lái)說(shuō)住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個(gè)部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。

五、住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理

建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實(shí)施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項(xiàng)目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實(shí)施管理的要求。

1．我國(guó)建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。

2．三個(gè)部分雖分屬于三個(gè)主管部門(mén)即規(guī)劃管理部門(mén)、土地管理部門(mén)及房地產(chǎn)管理部門(mén)管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理部門(mén)與土地管理部門(mén)在小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接在于：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)選址。經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國(guó)有土地或征用集體所有制土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)時(shí)，要由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)統(tǒng)一向規(guī)劃部門(mén)辦理申請(qǐng)，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門(mén)申請(qǐng)動(dòng)遷、劃撥和征用。

六、住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定

住宅小區(qū)選址定點(diǎn)之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計(jì)。城市綜合開(kāi)發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開(kāi)發(fā)管理部門(mén)（或綜合開(kāi)發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)也可以采用方案招標(biāo)的方法，以利于方案評(píng)優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。

住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標(biāo)明規(guī)劃管理

部門(mén)劃定的道路紅線(xiàn)及其他外部限制條件；標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標(biāo)明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等；標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類(lèi)型停車(chē)場(chǎng)地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。

住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門(mén)申報(bào)審查，由城市規(guī)劃部門(mén)會(huì)同各有關(guān)部門(mén)共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。由城市規(guī)劃管理部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見(jiàn)通知書(shū)，作為下階段設(shè)計(jì)修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見(jiàn)，綜合各方面審查應(yīng)予修改補(bǔ)充的意見(jiàn)。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門(mén)審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)市（縣）人民政府批準(zhǔn)。

住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；各項(xiàng)市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過(guò)及修改通過(guò)后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時(shí)間，并加蓋審批機(jī)構(gòu)公章，否則不具備法律效力。

七、住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護(hù)建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開(kāi)發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護(hù)的。由城市規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線(xiàn)的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。

八、住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理

建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項(xiàng)建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目向城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。

住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：

1．確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。

2．審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計(jì)方案，發(fā)放初步設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審定書(shū)，作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。

3．審查施工設(shè)計(jì)圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開(kāi)工的依據(jù)。經(jīng)過(guò)這些程序后，建設(shè)部門(mén)方可開(kāi)始辦理稅費(fèi)手續(xù)，獲得施工許可證，進(jìn)而開(kāi)始施工。

九、住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定

住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類(lèi)住宅建筑設(shè)計(jì)方案及公共建筑設(shè)計(jì)方案的審查，各設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿(mǎn)足城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位的意見(jiàn)等。建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定時(shí)，應(yīng)符合以下要求：

1．應(yīng)具備建設(shè)計(jì)劃的批準(zhǔn)文件；

2．設(shè)計(jì)方案要符合城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

3．報(bào)送的各建筑的設(shè)計(jì)方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)且方案不應(yīng)少于兩個(gè)，并可附上建設(shè)單位及其上級(jí)主管部門(mén)的推薦方案的意見(jiàn)；

4．設(shè)計(jì)方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計(jì)方案說(shuō)明書(shū)等。

有時(shí)，一個(gè)住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)的，各單位分別報(bào)送建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定，但都須符合上述要求。

在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計(jì)方案后城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行審查比較，必要時(shí)組織專(zhuān)家評(píng)審，對(duì)各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周?chē)沫h(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進(jìn)行審查，并對(duì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，最后確定設(shè)計(jì)方案并提出修改意見(jiàn)。在建筑設(shè)計(jì)方案確定后，建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

十、住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批

住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線(xiàn)等要由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的規(guī)劃管理，住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線(xiàn)須向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴(yán)格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專(zhuān)業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實(shí)施。各項(xiàng)小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級(jí)的有證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。小區(qū)各項(xiàng)市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門(mén)辦理報(bào)建，報(bào)建時(shí)應(yīng)具備詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。

各種管線(xiàn)應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線(xiàn)應(yīng)依次由道路紅線(xiàn)向路中方向排列，原則上一側(cè)排列次序?yàn)楣┧Ч堋㈦娏﹄娎|、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序?yàn)楣┧Ч?、電信電纜、供水管、熱力管。管線(xiàn)走向應(yīng)與道路中線(xiàn)平行，橫穿道路時(shí)應(yīng)盡量與道路中線(xiàn)垂直。各種管線(xiàn)的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時(shí)，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線(xiàn)讓大管線(xiàn)，支管線(xiàn)讓干管線(xiàn)，壓力管線(xiàn)讓自流管線(xiàn)，軟管線(xiàn)讓硬管線(xiàn)。各種地下管線(xiàn)的水平間距和管線(xiàn)交叉的垂直間距應(yīng)達(dá)到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線(xiàn)的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標(biāo)高和管線(xiàn)的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車(chē)道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線(xiàn)范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線(xiàn)、電話(huà)亭、指示牌、交通標(biāo)志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。

十一、住宅小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

申辦建設(shè)工程的規(guī)劃許可證在住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中主要包括兩部分內(nèi)容，一是小區(qū)住宅及公共建筑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理，二是小區(qū)各項(xiàng)市政公用設(shè)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在小區(qū)各建筑方案及市政公用設(shè)施規(guī)劃方案審批之后，作為審批開(kāi)工報(bào)告的前提和竣工驗(yàn)收的依據(jù)，是小區(qū)各有關(guān)建設(shè)工程管理城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)包括附圖和附件，作為許可證的配套證件，附圖和附件具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市或縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)。

小區(qū)建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證明，應(yīng)提供下列有關(guān)材料、圖紙和資料：城市規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)的小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；按規(guī)定權(quán)限審批的建筑或管線(xiàn)初步設(shè)計(jì)文件；批準(zhǔn)的計(jì)劃投資文件；上級(jí)主管部門(mén)的批文；土地使用權(quán)屬證明；建設(shè)單位的建設(shè)申請(qǐng)書(shū)；城市規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)為必要時(shí)征詢(xún)有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的書(shū)面同意意見(jiàn)；必須具有設(shè)計(jì)資格單位繪制的各建設(shè)工程圖紙與資料等。

十二、住宅小區(qū)規(guī)劃審批后的管理

住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)在完成審批程序，獲得“兩證一書(shū)”（建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，建設(shè)用地

規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證）之后，城市規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)繼續(xù)對(duì)小區(qū)建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃實(shí)施跟蹤管理。

1．施工放線(xiàn)（驗(yàn)線(xiàn)），可由規(guī)劃管理部門(mén)的測(cè)繪隊(duì)伍統(tǒng)一坐標(biāo)放線(xiàn)。

2．施工監(jiān)督檢查，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)工程進(jìn)行檢查，使其符合規(guī)劃要求，以保證小區(qū)建設(shè)工程嚴(yán)格按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行。

3．竣工規(guī)劃驗(yàn)收。住宅小區(qū)的竣工，應(yīng)該包括小區(qū)道路，環(huán)境綠化，各種建筑及市政公用設(shè)施等全面竣工。小區(qū)規(guī)劃管理驗(yàn)收是按小區(qū)各建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進(jìn)行全面的驗(yàn)收。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)驗(yàn)收的主要內(nèi)容為各建設(shè)項(xiàng)目是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建設(shè)，住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)是否完成等。規(guī)劃驗(yàn)收合格后，小區(qū)建筑及市政公用設(shè)施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取發(fā)放“小區(qū)驗(yàn)收合格證”的方法，未領(lǐng)取到《小區(qū)驗(yàn)收合格證》的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，須承擔(dān)所有配套建設(shè)未完事宜，涉及的一切費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

4．城建檔案歸檔。工程竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送竣工報(bào)告，報(bào)送竣工圖紙、文件等，同時(shí)將一套竣工圖紙及文件報(bào)送到城建檔案館存檔?？⒐D紙由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織施工單位編制。

第二篇：住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理

住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理

江西省湖口縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站 汪維

摘要：湖口縣住宅小區(qū)用地選擇 住宅小區(qū)選址應(yīng)符合湖口城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門(mén)的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要要求，環(huán)境良好，有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，地土壤承載力差，地勢(shì)低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件?

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 規(guī)劃 審批

住宅小區(qū)用地選擇

湖口縣住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門(mén)的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，地土壤承載力差，地勢(shì)低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土地區(qū)，以及地震時(shí)有崩坍陷落危險(xiǎn)的地區(qū)。住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25%以?xún)?nèi)的地段，其地形即使復(fù)雜，經(jīng)過(guò)一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25%～50%的地段，建設(shè)困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設(shè)計(jì)受到很大限制。自然坡度在50%以上地段，最好不先作建筑用地，可作園林綠地。應(yīng)注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)農(nóng)耕地作切實(shí)的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設(shè)的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對(duì)丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。

湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理

《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址管理辦法》及各地方城市條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。住宅小區(qū)選址定點(diǎn)應(yīng)具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點(diǎn)的書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告；計(jì)劃部門(mén)的批件，反映建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等；有證測(cè)繪單位實(shí)測(cè)能反映建設(shè)位置及周?chē)嗷リP(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)先址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達(dá)計(jì)劃。在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成選址研究報(bào)告，作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門(mén)分管，主持其中選址定點(diǎn)的審查工作。小區(qū)選址定點(diǎn)勘察及審查工作中，應(yīng)會(huì)同土地部門(mén)共同參加?？傊?，小區(qū)選址定點(diǎn)審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國(guó)家有關(guān)建設(shè)方針政策。經(jīng)過(guò)小區(qū)定點(diǎn)選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)出選址意見(jiàn)書(shū)以及附圖。選址意見(jiàn)主要包括選址定點(diǎn)，與定點(diǎn)位置有關(guān)的道路紅線(xiàn)，標(biāo)出限制范圍和其他與定點(diǎn)位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以及核定規(guī)模等。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)后，即可開(kāi)展前期準(zhǔn)備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門(mén)聯(lián)系開(kāi)展動(dòng)遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對(duì)擬建地塊所涉及的城市各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行基本情況的摸底工作；開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工作等。湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)后，城市規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)核定其用地位置和界線(xiàn)，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。主要包括：

1、小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)可。

2、根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線(xiàn)。

3、綜合向各有關(guān)部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)后提出的綜合性意見(jiàn)。

4、該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。

5、提出城市規(guī)劃確定的道路紅線(xiàn)位置，路幅及其規(guī)劃要求。

6、提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線(xiàn)退讓要求和地下管線(xiàn)走向，綠化要求以及其他控制事項(xiàng)。

7、其他有關(guān)的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，以便以此為依據(jù)進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程度

對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國(guó)家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實(shí)施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實(shí)施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡(jiǎn)取決于城市的大小及城市專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)設(shè)置的多少，建設(shè)項(xiàng)目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序?yàn)椋?/p>

1、建設(shè)單位提出申請(qǐng)報(bào)告；

2、規(guī)劃管理部門(mén)立項(xiàng)并核發(fā)工程選址意見(jiàn)書(shū)；

3、規(guī)劃管理部門(mén)審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4、經(jīng)各有關(guān)部門(mén)審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、各有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)合部稅費(fèi)和施工許可證；

6、施工放線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)；

7、施工監(jiān)督；

8、工程驗(yàn)收；

9、竣工圖歸檔。總的來(lái)說(shuō)住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個(gè)部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。

湖口縣住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理

建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實(shí)施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項(xiàng)目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實(shí)施管理的要求。

1、我國(guó)建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。

2、三個(gè)部分雖分屬于三個(gè)主管部門(mén)媽規(guī)劃管理部門(mén)、土地管理部門(mén)及房地產(chǎn)管理部門(mén)管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理部門(mén)與土地管理部門(mén)在小區(qū)用地規(guī)劃審批部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)時(shí)，要由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)統(tǒng)一向規(guī)劃部門(mén)辦理申請(qǐng)，取得規(guī)劃批件后，向房地主和土地部門(mén)申請(qǐng)動(dòng)遷、劃拔和征用。

湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定

住宅小區(qū)選址定點(diǎn)之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計(jì)。城市綜合開(kāi)發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開(kāi)發(fā)管理部門(mén)（或綜合開(kāi)發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)也可以采用方案招標(biāo)的方法，以利于方案評(píng)優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標(biāo)明規(guī)劃管理部門(mén)劃定的道路紅線(xiàn)及其他外部限制條件；標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標(biāo)明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等；標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類(lèi)型停車(chē)場(chǎng)地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門(mén)申報(bào)審查，由城市規(guī)劃部門(mén)會(huì)同各有關(guān)部門(mén)共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布居、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。由城市規(guī)劃管理部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見(jiàn)通知書(shū)，作為下階段設(shè)計(jì)修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見(jiàn)，綜合各方面審查應(yīng)予修改補(bǔ)充的意見(jiàn)。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝藢?dǎo)政府規(guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門(mén)審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)市（縣）人民政府批準(zhǔn)。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；各項(xiàng)市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖。審批通過(guò)及修改通過(guò)后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時(shí)間，并加蓋審批機(jī)構(gòu)公章，否則不具備法律效辦。

湖口縣住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向地土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃拔地地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定；“建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，主可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地”。第39條規(guī)定：“對(duì)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府撤銷(xiāo)有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護(hù)建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開(kāi)發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護(hù)的。由城市規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)用住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界給的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。

湖口縣住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理

建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項(xiàng)建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目向城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：

1、確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。

2、審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計(jì)方案，發(fā)放初步設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審定書(shū)，作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。

3、審查施工設(shè)計(jì)圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開(kāi)工的依據(jù)。經(jīng)過(guò)這些程序后，建設(shè)部門(mén)方可開(kāi)始辦理稅費(fèi)手續(xù)，獲得施工許可證，進(jìn)而開(kāi)始施工。

湖口縣住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定

住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類(lèi)住宅建筑設(shè)計(jì)方案及公共建筑設(shè)計(jì)方案的審查，各設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿(mǎn)足城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位的意見(jiàn)等。建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定時(shí)，應(yīng)符合以下要求：

1、應(yīng)具備建設(shè)計(jì)劃的批準(zhǔn)文件；

2、設(shè)計(jì)方案要符合城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

3、報(bào)送的各建筑的設(shè)計(jì)方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)且方案不應(yīng)少于兩個(gè)，并可附上建設(shè)單位及其上級(jí)主管部門(mén)的推薦方案的意見(jiàn)；

4、設(shè)計(jì)方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計(jì)方案說(shuō)明書(shū)等。有時(shí)，一個(gè)住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)的，各單位分別報(bào)送建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定，但都須符合上述要求。在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計(jì)方案后城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行審查比較，必要時(shí)組織專(zhuān)家評(píng)審，對(duì)各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周?chē)沫h(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進(jìn)行審查，并對(duì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，最后確定設(shè)計(jì)方案并提出修改意見(jiàn)。在建筑設(shè)計(jì)方案確定后，建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

湖口縣住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批

住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線(xiàn)等要由城市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴(yán)格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專(zhuān)業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實(shí)施。各項(xiàng)小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級(jí)的有證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。小區(qū)各項(xiàng)市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門(mén)辦理報(bào)建，報(bào)建時(shí)應(yīng)具備詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。各種管理應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線(xiàn)應(yīng)依次由道路紅線(xiàn)向路中方排列，原則上一側(cè)排列次序?yàn)楣┧Ч堋㈦娏﹄娎|、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序?yàn)楣┧Ч?、電信電纜、供水管、熱水管。管線(xiàn)走向應(yīng)與道路中線(xiàn)平行，橫穿道路時(shí)應(yīng)盡量與道路中線(xiàn)垂直。各種管線(xiàn)的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時(shí)，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線(xiàn)讓大管線(xiàn)，支管線(xiàn)讓干管線(xiàn)，壓力管線(xiàn)讓自流管線(xiàn)，軟管線(xiàn)讓硬管線(xiàn)。各種地下管線(xiàn)的水平間距和管線(xiàn)交叉的垂直間距應(yīng)達(dá)到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線(xiàn)的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標(biāo)高和管線(xiàn)的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車(chē)道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線(xiàn)范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線(xiàn)、電話(huà)亭、指示牌、交通標(biāo)志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。

湖口縣住宅小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

申辦建設(shè)工程的規(guī)劃許可證在住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中主要包括兩部分內(nèi)容，一是小區(qū)住宅及公共建筑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理，二是小區(qū)各項(xiàng)市政公用設(shè)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在小區(qū)各建筑方案及市政公用設(shè)施規(guī)劃方案審批之后，作為審批開(kāi)發(fā)工報(bào)告的前提和竣工驗(yàn)收的依據(jù)，是小區(qū)各有關(guān)建設(shè)工程管理城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證就包括附圖和附件，作為許可證的配套證件，附圖和附件具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市或縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)。小區(qū)建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證明，應(yīng)提供下列有關(guān)材料、圖紙和資料；城市規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)的小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按規(guī)定權(quán)限審批的建筑或管線(xiàn)初步調(diào)計(jì)文件；城市規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)為必要時(shí)征詢(xún)有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的書(shū)面同意意見(jiàn)；必須具有設(shè)計(jì)資格單位繪制的各建設(shè)工程圖紙與資料等。

湖口縣住宅小區(qū)規(guī)劃審批后的管理 住宅菠區(qū)規(guī)劃建設(shè)在完成審批程序，獲得“兩證一書(shū)”（建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證）之后，城市規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)繼續(xù)對(duì)小區(qū)建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃實(shí)施跟蹤管理。

1、施工放線(xiàn)（驗(yàn)線(xiàn)），可由規(guī)劃管理部門(mén)的測(cè)繪隊(duì)伍統(tǒng)一從標(biāo)放線(xiàn)。

2、施工監(jiān)督檢查，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)工程進(jìn)行檢查，使其符合規(guī)劃要求，以保證小區(qū)建設(shè)工程來(lái)格按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行。

3、竣工規(guī)劃驗(yàn)收。住宅小區(qū)的竣工，應(yīng)該包括小區(qū)道路，環(huán)境綠化，各種建筑及市政公用設(shè)施等全面竣工。小匹規(guī)劃管理驗(yàn)收是按小區(qū)各建設(shè)項(xiàng)目是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建設(shè)，住宅小區(qū)的配套建設(shè)是否完成等。規(guī)劃驗(yàn)收合格后，小區(qū)建筑及市政公用設(shè)施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取發(fā)放“小區(qū)驗(yàn)收合格證”的方法，未領(lǐng)取到《小區(qū)驗(yàn)收合格證》的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，須承擔(dān)所有配套建設(shè)未完事宜，涉及的一切費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

4、城建檔案歸檔。工程竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)向城市主管部門(mén)報(bào)送竣工報(bào)告，報(bào)送竣工圖紙、文件等，同時(shí)將一套竣工圖紙文紙及文件報(bào)送到城建檔案館存檔?？⒐D紙由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織施工單位編制。

第三篇：住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理

住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理

摘要： 住宅小區(qū)用地選擇 住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門(mén)的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢(shì)低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件

關(guān)鍵詞： 住宅小區(qū) 規(guī)劃 審批

住宅小區(qū)用地選擇 住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門(mén)的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢(shì)低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜地區(qū)如斷層、風(fēng)化巖層、裂縫、滑坡等，也應(yīng)避開(kāi)風(fēng)口，洪水侵襲的地區(qū)，以及地震時(shí)有崩坍陷落危險(xiǎn)的地區(qū)。住宅小區(qū)應(yīng)盡量選擇具有良好植被和小氣候環(huán)境以及有利地形、地貌的地區(qū)，必須避免嚴(yán)重的交通、噪聲干擾和工農(nóng)業(yè)有害排放物的污染和侵害。在山地和丘陵地帶，住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25％以?xún)?nèi)的地段，其地形即使復(fù)雜，經(jīng)過(guò)一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建設(shè)困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設(shè)計(jì)受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應(yīng)注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)農(nóng)耕地作切實(shí)的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設(shè)的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對(duì)丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》及各地方城市規(guī)劃條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。住宅小區(qū)選址定點(diǎn)應(yīng)具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點(diǎn)的書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告；計(jì)劃部門(mén)的批件，反映建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等；有證測(cè)繪單位實(shí)測(cè)能反映擬建設(shè)位置及周?chē)嗷リP(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達(dá)計(jì)劃。在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成選址研究報(bào)告，作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門(mén)再提出選址定點(diǎn)意見(jiàn)書(shū)，作為審批任務(wù)書(shū)的前提和作為工程征地的動(dòng)遷、安置、補(bǔ)償方案的前提。項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)任

務(wù)書(shū)的編制，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，由規(guī)劃部門(mén)分管，主持其中選址定點(diǎn)的審查工作。小區(qū)選址定點(diǎn)勘察及審查工作中，應(yīng)會(huì)同土地部門(mén)共同參加。總之，小區(qū)選址定點(diǎn)審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國(guó)家有關(guān)建設(shè)方針政策。經(jīng)過(guò)小區(qū)定點(diǎn)選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)出選址意見(jiàn)書(shū)以及附圖。選址意見(jiàn)主要包括選址定點(diǎn)，與定點(diǎn)位置有關(guān)的道路紅線(xiàn)，標(biāo)出限制范圍和其他與定點(diǎn)位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以及核定規(guī)模等。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)后，即可開(kāi)展前期準(zhǔn)備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門(mén)聯(lián)系開(kāi)展動(dòng)遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對(duì)擬建地塊所涉及的城市各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行基本情況的摸底工作；開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工作等。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)后，城市規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)核定其用地位置和界線(xiàn)，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。主要包括：1．小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)可。2．根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線(xiàn)。3．綜合向各有關(guān)部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)后提出的綜合性意見(jiàn)。4．該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。5．提出城市規(guī)劃確定的道路紅線(xiàn)位置，路幅及其規(guī)劃要求。6，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線(xiàn)退讓要求和地下管線(xiàn)走向，綠化要求以及其他控制事項(xiàng)。7．其他有關(guān)的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，以便以此為依據(jù)進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序 對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國(guó)家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實(shí)施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實(shí)施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡(jiǎn)取決于城市的大小及城市專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)設(shè)置的多少，建設(shè)項(xiàng)目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序?yàn)椋?建設(shè)單位提出申請(qǐng)報(bào)告；2．規(guī)劃管理部門(mén)立項(xiàng)并核發(fā)工程選址意見(jiàn)書(shū)；3．規(guī)劃管理部門(mén)審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4.經(jīng)各有關(guān)部門(mén)審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5．各有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)全部稅費(fèi)和施工許可證；6．施工放線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)；7．施工監(jiān)督；8．工程驗(yàn)收；9．竣工圖歸檔。總的來(lái)說(shuō)住宅小區(qū)規(guī)

劃審批管理主要包括兩個(gè)部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。

住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理 建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實(shí)施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項(xiàng)目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實(shí)施管理的要求。1．我國(guó)建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。2．三個(gè)部分雖分屬于三個(gè)主管部門(mén)即規(guī)劃管理部門(mén)、土地管理部門(mén)及房地產(chǎn)管理部門(mén)管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理部門(mén)與土地管理部門(mén)在小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接在于：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)選址。經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國(guó)有土地或征用集體所有制土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)時(shí)，要由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)統(tǒng)一向規(guī)劃部門(mén)辦理申請(qǐng)，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門(mén)申請(qǐng)動(dòng)遷、劃撥和征用。

住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定 住宅小區(qū)選址定點(diǎn)之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計(jì)。城市綜合開(kāi)發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開(kāi)發(fā)管理部門(mén)（或綜合開(kāi)發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)也可以采用方案招標(biāo)的方法，以利于方案評(píng)優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標(biāo)明規(guī)劃管理部門(mén)劃定的道路紅線(xiàn)及其他外部限制條件；標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標(biāo)明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等；標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類(lèi)型停車(chē)場(chǎng)地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門(mén)申報(bào)審查，由城市規(guī)劃部門(mén)會(huì)同各有關(guān)部門(mén)共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。由城市規(guī)劃管理部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見(jiàn)通知書(shū)，作為下階段設(shè)計(jì)修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見(jiàn)，綜合各方面審查應(yīng)予修改補(bǔ)充的意見(jiàn)。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，一般

由城市規(guī)劃管理部門(mén)審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)市（縣）人民政府批準(zhǔn)。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；各項(xiàng)市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過(guò)及修改通過(guò)后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時(shí)間，并加蓋審批機(jī)構(gòu)公章，否則不具備法律效力。

住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證。《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護(hù)建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開(kāi)發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護(hù)的。由城市規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線(xiàn)的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。

住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理 建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項(xiàng)建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目向城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：1．確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。2．審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計(jì)方案，發(fā)放初步設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審定書(shū)，作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。3．審查施工設(shè)計(jì)圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開(kāi)工的依據(jù)。經(jīng)過(guò)這些程序后，建設(shè)部門(mén)方可開(kāi)始辦理稅費(fèi)手續(xù)，獲得施工許可證，進(jìn)而開(kāi)始施工。

住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定 住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類(lèi)住宅建筑設(shè)計(jì)方案及公共建筑設(shè)計(jì)方案的審查，各設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿(mǎn)足城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位的意見(jiàn)等。建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定時(shí)，應(yīng)符合以下要求：1．應(yīng)具備建設(shè)計(jì)劃的批準(zhǔn)文件；2．設(shè)計(jì)方案要符合城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；3．報(bào)送的各建筑的設(shè)計(jì)方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)且方案不應(yīng)少于兩個(gè)，并可附上建設(shè)單位及其上級(jí)主管部門(mén)的推薦方案的意見(jiàn)；4．設(shè)計(jì)方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計(jì)方案說(shuō)明書(shū)等。有時(shí)，一個(gè)住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)的，各單位分別報(bào)送建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定，但都須符合上述要求。在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計(jì)方案后城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行審查比較，必要時(shí)組織專(zhuān)家評(píng)審，對(duì)各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周?chē)沫h(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進(jìn)行審查，并對(duì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，最后確定設(shè)計(jì)方案并提出修改意見(jiàn)。在建筑設(shè)計(jì)方案確定后，建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批 住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線(xiàn)等要由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的規(guī)劃管理，住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線(xiàn)須向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴(yán)格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專(zhuān)業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實(shí)施。各項(xiàng)小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級(jí)的有證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。小區(qū)各項(xiàng)市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門(mén)辦理報(bào)建，報(bào)建時(shí)應(yīng)具備詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。各種管線(xiàn)應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線(xiàn)應(yīng)依次由道路紅線(xiàn)向路中方向排列，原則上一側(cè)排列次序?yàn)楣┧Ч?、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序?yàn)楣┧Ч?、電信電纜、供水管、熱力管。管線(xiàn)走向應(yīng)與道路中線(xiàn)平行，橫穿道路時(shí)應(yīng)盡量與道路中線(xiàn)垂直。各種管線(xiàn)的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時(shí)，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線(xiàn)讓大管線(xiàn)，支管線(xiàn)讓干管線(xiàn)，壓力管線(xiàn)讓自流管線(xiàn)，軟管線(xiàn)讓硬管線(xiàn)。各種地下管線(xiàn)的水平間距和管線(xiàn)交叉的垂直間距應(yīng)達(dá)到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線(xiàn)的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標(biāo)高和管線(xiàn)的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車(chē)道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線(xiàn)范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線(xiàn)、電話(huà)亭、指示牌、交通標(biāo)志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。

住宅小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理申辦建設(shè)工程的規(guī)劃許可證在住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中主要包括兩部分內(nèi)容，一是小區(qū)住宅及公共建筑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理，二是小區(qū)各項(xiàng)市政公用設(shè)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在小區(qū)各建筑方案及市政公用設(shè)施規(guī)劃方案審批之后，作為審批開(kāi)工報(bào)告的前提和竣工驗(yàn)收的依據(jù)，是小區(qū)各有關(guān)建設(shè)工程管理城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)包括附圖和附件，作為許可證的配套證件，附圖和附件具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市或縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)。小區(qū)建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證明，應(yīng)提供下列有關(guān)材料、圖紙和資料：城市規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)的小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；按規(guī)定權(quán)限審批的建筑或管線(xiàn)初步設(shè)計(jì)文件；批準(zhǔn)的計(jì)劃投資文件；上級(jí)主管部門(mén)的批文；土地使用權(quán)屬證明；建設(shè)單位的建設(shè)申請(qǐng)書(shū)；城市規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)為必要時(shí)征詢(xún)有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的書(shū)面同意意見(jiàn)；必須具有設(shè)計(jì)資格單位繪制的各建設(shè)工程圖紙與資料等。

住宅小區(qū)規(guī)劃審批后的管理 住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)在完成審批程序，獲得“兩證一書(shū)”（建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證）之后，城市規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)繼續(xù)對(duì)小區(qū)建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃實(shí)施跟蹤管理。1．施工放線(xiàn)（驗(yàn)線(xiàn)），可由規(guī)劃管理部門(mén)的測(cè)繪隊(duì)伍統(tǒng)一坐標(biāo)放線(xiàn)。2．施工監(jiān)督檢查，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)工程進(jìn)行檢查，使其符合規(guī)劃要求，以保證小區(qū)建設(shè)工程嚴(yán)格按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行。3．竣工規(guī)劃驗(yàn)收。住宅小區(qū)的竣工，應(yīng)該包括小區(qū)道路，環(huán)境綠化，各種建筑及市政公用設(shè)施等全面竣工。小區(qū)規(guī)劃管理驗(yàn)收是按小區(qū)各建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進(jìn)行全面的驗(yàn)收。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)驗(yàn)收的主要內(nèi)容為各建設(shè)項(xiàng)目是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建設(shè)，住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)是否完成等。規(guī)劃驗(yàn)收合格后，小區(qū)建筑及市政公用設(shè)施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取發(fā)放“小區(qū)驗(yàn)收合格證”的方法，未領(lǐng)取到《小區(qū)驗(yàn)收合格證》的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，須承擔(dān)所有配套建設(shè)未完事宜，涉及的一切費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。4．城建檔案歸檔。工程竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送竣工報(bào)告，報(bào)送竣工圖紙、文件等，同時(shí)將一套竣工圖紙及文件報(bào)送到城建檔案館存檔?？⒐D紙由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織施工單位編制。

第四篇：住宅小區(qū)規(guī)劃申請(qǐng)報(bào)告

市規(guī)劃局：

位于市五嶺大道的紫云山莊系高寶添房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(郴州)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目是2002年郴州市招商引資的外資項(xiàng)目，2004年3月，經(jīng)郴州市開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃批準(zhǔn)后開(kāi)工建設(shè)。經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總建筑面積為98000平方米(其它指標(biāo)見(jiàn)原規(guī)劃批準(zhǔn)種平面圖)。至2008年底，該項(xiàng)目除會(huì)所部分已全部完工。

2010年上半年，因郴州市兩城建設(shè)的需要，郴資桂高等級(jí)公路整體擴(kuò)寬。道路拓寬后對(duì)紫云山莊項(xiàng)目造成了事實(shí)上的破壞?，F(xiàn)小區(qū)南側(cè)已建別墅及現(xiàn)紫云酒樓距郴資桂高等級(jí)公路路邊距離僅20米，且小區(qū)南大門(mén)和進(jìn)山莊道路也因此損毀?，F(xiàn)在小區(qū)南線(xiàn)整體形象已被破壞，這一線(xiàn)的樓盤(pán)銷(xiāo)售嚴(yán)重受阻，另整個(gè)小區(qū)居住環(huán)境都已嚴(yán)重不合理。小區(qū)的安全性也因此受到嚴(yán)重影響。

鑒于以上原因，我公司向貴局提出調(diào)整紫云山莊規(guī)劃的申請(qǐng)：

1、申請(qǐng)將山莊南線(xiàn)C’27~32共6棟現(xiàn)已無(wú)法銷(xiāo)售的別墅拆除，在此處新建32層的高層住宅樓。

2、申請(qǐng)將山莊南線(xiàn)D22~27共6棟現(xiàn)已無(wú)法銷(xiāo)售的別墅拆除，在此處新建32層的高層住宅樓。

3、申請(qǐng)將山莊南線(xiàn)B16、B17棟別墅及紫云酒樓拆除，在此處新建18層的高層商住樓。同時(shí)由于商業(yè)需要，申請(qǐng)郴資桂高等級(jí)公路在該處開(kāi)出入口。

4、申請(qǐng)將山莊北線(xiàn)原會(huì)所由原規(guī)劃批準(zhǔn)的3~10層調(diào)整為32層的高層商住樓。

上述申請(qǐng)我公司已委托郴州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院繪制了紫云山莊修建性詳細(xì)規(guī)劃(局部修改)的總平面布置意向圖。局部修改后的紫云山莊總建筑面積由原98229.8平方米調(diào)整至280091.3平方米。容積率由原0.69調(diào)整至1.98。(其主要技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)意向圖)

我們認(rèn)為，局部修改后的紫云山莊規(guī)劃一是修補(bǔ)了紫云山莊小區(qū)因郴資桂道路擴(kuò)寬而導(dǎo)致我公司利益嚴(yán)重受損的現(xiàn)實(shí)狀況，恢復(fù)了小區(qū)的合理布局及安全性;二是提高了紫云山莊土地的使用效率，同時(shí)符合郴州市目前城市建設(shè)的需要(提倡建高層住宅)。因而同時(shí)兼具了科學(xué)、合理、可行等幾個(gè)特點(diǎn)。

為此，我公司特向貴局提出局部修改紫云山莊規(guī)劃的申請(qǐng)，并懇盼貴局的批準(zhǔn)!

申請(qǐng)人：

申請(qǐng)日期：

第五篇：住宅小區(qū)規(guī)劃說(shuō)明(通用)

*****規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)

建筑篇

1.1 項(xiàng)目概況

1、區(qū)位條件：

*****位于******。南北長(zhǎng)約***米，東西寬約***米?？傆玫孛娣e約為****平方米，用地性質(zhì)為***用地。

2、現(xiàn)狀條件

基地平整，形狀為****行，可利用空間不大。

3、規(guī)劃限定

根據(jù)規(guī)劃要求本地塊調(diào)節(jié)為南側(cè)建筑退讓用地紅線(xiàn)***米，東側(cè)退讓建筑紅線(xiàn)**米，西側(cè)與便民服務(wù)中心退讓**米。北側(cè)退讓滿(mǎn)足建筑日照要求。

1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

1.2.1設(shè)計(jì)理念

設(shè)計(jì)遵循高品質(zhì)及現(xiàn)代化的整體構(gòu)念，強(qiáng)調(diào)居，商，景的一體化整合。從對(duì)用地現(xiàn)狀環(huán)境特質(zhì)的充分分析入手，結(jié)合地形的特點(diǎn)，合理安排用地分塊及空間形態(tài)，功能及交通設(shè)計(jì)，形成有機(jī)秩序 層次豐富的空間序列。形成以下設(shè)計(jì)理念。

1.以人為本，以自然的生態(tài)為思考，以人文空間為參照點(diǎn)，塑造各具形態(tài)的居住空間。

2.關(guān)注小區(qū)公共空間的構(gòu)合，以烘托小區(qū)的“大客廳” 功能。

3.注意小區(qū)整體環(huán)境及空間序列組合及構(gòu)成，圍繞中心區(qū)和景觀，交通軸線(xiàn)，通過(guò)建筑與景觀，綠化的縱橫穿插，住宅高低錯(cuò)落，景觀節(jié)點(diǎn)的精心營(yíng)造。配套設(shè)置的科學(xué)安排，人，車(chē)行系統(tǒng)的合理組織，綠化景觀的巧妙梳理，為之提供了具有良好通順，合理，宜人景色的均好性居住環(huán)境。1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃

1、城市接口

南側(cè)：*******

西側(cè)：******

2、出入口的設(shè)置

根據(jù)分析用地條件及居住主要出行方向結(jié)合開(kāi)發(fā)商要求，南側(cè)為商業(yè)區(qū)，居民主要出入口選在蘇州東路上，便于小區(qū)居民出行，并在基地西北側(cè)與如意園相接處設(shè)置一個(gè)消防通道，方便人流使用，并符合消防要求。

3、交通組織

本工程道路系統(tǒng)采用循環(huán)模式。主要道路寬度大于4米，符合消防與城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求。

4、停車(chē)

考慮小區(qū)內(nèi)交通體系層次分明，小區(qū)內(nèi)不設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)位，小區(qū)采用集中停車(chē)方式；地下機(jī)動(dòng)車(chē)位****個(gè)，地下車(chē)庫(kù)出入口位置位于小區(qū)***個(gè)出入口附近，地上停車(chē)位于*******區(qū)域共*****個(gè)。住戶(hù)可以通過(guò)地面停車(chē)方便臨時(shí)停車(chē)，也可以通過(guò)住宅底層車(chē)庫(kù)、地下車(chē)庫(kù)停車(chē)，并能從車(chē)庫(kù)通過(guò)電梯、樓梯進(jìn)入和住宅。

1.2.3單體設(shè)計(jì)

住宅單體設(shè)計(jì)中貫徹“適用，經(jīng)濟(jì)，安全，美觀，衛(wèi)生，舒適” 的建設(shè)方針和“以人為本” 的指導(dǎo)思想，以現(xiàn)代的家庭的居住行為方式為依據(jù)，綜合考慮用地條件，群體組合和空間環(huán)境等因素，合理組織室內(nèi)外空間，努力提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造一個(gè)符合人們生活，生理，心理，社會(huì)交往及精神需要的高質(zhì)量居住空間環(huán)境。

戶(hù)型設(shè)計(jì) 注重戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)性，在保證使用功能的前提下，嚴(yán)格控制戶(hù)型面積。功能分

區(qū):

A.內(nèi)外分區(qū)： 把住宅分成內(nèi)區(qū)和外區(qū)，按照空間使用功能和私密程度的層次來(lái)區(qū)分，使住宅內(nèi)部空間內(nèi)外有別。

B.動(dòng)靜分區(qū)： 住宅設(shè)計(jì)將安靜的空間與交往等活動(dòng)和空間分區(qū)

C.潔污分區(qū)： 潔污分區(qū)主要指把住宅的廚房，衛(wèi)生間與起居，臥室之間進(jìn)行分區(qū)，體現(xiàn)在用水與非用水的分區(qū)上，即干濕分區(qū)： 而廚房，衛(wèi)生間的污水，垃圾，烹調(diào)的油煙，氣味等，在設(shè)計(jì)中也加以分離，以保證居室清潔衛(wèi)生的要求。

1、D.提高廚房，衛(wèi)生間的功能質(zhì)量 廚房設(shè)計(jì)中盡量適應(yīng)其向現(xiàn)代化，標(biāo)準(zhǔn)化，系列化方向發(fā)展的趨 勢(shì)，家庭炊事行為合理設(shè)計(jì)灶臺(tái)，案臺(tái)，洗條臺(tái)，冰箱，排油煙機(jī)等的位置。衛(wèi)

生間設(shè)計(jì)滿(mǎn)足便溺，洗浴，洗漱（化妝）和洗衣四種功能要求，分組分間布置，提高使用效率。

2、立面風(fēng)格

3、以現(xiàn)代法式建筑風(fēng)格為社區(qū)設(shè)計(jì)理念，打造一個(gè)優(yōu)美且舒適的城市新住區(qū)，純凈簡(jiǎn)潔而又富于變化的現(xiàn)代都市風(fēng)格及輕巧別致的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)形成鮮明的建筑個(gè)性，以獨(dú)特的形象特點(diǎn)，襯托出現(xiàn)代化新社區(qū)的地標(biāo)形象。

4、景觀設(shè)計(jì)

強(qiáng)調(diào)景觀空間的貫通，流動(dòng)，做到層次分明，“步移景異” 以創(chuàng)造人性化的中心綠地和強(qiáng)調(diào)空間景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)為原則。首先從小區(qū)空間形態(tài)上進(jìn)行合理規(guī)劃，形成梯度景觀滲透（中心綠地-組團(tuán)綠地-宅前綠地），最充分有效地利用用點(diǎn)環(huán)境優(yōu)良的景觀的資源。在景觀環(huán)境的營(yíng)造上，結(jié)合綠地和硬質(zhì)景觀曲直變化，以及環(huán)境小品等人性化設(shè)計(jì)，創(chuàng)造一個(gè)綠色的小區(qū)“共享庭院”。小區(qū)組團(tuán)綠地是中心綠地的有效延伸，直至每棟，每單元門(mén)口的庭院設(shè)計(jì)，始終體現(xiàn)一種簡(jiǎn)潔幾何圖案所表達(dá)的現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格?？臻g景觀節(jié)點(diǎn)例如小區(qū)主入口廣場(chǎng)，中心綠地景觀點(diǎn)等等的設(shè)計(jì)則更多的強(qiáng)調(diào)人性化的設(shè)計(jì)，從人的行為，人的尺度，人的情感上進(jìn)行細(xì)致入微的思考，力求創(chuàng)造一個(gè)舒適，親切的小區(qū)景觀環(huán)境。1.2.4豎向設(shè)計(jì)

根據(jù)建設(shè)具體工程項(xiàng)目的使用功能要求，結(jié) 合場(chǎng)地的自然地形特點(diǎn)、平面功能布局與施工技術(shù)條件，在研究 建、構(gòu)筑物及其他設(shè)施之間的高程關(guān)系的基礎(chǔ)上，充分利用地形、減少工程填挖土方量，因地制宜合理地確定建筑、道路的豎向位 置，合理地組織場(chǎng)地地面排水，并解決好場(chǎng)地內(nèi)外按規(guī)劃控制要 求的高程銜接。

1.3設(shè)計(jì)依據(jù)

采用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范

本工程規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)紅線(xiàn) 甲方提供的設(shè)計(jì)要求

《江蘇省城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定》（2011年版）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352-2005)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2014)《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ48-2014)《住宅建筑規(guī)范》(DB 50368-2005)《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50763-2012)

《江蘇省居住建筑熱環(huán)境和節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ32/J71-2014）《江蘇省綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ32/J173-2014）《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(DGJ32/J26-2006)《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB 50108-2008

1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

總用地面積：**** 總建筑面積：**** 商業(yè)建筑面積**** 住宅面積：****

地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面積：*** 建筑密度：21.7%

容 積 率：***綠 地 率：****

結(jié)構(gòu)篇

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

1、建筑及各設(shè)備專(zhuān)業(yè)提供的條件圖

2、現(xiàn)行的國(guó)家和地方的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程：

《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001(2006年版)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》BG50010 2010 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2011 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010

二、基本設(shè)計(jì)參數(shù)

1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)1.0。

2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。

3、本工程除基礎(chǔ)部分、地下室外墻和頂板、屋面及室內(nèi)廚房、衛(wèi)生間部位環(huán)境類(lèi)別為二（a）類(lèi)外，其余均為一類(lèi)。

4、地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)：甲級(jí)。

三、荷載取值

1、基本風(fēng)壓：其基本風(fēng)壓按規(guī)范取值。

2、基本雪壓：其基本雪壓按規(guī)范取值。

3、主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值

上人屋面：

2.0KN/㎡

陽(yáng)

臺(tái)：2.5KN/㎡ 住

宅 ：2.0KN/㎡

地下室頂板：5.0KN/㎡ 辦公、物管：2.0KN/㎡

自行車(chē)庫(kù)：

2.0KN/㎡ 消費(fèi)通道：20.0KN/㎡

汽車(chē)庫(kù)：

4.0KN/㎡ 變配電房：10.0KN/㎡

其他未注明的使用荷載及人防荷載均參照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行取值。

四、結(jié)構(gòu)體系

1、結(jié)構(gòu)形式：采用剪力墻結(jié)構(gòu)。

2、變形縫：如建筑長(zhǎng)度過(guò)長(zhǎng)，超出規(guī)范允許值，需設(shè)置一定數(shù)量的溫度變形縫以減少溫差變形產(chǎn)生的應(yīng)力，具體位置詳見(jiàn)結(jié)構(gòu)施工圖紙。

五、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)

本工程暫無(wú)工程地質(zhì)勘察報(bào)告，基礎(chǔ)形式擬采用樁基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)。

六、基坑支護(hù)

本工程暫無(wú)工程地質(zhì)勘察報(bào)告，地下室基坑支護(hù)方案及降水方案由勘察單位提供地質(zhì)勘察報(bào)告后在進(jìn)行設(shè)計(jì)。

七、建筑材料

1、混凝土：混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用C20~C40。

2、鋼筋采用HPB235。HRB335及熱軋鋼筋。

3、砌體：填充采用加氣混凝土砌塊，專(zhuān)用砂漿砌筑：其余隔墻均采用輕質(zhì)砌塊進(jìn)行砌筑，八、計(jì)算機(jī)分析

本工程的結(jié)構(gòu)計(jì)算采用中國(guó)建筑科學(xué)研究院研發(fā)的PKPM系列軟件進(jìn)行分析，并采用其空間結(jié)構(gòu)計(jì)算模塊進(jìn)行結(jié)構(gòu)的整體分析。

給排水篇

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2010 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2014

自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-2001(2005版)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50140-2005 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50013-2006 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50014-2006 建筑方案設(shè)計(jì)圖

二、工程概況及設(shè)計(jì)范圍

本工程位于****城中心地段，最高為****層，主要功能為住宅、商業(yè)等。地下一層為停車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房；地上為住宅、商業(yè)、配套用房等。

三、生活給排水系統(tǒng)

1、水源：本工程給排水水源取自城市給排水官網(wǎng)，從附近城市道路各引進(jìn)一根DN250的給水管，繞小區(qū)成環(huán)狀布置，供小區(qū)內(nèi)生活、室外消防及綠化等用水。

2、供水方式

為減少二次污染，小區(qū)采用無(wú)負(fù)壓供水技術(shù)。在地下車(chē)庫(kù)水泵房設(shè)一組無(wú)負(fù)壓供水機(jī)組。

四、消防

本小區(qū)住宅樓為二類(lèi)住宅，住宅電梯前室設(shè)置消防栓，地下室設(shè)置消防栓及自噴給睡水系統(tǒng)。

1、消防用水量

室內(nèi)消防栓40L/S，持續(xù)供水保證3小時(shí)。室外消防栓30L/S，持續(xù)供水保證3小時(shí)。自噴給水50L/S，持續(xù)供水保證1.5小時(shí)。

2、室外消防給水

室外消防給水管和生活給水管合用一根，從附近城市道路各引進(jìn)一根DN250的給水管，管網(wǎng)環(huán)狀布置，設(shè)置室外消防栓，滿(mǎn)足小區(qū)室外消防用水量要求。

五、排水設(shè)計(jì)

室內(nèi)排水采用污廢分流制，屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政管網(wǎng)，陽(yáng)臺(tái)雨水及空調(diào)冷凝水均間接排放。室外排水雨污分流，污水經(jīng)化糞池處理，經(jīng)處理的廢水及雨水排入市政排水管道，采用無(wú)錫地區(qū)暴雨公式，雨水重現(xiàn)期取2年。

五、管材

室外生活給水采用PE聚乙烯塑料管，熱熔焊接、消防給水管管徑小于等于DN100，采用鍍鋅鋼管，絲接；大于DN100采用無(wú)縫鋼管，溝槽鏈接，室外排水管采用UPVC螺旋排水管，室外采用UPVC加筋管。

六、環(huán)保設(shè)計(jì)

1、生活污、廢水、排至室外經(jīng)化糞池處理，然后排至市政污水管網(wǎng)。

2、衛(wèi)生器具選用節(jié)水消音型以減少噪音。

3、選用振動(dòng)小、噪音低的水泵設(shè)備。

4、水泵吸水管和出水管上設(shè)減震裝置。

七、衛(wèi)生防疫

1、為防止鼠雀等小動(dòng)物污染水質(zhì)，屋頂水箱及消防水池檢修孔要求加蓋，其溢流管末要求裝設(shè)防污網(wǎng)罩。

2、小區(qū)內(nèi)給水采用統(tǒng)一無(wú)負(fù)壓供水系統(tǒng)，減少二次污染。

電氣篇

1設(shè)計(jì)依據(jù)

1.1、建設(shè)單位提供的用地紅線(xiàn)圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)；建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；國(guó)家及江蘇省有

關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。1.2、參照規(guī)范

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014

《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-2013 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-2008 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-2010 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-2011）《等電位聯(lián)結(jié)安裝》02D501-2 《電氣照明和電氣設(shè)備安裝》94D861 《常用燈具安裝》96SD469

《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（2009年版）2設(shè)計(jì)范圍

2.1、10KV環(huán)網(wǎng)站、變配電系統(tǒng)及室外總圖（該部分由業(yè)主委托當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)設(shè)計(jì)安裝）；

2.2、室內(nèi)照明、動(dòng)力配電設(shè)計(jì)； 2.3、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)； 2.4、應(yīng)急照明設(shè)計(jì)； 2.5、電視、電話(huà)通訊設(shè)計(jì)；

2.6、防雷、安全接地設(shè)計(jì)； 3變配電系統(tǒng)

3.1、電源：從市政電網(wǎng)引來(lái)兩路高壓線(xiàn)（10KV）電源至變電站（兩座）供電。由專(zhuān)用變配電所向公寓，配套用房、物管、景觀等提供低壓電源。配電采用“放射式—樹(shù)干式”供電，分戶(hù)計(jì)量。電壓等級(jí)：高壓為10KV、低壓為380V/220V；高壓進(jìn)線(xiàn)穿鋼管埋地引入。

3.2、變配電站：擬在小區(qū)地面設(shè)兩座專(zhuān)用變配電所供小區(qū)公共用電，且變電所靠近負(fù)荷中心。采用聚脂干式變壓器，低壓分區(qū)計(jì)量。公共變配電所同時(shí)提供道路照明、景觀照明及音樂(lè)噴泉等公共用電供電。高壓采用KYN型柜，低壓配電柜采用GCS柜，低壓設(shè)無(wú)功率自動(dòng)補(bǔ)償。3.3、低壓配電系統(tǒng)：每個(gè)單體建筑內(nèi)采用“樹(shù)干一放射”型混合配電方式。導(dǎo)線(xiàn)選用耐高溫型料銅芯線(xiàn)；電纜選用聚乙烯塑料護(hù)套（或交聯(lián)）電力電纜。室內(nèi)布線(xiàn)采用穿PVC塑料管（阻燃）沿墻、樓板、柱、梁暗敷；室外采用穿SC焊接鋼管埋地暗敷。住宅標(biāo)準(zhǔn)：參照《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2013。4電視、電話(huà)通訊

電話(huà)引自市電話(huà)通訊網(wǎng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)弱電機(jī)房。線(xiàn)路引至機(jī)房經(jīng)電纜交接箱后，由總機(jī)交換臺(tái)分別引至各用戶(hù)終端。

線(xiàn)路敷設(shè)：室外采用穿SC焊接鋼管埋地敷設(shè)，室內(nèi)采用穿PVC管沿墻暗敷；

每戶(hù)住宅內(nèi)設(shè)置電視終端插座，在住宅單元入戶(hù)處設(shè)視頻前端放大器箱一個(gè)，并有數(shù)字電視接口。

電視用戶(hù)終端電平為65±5dB。

接地：機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)防電磁脈沖接地和工作接地，其接地與防雷共同，接地電阻不大于1歐姆； 5防雷設(shè)計(jì)：

本項(xiàng)目防雷級(jí)別為三類(lèi)，在屋面沿墻、屋脊明敷￠10鍍鋅園鋼作為接閃器。利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)二根主筋作為接地引下線(xiàn)；利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，并焊接成可靠的電氣通路，接地電阻不大于1歐姆。6安全接地：

小區(qū)內(nèi)每個(gè)單體電源入戶(hù)處設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)。在每個(gè)衛(wèi)生間、設(shè)備房均設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)，接地與防雷共用，接地方式為“TN-C-S”系統(tǒng)。機(jī)房應(yīng)單獨(dú)做人工接地，接地電阻不大于1歐姆。

7火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：

7.1、本工程設(shè)置消防控制中心，內(nèi)設(shè)消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防電話(huà)系統(tǒng)； 7.2、在每個(gè)地下車(chē)庫(kù)內(nèi)設(shè)置區(qū)域報(bào)警控制器； 7.3、消防控制中心的聯(lián)動(dòng)控制功能主要包括：

a）對(duì)消火栓滅火系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制 b）對(duì)自噴滅火系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制； c）對(duì)卷簾泵的聯(lián)動(dòng)控制； d）對(duì)防排煙設(shè)施的聯(lián)動(dòng)控制；

e）非消防設(shè)施的斷電控制； f）消防設(shè)備工作狀態(tài)信號(hào)反饋接收、處理；