第一篇：試論如何當好一名合格的物業(yè)管理處主任

如何當好一名合格的物業(yè)管理處主任物業(yè)管理處主任，要在所轄范圍內(nèi)做好物的管理和人的服務工作，組建一支合格的物業(yè)管理隊伍，保證所管物業(yè)的保值增值。同時，通過優(yōu)質服務，傳播企業(yè)文化，建設和諧社區(qū)，進而實現(xiàn)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略。物業(yè)管理是一個服務性行業(yè)，它的最終產(chǎn)品是最大限度地滿足客戶需要的服務，在此過程中，不管是作為主體的物業(yè)管理企業(yè)的工作人員還是作為客體的業(yè)主，都首先有一個適應環(huán)境的問題，當開發(fā)商把特殊商品 —— 房屋交付給業(yè)主以后 ,接下來的問題就是物業(yè)管理企業(yè)如何最大限度地滿足業(yè)主在這一環(huán)境中的生活、學習和工作，就需要物業(yè)管理處做好大量的服務工作，營造良好的環(huán)境氛圍 ,讓業(yè)主能夠得到身心的休息和陶冶，同時保證房產(chǎn)保值增值。那么，作為物業(yè)管理處主任，實際上就是管好所轄范圍內(nèi)的物，為所轄范圍內(nèi)的業(yè)主提供優(yōu)質便利的服務，構建一個和諧的社區(qū)。作為物業(yè)管理處主任，除了必備的身體素質、良好的文化知識底蘊以外，還必須具備其它方面的能力。

一、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識

作為物業(yè)管理處主任來說，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實施細則，如 《 物業(yè)管理條列 》、《 住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法 》、《 物業(yè)收費管理辦法 》、《 貫徹落實全國物業(yè)管理條件的實施意見 》 等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有條不紊地展開；同時，物業(yè)管理處主任也必須掌握物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂的 《 前期物業(yè)服務合同 》、與業(yè)主簽訂的 《 前期物業(yè)管理服務協(xié)議 》 或與業(yè)委會簽訂的 《 物業(yè)服務合同 》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業(yè)實務操作。

二、良好的溝通能力

物業(yè)管理要正常面對社會方方面面的監(jiān)督和檢查，如街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門。所有這些公共關系都需要物業(yè)管理處主任必須具備一定的親和力，以溝通協(xié)調(diào)各方面關系的能力。即便是一方面關系的僵化，都會產(chǎn)生各種各樣的后果，給物業(yè)管理處的正常運作帶來麻煩，而物業(yè)管理處主任與廣大業(yè)主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業(yè)管理各項工作的順利開展。

三、優(yōu)秀的品德、良好的敬業(yè)精神

“滿足廣大業(yè)主服務需求”應視作一個管理處主任的最高目標。就目前現(xiàn)狀來說，物業(yè)管理主任應該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質，而且還必須要有敬業(yè)奉獻精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業(yè)日常管理能夠正常運作，還需要考慮和預見本管理處所轄范圍內(nèi)的人和事，防患于未燃，這就需要一個物業(yè)管理主任全身心投入，例如手機必須保證 24 小時開機；遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時，物業(yè)管理處主任不管風吹雨打，必須趕到現(xiàn)場親自處理。

四、良好的組織協(xié)調(diào)能力

一個物業(yè)管理處必是一個團隊，其人員包括管理員、核算員、保安人員、維修人員、保潔員。一個物業(yè)管理處少則十幾個人，多則上百個人，要把這些來自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務的團隊，需要管理處主任付出極大的心血來精心澆鑄。如果沒有一定的組織協(xié)調(diào)能力，那么結果是可想而知的。

五、利用物業(yè)管理平臺的經(jīng)營意識

目前，有些業(yè)主還存在著“房子是我買的，物業(yè)不是我選的，交不交費與我無關”的觀點，甚至對服務要求無限多，一旦發(fā)現(xiàn)某些物業(yè)服務瑕疵或者是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的質量問題，均認定為物業(yè)服務不到位，從而拒付物業(yè)費。因此，作為一個物業(yè)管理處主任，如果沒有良好的經(jīng)營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經(jīng)營平臺，來彌補物業(yè)管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。

六、必備的本、費、稅、利觀念

作為一個包干制的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利應該是企業(yè)所追求的主要目標之一，而一個管理處經(jīng)常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經(jīng)費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求管理處主任具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業(yè)管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。

七、對現(xiàn)有物業(yè)結構、環(huán)境、綠化、設施設備管網(wǎng)走向的了解程度

對于物業(yè)基本面的了解，作為一個管理處主任是必須具備的，為此就要求管理處必須參與到該物業(yè)的前期介入工作中。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其管理處主任是對開發(fā)商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業(yè)結構的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對運行環(huán)境的了解，對內(nèi)部環(huán)境的熟悉，便于合理安排員工，節(jié)約成本開支；第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對于設備、設施的了解，便于制定一

年一度的維修計劃，研究如何節(jié)約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的設備、設施最大限度地有效利用；第五，對于管網(wǎng)走向的了解，便于開展各種應急搶修工作，避免因管網(wǎng)故障給廣大業(yè)主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

八、運用各種有效手段，充分調(diào)動廣大員工主觀能動性的能力

面對屬下的員工，能不能充分調(diào)動他們的主觀能動性是一個管理處主任所必備的能力之

一。一個管理處除了必要的職責分工及制度管理以外，廣大員工的主觀能動性發(fā)揮的優(yōu)劣，很能體現(xiàn)管理處主任的管理水平高低。如應對突擊檢查時的合作精神；每個員工以管理處為家的敬業(yè)精神；獎罰措施的貫徹落實；員工發(fā)生臨時碰到的困難互幫互助精神；公開、公平的末位淘汰制建立和運作；首問責任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。管理處主任要有效運用各種管理手段，來保證管理處始終保持是一支高效、精干、能應對各種突擊檢查與考核，拉得出、打得響的團隊，這也是管理處主任管理水平的最好體現(xiàn)之一。

九、處理各類突發(fā)事件的應變能力

這是考驗一個管理處主任是否具備很好的應變處事能力，能否使物業(yè)損失降到最低。而所有這些結果，均是事后進行分析比較得出的。為此，管理處主任就必須具有相應的素質、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。

綜上所述，物業(yè)管理處主任必須要具備以上諸方面的素質，工作起來才會得心應手，不會越干越累，同時也會為物業(yè)管理公司今后的發(fā)展打下堅實的基礎.

第二篇：如何當好物業(yè)管理處主任

如何當好物業(yè)管理處主任

作為一個項目負責人，如何當好物業(yè)管理處主任，是物業(yè)管理人熟悉和熱議的話題。特別是目前市場上很多企業(yè)由原來的經(jīng)濟效益競爭逐步轉向人才的競爭，實施以人為本的管理理念。在效益和質量都同時擺在我們面前的時候，我們首選是質量的年代，人才管理和培養(yǎng)是企業(yè)立足于市場經(jīng)濟輸贏的一種必然條件。順應科技型物業(yè)發(fā)展，積極探索可持續(xù)發(fā)展人才市場順應時代潮流。“自古得人才者得天下”，物管企業(yè)凝聚各具特色的優(yōu)秀人才，并為其成長和脫穎而出營造良好的環(huán)境和氛圍，不僅立足于目前的人才需求，提高企業(yè)整體管理水平和競爭優(yōu)勢，滿足物業(yè)管理市場專業(yè)化服務質量的要求。站在這樣的一個角度來想一想，作為一名管理處主任，作為企業(yè)的中層管理干部，如何當好物業(yè)管理處主任，如何更好地引領行業(yè)發(fā)展方向。本文結合公司各項規(guī)章制度嘗試開展這方面的整理和探討。

一、理念的提升——以不斷提升服務水平為指導思想

當好物業(yè)管理處主任，如何做好服務呢？首先，需要提升自己的管理理念，以不斷提升管理處的服務水平為指導思想。理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工自我實現(xiàn)理想的動力源泉。必須有“開拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流”的精神為理念，不懈追求更高的服務境界，激勵管理處員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力。在這種理念的支持下，才能意識到細微之處見精神、簡單積累便專業(yè)，提醒每位管理處主任做事要從小事做起，從自我做起。同時，要去影響周圍的一群人，不斷提升自己的專業(yè)水平，來實現(xiàn)和打造一個敢于追求理想和有靈感、激情不斷噴發(fā)的管理團隊。具體來說，就是要以“沒有最好，只有更好”為基礎，引伸出六個方面的理念，即最優(yōu)理念；探索、學習、創(chuàng)新、提升、領先理念；換位思考理念以及零磨合、零干擾、零缺陷等理念。

1、最優(yōu)理念。即每位主任都有明確的職責范圍，在服務過程中遇到的任何問題，都要設計出幾套解決問題的方案，從業(yè)主的角度、經(jīng)濟的角度選擇一個最佳的解決方案，達到最佳的效果。最優(yōu)理念服務達到的效果是：當您在崗位工作的時候，優(yōu)美的工作環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質量使您盡享工作的樂趣；

在您需要服務的時候，管理服務人員就會出現(xiàn)在您的身邊，每個員工的工作都是一絲不茍、彬彬有禮且規(guī)范化、標準化。

2、探索、學習、創(chuàng)新、提升、領先理念。即在管理政府辦公樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、“農(nóng)村城市化”自然村等領域進行不懈地探索，尋求適合這些領域的管理方法。通過學習國內(nèi)外先進的管理理論與方法，與自身的實踐相結合，創(chuàng)造性地提煉出獨具特色的新的管理方法。將這種新的方法再運用到實踐中，進一步升華提煉，達到管理水平不斷提高并領先于行業(yè)的理念。

3、換位思考理念。即主任凡事首先都要先設身處地站在業(yè)主需求的角度進行考慮，再反過來考慮如何滿足業(yè)主的需求，把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點和工作的最終目標?！皹I(yè)主想到的我們已經(jīng)做到，業(yè)主未想到的我們超前思維”，從而提供更適合業(yè)主需要的服務，滿足業(yè)主的需求。

4、零磨合理念。即管理處主任在物業(yè)管理日常管理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場，了解和參與新型設備和智能化設備的調(diào)試，熟悉各項功能，站在業(yè)主的角度，發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素，及時提出合理化建議，將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài)。同時，還需充分了解業(yè)主的動態(tài)信息，新調(diào)任領導或新搬遷的業(yè)主要及時以走訪的形式理順各方面的關系，每天都需要走訪不同的業(yè)主，使管理磨合期接近“零”。

5、零干擾理念。即主任應考慮所管轄的項目，特別是政府物業(yè)管理，充分了解和掌握有哪些工作，是在業(yè)主正常上班時間以外才能完成的。比如：大樓的油漆粉刷工作，通道的消殺等等工作會給業(yè)主帶來工作上的干擾和給環(huán)境帶來業(yè)主不適應的工作，需合理安排工作時間，如節(jié)假日或下班后，不能因不合理的安排工作而影響和干擾業(yè)主的正常工作。在保證用戶正常工作的前提下，對會妨礙用戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在用戶正常上班時間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外）。同時，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護及警示等措施后，方可進行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給業(yè)主帶來不便。

6、零缺陷理念。即主任要求每一個員工都要細心謹慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點）降低到“零”的一種管理方法。零缺陷并不是說絕對沒有缺陷或缺陷絕對等于零，而是指以缺陷等于零為目標的管理理念，每一個員工都要在自

己的工作職責范圍內(nèi)力爭做到無缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責任感和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，提高服務質量和項目的管理水平。

二、溝通能力的升級——以做好項目管理水平為前提

主任溝通能力的升級是必須的，也是一個持續(xù)的過程。溝通不是靠一個人的油腔滑調(diào)就可以的，而是要實實在在的工作，所以必須是做好項目管理水平為前提。有些項目主任是從基層員工晉升上來的，由原來的整天面對設備管理一下子需全面掌握人際關系的技巧；有些項目主任是轉職過來的，對周圍的環(huán)境不熟；特別是目前有一些工齡的管理處主任，缺乏一種前車之鑒，不肯思索，以管理處一天沒有出現(xiàn)投訴在沾沾自喜，出現(xiàn)了應急突發(fā)的事情而不知所措，有之對員工大發(fā)脾氣等等。從以上幾點可以看出，溝通的能力升級很重要，我認為一個管理處主任的工作應該做到三個方面的溝通，即員工溝通、業(yè)主溝通、公司溝通。

1、員工溝通

為了暢通員工與領導層之間的關系，及時和更有效解決員工關心的問題。溝通方法通過基層例會、管理處例會，了解、掌握、及時地處理員工反饋的各類問題。建議每個項目管理處主任要召開月度員工大會和員工座談會，每季度至少召開一次基層員工代表座談會，收集基層員工的各類問題，如意見、投訴及合理化建議等，真實地反應出基層員工的呼聲。

2、業(yè)主溝通

為了讓業(yè)主與管理處之間架起一座心靈的橋梁，目的是讓每個業(yè)主，特別是與物業(yè)有關的領導更了解和清楚管理處的個性化服務和特色。從某種意義上來說，就是和業(yè)主建立一種友誼上的關系。這樣業(yè)主的需求能更充分的展現(xiàn)出來，同時，可避免一些工作上的誤會。業(yè)主溝通最好每天堅持與一名或多名業(yè)主交流，以走訪的型式為主，也可以電話的方式問候，帶給我們業(yè)主一種溫暖的感覺，更讓我們的業(yè)主知道管理處在是做事情的，是負責任的管理處。

3、公司溝通

公司溝通是不可缺少的工作，也是管理處主任對自我工作肯定的必要手段。讓公司的領導了解管理處最新物業(yè)動態(tài)和管理處所做出成績。當然也是管理處的層面碰到某種問題不能左右時，更要讓公司領導層給予研究和抉擇，給予某種信息的指示，使管理處更有效率運作并提供保障。公司溝通的方法可以是隨時的，比較有機動性，可以在召開公司例會的時候，可以是公司領導視察工作的時候，可以是因某種事情在公司的時候。方式也是多種多樣的，比如向公司每周提交一份合理化建議（更有效的節(jié)能減排、提高員工的工作積極性等等方面均可），每月向公司提交一份管理處的最新工作總結。可以看出，與公司的溝通也是項目主任實現(xiàn)自我價值體現(xiàn)的一種表現(xiàn)。

三、有效處理投訴的能力——促使管理工作的良性閉環(huán)

業(yè)主的投訴的焦點主要表現(xiàn)在對管理處服務工作的不滿意，業(yè)主的需求得不到滿足，或某個問題的處理跟進程度不及時性都會引業(yè)主對管理處的投訴。很多管理處主任看到的投訴問題的直接性，沒有看出問題的間接因素，問題的間接因素就是指管理處的能力，內(nèi)部團隊的建設和行之有效的處理問題方法（培訓），本位理念的提升和溝通的能力升級存在差距等等。也就是說，有效投訴的出現(xiàn)可以理解成我們工作上的不足，沒有達到業(yè)主的預期所產(chǎn)生的。那么，我們應該從哪方面做起呢？特別是管理處主任，關鍵是要做到未雨綢繆。

1、在本位理念提升和溝通能力升級的基礎上更有效地處理業(yè)主投訴。其實最好的方法是把我們業(yè)主的投訴控制在萌芽狀態(tài)，是最為有效的處理方法。從管理處的自身的管理服務品質提高、人員的素質提高上下功夫，提倡落實管理處的三會制度和三檢制度。

三會是指早會、晚會和周例會。早會是由主任親自組織，在每天管理人員上班前后管理處班組長以上在崗人員（含管理員）集中進行，由主任主持，內(nèi)容主要為宣講公司文化、理念與價值觀、一天的簡要工作安排等，能激勵員工士氣。晚會也由主任主持，內(nèi)容主要是當天項目各項工作點評與總結，在每天管理人員下班前管理處班組長以上在崗人員（含管理員）參加。周例會也是由主任主持，管理處班組長以上在崗人員（含管理員）參加，會議主要內(nèi)容為上周工作總結與回顧、公司最新動態(tài)與相關要求傳達、下周工作安排布置等。

所謂三檢是指早檢、晚檢、周檢。早檢是指每天管理處主任巡視現(xiàn)場一次。并填寫《監(jiān)督檢查記錄表》，對每天巡視的具體區(qū)域、巡視處理的問題、巡視時間段作詳細記錄。主任應將早檢巡視區(qū)域合理分解至每個管理人員，并監(jiān)督員工的執(zhí)行情況。晚檢是指每周主任到項目查夜崗一次。對夜間查崗，主任應在監(jiān)督檢查記錄表上對查崗具體起止時間、崗位人員值勤情況、查崗路線作詳細記錄。還應將夜間查崗情況分解至班組長，并監(jiān)督班組長夜間查崗的落實情況。周檢是指每周管理處主任組織管理處內(nèi)部各班組綜合檢查一次。對每周組織的綜合檢查，還應組織各班組針對檢查出來的問題進行原因總結分析，提出糾正預防與改進措施，形成會議紀要存檔并跟蹤落實。檢查內(nèi)容包括清潔、綠化、電梯、空調(diào)等。

2、采用閉環(huán)控制模式

閉環(huán)是對工作過程的微觀控制，主要通過個人、班組、管理處三級執(zhí)行，通過自檢、監(jiān)督，任何一項工作內(nèi)容均實施閉環(huán)控制。對照工作計劃與標準，針對檢查出的問題及實施過程中出現(xiàn)的新情況及時改進糾偏，控制工作按計劃和標準實施。管理處主任應對管理處每一環(huán)節(jié)都進行嚴格的監(jiān)督和考核，重點是對工作結果進行檢查、分析和評價，提出改進措施，融入下一步工作計劃與標準的訂立中，形成一個嚴密的閉環(huán)。

3、定期做好投訴信息統(tǒng)計與分析

業(yè)主投訴是每個物業(yè)管理項目會碰到的問題，管理處客戶服務中心通過各種渠道獲得為主投訴的信息，需進行分類、整理，調(diào)度、協(xié)調(diào)責任部門處理，跟蹤回訪處理結果，重大事項向上級經(jīng)理匯報，暫時無法處理的事項及時向業(yè)主做出解釋或另行約定時間處理，管理處沒有能力處理的問題及時向公司層面匯報。

客戶服務中心每月、每季、每年對業(yè)主投訴的信息進行統(tǒng)計、歸納、分析，并形成報告報經(jīng)理，季報和年報同時報公司。對于業(yè)主的有效投訴需實施首問責任制。管理處任何員工對用戶的報修、建議、意見及投訴，在第一時間接受后，立即報告客戶服務中心并跟蹤落實結果，確保問題得到妥善解決，使業(yè)主滿意。否則，管理處應對此視為服務質量不合格，按相應規(guī)定處理。

可以說，關于如何當好物業(yè)管理處主任的話題，解決方法其實是很多的。做好物業(yè)管理處主任必須結合自身的管理項目的特點，順應當今科技型物業(yè)管理的發(fā)展，不斷探索物業(yè)管理的精髓，跟隨時代發(fā)展潮流，引領物業(yè)行業(yè)發(fā)展方向和

樹立本公司的品牌策略。在市場上能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打、處驚不變，將公司的利益和業(yè)主的利益立于不敗之地，才是一個出色的管理處主任。

第三篇：如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任

如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任

一個物業(yè)項目能否管好，項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任起著至關重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任呢？筆者結合實際和相關資料談一些看法供同行們參考。

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質。

在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經(jīng)理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應對下列問題引起高度重視：

（1）關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；

（2）關于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產(chǎn)的設施設備、關于排污設施設備???【此略】

（5）關于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等【此略】。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；

5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；

6．結合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。

三、規(guī)范運作，堅持四種意識

作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識：

前期物業(yè)服務與管理階段是開發(fā)建設單位“授權物業(yè)服務企業(yè)”代表開發(fā)建設單位做好“售后服務”。依據(jù)相關地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時的各項設施設備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收取；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業(yè)服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發(fā)建設單位協(xié)商應給予物業(yè)服務企業(yè)合理的補償。

（二）契約意識。

在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務合同之后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業(yè)服務企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識。

1．項目經(jīng)理應經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應時常提醒自己這一點。

例如筆者所在公司就在公司網(wǎng)站上設置了業(yè)主意見和在線留言欄目，業(yè)主可以非常方便地通過網(wǎng)絡留言提出自己對我們物業(yè)服務的意見、建議以及我們需要做的事情。對于業(yè)主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。事實證明，與業(yè)主進行有效的溝通對于提高業(yè)主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業(yè)費收繳率的提高。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。

3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

（四）社會責任意識

要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。

實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務企業(yè)的長遠目標。

（五）成本控制意識。成本控制能力應當是項目經(jīng)理的基本功。

評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內(nèi)部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第四篇：如何做好一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任？

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質。

在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經(jīng)理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應對下列問題引起高度重視：

（1）關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；

（2）關于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產(chǎn)的設施設備、關于排污設施設備。

（5）關于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；

5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；

6．結合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。

作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識

前期物業(yè)服務與管理階段是開發(fā)建設單位“授權物業(yè)服務企業(yè)”代表開發(fā)建設單位做好“售后服務”。依據(jù)相關地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時的各項設施設備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收取；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業(yè)服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發(fā)建設單位協(xié)商應給予物業(yè)服務企業(yè)合理的補償。

（二）契約意識 在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務合同之后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業(yè)服務企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識

1．項目經(jīng)理應經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應時常提醒自己這一點。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。

3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

（四）社會責任意識 要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。

實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務企業(yè)的長遠目標。

（五）成本控制意識

成本控制能力應當是項目經(jīng)理的基本功。評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內(nèi)部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第五篇：如何當好一名合格的班組長

如何當好一名合格的班組長

作為一名從事煤礦工作的班組長，長期扎根在井下生產(chǎn)一線，重點是要團結班組一班人充分發(fā)揚干事創(chuàng)業(yè)的熱情，保質保量的完成各級領導交給的任務，實現(xiàn)班組安全生產(chǎn)。通過與車間幾名班組長共同交流，我們認為，要當好一名合格的班組長，主要從以下幾個方面入手：

一、明確個人職責所在，正確定位個人角色。

煤礦企業(yè)的班組長做為企業(yè)管理體系中的兵頭將尾，在生產(chǎn)過程中主要起到四種作用：

1、班組長是班組生產(chǎn)活動的指揮者。在日常生產(chǎn)活動中，首先做好日常檢修活動的準備工作，同時加強對日常檢修過程中指揮調(diào)度，及時處理生產(chǎn)過程中出現(xiàn)的各種問題。針對各類維修技術難點，積極組織班組成員進行學習，確保完成班組作業(yè)計劃。

2、班組長是企業(yè)基層的組織管理者。班組管理應該有班組骨干力量來承擔，班組長應該是最基層的組織管理者。區(qū)隊的各類生產(chǎn)組織、制度措施最終要落實到班長身上，通過班組長的組織管理來實現(xiàn)。

3、班組長必須是完成各類任務的帶頭人。作為一名班長，干活的積極程度會很大程度上影響班組成員的工作積極性。據(jù)于此，在日常工作中要求班組中的班組長必須保持充足的干事熱情，并且?guī)ь^學習新技術新知識，不但實干還要巧干。

4、班組長是區(qū)隊管理中承上啟下的聯(lián)系者。班長是不脫離生產(chǎn)一線的最基層管理人員。在生產(chǎn)過程中能夠最及時準確的了解職工的心聲和想法，可以將信息提供給上級領導。同時又可以將工區(qū)領導各類指令措施及時的實施到班組中去。

二、因材施教，團結班組成員，創(chuàng)建班組和諧氛圍。

班組成員的年齡不同，性格不同、文化程度不同，怎樣搞好班組內(nèi)部團結、創(chuàng)建班組和諧氛圍成為我們?nèi)粘９ぷ髦幸粋€重點問題。首先在任務分配問題上，采用按特長分配任務，按勞動量分配施工人數(shù)。另外，在日常工作中注意職工的思想情緒變化，及時做好班組成員的思想政治工作。盡量避免因一個人的不良情緒對全班的和諧氣氛造成影響。同時加強班組成員間的感情交流，在每次大型安裝或生產(chǎn)項目結束后，組織班組成員進行會餐。即加深了班組成員間相互了解，又能在一個輕松的氣氛下總結工作經(jīng)驗。同時，公平公正的對待班組內(nèi)的每一位成員，以誠相待、將心比心，積極鼓勵班組成員，幫助他們快速的成長。

三、不斷更新個人知識結構，努力提高個人素質，建設學習型的班組。

在成為班長后，面對生產(chǎn)現(xiàn)場不斷出現(xiàn)的新問題。做為班組的帶頭人要第一時間排除故障、查找問題。做為班長不能僅僅“以德服人”，更要以技術服人。在日常工作過程中注重對各崗點的觀察記錄，對出現(xiàn)的故障隱患問題做好處理過程記錄。同時利用業(yè)余時間加強對技術資料的學習整理。帶領班組成員積極參加公司、區(qū)隊組織的各類技術培訓活動。在日常生活中努力踐行“向書本學習、向內(nèi)行學習、向先進學習、向實踐學習”的理念，確定終生學習的人生理念。通過個人

不斷學習的積極形態(tài)，帶動班組成員不斷學習的良好氣氛，在潛移默化中進行學習型班組的建設。通過開展班組區(qū)隊建設，職工素質得到很大提升，更重要的是給班組成員樹立了終生學習的理念。建立學習型班組樹立終生學習的理念，獲利的不單單是企業(yè)本身，職工本身的收益才是最大的。

四、合理組織生產(chǎn)、編制作業(yè)計劃。

編制作業(yè)計劃是班組工作中非常重要的一項，在擔任班長期間，要提前編制好一個月的工作計劃，然后以旬為階段對工作進行開展和驗收總結。通過采取該項措施可以有效的避免工作的盲目性，提高工作效率，實現(xiàn)工作的循環(huán)連續(xù)進行。

五、硬化班組管理制度，定期舉行班組會議。

班組作為一個集體，雖然人數(shù)較少，但作為一個工作團隊，就應該有完善的管理制度加以輔正。尤其是現(xiàn)在礦及區(qū)隊強調(diào)管理權利下放的今天，班組內(nèi)部管理制度尤其需要進行硬化。同時，班組內(nèi)部還應定期召開會議，在每月參加完車間召開的班組長安全例會后，還要再召開班組內(nèi)部的安全例會，向班組成員傳達車間會議精神，并總結班組階段內(nèi)的工作情況，同時讓每位班組成員對工作進行總結。通過采取這個會議來聯(lián)通職工與工區(qū)管理人員間聯(lián)系，總結經(jīng)驗查找不足，推動日常生產(chǎn)活動又好又快的進行。

在全國全行業(yè)大力提倡踐行科學發(fā)展觀的大形式下，我們煤礦區(qū)隊班組基層更應該與時俱進，依礦體實情探索出適合自己班組發(fā)展的可行之路。