第一篇：BSC6900開(kāi)站詳細(xì)流程

開(kāi)站的前提是已經(jīng)選好了BSC上的空閑端口，以下假設(shè)為新建基站選擇了空閑端口（即第一對(duì)傳輸）為0框26槽18口，并計(jì)劃增加一條副鏈0框26槽18口，基站開(kāi)通EGPRS功能，并增加空閑時(shí)隙為120。你準(zhǔn)備好了嗎？下面開(kāi)始：

1、登錄CME，同步current區(qū)和planned區(qū)后，找到0框26槽，右鍵單擊單板，選擇“新建基站”；

2、輸入基站名字、選擇支持歸一化并選擇模版，復(fù)用模式就看需要了，開(kāi)版速率就選2：1，不開(kāi)就選4：1；

3、然后就增加副鏈，右鍵選中剛新建的基站，連接管理，增加副鏈，選擇端口0框26槽18口；

4、這里需要注意，如果之前的模版和你要的站型配置不一致，就選中左側(cè)樹(shù)形圖的基站，然后右鍵“面板管理”，進(jìn)入后增加或者刪除RXU鏈和單板都可以的；

5、增加小區(qū)；小區(qū)個(gè)數(shù)就看你的配置和覆蓋需求了，這里以一個(gè)為例，選擇小區(qū)模版，千萬(wàn)別選錯(cuò)了頻段；

6、增加載頻，選擇頻點(diǎn)、綁定載頻邏輯同道和頻點(diǎn)，這里也別選錯(cuò)了，注意現(xiàn)場(chǎng)的連接和你的選擇要一致；

7、增加PTPBVC數(shù)據(jù)，選中左邊樹(shù)形圖的第二個(gè)選項(xiàng)卡，選中GSM--》GB--》PTP-BVC--》點(diǎn)擊上面的“+”按鈕，增加一個(gè)PTPBVC記錄，以此輸入編號(hào)，記不大清楚了，好像最后一個(gè)編號(hào)就是小區(qū)的CI，自己看下就明白了；

8、增加空閑時(shí)隙，右鍵選中左邊樹(shù)形圖的新建基站，選擇配置基站空閑時(shí)隙，輸入120；

9、修改載頻功率，有些是默認(rèn)值，當(dāng)載頻配置較高時(shí)，需要修改載頻發(fā)射功率，不然超出機(jī)頂允許功率是會(huì)出錯(cuò)的，一般改到10W，等基站正常后，根據(jù)實(shí)際配置再登錄LMT修改功率就行了；

10、修改小區(qū)參數(shù)，小區(qū)配置快車(chē)，如位置更新時(shí)間之類(lèi)的，修改完了記得保存；

11、這樣就結(jié)束了，如果覺(jué)得心里沒(méi)激活檢驗(yàn)規(guī)則，如果覺(jué)得OK，就直接到處增量腳本，在LMT進(jìn)行批處理，灌入腳本，開(kāi)通基站；

12、如果是對(duì)老版本的設(shè)備進(jìn)行的升級(jí)，澤還需要對(duì)RRU和OMU單板進(jìn)行升級(jí)，升級(jí)流程就不說(shuō)了，有需要了解的在留言或者發(fā)信息討論；

13、最后就是加鄰區(qū)，可以CME生成腳本，也可以LMT一條條的加，沒(méi)技術(shù)含量，急事費(fèi)時(shí)間，不過(guò)鄰區(qū)間的切換和重選關(guān)系就要根據(jù)實(shí)際情況而定了，這里不便給出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第二篇：開(kāi)站流程小結(jié)2010

開(kāi)站流程小結(jié)

開(kāi)站流程如下：

1、開(kāi)站之前首先要在omcr上檢查并確定該站是否被創(chuàng)建（一般創(chuàng)建BTS由局方完成）。

2、BTS創(chuàng)建完后，根據(jù)實(shí)際需要?jiǎng)?chuàng)建小區(qū)，確定并輸入LAC/CI值（LAC/CI由局方提供）。

3、通過(guò)mapinfo(EasyRNP)地圖軟件可以找出此站的具體地點(diǎn)（其中經(jīng)緯度，方位角由局方提供），之后開(kāi)始配置頻點(diǎn)（主頻BCCH,TCH，BSIC），其中頻點(diǎn)的選擇應(yīng)根據(jù)局方提供的方法嚴(yán)格篩選和配置。

4、頻點(diǎn)配置完后，對(duì)照MapInfo在omcr上開(kāi)始加鄰區(qū)關(guān)系，鄰區(qū)添加的數(shù)目不應(yīng)超過(guò)32對(duì)即64個(gè)(單向切換不應(yīng)超過(guò)32個(gè))。如果是邊界站還要加外部鄰區(qū)關(guān)系。（Action：鐵路專(zhuān)網(wǎng)不應(yīng)加入到非鐵路專(zhuān)網(wǎng)的鄰區(qū)切換當(dāng)中，除非局方要求的特殊站點(diǎn)）

5、檢查各個(gè)小區(qū)是否已添加硬件和鏈路（硬件和鏈路應(yīng)當(dāng)一一對(duì)應(yīng)），OML傳輸是否已通，不通則應(yīng)及時(shí)上報(bào)給局方。

6、如果硬件鏈路正常，OML傳輸也已經(jīng)開(kāi)通(綠色無(wú)告警，無(wú)禁止符)，這時(shí)在omcr上顯示的這個(gè)BTS應(yīng)該是綠色，在每個(gè)小區(qū)上有4個(gè)方格，其中在1，3方格應(yīng)該是有一把鎖。此時(shí)的狀態(tài)表示此站還是閉上的。

7、在第三個(gè)方格里的鎖表示GPRS沒(méi)有開(kāi)啟，這時(shí)首先應(yīng)該先把每個(gè)小區(qū)unlock GPRS，然后在對(duì)每個(gè)小區(qū)進(jìn)行unlock操作（如果這時(shí)BTS還沒(méi)有開(kāi)啟商用，應(yīng)該關(guān)閉停止商用）。

8、打開(kāi)話務(wù)分析窗口，觀察該基站小區(qū)的話務(wù)量是否正常，此時(shí)應(yīng)多次點(diǎn)擊refresh刷新按鈕，如果有切換HO、主被叫占用MT/MO，表示此站有話務(wù)。如果沒(méi)有主被叫占用MT/MO則表示此站交換數(shù)據(jù)沒(méi)有做，這時(shí)應(yīng)該把該小區(qū)閉掉，報(bào)告局方此站數(shù)據(jù)沒(méi)有做。等待局方添加交換數(shù)據(jù)申報(bào)后，再打開(kāi)此站。

具體步驟：

1，獲得新站工程信息

局方通知開(kāi)通某個(gè)基站，應(yīng)該提供了最基本的工程信息： 站名、經(jīng)緯度、方位角。

新站數(shù)據(jù)示例.xls

2，檢查硬件完備性

可開(kāi)通基站硬件應(yīng)具備以下條件：

（能在OMC上查詢(xún)到BTS，OML已通，傳輸無(wú)告警，RA無(wú)告警）這些條件不具備則通知局方，并跟蹤進(jìn)度。

（載頻已存在，載頻數(shù)量正確，載頻型號(hào)正確，載頻和鏈路對(duì)應(yīng)正確）這些條件不具備則出工單給代維，并督促完成。3，小區(qū)重要信息確認(rèn)

確認(rèn)小區(qū)信息絕對(duì)正確

（LAC，CI）創(chuàng)建小區(qū)時(shí)用到；(經(jīng)緯度，方位角)配BCCH/BISC，TCH時(shí)用到。4，創(chuàng)建小區(qū)

1）先將機(jī)架停止商用。（在RNUSM里，對(duì)新建的BTS點(diǎn)擊右鍵，選擇stop Commercial Usage）

2）在BTS的Sector創(chuàng)建小區(qū)，小區(qū)和Sector要對(duì)應(yīng)正確。3）模版小區(qū)要選本新站點(diǎn)附近的同BSC同類(lèi)型小區(qū)。創(chuàng)建一個(gè)PRC，先拉新站BTS進(jìn)來(lái)，再拉模板小區(qū)進(jìn)來(lái)，在模板小區(qū)上右擊選擇duaplicate，修改成需要?jiǎng)?chuàng)建的小區(qū)名，LAC,CI，按OK！接著在PRC左邊的新站相應(yīng)的secter上右擊選擇map cell，選擇小區(qū)按OK創(chuàng)建。

創(chuàng)小區(qū)步驟1

創(chuàng)小區(qū)步驟2

創(chuàng)小區(qū)步驟3

創(chuàng)小區(qū)步驟4

4）修改主要參數(shù)（功率沒(méi)有降，HR開(kāi)關(guān)關(guān)掉，HR門(mén)限調(diào)到90/90，PDCH按載頻和實(shí)際需要配置，農(nóng)村站關(guān)掉下行功率，市區(qū)站GPRS編碼方式改為最大，市區(qū)同類(lèi)頻點(diǎn)多于4要開(kāi)跳頻，鄰區(qū)中有D網(wǎng)則要開(kāi)多頻段測(cè)量報(bào)告，檢查RACode和RAcolor是否和同BSC小區(qū)一致）。5，加鄰區(qū)

鄰區(qū)不能超過(guò)32對(duì)，保證雙向鄰區(qū)，大網(wǎng)和專(zhuān)網(wǎng)不能有相互鄰區(qū)，外邊界鄰區(qū)不要忘，內(nèi)邊界鄰區(qū)不要忘了加成雙向(這要求在另一個(gè)OMC上制作外部小區(qū)數(shù)據(jù))，鄰區(qū)激活時(shí)要保證（MFS，BSC，小區(qū)級(jí)）沒(méi)有沖突。6，觀察實(shí)時(shí)占用和話務(wù)報(bào)告

1）檢查一遍硬件，頻點(diǎn)，參數(shù)，鄰區(qū)。2）先unlock GPRS，再u(mài)nlock小區(qū)。

3）刷新實(shí)時(shí)占用，看有沒(méi)有上行干擾，是否有切換占用，是否有主被叫占用。若無(wú)任何占用則切主主頻觀察，仍沒(méi)有則可能小區(qū)LAC/CI數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，或硬件故障。若有切換占用無(wú)主被叫占用，則可能交換數(shù)據(jù)沒(méi)加。小區(qū)無(wú)正常實(shí)時(shí)占用則鎖上小區(qū)并及時(shí)找出問(wèn)題并解決。

4）實(shí)時(shí)占用沒(méi)問(wèn)題則打開(kāi)商用，同時(shí)通知監(jiān)控人員看話務(wù)報(bào)告。7，做資源配置表

打開(kāi)商用后，要及時(shí)把資源配置表給局方。8，檢查新站數(shù)據(jù)

新站啟用后要用新圖層驗(yàn)證鄰區(qū)，頻點(diǎn)的合理性。9，其他重要的注意事項(xiàng)

邊界小區(qū)要等局方確認(rèn)邊界數(shù)據(jù)回復(fù)后才能打開(kāi)。新站開(kāi)通的記錄表要及時(shí)更新并保證信息準(zhǔn)確。新站開(kāi)通后要催促路測(cè)人員進(jìn)行新站評(píng)估工作。

第三篇：cdma開(kāi)站總結(jié)

2009年CDMA開(kāi)站維護(hù)總結(jié)

9224開(kāi)站的任務(wù)做的一次小小總結(jié)：

1、去基站時(shí)候要帶好工具，板件，開(kāi)站前向機(jī)房工程師打好招呼，開(kāi)站的型號(hào)等，讓他們做好數(shù)據(jù)。（先要知道該基站是下掛哪個(gè)局，新局要注意背板參數(shù)，要知道序列號(hào)；傳輸要換新的話，割接的話，要提前要和傳輸和交換那說(shuō)好，9234也要搞清楚）。

2、插板的時(shí)候要注意不要差錯(cuò)，少插（cmu），插緊（傳輸線、電源板），接線順序要正確，電源線不要搞錯(cuò)（s-r+），有螺絲的要擰緊并且電磁套要套好。

3、查看傳輸是否正常，具體以后再做相關(guān)總結(jié)。

4、打開(kāi)電腦，連接設(shè)備，開(kāi)始

上傳版本：與9234不同的是9224只有一個(gè)urc，沒(méi)有do，相對(duì)簡(jiǎn)單一點(diǎn)，9234需要兩塊urc分別傳版本，話務(wù)選擇CDMA2000上傳3113dbga，do選擇EV-DO上傳3113ebga，而9224只需要傳3110dbga。上傳版本時(shí)間大概是 3分鐘左右，可是利用去接mcr板上的接線。

背板參數(shù)：9224需要穿的參數(shù)多一些，9234沒(méi)有扇區(qū)和clgl的參數(shù)，其中，do暫時(shí)只需要上傳版本。

加一個(gè)步驟：拔插URC。

激活版本：需要點(diǎn)時(shí)間（5min左右），urc板會(huì)重啟兩次，其他各一次。版本同步：ctu和mcr這兩塊板件的同步。同步后就可以大致檢查是否有板件出問(wèn)題，目前有mcr和cmu4兩塊板件出現(xiàn)問(wèn)題，具體現(xiàn)象下次再做總結(jié)。一般我在版本同步后會(huì)設(shè)置下ctu的參數(shù)，基站鎖星會(huì)快很多。

5、接下來(lái)就是請(qǐng)求機(jī)房拉信令，基站重啟（時(shí)間5-10min，9234會(huì)慢很多），重啟前做好手動(dòng)修改ctu板的參數(shù)這樣鎖星就會(huì)很快，至少比上面拉信令快，9234也是同樣的道理，具體參數(shù)看圖。之后，帶重啟后就可以進(jìn)行撥測(cè)了。

這次對(duì)調(diào)試BBU和RRU做一個(gè)小小的總結(jié)：

1、BBU較9224簡(jiǎn)單很多，只需要CMUV、SBEVM和URC3塊板子，一

般在安裝的時(shí)候要注意的開(kāi)關(guān)cmu板的序列號(hào)。

輸?shù)臋z查做一個(gè)小小的小結(jié)：

要撥在1110檔。此外記錄2、2M傳輸線5個(gè)LED燈，兩盞話務(wù)，三盞DO，光纖1-3。對(duì)于這兩個(gè)傳A、光路檢查主要交給光纜隊(duì)，因?yàn)槲覀儧](méi)有儀器，能檢查的就是交換收發(fā)接口查看是否通，光衰比較大可能是由于饋線本身問(wèn)題和光纖接口小接頭：

B、2M傳輸?shù)臋z查主要交給兩根自環(huán)線，第一個(gè)在ddf架上自環(huán)檢查，第二根在在設(shè)備下面自環(huán)。遇到問(wèn)題的原因主要在于：設(shè)備下面的接口機(jī)柜插口問(wèn)題；傳輸線接頭或是水晶頭的問(wèn)題；網(wǎng)管方?jīng)]有做好傳輸業(yè)務(wù)；

3、接下來(lái)的步驟就是上傳版本1X，是3113DBGA（上傳時(shí)間大概是5min），然后就是9234的背板參數(shù)，TGCP和ILCP的recall，接下來(lái)是版本激活，這些步驟和9224一樣，具體可以參照《4400參數(shù)修改》，加一個(gè)步驟：拔插URC。激活中在選擇URC1還是URC2問(wèn)題，有待再議；

4、DO步驟大致和步驟3一致，上傳版本是3113ebga，參數(shù)是evdo參數(shù)。

這次對(duì)調(diào)試升級(jí)做一個(gè)小小的總結(jié)：

4.0升級(jí)有兩種，4400的升級(jí)有一種，相對(duì)4400升級(jí)比較簡(jiǎn)單。

1、一般升級(jí)都不需要斷站，也就是說(shuō)不需要下電，只要把功放開(kāi)關(guān)下掉就好了，但是要和機(jī)房的同事說(shuō)好，讓他remove掉，這里還不是清楚remove掉什么。至于2m evdo線一般要加到DDF架上do傳輸?shù)?、4、5。至于傳輸問(wèn)題這里不加說(shuō)明，具體看排障2。2、4400升級(jí)一般的功放都是60W功放，故而不需要加或是換功放（60W功放可以支持S333+evdo的所需功放），所以只需要加URC2和SBEVM兩塊板子。

3、連接URC2上傳2914EBGA版本（不需要激活），修改背板參數(shù)，是C2或是60W的功放的話需要修改clgc參數(shù)，然后拔插URC2即可。

4、打電話上告機(jī)房信令是否起來(lái)，如果沒(méi)有可能是新局沒(méi)有把序列號(hào)上告，拉站。假如基站沒(méi)有起來(lái)(URC1不斷重啟，可能是由于URC2干擾的原因)。5、4.0基站有些需要換功放（C1換C2或是60W），還需要URC換MCR，這時(shí)候需要接一些連接線，其實(shí)很簡(jiǎn)單，這里不加說(shuō)明了，和開(kāi)站時(shí)候差不多按原來(lái)順序接。接下來(lái)和第3、4步一樣。6、4.0基站有些需要加功放比如加3塊C1（貌似不能6塊C1而只能用3

塊C2），需要加電源部分連接線也是很簡(jiǎn)單，具體不加說(shuō)明了。接下來(lái)就和3、4步驟一樣了。

排障

排障1：

a、凌哥他調(diào)試BBU和RRU是 先斷開(kāi)1、2兩路傳輸，然后拔插cru 激活版本 鎖星 調(diào)rrh參數(shù)

再進(jìn)入omc這樣的步驟的；

b、上次尾纖1和3對(duì)應(yīng)不上設(shè)備商修改的端口，物理地址不對(duì)，于是我們做了這樣的處理，尾纖1和3對(duì)調(diào)。結(jié)果經(jīng)常有問(wèn)題似乎也不利于日后的維護(hù)。關(guān)掉這里123的開(kāi)關(guān)，拔出光模塊進(jìn)行修改就能修改了。

在衢州三橋頭那個(gè)基站，上次尾纖1和3對(duì)應(yīng)不上設(shè)備商修改的端口，物理地址不對(duì)，于是方校長(zhǎng)做了這樣的處理，把其中一個(gè)改成4，然后1改成3，再4改成1.排障2：

海哥上了一堂傳輸課，BBU設(shè)備下面有轉(zhuǎn)換盒，然后到傳輸架，再到光端機(jī)，再到遠(yuǎn)端。這里是有兩路，設(shè)備收發(fā)一路，遠(yuǎn)端發(fā)收一路。

A、光路檢查主要交給光纜隊(duì)，因?yàn)槲覀儧](méi)有儀器，能檢查的就是交換收發(fā)接口查看是否通，光衰比較大可能是由于饋線本身問(wèn)題和光纖接口小接頭：

B、2M傳輸?shù)臋z查主要交給兩根自環(huán)線，第一個(gè)在ddf架上自環(huán)檢查，第二根在在設(shè)備下面自環(huán)。遇到問(wèn)題的原因主要在于：設(shè)備下面的接口機(jī)柜插口問(wèn)題；傳輸線接頭或是水晶頭的問(wèn)題；網(wǎng)管方（局方傳輸和5號(hào)機(jī)那）沒(méi)有做好傳輸業(yè)務(wù)；

231==》241 321==》331 241==》221

排障3：

在厚仁有個(gè)站MCR不斷重啟，能維持兩盞綠燈不超過(guò)5秒，換了MCR就好了，在馬澗站也是一個(gè)MCR不斷重啟，沒(méi)有正常狀態(tài)，換了MCK后就好了。

排障4：

起站很慢、cmu起不來(lái)，傳輸燈沒(méi)有好，設(shè)備傳輸頭沒(méi)有接好

排障5：

其他一切正常，就是ctu鎖星鎖不住，用萬(wàn)用表測(cè)電壓（正常時(shí)5v），我們實(shí)際測(cè)量師0v。判斷結(jié)果ctu壞掉。

排障6：

BBU傳輸和4400不一樣：前者

白灰……一收一發(fā)

后者白橙白藍(lán)

白棕白綠……一收一發(fā)

RRH光纖傳輸近端收遠(yuǎn)端發(fā)

近端發(fā)遠(yuǎn)端收

拿光功率計(jì)檢查即可。

附錄

圖1-1 CUT鎖星參數(shù)設(shè)置

第四篇：愛(ài)立信開(kāi)站小結(jié)

開(kāi)站小結(jié)

開(kāi)新站的具體流程是：對(duì)要進(jìn)行開(kāi)通的基站提前申請(qǐng)，等待臨沂市公司方面的數(shù)據(jù)方面的規(guī)劃，等到要開(kāi)新站具備開(kāi)通條件時(shí)，我們便可到站配合臨沂方面工程師開(kāi)站。

要開(kāi)新站一般情況下是內(nèi)部設(shè)施都已經(jīng)安裝好了，只需要我們到站調(diào)通傳輸，聯(lián)系工程師做好數(shù)據(jù)即可，但是有些時(shí)候會(huì)遇到特殊的情況，比如說(shuō)沒(méi)有事先安裝好SDH，或者這設(shè)備缺少CDU或者TRU，這就需要我們提前做好準(zhǔn)備，帶足備件。

例如：將要開(kāi)通新二中這個(gè)站，具體情況是只有2個(gè)愛(ài)立信2206V2的機(jī)柜，要求開(kāi)通6/6/6,的配置，而且沒(méi)有安裝SDH。

開(kāi)站前得準(zhǔn)備：需要配數(shù)據(jù)用的筆記本電腦，各種工具等。

大體思路是：安裝好SDH，然后調(diào)通光路，做好傳輸及傳輸數(shù)據(jù)，放好板子，配好數(shù)據(jù)，聯(lián)系工程師做數(shù)據(jù)激活站點(diǎn)。

開(kāi)站過(guò)程：

1.到站后根據(jù)上述思路首先安裝SDH，SDH的安裝非常簡(jiǎn)單，最為關(guān)鍵的是要判斷好SDH的兩路主備用電源的正負(fù)極不能接反了，SDH的電源線是黑色的為﹢，藍(lán)色的為﹣，而用萬(wàn)用表測(cè)量綜合柜的空開(kāi)時(shí)電壓是-48V，所以SDH的電源線的黑色電源線接零線排，而藍(lán)色的電源線接空開(kāi)處。

2.安裝好了SDH后就要進(jìn)行光路的調(diào)通，此處因?yàn)榇诵麻_(kāi)站為鏈上的基站，調(diào)通光路時(shí)

不會(huì)影響其他基站的正常工作所以隨時(shí)都可以開(kāi)站，不像入環(huán)的基站需要等到晚間12點(diǎn)以后才能開(kāi)通。調(diào)通光路很簡(jiǎn)單，只需要兩個(gè)人配合即可，在新開(kāi)基站端插好尾纖后到上游站用尾纖與到新開(kāi)站所放的纖芯連接即可，若是不通可兩尾纖間倒換即可。

3.光路調(diào)通后便可以聯(lián)系工程師現(xiàn)在數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)，等數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)下載完成后便可以擴(kuò)傳輸

了。傳輸擴(kuò)完之后剩下的就是對(duì)于主設(shè)備的操作了。

4.2個(gè)2206V2機(jī)柜，配置為6/6/6那么就需要有兩個(gè)小區(qū)在一個(gè)機(jī)柜里的，另外一個(gè)小區(qū)

單獨(dú)一個(gè)機(jī)柜，配數(shù)據(jù)時(shí)要注意，兩個(gè)小區(qū)在一起的配成2*6的配置，而且要注意硬件的連接，天饋線的跳線要連在兩側(cè)的CDUF上，中間的CDUF不需要連接，CDUF的放法同1*12的配置。另外一個(gè)小區(qū)可配成1*8的配置。

5.配完數(shù)據(jù)后聯(lián)系愛(ài)立信工程師做數(shù)據(jù)，激活站點(diǎn)，對(duì)新開(kāi)站進(jìn)行測(cè)試，然后新開(kāi)站完成.

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細(xì)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細(xì)流程

一、甲方在開(kāi)發(fā)前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門(mén)辦理

三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書(shū)的編制與報(bào)批 1.編制及所需資料 a.開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 b.開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)

c 用地計(jì)劃審核意見(jiàn)

d.建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）e.其他相關(guān)資料 2.報(bào)批程序與報(bào)批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢(xún)公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書(shū)》 b.準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告》 c.將《項(xiàng)目建議書(shū)》與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批

注：投資3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過(guò)3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門(mén)審批

四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)申辦 1.所需資料

a.批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份 c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書(shū)（復(fù)印件1份）e.選址論證

f.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）2.申辦程序

a.準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門(mén)簽署選址意見(jiàn)并加蓋公章

c.將有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門(mén)選址意見(jiàn)及公章）

c.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批 1.所需資料

a.項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建 1.所需資料

a.《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。゜.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c.項(xiàng)目建議書(shū)批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

e.《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。?/p>

f.專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱(chēng)證書(shū)原件及復(fù)印件 g.《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》 h.《住宅新開(kāi)工審核通知單》

七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理 1.所需資料 a.報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

b.上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c.《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ.《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）e.工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g.工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理 1.所需資料

a.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目建議書(shū)批文等若干份

b.會(huì)議通知書(shū) 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評(píng)委

c.到市招標(biāo)辦召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理a.設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b.評(píng)委評(píng)標(biāo)意見(jiàn)書(shū) 九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份 b.計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報(bào)告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化﹑修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案

二、基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢(xún)及其流程

一、基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢(xún)及其流程

基本建設(shè)工程預(yù)算是在施工圖設(shè)計(jì)完成之后編制的工程造價(jià)文件，稱(chēng)為施工圖預(yù)算，亦稱(chēng)“設(shè)計(jì)預(yù)算”，簡(jiǎn)稱(chēng)“預(yù)算”。因?yàn)槭窃谑┕ぶ熬幹频模运从车闹皇腔窘ㄔO(shè)工程的預(yù)計(jì)造價(jià)、計(jì)劃價(jià)格。

基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢(xún)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以是編制預(yù)算，也可以是對(duì)已編制的預(yù)算進(jìn)行審核。

1．預(yù)算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場(chǎng)條件，主要是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣C發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件、相關(guān)的定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備價(jià)格等，以及施工圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明、施工方案、水文地質(zhì)資料等；

(2)制訂編制方案和計(jì)劃，主要是人員、時(shí)間的安排和編制步驟與要求；

(3)計(jì)算工程量；

(4)確定分部分項(xiàng)工程的單價(jià)；(5)計(jì)算合價(jià)并匯總；(6)計(jì)算各項(xiàng)取費(fèi)；

(7)計(jì)算該基本建設(shè)工程的預(yù)算總價(jià)，即預(yù)算造價(jià)。

由于施工圖預(yù)算是實(shí)行工程包干，進(jìn)行工程結(jié)算，實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計(jì)算非常繁瑣。如果編制者不具獨(dú)立性，或業(yè)務(wù)水平不夠，或責(zé)任心不強(qiáng)，都很難保證其準(zhǔn)確性。

因此，加強(qiáng)對(duì)施工圖預(yù)算的審計(jì)，對(duì)于保證基本建設(shè)工程的順利完成，維護(hù)甲乙雙方經(jīng)濟(jì)利益，控制造價(jià)，節(jié)約建設(shè)成本，具有重大的意義。

2．施工圖預(yù)算審計(jì)的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場(chǎng)條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預(yù)算及其工程量計(jì)算底稿；

(2)制訂審核方案和計(jì)劃，重點(diǎn)是選擇審查方法、人員和時(shí)間(包括核對(duì)時(shí)間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準(zhǔn)確，按照施工圖紙和送審預(yù)算的工程量計(jì)算底稿進(jìn)行審查，如工程量計(jì)算底稿，則須自行計(jì)算后再與送審預(yù)算的工程量比較；

(4)審查分部分項(xiàng)工程的單價(jià)是否正確合理，注意有無(wú)錯(cuò)套、高套、重復(fù)選套定額的情況；

(5)審查設(shè)備、材料價(jià)格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無(wú)計(jì)算錯(cuò)誤；(7)審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見(jiàn)、核對(duì)、簽章確認(rèn)定案后形成最終成果。

二、基本建設(shè)工程結(jié)算審計(jì)咨詢(xún)及其流程

基本建設(shè)工程結(jié)算是在工程竣工后編制的工程造價(jià)文件，稱(chēng)為竣工結(jié)算，簡(jiǎn)稱(chēng)“結(jié)算”。因?yàn)榻Y(jié)算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，所以它反映的是基本建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)。

結(jié)算一般是由施工單位編制，提交建設(shè)單位審核批準(zhǔn)。結(jié)算審計(jì)的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場(chǎng)情況，與預(yù)算審計(jì)相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)議等)關(guān)于結(jié)算的有關(guān)約定、工程施工過(guò)程中的變化(包括設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料和設(shè)備價(jià)格的改變、國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結(jié)算書(shū)及其工程量計(jì)算底稿、工程款的支付、質(zhì)量驗(yàn)收等資料。

(2)步驟與預(yù)算審計(jì)基本相同，不同的是應(yīng)根據(jù)竣工圖紙和設(shè)計(jì)變更來(lái)進(jìn)行審查，特別要注意增加的是否多計(jì)、減少的是否未計(jì)或少計(jì)。

(3)審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定，要注意取費(fèi)規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴(yán)格按照規(guī)定以及合同的約定進(jìn)行處理。

(4)審查簽證費(fèi)用，主要注意下列問(wèn)題：①簽證手續(xù)是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應(yīng)計(jì)人工程造價(jià)；③簽證的內(nèi)容是否屬實(shí)；④簽證的數(shù)量是否準(zhǔn)確；⑤簽證的價(jià)格是否合理；⑥是否有重復(fù)現(xiàn)象。

(5)審查索賠費(fèi)用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問(wèn)題：①索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據(jù)是否充分；④索賠的計(jì)算是否準(zhǔn)確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設(shè)單位、施工單位交換意見(jiàn)，進(jìn)行核對(duì)，并三方簽章確認(rèn)后定案，形成最終成果。

三、基本建設(shè)工程決算審計(jì)咨詢(xún)及其流程

基本建設(shè)工程決算是竣工驗(yàn)收交付使用階段，由建設(shè)單位編制的基本建設(shè)工程項(xiàng)目從籌建到竣工投入使用過(guò)程中總體實(shí)際成本的文件，是建設(shè)單位向國(guó)家報(bào)告基本建設(shè)工程總體實(shí)際造價(jià)和投資效果的重要文件，稱(chēng)為竣工決算，簡(jiǎn)稱(chēng)“決算”?？⒐Q算要正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報(bào)表、竣工決算報(bào)告說(shuō)明書(shū)、竣工工程平面示意圖、工程造價(jià)比較分析四部分組成。大中型基本建設(shè)工程項(xiàng)目竣工決算報(bào)表一般包括竣工工程概況表、竣工財(cái)務(wù)決算表、建設(shè)項(xiàng)目交付使用財(cái)產(chǎn)總表及明細(xì)表、建設(shè)項(xiàng)目建成交付使用后的投資效益表等，小型項(xiàng)目竣工決算報(bào)表則只由竣工決算總表和交付使用財(cái)產(chǎn)明細(xì)表組成。

竣工決算應(yīng)由建設(shè)單位編制，但由于某些原因，很多基本建設(shè)工程沒(méi)有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質(zhì)量不高，因此，也可由建設(shè)單位委托具有資質(zhì)的社會(huì)中介咨詢(xún)機(jī)構(gòu)幫助建設(shè)單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無(wú)專(zhuān)門(mén)組織，各項(xiàng)清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對(duì)遺留問(wèn)題處理是否合理。

2．審核工程造價(jià)，這部分審計(jì)與竣工決算的審計(jì)一樣；但還應(yīng)增加對(duì)設(shè)備費(fèi)、土地費(fèi)、管理費(fèi)等的審查。

3．審核基本建設(shè)工程的建設(shè)和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行，是否嚴(yán)格按批準(zhǔn)的概算內(nèi)容執(zhí)行，有無(wú)概算外項(xiàng)目和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的情況，有無(wú)重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟(jì)損失。

4．審核竣工財(cái)務(wù)決算表，核實(shí)基本建設(shè)工程的資金的來(lái)源、支出及結(jié)余等財(cái)務(wù)情況。

5．審核基本建設(shè)工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級(jí)控制情況。6．審核交付使用資產(chǎn)情況，包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)確定得是否正確、真實(shí)，有關(guān)手續(xù)是否辦理、流動(dòng)資產(chǎn)及其移交等內(nèi)容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結(jié)余資金是否真實(shí)、合規(guī)，建設(shè)收入是否合規(guī)，賬務(wù)處理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標(biāo)的完成情況，結(jié)余的核算和賬務(wù)處理是否合法、合規(guī)、真實(shí)、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設(shè)單位交換意見(jiàn)、核對(duì)后形成最終成果并提出對(duì)原竣工決算進(jìn)行調(diào)整的意見(jiàn)。

邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)八階段模型

邁克·米勒斯認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商自有投資開(kāi)發(fā)意向，到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)租賃、物業(yè)管理都有一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會(huì)導(dǎo)致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來(lái)說(shuō)，各程序的的具體步驟不會(huì)有太大變化。他說(shuō)“開(kāi)發(fā)過(guò)程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設(shè)想、細(xì)化這個(gè)設(shè)想、檢驗(yàn)其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)、竣工與投入使用、項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理”。

但是，米氏同時(shí)強(qiáng)調(diào)如下三個(gè)要點(diǎn)：

實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程很難沿直線一步一步地向前進(jìn)行，但我們歸納出來(lái)的開(kāi)過(guò)不可能完全模擬開(kāi)發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。

開(kāi)發(fā)是一種藝術(shù)，它是一種非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動(dòng)，開(kāi)發(fā)中的有些做法不會(huì)合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺(jué)做出判斷。

在第一個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商都要考慮開(kāi)發(fā)程序中所有還沒(méi)完成的階段，即每一個(gè)決策不僅要考慮對(duì)本階段的影響，更要考慮其對(duì)后續(xù)階段尤其是對(duì)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個(gè)階段：

一：提出投資設(shè)想

開(kāi)發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設(shè)想細(xì)化

開(kāi)發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。

三：可行性研究

開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。

四：合同談判

開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶(hù)需求牲確定最終設(shè)計(jì)方案，開(kāi)發(fā)合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。

五：簽署正式委托協(xié)議

簽署合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。

六：工程建設(shè)

開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。

七：竣工投入使用

開(kāi)發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。

八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

業(yè)主（開(kāi)發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作，以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。

三、申請(qǐng)改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關(guān)于改變房屋使用功能申請(qǐng)書(shū)》一式兩份。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復(fù)印件）2份。3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相關(guān)圖紙（復(fù)印件）。

4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。（復(fù)印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件）

5)《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。6)申請(qǐng)人《身份證》（復(fù)印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。

1)先寫(xiě)《關(guān)于改變房屋使用功能申請(qǐng)書(shū)》，一式兩份：

2)準(zhǔn)備所有的證件及復(fù)印件。

3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對(duì)，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過(guò)的可以改，不通過(guò)的退案：

3．關(guān)于報(bào)告的寫(xiě)作要求： 1)說(shuō)明住宅建筑的地點(diǎn)。2)改變使用功能的理由原因。

3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營(yíng)范圍，經(jīng)營(yíng)期限。4)提出改變使用性質(zhì)的陳述及要求。4．到區(qū)國(guó)土、房管局辦理步驟

1)規(guī)劃局審批通過(guò)后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)、補(bǔ)交地價(jià)：辦理房地產(chǎn)變更登記。

2)費(fèi)用到計(jì)財(cái)處交。5．主要費(fèi)用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補(bǔ)交地價(jià)（見(jiàn)《XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)》）3)測(cè)繪費(fèi)（見(jiàn)《房地產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)》）。4)行政費(fèi)用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個(gè)區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來(lái)說(shuō)，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門(mén)核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)；

2、規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國(guó)土部門(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門(mén)核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書(shū)》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書(shū)和造價(jià)部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程類(lèi)別核定書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（２）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預(yù)算書(shū)（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（３）施工組織設(shè)計(jì)方案和專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（７）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買(mǎi)安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購(gòu)銷(xiāo)合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書(shū)》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門(mén)出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書(shū)。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)；

8、工程質(zhì)量保修書(shū)；

9、工程竣工結(jié)算書(shū)；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；

（2）工程類(lèi)別核定書(shū)；

（3）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門(mén)出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門(mén)簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷(xiāo)售，需提供境外銷(xiāo)售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開(kāi)發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說(shuō)明書(shū)(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷(xiāo)售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)偂㈨?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開(kāi)工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門(mén)在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以?xún)?nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?/p>

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)。

↓

申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)→取得規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖 ↓ 項(xiàng)目建議書(shū) ↓

申報(bào)選址定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→得到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)→委托單位設(shè)計(jì)方案

申報(bào)選址定點(diǎn)→取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)

落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢(xún)方案＋落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)、資金籌措 ↓

可行性研究報(bào)告

（可委托有資質(zhì)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制）↓

申報(bào)得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地，可參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣(mài)或者在市場(chǎng)得到。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)→主管部門(mén)實(shí)地勘察→土地估計(jì)報(bào)告的預(yù)審→委托地價(jià)評(píng)估→辦理核定地價(jià)手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證→領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

國(guó)有土地劃撥的程序

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥申請(qǐng)→主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察→劃撥用地申請(qǐng)的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。

二是征用集體土地

其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費(fèi)→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請(qǐng)→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶(hù)口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議→召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運(yùn)作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以?xún)?nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?/p>

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)。

申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)→規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)（提交項(xiàng)目建議書(shū)以前）→申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)）→按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢(xún)方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)，資金籌措。

報(bào)審設(shè)計(jì)方案→審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)

（可研報(bào)告批準(zhǔn)后）持項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告、設(shè)計(jì)方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國(guó)進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)范

圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)→申報(bào)初步設(shè)計(jì)→編制施工圖和投資計(jì)劃 轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開(kāi)工前的準(zhǔn)備

辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、投標(biāo)、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開(kāi)工登記，辦理開(kāi)工前審計(jì)，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報(bào)裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)，協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)，繳納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗(yàn)收 施工場(chǎng)地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》 商品住宅性能認(rèn)定

竣工統(tǒng)計(jì)登記 辦理竣工房屋測(cè)繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》→銷(xiāo)售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售→與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)→與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)→辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶(hù)手續(xù)

房屋租賃

申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書(shū)面承租意向書(shū)→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書(shū)面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分

物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn) 安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū) 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以?xún)?nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?/p>

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)。

↓

申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)→取得規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖 ↓ 項(xiàng)目建議書(shū) ↓

申報(bào)選址定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→得到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)→委托單位設(shè)計(jì)方案

申報(bào)選址定點(diǎn)→取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)

落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢(xún)方案＋落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)、資金籌措 ↓

可行性研究報(bào)告

（可委托有資質(zhì)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制）↓

申報(bào)得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地，可參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣(mài)或者在市場(chǎng)得到。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)→主管部門(mén)實(shí)地勘察→土地估計(jì)報(bào)告的預(yù)審→委托地價(jià)評(píng)估→辦理核定地價(jià)手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證→領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

國(guó)有土地劃撥的程序

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥申請(qǐng)→主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察→劃撥用地申請(qǐng)的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。

二是征用集體土地

其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費(fèi)→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請(qǐng)→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶(hù)口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議→召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運(yùn)作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以?xún)?nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?/p>

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)。

申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)→規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)（提交項(xiàng)目建議書(shū)以前）→申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)）→按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢(xún)方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)，資金籌措。

報(bào)審設(shè)計(jì)方案→審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)

（可研報(bào)告批準(zhǔn)后）持項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告、設(shè)計(jì)方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國(guó)進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)范圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)→申報(bào)初步設(shè)計(jì)→編制施工圖和投資計(jì)劃 轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開(kāi)工前的準(zhǔn)備

辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、投標(biāo)、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開(kāi)工登記，辦理開(kāi)工前審計(jì)，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報(bào)裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)，協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)，繳納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗(yàn)收 施工場(chǎng)地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》 商品住宅性能認(rèn)定 竣工統(tǒng)計(jì)登記 辦理竣工房屋測(cè)繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》→銷(xiāo)售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售→與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)→與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)→辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶(hù)手續(xù)

房屋租賃

申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書(shū)面承租意向書(shū)→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書(shū)面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū) 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所作的用來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來(lái)完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)有：①可行性研究報(bào)告，②房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)條件，②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④?chē)?guó)家和上級(jí)有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開(kāi)拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用有：①便于從全局出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其它具體性計(jì)劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易出現(xiàn)問(wèn)題的協(xié)調(diào)。

七、房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程（施工之前）

1、規(guī)劃部門(mén)：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請(qǐng)C、航測(cè)圖D、變更用地總平面圖E、填寫(xiě)申請(qǐng)表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫(xiě)申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫(xiě)選址意見(jiàn)書(shū)，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。

需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文

3、完成1、2項(xiàng)后，再到土地部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請(qǐng)書(shū)（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測(cè)費(fèi)（3）土地過(guò)戶(hù)費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅

4、完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。

（1）建設(shè)單位寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。

（3）根據(jù)規(guī)劃部門(mén)發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函”的具體要求，設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門(mén)：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟（消防支隊(duì)）；文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長(zhǎng)簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費(fèi)：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米 綠化費(fèi)：1元/平方米 人防費(fèi)：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報(bào)建及招標(biāo)手續(xù)。

A、報(bào)建需提交：（1）工程報(bào)建申請(qǐng)表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件

B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。

（3）編制招標(biāo)文件，確定評(píng)標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。

（5）建設(shè)單位書(shū)寫(xiě)考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書(shū)面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動(dòng)地點(diǎn)和時(shí)間。

（7）確定開(kāi)標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)，辦理《中標(biāo)通知書(shū)》。

（9）按《中標(biāo)通知書(shū)》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類(lèi)別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) H、辦理開(kāi)工報(bào)告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

需提交：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開(kāi)工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)

售動(dòng)態(tài)圖（9）物價(jià)審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷(xiāo)證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證

7、供電局：辦理施工用電申請(qǐng)

8、自來(lái)水公司：施工用水申請(qǐng)

9、環(huán)保局：辦理噪音申請(qǐng)

10、物價(jià)局：銷(xiāo)售價(jià)格審批

注：從2000年開(kāi)始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門(mén)核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)；

2、規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國(guó)土部門(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門(mén)核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書(shū)》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書(shū)和造價(jià)部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程類(lèi)別核定書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（2）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預(yù)算書(shū)（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（3）施工組織設(shè)計(jì)方案和專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（7）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買(mǎi)安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購(gòu)銷(xiāo)合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書(shū)》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門(mén)出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書(shū)。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)；

8、工程質(zhì)量保修書(shū)；

9、工程竣工結(jié)算書(shū)；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程類(lèi)別核定書(shū)；

（3）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門(mén)出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門(mén)簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷(xiāo)售，需提供境外銷(xiāo)售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開(kāi)發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說(shuō)明書(shū)(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷(xiāo)售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開(kāi)工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門(mén)在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大綱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起著至重要的作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為活躍的角色之一。沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，便不會(huì)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無(wú)源之水。

一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是先于項(xiàng)目決策的，這些企業(yè)一般先于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立，主要是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)以及兼營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)設(shè)立的目的主要或者很大程度上就是為了進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。也有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目準(zhǔn)予立項(xiàng)后的，主要是一些項(xiàng)目公司，這些公司是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的企業(yè)，而且其經(jīng)營(yíng)的對(duì)象只限于被政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，在完成其使命后其經(jīng)營(yíng)范圍通常會(huì)做一定的改變甚至解散。實(shí)踐中，很多專(zhuān)營(yíng)企業(yè)或者兼營(yíng)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)很大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，常有一些專(zhuān)營(yíng)企業(yè)或者兼營(yíng)企業(yè)與其它企業(yè)合作成項(xiàng)目公司，這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)減至最小。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的過(guò)程是一個(gè)信息搜集與選擇的過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標(biāo)在于通過(guò)調(diào)查、分析、研究找出一個(gè)最適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資的一個(gè)項(xiàng)目，從而使開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)構(gòu)想從抽象到具體。

在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、可獲取土地使用權(quán)渠道、開(kāi)發(fā)土地目的地的環(huán)境交通、其它投資者以及工程建設(shè)單位的大致情況有所了解，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從設(shè)想階段走到實(shí)施階段。這是一個(gè)龐大而且復(fù)雜的過(guò)程，需要方方面面的知識(shí)儲(chǔ)備、工作技巧和經(jīng)驗(yàn)，需要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一旦市場(chǎng)或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤(rùn)減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進(jìn)行補(bǔ)救。

專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究 定點(diǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目建議書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)，是接著項(xiàng)目決策一個(gè)環(huán)節(jié)，是把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從具體的構(gòu)想變?yōu)閷?shí)際的行動(dòng)和書(shū)面文件，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的工作。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策為編制項(xiàng)目建議書(shū)提供了原始材料，是編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的基礎(chǔ)。項(xiàng)

目建議書(shū)的作用在于推薦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使項(xiàng)目能得到國(guó)家的認(rèn)可。由于項(xiàng)目建議書(shū)編制時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的很多數(shù)據(jù)還無(wú)法得到，故項(xiàng)目建議書(shū)的精度是比較低的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的編制 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的審核批準(zhǔn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

可行性研究是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)以后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)、市場(chǎng)、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性 項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報(bào)告的編制 可行性研究報(bào)告的審批 土地使用權(quán)取得

土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動(dòng)場(chǎng)所，沒(méi)有土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作無(wú)論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作進(jìn)行完畢以后，就應(yīng)該很快地獲得土地使用權(quán)，以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。

但是，土地是一項(xiàng)重要的資源，特別是在中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多的國(guó)家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權(quán)的取得必須依照法律程序進(jìn)行。

以出讓方式獲得土地使用權(quán)