第一篇：中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

(一)全國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

1、全國房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。

市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價的運(yùn)動趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價的運(yùn)行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

第二篇：對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀雜談

對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀雜談

2008年12月11日下午4時打出

我不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，更不是政府官員和房地產(chǎn)商。我只是一名普通的民眾，只是一位對這個熱門市場的旁觀者。由于旁觀和非業(yè)內(nèi)人士，才可能有我這樣另類的觀點(diǎn)與思考。

我敢說：近年來，沒有火熱的房地產(chǎn)，就沒有中國經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展；就會減少很多官員的腐敗落馬！房地產(chǎn)對促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，功不可沒！但是現(xiàn)在，最危急的就是房地產(chǎn)，最受其影響的就是銀行業(yè)，而銀行業(yè)的興衰，又直接關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定！

看到美國次貸危機(jī)的后果了嗎？但那僅是購房者欠貸不良造成的，而中國房地產(chǎn)業(yè)與銀行的信貸額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國的次貸額度！由此，中國銀行業(yè)當(dāng)前面臨的處境可想而知！中國經(jīng)濟(jì)面臨的處境可想而知！

我這樣說沒有根據(jù)（我不可能掌握那些根據(jù)）。但我會觀察分析：看到多少人在呼吁政府拯救房地產(chǎn)，看到多少政府官員再為此不遺余力。為什么？為什么時至今日，房價也沒有回落多少？這就是我觀察到的問題！據(jù)此分析，我才得出以上的結(jié)論。

之所以說其“棘手”就是指房地產(chǎn)與銀行業(yè)休戚相關(guān)、生死與共!這層關(guān)系，也最讓政府頭疼！現(xiàn)在，房地產(chǎn)就像“雞肋”，讓政府取舍不得，因?yàn)殂y行業(yè)在這里投入的資本太多！政府不能袖手旁觀！表面看是房地產(chǎn)商在抬高著房價，但是房子賣不出去，他不急呀？賠本賣出去，銀行貸款讓誰還？所以，房價想降，降不下來；房地產(chǎn)商想降，但不敢降！他要向銀行還貸，還想贏利。還不了銀行貸款，他就是想降低房價，政府也不會允許！要么你還貸，要么你跳樓！

政府再三鼓勵百姓買房，先后出臺了很多優(yōu)惠政策，可是那么高的房價，又有多少人買得起？各地都在說房價降了，降多少？有多少人買了？閑置的商品房還有多少？能不能說出個數(shù)來？全國房地產(chǎn)業(yè)欠銀行業(yè)多少貸款？咱不清楚，銀行不清楚？政府不清楚嗎？

現(xiàn)在看看誰在為此著急上火就知道了！要說房地產(chǎn)商好過，你去問問他們；要說銀行信貸好，不錯！但欠貸收不回來，那怎么辦？你看兩家現(xiàn)在多忙：銀行忙著降息，房地產(chǎn)商忙著減價促銷；股市相關(guān)的股票不死不活！你說這都是金融危機(jī)鬧得，有人信嗎？

所以，如果現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)業(yè)垮掉，那么，中國的銀行就會關(guān)門！中國就會爆發(fā)類似于美國次貸危機(jī)那樣的金融危機(jī)?。ú灰?，這個影響僅限于中國。）政府想避免這樣的危機(jī)，就必須盡力拯救房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定銀行信貸的優(yōu)良率！

為此可以預(yù)測：商品房價格短期內(nèi)不會大幅度地降價！

但因?yàn)槭苓€貸和資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力，房地產(chǎn)商會在有限范圍內(nèi)進(jìn)行讓利促銷，國家也會制定相關(guān)政策幫助其度過難關(guān)。至于百姓期待的房價短期內(nèi)大幅下降，見以上分析，我認(rèn)為：很難實(shí)現(xiàn)！沒希望實(shí)現(xiàn)！

第三篇：中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1

通過房地產(chǎn)泡沫透析中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 內(nèi)容摘要：近年來，在我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時，有關(guān)房地產(chǎn)市場是否過熱、是否存在泡沫問題的討論日漸激烈，各方面觀點(diǎn)遠(yuǎn)未達(dá)成一致。種種經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫危害極其嚴(yán)重，它使得資產(chǎn)價格發(fā)生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟(jì)

一、中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：

㈠評價房地產(chǎn)形勢的指標(biāo)：

⒈房價收入比

也即家庭年均收入和平均房價比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)上限是5:1。以下是各城市2011年房價收入比：

城市收入房價比城市收入房價比城市收入房價比溫州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395貴陽15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子總價格和每月房租的比值，用以評價房產(chǎn)的投資價值。國際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)在150到230之間。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

中國2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率應(yīng)不低于60%。

⒋還貸收入比

也即居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款。而對中國人來講基本上就是房貸，這項(xiàng)指標(biāo)是用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險的。一般來講，國際上公認(rèn)的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個線，對于個人來講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對于整個金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，往往會造成大面積的不良貸款。

在2004年之后，中國房地產(chǎn)貸款占整個貸款的40%。而目前這個比例保守估計有55%。

⒌房地產(chǎn)投資占GDP比例

這個指標(biāo)反映整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度。在大國的房地產(chǎn)歷史上，美國在1950年出現(xiàn)過6.9%的最高比例，然后一路小幅波動，直到1991年從3.4%開始，一路上揚(yáng)至2005年的6.2%，隨后發(fā)生了次貸危機(jī)。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場協(xié)議的簽訂，房地產(chǎn)投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點(diǎn)期間約5.5%，這時候日本的房地產(chǎn)崩盤了，從此日本進(jìn)入了長達(dá)十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而從中國有據(jù)可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時這個比例到了10.1%，這是任何國家任何時候都沒出現(xiàn)過的高度。

㈡中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

我們可以看到，近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速的發(fā)展，它也成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的動力之一。而且隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，其市場化的程度越來越高，特別是在住房走向商品化及市場化的方面更是邁出了大步。不過，在政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)業(yè)盡管空前繁榮，但隱藏著的困難和危機(jī)也是不可視而不見的。

⒈房地產(chǎn)價格泡沫。房地產(chǎn)在有力推動經(jīng)濟(jì)增長的同時，也出現(xiàn)了投資過熱和房價上漲過快的勢頭。其中由于土地稀缺性和市場需求相對無限性的拉動作用及投機(jī)炒作，土地價格快速上漲，價格泡沫也隨之產(chǎn)生。地價虛漲的同時也帶動房價虛高，而民眾的實(shí)際購買力卻沒有隨著房價的增長而增加，購房者難以承受房價壓力，隨之產(chǎn)生明顯的購買力斷層。

⒉房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)為正常，如果超越過多，空置率過高表明存在嚴(yán)重的供給過剩，供給過剩也會如價格泡沫一樣，外部環(huán)境適宜時會導(dǎo)致價格的劇跌。

⒊房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。但當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶起金融危機(jī)時，也會造成價格的劇跌。

以上各個數(shù)據(jù)均說明，我國現(xiàn)處于嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)之中。銀行的信貸消費(fèi)啟動了國人的最終需求，而且房地產(chǎn)業(yè)成了各個地方短期業(yè)績大見成效的見證。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，例如：鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、電力與運(yùn)輸?shù)?。若國?nèi)房地產(chǎn)業(yè)崩盤，整個國家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。就如20世紀(jì)90年代的日本，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)問題，整個經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期，而且十多年無法振興。也就是說，我國房地產(chǎn)業(yè)正要挾著整個中國經(jīng)濟(jì)。

二、我國房地產(chǎn)泡沫存在的原因分析：

㈠投資者的短視與房價上漲的心理預(yù)期刺激了泡沫的形成房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長、消費(fèi)時間久、價值量大等特點(diǎn)，決定了無論是房地產(chǎn)需求方的購買決策還是房地產(chǎn)供給方的開發(fā)、銷售決策都會收到對相關(guān)因素未來變化的預(yù)期的影響，包括對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、居民收入水平、通貨膨脹水平、政府相關(guān)政策變動等內(nèi)容的預(yù)期以及由此產(chǎn)生的對房地產(chǎn)價格變動的預(yù)期。

當(dāng)預(yù)期價格將進(jìn)一步上升時，無論是消費(fèi)者、投資者或是投機(jī)者都將會將購買行為提前，以減少費(fèi)用或降低投資成本以把握投資、套利的機(jī)會。而購買行為的提前無疑又會增加當(dāng)期市場的需求，加劇當(dāng)期市場供不應(yīng)求的緊張關(guān)系，促使當(dāng)期價格上漲。而價格的上漲實(shí)現(xiàn)了各市場主體的前期的預(yù)期，也堅(jiān)定了各市場主體本期的預(yù)期，也會吸引更多的投資者或投機(jī)者參與進(jìn)來，需求的增加進(jìn)一步推動價格的上漲，如此循環(huán)，直至價格高到消費(fèi)者無法承受，退出市場，投資者和投機(jī)者的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向。

在房地產(chǎn)泡沫形成過程中，重要經(jīng)濟(jì)變量的變化進(jìn)一步刺激了投資者房價上漲的心理預(yù)期。在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，房價指數(shù)的上漲是最快的，刺激了投資者通過買賣價差來獲得投機(jī)利潤，進(jìn)一步推動了房價的升高和泡沫的膨脹。同時，經(jīng)濟(jì)自由化和迅速對外開放后，外資的涌入和投機(jī)炒作行為的增加，短期資本大

量流入房地產(chǎn)市場，市場交易的投機(jī)性交易的比例上升，進(jìn)一步促進(jìn)了房價的迅速上升。在房地產(chǎn)泡沫積累到一定程度后，一些指標(biāo)的變化使一些清醒的投資者意識到泡沫的嚴(yán)重性，例如，空置率的上升和房價收入差距的擴(kuò)大。一部分投資者開始撤離房地產(chǎn)市場。而當(dāng)大部分人意識到這一點(diǎn)時，卻已為時已晚，多數(shù)人只能吞下房地產(chǎn)泡沫破裂的苦果。

㈡銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張是造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因 ⒈銀行信貸擴(kuò)張推動房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在美國、日本、東亞各國和地區(qū)在房地產(chǎn)泡沫膨脹時期，銀行信貸向房地產(chǎn)業(yè)聚集的程度非常高，其比重一般都高達(dá)30%左右，甚至有的國家和地區(qū)高達(dá)40%，幾乎為貸款規(guī)模的一半。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)或是以房地產(chǎn)為抵押平的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價格的上漲將提高銀行資產(chǎn)的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和贏利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，這又一步提高了房地產(chǎn)的價格。這一過程往復(fù)循環(huán)，使得房地產(chǎn)價格日益偏離實(shí)際均衡價格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

⒉房地產(chǎn)泡沫的聚集也極易給金融機(jī)構(gòu)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險，從而造成金融危機(jī)。銀行對資源配置發(fā)揮重要作用的同時，金融風(fēng)險也隨之集中銀行機(jī)構(gòu)，一但經(jīng)濟(jì)走勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，人們對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期發(fā)生變化或是出現(xiàn)不可預(yù)見的事件時，往往銀行部門是最先收到?jīng)_擊的部門，因此，要對房地產(chǎn)泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度環(huán)境和市場發(fā)展不健全的條件下，過快的放松管制和過度的對外開放容易導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫

在制度不健全的情況下，經(jīng)濟(jì)主體的行為必然是扭曲的，放松管理只能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)主體行為的非理性投資，將大量的資源投放到非生產(chǎn)領(lǐng)域，從而造成大量的緊急泡沫。因此，最為重要的是在資產(chǎn)賬戶逐漸開放的過程中，加強(qiáng)對資本流動的監(jiān)管水平。

㈣相關(guān)權(quán)利者貪污腐敗

各地的房地產(chǎn)公司圈占土地已成為房地產(chǎn)市場的一個頑疾。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，目前全國以開發(fā)區(qū)名義圈占的土地面積達(dá)36000平方公里，超過了全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。全國幾十年才建設(shè)了這么多城鎮(zhèn)，而開發(fā)區(qū)只用幾年時間就超過了所有城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積?？梢妵鴥?nèi)房地產(chǎn)公司“圈地”之瘋狂。而這種土地圈占，往往都會借產(chǎn)業(yè)開發(fā)之名，行開發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)。這種大規(guī)模無序圈地使得國有資產(chǎn)流失十分嚴(yán)重。據(jù)專家估計，從20世紀(jì)80年代以來，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國有資產(chǎn)流失最保守估計的估計每年達(dá)百億以上。

國內(nèi)土地市場如此混亂，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得許多社會資源涌入房地產(chǎn)市場。另一方面也使得部分掌握相關(guān)權(quán)利者貪污腐敗?？梢哉f，在部分地方，土地的轉(zhuǎn)讓基本上是在政府權(quán)利主導(dǎo)下的“暗箱操作”，表面上是市場拍賣，但實(shí)際上往往是拍賣下的臺底交易。這也就為有權(quán)者或靠近權(quán)利的人有機(jī)會攝取巨額低價差額及操縱土地價格，從而為炒賣土地提供了便利的條件?？梢哉f，以往進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地沒有多少是以市場化得來的。有時表面上是土地拍賣，但拍賣下的臺底交易是外人不知道的。由于以往土地的轉(zhuǎn)讓基本上是政府主導(dǎo)下的“暗箱操作”，政府的權(quán)利與邊界是無法清楚的。也就為某些人的謀利創(chuàng)造了條件。

三、對我國房地產(chǎn)泡沫問題的建議

㈠綜合運(yùn)用多種工具，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控；加強(qiáng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不成熟，因此，加強(qiáng)宏觀調(diào)控是防止市場失靈的重要措施。宏觀調(diào)控要尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要手段有：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策、貨幣政策、財政政策及法律手段等。

⒈房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)包括三個層次。第一個層次是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。第二個層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策。主要包括：土地使用制度和政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、房地產(chǎn)管理政策等。第三個層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。政府應(yīng)盡快健全住房保障體系，建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系，以保障居民的居住需要，緩解當(dāng)前新房市場上的供求不平衡。

⒉貨幣政策。運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和消費(fèi)的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

⒊財政政策。主要包括兩方面：一是政府的財政收入政策，也即稅收政策；二是政策的財政支出政策。

⒋法律手段。市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，國家通過規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動的準(zhǔn)則來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的有序進(jìn)行。對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，也即政府通過立法和司法，運(yùn)用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府部門應(yīng)盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)法律體系，為市場的健康發(fā)展提供有效的法律保障。并應(yīng)建立有效的房地產(chǎn)泡沫監(jiān)測機(jī)制，認(rèn)真分析影響房地產(chǎn)價格各種因素及其影響程度，為出臺科學(xué)的宏觀調(diào)控政策提供科學(xué)、堅(jiān)實(shí)、可靠的依據(jù)。㈡積極采取有效措施，適當(dāng)擴(kuò)大住房市場的有效供給；建立合理的梯次住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，切實(shí)保障中低收入者的住房。政府應(yīng)做好土地管理規(guī)劃，增加土地有效供給，加快閑置土地開發(fā)，以減緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的繼續(xù)膨脹。并在此基礎(chǔ)上積極發(fā)展二手房市場，做到“房盡其用”。督導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件理性購買住房，切忌盲目貪大求好的購房行為，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求結(jié)構(gòu)。擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)，確保廣大中低收入家庭實(shí)際享受到真正的補(bǔ)貼。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，解決最低收入家庭的基本住房需求。

總之，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫早已吹的不小，無論政府、業(yè)界還是購房民眾都得對此有足夠的警覺。國內(nèi)房價過高、上漲過快、全國各大城市都成為了房地產(chǎn)建筑大工地等這些問題，都說明國內(nèi)房地產(chǎn)存在巨大泡沫，如果政府對此不今早警惕，僅是處于牟取暴利，那么最后傷害的還是廣大人民群眾的利益及整個社會經(jīng)濟(jì)。

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中國人民銀行營業(yè)管理部課題組 《房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)泡沫問題》 中國社會科學(xué)出版社 2006年

第四篇：房地產(chǎn)現(xiàn)狀

一：房地產(chǎn)現(xiàn)狀：

我國現(xiàn)在人口收入與房價的比為1：10-15而美國為1:3.5，整個聯(lián)合國的比例為1:3，這足以說明我國目前房價超高的現(xiàn)狀，而且目前我國貧富差距相差太大，甚至有的家庭的收入與房價比例達(dá)到1:100甚至更高，所以導(dǎo)致現(xiàn)在很多人買不起房住不起房的狀況。假如人平均收入為5000元每戶月收入1000，年收入為120000元，但中國目前的房價普遍為一百多萬，一家人得不吃不喝不消費(fèi)足足奮斗十年才能買的起一套房子，由此更能體現(xiàn)中國現(xiàn)在房價過高太給人們的壓力。但是，在2002年到現(xiàn)在，我國的商品房空置率卻始終處在20%的水平上下，這一現(xiàn)象又能說明了我國房價之所以太高的原因，是因?yàn)樯碳覟橘嵢「呃麧櫍績r并不是不可以打壓的。而20%這一空置率已經(jīng)到達(dá)了商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。而導(dǎo)致這一問題的原因卻是地產(chǎn)商的融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行。二：高房價背后的成因：

1.開房成本額構(gòu)成包括1.地價（10%~30%）2.各項(xiàng)稅費(fèi)（25%）3.建筑安裝（20%）4.貸款利息（6%~8%）5.經(jīng)營成本（8%）6.其他約（9%）

2.人口開始由農(nóng)村到城市聚集

3．我國的土地制度：限制土地估價，增加住房成本，人為制造稀缺

4.貧富差距大+地社會保障構(gòu)成了 購買力低+內(nèi)需不足

5.外匯儲備：人民幣升值 貨幣政策：通貨膨脹和流動性過剩 財政政策：4萬億投資加監(jiān)管不力

總言：保障性住房的滯后性，對民營企業(yè)投資和發(fā)展的限制，城市化進(jìn)程及獨(dú)生子女政策拉高

三：房地產(chǎn)趨勢分析：

政府采用政策進(jìn)行房地產(chǎn)的價格打壓，雖然有一定的效果，并且目前來看有些不錯的效果，但是價格始終是由供求關(guān)系決定的，政府的政策只能起一時的作用。

政府的限購政策雖然直接導(dǎo)致一線城市成交有明顯的回落，但是影響的時間僅兩只三個月，限購之后的成交量卻會放大。

限貸政策對房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了巨大的影響：包括首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。

保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響：保障房的缺失是導(dǎo)致房價快速上漲的一個重要因素，迫使廣大中低收入人群在商品住房市場釋放需求加劇了商品房市場供求緊張的局面。

面對房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢，總共有三種情況可言：1樂觀預(yù)測：2012年一二線城市由于全面限購，假定部分需求被擠壓到三線城市，帶動三線城市再創(chuàng)新高。照此預(yù)算，全國銷售面積上漲4~7%。2中性預(yù)測：由于調(diào)控2011年一二線城市，尤其是一線城市，銷售面積已經(jīng)處于歷史低位，假定2012年銷售面積不應(yīng)再低，全國銷售面積上漲1.5~4.7%。3悲觀預(yù)測：假定2012年受政策調(diào)控城市商品房銷售面積增速與2011“國十條”后增速保持一致，全國銷售面積下降7~10%。

總而言之：從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊處在一個向上的發(fā)展階段，但是從短期來看，在政策的干預(yù)下，業(yè)績增長阻力較大。

第五篇：中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀報告（定稿）

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀報告

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理和行紀(jì)的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進(jìn)房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問題。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。

1.2 政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入機(jī)制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機(jī)制。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀

2.1 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到。

2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識等方面都有著較大的差距。

2.3 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽(yù)差 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽(yù)不能令人滿意，過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。

2.4 部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對策

3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個細(xì)節(jié)都有章可循。同時，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。

3.2 加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。

3.3 嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機(jī)制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理?，F(xiàn)階段的重點(diǎn)應(yīng)放在堅(jiān)決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎懲和退出機(jī)制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會應(yīng)該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會約束從業(yè)人員行為的機(jī)制；實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊驗(yàn)證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。

3.4 大力開展行業(yè)誠信建設(shè)，樹立行業(yè)品牌 要通過行業(yè)誠信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強(qiáng)自我約束機(jī)制，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認(rèn)可。

品牌創(chuàng)建是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的主要途徑，只有通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造強(qiáng)有利的企業(yè)品牌形象，才能使消費(fèi)者對品牌產(chǎn)生信任。在消費(fèi)者的品牌意識越來越強(qiáng)的今天，服務(wù)品牌在市場的作用日益增大。通過塑造自己的服務(wù)品牌，建立起獨(dú)特的企業(yè)形象，才能在今后的巿場中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。作為品牌的建設(shè)一要走專業(yè)化經(jīng)營的道路，根據(jù)自己的特點(diǎn)，選取細(xì)分市場，不斷探索獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式，做足專業(yè)化的文章；二要向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務(wù)，做足服務(wù)的文章。那些服務(wù)質(zhì)量低、不講誠信的企業(yè)將被日益成熟的市場所淘汰，而競爭力較強(qiáng)的企業(yè)也要不斷地提升整體實(shí)力，這需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)自身和每一名從業(yè)人員共同努力。

總之，隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，作為貫穿行業(yè)發(fā)展始終的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，逐漸凸現(xiàn)他們在行業(yè)中重要地位,并將全面引導(dǎo)行業(yè)未來的發(fā)展。但剛剛起步的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場還遠(yuǎn)沒有走向成熟，因此，一個規(guī)范有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的建立，依然任重而道遠(yuǎn)。