第一篇：尚品天城樓盤營(yíng)銷推廣策劃書(shū)

尚品天城營(yíng)銷推廣策劃書(shū)

一、企劃緣起

1、大連土地市場(chǎng)狀況

2008年前的大連市內(nèi)四區(qū)土地市場(chǎng)成交量走勢(shì)相對(duì)平緩，2008年后成交面積略有下降。2008年大連四區(qū)成交土地224.66公頃，其中住宅及公建用地25塊，占地面積1,990,132平方米，同2007年比減少了37.93%，土地出讓量較2007年大幅減少。2009年大連市內(nèi)四區(qū)計(jì)劃土地供應(yīng)總量為400公頃，其中，公建用地比例將控制在計(jì)劃供地總量的20%以下。今年1~7月份市內(nèi)四區(qū)(含高新園區(qū))累計(jì)供應(yīng)土地36宗，面積約占全年土地供應(yīng)計(jì)劃的49%，高新園區(qū)呈現(xiàn)出土地集中放量供應(yīng)的局面。8月份可預(yù)計(jì)放量為11公頃。隨著土地市場(chǎng)的逐步升溫，大連市的城區(qū)改建逐步展開(kāi)。

2、國(guó)家的土地政策

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于商業(yè)用地的政策逐步收緊，對(duì)商業(yè)用地的批復(fù)減少。

3、國(guó)家對(duì)樓市的政策

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增溫，房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，各地出現(xiàn)購(gòu)房熱。尤其在大連北京這種主要的經(jīng)濟(jì)城市，房?jī)r(jià)更是增長(zhǎng)迅速。為此，在早些時(shí)間，國(guó)家開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的第二次調(diào)控。對(duì)未來(lái)的樓市走勢(shì)增加了不定的因素。

4、大連市的樓市走勢(shì)

由于大連市的人口增多，大連的樓房?jī)r(jià)格在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)仍有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。雖然在近期大連市的樓市表現(xiàn)并非十分搶眼，但是樓房?jī)r(jià)格卻并未因此降低，即使遠(yuǎn)至開(kāi)發(fā)區(qū)地區(qū)，樓房的價(jià)格還鎖定在8000-9000元之間，而靠近市區(qū)的樓房則早就漲到了16000元以上。預(yù)計(jì)大連未來(lái)的樓市走勢(shì)還算良好。

5、多個(gè)房地產(chǎn)商同時(shí)開(kāi)發(fā)，在售樓盤數(shù)量多，戶型齊全。

二、企劃思路

綜合上述分析，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家政策的調(diào)控，我們必須要有不可復(fù)制的、無(wú)法比擬的營(yíng)銷推廣策略，才能在樓房市場(chǎng)內(nèi)，站住腳跟。為此我們可以對(duì)尚品天城的推廣策劃設(shè)定下面幾個(gè)思路：

1、充分利用便利的交通條件和完善的生活設(shè)施。

大連尚品天城樓盤位于大連主要的商業(yè)中心之一——西安路。這里是重要的商業(yè)中心，交通便利，而且，生活設(shè)施建設(shè)已久，生活設(shè)施完善，有利于平民消費(fèi)的大菜市，也有中高檔消費(fèi)的麥凱樂(lè)商場(chǎng)等等，生活條件便利

2、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足。項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力缺乏獨(dú)到點(diǎn)，即自身賣點(diǎn)不夠突出，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的成熟社區(qū)既有整體感又有區(qū)別點(diǎn)，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹(shù)立獨(dú)特生活風(fēng)格的形象，在市場(chǎng)上立于不敗之地。

3、把握市場(chǎng)需求，迎合買家心理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場(chǎng)，迎合消費(fèi)者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷售。

4、加強(qiáng)對(duì)區(qū)域性的宣傳，吸引人流。

由于在這買房的消費(fèi)這大都是在本地生活的人，是樓盤附近的居民，因此要加大區(qū)域性的宣傳。

5、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念

面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。項(xiàng)目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細(xì)致、完善，在設(shè)計(jì)中多考慮人對(duì)居住環(huán)境要求，還可在企劃營(yíng)銷中體現(xiàn)以客為尊的誠(chéng)意和“以人為貴”“以人為本”的理念。通過(guò)融合項(xiàng)目超前的產(chǎn)品、生活及管理理念，可以把握更多潛在客戶，打動(dòng)他們的心，促進(jìn)成交。

6、營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)

在吸引大量客流儲(chǔ)蓄后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園區(qū)景觀設(shè)置、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝、接待中心設(shè)計(jì)裝飾、示范單位等方面營(yíng)造一個(gè)非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營(yíng)造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動(dòng)客戶的心，促進(jìn)客戶成交。

三、品牌策略思考建議

1、要找準(zhǔn)市場(chǎng)的定位，將樓盤定位于中高檔樓盤，對(duì)自身的消費(fèi)群體，進(jìn)行細(xì)分。

2、抓住自身的優(yōu)勢(shì)（建筑風(fēng)格、全景園林等）進(jìn)行大力的宣傳，形成自身的無(wú)法復(fù)制的品牌優(yōu)勢(shì)。

3、宣傳自身的人性化建設(shè)和人性化管理，對(duì)消費(fèi)者要營(yíng)造自己的舒適環(huán)境，吸引人們。

4、加強(qiáng)對(duì)各種媒體的應(yīng)用。

四、項(xiàng)目分析

優(yōu)勢(shì)

1、位于大連重要的商業(yè)中心之一西安路。有便利的交通和完善的生活設(shè)施

2、相對(duì)于大連其他市區(qū)樓房的價(jià)格，18000元的均價(jià)相對(duì)比較便宜。

3、樓房的戶型較為齊全，不僅有大中小三種居住房，還有分期的商品用房。

4、擁有27萬(wàn)平米的住宅區(qū)，并配有全景園林，建筑風(fēng)格獨(dú)特。

劣勢(shì)：

1、位于鬧市區(qū)，空氣質(zhì)量差，而且環(huán)境嘈雜。

2、交通在一定時(shí)間段內(nèi)，比較擁擠。

3、來(lái)往人員復(fù)雜，周圍環(huán)境復(fù)雜，社區(qū)安全措施壓力大

4、隨距市區(qū)近，單樓房?jī)r(jià)格還是偏高，5、建筑密度較大，采光可能受影響。

機(jī)會(huì)點(diǎn)：

1、近年來(lái)大連市的政府策略逐漸向西偏移，樓房的地位可能增高。

2、具有獨(dú)有的全景園林，綠化面積大，社區(qū)環(huán)靜較好。

3、獨(dú)特的建筑風(fēng)格，以及完善的生活設(shè)施，可能成為亮點(diǎn)。

威脅：

1、老牌的樓盤，先入為主，宣傳早，知名度高。

2、同期上市的樓盤數(shù)量多、戶型齊全，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)勁。

第二篇：愛(ài)尚咖啡營(yíng)銷推廣策劃書(shū)

愛(ài)尚咖啡營(yíng)銷策劃書(shū)

策劃背景：營(yíng)銷策劃現(xiàn)在越來(lái)越被企業(yè)商業(yè)發(fā)展所重視，作為遂寧一個(gè)發(fā)展中的中等城市，其市場(chǎng)發(fā)展越來(lái)越成熟，人們消費(fèi)水平越來(lái)越高，但是消費(fèi)方式和消費(fèi)渠道也越多，作為引領(lǐng)消費(fèi)的策劃變得越來(lái)越重要。從目前遂寧發(fā)展來(lái)看，時(shí)尚消費(fèi)趨勢(shì)走向了那些多金男女，他們將是時(shí)尚消費(fèi)的主流。

如何吸引多金男女走向“愛(ài)尚咖啡”進(jìn)行消費(fèi)，將是長(zhǎng)期堅(jiān)持的營(yíng)銷策劃理念，而不是短期行為。在其營(yíng)銷策劃中，不斷推出新的策劃將是愛(ài)尚今后堅(jiān)持的發(fā)展思路。

氣候多變的五月即將過(guò)去，艷陽(yáng)的6月即將到來(lái)，對(duì)于咖啡飲品和西餐消費(fèi)的季節(jié)季節(jié)到來(lái)，愛(ài)上面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

一、策劃思路

1、開(kāi)業(yè)新穎，做好開(kāi)業(yè)前期準(zhǔn)備工作。

2、重視愛(ài)尚文化建設(shè)和愛(ài)尚情感交流。

3、愛(ài)尚宣傳進(jìn)行外部和內(nèi)部并重，在依托外部宣傳的同時(shí)建立自己的宣傳平臺(tái)，在今后的發(fā)展中推出更多吸引消費(fèi)的方式。

4、與報(bào)社策劃的“咖啡西餐文化周”結(jié)合起來(lái)進(jìn)行宣傳。

5、發(fā)起成立遂寧咖啡西餐協(xié)會(huì)，成為協(xié)會(huì)中的龍頭地位。

二、策劃要點(diǎn)

1、愛(ài)尚文化建設(shè)。讓遂寧人民認(rèn)識(shí)愛(ài)尚，認(rèn)識(shí)咖啡西餐文化；向市民推介咖啡西餐文化，讓市民了解和掌握咖啡西餐知識(shí)，倡導(dǎo)健康飲食、提高市民生活情趣。

西餐這東西，色鮮味甜，品質(zhì)卓然，如同西服一樣，雍容華貴，禮儀莊重。在國(guó)內(nèi)曾經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)期，西餐高居大雅之堂，品嘗的是前衛(wèi)一族，滿足的是心理需要，流溢的是風(fēng)光炫耀。西餐以一種既不招搖又不張狂的姿態(tài)，守著自身固有的消費(fèi)群體，安安靜靜地融入北京餐飲界好多年了。北京人人皆知的“老莫”，曾使多少人陶醉于西餐的回味之中。很多人一般會(huì)選擇吃西餐，并非因?yàn)樘貏e喜歡西餐的口味，更喜歡的是吃西餐時(shí)的氛圍。吃西餐的地方，通常少有中餐館的嘈雜喧鬧和煙熏火燎的氣味。如果僅僅為了對(duì)付吃飽，通常會(huì)去麥當(dāng)勞、比薩店，當(dāng)然，那算不上正經(jīng)的西餐，只是西式快餐，更多的情況是約上三二個(gè)朋友，找一個(gè)環(huán)境幽雅的西餐店，邊吃邊輕輕的聊著，感受一份生活的愜意。吃西餐感受的是那種氛圍和優(yōu)雅，你也在制造那種氛圍和培養(yǎng)自己的優(yōu)雅，你一定不會(huì)在那里大聲喧嘩猜拳行令；你煩別人對(duì)著手機(jī)旁若無(wú)人叨叨不休，你一定會(huì)偷偷關(guān)掉自己的電話；你也許不會(huì)西裝革履的去吃一頓西餐，但你一定會(huì)注意自己不要胡子拉碴，在去餐館之前你也會(huì)仔細(xì)洗凈你手指甲里的油泥；進(jìn)門的時(shí)候你直沖而入，出門的時(shí)候你會(huì)為女士輕輕的扶住門框。吃西餐有時(shí)候也看出一個(gè)人的底蘊(yùn)和修養(yǎng)，見(jiàn)過(guò)一些朋友，在外面混了幾年，回來(lái)滿口“我不think你是right”的語(yǔ)言習(xí)慣，但吃西餐喝湯時(shí)總象在吹口哨，吃意大利面條也一定要用筷子，假若連吃西餐都沒(méi)有學(xué)會(huì)，對(duì)別人社會(huì)和文化的了解想來(lái)不會(huì)太多。

西餐和中餐都講究藝術(shù)，但是吃的藝術(shù)在中國(guó)并不普及。那些由“

藝術(shù)家”們精心制作的山珍海味，在尋常百姓家是不可見(jiàn)的。李白詩(shī)云：“朱門酒肉臭，路有凍死骨”，昔日的皇帝一個(gè)個(gè)“駕崩”了，宮廷佳肴猶，只是換了吃主。西餐在中國(guó)，和其他任何行業(yè)一樣，必須無(wú)可避免的要適應(yīng)中國(guó)本地的消費(fèi)口味。西餐的本土化，愛(ài)尚咖啡西餐廳必須建立一自己的套話語(yǔ)。

牛排、咖啡……西餐已經(jīng)成為我們常常品嘗的另一種口味，在日常生活中占據(jù)相當(dāng)重要的地位。我們的孩子應(yīng)該了解吃牛排、喝咖啡的這種生活方式背后的意義，讓孩子多增加一些知識(shí)，在交流愈加頻繁的今天，孩子就會(huì)比別人更領(lǐng)先一步。孩子和家長(zhǎng)式同樣重要，對(duì)于多金男女家庭的的孩子一樣需要文化品位的培養(yǎng)，也是他們的需求。

愛(ài)尚咖啡西餐廳和遂寧新聞網(wǎng)聯(lián)合舉辦遂寧首屆西餐文化學(xué)生培訓(xùn)班，利用每周日上午在愛(ài)尚咖啡西餐廳進(jìn)行培訓(xùn)，由愛(ài)尚咖啡的師傅講解西餐禮儀、牛排制作、咖啡磨制過(guò)程、西餐搭配方法以及西餐文化理念等。孩子可以親手磨制咖啡和煎制牛排，了解西餐文化背后有趣的知識(shí)，還將免費(fèi)得到服裝、紀(jì)念品等，免費(fèi)享受到正宗的西餐美味，整個(gè)培訓(xùn)班將進(jìn)行４期。

培訓(xùn)班在遂寧市區(qū)征集20-30名學(xué)生參加，要求報(bào)名的學(xué)生對(duì)西餐文化有一定興趣，年齡為10到16周歲，家住遂寧市區(qū)，家長(zhǎng)周日上午能夠有時(shí)間接送。報(bào)名結(jié)束后，愛(ài)尚咖啡西餐廳和遂寧新聞網(wǎng)將在全部報(bào)名者中根據(jù)學(xué)校分布和家庭住址等條件選取20-30名學(xué)生

參加此次活動(dòng)，原則上每個(gè)學(xué)校抽取一名學(xué)生，被選中的學(xué)生都將成為愛(ài)尚咖啡西餐廳的終身ＶＩＰ客戶，在伴隨愛(ài)尚咖啡成長(zhǎng)的過(guò)程中，每年的生日都將得到來(lái)自愛(ài)尚咖啡的一份特別祝福。參加培訓(xùn)班的學(xué)生周日上午參加培訓(xùn)，中午在愛(ài)尚咖啡免費(fèi)享受午餐，陪同就餐的家長(zhǎng)餐費(fèi)７折優(yōu)惠。

遂寧報(bào)社和新聞網(wǎng)讀者可以在------上午９時(shí)３０分到１１時(shí)撥打電話報(bào)名，也可以在----上午９時(shí)３０分到１０時(shí)３０分至愛(ài)尚咖啡店報(bào)名，報(bào)名時(shí)留下學(xué)生姓名、出生年月日、就讀學(xué)校、聯(lián)系電話、家庭住址以及父母的工作單位，每次報(bào)名限報(bào)一個(gè)名額，凡是報(bào)名者每人都將得到愛(ài)尚咖啡贈(zèng)送的精美禮品一份。培訓(xùn)班活動(dòng)結(jié)束后，將取綜合表現(xiàn)前３名的學(xué)生給予獎(jiǎng)勵(lì)，第一名獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)值８００元的輪滑鞋，家長(zhǎng)將得到愛(ài)尚咖啡５００元的代價(jià)券；第二名獎(jiǎng)勵(lì)３００元的自選文具，家長(zhǎng)得到３００元代價(jià)券；第三名獎(jiǎng)勵(lì)１００元的自選文具，家長(zhǎng)得到１００元的代價(jià)券。

報(bào)社和愛(ài)尚咖啡在舉行西餐文化學(xué)生培訓(xùn)班的同時(shí)，還將進(jìn)行“我與愛(ài)尚咖啡”征文比賽，參加對(duì)象面向遂寧全體市民，內(nèi)容要求以第一人稱來(lái)寫和愛(ài)尚咖啡嘉興店有關(guān)的故事或心情，征文文體不限，字?jǐn)?shù)在６００到１５００之間，題目自定。讀者可將征文寄到遂寧日?qǐng)?bào)新聞網(wǎng)，信封上標(biāo)明“‘我與愛(ài)尚咖啡’征文”字樣。征文最后受理時(shí)間為８月３１日下午５時(shí)，將由評(píng)委評(píng)出教師組、學(xué)生組和其他組獎(jiǎng)項(xiàng)若干，教師組和其他組一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)８００元現(xiàn)金和５００元代價(jià)

券，二等獎(jiǎng)３００元現(xiàn)金和３００元代價(jià)券，三等獎(jiǎng)１００元現(xiàn)金和１００元代價(jià)券；學(xué)生組一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)值８００元的輪滑鞋，家長(zhǎng)將得到愛(ài)尚咖啡５００元的代價(jià)券，二等獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)３００元的自選文具，家長(zhǎng)得到３００元代價(jià)券，三等獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)１００元的自選文具，家長(zhǎng)得到１００元的代價(jià)券。獲獎(jiǎng)?wù)咄瑫r(shí)成為愛(ài)尚咖啡的終身ＶＩＰ客戶，優(yōu)秀文章還將有機(jī)會(huì)刊登在遂寧報(bào)社晚刊或者新聞網(wǎng)上。

2、愛(ài)尚咖啡宣傳平臺(tái)。

（1）、在遂寧新聞網(wǎng)建設(shè)愛(ài)尚專題，通過(guò)視頻與活動(dòng)圖片文字宣傳愛(ài)尚咖啡。

費(fèi)用預(yù)算：專題頁(yè)，相當(dāng)于網(wǎng)站，年宣傳費(fèi)用1.2萬(wàn)元，包括視頻制作和新聞稿件刊發(fā)。

（2）、編輯出版內(nèi)部愛(ài)尚月刊，以彩色報(bào)紙的形式印刷。開(kāi)業(yè)首刊以16開(kāi)小彩色畫冊(cè)的形式印刷。對(duì)愛(ài)尚的文化與咖啡西餐的建設(shè)進(jìn)行宣傳。免費(fèi)發(fā)向各公司老總辦公室和各機(jī)關(guān)科室。這樣的宣傳開(kāi)業(yè)做到持久的余香。

預(yù)算費(fèi)用：首期印刷16開(kāi)畫冊(cè)1萬(wàn)份，以8頁(yè)計(jì)算，157g紙質(zhì)； 楊中軍和陳武一作為愛(ài)尚咖啡西餐廳月報(bào)的兼職主編，作為愛(ài)尚的策劃營(yíng)銷顧問(wèn)長(zhǎng)期堅(jiān)持采寫與編輯發(fā)行。

（3）、愛(ài)尚故事會(huì)。發(fā)起愛(ài)尚故事會(huì)活動(dòng)，與新聞網(wǎng)聯(lián)合舉辦。

3、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備

（1）、宣傳培訓(xùn)，以新聞形式進(jìn)行

（2）、愛(ài)尚文化宣傳，以內(nèi)刊形式進(jìn)行，宣傳愛(ài)尚咖啡西餐以滿足消費(fèi)者訴求為己任的宗旨。

（3）、高雅的開(kāi)業(yè)策劃，不是那種喧鬧形式。

（4）、愛(ài)尚佳麗征集。

第三篇：礦泉水營(yíng)銷策劃書(shū)--品尚巴馬營(yíng)銷策略

礦泉水營(yíng)銷策劃書(shū)--品尚巴馬營(yíng)銷策略

1市場(chǎng)背景分析：

縱觀當(dāng)今飲料市場(chǎng)，各種飲料品牌和品種繁多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，但隨著社會(huì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們追求的不再只是溫飽，而是一種高尚的生活品味；人們對(duì)健康的追求也越來(lái)越高，喝水不僅僅是為了解渴，同時(shí)還追求對(duì)身體健康有益。2礦泉水前景良好：

在發(fā)達(dá)國(guó)家，引用礦泉水才是講健康、有品味的標(biāo)志。世界知名水飲料品牌都是礦泉水，如法國(guó)的“依云”。礦泉水在世界上已有近百年的悠久歷史。我國(guó)消費(fèi)者對(duì)礦泉水的認(rèn)識(shí)有了較快的提高，更加注重對(duì)健康的追求。3產(chǎn)品名稱:天露礦泉水 4產(chǎn)品形象：

天然、健康、純潔、活力與高尚品味。5產(chǎn)品功能定位：

解渴、保護(hù)視力（富含硒）

物以稀為貴，天露礦泉水含有稀缺的礦物質(zhì)硒，它是我國(guó)唯一硒含量達(dá)標(biāo)的天然礦泉水；是國(guó)內(nèi)唯一含硒，低鈉重碳酸鈣的優(yōu)質(zhì)礦泉水。這是產(chǎn)品取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的立足點(diǎn)。6產(chǎn)品特性分析：

硒有很對(duì)功效，抗癌、改善心腦血管疾病、保護(hù)視力等，只有保護(hù)眼睛，提升視力最符合水的消費(fèi)特征，并容易被消費(fèi)者接受。

7產(chǎn)品主要功能：解渴、改善視力、提供人體所需的多種微量元素。8目標(biāo)客戶：

以年輕人為主（電腦操作者），以中小學(xué)生為突破口。9營(yíng)銷理念：出售水，同時(shí)出售健康，給您好視力。

12銷售地點(diǎn)：

各個(gè)平價(jià)超市和便利店，旅游景點(diǎn)，特別是學(xué)校附近、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)上所、街頭各大小商店以及大型商場(chǎng)。

13廣告策劃：

廣告訴求對(duì)象：中小學(xué)生 廣告訴求點(diǎn)：改善視力

產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)首先要有知名度，在中國(guó)要求得高知名度最好的方式就是請(qǐng)名人、明星做廣告。結(jié)合產(chǎn)品特性—能改善視力，我想可以找眼睛較大的明星代言，又因目標(biāo)客戶主要針對(duì)學(xué)生，因此要找一個(gè)大多學(xué)生喜歡的明星代言，廣告詞為“天天喝天露，視力上一步”。廣告發(fā)布原則：

以硬廣告為主，軟廣告為輔；以地區(qū)性媒體為主，全國(guó)性媒體為輔；

硬廣告以電視為主，軟廣告以報(bào)紙、雜志為主。在各公交車、長(zhǎng)途汽車上刊登廣告。促銷方式：

1）傳統(tǒng)節(jié)日可打折，買兩瓶打8折；兒童節(jié)或青年節(jié)買兩瓶可送

小禮物。

2）可設(shè)置抽獎(jiǎng)形式，打開(kāi)瓶蓋，若發(fā)現(xiàn)有“恭喜”兩個(gè)字，則可

免費(fèi)再來(lái)一瓶。

3）限量贈(zèng)送，“買五送一”，即買上五瓶后，可免費(fèi)得一瓶。天露

第四篇：樓盤前期營(yíng)銷推廣方案

樓盤前期銷推廣方案

第一部分市場(chǎng)調(diào)研

1、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析（略）——來(lái)自項(xiàng)目近期月報(bào)

2、區(qū)域板塊狀態(tài)及競(jìng)品項(xiàng)目分析：

第二部分項(xiàng)目定位

1、功能定位

2、客群定位：可根據(jù)產(chǎn)品層次做定向分析，如戶型大小

3、形象定位：來(lái)自樓書(shū)主題，可做適當(dāng)升華和發(fā)揮

第三部分形象包裝

1、銷售案場(chǎng)包裝：售樓處形態(tài)、創(chuàng)意建議、功能分區(qū)內(nèi)容

2、工程案場(chǎng)包裝：如圍擋、初期工程形象

3、銷售道具設(shè)計(jì)：整體沙盤、戶型沙盤、區(qū)域沙盤、3D電視宣傳片等內(nèi)容

4、平面廣告系列方案：2-3個(gè)，列舉一個(gè)，指出這幾款方案的主題

第四部分營(yíng)銷推廣計(jì)劃

1、營(yíng)銷推廣階段劃分：籌備期、蓄客期、開(kāi)盤期的各階段推廣主題及媒體應(yīng)用和立體關(guān)系

2、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)與工程節(jié)點(diǎn)關(guān)系和各階段關(guān)系

第五部分銷售政策

1、各階段中的銷售政策和定價(jià)策略的綜合運(yùn)用

2、特殊時(shí)間節(jié)點(diǎn)的營(yíng)銷政策運(yùn)用，如房交會(huì)、開(kāi)盤、強(qiáng)銷和難點(diǎn)產(chǎn)品的闡述

第六部分營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的組建

1、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)圖及職能分工

第七部分營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算

1、銷售物料的費(fèi)用預(yù)算

2、各階段推廣費(fèi)用預(yù)算及比例

第五篇：房地產(chǎn)樓盤營(yíng)銷策劃書(shū)(精品)

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前言

以下我們本次策劃的幾個(gè)重點(diǎn)：

1、對(duì)中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的分析

2、對(duì)杭州以及下沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

3、對(duì)和達(dá)·東東城項(xiàng)目的深度剖析

4、對(duì)和達(dá)·東東城目標(biāo)客戶的定位分析

5、對(duì)和達(dá)·東東城項(xiàng)目策劃五季的具體營(yíng)銷策略

第一部分 市場(chǎng)分析

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（一）宏觀政策

1、國(guó)家限購(gòu)令

一戶一房“限購(gòu)令”明確規(guī)定的房?jī)r(jià)公示三個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，對(duì)目前樓市價(jià)格的變化產(chǎn)生重要影響。隨著歲末年尾的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力顯現(xiàn)。而限購(gòu)令出臺(tái)無(wú)疑加大開(kāi)發(fā)商加大了這方面壓力。開(kāi)發(fā)商對(duì)于原產(chǎn)品雖不作降價(jià)處理，但為了應(yīng)對(duì)這一形勢(shì)，推出中小戶型房源，將價(jià)格下調(diào)在一定范圍不失為“明智之舉”。“限購(gòu)令”的實(shí)際效果很有限，象征意義大于實(shí)際意義。這是一項(xiàng)臨時(shí)性措施，對(duì)房?jī)r(jià)而言只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場(chǎng)預(yù)期。

2、浙江省地方政策

●杭版限購(gòu)令本市包含蕭山余杭 新政認(rèn)房不認(rèn)貸

新政認(rèn)房不認(rèn)貸，實(shí)際擁有幾套，就算幾套房，臨安、富陽(yáng)市民在杭買房，算外地人購(gòu)房。

●杭州市國(guó)土局:杭州10%保障房用地細(xì)則將出臺(tái)

杭州市國(guó)土資源局土地利用處處長(zhǎng)沈波近日在接受記者采訪時(shí)表示：杭州以前的保障房用地都是單獨(dú)供應(yīng)，但自今年起，將增加一種“10%配建”供應(yīng)方式，因?yàn)椤?0%配建”是個(gè)全新的舉措，需要各方統(tǒng)籌考慮，具體的操作細(xì)則還在研究和論證過(guò)程中。

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●今年杭州將推3600套公租房 新建設(shè)60萬(wàn)平方米

3月10日，杭州市房管（房改）系統(tǒng)召開(kāi)了工作會(huì)議。會(huì)議在總結(jié)去年工作的基礎(chǔ)上，對(duì)2011年的住房保障工作進(jìn)行了部署。會(huì)議明確公共租賃房將是今后保障房體系建設(shè)的重點(diǎn)。根據(jù)計(jì)劃，今年將推出3600套公共租賃房，其中區(qū)級(jí)房源（兩項(xiàng)公寓）3000套，市級(jí)房源600套。另外，今年計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)公共租賃房60萬(wàn)平方米，其中市級(jí)已落實(shí)建設(shè)用地的新建項(xiàng)目共23.69萬(wàn)平方米。

二、環(huán)境分析結(jié)論

（一）宏觀環(huán)境分析總結(jié)

1、杭州市地處我國(guó)東南沿海，自然環(huán)境和區(qū)位條件優(yōu)越，為杭州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展提供了良好的條件。

2、杭州房產(chǎn)政策的頒布，在一定程度上有利于商業(yè)性土地的開(kāi)發(fā)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)性用房的投資發(fā)展。

3、從對(duì)杭州市人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)中可以看出，杭州市的人口數(shù)量在穩(wěn)定增長(zhǎng)，這說(shuō)明杭州會(huì)在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)擁有一個(gè)較穩(wěn)定的購(gòu)房需求。

4、從杭州居民生活水平和住房量上升情況看，杭城居民的購(gòu)房水平將穩(wěn)步提升。

（二）杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅放緩。

2.住宅市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，近年新增供應(yīng)量有所減少，但在建住宅量較大。

3.住宅價(jià)格多年來(lái)持續(xù)上漲，2009年間漲幅過(guò)大，2011年開(kāi)始杭城住房成交均價(jià)有所回落。

4.剛性需求較大，對(duì)政策理解力強(qiáng)，市場(chǎng)的調(diào)整回復(fù)期較短，利好因素對(duì)市場(chǎng)成交的促進(jìn)比較明顯。

5.本土開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入變革期，多種開(kāi)發(fā)模式涌現(xiàn)，行業(yè)洗牌加劇。

（三）杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)

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cosmo的物業(yè)費(fèi)1.44元/平方米·月。龍湖滟瀾山是住宅性質(zhì)的，但由于它的定位比較高端，所以它的物業(yè)費(fèi)為2.30元/平方米·月 ；而IBC既是屬于商業(yè)性質(zhì)用地又是定位較高端的，它的物業(yè)最高為 5.00元/平方米·月。所以說(shuō)和達(dá)?東東城的物業(yè)費(fèi)在同類競(jìng)爭(zhēng)中處中等。

（6）從交通方面來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目相較于龍湖滟瀾山和IBC來(lái)說(shuō)，缺少了公交車路線，這是本項(xiàng)目有待改善的地方。

（7）從宣傳主題方面來(lái)說(shuō)，世茂cosmo，保利灣天地是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)樗麄兪且越昂蜐竦刈鳛楫a(chǎn)品的賣點(diǎn)，跟本項(xiàng)目雷同。但是，根據(jù)考察，我們發(fā)現(xiàn)世茂cosmo，保利灣天地推出的是不同方位的江景房，分為一線，二線，三線，而東東城的都是一線的江景房，所以說(shuō)在江景方面世茂cosmo，保利灣天地的競(jìng)爭(zhēng)力不大。

第二部分 項(xiàng)目分析

SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)

（1）和達(dá)品牌強(qiáng)大的后盾支持。

和達(dá)“HEDA”品牌的持有人是杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司，隸屬于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，所以作為開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)企，和達(dá)堅(jiān)持肩負(fù)肩頭責(zé)任，遵循著“追求認(rèn)真、追求精致、通道共識(shí)、方謂同仁”的理念，做非常人，辦非常事，不斷完善業(yè)務(wù)，提升管理，開(kāi)拓市場(chǎng)。作為主力建設(shè)者——開(kāi)發(fā)區(qū)本土開(kāi)發(fā)商“和達(dá)”已經(jīng)作為一個(gè)全新的品牌正式進(jìn)入公眾視野。目前已經(jīng)成功推出樓盤“和達(dá)自由港”，已經(jīng)售罄。和達(dá)在杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司的整合啟動(dòng)下，順勢(shì)崛起，深耕下沙。品牌效應(yīng)強(qiáng)大，顧客信任度高，是東東城強(qiáng)大的后盾。

（2）打造獨(dú)特的嘉年華式社區(qū)型商業(yè)中心

項(xiàng)目作為沿江12公里的生態(tài)景觀休閑商業(yè)帶的啟動(dòng)項(xiàng)目，意義非凡。將被打造成下沙沿江板塊最靈動(dòng)最富有生機(jī)的一個(gè)部分。東東城將要打造的是一個(gè)嘉年華式的社區(qū)型商業(yè)中心，一、二層部分是商業(yè)，三層以上為小戶型江景公館。提供完全開(kāi)放、共享的OPEN生活方式。同時(shí)，距離項(xiàng)目周邊500米范圍內(nèi)，規(guī)

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間與個(gè)性化的追求。

2、產(chǎn)品定位

●精品小戶型私有公館

東東城打造的32-60方小戶型公館，充分的考慮了景觀資源的利用，與內(nèi)外環(huán)境緊密結(jié)合，近觀園景，東眺錢塘江。

●嘉年華式的社區(qū)型商業(yè)中心

東東城將要打造的是一個(gè)嘉年華式的社區(qū)型商業(yè)中心，一、二層部分是商業(yè)，三層以上為小戶型江景公館。提供完全開(kāi)放、共享的OPEN生活方式。同時(shí)，距離項(xiàng)目周邊500米范圍內(nèi)，規(guī)劃有物美超市、大眾餐飲、影院等，各項(xiàng)生活配套一應(yīng)俱全。

●中高端的品質(zhì)

東東城打造的是一線式的江景房、地鐵精致的公寓、城市新貴蜜活。為業(yè)主打造全面時(shí)尚品質(zhì)的生活。

●簡(jiǎn)約時(shí)尚

東東城的設(shè)計(jì)沒(méi)有高樓大廈，只有六層；沒(méi)有高大的壓迫感，只有輕松隨意的悠閑。廣場(chǎng)的戲水池、全景天窗式綠化、空中客廳陽(yáng)光天井，城市新貴的樂(lè)居。

●個(gè)性設(shè)計(jì)

東東城省卻了精裝修帶來(lái)的千篇一律，充分的滿足了當(dāng)下小資白領(lǐng)追求與眾不同，張揚(yáng)個(gè)性的要求。

第四部分東東城營(yíng)銷渠道策略

●直接營(yíng)銷

無(wú)論是從從企業(yè)內(nèi)部資源上看還是從項(xiàng)目條件上看，我們認(rèn)為和達(dá)房產(chǎn)都有這個(gè)條件去進(jìn)行直接營(yíng)銷。選擇在銷售處售樓,一是賣樓,二是賣服務(wù)。從品牌導(dǎo)入期開(kāi)始即可采用該渠道。

●間接營(yíng)銷

與經(jīng)評(píng)審選擇的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，將成交量的10%由房產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，又房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)挖掘、聯(lián)系、跟蹤目標(biāo)客戶，最終邀到樓盤現(xiàn)場(chǎng)看房，和達(dá)·東東城

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成交后收取傭金。在強(qiáng)勢(shì)推廣期采用該策略。

● 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

微博營(yíng)銷 http://weibo.com/1734638297 ①先將微博當(dāng)做企業(yè)博客、企業(yè)媒體、企業(yè)獨(dú)特的社會(huì)化溝通平臺(tái)來(lái)獨(dú)立運(yùn)作，開(kāi)展給予式的營(yíng)銷，當(dāng)人氣開(kāi)始聚攏，再開(kāi)始索取式的營(yíng)銷。

和達(dá)公司應(yīng)設(shè)專人/團(tuán)隊(duì)維護(hù)新浪微博，關(guān)注和達(dá)的粉絲，通過(guò)評(píng)論和轉(zhuǎn)發(fā)與網(wǎng)友互動(dòng)，拉近和達(dá)與客戶、消費(fèi)者的距離，及時(shí)收集公司相關(guān)輿論并發(fā)到微博進(jìn)行二次傳播提升和達(dá)的知名度。

轉(zhuǎn)發(fā)愛(ài)心和公益的話題，盡到企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，提升企業(yè)形象。開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目即在微博上進(jìn)行宣傳，如東東城的最新消息都要及時(shí)在微博上更新。經(jīng)常將和達(dá)公司中員工工作照以及員工抒發(fā)的感性情懷、項(xiàng)目背后的故事發(fā)到微博，及時(shí)解答話題中檢索到的網(wǎng)民對(duì)于和達(dá)項(xiàng)目的疑問(wèn)。發(fā)動(dòng)企業(yè)員工積極分享企業(yè)相關(guān)的創(chuàng)意內(nèi)容。

②初期粉絲數(shù)量少，通過(guò)關(guān)注有獎(jiǎng)，有獎(jiǎng)回答，搶沙發(fā)，在微博上進(jìn)行征文活動(dòng)，如《我看“個(gè)別現(xiàn)象”》一系列活動(dòng)，一方面增加粉絲數(shù)量，另一方面提高和達(dá)的知名度。

③通過(guò)微博做活動(dòng)回饋新老顧客。

微博營(yíng)銷在營(yíng)銷各個(gè)階段都可以采用，并且隨著微博在人們生活中重要性的提升，微博營(yíng)銷將會(huì)成為營(yíng)銷

（2）搜房網(wǎng)

預(yù)熱期注重論壇建設(shè)，我們的消費(fèi)者主要是追求時(shí)尚自由的年輕人，而網(wǎng)絡(luò)是年輕人聚集的地方。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研，除了來(lái)自親戚朋友的消息，相關(guān)業(yè)主論壇是最信任房地產(chǎn)信息的來(lái)源。在和達(dá)?東東城業(yè)主論壇里，各項(xiàng)活動(dòng)可以與微博上相關(guān)活動(dòng)同步進(jìn)行，并根據(jù)效果，在開(kāi)盤期間做一個(gè)線下活動(dòng)。

開(kāi)盤期經(jīng)常關(guān)注更新團(tuán)購(gòu)信息，以此拉動(dòng)消費(fèi)。●異地營(yíng)銷

針對(duì)對(duì)東東城項(xiàng)目的另一類目標(biāo)顧客——異地投資者，我們采取異地營(yíng)銷的方式。通過(guò)此舉有利于品牌長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

①、在強(qiáng)勢(shì)推廣期在溫州舉辦推介會(huì)“東東城溫州魅力行”，同時(shí)投入大量和達(dá)·東東城

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廣告，造成短期的轟動(dòng)效應(yīng)；

②、在溫州設(shè)點(diǎn)銷售，在溫州新南亞大酒店定商務(wù)房作為東東城銷售咨詢點(diǎn)； ③請(qǐng)溫州當(dāng)?shù)厝舜怼＃?）房地產(chǎn)分銷渠道管理

如果開(kāi)發(fā)商選擇使用間接銷售渠道，必須要加強(qiáng)分銷渠道的管理。

第四部分 營(yíng)銷推廣

具體營(yíng)銷方案推廣

第一季 籌備期—— 時(shí)尚生活，絕不平凡

無(wú)論尊貴繁華或是平淡樸實(shí)，有一套屬于自己的房子總是令人心醉。選擇房子，等于選擇一種生活方式。在交房入住之前，更多的客戶購(gòu)買的是生活的夢(mèng)想。尤其對(duì)于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，他們年輕、時(shí)尚、追求自由與個(gè)性，對(duì)生活的夢(mèng)想更加五彩斑斕，與眾不同。在這一季中，我們以“東東生活，夢(mèng)開(kāi)始的地方”為主題，引起潛在客戶群的共鳴，守護(hù)夢(mèng)想，讓我們共同起航。

（一）營(yíng)銷周期

預(yù)計(jì)在開(kāi)盤前一個(gè)月，即4月底開(kāi)始推出籌備期的營(yíng)銷推廣方案，此次營(yíng)銷周期預(yù)計(jì)持續(xù)一個(gè)月。

（二）營(yíng)銷理念

本季為前期籌備推廣，通過(guò)時(shí)尚活動(dòng)與廣告媒介網(wǎng)絡(luò)告知目標(biāo)群體，“和達(dá)·東東城”正在建設(shè)，即將推出，時(shí)尚生活將由“和達(dá)·東東城”為您呈現(xiàn)。將公眾的注意力集中到該項(xiàng)目的上，使他們對(duì)未來(lái)的“時(shí)尚”生活有所期待、有所期許。

（三）廣告策略

1、廣告語(yǔ)

時(shí)尚生活，絕不平凡——和達(dá)?東東城

2、對(duì)廣告語(yǔ)的表述 和達(dá)房地產(chǎn)又一全新力作 和達(dá)地產(chǎn)和而不同的公司理念

“標(biāo)榜個(gè)性”是東東城當(dāng)前不可復(fù)制的差異點(diǎn)和利益點(diǎn)。一方面它是物質(zhì)利

4和達(dá)·東東城

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作為打響品牌與樓盤知名度的第一季，應(yīng)高調(diào)進(jìn)行大范圍、大強(qiáng)度宣傳，宜重點(diǎn)采用廣播電臺(tái)、電視、報(bào)紙、戶外廣告牌、售點(diǎn)廣告等形式開(kāi)展強(qiáng)勁的宣傳攻勢(shì)。

2、“東東城杯——團(tuán)隊(duì)跑步賽”（1）營(yíng)銷類型：事件營(yíng)銷

（2）活動(dòng)主題：東東城杯——團(tuán)隊(duì)跑步賽（3）活動(dòng)時(shí)間：

從項(xiàng)目用地規(guī)劃好，一期工程樓盤框架已經(jīng)搭建1/3，暫時(shí)作為售樓中心的會(huì)所建設(shè)已進(jìn)行一半時(shí)

（4）廣告媒介：

本賽事，我們將邀請(qǐng)下沙網(wǎng)、搜房網(wǎng)、下沙電視臺(tái)、都市快報(bào)等進(jìn)行全程跟蹤報(bào)道

第三季 熱銷期——“我就要我的東東·FREE ZONE”

在藍(lán)的天、涼的風(fēng)下，玻璃窗輻射出活力和欲望，像人的永不磨滅的希望。這幢樓里住著各式各樣的人們，在這個(gè)城市里，一切可知和不可知都在撲面而來(lái)。

有堅(jiān)持的人，有偏執(zhí)的人，有熱愛(ài)的人，離不開(kāi)這個(gè)城市和來(lái)到這個(gè)城市的人，都在欲望中尋找與等待?? 但是永恒的是

有我們飽滿的都市欲望，有我們張揚(yáng)、獨(dú)特的個(gè)性，我們的口頭禪就是：“我就要我的自由！”

自由自在，F(xiàn)REE時(shí)代，是一件事情，一種狀態(tài)，一種生活的態(tài)度 拒絕把青春寄放在別人的房子里 拒絕在別人的房子里遭受寂寞 拒絕泡吧歸來(lái)又去了別人的房子

??

我們一邊在尋找，一邊在等待。我們屬于東東·FREE ZONE！在這樣一個(gè)地方，有這樣一群人，宣告著自由居住時(shí)代的來(lái)臨!

（一）營(yíng)銷周期

6和達(dá)·東東城

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在“東東城”進(jìn)行熱銷期之后，為了籠絡(luò)客源，我們將對(duì)“東東城”進(jìn)行持續(xù)的營(yíng)銷，以打響“東東城”的品牌，吸引更多的客戶。此次營(yíng)銷周期預(yù)期持續(xù)30天左右。

（二）營(yíng)銷理念

本季營(yíng)銷將著力與樹(shù)立“東東城”品牌，突出“東東城”特色。通過(guò)時(shí)尚、新穎的活動(dòng)將“東東城”的和諧與時(shí)尚區(qū)別與下沙其它樓盤，凸顯出來(lái)，從而打響“東東城”品牌。此次營(yíng)銷重點(diǎn)推出“享受和諧東東”的觀念，賣點(diǎn)明確，針對(duì)性強(qiáng)。

（三）廣告策略

1、廣告語(yǔ)

“你家 我家 大家”

2、軟文廣告設(shè)計(jì) 病毒式營(yíng)銷視頻：

一群年輕人拿著錘子、榔頭等工具，揮汗如雨地打通了各自的住宅，之后相視一笑，擁抱慶祝??整段視頻采用無(wú)聲，只有絢麗的畫面轉(zhuǎn)換，呈現(xiàn)出年輕人不可思議的想象力。就在大家對(duì)在此段視頻的傳播者和目的意義都不解的時(shí)候，和達(dá)?東東城的標(biāo)志躍入視線，之后所有年輕人共舉一塊牌子：“你家，我家，大家！”

視頻結(jié)束時(shí)，出現(xiàn)，“領(lǐng)舞都市新貴 享受和諧東東”的標(biāo)語(yǔ)和和達(dá)?東東城的全區(qū)圖。

3、媒介選擇

主要投放媒介為公交車、出租車視頻，《浙江衛(wèi)視》等欄目。

第五季 結(jié)案期——服務(wù)·讓您更信任

業(yè)主的滿意是我們不變的追求，業(yè)主的信任是我們最大的財(cái)富，不斷完善的服務(wù)是我們回饋給業(yè)主最誠(chéng)摯的感謝。住在東東城，讓業(yè)主享受最頂級(jí)的服務(wù)，不管何時(shí)都能滿足業(yè)主的需求；住在東東城，讓業(yè)主無(wú)后顧之憂，有十足的安全感；住在東東城，讓我們一起譜寫“信任”的篇章。

（一）營(yíng)銷周期

從項(xiàng)目售罄時(shí)，推出第五季的營(yíng)銷推廣方案，此次營(yíng)銷周期預(yù)計(jì)持續(xù)一周。

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圖5E戶型彩屏圖

約61㎡