第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的律師盡職調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的律師盡職調(diào)查

山東李曉明律師事務(wù)所·王宏房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)系列講座之

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的律師盡職調(diào)查

一、律師盡職調(diào)查的定義

律師盡職調(diào)查，就是在當(dāng)事人雙方達(dá)成交易之前，一方委托律師對(duì)交易方背景、交易標(biāo)的合法性以及交易模式和程序進(jìn)行調(diào)查和了解情況，并形成書面報(bào)告以供交易一方參考。盡職調(diào)查是努力將交易信息從不對(duì)稱到對(duì)稱的過程，從而有效減少或最大限度消除由于信息不對(duì)稱對(duì)交易雙方所造成的風(fēng)險(xiǎn)。

二、律師盡職調(diào)查的作用：

1、幫助調(diào)查方了解被調(diào)查方的情況，并判斷該商業(yè)計(jì)劃或交易的可能性。

2、幫助調(diào)查方?jīng)Q定是否調(diào)整該商業(yè)計(jì)劃或交易。

3、幫助調(diào)查方準(zhǔn)確地確定該商業(yè)計(jì)劃或交易完成的前提條件和完成后的義務(wù)。

4、將幫助調(diào)查方設(shè)置商業(yè)計(jì)劃或交易的方案、方法，并采取需要的防范、補(bǔ)救措施

三、律師盡職調(diào)查的原則：

客觀性、合法性、時(shí)效性、適當(dāng)性

四、律師盡職調(diào)查的方法

1、公開、不公開

2、外部、內(nèi)部

3、取證、制作律師工作筆錄

4、有權(quán)機(jī)關(guān)、其他部門

行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)、主管部門、行業(yè)部門、新聞單位、網(wǎng)絡(luò)

五、律師盡職調(diào)查的步驟

1、接受委托、制作談話筆錄、確定調(diào)查范圍

2、制定盡職調(diào)查提綱、調(diào)查

3、整理調(diào)查資料，攥寫報(bào)告

六、律師盡職調(diào)查報(bào)告

主要分為如下6個(gè)部分進(jìn)行陳述：

1、前言：委托來源、委托事項(xiàng)和具體要求；

2、調(diào)查方法和調(diào)查工作概要；

3、出具報(bào)告的前提；

4、報(bào)告及結(jié)論、建議及對(duì)策

5、報(bào)告的使用方法和用途；

6、結(jié)束語。

七、示例——《律師盡職調(diào)查》

山東···律師事務(wù)所

關(guān)于對(duì)山東··有限公司“委托貸款”項(xiàng)目的律師盡職調(diào)查報(bào)告

致：委托方··公司

本所根據(jù)··公司的委托，就擬與山東··有限公司開展業(yè)務(wù)合作與委托貸款事項(xiàng),對(duì)山東··公司進(jìn)行必要的律師盡職調(diào)查,以協(xié)助委托方充分了解被調(diào)查對(duì)象的公司設(shè)立和組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)狀況和法律狀態(tài),審核并確定被調(diào)查對(duì)象所提供的交易相關(guān)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合法性，發(fā)現(xiàn)和分析被調(diào)查對(duì)象的法律風(fēng)險(xiǎn)和問題，以及問題的性質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)的程度，針對(duì)性的提出對(duì)策和建議、方案，供委托方經(jīng)營決策之用。

本報(bào)告所使用的簡稱、定義、目錄以及各部分的標(biāo)題僅供查閱方便之用；除非根據(jù)上下文應(yīng)另做解釋，所有關(guān)于參見某部分的提示均指本報(bào)告中的某一部分。

本次盡職調(diào)查所采用的基本方法如下：

1.審閱文件、資料與信息；

2.與委托方和有關(guān)公司人員會(huì)面和交談；

3.向··市工商行政管理局查詢并調(diào)取必要的文件資料、憑證；

4.向··市國土資源局及其分局查詢、復(fù)核并調(diào)取必要的文件資料、憑證；

5.向··市稅務(wù)局查詢并調(diào)取必要的文件資料、憑證；

6.向··市規(guī)劃局查詢、復(fù)核并調(diào)取必要的文件資料、憑證；

7.向··市建設(shè)委員會(huì)查詢、復(fù)核并調(diào)取必要的文件資料、憑證；

8.向··市發(fā)展和改革委員會(huì)查詢、復(fù)核并調(diào)取必要的文件資料、憑證；

9.與山東··有限公司有關(guān)主管人員會(huì)面和交談、詢證、復(fù)核，并調(diào)取必要的文件資料、憑證；

10.向··市··村民委員會(huì)詢證、復(fù)核。

本報(bào)告基于下述假設(shè)：

1．上述有關(guān)政府主管機(jī)關(guān)提供給我們的文件均為真實(shí)、準(zhǔn)確和可靠的；記載的情況與山東··有限公司的實(shí)際情況吻合；

2．所有山東··有限公司提交給我們的文件均是真實(shí)的，對(duì)我們做出的有關(guān)事實(shí)的闡述、聲明、保證（無論是書面的還是口頭做出的）均為真實(shí)、準(zhǔn)確和可靠的；

3．所有山東··有限公司提交給我們的文件均由相關(guān)當(dāng)事方合法授權(quán)、簽署和遞交；文件上的簽字、印章均是真實(shí)的；

本報(bào)告描述或引用法律問題時(shí)涉及的事實(shí)、信息和數(shù)據(jù)是截至···年·月··日前述規(guī)定的有效的事實(shí)和數(shù)據(jù)；及我們?cè)诒M職調(diào)查之時(shí),根據(jù)具體情況對(duì)某些事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)和確認(rèn)，但不保證在盡職調(diào)查之后某些情況是否會(huì)發(fā)生變化。

本報(bào)告所給出的法律意見與建議，是以截至報(bào)告日所適用的中國法律為依據(jù)的。

我們將就五個(gè)方面的具體問題逐項(xiàng)進(jìn)行評(píng)論與分析，出具本報(bào)告所依據(jù)的文件資料、憑證及文本作為本報(bào)告的附件。

一、山東··有限公司的基本情況

1．根據(jù)··市工商行政管理局提供的公司登記檔案資料記載，山東··有限公司于···年·月·日由股東···和··出資設(shè)立，各股東認(rèn)繳的出資額及出資比例如下：

股東名稱出資額出資形式出資比例

合計(jì)100%

根據(jù)··會(huì)計(jì)師事務(wù)所于····年·月·日出具的（··）第··號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》,上述出資到位。山東··有限公司現(xiàn)持有··市工商行政管理局于··年·月··日核發(fā)的注冊(cè)號(hào)為·······號(hào)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，法定代表人為··，住所··市··街··號(hào)··室，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理（憑資質(zhì)證經(jīng)營）；該公司已通過了··市工商行政管理局2007年度的年檢，該公司組織機(jī)構(gòu)代碼為····。

根據(jù)山東···有限公司的公司章程，該公司設(shè)有股東會(huì)、執(zhí)行董事一名和監(jiān)事一名?，F(xiàn)··為公司執(zhí)行董事兼經(jīng)理，···為公司監(jiān)事。

2．根據(jù)···市建設(shè)委員會(huì)提供的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息資料記載，2007年·月，山東···有限公司取得了···市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的編號(hào)為···號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。

3．山東···有限公司持有魯稅濟(jì)字···號(hào)稅務(wù)登記證，其目前主要執(zhí)行的稅種和稅率為：

（1）增值稅

按17%計(jì)繳。

（2）所得稅

按33%計(jì)繳。

（3）城市維護(hù)建設(shè)稅

按增值稅的7%計(jì)繳。

（4）教育附加費(fèi)

按增值稅的3%計(jì)繳。

綜合該公司··年度和··年度的繳稅情況來看，其對(duì)外開展的經(jīng)營業(yè)務(wù)較好。

三、山東恒華置業(yè)有限公司的項(xiàng)目及資產(chǎn)狀況

根據(jù)山東··有限公司提供的資料和介紹，“···”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是該公司成立至今的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

1．···年·月··日，山東···有限公司以出讓的方式取得了··市··路··號(hào)，使用面積··平方米的國有土地使用權(quán)，并辦理了市國用（）第··號(hào)國有土地使用權(quán)證，地類用途為住宅，用地終止日期為···年·月·日。山東··有限公司繳清了土地出讓價(jià)款···元。

···年·月·日，··市發(fā)展和改革委員會(huì)向山東···有限公司下發(fā)魯發(fā)改投資[···]··號(hào)《關(guān)于核準(zhǔn)山東···有限公司···房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知》，確定由山東···有限公司在上述地塊內(nèi)開發(fā)建設(shè)“···”項(xiàng)目。該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為總建筑面積····萬平方米，其中地上建筑面積···萬平方米，地下停車場(chǎng)等地下建筑面積···萬平方米，主要建設(shè)內(nèi)容包括商品住宅、配套公建、地下停車場(chǎng)等施工，同時(shí)進(jìn)行道路、給排水、綠化等配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目總投資···萬元。

···年·月··日，···市規(guī)劃局對(duì)山東···有限公司上述“···”項(xiàng)目的住宅及配套公建工程規(guī)劃進(jìn)行批前公示，公示日期為··年·月··日至··年··月···日。

上述“····”項(xiàng)目的其他開發(fā)建設(shè)手續(xù)正在辦理。

上述市國用（）第··號(hào)國有土地使用權(quán)證未有擔(dān)保抵押登記。

2、2008年4月24日，山東··有限公司委托··市··評(píng)估咨詢服務(wù)有限公司對(duì)該地塊價(jià)格評(píng)估，單位地價(jià)為··元/㎡，總地價(jià)為···元人民幣。

3．山東···有限公司提供其公司財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，其資產(chǎn)及負(fù)債情況為····。

三、關(guān)于委托貸款

根據(jù)我國現(xiàn)行法律，非金融機(jī)構(gòu)的企業(yè)之間不得相互借貸，其直接借貸行為不受法律保護(hù)。公民之間、公民與企業(yè)之間的合法借貸，其利息約定不得超過銀行同類貸款利率的四倍。

商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)為合法地調(diào)劑資金余缺、滿足企業(yè)之間的融資需求，可以辦理委托貸款業(yè)務(wù)。委托貸款涉及委托人、借款人、受托行、擔(dān)保人四方面的關(guān)系。商業(yè)銀行或信托投資公司（以下以銀行代稱）開辦委托貸款業(yè)務(wù)的流程，一般都要經(jīng)過下列程

序：

1.委托人向自己信賴的銀行提出委托貸款申請(qǐng)，填寫《委托貸款申請(qǐng)書》，明確委托貸款的種類、金額、期限、利率、貸款對(duì)象及其他要求。

2．受托銀行審查委托資金來源的合法性、貸款用途與項(xiàng)目的合規(guī)性、還款計(jì)劃與來源等。

3．委托人與受托銀行簽訂《委托貸款委托合同》，雙方建立起委托代理關(guān)系。外幣委托貸款則需根據(jù)委托資金來源辦理相關(guān)登記手續(xù)。

4．簽訂《委托貸款委托合同》后，委托人在受托銀行開立存款帳戶并存入全部資金。

5．委托人確定貸款對(duì)象，向受托銀行提供借款人的基本資料，包括借款人的借款申請(qǐng)書、營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證、稅務(wù)登記證等復(fù)印件、用款計(jì)劃和還款計(jì)劃以及借款人的概況資料和近期財(cái)務(wù)報(bào)表等，委托人并向受托銀行發(fā)出《委托貸款通知書》。

6．經(jīng)審查，貸款人（受托銀行）與借款人簽訂《委托貸款借款合同》。根據(jù)《委托合同》、《通知書》，委托人要求辦理抵押、擔(dān)保手續(xù)的，銀行與借款人簽訂擔(dān)保合同，辦理抵押、擔(dān)保手續(xù)。再根據(jù)《委托貸款借款合同》發(fā)放委托貸款，貸款人將相等數(shù)額的資金從委托人的存款帳戶轉(zhuǎn)入委托存款專戶，之后辦理放款手續(xù)。

7．貸款回收，委托貸款發(fā)放后，受托銀行應(yīng)根據(jù)委托人的要求，對(duì)借款人的資金使用情況進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果及時(shí)反饋委托人。委托貸款到期后，受托銀行協(xié)助委托人收回貸款，并根據(jù)委托人指示，把資金劃入委托人在該行的存款帳戶或指定帳戶。

從委托貸款的程序中可以看待，在委托貸款當(dāng)中存在三種法律關(guān)系：

一是委托人與受托人（受托銀行）之間的委托代理關(guān)系；

二是受托人（受托銀行）與借款人之間的借貸關(guān)系；

三是借款人或保證人與受托人（受托銀行）之間的抵押、質(zhì)押與保證合同關(guān)系。

委托貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范

委托貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行來說屬于無風(fēng)險(xiǎn)或低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。因此作為委托人在辦理委托貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要注意以下幾方面風(fēng)險(xiǎn)：

1、由于委托人與借款人在委托貸款中并沒有直接的法律關(guān)系，委托人對(duì)自己資金的管理控制都將由受托銀行代理自己完成，因此，在委托代理合同中委托人應(yīng)與受托人明確約定貸款的條件、貸款的對(duì)象、貸款的用途、授權(quán)的范圍、貸款審查的義務(wù)、?？顚Ｓ玫谋ＷC、情況通知的義務(wù)、按期催收的義務(wù)等。

2、為降低風(fēng)險(xiǎn)，委托人應(yīng)利用擔(dān)保措施，要求借款人提供擔(dān)保。由于委托人不是借款合同的主體，無法直接主張擔(dān)保事項(xiàng)，因此在委托合同中委托人應(yīng)明確約定受托銀行要求借款人提供擔(dān)保并經(jīng)自己同意的事項(xiàng)。擔(dān)保有保證、抵押、質(zhì)押三種方式。

3、利益沖突的風(fēng)險(xiǎn)。在委托貸款中往往會(huì)發(fā)生利益沖突，即同一借款人的委托貸款與受托銀行的自營貸款均出現(xiàn)借款人違約或借款人破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，受托銀行通過扣留借款人銀行賬戶款項(xiàng)或通過訴訟程序處理借款人資產(chǎn)時(shí)將面臨是首先清償委托貸款還是自營貸款。委托人應(yīng)與受托人在公平的基礎(chǔ)上詳細(xì)約定解決的辦法。

4、訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)委托貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)協(xié)商不成時(shí)，通過訴訟是解決糾紛的主要選擇。最高人民法院在《關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)》中明確指出“在履行委托貸款協(xié)議過程中，由于借款人不按期歸還借款而發(fā)生糾紛的，貸款人（受托銀行）可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟；貸款人堅(jiān)持不起訴的，委托人可以委托貸款協(xié)議的受托人為被告，以借款人為第三人提起訴訟。”對(duì)于管轄法院，如果在合同中沒有特別約定，則原則上均由貸款人住所地人民法院管轄。

四、關(guān)于本委托貸款項(xiàng)目的模式

1．委托方向自己信賴的銀行提出委托貸款申請(qǐng)，與受托銀行簽訂《委托貸款委托合同》，在受托銀行開立存款帳戶并存入相應(yīng)資金；

2．委托方確定貸款對(duì)象和相關(guān)事宜后，向受托銀行提供借款人的相關(guān)資料，通知受托銀行與借款人簽訂借款合同、擔(dān)保合同，辦理抵押、擔(dān)保手續(xù)后，受托銀行將相等數(shù)額的資金從委托方的存款帳戶轉(zhuǎn)入委托存款專戶，之后辦理放款手續(xù)；

3．委托方和受托銀行可以對(duì)借款人的資金使用情況進(jìn)行檢查；委托貸款到期后，受托銀行協(xié)助委托方收回貸款本息，把資金劃入委托方在該行的存款帳戶或指定帳戶；如借款人不按期歸還借款的，受托銀行可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟；受托銀行堅(jiān)持不起訴的，委托方可以委托貸款協(xié)議的受托銀行為被告、以借款人為第三人提起訴訟。

4．鑒于本單委托貸款項(xiàng)目業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較大，擔(dān)保方式可以采用：

以山東··有限公司的股權(quán)作為質(zhì)押，并向··市工商行政管理局辦理股權(quán)質(zhì)押登記，記載于股東名冊(cè)；

以山東··服務(wù)有限公司（或者更多，如再加上其他具有良好資產(chǎn)的公司）提供連帶責(zé)任的保證，保證期限為借款期滿后的二年。

上述二種擔(dān)保方式均需通過山東···有限公司、山東···服務(wù)有限公司的股東同意，并有股東會(huì)決議。以市國用（）第··號(hào)國有土地使用權(quán)證抵押，抵押應(yīng)依法辦理登記。

5．鑒于本單委托貸款項(xiàng)目業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管方式可以采用：

由委托方和山東··有限公司共同組成銷售機(jī)構(gòu)，采用公章、帳號(hào)共管的方式，監(jiān)管、提取房屋銷售款；

由委托方以優(yōu)惠的價(jià)格購買山東···有限公司“···”項(xiàng)目的房屋若干套，依法辦理預(yù)售登記后，由共同組成的銷售機(jī)構(gòu)優(yōu)先、有限的轉(zhuǎn)讓銷售，采用公章、帳號(hào)共管的方式，監(jiān)管、提取房屋轉(zhuǎn)讓銷售款。

五、關(guān)于本委托貸款項(xiàng)目的建議

通過上文表述和分析，委托貸款業(yè)務(wù)雖然增加了銀行這一中間環(huán)節(jié)，但對(duì)于委托方而言并非毫無風(fēng)險(xiǎn)。為保證委托方的資金安全，有效地防范風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，除依法、謹(jǐn)慎的做好上述有關(guān)工作外，針對(duì)山東···有限公司的現(xiàn)有資產(chǎn)和實(shí)際業(yè)務(wù)狀況，本所律師建議還應(yīng)充分考慮下列若干因素：

1．山東··有限公司的故意不履約，或者“··”項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與銷售停滯；

2．國家或者地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施；

3．委托方的資金受占?jí)耗芰?，以及投資風(fēng)險(xiǎn)和利潤回報(bào)率的比率。

六、其他事項(xiàng)

本報(bào)告基于委托方的委托要求，由本所律師依據(jù)調(diào)查結(jié)果及現(xiàn)行有效的中國法律，結(jié)合律師職業(yè)判斷而出具。若因有關(guān)單位提供的文件、材料不真實(shí)、不準(zhǔn)確、不合法而產(chǎn)生的法律后果由該單位負(fù)責(zé)。本報(bào)告謹(jǐn)供委托方及己方單位人士審閱、參考。

本所對(duì)律師調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。未經(jīng)本所書面同意，不得將本報(bào)告外傳及用于佐證、說明與題述事宜無關(guān)的其他事務(wù)及行為。

本報(bào)告一式二份，交委托方··公司一份，本所存檔一份；復(fù)制件無效。

山東··律師事務(wù)所

律師：

····年··月··日

附件：

1、委托貸款委托合同文本；

2、委托貸款借款合同及股東會(huì)決議文本；

3、股權(quán)質(zhì)押合同及股東會(huì)決議文本；

4、土地權(quán)利抵押合同及股東會(huì)決議文本；

5、保證合同及股東會(huì)決議文本；

6、商品房預(yù)售合同及股東會(huì)決議文本；

7、出具本報(bào)告所依據(jù)的文件資料、憑證一宗。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目-盡職調(diào)查清單

致： 公司

關(guān)于：貴司配合法律盡職調(diào)查項(xiàng)目需要提供的首批材料清單

為配合題述工作的順利開展，作為本次盡職調(diào)查項(xiàng)目組律師，我們需貴司配合提供相關(guān)文件材料。具體所需文件、材料及其它信息的初步調(diào)查清單請(qǐng)見附件。調(diào)查過程中，我們可能還會(huì)根據(jù)具體情況繼續(xù)出具清單，請(qǐng)求貴司提供其它資料。

現(xiàn)就貴司提供初步清單中相關(guān)文件的注意事項(xiàng)提示如下：

一、貴司提供的資料應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)，不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。

二、本文件清單所列所有文件請(qǐng)盡量一次性完整地提供。如果貴司認(rèn)為某些列項(xiàng)沒有對(duì)應(yīng)需提交的資料信息，請(qǐng)注明這些項(xiàng)目不適用并簡要說明理由。若暫時(shí)無法提供，請(qǐng)書面說明。

三、貴司提供的所有資料請(qǐng)注明來源并加蓋公章。為提高工作效率，在提供文字材料的同時(shí)，請(qǐng)盡可能同時(shí)提交相應(yīng)的電子版本。同一類文件請(qǐng)按時(shí)間先后順序排列，為避免工作的反復(fù)，請(qǐng)務(wù)必確保所提供的文件真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

四、請(qǐng)貴司在收到本清單后盡快向本所提供清單所列材料。

五、為完成本次項(xiàng)目合作的需求，調(diào)查內(nèi)容還包括貴司母公司的相關(guān)情況（公司），請(qǐng)按本文要求一并提供該公司有關(guān)附表清單列明的材料和信息。

本次調(diào)查工作將在貴司通知備妥清單材料之日起正式啟動(dòng)，請(qǐng)貴司按照本清單盡快準(zhǔn)備首批清單所列材料，以便我們及時(shí)開展工作。

謝謝合作！

律師事務(wù)所 二〇一二年六月十一日

附件：盡職調(diào)查清單

關(guān)于 項(xiàng)目的盡職調(diào)查清單（首批）

一、有限公司（以下簡稱“”）及其母公司 公司（以下簡稱“ ”）的設(shè)立及存續(xù)情況

1.公司基本情況簡述（包括但不限于：英文名稱及縮寫；法定代表人；工商注冊(cè)日期；住所及其郵政編碼；電話；傳真號(hào)碼；互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)址；電子郵箱等）

2.公司設(shè)立申請(qǐng)文件、營業(yè)執(zhí)照（最新）、組織機(jī)構(gòu)代碼證及所有登記證照文件（包括稅務(wù)登記證國稅、地稅）；

3.公司工商登記事項(xiàng)，包括歷次變更、變動(dòng)情況（包括但不限于股權(quán)、法定代表人、高管、業(yè)務(wù)范圍、主營業(yè)務(wù)等變動(dòng)）； 4.公司年審情況（是否存在影響公司合法存續(xù)的重大法律障礙，如吊銷、注銷等）；

5.公司出資情況、驗(yàn)資報(bào)告及股東出資證書； 6.公司章程，及所有補(bǔ)充、修改文件；

7.現(xiàn)有全體董事、監(jiān)事、法定代表人、高級(jí)管理人員名冊(cè)以及以及前述人員的委任書；

8.公司成立以來所有的股東會(huì)、董事會(huì)決議及會(huì)議記錄； 9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（“”），公司經(jīng)營范圍內(nèi)所有依法應(yīng)取得的資質(zhì)、許可、政府批復(fù)等；

10.公司成立以來的合并、分立、變更、重大改組、重大投資，參股其他企業(yè)等其他對(duì)外投資情況（包括公司決議、所履行的法定程序文件，以及這些行為對(duì)公司業(yè)務(wù)、控制權(quán)、管理層、經(jīng)營業(yè)績的影響）；

11.公司的組織結(jié)構(gòu)圖，關(guān)于其設(shè)立的子公司、分公司、營業(yè)部、辦事處或經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況，以及相關(guān)的設(shè)立批準(zhǔn)文件、登記證、營業(yè)執(zhí)照等。

二、的股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東

1.公司當(dāng)前的股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東名單及歷次股權(quán)變更情況； 2.公司各股東、實(shí)際控制人的營業(yè)執(zhí)照及公司章程（若為自然人的，提交身份證復(fù)印件、簡歷及在相關(guān)公司任職情況）；

3.公司股東發(fā)起人協(xié)議、附件及所有補(bǔ)充、修改文件； 4.公司股權(quán)結(jié)構(gòu)歷次變更情況的文件，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況的文件；

5.公司股權(quán)是否存在爭(zhēng)議，是否存在股權(quán)質(zhì)押、查封、第三方權(quán)利設(shè)臵等情況的說明；

6.公司關(guān)于股東身份的說明：是否存在隱名股東或替代出資的干股等情況，及其參與公司經(jīng)營的具體情況；

7.公司自設(shè)立至今的利潤分配情況（含分紅協(xié)議、支取情況）。

三、項(xiàng)目的土地文件

1.土地管理部門核發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)審報(bào)告書；

2.關(guān)于地塊的紅線圖/認(rèn)定地界圖及當(dāng)?shù)卣挠玫叵拗茥l件； 3.征地文件（如有）：

（1）市、縣人民政府做出的土地征收決定；（2）其他征地所需的文件、資料；

（3）征地補(bǔ)償合同或協(xié)議（或政府做出的搬遷決定）；（4）按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安臵補(bǔ)助費(fèi)，青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的情況明細(xì)（包括已支付項(xiàng)目及金額，應(yīng)付未付項(xiàng)目及金額），及相關(guān)付款憑證；

（5）征地結(jié)案表； 4.土地出讓/轉(zhuǎn)讓文件：（1）土地招拍掛相關(guān)文件；

（2）國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（3）土地出讓金收據(jù)收據(jù)；

（4）列明土地使用權(quán)應(yīng)支付的費(fèi)用清單(包括但不限于土地出讓金/轉(zhuǎn)讓金，大市政配套費(fèi)用，動(dòng)拆遷費(fèi)用等)，清單中應(yīng)包括已支付、應(yīng)支付項(xiàng)目及各項(xiàng)金額，并提交付款憑證；

（5）列明取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅款清單（包括但不限于契稅），清單中應(yīng)包括已支付、應(yīng)支付項(xiàng)目及各項(xiàng)金額），并提交已繳納稅費(fèi)的付款憑證；

5.土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證；

6.土地規(guī)劃條件、規(guī)劃用途、使用年限等；

7.關(guān)于土地的權(quán)利障礙設(shè)臵情況（包括但不限于抵押、查封）及他項(xiàng)權(quán)利證明和相關(guān)合同；

8.土地是否被認(rèn)定為閑臵土地的說明；

9.任何其他與土地有關(guān)的、由政府部門或第三方簽發(fā)的文件或與第三方訂立的文本。

四、項(xiàng)目相關(guān)文件

1.建設(shè)項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告，以及發(fā)改委的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

2.關(guān)于項(xiàng)目的建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附圖；

3.規(guī)劃主管部門的規(guī)劃批準(zhǔn)文件（包括但不限于建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、規(guī)劃意見書及附圖、審定設(shè)計(jì)方案通知書）；

4.建設(shè)主管機(jī)關(guān)對(duì)項(xiàng)目的審核批復(fù)；

5.相關(guān)主管部門（環(huán)保、交通、衛(wèi)生防疫、人防、園林、節(jié)水、消防、文物、市政等）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的審查意見；

6.關(guān)于項(xiàng)目的合作開發(fā)和經(jīng)營等事項(xiàng)的任何合同、意向書、備忘錄等文件；

7.建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 8.建筑工程規(guī)劃許可證； 9.建筑工程施工許可證； 10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；

11.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書； 12.項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整的有關(guān)文件； 13.地塊、地名使用批準(zhǔn)書；

14.項(xiàng)目已獲得的其他相關(guān)批文或權(quán)證；

15.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)情況說明（包括但不限于項(xiàng)目整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、建設(shè)現(xiàn)狀等）；

16.與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工合同及招投標(biāo)文件；

17.項(xiàng)目施工合同履行情況、工程款支付情況，是否有拖欠工程款的情況；

18.在建工程/ 已建成房地產(chǎn)的權(quán)利障礙設(shè)臵情況（包括但不限于抵押、查封）及他項(xiàng)權(quán)利證明和相關(guān)合同。

19、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料：

單體預(yù)驗(yàn)收《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；建設(shè)項(xiàng)目防雷竣工驗(yàn)收；建筑工程消防竣工驗(yàn)收；建設(shè)項(xiàng)目人防竣工驗(yàn)收；環(huán)保驗(yàn)收；建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工驗(yàn)收備案表；

20、房地產(chǎn)預(yù)售許可證；

21、房屋銷售情況及銷售合同；

22、是否取得房地產(chǎn)證及是否存在產(chǎn)證辦理障礙等。

五、的財(cái)產(chǎn)權(quán)利（不包括項(xiàng)目資產(chǎn)或土地）1.公司資產(chǎn)（不含知識(shí)產(chǎn)權(quán)）

（1）列明除不動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)外的其他所有資產(chǎn)的清單（含生產(chǎn)設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備、運(yùn)輸工具、備品、備件等）；

（2）重要生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備或辦公設(shè)備的購買合同及付款發(fā)票；（3）運(yùn)輸工具的購買合同、付款發(fā)票及車輛登記證明；（4）公司所持證券（包括股票和債券）的相關(guān)證明文件；（5）公司擁有的其它資產(chǎn)的證明文件；

（6）公司是否在上述各項(xiàng)資產(chǎn)之上設(shè)臵任何形式的擔(dān)?；蛩?xiàng)權(quán)利（如抵押、質(zhì)押、留臵等），提交相應(yīng)的擔(dān)保合同及主合同協(xié)議，以及設(shè)立擔(dān)保所取得的政府批準(zhǔn)文件及登記備案文件（如有）；

（7）公司租賃的重要資產(chǎn)清單及相關(guān)證明文件，包括但不限于：租賃的生產(chǎn)設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備清單及租賃合同；租賃運(yùn)輸工具清單及租賃合同；租賃的其它資產(chǎn)清單及租賃合；

（8）與轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目無關(guān)的土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)證。2.公司知識(shí)產(chǎn)權(quán)（如有）

（1）屬于公司所有，或公司正在使用的注冊(cè)商標(biāo)、專利權(quán)、著作權(quán)以及其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)的有關(guān)文件、證書或批文（如有）；

（2）上述知識(shí)產(chǎn)權(quán)是否設(shè)有第三方權(quán)利及其他權(quán)利障礙的說明（包括但不限于擔(dān)保權(quán)利、許可、授權(quán)使用等情況）；

（3）上述知識(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)費(fèi)用的繳付憑證；（4）是否存在侵犯第三方知識(shí)產(chǎn)權(quán)的情況。3.公司最近的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

4.公司設(shè)立至今的資產(chǎn)負(fù)債表

六、的財(cái)務(wù)及債權(quán)債務(wù)情況

1.公司自設(shè)立以來經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，截止至盡職調(diào)查日的最新財(cái)務(wù)報(bào)告；

2.盡職調(diào)查日公司的現(xiàn)金結(jié)余金額； 3.公司債權(quán)債務(wù)清單；

4.與公司債權(quán)相對(duì)應(yīng)的任何合同/協(xié)議及其履行情況；對(duì)公司債權(quán)的說明（是否存在債權(quán)無法收回的風(fēng)險(xiǎn)）；

5.公司所有貸款/融資文件、數(shù)額、還款期、逾期利息、違約責(zé)任及罰金情況；

6.公司尚未清償?shù)娜嗣駧刨J款/融資清單（含銀行貸款、股東借款、企業(yè)拆借、民間借貸等）；

7.公司所有債務(wù)情況說明（包括債務(wù)性質(zhì)，對(duì)應(yīng)的合同，償還期限、債權(quán)人對(duì)其是否有特別限制等）；

8.公司外債情況，合法性、批文及登記證明（外債登記證、簽約情況表、外債變動(dòng)反饋表及還本付息核準(zhǔn)件等）；

9.公司外債擔(dān)保文件、履約保證書情況； 10.公司對(duì)外提供擔(dān)保的情況，主合同履行情況；

11.公司資產(chǎn)抵押、質(zhì)押清單，并提供主合同、抵押、質(zhì)押協(xié)議及相關(guān)登記文件。

12.公司重大融資安排的現(xiàn)行有效文件和協(xié)議（無論在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)還是表外）；

七、重大合同/協(xié)議（不包括項(xiàng)目/項(xiàng)目土地有關(guān)協(xié)議）及管理情況

1.工程承包合同/施工承包合同(包括總包、分包及單項(xiàng)工程施工

合同等)，建設(shè)承包商（包括總承包商和分承包商）的資質(zhì)證明文件及相關(guān)工程負(fù)責(zé)人的身份證明文件；

2.建筑勘察、設(shè)計(jì)、咨詢合同(包括前期可行性咨詢、造價(jià)咨詢合同等)；

3.項(xiàng)目管理合同/工程建設(shè)監(jiān)理合同以及監(jiān)理公司的資質(zhì)證明文件；

4.物業(yè)管理委托/承包/咨詢合同及物業(yè)管理公司/咨詢公司的資質(zhì)證明文件（如有）；

5.拆遷與市政配套委托合同，并審查包括房屋拆遷許可證（如有）及繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明在內(nèi)的文件（如有）；

6.設(shè)備、材料采購合同； 7.信息咨詢合同；

8.含有特別的或義務(wù)加重條款的合同，或其他可能會(huì)導(dǎo)致公司虧損的合同；

9.并非在公司正常經(jīng)營中達(dá)成的合同，或雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的合同；

10.被視為無效，或其條款不可執(zhí)行的合同；

11.出租或承租協(xié)議、購買回租協(xié)議、賒購或分期付款購買協(xié)議； 12.與代表公司員工的任何工會(huì)、機(jī)構(gòu)或組織達(dá)成的協(xié)議； 13.要求公司支付任何傭金、中介費(fèi)、特許權(quán)費(fèi)或類似費(fèi)用的協(xié)議；

14.在合同履行過程中，任何一方當(dāng)事人存在履行障礙的合同； 15.其生效需經(jīng)政府授權(quán)或批準(zhǔn)的協(xié)議； 16.公司自成立以來所有對(duì)外投資或合作的協(xié)議；

17.公司或其任何業(yè)務(wù)的承包或管理協(xié)議；

18.總金額超過一定限額的合同，要求付款總額超過一定限額的合同（限額視公司具體情況確定）；

19.屬于關(guān)聯(lián)交易性質(zhì)的協(xié)議；

20.其它對(duì)外簽署的投資、合資、合作、管理、咨詢、許可經(jīng)營、業(yè)務(wù)合作等重大協(xié)議，包括已經(jīng)簽署的意向書；

21.其他可能對(duì)公司資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益以及生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響的合同；

22.公司已批準(zhǔn)的所有重大資本支出項(xiàng)目的文件；

23.公司直接或間接享有權(quán)益或擁有股份的公司、合伙、企業(yè)、合資公司以及其他商業(yè)實(shí)體的清單。

八、的勞動(dòng)人事情況

1.公司董事會(huì)成員、高級(jí)管理人員的名單、簡歷及其他情況（包括但不限于姓名、年齡、工作年限、職務(wù)、職稱、勞動(dòng)合同期限、報(bào)酬及福利待遇）；

2.勞動(dòng)合同(董事及高級(jí)管理人員)；

3.特定崗位人員對(duì)公司商業(yè)秘密的掌握情況及其與公司簽訂的保密協(xié)議、不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議等；

4.公司社會(huì)保險(xiǎn)登記以及社會(huì)保險(xiǎn)金的繳納情況，審查是否有拖欠或未按法律規(guī)定繳納情形；

5.公司現(xiàn)有規(guī)章制度、內(nèi)部規(guī)定、員工激勵(lì)計(jì)劃（包括股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃）、員工福利方案(房屋、醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老金等方面)；

6.公司管理層及員工持股狀況，認(rèn)股選擇權(quán)計(jì)劃等相關(guān)文件； 7.公司欠付/欠繳的員工工資、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金或其他與員工有關(guān)的款項(xiàng)清單及各項(xiàng)金額；

8.公司成立以來發(fā)生的所有勞動(dòng)爭(zhēng)議的情況； 9.公司成立以來受到勞動(dòng)行政監(jiān)察部門處罰的情況；

10.尚未了結(jié)的勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁或訴訟案件情況、相關(guān)法律文書，并審查是否存在潛在的勞動(dòng)爭(zhēng)議。

九、的經(jīng)營與業(yè)務(wù)情況

1.公司的主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營狀況、業(yè)績、市場(chǎng)情況；

2.公司成立以來參與的項(xiàng)目清單（包括項(xiàng)目涉及的其它各方當(dāng)事人、用地和項(xiàng)目性質(zhì)、當(dāng)前狀況以及任何有關(guān)的協(xié)議或文件）；

3.除房地產(chǎn)開發(fā)、管理業(yè)務(wù)之外，公司所從事的其他業(yè)務(wù)的說明，及相關(guān)的協(xié)議或文件；

4.公司據(jù)以與客戶開展業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)條款；

5.公司與客戶或承包商訂立的與標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)條款相異的合同； 6.公司的經(jīng)營活動(dòng)是否有（或可能有）被政府管制或受相關(guān)法律、法規(guī)限制的情況；

7.公司工作報(bào)告。

8、公司印章管理情況。

十、的稅務(wù)情況

1.公司稅務(wù)登記文件，公司設(shè)立至今的稅務(wù)報(bào)表，當(dāng)前應(yīng)納稅的稅種、稅率、是否享受稅收優(yōu)惠政策、財(cái)政補(bǔ)貼，相關(guān)政府批復(fù)或文件（如有）；

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地和房屋方面的納稅義務(wù)或稅收減免的認(rèn)定和批復(fù)文件（如有），并說明公司對(duì)優(yōu)惠政策的依賴程度；

3.公司成立以來所有的納稅憑證和/或其他證明；

4.公司是否存在欠繳稅款情況，因欠繳稅款可能遭受何種、何程

度的行政處罰；

5.公司受稅務(wù)部門處罰的記錄；

6.公司與國家和地方稅務(wù)部門之間關(guān)于解決稅務(wù)爭(zhēng)議的文件和往來信函；

7.其他相關(guān)文件。

十一、的保險(xiǎn)情況

1.公司投保情況說明（如財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)、車輛保險(xiǎn)、人身傷害險(xiǎn)或其它保險(xiǎn)），與之相關(guān)的所有保險(xiǎn)合同，以及支付保險(xiǎn)費(fèi)的憑證；

2.公司已就上述保單提出理賠或可能提出理賠要求的所有文件； 3.已按期繳納保費(fèi)的證明文件。

十二、遵守法律法規(guī)的情況

1、公司是否在以下領(lǐng)域（包括但不限于）遵守相關(guān)法律法規(guī)的說明：公司是否依法獲得政府批準(zhǔn)和許可；是否符合審批、登記和備案要求；是否已支付稅費(fèi)或服從政府的征收、征繳；是否遵守銀行賬戶的使用或外匯管理的相關(guān)規(guī)定；公司是否（或公司的管理人員、雇員代表公司）以任何方式向官員行賄；是否遵守勞動(dòng)管理的規(guī)定；是否遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定；

2、若公司存在上述情況，應(yīng)就上述各項(xiàng)違法情況或聲稱的違法情況作出下列說明：

（1）因上述違法行為或聲稱的違法行為被依法強(qiáng)制執(zhí)行的情況，公司的潛在責(zé)任(罰款、補(bǔ)償金等)；

（2）對(duì)公司及其各項(xiàng)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)的潛在影響(如吊銷營業(yè)執(zhí)照、扣押財(cái)產(chǎn)等)；

十三、的訴訟及爭(zhēng)議情況

1.列明公司所有潛在的負(fù)債責(zé)任（例：環(huán)境責(zé)任、產(chǎn)品責(zé)任、稅務(wù)責(zé)任、退休金計(jì)劃的支出等）

2.截止至盡職調(diào)查日，公司尚未了結(jié)的訴訟、仲裁或行政程序的情況；

3.對(duì)上述未了結(jié)案件，公司可能支付的賠償數(shù)額或可能受到的處罰；

4.盡職調(diào)查日可以預(yù)見到的任何爭(zhēng)議、訴訟、仲裁或行政處罰的情況；

5.公司已處理的訴訟、仲裁及曾受行政處罰的情況說明；

第三篇：律師盡職調(diào)查

律師盡職調(diào)查

一、律師盡職調(diào)查概念

律師盡職調(diào)查，是指律師接受當(dāng)事人的委托，對(duì)當(dāng)事人指定的有業(yè)務(wù)關(guān)系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債、信用狀況、社會(huì)評(píng)價(jià)、出資人情況等進(jìn)行調(diào)查并出具專業(yè) 報(bào)告書的一項(xiàng)法律服務(wù)。律師盡職調(diào)查的首要目的在于為客戶提供評(píng)價(jià)目標(biāo)公司有關(guān)項(xiàng)目的法律資格以及相關(guān)項(xiàng)目的各種事項(xiàng)是否符合法律規(guī)定，最終目的則在于防范風(fēng)險(xiǎn)，避免無謂的失誤和損失。律師盡職調(diào)查的完成后，律師要給當(dāng)事人一個(gè)真實(shí)的、可靠的結(jié)論，不能有任何虛假和水分，因?yàn)槁蓭熯M(jìn)行盡職調(diào)查的目的是為了 提示與防范風(fēng)險(xiǎn)，而不是為了極力的促成交易，故律師會(huì)將法律風(fēng)險(xiǎn)要充分的向當(dāng)事人予以揭示。

二、律師盡職調(diào)查的主要內(nèi)容與范圍

律師盡職調(diào)查就是為了獲知目標(biāo)企業(yè)的重要信息并以此判斷收購中的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)就是通常所說的企業(yè)并購中存在的各種陷阱——注冊(cè)資本出資不足、債務(wù)黑洞、擔(dān)保黑洞、工資福利負(fù)擔(dān)、違法違規(guī)歷史、稅務(wù)陷阱、環(huán)保陷阱等等。

律師盡職調(diào)查范圍：

1、境內(nèi)公司的法定主體情況；包括設(shè)立、登記、股東變更、公司章程，股本總額以及變更登記情況，股東出資情況，公司是否發(fā)生過合并、分立、重組、資產(chǎn)置換、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營記錄方面有無重大問題，是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制。

2、公司的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)狀況；土地使用權(quán)、房產(chǎn)情況；擁有的商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)狀況，主要生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)備情況。

3、公司近期生產(chǎn)經(jīng)營情況；持有的生產(chǎn)經(jīng)營許可證照、是否發(fā)生重大債權(quán)債務(wù)情況，經(jīng)歷的訴訟、仲裁、執(zhí)行、行政處罰等情況，稅務(wù)、環(huán)保、產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)情況。

律師盡職調(diào)查包括以下主要內(nèi)容：

1、審查擬收購目標(biāo)公司合法的主體資格

審查目標(biāo)公司的主體資格是為了確保交易的合法有效，即交易方是合法存在的，具有進(jìn)行本次交易的行為能力。對(duì)目標(biāo)公司主體的合法性的調(diào)查主要包括兩個(gè) 方便：一是其資格，即目標(biāo)公司是否依法成立并合法存續(xù)，包括其成立、注冊(cè)登記、股東情況、注冊(cè)資本交納情況、年審、公司變更、有無吊銷或注銷等。二是其是 否具備從事營業(yè)執(zhí)照所確立的特定行業(yè)或經(jīng)營項(xiàng)目的特定資質(zhì)，如建筑資質(zhì)、房地產(chǎn)資質(zhì)等。

2、審查目標(biāo)公司的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)情況

主要是核實(shí)目標(biāo)公司的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否有瑕疵，是否設(shè)定了各種擔(dān)保，權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓是否有所限制等。其次是審察目標(biāo)公司的各項(xiàng)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否有保障，是否會(huì)變成不良債權(quán)等，以確保收購方取得的目標(biāo)公司的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清楚明白，權(quán)利無瑕疵，無法律上的障礙。

3、審查目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)情況

目標(biāo)公司的各種負(fù)債會(huì)增大收購方的責(zé)任，因?yàn)檫@些債務(wù)在收購后還是由目標(biāo)公司承擔(dān)的，當(dāng)然，債務(wù)剝離式的收購除外。還有一些因權(quán)利義務(wù)不清楚而發(fā)生 爭(zhēng)議，將來肯定會(huì)提起訴訟或被起訴的情況將為收購方的責(zé)任增加不確定性。這時(shí)，律師就要對(duì)目標(biāo)公司是否有責(zé)任、責(zé)任的大小等進(jìn)行分析，研究，將它們定性、定量，為收購方進(jìn)行談判提供合理的依據(jù)。

4、重要交易合同

對(duì)于公司的存續(xù)與發(fā)展相當(dāng)重要的交易合同，是收購方律師仔細(xì)審查的重要對(duì)象，這些合同通常包括長期購買或供應(yīng)合同、技術(shù)許可合同、大額貸款合同、公 司擔(dān)保合同、代理合同、特許使用合同、關(guān)聯(lián)交易合同等等。律師對(duì)這些合同進(jìn)行審查，目的是：第一，確定收購?fù)瓿珊笫召彿讲⒉粫?huì)喪失合同中規(guī)定的預(yù)期利益，這是因?yàn)椋行┕局阅軌蚝炗喌囊恍┲匾暮贤抢昧似涔敬蠊蓶|的關(guān)系，所以，這種合同中往往規(guī)定，當(dāng)目標(biāo)公司因被收購等原因出現(xiàn)控制權(quán)變化時(shí)，該合同將需提前履行支付義務(wù)，或終止使用權(quán)或相關(guān)權(quán)利。第二，確定這些合同中權(quán)利義務(wù)是否平衡，目標(biāo)公

司是否處于重大不利的情形中。

5、知識(shí)產(chǎn)權(quán)

知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)具有重要的價(jià)值。律師應(yīng)審查知識(shí)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬情況（所有還是通過許可協(xié)議使用），有效期限情況，有無分許可、是否存在有關(guān)侵權(quán)訴訟等等。

6、審查目標(biāo)公司的管理人員與普通員工的安排

目標(biāo)公司的雇傭人員的數(shù)額，目標(biāo)公司是否對(duì)重要人員進(jìn)行了相應(yīng)的激勵(lì)措施，是否存在對(duì)此次并購造成障礙的勞動(dòng)合同，這些都需要在盡職調(diào)查時(shí)充分注意 到，并提出可行的解決方案或規(guī)避措施。對(duì)于目標(biāo)公司的普通職工，一般只審查公司的勞務(wù)合同范本，但是對(duì)于董事等高級(jí)管理人員則需逐一審查其服務(wù)協(xié)議的主要 內(nèi)容。這種審查是看其薪酬水平以及如果將其解聘公司所需要的補(bǔ)償數(shù)額。

7、對(duì)目標(biāo)公司治理結(jié)構(gòu)、規(guī)章制度的調(diào)查。

對(duì)目標(biāo)公司治理結(jié)構(gòu)、規(guī)章制度的調(diào)查主要是審查目標(biāo)公司的章程、股東會(huì)決議、董事會(huì)議事規(guī)則、董事會(huì)決議、公司規(guī)章制度等文件。對(duì)這些文件的審查，主要是審查公司股東會(huì)、董事會(huì)的權(quán)力，公司重大事項(xiàng)的表決、通過程序等相關(guān)信息以確定本次收購是否存在程序上的障礙，是否獲得了合法的授權(quán)等等，以確保本 次收購交易的合法、有效，避免可能爭(zhēng)議的發(fā)生。

8、對(duì)目標(biāo)公司是否存在重大訴訟或仲裁的調(diào)查

公司的訴訟或仲裁活動(dòng)直接關(guān)系到公司的責(zé)任和損失的可能。律師的審查將注重于這些訴訟或仲裁勝訴的可能性，以及由此可能產(chǎn)生的法律費(fèi)用和賠償責(zé)任的開支。

對(duì)于律師的律師盡職調(diào)查對(duì)象來說，其規(guī)模的大小不同，從事的行業(yè)也千差萬別，其律師盡職調(diào)查報(bào)告的使用目的不同，所以每一個(gè)盡職調(diào)查項(xiàng)目都有自己的特點(diǎn)，都是獨(dú)一無二的。律師要根據(jù)具體情況，設(shè)計(jì)出不同的調(diào)查文件，通過勤勉、認(rèn)真的分析研究得出結(jié)論。

三、律師盡職調(diào)查業(yè)務(wù)的方法

1、了解公司的具體情況，會(huì)見公司代表，為盡職調(diào)查打好基礎(chǔ)。

2、認(rèn)真組織《盡職調(diào)查文件清樣單》，詳細(xì)編寫《盡職調(diào)查問卷表》，向境內(nèi)公司索要相關(guān)文件和資料。

3、查閱境內(nèi)公司是否按文件清單和問卷表提供了相關(guān)證照、股東會(huì)決議、董事會(huì)決議、驗(yàn)資報(bào)告、事關(guān)公司的重大合同、完稅憑證、以及答卷資料，對(duì)收取的各種材料和憑證一一進(jìn)行分類編號(hào)，作為附件。

4、向行政登記機(jī)關(guān)查閱相關(guān)許可、批準(zhǔn)文件、檔案材料。

5、同公司所在地政府、主管部門、職能機(jī)關(guān)核實(shí)相關(guān)公司情況。

6、要求公司提交表明其提供的所有材料、資料憑證真實(shí)、內(nèi)容屬實(shí)、無重大遺漏的聲明書。

四、律師進(jìn)行律師盡職調(diào)查的一般操作程序

1、就委托項(xiàng)目與當(dāng)事人簽訂委托合同；

2、律師與當(dāng)事人目標(biāo)公司就盡職調(diào)查簽署保密協(xié)議；

3、根據(jù)盡職調(diào)查的范圍和內(nèi)容準(zhǔn)備盡職調(diào)查清單，設(shè)計(jì)盡職調(diào)查提綱；

4、目標(biāo)公司在律師指導(dǎo)下搜集所有相關(guān)材料；

5、律師進(jìn)行具體調(diào)查，并依據(jù)調(diào)查結(jié)果出具調(diào)查報(bào)告，律師出具盡職調(diào)查的法律意見。

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第四篇：房地產(chǎn)盡職調(diào)查

房地產(chǎn)公司盡職調(diào)查（審計(jì)調(diào)查）清單內(nèi)容介紹

二．公司固定資產(chǎn)及對(duì)外投資情況（本欄請(qǐng)?zhí)峁┙刂?012年月日的情況）

1．公司固定資產(chǎn)情況（不含房產(chǎn)）

（1）公司資產(chǎn)清單和資產(chǎn)評(píng)估文件以及其他證明資產(chǎn)屬于公司的文件（如有培訓(xùn)中心、內(nèi)部招待所等，亦應(yīng)提供其相關(guān)情況）

（2）租賃資產(chǎn)的資產(chǎn)清單及協(xié)議

（3）公司資產(chǎn)抵債清單以及相關(guān)文件（協(xié)議、登記備案文件）

（4）帳外資產(chǎn)/抵債資產(chǎn)相關(guān)文件（與帳外資產(chǎn)的取得相關(guān)的合同、協(xié)議、權(quán)屬證明等）

（5）公司因購置固定資產(chǎn)、承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營形成的，尚未履行完畢的合同

2．公司對(duì)外投資情況

（1）公司持有其他企業(yè)股份/股票/債券或資產(chǎn)的全部權(quán)屬證明文件

（2）公司從其持股企業(yè)獲取分紅（包括實(shí)物分紅及獲得實(shí)物的權(quán)屬情況）或?yàn)槠涮峁┵Y金擔(dān)保等情況的有關(guān)文件

（3）公司所作之其它投資的有關(guān)文件

三．土地房產(chǎn)權(quán)（本欄請(qǐng)?zhí)峁┙刂?008年月日的情況）

1．土地使用權(quán)

（1）全部劃撥土地的劃撥文件和國有土地使用證

（2）如以出讓方式取得土地使用權(quán)的，請(qǐng)?zhí)峁┙?jīng)出讓的國有土地使用證；如已辦理出讓手續(xù)但尚未取得土地使用證的，請(qǐng)?zhí)峁┩恋爻鲎尯贤?/p>

（3）如以租賃方式取得土地使用權(quán)的，請(qǐng)?zhí)峁┩恋刈赓U協(xié)議和其他與使用該土地有關(guān)的協(xié)議和文件

（4）土地使用權(quán)抵押協(xié)議（包含在貸款協(xié)議中的請(qǐng)?zhí)峁┵J款協(xié)議，如已進(jìn)行抵押登記，請(qǐng)?zhí)峁┫鄳?yīng)的土地使用證或者抵押登記證明）

（5）帳外土地使用權(quán)的說明（說明土地的座落地點(diǎn)、面積、取得的原因和方式、目前的用途、權(quán)證情況）和相關(guān)文件（合同、協(xié)議、權(quán)證等）房產(chǎn)

（1）公司房屋所有權(quán)和使用權(quán)證書或其他證明文件

（2）公司房產(chǎn)租賃和出租合同

（3）房產(chǎn)抵押協(xié)議（包含在貸款協(xié)議中的請(qǐng)?zhí)峁┵J款協(xié)議，如已進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記，請(qǐng)?zhí)峁┓慨a(chǎn)證或其他登記證明文件）

（4）在建項(xiàng)目情況和有關(guān)基建項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、合同、建設(shè)工程開工許可證、國有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證等文件

（5）帳外房產(chǎn)情況說明（包括房產(chǎn)的座落地點(diǎn)、建筑面積、取得原因和方式、目前用途、權(quán)證情況）和相關(guān)的文件（合同、協(xié)議、權(quán)證等）

第五篇：房地產(chǎn)融資中的上市融資

房地產(chǎn)融資中的上市融資

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給；與此同時(shí)，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)金融面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)上的融資方式：

1、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。

2、債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。國家應(yīng)適度放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

3、夾層融資

“夾層融資”是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。

4、信托融資

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地

產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

5、海外地產(chǎn)基金

外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。

6、信托投資基金

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

7、私募融資

作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房價(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)住Ｋ侥挤康禺a(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

8、典當(dāng)融資

對(duì)于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。

9、上市融資（本文重點(diǎn)）

理論上說，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的概述

2.1房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的含義

所謂的房地產(chǎn)上市融資，簡單來說就是房地產(chǎn)公司或企業(yè)通過發(fā)行股票在資本市場(chǎng)上融通資金。本質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)所有者通過出售可接收的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場(chǎng)這種短期的輸血發(fā)展壯大企業(yè)的規(guī)模。從長遠(yuǎn)的角度講，融資是手段而不是企業(yè)的終極目的。融資通過企業(yè)有效資本的具備而指向了企業(yè)現(xiàn)階段所選擇的產(chǎn)業(yè)或?qū)⑥D(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造，進(jìn)一步

指向了企業(yè)的利潤以及終極的股東價(jià)值回報(bào)的最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的方式

上市融資可分為直接上市融資和間接的上市融資：

直接上市融資即IPO融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)A股市場(chǎng)公開發(fā)行股票并上市。

間接上市融資即買殼上市，是指非上市公司通過收購債權(quán)、控股、直接出資、購買股票等收購手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股權(quán)來取得上市的地位，然后通過注入自己有關(guān)的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。

四、房地產(chǎn)上市融資的優(yōu)點(diǎn)

開發(fā)商之所以重視與資本市場(chǎng)的對(duì)接，是因?yàn)椴扇∵@種方式融資不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展所急需的資金，而且還能促使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。具體講，采用上市的方式融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有以下三點(diǎn)好處：

1、融資成本低、效率高。進(jìn)行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營狀況出現(xiàn)起伏時(shí)伴隨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)行股票意味著企業(yè)可以降低其資產(chǎn)負(fù)債率，還可以為企業(yè)再融資奠定良好的基礎(chǔ)，這是其他融資方式所無法比擬的。

2、具有廣告效應(yīng)，能帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)企業(yè)股票上市流通后，就會(huì)受到公眾的關(guān)注，3、有利于規(guī)范管理，提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力。

五、IPO上市與買殼上市的比較

5.1上市條件

1、IPO上市

與其它企業(yè)一樣，根據(jù)我國《證券法》，股份有限公司申請(qǐng)股票上市，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）股票經(jīng)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)已公開發(fā)行；

（2）公司股本總額不少于人民幣3000萬元；

（3）公開發(fā)行的股份達(dá)到公司股份總數(shù)的25%以上；公司股本總額超過人民幣

4億元的，公開發(fā)行股份的比例為10%以上；

（4）公司三最近無重大違法行為，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告無虛假記載；

（5）連續(xù)三年盈利，預(yù)期利潤率大于銀行同期的存款利率。

2、買殼上市

買殼上市基本上不需要以上的條件，對(duì)于盈利要求就是最近三年的加權(quán)凈資產(chǎn)收益率不低于6%。

5.2各自優(yōu)缺點(diǎn)

通過以上的對(duì)比，IPO上市與買殼上市都存在各自的優(yōu)缺點(diǎn)。只有知道這兩種上市融資的方式的優(yōu)缺點(diǎn)，才能更好地作出上市的決策，為企業(yè)融資帶來便利。

1、IPO上市的優(yōu)缺點(diǎn)：

（1）優(yōu)點(diǎn)：

① IPO上市最大的功能就是融資。房地產(chǎn)企業(yè)一般可以發(fā)行總股本約30%的股

份，迅速從股市直接募集資金量，增加現(xiàn)金流入，加大對(duì)房產(chǎn)的投資。② 通過IPO上市，可以規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)、財(cái)務(wù)體制，完善企業(yè)內(nèi)部管理，讓房地產(chǎn)企業(yè)在公眾的監(jiān)督下運(yùn)行；可以使房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、業(yè)績穩(wěn)定，可持續(xù)性發(fā)展。

③ 通過IPO上市，房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速提升企業(yè)形象和知名度，利用這有效的廣告效應(yīng)幫助企業(yè)開拓更廣闊的市場(chǎng)。

④ 企業(yè)IPO上市一般由其自己來規(guī)劃主導(dǎo)，哪些資產(chǎn)擬上市，哪些資產(chǎn)不注入，以及人事安排與公司治理等，都可按通常慣例有序推進(jìn)，自主性較強(qiáng)。

（2）缺點(diǎn)：

① 上市周期很長。IPO上市需經(jīng)過改制、輔導(dǎo)、審核、發(fā)行等過程，需要連

續(xù)運(yùn)營3年、3年連續(xù)盈利才能申報(bào)材料，上市準(zhǔn)備時(shí)間和審批流程過長，手續(xù)繁雜。目前證監(jiān)會(huì)排隊(duì)的企業(yè)大概在260家左右，按照證監(jiān)會(huì)每周2家的審核速度，目前馬上申報(bào)材料到審批通過至少還得2年。

② 通過率相對(duì)較低。由于IPO是優(yōu)中選優(yōu)，所有證監(jiān)會(huì)對(duì)IPO的審核較為嚴(yán)

格，企業(yè)上市要求較高，目前總的通過率在80%左右，即5家申報(bào)公司中否決1家。特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，國家一向嚴(yán)格把控，現(xiàn)在IPO上市的可能性極小。

③ 不確定大。近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過度膨脹，國家一直是持打壓的態(tài)度。受到國家政策的影響，IPO的審核亦存在較大的不確定性。

2、買殼上市的優(yōu)缺點(diǎn)

（1）優(yōu)點(diǎn)：

① 買殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)闊o須排隊(duì)等待審批。

房地產(chǎn)企業(yè)通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計(jì)劃，這對(duì)于想上市卻受到證監(jiān)會(huì)限制的房地產(chǎn)行業(yè)來說確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

② 房地產(chǎn)在買殼上市后，通過對(duì)資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組可以改善上市公司的經(jīng)營狀

況，保持良好的融資渠道，通過向持控股地位的集團(tuán)公司購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既可以使公司獲得良好的經(jīng)營項(xiàng)目，進(jìn)一步提高經(jīng)營業(yè)績，維持再融資的可能。③ 買殼企業(yè)可以通過IPO避開對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的苛刻要求，不用考慮IPO上

市對(duì)經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性及公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于投資的比例限制，就可以買殼上市。

（2）缺點(diǎn)：

① 買殼上市所涉及的殼公司質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、要約收購風(fēng)險(xiǎn)和增發(fā)新股中的其他不可

控風(fēng)險(xiǎn)均較多存在，亦即買殼上市所采用的方案技術(shù)性更強(qiáng)，通過買殼成為上市公司買到的殼中可有隱藏著財(cái)務(wù)黑洞、隱含債務(wù)和法律訴訟。企業(yè)淪為殼的過程往往是值得買殼公司關(guān)注的。因此，市場(chǎng)上的殼資源不是太少，就是購買成本太高。

② 買殼上市的企業(yè)除非殼公司本身有資金并且同意以股份轉(zhuǎn)換的方式完成交

易，企業(yè)在買殼的過程中是無法獲得新資金的。企業(yè)要想融入新資金就必須通過后續(xù)的定向私募或二次發(fā)行。

③ 通過買殼成為上市公司，由于股票的流動(dòng)性有限，因此在并購中其股票并不

能像現(xiàn)金一樣成為賣方普遍接受的硬通貨。上市公司的資源優(yōu)勢(shì)因此蕩然無存。買殼對(duì)于提高市場(chǎng)影響力幾乎沒有任何幫助，原本不知名的企業(yè)買殼以后繼續(xù)不知名。

六、總結(jié)

雖然買殼上市方式為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了一個(gè)可考的選擇，但在策劃中要

清醒認(rèn)識(shí)到可能面臨的種種困難。由于經(jīng)歷了重組和并購的浪潮之后，我國市場(chǎng)上的殼資源已越來越少，買殼上市的成本也逐年上升；由于財(cái)政部調(diào)整了債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理方法，買殼以后上市公司不再可以通過債務(wù)重組來快速扭虧，而要在實(shí)施重大資產(chǎn)重組并經(jīng)過較長時(shí)間，1年以上的，經(jīng)營才會(huì)取得籌資資格；人員和管理的整合，理順其內(nèi)外關(guān)系。這就要求作為買殼方的房地產(chǎn)企業(yè)不但先要有一定的資金實(shí)力來支付買殼資金，還要具有先進(jìn)的管理，才能注入到新公司中，實(shí)現(xiàn)再融資。